Розділ І. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Стаття 1. Право громадян Української РСР на житло

Відповідно до Конституції СРСР і Конституції Української РСР громадяни Української РСР мають право на житло. Це право забезпечується розвитком і охороною державного і громадського житлового фонду, сприянням кооперативному та індивідуальному житловому будівництву, справедливим розподілом під громадським контролем жилої площі, яка надається в міру здійснення програми будівництва благоустроєних жител наданням громадянам за їх бажанням грошової компенсації за належне їм для отримання жиле приміщення для категорій громадян, визначених законом, а також невисокою платою за квартиру і комунальні послуги.

Норма коментованої статті розвиває положення ст. 47 Конституції України, яка закріплює право людини на житло як одне з найважливіших соціальних цінностей, невід'ємне право кожної людини. Право на житло як складова більш широкого права кожної людини на достатній життєвий рівень закріплене також у найважливіших міжнародних актах. Так ст. 25 Загальної декларації прав людини від 10.12.48 р. встановлює, що кожна людина має право на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло, медичний догляд та необхідне соціальне обслуговування, який є необхідним для підтримки здоров'я та благополуччя його самого та його сім'ї. Право на достатній життєвий рівень, що включає достатню їжу, одяг та житло, закріплене також у ст. 11 Міжнародного пакту про економічні, соціальні та культурні права, прийнятого Генеральною асамблеєю ООН 16 грудня 1966 р. Право на повагу свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції закріплено також у п. 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 р. Стаття 31 Європейської соціальної хартії від 3 травня 1996 року розглядає гарантії реалізації права на житло як вживання державами - учасницями заходів, спрямованих на вживати заходів, спрямованих на: 1) сприяння доступові до житла належного рівня; 2) запобігання бездомності та її скорочення з метою її поступової ліквідації; 3) встановлення на житло цін, доступних для малозабезпечених осіб.

Право на житло є складним, комплексним правом особи, яке включає в себе два основні елементи: право на отримання житла та право на користування житлом.

Відповідно до ст. 47 Конституції України держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Чинне українське законодавство передбачає такі способи отримання житла, як:

- будівництво приватного житла, яке регулюється положеннями Цивільного, Земельного кодексів України, Законами України "Про архітектурну діяльність", "Про основи містобудування" тощо;

- інвестування коштів у будівництво житла у багатоквартирних будинках, яке здійснюється на підставі положень Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

- набуття права власності на житло на підставі цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, ренти, довічного утримання, дарування) або внаслідок спадкування;

- приватизація житла, яка здійснюється на підставі Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Взяття житла в оренду оформлюється договором майнового найму (оренди), який укладається за правилами Глави 58 Цивільного кодексу України.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону (ч. 2 ст. 47 Конституції України). Конституція України не містить визначення поняття "громадяни, які потребують соціального захисту", отже для визначення кола осіб, які мають право на безоплатне або пільгове житло, слід звертатися до спеціальних законів, що передбачають соціальний захист тих чи інших груп населення. Такими законами, зокрема, є Закони України "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні"; "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту"; "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні"; "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи"; "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей" та ін.

Забезпечення реалізації права на житло осіб, що потребують соціального захисту, здійснюється державою шляхом прийняття відповідних нормативних актів. Так з 01 січня 2007 р. діє Закон України "Про житловий фонд соціального призначення", який визначає правові, організаційні та соціальні засади державної політики щодо забезпечення конституційного права соціально незахищених верств населення України на отримання житла. З 01.01.2009 р. діє Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", який регулює правові, майнові, економічні, соціальні, організаційні питання щодо забезпечення реалізації конституційного права на житло громадян, які тривалий час на законних підставах проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей. Розпорядженням Кабінету міністрів України від 31 грудня 2004 р. N 994-р схвалена Концепція Державної комплексної програми "Житло - інвалідам". А 8 листопада 2007 року вийшов Указ Президента України N 1077/2007 "Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом", метою якого є створення умов для реалізації конституційного права кожного громадянина України на житло, поліпшення забезпечення громадян житлом, зокрема, шляхом будівництва недорогого житла.

Регулятивні акти, спрямовані на забезпечення громадян житлом, приймаються також на місцевих рівнях. Як приклад можна навести рішення Київської міської ради від 27 грудня 2007 року N 1638/4471 "Про заходи щодо вирішення проблеми забезпечення житлом в м. Києві"; розпорядження Київської міської державної адміністрації від 27.02.2006 р. N 327 "Про будівництво загальної жилої площі для забезпечення житлом багатодітних сімей", від 27.02.2006 р. N 326 "Про будівництво загальної жилої площі для забезпечення житлом працівників житлово-комунального господарства" тощо.

Коментована стаття передбачає також право громадянина на невисоку плату за квартиру та комунальні послуги. Комунальні послуги визначаються як результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи у забезпеченні холодною та гарячою водою, водовідведенням, газо- та електропостачанням, опаленням, а також вивезення побутових відходів у порядку, встановленому законодавством. Основні правила надання комунальних послуг встановлені у Законі України "Про житлово-комунальні послуги".

Стаття 2. Завдання житлового законодавства Української РСР

Завданнями житлового законодавства Української РСР є регулювання житлових відносин з метою забезпечення гарантованого Конституцією СРСР і Конституцією Української РСР права громадян на житло, належного використання і схоронності житлового фонду, а також зміцнення законності в галузі житлових відносин.

Стаття, що коментується, визначає завдання житлового законодавства України, яким є регулювання житлових відносин. У зв'язку з цим постає питання - які правовідносини слід вважати житловими. В широкому розумінні житловими правовідносинами вважаються будь-які відносини, що складаються навколо спеціального об'єкта - житла. Дослідники виділяють шість основних видів житлових відносин: 1) відносини щодо користування жилими приміщеннями на підставі договору найму або за іншими підставами; 2) відносини в галузі забезпечення громадян жилими приміщеннями; 3) відносини щодо користування службовими жилими приміщеннями, гуртожитками, іншими спеціалізованими жилими приміщеннями (жилими будинками); 4) відносини, що виникають у галузі управління, експлуатації, забезпечення схоронності і ремонту житлового фонду; 5) відносини, що виникають у зв'язку з будівництвом і набуттям у власність житлового будинку або його частини; 6) відносини, пов'язані з житлово-комунальним обслуговуванням громадян1.

Житлові правовідносини є неоднорідними за своєю суттю та регулюються нормами різних галузей права. Переважна більшість житлових правовідносин є приватноправовими. Разом з тим відносини в галузі управління житловим фондом, забезпечення експлуатації та ремонту житлового фонду мають ознаки публічних.

Із коментованої статті та із практики регулювання житлових відносин на сьогодні можна зробити висновок про основні начала житлового законодавства, до яких відносяться: а) принцип рівності учасників житлових правовідносин у володінні, користуванні, розпорядженні житлом; б) забезпечення схоронності житлового фонду; в) принцип судового захисту житлових прав; г) використання житлових приміщень за призначенням.

Стаття 3. Житлове законодавство Союзу РСР і Української РСР

Житлові відносини в Українській РСР регулюються Основами житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік та видаваними відповідно до них іншими актами житлового законодавства Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами житлового законодавства Української РСР.

Відносини, зв'язані з будівництвом жител, регулюються відповідним законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Коментована стаття містить основні правила щодо джерел житлового права України. Оскільки чинний ЖК прийнятий у 1983 році, не всі його норми на сьогодні є беззастережно застосовуваними. Зокрема, коментовану статтю не можна застосовувати буквально, оскільки на сьогодні Україна є незалежною державою та має своє власне законодавство, яке регулює житлові відносини.

Законодавством в розумінні коментованої статті слід вважати закони України, чинні міжнародні договори України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також постанови Верховної Ради України, укази Президента України, декрети і постанови Кабінету Міністрів України, прийняті в межах їх повноважень та відповідно до Конституції України і законів України. Подібне тлумачення терміну "законодавство" надав Конституційний Суд України у Рішенні від 9 липня 1998 року N 12-рп/98 у справі за конституційним зверненням Київської міської ради професійних спілок щодо офіційного тлумачення частини третьої статті 21 Кодексу законів про працю України (справа про тлумачення терміну "законодавство").

Особливістю структури житлового законодавства є те, що вона визначається розгалуженою системою нормативних актів, прийнятих органами різних рівнів у різний час2.

Основним нормативним актом, що регулює в тому числі і житлові відносини, є Конституція України від 28 червня 1996 р. Конституція має вищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй (ст. 8).

Кодифікованим галузевим нормативно-правовим актом у житловій сфері є Житловий кодекс від 30.06.83 р. (набув чинності з 1.01.84 р.). На сьогодні багато положень ЖК є застарілими, але в цілому кодекс має застосовуватися до прийняття нового ЖК України або іншого нормативного акта, який регулював би житлові відносини.

В житловій сфері діють різноманітні нормативно-правові акти сили закону, що регулюють окремі групи житлових правовідносин.

Так приватні відносини в житловій сфері регулюються Цивільним кодексом України. Будівництво житла регулюється Законами України "Про архітектурну діяльність", "Про основи містобудування". Інвестування будівництва житла здійснюється за правилами Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Приватизація житла підкоряється положенням Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Також житлові правовідносини регулюються Законами України "Про житловий фонд соціального призначення", "Про житлово-комунальні послуги", "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", "Про іпотеку", "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" тощо.

До житлового законодавства можна також віднести акти Президента України, в яких містяться положення, що регулюють житлові відносини. Тут слід згадати Укази Президента України "Про прискорення реформування житлово-комунального господарства" від 19 жовтня 1999 року N 1351/99; "Про додаткові заходи щодо погашення заборгованості населення за житлово-комунальні послуги" від 11 травня 1999 року N 492/99; "Про Концепцію ціноутворення у сфері житлово-комунальних послуг" від 28 грудня 2007 року N 1324/2007 тощо.

Ряд житлових питань вирішуються Кабінетом Міністрів України, який видає постанови та розпорядження, обов'язкові до виконання. Так в житловій сфері діють постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом" від 11 лютого 2009 р. N 140; "Про заходи щодо здешевлення вартості будівництва житла" від 27 серпня 2008 р. N 772; "Деякі питання реалізації Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 23 липня 2008 р. N 682; "Про встановлення тимчасових мінімальних норм забезпечення соціальним житлом" від 19 березня 2008 р. N 219; "Про затвердження Порядку розрахунку плати за соціальне житло" від 7 лютого 2007 р. N 155 тощо.

Також важливі питання житлових правовідносин висвітлюються у розпорядженнях Кабінету Міністрів України "Про схвалення Концепції Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2009 - 2016 роки" від 22 жовтня 2008 р. N 1406-р; "Про схвалення Концепції Державної комплексної програми "Житло - інвалідам" від 31 грудня 2004 р. N 994-р тощо.

До житлового законодавства України можна також віднести акти інших органів державної влади та місцевого самоврядування, видані в межах їх компетенції. Станом на березень 2009 р. основним органом управління в житловій сфері є Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, яке видає накази, що зокрема стосуються регулювання житлових відносин. Як приклад можна навести наказ від 7 липня 2008 року N 204 "Про затвердження Концепції Галузевої програми "Стандартизація та технічне регулювання у сфері житлово-комунального господарства"; наказ від 7 лютого 2009 року N 31 "Про затвердження СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009 "Житлові будинки. Збірник укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків" тощо.

Стаття 4. Житловий фонд

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території Української РСР, утворюють житловий фонд.

Житловий фонд включає:

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);

квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).

До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік до цих будинків застосовуються правила, встановлені для громадського житлового фонду.

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Коментована стаття має важливе значення для регулювання житлових правовідносин, оскільки надає визначення основного об'єкту таких відносин - житлового фонду - та здійснює його класифікацію.

Так житловим фондом України є житлові будинки та жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України.

Житловий будинок - це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Держбуду України від 24.05.2001 N 127, передбачено поділ житлових будинків на житлові будинки квартирного та садибного типу. Перша категорія житлових будинків поділяється на малоповерхові (1 - 4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище), які називаються багатоквартирними. При цьому багатоквартирними є також малоповерхові будинки блокового типу - так звана килимова забудова.

Житлове приміщення - це опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання (Додаток Б ДБН В.2.2-15-2005 Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення).

Таким чином, житловий фонд - це сукупність житлових приміщень незалежно від форм власності: житлових та спеціальних будинків (гуртожитків, будинків-інтернатів для громадян похилого віку та інвалідів, дитячих будинків, інтернатів при школах і шкіл-інтернатів), квартир (у т. ч. у багатоквартирних житлових будинках), садибних житлових будинків, службових житлових приміщень та інших житлових приміщень у будівлях, придатних для проживання.

Отже можна зробити висновок, що віднесення об'єкта нерухомості до житлового фонду можливе за наявності двох ознак житловості: юридичної та фактичної. Так житловий будинок (приміщення) має бути таким за юридичним статусом (спроектований, побудований, зданий в експлуатацію та зареєстрований саме як житловий). До складу житлового фонду не належать дачі, літні садові будиночки, спортивні та туристичні бази, мотелі, кемпінги, санаторії, будинки відпочинку, пансіонати, будинки для приїжджих, готелі, залізничні вагони й інші будівлі та приміщення, що використовуються для сезонного і тимчасового проживання.

Крім того, житловий будинок (приміщення) має бути придатним для постійного проживання в ньому, а отже відповідати нормам щодо опалення, санітарно-епідеміологічним вимогам, параметрам шуму, вібрації, випромінювання тощо. Придатність житла для проживання визначається шляхом планового обстеження житлових будинків, яке має здійснюватися на підставі Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189.

Відносини, пов'язані з використанням під житло приміщень у нежилих будинках, не призначених для постійного проживання громадян (дачах, садових будиночках тощо), регулюються нормами цивільного, а не житлового законодавства, незалежно від їх тривалості (п. 8 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)").

До житлового фонду не входять нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Коментована стаття також здійснює класифікацію житлового фонду, яка на сьогодні у певних моментах є застарілою.

В цілому житловий фонд можна класифікувати за двома критеріями:

1) за формою власності;

2) за метою використання (за призначенням).

За формою власності житловий фонд можна поділити на такі групи:

А) Державний житловий фонд (ст. 5 ЖК) - житловий фонд, який перебуває у оперативному управлінні або повному господарському віданні державних підприємств, установ, організацій.

Б) Комунальний житловий фонд - сукупність жилих будинків та приміщень, що належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах.

В) Приватний житловий фонд - житловий фонд, що належить на праві власності фізичним або юридичним особам. Приватний житловий фонд в свою чергу можна поділити на житловий фонд, що належить на праві власності фізичним особам та житловий фонд, що належить на праві власності юридичним особам (зокрема кооперативним організаціям, профспілкам, іншим громадським організаціям).

За призначенням житловий фонд можна поділити на:

А) Житловий фонд загального призначення - сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання фізичних осіб, що використовується на загальних приватноправових засадах;

Б) Житловий фонд соціального призначення - сукупність соціального житла, що надається громадянам України, які відповідно до закону потребують соціального захисту (ст. 1 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення"). Соціальне житло, або житло із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк, надається громадянам в порядку, передбаченому Законом України "Про житловий фонд соціального призначення".

В межах житлового фонду соціального призначення можна виділити житло соціального захисту, до якого відносяться: соціальні гуртожитки, спеціалізовані будинки для інвалідів, самотніх громадян похилого віку, притулки, спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних.

В) Житловий фонд спеціального призначення - до якого можна віднести службове житло, гуртожитки для проживання самотніх громадян та гуртожитки сімейного типу, житлові приміщення із фонду тимчасового проживання.

Стаття 5. Державний житловий фонд

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд).

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік будинки відомчого житлового фонду в містах і селищах міського типу підлягають поступовій передачі до відання місцевих Рад народних депутатів у порядку і в строки, що визначаються Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів Української РСР.

Жилі будинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державних підприємств, установ, організацій, зараховуються (якщо інше не встановлено законодавством Союзу РСР) до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по спорудженню цих будинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів.

Оскільки коментована стаття з'явилася у 1983 році, і в подальшому зміни до неї не вносилися, норми цієї статті не відповідають визначенню форм власності, що закріплено на сьогодні Конституцією України.

Так поняття "державний житловий фонд" в розумінні коментованої статті охоплює дві групи житлового фонду, виділені на підставі форми власності:

- власно державний житловий фонд (який перебуває у державній власності та знаходиться у оперативному управлінні або повному господарському віданні державних підприємств, установ, організацій) та

- комунальний житловий фонд (який перебуває у віданні місцевих рад.

Разом з тим, подібне розширення розуміння поняття "державний житловий фонд" властиво також і приватизаційному законодавству. Так у ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" визначається, що державний житловий фонд - це житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ. Це дозволяє розповсюдити положення даного закону також і на приватизацію житла, що перебуває у комунальній власності.

Управління жилими будинками, що знаходяться у державній власності, здійснюється відповідно до Закону України "Про управління об'єктами державної власності". Управління будинками, що перебувають на балансі або у віданні Верховної ради України здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про правовий режим майна, що забезпечує діяльність Верховної Ради України" (див. також Постанову Верховної Ради України від 22 лютого 2007 року N 680-V "Про деякі питання управління державним майном, що передане Верховною Радою України в управління Державного управління справами").

Стаття 6. Призначення жилих будинків і жилих приміщень

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Коментована стаття встановлює загальне правило щодо цільового призначення жилих приміщень, тобто можливості їх використання для тих чи інших цілей. Основною метою використання жилих приміщень є постійне проживання фізичних осіб. У жилих будинках заборонено надання приміщень для потреб промислового характеру.

Подібна норма міститься і у ст. 383 ЦК України, відповідно до якої власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

У зв'язку із подібним формулюванням цільового призначення жилих приміщень існує практична проблема можливості застосування жилих будинків (квартир) для розміщення офісів. Думка фахівців з цього приводу розділилася. Деякі дослідники вважають, що жилі приміщення можуть використовуватися виключно для проживання фізичних осіб. Будь-яке інше цільове використання жилих приміщень вимагає переведення їх у нежилі (див. коментар до ст. 383 ЦК). Інші в деяких випадках допускають застосування жилих приміщень під офіс. Така можливість залежить від того, на якому правовому статусі особа має жиле приміщення.

Якщо жиле приміщення перебуває у власності особи, що бажає розмістити там офіс, така можливість підкріплюється положеннями ст. 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Також на користь такого дозволу діє стаття 320 ЦК України, відповідно до якої власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Держкомпідприємництва також вважає можливим використання жилих приміщень для розміщення офісів. У листі від 31.07.2007 г. N 5620 він зазначає, що громадяни, які використовують жиле приміщення у відповідності із його призначенням (проживають в ньому), дотримуються правил користування жилими приміщеннями (не використовують жилі приміщення для здійснення господарської діяльності промислового характеру), не заподіюють шкоди навколишньому середовищу, не порушують права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб та держави, - можуть використовувати жиле приміщення для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Подібна думка висловлена Держкомпідприємництва також у листі від 15.09.2006 р. N 6700.

Якщо ж особа має намір орендувати жилий будинок (квартиру, приміщення) для розміщення офісу, то тут ЦК України містить пряму заборону. Ст. 815 ЦК встановлює, що наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Також відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦК якщо наймачем житла є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Також жилі будинки та жилі приміщення можуть використовуватися як службових жилих приміщень і гуртожитків. Службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього (див. коментар до ст. 118 ЖК). Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання (див. коментар до ст. 127 ЖК).

У житловому будинку на першому, другому та цокольному поверхах можуть розміщуватися нежитлові приміщення: магазини, відділення банків, поліклініки, стоматологічні кабінети, юридичні, нотаріальні контори, філії бібліотек, дитячі художні та спортивні школи тощо (Державні будівельні норми "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В. 2.2.-15-2005"). Разом з цим зазначені об'єкти не відносяться до житлового фонду та є самостійними об'єктами цивільних правовідносин.

Стаття 7. Виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень

Періодично, у строки, встановлювані Радою Міністрів Української РСР, провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

Коментована стаття встановлює загальні підстави та порядок виключення будинків та жилих приміщень із складу житлового фонду. Відповідно до статті 6 ЖК України жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Згідно до статті 8 ЖК переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків та приміщень у нежилі допускається у виняткових випадках.

Таким випадком є перш за все непридатність жилого будинку або приміщення для проживання. Висновок про непридатність жилих будинків (приміщень) для проживання робиться на підставі їх обстежень, що проводяться за правилами Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189.

Так, обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду має провадитися не менше одного разу на п'ять років. Під час обстеження стану жилих будинків перевіряється: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з'єднання у великопанельних жилих будинках; д) дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше); е) ліфти та їх обладнання; ж) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції; з) інженерне обладнання.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації. Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту. Виконавчий комітет відповідної місцевої Ради народних депутатів розглядає подані комісією матеріали і приймає рішення щодо придатності жилого будинку (жилого приміщення) для проживання. У випадках, коли виконавчий комітет місцевої Ради дійде висновку про можливість і доцільність усунення негативних факторів шляхом проведення капітального ремонту жилого будинку (жилого приміщення), він приймає рішення про проведення такого ремонту.

В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті Ради народних депутатів пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання.

Визначення стану фізичного зносу жилого будинку здійснюється за правилами, закріпленими у Стандарті Міністерства з питань житлово-комунального господарства України СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009 "Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків", затвердженому наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 3 лютого 2009 року N 21.

В разі, якщо жилий будинок (приміщення) визнано непридатним для проживання, стосовно нього може бути прийнято одне із можливих рішень:

1) Про переобладнання для використання в інших цілях;

2) Про знесення

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

За змістом положень частини другої статті 7 ЖК переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі здійснюється за рішенням органів, які виконують функції виконавчих органів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад, а саме: актами Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій (інформаційний лист Вищого господарського суду України від 07.06.2005 р. N 01-8/1051). Так, наприклад, згідно п. 2 розділу VII Закону України "Про столицю України - місто-герой Київ" виконавчим органом Київської міської ради є Київська міська державна адміністрація, яка саме вправі приймати рішення про знесення непридатних для проживання жилих будинків або переведення їх у нежилі. У м. Києві такі рішення приймаються на підставі Порядку переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затвердженого розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 1 жовтня 2002 р. N 1825.

Міські ради в інших містах (крім м. Севастополя) відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" не мають повноважень щодо переведення жилих приміщень з житлового фонду в нежилі. Разом з тим, на думку Міністерства з питань житлово-комунального господарства України (лист від 12.05.2008 р. N 8/7-336) переведення жилих приміщень в нежилі може здійснюватися за рішенням органу місцевого самоврядування за умов виконання власником такого приміщення низки певних вимог щодо обладнання і користування приміщенням.

Стаття 8. Переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Коментована стаття встановлює правила переведення придатних для проживання жилих будинків та жилих приміщень у нежилі. Така необхідність на сьогодні часто виникає в разі бажання власників квартир на перших поверхах жилих будинків використовувати ці приміщення для розміщення перукарні, магазину, нотаріальної контори, офісу юридичної фірми тощо.

Житловий кодекс України містить стосовно цього дещо застарілі правила, оскільки з часу його прийняття відбулися значні зміни в суспільно-політичному та економічному житті України. У зв'язку з цим норми ЖК слід розглядати з урахуванням інших нормативно-правових актів.

Питання про переведення придатних для проживання жилих приміщень у нежилі в українському законодавстві чітко не визначене. Отже суди, приймаючи рішення по такого роду спорах, керуються здебільшого загальними положеннями ЖК та ЦК України, а також місцевими актами.

Так стаття 150 ЖК України передбачає право громадян, які мають у приватній власності квартиру, розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. Такі саме правила містяться у ст. ст. 319 - 320 ЦК України, відповідно до яких власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, зокрема використовувати його для здійснення підприємницької діяльності, якщо це не суперечить закону. Конституція України (ст. 41) також декларує право власника володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

В свою чергу порядок переведення житлового фонду у нежитловий на законодавчому рівні не визначений. Тому в регіонах такі відносини регулюються локальними нормативно-правовими актами. Так у м. Києві діє Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затверджений розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 1 жовтня 2002 р. N 1825. В Харкові діє Положення про порядок переведення жилих приміщень та жилих будинків в нежилі, затверджене рішенням виконкому Харківської міської ради від 4 червня 2003 р. N 572.

В цілому переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі проводиться у випадках:

- визнання у встановленому порядку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для проживання;

- зміни функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках комунальної власності у нежилі, як правило, не допускається. Але це є можливим у виняткових випадках. Таке рішення приймається органами, зазначеними у ст. 7 ЖК України. Відповідно до положень інформаційного листа Вищого господарського суду України від 07.06.2005 р. N 01-8/1051, За змістом положень частини другої статті 7 ЖК переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі здійснюється за рішенням органів, які виконують функції виконавчих органів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад, а саме: актами Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій. Судова практика наголошує на тому, що здійснення переведення жилих приміщень у нежилі є правом, а не обов'язком вищевказаних органів (постанова Вищого господарського суду України від 17.03.2005 р. N 41/242).

Стаття 9. Житлові права громадян

Громадяни мають право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду, або на одержання за їх бажанням грошової компенсації за належне їм для отримання жиле приміщення для категорій громадян, визначених законом, або в будинках житлово-будівельних кооперативів.

Забезпечення постійним житлом громадян, які відповідно до законодавства мають право на його отримання, може здійснюватися шляхом будівництва або придбання доступного житла за рахунок надання державної підтримки у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України.

Ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.

Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.

Норми коментованої статті кореспондують положенням ст. 47 Конституції України, відповідно до якої кожен має право на житло. Право на житло означає перш за все право особи мати житло для власного проживання та для проживання членів її сім'ї. Реалізація даного права можлива внаслідок будівництва житла, отримання житла у власність, а також шляхом отримання житла на умовах оренди або соціального найму.

Індивідуальне будівництво житла може здійснюватися на земельних ділянках, що мають відповідне цільове призначення. Щодо певних категорій населення встановлені пільги у здійсненні будівництва індивідуального житла. Так відповідно до ст. 10 Закону України "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні" при відведенні земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва органи місцевого самоврядування затверджують квоти ділянок, які надаються молодим сім'ям під будівництво житла. Постановою Кабінету міністрів України від 29 травня 2001 р. N 584 затверджене Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, яке визначає вищевказаний порядок отримання пільгових цільових довготермінових кредитів. Постановою Кабінету міністрів України від 18 лютого 2004 р. N 182 затверджене Положення про порядок надання державним службовцям, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов, безвідсоткового кредиту для житлового будівництва або придбання квартир чи індивідуальних житлових будинків. На виконання ст. 1 Указу Президента України "Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі" від 27 березня 1998 року N 222/98 Кабінет Міністрів України затвердив Правила надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі (затверджені постановою КМУ від 5 жовтня 1998 р. N 1597).

Отримання житла у власність можливо на умовах приватизації, яка проводиться за правилами Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". Крім того, отримання житла у власність здійснюється на підставі цивільних правочинів (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання) або внаслідок спадкування.

Користування житлом на сьогодні є наслідком укладення договору комерційного житлового найму (Глава 59 ЦК) або договору соціального найму. Соціальне житло будується за рахунок бюджетних коштів та надається особам, що мають право на його отримання. Загальні правові, організаційні та соціальні засади державної політики щодо забезпечення конституційного права соціально незахищених верств населення України на отримання житла визначені у Законі України "Про житловий фонд соціального призначення".

Порядок надання соціального житла встановлюється відповідно до категорій громадян, що мають право на таке житло. Так забезпечення житлом депортованих осіб здійснюється за правилами постанови КМУ від 17 грудня 2003 р. N 1952 "Про затвердження Порядку забезпечення депортованих осіб та членів їх сімей, які повернулися в Україну, житлом, збудованим або придбаним за рахунок бюджетних коштів".

Судді апеляційних та місцевих судів забезпечуються житлом в порядку, встановленому постановою КМУ від 3 серпня 2005 р. N 707 "Про затвердження Порядку забезпечення житлом суддів Апеляційного суду України, апеляційних і місцевих судів".

Надання житла військовослужбовцям здійснюється відповідно до постанови КМУ від 3 серпня 2006 р. N 1081 "Про затвердження Порядку забезпечення військовослужбовців та членів їх сімей житловими приміщеннями". Також наказом Міністра оборони України від 6 жовтня 2006 р. N 577 затверджена Інструкція про організацію забезпечення і надання військовослужбовцям Збройних Сил України та членам їх сімей житлових приміщень. А наказом Адміністрації Державної прикордонної служби України від 20 грудня 2007 року N 1040 затверджена Інструкція про організацію забезпечення житловими приміщеннями в Державній прикордонній службі України.

Працівники освіти та охорони здоров'я забезпечуються житлом відповідно до Порядку забезпечення працівників бюджетних установ (закладів) безплатним користуванням житлом з опаленням і освітленням відповідно до пункту "ї" частини першої статті 77 Основ законодавства України про охорону здоров'я, частини четвертої статті 29 Основ законодавства України про культуру, абзацу першого частини четвертої статті 57 Закону України "Про освіту", затвердженого наказом Міністерства праці та соціальної політики України, Міністерства освіти і науки України, Міністерства охорони здоров'я України, Міністерства культури і туризму України від 13 вересня 2006 р. N 341/651/619/769.

Стаття 10. Житлові обов'язки громадян

Громадяни зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію.

Жилі будинки і жилі приміщення не можуть використовуватися громадянами на шкоду інтересам суспільства.

Коментована стаття встановлює ряд обов'язків, які мають особи, які використовують жилі приміщення на праві власності або на праві користування. Власники та/або користувачі приміщень мають такі обов'язки:

1) дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають. Цей обов'язок нерозривно пов'язаний із загальним обов'язком використовувати жилі приміщення за призначенням, для задоволення своїх житлових потреб. Дбайливе ставлення до будинку означає відповідне відношення до санітарно-технічного та іншого обладнання, об'єктам благоустрою, дотримувати правил утримання жилих будинків, пожежної безпеки, дотримувати чистоту та порядок у під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітинах та в інших місцях загального користування.

2) використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення (про призначення житла див. коментар до ст. 6 ЖК).

3) додержувати правил користування жилими приміщеннями. Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572, на сьогодні діють в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. N 45. Правила визначають порядок використання громадянами приміщень жилих будинків та гуртожитків. У ст. 7 Правил встановлено ряд додаткових обов'язків громадян щодо користування жилими приміщеннями, а у ст. 9 - ряд заборонених видів діяльності.

4) економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію. Даний обов'язок кореспондує загальній тенденції економії паливно-енергетичних ресурсів в державі, проголошеній Законом України "Про енергозбереження".

5) Не використовувати жилі будинки та жилі приміщення на шкоду інтересам суспільства. Мова йдеться про загальну заборону зловживання правами власників та наймачів жилих будинків та приміщень, а також про повагу до прав інших громадян (див. також рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 23 червня 2005 р.).

Порушення житлових обов'язків тягне за собою відповідальність винної особи в обсягах та порядку, встановлених ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

Стаття 11. Компетенція Союзу РСР у галузі регулювання житлових відносин

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік віданню Союзу РСР у галузі регулювання житлових відносин підлягають:

1) забезпечення єдності законодавчого регулювання житлових відносин;

2) керівництво житловим господарством союзного підпорядкування, загальне керівництво житловим господарством союзно-республіканського підпорядкування;

3) встановлення загальних засад організації і діяльності органів державного управління житловим господарством;

4) затвердження планових завдань по капітальному ремонту житлового фонду по союзних республіках, міністерствах, державних комітетах і відомствах СРСР;

5) проведення єдиної технічної політики в галузі ремонту житлового фонду;

6) встановлення нормативів витрачання фінансових і матеріальних ресурсів на експлуатацію та ремонт житлового фонду по союзних республіках, міністерствах, державних комітетах і відомствах СРСР;

7) встановлення єдиного порядку державного обліку житлового фонду;

8) встановлення основних правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надання жилих приміщень і користування ними;

9) встановлення розміру квартирної плати і пільг по оплаті жилих приміщень та комунальних послуг;

10) встановлення основних правил організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів;

11) державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду і встановлення порядку його здійснення;

12) вирішення інших питань загальносоюзного значення в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду відповідно до Конституції СРСР і Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік.

Дана стаття не коментується, оскільки на сьогодні відповідно до ст. 1 Конституції України Україна є суверенна і незалежна, демократична, соціальна, правова держава. Законодавство Союзу РСР регулює правовідносини в Україні лише в разі, якщо вони не суперечать законам України, ухваленим після проголошення незалежності України.

Стаття 12. Компетенція Української РСР у галузі регулювання житлових відносин

Віданню Української РСР у галузі регулювання житлових відносин поза межами компетенції Союзу РСР підлягають:

1) законодавче регулювання житлових відносин у республіці;

2) керівництво житловим господарством союзно-республіканського і республіканського підпорядкування, встановлення порядку організації та діяльності органів державного управління цим господарством;

3) затвердження планових завдань по капітальному ремонту житлового фонду в республіці;

4) здійснення державного обліку житлового фонду на території республіки;

5) встановлення порядку обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надання жилих приміщень і користування ними;

6) встановлення порядку і строків внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги;

7) встановлення порядку організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів, прав і обов'язків їх членів;

8) встановлення правил і норм технічної експлуатації жилих будинків і правил користування придомовими територіями;

9) здійснення державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду;

10) вирішення інших питань у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, якщо вони не віднесені до компетенції Союзу РСР.

Оскільки на сьогодні відповідно до ст. 1 Конституції України Україна є суверенна і незалежна, демократична, соціальна, правова держава, будь-яке регулювання житлових відносин здійснюється за допомогою законодавства України. Отже зазначена стаття є застарілою та не коментується.

Розділ II. УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ

Стаття 13. Державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду здійснюється Радою Міністрів СРСР, Радою Міністрів Української РСР, виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів, міністерствами, державними комітетами і відомствами, а також спеціально уповноваженими на те державними органами відповідно до законодавства Союзу РСР і Української РСР.

Спеціально уповноваженим органом, що здійснює державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду в Українській РСР, є Міністерство житлово-комунального господарства Української РСР.

Право на житло є одним із основних конституційних прав громадян. Згідно зі статтею 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до Закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі Закону за рішенням суду.

Відповідно до статті 48 Конституції України кожен має право на достатній життєвий рівень для себе і своєї сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг, житло.

Основні засади державної житлової політики визначені, зокрема, у Житловому кодексі Української РСР, Законі України "Про житлово-комунальні послуги", Законі України "Про місцеве самоврядування в Україні", Законі України "Про житловий фонд соціального призначення", Законі України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004 - 2010 роки", Концепції державної житлової політики, схваленій Постановою Верховної Ради України від 30.06.95 N 254/95-ВР, та ін.

Відповідно до Концепції державної житлової політики основними напрямами державної житлової політики є:

• створення умов, за яких кожний громадянин вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей зміг би спорудити житло, придбати його у власність, взяти в оренду;

• забезпечення житлом за рахунок держави у межах встановленої норми соціально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими актами законодавства;

• надання житла з державного житлового фонду або субсидій, пільгових кредитів для придбання чи спорудження житла сім'ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та матеріального стану. Сприяння молодим сім'ям у спорудженні або придбанні житла;

• стимулювання державою будівництва, реконструкції та утримання житла через систему економічних і фінансових важелів;

• зміна стратегії містобудування в напрямі розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, малоповерхових будинків садибного типу, розвитку малих і середніх населених пунктів. Створення сприятливого життєвого середовища з необхідною інфраструктурою соціально-побутового та культурного обслуговування населення;

• ліквідація ветхого і аварійного державного житлового фонду, розширення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудови, розселення квартир, в яких мешкають двоє або більше наймачів;

• сприяння збільшенню обсягів будівництва, поліпшенню якості та підвищенню рівня благоустрою житла в сільських населених пунктах, невідкладне створення житлово-комунальної служби села;

• подальший, у міру реформування заробітної плати, перехід на самоокупну систему плати за користування житлом і за комунальні послуги та до адресних субсидій цих витрат малозабезпеченим та соціально незахищеним сім'ям;

• поступовий, у міру проведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами і організаціями у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації.

Згідно із Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004 - 2010 роки державна політика реформування житлово-комунального господарства базується на таких основних принципах:

1) забезпечення сталого функціонування і динамічного розвитку сфери житлово-комунального господарства;

2) удосконалення системи управління житлово-комунальним господарством;

3) забезпечення доступу всіх верств населення до житлово-комунальних послуг, які відповідають вимогам державних стандартів;

4) запровадження державних соціальних стандартів (норм та нормативів) у сфері житлово-комунального обслуговування;

5) стимулювання інвестиційної діяльності у сфері житлово-комунального господарства;

6) забезпечення ефективного використання грошових, людських та матеріальних ресурсів виробниками/виконавцями та споживачами житлово-комунальних послуг;

7) пріоритетності інноваційного розвитку в життєзабезпеченні населених пунктів, сприяння науково-технічному прогресу у сфері житлово-комунального господарства;

8) гласності, громадського контролю та прозорості у прийнятті рішень з питань житлово-комунального господарства органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень;

9) відповідальності органів місцевого самоврядування за ефективне використання майна територіальної громади та забезпечення населення житлово-комунальними послугами відповідно до державних соціальних стандартів;

10) створення однакових умов для всіх суб'єктів підприємницької діяльності у сфері житлово-комунального господарства.

4 лютого 2009 року Верховною Радою України було прийнято за основу проект Закону України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2008 - 2012 роки".

Згідно з вказаним проектом метою реформування житлово-комунального господарства є створення ефективної моделі забезпечення населення доступним, високоякісним і комфортним житлом та здійснення його обслуговування з урахуванням потреб і можливостей людини, що гарантуватиме надійність та високу якість послуг з тепло-, водопостачання, водовідведення і обслуговування житла за умови економічно обґрунтованої вартості таких послуг. Основними завданнями зазначеної програми згідно з проектом є:

1) формування нової житлової політики, орієнтованої на потреби людини та її можливості (забезпечення різноманітності форм володіння і користування житлом, стимулювання ефективного власника житла, формування соціального житлового фонду, розвиток сектору орендного житла, відбудова застарілого житлового фонду, удосконалення системи фінансового забезпечення розвитку житлового фонду, комунальної інфраструктури та системи соціального захисту населення);

2) удосконалення системи державного регулювання діяльності природних монополій на ринку комунальних послуг (утворення національної регулюючої комісії на ринку комунальних послуг, розроблення ефективного механізму ліцензування та контролю у сфері тепло-, водопостачання та водовідведення, методологічне забезпечення порядку формування тарифів, поступове відокремлення діяльності з виробництва теплової енергії від діяльності, пов'язаної з її транспортуванням та постачанням, формування конкурентних відносин у процесі виробництва та постачання тепла); запобігання перехресному субсидуванню у сфері житлово-комунального господарства;

3) створення розвинутого конкурентного середовища на ринку обслуговування житла (запровадження нових форм управління житлом, зокрема формування об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельних кооперативів, домових комітетів тощо, здійснення контролю за використанням та утриманням житлового фонду шляхом утворення Державної житлово-комунальної інспекції, ліквідація монополії житлово-експлуатаційних контор, розвиток інституту управителів будинків;

4) удосконалення законодавчого регулювання діяльності на ринку житла і житлово-комунальних послуг, розроблення стандартів якості надання послуг та забезпечення контролю за їх додержанням;

5) оптимізація ресурсоспоживання у житловому фонді (забезпечення широкого впровадження побудинкового обліку та регулювання споживання комунальних послуг, удосконалення фінансового механізму залучення коштів для підвищення енергоефективності будинків);

6) модернізація комунальної інфраструктури шляхом впровадження енергоефективних технологій та обладнання (організація ефективного управління підприємствами комунальної власності у сфері тепло-, водопостачання та водовідведення; надання комунальних підприємств у концесію та оренду на конкурсних засадах, визначення умов, етапності та особливостей приватизації підприємств житлово-комунального господарства, сприяння інноваційному розвитку такого господарства, зменшення обсягів ресурсів);

7) удосконалення метрологічного забезпечення ведення обліку та визначення якості енергоносіїв (теплової енергії та води);

8) забезпечення державного та громадського контролю за якістю житлово-комунальних послуг, насамперед у частині забезпечення населення високоякісною питною водою;

9) реформування та розвиток сфери поводження з твердими побутовими відходами шляхом створення умов для надання високоякісних послуг з вивезення та переробки таких відходів шляхом використанням сучасних методів і технологій із зменшенням екологічного навантаження на навколишнє природне середовище та здоров'я людини;

10) подолання корупції в галузі шляхом установлення порядку надання житла, організації публічного контролю з боку держави та органів місцевого самоврядування;

11) залучення громадськості до процесів формування житлової політики та реформування житлово-комунального господарства (підвищення обізнаності населення, сприяння самоорганізації населення, утворення та методичне забезпечення підрозділів, що надаватимуть консультативні послуги населенню з проблемних питань житлово-комунального обслуговування, в органах місцевого самоврядування).

Виконання завдань Програми потребує удосконалення інституціонального, організаційного, фінансово-економічного, наукового та нормативно-правового забезпечення.

Інституціональне забезпечення Програми включає:

• визначення функцій та межі відповідальності центральних, місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у виконанні програм забезпечення населення житлом, модернізації житлово-комунальної інфраструктури, здійсненні державного регулювання, гарантуванні надійності, ефективності, високої якості та економічно обґрунтованої вартості житлово-комунальних послуг;

• підвищення ролі центрального органу виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства у формуванні житлової політики та забезпеченні додержання прав людини під час її реалізації, а також співпраці з органами місцевого самоврядування щодо розвитку комунальної інфраструктури;

• відокремлення функцій управління та державного регулювання у житлово-комунальній сфері, підвищення ролі центрального органу виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства у здійсненні стратегічного управління галуззю;

• утворення національної регулюючої комісії на ринку комунальних послуг;

• удосконалення ліцензійної політики у сфері тепло-, водопостачання та водовідведення у напрямі посилення відповідальності суб'єктів, що провадять діяльність у зазначеній сфері;

• розмежування монопольного і конкурентного ринку у сфері житлово-комунальних послуг;

• утворення Державної житлово-комунальної інспекції для здійснення контролю за станом житлового фонду та якістю послуг з обслуговування житла, захисту прав споживачів та запобігання недобросовісній конкуренції;

• посилення впливу жителів будинків на умови свого проживання та якість обслуговування житла шляхом стимулювання створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (безоплатна передача у власність об'єднань співвласників багатоквартирного будинку землі під будинком та прибудинкової території, надання відповідної методичної та організаційної підтримки);

• сприяння створенню системи управителів на ринку житлових послуг (запровадження сертифікації суб'єктів, що провадять діяльність на ринку обслуговування житла, впровадження нової освітньої спеціальності "Управління багатоквартирним житловим будинком" з присвоєнням відповідної кваліфікації).

Згідно із статтею 2 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" державна політика у сфері житлово-комунальних послуг базується на таких принципах:

1) забезпечення раціонального використання наявних ресурсів та сталого розвитку населених пунктів;

2) створення та підтримання конкурентного середовища при виробленні та наданні житлово-комунальних послуг, забезпечення контролю у сфері діяльності природних монополій;

3) забезпечення функціонування підприємств, установ та організацій, що виробляють, виконують та/або надають житлово-комунальні послуги, на умовах самофінансування та досягнення рівня економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво;

4) регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, перелік яких визначено цим Законом, з урахуванням досягнутого рівня соціально-економічного розвитку, природних особливостей відповідного регіону та технічних можливостей;

5) забезпечення рівних можливостей доступу до отримання мінімальних норм житлово-комунальних послуг для споживачів незалежно від соціального, майнового стану, віку, місцеперебування та форми власності юридичних осіб тощо;

6) дотримання встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо кількості та якості житлово-комунальних послуг;

7) забезпечення соціального захисту малозабезпечених громадян.

Управління в сфері житлово-комунального господарства здійснюють центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства, інші центральні органи виконавчої влади в межах їхньої компетенції, місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до повноважень центрального органу виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства належить:

1) підготовка пропозицій щодо формування державної політики у сфері житлово-комунальних послуг;

2) організація в межах його повноважень розроблення і реалізації державних та регіональних програм у сфері житлово-комунальних послуг;

3) розроблення науково обґрунтованих нормативів витрат та втрат ресурсів, що використовуються при виробництві, транспортуванні та постачанні житлово-комунальних послуг;

4) розроблення в межах повноважень системи нормативно-правових актів щодо формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, стандартів, нормативів, норм, порядків та правил у сфері житлово-комунальних послуг, а також щодо експлуатації, поточного і капітального ремонтів, реконструкції об'єктів житлового фонду;

5) забезпечення контролю за дотриманням виконавцями/виробниками вимог стандартів, нормативів, норм, порядків і правил та видання приписів щодо усунення порушень у межах, встановлених законодавством;

6) сприяння створенню виконавцями/виробниками систем управління якістю житлово-комунальних послуг відповідно до національних або міжнародних стандартів;

7) розробка типових договорів;

8) координація діяльності місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг;

9) організація та виконання в межах повноважень робіт із стандартизації, метрології та підтвердження відповідності у сфері житлово-комунальних послуг;

10) ліцензування певних видів господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до закону;

11) проведення моніторингу стану розрахунків за житлово-комунальні послуги;

12) нормативно-правове забезпечення діяльності місцевих державних адміністрацій для здійснення контролю цін/тарифів на житлово-комунальні послуги;

13) вирішення інших питань у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до закону.

Центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства є Міністерство з питань житлово-комунального господарства (далі - Мінжитлокомунгосп).

Мінжитлокомунгосп діє на підставі Положення про Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, затверджене постановою Кабінету Міністрів України N 717 від 12.05.2007 року.

Мінжитлокомунгосп є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань забезпечення реалізації державної політики у сфері житлово-комунального господарства, житлової політики та міського електричного транспорту (трамвай, тролейбус). Таким чином, саме Міністерство з питань житлово-комунального господарства є центральним органом виконавчої влади, уповноваженим здійснювати реалізації державної житлової політики.

Мінжитлокомунгосп відповідно до покладених на нього завдань, зокрема:

• розробляє і подає Кабінетові Міністрів України пропозиції щодо формування державної політики у сфері житлово-комунального господарства та житлової політики;

• розробляє та подає в установленому порядку проекти нормативно-правових актів у сфері житлово-комунального господарства, бере участь у розробленні проектів нормативно-правових актів з питань державної житлової політики;

• забезпечує державний контроль (нагляд) за дотриманням законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства;

• розробляє і затверджує у межах своїх повноважень державні стандарти, норми і правила, бере участь у розробленні державних соціальних стандартів;

• бере участь у розробленні інженерно-технічної документації з питань реконструкції та експлуатації протизсувних та інших споруд інженерного захисту, у розробленні та реалізації заходів щодо забезпечення сталої роботи житлово-комунального господарства в умовах стихійного лиха, аварій, катастроф і ліквідації їх наслідків;

• здійснює нормативно-методичне забезпечення проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, благоустрою населених пунктів;

• визначає порядок формування цін і тарифів на житлово-комунальні послуги;

• забезпечує розроблення та затверджує методики визначення норм споживання житлово-комунальних послуг (крім природного газу та електроенергії), нормативів витрат і втрат ресурсів, що використовуються у житлово-комунальному господарстві, вартості утримання та технічного обслуговування об'єктів житлово-комунального господарства;

• здійснює заходи щодо підвищення ефективності діяльності з надання послуг у сфері житлово-комунального господарства;

• здійснює у межах своїх повноважень заходи з енергозбереження, в тому числі обладнання житлових будинків засобами обліку і регулювання споживання води та теплової енергії;

• сприяє реалізації положень Кіотського протоколу до Рамкової конвенції ООН про зміну клімату щодо зменшення викидів парникових газів у довкілля від об'єктів теплопостачання, бере участь у реалізації положень Енергетичної стратегії України на період до 2030 року;

• проводить моніторинг стану підготовки та проходження опалювального сезону, розрахунків підприємств житлово-комунального господарства, а також оплати населенням, юридичними особами наданих їм житлово-комунальних послуг.

У 2008 році Кабінетом Міністрів України в складі Міністерства з питань житлово-комунального господарства було створено урядовий орган - Державну житлово-комунальну інспекцію (далі - Держжитлокомунінспекція).

Держжитлокомунінспекція діє на підставі Положення, затвердженого постановою N 798 від 10.09.2008 р.

Основними завданнями Держжитлокомунінспекції є:

• участь відповідно до компетенції у реалізації державної політики у сфері житлово-комунального господарства;

• здійснення в межах своїх повноважень державного контролю (нагляду) за дотриманням законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства.

Держжитлокомунінспекція відповідно до покладених на неї завдань:

1) здійснює в межах своїх повноважень:

державний контроль за дотриманням:

- виконавцями/виробниками житлово-комунальних послуг, у тому числі суб'єктами природних монополій та суміжних ринків у сфері централізованого водо-, теплопостачання та водовідведення (крім суб'єктів господарювання, що здійснюють комбіноване виробництво теплової і електричної енергії та/або використовують нетрадиційні чи поновлювані джерела енергії), стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства;

- власниками/співвласниками житлових будинків, квартир, приміщень стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо ведення їх обліку, обстеження і паспортизації;

- суб'єктами у сфері житлово-комунального господарства законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил стосовно утримання, обслуговування, експлуатації систем водо-, теплопостачання, водовідведення, газопостачання та іншого інженерного обладнання багатоквартирних житлових будинків, утримання, обслуговування і використання житлового фонду, кількості та якості житлово-комунальних послуг, формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, а також у сфері благоустрою населених пунктів та галузі поховання;

державний нагляд за виконанням:

- робіт з утримання, обслуговування та використання житлового фонду відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил;

- інвестиційних і регіональних програм розвитку житлово-комунального господарства;

2) здійснює нормативно-методичне забезпечення діяльності своїх територіальних органів;

3) бере участь у розробленні суб'єктами господарювання у сфері житлово-комунального господарства заходів щодо надійного та безаварійного водо-, теплопостачання та водовідведення;

4) розробляє та подає на розгляд Міністра з питань житлово-комунального господарства:

пропозиції щодо формування державної політики у сфері житлово-комунального господарства, в тому числі удосконалення законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у зазначеній сфері та поліпшення умов утримання, обслуговування і використання житлового фонду;

проекти нормативно-правових актів з питань забезпечення і здійснення державного контролю (нагляду) у сфері житлово-комунального господарства;

5) виконує інші функції відповідно до покладених на неї завдань.

