Відповідно до житлового законодавства житлом визнається приміщення, призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садо­вий будинок тощо). До складових частин жилого приміщення, мо­жуть входити приміщення, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини. Балкони, веранди, комори тощо входять у житловий фонд, але до житла, як правило, не відносяться. У проекті нового Житлового кодексу під житлом розуміється одноквартирний будинок, квартира або їх час­тина, кімната у гуртожитку, призначені для проживання самітної особи чи сім’ї.

За змістом житлового права не визнаються житлом приміщення, не призначені і не пристосовані для постійного чи тимчасового про­живання (відокремлені від жилих будівель — погреби, гаражі, інші будівлі господарського призначення).

У законодавчому порядку поняття “будівля нежилого призна­чення” не визначено, хоча поняття “будівля жилого призначення” також потребує свого уточнення.

Тому розглянемо питання, що є квартирою. Квартирою визна­ється частина жилого будинку, яка призначена для проживання од­нієї або кількох сімей і має обладнані житла і підсобні приміщення, окремий вихід на сходову клітку, галерею, в коридор або на вулицю. У Житловому кодексі передбачено і надано право кожному наймачу приватизувати не тільки квартиру чи будинок, а й підсобні примі­щення. Такими приміщеннями можуть бути також ізольована кімна­та чи кілька кімнат у комунальній квартирі.

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним до умов даного населеного пункту, відпо­відати встановленим санітарним і технічним вимогам. Жилі примі­щення повинні відповідати всім умовам, за яких людина може про­живати без шкоди для її здоров'я. Благоустроєність визначається наявністю в жилому приміщенні комунальних послуг (водопроводу, каналізації, центрального опалення, газозабезпечення тощо), її рі­вень в різних населених пунктах неоднаковий.

Відповідність жилого приміщення рівню благоустроєності насе­леного пункту визначається з наявності комунальних послуг у бу­динках державного та громадського житлового фонду.

Жиле приміщення, що надається, повинно відповідати санітар­ним і технічним вимогам. Зокрема, забороняється розташовувати жилі приміщення в підвальних і цокольних поверхах, висота примі­щень від підлоги до стелі має бути не меншою 2,5 м. Жилі кімнати повинні мати безпосередньо натуральне освітлення. Слід зазначити, що приміщення може відповідати санітарним і технічним вимогам, але бути неблагоустроєним, і навпаки. Для цього у будинках, які по­требують капітального ремонту, забезпечується підвищення рівня благоустроєності будинків старої забудови.

Надання громадянам жилих приміщень, що не відповідають встановленим вимогам, допускається лише у випадках тимчасового поліпшення житлових умов. Це допускається тільки в окремих ви­падках на прохання громадян, що перебувають на квартирному об­ліку (в першу чергу тих, в яких підійшла черга на одержання жилих приміщень), та громадян, що користуються правом позачергового одержання жилих приміщень.

У порядку тимчасового поліпшення житлових умов їм може бу­ти надане жиле приміщення, яке не відповідає визначеним вимогам.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім’ї, або за розміром менше від рівня серед­ньої забезпеченості громадян жилою площею в одному населеному пункті зі збереженням відповідного права перебування на обліку й у списках першочерговиків чи у списках позачерговиків.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактич­ного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих, на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в бу­динках з ліфтами.

Жиле приміщення, що надається громадянинові, який перебуває на квартирному обліку або в списку позачерговиків, необов’язково має бути у новому будинку. Може бути надано жиле приміщення, що звільнилося, якщо воно відповідає встановленим вимогам.

Категорично забороняється заселення помешкань, що звільнили­ся у ветхих будинках, які не підлягають ремонту, у бараках та ін­ших непристосованих для житла будівлях, у жилих будинках, меш­канці яких відселені у зв’язку з тим, що будинки підлягають знесен­ню, капітальному ремонту тощо.

Надання жилих приміщень у комунальній квартирі, де проживають два або більше наймачів

Житловий кодекс надає право наймачу на приєднання звільненої іншим наймачем жилої площі (ст. 54 Житлового Кодексу). Оскільки залежно від су­міжності кімнат (ізольованих і неізольованих жилих приміщень) розрізняють різні правові наслідки, розглянемо уважніше це питання.

Неізольованим жилим приміщенням є кімната, яка зв’язана з ін­шою загальним входом, через яку проходять, а також та кімната, до якої треба проходити через інше жиле приміщення. Під неізольова-ним приміщенням розуміють як одну, так і кілька кімнат.

Ізольоване приміщення — це кімната, що має окремий вихід у коридор загального користування або із квартири. При цьому неізо-льоване приміщення надається наймачу суміжного приміщення не­залежно від розміру жилої площі для поліпшення житлових умов, розміру його жилого приміщення, навіть якщо це приведе до над­лишків жилої площі, а також тоді, коли є можливість переобладнати площу, що звільнилася, на ізольоване жиле приміщення.

У разі відсутності умов для приєднання звільненої жилої площі, передбачених ст. 54 Житловим Кодексом України, звільнена площа заселяється від­повідно до порядку надання жилих приміщень і може бути зайнята новими мешканцями залежно від площі.

Надання окремої квартири має стати загальним правилом. Рід­ким виключенням з нього може бути неможливість у даний момент надати сім’ї окрему квартиру. Але і в цьому разі не дозволяється за­селення двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими осо­бами квартири, побудованої для однієї сім’ї, а також надання жило­го приміщення в комунальній квартирі хворим, які, згідно з медич­ними висновками, не можуть мешкати в такій квартирі.

Ізольоване жиле приміщення, що звільнилося у комунальній квартирі, на прохання наймача, що проживає у цій квартирі і потре­бує поліпшення житлових умов, незалежно від його перебування на квартирному обліку, надається йому, а у разі відсутності такого най­мача — іншому наймачеві, який проживає в тій же квартирі.

Відповідно до ст. 54 Житлового Кодексу право вимагати надання ізольованого жилого приміщення, що звільнилось у квартирі, де проживають два наймачі і більше, мають ці наймачі. Члени їх сім’ї самостійно таким правом не користуються. При цьому загальний розмір жилої площі не повинен перевищувати 13,65 м² на одну людину, крім випадків, коли наймач або член його сім’ї має право на додаткову жилу площу.

Якщо йдеться про приєднання ізольованого жилого приміщення, то у випадках, якщо фактична жила площа, що займається, і звіль­нена жила площа, на яку претендують, разом перебільшують вста­новлені норми жилої площі, тоді надання наймачеві звільненої ізо­льованої кімнати можливе лише з додержанням вимог норми жилої площі.

Якщо розмір ізольованої кімнати, що звільнилася, є меншим рів­ня середньої забезпеченості жилою площею громадян у даному на­селеному пункті, зазначена кімната в усіх випадках передається наймачеві на його прохання. Якщо ізольоване приміщення, що звіль­нилося, не може бути передано наймачеві, який проживає у цій квартирі, його надають іншим особам у загальному порядку. При цьому кімната використовується на таких самих умовах, що і всі ін­ші кімнати комунальної квартири. Укладається окремий договір най­му з наймачем, якому і відкривається особовий рахунок.

Згідно з Постановою Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житло­вого кодексу України” (п. 8) від 12 квітня 1985 р. за № 2 при роз­гляді спорів про надання на підставі ст. 54 ЖК звільненого жилого приміщення, суди повинні враховувати, що правила зазначеної стат­ті застосовуються і тоді, коли за підприємством, установою, органі­зацією в силу чинного законодавства закріплено право повторного заселення звільненого жилого приміщення.

Виходячи зі змісту ст. 54 Житлового Кодексу суд може задовольнити позовні ви­моги наймача про надання кількох звільнених у квартирі жилих приміщень за умови, що загальний розмір жилої площі не перевищу­ватиме 13,65 м² на кожного члена сім’ї і додаткової жилої площі, як­що наймач або член його сім’ї має на неї право чи зайва жила площа являє собою ізольовану кімнату розміром, меншим від рівня серед­ньої забезпеченості громадян жилою площею у даному населеному пункті.

Правила ст. 54 Житлового Кодексу не застосовуються, якщо йдеться про служ­бове жиле приміщення і якщо наймач службового жилого примі­щення претендуватиме на зайняття звільненого в тій самій квартирі ізольованого неслужбового або службового жилого приміщення.

Проведені у квартирі переобладнання жилих приміщень (з ме­тою ізоляції в окрему квартиру) з порушенням встановленого ст. 100 Житлового Кодексу порядку не є підставою для відмови у наданні звільнено­го жилого приміщення на підставі ст. 54 Житлового Кодексу.

Так, Н. 3. та інші пред’явили позов до Київського заводу “Укркабель”, виконкому Шевченківської ради м. Києва та до Ч. про визнання недійсним ордера, виданого останньому, і надання йому жилого приміщення, що звільнилося.

Позивачі зазначали, що їхня сім’я з п’яти осіб у загальній квартирі займає дві кімнати площею 31,9 м². У цій же квартирі звільнилося дві кімнати площею 27,6 м². Усі ці кімнати раніше складали одну чотири­кімнатну квартиру; всупереч будівельним правилам і санітарним нор­мам, її було переобладнано на дві ізольовані квартири. Оскільки завод “Укркабель”, на балансі якого перебуває будинок, відмовив у приєд­нанні звільнених кімнат, а виконком Шевченківської районної ради за рішенням адміністрації та профкому заводу видав ордер на їх заселення сім’ї Ч., позивачі просили задовольнити їхні вимоги.

Позов було задоволене.

Судова колегія Верховного Суду України в ухвалі про залишення рішення без зміни вказала на таке.

Судом встановлено і це стверджується висновком технічної експертизи, довідкою санепідемстанції та техніко-експертної ради Київського міськвиконкому, що мешканці квартири самовільно, без згоди виконко­му Шевченківської районної ради переобладнали чотирикімнатну квар­тиру на дві двокімнатні. Переобладнання проведене з порушенням будівельних правил і санітарних норм, зокрема була ліквідована кухня, для обладнання коридорів та інших допоміжних приміщень використані примітивні перегородки з дощок, фанери, довільно і з порушенням пра­вил встановленого сантехнічного обладнання у непристосованих для цього приміщеннях. Таке переобладнання, проведене з порушенням ст. 100 Житлового Кодексу, судом не взято до уваги. Тому суд дійшов правильного вис­новку про безпідставність видачі ордера і поставив обгрунтоване рі­шення про визнання його недійсним і приєднання звільнених кімнат відповідно до ст. 54 Житлового Кодексу до приміщень, які займають позивачі.

При винесенні рішень з такого роду спорів суд повинен виходи­ти за аналогією норми, що встановлена ч. 1 ст. 54 Житлового кодек­су — якщо у квартирі проживають два і більше наймачі і звільня­ється неізольоване жиле приміщення, то воно надається наймачеві суміжного приміщення.

Норма жилої площі, її значення

Норма жилої площі в Україні встановлена в розмірі 13,65 м² на одну особу. Вона має важливе значення, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 48 Житлового кодексу жиле приміщення надається громадянам у межах норми жилої площі, але не менше розміру, який визна­чається Кабінетом міністрів України і Федерацією професійних спі­лок України.

Це положення знайшло своє закріплення у п. 53 “Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР”, затверджених Постановою Ради Міністрів РСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. за № 470, в якому передбачено, що жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 м² жилої площі на одну особу, але не менше рівня се­редньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населено­му пункті. Рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею визначається і періодично переглядається виконавчими органами відповідних рад (обласною державною адміністрацією) разом з радами профспілки, виходячи з даних статистичної звітності. Тобто са­мостійний договір найму не може укладатися на ізольоване жиле приміщення, якщо за розміром воно менше від рівня середньої за­безпеченості.

Оскільки жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 м² жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пунк­ті, то для визначення цих меж враховується жила площа жилого фонду, що перебуває у приватній власності громадян.

Норма жилої площі становить 13,65 м² без урахування підсоб­них приміщень (кухні, коридору, кладовки тощо).

Норма жилої площі не є нормою для надання громадянам житла саме у розмірі 13,65 м². Це — максимальний розмір жилої площі на одну людину, а мінімальний — визначається рівнем середньої забез­печеності громадян жилою площею в даному населеному пункті.

Норма жилої площі є розрахунковим нормативом забезпеченості жилою площею у суспільному житловому фонді на одну людину. Вказана норма не збігається з рівнем фактичної забезпеченості гро­мадян житлом, який може бути вищим або нижчим фактичного.

У відношенні будинків державного та громадського житлового фон­ду наведена норма жилої площі має значення у таких випадках, як:

• визначення максимального розміру жилих приміщень, що на­даються громадянам (ст. 48 Житлового Кодексу);

• надання вивільненого в комунальній квартирі ізольованого жи­лого приміщення (ст. 54 Житлового Кодексу);

• реалізація права наймача на отримання жилого приміщення меншого розміру (ст. 90 Житлового Кодексу);

• надання наймачу іншого благоустроєного жилого приміщення у зв’язку з капітальним ремонтом будинку (ст. 102 Житлового Кодексу);

• виселення за підставами, передбаченими статтями 110 і 112 Житлового Кодексу;

• надання жилого приміщення у зв’язку

2. Договір оренди жилого приміщення

У цивільному кодексі дається визначення поняття договору най­му житла. У той самий час договір найму, відповідно до Житлового кодексу України, породжував не тільки зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й надавав особливі житлові права, що полягали у тому, що наймач мав змогу безстрокове користуватися жилим при­міщенням з широким обсягом прав, у тому числі обміну, поділу, все­лення нових мешканців тощо.

Стаття 47 Конституції України зазначає, що кожна особа, яка проживає в Україні, має право на житло. Держава створює умови для громадян, щоб вони мали змогу взяти житло в оренду. Тобто право на житло забезпечуватиметься державою шляхом стимулювання розвитку приватного житлового фонду. Конституція різко змінює акценти щодо надання житла, що були визначені Житловим кодексом, у бік наближення до цивільно-правових відносин. Але вважаємо, що це помилкова позиція, яка не була остаточно підтримана і розробниками нового проекту Житлового Кодексу.

Посилання ж у Конституції України на договір оренди зумовило тільки назву цього виду договору в інших нормативних актах, що нині розробляються. Тобто ст. 47 Конституції України дає нову назву договору найму житла, а саме “оренда жилого приміщення”, хоча зміна назви цього договору не змінює його змісту. Предметом як договору оренди, так і договору найму є житло, вони є договорами, за якими одна сторона — орендодавець (наймодавець) — передає житло іншій стороні — орендарю (наймачу) житла. До речі, автори проекту нового Цивільного кодексу між ними поставили знак рів­няння, розкриваючи загальне поняття найму (оренди) через дужки. Хоча у главі 58 нового Цивільного Кодексу, що регулює особливості договору найму житла, таке тлумачення вже не застосовується.

Можливо виникнення нових форм власності в Україні, приватизація, розвиток підприємницької діяльності спричинили необхідність встановлення особливостей у правовому регулюванні договору оренди жилого приміщення, але ці відмінності повинні бути більш чіткими, встановленими за певними критеріями, адже зрозуміло, що відмінність між наймом і орендою залишається, але це у правовому плані ще не позначено, навіть у проекті Житлового Кодексу.

Зазначимо, що правове регулювання договорів оренди та найму повинно зберегтися і мати свої відмінності, оскільки:

по-перше, слід визначити сферу укладення договору: в держав­ному чи недержавному житлових фондах. Договір оренди жилого приміщення у недержавному житловому фонді є добровільною уго­дою двох рівноправних сторін, жодна з яких не може бути зобов’я­зана укладати цей договір, а договір найму у державному житлово­му фонді є документ, що визначає обов’язки державних органів, які не мають права відмовити у наданні житла особі, яка відповідає всім вимогам, при яких укладається договір;

по-друге, правовий режим договору найму регламентується Житловим кодексом, а договір оренди житла поки що не визначений та нормативне не врегульований ані в Цивільному кодексі, ані в проекті Житлового Кодексу. Договір найму чинним законодавством детально регла­ментований, а це означає, що необхідно паралельно приймати нор­мативні документи, але вони визначатимуть особливості норматив­ного регулювання договору оренди і найму;

по-третє, якщо буквально тлумачити Конституцію, то договір оренди жилого приміщення матимуть право укладати фізичні особи, проте наймачами договору найму можуть бути не будь-які фізичні особи, а тільки громадяни України;

по-четверте, у державному житловому фонді договір найму по суті є безстроковим. Оскільки наймачі та члени їх сімей можуть бу­ти позбавлені права користування жилим приміщенням у державно­му житловому фонді тільки на підставі закону та рішення суду, то вони є більш соціальне захищеними. Орендарі ж приватного житло­вого фонду можуть позбавлятися житла при закінченні договору оренди і виселятися на підставі договору без надання іншого жилого приміщення;

по-п'яте, відмінність найму державного житлового фонду від оренди житла призводить до того, що за умов договору оренди жиле приміщення надаватиметься особам, без надання всього комплексу житлових прав. Орендарі не мають права на бронювання жилого приміщення; на обмін жилого приміщення, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми тощо.

Оренду житла можна визначити як засноване на договорі стро­кове платне володіння та користування майном, необхідним оренда­реві для проживання у ньому. Відповідно до зазначеного одна сто­рона — орендодавець — зобов’язується надати іншій стороні — орендарю — жиле приміщення за плату в користування.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що у договорі оренди житла повинні визначатися права та обов’язки сторін і чле­нів сім’ї орендаря, включених до договору оренди та умови володін­ня і користування наданим житлом, строк дії договору, обов’язки з технічного обслуговування і ремонту орендованого житла та сані­тарного обслуговування допоміжних приміщень будинку.

Звичайно в законодавстві мають бути відокремлені договір орен­ди від договору найму житла. Договір найму — це договір, метою якого є задоволення потреб громадян у житлі (некомерційний), в той же час поняття договору оренди — сплатний договір, який здій­снюється з метою отримання прибутку (доходу) (ст. 878 Цивільного Кодексу) на відміну від договору найму який укладається на невизначений строк, тобто житло надається у безстрокове користування і діє до смерті або зміни наймача, оренда діє тільки протягом певного стро­ку (ст. 879 проекту Цивільного Кодексу).

Необхідно закріпити те, що квартири жилих будинків, що перебувають у колективній та державній власності, можуть надаватися громадянам в оренду чи найом, а в будинках або квартирах, що пе­ребувають у приватній власності — в оренду. Піднайом кімнат без дозволу власника житла не допускається.

Договір найму укладається на підставі ордерів, а оренди — на підставі цивільно-правових договорів. Договір найму укладається на житло у будинках державного та комунального житлового фонду, оренди — тільки у приватному житловому фонді.

Договір оренди є двосторонній. Сторонами договору оренди жит­ла є орендодавці й орендар (та члени його сім’ї). За проектом Житлового Кодексу орендодавцями є органи місцевого самоврядування, інші власники — юридичні та фізичні особи. Орендарями можуть бути тільки фізичні особи — громадяни України, фізичні особи іноземних держав та особи без громадянства. Щодо відмінностей між договором найму та оренди, то згідно з Цивільним кодексом Російської Федерації (п. 2 ст. 671) сторонами договору оренди житла можуть бути лише юри­дичні особи, громадяни ж укладають договір найму жилого примі­щення. І таке розмежування, на нашу думку, є логічним, і навіть може відіграти позитивну роль при прийнятті нового Житлового Кодексу України.

Об’єктом договору оренди, за проектом нового Цивільного Кодексу, можуть бути придатні для постійного проживання квартира, будинок, інше ізо­льоване помешкання, а також одноквартирний будинок (його части­на), що належать орендодавцеві на праві власності. Проект нового Цивільного Кодексу визначив, що об’єкт договору — жиле приміщення — за розмі­ром має відповідати вимогам, встановленим житловим законодав­ством (статті 867, 869 нового проекту Цивільного Кодексу). Тобто проект Цивільного Кодесу не тільки заперечує, а навіть визначає необхідність існування житлово­го законодавства.

Істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад і об­сяг житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який ук­ладається договір оренди; орендна плата; ремонт орендованого май­на та умови його повернення; порядок виконання зобов’язань; від­повідальність сторін; а також повинні бути визначені ризик випад­кової загибелі та страхування орендарем взятого ним в оренду май­на. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, які не суперечать чинному законодавству (статті 867-879 проекту Цивільного Кодексу).

Договір оренди концесуальний і вважається укладеним з момен­ту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторо­нами тексту договору. Письмова форма для найму житла є обов’яз­ковою (ст. 870 проекту Цивільного Кодексу).

Надання житла в оренду у житловому фонді не допускається, якщо:

1) внаслідок вселення орендаря і членів його сім’ї, включених до договору оренди, розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає разом з орендарем, буде меншим від встанов­леного середнього рівня забезпеченості громадян житлом у даному населеному пункті, крім випадків, коли є письмова згода всіх дорос­лих членів сім’ї на одержання житла меншого розміру;

2) в одноквартирний будинок або квартиру, де проживають два або більше наймачів, орендарів, вселяється особа з важкою формою хронічного захворювання, включеного до переліку, що затвердже­ний Міністерством охорони здоров’я.

Строк у договорі оренди. Передача об’єкта оренди орендодав­цем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у до­говорі оренди.

Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об’єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об’єкта та відшкодування збит­ків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням дого­вору оренди.

Термін договору оренди житла визначається за погодженням сторін. Хоча в проекті нового Цивільного кодексу (ст. 879) зазначе­но, що він не повинен перебільшувати п’яти років. З такою позицією не можна погодитись, оскільки Конституція надає гарантії щодо за­безпечення прав громадян на житло, які не можуть бути обмежені у часі. Тому в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закін­чення терміну дії договору, він вважається продовженим на той са­мий термін або на наступні п’ять років (за Цивільного Кодексу) і на таких самих умовах, що були передбачені договором. Вважаємо, що необхідно встановити правило, за яким термін договору найму житла у дер­жавному житловому фонді є безстроковим. Це дозволить створити атмосферу впевненості, гарантованості та захищеності прав громадян на житло.

Нині, за Цивільним кодексом, у разі продовження користування майном після закінчення строку договору, якщо немає заперечень з боку наймодавця, договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитися від дого­вору, попередивши про це другу сторону за один місяць. Коли дого­вір майнового найму укладено без зазначення строку, він вважаєть­ся укладеним на невизначений строк і кожна із сторін вправі відмо­витися від договору в будь-який час, попередивши про це в письмо­вій формі другу сторону за три місяці.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належ­ним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за ін­ших однакових умов, на продовження договору оренди на новий термін. Якщо житло переходить у власність іншого наймодавця, орендодавця, для нового власника є обов’язковим укладений попе­реднім власником договір найму, оренди житла. Договір найму чи оренди житла може бути змінений в односторонньому порядку тіль­ки з підстав, визначених законодавством.

Права й основні обов’язки орендаря та орендодавця мають визначатися законом та договором. Так, орендар повинен мати право: на переобладнання жилого приміщення; на вселення тимчасових жильців, нових членів сім’ї; на відшкодування понесених витрат у разі поліпшення орендованого жилого приміщення; на одержання жилого приміщення на час капітального ремонту жилого приміщен­ня, в якому він мешкає; на одержання жилого приміщення у зв’язку зі зносом будинку чи переобладнанням його у нежиле приміщення; на надання жилого приміщення меншого розміру замість займаного; на надання жилого приміщення у разі, якщо жилий будинок підля­гає знесенню.

Право орендаря на вселення в житло членів сім’ї та інших осіб передбачено у ст. 42 проекту Житлового Кодексу (статті 875, 873 проекту Цивільного Кодексу).

Так, вселення в орендоване житло членів сім’ї наймача, оренда­ря, не включених до договору найму, оренди житла, провадиться за згодою орендодавця та інших повнолітніх членів сім’ї, які прожива­ють разом з ним, з внесенням відповідних змін до договору.

На вселення неповнолітніх дітей у займане батьками житло та включення їх до договору найму, оренди згоди наймодавця, орендо­давця, наймача, орендаря та інших повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з наймачем, орендарем, непотрібно. Особи, що все­лилися в житло як члени сім’ї наймача, орендаря, набувають одна­кові з іншими членами сім’ї права на користування житлом, якщо під час вселення між цими особами, наймачем, орендарем та члена­ми його сім’ї, які проживають разом з ним, не було укладено іншої письмової угоди про порядок користування житлом.

Основними обов’язками орендодавця є надання орендарю жило­го приміщення в належному стані, проведення капітального ремонту жилого приміщення тощо.

Орендодавець зобов’язаний утримувати житло у справному технічному стані, що забезпечує безпечні умови проживання в ньому, а також надавати житлово-комунальні та інші послуги і впорядкову­вати прибудинкову територію за встановленими нормами.

У разі несвоєчасного виконання робіт, пов’язаних з утриманням житла, або наданням житлово-комунальних послуг не в повному об­сязі орендодавець повинен зменшити розмір плати за користування житлом і комунальні послуги з урахуванням існуючих незручностей і відшкодувати заподіяні орендарю збитки відповідно до договору.

Орендодавець несе матеріальну відповідальність перед оренда­рем за невиконання у передбачені строки робіт з утримання житло­вого будинку та прибудинкової території і надання житлово-кому­нальних послуг у порядку, передбаченому договором.

Орендодавець має право на вхід до займаного орендарем житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, прове­дення необхідного ремонту після письмового попередження оренда­ря, а в разі виникнення аварійної ситуації — у порядку, передбаче­ному житловим законодавством.

Орендодавець може реконструювати належне йому житло і зобов’язаний здійснювати всі роботи, пов’язані зі знесенням непридат­ного для проживання будинку, а також може давати згоду орендарю на передачу в суборенду наданого йому в оренду житла.

За договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням; використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобі­гати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату своєчас­но і в повному обсязі.

Якщо орендар, незважаючи на письмове попередження орендо­давця (уповноваженої ним особи), використовує орендоване майно не за призначенням і з порушенням умов договору, орендодавець має право вимагати в судовому порядку розірвання договору оренди житла і відшкодування заподіяних йому збитків. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, на вимогу однієї із сторін він може бути змінений у разі зміни цін і тарифів. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин погіршився стан об’єкта оренди.

Обов’язки та права членів сім’ї орендаря:

Сім’я орендаря — це особа чи особи, які проживають разом, пов’язані родинними, шлюбними або іншими зв’язками і ведуть спільний бюджет.

Члени сім’ї орендаря, включені до договору оренди, які прожи­вають разом з ним, мають такі самі права й обов’язки, як і орендар. Повнолітні члени сім’ї наймача, орендаря несуть однакову з найма­чем, орендарем відповідальність за зобов’язаннями договору оренди житла.

Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди несе власник, якщо інше не встановлено договором.

Розірвання та припинення договору оренди. Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Орендар житла має право розірвати договір у будь-який час з письмовим попереджен­ням. На вимогу орендодавця договір оренди може бути розірваний тільки у судовому порядку і тільки у випадках, передбачених за­коном.

Договір оренди розривається в разі загибелі об’єкта оренди;

невнесення орендної плати протягом певного часу, встановленого договором; руйнування, псування житла, а також у разі його аварій­ного стану; в інших випадках.

Дія договору оренди може бути припинена:

1) за згодою сторін і повнолітніх членів сім’ї наймача, орендаря, включених до договору оренди житла;

2) після закінчення строку дії договору оренди, якщо його було укладено на певний період, у разі, якщо від орендаря не надійшло письмового звернення щодо продовження цього строку на попере­дження орендодавця;

3) у разі приватизації наймачем займаного житла чи придбання орендарем у власність іншого житла. Припинення дії договору орен­ди житла здійснюється за письмовою заявою орендаря і повнолітніх членів його сім’ї;

4) у разі смерті одинокого орендаря.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зо­бов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У разі розірвання договору оренди чи припинення через закін­чення строку його дії, відмови від його продовження чи за згодою сторін, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві житло на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив по­гіршення стану орендованого житла або його пошкодження, він по­винен відшкодовувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що по­гіршення або пошкодження житла сталися не з його вини.

Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого житла, здійснені за рахунок власних коштів, якщо во­ни можуть бути відокремлені без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого житла, які неможливо відок­ремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’я­заний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого житла, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

3. Договір найму жилого приміщення

Проект нового Житлового кодексу передбачає, що договір найму житла — це договір, за яким наймодавець надав наймачеві та чле­нам його сім'ї житло у безстрокове володіння та користування для постійного проживання.

Єдиною правовою підставою для укладення договору найму жи­лих приміщень є ордер. Якщо договір найму укладається без видачі ордеру, він може бути визнаний судом недійсним. Оскільки грома­дяни отримують жиле приміщення у безстрокове користування, до­говір найму укладається в письмовій формі на невизначений термін.

Житлові правовідносини є одним з видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з угоди між наймачем і наймодавцем з приводу користування наданим громадянину жилим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов’язується надати іншій сто­роні за плату жиле приміщення для проживання. Договір найму жи­лого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві осо­бистої власності, укладається наймачем з власником будинку.

В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адміністративного акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов’язується використовувати їх за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квар­тирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору найму жит­ла у будинках державного та комунального житлового фонду, за­твердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. за № 939.

Суб’єкти права на жиле приміщення за договором його найму, їх права та обов’язки

Згідно зі ст. 277 Цивільного кодексу та ст. 61 Житлового кодек­су, користування жилим приміщенням у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму, який укладається між наймодавцем — житлово-експлуата­ційною організацією (а у разі її відсутності — відповідним підприєм­ством, установою, організацією), і наймачем — громадянином, на ім’я якого видано ордер. Інтереси всіх членів сім’ї, що включені в ордер, представляє особа, на ім’я якої виданий ордер і яка укладає договір найму з наймодавцем. Але це не виключає можливості укладення договору найму жилого приміщення з другою, вказаною в ор­дері, особою, якщо до моменту укладення договору особа, на ім’я якої видано ордер, змінила місце проживання або померла. Це пи­тання вирішується за взаємною згодою.

Сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім’ї. Права і обов’язки сторін розподіляються. Наймодавець зо­бов’язується: здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до вимог законодавства;

забезпечувати надання комунальних послуг; на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку з відселенням осіб, що проживають у ньому, надати наймачу і членам його сім’ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремон­тується або реконструюється; своєчасно проводити підготовку жи­лого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осін­ньо-зимовий період.

Наймодавець має право вимагати від наймача: дотримання Пра­вил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями та своєчасного внесення ним плати за житлово-кому­нальні послуги. У разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщення на період капітального ремонту або реконструкції бу­динку, вимагати переселення його в судовому порядку. Вживати всіх необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім’ї, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом. Вимагати в судовому порядку виселення наймача, членів його сім’ї або інших осіб, які проживають разом з ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використо­вують його не за призначенням, або створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку. На вхід до займаного житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку води, тепла та газу. Під час аварійних ситуацій проникати у жилі приміщення (квартири) у разі відсутності наймача або членів його сім’ї у поряд­ку, встановленому законодавством.

Наймач, у свою чергу, зобов’язується: використовувати житло за призначенням; дотримуватися правил користування приміщення­ми жилих будинків і прибудинковими територіями, своєчасно вжи­вати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнан­ня у квартирі; забезпечувати цілісність пломб приладів обліку води, тепла та газу, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів; у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, економно використовувати воду, газ, елект­ричну та теплову енергію; дотримуватися правил пожежної та газо­вої безпеки; допускати у квартиру та інші займані наймачем примі­щення для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень. При виїзді разом з членами сім’ї із житла звільнити і здати його наймодавцю в належ­ному технічному й санітарному стані.

Наймач має право: вселяти відповідно до законодавства в зай­мане ним житло інших осіб; проводити в установленому порядку об­мін займаного житла на інше; здавати в піднайом за згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, жиле приміщення відповідно до законодавства; бронювати в установлених законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва; на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім’ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством; вима­гати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків що­до ремонту наданого в найом житла у випадках, спричинених на­гальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вар­тість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів. За наявності відповідних умов у членів сім’ї наймача вимагати розподі­лу особового рахунку і переукладення договору найму з членами сім’ї наймача.

Визначення предмета договору найму жилого приміщення

Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний пе­релік предметів договору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле при­міщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відпові­дати необхідним санітарним і технічним вимогам. Чинне законодав­ство не дає однозначного, юридичне закріпленого визначення по­нять “окрема квартира” чи “інше ізольоване жиле приміщення”. Проаналізувавши ряд термінів, можна дійти такого висновку.

Під окремою квартирою слід розуміти частину жилого будинку, яка призначена для постійного проживання однієї сім’ї, містить об­ладнані жилі та підсобні приміщення і має окремий вихід. Під іншим ізольованим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для однієї або кількох сімей.

Предметом договору найму житла є жиле приміщення, призна­чене для проживання в ньому і впорядковане до умов даного насе­леного пункту, яке відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам.

Не можуть бути самостійним договором найму: жиле приміщен­ня, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше встановленого для надання одній особі; частина кімнати або кімната, зв’язана з ін­шою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення — кухня, коридор, комора тощо, які перебувають у загальному корис­туванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Тобто на користь наймача може бути передано лише таке примі­щення, яке прямо призначено для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним до умов даного населеного пункту і відповіда­ти встановленим до нього вимогам. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складі квартири. У зв’язку з цим не можуть бути предметом догово­ру найму окремі приміщення, призначені для задоволення господар­ських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.

При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загаль­ній квартирі, кухня, ванна кімната та приміщення господарського побутового призначення залишаються у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Порядок користування підсобними приміщеннями господарсько­го побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнення згоди або порушен­ня вже встановленого порядку користування спори про це розгляда­ються судом.

У судовій практиці іноді виникають питання, чи можна вважати ізольованою кімнату, яка з’єднана дверима з другою кімнатою квар­тири, але разом з тим, має окремий вхід із загального коридору. Такі квартири визнаються ізольованими.

Житловим кодексом (ч. З ст. 50) закріплено правило про недо­пущення заселення квартири, збудованої для однієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами. У зв’язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім’ї. У разі позитивної відповіді, чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для окремих членів сім’ї, що мешкають у квартирі, а також сторонніх осіб.

Позитивна відповідь на це запитання надається у зазначеній статті Житлового Кодексу, яка не поширює викладені в ній обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім’ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім’ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.

Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім’єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх оди­ноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підста­вою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були пред­метом самостійного договору. Разом з тим, жиле приміщення із су­міжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів най­му навіть при наявності згоди на це бажаючих вселитися в нього громадян.

Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживають два і більше власників, наймачів чи орендарів, встанов­люється за узгодженням між мешканцями квартири. Спори між власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибиран­ня і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.

Зміни договору найму жилого приміщення, умови і правові підстави таких змін

Обставини, що спричинюють необхідність зміни наймачем дого­вору найму, в Житлового Кодексу України не визначені, але практика свідчить, що ними можуть бути: розлучення подружжя, створення повнолітніми дітьми окремих сімей, припинення спільного проживання тощо. Об­мін жилого приміщення на інше, продаж приміщення тягне за собою зміну договору найму.

Договір найму може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством. Член сім’ї наймача вправі вимагати, за зго­дою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає нормам ст. 63 Житлового Кодексу. Законодавство виходить з визнання рівності прав і обов’язків усіх членів сім'ї і закріпленні можливості використання членом сім’ї наймача права на зміну договору найму.

Згідно зі ст. 104 Житлового Кодексу України, суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, що припадає на нього може бути виділено у вигляді ізольовано­го приміщення, яке складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений розмір. Такі правові підходи мож­на за аналогією права поширювати й застосовувати для осіб, які ба­жають стати власником частини квартири.

При цьому слід враховувати п. 16 Постанови Пленуму Верхов­ного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці за­стосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, згідно з яким суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення (одна або кілька кімнат), розмір якого не менший за встановлений для надання одній особі.

Тому Донецький обласний суд задовольнив позов про укладення окремого договору найму жилого приміщення з урахуванням того, що у зв'язку з розірванням сторонами шлюбу користування ними жилими приміщеннями за одним договором стало неможливим і що у квартирі є жиле приміщення, яке припадає на частку позивача у жилій площі. Так, гр. Ш. звернувся в суд з позовом до Ш. В., Б., ЖЕО Кіровського району м. Донецька про зміну умов договору найму жилого приміщення. У позові було вказано, що в 1990 р. на сім’ю з чотирьох осіб, в тому числі і на нього, була надана трикімнатна, з ізольованими кімнатами, квартира. Посилаючись на те, що шлюб між ним і Г. В. в червні 1991 р. розірвано, склались неприязні стосунки, які перешкоджають нормаль­ному користуванню житлом, позивач просив виділити йому ізольовану кімнату 11,5 м², а відповідачам — інші дві. У додатковому позові Ш. просив вселити його у квартиру, посилаючись на те, що відповідачі не впускають його туди.

Відповідачі звернулись із зустрічним позовом до Ш. про визнання його таким, що втратив право користування жилим приміщенням.

Посилаючись на те, що в лютому 1991 р. Ш. добровільно залишив спірну квартиру і не проживає в ній понад шість місяців без поважних причин, вони просили про задоволення їх вимог на підставі ст. 71 Житлового Кодексу.

Справа судами розглядалась неодноразово.

Рішенням судової колегії Донецького обласного суду від 18 травня 1994 р. постановлено вселити Ш. у виділену йому ізольовану кімнату 10,8 м², а Ш. В. з дочкою та Б. залишити дві кімнати відповідно 15,9 і 13,2 м².

Судова колегія Верховного Суду України від 6 липня 1984 р. знайшла, що рішення відповідає вимогам закону.

Як встановлено судом і видно з матеріалів справи, в січні 1990 р. сім’ї сторін з чотирьох осіб, а саме: Ш. В., її чоловіку Ш. (шлюб з яким розірвано в червні 1991 р.), їх доньці 1985 р. народження та матері Ш. В. — Б. була надана трикімнатна квартира з жилою площею 39,9 м². Після розірвання шлюбу між сторонами склалися неприязні стосунки і відпо­відачки Ш. В. та Б. з 19 вересня 1991 р. закривали квартиру на замок, від якого позивач ключа не мав.

Крім того, певний час Ш. проживав у гуртожитку Донецького заво­ду іграшок.

Відповідно до ст. 104 Житлового Кодексу, член сім’ї наймача вправі вимагати за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимо­гам ст. 63 цього Кодексу.

У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

Вирішуючи спір у частині зміни умов договору найму жилого приміщення, суд призначив технічну експертизу відповідно до висновків якої квартира складається з трьох ізольованих кімнат площею 10,8, 15,5 і 13,2 м².

Суд дійшов правильного й обгрунтованого висновку, виділивши позивачеві кімнату 10,8 м², оскільки перевищення частки є незначним і не ущемлює прав інших жильців.

Виділена кімната відповідає вимогам ст. 63 ЖК і може бути предметом окремого договору найму жилого приміщення.

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача йо­му може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром, меншим за жилу площу, що припадає на нього. Проте поділ не може бути допу­щений, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов по­зивача і спричинить необхідність взяття його на облік як такого, що по­требує поліпшення житлових умов.

Вирішуючи справи про зміну договору найму жилого приміщення, суд має враховувати, що, згідно зі ст. 104 Житлового Кодексу, член сім’ї наймача впра­ві вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу пло­щу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам ст. 63 цього Кодексу (є ізольованим і за розміром не менше встановленого для надання одній особі).

При вирішенні питання про зміну договору найму жилого примі­щення суд повинен з’ясувати, чи можливо з урахуванням санітар­них і технічних умов укласти два договори найму, чи не призведе зміна договору найму до штучного погіршення житлових умов і чи не спричинить необхідність взяття громадянина на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов. Виділення жилого примі­щення, яке за розміром менше від належної йому частки жилої пло­щі, не допускається тільки через те, що внаслідок зазначеної зміни договору найму він стане таким, що потребує поліпшення житлових умов. Якщо наймачем жилого приміщення і членами його сім’ї було визначено порядок користування окремими жилими приміщеннями у квартирі, то угода про це повинна враховуватися судом і при ви­рішенні позову про зміну договору найму приміщення.

Зміна договору найму жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача не допускається в передбачених ч. З ст. 104 Житлового Кодексу випадках, незалежно від наявності згоди наймодавця на зміну такого договору, за винятком випадків, коли жиле приміщення наймач одержав не в зв’язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення.

Громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об’єднання в одну сім’ю вправі вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все займане приміщення. Наймач вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір най­му. Договір найму в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку.

Сторони у договорі найму жилого приміщення

Наймодавцями жилих приміщень у будинках державного та громадського житлових фондів є орган місцевого самоврядування, який уповноважує житлово-експлуатаційні організації, а у разі їх відсут­ності — відповідні підприємства, установи, організації. Наймачами жилих приміщень можуть бути тільки фізичні особи, — громадяни України, оскільки головне призначення договору найму — задово­лення житлових потреб громадян.

Договір найму — це договір, завдяки якому наймодавець зобов’язується надати за відповідну плату жиле приміщення у без­строкове користування в будинках державного і громадського жит­лових фондів для проживання в ньому. Цей договір є двостороннім, оскільки визначає права і обов’язки двох сторін — наймача і наймо-давця. Договір найму має свої відмінності порівняно з цивільним до­говором майнового найму. Предметом договору найму може бути тільки жиле приміщення, що відповідає визначеним Житлового Кодексу вимогам.

Наймачами виступають тільки громадяни, в той час як стороною договору майнового найму можуть бути й юридичні особи. Коло прав наймача жилого приміщення значно ширше, йому надано до­даткові права і гарантії цих прав, які забезпечують право безстроко­вого користування жилим приміщенням, можливість його броню­вання, обміну, приватизації тощо. Цей договір забезпечує права не тільки наймача, який отримав ордер, а й усіх членів його сім’ї. Він є безстроковим. Предметом договору найму є те жиле приміщення, з приводу якого укладається договір. Договір найму укладається з особою, на ім’я якої видано ордер або на ім’я якої відкрито особис­тий рахунок. Якщо на момент укладення договору громадянин, на ім’я якого виданий ордер або відкритий рахунок, помер чи переїхав на інше місце проживання, договір може бути укладений з іншим повнолітнім членом сім’ї при наявності згоди на це членів сім’ї, які проживають разом з ним. Способи забезпечення виконання догово­ру також різні.

Договір найму може укладатися лише з повнолітнім громадяни­ном. У тих випадках, коли в квартирі залишаються проживати не­повнолітні діти, договір найму укладається з опікуном дитини. Не­повнолітні діти віком від 15 до 18 років можуть укладати договір са­мі за згодою батьків (усиновителів) або піклувальників (ст. 13 Ци­вільного кодексу).

Із загальних правил при укладенні договору найму можуть бути виключення. Вони випливають зі ст. 32 Житлового кодексу. В силу цієї статті неповнолітні особи, які одружилися або влаштувалися на роботу у передбачених законом випадках до досягнення 18-річного віку, мають право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлових фондів, а у зв’язку з цим їм на­дається право і самостійно укладати договір найму. У цих випадках громадяни не можуть здійснити право на отримання жилого примі­щення без укладення договору найму.

Поняття члена сім’ї наймача жилого приміщення

До членів сім’ї наймача належить дружина наймача, їхні діти та батьки. Членами сім’ї може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне гос­подарство. Якщо ці особи перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі самі права і обов’язки, як наймач і члени його сім’ї.

Визначаючи коло членів сім’ї наймача, ч. 2 ст. 64 Житлового ко­дексу розділила їх на дві групи. Одні з них “належать” до членів сім’ї наймача, інші “можуть бути визнані” такими. До першої групи слід віднести дружину наймача, їхніх дітей і батьків. Дружина най­мача — особа, з якою він (вона) перебуває у зареєстрованому шлю­бі, оскільки взаємні права і обов'язки виникають тільки зі шлюбу, укладеного в органах ЗАГСу.

Права і обов’язки дружини щодо договору найму виникають одночасно з наймачем при включенні його до ордеру і спільному посе­ленні у жиле приміщення. Якщо чоловік і дружина проживають ок­ремо і кожний з них має право на жилу площу у приміщеннях, які вони фактично займають, будь-яких прав і обов’язків за договором найму один з них не набуває, у тому числі й самостійного права на жилу площу.

Необхідно зазначити, що поняття члена сім’ї, яке використову­ється у Кодексі про шлюб та сім’ю, не можна ототожнювати з по­няттям члена сім’ї наймача за Житловим кодексом. До членів сім’ї за сімейним законодавством належать особи, пов’язані між собою шлюбом і спорідненістю.

Якщо подружжя проживає в одному жилому приміщенні і чоло­вік є членом сім’ї наймача, якщо дружина проживає окремо, має са­мостійне право на своє жиле приміщення (що прямо передбачено Кодексом про шлюб та сім’ю), то вона хоч і залишається членом сім’ї, але не є членом сім’ї наймача.

У деяких випадках дружина, перебуваючи наймачем іншого приміщення, фактично мешкає у приміщенні чоловіка і зберігає право на своє приміщення. Претензії на жилу площу фактичного місця проживання не можуть бути задоволені, виходячи з визначеної най­мачем і його дружини угоди про порядок користування жилими при­міщеннями, хоч належність його (її) до членів сім’ї наймача не може бути оспорена.

За змістом статей 64, 65 Житловго Кодексу України наймачу і членам його сім’ї належить право користування тільки одним жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду. За особою, яка вселилась до наймача як член сім’ї, не може бути визнано право користування займаним ним жилим приміщенням, якщо ця особа зберігає за собою право користування іншим жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду.

Так, у травні 1993 р. Н. Л. звернулася до суду з позовом до Н. 3., У. Л. та У. І. про визнання їх такими, що втратили право користування жилою площею і недійсним свідоцтва про право власності. Позивачка зазначала, що спірну квартиру отримав Н. В. Вона вселилась туди як член сім’ї наймача в березні 1987 р., а в червні 1987 р. між нею та Н. В. було зареєстровано шлюб.

У квітні 1988 р. у неї з Н. В. народилася дочка, і оскільки спірна квартира була сира та невпорядкована, вони перейшли тимчасово про­живати до її батьків. У квартирі залишилася мати наймача — Н. 3., з її згоди у квартиру вселилася сестра Н. В. — У. Л., її чоловік У. І. та їхня дитина. Усі вони були прописані у спірній квартирі.

У червні 1991 р. сім’я позивачки повернулась у спірну квартиру, а відповідачі добровільно виселилися з неї. Коли 1 лютого 1993 р. Н. В. помер, відповідачі, скориставшись пропискою, переоформили особовий рахунок на Н. 3. і приватизували квартиру.

Позивачка зазначала, що вона вселялась у квартиру як член сім’ї наймача і набула рівного з ним права користування жилою площею.

Відповідачі в зустрічній позовній заяві зазначали, що Н. Л. всели­лась у квартиру не в установленому порядку і не набула права на про­живання.

Рішенням Центрального районного суду м. Сімферополя від 2 лю­того 1995 р. в позові Н. Л. було відмовлено, а зустрічний позов задоволено.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 7 лютого 1996 р. цілком правильно визнала, що протест задоволенню не підлягає з таких підстав.

Пленум Верховного Суду України в п. 9 Постанови “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 (зі змінами, внесеними Постано­вами Пленуму від 10 березня 1989 р. за № 2 та від 25 грудня 1992 р. за № 13) роз’яснив, що, вирішуючи спори про право користування жи­лим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд повинен з’ясува­ти, чи додержано встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, чи прописані вони в даному жилому приміщенні, чи було воно постійним місцем їх прожи­вання і протягом якого саме часу, чи вели вони з наймачем спільне гос­подарство, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім’ї, що з ним проживають, певний порядок користування жилим приміщенням.

Суд дійшов обгрунтованого висновку, що позивачка не набула пра­ва користування жилою площею у спірній квартирі. Посилання в про­ тесті на те, що зазначені висновки суду не відповідають обставинам справи, є безпідставними.

Відповідно до змісту ст. 65 Житлового Кодексу за особою, яка проживає у наймача жилого приміщення як член його сім’ї, не може бути визнано право ко­ристування цим жилим приміщенням, якщо вона зберігає право корис­тування жилою площею в іншому жилому приміщенні.

З матеріалів справи видно, що позивачка з 1984 р. постійно прописа­на в іншій чотирикімнатній квартирі й в особовий рахунок на цю квартиру включено її дочку О. Це підтверджується випискою з домової книги про склад сім’ї та прописку позивачки, а також особовим рахунком.

Н. 3., У. Л. та У. І. вселились у спірну квартиру за згодою Н. В. з додержанням правил прописки, що підтверджується поясненнями по­зивачки та особовим рахунком на спірну квартиру. Відповідачі тимча­сово не проживали в цій квартирі з поважних причин, оскільки вона є однокімнатною і, крім того, в ній проводився ремонт.

Зважаючи на ці обставини, судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України дійшла правильного висновку, що відповідачі не втратили права користування жилою площею в спірній квартирі і що при приватизації ними останньої закон порушено не було.

Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей найма­ча, які проживають окремо від своїх батьків. Діти наймача, незалеж­но від того, чи є вони неповнолітніми або дорослими, належать до членів сім’ї наймача, якщо вони проживають разом з ним. При цьому не має значення, чи є вони дітьми наймача, чи його дружини (чоловіка), спільні чи усиновлені. Батьки належать до членів сім’ї наймача у зв’язку з родинними стосунками і спільним проживан­ням, незалежно від того, чи перебувають вони на його утриманні.

Виразом “належать” встановлена презумпція, що ці особи є чле­нами сім’ї наймача, якщо не буде доведено протилежне. Тому при виникненні спору вони звільняються від доведення їх прав на жиле приміщення.

Друга група “може бути визнана” членами сім’ї наймача, якщо доведе наявність необхідних для того обставин. Її складають інші особи, які постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать тільки родичі та особи, які пе­ребувають з наймачем у родинних стосунках (фактичне подружжя, особи, шлюб з якими визнаний недійсним, опікуни, піклувальники, утриманці). Тобто непрацездатний утриманець наймача може бути визнаний членом його сім’ї на таких самих умовах, що й інші особи.

Обов’язковою умовою для визнання особи членом сім’ї окрім спільного проживання є ведення з наймачем спільного господар­ства. Але слід враховувати, що спільне проживання і ведення спіль­ного господарства не завжди свідчать про наявність єдиної сім’ї, зокрема, зазначені у другій групі особи можуть бути визнані члена­ми сім’ї наймача при конкретних обставинах, якщо вони ведуть спільне господарство (загальні витрати), надають взаємну допомогу та існують інші обставини, які свідчать про наявність родинних сто­сунків.

У кожному конкретному випадку наймодавець або суд може й не визнати їх як членів сім’ї наймача, навіть якщо вони вселилися у зазначене жиле приміщення у встановленому порядку, спільно проживали і вели спільне господарство.

Одним з доводів постійного спільного проживання з наймачем є наявність у цієї особи прописки у даному приміщенні. Разом з тим, відсутність прописки не може бути достатньою підставою для відмо­ви у визнанні особи членом сім’ї наймача. Право членів сім’ї на жи­ле приміщення виникає не у зв’язку з пропискою, а при наявності відповідних обставин. Але суд не може визнати особу такою, що по­стійно проживає у даному жилому приміщенні, якщо буде встанов­лено, що вона лише прописалася на спірній жилій площі, а для про­живання поселилася в іншому жилому приміщенні. Не може бути визнано право на жиле приміщення за особою, яка вселилася в нього обманним шляхом як член сім’ї наймача з єдиною метою — вселення у квартиру.

За змістом ст. 65 Житловий Кодекс за особою, яка проживає у наймача жило­го приміщення як член його сім’ї, не може бути визнано право ко­ристування цим приміщенням, якщо вона зберігає постійне місце проживання у приватизованому нею жилому приміщенні.

Член сім’ї як суб’єкт права на пільги

Аналіз положень Конституції України, законів України, якими встановлюються пільги на оплату житлово-комунальних послуг, низки ратифікованих Україною міжнародних угод, в яких вживаєть­ся термін “член сім’ї”, проведений Конституційним Судом України (у справі про офіційне тлумачення терміна від 3 червня 1999 року, Справа № 1-8/99) засвідчив, що у них відсутні узагальнюючі нор­ми-дефініції щодо понять “член сім’ї” та “утриманство”. Не розроб­лено єдиного критерію розуміння цих термінів і у відповідній, у тому числі науковій, літературі.

У Конституції України терміни “сім’я”, “члени сім’ї”, “родичі”, “сімейне життя”, “утримання” тощо без визначення змісту вжива­ються неодноразово.

Житловий кодекс Української РСР, визнаючи гарантії права гро­мадян на житло, встановлює права і обов’язки наймача жилого при­міщення та членів його сім’ї, які проживають разом з ним, за дого­ вором найму, обов’язковим елементом якого є плата за користуван­ня житлом і за комунальні послуги. Частина 2 ст. 64 цього Кодексу передбачає, що до членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їхні діти та батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й ін­ших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ве­дуть з ним спільне господарство. Аналогічні положення щодо членів сім’ї власника будинку (квартири) містить ч. 4 ст. 156 Кодексу.

Таким чином, законодавець не встановив вичерпного переліку осіб, які належать до кола членів сім’ї наймача, але визначив крите­рії, за якими осіб, не пов’язаних шлюбними або родинними стосун­ками, віднесено до них.

У Кодексі про шлюб та сім’ю України терміни “сім’я”, “члени сім’ї” та похідні від них “сімейний”, “сімейні відносини”, “родин­ний” використовуються у багатьох статтях. Відповідні положення або конкретний перелік осіб, які вважаються членами сім’ї, тут та­кож відсутні. Але зважаючи на загальний зміст Кодексу, особливо розділів II і III, можна дійти висновку про такі важливі ознаки сім’ї, членства в сім’ї, як кровна спорідненість, родинні зв’язки, шлюбні відносини, а положення про встановлення батьківства, викладені у ч. З ст. 53 (статтях 125, 126 нового Сімейного кодексу України), дають підстави для визнання ознаками сім’ї фактичних шлюбних відносин. Стаття 17 цього нормативного акта (відповідно ст. 26 нового Сімейного кодексу України) вводить до правового обігу понят­тя родичі по прямій лінії, повнорідні та неповнорідні брати й сестри, а у ст. 95 (розділ 5 нового Сімейного кодексу України) вжито термін “інші родичі”, до яких віднесено прадіда, прабабу, діда, бабу, брата, сестру, а також вітчима й мачуху дитини та осіб, які постійно вихо­вували дитину й утримували її як члена своєї сім’ї, надаючи їй сис­тематичну матеріальну допомогу.

У п. 1.26 ст. 1 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств” від 28 грудня 1994 р. членами сім’ї фізичної особи “вважаються її чоловік або дружина, прямі родичі (діти або батьки) як фізичної особи, так і її чоловіка або дружини, а також чоловік або дружина будь-якого прямого родича фізичної особи або її чоло­віка (дружини)”. У цьому Законі застосовано термін “прямі родичі”, до яких належать діти та батьки.

Про поняття “близькі родичі” йдеться у п. 11 ст. 32 Криміналь­но-процесуального кодексу України. До них віднесено батьків, дру­жину, дітей, рідних братів, сестер, діда, бабу, онуків. Таке саме коло близьких родичів закріплює і ст. 2 Закону України “Про державний захист працівників суду і правоохоронних органів” від 23 грудня 1993 р.

Стаття 37 Закону України “Про пенсійне забезпечення” визна­чає коло непрацездатних членів сім’ї. Ними вважаються:

а) діти, брати, сестри й онуки, які не досягли 18 років або стар­ші цього віку, якщо вони стали інвалідами до досягнення 18 років, при цьому брати, сестри й онуки — за умови, якщо вони не мають працездатних батьків;

б) батько, мати, дружина, чоловік, якщо вони є інвалідами або досягли: чоловіки — 60 років, жінки — 55 років;

в) один із батьків, або чоловік (дружина), або дід, бабуся, брат чи сестра, незалежно від віку і працездатності, якщо він (вона) зай­нятий доглядом за дітьми, братами, сестрами чи онуками померлого годувальника, які не досягли 8 років, і не працює;

г) дід і бабуся у разі відсутності осіб, які за законом зобов’язані їх утримувати.