Центральні органи виконавчої влади беруть участь у розробленні та реалізації державної політики у сфері житлово-комунальних послуг у межах своїх повноважень, визначених законами.

Центральний орган виконавчої влади з питань регулювання електроенергетики формує в межах своєї компетенції державну політику щодо встановлення цін на електроенергію і природний газ, тарифів на їх транспортування та постачання підприємствам і організаціям, які виробляють та надають житлово-комунальні послуги населенню.

Відповідно до статті 6 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до повноважень Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері житлово-комунальних послуг належить:

1) забезпечення дотримання вимог законодавства у цій сфері;

2) розроблення і реалізація регіональних та місцевих програм, участь у розробленні і реалізації державних програм у цій сфері;

3) ліцензування певних видів господарської діяльності відповідно до закону;

4) взаємодія з органами місцевого самоврядування з питань надання житлово-комунальних послуг та регулювання цін/тарифів у межах своїх повноважень;

5) залучення небюджетних джерел фінансування для забезпечення виконання державних та регіональних програм у сфері житлово-комунальних послуг;

6) здійснення контролю цін/тарифів на житлово-комунальні послуги та моніторингу стану розрахунків за них;

7) вирішення інших питань у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до законів.

Згідно із статтею 7 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до повноважень органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг належить:

1) затвердження та реалізація місцевих програм у сфері житлово-комунального господарства, участь у розробленні та реалізації відповідних державних і регіональних програм;

2) встановлення цін/тарифів на житлово-комунальні послуги відповідно до закону;

3) затвердження норм споживання та якості житлово-комунальних послуг, контроль за їх дотриманням;

4) визначення виконавця житлово-комунальних послуг відповідно до цього Закону в порядку, затвердженому центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства;

5) управління об'єктами у сфері житлово-комунальних послуг, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації;

6) забезпечення населення житлово-комунальними послугами необхідних рівня та якості;

7) встановлення зручного для населення режиму роботи виробників та виконавців;

8) інформування населення відповідно до законодавства про реалізацію місцевих програм у сфері житлово-комунального господарства, а також щодо відповідності якості житлово-комунальних послуг нормативам, нормам, стандартам та правилам;

9) укладання договорів з підприємствами різних форм власності на вироблення та/або виконання житлово-комунальних послуг;

10) здійснення контролю за дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів у сфері житлово-комунальних послуг;

11) проведення моніторингу виконання місцевих програм розвитку житлово-комунального господарства;

12) вирішення інших питань у сфері житлово-комунальних послуг відповідно до законів.

Відповідно до статті 14 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" виконавчі комітети обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території області (міста республіканського підпорядкування):

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

2) керують житловим господарством, підпорядкованими підприємствами, установами та організаціями цієї галузі, забезпечують комплексний розвиток житлового господарства;

3) здійснюють управління житловим фондом місцевих Рад (частина перша статті 18) і забезпечують його схоронність, правильну експлуатацію, капітальний і поточний ремонт;

4) здійснюють контроль за станом та експлуатацією відомчого житлового фонду, вживають заходів до передачі його до відання місцевих Рад;

5) приймають рішення про переобладнання і знесення непридатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду (частина друга статті 7);

6) здійснюють контроль на підприємствах, в установах організаціях за станом обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов (стаття 41), а також за правильністю розподілу жилих приміщень;

7) здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків (стаття 138);

8) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154).

Виконавчі комітети обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів вирішують й інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені до їх відання законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Виконавчі комітети міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів здійснюють також відповідні права і обов'язки, передбачені статтею 15 цього Кодексу.

Відповідно до статті 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" контроль за дотриманням стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунальних послуг здійснюють центральні органи виконавчої влади та інші спеціально уповноважені на це органи виконавчої влади, а також органи місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень.

Зазначені у частині першій цієї статті органи можуть залучати до своєї роботи на громадських засадах представників органів самоорганізації населення та членів правлінь об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельних кооперативів, молодіжних житлових комплексів тощо.

Результати перевірок відповідності дотримання стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунальних послуг та висновки, отримані в результаті роботи комісій, які створені з ініціативи або за участю органів місцевого самоврядування та/чи органів самоорганізації населення та членів правлінь об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельних кооперативів, молодіжних житлових комплексів тощо, мають безперешкодно надаватися для ознайомлення цим представникам за їхнім зверненням.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать такі повноваження в сфері житлово-комунального господарства:

а) власні (самоврядні) повноваження:

• управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню;

• облік громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов; розподіл та надання відповідно до законодавства житла, що належить до комунальної власності; вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності;

• сприяння розширенню житлового будівництва, подання громадянам, які мають потребу в житлі, допомоги в будівництві житла, в отриманні кредитів, у тому числі пільгових, та субсидій для будівництва чи придбання житла; подання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті; сприяння створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, реєстрація таких об'єднань;

• реєстрація житлово-будівельних і гаражних кооперативів; прийняття рішень про організацію стоянок автомобільного транспорту, здійснення контролю за їх діяльністю відповідно до закону.

б) делеговані повноваження:

• здійснення заходів щодо розширення та вдосконалення мережі підприємств житлово-комунального господарства,

• здійснення відповідно до законодавства контролю за належною експлуатацією та організацією обслуговування населення підприємствами житлово-комунального господарства, за технічним станом, використанням та утриманням інших об'єктів нерухомого майна усіх форм власності, за належними, безпечними і здоровими умовами праці на цих підприємствах і об'єктах; прийняття рішень про скасування даного ними дозволу на експлуатацію об'єктів у разі порушення нормативно-правових актів з охорони праці, екологічних, санітарних правил, інших вимог законодавства;

• облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням;

• надання відповідно до закону громадянам, які потребують соціального захисту, безоплатного житла або за доступну для них плату;

• здійснення контролю за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності;

• видача ордерів на заселення жилої площі в будинках державних та комунальних організацій;

• облік нежилих приміщень на відповідній території незалежно від форм власності, внесення пропозицій їх власникам щодо використання таких приміщень для задоволення потреб територіальної громади;

• облік та реєстрація відповідно до закону об'єктів нерухомого майна незалежно від форм власності.

Відповідно до статті 16 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" місцеві державні адміністрації в межах, визначених Конституцією і законами України, здійснюють на відповідних територіях державний контроль за збереженням житлового фонду. Згідно зі статтею 18 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" місцева державна адміністрація здійснює фінансування заходів, пов'язаних з розвитком житлово-комунального господарства; регулює ціни та тарифи за виконання робіт та надання житлово-комунальних послуг підприємства, а також визначає і встановлює норми їх споживання, здійснює контроль за їх додержанням.

Згідно зі статтею 20 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" місцева державна адміністрація забезпечує організацію обслуговування населення підприємствами, установами та організаціями житлово-комунального господарства; організовує роботу з атестації об'єктів, сертифікації продукції, робіт і послуг підприємств і організацій житлово-комунального господарства.

Система державного управління та державного регулювання в житловій сфері та сфері житлово-комунального господарства потребує реформування. На сьогодні повноваження щодо державного управління та державного регулювання в сфері житлово-комунальних послуг закріплені за Міністерством з питань житлово-комунального господарства України. Однак, вищими органами держави звертається увага на необхідність відокремлення функції державного регулювання в сфері житлово-комунального господарства від державного управління та закріплення її за окремим органом - національним регулятором, створення якого передбачено, зокрема, Законом України "Про природні монополії".

Відповідно до статті 5 Закону України "Про природні монополії" сферами природних монополій, у яких здійснюється регулювання діяльності суб'єктів природних монополій, у тому числі, є сфери централізованого водопостачання та водовідведення та централізованого постачання теплової енергії. Статтею 11 вказаного Закону для регулювання діяльності суб'єктів природних монополій передбачено створення національних комісій регулювання природних монополій.

Згідно зі статтею 12 Закону України "Про природні монополії" основними завданнями комісій є:

• регулювання діяльності суб'єктів природних монополій;

• сприяння створенню умов, які забезпечують за рахунок виникнення та розвитку конкуренції виведення товарного ринку із стану природної монополії, що дасть можливість ефективніше задовольняти попит, а також сприяння розвитку конкуренції на суміжних ринках;

• формування цінової політики у відповідній сфері регулювання;

• сприяння ефективному функціонуванню товарних ринків на основі збалансування інтересів суспільства, суб'єктів природних монополій та споживачів товарів, що виробляються (реалізуються) суб'єктами природних монополій.

Указом Президента України N 1324/2007 від 28.12.2007 р. затверджено Концепцію ціноутворення у сфері житлово-комунальних послуг.

Згідно з п. 3.1 вказаної Концепції державне регулювання у сфері житлово-комунальних послуг має здійснюватися Кабінетом Міністрів України, органом державного регулювання у сфері комунальних послуг, іншими органами виконавчої влади, а також органами місцевого самоврядування.

До повноважень Кабінету Міністрів України у сфері регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги в установленому порядку має належати:

• забезпечення проведення цінової політики відповідно до закону;

• визначення методології (порядку) формування цін/тарифів на певні види житлово-комунальних послуг, що надаються суб'єктами господарювання, які не займають монопольне становище на відповідних ринках;

• визначення пріоритетних інвестиційних проектів у сфері житлово-комунальних послуг загальнодержавного значення, фінансування яких здійснюватиметься за рахунок коштів, отриманих за надані житлово-комунальні послуги, та/або державного бюджету;

• забезпечення соціальної підтримки незахищених верств населення;

• підготовка проектів нормативно-правових актів, які передбачатимуть стимулюючі заходи щодо розвитку сфери житлово-комунальних послуг;

• удосконалення порядку відшкодування суб'єктам господарювання збитків, завданих у результаті прийняття рішень, пов'язаних із затвердженням цін/тарифів на житлово-комунальні послуги у розмірі, нижчому від розміру економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво, дій або бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у сфері ціноутворення.

До повноважень органу державного регулювання у сфері комунальних послуг у встановленому порядку має належати:

• підготовка пропозицій щодо формування цінової політики у сфері житлово-комунальних послуг, а також амортизаційної політики в питаннях, що стосуються ціноутворення на послуги підприємств, установ, організацій, що здійснюють господарську діяльність у відповідній сфері, зокрема в частині контролю за визначенням вартості основних фондів та встановлення норм амортизації;

• розроблення методології (порядку) формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які займають монопольне становище на відповідних ринках;

• регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які займають монопольне становище на відповідних ринках, в обсягах, що перевищують установлену межу.

До повноважень органів місцевого самоврядування в установленому порядку має належати:

• регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які не займають монопольне становище на відповідних ринках;

• регулювання цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, що надаються суб'єктами, які займають монопольне становище на відповідних ринках, якщо обсяги виробництва не перевищують межу, встановлену відповідним органом державного регулювання;

• визначення пріоритетних інвестиційних проектів місцевого значення, фінансування яких здійснюватиметься за рахунок коштів, отриманих за надані житлово-комунальні послуги, та/або відповідного місцевого бюджету.

На перехідний період (до створення органів державного регулювання у відповідній сфері) певні функції державного регулювання мають здійснювати органи державного управління у відповідних сферах та органи місцевого самоврядування, які встановлюють ціни/тарифи на централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, централізоване опалення. У разі затвердження цін/тарифів на житлово-комунальні послуги у розмірі, нижчому за розмір економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво, відшкодування збитків, понесених у цьому випадку суб'єктами господарювання, що надають такі послуги, має здійснюватися за рахунок відповідного бюджету.

У контексті реформування законодавства в сфері житлових відносин необхідно звернути увагу, що Міністерством з питань житлового господарства України оприлюднений проект Закону України "Про основи житлової політики".

Цей закон визначає мету, принципи, пріоритетні завдання державної житлової політики, а також правові, організаційні та соціально-економічні засади задоволення житлових потреб громадян.

Згідно зі статтею 1 вказаного проекту Закону державна житлова політика є невід'ємною складовою соціально-економічної політики України, яка спрямована на підвищення добробуту її громадян, як однієї з умов забезпечення соціально-економічного розвитку країни.

Метою державної житлової політики є створення економічних, соціальних та правових умов для реалізації громадянами конституційного права на житло.

Держава визначає пріоритети, форми і засоби своєї участі в реалізації громадянами конституційного права на житло, виходячи із загально-суспільних інтересів та економічних можливостей.

У статті 2 зазначеного проекту Закону закріплені основні принципи державної житлової політики, до яких віднесено:

• рівність прав громадян у виборі способу реалізації конституційного права на житло;

• доступність житла громадянам відповідно до їх фінансових можливостей, державних соціальних гарантій та соціальних гарантій, визначених органами місцевого самоврядування;

• прогнозування напрямів, заходів та способів вирішення житлових потреб громадян;

• етапність вирішення житлової потреби громадян відповідно до Загальнодержавної житлової програми, державних цільових та регіональних програм;

• системність вирішення житлової потреби громадян з врахуванням соціальних, економічних, містобудівних, технічних, демографічних, екологічних та регіональних умов;

• децентралізованість управління приватним житловим фондом та надання житлово-комунальних послуг;

• державний контроль за технічним станом житлового фонду, ефективністю управління ним та його використанням незалежно від форм власності;

• публічність у вирішенні питань розробки та реалізації державної житлової політики, використанні коштів державного та місцевих бюджетів, обговорення проектів нормативних актів з питань державної житлової політики.

Згідно зі статтею 3 вказаного проекту Закону пріоритетами державної житлової політики є:

• розроблення, затвердження та впровадження Загальнодержавної житлової програми, державних цільових та регіональних програм;

• проведення реформи житлового законодавства;

• створення системи житлових фондів;

• запровадження механізмів участі громадян, органів місцевого самоврядування та держави у фінансуванні будівництва доступного житла;

• запровадження державних житлових соціальних стандартів (норм та нормативів), державних соціальних житлових гарантій забезпеченості громадян житлом, а також місцевих житлових гарантій (стандартів, норм та нормативів);

• заохочення власників житла до обрання найбільш ефективних та конкурентних способів управління житловим фондом, які забезпечать його експлуатацію та ремонт відповідно до встановлених нормативів, норм, стандартів та правил;

• формування умов для вільного, прозорого набуття права власності на земельні ділянки, призначені для житлового будівництва;

• сприяння розвитку на конкурентних засадах ринку житла, яке передається у найом;

• сприяння розвитку індивідуального будівництва житла та будівництва житла товариствами забудовників та житлово-будівельними кооперативами, членами яких є громадяни, які потребують поліпшення житлових умов;

• сприяння розробці та впровадження нових методів у житловому проектуванні, будівництві, виробництві енергозберігаючих, екологічно-безпечних будівельних матеріалів та обладнання, а також їх доступності для громадян;

• стимулювання інвестиційної діяльності у сфері житлового будівництва, проектування та надання житлово-комунальних послуг;

• стимулювання населення до ощадливого використання енергетичних та інших невідновлюваних ресурсів, забезпечення енергетичної ефективності житлового фонду;

• захист прав споживачів, які беруть участь у фінансуванні житлового будівництва, будівництві житла, отримують або мають намір отримувати житлово-комунальні послуги, послуги з управління будинком;

• залучення громадськості до формування та реалізації державної житлової політики;

• встановлення зв'язків з іншими державами для використання досягнень у реалізації житлових прав громадян.

Проектом Закону передбачено, що пріоритетні напрями реалізації конституційного права на житло визначаються на основі комплексного прогнозу соціально-економічного розвитку України.

Згідно зі статтею 4 проекту Закону України "Про основні засади житлової політики" суб'єктами державної житлової політики є держава, територіальні громади, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, юридичні особи та громадяни.

Суб'єкти державної житлової політики в межах своєї компетенції вирішують питання реалізації конституційного права громадян на житло.

Стаття 14. Компетенція виконавчих комітетів обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Виконавчі комітети обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території області (міста республіканського підпорядкування):

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

2) керують житловим господарством, підпорядкованими підприємствами, установами та організаціями цієї галузі, забезпечують комплексний розвиток житлового господарства;

3) здійснюють управління житловим фондом місцевих Рад (частина перша статті 18) і забезпечують його схоронність, правильну експлуатацію, капітальний і поточний ремонт;

4) здійснюють контроль за станом та експлуатацією відомчого житлового фонду, вживають заходи до передачі його до відання місцевих Рад;

5) приймають рішення про переобладнання і знесення непридатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду (частина друга статті 7);

6) здійснюють контроль на підприємствах, в установах, організаціях за станом обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов (стаття 41), а також за правильністю розподілу жилих приміщень;

7) здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків (стаття 138);

8) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154).

Виконавчі комітети обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів вирішують й інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені до їх відання законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Виконавчі комітети міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів здійснюють також відповідні права і обов'язки, передбачені статтею 15 цього Кодексу.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 15. Компетенція виконавчих комітетів районних, міських, районних у містах Рад народних депутатів у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Виконавчі комітети районних, міських, районних у містах Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території району, міста, району в місті:

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

2) керують житловим господарством, забезпечують належний технічний стан, капітальний і поточний ремонт житлового фонду, що є у віданні Ради;

3) здійснюють управління житловим фондом місцевих Рад (частина перша статті 18);

4) здійснюють контроль за станом та експлуатацією відомчого житлового фонду;

5) здійснюють облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов (частина перша статті 36), а також контроль за станом цього обліку на підприємствах, в установах, організаціях (стаття 41), затверджують рішення про взяття громадян за місцем роботи на облік потребуючих поліпшення житлових умов (стаття 39);

6) приймають рішення про надання жилих приміщень у будинках житлового фонду місцевої Ради (стаття 51), затверджують спільні рішення адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації про надання жилих приміщень у будинках відомчого житлового фонду (стаття 52);

7) здійснюють облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу (частина четверта статті 134), затверджують списки осіб, які вступають до житлово-будівельного кооперативу, і рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про прийом до членів кооперативу та про надання квартири (частина шоста статті 137, частина перша статті 141);

8) здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків, скасовують рішення загальних зборів або правління житлово-будівельного кооперативу, що суперечать законодавству (стаття 138);

9) приймають рішення про включення жилих приміщень до числа службових (стаття 118), затверджують рішення загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених про включення жилих приміщень у будинках колгоспів до числа службових і перелік категорій працівників, яким можуть надаватися такі приміщення (стаття 120);

10) видають ордери на жилі приміщення (частина перша статті 58, частина перша статті 122, частина друга статті 141);

11) видають охоронні свідоцтва (броню) на жилі приміщення (стаття 75);

12) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154);

13) подають громадянам допомогу в проведенні ремонту жилих приміщень (стаття 178).

Виконавчі комітети районних, міських, районних у містах Рад народних депутатів вирішують й інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені до їх відання законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 16. Компетенція виконавчих комітетів селищних, сільських Рад народних депутатів у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Виконавчі комітети селищних, сільських Рад народних депутатів у межах і в порядку, встановлених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР, на території відповідної Ради:

1) здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30);

2) керують житловим господарством, забезпечують правильну експлуатацію і схоронність жилих будинків, що є у віданні Ради, організують їх капітальний і поточний ремонт;

3) здійснюють управління житловим фондом Ради (частина перша статті 18);

4) здійснюють облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов (частина перша статті 36), а також контроль за станом цього обліку на підприємствах, в установах, організаціях (стаття 41), затверджують рішення про взяття громадян за місцем роботи на облік потребуючих поліпшення житлових умов (стаття 39);

5) приймають рішення про надання жилих приміщень у будинках житлового фонду Ради (стаття 51), затверджують спільні рішення адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації про надання жилих приміщень у будинках відомчого житлового фонду (стаття 52);

6) здійснюють облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу (частина четверта статті 134), здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків (стаття 138);

7) видають ордери на жилі приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду (частина перша статті 58);

8) здійснюють контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154);

9) подають громадянам допомогу в проведенні ремонту жилих приміщень (стаття 178).

Виконавчі комітети селищних, сільських Рад народних депутатів вирішують й інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені до їх відання законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 17. Компетенція Міністерства житлово-комунального господарства Української РСР у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду

Компетенція Міністерства житлово-комунального господарства Української РСР у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду визначається законодавством Союзу РСР, Положенням про Міністерство, затверджуваним Радою Міністрів Української РСР, та іншими актами законодавства Української РСР.

Міністерство житлово-комунального господарства Української РСР здійснює координацію в галузі управління житловим фондом, використання і забезпечення його схоронності.

Акти, видавані Міністерством житлово-комунального господарства Української РСР у межах його компетенції в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, є обов'язковими для міністерств, державних комітетів, відомств, виконавчих комітетів місцевих Рад народних депутатів, підприємств, установ, організацій, а також житлово-будівельних кооперативів і громадян.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 18. Управління житловим фондом

Управління житловим фондом здійснюється власником або уповноваженим ним органом у межах, визначених власником.

Житловий фонд може знаходитися у державній, комунальній та приватній власності. Відповідно, управління житловим фондом здійснюється державою в особі уповноважених державних органів, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами або уповноваженими ними особами.

Управління житловим фондом можуть здійснювати також особи, уповноважені власником на підставі договору управління майном.

Згідно зі статтею 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно.

Законом чи договором управління майном можуть бути передбачені обмеження права довірчої власності управителя.

Відповідно до статті 1030 Цивільного кодексу України предметом договору управління майном можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно.

Не можуть бути предметом договору управління майном грошові кошти, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами прямо встановлено законом.

Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя.

Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік.

Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку.

Майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.

В сфері житлових відносин можливість здійснення управління житловим фондом спеціально уповноваженими особами - управителями - передбачена Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року N 2866-III.

Відповідно до статті 1 вказаного Закону управителем є юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію.

Неподільним майном є неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку;

До загального майна відноситься частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо);

Згідно зі статтею 12 цього Закону управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом:

• належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;

• накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;

• отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

У разі якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів.

У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснювати у формі:

• управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання;

• передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

• делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.

Форма управління неподільним та загальним майном житлового комплексу може бути змінена в будь-який час у встановленому цим Законом порядку.

Відповідно до статті 13 цього Закону відносини власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

У разі передачі частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі між власником приміщення і цією юридичною особою укладається окремий договір.

Істотними умовами договору є:

• найменування сторін;

• предмет договору;

• права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом;

• обов'язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та оплати цих послуг;

• вичерпний перелік послуг;

• вартість кожної послуги та загальна вартість щомісячного платежу;

• порядок контролю та звіту сторін;

• наслідки невиконання умов договору;

• перелік форс-мажорних обставин;

• строк дії договору, умови продовження та припинення дії договору, дата укладення договору.

Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.

Укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов'язковим і не залежить від членства в об'єднанні, за винятком випадку, коли власник і управитель є однією особою.

У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов'язкові платежі на утримання та ремонт неподільного майна та відповідної частки загального майна об'єднання має право звернення до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.

Право на звернення до суду виникає у об'єднання через шістдесят днів з дня припинення платежів або відмови в укладенні договору.

Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя затверджений наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству N 141 від 27.08.2003 року.

Стаття 21. Участь громадських організацій, трудових колективів і громадян в управлінні державним і громадським житловим фондом та в забезпеченні його схоронності

Професійні спілки, інші громадські організації, трудові колективи відповідно до законодавства Союзу РСР і Української РСР та до статутів (положень) громадських організацій, а також громадяни беруть участь в управлінні державним і громадським житловим фондом та в забезпеченні його схоронності.

За рішенням трудових колективів підприємств та організацій у колективних договорах можуть передбачатися для робітників і службовців, які мають право на першочергове одержання жилих приміщень, а також новаторів і передовиків виробництва, які добилися високих показників у праці і беруть активну участь у громадському житті, пільгові підстави визнання їх потребуючими поліпшення житлових умов при забезпеченні жилою площею за місцем роботи, а також і кількість жилої площі, що виділяється для цієї мети. У колективних договорах зазначеним новаторам і передовикам виробництва може бути передбачено надання жилих приміщень у першочерговому порядку.

Органи громадської самодіяльності населення відповідно до положень про них беруть участь у розробленні і здійсненні заходів по поліпшенню експлуатації житлового фонду, здійсненні контролю за якістю і строками виконання ремонту жилих будинків, організації соціалістичного змагання за зразкове утримання житлового фонду, а також у здійсненні інших заходів по управлінню житловим фондом та забезпеченню його схоронності.

Громадяни беруть участь у здійсненні заходів, спрямованих на поліпшення використання та забезпечення схоронності житлового фонду, вносять державним органам, підприємствам, установам, організаціям пропозиції з цих питань, беруть участь у проведенні робіт по благоустрою й озелененню придомових територій.

Див. коментар до ст. ст. 13 та 18 Кодексу.

Стаття 22. Громадський контроль за забезпеченням громадян жилими приміщеннями

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, установлення черговості на одержання жилої площі, а також її розподіл в будинках державного і громадського житлового фонду здійснюються під громадським контролем і з додержанням гласності.

Під громадським контролем і з додержанням гласності здійснюються також облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, встановлення черговості на вступ до кооперативу, вирішення питань про прийом громадян до членів кооперативу і надання їм жилих приміщень.

Згідно з пунктом 3 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР N 470 від 11.12.84 р. квартирний облік, установлення черговості на одержання жилої площі, а також її розподіл здійснюються під громадським контролем і з додержанням гласності. Рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень приймаються за участю громадської комісії з житлових питань, створюваної при виконавчому комітеті у складі голови або заступника голови виконавчого комітету (голова комісії), представника профспілкового органу (заступник голови комісії), депутатів Ради, представників громадських організацій, трудових колективів. Склад комісії затверджується виконавчим комітетом місцевої Ради. З питань, що розглядаються, комісія підготовляє пропозиції і вносить їх на розгляд виконавчого комітету місцевої Ради. На підприємствах, в установах, організаціях пропозиції з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень підготовляються комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету і вносяться нею на спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

Також див. коментар до статті 13 Кодексу.

Стаття 23. Обов'язок державних органів враховувати пропозиції громадських організацій, трудових колективів і громадян

Державні органи, підприємства, установи та організації, а також службові особи зобов'язані всемірно враховувати пропозиції громадських організацій, трудових колективів і громадян при здійсненні заходів по поліпшенню використання і схоронності житлового фонду.

Державні органи, підприємства, установи та організації, а також службові особи зобов'язані всемірно враховувати пропозиції громадських організацій, трудових колективів і громадян при здійсненні заходів по поліпшенню використання і схоронності житлового фонду.

Зокрема, зазначений обов'язок органи виконавчої влади реалізують у процесі розробки проектів законів та підзаконних нормативно-правових актів з питань поліпшення використання і схоронності житлового фонду (наприклад, з питань термомодернізації житлового фонду).

Стаття 24. Житлово-експлуатаційні організації

Для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку.

Житлово-експлуатаційні організації забезпечують схоронність житлового фонду і належне його використання, високий рівень обслуговування громадян, а також контролюють додержання громадянами правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території.

Жилий будинок може експлуатуватися тільки однією житлово-експлуатаційною організацією. Якщо для експлуатації будинків відомчого або громадського житлового фонду не може бути створено житлово-експлуатаційну організацію, експлуатація будинків здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією.

Згідно із Законом України "Про житлово-комунальні послуги" учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник.

Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Управитель - особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі - управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

Відповідно до статті 24 Житлового кодексу України балансоутримувач має право:

1) здійснювати функції утримання на балансі переданого йому за договором з власником майна та управляти їм чи передавати за договором повністю або частково функції управління управителю;

2) визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту майна;

3) укладати договори на надання житлово-комунальних послуг;

4) приймати рішення щодо використання коштів на виконання капітального та поточного ремонтів;

5) здійснювати господарську діяльність у порядку, визначеному законом;

6) звертатися до суду про звернення стягнення на майно осіб, які відмовляються оплачувати рахунки за споживання житлово-комунальних послуг або відшкодовувати завдані збитки майну, що перебуває в нього на балансі.

При цьому балансоутримувач зобов'язаний:

1) укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна;

2) утримувати на балансі майно, визначене договором з власником (співвласниками);

3) вести бухгалтерську, статистичну та іншу, передбачену законодавством, звітність відповідно до законодавства;

4) забезпечувати управління майном власними силами або укладати договір з юридичною особою на управління майном;

5) забезпечити умови для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил;

6) забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі.

Згідно зі статтею 25 Житлового кодексу України управитель має право:

1) здійснювати управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд та забезпечувати їх належну експлуатацію;

2) укладати договори з виробниками, виконавцями, споживачами в порядку, встановленому законом;

3) контролювати виконання умов договорів на надання житлово-комунальних послуг;

4) отримувати плату за виконання власних функцій;

5) доступу в приміщення, будинки і споруди для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо в порядку, визначеному законом і договором;

6) звертатися до органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та до суду в межах повноважень, визначених законом та договором, для забезпечення належного виконання умов договору виробниками, виконавцями та споживачами.

Управитель зобов'язаний:

1) забезпечувати експлуатацію будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд та об'єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях, згідно з умовами укладених договорів, стандартами, нормативами, нормами і правилами;

2) дотримуватись умов договорів з учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг;

3) вимагати беззастережного виконання умов договору, стандартів, нормативів, норм і правил від виконавців послуг;

4) вимагати своєчасної і в повному обсязі оплати наданих житлово-комунальних послуг від споживачів;

5) надавати необхідну інформацію споживачам та реєструвати звернення споживачів у встановленому законодавством порядку в разі виникнення аварій або тимчасового припинення виконання будь-якої послуги, передбаченої договором;

6) контролювати стан забезпечення споживачів житлово-комунальними послугами, проведення перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості;

7) здійснювати огляд основних конструктивних елементів, огороджуючих конструкцій будинків і споруд, інженерних мереж, об'єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях (зовнішніх та внутрішньобудинкових систем, під'їзних шляхів і тротуарів), і складати відповідні акти;

8) забезпечувати здійснення профілактичних, поточних, капітальних та аварійних ремонтів відповідно до встановлених стандартами, нормативами, нормами і правилами вимог щодо строків та регламентів;

9) надавати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру цін/тарифів, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо.

Стаття 25. Типове положення про житлово-експлуатаційну організацію

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік Типове положення про житлово-експлуатаційну організацію затверджується Радою Міністрів Української РСР або міністерством, державним комітетом, відомством СРСР.

Див. коментар до статті 24 Житлового кодексу.

Стаття 26. Передача забудовниками виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів та іншим організаціям для заселення частини жилої площі у новоспоруджених будинках

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік Рада Міністрів СРСР вправі визначати підстави і умови передачі забудовниками виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів та іншим організаціям для заселення частини жилої площі у новоспоруджених за рахунок державних капітальних вкладень будинках, а також розміри жилої площі, яка передається.

Див. коментар до статті 24 Житлового кодексу.

Стаття 27. Розподіл жилої площі в будинках, споруджених за рахунок коштів, переданих у порядку пайової участі

Жила площа в будинках, споруджених із залученням у порядку пайової участі коштів підприємств, установ та організацій, розподіляється для заселення між учасниками будівництва пропорційно до переданих ними коштів.

Див. коментар до статті 24 Житлового кодексу.

Стаття 28. Державний облік житлового фонду

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік державний облік житлового фонду здійснюється за єдиною для Союзу РСР системою в порядку, встановлюваному Радою Міністрів СРСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 29. Завдання державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду

Державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду має своїм завданням забезпечити додержання всіма міністерствами, державними комітетами, відомствами, державними, кооперативними та іншими громадськими підприємствами, установами, організаціями, житлово-будівельними кооперативами, службовими особами та громадянами порядку розподілу житлової площі і надання громадянам жилих приміщень, правил користування житловим фондом і утримання його в технічно справному стані.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Стаття 30. Органи, які здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду

Державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду здійснюється Радами народних депутатів, їх виконавчими і розпорядчими органами, а також спеціально уповноваженими на те державними органами в порядку, встановленому законодавством Союзу РСР.

Спеціально уповноваженим органом державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду в Українській РСР є Міністерство житлово-комунального господарства Української РСР.

Див. коментар до статті 13 Житлового кодексу.

Розділ III. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Глава 1. НАДАННЯ ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ У БУДИНКАХ ДЕРЖАВНОГО І ГРОМАДСЬКОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Стаття 31. Право громадян на одержання жилого приміщення

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мають право на одержання у користування жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду в порядку, передбаченому законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР. Жилі приміщення надаються зазначеним громадянам, які постійно проживають у даному населеному пункті (якщо інше не встановлено законодавством Союзу РСР і Української РСР), як правило, у вигляді окремої квартири на сім'ю.

1. Право особи на житло належить до основних прав кожної людини. Реалізація цього права гарантується основними міжнародно-правовими конвенціями про права людини та положеннями Конституції України.

Загальна декларація прав людини встановлює, що кожна людина має право на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло, медичний догляд та необхідне соціальне обслуговування, який є необхідним для підтримання здоров'я і добробуту її самої та її сім'ї (ст. 25). Відповідно до Міжнародного пакту про економічні, соціальні і культурні права 1966 р. держави, які беруть участь у цьому пакті, визнають право кожного на достатній життєвий рівень для нього і його сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг і житло, і на неухильне поліпшення умов життя.

Норми ст. 47 Конституції України також встановлюють право кожного на житло, зобов'язання держави створювати умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Обов'язок держави та органів місцевого самоврядування надавати громадянам, які потребують соціального захисту житло безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Нормативними положеннями, спрямованими на реалізацію принципів, закріплених у ст. 47 Конституції України є правила глави 1 розділу 3 Житлового кодексу України про надання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду.

2. На відміну від положень Конституції УРСР 1978 р., що закріплювати право громадян на житло та гарантії забезпечення цього права (за рахунок розвитку і охорони державного і громадського житлового фонду, сприяння кооперативному та індивідуальному житловому будівництву, справедливим розподілом під громадським контролем жилої площі тощо) норма ст. 47 Конституції України встановлює право кожного на житло, тим самим поширюючи суб'єктну сферу даного права не лише на громадян України, а і на осіб без громадянства і іноземців, що на законних підставах перебувають на території України. Проте у ЖК України норми, присвячені наданню жилих приміщень в будинках громадського та державного житлових фондів поширюють свою дію, насамперед, на громадян, на що безпосередньо вказують положення ст. 31 Кодексу.

3. Реалізація конституційного права на отримання житла здійснюється декількома способами: по-перше, шляхом державою створення необхідних матеріальних, соціальних та правових умов за яких кожний громадянин зможе побудувати житло, придбати його у власність або взяти у оренду. Правові механізми, що спрямовані на деталізацію конституційного положення про придбання та оренду житлового приміщення закріплені у нормах ЦК України (Глава 54 "Купівля-продаж" та глава 59 "Найм (оренда) житла"). По-друге, шляхом надання державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну плату житла громадянам, які потребують соціального захисту.

Правові, організаційні та соціальні засади державної політики щодо забезпечення конституційного права соціально незахищених верств населення України на отримання житла визначаються Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" N 3334-IV від 12 січня 2006 р. У цьому аспекті варто підкреслити, що можливість надання жилих приміщень громадянам у будинках державного і громадського житлового фонду, що закріплюється у ЖК України як спосіб задоволення права на одержання житла Конституцією безпосередньо не передбачається. Дана обставина може свідчити про можливість поступової відмови вітчизняного законодавця від механізму безоплатного надання приміщень особам, які потребують поліпшення житлових умов, проте не належать до категорії соціально незахищених верст населення. Як наслідок, не можна у повній мірі виключити можливість переходу від процедури, передбаченої нормами Глави 1 Розділу 3 ЖК України до механізму забезпечення житловими приміщеннями, встановленого Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" при розробці перспективного житлового законодавства України.

4. У коментованій статті визначаються два основні принципи надання жилих приміщень у будинках громадського та державного житлового фонду. По-перше, жилі приміщення надаються громадянам, які постійно проживають у відповідному населеному пункті, якщо інше не встановлене законодавством, та, по-друге, жилі приміщення, як правило, надаються у вигляді однієї квартири на сім'ю.

Норми ст. 31 визначають не тільки місце надання житла, але і місце обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов - населений пункт, у якому громадяни приймаються на облік. Так, згідно ст. 36 ЖК облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, та відповідно надання житлових приміщень, здійснюється, як правило, за місцем проживання у виконавчому комітеті відповідного органу місцевого самоврядування територіальної громади села, селища, міста, району у місті тощо. Проте, облік потребуючих поліпшення житлових умов громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також і за місцем проживання. Нарівні з ними беруться на облік громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв'язку з виходом на пенсію (ст. 37 Кодексу).

За загальним правилом, сформульованим у змісті коментованої статті поліпшення житлових умов полягає в наданні житлового приміщення, як правило, у вигляді окремої квартири на сім'ю. В основі даної норми - принцип забезпечення жилими приміщеннями кожної сім'ї. Водночас, існують винятки із даного правила, зумовлені сформованими конкретними умовами, що роблять неможливим у даний момент надання родині окремої квартири. Зокрема, житлове законодавство при наданні жилих приміщень містить заборону на заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя. Також не допускається заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами (ст. 50 ЖК України).

5. Необхідно відрізняти право громадян на одержання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду від права громадян на одержання житла фонду соціального призначення, надання якого здійснюється згідно Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" N 3334-IV від 12 січня 2006 р.

Відповідно до ст. 3 Закону до житла з житлового фонду соціального призначення належать: квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, які надаються громадянам у порядку черги на одержання соціального житла; жилі приміщення у соціальних гуртожитках, які надаються громадянам на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є єдиним місцем їх проживання.

Соціальне житло надається органами місцевого самоврядування громадянам, які були взяті на соціальний квартирний облік. Правом взяття на такий облік користуються громадяни України: для яких таке житло є єдиним місцем проживання або які мають право на поліпшення житлових умов відповідно до закону та середньомісячний сукупний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від величини опосередкованої вартості найму житла в даному населеному пункті та прожиткового мінімуму, встановленого законодавством.

Правом взяття на соціальний квартирний облік також користуються мешканці тимчасових притулків для дорослих, громадяни, які мають право на соціальний захист у разі повної, часткової або тимчасової втрати працездатності, втрати годувальника, безробіття з незалежних від них обставин, а також у старості та в інших випадках, передбачених законом. На відміну від житла, наданого у будинках державного та громадського житлового фонду соціальне житло не підлягає піднайму, бронюванню та приватизації (ч. 5 ст. 3 Закону).

Стаття 32. Вік, з якого громадяни здійснюють право на одержання жилого приміщення

Громадяни самостійно здійснюють право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку, а такі, що одружилися або влаштовувалися на роботу у передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, - відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні (віком від п'ятнадцяти до вісімнадцяти років) здійснюють право на одержання жилого приміщення за згодою батьків або піклувальників.

1. Реалізація права громадян на одержання житлового приміщення пов'язується законодавцем з виникнення цивільної дієздатності. Цивільною дієздатністю фізичної особи є її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов'язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання (ст. 30 ЦК України). Стосовно сфери житлових відносин цивільна дієздатність означає здатність особи здійснювати дії, спрямовані на самостійне чи спільне з іншими членами сім'ї одержання житлового приміщення, зокрема звертатися у відповідні органи для постановки на квартирний облік для одержання житла, заміни у встановлених законодавством випадках займаного житлового приміщення, його приватизації та вчинення інших дій, щодо володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням.

2. На відміну від положень ЦК України дієздатність особи у сфері житлових відносин має свої особливості, що в основному зумовлені інертністю законодавця щодо оновлення норм ЖК України та приведення його у відповідність до статей ЦК України. По-перше, коментована стаття обмежує коло випадків самостійного здійснення прав на одержання житлового приміщення. До досягнення вісімнадцятирічного віку особа може самостійно здійснювати право на одержання житлового приміщення у випадку одруження або трудової діяльності на підставі трудового договору. ЦК України крім згаданих випадків до підстав виникнення повної цивільної дієздатності відносить також факт запису особи в якості батька або матері дитини та зайняття нею підприємницькою діяльністю. Особа може бути зареєстрована як підприємець за наявності письмової згоди на це батьків (усиновлювачів), піклувальника або органу опіки та піклування. У цьому разі фізична особа набуває повної цивільної дієздатності з моменту державної реєстрації її як підприємця (ст. 35 ЦК України).

По-друге, ЦК України та ЖК України по-різному визначають категорію "неповнолітнього". Відповідно до ЦК України неповнолітньою вважається фізична особа у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років. Водночас, ст. 32 ЖК України характеризує неповнолітнього як особу від п'ятнадцяти до вісімнадцяти років, що здійснює право на одержання жилого приміщення за згодою батьків або піклувальників.

Вирішення цієї колізії між нормами ЦК України та ЖК України слід здійснювати на користь положень Житлового кодексу як спеціального правового акта. Крім того, слід враховувати, що згідно ст. 9 ЦК України положення кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. Безпосереднього закріплення правила про субсидіарний характер застосування норм ЦК до регулювання житлових відносин кодекс не містить. Тому наразі до внесення змін до ЖК України, спрямованих на приведення його у відповідність до положень ЦК України, у тому числі з приводу дієздатності, норми ЖК України щодо віку, з якого громадяни здійснюють право на одержання жилого приміщення застосовуються у тому формулюванні в якому вони закріплені у тексті ЖК України.

У цьому аспекті Закон України "Про житловий фонд соціального призначення" містить більш вдалу, у порівнянні з ст. 32 ЖК України, норму, яка вказує, що соціальний квартирний облік здійснюється відповідними органами місцевого самоврядування за місцем проживання громадян… після набуття ними повної цивільної дієздатності відповідно до закону (ст. 10). Оскільки набуття повної цивільна дієздатність регламентується положеннями ЦК України, банкетний характер статті 10 Закону свідчить про застосування до врегулювання відносин щодо виникнення підстав набуття права на соціальне житло норм ЦК України.

3. У залежності від обсягу дієздатності коментована стаття поділяє осіб, що здійснюють право на одержання житлового приміщення на дві групи. До першої групи належать: особи, що досягли повноліття, тобто 18 років, а також особи, що вступили в шлюб та особи, що працюють на підставі трудового договору. Такі особи мають весь обсяг дієздатності та можуть самостійно здійснювати право на одержання житлового приміщення. Для цього вони самі вправі вчиняти необхідні юридичні дії, зокрема, підписувати і подавати відповідні заяви, крім випадків, коли вони хочуть поліпшити житлові умови в складі сім'ї і тому повинні погоджувати свої рішення з іншими членами родини.

До другої групи належать неповнолітні у віці від 15 до 18 років, які не одружені та не набули повної дієздатності внаслідок укладання трудового договору. Вони мають неповну дієздатність, здійснюючи право на одержання житлового приміщення за згодою осіб, що охороняють їх інтереси, - батьків (усиновителів) чи піклувальників Всі необхідні дії пов'язані з постановкою на квартирний облік та отриманням житлових приміщень за осіб, які не досягли 15 - річного віку вчиняють їх батьки (усиновителі) або опікуни.

Стаття 33. Забезпечення жилими приміщеннями потребуючих поліпшення житлових умов членів житлово-будівельних кооперативів, громадян, які мають жилий будинок (квартиру) у приватній власності, та інших громадян, що проживають у цих будинках (квартирах)

Потребуючі поліпшення житлових умов члени житлово-будівельних кооперативів, громадяни, які мають жилий будинок (квартиру) у приватній власності, та інші громадяни, що проживають у цих будинках (квартирах), забезпечуються жилими приміщеннями на загальних підставах.

1. Норма статті 33 ЖК України двічі змінювалася (Указом Президії Верховної Ради Української РСР від 25.10.88 р. N 6757-XI та Законом України від 06.05.93 р. N 3187-XII). Положення коментованої статті в попередніх редакціях встановлювали обмеження у забезпечення житлом громадян, що мають житловий будинок в особистій власності та громадян, що є членами житлово-будівельних кооперативів.

Так, до змін 1993 р. частина друга ст. 33 ЖК встановлювала, що у випадку одержання житлового приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду член житлово-будівельного кооперативу втрачає право на квартиру в будинку кооперативу, а громадянин, що має житловий будинок (частина будинку) на праві особистої власності, повинний зробити його відчуження протягом року з дня одержання житлового приміщення. При невиконанні власником будинку такої вимоги підлягали застосовуванню правила, передбачені частинами третьої і четвертої статті 103 Цивільного кодексу Української РСР (про примусове відчуження або знесення житлового будинку).

Прийнятий у 1991 р. Закон України "Про власність", закріпивши у ст. 13 норму, що склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, не обмежується, поставив під сумнів необхідність збереження тексту ст. 33 у подібному формулюванні. Тому Законом України від 06.05.93 р. до її тексту були внесені зміни, спрямовані на виключення частини 2 та 3 зі змісту ст. 33 ЖК України.

ЦК України у ст. 325 також встановлює, що склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб не є обмеженим. Законом може бути встановлено лише обмеження розміру земельної ділянки, що може бути у приватній власності. Тому наразі наявність житлового будинку, квартири або членство у житлово-будівельному кооперативі сама по собі не є підставою для обмеження у праві на постановку на квартирний облік та одержання житлового приміщення. Основне, щоб при такій постановці особа вважалась такою, що потребує поліпшення житлових умов та були додержані вимоги законодавства щодо процедури надання їй жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фондів.

2. ЖК України встановлює, що члени житлово-будівельних кооперативів, громадяни, які мають жилий будинок (квартиру) у приватній власності, що потребують поліпшення житлових умов, а також інші громадяни, що проживають у цих будинках або квартирах (наприклад, члени сім'ї члена кооперативу чи колишні члени сім'ї власника будинку), забезпечуються житловими приміщеннями на загальних підставах. Вказівка на "загальні підстави" означає, що до перерахованих осіб не застосовуються будь-які обмеження за мотивів володіння будинком або квартирою на праві приватної власності або членства в житлово-будівельному кооперативі. Такі особи приймаються на квартирний облік на таких підставах і умовах, що і громадяни, що проживають у будинках державного і суспільного житлового фонду. Житлові приміщення громадянам, названим цій статті, надаються нарівні з іншими громадянами. Такі особи користуються усіма встановленими законодавством правами.

Стаття 34. Підстави для визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов

Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни:

1) забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається в порядку, встановлюваному Радою Міністрів Української РСР і Українською республіканською радою професійних спілок;

2) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

3) які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Перелік зазначених захворювань затверджується Міністерством охорони здоров'я Української РСР за погодженням з Українською республіканською радою професійних спілок;

4) які проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів;

5) які проживають тривалий час за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності;

6) які проживають у гуртожитках.

Громадяни визнаються потребуючими поліпшення житлових умов і з інших підстав, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, беруться на облік для одержання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду та вносяться до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов, порядок ведення якого визначає Кабінет Міністрів України.

1. У коментованій статті зазначається перелік підстав визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов, наявність яких надає право бути прийнятим на квартирний облік.

2. Деталізуються положення ст. 34 ЖК України у Правилах обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР від 11 грудня 1984 р. N 470 (надалі - Правила квартирного обліку).

Відповідно до пп. 1 п. 13 Правил потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається виконавчими комітетами обласних, Київської і Севастопольської міських Рад народних депутатів разом з радами профспілок. Цей рівень періодично переглядається вказаними органами.

Зокрема, у м. Києві відповідно до постанови виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів, президії Київської міської ради профспілок "Про порядок застосування в м. Києві Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР" встановлено, що тими, хто потребує поліпшення житлових умов, визнаються громадяни, які мають житлову площу до 7,5 кв. м включно на кожного члена родини

Рівень забезпеченості жилою площею визначається шляхом розподілу розміру житлової площі, що займає особа або сім'я на число членів сім'ї (у тому числі колишніх членів сім'ї), що спільно проживають. Якщо отриманий результат виявиться нижче облікової норми, то особа визнаються такою, що потребує поліпшення житлових умов на підставі п. 1 ст. 34 ЖК УРСР. При підрахунку приймаються в увагу і тимчасово відсутні члени сім'ї, за якими згідно ст. 71 ЖК України зберігається житлове приміщення.

3. Підставою визнання особи такою, що потребує поліпшення житлових умов та відповідно взяття її на квартирний облік є засвідчений у встановленому порядку факт проживання у приміщенні, що не відповідає санітарним та технічним вимогам. Постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189 затверджене Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання. Відповідно до цього Положення жилі будинки державного і громадського житлового фонду підлягають плановому суцільному обстеженню з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за клопотанням такого підприємства, установи, організації здійснюється житлово-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим комітетом місцевої ради.

На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації. Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту.

У разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті ради з пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання. При цьому додаються такі документи: а) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком; б) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність; в) висновок проектної або науково-дослідної організації (при необхідності) щодо технічного стану жилого будинку (жилого приміщення) та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку (жилого приміщення); г) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку (жилого приміщення) санітарним вимогам.

Визнання житлового будинку (житлового приміщення) невідповідним санітарним і технічним вимогам і непридатним для проживання приймається рішенням виконкому районного, міського, районного в місті ради. Якщо жилий будинок (жиле приміщення) визнано виконавчим органом місцевого самоврядування невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання, виконавчий орган відповідної місцевої ради вносить до обласної, міської ради депутатів пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку.

4. Визнаються такими, що потребують поліпшення житлових умов особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Міністерством охорони здоров'я УРСР наказом N 52 від 08.02.85 р. був затверджений Перелік хронічних захворювань, при яких особи, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Цей Перелік охоплює: I. Захворювання серцево-судинної системи; II. Захворювання органів дихання; III. Захворювання опорно-рухового апарата; IV. Нервово-судинні захворювання; V. Психічні захворювання; VI. Туберкульоз легких і інших органів; VII. Захворювання шкіри; VIII. Інші захворювання. Наказом МОЗ України N 91 від 27 квітня 1993 р. перелік хронічних захворювань був відповідно доповнений.