Аналогічного змісту є ст. 30 Закону України “Про пенсійне забезпечення військовослужбовців та осіб начальницького і рядового складу органів внутрішніх справ”, де зазначається, що право на пен­сію в разі втрати годувальника мають непрацездатні члени сімей за­гиблих, померлих або таких, що пропали безвісти, військовослуж­бовців, осіб начальницького та рядового складу органів внутрішніх справ, які перебували на їх утриманні. Відповідно до зазначеної статті, незалежно від перебування на утриманні годувальника, пен­сія призначається:

непрацездатним дітям;

непрацездатним батькам і дружині (чоловікові), якщо вони після смерті годувальника втратили джерело засобів до існування;

непрацездатним батькам і дружині (чоловікові) військовослуж­бовців, осіб начальницького і рядового складу органів внутрішніх справ, які загинули чи померли або пропали безвісти в період про­ходження служби, або пізніше — внаслідок поранення, контузії, ка­ліцтва чи захворювання, що мали місце під час служби.

Згідно з п. 2 ст. 10 Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” від 22 жовтня 1993 р. до членів сі­мей загиблих (тих, які пропали безвісти) військовослужбовців, пар­тизанів та інших осіб належать:

утриманці загиблого або того, хто пропав безвісти, яким у зв’яз­ку з цим виплачується пенсія;

батьки; один з подружжя, який не одружився вдруге, незалежно від того, виплачується йому пенсія чи ні;

діти, які не мають (і не мали) своїх сімей; діти, які мають свої сім’ї, але стали інвалідами до досягнення повноліття;

діти, обоє з батьків яких загинули або пропали безвісти.

Не встановлено єдиних критеріїв чи поосібного переліку членів сім’ї міжнародно-правовими актами. Так, відповідно до ст. 16 Загальної декларації прав людини (прийнятої Генеральною Асамблеєю І ООН 10 грудня 1948 р., резолюція № 217 А/ІІІ/), п. 2 ст. 23 Міжнародного пакту про громадянські та політичні права (прийнятого Генеральною Асамблеєю ООН 16 грудня 1966 р., резолюція № 2200 А/ХХІ), ратифікованого Указом Президії Верховної Ради УРСР від 19 жовтня 1973 р. за № 2148-УШ ) за чоловіками та жінками, які досягли шлюбного віку, визнається право на одруження і право засновувати сім’ю.

Ті що стосується поняття “член сім’ї”, який проживає з наймачем, власником, тобто суб’єктом права на пільги щодо безоплатного за­безпечення житлом з опаленням і освітленням за встановленими нормами, а також на користування іншими пільгами, передбачени­ми законодавством для тих, хто живе і працює у сільській місцевості та в селищах міського типу, то вирішальне значення для його розу­міння має з'ясування місця і часу проживання того чи іншого члена сім’ї.

У зв’язку з вищенаведеним Конституційний Суд вирішив, що під членом сім’ї треба розуміти особу, яка перебуває з суб’єктом права на пільги щодо оплати користування житлом і комунальними послу­гами у правовідносинах, природа яких визначається:

кровними (родинними) зв’язками або шлюбними відносинами;

постійним проживанням;

веденням з ним спільного господарства. Такі ознаки (вимоги) застосовуються диференційовано у конкретних випадках визначення членів сім’ї.

До кола членів сім’ї належать дружина (чоловік), їхні діти та батьки. Щодо них, ознака (вимога) ведення спільного господарства з суб’єктом права на пільги в оплаті користування житлом і кому­нальними послугами застосовується лише у передбачених законом випадках. Діти є членами сім’ї незалежно від того, чи є це діти будь-кого з подружжя, спільні або усиновлені, народжені у шлюбі або по­зашлюбні.

Членами сім’ї можуть бути визнані й інші особи за умови постій­ного проживання разом із суб’єктом права на пільги і ведення з ним спільного господарства, тобто не тільки його (її) близькі родичі (рід­ні брати, сестри, онуки, дід, баба), а й інші родичі чи особи, які не перебувають у безпосередніх родинних зв’язках (неповнорідні бра­ти, сестри; зять, невістка; вітчим, мачуха; опікуни, піклувальники, пасинки, падчерки та інші).

Щодо членів сім’ї, які проживають з громадянином, треба розу­міти так, що ці особи постійно проживають разом з громадянином в будинках приватного, державного і громадського житлового фонду.

Права і обов’язки членів сім’ї наймача

У ст. 64 Житлового Кодексу зазначено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з ним усіма правами й мають обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відпові­дальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору.

Наймач вправі за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які прожи­вають разом з ним, вселити в займане жиле приміщення свою дру­жину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей загальної згоди непотрібно.

Особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї найма­ча, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, найма­чем і членами його сім’ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилими приміщеннями.

У разі вирішення спорів про право користування жилим примі­щенням особами, які вселилися до наймача, відповідно до п. 9 По­станови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу Украї­ни” від 12 квітня 1985 р. за № 2 суд повинен з’ясувати, чи дотри­маний встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, чи приписані вони в даному жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним міс­цем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім'ї, що проживають з ним, пев­ний порядок користування жилим приміщенням. З урахуванням об­ставин конкретної справи суд може взяти до уваги поважність при­чин, за яких особа, котра вселилася до наймача як член його сім’ї, не була прописана в жилому приміщенні (незаконно відмовлено у прописці тощо).

Проте відсутність письмової згоди членів сім’ї наймача на все­лення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обстави­нами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.

З огляду на вищесказане характерним прикладом може бути спра­ва П., який звернувся до суду з позовом до О. щодо визнання права користування жилим приміщенням і вселення у квартиру. Позивач поси­лався на те, що, перебуваючи з 1987 р. з наймачем спірної квартири О. у фактичних шлюбних відносинах, проживав у згаданій квартирі як член сім’ї. З грудня 1993 р. у зв’язку з погіршенням стосунків відпові­дачка почала чинити перешкоди в користуванні квартирою, тому пози­вач просив задовольнити позов.

Рішенням Рубіжанського міського суду від 7 квітня 1994 р. позов задоволене, за яким постановлено: визнати П. членом сім’ї О. та все­лити його у спірну квартиру.

Але судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 9 жовтня 1996 р. визначила, що неправильні рішення підлягають скасуванню.

Постановляючи рішення про задоволення позовних вимог, суд пер­шої інстанції виходив з того, що П. був членом сім'ї О., у зв’язку з чим набув права користування спірним жилим приміщенням. Однак з та­ким висновком погодитися не можна, оскільки його зроблено без все­бічного з’ясування дійсних обставин справи.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, даних у п. 9 Постанови “Про деякі питання, що виникли в практиці застосу­вання судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, суд при вирішенні спорів щодо права користування жилим примі­щенням особами, які вселилися до наймача, має з’ясувати, чи додержа-но встановлений порядок при їх виселенні.

За поясненнями самого позивача, відповідачка О. письмової згоди на вселення його як члена сім’ї у спірну квартиру не давала. Суд не з’ясував, з яких причин позивач не прописаний у спірній квартирі та чи не було між ним і відповідачкою певної домовленості щодо прописки та проживання у квартирі.

Обставини щодо постійного місця проживання позивача не були повністю з’ясованими тому, що П. прописаний у будинку своєї матері і відповідно до рішення Кудряшівської сільської Ради саме він є забу­довником цього будинку.

Враховуючи викладене, судова колегія Верховного Суду України від 9 жовтня 1996 р. скасувала зазначене судове рішення, а справу на­правила на новий розгляд.

Незалежно від прав наймача на певну квартиру всі члени сім’ї мають право проживати в ній, а у разі вибуття наймача не можуть бути виселені з квартири і за спільною згодою можуть вимагати від наймодавця укладення договору найму з будь-ким із повнолітніх членів сім’ї. Вимоги Житлового кодексу дають підстави вважати суб’єктами договору найму з боку наймача всю його сім’ю, за дору­ченням якої договір укладає уповноважена особа — наймач.

Наймач не користується ніякими додатковими правами перед членами його сім’ї. Він є її представником перед наймодавцем. Члени його сім’ї не втрачають право на жиле приміщення навіть у ви­падку, якщо наймач вибув до іншого жилого приміщення, а вони не включені до ордеру і не надавали письмової згоди на проживання в цьому жилому приміщенні.

Рівність прав наймача жилого приміщення і членів його сім’ї закріплено в нормах, що регулюють обмін і поділ жилих приміщень, здавання жилої площі в піднайом, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми особами, зміну умов договору житлового найму. Вони не втрачають право на жиле приміщення і у разі, якщо припинили бути членами сім’ї наймача (при розірванні шлюбу між чоловіком і дружиною, оформленні шлюбу одного з членів сім’ї), але продовжують проживати в цьому приміщенні.

З припиненням договору найму жилого приміщення наймачем, водночас припиняються права і обов’язки, що випливають з цього договору, в усіх членів його сім’ї. Це може наступити, наприклад, при знесенні будинку, переобладнанні його у нежилий, визнанні ор­деру недійсним тощо.

Права й обов’язки членів сім’ї за договором найму жилого приміщення регулюються нормами житлового, а не цивільного законодавства. Зокрема, права й обов’язки, пов’язані з поліпшенням жит­ла, належить визначати не за ст. 272 Цивільного Кодексу, а за ст. 61 Житлового Кодексу і Правила­ми користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями (затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572). Згідно з п. 36 цих Правил вартість виконаних наймачем (орендарем) робіт, пов’язаних з поліпшенням спорядження квартири або встановленням нового обладнання, де­монтаж якого неможливий без пошкодження квартири, відшкоду­ванню не підлягає. Виходячи з цього поліпшення, можуть бути де­монтовані без пошкодження квартири (наприклад, збудований са­рай, погріб), і наймач та члени його сім’ї може на свій розсуд демон­тувати або за погодженням сторін на визначених ними умовах передати наймодавцю чи новому наймачу.

Відповідно до ч. 4 ст. 61 Житлового Кодексу умови договору найму жилого при­міщення, що обмежують права наймача і членів його сім’ї порівняно з умовами, передбаченими Житлового Кодексу, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Наяв­ність Типового договору найму не заважає конкретизувати окремі його положення, що стосуються прав, обов'язків і відповідальності сторін. Однак, якщо в договорі найму будуть обумовлені будь-які права наймача, що обмежують його дії (наприклад, користування жилими приміщеннями без права вселення в приміщення інших осіб, обміну тощо), вони не можуть бути визнані чинними.

4. Договір піднайму жилого приміщення

Нерідко, в силу якихось обставин, наймачі жилих приміщень державного та громадського житлових фондів здають частину свого приміщення за відповідну плату у користування іншим особам. Своє право здавати у піднайом жилі приміщення наймачі реалізують шля­хом укладення договору піднайму, за яким головний наймач тимча­сово передає своє право користування частиною чи всім належним йому жилим приміщенням іншій особі — піднаймачу, а останній зо­бов’язується вносити йому за це визначену плату.

Характерною рисою цього двостороннього договору є те, що най­мач здає у піднайом іншій особі не своє майно, а жилу площу, що він найняв. Саме тому цей договір і має назву піднайму, тобто дого­вору, залежного від договору найму. Договір піднайму може уклада­тися за письмовою чи усною згодою членів сім’ї, які мешкають у квартирі (у т. ч. тимчасово відсутніх, колишніх членів сім’ї, непов­нолітніх в особі їх законних представників — опікунів чи піклуваль­ників), та наймодавця.

Сторонами договору піднайму є наймач і піднаймач жилого приміщення. Тільки між цими особами договір піднайму встановлює права і обов’язки та визначає їх відповідальність один перед другим. Перед власником житла відповідальність несе лише квартиронай­мач. Здавання жилих приміщень у піднайом не означає, що наймач за договором піднайму передає всі права стосовно приміщення; під­наймач отримує лише право на користування жилим приміщенням. Він не користується іншими суттєвими правами, що належать ос­новному наймачеві, наприклад правом на обмін, на розділ жилого приміщення, бронювання житла тощо.

Піднаймач має право на вселення членів його сім’ї, якщо це пе­редбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім’ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого приміщення в піднайом. Право піднаймача на жиле приміщення цілком залежить від прав на це приміщення головного наймача, а самостійних прав на жиле примі­щення він не має. При звільненні жилого приміщення наймачем під­наймач має терміново звільнити його.

Відмова наймодавця в укладенні договору піднайму може бути оспорювана в суді. Здавання в піднайом частини чи всього жилого приміщення не звільняє наймача від обов’язків перед наймодавцем, передбачених договором найму, у тому числі й з відшкодування шкоди, завданої жилому приміщенню. У піднайом може здаватися частина жилого приміщення, запрохідна та прохідна кімнати, навіть частина однієї кімнати. Термін дії договору піднайму визначається сторонами. Залежно від обставин він може бути укладений на визначений чи невизначений строк і на період тимчасової відсутно­сті наймача, що виїхав з жилого приміщення, з правом його збере­ження.

Здаючи у піднайом жиле приміщення, що розміщується у кому­нальній квартирі, слід отримати згоду всіх наймачів і членів їх сі­мей, які мешкають у квартирі. Відмова цих осіб у наданні згоди на здавання жилого приміщення в піднайом судовому оспорюванню не підлягає. Не вимагається такої згоди у випадку здавання в піднайом всього приміщення, що займає наймач, у зв'язку з тимчасовим виїз­дом з нього всієї сім’ї.

У договорі піднайму, що укладається в письмовій формі має бути вказано місто, число, місяць і рік його укладення, прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання наймача жилого приміщення, який у цьому випадку виступає як наймодавець, та аналогічні відомості під­наймача та особи, яка бажає взяти у піднайом приміщення. Необ­хідно зазначити членів сім’ї наймача, характеристику жилого примі­щення, що здається в піднайом (кількість кімнат або частина кімна­ти, розмір жилої площі, належність жилого будинку), майно, що пе­редається в користування піднаймача, комунальні послуги, що надаються, обов’язково має бути обумовлене питання щодо придат­ності жилих приміщень і майна, вказується строк здавання примі­щення в піднайом.

У ст. 95 Житлового Кодексу зазначено, що розмір плати за користування жили­ми приміщеннями за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надане приміщення (частину приміщен­ня), і відповідної частини його витрат з оплати комунальних послуг.

Піднаймач зобов’язаний:

використовувати приміщення і майно за призначенням;

утримувати приміщення і майно в належному стані;

забезпечувати схоронність приміщення, майна, бережно стави­тися до санітарно-технічного та іншого обладнання, виконувати за свій рахунок поточний ремонт приміщення;

виконувати правила пожежної безпеки, підтримувати чистоту та порядок у місцях загального користування, щомісячно вносити пла­ту за користування приміщенням, майном, за послуги, що отримує,

в розмірах, встановлених у договорі;

здавати помешкання та повернути майно в належному стані в

обумовлений договором термін.

При реєстрації договорів у житлово-експлуатаційних організаці­ях (у разі їх відсутності — на підприємствах, установах, організаці­ ях, що здійснюють експлуатацію будинку) перевіряється дотриман­ня вимог законодавства щодо розмірів плати за користування примі­щенням, майном і послугами, а також порядку укладення договорів. Договори, укладені з порушенням чинного законодавства, реєстрації не підлягають.

Права і обов’язки тимчасово відсутніх наймача і членів його сім’ї

Тимчасово відсутній наймач зберігає права та має обов’язки за договором найму жилого приміщення. Якщо в жилому приміщенні не залишилися проживати члени сім’ї наймача, він зобов’язаний за­безпечити належне утримання приміщення. Наймач вправі здавати жиле приміщення в піднайом або поселити в ньому тимчасово жиль­ців. Члени сім’ї, що проживають у жилому приміщенні, наймач яко­го тимчасово відсутній, вправі користуватися всім приміщенням і мають виконувати права і обов’язки за договором найму цього при­міщення.

Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов’язків за договором найму жилого приміщення, зокрема вчасного внесення квартирної плати, утримання приміщення у схоронності. За найма­чем зберігаються всі права, у тому числі розпорядження жилим при­міщенням у межах, встановлених чинним законодавством. Якщо в жилому приміщенні за тимчасової відсутності наймача не залиши­лися проживати члени його сім’ї, він не звільняється від відпові­дальності за шкоду, яку спричинив сусідам. Наприклад, у результаті затоплення квартири, якщо це мало місце з вини тимчасового меш­канця чи гостя, та в інших подібних випадках.

Тимчасове проживання. Наймач або член його сім’ї можуть дозволити тимчасове проживання без укладення окремого договору та за умови безоплатності користування жилими приміщеннями. Єдиною умовою для вселення тимчасових мешканців є взаємна уго­да наймача та членів його сім’ї. Вони можуть вселити друзів, знайо­мих, родичів, які приїхали в гості чи у службових справах. Згода наймодавця на їх вселення не вимагається. У разі відсутності згоди будь-кого з осіб, що проживають у квартирах, проживання тимчасо­вих мешканців не дозволяється. Термін проживання тимчасових , мешканців не встановлений, однак якщо проживання триватиме понад 1,5 місяця, вселення дозволяється за умови, що на кожну особу припадатиме жилої площі не менше рівня середньої забезпеченості громадян в даному населеному пункті. При вселенні на термін до 1,5 місяця розмір жилої площі та кількість тимчасових мешканців, які вселяються, значення не мають.

Виселення тимчасових мешканців не обмежено ніякими підста­вами. Тимчасові мешканці зобов’язані звільнити жиле приміщення за першою вимогою без передчасного попередження наймача або членів його сім’ї. У разі відмови звільнити жиле приміщення тимча­сові мешканці підлягають виселенню в судовому порядку без надан­ня іншого жилого приміщення.

До тимчасових мешканців закон відносить опікунів і піклуваль­ників, які мешкають у даному жилому приміщенні, але за умови, що вони не є членами сім’ї наймача. Тимчасові мешканці самостійного права на жиле приміщення не отримують. У разі припинення дого­вору найму жилого приміщення вони виселяються у встановленому чинним законодавством порядку.

Для виселення тимчасових жильців важливе значення мають підстави, за якими вони вселилися до наймача.

У лютому 1995 р. П. Пред’явила позов до С. щодо виселення, посилаючись на те, що в 1989 р. дозволила відповідачці лише тимчасово проживати у своїй однокімнатній квартирі. Однак відповідачка вийшла заміж, привела в квартиру свого чоловіка, і виселитися добровільно відмовилася.

С. подала зустрічний позов щодо визнання за нею права на жилу площу у спірній квартирі, посилаючись на те, що вона вселилася до П. як член її сім’ї в установленому законом порядку.

Справа розглядалася судами неодноразово. Останнім рішенням Житомирського обласного суду від 16 січня 1996 р. позов П. задоволено в частині виселення К., а в решті його відмовлено. Зустрічний позов С. задоволене.

За касаційною скаргою П. судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 6 березня 1996 р. визнала, що ця скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно зі ст. 64 Житлового Кодексу члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами та несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення.

До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їхні діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з ним і ведуть спільне господарство. Особи, які вселилися до наймача жилого приміщення в установленому порядку на підставі ст. 65 Житлового Клдексу, набувають рівного з ним та іншими чле­нами його сім’ї права користуватися жилим приміщенням, якщо інше не було визначено при вселенні.

З матеріалів справи вбачається, що П. в 1986 р. одержала однокімнатну квартиру, а в січні 1989 р. в цю квартиру було прописано С. Су­дом установлено, що С. поселилась у спірну квартиру до родички П. як член її сім’ї в передбаченому законом порядку.

Зазначені обставини підтверджуються показаннями свідків, документальним підтвердженням, зокрема даними щодо прописки С. до спірної квартири за згодою позивачки без зазначення терміну прожи­вання, розрахунковими книжками сплати С. квартплати та комуналь­них послуг.

У судовому засіданні П. не заперечувала, що відповідачка посели­лась у спірну квартиру за її згодою ще неповнолітньою, тому що вона, позивачка, була одинокою, мала пенсійний вік і бажала створити для родички (відповідачки) кращі умови життя, оскільки та була інвалідом дитинства II групи. Неприязні стосунки склалися між ними після того, як С. вийшла заміж і до неї поселився чоловік. У квартирі стало тісно, і тому вона вимагає виселення відповідачів.

Суд дійшов обгрунтованого висновку, що С. поселилася до П. як член її сім’ї та набула права користування спірною жилою площею, то­му у позові П. про виселення С. було відмовлено. Посилання позивач­ки на те, що відповідачка проживала у спірній квартирі тимчасово як квартирант, спростовуються зібраними у справі документами.

Щодо рішення суду про виселення К., то воно відповідає вимогам ст. 65 Житлового Кодексу, оскільки він поселився у спірну квартиру без згоди П.

Тому судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 6 березня 1996 р. дійшла висновку, що суд правильно відмовив у задоволенні позову про виселення відповідачки як тимчасового меш­канця, оскільки встановив, що вона вселилася за згодою наймача як член сім’ї останнього і, згідно зі ст. 65 Житлового Кодексу України, набула рівного з ним права користування жилим приміщенням.

Статті 73-78 Житлового Кодексу, що визначають порядок та умови бронюван­ня жилих приміщень останнім часом майже не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого на нього поширюються всі права власника, в тому числі і охорони права власності. Але в певних випадках бронювання жи­лого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується насамперед тих випадків, коли наймач або не скорис­тався або не має права на приватизацію житлового фонду. Броню­вання жилого приміщення регулюється Житлового Кодексу, а також “Правилами бронювання жилих приміщень”, затвердженими Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342, розпоря­дженням Кабінету Міністрів України “Про бронювання та придбан­ня жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну” від 24 січня 1997 р. за № 44-р.

Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи” (ст. 38) перед­бачено, що особи, які направлені або приїхали за вільним наймом на роботу в зони відчуження, безумовного (обов’язкового) та гаранто­ваного добровільного відселення, а також особи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом, мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживан­ня на весь час роботи у зазначених зонах.

Жилі приміщення бронюються за наймачами та членами їхніх сі­мей у будинках державного і громадського жилого фонду.

Жилі приміщення бронюються за членами сім’ї члена житлово-будівельного кооперативу (крім членів сім’ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв’язку з чим за ними у разі тим­часової відсутності зберігається жиле приміщення), а при наявності згоди власника — і за членами сім’ї громадянина, якому належить будинок (частина будинку), квартира на праві приватної власності. Службові жилі приміщення та жила площа в гуртожитках броню­ванню не підлягають.

Жилі приміщення бронюються за таких обставин:

• при направленні на роботу за кордон — на весь час перебуван­ня за кордоном;

• при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі Російської Фе­дерації і в прирівняні до них місцевості — на весь час дії трудового договору;

• при виїзді на роботу в сільську місцевість — на обумовлений договором строк.

За наймачем або членом його сім’ї бронюється все жиле примі­щення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи за­лишаються там проживати члени сім’ї чи виїжджають разом. В ос­танньому випадку жиле приміщення бронюється й за членами сім’ї, що виїжджають.

Особи, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжу­ють проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім’ї.

У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет ра­йонної, міської, районної в місті ради чи місцева держадміністрація за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймаче­ві або членові його сім’ї охоронне свідоцтво (броню) за встановле­ним зразком.

Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім’ї) подається заява.

До заяви додаються: при виїзді на роботу за трудовим договором копія трудового договору, в інших випадках — клопотання відповід­ного підприємства, установи, організації; довідка з місця проживан­ня про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квар­тирного обліку.

Членом сім’ї, який виїжджає до місця роботи особи, що заброню­вала жиле приміщення, подається лише заява із зазначенням номе­ра і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це при­міщення. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-екс­плуатаційній організації.

Бронювання жилого приміщення не допускається, якщо до най­мача пред’явлено позов про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним.

У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім’ї зберігають права і несуть обов’язки за договором найму жилого приміщення.

Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жи­ле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва (броні).

Якщо наймач та члени його сім’ї не повернулись у заброньоване жиле приміщення протягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.

Бронювання є правовим засобом збереження суб’єктивного пра­ва на жилу площу в жилому приміщенні державного або громад­ського житлового фонду за відсутнім наймачем і членами його сім’ї. За правовою природою бронювання є самостійною формою збере­ження за тимчасово вибувшими громадянами жилого приміщення. Органи місцевої виконавчої влади шляхом видачі охоронного сві­доцтва (броні) тим самим створюють підвищену гарантію збережен­ня жилого приміщення за тимчасово вибувшими громадянами. Га­рантією права громадян на бронювання жилого приміщення є те, що спори про видачу броні розглядаються в судовому порядку.

Бронювання жилого приміщення провадиться лише у випадках і на термін, встановлений законом. Охоронне свідоцтво видається тільки наймачеві та членам його сім’ї, тобто особам, які мають са­мостійне право користування жилими приміщеннями. Тому піднай­мачі та тимчасові мешканці не мають права на отримання броні.

Заява про бронювання жилого приміщення має бути надана не пізніше шести місяців з моменту виїзду, оскільки за тимчасово від­сутнім наймачем або членом його сім’ї жиле приміщення зберігаєть­ся протягом шести місяців. Після цього терміну жиле приміщення може бути заброньовано за будь-якою особою, якщо вона в судово­му порядку не визнана такою, що втратила право користування жи­лим приміщенням.

Охоронне свідоцтво втрачає силу у таких випадках:

після закінчення терміну, на який воно було видано;

при вибутті громадянина на постійне місце проживання в інший населений пункт або в інше жиле приміщення в цьому ж населено­му пункті;

якщо воно анульовано судом достроково або визнано недійсним.

Охоронне свідоцтво (броня) може бути визнано недійсним у су­довому порядку в разі виявлення в поданих громадянином докумен­тах неправдивих відомостей про причину тимчасової його відсутнос­ті, відсутності понад шість місяців після закінчення строку дії охо­ронного свідоцтва (броні), а також неправомірних дій посадових осіб під час вирішення питання про видачу охоронного свідоцтва (броні).

6. Право наймача на заміну жилого приміщення більшого розміру на жиле приміщення меншого розміру

Наймач, який має зайву жилу площу (понад установлені норми), вправі за згодою членів сім’ї вимагати від виконавчого органу місце­вої ради, від підприємства, установи, організації (залежно від на­лежності жилого будинку) надання йому жилого приміщення мен­шого розміру замість займаного.

Відмову в наданні жилих приміщень меншого розміру може бути оскаржено до виконавчого органу вищої за підпорядкованістю ради або вищого щодо організацій органу управління. Ці органи повинні при можливості задовольняти прохання громадян про надання жи­лого приміщення меншого розміру, бажано, у тому ж районі, місті, на зручному для наймача поверсі, чи в будинку, розташованому у другому місці, яке обумовив наймач. Якщо наймач просить надати приміщення меншої площі, але з перебільшенням розміру, встанов­леного законодавством, таке прохання потрібно задовольняти, ос­кільки при цьому відбувається перерозподіл жилої площі на користь держави.

За ініціативою наймача може бути розірваний договір найму на одне жиле приміщення і укладений новий договір про користування іншим приміщенням. Якщо разом з наймачем проживають члени йо­го сім’ї, для розторгнення договору необхідна їх згода. Це випливає з принципу рівності прав наймача і членів його сім’ї. Спори між най­мачем і членами його сім’ї суду не підвідомчі. Окремі члени сім’ї не мають права вимагати надання жилого приміщення меншого розмі­ру. Заява про розторгнення договору найму має надаватися у пись­мовій формі.

Механізм заміни займаної наймачем квартири на квартиру мен­шою площею, а також встановлення і виплати йому компенсації за різницю між загальною площею цих квартир регулюється Постано­вою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572.

Заміна займаної громадянином на умовах найму квартири на квар­тиру меншою площею здійснюється власником державного житлового фонду за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно проживають разом з наймачем у займаній ним квартирі.

Для проведення вказаної заміни органи місцевої державної вла­ди створюють резерв житла. Резерв житла для заміни квартир на квартири меншою площею створюється із квартир поточного звіль­нення, квартир, викуплених у громадян, частини квартир у новозбу-дованих, капітально відремонтованих або реконструйованих жилих будинках. До резерву включаються одно- та двокімнатні квартири, однокімнатні жилі будинки, розташовані, як правило, у престижних районах населених пунктів з підвищеними споживчими показника­ми якості.

Заява та довідка з місця проживання про склад сім’ї і прописку подаються наймачем до виконкому місцевої ради, місцевої держав­ної адміністрації (у містах Києві та Севастополі).

Власник державних жилих будинків при наявності можливості задовольнити всі умови, визначені в заяві наймача, приймає рішен­ня про надання йому квартири меншою площею. Орган, на який по­кладено обов’язки оформлення документів з приватизації державно­го житла, за дорученням власника будинку здійснює необхідні роз­рахунки, узгоджує всі питання з заявником, готує проект рішення органу державної виконавчої влади.

На підставі прийнятого рішення заявникові видається ордер на жиле приміщення меншою площею.

Звільнення займаної квартири та заселення наданої квартири провадяться у загальному порядку.

Після оформлення акта звільнення квартири власник будинку здійснює перерахування коштів на рахунок наймача, який проводив заміну займаної квартири на квартиру меншою площею.

Грошова компенсація громадянам за здану ними площу виплачу­ється за рахунок коштів власника будинку, одержаних ним від при­ватизації державного житлового фонду, продажу звільнених при за­міні квартир та інших надходжень.

Розмір компенсації громадянам за здану загальну площу при за­міні квартири на квартиру меншою площею визначається добутком вартості одного квадратного метра загальної площі житла нового бу­дівництва в даному населеному пункті в рік заміни квартири на різ­ницю в загальній площі квартир, яка здається і одержується грома­дянином.

7. Обмін жилими приміщеннями

Наймач, в т. ч. за проектом Житлового Кодексу (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового фонду, має право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, включаючи і тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла.

Нині обмін жилих приміщень у будинках державного та громад­ського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів проводиться відповідно до статей 79-89 Житлового кодексу та затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР “Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР” від 31 січня 1986 р. за № 31.

Договори міни та обміну жилих приміщень за своєю правовою природою є схожими і разом з тим, різними за змістом. Вони відріз­няються між собою за суб’єктним складом, об’єктом належності прав власності, нормами, що регулюють обмін. Для обміну харак­терно те, що суб’єктом виступає не власник житла, а наймач — житло (квартира, будинок) громадського та державного житлового фонду, що регулюється нормами Житлового кодексу.

Для цивільного договору міни характерно те, що суб’єктом правовідносин виступає власник майна (квартири, будинку). Правовідносини, що при цьому виникають, регулюються нормами Цивільного кодексу. Міна приватизованих жилих приміщень, іншого житла, що належить на праві власності, здійснюється з урахуванням не тільки положень Цивільного кодексу, а й законодавства України про влас­ність. Разом з тим учасники цивільних правовідносин використову­ють у договорах міни юридичне вивірені положення, визначені Пра­вилами обміну жилих приміщень в Українській РСР, які мають обов’язкову силу при обміні для наймачів державного та колектив­ного житлового фонду.

Право на обмін жилих приміщень передбачено нормами житло­вого та цивільного права, що виникають між учасниками обміну. Во­но є елементом зобов’язуючих правовідносин. Взаємні права і обов’язки виникають з цивільно-правової угоди, спрямованої на вза­ємне припинення і виникнення житлових правовідносин у наймачів жилих приміщень, які беруть участь в обміні. При обміні громадяни реалізують суб’єктивні правомочності на розпорядження жилими приміщеннями в межах, встановлених статтями 79-89 Житлового кодексу, а також Конституційного права — вибору нового місця проживання.

Здійснення цього суб’єктивного права виникає з моменту отри­мання ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з них з припиненням колишнього договору найму шляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємні про­цедурні права і обов’язки між учасниками цивільної правової угоди з однієї сторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другої сторони, з приводу визнання обміну таким, що відповідає закону, і видачі ордера на жиле приміщення сторонам за угодою.

Структура цих взаємовідносин відображає зв’язок громадянина і держави. Вони виникають з факту звернення учасника обміну із заявою встановленого зразка у відповідний виконком чи адміністра­цію, припиняються з отриманням ордерів усіма учасниками обміну жилих приміщень і перепропискою за новим місцем проживання. Тобто при обміні відбувається своєрідний перерозподіл жилих при­міщень. Письмова згода на конкретний варіант обміну жилих примі­щень виявляється в тому, що всі члени сім’ї наймача, у тому числі й тимчасово відсутні, підписують заяву наймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання. Підпис наймача і членів його сім’ї засвідчується підписом керівника організації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати і скріплю­ється печаткою. Замість підпису члена сім’ї до заяви може бути додана письмова згода на обмін, завірена у встановленому порядку. За неповнолітніх членів сім’ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чи попечителі. Це правило поширюється не тільки на проживаючих членів сім’ї, а й на тимчасово відсутніх. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіх членів сім’ї.

Предметом договору обміну жилих приміщень може бути:

1) окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий бу­динок, на які укладено договір найму або які перебувають у корис­туванні члена житлово-будівельного кооперативу;

2) частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім’ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщен­ня, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою. Обмін провадиться між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і в різних населе­них пунктах.

Виходячи з правил ст. 63 Житлового Кодексу жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім’ї наймача (ст. 104 Житлового Кодексу), не може бути меншим рівня середньої забез­печеності жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім’ї, що виділяються.

Наймач (член житлово-будівельного кооперативу) або член його сім’ї вправі провести обмін частини жилої площі, що припадає на його частку, з наймачем іншого жилого приміщення або членом житлово-будівельного кооперативу за умови, що в’їжджаючий у по­рядку обміну вселяється як член сім’ї тих, хто залишається прожи­вати в цьому приміщенні. Як члени сім’ї можуть вселятися дружи­на, діти, батьки, дід, баба, онуки, рідні брати та сестри.

Обмін частини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення не допускається. Обмін частини жилого примі­щення з метою окремого проживання не може здійснюватися непов­нолітніми, крім випадків, коли вони при наявності передбачених за­коном обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу до до­сягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з бать­ками (усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, для об­міну жилих приміщень вимагається згода органу опіки й піклування.

Обмін жилого приміщення, наданого з урахуванням права члена сім’ї на додаткову жилу площу, на інше, відповідне жиле приміщен­ня, не позбавляє цього члена сім’ї права на додаткову жилу площу в приміщенні, одержаному в порядку обміну. Зокрема, це його право має враховуватися при вирішенні позову про зміну договору найму жилого приміщення, одержаного в порядку обміну.

Обмін жилих приміщень оформляється в бюро обміну жилих приміщень при їх наявності або виконавчим комітетом чи держав­ною адміністрацією відповідної місцевої ради. Для обміну необхідно подати такі документи:

1) заяву про обмін встановленого зразка, в якій вказані відповід­ні параметри, що стосуються квартир;

2) згоду на обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває у їхньому віданні чи оперативному управлінні;

3) виписку з рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу;

а) якщо міняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонд житлово-будівельних кооперативів або

б) при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;

4) виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівель­ного кооперативу про згоду на обмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельного кооперативу;

5) документи, що підтверджують перебування у шлюбі або в родинних зв’язках з кимось із осіб, які залишилися проживати у при­міщенні, частина якого обмінюється;

6) при обміні на частину жилого приміщення — довідку ліку­вально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім’ї захворювання, яке пере­шкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмову згоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обміні неізо-льованого жилого приміщення;

7) згоду органу опіки й піклування при обміні жилих приміщень, що перебувають у користуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування. При потребі орган, який проводить обмін, може за­жадати й інші необхідні документи.

Якщо між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім’ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.

Так, в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка зазначала, що після розірвання шлюбу з К. Я. спільне проживання з ним стало не­можливим, і просила в порядку примусового обміну переселити відпо­відача в кімнату готельного типу жилою площею 12,9 м², тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла жити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м², а наймачі цих жилих приміщень з’їхались би у спірну квартиру.

Рішенням Жовтневого районного суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С. задоволене.

Ухвалою судової колегії в цивільних справах Верховного Суду України від 7 лютого 1996 р. вказано те, що відповідно до роз’яснень Пле­нуму Верховного Суду України, даних у п. 12 Постанови “Про деякі пи­тання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, у разі примусового обміну жи­лих приміщень на підставі ст. 80 Житлового Кодексу, як правило, не повинні погіршу­ватися житлові умови відповідачів. У цих справах суд має всебічно вра­ховувати інтереси членів сім’ї наймача та їхні доводи, що заслуговують на увагу, зокрема вік, стан здоров’я та інші особливі обставини, що пе­решкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в по­рядку обміну.

Як видно з матеріалів справи, до реєстрації шлюбу К. С. проживала в однокімнатній квартирі готельного типу жилою площею 28 м². У ре­зультаті обміну зазначених квартир вони з чоловіком отримали трикім­натну квартиру жилою площею 35,8 м², яка складається з трьох ізольо­ваних кімнат і має всі необхідні житлово-комунальні вигоди.

За наведеним у рішенні суду іншим варіантом примусового обміну, запропонованого позивачкою, відповідач має переселитися в кімнату № 2 у комунальній квартирі площею 21,3 м², яку займає Н. Проте, як видно з копії плану цієї квартири та копій ордерів, кімната № 2 має ін­шу площу, а кімната площею 21,3 м² Н. не надавалась.

З матеріалів справи було видно, що внаслідок обміну відповідач має переселитися в квартиру, де мешкають шість сімей і немає належних комунальних вигод, а є лише загальний туалет і умивальник з хо­лодною водою. Цілком правильно ухвалою судової колегії у цивільних справах Верховного Суду попередні судові рішення були скасовані і справа направлена на новий розгляд.

При вирішенні спору суд повинен встановити, чи має позивач пра­во на обмін. А після цього він приступає до оцінки варіантів обміну, які пропонує як позивач, так і відповідач. У разі примусового обміну жи­лого приміщення за правилами ч. 2 ст. 116 Житлового кодексу житлові умови особи, яка допускає систематичне порушення правил співжиття, можуть бути погіршені.

Правила ст. 80 щодо примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім’ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім'ї наймача жилих приміщень у державному або громад­ському житловому фонді.

Статтею 80 Житлового Кодексу і п. 2 Правил обміну жилих приміщень встанов­лено загальне правило, за яким на вимогу члена сім’ї наймача може бути проведено примусовий обмін займаного сім’єю наймача жилого приміщення в будинку державного і громадського житлового фонду з наймачем іншого жилого приміщення в будинку зазначеного фон­ду або з членом житлово-будівельного кооперативу. Разом з тим не суперечитиме цим правилам і обмін з власником жилого приміщен­ня, проведений за згодою сторони, якої він стосується. Відчуження жилого приміщення при такому обміні провадиться в нотаріальному порядку після постановлення рішення суду про обмін.

У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності час­ток житла кожного з учасників обміну за винятком випадків, коли

1) між наймачем і членами сім’ї досягнуто згоди про користуван­ня житлом;

2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.

Проте, на підставі ст. 80 Житлового кодексу не слід допускати погіршення житлових умов відповідачів. Суд повинен всебічно вра­хувати інтереси й доводи членів сім’ї наймача, зокрема вік, стан здо­ров’я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну. Але розмі­щення жилого приміщення в комунальній квартирі не може розгля­датися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольо­ваній квартирі й між якими виник спір.

Другий приклад.

А. пред’явила позов до своєї дочки А. В. про примусовий обмін жилого приміщення.

Позивачка зазначала, що в 1988 р. з відповідачкою та її дочкою по­селилась в порядку обміну у двокімнатну квартиру жилою площею 29,62 м² з метою об’єднання в одну сім’ю. Після цього відповідачка з дочкою стали створювати неможливі умови для сумісного проживання, ображали її, били, перешкоджали користуватись квартирою. Провести обмін квартири відповідачка відмовляється. За запропонованим варіан­том примусового обміну вона має переселитися в кімнату площею 28 м² в комунальній квартирі, а відповідачка з дочкою — в однокімнатну ізо­льовану квартиру жилою площею 19,5 м².

Рішенням Комінтернівського районного суду м. Харкова від 6 жовт­ня 1992 р. позов задоволене.

Пленум Верховного Суду України від 27 грудня 1993 р. залишивши рішення в силі відзначив, що згідно зі ст. 64 Житлового Кодексу, члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Тому кожен з них у відповідності до вимог ст, 80 Житлового Кодексу має право вимагати у судовому порядку (якщо не досягли згоди) при­мусового обміну займаного жилого приміщення.

Матеріалами справи стверджується, що права відповідачки та її дочки при даному обміні жилої площі не порушені. Відповідачка одер­жала однокімнатну ізольовану квартиру жилою площею не меншою, аніж припадало на їх частку у двокімнатній квартирі. При цьому суд правильно врахував, що між сторонами протягом тривалого часу існу­ють неприязні стосунки. На підтвердження того, що дочка з онучкою створюють неможливі умови для проживання в одній квартирі, пози­вачка представила суду акти судово-медичної експертизи про нанесен­ня їй побоїв, попередження відповідачки органами міліції про відпові­дальність за неправильну поведінку.

Тому суд правильно відповідно до ст. 80 Житлового Кодексу задовольнив вимогу члена сім’ї наймача про примусовий обмін жилого приміщення, оскіль­ки встановив, що сумісне проживання сторін стало неможливим, а за­пропонований обмін не порушує їх житлові права.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена й учасники обміну одержали ордери. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку вико­нання цього обов’язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у спра­ві про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рі­шенням законної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред’явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

На підставі статей 80, 116 Житлового Кодексу примусовий обмін може бути про­ведено не лише шляхом обміну спірного жилого приміщення на різні приміщення, а й шляхом зобов’язання відповідача перейти проживати в інше приміщення, якщо наймач останнього переходить у спірне жиле приміщення як член сім’ї осіб, які там залишаються.

Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Відмову у згоді на обмін мо­же бути оскаржено у судовому порядку.

Суд не може задовольнити вимогу про визнання незаконною від­мови у дачі згоди на обмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами, оскільки Житловийо Кодекс та інші акти законодавства України про обмін жилих приміщень діють у межах її те­риторії, а міжнародні угоди іншого не передбачають.

Згода про обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту одержання ордерів, які видаються виконавчим комітетом чи держав­ною адміністрацією відповідної ради і є єдиною підставою для все­лення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо в результаті об­міну з метою об’єднання в одну сім’ю громадяни одержують жиле приміщення в одній квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бути одержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особами одночасно, за винятком випадків при­мусового обміну.

При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселенням без ордеру, є випадок, ко­ли предметом обміну є частина жилого приміщення, а тому, хто все­ляється, надається виписка з рішення виконкому або держадмініст­рації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто при вселен­ні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін ви­знається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жи­лих приміщень, за юридичною природою є різновидом цивільної уго­ди, що має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (статті 4-61 Цивільного кодексу).

Найчастіше обмін визнається недійсним на тій підставі, що учас­ник угоди на обмін був введений в оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка, яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне уявлення про предмет обміну в результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання або неправильне уявлення про санітарно-технічний стан жилого примі­щення при укладенні договору з боку сторін обміну. Проте наслідки, передбачені ст. 56 Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, ко­ли дефекти об’єктивно утворюють неможливість проживання і є та­кими, що не можуть бути усуненими.

При одержанні ордерів подаються паспорти членів сім’ї або документи, що їх замінюють, усіх осіб, які включені до ордера. Крім того, додаються:

1) при обміні жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлових фондів на жиле приміщення у будинку житлово-будівельного кооперативу — документ установи банку про вне­сення особою, яка вступає до кооперативу, пайового внеску або (у випадках, передбачених примірним статутом житлово-будівельного кооперативу) довідку правління кооперативу про передачу йому паю членом кооперативу, який вибув;

2) при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів документ установи банку про внесення сто­роною, якій належить менша сума паєнагромадження, на рахунок іншого кооперативу різниці у паєнагромадженні або довідки прав­лінь кооперативів про рівність сум паєнагромаджень;

3) при обміні жилих приміщень між членами одного й того само­го житлово-будівельного кооперативу документ установи банку про внесення різниці в паєнагромадженнях або довідка правління коопе­ративу про рівність сум паєнагромаджень.

У разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів про­тягом місяця, а при міжміському обміні — протягом двох місяців з дня прийняття виконавчим комітетом чи державною адміністрацією рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається та­ким, що не відбувся.

Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому поряд­ку в шестимісячний строк з моменту, коли учасники обміну довіда­лися, що їх право на обмін порушено.

При вселенні в одержане при обміні жиле приміщення громадя­нин здає ордер або при вселенні в жиле приміщення як члена сім’ї — виписку з рішення виконавчого комітету або державної адміністра­ції у житлово-експлуатаційну організацію, а в разі її відсутності — відповідному підприємству, установі, організації або правлінню жит­лово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються паспорти чле­нів сім'ї, включених до ордера чи виписки з рішення з відміткою про виписку з колишнього місця проживання. Ордер або виписка з рі­шення зберігається як документ суворої звітності. Ордер дійсний протягом 30 днів, а при міжміському обміні — 60 днів.

Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих примі­щень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожний з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов’язків, пов’язаних з передачею приміщень, які вони займа­ють, а у разі відмови добровільно виконати ці обов’язки — зверну­тися з позовом до суду про виконання обов’язків у натурі. Тобто при відмові від обміну однієї сторони питання про примусове виконання угоди про обмін може бути вирішено судом.

Піднаймачі в будинках державного та громадського житлових фондів і наймачі в будинках житлово-будівельних кооперативів, а також тимчасові мешканці, які проживають у жилому приміщенні, що підлягає обміну, у разі відмови добровільно звільнити це примі­щення виселяються в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Помилка у мотивах укладення угоди не повинна вести до ви­знання її недійсною, оскільки мотив її лежить поза суттєвими умо­вами угоди. Обмін, проведений внаслідок помилки, належить до числа оспорюваних угод. Тобто позов про визнання угоди недійсною може пред’явити тільки сторона з приводу обману, якщо діяла під впливом введення її в оману.

З вищезазначеного можна зробити висновок, що обмін жилих приміщень є цивільною-правовою угодою, яка може бути визнана не­дійсною тільки за наявності передбачених законом підстав.

Так, у березні 1992 р. С. В. і С. О. звернулися з позовом до С. І., С. Т., С. Є., С. Г. про визнання недійсним обміну жилих приміщень. Позивачі зазначали, що проживали разом у чотирикімнатній квартирі в м. Луганську. У жовтні 1991 р. з дозволу міськвиконкому вони про­вели обмін цього жилого приміщення на дві однокімнатні квартири, в яких мешкали відповідачі. Отримавши обмінні ордери, С. В. посели­лась у кв. № 14 кварталу Південний, а С. О. — у кв. № 168 по вул. Смоленській, 3. Після вселення позивачі виявили приховані недо­ліки, які не були помітні під час огляду перед обміном, зокрема щілини на стиках, у зв’язку з чим квартира С. О. є вологою. Крім того, відпо­відачі не виконали своїх зобов’язань, пов’язаних з ремонтом примі­щень. Посилаючись на те, що вони уклали зазначену угоду внаслідок помилки, позивачі просили суд визнати угоду недійсною та повернути сторони в попередній стан.

Суд відмовив у задоволенні позовних вимог. Судова колегія в ци­вільних справах Верховного Суду України залишилась на позиції міс­цевого суду і у своїй ухвалі від 18 вересня 1996 р. визнала, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав.

Згідно зі статтями 79 і 87 Житлового Кодексу обмін жилого приміщення є цивіль­но-правовою угодою між наймачами квартир про взаємну передачу прав і обов’язків щодо користування жилими приміщеннями, які вони займають.

Суд може визнати обмін недійсним з підстав, передбачених цивіль­ним законодавством для визнання угод недійсними.

Пленум Верховного Суду України в п. 11 Постанови “Про судову практику в справах про визнання угод недійсними” від 28 квітня 1978 р. за № 3 роз’яснив, що під помилкою, яка має істотне значення, слід розуміти таке неправильне сприйняття стороною суб’єкта, предме­та чи інших істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення, у разі відсутності якого, за обставинами справи можна вважати, що уго­ду не було б укладено.

Із матеріалів справи видно, що ініціатором обміну жилих примі­щень була С. В. Вона неодноразово їх оглядала, а також відвідувала ін­ші аналогічні квартири. Після вивезення речей з приміщень будь-яких претензій з боку позивачів не пред’являлось. 10 грудня 1991 р. С. В. викупила одержану в порядку обміну квартиру. 19 лютого 1993 р. ком­петентна комісія Луганського міськвиконкому після ретельного обсте­ження приміщення кв. № 168 по вул. Смоленській, 3 визнала його при­датним для проживання. Ця ж комісія дійшла висновку, що квартира захаращена, а стики між плитами роз’єднані навмисно. Судом встанов­лено, що після обміну в квартирі ніхто не проживав, до неї мали доступ сторонні особи.

Викладені у скарзі доводи про неправильність рішення суду спростовуються зібраними у справі доказами в їх сукупності, зокрема пояс­неннями сторін, показаннями свідків, письмовими доказами. Доводи позивачів про те, що відповідачі не виконали своїх зобов’язань, пов’я­заних з ремонтом квартир, які вони раніше займали, нічим не підтвер­дилися.

Тому судова колегія Верховного Суду України у своїй ухвалі від 18 вересня 1996 р. залишила рішення суду першої інстанції без змін.

Умови, за яких обмін (міна) жилих приміщень не допуска­ється:

1. Якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання договору найму жилих приміщень або визнання ордера недійсним, користу­вання житлом оскаржується. Позов можна вважати пред'явленим з моменту, коли суддя одноособове його прийняв (ст. 136 Цивільного процесуального кодексу). Цей акт судді оформляється мотивованою ухвалою (ст. 232 Цивільного процесуального кодексу). Тобто з цього моменту правовідносини набувають спірного характеру і до закінчення вирішення спору по суті справи обмін не допускається. Якщо позовна заява була прийнята з виконанням вимог, передбаче­них статтями 136, 137 Цивільного процесуального кодексу, і позивач у наданий йому термін не виконав усіх вимог судді і не випра­вив недоліків, позовна заява вважається не поданою з усіма наслід­ками, що випливають (ст. 139 Цивільного Процесуального Кодексу), і повертається позивачеві.

А це є свідченням того, що немає підстав не допускати оформлення обміну.

2. У разі припинення дії договору найму, оренди.

3. Якщо один з учасників є членом житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення його з членів кооперативу. Громадянин, виключений з членів кооперативу, не може виступати стороною в угоді про обмін жилих приміщень. Обмін не допускається з моменту, коли розглядалося питання про виключення, тобто з моменту включення цього питання в порядок денний засідання правління кооперативу і до остаточного вирішення спору загальними зборами по суті заявлених обставин.

4. Якщо обмін (міна) має корисливий або фіктивний характер. Корисливий характер має місце тоді, коли угода є притворною, при­криває іншу переуступку жилої площі за винагороду. Найчастіше це спостерігається при нерівноцінному обміні. Проте за всіх нерівно­цінних обмінах для відмови в їх оформленні або видачі ордера необ­хідно мати конкретні докази, які достовірно підтверджують корисли­вий характер угоди. Докази наявності корисливого характеру обмі­ну жилих приміщень мають надавати особи, що зробили відповідну заяву. Оскільки громадянин, обмінюючи жиле приміщення, здій­снює належне йому право вибору місця проживання, право наймача користуватися й розпоряджатися жилим приміщенням, він не зобов’язаний вказувати причину, за якою вирішив скористатися нада­ною йому правомочністю. Фіктивна угода про обмін жилого примі­щення незалежно від того, укладена вона між усіма учасниками або тільки окремими, є фактом, який являє собою перепону для видачі ордерів. Докази фіктивного характеру обміну жилих приміщень ля­гають на позивача. При доказі фіктивної угоди відмова в оформленні обміну грунтується з посиланням на ст. 86 Житлового кодексу, а як­що обмін уже був здійснений, має місце застосування ст. 58 Цивіль­ного кодексу.

5. Якщо будинок, в якому розміщується жиле приміщення, що обмінюється (міняється), підлягає знесенню або будинок чи жиле приміщення загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для ін­ших цілей, обмін жилих приміщень не допускається, якщо є відпо­відне рішення компетентного органу виконавчого комітету чи дер­жавної адміністрації відповідної ради про знесення, переобладнання для інших цілей (ч. 2 ст. 58 Житлового кодексу). Переобладнання у відомчих будинках і громадському житловому фонді провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів і цен­тральних органів громадських організацій. Наявності пропозиції не­достатньо для відмови в оформленні обміну жилого приміщення, як­ що передбачене переведення жилих будинків і жилих приміщень в нежилі. Для цього необхідно ще рішення обласної чи міської ради (ч. 2 ст. 7 Житлового кодексу).

6. Якщо на житло, що перебуває у приватній власності, накладе­но арешт.

7. Якщо житло є предметом застави, у разі обміну житла дер­жавного житлового фонду з квартирою (будинком), що перебуває у приватній власності.

Застава житла за проектом Житлового Кодексу допускається під отримання кре­дитів для будівництва нового. Але не зрозуміло, як діятимуть креди­тори у випадку, коли позичальник не виконає своїх боргових зобов’язань і не збудує нового житла. Невже, відповідно до законів України про заставу, про виконавче провадження, про виконавчу службу на це майно буде звернуто стягнення і ці мешканці будуть виселені з житла, яке вони зайняли? Чи буде в цих випадках держа­ва нести ризик за цими угодами, чи дозволить громадян позбавити житла, що було предметом застави? Проект нового Житлового Кодексу відповіді на ці запитання не дає.

8. Якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнан­ням або переплануванням жилого приміщення, що обмінюється. Не­можливий обмін і в разі, якщо будинок не підлягає капітальному ре­монту, але підлягає переобладнанню й переплануванню в цьому бу­динку жиле приміщення, що обмінюється.

9. Якщо жиле приміщення є службовим або розміщується в гуртожитку. Рішення виконкому або державної адміністрації відповід­ної ради про включення жилого приміщення в число службових (ст. 118 Житлового кодексу) має бути підписаним до заселення цього приміщення. Рішення, прийняте після заселення не є правоза-бороняючим юридичним фактом на шляху оформлення обміну. Об­мін жилих приміщень у гуртожитках не дозволяється, оскільки пра­во на жиле приміщення в ньому носить тимчасовий характер.

10. За загальним правилом обмін не допускається, якщо одне з приміщень розміщується у будинку підприємства, установи, органі­зації найважливіших галузей народного господарства, списки яких затверджуються урядом. З цього правила є три виключення: 1) най­мач отримав жиле приміщення у будинку підприємства, установи, організації не в зв’язку з трудовими відносинами, а, наприклад, у зв’язку з обміном або одруженням і вселився до подружжя; 2) наймодавець втратив право на виселення наймача, якщо наймач припинив трудові відносини у зв’язку зі звільненням за власним бажан­ням при наявності поважної причини, або у зв’язку з закінченням трирічного терміну позовної давності (статті 76-85 Цивільного кодексу). Із закінченням терміну позовної давності немає підстав для відмови у наданні згоди на обмін і його оформлення; 3) обмін проводиться між наймачем і членом житлово-будівельного кооперати­ву, один з яких перебуває у трудових відносинах з підприємством, установою, організацією найважливіших галузей народного госпо­дарства.

11. Якщо у зв’язку з обміном у квартиру, в якій проживають двоє чи більше наймачів, вселяється особа, яка страждає на тяжку форму хронічного захворювання, і не може проживати у такій квар­тирі. Предметом договору найму може бути ізольована кімната в ко­мунальній квартирі. При цьому обміні згоди з боку сусідів не вима­гається. Проте, якщо у зв’язку з таким обміном у квартиру, в якій проживає двоє чи більше наймачів, вселяється особа, яка страждає хронічним захворюванням, обмін не дозволяється. У зв’язку з цим на особу, яка заселяється внаслідок обміну в комунальну квартиру, покладається обов’язок прикласти до заяви про обмін довідку про стан здоров’я.

12. Якщо внаслідок міжміського обміну на жиле приміщення розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім’ї, буде меншим від середнього рівня забезпеченості громадян житлом у да­ному населеному пункті.

Обмін жилих приміщень, проведений з порушенням вимог чин­ного законодавства України, вважається недійсним. Він може бути визнаний недійсним при наявності підстав, встановлених Цивільним кодексом, для визнання угоди недійсною. Визнання обміну недій­сним провадиться у судовому порядку.

Оскільки в основу обміну жилих приміщень покладено угоду, що за своєю юридичною природою є різновидом цивільної угоди, яка має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод відповідно до Цивільного кодексу. Угоди — це вольові та правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме: на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав і обов’язків. В угоді виявляється воля її учасників. Суть угоди — зов­нішній вияв волі, тобто волевиявлення сторін.