Вимоги, яким повинні відповідати житлової умови хворих на хронічні захворювання, встановлюються медичним висновком, який видає лікарсько-консультаційна комісія лікувально-профілактичної установи. Надаючи висновок, лікарська комісія не перевіряє житлових умов хворого, а виходить лише з медичних критеріїв. Наявність чи відсутність підстав для прийняття хворого на квартирний облік установлює виконавчий орган місцевої ради.

5. Громадяни визнаються такими, що потребують поліпшення житлових умов, якщо вони проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів.

Відповідно до ст. 91 ЖК України наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення. Наймач може здати в піднайом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду - все приміщення. Для здачі в піднайом жилого приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв'язку з тимчасовим виїздом всієї сім'ї. Договір піднайму укладається в письмової формі.

Договором піднайму може бути передбачено, що разом з піднаймачем у надане йому жиле приміщення вселяються і члени його сім'ї. Здача жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо: 1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень; 2) як піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі.

6. Проживання тривалий час за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності визнається житловим законодавством самостійною підставою для зарахування на квартирний облік. При цьому ЖК України чітко не визначив час протягом якого особа - наймач отримує право визнаватися таким, що потребує поліпшення житлових умов, вказуючи лише на тривалість такого проживання.

Правила квартирного обліку конкретизували цей період зазначивши, що на квартирний облік беруться громадяни, які проживають не менше 5 років за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності

7. Підставою для взяття на квартирний облік також визнається проживання громадянина у гуртожитку. Закріплення цієї правової підстави пов'язане з особливим правовим режимом гуртожитків, специфічними умовами проживання в таких приміщеннях. Гуртожитками є спеціально побудовані чи переустатковані для цих цілей житлові будинки, що використовуються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи чи навчання (ч. 1 ст. 127 ЖК України).

Таким чином, гуртожитки призначені для тимчасового проживання. Однак, слід враховувати, що положення п. 6 ст. 34 ЖК України не поширюється на осіб, що не є постійними мешканцями відповідного населеного пункту.

8. У ч. 2 коментованої статті містить правило, що громадяни визнаються потребуючими поліпшення житлових умов і з інших підстав, передбачених законодавством. Зокрема, такі інші підстави визнання громадянина таким, що потребує поліпшення житлових умов визначені у Правилах квартирного обліку.

До таких осіб належать громадяни, які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім'ї, незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші за 9 років, крім подружжя. Правила квартирного обліку у пункті 14 передбачають пільгові підстави для прийняття на квартирний облік певних категорій громадян. Такими, що потребують поліпшення житлових умов, визнаються також громадяни, які проживають у комунальних чи невпорядкованих стосовно умов даного населеного пункту квартирах, особи, які належать до інвалідів війни; особи, на яких поширюється чинність Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту"; Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів; учасники бойових дій та учасники війни; працівники, які тривалий час сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації.

Тривалість часу сумлінної роботи на одному підприємстві, в установі, організації встановлюється: для взяття на облік за місцем роботи - трудовим колективом підприємства, установи, організації, а за місцем проживання - виконавчим комітетом Ради народних депутатів даного населеного пункту разом з радою профспілки, але не може бути менше 15 років.

До цього періоду включається також: 1) час, коли працівник підприємства, установи, організації перебував на строковій військовій чи альтернативній (невійськовій) службі або на виборній посаді за умови повернення після звільнення з військової служби чи закінчення повноважень по виборній посаді на місце попередньої роботи;

2) час роботи на іншому підприємстві, в установі, організації в разі їх реорганізації, а також переведення працівника за розпорядженням вищестоящих органів або за рішенням відповідних партійних, радянських, профспілкових та інших органів на роботу на новостворене підприємство, в організацію, розташовані у тому ж населеному пункті.

За рішенням трудових колективів підприємств і організацій у колективних договорах можуть передбачатися для робітників та службовців, які мають право на першочергове одержання жилих приміщень пільгові підстави визнання їх потребуючими поліпшення житлових умов при забезпеченні жилою площею за місцем роботи.

Стаття 35. Наслідки штучного погіршення житлових умов

Громадяни, які штучно погіршили житлові умови шляхом обміну займаного приміщення, його псування або руйнування, відчуження придатного і достатнього за розміром для проживання жилого будинку (частини будинку), а також громадяни, у яких потреба в поліпшенні житлових умов виникла внаслідок вилучення жилого приміщення, використовуваного для одержання нетрудових доходів (стаття 96), не беруться на облік потребуючих поліпшення житлових умов протягом п'яти років з моменту погіршення житлових умов.

Не беруться на облік потребуючих поліпшення житлових умов працездатні особи, які не займаються суспільно корисною працею.

1. Ряд положень коментованої статті на сьогоднішній день є застарілими та таким, що не можуть застосовуватися. Це зокрема, стосується вилучення жилого приміщення, що використовується для одержання "нетрудових доходів" та не можливість взяття на квартирний облік працездатних осіб, які не займаються суспільно-корисною працею.

Водночас, інші підстави - штучне погіршення житлових умов шляхом обміну займаного приміщення, його псування або руйнування, відчуження придатного і достатнього за розміром для проживання жилого будинку можуть розцінюватися як такі, що дають можливість взяття громадян на квартирний облік лише через п'ять років з моменту погіршення житлових умов.

Аналогічне за змістом правило, крім ст. 35 ЖК України закріплюється також п. 17 Правил квартирного обліку.

2. Житлове законодавство встановлює ряд негативних правових наслідків, пов'язаних з штучним погіршенням житлових умов. Ряд таких сформульований у змісті коментованої статті, що виражаються у не можливості взяття на квартирний облік протягом п'яти років з моменту погіршення житлових умов.

У ч. 1 с. 35 ЖК наводиться перелік способів штучного погіршення житлових умов, що має наслідком відмову у прийнятті на квартирний облік. Цей перелік є вичерпним. Насамперед, до таких способів належить обмін займаного житлового приміщення в результаті якого (наприклад, при обміні більшого приміщення на менше, окремої квартири на комунальну і т. п.) у громадянина виникла потреба в поліпшенні житлових умов. Іншим способом є псування чи руйнування житлового приміщення, якщо у результаті цього приміщення, що раніше відповідало встановленій санітарній і технічній вимогам, стало непридатним для проживання. Інший спосіб полягає у відчуженню (продажу, дарування, обміну) житлового будинку (його частини), що належали громадянину на праві приватної власності. При цьому зазначені наслідки настають лише тоді, коли в результаті зроблених дій відбулося відповідне погіршення житлових умов особи. Сам по собі факт відчуження будинку, обміну чи псування житла, не дають підстави для застосування ч. 1 ст. 35 ЖК УРСР.

Слід також враховувати, що законодавець наголошує не лише на погіршенні житлових умов, але і про штучний характер такого погіршення. Тобто, маються на увазі свідомі, умисні дії, спеціально спрямовані на створення в обхід закону, права на одержання житла в будинках державного і громадського житлового фонду. Без доведення штучного характеру погіршення житлових умов правила ч. 1 ст. 35 ЖК України не можуть бути підставою для відмови у взятті на квартирний облік.

Стаття 36. Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, за місцем проживання

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання у виконавчому комітеті районного, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік у випадках і в порядку, встановлюваних Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів Української РСР, громадян може бути взято на облік і не за місцем їх проживання.

1. Першою частиною статті, що коментується закріплений територіальний принцип квартирного обліку, який, як правило, здійснюється за місцем постійного проживання особи.

Відповідно до ст. 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово. Фізична особа, яка досягла чотирнадцяти років, вільно обирає собі місце проживання, за винятком обмежень, які встановлюються законом.

Місцем проживання фізичної особи у віці від десяти до чотирнадцяти років є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я тощо, в якому вона проживає, якщо інше місце проживання не встановлено за згодою між дитиною та батьками (усиновлювачами, опікуном) або організацією, яка виконує щодо неї функції опікуна.

Місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я, в якому вона проживає. Місцем проживання недієздатної особи є місце проживання її опікуна або місцезнаходження відповідної організації, яка виконує щодо неї функції опікуна.

Правилами квартирного обліку передбачається, що крім постійного проживання іншою умовою прийняття на квартирний облік є прописка. Водночас, слід враховувати, що у сучасних умовах інститут прописки визнається таким, що обмежує конституційне право особи на свободу пересування і вільний вибір місця проживання. Тому основною для визначення місця проживання є тривалість перебування особи у відповідному наслідному пункті.

Зокрема, відповідно до положень Закону України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні" місцем проживання особи вважається адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає строком понад шість місяців на рік. Поряд з терміном "місце проживання" зазначений Закон використовує поняття "місце перебування" під яким розуміється адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає строком менше шести місяців на рік.

Громадянин України, а також іноземець чи особа без громадянства, які перебувають в Україні на законних підставах, зобов'язані протягом десяти днів після прибуття до нового місця проживання зареєструвати місце проживання.

Для реєстрації особа подає:

- письмову заяву. Діти віком від 15 до 18 років подають заяву особисто. У разі якщо особа з поважної причини не може самостійно звернутися до уповноваженого органу, реєстрація може бути здійснена за зверненням іншої особи на підставі доручення, посвідченого в установленому порядку;

- паспортний документ. Якщо дитина не досягла 16-річного віку, подається свідоцтво про народження або свідоцтво про належність до громадянства України. Іноземець та особа без громадянства додатково подають посвідку на постійне або тимчасове проживання;

- квитанцію про сплату державного мита або документ про звільнення від його сплати;

- два примірники талона зняття з реєстрації.

Законом забороняється вимагати для реєстрації місця проживання подання особою інших документів. Заява особи про реєстрацію місця проживання є єдиною підставою для реєстрації місця проживання особи.

Таким чином, облік громадян, що потребують поліпшення житлових умов здійснюється за місцем їх проживання.

2. Відповідно до п. 15 Правил квартирного обліку виконавчі комітети обласних, Київської і Севастопольської міських Рад народних депутатів разом з радами профспілок можуть установлювати тривалість часу постійного проживання громадян у даному населеному пункті, необхідну для взяття на квартирний облік. При визначенні потреби громадян у поліпшенні житлових умов беруться до розрахунку члени їх сімей, які прожили і прописані у відповідному населеному пункті не менше встановленого строку (крім подружжя, неповнолітніх дітей і непрацездатних батьків).

Громадяни, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, беруться на квартирний облік при наявності передбачених Правилами підстав, незалежно від тривалості проживання у даному населеному пункті.

3. Коментована стаття встановлює обов'язок ведення обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов у виконавчому комітеті районного, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів. Слід враховувати, що у зв'язку зі проведенням реформи органів місцевого самоврядування до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать функції по обліку громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов, розподілу та надання відповідно до законодавства житла, що належить до комунальної власності, вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності (ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування").

Від імені відповідних органів місцевого самоврядування виконавчі комітети сільських, селищних та міських рад:

- ведуть облік житлового фонду, здійснюють контроль за його використанням;

- надають відповідно до закону громадянам, які потребують соціального захисту, безоплатне житло або за доступну для них плату;

- здійснюють контролю за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності;

- видають ордери на заселення жилої площі в будинках державних та комунальних організацій;

- ведуть облік нежилих приміщень на відповідній території незалежно від форм власності, внесення пропозицій їх власникам щодо використання таких приміщень для задоволення потреб територіальної громади.

Зазначені повноваження реалізують виконавчі комітети органів місцевого самоврядування у випадку відповідного делегування їм подібних функцій (ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування"). В районах, районах містах Києва та Севастополя функції виконавчих органів відповідних рад виконують державні адміністрації.

3. На облік у виконавчих органів місцевих рад приймаються постійні жителі даного населеного пункту як непрацюючі, так і працівники підприємств, установ, організацій, у тому числі здійснюючих квартирний облік за місцем роботи. При цьому постійні жителі приймаються на облік у виконавчому органі місцевої ради даного населеного пункту незалежно від того, працюють вони в цьому ж чи іншому населеному пункті.

З загального правила про територіальний квартирний облік ч. 2 ст. 36 ЖК України передбачає виключення. Воно полягає в тому, що громадяни можуть бути прийняті на облік і не за місцем їх проживання, зокрема у випадку, встановленому у ст. 37 ЖК України.

Стаття 37. Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, за місцем роботи

Облік потребуючих поліпшення житлових умов громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також і за місцем проживання. Нарівні з ними беруться на облік громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв'язку з виходом на пенсію.

У випадках, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР, працівники медичних, культурно-освітніх, торговельних та інших установ і організацій, які безпосередньо обслуговують трудовий колектив підприємства, установи, організації, та інші особи за їх бажанням беруться на облік потребуючих поліпшення житлових умов нарівні з робітниками і службовцями цього підприємства, установи, організації.

1. Поряд з територіальним принципом квартирного обліку, ЖК України у змісті коментованої статті закріплює виробничий принцип обліку, зазначаючи, що облік громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також і за місцем проживання

Правила квартирного обліку визначають, що квартирний облік ведеться в цілому по підприємству, установі, організації. У виробничих, науково-виробничих та інших об'єднаннях облік може здійснюватися по структурних одиницях. З дозволу підприємств, організацій їх цехи та інші підрозділи, розташовані в іншому населеному пункті, можуть самостійно здійснювати облік своїх працівників і надавати їм жилі приміщення в порядку, передбаченому Правилами. Перелік підприємств, установ, організацій, а також їх відповідних частин (підрозділів), що здійснюють облік, затверджується спільним рішенням виконавчого органу місцевої ради і ради профспілок.

Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому органі місцевої ради за місцем проживання.

Відповідно до ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування" виконавчі органи сільських, селищних, міських рад уповноважені здійснювати контроль за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності.

2. Положення ЖК України про ведення квартирного обліку за територіальним і виробничим принципах означають перевагу загального - територіального принципу. Тому, правила про здійснення квартирного обліку за місцем проживання відноситься до обліку не тільки у виконавчому органі місцевої ради, але і на відповідному підприємстві, в установі, організації. Місце роботи особи може знаходитися в іншому населеному пункті. Однак не проживаючий у цьому населеному пункті працівник не може бути прийнятий на облік у виконавчому органі місцевої ради.

Факультативний характер виробничого принципу квартирного обліку знайшов своє відображення також у положеннях п. 16 Правил квартирного обліку, що закріплює можливість підприємства, установи, організації з дозволу виконавчого комітету відповідної ради брати на квартирний облік своїх працівників, які проживають не в тому населеному пункті, в якому розташоване відповідне підприємство, установа, організація (в межах одного району), а великі будови й підприємства, що будуються, розташовані в малих населених пунктах, - своїх працівників, які проживають в інших населених пунктах області. Виконавчий орган міської ради вправі дозволити підприємству, установі, організації брати на квартирний облік громадян, які проживають у приміській зоні та пропрацювали на даному підприємстві, в установі, організації не менше 10 років. Громадяни, які працюють у приміській зоні, а проживають у місті, беруться на квартирний облік за місцем роботи нарівні з іншими працівниками відповідного підприємства, установи, організації. Проте і у цьому випадку потреба громадян у поліпшенні житлових умов визначається за місцем їх проживання.

3. Друга частина ст. 37 ЖК України визначає, що в окремих випадках працівники медичних, культурно-освітніх, торговельних та інших установ і організацій, які безпосередньо обслуговують трудовий колектив підприємства, установи, організації, та інші особи за їх бажанням беруться на облік потребуючих поліпшення житлових умов нарівні з робітниками і службовцями цього підприємства, установи, організації.

Така можливість передбачена п. 10 Правил квартирного обліку, які також закріплюють право громадян, які залишили роботу на підприємствах, в установах, організаціях, що здійснюють квартирний облік, у зв'язку з виходом на пенсію, бути взятим на облік нарівні з робітниками і службовцями даного підприємства, установи, організації.

Стаття 38. Порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов

Порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, встановлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР.

1. Порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов встановлюється положеннями ЖК України, Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. N 470 та охоплює організаційно-процесуальні та матеріально-правові норми квартирного обліку громадян, що мають право на одержання житла у будинках державного та громадського житлового фондів.

2. Порядок квартирного обліку, що визначений у ЖК України, необхідно відрізняти від соціального квартирного обліку, встановленого Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" N 3334-IV від 12 січня 2006 р.

Правом взяття на соціальний квартирний облік користуються громадяни України:

а) для яких таке житло є єдиним місцем проживання або які мають право на поліпшення житлових умов відповідно до закону;

б) середньомісячний сукупний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від величини опосередкованої вартості найму житла в даному населеному пункті та прожиткового мінімуму, встановленого законодавством.

При визначенні середньомісячного сукупного доходу враховується вартість майна, що знаходиться у власності громадянина та членів його сім'ї на момент взяття на соціальний квартирний облік.

Порядок врахування вартості майна, що знаходиться у власності громадянина та членів його сім'ї, та Порядок визначення величини опосередкованої вартості найму житла в населеному пункті, затверджений постановою КМ України від 23 липня 2008 р. N 682 "Деякі питання реалізації Закону України "Про житловий фонд соціального призначення"

Правом взяття на соціальний квартирний облік також користуються мешканці тимчасових притулків для дорослих, громадяни, які мають право на соціальний захист у разі повної, часткової або тимчасової втрати працездатності, втрати годувальника, безробіття з незалежних від них обставин, а також у старості та в інших випадках, передбачених законом.

Закон у ч. 3 ст. 10 особливо підкреслює, що перебування громадянина на соціальному квартирному обліку не є підставою для відмови йому у взятті на квартирний облік або зняття з квартирного обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, чи обліку осіб, які мають право на отримання житла (пільгових кредитів на будівництво і придбання житла) за державними житловими програмами для окремих категорій громадян, визначених законодавством.

Стаття 39. Порядок взяття громадян на облік потребуючих поліпшення житлових умов

Громадяни беруться на облік потребуючих поліпшення житлових умов:

за місцем проживання - виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів за участю громадської комісії з житлових питань, створюваної при виконавчому комітеті;

за місцем роботи - спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і відповідного профспілкового комітету. При цьому беруться до уваги рекомендації трудового колективу. Рішення про взяття громадян на облік потребуючих поліпшення житлових умов за місцем роботи затверджується виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів.

Діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування, які досягли 16 років, а також особи з їх числа беруться відповідними органами місцевого самоврядування на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, за місцем їх походження або проживання до влаштування в сім'ї громадян, заклади для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування.

1. Процедура взяття громадянина на облік потребуючих поліпшення житлових умов починається з подачею ним заяви. Заява про взяття на квартирний облік подається відповідно до виконавчого комітету органу місцевого самоврядування за місцем проживання громадян та адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації за місцем їх роботи. Заява підписується членами сім'ї, які разом проживають, мають самостійне право на одержання жилого приміщення і бажають разом стати на облік. Члени сім'ї, що підписали заяву громадянина та прийняті на облік разом з заявником, набувають права на спільне одержання житлового приміщення До заяви додаються:

- довідка з місця проживання про склад сім'ї, видана організацією, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, або громадянином, який має у приватній власності жилий будинок (частину будинку), квартиру;

- довідки про те, чи перебувають члени сім'ї на квартирному обліку за місцем роботи (у виконавчому комітеті органу місцевого самоврядування).

У необхідних випадках до заяви додаються також медичний висновок, довідка (виписка з рішення виконавчого органу) про невідповідність жилого приміщення встановленим санітарним і технічним вимогам, копія договору піднайму жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу або в будинку (частині будинку), квартирі, що належить громадянину на праві приватної власності.

Громадяни, які беруться на облік на пільгових підставах або користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, вказують про це у заяві і подають відповідні документи.

Органи, зазначені у змісті коментованої статті не вправі вимагати від заявників подання інших документів, крім вище зазначених. Інші документи при необхідності запитуються виконавчим органом місцевої ради або адміністрацією підприємства, установи, організації у бюро технічної інвентаризації чи в інших організаціях.

Подана заява реєструється у книзі реєстрації заяв про взяття на квартирний облік. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого органу місцевого самоврядування і скріплена печаткою виконавчого комітету. Книга зберігається як документ суворої звітності.

2. Попередній розгляд заяв про взяття на квартирний облік у виконавчому комітеті органу місцевого самоврядування провадиться громадською комісією з житлових питань при виконавчому комітеті, а на підприємстві, в установі, організації - комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету.

Вказані комісії перевіряють житлові умови громадян і про результати перевірки складають акт.

Заяви і матеріали перевірки житлових умов громадян розглядаються на засіданні відповідної комісії, яка вносить свої пропозиції виконавчому органу місцевого самоврядування або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілковому комітетові. На засідання комісії при необхідності запрошується заявник. Однак, він вправі бути присутнім і виступити на засіданні комісії незалежно від наявності запрошення.

3. Громадяни беруться на потребуючих поліпшення житлових умов: за місцем проживання - рішенням виконавчого комітету органу місцевого самоврядування або районної, районної у місті державної адміністрації; за місцем роботи - спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і відповідного профспілкового комітету. При цьому беруться до уваги рекомендації трудового колективу.

Рішення щодо взяття на квартирний облік повинно бути винесене у місячний строк з дня подання громадянином необхідних документів.

Якщо на розгляд виконавчого комітету органу місцевого самоврядування або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілкового комітету буде внесено пропозицію про відмову у взятті на облік, на засідання вказаних органів запрошується заявник.

У прийнятому рішенні, які розглядали заяви громадян, вказуються дата взяття на облік, склад сім'ї, підстава для взяття на облік, вид черговості надання жилих приміщень (загальна черга, в першу чергу), а при відмові у взятті на облік - підстава відмови.

Рішення про взяття громадян на квартирний облік за місцем роботи затверджується виконавчим комітетом органу місцевого самоврядування, на території якої знаходиться відповідне підприємство, установа, організація.

Про прийняте рішення виконавчий комітет органу місцевого самоврядування, адміністрація підприємства, установи, організації направляють заявникові письмову відповідь з повідомленням відповідно дати взяття на облік, виду і номера черги або підстави відмови у задоволенні заяви.

4. Громадяни вважаються взятими на квартирний облік: у виконавчому органі місцевої ради - з дня винесення рішення виконавчого органу, за місцем роботи - з дня винесення спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і відповідного профспілкового комітету, затвердженого виконавчим органом місцевої ради.

При одночасному розгляді заяв кількох осіб їх черговість на одержання жилих приміщень визначається за датою подання ними заяви з необхідними документами. Якщо в один день подали заяви кілька осіб, їх черговість на одержання жилих приміщень визначається при прийнятті рішення з урахуванням житлових умов, стану здоров'я, трудової та громадської діяльності.

Громадяни, взяті на квартирний облік, вносяться до книги обліку осіб, які перебувають у черзі на одержання жилих приміщень. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого органу місцевої ради і скріплена печаткою виконавчого органу. Книга зберігається як документ суворої звітності.

З числа вказаних громадян складаються списки осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень. Списки громадян, взятих на квартирний облік, та окремі списки осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, вивішуються для загального відома.

Стаття 40. Перебування громадян на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Зняття з обліку

Громадяни перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до одержання жилого приміщення, за винятком випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Громадяни знімаються з обліку потребуючих поліпшення житлових умов у випадках:

1) поліпшення житлових умов, внаслідок якого відпали підстави для надання іншого жилого приміщення;

1-1) одноразового одержання за їх бажанням від органів державної влади або органів місцевого самоврядування грошової компенсації за належне їм для отримання жиле приміщення у встановленому порядку;

2) виїзду на постійне місце проживання до іншого населеного пункту;

3) припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією особи, яка перебуває на обліку за місцем роботи, крім випадків, передбачених законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР;

4) засудження до позбавлення волі на строк понад шість місяців, заслання або вислання;

5) подання відомостей, що не відповідають дійсності, які стали підставою для взяття на облік, або неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про взяття на облік.

У разі смерті громадянина, який перебував на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, за членами його сім'ї зберігається право подальшого перебування на обліку. Таке ж право зберігається за членами сім'ї громадянина, який перебував на обліку у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів і був знятий з обліку з підстав, зазначених у пунктах 2 і 4 цієї статті.

Зняття з обліку потребуючих поліпшення житлових умов провадиться органами, які винесли або затвердили рішення про взяття громадянина на облік.

Про зняття з обліку потребуючих поліпшення житлових умов громадяни повідомляються у письмовій формі з зазначенням підстав зняття з обліку.

Не знімаються з обліку потребуючих поліпшення житлових умов народні депутати України, які перейшли на постійну роботу у Верховну Раду України, і члени їх сімей за місцем попередньої роботи чи постійного проживання.

1. ЖК України у коментованій статті встановлює гарантію для осіб, що перебувають на обліку, потребуючих поліпшення житлових умов про неможливість зняття їх з обліку до моменту одержання ними жилого приміщення. Перелік випадків зняття громадян з квартирного обліку є вичерпним та обмежується правилами норми ч. 2 ст. 40. Тому неправомірним є зняття з квартирного обліку, наприклад, за мотивів прийому особи на до житлово-будівельного кооперативу (до вселення у відповідну квартиру), відводу земельної ділянки під індивідуальне житлове будівництво тощо.

2. Основною підставою для зняття з квартирного обліку громадянина є поліпшення його житлових умов, у результаті якого відпали підстави для надання іншого житлового приміщення.

При цьому слід враховувати, що не підлягає зняттю з квартирного обліку громадянин, у якого після поліпшення житлових умов, розмір житлової площі в розрахунку на кожного члена родини не досяг встановленого рівня. При цьому особи, які хворіють на тяжкі форми хронічних захворювань можуть бути зняті з квартирного обліку тільки в тому випадку, якщо вони отримують ізольовану квартиру.

3. Оскільки необхідною умовою взяття на квартирний облік є постійне проживання громадянина у відповідному населеному пункті, то виїзд на постійне місце проживання в інший населений пункт призводить зняття його з обліку.

Припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією особи, яка перебуває на обліку за місцем роботи також є підставою для зняття особи з квартирного обліку за місцем роботи. Виняток з даного правила, як це зазначено у п. 3 ч. 2 ст. 40 може бути встановлений законодавством України.

Так, відповідно до п. 29 Правил квартирного обліку право громадянина перебувати на квартирному обліку за місцем попередньої роботи зберігається у випадках:

1) виходу на пенсію;

2) призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років;

3) направлення підприємством, організацією на навчання;

4) якщо на тому ж підприємстві, в установі, організації працює член його сім'ї, який перебуває разом з ним на обліку. Час перебування даної сім'ї на обліку зберігається у межах часу роботи на даному підприємстві, в установі, організації цього члена сім'ї.

4. Засудження особи до позбавлення волі на строк понад шість місяців також є підставою для зняття її з обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов.

Такі особи знімаються з обліку після вступу вироку суду у законну силу. У разі обліку особи за місцем роботи, то підставою для зняття з обліку є припинення трудових відносин. Тому засудження особи до інших видів покарання (наприклад, до виправних робіт за місцем роботи) не є підставою для її зняття з квартирного обліку.

Зняття з квартирного обліку має місце також у випадках подання відомостей, що не відповідають дійсності. При цьому, враховуються саме відомості, які стосувалися істотних обставин і були вирішальними при взятті на облік (про стан здоров'я громадянина, чисельність членів сім'ї, розмір займаної жилої площі тощо). При цьому мають враховуватися неправдиві відомості, про які особа знали чи повинна була знати при їх поданні для постановки на облік.

5. У разі смерті громадянина, який перебував на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, за членами його сім'ї зберігається право подальшого перебування на обліку. Таке ж право зберігається за членами сім'ї громадянина, який перебував на обліку у виконавчому органі місцевої ради і був знятий з обліку з підстав виїзду на постійне місце проживання в інший населений пункт, або його засудження до позбавлення волі на термін понад шість місяців.

Тобто, припинення трудових відносин у передбачених випадках, смерть, виїзд чи засудження заявника самі по собі не є підставою для зняття з обліку членів його родини. Але це не означає, що їх взагалі не можна зняти з обліку за іншими підставами, передбаченими законодавством, зокрема у зв'язку з поліпшенням житлових умов.

Не знімаються з обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, народні депутати України, що перейшли на постійну роботу у Верховну Раду України, і члени їх сімей за місцем попередньої роботи чи постійного проживання.

При розірванні шлюбу між особами, які працюють на одному підприємстві, в установі, організації і перебувають на квартирному обліку за місцем роботи, облікова справа відповідно розділяється та за колишнім подружжям заявника зберігається право перебування на обліку за місцем роботи. Якщо колишнє подружжя заявника не працює на тому ж підприємстві, в установі, організації, воно переводиться на облік за місцем своєї роботи, а якщо там не ведеться облік, - до виконавчого комітету ради за місцем проживання.

6. Зняття з квартирного обліку та виключення із списків осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, провадиться органами, які винесли або затвердили рішення про взяття громадянина на облік (включення до вказаного списку).

Питання зняття з квартирного обліку і попередньо розглядаються відповідною комісією, а потім вносяться на розгляд виконавчого органу місцевої ради. Особі знятій з обліку, у 15-денний термін направляється письмове повідомлення про виключення з зазначенням мотивів, покладених в основу рішення. Прийняте рішення може бути оскаржене у судовому порядку.

Стаття 41. Контроль за станом обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов

Контроль за станом обліку на підприємствах, в установах, організаціях громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів і відповідними органами професійних спілок.

Чинне законодавство закріплює функції по контролю за житловим фондом за органами місцевого самоврядування. Так, відповідно до ст. 30 ЖК України державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду здійснюється органами місцевого самоврядування, їх виконавчими і розпорядчими органами. Частиною контролю, передбаченого ст. 30 ЖК України є контроль виконавчих органів місцевих рад за станом квартирного обліку на підприємствах, в установах, організаціях.

Закон України "Про місцеве самоврядування" також відносить до переліку повноважень органів місцевого самоврядування, що можуть бути делеговані їх виконавчим органам здійснення контролю за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності.

Органи професійних спілок, відповідно до змісту ст. 41 ЖК України можуть здійснювати лише громадський контроль за станом квартирного обліку громадян на підприємствах, установах та організаціях.

Стаття 42. Надання жилих приміщень громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов

Жилі приміщення надаються тільки громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, крім випадків, передбачених статтею 46, частинами першою і другою статті 54, частиною першою статті 90, частиною шостою статті 101, статтями 102, 110, частиною першою статті 114 цього Кодексу, а також інших випадків, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

1. За загальним правилом жилі приміщення надаються тільки громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових. При цьому жилі приміщення громадянам надаються за місцем перебування їх на квартирному обліку, за винятком випадків надання жилих приміщень підприємствами, установами, організаціями, що не ведуть квартирний облік, своїм працівникам, які перебувають на обліку в виконавчому органі місцевої ради за місцем проживання. Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення надаються в порядку черговості.

Випадки надання жилих приміщень позачергово передбачені ЖК України. Позачергою жилі приміщення надаються: інвалідам Великої Вітчизняної війни і прирівняним до них у встановленому порядку особам; громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання; особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість та в інших випадках, визначених статтею 46 ЖК України.

На прохання наймача, що проживає в квартирі і потребує поліпшення житлових умов надається згідно ст. 54 ЖК України ізольоване жиле приміщення, що звільнилося в квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, а в разі відсутності такого наймача - іншому наймачеві, який проживає в тій же квартирі.

Відповідно до ст. 90 ЖК України без перебування на квартирному обліку надається житлове приміщення наймачу, який має зайву жилу площу понад установлені норми та за згодою членів сім'ї вимагає від виконавчого комітету місцевої ради надання йому в установленому порядку жилого приміщення меншого розміру замість займаного.

Необхідність надання громадянам іншого житлового приміщення незалежно від часу їх перебування на квартирному обліку, виникає в зв'язку з капітальним ремонтом житлового будинку.

Так, відповідно до ч. 6 ст. 101 ЖК України замість надання житлового приміщення на час проведення капітального ремонту будинку наймачу і членам його родини з їх згоди і згоди наймодавця може бути надане в постійне користування інше упоряджене житлове приміщення. Таке приміщення надається наймачу і членам його сім'ї також на підставі ст. 102 Кодексу, якщо раніше займане ними приміщення в результаті капітального ремонту не може бути збережене.

Інше упоряджене житлове приміщення громадянам надається також при виселенні їх з будинків державного і громадського житлового фонду по підставах, передбачених ч. 1 ст. 110 ЖК України. У випадку, коли будинок, у якому знаходиться житлове приміщення, підлягає зносу, а також якщо будинок (житлове приміщення) грозить обвалом або підлягає переустаткуванню в нежилий.

Законодавством передбачений ряд випадків, коли громадянам, що не стають на квартирному обліку у зв'язку з виселенням надається інше житлове приміщення (не обов'язково упоряджене). Згідно ч. 1 ст. 114 ЖК УРСР з наданням іншого жилого приміщення може бути виселено: робітників і службовців (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину; громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав тощо.

Незалежно від перебування на квартирному обліку інше житлове приміщення надається громадянам при виселенні їх зі службових житлових приміщень і гуртожитків.

У разі знесення жилих будинків, що є в приватній власності громадян, у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб у відповідності до ст. 171 ЖК України зазначеним громадянам, членам їх сімей, а також іншим громадянам, які постійно проживають у цих будинках, надаються за встановленими нормами квартири в будинках державного або громадського житлового фонду.

Стаття 43. Черговість надання громадянам жилих приміщень

Громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, жилі приміщення надаються в порядку черговості.

Порядок визначення черговості надання громадянам жилих приміщень встановлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР.

З числа громадян, взятих на облік потребуючих поліпшення житлових умов, складаються списки осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень.

Черговість надання жилих приміщень визначається за часом взяття на облік (включення до списків осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень).

Законодавством Української РСР окремим категоріям громадян, які перебувають у загальній черзі, може бути надано перевагу в строках одержання жилих приміщень у межах календарного року взяття на облік.

1. Принцип черговості закріплений у змісті коментованої статті передбачає надання жилих приміщень у будинках громадського та державного житлових фондів, громадянам, які потребують поліпшення житлових умов з урахуванням часу постановки їх на квартирний облік.

Реалізація даного принципу, однак, не означає, що у певних випадках, визначних у ст. ст. 45 та 46 ЖК України громадяни не можуть отримати житло позачергово чи у першу чергу, тобто без урахуванням часу постановки їх на квартирний облік. Однак, правила статей 45 та 46 ЖК України про першочерговість та позачерговість надання житлових приміщень є винятками із загального підходу, сформульованого у ст. 43 про черговість надання житлових приміщень. Для першочергового надання житлових приміщень враховуються особливі заслуги таких громадян (наявність найвищих державних нагород, участь у бойових діях у період Великої вітчизняної війни), особливий характер їх праці (педагогічна діяльність в загальноосвітніх та професійно-технічних закладах) або особливий статус осіб (інвалідство I і II груп, віднесення до категорії членів сімей осіб, які загинули при виконанні державних обов'язків тощо). При позачерговому наданні житлових приміщень враховується існування певних виключних обставин, як правило, незалежних від волі особи, що зумовлюють її потребу в отриманні приміщенні громадянам, (зокрема, непридатність для проживання житла яких внаслідок стихійного лиха, направлення особи на роботу у порядку розподілу в іншу місцевість тощо). Слід, однак, констатувати, що наявність поряд з загальною чергою значної категорій осіб що мають право на одержання житла позачергово чи у першу чергу, певною мірою, нівелює принцип черговості надання житлових приміщень.

2. Правила квартирного обліку також закріплюють принцип черговості у наданні житлових приміщень, фіксуючи правило, що громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення надаються в порядку загальної черги, крім осіб, що мають право першочергового одержання жилих приміщень, осіб, які користуються перевагою у строках одержання жилих приміщень. Крім того, адміністрації та профспілковому комітету підприємства, установи, організації за згодою ради трудового колективу дозволяється позачергово виділяти житло окремим висококваліфікованим спеціалістам та іншим працівникам з урахуванням їх трудового внеску (п. 39 Правил).

3. Остання частина коментованої статті визначає можливість надання законодавством окремим категоріям громадян, які перебувають у загальній черзі, переваги в строках одержання жилих приміщень у межах календарного року взяття на облік. Ця перевага полягає в тому, що громадянам, що мають право на житло, житлові приміщення надаються раніш, ніж іншим громадянам, прийнятим на квартирний облік в одному з ними календарному році у межах єдиної загальної черги.

Згідно п. 50 Правил квартирного обліку перевагою в строках одержання жилих приміщень за місцем роботи в межах черговості календарного року взяття на квартирний облік користуються ті, що перебувають у загальній черзі, працівники, які не менше 15 років сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації, передовики й новатори виробництва. Такою ж перевагою при наданні жилих приміщень за місцем роботи і за місцем проживання користуються народні дружинники.

Стаття 44. Перенесення черговості на одержання жилих приміщень

Громадянинові, який перебуває на обліку потребуючих поліпшення житлових умов за місцем роботи, черговість на одержання жилого приміщення може бути перенесено на рік, якщо протягом попереднього року за систематичне порушення трудової дисципліни, пияцтво, хуліганство, розкрадання державного або громадського майна до нього застосовувалися заходи дисциплінарного чи громадського впливу або заходи адміністративного стягнення чи кримінального покарання, за винятком випадку, передбаченого пунктом 4 статті 40 цього Кодексу.

Черговість може бути перенесено і в інших випадках, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Рішення про перенесення черговості приймається органами, які винесли рішення про взяття громадянина на облік потребуючих поліпшення житлових умов.

1. Житловим законодавством передбачений як засіб впливу на порушників трудової дисципліни перенесення черговості на одержання житлового приміщення. Цей засіб впливу може застосовуватися лише у випадку взяття на квартирний облік за місцем роботи особи.

У сучасних умовах норма ст. 44 про перенесення черговості на отримання житлового приміщення як захід громадського впливу втратила своє значення. Як захід дисциплінарного впливу на працівника застосування правила ст. 44 можливе лише у випадку віднесення правилами внутрішнього трудового розпорядку можливості перенесення черговості як міри дисциплінарного стягнення. Застосування положень коментованої статті в інших випадках не передбачених правилами внутрішнього розпорядку за порушення трудової дисципліни вбачається неможливим

2. Правила квартирного обліку деталізують, визначений ст. 44 перелік підстав перенесення черговості. Зокрема, згідно п. 43 перенесення черговості на одержання житлового приміщення на рік може мати місце щодо громадянина, який безпідставно відмовився від наданого житлового приміщення, що відповідає установленим вимогам і розміру. Безпідставним вважається відмова від одержання житлового приміщення за мотивами віддаленості його розташування, розміщення на менш зручному поверсі тощо.

Рішення про перенесення черговості на одержання житлового приміщення приймається тими ж органами, що винесли рішення про прийняття громадянина на квартирний облік. Про перенесення черговості громадяни повідомляються в письмовій формі у 15-денний строк із зазначенням підстав прийнятого рішення.

Стаття 45. Першочергове надання жилих приміщень

У першу чергу жилі приміщення надаються потребуючим поліпшення житлових умов:

сім'ям воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняним до них у встановленому порядку особам;

Героям Радянського Союзу, Героям Соціалістичної Праці, а також особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів;

особам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, затверджуваному в установленому законодавством Союзу РСР порядку;

особам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій;

медичним працівникам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов'язків;

особам, які перебували в складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної воєн та під час інших бойових операцій по захисту СРСР, партизанам громадянської і Великої Вітчизняної воєн, а також іншим особам, які брали участь у бойових операціях по захисту СРСР;

інвалідам праці І і ІІ груп та інвалідам І і ІІ груп з числа військовослужбовців та осіб рядового і начальницького складу Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації України;

сім'ям осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов'язків, виконанні обов'язку громадянина СРСР по рятуванню життя людини, по охороні соціалістичної власності і правопорядку або загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку;

робітникам і службовцям, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва;

матерям, яким присвоєно звання "Мати-героїня", багатодітним сім'ям, сім'ям, що виховують дітей-інвалідів, і одиноким матерям;

сім'ям при народженні близнят;

вчителям та іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів.

Законодавством Союзу РСР і Української РСР право першочергового одержання жилого приміщення може бути надано й іншим категоріям громадян.

1. Коментована стаття містить перелік категорій громадян, яким житлові приміщення надаються у першу чергу, тобто такі особи мають право на одержання житлового приміщення у більш короткий термін, ніж особи, що належать до загальної черги.

У першочерговому порядку надання житлових приміщень здійснюється незалежно від того, чи існувало право на одержання житлового приміщення в першу чергу при взятті на квартирний облік чи воно виникло пізніше підчас перебування на обліку у загальній черзі. Проте, якщо обставини, що стали підставою для включення особи до списку громадян, що мають право на першочергове одержання житлових приміщень у подальшому зникли право на пільги втрачається. Наприклад, якщо висновком експертної комісії внаслідок видужання особи, вона була переведена з другої групи інвалідності до третьої, така особа втрачає право на першочергове отримання житлового приміщення та зараховується до загальної черги.

Усі категорії осіб, що мають право на першочергове отримання житлових приміщень мають рівні права незалежно від послідовності розташування їх у переліку, коментованої статті, тобто черговість надання їм житлових. приміщень визначається за часом включення в список першочергового одержання жилих приміщень.

2. Відповідно до змісту ст. 45 ЖК України та п. 44 Правил квартирного обліку у першу чергу жилі приміщення надаються тим, що перебувають на квартирному обліку:

1) інвалідам Великої Вітчизняної війни і сім'ям воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняним до них у встановленому порядку особам.

До членів сімей військовослужбовців і партизанів, які загинули чи пропали безвісти під час Вітчизняної війни, належать: утриманці загиблого чи того, що пропав безвісти, яким у зв'язку з цим виплачується пенсія; батьки; подружжя, що не одружилося вдруге, незалежно від одержання ним пенсії; діти, що не мають своєї сім'ї, або хоч і мають свою сім'ю, але стали інвалідами до досягнення повноліття; діти, що мають свою сім'ю, обоє батьків яких загинули чи пропали безвісти;

2) Героям Радянського Союзу, Героям Соціалістичної Праці, а також особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів;

3) особам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, затвердженому Міністерством охорони здоров'я СРСР;

4) особам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій;

5) медичним працівникам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов'язків;

6) учасникам бойових дій та учасникам війни. Учасники бойових дій, які дістали поранення, контузію або каліцтво під час участі в бойових діях чи виконання обов'язків військової служби, забезпечуються жилою площею протягом двох років з дня взяття на квартирний облік;

7) інвалідам праці I і II груп та інвалідам I і II груп з числа військовослужбовців;

8) особам, які стали інвалідами I і II груп у зв'язку з виконанням державних або громадських обов'язків, виконанням обов'язку по рятуванню життя людини, по охороні власності і правопорядку;

9) сім'ям осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов'язків, виконанні обов'язку громадянина СРСР по рятуванню життя людини, по охороні соціалістичної власності і правопорядку;

10) сім'ям осіб, які загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку. До членів сімей таких осіб, належать ті, хто перебував разом з ними на квартирному обліку. Якщо ці особи на обліку не перебували, членами їх сімей визнаються ті, хто проживав разом з ними на день загибелі: подружжя, що вдруге не одружилося; діти, які не мають своєї сім'ї, або хоч і мають свою сім'ю, але стали інвалідами до досягнення повноліття; батьки; утриманці загиблого, яким призначена пенсія у зв'язку з втратою годувальника;

11) робітникам і службовцям, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва. Тривалість часу сумлінної роботи на даному підприємстві, в організації, що дає право на одержання жилих приміщень у першу чергу, встановлюється (залежно від місця перебування на квартирному обліку) трудовим колективом підприємства, організації або спільним рішенням виконавчого органу місцевого самоврядування і ради профспілок, але не може бути менше 20 років. У колективному договорі може бути також передбачено надання жилих приміщень у першочерговому порядку новаторам і передовикам виробництва;

12) матерям, яким присвоєно звання "Мати-героїня";

13) багатодітним сім'ям (які мають у своєму складі трьох і більше дітей) і одиноким матерям. Вказані сім'ї не втрачають права першочергового одержання жилих приміщень і у випадку, коли після взяття сім'ї на квартирний облік діти досягнуть повноліття;

14) сім'ям при народженні близнят; Ця пільга поширюється на сім'ї, що перебувають на квартирному обліку за умови народження в них близнюків, а також на сім'ї, що не перебували на квартирному обліку, але внаслідок зазначеної обставини, в них винила потреба в поліпшенні житлових умов;

15) учителям та іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних учбових закладів. Відповідно до Закону України "Про загальну середню освіту" від 13 травня 1999 р. систему загальної середньої освіти становлять: загальноосвітні навчальні заклади всіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, навчально-виробничі комбінати, позашкільні заклади, науково-методичні установи та органи управління системою загальної середньої освіти, а також професійно-технічні та вищі навчальні заклади I - II рівнів акредитації, що надають повну загальну середню освіту.

Згідно Закону України "Про професійно-технічну освіту" від 10 лютого 1998 р. система професійно-технічної освіти складається з професійно-технічних навчальних закладів незалежно від форм власності та підпорядкування, що проводять діяльність у галузі професійно-технічної освіти, навчально-методичних, науково-методичних, наукових, навчально-виробничих, навчально-комерційних, видавничо-поліграфічних, культурно-освітніх, фізкультурно-оздоровчих, обчислювальних та інших підприємств, установ, організацій та органів управління ними, що здійснюють або забезпечують підготовку кваліфікованих робітників. Незважаючи на те, що зазначеними законами непередбачене право таких категорій педагогічних працівників на першочергове отримання житлових приміщень, дане право вони реалізують на підставі положень ст. 45 ЖК України як спеціальної правової норми;

16) особам, які проживають у ветхих будинках, що не підлягають капітальному ремонту;

17) іншим громадянам у випадках, передбачених законодавством.

Так, відповідно до п. 45 Правил квартирного обліку генералам, адміралам, офіцерам і тим, що перебували на військовій службі не менше двадцяти календарних років, військовослужбовцям надстрокової служби, прапорщикам і мічманам Збройних Сил та прирівняним до них особам, звільненим з військової служби за станом здоров'я, віком або скороченням штатів, жилі приміщення надаються у першу чергу, але не пізніше, ніж у тримісячний строк з дня прибуття до місця проживання, обраного з урахуванням існуючого порядку прописки.

Стаття 46. Позачергове надання жилих приміщень

Поза чергою жиле приміщення надається:

інвалідам Великої Вітчизняної війни і прирівняним до них у встановленому порядку особам протягом двох років з дати прийняття рішення про включення їх до списку на позачергове одержання жилого приміщення, а з них інвалідам першої групи з числа учасників бойових дій на території інших держав - протягом року з визначенням переважного права інвалідів Великої Вітчизняної війни і прирівняних до них у встановленому порядку осіб на одержання жилих приміщень перед всіма іншими категоріями позачерговиків;

громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;

особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

дітям-сиротам та дітям, позбавленим батьківського піклування, після завершення терміну перебування у сім'ї опікуна чи піклувальника, прийомній сім'ї, дитячому будинку сімейного типу, закладах для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, а також особам з їх числа у разі відсутності житла або неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, у разі неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення;

дітям-інвалідам з числа дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, які проживають у сім'ях піклувальників, прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, у разі якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

сім'ям, які мають п'ятьох і більше дітей, та у разі народження у однієї жінки одночасно трьох і більше дітей;

особам, обраним на виборну посаду, коли це зв'язано з переїздом в іншу місцевість;

членам сім'ї народного депутата України у разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

Поза чергою жиле приміщення може надаватися також в інших випадках, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Громадяни, які мають право на позачергове одержання жилих приміщень, включаються до окремого списку.

1. Житлове законодавство передбачає випадки надання житлових приміщень у позачерговому порядку. При позачерговому наданні житлових приміщень враховується існування певних виключних обставин, як правило, незалежних від волі особи, що зумовлюють її потребу в отриманні приміщенні громадянам (зокрема, непридатність для проживання житла яких внаслідок стихійного лиха, направлення особи на роботу у порядку розподілу в іншу місцевість тощо).

Забезпечення житлом позачергово означає надання житлових приміщень громадянам, що мають на це право, без попереднього прийняття їх на квартирний облік і одразу при виникненні права на таку пільгу (по приїзді на роботу в іншу місцевість, після повернення з дитячої установи тощо). При неможливості надання громадянину житла відразу після виникнення права на його одержання він включається до списку осіб, що мають право позачергового одержання житлових приміщень.

2. Деталізовані положення ст. 46 ЖК України по позачергове надання житлових приміщень у п. 46 Правил квартирного обліку. Зокрема, поза чергою жилі приміщення надаються:

- громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання; Стихійним лихом є подія, що не залежить від волі особи, що відбулася внаслідок дії сил природи (повені, землетрусу, тощо). Зі стихійним лихом, оскільки воно відноситься до числа юридичних фактів, законодавство пов'язує певні правові наслідки у тому числі право на позачергове одержання житлового приміщення.

- особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість. Жилі приміщення вказаним особам надаються підприємствами, установами, організаціями, до яких вони направлені на роботу, а у випадках, передбачених законодавством, - органами місцевого самоврядування.

- особам, які повернулися з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника, за неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення.

- дітям-інвалідам, що не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або в інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя.

Згідно ст. 71 ЖК України жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадку поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника - протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї. Якщо в зазначеному приміщенні не залишилися проживати члени їх сім'ї і приміщення надане іншим громадянам чи вселення в нього стало неможливим з інших причин, то по закінченні терміну перебування дітей у державній дитячій установі, поверненні їх від родичів, опікуна їм у позачерговому порядку надається житлове приміщення.

- громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, за неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення. Відповідно до Закону України "Про порядок відшкодування шкоди, завданої громадянинові незаконними діями органів дізнання, досудового слідства, прокуратури і суду" від 1 грудня 1994 р. вартість жилих будинків, квартир, інших споруд конфіскованих в дохід держави судом відшкодовується у разі, якщо зазначене майно не збереглося в натурі і громадянин відмовився від надання йому рівноцінного жилого приміщення з безоплатною передачею у його власність або у разі згоди на це громадянина. Вартість втраченого житла відшкодовується виходячи з ринкових цін, що діють на момент звернення громадянина про відшкодування шкоди.

- особам, які належать до інвалідів війни. Такі особи мають забезпечуватися жилою площею протягом двох років з дня взяття на квартирний облік, а інваліди 1 групи з числа учасників бойових дій на території інших країн - протягом року;

- особам, на яких поширюється чинність Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту". Жилі приміщення таким категоріям громадян надаються органом місцевого самоврядування, підприємством, установою, організацією, у віданні яких перебувало займане раніше приміщення, а при відсутності у підприємства, установи, організації жилої площі - органом самоврядування за місцем проживання цих громадян до засудження;

- особам, обраним на виборну посаду, коли це зв'язано з переїздом в іншу місцевість;

- членам сім'ї народного депутата України у разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі;

- в інших випадках, передбачених законодавством.

Так, відповідно до ст. 44 Закону України "Про статус суддів" не пізніш як через шість місяців після обрання суддя Конституційного Суду, Верховного Суду або вищого спеціалізованого суду, який потребує поліпшення житлових умов, забезпечується благоустроєним житлом у вигляді окремої квартири або будинку Кабінетом Міністрів України, а суддя іншого суду - відповідними місцевими органами державної виконавчої влади за місцезнаходженням суду. Судді військових судів забезпечуються таким же житлом і в ті ж строки за рахунок Міністерства оборони України. У разі незабезпечення судді благоустроєним житлом у зазначені строки суд за рахунок державного бюджету може придбати квартиру або будинок за ринковими цінами і передати їх у користування судді. Порядок фінансування судів для цієї мети, а також порядок розрахунків з державним бюджетом органу державної виконавчої влади, який своєчасно не надав судді житло, визначається Кабінетом Міністрів України.

3. Громадяни, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, включаються в окремий список. Рішення про включення в цей список приймається відповідно виконавчим органом місцевого самоврядування або адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації і профспілковим комітетом. Рішення адміністрації (органу громадської організації) та профспілкового комітету затверджується виконавчим органом місцевого самоврядування. Про прийняте рішення повідомляється заінтересованим особам. Список громадян, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, вивішується для загального відома.

Громадяни виключаються з такого списку, якщо вони були включені до нього необґрунтовано або втратили право позачергового одержання жилих приміщень. Виключення зі списку провадиться органами, які винесли або затвердили рішення про включення громадянина до списку. При розгляді цього питання на засідання відповідних органів запрошуються заінтересовані особи. Про виключення із списку громадяни у 15-денний строк повідомляються у письмовій формі із зазначенням підстав виключення.

Стаття 46-1. Забезпечення жилим приміщенням дитячих будинків сімейного типу

При винесенні в установленому порядку рішення про організацію дитячого будинку сімейного типу особам, які призначені батьками-вихователями, для спільного проживання з дітьми, переданими їм на виховання, надається поза чергою індивідуальний жилий будинок або багатокімнатна квартира за нормою, що встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

Користування наданим жилим приміщенням здійснюється в порядку, встановленому законодавством для користування службовими жилими приміщеннями.

1. Особливості законодавчого регулювання відносин, пов'язаних з створенням та функціонуванням дитячого будинку сімейного типу та забезпеченням їх жилими приміщенням визначаються Положенням про дитячий будинок сімейного типу, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26 квітня 2002 р. N 564. Відповідно до зазначеного Положення дитячий будинок сімейного типу - це окрема сім'я, що створюється за бажанням подружжя або окремої особи, яка не перебуває у шлюбі, які беруть на виховання та спільне проживання не менш як 5 дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування.

Вихованці перебувають у дитячому будинку сімейного типу до досягнення 18-річного віку, а в разі продовження навчання у професійно-технічному, вищому навчальному закладі I - IV рівня акредитації - до 23 років або до закінчення відповідних навчальних закладів. При цьому, загальна кількість дітей у дитячому будинку сімейного типу не повинна перевищувати 10 осіб, враховуючи рідних.

Рішення про створення дитячого будинку сімейного типу приймається районною, районною у м. Києві та Севастополі держадміністрацією, виконавчим комітетом міської ради (міст республіканського Автономної Республіки Крим і міст обласного значення) на підставі заяви осіб або особи, які виявили бажання створити такий будинок, з урахуванням результатів навчання, подання відповідного центру соціальних служб для сім'ї, дітей та молоді і висновку служби у справах дітей про наявність умов для його створення.

На підставі рішення про створення дитячого будинку сімейного типу між батьками-вихователями та органом, який прийняв рішення про його створення, укладається угода за встановленою формою.

Дія угоди припиняється у разі, коли в дитячому будинку сімейного типу виникають несприятливі умови для виховання та спільного проживання дітей (важка хвороба батьків-вихователів, відсутність взаєморозуміння з дітьми, конфліктні стосунки між дітьми, невиконання батьками-вихователями обов'язків щодо належного виховання, розвитку та утримання дітей), повернення вихованців рідним батькам (опікуну, піклувальнику, усиновителю), досягнення дитиною повноліття, за згодою сторін, з інших причин, передбачених угодою, та за рішенням суду.

У разі припинення дії угоди питання про подальше влаштування вихованців вирішується органом опіки і піклування, який вживає вичерпних заходів влаштування дітей у сім'ї громадян України - на усиновлення, під опіку або піклування, у прийомні сім'ї, дитячі будинки сімейного типу.

У разі зменшення кількості вихованців внаслідок вибуття їх за віком або з інших причин за згодою сторін вирішується питання про поповнення дитячого будинку сімейного типу вихованцями або переведення його в статус прийомної сім'ї.

2. Відповідно до змісту коментованої статті та п. 5 Положення про дитячий будинок сімейного типу орган, що ухвалив рішення про створення дитячого будинку сімейного типу, позачергово надає батькам-вихователям індивідуальний житловий будинок або багатокімнатну квартиру за нормами, встановленими законодавством, тобто у розмірі норми жилої площі, визначеній у ст. 47 ЖК України.

Надане в користування житлове приміщення повинне бути обладнане необхідними меблями, побутовою технікою та іншими предметами тривалого вжитку, перелік яких визначається органом, який прийняв рішення про створення дитячого будинку сімейного типу. Користування наданим житловим приміщенням здійснюється в порядку, встановленому законодавством для користування службовими приміщеннями.

3. Контроль за умовами проживання вихованців здійснюють органи опіки та піклування і служби у справах дітей районних, районних у мм. Києві та Севастополі держадміністрацій, виконавчих комітетів міських рад міст республіканського Автономної Республіки Крим і міст обласного значення.

Раз на рік місцева служба у справах дітей готує звіт про стан виховання, утримання і розвитку дітей в дитячому будинку сімейного типу на основі інформації, що надається соціальним працівником, який здійснює соціальне супроводження родини, вихователем дошкільного навчального закладу або класним керівником загальноосвітнього навчального закладу, де навчається дитина, дільничним лікарем-педіатром і дільничним інспектором місцевого відділку міліції.

Соціальне супроводження дитячих будинків сімейного типу здійснюється центрами соціальних служб для сім'ї, дітей та молоді, що передбачає надання комплексу правових, психологічних, соціально-педагогічних, соціально-економічних, соціально-медичних та інформаційних послуг, спрямованих на створення належних умов функціонування дитячого будинку сімейного типу.

Стаття 47. Норма жилої площі

Норма жилої площі в Українській РСР встановлюється в розмірі 13,65 квадратного метра на одну особу.

1. Коментована стаття встановлює розмір норми житлової площі на одну особу. Вона являє собою розрахунковий норматив забезпеченості житловою площею в громадському та державному житловому фонді на одну особу. При цьому у даному випадку йде мова про розмір житлової площі - без урахування площі нежитлових приміщень (кухонь, коридорів, комор і т. п.). Слід також враховувати, що у ряді випадків законодавство використовує не норму жилої площі, а загальну площу житлового приміщення. Так, відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю.

Норму жилої площі слід відрізняти від норми надання громадянам житлових приміщень, що передбачена ст. 48 ЖК України. Зазначена норма не збігається з рівнем фактичної забезпеченості громадян житлом. Вона може бути, за звичай, нижче цього рівня.

Норма жилої площі застосовується при: визначенні максимального розміру наданих громадянам житлових приміщень (ст. 48 ЖК України), розміру зайвої житлової площі для нарахування квартирної плати за користування житловим приміщенням (ст. 66 ЖК України); наданні ізольованого житлового приміщення, що звільнився в квартирі (ст. 54); реалізації права наймача на одержання житлового приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 90); наданні наймачу іншого упорядженого житлового приміщення у зв'язку з капітальним ремонтом житлового будинку (ст. 102).

Стаття 48. Розмір жилого приміщення, що надається громадянам

Жиле приміщення надається громадянам у межах норми жилої площі, але не менше розміру, який визначається Кабінетом Міністрів України і Федерацією професійних спілок України. При цьому враховується жила площа у жилому будинку (квартирі), що перебуває у приватній власності громадян, якщо ними не використані житлові чеки.

При передачі громадянами житла, яке перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов, вони мають право на одержання житла у межах встановленої норми жилої площі.

Громадяни, які одержали житло у державному фонді на цих умовах, мають право на його приватизацію відповідно до вимог чинного законодавства.

Жиле приміщення може бути надано з перевищенням норми жилої площі, якщо воно становить одну кімнату (однокімнатну квартиру) або призначене для осіб різної статі (частина друга статті 50).

1. Житлове законодавство встановлює мінімальний та максимальний розмір житлової площі у межах якої здійснюється надання житлових приміщень особам, що перебувають на квартирному обліку. Максимальний розмір жилої площі встановлений у ст. 47 ЖК України та визначається у розмірі 13,65 кв. м. на особу, мінімальний розмір жилої площі визначається на рівні середньої забезпеченості громадян жилою площею в відповідному населеному пункті. Рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в населеному пункті визначається і періодично переглядається обласними, Київською і Севастопольською органами самоврядування з даних статистичної звітності.

Відповідно до ч. 2 коментованої статті надання житлового приміщення в розмірах вище норми жилої площі можливо при виділенні кімнати чи однокімнатної квартири, а також якщо воно викликано необхідністю забезпечення роздільного проживання осіб різної статті старше 9 років, крім подружжя.

Правилами квартирного обліку у п. 52 також передбачений ще один випадок надання розміру житлової площі понад встановлену норму - особами, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Міністерством охорони здоров'я УРСР наказом N 52 від 08.02.85 р. був затверджений Перелік хронічних захворювань, при яких особи, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Він охоплює захворювання серцево-судинної системи; захворювання органів дихання; захворювання опорно-рухового апарата; нервово-судинні захворювання; психічні захворювання; туберкульоз легких і інших органів; захворювання шкіри та деякі інші захворювання, визначений Переліком.

2. Не допускається надання житлового приміщення нижче встановленого мінімального розміру, тобто меншу рівня середньої забезпеченості громадян житловою площею у відповідному населеному пункті. Це правило поширюється також на випадки, коли особа, що перебуває на квартирному обліку не заперечує проти надання їй приміщення менше встановленої норми. у тому числі і за згодою між громадянином і органами, що надають житло, тому що такі угоди явно ущемляють і обмежують права громадян.

Проте п. 54 Правил квартирного обліку передбачає єдиний виняток із даного правила. В окремих випадках на прохання громадян, що перебувають на квартирному обліку, та громадян, що користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, у порядку тимчасового поліпшення житлових умов їм може бути надане жиле приміщення, яке за розміром менше від рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті зі збереженням відповідно права перебування на обліку та в списках першочерговиків чи в списку поза черговиків.

3. Коментована стаття та п. 53 Правил квартирного обліку визначають, що при передачі громадянами житла, яке перебуває у їх приватній власності, органу який здійснює поліпшення житлових умов, вони мають право на одержання житла у межах встановленої норми жилої площі. Громадяни, які одержали житло у державному фонді на цих умовах, мають право на його приватизацію відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизація державного житлового фонду передбачає відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

До об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

Право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків мають громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію Закону "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до червня 1992 р. Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз.

Стаття 48-1. Порядок та розмір надання громадянам грошової компенсації за належні їм для отримання жилі приміщення

Порядок та розмір надання громадянам грошової компенсації за належні їм для отримання жилі приміщення визначаються Кабінетом Міністрів України.

Стаття 49. Додаткова жила площа

Понад норму жилої площі окремим категоріям громадян надається додаткова жила площа у вигляді кімнати або в розмірі десяти квадратних метрів. Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі може бути збільшено.

Порядок і умови надання додаткової жилої площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одержання, встановлюються законодавством Союзу РСР.

1. Додаткова житлова площа у вигляді кімнати або у розмірі десяти квадратних метрів надається окремим категоріям громадян. Порядок і умови надання додаткової жилої площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одержання, встановлюються законодавством.

Право на додаткову житлову площу надається в зв'язку з професійною і службовою діяльністю або в зв'язку з хворобою, а також за особливі заслуги перед державою і суспільством. Надалі до встановлення законодавством переліку категорій громадян, що мають зазначене право, на підставі окремих рішень цим правом наділяються: Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці чи особи, нагороджені орденами Слави трьох ступенів; наукові працівники, що мають учені чи ступені звання, і прирівняні до них члени творчих союзів - письменники, композитори, художники і скульптори; творчі працівники - члени відповідних творчих спілок, особи офіцерського складу звільнені в запас  чи у відставку. 

Відповідно до другої частини коментованої статті порядок і умови надання додаткової житлової площі встановлюються законодавством. Зокрема, ст. 44 Закону України "Про статус суддів" встановлює право судді на додаткову жилу площу відповідно до вимог статті 49 Житлового кодексу України.

Стаття 50. Вимоги, що ставляться до жилих приміщень

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого частиною п'ятою статті 54 цього Кодексу.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами.

1. Відповідно до змісту коментованої статті встановлюються критерії до житлового приміщення, що надається особі для проживання. Воно, має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Санітарні і технічні вимоги передбачають умови, за яких можливе проживання людини без шкоди для її здоров'я. Благоустроєність визначається наявністю в житловому приміщенні комунальних зручностей (водопроводу, каналізації, опалення, газопостачання тощо). Таким чином, приміщення може відповідати санітарним і технічним вимогам, але бути невпорядкованим, і навпаки. Слід враховувати, що рівень благоустрою в різних населених пунктах і місцевостях є різним. Тому вирішення питання про упорядженість наданого житлового приміщення законодавство позв'язує з конкретними умовами населеного пункту, в якому воно було надане.

2. Житлове приміщення, надане громадянину, що перебуває на квартирному обліку, необов'язково повинне знаходитися у новому будинку. Може бути надане також житлове приміщення, що звільнилося, якщо воно відповідає встановленим вимогам.

Надання громадянам житлових приміщень, що не відповідають установленим вимогам, допускається лише у випадках тимчасового поліпшення житлових умов у порядку, передбаченому Правилами квартирного обліку.

Зокрема згідно п. 54 Правил в окремих випадках на прохання громадян, що перебувають на квартирному обліку (в першу чергу тих, у яких настала черговість на одержання жилих приміщень), та громадян, що користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, у порядку тимчасового поліпшення житлових умов їм може бути надане жиле приміщення, яке не відповідає вимогам щодо благоустроєності, санітарним і технічним вимогам передбаченим зі збереженням відповідно права перебування на обліку та в списках першочерговиків чи в списку позачерговиків.

3. Відповідно до ч. 2 ст. коментованої статті при наданні житлових приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя. Правилами квартирного обліку (п. 52) додатково встановлена заборона стосовно заселення однієї кімнати особам, що страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї родини.

Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особам, крім випадків, передбачених статтею 54 ЖК України. Порядок надання ізольованого житлового приміщення, що звільнилося в квартирі, у якій проживає два і більш наймачів (у комунальній квартирі), встановлений у ст. 54 ЖК УРСР. Він є загальним і поширюється також на житлові приміщення, що звільняються в квартирах, побудованих для однієї сім'ї. Якщо відповідно до цього Порядку ізольоване житлове приміщення, що звільнилася, (кімната, кімнати) не може бути передано проживаючому в цій квартирі наймачу, воно надається іншим особам. Таким чином, як виняток, у квартиру, побудовану для однієї сім'ї, додатково може бути вселена інша сім'я або одинока особа.

Особам похилого віку, а також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами. До осіб похилого віку, про яких йде мова у статті, належать особи, що мають право на одержання пенсії на загальних умовах: чоловіки, що досягли 60 років, жінки - 55 років. Право інвалідів на одержання житлового приміщення на нижньому поверсі чи в будинку, обладнаному ліфтом, установлюється лікарсько-консультаційною комісією відповідного лікувально-профілактичної установи.

Стаття 51. Порядок надання жилих приміщень у будинках житлового фонду місцевих Рад народних депутатів

Жилі приміщення в будинках житлового фонду місцевих Рад народних депутатів надаються громадянам виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів за участю громадської комісії з житлових питань, створюваної при виконавчому комітеті з депутатів Рад, представників громадських організацій, трудових колективів.

1. Житловий фонд органів місцевого самоврядування має на меті забезпечення житлом усіх громадян, що відповідно до встановленого порядку перебувають на квартирному обліку, або у списку осіб, що мають право позачергового одержання житлових приміщень. Відповідно до змісту коментованої статті під житловим фондом органів місцевого самоврядування слід розуміти не тільки житлові будинки і житлові приміщення, що перебувають в їх віданні, а також житлові приміщення в будинках відомчого житлового фонду, що підприємства, установи, організації відповідно до діючого законодавства передали органу місцевого самоврядування.

Рішення про надання громадянам житлових приміщень органи місцевого самоврядування приймають колегіально на своєму засіданні шляхом голосування. При їх прийнятті враховується висновок комісії з житлових питань. Цей висновок має дорадчий характер: виконавчий орган місцевої ради може не погодитися з рекомендаціями комісії, але не вправі без висновку комісії приймати відповідне рішення.

Стаття 52. Порядок надання жилих приміщень у будинках відомчого житлового фонду

Жилі приміщення в будинках відомчого житлового фонду надаються громадянам за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів, а у випадках, передбачених Радою Міністрів СРСР, - за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому комітетові відповідної Ради народних депутатів про надання жилих приміщень для заселення.

1. Відомчий житловий фонд призначений для задоволення потреби в житлі працівників, що перебувають у трудових відносинах з підприємством, установою, організацією, а також громадян, що залишили роботу на підприємстві, в установі, організації в зв'язку з відходом на пенсію, родин померлих працівників і деяких інших осіб у випадках, спеціально передбачених законодавством. Згідно п. 10 Правил квартирного обліку до таких осіб належать працівники медичних, культурно-освітніх, торговельних та інших установ і організацій, які безпосередньо обслуговують трудовий колектив підприємства, установи, організації.

Цільове призначення зазначеного фонду визначає особливий порядок надання житлових приміщень, що оформлюється спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації.

Спільне рішення адміністрації і профспілкового комітету про надання житлових приміщень у будинках відомчого житлового фонду підлягає обов'язковому затвердженню органом місцевого самоврядування.

2. Відповідно до ч. 2 п. 58 Правил квартирного обліку, якщо жила площа збудована підприємствами, об'єднаннями і організаціями, за рахунок коштів, які згідно з законодавством можуть спрямовуватися на цілі житлового будівництва, жилі приміщення надаються за спільним рішенням адміністрації та профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому органу відповідної ради про надання жилих приміщень для заселення. У цьому випадку не потрібно затвердження органом місцевого самоврядування спільного рішення адміністрації і профспілкового комітету про надання громадянину житлового приміщення. Зміст прийнятого рішення повідомляється такому органу.

Стаття 53. Порядок надання жилих приміщень у будинках громадського житлового фонду

Жилі приміщення в будинках громадського житлового фонду надаються громадянам за спільним рішенням органу відповідної організації та її профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому комітетові відповідно районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів про надання жилих приміщень для заселення.

Відповідно до ст. 4 ЖК України до громадського житлового фонду жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям. Тому житлові приміщення в будинках такого фонду призначені для забезпечення житлом членів кооперативної організації чи членів громадської організації (наприклад, членів творчих спілок) і громадян, що працюють у цих організаціях на умовах трудового договору.

Функції по наданню житлових приміщень у будинках громадського житлового фонду виконує колегіальний орган відповідної кооперативної або громадської організації, що приймає рішення разом із профспілковим комітетом організації.

Спільне рішення, прийняте органом управління кооперативу чи громадської організації та її профспілковим комітетом про надання громадянину житлового приміщення в будинку громадського житлового фонду повідомляється органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться зазначена організація. Чинне законодавство не передбачає процедури затвердження органом місцевого самоврядування рішення про надання громадянину житлового приміщення у будинку громадського житлового фонду.

Стаття 54. Надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі

Якщо в квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, звільнилося неізольоване жиле приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення.

Ізольоване жиле приміщення, що звільнилося в квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, на прохання наймача, що проживає в цій квартирі і потребує поліпшення житлових умов (стаття 34), надається йому, а в разі відсутності такого наймача - іншому наймачеві, який проживає в тій же квартирі. При цьому загальний розмір жилої площі не повинен перевищувати норми, встановленої статтею 47 цього Кодексу, крім випадків, коли наймач або член його сім'ї має право на додаткову жилу площу. Якщо розмір ізольованої кімнати, що звільнилася, є меншим за встановлений для надання одній особі, зазначена кімната у всіх випадках передається наймачеві на його прохання.

Правила, передбачені частинами першою і другою цієї статті, застосовуються незалежно від належності жилого будинку.

У разі відмови в наданні жилого приміщення, що звільнилося, у випадках, передбачених цією статтею, спір може бути вирішено в судовому порядку.

Якщо ізольоване приміщення, що звільнилося, не може бути відповідно до правил частини другої цієї статті передано наймачеві, який проживає в цій квартирі, його надають іншим особам у загальному порядку.

1. Коментована стаття розмежовує порядок надання ізольованого та неізольованого жилого приміщення, що звільнилося у квартирі державного чи громадського житлового фонду. Під неізольованим житловим приміщенням, що звільнилося слід розуміти одну, дві або більше прохідні кімнати. Ізольованою є кімната, що має окремий вихід у коридор загального користування чи з квартири (на сходову клітку чи на вулицю). Ізольовані кімнати можуть бути суміжними, якщо одна стіна в них загальна, і не суміжними, якщо вони розташовані на протилежних сторонах коридору або на одній і тій же стороні коридору, але між ними розташовані інші житлові чи нежилі приміщення.

2. Надання неізольованого жилого приміщення, що звільнилося наймачу суміжного приміщення не залежність від наявності в цього наймача потреби в поліпшенні житлових умов, а також не залежить від розміру займаної ним житлової площі. У наданні такого житлового приміщення наймачу суміжного приміщення не може бути відмовлено, навіть якщо у результаті цього в нього утвориться зайва житлова площа, а також тоді, коли існує можливість переустаткування приміщення, що звільнилося, в ізольоване.

Ізольоване житлове приміщення, що звільнилося у комунальній квартирі надається проживаючим у цій квартирі наймачам незалежно від перебування їх на квартирному обліку. Якщо в квартирі проживає декілька наймачів, що виявили бажання одержати таке приміщення, перевагою користується наймач (наймачі), що потребує поліпшення житлових умов. Враховується потреба у поліпшенні житлових умов, що існувала на день звільнення зазначеного приміщення, а також та, що виникла пізніше, але до надання цього приміщення іншій особі.

При відсутності наймача, що потребує поліпшення житлових умов ізольоване житлове приміщення, що звільнилося надається іншому наймачу, що проживає в цій квартирі.

3. Умовою одержання наймачем, що проживає у комунальній квартирі ізольованого житлового приміщення є дотримання вимог щодо розміру житлової площі. Після надання зазначеного приміщення загальний розмір житлової площі не повинен перевищувати норму 13,65 кв. м на одну людину, крім випадків, коли наймач чи член його сім'ї має право на додаткову житлову площу. Якщо розмір ізольованої кімнати, що звільнилася, є меншим за встановлений для надання одній особі, зазначена кімната у всіх випадках передається наймачеві на його прохання.

4. Пленум Верховного суду у своїй постанові "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" N 2 від 12.04.85 при застосуванні положень ст. 54 ЖК України підкреслює, що розглядаючи позови про надання на підставі ст. 54 ЖК звільненого жилого приміщення, суди повинні враховувати, що правила цієї статті застосовуються і у випадках, коли за підприємством, установою, організацією в силу чинного законодавства закріплено право повторного заселення звільненого жилого приміщення.

Виходячи зі змісту зазначеної правової норми, суд може задовольнити позовні вимоги наймача про надання декількох звільнених у квартирі жилих приміщень за умови, що загальний розмір жилої площі не перевищуватиме 13,65 кв. м на кожного члена сім'ї і додаткової жилої площі, якщо наймач або член його сім'ї має на неї право або зайва жила площа являє собою ізольовану кімнату розміром меншим за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Пленум Верховного суду наголошує, що "правила ст. 54 ЖК не застосовуються, якщо наймач службового жилого приміщення претендуватиме на зайняття звільненого в тій самій квартирі ізольованого неслужбового або службового жилого приміщення".

Стаття 55. Заселення жилих приміщень у будинках, переданих виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів, а також у будинках, споруджених із залученням коштів у порядку пайової участі

Жилі приміщення, що звільняються в будинках, переданих державними підприємствами, установами, організаціями виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів, а також жилі приміщення, що звільняються в будинках, споруджених із залученням у порядку пайової участі коштів підприємств, установ, організацій, заселяються в першу чергу потребуючими поліпшення житлових умов працівниками цих підприємств, установ, організацій. Зазначений порядок заселення застосовується незалежно від часу передачі або закінчення спорудження жилого будинку.

1. Відповідно до ст. 5 ЖК України державний житловий фонд охоплює житлові будинки та споруди, що перебувають у віданні місцевих органів самоврядування та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд).

При цьому будинки відомчого житлового фонду в містах і селищах міського типу підлягають поступовій передачі до відання органів місцевого самоврядування. У контексті реалізації положень ст. 5 ЖК України правила коментованої статті визначають, що житлові приміщення, що звільняються в будинках підприємств, установ, організацій, передані органам місцевого самоврядування, заселяються в першу чергу потребуючими поліпшення житлових умов працівниками цих підприємств, установ, організацій.

Зміст статті визначає умови, за яких вивільнювані житлові приміщення в будинках державних підприємств, установ, організацій, передані органами місцевого самоврядування, можуть заселятися громадянами, що перебувають на квартирному обліку або в списку громадян, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень.

Слід зазначити, що громадянам вивільнювані житлові приміщення в таких будинках можуть бути надані тільки після задоволення житлових потреб працівників відповідного підприємства, установи, організації. До числа таких працівників відносяться особи, що перебувають на квартирному обліку або в списку осіб, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, оскільки відповідно до законодавства житлові приміщення громадянам, що не перебувають на обліку або не зазначені у такому списку надаватися не можуть.

Частина 3 ст. 5 ЖК України встановлює, що "жилі будинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державних підприємств, установ, організацій, зараховуються до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по спорудженню цих будинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів". Тому вивільнювані житлові приміщення в цих будинках та в будинках, що входили до складу відомчого житлового фонду і передані органам місцевого самоврядування, заселяються в першу чергу потребуючими поліпшення житлових умов працівниками цих підприємств, установ, організацій.

Стаття 56. Заселення жилих приміщень, переданих забудовниками виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів та іншим організаціям

Жилі приміщення у новоспоруджених будинках, передані забудовниками виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів та іншим організаціям (стаття 26), у разі їх звільнення заселяються цими виконавчими комітетами місцевих Рад та організаціями.

У коментованій статті закріплюється виняток із загального правила, відповідно до якого вивільнювані житлові приміщення заселяються органами місцевого самоврядування, у веденні яких знаходиться житловий будинок. Це виключення встановлене щодо житлових приміщень, переданих забудовниками органам місцевого самоврядування

Так, у відповідності до ст. 26 ЖК України "Рада Міністрів СРСР вправі визначати підстави і умови передачі забудовниками виконавчим комітетам місцевих Рад народних депутатів та іншим організаціям для заселення частини жилої площі у новоспоруджених за рахунок державних капітальних вкладень будинках, а також розміри жилої площі, яка передається".

Зокрема, постановою Ради Міністрів СРСР від 7 вересня 1970 р. N 741, виконкомам місцевих рад дозволено при виділенні підприємствам і організаціям житлової площі в будинках, побудованих за рахунок їх засобів, переданих у порядку пайової участі, утримувати до 6 відсотків житлової площі для переселення громадян з житлових будинків, підметів зносу в зв'язку з відводом земельних ділянок під житлове будівництво. Згідно постанови Ради Міністрів СРСР від 10 травня 1967 р. N 405 замовники передають підрядним будівельним організаціям установлену частину житлової площі в побудованих силами цих організацій будинках. Постанова передбачає, що передана підрядним будівельним організаціям житлова площа закріплюється за цими організаціями. Тому у випадку її звільнення вона заселяється працівниками підрядних будівельних організацій.

Стаття 57. Оскарження рішень з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень

Рішення виконавчого комітету районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень може бути оскаржено до виконавчого комітету вищестоящої Ради.

Скарги на спільні рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілкового комітету з питань, зазначених у частині першій цієї статті, розглядаються виконавчим комітетом відповідної Ради народних депутатів. Спори з цих питань між адміністрацією (органом громадської організації) і профспілковим комітетом розглядаються їх вищестоящими органами.

1. Конституції України гарантує право кожного на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

Пленуму Верховного Суду у своїй постанові від 12 квітня 1985 р. N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" визначає коло питань, які підвідомчі судам. До них зокрема, належать спори: з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень; про відмову наймача чи членів його сім'ї в згоді на вселення в жиле приміщення інших осіб або в здачі його у піднайом; вимоги наймача до наймача іншого жилого приміщення в тій же квартирі про примусовий обмін жилого приміщення. Однак, слід наголосити, що відповідно до конституційного положення про поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі (ст. 124), оскарження рішень з питань обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов та надання їм житлових приміщень може бути здійснене як судовому порядку, так і шляхом застосування процедури передбаченої у змісті коментованої статті. Зокрема, допускається можливість оскарження рішення районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради до вищестоящої органу.

2. Громадянин також вправі звернутися до суду з скаргою на неправомірні дії або бездіяльність органу державної влади або місцевого самоврядування, їх посадових та службових осіб.

Згідно ст. 17 Кодексу адміністративного судочинства України до компетенції адміністративних судів належать спори фізичних чи юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності. Адміністративні спори у яких однією зі сторін є орган чи посадова особа місцевого самоврядування, посадова чи службова особа органу місцевого самоврядування за загальним правилам підсудні місцевим загальним судам як судам адміністративної юрисдикції.

3. Правовідносини, що виникають з приводу оскарження дій чи бездіяльності до органів державної влади та місцевого самоврядування регламентуються Законом України "Про звернення громадян" від 2 жовтня 1996 р.

Скарга на дії чи рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування, підприємства, установи, організації, об'єднання громадян, засобів масової інформації, посадової особи подається у порядку підлеглості вищому органу або посадовій особі, що не позбавляє громадянина права звернутися до суду відповідно до чинного законодавства, а в разі відсутності такого органу або незгоди громадянина з прийнятим за скаргою рішенням - безпосередньо до суду.

Скарга на рішення, що оскаржувалось, може бути подана до органу або посадовій особі вищого рівня протягом одного року з моменту його прийняття, але не пізніше одного місяця з часу ознайомлення громадянина з прийнятим рішенням.

Громадянин, який звернувся із заявою чи скаргою до органів державної влади, місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій незалежно від форм власності, об'єднань громадян, засобів масової інформації, посадових осіб, має право: особисто викласти аргументи особі, що перевіряла заяву чи скаргу, та брати участь у перевірці поданої скарги чи заяви; знайомитися з матеріалами перевірки; подавати додаткові матеріали або наполягати на їх запиті органом, який розглядає заяву чи скаргу; бути присутнім при розгляді заяви чи скарги; користуватися послугами адвоката або представника трудового колективу, організації, яка здійснює правозахисну функцію, оформивши це уповноваження у встановленому законом порядку; одержати письмову відповідь про результати розгляду заяви чи скарги; висловлювати усно або письмово вимогу щодо дотримання таємниці розгляду заяви чи скарги; вимагати відшкодування збитків, якщо вони стали результатом порушень встановленого порядку розгляду звернень.

Органи державної влади і місцевого самоврядування, підприємства, установи, організації незалежно від форм власності, об'єднання громадян, засоби масової інформації, їх керівники та інші посадові особи в межах своїх повноважень зобов'язані: об'єктивно, всебічно і вчасно перевіряти заяви чи скарги; у разі прийняття рішення про обмеження доступу громадянина до відповідної інформації при розгляді заяви чи скарги скласти про це мотивовану постанову; на прохання громадянина запрошувати його на засідання відповідного органу, що розглядає його заяву чи скаргу; відміняти або змінювати оскаржувані рішення у випадках, передбачених законодавством України, якщо вони не відповідають закону або іншим нормативним актам, невідкладно вживати заходів до припинення неправомірних дій, виявляти, усувати причини та умови, які сприяли порушенням; забезпечувати поновлення порушених прав, реальне виконання прийнятих у зв'язку з заявою чи скаргою рішень; письмово повідомляти громадянина про результати перевірки заяви чи скарги і суть прийнятого рішення.

Звернення розглядаються і вирішуються у термін не більше одного місяця від дня їх надходження, а ті, які не потребують додаткового вивчення, - невідкладно, але не пізніше п'ятнадцяти днів від дня їх отримання. Якщо в місячний термін вирішити порушені у зверненні питання неможливо, керівник відповідного органу, підприємства, установи, організації або його заступник встановлюють необхідний термін для його розгляду, про що повідомляється особі, яка подала звернення. При цьому загальний термін вирішення питань, порушених у зверненні, не може перевищувати сорока п'яти днів. У разі незгоди з прийнятим за скаргою рішенням громадянин може звернутися до суду.

Стаття 58. Ордер на жиле приміщення

На підставі рішення про надання жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення.

Ордер може бути видано лише на вільне жиле приміщення.

Форма ордера встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

Видача ордерів на жилі приміщення у військових містечках провадиться в порядку, передбаченому законодавством Союзу РСР.

1. Єдиною підставою для вселення у житлове приміщення є ордер, який видається виконавчим органом місцевої ради на підставі рішення про надання житлового приміщення у будинках громадського чи державного житлового фонду. Ордер на жиле приміщення є адміністративним актом, що видається виконавчим органом місцевого самоврядування до компетенції якого входить вирішення питань, пов'язаних з наданням житлових приміщень.

2. Ордер видається за єдиною формою, що встановлена у додатку N 7 до Правил квартирного обліку. Бланк ордера складається із самого ордера і його корінця. Ордер видається громадянину, на ім'я якого він виписаний, а корінець залишається у виконкомі, що видав ордер.

Обов'язковими реквізитами ордера є: вказівка в ньому на орган, що його видав; дата видачі; номер і серія ордера; прізвище, ім'я і по батькові громадянина, якому виданий ордер, і склад його сім'ї; їх прізвища, імена, по батькові і родинні відносини з громадянином, на ім'я якого виданий ордер; характеристика наданого житлового приміщення. Ордер повинний бути підписаний головою виконавчого органу місцевої ради і скріплений печаткою цього органу.

3. Ордер на житлове приміщення дійсний протягом 30 днів. Після закінчення цього строку ордер автоматично втрачає свою силу. Однак при наявності поважних причин пропуску 30-денного строку він може бути продовжений виконкомом органу місцевого самоврядування, що його видав.

Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності. Ордер вручається громадянинові, на ім'я якого він виданий, або за його дорученням іншій особі. При одержанні ордера пред'являються паспорти (або документи, що їх замінюють) членів сім'ї, включених до ордера.

Відповідно до виданого ордера в передбачене в ньому житлове приміщення вселяються як громадянин, що одержав ордер, так і члени його сім'ї, зазначені в ордері. Згідно п. 72 Правил квартирного обліку при вселенні в надане жиле приміщення громадянин здає ордер у житлово-експлуатаційну організацію, а за її відсутності - відповідному підприємству, установі, організації. Ордер зберігається як документ суворої звітності. Одночасно подаються паспорти усіх членів сім'ї, включених до ордера, з відміткою про виписку з попереднього місця проживання.

Стаття 59. Підстави і порядок визнання ордера на жиле приміщення недійсним

Ордер на жиле приміщення може бути визнано недійсним у судовому порядку у випадках подання громадянами не відповідаючих дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення, неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення, а також в інших випадках порушення порядку і умов надання жилих приміщень.

Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі.

1. Коментована стаття встановлює правило про можливість визнання ордеру на житлове приміщення недійсним у судовому порядок та визначає перелік підстав визнання його недійсним.

Перша група таких підстав пов'язана з наданням особою, відомостей, що не відповідають дійсності про потребу у поліпшенні житлових умов. Такими відомостями можуть бути невірна інформація про членів сім'ї наймача, про розмір раніше займаної площі, що стало підставою взяття на квартирний облік, про наявність особливих захворювань наймача тощо.

Друга група підстав пов'язана з порушенням прав інших осіб чи організацій на зазначене в ордері житлове приміщення. Так, наприклад, ордер може бути визнаний недійсним, коли він виданий на житлове приміщення, право на яке належить іншій особі, у випадках видачі ордера з порушенням прав наймача на одержання ізольованого житлового приміщення у порядку ст. 54 ЖК України тощо

Третя група підстав пов'язана з неправомірними діями посадових осіб при вирішенні питання про надання житлового приміщення, наприклад, порушення посадовими особами виконавчого органу місцевого самоврядування, встановленого законом порядку розгляду і вирішенні питань про постановку громадян на квартирний облік і надання житлових приміщень, порушення правил черговості надання житлових приміщень тощо.

Ордер може бути визнаним також недійсним у випадку його видачі на нежиле приміщення або на житлове приміщення, що не відповідає санітарним і технічним вимогам та в інших випадках, що унеможливлюють проживання громадянина у відповідному приміщенні.

2. Відповідно до положень ст. 117 ЖК України у разі визнання ордера на жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення. У випадках визнання ордера на жиле приміщення недійсним з інших підстав, громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.

3. Пленуму Верховного Суду у своїй постанові від 12 квітня 1985 р. N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" підкреслює, що на вимоги про визнання недійсним ордера на жиле приміщення поширюється трирічний строк позовної давності. Цей строк починає спливати з дня видачі ордера. Визнавши причини пропуску цього строку поважними, суд задовольняє обґрунтовані вимоги. З цих самих правил слід виходити при розгляді вимог про виселення осіб, договір найму жилого приміщення з якими укладений з порушенням встановленого порядку без видачі ордера. У цьому випадку трирічний термін позовної давності обчислюється з дня укладання договору.

Стаття 60. Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень

Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень затверджуються Радою Міністрів Української РСР і Українською республіканською радою професійних спілок.

Законодавче регулювання відносин, пов'язаних з постановкою на квартирний облік, визначенням черговості надання житлових приміщень особам, що перебувають на обліку та прийняття рішень щодо наданням житлових приміщень у будинках громадського та державного житлового фондів визначається ЖК України. Положення, не врегульовані ЖК України регламентуються нормами підзаконних правових актів, у тому числі Правилами обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов, і надання їм житлових приміщень.

Чинна редакція Правил затверджена постановою Рада Міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. N 470. Правила складаються з чотирьох розділів, присвячених загальним положенням, квартирному обліку, розподілу і наданню житлових приміщень, оформленню і видачі ордерів на житлові приміщення. Вони регулюють питання обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов та надання їм у безстрокове користування жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду, призначених для постійного проживання.

Глава 2. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ ДЕРЖАВНОГО І ГРОМАДСЬКОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Стаття 61. Договір найму жилого приміщення. Укладення договору найму жилого приміщення

Користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер.

Типовий договір найму жилого приміщення, правила користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством Союзу РСР, цим Кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими актами законодавства Української РСР, є недійсними.

1. За ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Існує декілька способів реалізації права на житло. Серед яких можна виділити: 1) надання житла в користування за договором найму (оренди), 2) придбання житла, 3) будівництво житла, 4) приватизація житла державного і комунального житлового фонду.

2. Договір найму жилого приміщення, про який йде мова в ст. 61 ЖК, є договором найму житла у будинках державної та комунальної форми власності. Назва глави 2 "Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду". ЖК створювався в 1983 році, тобто тоді, коли в законодавстві не виділяли окремо державну та комунальну форму власності. На сьогоднішній день можна говорити, що положення глави 2 ЖК поширюються як на державний, так і на комунальний житловий фонд.

Договір найму, закріпленого в ст. 61 ЖК, слід відокремлювати від інших споріднених юридичних конструкцій. Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;

2) договір найму житла, що є об'єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму);

3) договір найму соціального житла.

Незважаючи, на те, що три види договорів регулюють нібито однорідні схожі суспільні відносини, це регулювання відбувається абсолютно різними способами. Зазначені види договору найму різняться за декількома критеріями, зокрема, за нормативно-правовою базою, за правовим характером, за правовою підставою виникнення правовідносин, за предметом договору, за строком дії договору, за колом суб'єктів, що можуть бути стороною договору, за колом прав.

Договір найму житла державної або комунальної форми власності	Договір комерційної оренди	Договір соціального найму
За нормативно-правовою базою
1. Глава 2 ЖК. 2. Постанова Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. N 470 "Про затвердження Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР".	1. Глава 59 ЦК. 2. Глава 6 ЖК.	Закон України від 12 січня 2006 року "Про житловий фонд соціального призначення" (вступив в силу з 1 січня 2007 року)
За правовим характером і метою договору
Некомерційний характер Мета - надати соціально незахищеним громадянам житло для проживання.	Комерційний характер Мета - 1. Отримання прибутку (договір є оплатним). 2. Забезпечення житлом.	Некомерційний характер Мета - надати соціально незахищеним громадянам житло для проживання.
За сферою укладання
Сфера укладання - державний та комунальний житловий фонд	Сфера укладання - приватний житловий фонд	Сфера укладення - житло всіх форм власності (ст. 5 ЗУ від 12 січня 2006 року)
За правовою підставою виникнення правовідносин
Підстава - ордер, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційної організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле приміщення. Тобто необхідне адміністративне рішення, якому притаманні імперативні ознаки.	Підстава - цивільно-правовий договір, тобто вільне волевиявлення сторін. Проявляється принцип диспозитивності.	Підстава для заселення є договір найму соціального житла
Предмет договору
ст. 63 ЖК - окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. За Постановою виконкому Київської міської ради народних депутатів та президії Київської міськради профспілок від 30 квітня 1991 року N 234 не може виступати самостійним предметом найму жиле приміщення менше 9 кв. м. на особу.	ст. 812 ЦК - предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.	ст. 3 ЗУ від 12 січня 2006 року: до житла з житлового фонду соціального призначення належать: 1) квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, які надаються громадянам у порядку черги на одержання соціального житла; 2) жилі приміщення у соціальних гуртожитках, які надаються громадянам на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є єдиним місцем їх проживання. постанова від 19 березня 2008 р. N 219 "Про встановлення тимчасових мінімальних норм забезпечення соціальним житлом": установити такі тимчасові мінімальні норми забезпечення соціальним житлом: - у соціальних гуртожитках для проживання сімей та одиноких громадян у розмірі 6 кв. метрів житлової площі на одну особу; - у квартирах, садибних (одноквартирних) будинках із житлового фонду соціального призначення у розмірі 22 кв. метрів загальної площі на сім'ю із двох осіб і додатково 9,3 кв. метра загальної площі на кожного наступного члена сім'ї.
За колом суб'єктів
Обмежене коло суб'єктів. Наймачем може бути лише фізична особа, яка визнана такою, що потребує поліпшення житлових умов. Наймодавцем є орган місцевого самоврядування, який уповноважує житлово-експлуатаційні організації	Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, то житло використовується лише для проживання фізичної особи (ч. 2 ст. 813 ЦК).	Обмежене коло суб'єктів. Ст. 10 ЗУ від 12 січня 2006 року: наймачем може бути громадянин України а) для якого таке житло є єдиним місцем проживання або які мають право на поліпшення житлових умов відповідно до закону; б) середньомісячний сукупний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від величини опосередкованої вартості найму житла в даному населеному пункті та прожиткового мінімуму, встановленого законодавством.
За строком
Договір є безстроковим	Строк встановлюється договором ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.	Строк визначається рівнем доходу громадянина України
За колом прав
Додаткові специфічні права: право на бронювання жилого приміщення; на обмін жилого приміщення, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми тощо.	Немає додаткових специфічних прав.	Ч. 5 ст. 3 ЗУ від 12 січня 2006 року: соціальне житло не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.
Питання звільнення приміщення тимчасовими мешканцями
Тимчасові жильці на вимогу наймача або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення (ч. 3 ст. 98 ЖК).	Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. 3 ст. 818 ЦК).	Немає поняття тимчасового мешканця.

4. Суспільні відносини, що виникають з договору найму жилого приміщення, регулюються такими підзаконними нормативно-правовими документами:

- Правила користування приміщеннями житлових будинків затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. N 45).

- Типовий договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 р. N 194.

- Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. N 560.

- Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10 серпня 2004 року N 150.

5. Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством, є недійсними. Якщо, наприклад, в договорі найму житла в державному житловому фонді буде обумовлений строк дії, можливість користуватись жилим приміщенням без права наймача на вселення інших осіб, обміну і т. д., ці умови є недійсними і не беруться до уваги при виникненні спору.

  Стаття 62. Застосування правил цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення

До відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР.

1. Загальні принципи зобов'язального права (книга 5 ЦК), цивільно-правові підстави виникнення, зміни і припинення правовідношення застосовуються також і до житлових відносин, що виникають на підставі договору найму жилого приміщення державного та комунального житлового фонду.

На правовідносини, пов'язані, наприклад, з визнанням обміну жилих приміщень недійсним крім визначених ст. 86 ЖК умов, при яких обмін жилими приміщеннями не допускається, повністю поширює свою дію норми ЦК, що визначають умови недійсності правочину.

2. В п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" закріплено принцип субсидіарного застосування норм цивільного законодавства.

При розгляді спорів, що не урегульовані житловим законодавством, суд застосовує норми цивільного законодавства. Наприклад, правила ЦК про строки давності застосовуються в позовах про визнання недійсним договору найму жилого приміщення і виселення у зв'язку з цим.

На підставі норм, що регулюють договір майнового найму, а не житлового законодавства, вирішуються вимоги про виселення з приміщень, що не входять до складу житлового фонду (виробничих і інших нежилих приміщень, вагончиків, збірно-розбірних, пересувних, контейнерних та інших підсобних споруд).

3. Три види договорів найму житла, проаналізовані в коментарі до ст. 61 ЖК, мають багато відмінних рис, що не позбавляє їх найважливішої спільної ознаки - цивільно-правового характеру. Слід відмітити перевагу адміністративно-публічного (імперативного) регулювання відносин в ЖК і приватного (диспозитивного) регулювання відносин в ЦК.

4. Загальна сучасна тенденція зменшення впливу адміністративного права на суспільні відносини проявляється також у сфері відносин найму житла. Законодавець відмовився від закріплення правового регулювання видачі ордера та визнання його в певних випадках недійсним. Навіть при отриманні соціального житла ордер не вимагається.

Стаття 63. Предмет договору найму жилого приміщення

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі (частина перша статті 48), частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

1. Предметом договору найму в будинках державного і громадського житлового фонду є:

- квартира;

- кімната;

- одноквартирний жилий будинок.

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ч. 1 ст. 50 ЖК).

Загальна спрямованість вимог коментованої статті зводиться до того, що в користуванні наймача в будинках державного жилого фонду може бути передане не будь-яке приміщення, але лише те, що пристосовано для постійного проживання і відповідає необхідним санітарним і технічним вимогам.

2. Поняття "жиле приміщення" (ст. 63 ЖК) є синонімом поняття "житло" (ст. 379 ЦК) та "помешкання" (ст. 812 ЦК).

Визначення понять, що використовуються в ст. 63 ЖК закріплені в ЦК та Державних будівельних нормах України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 18 травня 2005 р. N 80.

Житлове приміщення - опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання (ДБН В.2.2-15-2005).

Квартира - комплекс взаємопов'язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім'ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу (ДБН В.2.2-15-2005).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК).

Кімната - жиле приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у жилому будинку, структурно відокремленій частині будинку, що побудоване, прибудовано або відокремлене для проживання громадян, має вихід у місця загального користування багатоквартирного чи індивідуального жилого будинку чи будівлі.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК).

Сільський садибний будинок - односімейний житловий будинок загальною площею, як правило, до 250 м2, розташований на земельній ділянці у сільській місцевості разом зі спорудами господарського призначення, садом і городом (ДБН В.2.2-15-2005).

Одноквартирний житловий будинок - індивідуальний житловий будинок, що має прибудинкову ділянку (ДБН В.2.2-15-2005).

3. При укладенні договору найму на одну чи декілька кімнат в загальній квартирі кухні, ванна, туалет, підсобні приміщення господарсько-побутового призначення залишаються з загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири. Порядок користування цими приміщеннями встановлюється за взаємною згодою всіх проживаючих в квартирі осіб, а у випадку недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.

4. Не можуть бути самостійним предметом договору найму:

4.1. Жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі. Розмір жилого приміщення, що надається за договором найму державного житлового фонду встановлено в постанові Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради профспілок від 11 грудня 1984 р. N 470 "Про затвердження Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР". Згідно п. 53 цих Правил жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.

Для міста Києва цей показник становить 9,0 кв. м жилої площі на одну особу (постанова виконкому Київської міської ради народних депутатів і президії Київської міської ради профспілок від 15 липня 1985 року N 582 "Про порядок застосування в м. Києві Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР").

При звільненні, наприклад, ізольованої кімнати площею 8,5 кв. м., що знаходиться в загальній квартирі в м. Києві, вона не може бути предметом самостійного договору найму, оскільки в м. Києві середня забезпеченість жилою площею визначена 9,0 кв. м. Таке приміщення підлягає передачі наймачеві суміжного приміщення. за правилами ст. 54 ЖК.

4.2. Частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом.

4.3. Підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Стаття 64. Права і обов'язки членів сім'ї наймача

Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.

До членів сім'ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Якщо особи, зазначені в частині другій цієї статті, перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі ж права і обов'язки, як наймач і члени його сім'ї.