Право на обмін передбачено і в проекті нового Житлового кодек­су. Зокрема, у ньому зазначається, що наймач, орендар житла у бу­динках державного та комунального житлового фонду загального призначення, має право за письмовою згодою членів сім’ї, що про­живають разом з ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести об­мін житла, яке вони займають, з іншим наймачем, орендарем житла у фонді загального призначення, або з власником приватного житла за письмовою згодою наймодавця, орендодавця.

При цьому обмін житла у фонді колективної власності допуска­ні ється тільки за наявності письмової згоди власника житла. Орендар і житла у фонді соціального призначення має право за письмовою згодою повнолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке вони займають, з іншим орендарем житла фонду соціального призначення за згодою власника цього житла. Власник приватного житла за письмовою згодою його співвласників може обміняти належне йому житло з наймачем, орендарем житла у житловому фонді загального призначення будь-якої форми власності.

Предметом обміну житла визнається:

• однокімнатний житловий будинок;

• квартира;

• житло, що складається з однієї чи кількох кімнат квартири.

За проектом Житлового Кодексу угода про обмін житла в будинках спільного, державного та комунального житлового фонду може набрати чинності у разі додержання таких умов:

а) зміни чи припинення дії договору найму, оренди житла;

б) укладення нового договору найму, оренди житла;

в) державної реєстрації права власності чи користування житлом;

г) переселення в житло, одержане в результаті обміну.

Запитання для самоконтролю

Тема 4. Користування жилими приміщеннями у будинках державного і громадського житлового фонду

1. Особливості користування жилими приміщеннями за умов існування договору оренди приміщення.

2. Правове регулювання орендних житлових відносин.

3. Форма і зміст договору оренди жилого приміщення.

4. Підстави припинення договору оренди жилого приміщення, наслідки припинення, а також розірвання договору оренди жилого приміщення.

5. Договір найму жилого приміщення. Співвідношення договорів найму та оренди жилого приміщення.

6. Суб’єкти права на жиле приміщення за договором його найму.

7. Сторони у договорі найму жилого приміщення.

8. Поняття члена сім’ї наймача жилого приміщення.

9. Права і обов’язки членів сім’ї наймача.

10. Визначення предмета договору найму жилого приміщення.

11. Зміни договору найму жилого приміщення, умови і правові підстави таких змін.

12. Порядок користування жилим приміщенням.

13. Обмін жилими приміщеннями. Нормативне регулювання поряд­ку обміну жилими приміщеннями.

14. Умови, за яких обмін жилими приміщеннями не дозволяється.

15. Право наймача на заміну жилого приміщення більшого розміру на жиле приміщення меншого розміру.

16. Збереження права на жиле приміщення за громадянами у разі їх тимчасової відсутності.

17. Бронювання жилих приміщень.

18. Договір піднайму жилого приміщення. Його форма і зміст.

19. Умови, за яких договір піднайму жилого приміщення не може бути укладений.

20. Підстави припинення і розірвання договору піднайму жилого приміщення.

21. Тимчасові жильці. Виселення піднаймачів і тимчасових жильців у разі припинення договору найму жилого приміщення.

Використані джерела

Житловий кодекс Української РСР.

Постанова Ради Міністрів Української РСР і Української Республіканської Ради професійних спілок “Про затвердження Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР” від 11 грудня 1984 р. за № 470.

Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР.

Постанова Ради Міністрів Української РСР “Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР” від 31 січня 1986р. за №31. Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР.

Правила бронювання жилих приміщень, затверджені Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342.

Рекомендована література

Жилищный кодекс Украинской ССР: Науч.-практич. комментарий / М. А. Голодний й др. — К.: Политиздат Украины, 1990.

Комментарий к Правилам учета граждан, нуждающихся в улучшений жилищных условий, й предоставлении им жилых помещений в Украинской ССР / М. А. Голодный й др. — К.: Политиздат Украины, 1989.

Золотарь В. А., Дятлое П. Н. Советское жилищное право. — К., 1984.

Житлове законодавство України / Укл.: М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. — К.: Юрінком Інтер, 1998.

Житлове законодавство України. / Упор.: М. І. Мельник, М І Хавронюк. — К.: ТОВ “Гранд”, 1998.

Розділ 5

Приватизація державного житлового фонду

1. Право громадян на приватизацію державного житлового фонду

Проголошення України соціальною державою та перебудова від­носин власності зумовлюють необхідність створення гармонійної правової системи. Згідно із ст. 1 Конституції України наша суверен­на країна є правовою державою, в процесі розбудови якої мають бу­ти створені однакові умови для розвитку всіх форм власності, забез­печення прав усіх суб’єктів суспільних відносин.

Необхідність приділення особливої уваги питанням приватизації житла пов’язано з тим, що цей процес обмежений у часі. Протягом його здійснення багато проблем правового характеру виникає на­самперед через недостатню законодавчу забезпеченість і норматив­ну врегульованість. Проте життя не стоїть на місці, питання прива­тизації житла для частини громадян України вирішені вже сьогодні, тому ми і спробуємо окреслити основні проблеми, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду і здійснення прав власності, та можливий порядок їх вирішення.

Приватизація державного житлового фонду ставить за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин у цій сфері. Приватизація має сприяти ефективності збереження житлового фонду та забезпечува­ти більш якісне його обслуговування.

На час введення в дію Закону України “Про приватизацію дер­жавного житлового фонду”, прийнятого Верховною Радою України у червні 1992 р., приватизації підлягало близько 7 млн квартир та одноквартирних будинків, що перебували у державній власності.

Водночас у ході реалізації Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” мають місце істотні недоліки, які стримують приватизацію державного житлового фонду. Проведена робота ще не повністю задовольняє потреби громадян у приватиза­ції житла. На темпи приватизації негативно впливає незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого та аварійного житла віднесено 4,5 млн квадратних метрів жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує ре­конструкції. Громадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють бажання приватизувати його.

Привести найближчим часом у належний технічний стан ці бу­динки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.

Стримує процес приватизації відсутність до цього часу рішень з питань оподаткування та страхування нерухомого майна громадян, плати за земельні ділянки, на яких розташовані будинки, і прибу-динкову територію, а також невизначеність у питаннях організації обслуговування житла та надання дотацій на його утримання.

Одна з проблем, що стоїть перед державою, це організація обслуговування будинків, де є приватизовані квартири. У будинку, де приватизовано одну й більше квартир, зникає одноосібний власник будинку. Тут є співвласники будинку з різною часткою власності та різним правовим становищем.

Відсутність чіткого правового регулювання взаємовідносин між власниками квартир, власниками нежилих приміщень багатоквар­тирних будинків, а також місцевими органами державної виконавчої влади та підприємствами з обслуговування житла створює кон­фліктні ситуації.

Потребують також законодавчого врегулювання питання доприватизації житла, збереження житла за неповнолітніми членами сім’ї, повернення у разі виникнення необхідності приватизованої квартири колишньому власнику, створення конкурентного середо­вища на ринку житлових послуг тощо.

Стаття 65¹ Житлового кодексу України закріплює право на при­дбання громадянами жилих приміщень, які вони займають, у при­ватну власність. З положень цієї статті безперечно випливає, що наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду без обмежень можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї (не інших сторонніх осіб), які проживають разом з ни­ми, придбати приміщення, які вони займають, у власність на підста­вах, передбачених чинним законодавством.

Таким чином, законом встановлено два шляхи для придбання у власність жилої площі наймачем: приватизація і викуп. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” (пункт 13) від 22 грудня 1995 р. за № 20, вимоги про право наймача жилого приміщення в будинку державного чи громадського житло­вого фонду та членів його сім’ї придбати у власність відповідну квартиру (будинок) шляхом її(його) викупу або на інших, передба­чених законодавством України підставах (ст. 15 Закону “Про власність”), розглядаються судами в позовному провадженні. У такому самому провадженні розглядаються заяви про визнання безпідстав­ною відмову органів приватизації передати у приватну власність квартиру (будинок) з державного житлового фонду відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56) або відмови передати у приватну власність особам, які корис­туються відповідним правом за Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”, квартиру (будинок), яку вони займають у громадсько­му житловому фонді.

В інших випадках громадським житловим фондом розпоряджа­ються власники жилих приміщень. Вони, зокрема, вирішують пи­тання про продаж наймачеві жилого приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку, пов’яза­ного з відчуженням квартири (будинку). Разом з тим наймач корис­тується переважним правом на викуп жилого приміщення, яке зай­має, і в разі відчуження останнього іншій особі, він вправі пред’яви­ти позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця або про визнання угоди недійсною.

2. Правові засади приватизації державного житлового фонду

Закон України “Про приватизацію державного житлового фон­ду”, прийнятий Верховною Радою України 19 червня 1992 р., визна­чає правові засади приватизації житла, що перебуває у державній власності, його подальше використання та утримання.

За громадянами, які мають право на приватизацію житла, яке вони займають, з державного житлового фонду, однак не виявили бажання брати участь у процесі його приватизації або з різних при­чин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одер­жання і користування житлом на умовах найму в порядку, встанови леному Житловим кодексом України та іншими нормативними акта­ми. У даний час розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання користування як привати­зованим, так і неприватизованим житлом.

Відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, суб’єктами приватизації є всі громадяни Украї­ни, які мають право отримати безоплатно квартиру (будинок), яку вони займають. Передача житла у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир у прива­тизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбаче­них п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного жит­лового фонду”.

Відповідно до ст. 14 Цивільного кодексу України та глави 16 Ко­дексу про шлюб та сім’ю України, за неповнолітніх осіб, які не досягли 18-річного віку, душевно хворих людей та обмежено дієздат­них осіб угоди укладають від їх імені батьки, опікуни або піклуваль­ники.

Згідно із зазначеним, для здійснення прав на приватизацію квар­тири недієздатної чи обмежено дієздатної особи опікун чи піклу­вальник може укласти угоду з приватизації квартири від імені і в ін­тересах такої особи, діючи як її законний представник.

До приватизації квартир, що їх займають громадяни, а також після неї вони мають право переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між за­гальною площею квартири, яку вони займають, і квартири, що нада­ється, у розмірі і порядку, визначених Кабінетом Міністрів України.

Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. Пра­во власності в Україні охороняється законом і Конституцією. Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Приватна власність в Україні за своїм захистом є рівноправна, як і державна, тому держава створює однакові умови для розвитку всіх форм власності та їх захисту.

Власник приватизованого житла на свій розсуд володіє, користу­ється і розпоряджається ним. Власник має право вчиняти щодо сво­го майна будь-які дії, що не суперечать закону, а саме: передавати його безоплатно (заповідати, дарувати) або за плату (продавати, мі­няти, закладати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом) іншим особам. Відносини власності регулюються Кон­ституцією України, Законом “Про власність”, Цивільним кодексом України, Кодексом про шлюб та сім’ю, Житловим кодексом та інши­ми законодавчими актами, які встановлюють основні положення про право власності в Україні.

Приватизація державного житлового фонду — це відчуження державного майна, квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та на­лежних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду, на користь громадян Украї­ни. Тому не можна говорити про приватизацію громадського чи кооперативного житлового фонду, для цих правовідносин повинні застосовуватися терміни: паювання, відчуження, продаж жилих приміщень.

Приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб стосується тільки державного житлового фонду. Держав­ний житловий фонд — це житловий фонд місцевих рад та житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні чи опера­тивному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквар­тирних будинках, де мешкають два і більше наймачів (далі — квар­тири (будинки), які використовуються громадянами на умовах найму).

До об’єктів приватизації не належать: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових посе­лень, підприємств, установ та організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологіч­них, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’я­ток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесе­ні у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселен-ня, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будин­ків) у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випад­ків, перерахованих вище.

Житло державного житлового фонду може приватизуватися на час дії житлових чеків, а також безстрокове як його викуп за гроші. Тому житлові чеки є платіжними засобами при безоплатній прива­тизації. Після закінчення останньої можливо почнеться процес про­дажу бажаючим державного житла за гроші. Протягом же цього першого етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати житло, яке він займає, один раз.

До членів сім’ї наймача включаються тільки громадяни, які по­стійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліп­шення житлових умов до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи: безоплатної передачі в межах номінальної вартості житлово­го чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою доплатою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не покритої жит­ловими чеками.

Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійсню­ється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21м² загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та до­датково 10 м² на сім’ю. Приватизація без доплати при перевищених визначених в законі розмірів дозволяється певним категоріям грома­дян, які користуються пільгами.

Якщо загальна площа квартири менша за площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійсню­ється на користь громадян України, що мешкають в них або перебу­вають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. Якщо за­гальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату гро­шима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової за­гальної площі на вартість одного квадратного метра. Оплата варто­сті приватизованого житла може провадитись громадянами в роз­строчку на десять років за умови внесення первинного внеску в роз­мірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов’язання про по­гашення суми вартості, що залишається несплаченою.

Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: однокімнатні квартири; кварти­ри (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, як­що колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; квартири (будинки), в яких мешкають грома­дяни, яким встановлена ця пільга Законом України “Про статус і со­ціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобиль­ської катастрофи”; квартири (будинки), в яких мешкають громадя­ни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістич­ної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці (стаж роботи у жінок не менше 25 років, у чоловіків — 30 років, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України “Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні”; квартири (бу­динки), в яких мешкають сім’ї загиблих при виконанні державних і громадських обов’язків і на виробництві; квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, яким встановлена пільга Зако­ном України “Про соціальний і правовий захист військовослужбов­ців та членів їх сімей”; квартири (будинки), в яких мешкають бага­тодітні сім’ї (сім’ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або в оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд. Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Органи приватизації, що здійснюють приватизацію державного житлового фонду, мають право на діяльність, пов’язану з оформленням та реєстрацією документів про право власності на квартиру (будинок).

Передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повноліт­ніх членів сім’ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квар­тири (будинку).

Квартира (будинок) може належати на праві спільної власності двом або кільком особам. Розрізняється спільна власність з визна­ченням часток (часткова власність) або без визначення часток (су­місна власність). Стаття 113 Цивільного кодексу визначає право спільної часткової власності, за яким володіння, користування і роз­порядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників, а у разі відсутності згоди — спір вирішу­ється судом.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділя­ються в користування тільки непридатні для проживання або під­собні приміщення (підвал, коридор, комора тощо).

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах прива­тизації і не потребує нотаріального посвідчення.

У разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або лік­відації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, житловий фонд (крім гуртожитків) обов’язково передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.

До об’єктів приватизації державного житлового фонду не нале­жать нежилі приміщення, що розміщуються в жилих будинках. Від­повідно до п. 9 ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, державний житловий фонд, який перебуває в повному господарському віданні або оперативному управлінні дер­жавних підприємств, може передаватись у комунальну власність. Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються під­приємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комуналь­ного та побутового обслуговування населення на умовах оренди, пе­редаються в комунальну власність відповідних міських, сільських, селищних рад.

Житловий фонд підприємств, установ і організацій за їх бажан­ням може передаватись у комунальну власність за місцем розташу­вання будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з вимогами Закону. Державний житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні або оперативному управлінні дер­жавних підприємств може передаватись у комунальну власність, при цьому його вартість знімається з балансу підприємства і переда­ється на баланс особи, визначеної суб’єктом права комунальної власності. Чинні закони України не встановлюють обов’язку для підприємств передавати житловий фонд у комунальну власність.

Передача підприємствами в комунальну власність відомчого житлового фонду здійснюється з дотриманням вимог абзацу 1 п. 4 ст. 33 Закону “Про підприємства в Україні” та відповідно до Поста­нови Кабінету Міністрів України від 6 грудня 1995 р. за № 891.

Інші нежилі приміщення, що перебувають на балансі державних підприємств, приватизуються в порядку, встановленому законодав­чими актами України з питань приватизації відповідно до положень пунктів 1, 6 ст. 34 Закону України “Про підприємства в Україні” та Декрету Кабінету Міністрів України за № 8-92 “Про управління державним майном”, тобто за погодженням з органом державної ви­конавчої влади, уповноваженим управляти відповідним майном.

Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов’язані здійснювати обслуговування та ремонт привати­зованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками й тарифами. Контроль за додержанням роз­цінок і тарифів здійснюють фінансові органи. Колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення.

Власники приватизованого житла повинні сплачувати щорічний податок на нерухоме майно, розмір якого визначатиметься Законом про оподаткування нерухомого майна. Сума податку зараховувати­меться до спеціального фонду житлового будівництва відповідної місцевої ради. До впровадження реформи системи оплати праці збе­рігається діючий порядок державних дотацій на обслуговування, ут­римання, ремонт державного та приватизованого житлового фонду, комунальні послуги. У разі наявності у власності громадянина Ук­раїни кількох квартир (будинків) державні дотації поширюються тільки на одну з них.

Непрацездатним, інвалідам і пенсіонерам, громадянам і членам їх сімей, доходи яких нижчі від встановленого прожиткового мініму­му, та іншим соціальне незахищеним і малозабезпеченим категоріям громадян за рішенням місцевих Рад і власників підприємств, органі­зацій і установ можуть встановлюватись пільги щодо квартирної плати, комунальних послуг.

На практиці часто трапляються випадки, коли громадяни Украї­ни не можуть реалізувати своє право на приватизацію. Безоплатна приватизація державного житлового фонду за приватизаційні папе­ри є процесом тимчасовим. І якщо тимчасово виписані мешканці квартири не виявляють згоди на приватизацію квартири, то залиша­ється значна частина громадян України, які не зможуть скористати­ся своїм правом на приватизацію житла. Тому право на приватиза­ цію забезпечено і в проекті Жмилового Кодексу, зокрема проектом нового Житлово­го кодексу передбачено, що громадяни України, які користуються житлом у державному та комунальному житловому фонді на умовах договору найму мають право на приватизацію житла, яке вони займають у порядку і на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”. При цьому житло фон­ду соціального призначення приватизації не підлягає.

Громадяни, які мають житло у власності, у разі одержання дер­жавного чи комунального житла на всіх членів сім’ї у межах визна­ченої Законом норми, зобов’язані передати безоплатно власне жит­ло органу, який здійснює поліпшення житлових умов. Одержане на цих умовах житло знову може бути об'єктом приватизації.

У проекті Житлового Кодексу закладені можливості для реприватизації житла. Так, громадяни, які мають власне житло, право власності на яке на­буто на законних підставах, вправі передати його безоплатно місце­вому органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядуван­ня, а також підприємствам, установам і організаціям за їх згодою. При цьому у громадян залишається право володіння та користуван­ня житлом на умовах договору найму чи оренди. Але смисл такої реприватизації автори проекту Житлового Кодексу не пояснили.

3. Приватизація частини комунальної квартири державного житлового фонду

Загальне правило, закріплене в п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р., передбачало обов’язковість згоди всіх наймачів на приватизацію кімнат у комунальних квартирах. Така норма Закону в умовах ре­формування відносин власності, становлення ринкових відносин, обмежувала права громадян, які мешкають у комунальних квартирах, оскільки значна кількість населення України усувалася від про­цесу приватизації квартир, тоді як чинним законодавством усім гро­мадянам надавалося право отримувати у власність квартири дер­жавного житлового фонду.

Зміни до Житлового кодексу потягли за собою зміни до п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, відповідно до якого були виключені обмеження на приватизацію окре­мих жилих приміщень у комунальних квартирах щодо обов’язковос­ті згоди всіх мешканців на приватизацію жилої площі, яку вони зай­мають.

Органи приватизації при приватизації частини комунальної квар­тири повинні додержуватися положень цивільного законодавства і керуватися тим, що у разі приватизації кімнати квартира залишаєть­ся у спільній частковій власності місцевого органу державної влади та власника кімнати (власників) або у спільній власності власників квартири.

Відповідно до ст. 112 Цивільного кодексу України, розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність).

При спільній частковій власності на житло кожному з її учасни­ків належить частка власності на квартиру в цілому. Кожний учас­ник часткової власності може вимагати відчуження її, а в разі смер­ті учасника його частка переходить у власність іншої особи в поряд­ку спадкування. Відповідно до ст. 113 Цивільного Кодексу, володіння, користування і розпорядження житлом при спільній частковій власності здійсню­ється за згодою всіх учасників.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділя­ються в користування тільки непридатні для проживання або під­собні приміщення (підвал, коридор, комора тощо). При зверненні стягнення на кімнату учасника спільної сумісної власності в кому­нальній квартирі за його боргами, відкритті після нього спадщини не можуть бути виділені приміщення загального користування, а тіль­ки ті жилі приміщення, які на нього припадають і можуть бути ви­ділені як частка власності.

Комунальна квартира, в якій частина кімнат приватизована, на­лежить усім учасникам, тому володіння, користування і розпоря­дження частковою власністю здійснюється за згодою всіх учасників незалежно від розміру жилої площі кожного з них.

Стаття 114 Цивільного кодексу України передбачає право приві­леєвої купівлі частки у спільній власності. У разі продажу кімнати (частини приватизованої комунальної квартири) сторонній особі решта мешканців комунальної квартири має право привілеєвої ку­півлі цієї кімнати в комунальній квартирі, що продається, і на інших однакових умовах, крім випадку продажу кімнати в примусовому порядку, що була заставлена, в порядку звернення на заставлене майно або продажу з прилюдних торгів в порядку звернення стяг­нення на майно за рішенням суду. Привілеєве право купівлі полягає в тому, що співмешканці мають перевагу в купівлі кімнати, яка про­дається.

При продажу частини квартири сторонній особі, продавець зобов’язаний повідомити у письмовій формі решту власників цієї квартири про свій намір із зазначенням ціни та інших умов або місцеві органи державної влади. Якщо решта учасників спільної часткової власності або місцеві органи влади відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснять цього права щодо кімнати протягом десяти днів з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку спільної власності будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання при­дбати частку в ній, власник кімнати може вибирати покупця, але привілеєве право належатиме особі, яка має приватизовану частину в цій квартирі. Вважаємо, що право привілеєвої купівлі частини ко­мунальної квартири необхідно надавати також і квартиронаймачам державного житлового фонду. У даний час власник — орган місце­вого самоврядування — може це здійснювати за власною ініціати­вою, пропонуючи викупити звільнену жилу площу на умовах, за якими вона пропонується до продажу, але така практика не існує. А місцевий орган у такий спосіб мав би змогу поліпшити житлові умови громадян, які перебувають на черзі на поліпшення житлових умов, шляхом не будівництва нового, а використання наявного жит­лового фонду.

Право привілеєвої купівлі стосується тільки продажу і не може мати місця при відчуженні кімнати шляхом дарування чи обміну. Якщо частину квартири бажають купити кілька мешканців кому­нальної квартири, то право вибору надається продавцю.

При продажу кімнати з порушенням права привілеєвої купівлі інший учасник комунальної квартири може звернутися до суду з по­зовом про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Якщо ко­мунальна квартира була поділена між учасниками спільної власнос­ті в натурі, то правила ст. 114 Цмвільного Кодексу України не застосовуються.

Органи приватизації у разі приватизації частини комунальної квартири повинні встановлювати порядок користування комуналь­ною квартирою, зокрема місцями загального користування власни­ками. Можливо, місцевим органам влади або Державному комітету України у справах будівництва, архітектури та житлової політики необхідно буде розробити типовий порядок користування загальни­ми приміщеннями квартири, що сприятиме єдиній правозастосовній практиці. Особливості приватизації кімнат у комунальних квартирах і одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, мають бути враховані в проекті нового Житлового кодексу України, але час прийняття цього документу поки що затягується на невиз-начений строк.

Мешканці зазначеної квартири можуть у судовому порядку ви­магати встановлення порядку користування її загальними примі­щеннями.

У судовій практиці виникне багато питань щодо порядку корис­тування комунальною квартирою. Коли такий порядок був встанов­лений учасниками спільної власності, і особа, яка згодом придбає кімнату в комунальній квартирі, не буде згодна з цим порядком, то в цьому разі необхідно керуватися вимогами ст. 118 Цивільного Кодексу України. Для осіб, які придбають частку в спільній власності, порядок корис­тування загальними приміщеннями квартири (якщо такий порядок був встановлений учасникам органом приватизації і така угода була посвідчена в місцевій раді) є обов’язковий.

Особи, які придбають кімнату в комунальній квартирі, не вправі вимагати, а суд не може задовольнити їхні вимоги щодо зміни вста­новленого порядку користування місцями загального призначення.

Закон “Про внесення змін в Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР розширив коло об’єктів приватизації шляхом включення комуналь­них квартир, які можуть приватизуватися і без згоди всіх мешканців такої квартири.

Якщо приватизація кімнати в комунальній квартирі була визна­на недійсною і рішенням органів приватизації було заборонено при­ватизацію кімнати в комунальній квартирі, можна звернутися до су­ду з позовом про відновлення порушених прав у зв’язку з прийнят­тям зазначеного вище Закону від 5 лютого 1997 р., який поширю­ється на майнові відносини, що виникли раніше і тривають.

Верховний Суд України врегулював питання судового захисту законних прав та інтересів мешканців кімнат у комунальних кварти­рах та прав громадян, які отримали майно за спадщиною у період з 22 лютого 1994 р. до 5 лютого 1997 р. шляхом вироблення єдиних роз’яснень щодо застосування законодавства при вирішенні судових справ з цієї категорії.

Верховний Суд України листом від 7 червня 1999 р. за № 6.3.-99 до Верховного Суду Автономної Республіки Крим, обласних, міжоб­ласних Київського та Севастопольського міських судів звернув ува­гу на зваженість при вирішенні справ за позовами про визнання не­дійсними свідоцтв про приватизацію кімнат у квартирах, в яких про­живали на час приватизації кілька наймачів, а також на те, “що при вирішенні позовів про визнання недійсним свідоцтва про приватиза­цію жилого приміщення слід мати на увазі, що саме по собі внесен­ня Законом України від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР змін до статей 1 і 2 Закону України “Про приватизацію державного житло­вого фонду” і визначення, що до об’єктів приватизації належать та­кож кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, не може бути підставою для задоволення заз­начених вимог наймача неприватизованої кімнати (кімнат) у цій квартирі, якщо під час приватизації його житлові права не були порушені”.

Окрім того, суд має враховувати, що первісну норму ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, яка забороняла приватизацію квартир, в яких мешкають два або більше наймачів, у разі відсутності згоди всіх на приватизацію зайнятої квартири, було виключено з цього закону при внесенні до нього змін 22 лютого 1994 р.

У зміненій після цього редакції закон не передбачає заборони на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають два або більше най­мачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо ви­значив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешкають у цій квартирі.

Верховний Суд України звернув увагу всіх судів на наявність зазначеної вище правової позиції та вжиття передбачених законом за­ходів щодо усунення недоліків у діяльності судів при розгляді даної категорії справ у процесі здійснення судового нагляду.

Усі мешканці комунальної квартири, які мають право на прива­тизацію квартири і здійснили це право, мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом використання свого привілеєвого права на придбання част­ки у спільній власності за договором купівлі-продажу.

Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли квартира перебуває у спільній влас­ності громадянина та держави, при цьому співвласникам забезпечу­ються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього квартира або її частина може бути об’єктом права спільної власнос­ті громадянина та держави, які в однаковій мірі володіють, користу­ються та розпоряджаються цим майном, і це не порушує прав та ін­тересів як окремих громадян, так і держави в цілому.

Якщо власником будинку є держава, то об’єктом договору найму є квартира або частина квартири, в якій проживає двоє або більше наймачів, що спільно користуються підсобними приміщеннями (кух­нею, коридором тощо). Співвласники квартир повинні здійснювати свої права відповідно до засад цивільного права.

На практиці трапляється, що права інших мешканців своєю поведінкою порушує власник сусідньої кімнати (квартири) в загально­му коридорі. У такому разі необхідно виходити з положень ст. 4 За­кону України “Про власність”, якою встановлено, що право влас­ності не може здійснюватися всупереч законним правам та інтере­сам інших громадян або держави.

Інколи придбання у власність частини загальної квартири дає можливість розпорядитися належною власністю на власний розсуд, і в деяких випадках це єдиний шлях для вирішення застарілих жит­лових конфліктів між наймачами. На жаль, ст. 116 Житлового ко­дексу в частині, що передбачає виселення наймача в примусовому порядку, таких підстав не передбачає, і відповідної статті для захис­ту прав власника житла у комунальній квартирі також не перед­бачено.

У випадках, коли звичайні квартири стають комунальними вна­слідок того, що окремі наймачі укладають окремі договори найму, треба мати на увазі, що в силу ст. 104 Житлового Кодексу України суд вправі задо­вольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього, може бути виділено у ви­гляді ізольованого приміщення, що складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший від встановленого для надання од­ній особі.