1. Ст. 64 ЖК передбачає принцип рівності прав і обов'язків наймача житла та членів його сім'ї. Наймач, на ім'я якого видано ордер і з яким укладено договір найму жилого приміщення, не має ніяких переваг перед членами своєї сім'ї. Він є лише представником своєї сім'ї перед наймодавцем.

Серед членів сім'ї наймача виділяють дві категорії:

1) безспірні члени сім'ї (дружина (чоловік) наймача; діти наймача; батьки наймача);

2) особи, які постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки близькі родичі (рідні брати, сестри, онуки, дід і баба), але й інші родичі чи особи, які не перебувають з наймачем у безпосередніх родинних зв'язках (брати, сестри дружини (чоловіка), неповнорідні брати і сестри; вітчим, мачуха; опікуни, піклувальники, пасинки, падчерки та інші).

З метою тлумачення поняття "член сім'ї" Конституційний Суд України прийняв Рішення від 3 червня 1999 року у справі за конституційними поданнями Служби безпеки України, Державного комітету нафтової, газової та нафтопереробної промисловості України, Міністерства фінансів України щодо офіційного тлумачення положень пункту 6 статті 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей", частин четвертої і п'ятої статті 22 Закону України "Про міліцію" та частини шостої статті 22 Закону України "Про пожежну безпеку" (справа про офіційне тлумачення терміна "член сім'ї").

2. Наймач та його повнолітні, дієздатні члени сім'ї несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору найму житла. Наприклад, щодо сплати комунальних платежів. Це означає, що кредитор має право вимагати виконання обов'язку частково або в повному обсязі як від усіх боржників разом, так і від будь-кого з них окремо.

3. Рівність прав та обов'язків наймача та членів його сім'ї може проявлятись в різних аспектах:

- оплата комунальних послуг;

- відшкодування спричинених збитків;

- збереження жилого приміщення при тимчасовій відсутності;

- зміна умов договору;

- припинення договору.

4. До обов'язків наймача та членів його сім'ї можна віднести:

- використовувати житло лише для проживання в ньому;

- забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;

- не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;

- своєчасно вносити плату за житло;

- своєчасно вносити плату за комунальні послуги;

- дотримуватись вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил;

- здійснювати поточний ремонт житла;

- відшкодовувати завдані збитки.

До прав наймача та членів його сім'ї можна віднести:

- безстроково користуватись жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору (ст. 9 ЖК);

- користуватись майном, яке обслуговує будинок, якщо договір найму укладено щодо житла в багатоквартирному житловому будинку;

- визначати за домовленістю з особами, які постійно проживають разом з наймачем, порядок користування житлом;

- за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з наймачем, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб (ст. 65 ЖК);

- за згодою членів сім'ї, які проживають разом з наймачем, і за згодою наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення (ст. 91 ЖК);

- за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в жилому приміщенні, що є в їх користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням - тимчасових жильців (ст. 98 ЖК);

- відмовитися від договору найму житла;

- збереження жилого приміщення в разі тимчасової відсутності громадянина (ст. 71 ЖК);

- бронювання жилого приміщення (ст. 73 ЖК);

- обмін жилого приміщення (ст. 79 ЖК).

Стаття 65. Право наймача на вселення інших осіб у займане ним жиле приміщення

Наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Особи, що вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім'ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

1. До переліку прав наймача та членів його сім'ї входить право на вселення інших осіб в житлове приміщення, яким вони користуються за договором найму. Для цього вимагається дві умови:

1.1. Дотримання порядку вселення. Довгий час в юридичній літературі і в судовій практиці дебатувалось питання про те, що слід розуміти під дотриманням порядку вселення. З початку дотримання порядку вселення пов'язувалось з пропискою. Пізніше, як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п. 15 постанови від 1 листопада 1996 р. N 9 "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя", наявність чи відсутність прописки сама по собі не може бути підставою для визнання права користування жилим приміщенням за особою, яка там проживала чи вселилась туди як член сім'ї наймача (власника) приміщення, або ж для відмови їй у цьому.

1.2. Письмова згода всіх членів сім'ї.

Доволі часто письмова форма згоди на вселення не дотримується, що через тривалий час після фактичного вселення породжує спори з приводу права на жилу площу нових мешканців. Пленум Верховного Суду України в п. 9 постанови від 12 квітня 1985 N 2 вказав, що відсутність письмової згоди членів сім'ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.

На вселення неповнолітніх дітей до своїх батьків згоди не потрібно. Таке ж правило діє:

- в договорі найму житла соціального призначення (ч. 4 ст. 20 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення").

- в договорі найму жилого приміщення в будинках (квартирах) приватного житлового фонду (ст. 161 ЖК).

2. Особи, які вселились у житло у зазначений спосіб, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не буде встановлено в договорі користування жилим приміщенням.

Стаття 65-1. Придбання громадянами займаних ними жилих приміщень у приватну власність

Наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством.

1. Повнолітня фізична особа - особа, яка досягла віку 18 років (ч. 1 ст. 34 ЦК).

2. ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" визначає два шляхи приватизації:

- шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків), кімнат у гуртожитках з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю;

- шляхом продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов.

Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз.

Норма ст. 65-1 ЖК регулює другий варіант приватизації (продаж надлишків) та другу і наступні приватизації державного житлового фонду.

3. Якщо загальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату цінними паперами, одержаними для приватизації державних підприємств чи землі, а у разі їх відсутності - грошима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра (ч. 3 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду").

Згідно ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними:

- однокімнатні квартири;

- квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації;

- квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим встановлена ця пільга Законом України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи";

- квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди I і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, 30 років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні";

- квартири (будинки), в яких мешкають сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків та на виробництві;

- квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга Законом України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей";

- квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї (сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

Оплата вартості приватизованого житла може провадитись громадянами в розстрочку на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою (ч. 6 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду").

4. Довгий час Верховна Рада України обмежувала термін використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду. Нарешті, 17 грудня 2008 року Верховна Рада України прийняла Постанову "Про визнання такою, що втратила чинність, Постанови Верховної Ради України "Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду".

5. До приватизації займаних квартир громадяни мають право переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між загальною площею займаної квартири і квартири, що надається. Ці відносини врегульовані у Порядку виплати грошової компенсації наймачам за заміну займаних квартир на квартири меншою площею, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572.

6. Утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників згідно з Правилами користування приміщеннями житлових будинків, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. N 45).

Для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків), кімнат (гуртожитків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир (будинків) чи кімнат (гуртожитків). У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння багатоквартирним будинком та дольову участь у витратах на його утримання (ч. 3 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду").

Стаття 66. Плата за користування житлом

Плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку).

Норма загальної площі встановлюється у розмірі 21 квадратного метра на одну особу.

Розмір плати за користування житлом (квартирної плати) встановлюється Кабінетом Міністрів України.

В одинарному розмірі оплачується загальна площа, що має належати наймачеві та членам його сім'ї за встановленими нормами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім'ю не перевищують половини норми загальної площі, яку належить мати одній особі. Плата за користування рештою зайвої загальної площі береться в підвищеному розмірі, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Загальна площа, право користування якою зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім'ї, не вважається зайвою.

1. Утримання житла - це комплекс робіт, спрямованих на створення необхідних умов для проживання людей і забезпечення збереження житлових будівель та технічного обладнання (роз'яснення Міністерства будівництва архітектури та житлово-комунального господарства України від 01.11.2006 року щодо порядку нарахування плати за користування житлом).

Калькуляційною одиницею є 1 кв. метр загальної площі квартир будинку.

Основним нормативно-правовим документом в цій сфері є постанова Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. N 560 "Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій".

Розмір тарифів (нормативних витрат, пов'язаних з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій) визначається по кожному будинку окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типовим переліком послуг

Цією постановою Кабінету Міністрів затверджено:

- типовий перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій,

- типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

До типового переліку послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкової території належать прибирання сходових кліток, прибудинкової території, підвалів, вивезення та утилізація твердих побутових і негабаритних відходів, технічне обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації, енергопостачання ліфтів, технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тепло-, водопостачання, водовідведення і зливної каналізації, освітлення місць загального користування, підвалів та інші витрати.

2. Для певних категорій наймачів та членів їх сімей законодавством передбачені пільги в оплаті за користування житлом та комунальними послугами.

Зокрема, пільги встановлені Законом України "Про міліцію" (ч. 4 ст. 22), "Про статус суддів" (ч. 9 ст. 44), "Про прокуратуру" (ст. 49), "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" (п. 11 ч. 1 ст. 20), "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" (п. 4 - 6 ч. 1 ст. 12; п. 4 - 5 ч. 1 ст. 13; п. 4 - 5 ч. 1 ст. 14; п. 4 - 5 ч. 1 ст. 15), "Про статус ветеранів військової служби, ветеранів органів внутрішніх справ і деяких інших осіб та їх соціальний захист" (п. 6 ч. 1 ст. 6), "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших осіб похилого віку в Україні" (п. 7 ч. 1 ст. 9), "Про пожежну безпеку" (ст. 22), Закону України "Основи законодавства України про культуру" (ст. 29) тощо.

При з'ясуванні наявності чи відсутності права на пільги по оплаті житлово-комунальних послуг треба керуватись постановою Кабінету Міністрів від 1 серпня 1996 р. N 879 "Про встановлення норм користування житлово-комунальними послугами громадянами, які мають пільги щодо їх оплати".

Ст. 39 Закону України "Про Державний бюджет на 2009 рік" встановлює численні категорії громадян, яким надаються житлові субсидії та пільги за рахунок субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам на надання пільг та житлових субсидій населенню на оплату електроенергії, природного газу, послуг тепло-, водопостачання і водовідведення, квартирної плати (утримання будинків і споруд та прибудинкових територій), вивезення побутового сміття та рідких нечистот.

2. Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" встановлено, що користування соціальним житлом є платним.

Плата за житло у житловому фонді соціального призначення складається з плати за:

1) найм житла;

2) утримання жилих будинків та прибудинкових територій;

3) комунальні послуги (с. 20 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення").

Основним підзаконним документом в цій сфері є постанова Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2007 р. N 155 "Про затвердження Порядку розрахунку плати за соціальне житло".

Стаття 67. Плата за комунальні послуги

Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, теплова енергія та інші послуги) береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами.

1. На сьогодні питання ціноутворення у сфері житлово-комунальних послуг визначено Конституцією України, Господарським кодексом України, Законами України "Про ціни і ціноутворення", "Про природні монополії", "Про житлово-комунальні послуги", "Про теплопостачання", "Про електроенергетику", "Про питну воду та питне водопостачання", "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про місцеві державні адміністрації" та іншими нормативно-правовими актами.

Основним законом в сфері плати за комунальні послуги є Закон України від 24 червня 2004 року "Про житлово-комунальні послуги". Він встановлює повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в сфері житлово-комунальних послуг, регулювання відносин у сфері житлово-комунальних послуг, види житлово-комунальних послуг та їх надання, права і обов'язки споживачів, виконавців, виробників, порядок укладання договорів у сфері житлово-комунальних послуг, основні принципи тарифоутворення та оплати житлово-комунальних послуг.

2. Економічна ситуація в Україні сприяла виникненню у населення заборгованості з квартирної плати та за спожиті житлово-комунальні послуги. Задля поступового погашення боргу було прийнято Закон України від 20 лютого 2003 року "Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію".

Заборгованість з квартирної плати (плати за утримання житла) та плати за комунальні послуги (водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та рідких нечистот) (далі - житлово-комунальні послуги) наймачів жилих приміщень та власників жилих будинків або квартир (далі - громадяни), яка склалася на дату набрання чинності цим Законом перед надавачами житлово-комунальних послуг, реструктуризується на термін до 60 місяців залежно від суми боргу та рівня доходів громадян на дату реструктуризації.

Закон України від 20 грудня 2006 року "Про реструктуризацію заборгованості за надані послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і комунальні послуги, що утворилася станом на 1 грудня 2006 року" передбачено, що заборгованість з квартирної плати (плати за утримання житла) та плати за комунальні послуги (водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та рідких нечистот) наймачів жилих приміщень та власників жилих будинків або квартир, яка склалася станом на 1 грудня 2006 року, перед надавачами зазначених послуг реструктуризується у порядку, визначеному Законом України "Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію".

3. Чинним законодавством передбачено можливість отримання певними категоріями громадян субсидій на оплату житлово-комунальних послуг.

3.1. Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1995 р. N 848 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 22 вересня 1997 р. N 1050).

3.2. Постанова Кабінету Міністрів України від 27 липня 1998 р. N 1156 "Про новий розмір витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива у разі надання житлової субсидії".

За умови призначення житлової субсидії за користування житлом, його утримання та оплату послуг водо-, тепло-, газопостачання, водовідведення, електроенергії, вивезення побутового сміття та рідких нечистот (житлово-комунальні послуги) в межах норми володіння чи користування загальною площею житла та нормативів користування зазначеними послугами громадяни, зареєстровані у житловому приміщенні (будинку), сплачують 20 відсотків середньомісячного сукупного доходу, а за придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива - 20 відсотків їх річного сукупного доходу.

Якщо у складі зареєстрованих та таких, що проживають у житловому приміщенні (будинку), осіб є діти, інваліди першої або другої групи і середньомісячний сукупний дохід на одного зареєстрованого у житловому приміщенні (будинку) громадянина не перевищує 50 відсотків прожиткового мінімуму на одну особу в розрахунку на місяць та якщо у житловому приміщенні (будинку) зареєстровані і проживають тільки непрацездатні громадяни, розмір плати за житлово-комунальні послуги в межах норми володіння чи користування загальною площею житла та нормативів користування зазначеними послугами за умови призначення житлової субсидії становить 15 відсотків середньомісячного сукупного доходу, а за придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива - 15 відсотків річного сукупного доходу.

4. Питанню плати за комунальні послуги присвячено декілька рішень Конституційного Суду України, зокрема:

- Рішення від 2 березня 1999 року у справі за конституційним поданням Президента України щодо відповідності Конституції України (конституційності) Закону України "Про тимчасову заборону підвищення цін і тарифів на житлово-комунальні послуги та послуги громадського транспорту, що надаються громадянам України" (справа про комунальні послуги).

- Рішення від 10 лютого 2000 року у справі за конституційним поданням Президента України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень частини другої статті 5, частини третьої статті 9 Закону України "Про ціни і ціноутворення" і розділу II "Прикінцеві положення" Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про ціни і ціноутворення" (справа про ціни і тарифи на житлово-комунальні та інші послуги).

- Рішення від 9 липня 2007 року у справі за конституційним поданням 46 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень статей 29, 36, частини другої статті 56, частини другої статті 62, частини першої статті 66, пунктів 7, 9, 12, 13, 14, 23, 29, 30, 39, 41, 43, 44, 45, 46 статті 71, статей 98, 101, 103, 111 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (справа про соціальні гарантії громадян).

- Рішення від 6 липня 1999 року у справі за конституційними поданнями Міністерства внутрішніх справ України і Міністерства фінансів України щодо офіційного тлумачення положень частини шостої статті 22 Закону України "Про міліцію" та частини сьомої статті 22 Закону України "Про пожежну безпеку" (справа щодо права на пільги).

5. Серед підзаконних документів, що регулюють відносини по оплаті за комунальні послуги можна назвати:

5.1. Указ Президента України від 28 грудня 2007 року "Про Концепцію ціноутворення у сфері житлово-комунальних послуг".

В Указі аналізується сучасний стан системи ціноутворення у сфері житлово-комунальних послуг, мета концепції ціноутворення, основні напрями та механізми розвитку державного регулювання цін/тарифів у сфер житлово-комунальних послуг, заходи щодо реалізації концепції.

5.2. Постанова Кабінету Міністрів України від 16 червня 2005 р. N 481 "Про затвердження Порядку встановлення тимчасових норм споживання, нормативів якості та режимів надання житлово-комунальних послуг".

Цей Порядок визначає механізм встановлення місцевими органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування тимчасових норм споживання житлово-комунальних послуг II групи (холодної та гарячої води, централізованого опалення, вивезення побутових відходів), нормативів якості послуг та режимів їх надання з урахуванням технічних можливостей підприємств житлово-комунального господарства, кліматичних та інших місцевих умов.

5.3. Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 25 квітня 2005 року N 60 "Про затвердження Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді".

Відповідно до Порядку органами місцевого самоврядування, власниками житлових будинків визначаються виконавці таких житлово-комунальних послуг:

- з управління будинком, спорудою або групою будинків;

- з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій;

- з ремонту приміщень, будинків, споруд, передбачених пунктом 4 частини першої статті 13 Закону України "Про житлово-комунальні послуги";

- з централізованого опалення, централізованого постачання холодної та гарячої води, централізованого водовідведення.

6. Щодо кожного з видів житлово-комунальних послуг існують підзаконні документи, що регулюють правила надання послуги та порядок застосування тарифів.

6.1. Постанова Кабінету Міністрів від 21 липня 2005 р. N 630 "Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення".

6.2. Постанова Національної комісії регулювання електроенергетики України (НКРЕ) від 10 березня 1999 року N 309 "Про тарифи на електроенергію, що відпускається населенню і населеним пунктам".

6.3. Постанова Кабінету Міністрів України від 26 липня 1999 р. N 1357 "Про затвердження Правил користування електричною енергією для населення".

Цією Постановою затверджено Типовий договір про користування електричною енергією та Типовий акт-претензія.

6.4. Постанова Кабінету Міністрів України від 9 грудня 1999 р. N 2246 "Про затвердження Правил надання населенню послуг з газопостачання".

6.5. Постанова Кабінету Міністрів України від 26 липня 2006 р. N 1010 "Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з вивезення побутових відходів".

Стаття 68. Строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги

Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату та плату за комунальні послуги.

Квартирна плата та плата за комунальні послуги в будинках державного і громадського житлового фонду вносяться щомісяця в строки, встановлені Радою Міністрів Української РСР.

1. Всі три види договорів найму житла (див. коментар до ст. 61 ЖК) є оплатними. Споживач зобов'язаний оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом (ст. 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги").

Згідно п. 6 Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. N 560: "У разі застосування щомісячної системи оплати послуг платежі вносяться не пізніше _____ числа місяця, що настає за розрахунковим." Тобто кожен балансоутримувач житлового приміщення самостійно визначає строки внесення плати за утримання будинків та прибудинкових територій.

2. Підприємства - надавачі житлово-комунальних послуг можуть пред'являти вимоги сплати боргу за спожиті житлово-комунальні послуги за весь період його існування. У разі недосягнення згоди щодо порядку погашення боргів за спожиті житлово-комунальні послуги, це питання може бути вирішено в судовому порядку.

Суди мають право обмежити період, за який може бути стягнуто борг, строком позовної давності. Цивільним кодексом визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду за вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. У ст. 257 ЦК встановлено загальну позовну давність тривалістю три роки (лист Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 17.05.2007 р. N 12/1-64).

3. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору найму (ч. 1 ст. 64 ЖК).

4. З метою погашення заборгованості з квартирної плати та плати за житлово-комунальні послуги було прийнято:

- Закон України від 20 лютого 2003 року "Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію",

- Закон України від 20 грудня 2006 року "Про реструктуризацію заборгованості за надані послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і комунальні послуги, що утворилася станом на 1 грудня 2006 року".

Стаття 69. Пільги по квартирній платі та платі за комунальні послуги

Пільги по квартирній платі та платі за комунальні послуги встановлюються законодавством.

Громадянам, які проживають у будинках, що належать колгоспам, може бути надано пільги по квартирній платі за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.

Для певних категорій наймачів та членів їх сімей законодавством передбачені пільги в оплаті за користування житлом та комунальними послугами.

Зокрема, пільги встановлені Законом України "Про міліцію" (ч. 4 ст. 22), "Про статус суддів" (ч. 9 ст. 44), "Про прокуратуру" (ст. 49), "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" (п. 11 ч. 1 ст. 20), "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" (п. 4 - 6 ч. 1 ст. 12; п. 4 - 5 ч. 1 ст. 13; п. 4 - 5 ч. 1 ст. 14; п. 4 - 5 ч. 1 ст. 15), "Про статус ветеранів військової служби, ветеранів органів внутрішніх справ і деяких інших осіб та їх соціальний захист" (п. 6 ч. 1 ст. 6), "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших осіб похилого віку в Україні" (п. 7 ч. 1 ст. 9), "Про пожежну безпеку" (ст. 22), Закону України "Основи законодавства України про культуру" (ст. 29) тощо.

При з'ясуванні наявності чи відсутності права на пільги по оплаті житлово-комунальних послуг треба керуватись постановою Кабінету Міністрів від 1 серпня 1996 р. N 879 "Про встановлення норм користування житлово-комунальними послугами громадянами, які мають пільги щодо їх оплати".

Ст. 39 Закону України "Про Державний бюджет на 2009 рік" встановлює численні категорії громадян, яким надаються житлові субсидії та пільги за рахунок субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам на надання пільг та житлових субсидій населенню на оплату електроенергії, природного газу, послуг тепло-, водопостачання і водовідведення, квартирної плати (утримання будинків і споруд та прибудинкових територій), вивезення побутового сміття та рідких нечистот.

Стаття 70. Безкоштовне користування жилим приміщенням з опаленням і освітленням

Спеціалісти, які працюють і проживають у сільській місцевості, поза населеними пунктами (а в установлених законодавством Союзу РСР випадках - у селищах), користуються безплатно жилим приміщенням з опаленням і освітленням.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік переліки категорій спеціалістів, які забезпечуються таким приміщенням, і порядок надання їм жилих приміщень встановлюються Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів Української РСР.

1. Задля мотивації громадян працювати у сільській місцевості житлове законодавство передбачає право на безоплатне жиле приміщення з опаленням та освітленням.

Закріплюючи за спеціалістами право на безоплатне користування квартирами з опаленням і освітленням, ЖК не вказує конкретно, які категорії спеціалістів користуються цим правом.

Основним підзаконним нормативно-правовим актом з цього питання є наказ Міністерства праці та соціальної політики України, Міністерства освіти і науки України, Міністерства охорони здоров'я України, Міністерства культури і туризму України від 13 вересня 2006 року N 341/651/619/769 "Про затвердження Порядку забезпечення працівників бюджетних установ (закладів) безплатним користуванням житлом з опаленням і освітленням відповідно до пункту "ї" частини першої статті 77 Основ законодавства України про охорону здоров'я, частини четвертої статті 29 Основ законодавства України про культуру, абзацу першого частини четвертої статті 57 Закону України "Про освіту".

2. Норми коментованої статті деталізовані в численних інших спеціальних підзаконних нормативно-правових документах:

2.1. ч. 4 ст. 20 Закону України "Про захист рослин".

2.2. пункті "ї" частини першої статті 77 Основ законодавства України про охорону здоров'я.

2.3. ч. 4 статті 29 Основ законодавства України про культуру.

2.4. ч. 2 статті 30 Закону України "Про бібліотеки та бібліотечну справу".

2.5. абзаці першому ч. 4 статті 57 Закону України "Про освіту".

Всі зазначені нормативно-правові акти закріплюють за спеціалістам, які проживають і працюють за спеціальністю у сільській місцевості, селищах міського типу право на безплатне користування житлом, опаленням та освітленням, пільгове кредитування на обзаведення господарством, на будівництво індивідуальних жилих будинків, придбання худоби. Це право зберігається за спеціалістами - пенсіонерами, які працювали у сільській місцевості і проживають там.

Ці пільги на безплатне користування житлом з опаленням та освітленням надаються:

- працівникам за умови, якщо розмір наданих пільг у грошовому еквіваленті разом із середньомісячним сукупним доходом працівника за попередні шість місяців не перевищує величини доходу, який дає право на податкову соціальну пільгу у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;

- пенсіонерам за умови, якщо середньомісячний сукупний доход сім'ї в розрахунку на одну особу за попередні шість місяців не перевищує величини доходу, який дає право на податкову соціальну пільгу у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Тобто для отримання права на безкоштовне користування жилим приміщенням з опаленням і освітленням необхідно одночасно виконати три умови:

а) проживати і працювати в сільській місцевості;

б) належати до певної категорії спеціалістів (спеціаліст із захисту рослин, медичні і фармацевтичні працівники, працівники культури, працівники бібліотек, педагогічні працівники);

в) розмір наданих пільг у грошовому еквіваленті разом із середньомісячним сукупним доходом працівника за попередні шість місяців не перевищує величини доходу, який дає право на податкову соціальну пільгу у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України

3. Надання пільг забезпечується за рахунок коштів державного бюджету. Обсяги коштів на забезпечення гарантій щорічно визначаються законом України про державний бюджет на відповідний рік.

ст. 39 Закону України від 26 грудня 2008 року "Про Державний бюджет України на 2009 рік" передбачає, що за рахунок субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам на надання пільг та житлових субсидій населенню на оплату електроенергії, природного газу, послуг тепло-, водопостачання і водовідведення, квартирної плати (утримання будинків і споруд та прибудинкових територій), вивезення побутового сміття та рідких нечистот певним категоріям громадян надаються житлові субсидії населенню та пільги.

Стаття 71. Збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами

При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців.

Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору - судом.

Жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках:

1) призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на військовій службі;

2) тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання; 

3) влаштування дитини (дітей) на виховання до родичів, опікуна чи піклувальника, у прийомну сім'ю, дитячий будинок сімейного типу, заклад для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, - протягом усього часу їх перебування у родичів, опікуна чи піклувальника, прийомній сім'ї, дитячому будинку сімейного типу, закладі для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування.

Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її (їх) сім'ї не залишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі або до досягнення нею (ними) повноліття і повернення від родичів, опікуна чи піклувальника, в окремих випадках - до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних чи вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях;

4) виїзду у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна чи піклувальника, наданням батькам-вихователям житлового будинку або багатокімнатної квартири для створення дитячого будинку сімейного типу - протягом усього часу виконання таких обов'язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них;

6) виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі - протягом всього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту або засудження до арешту, обмеження волі, позбавлення волі на певний строк чи довічне позбавлення волі - протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім'ї наймача, це житло може бути надано за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадянину до звільнення таких осіб з-під варти або до відбуття ними покарання.

У випадках, передбачених пунктами 1 - 7 цієї статті, право користування жилим приміщенням зберігається за відсутнім протягом шести місяців з дня закінчення строку, зазначеного у відповідному пункті.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР і Української РСР може бути встановлено й інші умови і випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами на більш тривалий строк.

1. Норми ст. 71 ЖК найчастіше використовуються в судовій практиці і з'являються в судових рішеннях.

Збереження жилого приміщення за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім'ї - є одним із способів захисту житлових прав фізичних осіб.

Під "збереженням жилого приміщення" в коментованій статті слід розуміти охорону законом права на житлову площу в житловому приміщенні за тимчасово відсутніми наймачами та членами їх сімей.

Причини відсутності не мають значення, якщо така відсутність продовжувалась до 6 місяців. У разі перебільшення цього строку суд повинен з'ясувати причини. Ст. 71 ЖК закріплює вичерпний перелік причин відсутності громадянина понад 6 місяців, що є підставою для збереження житла за відсутнім наймачем або членами його сім'ї.

2. П. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" роз'яснює застосування ст. 71 ЖК:

У справах про визнання наймача або члена його сім'ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням (ст. 71 ЖК), необхідно з'ясовувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. В разі їх поважності (перебування у відрядженні, у осіб, які потребують догляду, внаслідок неправомірної поведінки інших членів сім'ї тощо) суд може продовжити пропущений строк.

Коли відсутній повернувся на жилу площу за згодою членів сім'ї, його не можна вважати таким, що втратив право на жилу площу. Якщо ж він вселився в жиле приміщення всупереч волі членів сім'ї і був відсутнім понад встановлені строки без поважних причин, то суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. Коли в жилому приміщенні не залишалися члени сім'ї особи, яка була відсутня, його повернення в це приміщення до часу розгляду спору в суді є істотною обставиною, але вона не може бути безспірною підставою до відмови в позові, а повинна оцінюватись у сукупності з іншими обставинами.

Наявність рішення суду про право громадянина користуватися жилим приміщенням не є перешкодою до розгляду і задоволення позову про визнання його таким, що втратив це право з мотивів, що після набрання рішенням законної сили або після його виконання він був відсутнім понад шість місяців, у тому числі і в тих випадках, коли строк для виконання рішення не скінчився.

Наймачеві або членові його сім'ї, який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі з цих мотивів відмовити в позові про захист порушеного права (вселення, обмін, поділ жилого приміщення тощо).

3. Факт тимчасової відсутності фізичної особи і пов'язані з цим правові наслідки слід відмежовувати від факту постійної відсутності особи у житловому приміщенні у зв'язку з вибуттям наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті (ст. 107 ЖК).

При тимчасовій відсутності за особою продовжує зберігатись намір ставитись до жилого приміщення як до свого постійного місця проживання. При вибутті на постійне місце проживання в інше жиле приміщення особа втрачає не тільки фактичне володіння жилим приміщенням але й намір повернутись.

4. Особа, яка втратила право на жиле приміщення через тривалу відсутність, може повернутись в попередню жилу площу тільки у порядку ст. 65 ЖК (право наймача на вселення інших осіб у займане ним жиле приміщення).

5. У випадках, передбачених коментованою статтею, жиле приміщення за тимчасово відсутніми особами понад 6 місяців зберігається автоматично, тобто такі особи не повинні вчиняти які-небудь дії: отримувати згоду від спільно проживаючих членів сім'ї, наймодавця, оформлювати свою відсутність.

6. Коментована стаття стосується збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми наймачами житла в державному житловому фонді.

Збереження права користування в разі тимчасової відсутності фізичної особи передбачене також і щодо приватного житлового фонду. Згідно ст. 405 ЦК члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.

Член сім'ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності члена сім'ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом.

Стаття 72. Порядок визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням

Визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку.

1. Питання визнання особи такою, що втратила право на жиле приміщення, вирішується виключно в судовому порядку.

2. На стороні позивача можуть виступати наймач, члени його сім'ї, в тому числі ті, за якими зберігається право на користування житлом як за тимчасово відсутніми, або ті, що отримали броню (ст. 73 - 75 ЖК). Особи, які користуються жилою площею тимчасово, тобто не мають самостійного права на нього (піднаймачі, тимчасові мешканці), не мають права на пред'явлення такого позову.

Позивачем може бути також наймодавець (житлово-експлуатаційна організація тощо).

3. Якщо члени сім'ї заперечують проти вселення особи, відсутньої строком до 6 місяців, така особа може подати зустрічну позовну заяву про визнання за нею права на жиле приміщення і вселення. При цьому, якщо особа була відсутня понад 6 місяців, вона повинна довести наявність однієї з обставин, перелічених в ст. 71 ЖК.

До визнання особи такою, що втратила право на користування жилим приміщенням, вимагається її згода на здійснення таких прав, як приватизація житла, обмін житла (ст. 79 ЖК), вселення інших осіб (ст. 65 ЖК), передача житла в піднайом (ст. 91 ЖК), на переобладнання та перепланування (ст. 100 ЖК) і т. д.

4. Відповідно до ст. 107 Житлового кодексу України наймач або член його сім'ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням з дня вибуття, незалежно від пред'явлення позову про це.

Суд може визнати особу такою, що втратила право користування жилим приміщенням, лише з однієї вказаної позивачем підстави, передбаченої ст. 71 або ст. 107 ЖК. Змінити підставу позову суд вправі тільки за згодою позивача (п. 11 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2).

Стаття 73. Бронювання жилого приміщення

Жилі приміщення, що їх займають наймачі та члени їх сімей, бронюються при направленні на роботу за кордон - на весь час перебування за кордоном, при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості - на весь час дії трудового договору, а у випадках, передбачених законодавством Союзу РСР, - на весь час перебування в районах Крайньої Півночі і в прирівняних до них місцевостях.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР і Української РСР може бути передбачено й інші випадки бронювання жилих приміщень.

1. Бронювання житла є одним із способів захисту житлових прав фізичних осіб у разі їх відсутності через роботу за кордоном, в районі Крайньої Півночі і в прирівняних до них місцевості.

2. Основним підзаконним нормативно-правовим документом щодо бронювання житла є постанова Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. N 342 "Про затвердження Правил бронювання жилих приміщень в Українській РСР". Жилі приміщення бронюються за наймачами та членами їх сімей у будинках державного і громадського житлового фонду:

- при направленні на роботу за кордон - на весь час перебування за кордоном;

- при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості - на весь час дії трудового договору, а у випадках, передбачених законодавством Союзу РСР, - на весь час перебування в районах Крайньої Півночі і в прирівняних до них місцевостях. Перелік районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей встановлюється законодавством Союзу РСР;

- при виїзді на роботу в трудонедостатню сільську місцевість - на обумовлений договором строк.

3. Норми щодо бронювання закріплені в декількох спеціальних нормативно-правових актах:

- Наказ Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи від 5 лютого 1999 року N 38 "Про затвердження Положення про порядок забезпечення житловими приміщеннями осіб рядового і начальницького складу та працівників органів і підрозділів цивільного захисту МНС України": ті житлові приміщення колишнього військового містечка, що їх займають наймачі (особи рядового та начальницького складу МНС України та працівники) і члени їхніх сімей, бронюються при направленні наймача на роботу за кордон на весь час перебування за кордоном. Житлове приміщення, що заброньовано за особами рядового та начальницького складу МНС України (працівниками), обліковується у квартирно-експлуатаційній службі органу (підрозділу) цивільного захисту МНС України і в МНС України в книзі обліку заброньованих житлових приміщень.

- Ст. 38 Закону України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи": особи, які направлені або приїхали за вільним наймом на роботу в зони відчуження, безумовного (обов'язкового) та гарантованого добровільного відселення, а також особи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом, мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживання на весь час роботи в зазначених зонах.

4. Бронювання не застосовується до службових жилих приміщень та до жилої площі в гуртожитках.

5. Жилі приміщення бронюються також за членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу (крім членів сім'ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв'язку з чим за ними при тимчасовій відсутності зберігається жиле приміщення), а при наявності згоди власника - й за членами сім'ї громадянина, якому належить будинок (частина будинку), квартира на праві приватної власності.

Стаття 74. Умови, за яких бронювання жилого приміщення не допускається

Бронювання жилого приміщення не допускається, якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним, а також в інших випадках, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Коментована стаття наводить приблизний перелік підстав, що забороняють бронювання жилого приміщення:

- до наймача пред'явлено позов про розірвання договору найму цього приміщення,

- до наймача пред'явлено позов про визнання позову недійсним,

- в інших випадках.

Якщо є спір про право на житлове приміщення, то до його вирішення немає підстав для видачі охоронного свідоцтва (броні).

Стаття 75. Видача охоронного свідоцтва (броні)

У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім'ї охоронне свідоцтво (броню). У разі виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

1. Форма охоронного свідоцтва (броні) затверджена постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. N 342.

2. Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім'ї) подається заява.

До заяви додаються:

- копія трудового договору (при виїзді на роботу за трудовим договором), а в інших випадках - клопотання відповідного підприємства, установи, організації;

- довідка з місця проживання про склад сім'ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку.

Членом сім'ї, який виїжджає до місця роботи особи, що забронювала жиле приміщення, подається лише заява з зазначенням номера і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це приміщення.

Охоронне свідоцтво (броня) видається громадянину в двох примірниках, з яких перший він здає житлово-експлуатаційній організації під розписку на другому примірнику, що залишається у нього.

Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-експлуатаційній організації як документ суворої звітності.

3. Охоронне свідоцтво (броня) втрачає чинність по закінченні строку, на який його було видано, при вибутті громадянина на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті, а також у випадках, коли воно судом анульоване достроково чи визнане недійсним.

Стаття 76. Розірвання договору найму на заброньоване жиле приміщення

Якщо наймач та члени його сім'ї не повернулись у заброньоване жиле приміщення протягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.

1. Під поверненням у заброньоване жиле приміщення слід розуміти фактичні дії - вселення з метою постійного проживання.

2. Строк закінчення броні вказаний в охоронному свідоцтві. Цей строк визначається:

- при направленні на роботу за кордон - на весь час перебування за кордоном,

- при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості - на весь час дії трудового договору, а у випадках, передбачених законодавством, - на весь час перебування в районах Крайньої Півночі і в прирівняних до них місцевостях.

Стаття 77. Правила бронювання жилих приміщень

Правила бронювання жилих приміщень затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

Основним підзаконним нормативно-правовим документом щодо бронювання житла є постанова Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. N 342 "Про затвердження Правил бронювання жилих приміщень в Українській РСР".

Стаття 78. Права і обов'язки тимчасово відсутніх наймача та членів його сім'ї

Тимчасово відсутній наймач зберігає права і несе обов'язки за договором найму жилого приміщення.

Якщо в жилому приміщенні не залишились проживати члени сім'ї наймача, він зобов'язаний забезпечити належне утримання приміщення.

Наймач вправі здати жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців на умовах і в порядку, передбачених статтями 91 - 99 цього Кодексу.

Члени сім'ї, що проживають у жилому приміщенні, наймач якого тимчасово відсутній (статті 71, 73), вправі користуватися всім займаним приміщенням. При цьому вони здійснюють права і обов'язки за договором найму цього приміщення.

1. У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім'ї зберігають права і несуть обов'язки за договором найму жилого приміщення. Наприклад, сплачувати квартирну плату та плату за комунальні послуги, забезпечувати зберігання житла.

2. Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва (броні).

Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній організації.

Розмір плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини його витрат по оплаті комунальних послуг.

Стаття 79. Право на обмін жилого приміщення

Наймач жилого приміщення вправі за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

1. Поняття "право на обмін житла" є комплексним поняттям.

З одного боку, це цивільне правовідношення, яке виникає між фізичними особами, які обмінюють свої житлові приміщення. Зобов'язання виникає на підставі цивільного правочину, спрямованого на взаємне виникнення і припинення жилих правовідносин у наймачів житлових приміщень. В такий спосіб реалізується об'єктивне право на вибір місця проживання (ст. 29 ЦК).

З іншого боку, це адміністративне правовідношення, яке виникає між фізичною особою та виконкомом місцевої ради, який видає ордер на жиле приміщення. Структура цього правовідношення відображає зв'язок "фізична особа - держава". Підставою для виникнення цього правовідношення є звернення із заявою про видачу ордеру до виконкому місцевої ради. Підставою припинення правовідношення є отримання ордерів обома учасниками обміну.

Право на обмін є свого роду перерозподілом жилих приміщень.

2. Міна житла і обмін жилого приміщення є самостійними договірними зобов'язаннями.

Правила ст. 80 ЖК щодо примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім'ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім'ї наймача жилих приміщень у державному або громадському житловому фонді (п. 29 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)").

Договір обміну	Договір міни
За нормативно-правовою базою
Ст. 79 - 89 ЖК УРСР Постанова Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. N 31 "Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР"	Ч. 1 ст. 715 ЦК: за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.
За предметом договору
Окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок	ЦК не визначає вимог до майна, що обмінюється. Хоча є ч. 6 ст. 715 ЦК: "Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни".
Сторони
Наймачі житла державної або комунальної форми власності, член житлово-будівельного кооперативу. За договором переходить право користування	Власники житла. За договором переходить право власності.
Порядок оформлення
Угода про обмін жилими приміщеннями набирає чинності з моменту одержання ордерів.	Укладається лише письмовий договір міни, що засвідчується нотаріально.

3. Згода членів сім'ї наймача на обмін може бути оформлена як їх підпис на заяві наймача про обмін жилого приміщення. Підписи можуть бути засвідчені відповідною посадовою особою за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, яка його вчиняє. Нотаріус може засвідчити справжність підпису тимчасово відсутніх членів сім'ї (розділ 28 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджено наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5).

4. У разі укладення договорів обміну житлового будинку, квартири за участю осіб, над якими встановлено опіку або піклування (неповнолітні, малолітні, обмежено дієздатні, визнані недієздатними), нотаріус перевіряє наявність дозволу органу опіки та піклування на укладення таких договорів (наказ Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5 "Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України").

Стаття 80. Обмін жилого приміщення в разі відсутності згоди між членами сім'ї

Якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен з них вправі вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

1. Вирішуючи спір про обмін жилого приміщення, суд повинен спочатку встановити, чи має право позивач на обмін у відповідності з ст. 80 ЖК, а вже потім переходити до оцінки варіантів обміну, запропонувати які може позивач і відповідач.

2. Здійснюючи право на обмін жилого приміщення у судовому порядку треба надати суду документ щодо згоди наймодавця. Відмова останнього може бути попередньо оскаржена в судовому порядку.

3. П. 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 встановлює, що при примусовому обміні на підставі коментованої статті погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допускатись. У цьому разі суд має всебічно враховувати інтереси і заслуговуючі на увагу доводи членів сім'ї наймача, зокрема, вік, стан здоров'я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну. Однак перебування жилого приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена і учасники обміну одержали ордери (ст. 83 ЖК України). В цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов'язку.

Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

4. Якщо між членами сім'ї відбувся поділ жилої площі і з кожним з них було укладено окремі договори найму (ст. 104 ЖК), то права на примусовий поділ у відповідності до ст. 80 ЖК в окремо проживаючих осіб немає.

В таких випадках наймач одного з приміщень має право вимагати примусового обміну в судовому порядку, але на підставі ст. 116 ЖК, тобто за систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичне порушенням правило співжиття, що робить неможливим для інших проживання із ними в одній квартирі чи в одному будинку.

5. З метою захисту своїх прав відповідач може подати зустрічний позов про визнання позивача таким, що втратив право на жиле приміщення за ст. 71 або 107 ЖК. Якщо наймач чи член його сім'ї втратив право на жиле приміщення через відсутність понад 6 місяців (ст. 71 ЖК) або через розірвання договору найму (ст. 107 ЖК), тоді немає права на примусовий обмін за правилами ст. 80 ЖК.

Стаття 81. Обмін частини жилого приміщення

Наймач або член його сім'ї вправі в установленому порядку провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, з наймачем іншого жилого приміщення за умови, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

1. Не тільки наймач, але й члени його сім'ї, що мають повну цивільну дієздатність мають право на самостійно в установленому порядку провести обмін жилої площі, що припадає на нього, при умові, що в'їжджаючий в порядку обміну вселяється в якості члена сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

2. За загальним правилом повну цивільну дієздатність має фізична особа, яка досягла вісімнадцяти років (ч. 1 ст. 34 ЦК). У разі реєстрації шлюбу фізичної особи, яка не досягла повноліття, вона набуває повної цивільної дієздатності з моменту реєстрації шлюбу (ч. 2 ст. 34 ЦК). Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і працює за трудовим договором, а також неповнолітній особі, яка записана матір'ю або батьком дитини (ч. 1 ст. 35 ЦК). Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і яка бажає займатися підприємницькою діяльністю (ч. 3 ст. 35 ЦК).

Стаття 82. Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій

Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Відмову у згоді на обмін може бути оскаржено в судовому порядку, крім випадків обміну жилих приміщень у будинках, що належать колгоспам.

1. У будинках підприємств, установ, організацій обмін жилих приміщень не допускається, якщо на це немає згоди з боку адміністрації. Відмова може бути наслідком однієї з обставин, закріплених в ст. 86 ЖК.

Відмова у згоді може бути оскаржена в суді.

Стаття 83. Набрання чинності угодою про обмін жилими приміщеннями

Угода про обмін жилими приміщеннями набирає чинності з моменту одержання ордерів, що видаються виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів (частина перша статті 58). Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк.

1. Набрання чинності угодою про обмін жилими приміщеннями означає, що у кожного з учасників виникає право вимагати один від одного виконання прийнятих ними зобов'язань з передачі приміщень, а у випадку відмови - звернутись з позовом до суду про примусове виконання обов'язку в натурі (п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК).

2. Для виникнення права користування новим жилим приміщенням необхідний складний юридичний факт, який поєднує укладення договору обміну в письмовій формі, повернення ордерів на попереднє житлове приміщення і одержання нових ордерів. За загальним правилом ордер може бути видано лише на вільне жиле приміщення (ст. 58 ЖК). При обміні, в якості виключення, ордер він видається на невільне жиле приміщення.

Є єдиний випадок законного вселення без видачі ордера - коли предметом обміну є частина жилого приміщення (ст. 81 ЖК). У випадках, коли предметом обміну є частина жилого приміщення, особі, яка вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні, видається виписка з рішення виконавчого комітету місцевої ради, яка оформила обмін (п. 13 Правил обміну приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. N 31).

3. Строк позовної давності у випадку відмови у видачі ордера становить шість місяців. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 ЦК).

Стаття 84. Порядок обміну жилих приміщень

Порядок обміну жилих приміщень установлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР.

1. Основним підзаконним нормативно-правовим документом щодо обміну жилих приміщень є постанова Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. N 31 "Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР".

2. Порядок обміну жилими приміщеннями передбачає настання у визначеній послідовності юридично значимих дій як з боку фізичних осіб, так і з боку посадових осіб органів державної влади та органів місцевого самоврядування. До цих дій слід віднести:

- вираження пропозиції (оферти) наймача або членів його сім'ї провести обмін жилого приміщення, яке вони займають;

- згода на обмін (акцепт), що виходить від конкретної особи-наймача іншого жилого приміщення.

На першому етапі сторони вільні у виборі способу поведінки, проявляється принцип приватного права - принцип диспозитивності. Законодавство не передбачає на цьому етапі якої-небудь форми згоди на обмін.

Наявність такого усного погодження є підставою для звернення до виконкому місцевої ради із заявою (див. Додаток N 1 до Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР).

Обмін жилими приміщеннями, що знаходяться в межах одного населеного пункту, оформляється виконавчим комітетом міської, селищної, сільської ради, а при наявності бюро по обміну жилими приміщеннями - цим бюро. У місті з районним поділом оформлення обміну жилими приміщеннями, що знаходяться в межах одного району, виконавчим комітетом міської ради може бути покладено на виконавчі комітети районних у місті рад.

Якщо жилі приміщення знаходяться в різних населених пунктах, обмін оформляється виконавчим комітетом міської, селищної, сільської ради (бюро по обміну жилими приміщеннями) в одному з населених пунктів за вибором учасників обміну.

При міжміському обміні на жиле приміщення в м. Києві обмін оформляється виконавчим комітетом Київської міської ради, а на жиле приміщення в курортній місцевості - виконавчим комітетом відповідної ради (бюро по обміну жилими приміщеннями) у даній місцевості.

3. Подача заяви про обмін жилими приміщеннями є юридичним фактом, що породжує правовідносини між фізичною особою та виконкомом місцевої ради. Наступний етап - перевірка відсутності обставин, що забороняють проведення обміну (ст. 86 ЖК). Далі видається ордер встановленого зразка (див. Додаток N 2 до Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР).

Ордери повинні бути отримані, по-перше, всіма учасниками обміну жилими приміщеннями, по-друге, одночасно, по-третє, особисто або їх представниками за довіреністю.

Стаття 85. Обмін жилих приміщень у будинках, розташованих на території Української РСР та іншої союзної республіки

Якщо одне з обмінюваних жилих приміщень знаходиться в будинку, розташованому на території Української РСР, а інше - на території іншої союзної республіки, умови обміну визначаються законодавством Союзу РСР, Української РСР та відповідної союзної республіки.

1. Між Україною та рядом держав СНД укладено міжнародні угоди (договори) щодо умов і порядку обміну жилими приміщеннями між громадянами обох держав, зокрема:

- Угода між Урядом України і Урядом Республіки Молдова від 20.03.93 р. про умови та порядок обміну жилими приміщеннями між громадянами обох держав.

- Угода між Урядом України і Урядом Грузії від 05.11.96 р. про умови та порядок обміну житлових приміщень.

- Угода між Урядом України і Урядом Республіки Білорусь від 17.07.95 р. про умови та порядок обміну житлових приміщень.

Допускається обмін житлових приміщень, які належать до всіх форм власності.

2. Громадяни України і Республіки Білорусь, іноземні громадяни, а також особи без громадянства, що постійно мешкають на території обох держав, які переселяються з території однієї держави на територію іншої держави у зв'язку з обміном, зобов'язані отримати дозвіл на постійне проживання. Аналогічне правило діє і щодо громадян Грузії.

Щодо відносин з Молдовою, то особи, які одержали обмінні ордери та інші документи для вселення в жиле приміщення за новим місцем проживання, мають право вивезти все своє рухоме майно, одержані грошові кошти без оплати державного мита і інших зборів, перевести свої грошові вклади і активи, які були розміщені в банківських установах Сторони виїзду. Цивільно-правові спори з питань обміну, користування майнових вирішуються судом Сторони, на території якої знаходиться спірне жиле приміщення або майно. Сторони визнають винесені судові рішення обов'язковими для послідуючого виконання на своїй території.

Стаття 86. Умови, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається

Обмін жилими приміщеннями не допускається:

1) якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або про визнання ордера недійсним;

2) якщо одним з учасників обміну є член житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення з кооперативу;

3) якщо обмін має корисливий або фіктивний характер;

4) якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей;

5) якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення;

6) якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку;

7) якщо одне з обмінюваних приміщень знаходиться в будинку підприємства, установи, організації, зазначених у частині першій статті 114 цього Кодексу, крім випадків, коли наймач одержав приміщення у будинку підприємства, установи, організації не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також коли наймач іншого обмінюваного приміщення (член житлово-будівельного кооперативу) перебуває з цим підприємством, установою, організацією у трудових відносинах;

8) якщо у зв'язку з обміном у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі;

9) якщо внаслідок міжміського обміну на жилі приміщення в містах республіканського підпорядкування і в курортних місцевостях розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім'ї, буде меншим від встановленого Радою Міністрів Української РСР.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР може бути встановлено й інші умови, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається.

1. Фізичні особи зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення (ст. 10 ЖК). З метою недопущення здійснення житлових прав не у відповідності з їх призначенням, охорони прав фізичних та юридичних осіб коментована стаття передбачає обставини, при наявності яких обмін жилих приміщень не допускається. Цей перелік було дослівно перенесено до п. 12 Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів від 31 січня 1986 р. N 31.

2. Хоча в ст. 86 використана така юридична техніка, що перелік підстав, що забороняють обмін жилих приміщень, є вичерпним, це не виключає можливості застосування відповідних положень ЦК.

3. п. 1 коментованої статті веде мову про пред'явлення до наймача позову про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або про визнання ордера недійсним. Позов можна вважати пред'явленим з моменту винесення ухвали про відкриття провадження у справі (ст. 122 Цивільного процесуального кодексу України). З цього моменту правовідношення набуває спірного характеру, і тому законодавець не допускає здійснення права на обмін до вирішення спору по суті.

4. п. 2 коментованої статті стосується розгляду питання про виключення члена з житлово-будівельного кооперативу як підставу для заборони обміну жилих приміщень. Не лише факт виключення члена, але і наявність в порядку денному питання про виключення фізичної особи з членів є підставою для такої заборони.

5. Обмін може мати корисливий або фіктивний характер (п. 3 ст. 86 ЖК). Наприклад, при нерівноцінному обміні (в результаті обміну більшої площі на меншу чи на менш благоустроєну або на рівноцінну, але в гіршому районі). При всіх нерівноцінних обмінах для відмови в їх оформленні чи видачі ордерів необхідно мати конкретні докази, що достовірно підтверджують корисний характер цього правочину. Тягар доказування покладається на осіб, що зробили таку заяву. При доведеності планованого фіктивного обміну відмова в оформленні обґрунтовується з посиланням на ст. 86 ЖК, а якщо обмін вже відбувся, застосовується ст. 234 ЦК (правові наслідки фіктивного правочину).

6. п. 4 ст. 86 ЖК зазначає, що обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням органу місцевого самоврядування (ст. 7 ЖК).

Допускається переведення жилих будинків у нежилі (ст. 8 ЖК).

7. п. 5 ст. 86 ЖК: обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення.

Для законної відмови у проведенні обміну жилими приміщеннями необхідно попередньо дотриматись порядку включення жилого будинку до плану реконструкції. Цей порядок закріплено в Положенні про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджений наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. N 56.

Жилий будинок може бути включений до плану реконструкції поточного року лише в разі виконання таких вимог і умов:

а) наявності затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку;

б) завершення відселення мешканців будинку;

в) включення будинку до титульного списку реконструкції та наявності коштів у власника будинку або договору з інвестором про фінансування реконструкції будинку;

г) наявності укладеного договору між власником жилого будинку і підрядним будівельним чи ремонтно-будівельним підприємством на виконання робіт з реконструкції.

8. Обмін не допускається, якщо житло є службовим (п. 6 ст. 86 ЖК). До числа службових може бути включено тільки вільне жиле приміщення (п. 4 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. N 37). Тобто рішення органу місцевого самоврядування про віднесення жилого приміщення до числа службових повинно мати місце до заселення цього приміщення. Рішення, прийняте після заселення, не є перепоною на шляху оформлення обміну.

Також забороняється обмін жилих приміщень у гуртожитках, оскільки право на проживання в гуртожитках має тимчасовий характер.

9. Предметом договору найму може бути кімната в комунальній квартирі. При цьому згоди з боку сусідів не вимагається. Однак якщо у зв'язку з обміном в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, обмін не допускається (п. 8 ст. 86 ЖК). У зв'язку з цим фізичні особи, що бажають провести обмін займаних жилих приміщень, подають органу місцевого самоврядування довідку лікувально-профілактичної установи про відсутність у нього і членів його сім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, - при обміні на жиле приміщення в квартирі, в якій проживає два або більше наймачів.

10. Забороняється міжміський обмін на жилі приміщення між наймачами, якщо в його результаті в жилих приміщеннях, що знаходяться в містах Києві, Севастополі і в курортних місцевостях, на кожного члена сім'ї буде менше 13,65 кв. м.

Стаття 87. Визнання обміну жилими приміщеннями недійсним

Обмін жилими приміщеннями, проведений з порушенням вимог законодавства Союзу РСР, цього Кодексу та інших актів законодавства Української РСР, визнається недійсним.

Визнання обміну недійсним провадиться в судовому порядку.

1. Обмін жилими приміщеннями є цивільним правочином, який крім цивільно-правових наслідків тягне ще певні адміністративно-правові наслідки.

2. До відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства (ст. 62 ЖК).

ЦК передбачає перелік загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину (ст. 203 ЦК).

Умови дійсності правочину:

- Зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

- Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

- Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

- Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

- Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

- Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

3. Часто виникають спори, пов'язані з визнанням обміну недійсним на тій підставі, що правочин вчинено під впливом помилки (ст. 230 ЦК). Наприклад, в результаті незнання (неправильної уяви) про санітарно-технічний стан жилого приміщення. Однак визнати такий обмін недійсним можна, коли дефекти створюють неможливість проживання та не можуть бути усунуті.

Помилка щодо мотивів укладанні правочину не повинна тягнути недійсність, оскільки мотив знаходиться поза істотних умов правочину. Наприклад, був проведений обмін у зв'язку з планованою зміною роботи, однак в подальшому працевлаштування не відбулось.

Стаття 88. Наслідки визнання обміну жилими приміщеннями недійсним

У разі визнання обміну жилими приміщеннями недійсним сторони підлягають переселенню в приміщення, які вони раніше займали.

1. Переселення в приміщення, які фізичні особи займали до обміну жилими приміщеннями, визнаним недійсним, є формою двосторонньої реституції, тобто повернення сторін в той майновий стан, який існував до укладення правочину, визнаного недійсним.

2. Крім правого наслідку, передбаченого ст. 88 ЖК, можливо також застосування інших санкцій ЦК.

У разі визнання правочину недійсним особа, яка помилилася в результаті її власного недбальства, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки. Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки (ч. 2 ст. 229 ЦК).

Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину (ч. 2 ст. 230 ЦК).

Стаття 89. Правила обміну жилих приміщень

Правила обміну жилих приміщень затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

1. Нормативно-правовим документом, про який іде мова в ст. 89 ЖК, є постанова Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. N 31 "Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР".

2. Ці правила покликані регулювати порядок обміну, тобто процесуальні відносини, що виникають між фізичною особою та органом місцевого самоврядування. Юридичним фактом, що породжує ці правовідносини, є заява про обмін.

Стаття 90. Право наймача вимагати надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного

Наймач, який має зайву жилу площу понад установлені норми, вправі за згодою членів сім'ї вимагати від виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів, від підприємства, установи, організації (залежно від належності жилого будинку) надання йому в установленому порядку жилого приміщення меншого розміру замість займаного.

Відмову в наданні жилого приміщення меншого розміру може бути оскаржено до виконавчого комітету вищестоящої Ради народних депутатів або вищестоящого щодо підприємства, установи, організації органу управління.

Право наймача на заміну жилого приміщення більшої площі на приміщення меншої площі не реалізується на практиці, тобто ст. 90 ЖК майже не застосовується.

Стаття 91. Піднайом жилого приміщення

Наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення у випадках і в порядку, встановлюваних цим Кодексом.

Наймач може здати в піднайом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду - все приміщення. Жиле приміщення здається в піднайом без зазначення строку або на визначений строк, у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем.

Для здачі в піднайом жилого приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв'язку з тимчасовим виїздом всієї сім'ї.

Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній організації.

1. Обов'язковою умовою здавання жилого приміщення в піднайом є:

- Згода всіх членів сім'ї, які проживають з наймачем (в т. ч. тимчасово відсутні). Оскільки письмова форма згоди не вимагається, вона може бути дана в усній формі.

- Згода наймодавця.

2. Передача в піднайом жилого приміщення не звільняє наймача від всіх передбачених договором найму обов'язків, в т. ч. по відшкодуванню шкоди, заподіяної жилому приміщенню піднаймачем.

3. Правила ст. 63 ЖК про предмет договору найму не поширюються на передачу жилого приміщення і піднайом. Тобто здати в піднайом можна навіть частину кімнати.

4. Для порівняння наводимо положення ЦК, які регулюють відносини щодо піднайму житла приватного житлового фонду.

Відповідно до ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Зазначені особи набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Стаття 92. Вселення членів сім'ї піднаймача

Договором піднайму може бути передбачено, що разом з піднаймачем у надаване йому жиле приміщення вселяються і члени його сім'ї. Подальше вселення піднаймачем членів сім'ї допускається лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, зазначених у частинах першій і третій статті 91 цього Кодексу.

1. При укладенні договору піднайму вказується кількісний та персональний склад членів сім'ї піднаймача. В подальшому може виникнути потреба підселення інших членів сім'ї (наприклад, при вступі у шлюб дітей піднаймача). Такі дії піднаймача можуть мати місце тільки за згодою наймодавця, наймача і членів його сім'ї. На вселення неповнолітніх дітей піднаймача вказана згода не вимагається.

Стаття 93. Умови, за яких здача жилого приміщення в піднайом не допускається

Здача жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо:

1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48);

2) як піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Коментована стаття містить всього дві умови, при яких не допускається здача жилого приміщення в піднайом. Неможливе його укладення, якщо в результаті вселення самого піднаймача або спільно з членами його сім'ї розмір жилої площі на кожного виявиться менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Виходячи з даних статистичної звітності, рівень середньої забезпеченості громадян у м. Києві жилою площею визначено 9,0 кв. м на одну особу (постанова виконкому Київської міської ради народних депутатів і президії Київської міськради профспілок від 30 квітня 1991 року N 234).

Другою умовою, при якій не допускається здача жилого приміщення в піднайом, є вселення в квартиру, де проживає два і більше наймача, піднаймача, що хворіє на деякі тяжкі форми хронічних захворювань. Цей перелік затверджено наказом Міністерства охорони здоров'я УРСР від 8 лютого 1985 р. N 52.

Стаття 94. Наслідки недодержання встановленого порядку здачі жилого приміщення в піднайом

Здача жилого приміщення в піднайом з порушенням вимог, установлених частинами першою, третьою і четвертою статті 91 і статтею 93 цього Кодексу, тягне за собою недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов'язані негайно звільнити його, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. Юридична сила договору піднайму тісно пов'язана з дотриманням встановленого порядку здачі приміщення в піднайом.

Випадки визнання договору піднайму недійсним:

1) відсутня згода членів сім'ї, які проживають разом наймачем, згода наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення.

2) відсутня згода інших наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв'язку з тимчасовим виїздом всієї сім'ї, яка проживає у квартирі.

3) недодержання вимоги щодо письмової форми договору та про його реєстрацію у житлово-експлуатаційній організації.

4) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48);

5) як піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі, порушені умови, за яких здача жилого приміщення в піднайом не допускається.

2. Позивачем у справах про визнання недійсним договору піднайму та виселення фізичних осіб може бути житлово-експлуатаційна організація (п. 68 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)"). Також позивачем може бути сам наймач і особи, інтереси яких порушені укладенням недійсного договору піднайму.

Стаття 95. Плата за користування жилим приміщенням за договором піднайму

Розмір плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини його витрат по оплаті комунальних послуг.

Істотною умовою договору піднайму є плата за користування житлом та плата за комунальні послуги за утримання житла. Незважаючи на те, що оплата встановлюється за згодою сторін, граничні норми оплати встановлені законом і не можуть перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за жиле приміщення, і відповідної часини його витрат по оплаті комунальних послуг.

Стаття 96. Вилучення жилого приміщення, використовуваного для одержання нетрудових доходів

Якщо наймач систематично здає жилу площу в піднайом з метою одержання нетрудових доходів, ізольоване жиле приміщення (або жиле приміщення, яке можна ізолювати), що здається в піднайом, може бути вилучено в судовому порядку, а незаконно одержані суми - стягнуто в доход держави.

Норми ст. 96 ЖК фактично не використовуються у сучасних умовах.

Стаття 97. Припинення договору піднайму

Після закінчення строку договору піднайму піднаймач не вправі вимагати відновлення договору і на вимогу наймача зобов'язаний звільнити займане приміщення.

Договір піднайму може бути достроково розірвано, якщо піднаймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, чи систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення піднаймачем плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги.

Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці. У такий же строк повинно бути попереджено піднаймача, якщо тимчасово відсутній наймач або член його сім'ї повертається до закінчення строку, обумовленого договором піднайму.

У разі відмовлення звільнити займане приміщення після припинення договору піднайму піднаймач і члени його сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Піднаймач жилого приміщення вправі за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

1. Після закінчення строку дії договору піднайму він автоматично припиняє свою дії. До цього договору не застосовуються положення про пролонгацію. Піднаймач, незалежно від добросовісності виконання умов договору, не може вимагати продовження дії договору або укладення нового договору, якщо проти цього заперечує наймач або члени його сім'ї. При двосторонній згоді правовідносини піднайму можуть продовжитись у звичайному режимі.

2. Дія укладеного на певний строк договору піднайму в межах обумовленого строку залежить від добросовісності виконання умов договору піднаймачем та членами його сім'ї. Дострокове розірвання допускається при винному невиконанні зобов'язань. Такими підставами є:

а) систематичне руйнування чи псування жилого приміщення. Не може бути підставою для розірвання договору псування житла з причин, що не залежать від піднаймача (аварія водопроводу, тепломережі, каналізації тощо). Поряд з достроковим розірванням договору піднаймач зобов'язаний відшкодувати заподіяні збитки.

б) використання його не для проживання, а, наприклад, для розміщення складу, підсобного приміщення, для утримання тварин, тобто з метою, що суперечить ст. 6 ЖК.

в) систематичне порушенням правил співжиття, що робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку. Протиправна винна поведінка - це умисні дії особи щодо ігнорування встановлених правил користування жилими приміщеннями, невиконання вимог про дотримання тиші, а також інші умисні дії, що перешкоджають нормальному проживанню в квартирі.

г) систематичне невнесення піднаймачем плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги. Під систематичністю слід розуміти три факти скоєння правопорушення.

3. Якщо наймач, що здав житло в піднайом, не може до спливу строку договору розірвати його, то піднаймач за згодою членів сім'ї може розірвати договір піднайму в будь-який час.

Стаття 98. Тимчасові жильці

Наймач жилого приміщення та члени його сім'ї, які проживають разом з ним, можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в жилому приміщенні, що є в їх користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням (тимчасових жильців), в тому числі опікуна чи піклувальника, який не є членом сім'ї наймача.

Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови додержання розміру жилої площі, встановленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48).

Тимчасові жильці на вимогу наймача або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. На відміну від піднаймачів, правовою підставою для вселення яких є договір піднайму, а умовою їх проживання - плата за надане жиле приміщення, тимчасове проживання допускається без укладання окремого договору і при умові безоплатності користування приміщенням. Єдиною умовою для вселення тимчасових мешканців є згода наймача та членів його сім'ї. На практиці можливі випадки, коли між тимчасовим мешканцем та наймачем складаються сімейні стосунки і тимчасовий мешканець стає членом сім'ї наймача. Згідно ч. 2 ст. 64 ЖК членами сім'ї наймача може бути визнано не тільки дружину (чоловіка) наймача, їх дітей і батьків, а й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

2. Майже ідентичні до норм коментованої статті містяться в ст. 818 ЦК. Тобто порядок вселення тимчасових мешканців у житло державної, комунальної власності ідентичний порядку вселення тимчасових мешканців в приватний житловий фонд. Різниця полягає у строку виселення. За ЖК тимчасові жильці на вимогу наймача або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а за ЦК тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Стаття 99. Виселення піднаймачів і тимчасових жильців у разі припинення договору найму жилого приміщення

Піднаймачі і тимчасові жильці самостійного права на займане жиле приміщення не набувають незалежно від тривалості проживання.

У разі припинення дії договору найму жилого приміщення одночасно припиняється і дія договору піднайму. Піднаймач і члени його сім'ї, а також тимчасові жильці зобов'язані негайно звільнити займане жиле приміщення. У разі відмовлення вони підлягають виселенню в судовому порядку, а з будинків, що загрожують обвалом, - в адміністративному порядку. Виселення провадиться без надання іншого жилого приміщення.

1. Право користування житлом, в яке вселяються піднаймач та тимчасові мешканці, є похідним від права на нього наймача та членів його сім'ї. Незалежно від часу проживання в ньому ці особи права власності чи самостійного права користування не набувають.

Спори, як правило, виникають в тих випадках, коли піднаймачі або тимчасові мешканці оспорюють тимчасовий характер проживання і посилаються на те, що набули статусу членів сім'ї наймача. В таких випадках важливе значення мають умови, при яких відбувалось вселення, з'ясування обставин, при яких укладався договір піднайму і здійснювалась реєстрація тимчасових мешканців, чи дотриманий порядок вселення члена сім'ї наймача за ст. ст. 64, 65 ЖК.

2. До вимог про виселення піднаймачів та тимчасових мешканців строк позовної давності не застосовується, оскільки незалежно від строку проживання ці особи не набувають самостійного права на житлову площу.

3. До припинення договору найму вимагати виселення піднаймачів та тимчасових мешканців може тільки наймач. Наймодавець користується таким правом, якщо договір найму з наймачем розірвано або наймач визнаний таким, що втратив право на жиле приміщення за ст. 71 ЖК.

Стаття 100. Переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення

Переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім'ю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім'ї, які проживають разом з ним, та наймодавця і з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім'ї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщення спір може бути вирішено в судовому порядку, якщо на переобладнання чи перепланування є дозвіл виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого або підсобного приміщення, зобов'язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан.

Якщо проектом капітального ремонту жилого будинку передбачено переобладнання чи перепланування квартир, з цим проектом повинні бути ознайомлені наймачі та члени їх сімей. Зауваження і пропозиції зазначених осіб, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів, який затверджує проект капітального ремонту будинку.

1. Питання переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення врегульовані в таких нормативно-правових актах:

- Закон України від 20 квітня 2000 р. "Про планування і забудову територій",

- постанова Кабінету Міністрів від 8 жовтня 1992 р. N 572 щодо затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків,

- наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій",

- наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 5 грудня 2000 року N 273 "Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт",

- наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року N 127 "Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна".

Особливості регулювання цих відносин у місті Києві закріплені в рішенні Київської міської ради від 27 січня 2005 року N 11/2587 "Про Правила забудови м. Києва".

2. Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" містить визначення понять, що використовуються в коментованій статті.

Перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Переобладнання - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.

Переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускається.

Перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі, не допускається.

Для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:

- копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;

- копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;

- проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;

- згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.

3. Роботи з перепланування повинні проводитись відповідно до проекту, розробленого з дотриманням вимог чинних будівельних норм і правил: ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення", ДБН В.2.5-20-2001 "Газопостачання", ДБН А.22-3-97 "Склад, порядок, розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва".

4. Відповідальність за незаконне переобладнання та перепланування жилого приміщення передбачена цивільним та адміністративним законодавством. Зокрема, цивільно-правова відповідальність наймача в цьому випадку виражається в тому, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову (ч. 7 ст. 376 ЦК).

Адміністративно-правова відповідальність закріплена в ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

Стаття 101. Надання громадянам жилих приміщень у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку

При проведенні капітального ремонту жилого будинку державного або громадського житлового фонду, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтоване приміщення. У разі відмовлення наймача від переселення в інше жиле приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку.

Жиле приміщення, надаване на час капітального ремонту, має знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією наймач вселяється у жиле приміщення, яке він раніше займав.

Витрати наймача по переселенню, викликаному капітальним ремонтом жилого будинку, відшкодовуються наймодавцем.

У період проживання наймача в зв'язку з капітальним ремонтом в іншому жилому приміщенні він вносить квартирну плату лише за приміщення, надане йому на час ремонту.

Замість надання жилого приміщення на час проведення капітального ремонту жилого будинку наймачеві та членам його сім'ї за їх згодою та за згодою наймодавця може бути надано в постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення. Рішення про це приймають органи, зазначені в статтях 51 - 53 цього Кодексу.

1. Норми ч. 1 ст. 101 ЖК це єдина передбачена законом підстава для тимчасового переселення наймача та членів його сім'ї в інше жиле приміщення. Питання про розмір жилого приміщення, що надається на період ремонту, законодавством не врегульовано. Воно вирішується в кожному випадку відповідним житловим органом за узгодженням з наймачем і членами його сім'ї. Найчастіше нова тимчасова житлова площа менша за площу постійного житлового приміщення.

2. Поняття капітального ремонту та порядок його проведення закріплено в наказі Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій".

Капітальний ремонт будинку - комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників.

Під час капітального ремонту слід робити комплексне усунення несправностей будинку та обладнання, зміну, відновлення або заміну їх на більш довговічні й економічні, поліпшення експлуатаційних показників житлового фонду, здійснення технічно можливої й економічно доцільної модернізації жилих будинків з установленням приладів обліку тепла, води, газу, електроенергії і забезпечення раціонального енергоспоживання.

Порядок розроблення, обсяг і характер проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт жилих будинків, а також терміни її видачі підрядній організації, порядок проведення та фінансування капітального ремонту жилих будинків повинні встановлюватися відповідно до вимог нормативно-правових та нормативно-технічних документів.

При технічному обслуговуванні жилих будинків, підготовлених до капітального ремонту з відселенням мешканців, виконавець послуг повинен:

- інформувати мешканців будинку про терміни початку і завершення капітального ремонту;

- забезпечити огородження небезпечних ділянок;

- забезпечити охорону і недопущення входу сторонніх осіб у відселені приміщення;

- відключити у відселених квартирах санітарно-технічні, електричні і газові пристрої.

3. Певні категорії громадян користуються пільгами щодо проведення в їх будинках ремонту. Зокрема, наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 5 серпня 1994 року N 73 "Про затвердження Положення про порядок проведення безплатного капітального ремонту жилих будинків (квартир) інвалідів війни, осіб, які мають особливі заслуги перед Батьківщиною, членів сімей загиблих військовослужбовців та прирівняних до них осіб".

4. Правила ст. 101 ЖК не поширюються на службові жилі приміщення (ст. 123 ЖК).

Стаття 102. Надання громадянам іншого жилого приміщення, якщо в результаті капітального ремонту займане ними жиле приміщення не може бути збережене або його розмір істотно зміниться

У тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту. Якщо в результаті капітального ремонту жиле приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту. Спори, що виникають у зв'язку з цим, вирішуються в судовому порядку.

1. При капітальному ремонті будинків з переплануванням квартир жилі приміщення зазвичай змінюються у розмірі або взагалі перестають існувати через приєднання їх площ до інших жилих приміщень або переобладнання в нежитлову (кухні, санітарні кімнати).

2. Наймачу та членам його сім'ї, які проживають разом з ним, у разі проведення капітального ремонту жилого приміщення, яким вони користуються, надається у безстрокове користування інше благоустроєне жиле приміщення до початку зазначених робіт у випадках, коли:

а) жиле приміщення, яке займає наймач та члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене;

б) зазначене жиле приміщення істотно збільшиться і у наймача утвориться надлишки жилої площі;

в) жиле приміщення істотно зменшиться.

У варіанті "б" ініціатором розірвання попереднього договору найму виступає наймодавець, у варіанті "в" - наймач.

3. Збільшення жилого приміщення вважається істотним, якщо його розміри перевищать встановлену в ст. 47 норму жилої площі - 13,65 кв. м на одну особу, а також норму додаткової площі (при наявності права на додаткову площу), в результаті чого створюються надлишки жилої площі.

4. При виселенні за ст. 102 ЖК нове жиле приміщення, що надається наймачу, повинно відповідати нормам ст. ст. 50 та 113 ЖК.

Стаття 103. Зміна договору найму жилого приміщення

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених Основами житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, іншими законодавчими актами Союзу РСР і цим Кодексом.

1. Закріплене в ст. 9 ЖК право безстрокового користування жилими приміщеннями в будинках державного та комунального житлового фонду, що виникає на підставі ордеру та договору найму, не свідчить про те, що договір не може змінюватись. З часом стосунки між наймачем та членами його сім'ї змінюються; виникають інші фактори, у відповідності до яких договір найму жилого приміщення потребує змін.

2. За ст. 62 ЖК УРСР до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства.

В коментованій статті закріплено правило ст. 651 ЦК, відповідно до якого зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правові наслідки зміни договору закріплені в ст. 653 ЦК.

За ст. 654 ЦК зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

3. ЖК містить декілька виключень з загального правила про те, що на зміну договору найму житла вимагається двостороння згода наймодавця і наймача. Ці випадки передбачені ст. ст. 104 - 107 ЖК.

4. Правила ст. 103 ЖК не поширюються на службові жилі приміщення (ст. 123 ЖК).

Стаття 104. Зміна договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача

Член сім'ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам статті 63 цього Кодексу.

У разі відмовлення членів сім'ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

Правила, встановлені частиною першою цієї статті, не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ, організацій найважливіших галузей народного господарства (частина перша статті 114), крім випадків, коли наймач одержав приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також на приміщення в будинках колгоспів.

1. Право члена сім'ї наймача на зміну договору найму пов'язане із закріпленим в ст. 64 ЖК принципу рівності прав і обов'язків всіх членів сім'ї. Житлове законодавство не визначає обставин, за яких виникає необхідність зміни договору найму житлового приміщення за вимогою члена сім'ї наймача. Найчастіше вони виникають при припиненні шлюбних відносин, виділенні повнолітніх дітей в окрему сім'ю тощо.

Зміна договору найму використовується для уникнення конфліктів в сім'ї у зв'язку із спільним використанням жилих приміщень, умовами його оплати в утримання.

2. Умови, при яких допускається зміна договору найму жилого приміщення:

- згода наймача, членів його сім'ї і наймодавця,

- відповідність розміру жилої площі, щодо якої укладається окремий договір найму, нормативам,

- відповідність умов жилого приміщення вимогам ст. 63 ЖК.

3. У п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" роз'яснено, що в силу ст. 104 ЖК суд вправі задовольнити вимоги члена сім'ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, що припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення, яке складається з однієї або кількох кімнат, розмір якого не менше встановленого для надання одній особі.

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім'ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення, розміром меншим за жилу площу, що припадає на нього. Однак поділ не може бути допущений, коли це призведе до штучного погіршення житлових умов позивача і викличе необхідність постановки його на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов.

Зміна договору найму жилого приміщення за вимогою члена сім'ї наймача не допускається в передбачених ч. 3 ст. 104 ЖК випадках, незалежно від наявності згоди наймодавця на зміну такого договору, за винятком випадків, коли жиле приміщення наймач одержав не в зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення.

4. Ч. 2 коментованої статті зазначає, що у разі відмови членів сім'ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

При оскарженні відмови наймодавця в якості відповідача слід визначати не житлово-експлуатаційну організацію, а орган місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації. Така категорія спорів розглядається за правилами Кодексу адміністративного судочинства України.

5. Правила коментованої статті не поширюються на службові жилі приміщення (ст. 123 ЖК).

Стаття 105. Зміна договору найму жилого приміщення на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю

Громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об'єднання в одну сім'ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на все займане приміщення.

У разі відмови наймодавця в укладенні одного договору найму спір може бути вирішено в судовому порядку.

1. Найбільш часто зміна договору найму жилого приміщення у зв'язку з об'єднанням в одну сім'ю відбувається в результаті вступу у шлюб осіб, які проживають у комунальній квартирі, рішення родичів (братів, сестер, баб, дідів і внуків), опікунів, піклувальників об'єднатись в одну сім'ю з метою спільного проживання і ведення спільного господарства.

Договір, про який йдеться в коментованій статті, є за своєю правовою суттю цивільним, і передбачає вільну згоду обох наймачів. Тому після смерті одного з них, інший не може наполягати на укладенні з ним єдиного договору найму на все жиле приміщення, посилаючись на фактичне спільне проживання, якщо за життя наймач не виявив бажання об'єднати окремі договори найму в один, тобто не звернувся із заявою про це до органу місцевого самоврядування і місцевої державної адміністрації.

2. Ст. 104 і ст. 105 є протилежними за змістом. Можливі ситуації, коли два окремі договору найму жилих приміщень об'єднуються в один (ст. 105 ЖК). І, навпаки, на підставі одного договору найму виникає два договори (ст. 104 ЖК). Послідовність змін може бути будь-яка.

3. Викладені в ст. 105 ЖК правила зміни договору найму не містять будь-яких виключень, але це не означає, що вони поширюються на всі жилі приміщення. Не мають права об'єднувати договори найму особи, що проживають у службових жилих приміщеннях (ст. 123 ЖК).

Стаття 106. Зміна договору найму жилого приміщення внаслідок визнання наймачем іншого члена сім'ї

Повнолітній член сім'ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Таке ж право у разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення належить будь-якому членові сім'ї наймача.

У разі відмови наймодавця у визнанні члена сім'ї наймачем за договором найму спір може бути вирішено в судовому порядку.

Правила, встановлені частиною першою цієї статті, не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ, організацій найважливіших галузей народного господарства (частина перша статті 114), крім випадків, коли наймач одержав жиле приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також на приміщення в будинках колгоспів.

1. Будь-який член сім'ї наймача, що має повну цивільну дієздатність, має право вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення. Виходячи з принципу рівності прав та обов'язків наймача та членів його сім'ї (ст. 64 ЖК), члени сім'ї заміщують наймача в договірних правовідносинах найму.

Причини, з яких приймається рішення про зміну договору найму, можуть бути різними, найбільш часто така зміна обумовлюється похилим віком або станом здоров'я наймача і його бажанням передати обов'язок по оплаті і утриманню жилого приміщення іншому члену сім'ї. Причиною для зміни договору найму також може бути смерть наймача або втрата ним права на жиле приміщення за ст. 71 ЖК. Право вимагати зміни договору в цих випадках має будь-хто з членів сім'ї наймача, які залишились проживати у приміщенні, в тому числі і неповнолітні в особі законних представників.

2. Відповідно до ч. 2 ст. 106 у разі відмови наймодавця у визнанні члена сім'ї наймачем за договором найму спір може бути вирішено в судовому порядку.

Судовому розгляду також підлягають спори у випадку, якщо наймодавець не визнає в якості члена сім'ї наймача особу, яка поставила питання про визнання її наймачем за договором, а також відмову інших членів сім'ї у згоді на зміну договору.

3. Зміна договору найму жилого приміщення внаслідок визнання наймачем іншого члена сім'ї не допускається в службових жилих приміщеннях (ст. 123 ЖК).

4. Цивільне законодавство містить аналогічні положення щодо договору найму житла в приватному житловому фонді. За ст. 824 ЦК на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.

Стаття 107. Розірвання договору найму жилого приміщення наймачем

Наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.

У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

1. За загальним правилом одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК). Договір найму житла в державному та комунальному житловому фонді укладається виключно в інтересі наймача, тому він може в будь-який час відмовитись від нього шляхом розірвання договору.

2. П. 11 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" зазначає, що відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім'ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням з дня вибуття, незалежно від пред'явлення позову про це.

Разом з тим належить враховувати, що згідно п. 5 ст. 71 ЖК України (в редакції Закону від 18 грудня 1991 р.) інваліди, влаштовані в будинки-інтернати або інші установи соціальної допомоги, мають право на збереження за ними жилої площі протягом 12 місяців.

На ствердження вибуття суд може брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресовка кореспонденції, утворення сім'ї в іншому місці, перевезення майна в інше жиле приміщення, виїзд в інший населений пункт, укладення трудового договору на невизначений строк тощо).

Громадяни, відсутні у місці постійного проживання за умовами і характером роботи (члени екіпажів суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій та інші працівники, діяльність яких пов'язана з постійним пересуванням), у період її виконання можуть бути визнані на підставі ст. 107 ЖК України такими, що втратили право користування жилим приміщенням, з якого вони вибули у зв'язку з цією роботою, в разі одержання жилої площі, вселення на жилу площу членів сім'ї або в інших випадках забезпечення їх жилою площею для постійного проживання (п. 3 постанови Ради Міністрів СРСР від 16 квітня 1988 р. N 477 "Про гарантію житлових прав громадян, тимчасово відсутніх у місці постійного проживання за умовами і характером роботи").

Суд може визнати особу такою, що втратила право користування жилим приміщенням, лише з однієї вказаної позивачем підстави, передбаченої ст. 71 або ст. 107 Житлового кодексу України. Змінити підставу позову суд вправі тільки за згодою позивача.

3. З часу одержання наймачем у порядку поліпшення житлових умов іншого жилого приміщення, укладення договору найму цього приміщення і його заселення договір найму попереднього жилого приміщення відповідно до ст. 107 ЖК вважається розірваним і в тому разі, коли наймач продовжує виконувати обов'язки за цим договором і не звільнив приміщення повністю (п. 18 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)").

Стаття 108. Розірвання договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця

Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом.

1. На відміну від наймача наймодавець в односторонньому порядку може вимагати розірвання договору найму в державному та комунальному житловому фонді лише з підстав, встановлених законом, і тільки в судовому порядку. Це пояснюється тим, що сторона наймача є юридично більш слабкою, ніж сторона наймодавця в цьому виді договору. Законодавець врівноважує їх правове становище шляхом надання більших прав і гарантій наймачу.

2. Для порівняння договору найму житла державної, комунальної форми власності і договору найму житла приватної форми власності слід навести ст. 825 ЦК, якою передбачено, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Стаття 109. Виселення з жилих приміщень

Виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку. Допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора лише осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Жиле приміщення, що надається виселюваному, повинно бути зазначено в рішенні суду або постанові прокурора.

Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення всі громадяни, що мешкають у ньому, зобов'язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього жилого приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 1322 цього Кодексу. Відсутність жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених статтею 1322 цього Кодексу, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки, у порядку, встановленому частиною третьою цієї статті.

1. Виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, встановлених законом. Виселення відбувається:

- добровільно,

- в судовому порядку,

– в адміністративному порядку.

Згідно ст. 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. За правилами конкуренції між норм, що мають різну юридичну силу застосовуються норми вищої юридичної сили, тобто в даній ситуації норми Конституції України. Крім того ст. 20 Закону України "Про прокуратуру", яка визначає повноваження прокурора, не містить права виносити санкції щодо виселення осіб в адміністративному порядку.

Прокурор у межах компетенції має право звертатись до суду із заявами про захист прав і законних інтересів громадян, держави, а також підприємств та інших юридичних осіб (п. 6 ч. 2 ст. 20 Закону України "Про прокуратуру").

Отже, положення ст. 109 ЖК про адміністративний порядок виселення є неконституційним.

2. Слід звернути увагу на невідповідність норм коментованої статті тій главі, в якій вона розміщена. Глава 2 ЖК "Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду" веде мову про таку правову підставу для заселення як договір найму. Ст. 109 ЖК говорить про придбання житла у приватну власність. Ці положення було б логічно розмістити в Главі 6 "Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду".

3. Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду та порядок виселення мешканців врегульовано відповідно ст. ст. 39 та 40 Закону України "Про іпотеку".

4. Процесуальні особливості примусового виконання рішення про виселення боржника закріплені в Законі України "Про виконавче провадження".

5. Підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення із соціального житла без надання іншого житла закріплені в ст. 27 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".

6. Останнім часом банки активно використовують своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні іпотекодавцем повернення суми кредиту. Виникає питання, чи може банк претендувати на іншу нерухомість, якщо суми одержаної від реалізації предмета іпотеки, виявиться недостатньо для покриття вимог іпотекодержателя (банку). Згідно ст. 47 Закону України "Про іпотеку" та ч. 4 ст. 591 ЦК якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна боржника у порядку, встановленому законом.

Однак виселити боржника з житлового приміщення, що було у його власності, але не було предметом іпотеки, не можна без надання йому іншого жилого приміщення.

Стаття 110. Виселення з наданням громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення

Громадяни виселяються з жилих будинків державного і громадського житлового фонду з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, якщо:

будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;

будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.

Офіцерів, прапорщиків і мічманів, військовослужбовців надстрокової служби Збройних Сил СРСР і прирівняних до них осіб, звільнених з дійсної військової служби у відставку або в запас, а також осіб, які проживають разом з ними, може бути виселено із займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення. У такому ж порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв'язок із Збройними Силами СРСР.

1. Перша підстава для виселення фізичних осіб з жилих будинків державного і комунального житлового фонду з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення є той факт, що будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню. Це може відбуватись через вилученням земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю (ст. 350 ЦК), виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень (ст. 7 ЖК).

Друга підстава - будинок загрожує обвалом.

Третя підстава - жиле приміщення підлягає переобладнанню в нежиле (ст. ст. 7, 8 ЖК).

Положення коментованої статті деталізовані в ст. 111 ЖК.

2. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів від 3 серпня 2006 р. N 1081 "Про затвердження Порядку забезпечення військовослужбовців та членів їх сімей житловими приміщеннями" у разі переміщення військовослужбовців по службі, пов'язаного з переїздом в іншу місцевість, службові житлові приміщення, які вони займали за попереднім місцем служби, підлягають звільненню, якщо інше не передбачено законодавством.

Військовослужбовець та члени його сім'ї зобов'язані вивільнити займане ними службове житлове приміщення у разі одержання або придбання житла для постійного проживання.

При звільненні з військової служби військовослужбовець підлягає виселенню із службового житлового приміщення з усіма членами сім'ї, якщо інше не передбачено законодавством.

Стаття 111. Надання жилого приміщення у зв'язку із знесенням будинку або переобладнанням будинку (жилого приміщення) в нежилий

Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, громадянам, виселюваним з цього будинку, інше благоустроєне жиле приміщення надається виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній або іншій громадській організації, - цією організацією.

Якщо будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, у зв'язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, інше благоустроєне жиле приміщення надається виселюваним державною, кооперативною або іншою громадською організацією, якій належить будинок, що підлягає знесенню, або якій призначається підлягаючий переобладнанню будинок (жиле приміщення), а в разі відсутності цієї організації чи неможливості надання нею жилого приміщення - виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів.

1. Сторона наймача в договорі найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є менш захищена у порівнянні з правовим становищем наймодавця. Для врівноваження їх статусів законодавець надає ряд додаткових прав та гарантій наймачу. Про одне з таких прав йдеться в коментованій статті.

2. Правила про забезпечення осіб, що проживали в приватному житловому будинку, який підлягає знесенню, іншим помешканням діють і щодо приватного житлового фонду. Принцип непорушності і недоторканності права приватної власності закріплено в ст. 41 Конституції України. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Ці положення отримали конкретизації в ст. ст. 350 та 351 ЦК.

Стаття 112. Надання жилого приміщення у зв'язку з виселенням з будинків (жилих приміщень), що загрожують обвалом

Якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, громадянам, виселюваним з цього будинку (жилого приміщення), інше благоустроєне жиле приміщення залежно від належності будинку надається виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів чи державною, кооперативною або іншою громадською організацією, а в разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією - виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів.

1. Згідно п. 12 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (лист Верховного Суду України від 26.05.2001 р.) враховуючи, що згідно зі ст. 112 ЖК наймачі жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду підлягають виселенню з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, незалежно від того, чи перебувають вони на черзі на поліпшення житлових умов, слід вважати, що в разі невиконання обов'язку по відселенню організацією або виконавчим комітетом ради, яким належить будинок, зазначений наймач має право пред'явити до них позов про надання жилого приміщення.

2. Нове жиле приміщення повинно відповідати вимогам ст. ст. 50, 113 ЖК.

Стаття 113. Вимоги, що пред'являються до благоустроєного жилого приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням

Надаване громадянам у зв'язку з виселенням інше благоустроєне жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати вимогам статті 50 цього Кодексу. Громадянам, які займали окрему квартиру, повинно бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з того ж числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак у межах норми жилої площі. Якщо наймач або член сім'ї, що проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання жилого приміщення в даному населеному пункті, виселюваному надається жиле приміщення відповідно до встановленого розміру.

Жиле приміщення, яке надається фізичній особі у зв'язку з виселенням, повинно відповідати ряду якісних і кількісних характеристик:

- Повинно бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту. Благоустроєним вважається приміщення, яке знаходиться в будинку капітального типу і відповідає санітарним і технічним вимогам. Постанова Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189 "Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання".

- Знаходитись в межах даного населеного пункту. Велике місто з районним поділом - це єдиний населений пункт, тому жиле приміщення може надаватись в будь-якому районі цього міста. При виселенні з військових містечок осіб, зазначених в ч. 2 ст. 110 ЖК, жиле приміщення надається за межами населеного пункту, де проживав військовослужбовець.

- За розміром повинно бути не меншим за те, яке займав наймач, проте у межах норми жилої площі (не менше 9 кв. м жилої площі на одного члена сім'ї в місті Києві).

- Кількість кімнат повинна бути не меншою ніж в попередньому житлі. Якщо з наймачем проживали члени сім'ї, які потребують окрему кімнату за станом здоров'я, або особи різної статі, старші за дев'ять років займали одну кімнату, то нове жиле приміщення повинно складатись з більшої кількості кімнат.

- Якщо особа, що виселяється, має право на додаткову площу, то нове жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової площі.

Стаття 114. Виселення з наданням громадянам іншого жилого приміщення

З наданням іншого жилого приміщення може бути виселено:

робітників і службовців (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину. Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік списки таких підприємств, установ, організацій затверджуються Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів Української РСР;

громадян, які одержали жилі приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням;

громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.

Надаване громадянам у зв'язку з виселенням інше жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

1. У п. 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" дано декілька роз'яснень щодо застосування ст. 114 ЖК. При вирішенні питання про виселення громадян із жилих приміщень згідно з ч. 1 ст. 114 ЖК необхідно виходити з переліку поважних причин розірвання трудового договору з ініціативи працівника, наведеного у ч. 1 ст. 38 КЗпП: з урахуванням конкретних обставин справи суд може визнати поважними й інші причини звільнення працівників за власним бажанням.

Позов про виселення особи, позбавленої батьківських прав, сумісне проживання якої з своїми дітьми неможливе, суд вправі розглянути як в окремому провадженні, так і в провадженні про позбавлення її батьківських прав щодо цих дітей.

Передбачені абзацом першим ч. 1 ст. 114 ЖК підстави виселення не поширюються на інші жилі приміщення, крім тих, що знаходяться в будинках, належних підприємствам, установам, організаціям найважливіших галузей народного господарства, включених до затверджених Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів УРСР списків, або в будинках, які цими підприємствами орендуються.

Оскільки ч. 2 ст. 114 ЖК стосувалась лише колгоспів, її дія не поширюється на колективні й інші сільськогосподарські підприємства та на господарські товариства, утворені внаслідок ліквідації або реорганізації колгоспів.

2. Відповідно до п. 221 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" позови про виселення з наданням іншого жилого приміщення (статті 114, 1141, 117, 125, ч. 3 ст. 132 ЖК) не можуть бути задоволені, якщо надане приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам. Вирішуючи це питання, суд має враховувати як визначений згідно з постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189 "Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання" перелік випадків, коли жилі будинки (жилі приміщення) визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, так і інші конкретні обставини (стан здоров'я, склад сім'ї тощо).

Відповідне санітарним і технічним вимогам інше жиле приміщення може бути меншим ніж займане і менш благоустроєним, але разом з тим воно має відповідати вимогам, що виключають визнання особи, яка поселилась в ньому, такою, що потребує поліпшення житлових умов, у тому числі у зв'язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі старших за дев'ять років, крім подружжя. 

Стаття 114-1. Виселення з дитячих будинків сімейного типу

У випадках ліквідації дитячого будинку сімейного типу батьки-вихователі повинні звільнити надане їм жиле приміщення (стаття 46-1), а в разі відмови - підлягають виселенню з наданням їм іншого благоустроєного жилого приміщення. При усуненні батьків-вихователів від подальшого виховання дітей вони можуть бути виселені із займаного ними жилого приміщення з наданням іншого жилого приміщення.

Відповідно до п. 5 Положення про дитячий будинок сімейного типу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 26 квітня 2002 р. N 564, орган, що ухвалив рішення про створення дитячого будинку сімейного типу, позачергово надає батькам-вихователям індивідуальний житловий будинок або багатокімнатну квартиру за нормами, встановленими законодавством. Користування наданим житловим приміщенням здійснюється в порядку, встановленому законодавством для користування службовими приміщеннями.

Ліквідація дитячого будинку сімейного типу здійснюється за рішенням органу, який створив його, або за рішенням суду.

Питання захисту житлових прав батьків-вихователів та осіб, які проживають з ними, регулюються договором про організацію діяльності дитячого будинку сімейного типу.

Стаття 115. Виселення з жилих приміщень з наданням громадянам іншого жилого приміщення в інших випадках

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР може бути передбачено й інші випадки виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення.

Випадки виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення, передбачені ЖК, не є вичерпними.

Стаття 116. Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення

Якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання із ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення.

Осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов'язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.

Осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення.

1. Виселення вказаних у ст. 116 ЖК осіб без надання іншого жилого приміщення - санкція за скоєне правопорушення.

Коментована стаття вказує на такі підстави виселення фізичної особи без надання іншого жилого приміщення:

а) систематичне руйнування чи псування жилого приміщення. Вина цих осіб носить характер умислу або грубої необережності. Наймач відповідає за дії малолітніх та неповнолітніх дітей. Під систематичністю розуміють скоєння двох і більше таких правопорушень;

б) використання його не за призначенням. Це використання житлового приміщення не для проживання, а для розміщення майстерні, складу, підсобних приміщень, утримання тварин тощо;

в) систематичне порушення правил співжиття, що робить неможливим для інших проживання із ними в одній квартирі чи в одному будинку.

У всіх трьох випадках до винних осіб повинні попередньо вживатись заходи попередження, що застосовуються судами, прокурорами, органами внутрішніх справ, адміністративними комісіями виконкомів, а також заходи громадського впливу, вжиті на зборах жильців будинку чи членів ЖБК, трудових колективів й іншими громадськими організаціями за місцем роботи або проживання відповідача (незалежно від прямих вказівок з приводу можливого виселення).

2. Позивачами у всіх трьох варіантах підстав виселення виступає наймодавець, а у випадку "в" - і інші зацікавлені особи, права яких порушуються (наймач щодо членів своєї сім'ї, наймачі сусідніх квартир тощо). Не можуть бути позивачами піднаймачі та тимчасові мешканці, оскільки вони не набувають самостійних прав на жиле приміщення.

3. П. 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" дає декілька роз'яснень застосування ст. 116 ЖК.

При примусовому обміні жилого приміщення за правилами ч. 2 ст. 116 ЖК житлові умови особи, яка допускає систематичне порушення правил співжиття, можуть бути погіршені. При примусовому обміні на підставі ст. 80 ЖК погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допускатись. У цьому разі суд має всебічно враховувати інтереси і заслуговуючі на увагу доводи членів сім'ї наймача, зокрема, вік, стан здоров'я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну. Однак перебування жилого приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена і учасники обміну одержали ордери (ст. 83 ЖК). В цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов'язку.

Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

4. Правила ст. 116 ЖК про виселення за неможливістю сумісного проживання не поширюються на учасників спільної власності на жилі приміщення. У таких випадках захист прав учасника спільної власності може здійснюватись іншими способами, передбаченими ст. 16 ЦК, наприклад, припинення дії, яка порушує право або відшкодування моральної шкоди.

5. Обставини, зазначені в коментованій статті, є також підставою для виселення з гуртожитків (п. 44 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. N 208) та службових жилих приміщень (п. 37 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. N 37).

Стаття 117. Виселення громадян у разі визнання ордера недійсним

У разі визнання ордера на жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.

У випадках визнання ордера на жиле приміщення недійсним з інших підстав, крім випадку, передбаченого частиною першою цієї статті, громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.

1. Підстави визнання ордеру недійсним закріплено в ст. 59 ЖК:

- подання фізичними особами не відповідаючих дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов,

- порушення прав інших фізичних осіб або юридичних осіб на зазначене в ордері жиле приміщення,

- неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення,

- в інших випадках порушення порядку і умов надання жилих приміщень.

Коментована стаття визначає наслідки визнання ордеру недійсним в залежності від того, чи були підставою визнання його недійсним неправомірні дії одержувача ордера (ч. 1) або інші підстави (ч. 2).

2. Згідно п. 6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" якщо обов'язок надати жиле приміщення лежить на позивачеві (виконкомі, відомстві), відсутність у позовній заяві вказівки про надаване приміщення є підставою для залишення заяви без руху, а при невиконанні вимоги про усунення недоліків заява вважається неподаною і підлягає поверненню позивачеві (ст. 121 ЦПК України).

У випадку, коли позов пред'явлено особами, права яких порушено видачею ордера і на яких не може бути покладено обов'язок по наданню відповідачам жилого приміщення, до участі у справі має бути притягнутий виконком або інший відповідний орган, що здійснює управління житловим фондом. Якщо, незважаючи на попередження, притягнутий до участі у справі орган не вирішив питання про надання відповідачам приміщення, суд вирішує позов по суті і при його задоволенні покладає на цей орган обов'язок надати відповідачам те жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше, яке за змістом ч. 2 ст. 117 ЖК має відповідати за розміром і благоустроєм наданому за ордером.

3. Правила ст. 117 ЖК поширюються на виселення фізичних осіб з гуртожитків та службових жилих приміщень у разі визнання ордера недійсним.

Глава 3. КОРИСТУВАННЯ СЛУЖБОВИМИ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Стаття 118. Службові жилі приміщення

Службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Жиле приміщення включається до числа службових рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів. Під службові жилі приміщення виділяються, як правило, окремі квартири.

Жилі приміщення, що надаються народним депутатам України на період їх роботи на постійній основі у Верховній Раді України, включаються до числа службових і виключаються з їх числа за рішенням Верховної Ради України за поданням Комісії Верховної Ради України з питань Регламенту, депутатської етики та забезпечення діяльності депутатів.

1. За змістом коментованої статті до житла, яке може бути віднесено до категорії службових, належить тільки те житло, яке відповідає сукупності наступних ознак:

1) таке приміщення, відповідно до ст. 6 цього Кодексу, ч. 1 ст. 29 Цивільного кодексу України, Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 05.09.2003 року N 146, Інструкції про порядок та методику проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24.05.2001 року N 127, Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту України від 17.08.2000 року, Державних будівельних норм В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення", затверджених наказом Держбуду України від 18 травня 2005 р. N 80, відносяться до категорії "жилих" незалежно від форми власності. Крім того, таке приміщення обов'язково повинно бути вільним. Під службові жилі приміщення виділяються, як правило, окремі квартири, розташовані на першому поверсі;

2) приміщення призначене для проживання фізичних осіб (громадянин України, іноземних громадянин або осіб без громадянства), які перебувають у трудових відносинах з особою, що надає службове житло. Слід зазначити, що службове житло надається працівнику на усіх членів сім'ї, що проживають з ним, а також на дружину (чоловіка) і неповнолітніх дітей, які проживають окремо від заявника в даному чи в іншому населеному пункті.