З приводу можливості приватизації кімнати у квартирі, де меш­кає кілька наймачів, зазначимо, що, відповідно до ст. 63 Житлового кодексу України, предметом договору найму жилого приміщення в будинку державного житлового фонду може бути окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат. Згідно з ч. 2 зазначеної статті не можуть бути само­стійним договором найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольова­ним, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі.

Відповідно до ст. 104 Житлового кодексу, член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу пло­щу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщен­ня, яке відповідає вимогам ст. 63 (див. раніше).

У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору їх може бути зобов’язано в судовому порядку. Тобто і на сьогодні є правові можливості створення комунальних квартир.

Чинне законодавство України не містить перешкод для викорис­тання громадянами України права на укладення самостійного дого­вору найму, створення комунальної квартири та приватизації кімна­ти, яка виділена. Крім того, згідно з п. 1 Постанови Кабінету Мініст­рів України “Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 державні адміністрації повинні сприяти задоволенню по­треб громадян у здійсненні ними права на приватизацію державно­го житлового фонду і вживати заходів щодо посадових осіб, які створюють перешкоди на шляху проведення приватизації житла.

При цьому органи приватизації у разі приватизації частини квартири повинні додержуватися положень цивільного законодавства й І керуватися тим, що:

• при приватизації кімнати квартира залишається у спільній частковій власності (власника квартири і власника кімнати);

• продаж кімнати має здійснюватися з обов’язковим письмовим повідомленням інших власників будинку, квартири і при цьому мешканцям інших кімнат належить привілейоване право на купівлю кімнати, що продається.

Вирішуючи спірні питання, громадяни повинні звертатися до су­ду за захистом своїх прав. Судова практика у сфері приватизації частини квартири, у свою чергу, має складатися відповідно до тих суспільних відносин, які вже існують.

4. Приватизація житла в будинку, що потребує ремонту

На темпи приватизації негативно впливає також незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого й аварійного житла віднесено 4,5 млн м² жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує реконструкції. Гро­мадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють ба­жання приватизувати його.

Привести ближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фак­тичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.

Співвідношення загальної кількості відчужених квартир (будин­ків) та належних до них господарських споруд та приміщень дер­жавного житлового фонду на користь громадян України до загальної кількості державних квартир свідчить про недостатність розвитку ринку житла в нашій країні. За громадянами, які не виявили бажан­ня приватизувати житло, зберігається порядок користування ним на умовах найму.

Однією з можливостей для подальшого розгортання процесу приватизації державного житлового фонду є створення найбільш сприятливої нормативно-правової бази, що забезпечить громадянам України реалізацію належних їм прав на приватизацію. Для досяг­нення такої мети Постановою Верховної Ради України “Про порядок введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р. за № 2483-12 Кабінету Мініст­рів України було доручено розробити та затвердити нормативні ак­ти, необхідні для виконання положень Закону про приватизацію. Ка­бінет Міністрів України Постановою “Про механізм введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 затвердив п’ять нормативних актів:

Порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир будинків, що включені до планів ремонту, компенсації за непроведений ремонт;

Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизо­ваних жилих будинків їх колишніми власниками;

Порядок визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир (будинків), що підлягають приватизації;

Порядок виплати грошової компенсації за зміну найманих квар­тир на квартири меншою площею;

Правила користування приміщеннями жилих будинків та прибудинкових територій.

Зазначені нормативні документи визначають механізм реалізації Закону, створюють правове поле для нормального функціонування приватного житлового фонду.

Проте Концепція державної житлової політики “Основні на­прямки забезпечення житлом населення України на 1999-2005 рр.”, затверджена Указом Президента України від 15 липня 1999 р. № 856/99, визначає, що необхідно і надалі реформувати державну житлову політику. Одним із факторів, які зумовлюють реформуван­ня державної житлової політики, названо недостатню законодавчу врегульованість відносин, що виникають у процесі приватизації дер­жавного житлового фонду.

У деяких випадках місцеві органи влади й управління відмовля­ють громадянам в їх законному праві на приватизацію житла, корис­туючись саме законодавчою невизначеністю окремих питань стосов­но приватизації квартир у будинках, що потребують ремонту. Щодо методично-правових вказівок, то реконструкцію жилого будинку при наявності техніко-економічної доцільності рекомендується про­вадити лише один раз за період його нормативного строку служби. Технічна характеристика будинку та його стан відображаються в технічному паспорті жилого будинку. Дані паспорта періодично під­лягають уточненню.

Технічний стан конструктивних елементів і технічного облад­нання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі появи відхилень від нормативних вимог слід проводити роботи для їх негайного усунення.

При виявленні відхилень у технічному стані конструктивних елементів, що загрожує безпечному перебуванню людей у жилому будинку (аварійному будинку), мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню в інше жиле приміщення. Але трапляється, що в деяких випадках жилі будівлі (особливо це стосується будівель, зведених у минулому столітті), за свою історію вже реконструювалися кілька разів, і знову (в черговий раз), без особливої на те необхідності, через зазначені вище обставини вклю­чаються в плани реконструкції. Це стосується, насамперед, цен­тральних районів старовинних міст України.

Розглянемо, як ці питання вирішуються чинним законодавством. Відповідно до ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” (в редакції від 22 лютого 1994 р.) приватизації не підлягають квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей). При­ватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після проведення реконструкції власником будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир.

Згідно зі ст. 101 Житлового кодексу України, замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та чле­нам його сім’ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення. Це правило начебто враховує інтереси громадян, але тимчасове переселення в інше приміщення створює для них багато труднощів, у тому числі й через відсутність коштів, ремонт може розтягнутися на кілька років. Крім того, будинки маневреного фонду, в які відселяють людей, мо­жуть мати значно гірші житлові умови, а інколи наймачі на свій ри­зик для тимчасового проживання на час проведення ремонту пере­селяються не в будинки маневреного фонду, а в будь-які інші, не об­ладнані належним чином приміщення. З іншого боку, в деяких ви­падках відсутність жилої площі в будинках маневреного фонду є перепоною для проведення капітального ремонту, тому наймодавець може бути просто зацікавлений у найшвидшому відселенні мешкан­ців у жилі приміщення маневреного фонду без дотримання діючого порядку та санітарних норм проживання.

Формальною підставою для відмови в приватизації житла може бути включення будинку (будинків) до планів реконструкції, якими встановлюється перелік таких будівель. Як свідчить практика, для того щоб зашкодити мешканцям здійснити приватизацію квартир у престижних будівлях, будинки включаються до планів реконструкції житлового фонду, але це робиться без детального обстеження та визначення дійсного стану конструкцій і елементів будівлі, без залу­чення фахівців та експертів. Інколи тільки частина будинку (будин­ків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців цих будинків.

У п.4 ст.2 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” зазначено, що одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизова­ні до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Уявляється доцільним розглянути питання, що собою являє ремонт, капітальний ремонт, реконструкція — різні за правовим змістом поняття.

Ремонт — це комплекс загальнобудівельних і спеціальних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного й мо­рального зносу, не пов’язаних зі зміною техніко-економічних по­казників.

Капітальний ремонт — це ремонт з метою відновлення його ре­сурсів із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і системи інженерного обладнання, а також поліпшення експлуата­ційних показників.

Реконструкція жилих будівель визначається як комплекс загаль­но-будівельних і спеціальних робіт, а також спеціальних організацій­но-технічних заходів, пов’язаних зі зміною основних техніко-еконо­мічних показників, що тягне за собою зміну умов проживання та якості обслуговування відселених на час проведення ремонту меш­канців.

Під час реконструкції крім робіт, які виконуються протягом ре­монту, можуть змінюватися планування приміщень будівлі (кількос­ті та площі квартир), загальна площа будівлі може бути збільшена шляхом зведення надбудов і добудов. А при наявності необхідних обгрунтувань може бути здійснено також часткове розбирання конструкцій будівлі, знесення малоцінних будівель для поліпшення архітектурної виразності жилих будівель.

Розглянемо існуючий порядок включення будинку, що потребує ремонту, в плани реконструкції, що визначений наказом від 15 ве­ресня 1992 р. за № 56, зі змінами, внесеними наказом від 6 серпня 1994 р. за № 72 Держжитлокомунгоспу до “Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, який спеціально розроблений для детального регулювання порядку внесення будин­ків до планів реконструкції. Цим актом також визначені вимоги й умови, за яких жилий будинок може бути включений до плану ре­конструкції. Ось вони:

1. Наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку.

2. Завершення відселення мешканців будинку.

3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку чи договору з інвестором про фінансування та реконструкцію будинку.

4. Наявність укладеного договору між власником жилого будин­ку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт з ре­конструкції.

Недодержання будь-якої з перерахованих вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів влади здійснення приватизації таких квартир.

Титульний список — поіменний перелік об’єктів, що реконструюються (будуються, розширюються, технічно переоснащуються), із зазначенням їхньої потужності, основних фондів, обсягу капіталовк­ладень і будівельно-монтажних робіт, а також строків реконструкції. Внесення будівлі до титульного списку означає, що її реконструкція набуває планового характеру, а титульний список розглядається як планова передумова укладення договору. Сторонами такого догово­ру на виконання робіт з реконструкції виступають замовник і під­рядчик. Підрядчиком можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку ліцензію на проведення відпо­відної будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські та ін­ші організації, що безпосередньо здійснюють добір виконавців, укла­дають з ними контракти, координують їхню діяльність, забезпечу­ють здачу об’єктів будівництва в експлуатацію.

Замовниками виступає відділ капітального будівництва виконав­чого органу місцевої ради. Якщо виконавець та інвестор є різними особами, то передані функції інвестора можуть виконувати посеред­ницькі та інші організації. Повноваження інвестора й виконавця в цьому разі розподіляються відповідно до укладеної між інвестором (посередником) і виконавцем угоди. При цьому інвестор може зали­шити вирішення головних питань за собою, наприклад визначення вартості й термінів здачі об’єкта в експлуатацію.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 31 грудня 1991 р. за № 135 проектно-кошторисна документація на реконст­рукцію передається підрядчику не пізніше як за рік до заплановано­го. Підрядчик вносить свої пропозиції і зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточнюється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика й експертизи, затверджуєть­ся і передається підрядчику. Інтервал часу між затвердженням про­ектно-кошторисної документації і початком ремонту не повинен пе­ревищувати двох років.

Реконструювати жилий будинок при наявності техніко-економічної доцільності рекомендується тільки один раз за період його нор­мативного строку служби.

У деяких випадках, як вже зазначалося вище, жилі будівлі за свою історію реконструювалися кілька разів без особливої на те не­обхідності. Тому необхідно визначитися, яка частина будинку (бу­динків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення їх мешканців.

Місцеві державні виконавчі органи зобов’язані контролювати проведення реконструкції у будинках. Відповідно до ст. 347 Цивіль­ного кодексу України, якщо підрядчик не приступає своєчасно до виконання договору або виконує роботу так повільно, що закінчен­ня її у строк стає явно неможливим, замовник вправі відмовитися від договору й вимагати відшкодування збитків. Зауваження і про­позиції наймачів і членів їхніх сімей, не враховані проектною орга­нізацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відпо­відним житловим фондом, а також виконавчим органом місцевої ра­ди, який затверджує проект капітального ремонту будинку.

Якщо інвестор і місцеві органи влади домовилися про проведен­ня реконструкції і уклали про це договір, то він є обов’язковим для виконання. Відповідно до статей 161 і 162 Цивільного Кодексу України, зобов’язання мають виконуватися належним чином і одностороння відмова від виконання зобов’язань не допускається.

Згідно зі ст. 354 Цивільного Кодексу України, підрядчик може доручити виконан­ня окремих спеціальних робіт третій особі — субпідрядчику, уклав­ши з нею самостійний підрядний договір. У цьому разі замовник за основним договором не вступає у правовідносини з субпідрядчиком. Перед замовником відповідає підрядчик за вчасне й належне вико­нання всіх робіт, у тому числі і переданих субпідрядчику. Відносини між ними регулюються статтями 332-357 Цивільного Кодексу.

Відремонтована жила площа передається інвестору згідно з укладеним договором без права зміни її функціонального призначення.

Місцеві адміністративні органи, особливо центральних районів міст України, де є історична забудова, повинні чітко дотримуватися положень нормативних документів з цих питань, оскільки вони пок­ликані зберігати цінний житловий фонд міста. На жаль, відсутність належного контролю за додержанням нормативно-правових вимог через недостатність коштів призводить до руйнування багатьох старовинних будинків.

Закон України “Про приватизацію державного житлового фон­ду” передбачає тільки один випадок приватизації приміщень у бу­динках, що потребують ремонту: після її проведення власником бу­динку. Але таке положення зводиться, по суті, до того, що громадя­нам, які бажають приватизувати житло, що потребує ремонту, прос­то можуть відмовити в їх законному праві на приватизацію.

У зв’язку з цим незрозуміле, як зможуть повернутися мешканці будинку, яким запропонована жила площа в будинках маневреного фонду, у свої квартири й приватизувати їх після проведення ре­конструкції (проведеного за рахунок інвесторів), коли, враховуючи теперішній економічний стан у країні та на місцях, реалізація вся­ких обіцянок може бути нездійснена, реконструкція будівлі може бути проведена зі зменшенням жилої площі будинку, загальної кіль­кості квартир у будинку. Якщо до початку реконструкції наймачі мо­жуть приватизувати ту жилу площу, яку вони займають, то після реконструкції — тільки те житло, яке їм буде надане. Адже проект­но-кошторисна документація може бути розроблена так, що частина мешканців не зможе повернутися до своїх квартир після реконструкції.

Якщо квартира приватизована, то відселення громадян можливе тільки за їх згоди. При отриманні такої згоди в договірному порядку будуть досягнуті всі домовленості між власником-замовником тако­го ремонту й організацією, що здійснюватиме капітальний ремонт, та інвестором.

У Росії такі проблеми постали з початку розгортання процесів приватизації житла і знайшли своє вирішення ще п’ять років тому. Відповідно до ст. 16 Закону “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” приватизація зайнятих громадянами жилих приміщень у будинках, що потребують капітального ремонту, допус­кається, але при цьому на нових власників переходить обов’язок проводити капітальний ремонт будинку у відповідності з нормами утримання, експлуатації та ремонту житлового фонду.

Громадяни, які бажають приватизувати приміщення в будинках, що підлягають реконструкції, ремонту та капітальному ремонту, мо­жуть вимагати в судовому порядку реалізації належного їм права на приватизацію відповідно до законодавства про приватизацію дер­жавного житлового фонду. І тільки суд у судовому засіданні точно може встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції або ка­пітальному ремонту, чи здійснені всі заходи, пов’язані з проведенням таких робіт, чи виділені необхідні кошти, чи залучені відповідні спеціалісти та експерти. Недодержання будь-якої з цих умов спри­чинює необхідність визнання у судовому порядку включення будин­ку у план реконструкції незаконним, що може тягнути за собою можливість позивача (мешканця) звернутися до суду з позовом про спонукання державних органів приватизації на укладення договору купівлі-продажу квартири або її безоплатної передачі відповідно до вимог чинного законодавства України.

Уявляється доцільним внести зміни в чинне законодавство, за якими приватизація квартир у будинках, що потребують ремонту, але не перебувають в аварійному стані, має здійснюватися на за­гальних підставах, тобто і невідремонтовані жилі приміщення мо­жуть бути об’єктом приватизації (до початку капітального ремонту або реконструкції) з відміною положення, за яким приватизація доз­воляється тільки після проведення ремонту власником будинку. Обов’язок проведення капітального ремонту чи реконструкції в бу­динку незалежно, чи всі квартири приватизовані або тільки деякі, залишиться частково за товариством власників, а частково — за місцевою адміністрацією, яка повинна взяти на себе таке зобов’я­зання. Що вона фактично й робить у даний час, видаючи мешкан­цям гарантійні зобов’язання, згідно з якими після проведення капі­тального ремонту (реконструкції) вони зможуть повернутися до від­ремонтованих будинків і приватизувати їх на засадах, встановлених законодавством. У такому разі проведення капітального ремонту (реконструкції) жилих квартир провадиться за рахунок місцевої вла­ди, але через недостатність коштів такий ремонт без залучення ін­вестора навряд чи можливий.

Органи місцевої виконавчої влади мають право передавати на реконструкцію житлові будинки, але після погодження у встановле­ному порядку з місцевою районною радою, оскільки, відповідно до ст. 35 Закону України “Про власність”, житловий фонд є об’єктом комунальної власності. Держадміністрація є органом державної ви­конавчої влади, якій місцева рада може доручити виконання своїх функцій. Тільки при виконанні всіх умов і вимог будинок може бути включений до плану реконструкції чи капітального ремонту.

Місцева державна адміністрація повинна встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції, капітальному ремонту, чи були здійснені всі заходи для проведення таких робіт, чи виділені необ­хідні кошти, залучені відповідні спеціалісти та експерти. Недодер­жання будь-якої з цих умов тягне за собою включення будинку у план реконструкції, капітального ремонту, що є неправомірним.

Передача інвесторам жилих будинків на реконструкцію передба­чена законами України “Про інвестиційну діяльність”, “Про прива­ тизацію державного житлового фонду”, Житловим та Цивільним ко­дексом України, а також наказом Держжитлокомунгоспу “Про затвердження положення про систему технічного обслуговування, ре­монту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України” від 31 грудня 1991 р. за № 135.

При цьому ст. 8 Закону України “Про інвестиційну діяльність” встановлює такі обов’язки інвестора:

подання фінансовим органам декларації про обсяги й джерела здійснюваних ним інвестицій;

одержання необхідного дозволу або узгодження відповідних державних органів і спеціальних служб на капітальне будівництво;

одержання позитивного комплексного висновку державної екс­пертизи щодо додержання в інвестиційних програмах і проектах бу­дівництва діючих нормативів з питань санітарного й епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбережен­ня, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговіч­ності будинків і споруд, а також архітектурних вимог.

Строки реконструкції будинків, передбачені графіками робіт, не повинні перевищувати діючі норми продовження тривалості ре­конструкції жилих будинків і перевищувати 2-3 років. Зміна інвес­торами функціонального призначення реконструйованих квартир не допускається. Кількість житла та умови, на яких воно передається інвестору, визначається протоколом про наміри та відповідною уго­дою. Будівельні та ремонтно-будівельні організації, залучені до ре­конструкції жилих будинків, набувають право на заселення до 20 відсотків загальної площі в цих будинках на підставі укладених до­говорів із замовником та інвестором. До плану реконструкції жилих будинків включаються тільки ті будинки, на які є висновки інститу­ту “НДІпроектреконструкція” щодо доцільності її проведення, за­тверджені власником або уповноваженим ним органом. Проекти на реконструкцію жилих будинків розробляються спеціалізованими проектними організаціями з обов’язковим висновком інституту “НДІпроектреконструкція” і розглядаються на містобудівній раді Го­ловного управління архітектури та містобудування з проведенням державної експертизи.

При реконструкції будинків-пам’яток архітектури, історії і куль­тури, а також будинків, які становлять фонову забудову міста, обов’язковим є відтворення їхнього первісного архітектурного ви­гляду, а в разі можливості й внутрішнього планування.

Відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” відстрочка у відчуженні жилого приміщення най­мачеві з мотивів необхідності проведення реконструкції будинку може мати місце тоді, коли будинок включено до плану реконструкції поточного року з додержанням установленого для цього порядку.

Показовим є такий приклад. У березні 1995 р. квартирне управ­ління Київської міської державної адміністрації звернулося з позо­вом про виселення сім’ї у складі чотирьох осіб із квартири в м. Киє­ві, де вони займають дві жилі кімнати площею 40,3 м² у трикімнатну квартиру жилою площею 41,8 м² в іншому будинку. Позов обґрун­товувався тим, що будинок, де живуть відповідачі, підлягає ком­плексному капітальному ремонту, під час якого жила площа, яку во­ни займають, має увійти до складу трикімнатної квартири, у зв’язку з чим відповідачі із сім’єю, за розпорядженням Старокиївської ра­йонної ради м. Києва від 23 серпня 1994 р. за № 24, мають бути від­селені на постійне місце проживання в інший будинок. Оскільки від­повідачі відмовляються переселитися в надавану квартиру, поси­лаючись на бажання отримати житло в центральних районах міста, позивач просив задовольнити заявлені вимоги.

У зустрічному позові П. і К. порушили питання про приватиза­цію зайнятого ними жилого приміщення, посилаючись на незакон­ність відмови в цьому.

Рішенням Старокиївського районного суду м. Києва від 24 люто­го 1996 р. у задоволенні позову П. і К. було відмовлено, а позов квартирного управління задоволене.

Заступник Голови Верховного Суду України порушив у протесті питання про скасування судових рішень. Президія Київського мі­ського суду від 17 січня 1997 р. визнала, що протест підлягає задо­воленню з таких підстав.

Задовольняючи позов про виселення відповідачів зі спірної жи­лої площі й відмовляючи їм у приватизації, суд виходив з того, що будинок, де вони живуть, внесено до титульного списку капітально­го ремонту й укладено договір з інвестором про фінансування остан­нього, а також договір між Старокиївським райвиконкомом, фірмою “Укрзакордонтурсервіс” і будівельною організацією на проведення реконструкції і капітального ремонту будинку. Проте з таким вис­новком суду погодитися неможливо, оскільки він дійшов його, не­повно з’ясувавши обставини справи, права та обов'язки сторін.

Відповідно до п. З ст. 2 Закону від 19 червня 1992 р. “Про приватизацію державного житлового фонду” (зі змінами, внесеними За­коном від 22 лютого 1994 р.) приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, провадиться піс­ля її виконання власником будинку.

Порядок включення жилих будинків до плану реконструкції поточного року регулюється, поряд з іншими нормативними актами, Положенням про порядок передачі квартир у власність громадян, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу від 6 серпня 1994 р. за № 72. Згідно з п. 4 цього Положення, жилий будинок може бути включений до плану реконструкції поточного року лише в разі до­держання ряду умов і вимог, першою з яких є наявність затвердже­ної в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції будинку.

Посилаючись на наявність такої документації, суд не з’ясував, чи пройшла вона державну експертизу, чи додержано інших, вста­новлених щодо цього вимог.

Згідно з долученням до справи рішенням Київського міськвикон­кому від 21 січня 1996 р. за № 49 даний будинок взято на держав­ний облік як пам’ятку архітектури (№ 150) і включено до переліку національного культурного надбання (№ 2677). Але суд цій обста­вині оцінку не дав, хоча згідно зі ст. 14 “Основ законодавства про культуру” пам’ятки історії та культури приватизації не підлягають.

Президія Київського міського суду цілком правильно скасувала рішення у справі з направленням її на новий розгляд.

5. Приватизація громадського житлового фонду

Відповідно до ст. 4 Житлового Кодексу, жилі будинки та приміщення в інших будівлях, що належали колгоспам та іншим кооперативним організаці­ям, їх об’єднанням, профспілковим та іншим громадським організа­ціям, утворюють громадський житловий фонд.

Відповідно до постанов Кабінету міністрів України від 9 березня 1995 р. за № 163 та від 31 серпня 1996 р. за № 2024 “Про прове­дення індексації балансової вартості об’єктів житлового фонду”, бу­ли внесені зміни у вартість житлового фонду колективних власни­ків, які призвели до того, що одні громадяни придбали квартири за кінцевою балансовою вартістю 1993 р., а інші мають їх викуповува­ти вже за оновленою (іншою).

Дія Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” поширюється тільки на житловий фонд, що перебуває у державній власності, тобто на житловий фонд місцевих рад і житловий фонд державних підприємств, установ та організацій. Відповідно до Зако­ну України “Про власність”, суб’єктами права колективної власнос­ті є трудові колективи державних підприємств, колективи оренда­рів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об’єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об’єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Колективний власник самостійно володіє, користується і розпоряджається об’єктами власності, в тому числі житлом, яке йому на­лежить. Право колективної власності здійснюється вищими органа­ми управління власника (загальними зборами, конференціями, з’їз­дами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — без­оплатно чи за плату шляхом укладення договору купівлі-продажу майна. Жоден державний орган не має права втручатися в дії колек­тивного власника.

Згідно із Законом “Про власність” і ст. 9 Закону України “Про споживчу кооперацію”, володіння, користування та розпорядження колективною власністю здійснюють органи споживчої кооперації відповідно до компетенції, визначеної статутами споживчих това­риств та їхніх спілок.

Майно споживчих товариств та їхніх спілок може бути продано, передано, здано в оренду, надано в позичку і безоплатне тимчасове користування членам споживчих товариств, державним, коопера­тивним та іншим організаціям, трудовим колективам, окремим гро­мадянам тільки за рішенням загальних зборів, конференцій та з’їздів відповідних спілок або уповноважених ними органів. Проте, вказані органи не завжди поспішають передати безоплатно квартири у влас­ність тим, хто в них проживає, а навпаки, намагаються продавати колективне майно часто без рішення вищих органів управління.

Умови та порядок передачі житла у власність визначаються ор­ганами управління громадських організацій. Стаття 65¹ Житлового кодексу України гарантує наймачам жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можливість придбан­ня за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ними, зайнятих ними приміщень у власність на підставах, передба­чених чинним законодавством України. Але практично ця стаття у частині приватизації громадського житлового фонду не діє. Судова практика з цих питань відсутня. Хоча в більшості громадський жит­ловий фонд створювався за рахунок централізованих капіталовкла­день і тому має приватизуватися безкоштовно, відповідно до норми зазначеної вище статті.

При розгляді можливості приватизації громадського житлового фонду слід виходити з положень роз’яснення Вищого арбітражного суду “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з судовим захистом права державної власності” від 2 квітня 1994 р. за № 02-5/225, відповідно до якого перебування будинку, що належить до загальнодержавної чи комунальної власності, на балансі од­ного підприємства (організації) не означає, що останній має виключне право користування всіма його приміщеннями. Якщо будинок зведений за рахунок державних централізованих джерел фінансування, то факт перебування будинку на балансі одного з підприємств не є підставою для визнання останнього єдиним законним і, власником усіх приміщень цього будинку.

Згідно зі ст. 53 Житлового Кодексу, жилі приміщення у будинках громадського житлового фонду надаються громадянам за спільним рішенням орга­ну відповідної організації та її профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому органу відповідно районної, міської, районної у місті, селищної, сільської ради про надання жилих приміщень для заселення. Відповідно й приватизація має здійснюватися за спільним рішенням уповноваженого органу відповідної громад­ської організації, профспілкового комітету з наступним повідомлен­ням органу місцевого самоврядування.

Квартиронаймачі державного житлового фонду отримують квар­тири у власність на підставі вимог і умов Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”. Трохи іншою є ситуація з громад­ським житловим фондом. Адже, як вже зазначалося, цей закон на нього не поширюється.

Слід нагадати, що до введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” чинною була Постанова Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 19 травня 1989 р. за № 142, якою було затверджене Положення про продаж громадянам у влас­ність квартир у будинках державного та громадського житлового фонду, їх утримання і ремонт, на підставі якої мешканці державного і громадського житлового фонду мали право викуповувати кварти­ри, в яких вони проживали зі своїми сім'ями.

Водночас, при розробці законодавства про приватизацію держав­ного житлового фонду був розроблений і врахований механізм при­ватизації тільки державного житлового фонду. Постановою Кабіне­ту Міністрів України “Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 зазначена вище постанова втратила чинність. А доля громадського житлового фонду залишилася невизначеною.

Наймачі жилих приміщень у будинках громадського житлового фонду, працівники колективних сільськогосподарських підприємств та інших організацій колективної форми власності проживають у бу­динках, зведених за рахунок держави 20-30 років тому. За свої кошти вони ремонтують ці будинки, підтримують їх у належному стані, добудовують. Проте приватизувати їх не можуть.

З початку будівництва зазначені особи брали кредити під буді­вельні матеріали у державних банках. За спорудженням будинків здійснювали технічний нагляд відділи капітального будівництва при райвиконкомах.

Громадські організації зводили будинки з будівельних матеріа­лів, придбаних за кредити державного банку. У більшості випадків ці будинки “під ключ” не здавалися, оскільки метод будівництва під “ключ” почав впроваджуватися протягом останніх років. Відносини між учасниками такого будівництва регулювалися Положенням про організацію будівництва об'єктів "під ключ", затвердженим Поста­новою Держбуду СРСР 10 листопада 1989 р.