3) приміщення повинно забезпечувати належне виконання працівником своїх функціональних обов'язків, тобто повинно бути розташовано у безпосередній близькості від місця роботи (п. 2 ст. 1 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР, затвердженого постановою Ради Міністрів Української РСР від 04.02.88 року N 37, надалі за текстом - Постанова РМ УРСР N 37). Варто зазначити, що така ознака є оціночною і її притаманність тому чи іншому житлу повинна вирішуватись з урахуванням конкретних обставин, зокрема, посади особи, віддаленості житла від місця роботи (за загальним правилом таке житло повинно знаходитись у одному населеному пункті з місцем роботи, проте допускаються випадки розташування службового житла у одному населеному пункті, а місця роботи - в іншому, п. 3 ст. 1 Постанови РМ УРСР N 37), особливостей транспортного сполучення тощо;

4) приміщення повинно бути визнано службовим у встановленому порядку. Жиле приміщення включається до числа службових рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради за клопотанням адміністрації підприємства установи організації (п. 3 ст. 1 Постанови РМ УРСР N 37). Видається, що таке клопотання має ухвалюватись в порядку, передбаченому статутом (положенням) підприємства, установи та організації, а у випадку, якщо статут (положення) не містить відповідних вказівок, то в порядку, передбаченому для розпорядження майном. Слід звернути увагу на те, що відповідно до п. 19 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли у практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. N 2 жилі приміщення вважають службовими з моменту винесення рішення виконавчим органом районної, міської, районної у місті ради про включення їх до числа службових, а не з дня прийняття будь-якого акта (клопотання, наказу, розпорядження) підприємством, установою або організацією.

2. Облік усіх службових жилих приміщень у всіх будинках, незалежно від їх належності, здійснюється у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті ради, яка прийняла рішення про включення житла до числа службових. Службові житлові приміщення обліковуються в журналі обліку службових житлових приміщень. Крім того, оперативний облік належних їм службових жилих приміщень провадять також відповідні підприємства, установи та організації.

3. За змістом п. 6 Постанови РМ УРСР N 37 виключення жилого приміщення з числа службових відбувається за клопотанням підприємства, установи та організації рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради. Необхідно зазначити, що таке клопотання подається, якщо відпала потреба в такому його використанні.

Оскільки законодавець не визначає умов, за яких може відпасти потреба у використанні жила як службового, вважаємо, що до них можна віднести: 1) скорочення посад, яким відповідно до переліку (затверджений Постановою РМ УРСР N 37) може бути надано службове житло; 2) особи, які працюють на посадах, яким відповідно до переліку може бути надано службове житло, забезпечені власним житлом, що дозволяє їм належним чином виконувати свої трудові обов'язки. Варто зазначити, що факт проживання в службових жилих приміщеннях робітників та службовців, які припинили трудові відносини з підприємством, установою та організацією, не є причиною для виключення цих приміщень з числа службових.

При виключенні житла із числа службових в журналі обліку робиться відповідна відмітка.

На практиці виникають спори, коли особи, які проживають у службовому житлі, звертаються до суду з позовом про виключення такого житла із числа службових. При цьому свої позовні вимоги такі особи мотивують власним клопотанням про необхідність такого виключення та відмовою підприємства, установи або організації його підтримати і відмовою місцевої ради у його задоволенні. Практика розгляду таких справ (рішення Печерського суду м. Києва від 23.02.2005 року по справі N 2-512) свідчить про відмову судів у задоволенні подібних позовних заяв з посиланням на те, що чинними нормативно-правовими актами не передбачено право особи на звернення з таким клопотанням до місцевої ради, а необхідність у службовому житлі визначає тільки відповідне підприємство, установа або організація.

4. Коментованою статтею до числа службових також прирівняні жилі приміщення, які надаються народним депутатам України. Порядок забезпечення народного депутата службовим жилим приміщенням регулюється ст. 35 Закону України "Про статус народного депутата" та Постановою Верховної Ради України "Про затвердження Положення про порядок надання народним депутатам України службових жилих приміщень і користування ними" від 11 липня 1995 року N 286/95-ВР.

Варто зазначити, що службове жиле приміщення, яке надається депутатам Верховної Ради України, має ряд особливостей, а саме: 1) розташовується поблизу адміністративних будівель Верховної Ради України; 2) є окремою умебльованою квартирою, яка обладнана побутовою технікою та містить додаткову кімнату для організації робочого кабінету; 3) у разі потреби поруч із службовим житлом повинно знаходитись місце для стоянки автомобіля; 4) надається народному депутату протягом трьох місяців з дня подання ним заяви.

Рішення про включення (виключення) жилого приміщення до складу службових приймається Верховною Радою України за поданням Комісії Верховної Ради України з питань регламенту, депутатської етики та забезпечення діяльності депутатів.

Стаття 119. Категорії осіб, яким може бути надано службові жилі приміщення

Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення, встановлюється законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік у випадках, які визначаються Радою Міністрів СРСР, службові жилі приміщення можуть надаватися окремим категоріям військовослужбовців.

На виконання вимог коментованої статті постановою Ради Міністрів Української Радянської Соціалістичної Республіки від 4 лютого 1988 року було затверджено Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення.

До таких осіб, відповідно до вказаного переліку, можуть відноситися:

1. Працівники житлово-комунального господарства: начальник житлово-експлуатаційної контори, керуючий будинками, головний інженер житлово-експлуатаційної організації, майстер технічної дільниці, особи, які прийняли на комплексне обслуговування за сімейним підрядом жилий будинок (жилі будинки), слюсар-сантехнік, слюсар-електрик, слюсар по обслуговуванню теплових мереж, слюсар по обслуговуванню теплових пунктів, слюсар по експлуатації та ремонту газового устаткування, монтажник санітарно-технічних систем і устаткування, покрівельник, електромеханік по ліфтах.

Майстер озеленення, тракторист, робітник-озеленювач районного підприємства з обслуговування та догляду за зеленими насадженнями.

2. Двірник житлово-експлуатаційної організації, адміністративного будинку, будинку-інтернату, школи-інтернату, спецшколи, дитячого будинку, санаторію, будинку (бази) відпочинку, пансіонату, профілакторію, піонерського табору, туристського господарства.

3. Обхідник лінійних споруд, оператор, хлораторник хлоропереливної станції, газоелектрозварювальник, електромонтер, водій спеціальної машини або механізму, інженерно-технічні працівники аварійно-відбудовних робіт об'єктів водопроводу й каналізації, розташованих поза населеними пунктами або в сільських населених пунктах, а також міліціонер, який охороняє віддалений від населеного пункту об'єкт водопостачання.

4. Майстер, машиніст компресорних установок, наповнювач балонів, оператор автомобільної газонаповнювальної компресорної станції; оператор газорозподільної станції (пункту), пункту виміру газу, газопроводу; лінійний обхідник, ремонтник, трубопровідник; електромонтер, газоелектрозварник лінійних і стаціонарних споруд зв'язку.

5. Головний інженер режимної телеграфно-телефонної станції, інженер по обслуговуванню радіорелейних ліній і споруд, антенщик-щогловик радіотелевізійних об'єктів, які розташовані поза населеними пунктами і є єдиним службово-житловим комплексом.

6. Працівники сітьових організацій системи Держкомгідромету СРСР, які розташовані поза населеними пунктами або в сільських населених пунктах і є єдиним службово-житловим комплексом.

7. Начальник, заступник начальника загону, частини, начальник караулу, командир відділення, майстер газодимозахисної служби, водій пожежного автомобіля пожежної охорони, начальник відділення, інспекції державного пожежного нагляду.

8. Майстер, шляховий робітник, водій транспортного засобу або механізму шляхово-експлуатаційної служби Міншляхбуду УРСР.

9. Лісничий, помічник лісничого, єгер, майстер лісу, лісник.

10. Директор, заступник директора по навчально-виховній роботі, вчитель, організатор позакласної та позашкільної виховної роботи, старший піонервожатий школи в сільському населеному пункті.

11. Директор, заступник директора по навчально-виховній роботі, заступник директора по навчально-виробничій роботі, завідуючий навчальною частиною, викладач, старший майстер, майстер виробничого навчання, вихователь середнього професійно-технічного училища та спеціального професійно-технічного училища в сільському населеному пункті.

12. Завідуючий, продавець (якщо немає завідуючого) розташованого в сільському населеному пункті магазину, при якому є жиле приміщення.

13. Фельдшер, акушер фельдшерсько-акушерського пункту, лікар (терапевт, педіатр, стоматолог) лікарської амбулаторії, лікар (терапевт, педіатр) дільничної лікарні, завідуючий аптекою в сільському населеному пункті.

14. Директор, комірник продовольчого складу, кухар, водій спеціальної автомашини будинку-інтернату в сільському населеному пункті, лікар будинку-інтернату в сільському населеному пункті, а також у міському населеному пункті, де відсутня швидка медична допомога, комендант будинку-інтернату.

15. Головний лікар, лікар (де за штатним розписом передбачений один лікар), водій автомашини "швидка допомога" або іншої легкової автомашини санаторію, розташованого поза населеним пунктом або в сільському населеному пункті.

16. Директор, завідуючий господарською частиною, водій легкової автомашини будинку (бази) відпочинку, пансіонату, профілакторію, начальник, завідуючий господарською частиною піонерського табору, директор, інструктор (старший інструктор) туристського господарства, якщо ці заклади розташовані поза населеними пунктами.

17. Слюсар-сантехнік, слюсар-електрик будинку-інтернату, санаторію, будинку (бази) відпочинку, пансіонату, профілакторію, піонерського табору, туристського господарства, розташованих поза населеними пунктами або в населених пунктах, де відсутня аварійна служба.

18. Директор, лікар, медична сестра, вихователь, кухар, слюсар-сантехнік, слюсар-електрик школи-інтернату, спецшколи, дитячого будинку.

19. Завідуючий гуртожитком, комендант будинку, а також слюсар-сантехнік, слюсар-електрик гуртожитку в населеному пункті, де відсутня аварійна служба.

20. Основний особовий склад державних та комунальних спеціальних (воєнізованих) аварійно-рятувальних служб, Державної служби медицини катастроф, спеціалізованих аварійно-рятувальних служб підприємств, установ, організацій із шкідливими і небезпечними умовами праці та спеціалізованих аварійно-рятувальних служб громадських організацій.

21. Працівники рибницького господарства: рибовод, ставковий робітник.

22. Лінійний обхідник нафтопродуктопроводів і технологічних ліній зв'язку, лінійний трубопровідник нафтопродуктопроводів; машиніст, товарний оператор і електрослюсар насосно-перекачувальної станції, наливного пункту та підприємства нафтопродуктозабезпечення, що розташовані поза населеними пунктами і є єдиними службово-жилими комплексами, а також розташовані у сільських населених пунктах.

24. Працівники радіолокаційних комплексів Українського центру автоматизованого управління повітряним рухом "Стріла" Міністерства цивільної авіації СРСР.

25. Особи рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ та військовослужбовці внутрішніх військ Міністерства внутрішніх справ за переліком, визначеним Міністерством.

26. Працівники адміністрації, наукових підрозділів та служби охорони природних заповідників, біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних ландшафтних парків, парків - пам'яток садово-паркового мистецтва.

27. Працівники адміністрації, наукових та інженерно-технічних підрозділів історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників.

28. Працівники, які безпосередньо зайняті на будівництві, експлуатації та реконструкції об'єктів атомної енергетики і промисловості та договори з якими укладаються у формі контракту.

29. Працівники пароплавства, безпосередньо зайняті експлуатацією суден, працівники підрозділів, що їх обслуговують, і працівники пароплавства, договори з якими укладаються у формі контракту.

30. Особи рядового і начальницького складу та працівники Державної кримінально-виконавчої служби за переліком, визначеним Державним департаментом з питань виконання покарань.

31. Працівники, які безпосередньо зайняті на експлуатації та ремонті об'єктів енергетики:

а) теплові електричні станції: начальники змін станцій, майстри і слюсарі по ремонту котлотурбінного та електричного обладнання, зливальники мазуту, працівники вугільних складів, машиністи головного обладнання;

б) підприємства електричних мереж: чергові електромонтери по обслуговуванню електричного обладнання підстанцій; чергові диспетчери; електромонтери оперативно-виїзних і лінійних бригад, електромонтери-водії;

в) підприємства теплових мереж: обхідники теплових мереж.

32. Працівники залізниць, робота яких безпосередньо пов'язана з рухом поїздів:

а) управління залізниці: старший дорожній диспетчер, дорожній диспетчер, старший диспетчер, поїзний диспетчер, поїзний диспетчер-черговий по центру;

б) відділок залізниці: старший диспетчер, поїзний диспетчер, черговий по відділку залізниці;

в) станція: начальник станції, черговий по станції, черговий по обгонному пункту, черговий по роз'їзду, станційний диспетчер, маневровий диспетчер, складач поїздів, регулювальник швидкості руху вагонів;

г) колійна машинна станція: усі працівники колійної машинної станції;

д) дистанція колії: начальник дистанції колії, начальник дільниці, старший колійний майстер, колійний майстер, мостовий майстер, тунельний майстер, бригадир поточного тримання колії, бригадир поточного тримання штучних споруд, монтер колії, обхідник колій, обхідник штучних споруд;

е) локомотивне депо: начальник локомотивного депо, машиніст, помічник машиніста;

є) вагонне депо: начальник вагонного депо, начальник промивально-пропарювальної станції, начальник промивально-пропарювального пункту, начальник пункту технічного обслуговування вагонів, провідник пасажирських вагонів, начальник пункту підготовки вагонів до перевезень, майстер пункту підготовки вагонів до перевезень, начальник пункту перестановки вагонів, старший оглядач вагонів пункту технічного обслуговування вагонів, оглядач-ремонтник вагонів пункту технічного обслуговування вагонів, слюсар по ремонту рухомого складу пункту технічного обслуговування вагонів;

ж) дистанція електропостачання: начальник дистанції електропостачання, старший електромеханік району контактної мережі, електромеханік району контактної мережі, начальник тягової підстанції, старший електромеханік тягової підстанції, електромеханік тягової підстанції, електромонтер тягової підстанції, майстер району електропостачання, начальник району контактної мережі, начальник району електропостачання, електромонтер району контактної мережі, старший електромеханік району електропостачання, електромеханік району електропостачання, електромонтер району електропостачання, старший майстер району електропостачання;

з) дистанція сигналізації та зв'язку: начальник дистанції сигналізації та зв'язку, начальник виробничої дільниці, старший електромеханік, електромеханік, електромонтер по обслуговуванню лінійного обладнання сигналізації, централізації та блокіровки, електромонтер по ремонту повітряних ліній зв'язку;

и) відновлювальний поїзд: усі працівники відновлювального поїзда;

і) воєнізована охорона: начальник команди по охороні особливо важливих об'єктів, заступник начальника команди по охороні особливо важливих об'єктів, старшина команди по охороні особливо важливих об'єктів, начальник пожежного поїзда, начальник пожежної команди, начальник стрілецько-пожежної команди, начальник стрілецької команди по охороні вантажів;

ї) відділ (дистанція) водопостачання і санітарно-технічного обладнання: начальник відділу (дистанції) водопостачання, старший машиніст водопостачання, машиніст водопостачання;

й) дистанція цивільних споруд: начальник дистанції цивільних споруд, наглядач цивільних будівель і споруд, керуючий будинками, двірник, слюсар-сантехнік, електрик;

к) усі господарства залізниць: машиніст автомотриси, водій аварійно-відновлювальної дрезини (автомотриси), машиніст аварійно-відновлювальної дрезини (автомотриси), водій аварійно-відновлювальної летючки (машини).

33. Посадові особи митних органів, спеціалізованих митних установ та організацій:

Голова Держмитслужби, заступники (у тому числі перші), радники та помічники Голови Держмитслужби;

директори департаментів та їх заступники, начальники регіональних митниць, митниць, спеціалізованих митних установ і організацій, начальники управлінь, відділів, відділень, митних постів, служб та їх заступники, завідувачі секторами;

головні бухгалтери та їх заступники, головні спеціалісти, головні інспектори, головні спеціалісти-економісти, головні спеціалісти-юрисконсульти, інспектори-кінологи, інспектори-водії;

ректори, проректори, начальники (директори) та їх заступники, вчені секретарі, начальники (декани) факультетів та їх заступники, начальники (завідувачі) кафедр, відділів та їх заступники, начальники навчально-методичних, науково-організаційних і науково-дослідних підрозділів, професори, доценти, старші викладачі, викладачі, головні, провідні та старші наукові співробітники навчальних закладів.

34. Голови місцевих державних адміністрацій, які переїхали в інший населений пункт у зв'язку з призначенням на посаду і потребують забезпечення житлом у цьому населеному пункті.

35. Службові особи органів державної податкової служби:

спеціалісти II категорії, спеціалісти I категорії, провідні спеціалісти, головні спеціалісти, державні податкові інспектори, старші державні податкові інспектори, головні державні податкові інспектори, державні податкові інспектори-ревізори, старші державні податкові інспектори-ревізори, головні державні податкові ревізори-інспектори;

завідуючі секторами, начальники відділів, управлінь, головних управлінь та їх заступники, директори департаментів та їх заступники, помічники голів державних податкових адміністрацій;

заступники Голови Державної податкової адміністрації, голови державних податкових адміністрацій в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві та Севастополі, в районах, містах (крім міст Києва та Севастополя), районах у містах та їх заступники.

36. Співробітники-військовослужбовці СБУ за визначеним нею переліком до одержання ними постійного жилого приміщення.

37. Військовослужбовці та працівники Управління державної охорони до одержання постійного жилого приміщення.

38. Депутати Верховної Ради Автономної Республіки Крим, які переїхали до м. Сімферополя і потребують забезпечення житлом у цьому місті на період їх роботи на постійній основі у Верховній Раді Автономної Республіки Крим.

39. Члени Ради міністрів Автономної Республіки Крим, які переїхали до м. Сімферополя у зв'язку з призначенням на посаду і потребують забезпечення житлом у цьому місті.

40. Працівники прокуратури за переліком, визначеним Генеральним прокурором України.

41. Службові особи органів державної контрольно-ревізійної служби України:

спеціалісти, спеціалісти II категорії, спеціалісти I категорії, провідні спеціалісти, головні спеціалісти, контролери-ревізори, старші контролери-ревізори, провідні контролери-ревізори, головні контролери-ревізори, державні аудитори, старші державні аудитори, провідні державні аудитори, головні державні аудитори;

начальники управлінь, їх заступники та начальники відділів в Автономній Республіці Крим, областях, мм. Києві і Севастополі, начальники відділів та їх заступники у районах, містах, районах у містах, міжрайонних (об'єднаних) контрольно-ревізійних відділах, завідувачі секторів;

начальники відділів у складі департаментів, управлінь ГоловКРУ та їх заступники, начальники самостійних відділів та їх заступники, начальники самостійних управлінь та їх заступники, директори департаментів та їх заступники, завідувачі секторів.

42. Фельдшер ветеринарної медицини пункту, дільниці, дільничної лікарні ветеринарної медицини, фельдшер-лаборант державної лабораторії ветеринарної медицини; лікарі ветеринарної медицини всіх категорій пункту, дільниці, дільничної лікарні ветеринарної медицини, державної лабораторії ветеринарної медицини; завідуючий пунктом, дільниці, дільничної лікарні ветеринарної медицини, директор державної лабораторії ветеринарної медицини; лікарі ветеринарної медицини всіх категорій районної лікарні ветеринарної медицини; завідуючі відділами, лікарі ветеринарної медицини всіх категорій районного управління державної ветеринарної медицини.

43. Військовослужбовці Державної прикордонної служби до одержання ними постійного жилого приміщення.

44. Працівники органів та установ Міністерства юстиції до одержання ними постійного жилого приміщення.

45. Військовослужбовці військ Цивільної оборони (крім військовослужбовців строкової служби) і особи рядового та начальницького складу державної пожежної охорони до одержання ними постійного жилого приміщення.

46. Військовослужбовці Головного управління розвідки Міноборони та підпорядкованих йому військових частин (крім військовослужбовців строкової служби) за переліком, що визначається керівником цього органу, до одержання ними постійного жилого приміщення.

47. Працівники Мінфіну, а також підпорядкованих йому органів та установ, до одержання ними постійного жилого приміщення.

48. Працівники Секретаріату Президента України, Секретаріату Кабінету Міністрів України та Державного управління справами до одержання ними постійного жилого приміщення.

49. Співробітники Служби зовнішньої розвідки України до придбання (надання) ними постійного жилого приміщення.

50. Працівники Представництва Президента України в Автономній Республіці Крим - Постійний Представник Президента України в Автономній Республіці Крим, перший заступник Постійного Представника України, заступник Постійного Представника України, керівник служби і радник Представництва Президента України до одержання ними постійного жилого приміщення.

51. Посадові особи Державного комітету фінансового моніторингу: Голова Держфінмоніторингу, заступники, у тому числі перший, директори департаментів та їх заступники, начальники управлінь, відділів, регіональних відділів та їх заступники, завідувачі секторами, головні спеціалісти.

52. Працівники Мінвуглепрому - заступники Міністра, в тому числі перші, директори департаментів та їх заступники, начальники управлінь та їх заступники, начальники відділів та їх заступники, завідувачі секторів, головні спеціалісти, а також начальник і заступники начальника Державної інспекції з контролю якості вугільної продукції до одержання ними постійного жилого приміщення.

53. Особи рядового і начальницького складу Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації до одержання ними постійного жилого приміщення.

54. Працівники авіабудівної та космічної галузі на час виконання ними службових обов'язків.

55. Працівники інших, не зазначених у цьому Переліку центральних органів виконавчої влади, а також органів, що функціонують у їх системі, які мають статус державних службовців, - керівники структурних підрозділів, їх заступники, головні спеціалісти на час виконання ними службових обов'язків.

56. Працівники Вищого адміністративного суду України - керівники структурних підрозділів, їх заступники, наукові та головні консультанти, головні спеціалісти на час виконання ними службових обов'язків.

57. Працівники Апарату Ради національної безпеки і оборони України - керівники структурних підрозділів, їх заступники, головні спеціалісти на час виконання ними службових обов'язків.

58. Працівники Національної академії наук, Української академії аграрних наук та установ, організацій, підприємств, що перебувають у їх віданні, які не віднесені до категорії наукових працівників, - директори та їх заступники; керівники структурних підрозділів та їх заступники; головні бухгалтери та їх заступники; професіонали, фахівці та службовці на час виконання ними службових обов'язків.

При цьому слід враховувати, що відповідно до Постанови Верховної Ради України від 12 вересня 1991 року "Про порядок тимчасової дії на території України окремих актів законодавства Союзу РСР" до прийняття відповідних актів законодавства України на території республіки застосовуються акти законодавства Союзу РСР з питань, які не врегульовані законодавством України, за умови, що вони не суперечать Конституції і законам України. Викладене дало підстави Верховному Суду України у своєму листі від 26.05.2001 року "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)" (п. 58) зазначити, що перелік осіб, яким можуть надаватися службові жилі приміщення, встановлюється законодавством як України, так і Союзу Радянських Соціалістичних Республік, а тому до врегулювання законодавством України цього питання слід керуватися відповідними нормами законодавства Союзу СРСР.

Крім того, законодавець може самостійно (без залучення Кабінету Міністрів України) визначити категорію осіб, яким можуть надаватися службові жилі приміщення або делегувати це право іншій особі. Так, відповідно до ст. 24 Закону України "Про наукову та науково-технічну діяльність" окремим категоріям наукових (науково-педагогічних) працівників (за переліком, затвердженим спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади в галузі освіти і науки, президіями Національної та галузевих академій наук) науковими організаціями та установами можуть надаватися службові жилі приміщення.

Викладене дає підстави зробити висновок, що Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення, затверджений постановою Ради Міністрів Української РСР від 4 лютого 1988 року, не є виключним і при вирішенні питання про приналежність особи до категорії працівників, які мають право на отримання службового житла, належить перевіряти наявність (відсутність) у працівника такого права за іншими нормативно-правовими актами СРСР та чинним законодавством України.

Стаття 120. Службові жилі приміщення у будинках, що належать колгоспам

У будинках, що належать колгоспам, включення жилих приміщень до числа службових (у тому числі і в будинках, заселених до введення в дію Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік) і встановлення переліку категорій працівників, яким можуть надаватися такі приміщення, провадяться за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених, затверджуваним виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Коментована стаття є аналогічною ч. 3 ст. 39 Основ житлового законодавства Союзу РСР, затверджених постановою Президії Верховної Ради, ПВР СРСР від 24.06.81 року N 5150-X.

Обидві вказані норми були прийняті в розвиток положень п. 9 постанови ЦК КПСС та Ради Міністрів РСР від 12.04.62 року N 345 "Про підвищення ролі агрономів, зоотехніків і інших спеціалістів сільського господарства в розвитку колгоспного і радгоспного виробництва", яким Центральні комітети союзних республік, крайкоми та обкоми партії, Ради Міністрів союзних республік, крайвиконкоми, облвиконкоми зобов'язували: 1) вчинити заходи до поліпшення побутових умов спеціалістів сільського господарства; 2) визнано необхідним мати в кожному колгоспі благоустроєні жилі будинки для спеціалістів сільського господарства.

Варто зазначити, що ні ст. 120 Житлового кодексу УРСР, ні ст. 39 Основ не встановлюють особливих вимог до службового житла колгоспників, а тільки визначають спеціальний порядок віднесення житла до категорії службових та визначення переліку осіб, які мають право на отримання службового житла, а саме: 1) прийняття рішення загальними зборами (або зборами уповноважених) членів колгоспу про визнання житла службовим; 2) затвердження прийнятого рішення відповідним виконавчим комітетом ради.

При цьому відповідно до п. 54 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 року "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)" судам рекомендовано враховувати, що постановою Кабінету Міністрів України від 11 липня 1992 року N 391 "Про зміну і визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питання надання житлових приміщень у будинках радгоспів" визнано таким, що втратив чинність, підпункт 8 п. 25 постанови ЦК Компартії України і Ради Міністрів УРСР від 19 жовтня 1982 року N 501, згідно з яким увесь житловий фонд радгоспів відноситься до числа службового, і встановлено, що жилі приміщення в будинках радгоспів включаються до числа службових у загальному порядку.

Стаття 121. Порядок надання службових жилих приміщень

Порядок надання службових жилих приміщень установлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР.

Службові жилі приміщення надаються за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації, правління колгоспу, органу управління іншої кооперативної та іншої громадської організації.

1. Коментована стаття встановлює досить загальні правила надання службових жилих приміщень. На виконання вказаної статті постановою Ради Міністрів Української Радянської Соціалістичної Республіки від 4 лютого 1988 року було затверджено Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР. Крім того, порядок надання службових приміщень також встановлюється і деякими відомчими нормативними актами, а саме: Положенням про порядок надання службових приміщень і користування ними в Міністерстві фінансів України та підпорядкованих йому органах, затвердженим наказом Міністерства фінансів від 16.02.2006 року N 192; Інструкцією про організацію забезпечення житловими приміщеннями в Державній прикордонній службі України, затвердженою наказом Адміністрації Державної прикордонної служби України від 20.12.2007 року N 1040; Положенням про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Управлінні державної охорони України, затвердженим наказом Управління державної охорони від 16.07.2004 N 55; Положенням про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в митній службі України, затвердженим наказом Державної митної служби України від 08.02.2000 року N 60; Положенням про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в органах та установах Міністерства юстиції України, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 02.07.2004 року N 58/5; Положенням про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Міністерстві вугільної промисловості України, затвердженим наказом Міністерства промислової політики України від 16.10.2007 року N 448; Порядком надання службових жилих приміщень і користування ними особами рядового і начальницького складу та працівниками Державної кримінально-виконавчої служби України, затвердженим наказом Державного департаменту України з питань виконання покарань від 11.01.2005 року N 4; Положенням про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними особами рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ України, затвердженим наказом Міністерства внутрішніх справ від 10.09.2004 року N 1039; Положенням про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Національній академії наук України та установах, організаціях і підприємствах, які перебувають у віданні НАН України, затвердженим постановою Бюро президії НАН України і ЦК профспілки працівників НАН України від 11.06.2008 N 165.

2. За змістом вказаного Положення службові жилі приміщення надаються працівникам, яким може бути надано службове житло і які постійно проживають, а також прописані в населеному пункті за місцем розташування відповідного підприємства, установи, організації. З дозволу виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради службове жиле приміщення може бути надано працівникові, який проживає в іншому населеному пункті. Зазначені приміщення надаються незалежно від перебування працівників на квартирному обліку, без додержання черговості та пільг, установлених для забезпечення громадян житлом, за винятком надання службових жилих приміщень в будинках радгоспів.

3. Для одержання службового жилого приміщення відповідний працівник подає заяву адміністрації підприємства, установи, організації. До заяви додається довідка з місця проживання про склад сім'ї і прописку. Члени сім'ї заявника, які бажають оселитися в службове жиле приміщення, дають письмову згоду на проживання в зазначеному приміщенні.

Службові жилі приміщення надаються за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації, правління колгоспу, органу управління іншої кооперативної та іншої громадської організації, у віданні якої ці приміщення знаходяться, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради, на території якої знаходиться відповідне підприємство, установа, організація. У рішенні зазначається, яку займає посаду або виконує роботу особа, якій надається службове жиле приміщення, склад її сім'ї, розмір приміщення, що надається, кількість кімнат у ньому та адреса.

Перед винесенням рішення про надання службового жилого приміщення адміністрація підприємства, установи, організації зобов'язана роз'яснити працівникові особливості договору найму зазначеного приміщення.

Рішення про надання службового жилого приміщення може бути переглянуто до видачі ордера, якщо виявляться обставини, які не були раніше відомі й могли вплинути на вказане рішення.

На підставі рішення про надання службового жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане службове жиле приміщення.

4. Службове жиле приміщення має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Службові жилі приміщення надаються у межах 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті, визначеному в установленому порядку. Службове жиле приміщення може бути надано з перевищенням указаного вище максимального розміру, якщо воно становить одну кімнату (однокімнатну квартиру), або якщо при наданні службового приміщення буде допущено настання умов, при яких не допускається заселення.

При наданні службових жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами.

В окремих випадках за наявності крайньої виробничої необхідності і відсутності відповідного службового жилого приміщення, як тимчасовий захід, за згодою працівника, йому може бути надано службове жиле приміщення, що не відповідає встановленим вимогам або за розміром менше від рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті (але не нижче від рівня, встановленого для прийняття громадян на квартирний облік), із збереженням права на одержання службового жилого приміщення, що відповідає вказаним вимогам і розміру.

Стаття 122. Ордер на службове жиле приміщення

На підставі рішення про надання службового жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення у надане жиле приміщення.

Народному депутату України спеціальний ордер видається Управлінням справами Верховної Ради України.

Форма ордера встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

На виконання положень коментованої статті постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. N 37 "Про службові жилі приміщення" затверджено форму ордера на службове жиле приміщення.

Ордер на службове жиле приміщення видається виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради на підставі рішення адміністрації підприємства, установи, організації, правління колгоспу, органу управління іншої кооперативної та іншої громадської організації, у віданні якої ці приміщення знаходяться.

Ордер є єдиною підставою для вселення в надане службове жиле приміщення.

Ордер на службове жиле приміщення дійсний протягом 30 днів. Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності. Ордер вручається громадянинові, на ім'я якого він виданий, або за його дорученням іншій особі.

При вселенні в надане службове жиле приміщення громадянин здає ордер у житлово-експлуатаційну організацію, а за її відсутності - відповідному підприємству, установі, організації. Одночасно подаються паспорти усіх членів сім'ї, включених до ордера, з відміткою про виписку з попереднього місця проживання.

Ордер на службове жиле приміщення може бути визнаний недійсним з підстав і в порядку, встановленому статтею 59 Житлового кодексу УРСР.

Стаття 123. Порядок користування службовими жилими приміщеннями

Порядок користування службовими жилими приміщеннями встановлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР.

До користування службовими жилими приміщеннями застосовуються правила про договір найму жилого приміщення, крім правил, передбачених статтями 73 - 76, 79 - 83, 85, 90, частиною шостою статті 101, статтями 103 - 106 цього Кодексу. 

На підставі виданого ордера між наймодавцем (житлово-експлуатаційною організацією, а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім'я якого виданий ордер, укладається договір найму службового жилого приміщення.

На практиці виникає питання, чи підпадає договір найму службового житла під регулювання і Житлового кодексу УРСР, і Цивільного кодексу України. Ця проблема пов'язана у першу чергу із тим, що Цивільний кодекс України встановлює додаткові (порівняно з Житловим кодексом УРСР) підстави для припинення договору найму.

Слід зазначити, що відповідно до ч. 3 ст. 810 ЦК України до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної чи комунальної власності, застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено законом.

Водночас ст. 62 Житлового кодексу Української РСР встановлено, що до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР.

Наведені положення дають підстави зробити наступні висновки: 1) Цивільний кодекс України не застосовується до договорів найму житла державної та комунальної власності; 2) положення глави 59 Цивільного кодексу України є загальними по відношенню до глави 3 Житлового кодексу УРСР, оскільки норми ЦК України регулюють відносини, пов'язані з комерційним наймом будь-якого житла, ст. ст. 118 - 1261 ЖК УРСР регулюють відносини, що складаються при наймі житла спеціального призначення - службового; 3) положення глави 59 ЦК України застосовуються до договорів найму службового житла, що належить до приватного житлового фонду, тільки в частині, що не суперечить Житловому кодексу УРСР; 3) до договору найму службового житла, що перебуває у приватній власності, не можуть бути застосовані положення ст. ст. 8101, 821, 822, 824, 825 Цивільного кодексу України.

Враховуючи викладене, можна дати наступну характеристику договору найму службового житла.

Наймач службового жилого приміщення вправі проживати в ньому разом з членами своєї сім'ї. Наймач вправі у встановленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним службове жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

При тимчасовій відсутності наймача службового приміщення або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору - судом. Жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках: 1) призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі; 2) тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання; 3) поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника - протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї; 4) виїзду в зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) - протягом усього часу виконання цих обов'язків; 5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них; 6) виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі - протягом усього часу перебування в ньому; 7) взяття під варту або засудження до арешту, обмеження волі, позбавлення волі на певний строк чи довічне позбавлення волі - протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Наймач службового жилого приміщення зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги (водопостачання, газ, електрична, теплова енергія та інші послуги) за затвердженими у встановленому порядку ставками і тарифами.

Статтею 31 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" передбачено, що порядок формування цін/тарифів на кожний вид житлово-комунальних послуг першої і другої групи (п. 1 та 2 ч. 1 ст. 14 Закону) визначає Кабінет Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 року N 560 затверджений Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, який поширюється на суб'єктів господарювання всіх форм власності, які надають зазначені послуги.

Органи місцевого самоврядування затверджують ціни/тарифи на житлово-комунальні послуги в розмірі економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво. Розмір плати за утримання будинків і споруд та прибудинкових територій встановлюється залежно від капітальності, рівня облаштування та благоустрою.

Діючі тарифи для мешканців м. Києва встановлені розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 30.05.2007 р. N 641 "Про впорядкування розмірів тарифів на послуги з утримання будинків та прибудинкових територій та внесення змін до розпорядження Київської міської державної адміністрації від 19.05.2000 N 748".

Пільги по квартирній платі та платі за комунальні послуги встановлюються законодавством. Невиконання наймачем зазначеного обов'язку, за Житловим кодексом УРСР, не надає право наймодавцю розірвати договір найму службового житла, але й не позбавляє його права звернутися до суду за захистом свого порушеного права у інший спосіб, передбачений статтею 16 Цивільного кодексу України, наприклад, стягнення грошових коштів.

Громадянам, які проживають в службових жилих приміщеннях у будинках, що належать колгоспам, може бути надано пільги по квартирній платі за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.

Права наймачів службового житла як споживачів житлово-комунальних послуг передбачені Законом України "Про житлово-комунальні послуги", Законом України "Про теплопостачання", Законом України "Про електроенергетику", Правилами надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. N 630, Правилами користування електричною енергією для населення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 1999 р. N 1357, Правилами надання послуг з вивезення побутових відходів, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2008 р. N 1070, та іншими законами та нормативними актами з питань надання окремих видів таких послуг.

Наймач службового жилого приміщення і члени його сім'ї зобов'язані бережно ставитися до наданого жилого приміщення і його обладнання, провадити на умовах і в порядку, що визначаються законодавством України, за свій рахунок поточний ремонт займаного приміщення, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору найму службового жилого приміщення.

Наймач службового жилого приміщення і члени його сім'ї користуються також іншими правами і несуть інші обов'язки, передбачені правилами про договір найму жилого приміщення, за винятками, викладеними нижче.

До користування службовими жилими приміщеннями не застосовуються правила: про бронювання жилого приміщення (про бронювання службового житлового приміщення статті 73 - 76 Житлового кодексу УРСР; про обмін жилого приміщення (статті 79 - 83, 85 Житлового кодексу УРСР), в тому числі з наймачем іншого службового жилого приміщення; про зміну договору найму жилого приміщення (статті 103 - 106 Житлового кодексу УРСР). Наймач службового жилого приміщення, який має зайву жилу площу понад установлені норми, не користується правом, передбаченим статтею 90 Житлового кодексу УРСР, але може вимагати надання меншого службового жилого приміщення. При проведенні капітального ремонту наймачеві не надається в постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення (частина шоста статті 101 Житлового кодексу УРСР), але може бути надане інше службове жиле приміщення. Крім того, наймачі службового житла не можуть приватизувати квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових (ч. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду").

Слід зазначити, що вказані обмеження прив'язані до статусу житла, тобто якщо приміщення є службовим, то до усіх осіб, які його винаймають, застосовуються обмеження, визначені у ч. 2 коментованої статті. При цьому не має значення, чи наділений наймач статусом особи, що не може бути виселена зі службового житла без надання іншого житла.

Стаття 124. Виселення з службових жилих приміщень без надання іншого жилого приміщення

Робітники і службовці, що припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, а також громадяни, які виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням, підлягають виселенню з службового жилого приміщення з усіма особами, які з ними проживають, без надання іншого жилого приміщення.

Коментована стаття у системному аналізі зі ст. 125 Житлового кодексу України встановлює вичерпний перелік умов, за яких особа може бути виселена зі службового житла без надання іншого жилого приміщення, а саме: 1) наявність у такого приміщення статусу службового (див. коментар до ст. 118 цього Кодексу); 2) у особи, що підлягає виселенню, повинні бути припинені трудові відносини з підприємством установою, організацією (або особа повинна бути виключена з членів колгоспу або вийти з колгоспу за власним бажанням); 2) особа, що підлягає виселенню, не віднесена до категорії осіб, які не можуть бути виселені зі службового приміщення без надання іншого жилого приміщення.

Про необхідність перевірки наявності у житла статусу службового свідчить п. 19 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" і п. 54 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 року "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)", відповідно до яких, розглядаючи позови про виселення зі службових жилих приміщень, суди мають враховувати, що постановою Кабінету Міністрів України від 11 липня 1992 р. N 391 "Про зміну і визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питання надання житлових приміщень у будинках радгоспів" визнано таким, що втратив чинність, підпункт 8 п. 25 постанови ЦК Компартії України і Ради Міністрів УРСР від 19 жовтня 1982 р. N 501, згідно з яким увесь житловий фонд радгоспів відносився до числа службового, і встановлено, що жилі приміщення в будинках радгоспів включаються до числа службових у загальному порядку. Тому виселення з жилих приміщень у будинках радгоспів з передбачених статтями 124, 125 ЖК підстав може мати місце, якщо ці приміщення були включені до числа службових з додержанням чинного законодавства за рішенням виконкому районної, міської, районної в місті ради, районної державної адміністрації міст Києва і Севастополя.

Коментована стаття не пов'язує виселення наймача без надання йому іншого жилого приміщення з підставою припинення трудових відносин, тобто для виселення особи зі службового житла не має значення, чи припинила особа трудові відносини за власною ініціативою або за ініціативою власника. Виняток становлять особи, які припинили трудові відносини з підприємством, установою за п. 1 ч. 1 ст. 40 Кодексу законів про працю України у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників.

Слід зазначити, що відповідно до п. 16 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 09.12.82 року N 8 "Про практику застосування судами основ житлового законодавства Союзу СРСР і Союзних республік" положення вказаної статті не застосовуються, коли у складі сім'ї наймача, який припинив трудові відносини, є інваліди війни та інші інваліди з числа військовослужбовців, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або знівечення, отриманих при захисті СРСР або при виконанні інших обов'язків військової служби, або внаслідок захворювання, пов'язаного з перебуванням на фронті; учасники Великої Вітчизняної Війни, які перебували у складі діючої армії; інваліди з числа осіб рядового та начальницького складу органів Міністерства внутрішніх справ СРСР, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або знівечення, отриманих при виконанні службових обов'язків; пенсіонери по старості; персональні пенсіонери; інваліди праці I та II груп; інваліди I та II груп з числа військовослужбовців і прирівняних до них осіб.

Наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають у приміщенні гуртожитку, можуть бути виселені в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення, якщо вони систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематично порушують правила співжиття, роблять неможливим для інших проживання із ними в одній кімнаті, квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу на них виявились безрезультатними.

Стаття 125. Особи, яких не може бути виселено з службових жилих приміщень без надання іншого жилого приміщення

Без надання іншого жилого приміщення у випадках, зазначених у статті 124 цього Кодексу, не може бути виселено:

інвалідів війни та інших інвалідів з числа військовослужбовців, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, що їх вони дістали при захисті СРСР чи при виконанні інших обов'язків військової служби, або внаслідок захворювання, зв'язаного з перебуванням на фронті; учасників Великої Вітчизняної війни, які перебували у складі діючої армії; сім'ї військовослужбовців і партизанів, які загинули або пропали безвісти при захисті СРСР чи при виконанні інших обов'язків військової служби; сім'ї військовослужбовців; інвалідів з числа осіб рядового і начальницького складу органів Міністерства внутрішніх справ СРСР, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, що їх вони дістали при виконанні службових обов'язків;

осіб, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове жиле приміщення, не менш як десять років;

осіб, що звільнені з посади, у зв'язку з якою їм було надано жиле приміщення, але не припинили трудових відносин з підприємством, установою, організацією, які надали це приміщення;

осіб, звільнених у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників;

пенсіонерів по старості, персональних пенсіонерів; членів сім'ї померлого працівника, якому було надано службове жиле приміщення; інвалідів праці І і ІІ груп, інвалідів І і ІІ груп з числа військовослужбовців і прирівняних до них осіб та осіб рядового і начальницького складу Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації України;

одиноких осіб з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ними.

Коментована стаття визначає перелік осіб, які не можуть бути виселені зі службового житла у випадках, передбачених ст. 124 цього Кодексу:

1) п. 1 ч. 1 ст. 125 ЖК України необхідно застосовувати у системному аналізі з положеннями ст. 7 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту", яким встановлено, що до інвалідів війни належать особи з числа військовослужбовців діючої армії та флоту, партизанів, підпільників, працівників, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії, каліцтва, захворювання, одержаних під час захисту Батьківщини, виконання обов'язків військової служби (службових обов'язків) чи пов'язаних з перебуванням на фронті, у партизанських загонах і з'єднаннях, підпільних організаціях і групах та інших формуваннях, визнаних такими законодавством України, в районі воєнних дій, на прифронтових дільницях залізниць, на спорудженні оборонних рубежів, військово-морських баз та аеродромів у період громадянської та Великої Вітчизняної воєн або з участю в бойових діях у мирний час. До інвалідів війни належать також інваліди з числа: 1) військовослужбовців, осіб вільнонайманого складу, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії, каліцтва або захворювання, одержаних під час захисту Батьківщини, виконання інших обов'язків військової служби, пов'язаних з перебуванням на фронті в інші періоди, з ліквідацією наслідків Чорнобильської катастрофи, ядерних аварій, ядерних випробувань, з участю у військових навчаннях із застосуванням ядерної зброї, іншим ураженням ядерними матеріалами; 2) осіб начальницького і рядового складу органів Міністерства внутрішніх справ і органів Комітету державної безпеки колишнього Союзу РСР, Міністерства внутрішніх справ України, Служби безпеки України, Служби зовнішньої розвідки України та інших військових формувань, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії, каліцтва або захворювання, одержаних під час виконання службових обов'язків, ліквідації наслідків Чорнобильської катастрофи, ядерних аварій, ядерних випробувань, участі у військових навчаннях із застосуванням ядерної зброї, інших уражень ядерними матеріалами; 3) осіб, які стали інвалідами внаслідок поранень чи інших ушкоджень здоров'я, одержаних у районах бойових дій у період Великої Вітчизняної війни та від вибухових речовин, боєприпасів і військового озброєння у повоєнний період, а також під час виконання робіт, пов'язаних з розмінуванням боєприпасів часів Великої Вітчизняної війни незалежно від часу їх виконання; 4) осіб, які стали інвалідами внаслідок воєнних дій громадянської та Великої Вітчизняної воєн або стали інвалідами від зазначених причин у неповнолітньому віці у воєнні та повоєнні роки; 5) військовослужбовців, осіб вільнонайманого складу, а також колишніх бійців винищувальних батальйонів, взводів і загонів захисту народу та інших осіб, які брали безпосередню участь у бойових операціях по ліквідації диверсійно-терористичних груп та інших незаконних формувань на території колишнього Союзу РСР і стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, одержаних під час виконання службових обов'язків у цих батальйонах, взводах і загонах у період з 22 червня 1941 року по 31 грудня 1954 року; 6) учасників бойових дій на території інших держав, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії, каліцтва або захворювання, пов'язаних з перебуванням у цих державах; 7) осіб, які брали безпосередню участь у бойових діях під час Великої Вітчизняної війни та війни з Японією і стали інвалідами внаслідок загального захворювання або захворювання, отриманого під час проходження військової служби чи служби в органах внутрішніх справ, державної безпеки, інших військових формуваннях; 8) осіб, залучених до складу формувань Цивільної оборони, які стали інвалідами внаслідок захворювань, пов'язаних з ліквідацією наслідків Чорнобильської катастрофи. Учасниками війни визнаються військовослужбовці, які в період війни проходили військову службу у Збройних Силах колишнього СРСР, трудівники тилу, а також інші особи, передбачені цим Законом. Учасниками війни вважаються: 1) військовослужбовці, які проходили військову службу у Збройних Силах, військах і органах Міністерства внутрішніх справ, Комітету державної безпеки колишнього Союзу РСР чи в арміях його союзників у період Великої Вітчизняної війни 1941 - 1945 років та війни 1945 року з імперіалістичною Японією або навчались у цей період у військових училищах, школах і на курсах; 2) особи, які в період Великої Вітчизняної війни 1941 - 1945 років та війни 1945 року з імперіалістичною Японією працювали в тилу на підприємствах, в установах, організаціях, колгоспах, радгоспах, індивідуальних сільських господарствах, на спорудженні оборонних рубежів, заготівлі палива, продуктів, переганяли худобу, навчались у цей період в ремісничих, залізничних училищах, школах і училищах фабрично-заводського навчання та інших закладах професійно-технічної освіти, на курсах професійної підготовки або під час навчання в школах, вищих і середніх спеціальних навчальних закладах працювали в народному господарстві та на відбудові об'єктів господарського і культурного призначення. До учасників війни належать також особи, які в період Великої Вітчизняної війни працювали на територіях, що після 1944 року ввійшли до складу колишнього Союзу РСР, а також громадяни, які за направленням державних органів колишнього Союзу РСР працювали в державах - союзницях СРСР. Учасниками війни визнаються особи, нагороджені орденами і медалями колишнього Союзу РСР за самовіддану працю і бездоганну військову службу в тилу в роки Великої Вітчизняної війни та війни з імперіалістичною Японією; 3) члени груп самозахисту об'єктових і аварійних команд місцевої протиповітряної оборони, народного ополчення, що діяли в період Великої Вітчизняної війни; 4) особи, які в період Великої Вітчизняної війни перебували у складі армії та флоту як сини, вихованці полків та юнги до досягнення ними повноліття; 5) працівники, які на контрактній основі направлялися на роботу в держави, де велися бойові дії (включаючи Республіку Афганістан у період з 1 грудня 1979 року по грудень 1989 року), і не входили до складу обмеженого контингенту радянських військ; 6) дружини (чоловіки) військовослужбовців, які працювали за наймом в державах, зазначених у пункті 6 цієї статті, в період ведення бойових дій у них і не входили до складу обмеженого контингенту радянських військ; 7) особи, які в період Великої Вітчизняної війни 1941 - 1945 років відбували покарання в місцях позбавлення волі або перебували в засланні і реабілітовані відповідно до чинного законодавства України та колишнього СРСР; 8) особи, які в період Великої Вітчизняної війни 1941 - 1945 років добровільно подавали матеріальну, фінансову чи іншу допомогу військовим частинам, госпіталям, партизанським загонам, підпільним групам, іншим формуванням та окремим військовослужбовцям у їх боротьбі проти німецько-фашистських загарбників за умови незаперечного підтвердження цих фактів; 9) особи, які після 9 вересня 1944 року були переселені на територію України з території інших країн; 10) особи, які під час оборони міста Севастополя з 30 жовтня 1941 року по 4 липня 1942 року проживали на його території. На необхідність розширеного тлумачення положень п. 1 ч. 1 коментованої статті вказує і Верховний Суд України у своєму листі від 26.05.2001 року "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій справ (Житлове право)";

2) особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове жиле приміщення, не менш як десять років. Слід зазначити, що коментована стаття не визначає, чи повинен такий стаж бути безперервним чи сумарним, а отже, п. 2 ч. 1 ст. 125 ЖК УРСР може бути застосовано і до осіб, які у сукупності (в тому числі і на посадах, які не надавали право на отримання службового житла) пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове жиле приміщення, не менш як десять років;

3) особи, що звільнені з посади, у зв'язку з якою їм було надано жиле приміщення, але не припинили трудових відносин з підприємством, установою, організацією, які надали це приміщення;

4) особи, звільнені у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників. Положення п. 4 ч. 1 ст. 125 ЖК України поширюються виключно на осіб, що звільнені з підприємства, установи та організації, яке надало їм службове житло за п. 1 ч. 1 ст. 40 Кодексу законів про працю України у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників. Достатнім підтвердження віднесення осіб до цієї категорії є трудова книжка із здійсненим у ній записом про звільнення за п. 1 ч. 1 ст. 40 КЗпП та копія наказу про звільнення;

5) За змістом положень Закону України "Про загальнообов'язкове державне пенсійне страхування" пенсіонерами за віком є особи, які досягли встановленого законодавством віку і мають визначений законом стаж роботи. За загальним правилом до них відносяться: чоловіки - після досягнення 60 років і при стажі роботи не менше 25 років; жінки - після досягнення 55 років і при стажі роботи не менше 20 років.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про реабілітацію інвалідів в Україні", ст. 2 Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні" інвалід - особа зі стійким розладом функцій організму, зумовленим захворюванням, травмою (її наслідками) або вродженими вадами розумового чи фізичного розвитку, що призводить до обмеження нормальної життєдіяльності, викликає в особи потребу в соціальній допомозі і посиленому соціальному захисті, а також виконання з боку держави відповідних заходів для забезпечення її законодавчо визначених прав.