Найчастіше мешканцям здавалася “коробка”, яку потім вони добудовували. Після цього комісією, до складу якої входили представ­ники сільської ради, відділу капітального будівництва райвиконко­му, архітектор, прораб, мешканець будинку, підписувався “акт” прийняття житла. Він здавався до державного банку, а останній ви­плачував громадській організації кошти за зведене житло.

Через кілька років держава списувала громадській організації усі довгострокові та короткострокові кредити, які вона брала під буді­вельні матеріали для спорудження будинку. Тобто держава двічі сплачувала за ці будинки. А самі будинки на баланс сільської ради не передавалися. Такої вказівки “зверху” не було, і вони залишали­ся в громадських організаціях.

Куди ж віднести ці будинки, як їх оформити, кому їх продати чи передати безоплатно? Такі та безліч подібних запитань постають сьогодні. Адже якщо продавати ці будинки, то чи зможуть їх вику­пити мешканці? А якщо людина не зможе їх викупити, то як їй жи­ти далі? Адже в цих будинках живуть вчителі, медичні працівники, люди, які сьогодні найбільше бідують, не маючи ані заробітку, ані землі.

Зазначені вище категорії громадян практично виконують всі на­лежні роботи, пов’язані з утриманням і обслуговуванням житлового фонду, де вони мешкають. І, звичайно ж, справедливо було б пере­дати їм це житло безоплатно.

Найкращий варіант — передати зазначене житло на баланс відповідної ради, що, до речі, колективні підприємства можуть робити й нині, але тільки у добровільному порядку. За такої передачі житло набуде статусу державного й може бути приватизоване відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Наприклад, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України “Про зміну та визнання таким, що втратили чинність, деяких рі­шень Уряду УРСР з питань надання житлових приміщень у будин­ках радгоспів” від 11 липня 1992 р., квартири (будинки) радгоспів втратили статус службових і можуть бути приватизовані на умовах і і в порядку, визначених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” та нормативними актами, що регулюють відносини, пов’язані з приватизацією житла.

6. Особливості приватизації окремих житлових об’єктів

Приватизація житлового фонду, розміщеного на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій

Закон України “Про приватизацію державного житлового фон­ду” (п. 2. ст. 2) накладає заборону на приватизацію квартир (будин­ків), розміщених на територіях закритих військових поселень, під­приємств, установ, організацій.

Положення про статус “Закритого гарнізону” передбачає, що особи, які втратили службові зв’язки з Міністерством оборони, мають бути відселені на жилу площу місцевих органів державної влади. Але темпи цього відселення є повільними. В останні роки воно практично припинено. Це призводить до диспропорції цивільного населення і військовослужбовців у цих поселеннях.

Стаття 12 Закону України “Про соціальний і правовий захист і військовослужбовців та членів їх сімей” від 20 грудня 1991 р. чітко визначає, що офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби при звільненні в запас чи у відставку за вислу­гою років, або у зв’язку зі скороченням чисельності чи штату війсь­ковослужбовців, а також члени сімей військовослужбовців, які заги­нули чи померли або пропали без вісті під час проходження служби, мають право на безоплатне одержання у приватну власність жилого приміщення, яке вони займають у будинках державного житлового фонду. Указ Президента від 11 травня 1999 р. № 495/99 “Про заходи щодо забезпечення житлом військовослужбовців звільнених у запас або відставку” направлений на вирішення тих же самих застарілих проблем.

Які ж існують шляхи виходу з цього становища? Уявляється, що вони можуть бути такими. Перший: зняти з деяких військових по­селень, підприємств, установ, організацій статус закритих у тих ре­гіонах, де в цьому немає потреби. Другий: внести зміни до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, надавши безстрокове право приватизувати приміщення державного жит­лового фонду окремим громадянам, які втратили зв’язки з Міністер­ством оборони. Третій: відселити із закритих військових гарнізонів військовослужбовців, звільнених у запас або у відставку, що повин­ні забезпечити місцеві ради, як передбачено ст. 18 Закону України “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей у чітко встановлений термін”, наприклад, до закінчення стро­ку приватизації.

При цьому слід пам'ятати, що згідно з п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” не підлягає при­ватизації не будь-яке жиле приміщення, належне підприємству, установі, організації, а тільки те, що безпосередньо розміщується на їхній території.

Так, у квітні 1995 р. У. В. й У. Г. звернулися до суду з позовом до відгодівельного радгоспу “Лубенський” про приватизацію житла, яке вони займають. Позивачі зазначали, що з вересня 1992 р. вони працю­вали в цьому господарстві, у зв’язку з чим їм було надано двокімнатну квартиру, яка належить останньому. У. В. припинив свої трудові відно­сини з радгоспом, оскільки є інвалідом другої групи, а У. Г. — за влас­ним бажанням. Посилаючись на те, що вони мають намір приватизува­ти жиле приміщення, де проживають, а відповідач незаконно відмовляє їм у цьому, позивачі просили задовольнити їх вимоги про усунення пе­решкод у приватизації квартири.

Постановою президії Полтавського обласного суду від 1996 р. було визнано, що відповідно до п. 2 ст. 2 Закону “Про приватизацію держав­ного житлового фонду” від 19 червня 1992 р.(зі змінами, внесеними За­коном від 22 лютого 1994 р.) не підлягають приватизації квартири (бу­динки), розташовані на території закритих військових поселень, під­приємств, установ та організацій, і квартири, віднесені в установлено­му порядку до числа службових.

Відмовляючи в позові, суд виходив з того, що спірна квартира розташована на території закритого підприємства. З цим погодилась і су­дова колегія в цивільних справах обласного суду. Проте такий висно­вок суду, як було вказано у постанові Президії, не можна вважати об­грунтованим, оскільки його зроблено без повного і всебічного з’ясуван­ня дійсних обставин справи.

Зокрема, у довідці головного санітарного лікаря району, на яку послався суд, зазначено, що радгосп належить до підприємств закритого типу, але не вказано, чи існує санітарна зона даного підприємства, які її межі і чи можуть розміщатися там жилі приміщення, а також чи роз­ташоване спірне жиле приміщення на території підприємства.

З плану житлово-промислової зони радгоспу видно, що частина жилих приміщень його працівників відгороджена від дороги і промислової зони однотипним парканом. Вирішуючи спір, суд не звернув уваги надану обставину й не дав їй ніякої оцінки. Суд також не з’ясував, чи діє на підприємстві пропускний режим і чи існують вільний підхід та під’­їзд до приміщень його житлової зони.

Виходячи з наведеного Президія обласного суду цілком правильно направила справу на новий розгляд.

Приватизація житлового фонду, розташованого на територіях заповідників, парків та інших історико-культурних заповідників

Перелік категорій працівників, яким надаються службові жилі приміщення

Постановою Кабінету Міністрів України “Про службові жилі приміщення” від 4 лютого 1988 р. за № 37 затверджено перелік ка­тегорій працівників, яким можуть бути надані службові жилі примі­щення. Цим переліком передбачається можливість надання службо­вих приміщень особам, робота яких пов’язана із забезпеченням життєдіяльності й обслуговування об’єктів, що мають державне зна­чення, забезпечення нормальної діяльності окремих підприємств, установ, організацій. Зокрема, це певні категорії працівників житло­во-комунального господарства, інспекції державного пожежного на­гляду, школи в сільському населеному пункті, лікарі, оперативний склад воєнізованих гірничорятувальних частин, міських і районних відділів внутрішніх справ, адміністрації, наукових та інженерно-тех­нічних підрозділів заповідників, установ кримінально-виконавчої системи і військовослужбовці підрозділів військ внутрішньої та кон­войної охорони МВС, які несуть службу на цих об’єктах, працівни­ки залізниць, робота яких безпосередньо пов’язана з рухом поїздів, службові особи митних органів, органів державної податкової служ­би, працівники прокуратури, службові особи органів державної контрольно-ревізійної служби України та ін.

Оскільки відповідно до ст. 119 Житлового Кодексу перелік категорій осіб, яким могли надаватися службові жилі приміщення, встановлювався зако­нодавством як України, так і СРСР, до врегулювання законодав­ством України цього питання щодо працівників підприємств, уста­нов, організацій галузей господарства, в яких воно регулювалося за­конодавством СРСР, а не Постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. № 37, при вирішенні питання про перелік працівни­ків цих галузей, яким можуть надаватися службові жилі приміщен­ня, слід відповідно до Постанови Верховної Ради України від 12 ве­ресня 1991 р. “Про порядок тимчасової дії на території України ок­ремих актів законодавства Союзу РСР” та Конституції України керуватися відповідними нормами законодавства колишнього СРСР.

Правові підстави та гарантії при виселенні із службових жилих приміщень

За загальним правилом, робітники і службовці, які припинили, трудові відносини з підприємством, установою, організацією, а також громадяни, виключені з членів КСП або господарського товариства або ті, що вийшли з КСП або господарського товариства і за власним бажанням, підлягають виселенню із службового жилого приміщення з усіма особами, які з ними проживають, без надання іншого жилого приміщення. Рішення про примусове виселення приймається тільки в судовому порядку.

У тих випадках, коли особа, якій у зв’язку з трудовими відноси­нами було надано службове жиле приміщення або жиле приміщен­ня в сімейному гуртожитку, залишила сім’ю і жиле приміщення, але трудових відносин не припинила, ця обставина не може бути підста­вою для задоволення позову про виселення членів сім’ї, оскільки наймач таких жилих приміщень втрачає право користування ними і підлягає виселенню з них разом із членами сім’ї при припиненні трудових відносин у випадках, передбачених статтями 124, 125, 132 Житлового Кодексу.

Виселення з мотивів звільнення за власним бажанням: на підставі ст. 114 Житлового Кодексу — з наданням іншого жилого приміщення, а на підставі ч. 2 ст. 132 Житлового Кодексу — без його надання — може мати місце лише, за відсутності поважних причин. З урахуванням конкретних обста­вин (сімейного стану тощо) такою причиною може бути визнана і низька оплата праці.

Право вимагати виселення на підставі ст. 114 Житлового Кодексу громадян, які одержали жилі приміщення в будинку колгоспу і були виключені з членів останнього або вийшли з нього за власним бажанням, нале­жить колгоспу і в разі його перетворення в колективне сільськогос­подарське підприємство або господарське товариство до правонас­тупників не переходить.

Наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають у службовому жилому приміщенні, також можуть бути виселені в судово­му порядку без надання іншого жилого приміщення, якщо вони сис­тематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використову­ють його не за призначенням, або систематично порушують правила співжиття, роблять неможливим для інших проживання з ними в од­ній квартирі, а заходи запобігання і громадського впливу на них виявилися безрезультатними. Виселення таких провадиться на вимогу наймодавця без надання їм іншого жилого приміщення.

При цьому у житловому праві закріплені гарантії для певних категорій осіб від виселення із службових жилих приміщень без на­дання іншого жилого приміщення. Так, не можуть були виселені:

1) інваліди війни та інші інваліди з числа військовослужбовців, які стали такими внаслідок поранення, контузії або каліцтва, які во­ни дістали при захисті СРСР або виконанні інших обов’язків війсь­кової служби або внаслідок захворювання, пов’язаного з перебуван­ням на фронті; учасники Великої Вітчизняної війни, які перебували у складі діючої армії; сім’ї військовослужбовців і партизанів, які за­гинули або пропали без вісті при захисті СРСР або при виконанні інших обов’язків військової служби; сім’ї військовослужбовців; інва­ліди з числа осіб рядового та начальницького складу органів Мініс­терства внутрішніх справ колишнього СРСР, які стали такими вна­слідок поранення, контузії або каліцтва, яких вони дістали при виконанні службових обов’язків;

2) особи, які не менш як 10 років пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове жиле приміщення (при цьому Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про дея­кі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” (п. 20) від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначає, що, особи, які не менш як 10 років пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм жиле приміщення, користуються такою пільгою і в тому разі, коли цей стаж переривався);

3) особи, що звільнені з посади, у зв’язку з якою їм було надано жиле приміщення, але не припинили трудових відносин з підприєм­ством, установою, організацією, що надали це приміщення;

4) особи, звільнені у зв’язку з ліквідацією підприємства, устано­ви, організації або за скороченням штату працівників;

5) пенсіонери по старості, персональні пенсіонери; члени сім’ї померлого працівника, якому було надано службове жиле примі­щення; інваліди праці І і II груп, інваліди І і II груп з числа військо­вослужбовців і прирівняних до них осіб;

6) одинокі особи з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ними.

При застосуванні ст. 125 Житлового Кодексу у справах про виселення із служ­бових приміщень і гуртожитків слід мати на увазі, що до учасників Великої Вітчизняної війни, які перебували в діючій армії і не мо­жуть бути виселені зі службового жилого приміщення й гуртожитку згідно зі статтями 124, 132 Житлового Кодексу без надання іншого приміщення. За­кон “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” (статті 5, 6) відніс до цієї категорії і осіб, які брали участь у виконанні бойових завдань у складі військових підрозділів, з’єднань, об’­єднань, усіх видів і родів Збройних Сил діючої армії (флоту), парти­занських загонах і підпіллі та інших формуваннях як у воєнний час, так і в мирний час. Тому виселення громадян, віднесених у встанов­леному порядку до учасників бойових дій, у зазначених справах має провадитися з урахуванням положень ст. 125 Житлового Кодексу.

У справах за позовами про виселення зі службових жилих при­міщень військовослужбовців належить виходити з того, що ст. 124 Житлового Кодексу на зазначені випадки не поширюється. При вирішенні цих справ слід враховувати умови, за яких згідно з чинним законодавством на­давалося службове жиле приміщення, і визначений ним обов’язок щодо звільнення останнього (зокрема, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 3 липня 1998 р. № 1006 “Про доповнення пе­реліку категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення”, таке приміщення може надаватись військовослужбов­цям до одержання постійного жилого приміщення). Якщо такий обов’язок не настав, питання про виселення може вирішуватися за правилами ч. 2 ст. 110 Житлового Кодексу.

Виходячи з положень ч. З ст. 11 Цивільно Процесуального Кодексу при вирішенні питання про виселення військовослужбовців зі службових жилих приміщень має враховуватись визначений ст. 125 Житилового Кодексу перелік осіб, які не мо­жуть бути виселені з них без надання іншого жилого приміщення.

У випадку знесення будинку або переобладнання будинку (жи­лого приміщення) в нежилий, а також якщо будинок (жиле примі­щення) загрожує обвалом, наймачеві службового жилого приміщен­ня може бути надано інше службове жиле приміщення. Надання ін­шого службового жилого приміщення допускається також у випад­ках, коли внаслідок капітального ремонту надане службове жиле приміщення не може бути збережене або його розмір істотно змі­ниться.

Надане громадянам у зв’язку з виселенням зі службового жилого приміщення інше жиле приміщення має розміщуватися в межах даного населеного пункту і повинно відповідати встановленим сані­тарним і технічним вимогам.

У разі визнання ордера на службове жиле приміщення недійс­ним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони під­лягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим примі­щенням у будинку державного чи громадського житлового фонду, їм має бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.

У разі визнання ордера на службове жиле приміщення недійс­ним з інших підстав, особи, зазначені в ордері, підлягають виселен­ню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке во­ни раніше займали.

Позитивно те, що за проектом Житлового Кодексу, пропонується зберегти га­рантії, визначені нині щодо недопущення виселення із службового житла без надання іншого житла:

1) інвалідів І і II груп;

2) ветеранів Великої Вітчизняної війни та осіб, на яких поширю­ється дія Закону України “Про статус ветеранів війни та гарантії їх соціального захисту”;

3) батьків-вихователів у разі ліквідації сімейного дитячого бу­динку;

4) осіб, які не менш як 10 років пропрацювали на підприємстві, в установі чи організації, що надали їм це житло;

5) осіб, звільнених з посади, у зв’язку з якою їм було надано службове житло, але які не припинили трудових відносин з підпри­ємством, установою чи організацією, що надали їм це житло;

6) осіб, звільнених у зв’язку з ліквідацією підприємства,устано­ви чи організації або скороченням штату працівників;

7) пенсіонерів за віком;

8) членів сім’ї померлого працівника, якому було надано служ­бове житло;

9) самітних осіб з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ними, до досягнення дітьми повноліття;

10) осіб, які отримали каліцтво на виробництві;

11) військовослужбовців Збройних Сил України та інших війсь­кових формувань, звільнених у запас або у відставку, у разі відсут­ності у них або у членів їхньої сім’ї іншого житла.

Питання приватизації службового житла

Питання приватизації службових квартир важливо для тих гро­мадян України, які мешкають у квартирах, що мають цей статус. У багатьох випадках статус “службових” приміщень не визначений, вони тільки вважаються такими. Згідно з п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” квартири (кімна­ти, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службо­вих, не підлягають приватизації.

Оскільки громадяни, які мешкають у службових жилих примі­щеннях, після відпрацювання протягом 10 років на посаді, яка дає право на одержання службового житла, не можуть бути виселені з нього, вони мають право вимагати надання їм (замість службового) житла з державного чи громадського житлового фонду, або зняття з даного житла статусу службового. І лише після вирішення цього питання житло, де вони мешкають, може бути приватизоване на умовах і в порядку, передбаченому Законом України “Про привати­зацію державного житлового фонду”.

Окремого розгляду потребують питання приватизації житла у радгоспах, оскільки воно вважалося службовим і Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” на нього не по­ширювався. З моменту введення в дію Постанови Кабінету Мініст­рів України “Про зміну та визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питань надання жилих приміщень у будинках радгоспів” від 11 липня 1992 р. за № 391 радгоспні квар­тири (будинки) втратили статус службових. Вони виключаються з числа службових у загальному порядку і переходять до певної ради і, відповідно, можуть бути приватизовані.

Слід зазначити, що будинки нинішніх КСП, господарських і товариств заселялися крім працівників КСП вчителями, лікарями та і іншими спеціалістами, які проживають і працюють у сільській місцевості і які згідно з чинним законодавством мають бути забезпечені квартирами, в разі звільнення з посади зазначені спеціалісти не мо­жуть бути виселені на підставі статей 124, 125 Житлового кодексу України. Це пов’язано з тим, що жила площа надавалася їм не у зв’язку з трудовими відносинами. Не можуть бути виселені також наймачі жилого приміщення КСП, господарських товариств, якщо у складі їхніх сімей є зазначені вище спеціалісти.

Заселені будинки і квартири, що раніше належали радгоспам і мали статус службових, нині, як вже зазначалося, втратили цей статус і можуть бути приватизовані на умовах і в порядку, визначе­них Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” та іншими нормативними актами, що регулюють відносини, пов’язані з приватизацією житла. Зокрема, відповідно до Положен­ня про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56, громадянинові, який виявив бажання приватизувати квартиру (будинок), слід звернутися до місцевого органу приватизації для отримання бланку заяви. Оформлена заява з доданою до неї довідкою про склад сім’ї і про приміщення, яке він займає, письмовими згодами на при­ватизацію тимчасово відсутніх членів сім’ї, а також документами, що підтверджують право на відповідні пільги, подається в орган при­ватизації для реєстрації.

Останнім часом все частіше трапляються випадки, коли грома­дянам відмовляють у приватизації квартир, які немов би є службо­вими. Такі приміщення іменуються “службовими” без винесення рі­шень виконкомів відповідних рад. Ордери на такі приміщення не від­повідають формі, встановленій чинним законодавством, видаються не виконавчими органами рад, а підприємствами, установами, орга­нізаціями, підписуються їхніми керівниками, тобто особами, які не мають прав на це, або взагалі не видаються. Таким громадянам ор­гани приватизації не мають права відмовляти у приватизації квартир тільки на підставі того, що останні “службові”.

2. Користування гуртожитками

Останнім часом все частіше виникають питання, пов’язані з реалізацією прав у приватному чи державному житловому фонді, який в силу життєвих обставин (у зв’язку з відсутністю спадкоємців у власників чи наймачів квартир) переходить у власність держави за правом спадкування. Вони складні, неоднозначні і, на жаль, не завжди вирішуються належним чином, відповідно до норм чинного законодавства.

Оскільки норми Конституції України, Житлового кодексу Украї­ни, Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” спрямовані на забезпечення прав громадян на житло, належне використання, зміцнення законності у житлових правовідносинах, норми інших підзаконних нормативних правових актів повинні не суперечити, а закріплювати зазначене.

3) Викуп житла державної форми власності.

Одним з основних напрямків Концепції державної житлової політики, затвердженої Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р., є розселення квартир, в яких мешкають кілька ро­дин. На забезпечення кожної родини окремою квартирою спрямова­но і правило ч. З ст. 50 Житлового кодексу України. Виходячи з положень Концепції і Житлового кодексу необхідно спрямовувати розвиток законодавства так, щоб у міру можливості задовольнити як потреби квартиронаймачів, так і власників частин квартир. Мешканці комунальних квартир у випадках звільнення І кімнати або кімнат в їх комунальній квартирі мають право поліпшити свої житлові умови.

У випадках, коли норми ст. 54 Житлового кодексу не поширю­ються на мешканців комунальних квартир, вони можуть поліпшити свої умови проживання шляхом використання привілеєвого права на придбання частки у спільній власності, що передбачено ст. 114 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу частини квартири. І тому потрібно було б надавати можливість громадянам, які мешкають у комунальних квартирах і є учасниками спільної часткової власності, викупати частину комунальної квартири, яка звільнилася і перейшла у власність держави (якщо вони мають таке бажання і можливість). Це сприяло б поліпшенню житлових умов громадян, зменшенню кількості комунальних квартир, впроваджен­ню в життя положень Концепції.

Якщо майно переходить у власність держави, вона, виконуючи функції власника розпоряджається ним на свій розсуд. Випадки, ко­ли квартира перебуває у спільній власності громадянина і держави, регулюються інститутом спільної власності, що закріплений у Ци­вільному кодексі.

Останнім часом трапляється все більше випадків, коли як квартиронаймачам, так і власникам пропонують викупати частини квар­тир в комунальних квартирах. Зокрема, коли родина має житло у власності і їй пропонують викупити кімнату, що звільнилася в кому­нальній квартирі. Особливо це стосується випадків, коли використа­но право на приватизацію житла відповідно до п. 5 ст. 5 Закону Ук­раїни “Про приватизацію державного житлового фонду” не в межах номінальної вартості житлового чеку. Оскільки, відповідно до п. 1 ст. 7 вказаного закону, тільки за громадянами, які не виявили ба­жання приватизувати житло, яке вони займають, зберігається чин­ний порядок одержання і використання його на умовах найму, влас­ники такого права не мають.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 18.04.96 р. № 572 “Про організацію продажу квартир у м. Києві” бу­ло затверджено Положення про порядок продажу квартир у місті Києві. Відповідно до цього положення продаж квартир у жилих бу­динках проводиться з метою залучення додаткових коштів на будів­ництво та реконструкцію жилих будинків у м. Києві, задоволення потреб громадян у жилих приміщеннях.

Продажу полягають квартири, що є комунальною власністю м. Києва або передані до міської комунальної власності у встановлено­му порядку, на які не видані ордери або інші документи, що дають право на їх заселення, та які не перебувають під забороною (арештом).

При цьому об’єктами продажу можуть бути: окремі квартири багатоквартирного жилого будинку; квартири частини багатоквартир­ного жилого будинку (поверху, секції тощо); всі квартири багатоквартирного жилого будинку.

Оформлення документів на право власності проводиться поквартирно.

Покупцями квартир можуть виступати будь-які юридичні та фі­зичні особи.

Продаж квартир проводиться квартирним управлінням, яке виступає Продавцем.

Продаж квартир здійснюється двома способами: за ринковими цінами; на аукціоні.

а) Продаж квартир за ринковими цінами здійснюється в межах, визначених у встановленому порядку квот. Квартирне управління веде облік громадян та організацій, що бажають придбати квартири, забезпечує гласність при проведенні продажу; організовує підбір та попередній огляд громадянином або представником організації квар­тир, що пропонуються для продажу. Продаж квартир здійснюється за наказом начальника квартирного управління.

б) Продаж квартир на аукціоні здійснюється організатором аук-і ціону, яким виступає квартирне управління. Організатором затверджується склад аукціонної комісії, яка встановлює дату проведення аукціону, перелік об’єктів, які будуть продаватись, стартові ціни, розмір застави (не менше 5 % від стартової ціни об’єкта).

Продаж об’єктів на аукціоні проводиться за наявності не менш як двох Учасників. Оплата за придбані об’єкти має бути проведена до 30 календарних днів з моменту видання зазначеного наказу на­чальника квартирного управління.

Після надходження коштів на рахунок квартирного управління між Покупцем та Продавцем укладається договір купівлі-продажу кожної квартири у відповідності до чинного законодавства. Поку­пець, який придбав квартиру, набуває права власності на неї з мо­менту укладення договору купівлі-продажу. Покупець зобов’язаний у 10-денний термін з моменту отримання договору купівлі-продажу зареєструвати його у житлово-експлуатаційній організації за місцез­находженням квартири.

Якщо покупець має у своїй власності іншу квартиру, вартість якої він бажає зарахувати в ціну квартири, що ним придбана, між Покупцем і квартирним управлінням укладається договір міни у від­повідності до чинного законодавства.

4) Викуп житла на аукціоні.

Враховуючи постійну нестачу й обмаль житлового фонду, який поступово стає ветхим і підлягає реконструкції, потреби громадян на його використання, житло, яке отримала держава за правом спадкування, конфіскації чи договору дарування, мало б повернути­ся до державного житлового фонду і використовуватися надалі за призначенням, як передбачено Житловим кодексом. Реалізація жит­ла через біржові торги, на аукціонах призведе до ситуації, коли пев­на кількість державного житлового фонду акумулюватиметься в ру­ках певних осіб, переходитиме у нежитловий фонд, тобто кількість житла, якого й так не вистачає, постійно зменшуватиметься.

Значна активність і надмірна діяльність окремих посадових осіб органів державної виконавчої влади інколи призводить до абсурдних ситуацій. Так, існував відповідний Порядок обліку, оцінки й реаліза­ції конфіскованого, безхазяйного майна, майна, що за правом успад­кування перейшло у власність держави та скарбів. Цей порядок був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 6 липня 1992 р. за № 375. Передбачалося, що будівлі, споруди (у тому числі жилі будинки) та їх частини безоплатно передаватимуться у кому­нальну власність. Тобто житло, набуте державою, відповідно до за­значеної Постанови, переходило б до державного житлового фонду і його розподіл для, потребуючих поліпшення житлових умов регу­лював би Житловий кодекс.

Але у деяких випадках державні адміністрації чи виконавчі комі­тети вважали недоцільним передачу такого майна перебуваючим на черзі та потребуючим поліпшення житлових умов і приймали рішен­ня про його реалізацію. Грошові кошти від реалізації нерухомості за­раховувалися у бюджет.

Тому, мабуть, 25 серпня 1998 р. Кабінет Міністрів України Постановою за № 1340 затвердив Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держа­ви, і розпорядження їм. Дія його поширюється і на будівлі, жилі приміщення та їх частини, конфісковані на підставі рішення суду, подаровані державі власником та отримані нею за правом спадку­вання.

Вони оцінюються комісією, до складу якої входять представники державних податкових інспекцій, фінансових органів і органів чи ор­ганізацій, які здійснюють розпорядження жилими приміщеннями. За результатами їх роботи складається акт опису, оцінки та переда­чі майна, який має бути підписаний членами комісії і затверджений протягом трьох днів після його складання керівником органу (орга­нізації) чи його заступником, що здійснив вилучення.

Будівлі, споруди, жилі приміщення та їх частини оцінюються на підставі висновків спеціалістів-експертів з урахуванням ринкових цін і фактичного їх стану на день оцінки, а потім реалізуються через біржові торги, аукціони за стартовою ціною, не нижчою, від зазна­ченої в акті опису, оцінки та передачі майна.

У разі зміни власника жилого будинку чи жилого приміщення за правом спадкування, конфіскації чи укладення договору дарування право власності переходить від особи до держави, й оскільки жиле приміщення змінює форму власності з приватної на державну, по­дальша його передача має регулюватися Житловим кодексом.

5) Виникнення права власності на нове житло у зв’язку з вилу­ченням земельної ділянки.

У разі знесення будинку у зв’язку з вилученням земельної ділян­ки для державних або громадських потреб вимога компенсації за бу­динок, що підлягає знесенню, є суб’єктивним правом власника або власників.

У випадку зносу будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошо­ва компенсація за будинок. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам затверджений По­становою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. за № 284. Надання окремих квартир для подружжя неможливе, коли йдеться про спільну сумісну власність, а не про спільну часткову. Якщо сім’я розпалась, тоді колишнє подружжя може претендувати на надання кожному з подружжя окремих квартир.

2. Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

Жилі приміщення власник може здавати в найом (оренду). До­говір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов’язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (влас­ник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна зда­вати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом нового Цивільного Кодексу такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник бу­динку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого

приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випад­ку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попере­дженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припиня­ються права і обов’язки сторін, у тому числі й право наймача та чле­нів його сім’ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов’яза­ний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підля­гає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого при­міщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.

Відсутність передбаченого ст. 168 Житлового Кодексу попередження про розір­вання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви. Правовідносини, що виникають між власником житла у приватному житловому фонді та наймачем регу­люються в цілому нормами Цивільного кодексу. Разом з тим цивіль­не законодавство застосовується з урахуванням вимог Житлового кодексу.

При розгляді спорів, пов’язаних з користуванням жилими примі­щеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. III Житлового Кодексу про користування жилими примі­щеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

Норми гл. 2 цього розділу Житлового Кодексу про користування жилими примі­щеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 Житлового Кодексу є посилання на них (наприклад, ст. 116 Житлового Кодексу застосовується щодо виселення членів сім’ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі жит­лові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту (прикладом може бути ст. 98 Житлового Кодексу, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).

Передбачені ст. 168 Житлового Кодексу обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимо­гу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправне позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власни­ком свого права відповідає ст. 19 Закону “Про власність”. Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути , єдиною підставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім’ї (в тому числі колиш­ніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право корис­тування жилим приміщенням урегульовано житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жи­лого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 Житловий Кодекс).

Дострокове припинення договору та виселення наймача — це цивільно-правова санкція, що застосовується до останнього за пору­шення відповідних договірних зобов’язань. Дострокове розірвання договору найму у разі виникнення спору може бути проведено тільки в судовому порядку. Основою для припинення договору та виселення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, вико­ристання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проекта­ми і без ущемлення інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

У п. З Постанови Пленуму Верховного суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначено, що укладений з власником будинку на певний строк договір найму жилого приміщення може бути достроково розірваний за вимогою наймо­давця лише тоді, коли наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують, псують жиле приміщення чи використову­ють його не за призначенням або систематичним порушенням пра­вил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, або наймач систематично (не менше трьох місяців підряд) не вносить квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житловий Кодекс), або коли відповідно до затвердже­ного виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи і перепланування будинку при капітальному ремонті жиле приміщен­ня, що займає наймач, не може бути збережено (ст. 165 Житловий Кодекс).

Для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім’ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житловий Кодекс) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житловий Кодекс.

Укладений на невизначений строк договір найму жилого примі­щення може бути розірваний за вимогою наймодавця із зазначених вище підстав, а також, якщо жиле приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання йому і членам його сім’ї, і наймач був по­переджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 Житловий Кодекс).

Правила ч. З ст. 168 Житловий Кодекс про можливість розірвання за вимогою наймодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідне для проживан­ня наймодавця та членів його сім’ї (з попередженням про розірван­ня договору за три місяці) не суперечать положенням Закону “Про власність” щодо здійснення громадянином права приватної власнос­ті. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов’язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.

Закон гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.

3. Правове регулювання права спільної власності на квартиру (будинок)

Створення товариства співвласників. Для управління, утри­мання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у за­гальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової те­риторії тощо), у процесі виникнення різних форм власності може створюватися об’єднання власників. Але в Україні цей вид юридич­ної особи не дістав поширення, незважаючи на те, що у Концепції державної житлової політики, схваленої Верховною Радою, одним із шляхів реалізації житлової політики визнається обов’язкове об’єд­нання власників квартир багатоквартирних будинків у товариства (об’єднання).

Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588 було затверджене Положення “Про порядок організації та ді­яльності об’єднань, що створюються власниками для управління, ут­римання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у за­гальному користуванні”, яка регулювала цю сферу до прийняття За­кону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 р. № 2866-ІІІ). Цим положенням для забезпечення ефективного використання житла житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розраху­валися за надані їм на будівництво кредити, було рекомендовано ре­організуватися в товариства (об’єднання) співвласників будинку.

Постанова Кабінету Міністрів від 31 липня 1995 р. за № 588 була прийнята на виконання Концепції житлової політики, спочатку закріпила положення про те, що для управління, утримання і вико­ристання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному ко­ристуванні, у процесі виникнення різних форм власності обов’язко­во створюється об’єднання власників. Але зміни 2000 року визначи­ли, що вони створюються у добровільному порядку. Тобто була по­ставлена крапка на тривалій дискусії про обов’язковість або добровільність створення товариств співвласників квартир. Тому і в проекті нового Житлового Кодексу, і це є позитивним, передбачено існування і діяльність житлово-будівельних, житлових кооперативів і молодіжних житлових комплексів. Хоча за ними залишається право реорганізовуватися в об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирних будинків.

2. Організація та діяльність товариства співвласників квартир

Правові та організаційні засади створення, функціонування і ліквідації об’єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартиного будинку визначені Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Об’єднання створюється як організація для забезпечення ізахисту прав його членів та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забез­печення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Метою створення та діяльності об’єднань товариства власників є організація власників для реалізації ними своїх спільних бажань, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової тери­торії, жилих і нежилих приміщень і порядку реалізації ними своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами будинку, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети практично неможливо досягти через те, що разом з утриманням квартир необхідно утримувати комунікації, що перебувають у власності адміністративно-територіальних одиниць.

Для створення необхідно дотримання таких стадій: ініціативної, установчої, реєстраційної.

Перша стадія ініціативна. З ініціативою про створення об’єднання може виступати власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни-власники квартир, жилих приміщень, а також власники нежилих приміщень будинку (не менше 3).

Ініціатори створення об’єднання власників скликають установчі збори, на які запрошуються власники будинку, квартир, інших жилих і нежилих приміщень, для вирішення питання про їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна жилого будинку і прибудинкової території, яке перебуває у загальному користуванні.

Письмове повідомлення про скликання установчих зборів повинно бути вручене кожному власнику під розписку або надіслане йому рекомендованим листом не пізніше як за 14 календарних днів до дати проведення зборів, що робить досить динамічним процес створен­ня товариства.

Установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше поло­вини власників. У разі відсутності кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів, але не раніше як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

Повідомлення має містити інформацію про створення об’єднання власників, ініціатора створення, дату, час, місце проведення та по­рядок денний установчих зборів. Якщо власник не одержав повідом­лення про скликання установчих зборів, ініціатори створення об’єд­нання повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних за­ходів щодо повідомлення такого власника.

Друга стадія установча. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформ­люється особистим підписом кожного хто голосував у протоколі із зазначенням результату голосування.

Існуюча правова практика виходить з добровільного членства при створенні юридичної особи, в тому числі і для створення това­риства співвласників багатоквартирного житлового будинку.

На установчих зборах розглядається питання про основні прин­ципи користування-майном жилого будинку та порядок створення об’єднання власників. На установчих зборах розглядаються такі пи­тання: а) створення об’єднання власників; б) розгляд і затверджен­ня статуту об’єднання власників; в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки проекту першого річного кошторису об’єднання власників; г) у разі потреби — термін і порядок скликання насту­пних зборів; ґ) інші питання.

На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник бу­динку, має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих приміщень. Отже, особи, які мають на праві власності квартири меншої площі, можуть вирішити питан­ня про створення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше за­давлені в належному утриманні будинку. У зв’язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прийняті рішення є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, ін­ших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто незалежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Такий підхід до створення, голосування на установчих зборах, визначення прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку нагадує не так давно минулі часи при­мусової колективізації.

Рішення на установчих зборах приймаються 2/3 голосів присут­ніх на них власників. Рішення, прийняті відповідно до цих вимог, є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, які незалежно від будь-яких при­чин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні. За рішенням установчих зборів відбувається затвер­дження статуту об’єднання співвласників.

Така процедура скликання установчих зборів і прийняття рішень спрощує процес створення товариства, разом з тим ігноруються інтереси меншості оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які можуть створити товариство, не виключаючи всіх мешкан­ців будинку.

Реєстраційна стадія. Об’єднання набуває прав юридичної осо­би з дня його державної реєстрації.

Після набуття статусу юридичної особи об’єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здіснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс житлового комп­лексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до чинного законодавства та статуту об’єднань. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Об’єднання є господарською організацією і юридичною особою, має рахунок в установах банків. Для державної реєстрації необхідна наявність таких документів: заява про реєстрацію, протокол уста­новчих зборів, статут, а також: а) завірені копії документів що вста­новлюють право кожного власника на володіння будинком, кварти­рою (квартирами), жилими приміщеннями; б) опис земельної ділян­ки за встановленою формою; в) технічний паспорт будинку; г) пере­лік і опис кожної квартири, жилого та нежилого приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо; ґ) проект кошторису на перший рік існування об'єднання; д) копія висновку щодо технічно­го стану будинку та необхідний ремонт і поліпшення, які мають бути здійснені протягом 5 років після реєстрації статуту.

Статут об’єднання власників підлягає державній реєстрації безкоштовно. Орган місцевої державної виконавчої влади повинен зареєструвати статут протягом 30 календарних днів після дати подання заяви про реєстрацію та протоколу установчих зборів. Рішення над­силається особі, зазначеній у заяві про реєстрацію, протягом п’яти робочих днів після його прийняття. Відмова в реєстрації надсилається в письмовій формі і може бути оскаржена в судовому порядку будь-яким членом створюваного об’єднання.

Зміст статуту об'єднання власників. Статут об’єднання власників повинен відповідати Типовому статуту й містити такі ві­домості: а) назва та місцезнаходження об’єднання; б) мета, завдан­ня та предмет діяльності об’єднання; в) перелік майна, що перебу­ває у спільній сумісній власності (неподільного майна) та спільній частковій власності (загального майна); г) права та обов’язки членів об’єднання — власників щодо майна жилого будинку, яке перебу­ває у спільній сумісній та спільній частковій власності; ґ) розмір ре­зервного фонду об’єднання та порядок його створення; д) назви всіх органів об’єднання, їхні повноваження, порядок формування, періо­дичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них, перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або ква­ліфікована більшість голосів; е) порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; є) порядок прийняття та внесення змін до правил управління, утримання і використання майна, що перебуває у загальному користуванні; ж) міра відпові­дальності користувачів майна, що перебуває у загальному користуванні, за порушення положень статуту та вимог інших внутрішніх документів об’єднання; з) порядок здійснення права доступу до квартир, жилих і нежилих приміщень; й) порядок реорганізації або ліквідації об’єднання; і) порядок та умови, згідно з якими об’єднан­ня може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володін­ня, користування і розпорядження ними; ї) порядок та умови укла­дення угод і договорів між об’єднанням власників і кожним власни­ком квартири, приміщення і майна, яке перебуває у загальному користуванні; й) перелік питань, для вирішення яких потрібне кваліфікрвана більшість голосів, які можуть вирішуватися зборами представників; к) джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання; л) порядок прийняття у члени об’єднання та виключення з нього, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим, порядок внесення змін до статуту; м) відповідальність за порушення статуту та рішення статутних органів. Статут може містити також інші положення, що є істотни­ми для діяльності об’єднання.

Вид відповідальності (адміністративну, цивільну) і міру відповідальності правопорушників визначає тільки суд.

Розглядаючи вимоги до статуту, вбачається, що статутом мо­жуть бути обмежені права власника, визначені законом “Про власність”, а саме — вимагається, що кожний співвласник повинен дотримуватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і нежилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо придбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників та кожним власником квартири, вимоги щодо розпорядження власним майном, а також зобов’язання нового власника вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства. і У п. 18 Положення зазначено, що у разі виникнення прав на квартиру, жиле чи нежиле приміщення особа, яка набуває цих прав, по­дає до об’єднання заяву про те, що вона ознайомлена і зобов’язується виконувати статут, а також інші правила і вимоги об’єднання, які є чинними на дату виникнення зазначених прав. Отже, членство у товаристві є обов’язковим, і з купівлею квартири особа повинна стати членом товариства або відмовитись від покупки. Власник квартири, у свою чергу, повинен вибрати покупця, який зобов’язується вступити до товариства. А це порушує принципи Цивільного права та обмежує права продавця на вільний виріб контрагента.

Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції будинку з переплануванням приміщень вважається прийнятим за наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів, яких ця реконструкція торкатиметься. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. Але що може зробити суд власнику, який не бажає реконструювати й переплановувати свою квартиру, яка належить йому на праві власності? Крім того, це суперечить ст. 55 Закону України “Про власність”, яка визначила, що власник не може бути позбавлений права власності на своє май­но, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодав­чими актами України.

З проведеного аналізу нормативних актів, які регулюють поря­док створення діяльності товариства співвласників квартир, можна зробити такі висновки. По-перше, нормативні акти, які регулюють порядок створення та діяльності товариства співвласників квартир, не відповідають нормам житлового та цивільного законодавства.

По-друге, нормативна база, що передбачає створення об’єднань власників квартир не відповідає сучасним потребам суспільства, не­досконала (в тому числі і з питань оподаткування), а це вплинуло на те, що не було таки створено багато цих юридичних осіб. Тому потрібно негайно вирішити питання прямої участі держави в утри­манні жилих будинків до стабілізації соціально-економічного стану в державі, коли кондомінімуми зможуть бути самодостатніми. На нашу думку, держава повинна нести обов’язок утримання житлово­го фонду незалежно від того, хто є власником багатоквартирних будинків, оскільки будинки поступово руйнуватимуться. Це підтверд­жує практика експлуатації будинків житлово-будівельних коопера­тивів, які, відповідно до чинного законодавства, повинні здійснюва­ти експлуатацію та проводити капітальний ремонт, але не роблять цього.

Держава має за мету перекласти, як це робиться в усьому світі, на товариства власників квартир свої обов’язки щодо утримання житлового фонду, але це можна зробити тільки тоді, коли виникне економічна зацікавленість і потреба створення товариства спів­власників.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що для забезпечення належного утримання багатоквартирного жилого будинку та прибудинкової території, співвласниками якого виступають три й більше фізичних та/чи юридичних осіб незалежно від форми влас­ності належних їм приміщень, захисту прав власників квартир, їх частин і нежилих приміщень в обов’язковому порядку створюється об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку (бу­динків), а також з цією метою мешканці кількох компактно розташо­ваних багатоквартирних жилих будинків можуть створювати това­риство власників житла.

У багатоквартирному жилому будинку може бути створено ли­ше одне об'єднання співвласників.

За рішенням загальних зборів членів об’єднань співвласників ок­ремих багатоквартирних жилих будинків, товариств власників жит­ла можуть створюватись асоціації власників житла. До складу асоціації можуть входити об’єднання та власники садиб, що використовують спільно внутрішньоквартирні інженерні мережі (споруди). Статут асоціації визначає назву, місцезнаходження, представництво від об’єднання, права і обов’язки членів асоціації, статутні органи, їх склад та повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим, порядок внесення змін до статуту та інші важливі для діяльності асоціації питання.

Оформлення та реєстрація документів, які засвідчують створен­ня об'єднання співвласників, товариства власників житла, поклада­ється також на колишніх власників будинку.

У разі перебування будинку у власності двох фізичних та/чи юридичних осіб утримання його здійснюється на підставі спільного договору.

З метою забезпечення належного утримання одноквартирних будинків садибного типу їх власники можуть створювати об’єднан­ня (товариства) власників будинків, реєстрація яких безоплатно здійснюється місцевим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.

Об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку, товариство власників житла та їхні асоціації — це неприбуткові ор­ганізації, створені для спільного утримання, управління та обслуговування цих будинків і приналежних до них прибудинкових територій, користування та володіння спільним майном.

3 метою виконання статутних завдань, вони можуть здійснювати господарську діяльність.

Об’єднання співвласників, товариство власників житла не відповідає за зобов’язання своїх членів, а члени об’єднання співвласників чи товариства власників житла не відповідають за зобов’язаннями об’єднання чи товариства.

Відмова одного із співвласників багатоквартирного житлового будинку від користування частинами й елементами будинку, що перебувають у спільній сумісній власності, не звільняє його від сплати частки видатків, що припадає на нього у спільних витратах.

Усі члени об’єднання співвласників та інші власники жилих та нежилих приміщень, які відмовилися від членства в об’єднанні, зобов’язані вносити плату на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території в розмірі, встановленому загальними зборами членів об’єднання.

Частка кожного члена об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку у спільних витратах на утримання будинку і прибудинкової території визначається пропорційно його частці у майні, що перебуває у спільній сумісній власності, і визначається в порядку, передбаченому статутом об’єднання співвласників.

Об’єднання співвласників має право у судовому порядку стягнути суму заборгованості члена об’єднання у спільних витратах. і Субсидії, надані окремим членам об’єднання співвласників для оплати житлово-комунальних послуг, перераховуються на розрахун­ковий рахунок об’єднання співвласників і використовуються за цільовим призначенням.

Власність членів об’єднання співвласників

Власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будин­ку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміж­них приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічно­го обладнання. До примірного переліку частин та елементів будинку, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднан­ня, належать: допоміжні приміщення будинку (тамбури, вестибулі, вітальні, сходові клітки, міжквартирні коридори, холи, горища, при­міщення технічних поверхів, приміщення підвалів, де розташоване технічне обладнання будинку, приміщення для зберігання матеріа­лів, обладнання та інструменту, розміщення обслуговуючого буди­нок персоналу, колясочні та інші приміщення будинку, які необхідні для забезпечення утримання будинку і прибудинкової території та культурно-побутового обслуговування мешканців, приміщення об’­єктів цивільної оборони тощо), технічне обладнання будинку (ліфти, сміттєпроводи, система водопостачання та водовідведення, тепло-, газо- та електропостачання, система протипожежної автоматики, система опалення, димо- та газовідведення, радіо- та телеантени ко­лективного користування, водостічні труби, шахти, блискавковідво­ди, пожежні драбини тощо; несучі та огороджувальні конструкції, міжповерхові, надпідвальні та горищні перекриття, парапети, фрон­тони, люки та інші виходи на дах і покрівлю, елементи архітектур­ного оздоблення будинку, балкони, тераси та лоджії); приналежні будинку будівлі і споруди та елементи благоустрою прибудинкової території; інші частини та елементи будинку, які призначені для ко­ристування всіма його мешканцями.

Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи не­жилого приміщення у спільній частковій власності визначається від­ношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих примі­щень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку.

За формою власності квартири, частини квартир і нежилі примі­щення будинку можуть перебувати у державній, колективній і при­ватній власності.

Межі квартир і нежилих приміщень будинку визначаються, згід­но з планами, що містяться в технічних паспортах, поверхнями, об­меженими несучими й огороджувальними конструкціями. Виключ­ною власністю членів об’єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджувальних і несучих конструкцій при­міщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в примі­щеннях, віконні та дверні заповнення тощо.

Власники квартир, жилих і нежилих приміщень будинку мають право на свій розсуд розпоряджатися власним нерухомим майном: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші цивільні угоди, не заборонені законом.

Об’єкти, що перебувають у спільній власності членів об’єднан­ня, передаються ними в управління правлінню об’єднання. Правлін­ня об’єднання має право використовувати об’єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання (здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому статутом).

Член об’єднання не вправі відчужувати свою частку у спільній частковій власності, відмовлятися від неї на користь фізичних чи юридичних осіб, у тому числі на користь інших членів об’єднання або самого об’єднання, а також вчиняти інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності, окремо від належ­ної йому на праві власності квартири. Частка кожного члена об’єд­нання у спільній частковій власності невід’ємно пов’язана з правом власності члена об’єднання на жилі або нежилі приміщення. При відсутності приміщення у жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Загальні збори членів об’єднання можуть прийняти рішення що­до передачі в оренду окремих об’єктів, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, одному або кільком своїм членам.

Приміщення квартир повинні використовуватися відповідно до їх призначення. Нежилі приміщення будинку повинні використову­ватися за своїм функціональним призначенням. Функціональне при­значення нежилих приміщень може бути змінено.

Членство в об’єднанні співвласників

Членами об’єднання можуть бути фізичні та юридичні особи — власники квартир, жилих або нежилих приміщень у жилому будинку, а якщо об’єкти перебувають у спільній сумісній власності або у спільній частковій власності — уповноважені власники. Наймачі та орендарі приміщень не можуть бути членами об’єднання.

Інтереси неповнолітніх, недієздатних та обмежено дієздатних членів об’єднання представляють їхні батьки, опікуни або піклувальники.

Членство в об’єднанні припиняється з часу втрати членом об’єд­нання права власності на квартиру, жиле або нежиле приміщення у зв’язку з відчуженням квартири, жилого або нежилого приміщення чи з інших підстав, передбачених чинним законодавством.

Якщо частина квартир або нежилих приміщень будинку перебуває у державній чи колективній власності, то у цьому випадку відповідні органи управління визначають уповноважену особу, яка і представлятиме їхні інтереси при створенні та діяльності об’єд­нання.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що членом об’єднання співвласників може бути фізична та/чи юридична особа, зазначена у документах, що засвідчують право власності на квартиру (її частину) чи нежиле приміщення, або уповноважена власником особа у разі спільної (сумісної чи часткової) власності.

Фізична чи юридична особа до набуття права власності на квар­тиру (її частину) або нежиле приміщення ознайомлюється із стату­том об’єднання співвласників і приймає рішення відносно вступу до об’єднання співвласників.

Фізична чи юридична особа, яка не стала членом об’єднання, зобов’язана укласти договір з ним щодо участі в утриманні та обслу­говуванні спільного майна будинку та прибудинкової території.

Права і обов’язки членів об'єднання співвласників

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України “Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об’єд­нань, що створюються власниками для управління, утримання і ви­користання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному ко­ристуванні” від 31 липня 1995 р. за № 588, наказом Державного ко­мітету України по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 за № 28/389 затвер­джено Типовий статут об’єднання (товариства) співвласників бага­токвартирного будинку. Власники квартир, жилих і нежилих примі­щень зобов’язані виконувати вимоги свого власного статуту об’єд­нання, який розробляється на підставі цього Типового статуту і за­тверджується рішенням установчих зборів членів об’єднання.

Член об’єднання має право:

безперешкодно користуватись об’єктами, що перебувають у спільній власності; самостійно без згоди з іншими членами об’єднан­ня розпоряджатися належними йому на праві власності квартирами, жилими або нежилими приміщеннями;

брати участь у прийнятті рішень загальних зборів; в управлінні об’єднанням в порядку, визначеному Законом України “Про об’єд­нання співвласників багатоквартирного будинку” і статуту об’єд­нання;

обирати та бути обраним до складу статутних органів об’єднан­ня; передавати наймачу або орендарю квартири, жилого або нежи­лого приміщення права і обов’язки, пов’язані з утриманням цих при­міщень;

провадити у встановленому порядку будь-які вдосконалення і зміни в належних йому на праві власності квартирах, жилих або не­жилих приміщеннях, якщо вони не порушують структурну ціліс­ність жилого будинку, технічного обладнання будинку, а також не завдають шкоди майну інших членів об’єднання тощо;

знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них ви­писки;

одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання;

вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання членами об’єднання правил добросусідства;

вийти в установленому статутом порядку з об’єднання;

одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації;

на вимогу члена об’єднання воно зобов’язане надати йому для ознайомлення всі свої рішення й звіти. Порядок здійснення прав власників визначається законом. Здійснення прав власника не може порушувати права інших власників. Спори щодо здійснення прав власників вирішується за згодою сторін або в судовому порядку.

Член об'єднання зобов'язаний:

виконувати вимоги статуту, рішення статутних органів, прийняті в межах їх повноважень;

виконувати вимоги Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями;

своєчасно і в повному обсязі здійснювати оплату належних платежів; утримувати квартиру, жиле або нежиле приміщення, що пе­ребуває в його власності, в належному технічному статі за власний рахунок; використовувати об’єкти, що перебувають у спільній влас­ності, тільки за їх прямим призначенням, не порушуючи при цьому права та інтереси інших; самостійно вживати необхідних заходів до запобігання завданню шкоди об'єктам, що перебувають у спільній власності членів об’єднання; забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту;

забезпечувати доступ до частин і елементів квартири, жилого або нежилого приміщення у разі необхідності усунення пошкоджень об’єктів, що перебувають у спільній власності, або для запобігання можливої шкоди, яка може бути завдана цим об’єктам; додержувати чистоти в місцях загального користування та тиші в нічний час (з 23 до 7 години);

використовувати квартири, жилі або нежилі приміщення за призначенням з урахуванням обмежень, встановлених статутом чи рішенням загальних зборів тощо;

забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших власників;

додержуватися вимог правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

виконувати передбачені статутними документами обов’язки пе­ред об’єднанням;

попереджувати псування неподільного та загального майна, інформувати органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання.

Статутом можуть бути встановлені й інші обов’язки власників — членів об’єднання відповідно до законодавства.

Права і обов’язки об’єднання як юридичної особи

Об’єднання має право:

визначати порядок обслуговування і ремонту будинку та утри­мання прибудинкової території;

здійснювати господарську діяльність, повязану з утриманням жилого будинку і прибудинкової території відповідно до мети діяль­ності, у тому числі укладати договори з фізичними та юридичними особами; встановлювати розмір платежів, зборів і внесків членів об’єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;

здійснювати контроль за своєчасною виплатою внесків та платежів;

організовувати проведення повної або часткової реконструкції жилого будинку;

організовувати виконання робіт з утримання, експлуатації та ре­монту будинку і утримання прибудинкової території;

визначати підрядні організації, що надають послуги, пов’язані з утриманням будинку і прибудинкової території; укладати договори на управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна з будь-якою фізичною чи юридичною особою;

одержувати кредити в установах банків у порядку і на умовах, передбачених чинним законодавством; брати на баланс майно об’єднання;

одержувати в користування або у власність членів об’єднання в установленому чинним законодавством порядку земельну ділянку (прибудинкову територію);

за погодженням з місцевим органом державної виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування здійснювати будівництво гос­подарських та інших будівель на прибудинковій території, необхід­них для забезпечення утримання будинку чи створення додаткових зручностей членам об’єднання;

придбавати у спільну часткову власність членів об’єднання квар­тири або нежилі приміщення будинку, іншу нерухомість, основні за­соби, обладнання та інвентар;

здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об’єк­ти, що перебувають у спільній власності членів об’єднання, за рі­шенням загальних зборів об’єднання; виключати зі свого складу членів об’єднання, які не виконують своїх обов’язків;

ініціювати скликання загальних зборів;

захищати права, представляти законні інтереси власників в ор­ганах державної влади і місцевого самоврядування, на підприєм­ствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;

за рішенням загальних зборів за згодою власників приміщень, які не є членами об’єднання, використовувати приміщення в житло­вому комплексі для потреб органів управління об’єднання;

розпоряджатися коштами об’єднання відповідно до кошторису, затвердженого загальними зборами членів об’єднання; вимагати своєчасної і у повному обсязі сплати всіх платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ре­монтного фондів передбачених Законом і статутом об’єднання;

робити членам об’єднання попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;

вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та загальному майно об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;

звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки;

виступати замовником (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю.

Реалізація прав об’єднання здійснюється його управлінням за дорученням загальних зборів відповідно до статуту об’єднання.

Загальні збори можуть приймати рішення про скликання зборів його членів у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання неподільного та загального майна об’єднання на суму боргу. По­рядок розрахунків за ці операції визначається Кабінетом Міністрів України.

Об'єднання зобов’язане:

забезпечувати належний санітарний, протипожежний і техніч­ний стан неподільного та загального майна, що належить членам об’єднання та санітарний стан прибудинкової території;

організовувати, при необхідності, проведення технічної інвента­ризації жилого будинку, приналежних до нього будівель і споруд та прибудинкової території;

виступати замовником робіт і послуг, укладати угоди з відповід­ними підприємствами, що надають ці роботи і послуги, провадити їх оплату;