Пунктом 2.1 Інструкції про встановлення інвалідності, затвердженої наказом Міністерства охорони здоров'я України від 7 квітня 2004 р. N 183, встановлено, що підставою для встановлення першої групи інвалідності є стійкі, значно вираженої важкості функціональні порушення в організмі, зумовлені захворюванням, травмою або уродженим дефектом, що призводять до значного обмеження життєдіяльності людини, неспроможності до самообслуговування і викликають потребу в постійному, що не регулюються, сторонньому нагляді, догляді чи допомозі. До I групи належать особи з найважчим станом здоров'я, які повністю нездатні до самообслуговування, потребують повного постійного стороннього догляду, допомоги або нагляду, абсолютно залежні від інших осіб або, які частково здатні до виконання окремих елементів самообслуговування, потребують постійного стороннього догляду, допомоги або нагляду, залежні від інших осіб у забезпеченні життєво важливих соціально-побутових функцій. Пунктом 2.2 цієї ж Інструкції передбачено, що підставою для встановлення другої групи інвалідності є стійкі, вираженої важкості функціональні порушення в організмі, зумовлені захворюванням, травмою або уродженим дефектом, що призводять до значного обмеження життєдіяльності людини, при збереженій здатності до самообслуговування, та не викликають потреби в постійному сторонньому нагляді, догляді чи допомозі.

Відповідно до п. 9 Порядку організації та проведення медико-соціальної експертизи втрати працездатності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 4 квітня 1994 р. N 221, інвалідність вважається такою, що настала внаслідок трудового каліцтва, якщо нещасний випадок, який спричинив інвалідність, стався (крім випадків протиправного діяння): а) під час виконання трудових обов'язків (у тому числі під час відрядження), а також здійснення будь-яких дій в інтересах підприємства, установи, організації (навіть без спеціального доручення); б) по дорозі на роботу або з роботи; в) на території підприємства, установи, організації або в іншому місці роботи протягом робочого часу (включаючи встановлені перерви); г) поблизу підприємства, установи, організації або іншого місця роботи протягом робочого часу (включаючи встановлені перерви), якщо перебування там не суперечило правилам внутрішнього трудового розпорядку; д) у разі виконання державних або громадських обов'язків; е) у разі виконання дій для рятування людського життя, охорони державної, колективної та індивідуальної власності, а також для охорони правопорядку. Крім того, п. 10 названого Порядку визначено, що інвалідність внаслідок професійного захворювання встановлюється відповідно до висновку спеціалізованого медичного закладу про наявність професійного захворювання. Список професійних захворювань затверджується в порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України.

Ступінь втрати працездатності військовослужбовців і військовозобов'язаних у період проходження служби визначається відповідно до Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей", п. 13 Порядку організації та проведення медико-соціальної експертизи втрати працездатності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 4 квітня 1994 р. N 221.

Для застосування положень ст. 125 ЖК УРСР до осіб, вказаних у цьому пункті, обов'язковою умовою є отримання ними службового житла у встановлено законом порядку;

6) одинокі особи з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ними. Житловий кодекс України не містить поняття одинокої особи. Ст. 32 Цивільного кодексу України встановлено, що неповнолітньою є особа у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років. Пленум Верховного Суду СРСР у п. 19 постанови від 3 квітня 1987 р. N 2 роз'яснив, що до одиноких осіб крім одиноким матерів, які не створили в подальшому сім'ю, можуть відноситися, зокрема, розлучене подружжя, який залишився проживати в службовому приміщенні після вибуття з нього іншого з подружжя, удовець, усиновитель, опікун (піклувальник). Крім того, враховуючи положення Закону України "Про державну допомогу сім'ям з дітьми" та п. 16 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 09.12.82 року N 8 "Про практику застосування судами Основ житлового законодавства Союзу СРСР і Союзних Республік", до категорії одиноких осіб можуть бути віднесені і одинокі матері (які не перебувають у шлюбі), одинокі усиновлювачі, якщо у свідоцтві про народження дитини (рішенні про усиновлення дитини) відсутній запис про батька (матір) або запис про батька (матір) проведено в установленому порядку державним органом реєстрації актів цивільного стану за вказівкою матері (батька, усиновлювача) дитини (особа віком до 18 років (повноліття), якщо згідно з законом вона не набуває прав повнолітньої раніше).

Виселення з службового приміщення з наданням іншого жилого приміщення проводиться не тільки у випадку, коли сам наймач службового житла відноситься до осіб, вказаних в ст. 125 Житлового кодексу України, але і тоді, коли у складі членів його сім'ї є такі особи.

Умови, які виключають можливість виселення із гуртожитку без надання іншого приміщення, беруться судом до уваги як у випадку, коли вони виникли на момент припинення трудових відносин, так і після, до вирішення судом справи про виселення.

Право наймодавця на виселення з службового жилого приміщення визначається моментом втрати ним трудового зв'язку. Якщо в цей момент наймач не може бути виселений без надання іншого жилого приміщення, він не підлягає виселенню і в подальшому. Наприклад, якщо до складу сім'ї наймача входив учасник війни, який помер після припинення трудових відносин наймачем, така сім'я не може бути виселена без надання іншого жилого приміщення.

Виходячи з положень ч. 7 ст. 8 ЦПК України про застосування аналогії закону, при вирішенні питання про виселення військовослужбовців зі службових приміщень має враховуватися встановлений ст. 125 ЖК перелік осіб, які не можуть бути виселені з них без надання іншого жилого приміщення. Практика застосування положень ст. 125 Житлового кодексу України свідчить про те, що у разі неможливості відселення осіб, зазначених у цій статті, без надання іншого жилого приміщення місцеві ради на підставі клопотань організацій, підприємств та установ, які надали службові жилі приміщення, з урахуванням потреби в них, проводять виключення службових жилих приміщень із числа службових (п. 2 розпорядження Київської міської державної адміністрації від 04.11.97 року N 1774 "Про вдосконалення порядку вирішення житлових питань громадян, які проживають у службових жилих приміщеннях").

Стаття 126. Жиле приміщення, що надається в зв'язку з виселенням з службового жилого приміщення

Надаване громадянам у зв'язку з виселенням з службового жилого приміщення інше жиле приміщення має відповідати вимогам, передбаченим частиною другою статті 114 цього Кодексу.

У разі знесення будинку або переобладнання будинку (жилого приміщення) в нежилий, а також якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, наймачеві службового жилого приміщення може бути надано інше службове жиле приміщення. Надання іншого службового жилого приміщення допускається також у випадках, передбачених статтею 102 цього Кодексу.

1. Коментована стаття встановлює вимоги до житла, яке надається особі, що підлягає виселенню зі службового житла, а саме:

1) Надаване житлове приміщення повинно знаходитися в межах того самого населеного пункту, якщо ним є місто або селище міського типу, а у сільській місцевості - в межах території селищної, сільської ради або в межах території колгоспу або радгоспу, розташованих на території кількох селищних сільських рад (п. 20 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 09.12.82 року N 8 "Про практику застосування судами Основ житлового законодавства Союзу СРСР і Союзних Республік");

2) Надаване особі житло повинно відповідати вимогам санітарним і технічним вимогам. При цьому необхідно враховувати: а) перелік випадків, коли жилі будинки (жилі приміщення) визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, згідно Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189 (п. 22-1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України"); б) інші конкретні обставини (стан здоров'я, склад сім'ї тощо), наприклад, обставини, визначені ч. 2 ст. 23 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, ч. 2 ст. 50 ЖК та підпункту 7 п. 13 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР (п. 63 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)"). З огляду на викладене, звертає на себе увагу п. 20 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 09.12.82 року N 8 "Про практику застосування судами Основ житлового законодавства Союзу СРСР і Союзних Республік", відповідно до положень якого суди, розглядаючи позови про виселення з наданням іншого житлового приміщення, яке відповідає санітарним та технічним умовам, зобов'язані витребувати докази, що підтверджують можливість поселення відповідача в пропоноване йому житлове приміщення. За необхідності суд може зобов'язати відповідні органи (наприклад санітарно-епідеміологічні служби) провести огляд жилого приміщення і надати висновок про його придатність до проживання. При цьому такий висновок повинен оцінюватися в сукупності з іншими доказами по справі.

Необхідно також враховувати, що відповідне санітарним і технічним вимогам інше жиле приміщення може бути меншим, ніж займане, і менш благоустроєним, але разом з тим воно має відповідати вимогам, що виключають визнання особи, яка поселилась в ньому, потребуючою поліпшення житлових умов, у тому числі у зв'язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі старших за дев'ять років, крім подружжя (п. 64 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)"; п. 16 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 03.04.87 року N 2; п. 22-1 постанови Пленуму Верховного суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України").

2. За змістом коментованої статті у випадку, коли будинок, у якому знаходиться службове жиле приміщення, підлягатиме знесенню або переобладнанню в нежилий, будинок загрожує обвалом, а також якщо будинок (жиле приміщення) в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту. Якщо в результаті капітального ремонту жиле приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту.

Відселення при знесенні або переобладнанні. Відповідно до ст. 22 Закону України "Про основи містобудування" право на забудову земельних ділянок (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд. Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Отже, враховуючи зміст положень ст. 22 Закону України "Про містобудування" та ч. 2 ст. 126 ЖК УРСР, особі може бути надано інше житло у зв'язку зі знесенням чи перебудовою будинку, у якому знаходиться службове житло, тільки після отримання дозволу на будівництво, погодження та затвердженої в установленому порядку проектної документації і отримання дозволу на виконання будівельних робіт, тобто з моменту отримання права на знесення чи переобладнання будинку. Варто зазначити, що практика застосування вказаних положень коментованої статті свідчить про те, що обов'язок по відселенню розподіляється наступним чином: 1) на період проведення реконструкції обов'язок покладається на відповідні державні адміністрації або виконавчі комітети рад; 2) при відселенні в інші службові приміщення - на установи, підприємства, організації, які надали службову жилу площу (п. 1.3 розпорядження Київської міської державної адміністрації від 05.11.96 року N 1756 "Про організацію відселення мешканців з п'ятиповерхових будинків масової забудови 60-х років, що підлягають реконструкції або знесенню").

Відселення при загрозі обвалу. Відповідно до Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189, висновок про загрозу обвалу будинку дає спеціально створена виконавчим комітетом Ради міжвідомча комісія. Акт комісії за результатами обстеження затверджується виконкомом. Доцільним при визначені загрози обвалу житлового будинку є врахування такою комісією положень Державних будівельних норм В.2.2.-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення", затверджених наказом Держбуду України від 18 травня 2005 р. N 80, ДБН В.1.1-3-97 "Інженерний захист територій, будинків і споруд від зсувів і обвалів. Основні положення", ДБН В.1.2-1-95, Положення про розслідування причин аварій (обвалень) будівель, споруд, їх частин та конструктивних елементів, затверджене спільним наказом Держкоммістобудування України та Держнаглядохоронпраці України від 25.04.95 N 85/89, і введені в дію з 1 липня 1995 року.

З метою забезпечення надійності й безпечної експлуатації будівель, споруд та інженерних мереж, запобігання аваріям на них Кабінетом Міністрів України 5 травня 1997 р. було прийнято постанову N 409 "Про забезпечення надійності й безпечної експлуатації будівель, споруд та інженерних мереж", якою Державному комітетові у справах містобудування і архітектури, Державному комітетові по нагляду за охороною праці, Державному комітетові по житлово-комунальному господарству в установленому порядку підготувати і затвердити протягом 1997 року пакет нормативних актів, що регламентують організацію роботи, пов'язаної із забезпеченням належного технічного стану будівель, споруд та інженерних мереж усіх форм власності, проведенням діагностики та експертизи їх технічного стану і планово-запобіжних ремонтів.

На виконання вказаної постанови Кабінету Міністрів України спільним наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України та Державного комітету України по нагляду за охороною праці від 27 листопада 1997 року N 32/288 затверджено Правила обстежень, оцінки технічного стану та паспортизації виробничих будівель і споруд, Положення про головну організацію з координації дій, підготовки нормативних документів і з питань обстежень та паспортизації будівель і споруд з метою забезпечення їх надійності й безпечної експлуатації, Положення про спеціалізовані організації з проведення обстежень та паспортизації існуючих будівель і споруд з метою забезпечення їх надійності й безпечної експлуатації, Структуру реєстру аварійно небезпечних виробничих будівель і споруд.

Відповідно до вказаних нормативних актів за несучою здатністю та експлуатаційними властивостями до конструкції за станом конструкції IV - аварійний відноситься конструкція, яка перевантажена або у ній мають місце дефекти та пошкодження, які свідчать про зниження її несучої здатності. Але на основі перевірних розрахунків та аналізу дефектів і пошкоджень неможливо гарантувати цілісність конструкцій на період підсилення, особливо якщо можливий "крихкий" характер руйнування. Необхідно вивести людей із зони можливого обвалення, виконати негайне розвантаження, вжити інших заходів безпеки.

Отже, особа може бути відселена зі службового житлового приміщення з мотивів існування загрози обвалу тільки у тому випадку, коли будинок, в якому знаходиться службове жиле приміщення віднесений до категорії IV - аварійний.

Відселення за результатами капітального ремонту. Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. N 76, листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. N 7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів" капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників..

Збільшення жилого приміщення необхідно вважати суттєвим, якщо у результаті капітального ремонту його розміри перевищать встановлені законодавством норму жилої площі, а також додаткової площі (при наявності у наймача на неї права) і в результаті створюється надлишок жилої площі.

Під істотним зменшенням житлової площі необхідно розуміти надання житла, розмір якого менше норми надання, діючого в даному населеному пункті.

Стаття 126-1. Надання народним депутатам України службових жилих приміщень і користування ними

Порядок надання народним депутатам України службових жилих приміщень і користування ними визначається окремим Положенням, затвердженим Верховною Радою України.

Порядок надання та користування народними депутатами України службовими приміщення крім ст. 126-1 ЖК УРСР, регулюється також ст. 35 Закону України "Про статус народного депутата України" та Положенням про порядок надання народним депутатам України службових жилих приміщень і користування ними, затвердженим Постановою Верховної Ради України 11 липня 1995 року N 286/95-ВР.

Після переходу на постійну роботу у Верховну Раду України народні депутати України і члени їх сімей, у разі перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов за місцем попередньої роботи чи постійного проживання до обрання народним депутатом України, з обліку не знімаються.

Службові жилі приміщення надаються народним депутатам України незалежно від перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, без додержання будь-яких пільг та черговості.

Для одержання службового жилого приміщення народний депутат України подає заяву до комітету Верховної Ради України, до компетенції якого входять зазначені питання. До заяви додається довідка з місця проживання про склад сім'ї та реєстрацію. Члени сім'ї народного депутата України, які проживають разом з ним і бажають поселитися в службове жиле приміщення, дають письмову згоду на проживання в зазначеному приміщенні.

Службові жилі приміщення, які надаються депутатам Верховної Ради України мають ряд особливостей, а саме: 1) розташовується поблизу адміністративних будівель Верховної Ради України; 2) є окремою умебльованою квартирою, яка обладнана побутовою технікою (спальний гарнітур, меблі для кабінету, карнизи, портьєри для вікон, (комплект), тюль для вікон, килим, килимова доріжка, поличка для ванни, завіса для ванни люстра, бра, світильники для передпокою настільна лампа, електролампочки, телевізор, холодильник, радіоприймач, телефонні апарати, графин для води, стакани (6 шт. комп.), відро поліетиленове, пральна машина пральна дошка, пилосос, комплекти постільної, білизни, посуд для приготування їжі, посуд для їжі, сервіз чайний) та містить додаткову кімнату для організації робочого кабінету; 3) у разі потреби поруч із службовим житлом повинно знаходитись місце для стоянки автомобіля; 4) надається народному депутату протягом трьох місяців з дня подання ним заяви.

Перед прийняттям рішення про надання службового жилого приміщення Управління Справами Верховної Ради України зобов'язане роз'яснити народному депутату України особливості договору найму зазначеного приміщення, норми цього Положення та отримати від нього письмове зобов'язання про звільнення наданого службового жилого приміщення у разі припинення депутатських повноважень або одержання у м. Києві іншого благоустроєного жилого приміщення у постійне користування.

Постанова Верховної Ради України про надання службового жилого приміщення може бути переглянута до видачі спеціального ордера, якщо виявляться обставини, які не були раніше відомі й могли вплинути на вказане рішення.

На підставі Постанови Верховної Ради України про надання службового жилого приміщення Управління Справами Верховної Ради України видає народному депутату України спеціальний ордер встановленої Постановою Верховної Ради України 11 липня 1995 року N 286/95-ВР форми, який є єдиною підставою для вселення в надане службове жиле приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів з дня його видачі. Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності.

На підставі спеціального ордера між наймодавцем (Управлінням житловими будинками Управління Справами Верховної Ради України) і наймачем - народним депутатом України, на ім'я якого видано ордер, укладається договір найму службового жилого приміщення за формою, що затверджений Постановою Верховної Ради України 11 липня 1995 року N 286/95-ВР.

Народні депутати України, як наймачі службових жилих приміщень мають ті самі права та несуть ті самі обов'язки, що і інші наймачі службових приміщень.

Народні депутати України, строк депутатських повноважень яких закінчився чи депутатські повноваження яких достроково припинено відповідно до статті 4 Закону України "Про статус народного депутата України", або щодо яких скасовано рішення про визнання їх депутатських повноважень, чи які одержали у м. Києві інше благоустроєне жиле приміщення у постійне користування, в тримісячний строк зобов'язані звільнити займане службове жиле приміщення з усіма особами, які з ними проживають, а в разі відмови - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Водночас до депутатів Верховної Ради України, які отримали службове житло, не можуть бути застосовані положення цієї глави про виселення у зв'язку із тим, що такі службові жилі приміщення виключаються з числа службових Постановою Верховної Ради України (наприклад, Постанова Верховної Ради України від 14 квітня 1998 року N 216/98-ВР "Про порядок виключення з числа службових жилих приміщень, займаних народними депутатами України").

Глава 4. КОРИСТУВАННЯ ГУРТОЖИТКАМИ

Стаття 127. Гуртожитки

Для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання можуть використовуватись гуртожитки. Для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє жиле приміщення немає можливості, а також осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз, використовуються спеціальні гуртожитки. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки.

Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

1. Особливий правовий режим гуртожитків обумовлений їх функціональним призначенням, яке полягає у забезпеченні тимчасовим житлом таких фізичних осіб:

- робітників, службовців, аспірантів, докторантів, слухачів, студентів, учнів, а також інших категорій громадян на період виконання роботи або навчання;

- осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє жиле приміщення немає можливості;

- осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз.

Гуртожитками можуть користуватися громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які перебувають в Україні на законних підставах.

Слід зазначити, що Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000, затверджений і введений в дію наказом Держстандарту України від 17 серпня 2000 р. N 507, до гуртожитків відносить також будинки для людей похилого віку та інвалідів, дітей та інших соціальних груп, наприклад, будинки для біженців, сирітські будинки, притулки для бездомних та т. ін. Використання таких гуртожитків регулюється спеціальним законодавством, зокрема, Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" і прийнятим на його виконання Типовим положенням про соціальний гуртожиток для осіб, які потребують соціального захисту, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 2007 р. N 783, Типовим положенням про соціальний гуртожиток для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 8 вересня 2005 р. N 878, тощо. До правовідносин, не врегульованих спеціальними актами, за аналогією закону можуть застосовуватися норми глави 4 Житлового кодексу України, які регулюють подібні за змістом правовідносини.

Гуртожитки надаються також деяким категоріям військовослужбовців. Згідно ст. 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей" у разі відсутності службового жилого приміщення військовослужбовці рядового, сержантського і старшинського складу, які проходять військову службу за контрактом і не перебувають у шлюбі, розміщуються безплатно в спеціально пристосованих казармах у розташуванні військової частини, а сімейні - у сімейних гуртожитках. Житлово-побутові умови в таких казармах повинні відповідати вимогам, які пред'являються до гуртожитків, що призначені для проживання одиноких громадян. Курсантам вищих військових навчальних закладів та військових навчальних підрозділів вищих навчальних закладів, які мають сім'ї, надається жила площа в сімейних гуртожитках. У разі відсутності таких гуртожитків їм виплачується за місцем проходження військової служби грошова компенсація за піднайом (найом) жилого приміщення.

За проектом Житлового кодексу, внесеного Кабінетом міністрів України до Верховної ради України 30.03.2009 року, гуртожитки відносяться до жилого фонду спеціального призначення.

2. Класифікація гуртожитків проводиться за декількома критеріями:

1) За цільовим призначенням відповідно до п. 4 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. N 208, гуртожитки підрозділяють на два види: для проживання одиноких громадян (жилі приміщення знаходяться у спільному користуванні кількох осіб, які не перебувають у сімейних стосунках); для проживання сімей (жилі приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат, перебувають у відособленому користуванні сімей). У гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян, при необхідності, з дозволу виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради можуть бути виділені приміщення для проживання сімей. Ці приміщення повинні розташовуватися в окремих під'їздах (секціях) жилого будинку.

2) За формою власності - гуртожитки, які є об'єктами права державної, комунальної та приватної власності. Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" окремо виділяє гуртожитки, які перебувають у повному господарському віданні чи в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій з управління житловим фондом незалежно від форми власності.

3) За категоріями осіб, яким надається житло у гуртожитках:

- гуртожитки, призначені для тимчасового проживання у зв'язку з навчанням, перенавчанням чи підвищенням кваліфікації у навчальних закладах та у зв'язку з роботою (службою) за контрактом;

- спеціальні гуртожитки, призначені для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі і потребують поліпшення житлових умов, або жила площа яких тимчасово заселена, або повернути колишнє жиле приміщення яким немає можливості;

- спеціальні гуртожитки для осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз;

- соціальні гуртожитки, житло в яких надається громадянам на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є єдиним місцем їх проживання;

- соціальні гуртожитки для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування.

3. Слід розрізняти поняття гуртожитку як об'єкту цивільних правовідносин і об'єкту житлових правовідносин.

Як об'єкт цивільних прав гуртожиток є цілісним майновим житловим комплексом або відокремленою частиною такого комплексу, який повинен відповідати архітектурно-планувальним, технічним нормам та санітарно-гігієнічним вимогам, встановленим актами законодавства та технічними нормативами для даного типу житла, бути придатним для проживання в ньому людей і використовуватися виключно за призначенням. Це єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим будинком спеціального призначення або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс.

У сфері житлового права гуртожитком визнається спеціально споруджений або переобладнаний для цієї мети жилий будинок (частина будинку), який зареєстрований як гуртожиток у виконавчому органі відповідної ради або державній адміністрації і призначений для тимчасового проживання громадян у період роботи (служби) або навчання.

Гуртожиток як особливий вид житла характеризується такими ознаками:

1) Під гуртожитки надаються жилі будинки (жилі приміщення), спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети. Вимоги до гуртожитків передбачені ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" та Санітарними правилами влаштування, обладнання і утримання гуртожитків для робітників, студентів, учнів середніх спеціальних навчальних закладів і професійно-технічних училищ, затвердженими наказом Головного державного санітарного лікаря СРСР від 1 листопада 1988 р. N 4719. Інформація про технічні характеристики будинку міститься в проектно-кошторисній документації на будівництво (реконструкцію, переобладнання тощо), інвентаризаційній справі, акті введення будинку в експлуатацію. Переобладнання жилих будинків під гуртожитки проводиться з дозволу виконавчого органу обласної, міської ради.

2) Заселення гуртожитку відбувається після одержання дозволу органів санітарно-епідеміологічної служби (висновку державної санітарно-гігієнічної експертизи на заселення гуртожитку).

3) Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної у місті ради.

4) Підставою для вселення у гуртожиток є спеціальний ордер, виданий у встановленому ст. ст. 128, 129 Житлового кодексу УРСР порядку.

5) За користування жилою площею справляється плата за спеціально встановленими ставками.

6) Гуртожиток укомплектований меблями, спеціальним обладнання, інвентарем, постільними речами, культурно-побутовими предметами, необхідними для проживання, занять і відпочинку громадян. Мешканцям гуртожитку забезпечується надання побутових послуг і виділення для цих цілей приміщень.

7) Обслуговування гуртожитку здійснює спеціальний штат персоналу.

8) Внутрішній розпорядок у гуртожитках встановлюється правилами, затвердженими адміністрацією підприємства, установи, організації за погодженням з профспілковим комітетом.

4. Враховуючи, що нормативна база і правозастосовна практика щодо правового статусу гуртожитків формувалася протягом декількох десятиріч, в умовах зміни економічного ладу, при визначенні правового статусу гуртожитків виникає низка проблемних питань.

Відповідно до п. 3 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 року N 208, не допускається розміщення гуртожитків у підвалах і цокольних поверхах, а також використання під гуртожитки приміщень у жилих будинках, призначених для постійного проживання громадян.

Правило про заборону на використання під гуртожитки жилих будинків, призначених для постійного проживання громадян, з'явилося в ст. 39 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, затверджених постановою Президії Верховної Ради СРСР від 24 червня 1981 р. N 5150-X, і введених в дію з 1 січня 1982 року.

Проте для задоволення житлових потреб малих сімей постановою Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок від 30.09.81 року N 496 "Про використання житлових будинків для малосімейних для тимчасового забезпечення житловими приміщеннями малих сімей" визнано за доцільне, починаючи з 1 січня 1981 року, використовувати в разі необхідності як сімейні гуртожитки для тимчасового забезпечення житловими приміщеннями малих сімей жилі будинки для малосімейних. Колгоспи вправі оформлювати частину свого житлового фонду як гуртожитки і надавати в них площу на період тимчасової або сезонної роботи громадянам, які працюють за трудовим договором, а також окремим колгоспникам, які не мають житла.

Рішення про використання жилих будинків під гуртожитки і надання їм відповідного статусу у разі необхідності приймалося адміністрацією підприємств разом з профспілковим комітетом до початку спорудження будинку, а використання жилих будинків для малосімейних повинно проводитися після їх реєстрації як гуртожитків. Також виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів в 70-х, 80-х роках за клопотаннями підприємств, установ та організацій були прийняті рішення про надання підприємствам, установам та організаціям дозволів на використання жилих будинків, їх частин, окремих під'їздів, поверхів та окремих квартир під гуртожитки для тимчасового проживання працівників. В побутовій мові такі гуртожитки називають "малосімейками".

Згодом необхідність у використанні багатоквартирних будинків або їх частини під гуртожитки відпала, вони втратили ознаки тимчасового житла, більшість квартир була заселена сім'ями, які постійно прописані і тривалий час перебувають на квартирному обліку.

Гуртожитки "сімейного" типу загалом відповідають вимогам ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення", тому органи місцевого самоврядування ухвалювали рішення про зміну статусу будинку без проведення реконструкції (про визнання будинку, який використовувався як гуртожиток, жилим будинком з поквартирним заселенням). Враховуючи необхідність використання державного житлового фонду за призначенням, беручи до уваги численні звернення мешканців жилих будинків, які використовуються під гуртожитки, Київська міська державна адміністрація своїм розпорядженням "Про гуртожитки в жилих будинках м. Києва" від 28 травня 1999 р. N 813 встановила, що деякі рішення виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів про використання жилих будинків, їх частин, окремих під'їздів, поверхів та окремих квартир під гуртожитки втратили чинність. Райдержадміністрації за місцем знаходження жилих будинків або квартир в жилих будинках, які використовувались під гуртожитки, зобов'язано: видати сім'ям та одиноким громадянам, які постійно проживають, прописані та перебувають на квартирному обліку, ордери на займані жилі приміщення; звільнені квартири або кімнати в загальних квартирах використовувати для розселення одиноких громадян або сімей, які перебувають на черзі квартирного обліку та проживають по декілька в одній квартирі або кімнаті.

Отже, статус гуртожитків надавався не тільки спеціально спорудженим або переобладнаним для цієї мети житловим будинкам, але і житловим будинкам (їх частинам), призначеним для постійного проживання громадян.

5. Статус гуртожитку можуть отримати окремі частини житлових будинків (під'їзди, окремі поверхи, секції, квартири тощо), пристосовані під гуртожиток.

Відповідно до Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 5 вересня 2003 р. N 146, житловим будинком визнається будинок, призначений для постійного проживання в ньому людей (у т. ч. гуртожиток), що містить в собі квартири та відповідні допоміжні приміщення. Будівлі, що використовуються або запроектовані для декількох призначень (комбіноване житло, готель і контора), повинні бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення.

З технічної точки зору окремі приміщення або їх сукупність є частиною жилого будинку, хоча за правовим режимом можуть відноситися до гуртожитків.

Так, відповідно до п. 8 Примірного положення про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, затвердженого наказом Міністерства освіти і науки України від 13 листопада 2007 р. N 1004, студентські гуртожитки можуть створюватися в орендованих приміщеннях, що пристосовані під гуртожиток.

Для тимчасового проживання військовослужбовців Збройних Сил України та членів їх сімей під час проходження ними військової служби або навчання у військових навчальних закладах Міністерства оборони України надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети житлові будинки, казарми та інші будівлі, розташовані на території військових містечок (військових частин) (п. 1.3 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 р. N 113).

Тому у разі виникнення спору про правовий режим частини жилого будинку, виділеної під гуртожиток, необхідно встановити і інші обставини, які характеризують приміщення як гуртожиток.

6. Відповідно до ст. 54 Закону України "Про вищу освіту" студенти вищих навчальних закладів, які навчаються на денній (очній) формі навчання, мають право на забезпечення гуртожитком у порядку, установленому КМУ. Крім того, рівень забезпеченості студентів гуртожитками є однією з умов для отримання ліцензії на здійснення освітньої діяльності у сфері вищої освіти, що передбачено Ліцензійними умовами надання освітніх послуг у сфері вищої освіти, затвердженими наказом Міністерства освіти й науки України від 24.12.2003 р. N 847.

Студентські гуртожитки вищих навчальних закладів призначені для проживання на період навчання іногородніх студентів, слухачів, курсантів, асистентів-стажистів, інтернів, клінічних ординаторів, аспірантів, ад'юнктів, докторантів тощо, а також студентів з числа дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, за умови відсутності в них іншого місця проживання. Іноземні громадяни, які навчаються в цьому вищому навчальному закладі, розміщуються в гуртожитках на загальних підставах, якщо інше не передбачено контрактом або іншими нормативно-правовими актами.

У гуртожитки можуть бути поселені іногородні студенти заочної форми навчання на період проведення екзаменаційної сесії, іногородні абітурієнти на період проведення вступних випробувань, а також абітурієнти з числа дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, за умови відсутності в них іншого місця проживання.

Як правило, студентські гуртожитки є структурними підрозділами навчальних закладів. Такі підрозділи здійснюють свою діяльність відповідно до статуту чи положення навчального закладу і діють на підставі Положення про гуртожиток, яке розробляється на основі Примірного положення про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, затвердженого наказом Міністерства освіти і науки України від 13 листопада 2007 р. N 1004.

7. Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчих органах сільських, селищних, міських, районних у місті рад. Правовою підставою для виконання цих повноважень є пп. 5 пункту "б" ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", який відносить до делегованих повноважень виконавчих органів рад облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням. Також повноваження органів місцевого самоврядування у житловій сфері щодо гуртожитків регулюються ст. 18 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" відповідно до якої органи місцевого самоврядування приймають рішення про надання відповідним житловим комплексам статусу "гуртожиток" і одночасно про надання дозволу на приватизацію жилих і нежилих приміщень таких гуртожитків відповідно до цього Закону.

Реєстрація гуртожитків здійснюється в порядку, встановленому органами місцевого самоврядування. Наприклад, порядок реєстрації в Автономній Республіці Крим житлових будинків, частин житлових будинків як гуртожитків регулювався однойменним Положенням, затвердженим Постановою Верховної Ради АРК від 21 квітня 1999 року N 464-2/99.

Позиція про те, що у разі непроведення реєстрації будинку як гуртожитку у виконавчому органі місцевої ради такий будинок не може вважатися гуртожитком, є спірною. Правовий статус гуртожитку складається з декількох ознак, які необхідно оцінювати в сукупності. На практиці відсутність реєстрації будинку в якості гуртожитку надавала мешканцям можливість приватизувати приміщення, якими вони користувалися.

Питання зміни статусу гуртожитків належить до компетенції органів місцевого самоврядування. Відповідно до п. 11 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" органи місцевого самоврядування приймають рішення про проведення реконструкції, капітального ремонту, переобладнання гуртожитків, про визнання гуртожитку аварійним чи непридатним для проживання в ньому людей та про знесення аварійних та непридатних для проживання гуртожитків3, а також звертаються з позовами до суду про примусову передачу у власність територіальних громад гуртожитків, які перебувають у власності господарюючих суб'єктів, утворених в результаті корпоратизації чи приватизації колишніх державних та комунальних підприємств.

8. Більшість гуртожитків була побудована за радянських часів за державні кошти або кошти громадських організацій, колгоспів, кооперативів, радгоспів.

В роки незалежності частина гуртожитків приватизована внаслідок включення гуртожитків до статутних фондів підприємств, утворених у процесі приватизації чи корпоратизації. Питання про правомірність приватизації гуртожитків залишається дискусійним.

Гуртожитки не входять до складу цілісних майнових комплексів, оскільки не виконують виробничих функцій, а відносяться до житлового фонду, у зв'язку з чим відносини щодо їх використання регулюються нормами Житлового кодексу Української РСР та інших актів житлового законодавства. Крім того, частиною 2 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" прямо передбачено, що дія цього Закону не поширюється на приватизацію об'єктів житлового фонду, до складу яких згідно з вимогами статей 4 - 6 Житлового кодексу Української РСР також відносяться гуртожитки. Отже, вищезазначені вимоги закону виключають можливість приватизації гуртожитків у складі цілісного майнового комплексу.

Непередача будинку до комунальної власності під час приватизації цілісного майнового комплексу є порушенням Закону України "Про приватизацію державного майна", тому акти органів приватизації щодо включення вартості гуртожитків до вартості цілісного майнового комплексу і укладені на їх підставі договори можуть бути визнані недійсними в судовому порядку (лист Вищого арбітражного суду України від 04.02.2000 р. N 01-8/47 "Про практику вирішення окремих категорій спорів за матеріалами президії Вищого арбітражного суду України", інструктивний лист Фонду державного майна України від 30.12.2005 р. N 10-25-21463). Водночас в ч. 1 ст. 3 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" йдеться про те, що гуртожитки, які не є об'єктами права державної власності та на законних підставах включені до статутних фондів підприємств, утворених у процесі приватизації чи корпоратизації, можуть передаватися у власність територіальних громад на договірній основі згідно з чинним законодавством.

Відповідно до ст. 9, ч. 8 ст. 31 Закону України "Про колективне сільськогосподарське підприємство", Порядку безоплатної передачі у комунальну власність об'єктів соціальної сфери, житлового фонду, у тому числі незавершеного будівництва, а також внутрішньогосподарських меліоративних систем колективних сільськогосподарських підприємств, що не підлягали паюванню в процесі реорганізації цих підприємств та передачі на баланс підприємств-правонаступників, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 серпня 2003 року N 1253, Методики уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів колективних сільськогосподарських підприємств, у тому числі реорганізованих, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2001 року N 177, об'єкти соціальної сфери, житлового фонду, до яких відносяться і гуртожитки, не підлягали включенню до пайового фонду і паюванню в процесі реорганізації цих підприємств.

Статтею 26 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" встановлено, що об'єкти житлового фонду, в тому числі гуртожитки, дитячі дошкільні заклади та об'єкти комунальної інфраструктури в разі банкрутства підприємства не включається до його ліквідаційної маси, а передаються до комунальної власності відповідних територіальних громад без додаткових умов і фінансуються в установленому порядку.

На 1 січня 2008 року, за даними статистичного бюлетеня "Житловий фонд України у 2007 році", налічувалося 10630 гуртожитків. Серед них 3344 - комунальних, 3207 - приватних і 4079 - державних.

1 січня 2009 року вступив в дію Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", який спрямований на врегулювання порядку приватизації кімнат у гуртожитках. Сфера дії цього Закону поширюється на громадян, які на законних підставах тривалий час (не менше п'яти років) зареєстровані та фактично проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей, та не мають іншого власного житла.

В основу механізму реалізації житлових прав мешканців гуртожитків покладено передачу протягом трьох років всіх гуртожитків, на які поширюється Закон, у власність територіальних громад. Передача гуртожитків здійснюється відповідно до порядку, передбаченого Законом України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів, з урахуванням особливостей цього Закону. Після передачі гуртожитків до комунальної власності мешканці можуть за наявності відповідного рішення ради приватизувати гуртожитки.

Прикінцевими положеннями Закону введено мораторій на відчуження у будь-який спосіб (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад) гуртожитків, які перебувають у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, організацій, установ незалежно від форм власності, або увійшли до статутних фондів акціонерних чи колективних підприємств, створених у процесі приватизації чи корпоратизації, протягом трьох років з дня опублікування Закону (до 1 жовтня 2011 року). Оскільки метою мораторію законодавець визначив в тому числі і недопущення відчуження гуртожитків, які будувалися за державні кошти, можна дійти висновку, що мораторій повинен поширюватися також на будинки, які мають статус гуртожитку і перебувають у приватній власності, але були побудовані за державні кошти.

Стаття 128. Порядок надання жилої площі в гуртожитках

Порядок надання жилої площі в гуртожитках визначається законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР.

Жила площа в гуртожитку надається за спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету і комітету комсомолу.

Жила площа у спеціальних гуртожитках для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє жиле приміщення немає можливості, а також осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз, надається в порядку, що визначається відповідними органами місцевого самоврядування.

1. Житлова площа в гуртожитках надається в порядку, передбаченому цим Житловим кодексом, Примірним положенням про гуртожитки, Примірним положенням про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, Інструкцією щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України. На підприємствах, в установах, організаціях умови надання житла у гуртожитках можуть додатково регулюватися нормами колективного договору, а також спеціальними положеннями про гуртожитки.

2. Жила площа в гуртожитках надається за спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету, в порядку черговості, що визначається адміністрацією підприємства, установи, організації та профспілковим комітетом. На підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації видає громадянинові спеціальний ордер (додаток), який є єдиною підставою для вселення на надану жилу площу.

Коментована стаття оперує поняттям "адміністрація підприємства, установи, організації та орган кооперативної або іншої громадської організації". Надання житлової площі у гуртожитку є специфічним способом передачі майна у користування, тому таке рішення повинно прийматися органом юридичної особи, до компетенції якого, відповідно до статуту, положення, іншого внутрішнього акта, входить вирішення питань про передачу майна у користування. При вирішенні конкретного спору доцільно також вивчати практику прийняття юридичною особою таких рішень.

Профспілковий орган, уповноважений спільно з адміністрацією приймати рішення про надання житла у гуртожитках, визначається відповідно до Закону України "Про професійні спілки, їх права та гарантії діяльності" та інших актів, які регулюють повноваження профспілок. У разі відсутності на підприємстві організації профспілки питання про поселення у гуртожиток вирішується з урахуванням положень Закону СРСР "Про трудові колективи і підвищення їх ролі в управлінні підприємствами, установами, організаціями".

3. Заселення гуртожитків провадиться після створення в них необхідних житлово-побутових умов для проживання і за наявності висновку органів державної санітарно-епідеміологічної служби про прийняття гуртожитку в експлуатацію. Зазначений висновок повинен визначати кількість місць в гуртожитку з урахуванням санітарної норми житлової площі на одного мешканця з обов'язковим оформленням санітарного паспорту на гуртожиток.

Жила площа в гуртожитку надається в розмірі не менше 6 кв. метрів на одну особу. Оскільки в Примірному положенні про гуртожитки не встановлено верхньої межі розміру жилої площі, то обмеження дирекцією гуртожитку жилої площі 6-ма кв. метрами є неправомірним. Передбачена статтею 47 Житлового кодексу УРСР норма житлової площі на одну особу не поширюється на житлову площу гуртожитків.

4. Відповідно до Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України житлова площа в гуртожитках надається військовослужбовцям на час проходження служби в цьому населеному пункті рішенням квартирно-експлуатаційного органу за клопотанням командира військової частини, погодженим з головою Ради офіцерів військової частини. Список розподілу житлової площі у гуртожитку затверджується начальником гарнізону.

Надання житлової площі в гуртожитках працівникам Збройних Сил України, які знаходяться на квартирному обліку за місцем проживання, сумлінно відпрацювали у Збройних Силах України не менше 5 років і працюють у військових частинах, закладах, установах і організаціях, які розміщені у містах і селищах міського типу, здійснюється на період роботи за умови відсутності місця проживання рішенням квартирно-експлуатаційного органу за клопотанням командира військової частини, погодженим із профспілковим комітетом.

Займана військовослужбовцем житлова площа у гуртожитку в разі переведення його до іншого місця служби (звільнення з військової служби), у складі сім'ї якого є інший військовослужбовець, який перебуває на квартирному обліку у цьому ж гарнізоні (населеному пункті), залишається за цим членом сім'ї.

5. Громадянам, які вибули з гуртожитку у зв'язку з призовом на дійсну строкову військову службу, а також офіцерам, які вибули з гуртожитку у зв'язку з призовом із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років, повинна бути знову надана жила площа в гуртожитку, якщо після проходження військової служби вони повернулися на те ж підприємство, в установу, організацію.

6. Порядок надання житлової площі у студентських гуртожитках визначається Положенням про студентський гуртожиток, розробленим у вищому навчальному закладі на підставі Примірного положення про студентський гуртожиток вищого навчального закладу за погодженням з органами студентського самоврядування та первинною профспілковою організацією студентів.

Розподіл місць проживання у гуртожитках між факультетами (інститутами), відділеннями здійснюється рішенням керівництва вищого навчального закладу із додержанням санітарних норм за погодженням з органами студентського самоврядування та первинною профспілковою організацією студентів.

Списки студентів на проживання в гуртожитках готуються керівництвом факультетів (інститутів), відділень і затверджуються керівником вищого навчального закладу за погодженням з органами студентського самоврядування та первинною профспілковою організацією студентів. На підставі рішення про надання місць у гуртожитку керівник вищого навчального закладу чи за його дорученням керівник студентського містечка укладає угоду із студентом на проживання в гуртожитку і видає йому ордер (направлення), який є єдиною підставою для поселення і проживання у вказаному житловому місці. В ордері (направленні) зазначається адреса гуртожитку і номер кімнати. Студенту, який поселяється до гуртожитку, указується його житлове місце, надається необхідний інвентар, комплект білизни, перепустка на право входу до гуртожитку. Студент повинен бути ознайомлений під підпис з Правилами внутрішнього розпорядку гуртожитку та правилами техніки безпеки.

7. Переселення в разі необхідності громадян з одного жилого приміщення в інше в даному гуртожитку провадиться за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації та профспілкового комітету з видачею нового ордера.

У разі непередбачених обставин та з поважних причин студенти, які проживають у гуртожитку, можуть бути переселені до іншої кімнати або гуртожитку за рішенням адміністрації гуртожитку (студентського містечка) без погіршення умов проживання.

Переселення до іншого гуртожитку є нічим іншим, як виселенням і вселенням в інше житло, тому може проводитися тільки за згодою особи або в судовому порядку.

8. Оскільки гуртожитки відносяться до житлового фонду спеціального призначення, вони можуть використовуватись виключно для забезпечення потреб у тимчасовому житлі осіб, визначених ст. 127 Житлового кодексу УРСР, і надаватися з дотриманням порядку, передбаченого ст. 128 і ст. 129 цього Кодексу:

- правочини про передачу приміщень гуртожитку для інших, ніж передбачені ст. 6 Житлового кодексу УРСР, цілей (наприклад, для розміщення офісів, магазинів, закладів громадського харчування) не відповідають актам житлового і цивільного законодавства, а тому можуть бути визнані недійсними;

- передача площ у будинку, який зареєстровано у місцевих органах влади як гуртожиток, стороннім особам (крім визначених статтею 127 діючого Житлового кодексу), в строкове платне користування на умовах оренди, є можливою тільки у разі вивільнення площ у гуртожитку за обставин, які не суперечать нормам Примірного положення про гуртожитки.

Слід зазначити, що Міністерство освіти й науки України наказом від 15.09.2003 р. N 623 "Про припинення передачі в оренду житлових та санітарно-побутових приміщень (будівель) гуртожитків" розпорядилося призупинити дії договорів оренди житлових і санітарно-побутових приміщень (будівель) гуртожитків навчальних закладів, які йому підпорядковані.

9. Дотримання порядку надання жилої площі у гуртожитку впливає на правовий статус осіб, які в них проживають. Визнання вселення незаконним тягне за собою виселення без надання іншого житла відповідно до ст. ст. 116, 132 Житлового кодексу УРСР. Особа, яка вселилася до житлового приміщення гуртожитку без дотримання встановленого порядку, не набуває право користування таким житлом.

При вирішенні таких спорів необхідно з'ясовувати, на якій правовій підставі особа вселена до гуртожитку: тимчасово відповідно до договору оренди між підприємствами чи за згодою адміністрації гуртожитку, за наявності спільного рішення адміністрації та профкому з видачею спеціального ордера чи без такого.

З матеріалів судової практики вбачається, що надання жилої площі у гуртожитку не у зв'язку з роботою чи навчанням (за розпорядженням керівництва або домовленістю з ним без видачі ордера чи на підставі спільного рішення адміністрації та профспілкового комітету з видачею спеціального ордера), кваліфікується як порушення діючого законодавства.

Так, в ухвалі від 27 листопада 2001 року Верховний Суд України встановлено, що рішення щодо надання позивачці спірної кімнати не приймалося і ордер їй не видавався, позивачка вселилась у спірну кімнату з порушенням установленого порядку і тому підлягає виселенню.

Водночас, якщо особа вселилася у гуртожиток з дотриманням встановленого порядку, але згодом уклала строковий договір оренди житла у гуртожитку, по закінченню строку оренди вона не позбавляється права користування житлом і може бути виселена лише з підстав, передбачених ст. 132 Житлового кодексу УРСР (див. ухвалу Верховного Суду України від 30 березня 2006 року, надруковано: "Судова практика Верховного суду України у цивільних справах", 2007 р.).

10. В розумінні ст. 29 ЦК України гуртожиток визнається місцем проживання фізичної особи, з яким закон пов'язує настання значної кількості правових наслідків. На осіб, які вселяються у гуртожиток, поширюється процедура реєстрації місця проживання відповідно до вимог Закону України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні". Особи, які не мають офіційної реєстрації, не можуть реалізувати низку своїх прав, зокрема, право на приватизацію кімнат у гуртожитку (ст. 1, 19 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків"), на медичне забезпечення, реєстрацію факту народження дитини, отримання допомоги при народженні дитини тощо.

Законодавством не передбачена тимчасова реєстрація в гуртожитках, реєстрація місця проживання не має часових рамок. Зразок відмітки про реєстрацію місця проживання затверджений наказом МВС України від 3 лютого 2006 р. N 96 "Про затвердження Примірного регламенту з оформлення документів та контролю з питань реєстрації і зняття з реєстрації місця проживання (перебування) фізичних осіб в Україні". Внесення до відміток про реєстрацію місця проживання додаткових, не передбачених відомостей (зокрема, про строк реєстрації у гуртожитку), або відмова у реєстрації місця проживання у гуртожитку не відповідають закону.

Стаття 129. Ордер на жилу площу в гуртожитку

На підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення на надану жилу площу.

1. В спеціальному ордері, який видається адміністрацією підприємства, установи, організації на підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку, зазначаються: дата видачі ордеру; найменування населеного пункту, а також підприємства, установи, організації, яким належить гуртожиток; номер і серія ордеру; прізвище, ім'я, по батькові особи, яка отримує жилу площу у гуртожитку, місце її роботи або навчання; адреса місцезнаходження гуртожитку; номер корпусу і кімнати; на підставі якого рішення видано ордер; склад сім'ї особи, яка отримує житлову площу у гуртожитку. Ордер підписується керівником підприємства, установи, організації та скріплюється відбитком печатки підприємства, установи, організації. В установленому порядку право на підписання ордерів може бути надане іншій посадовій особі (наприклад, керівнику структурного підрозділу, у складі якого діє гуртожиток).

Ордер дійсний протягом 30 днів. Форму спеціального ордера встановлено Примірним положенням про гуртожитки, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 03.06.86 N 208.

2. При одержанні ордера пред'являються паспорти всіх членів сім'ї, включених до ордера, з відміткою про виписку (зняття з реєстрації) з попереднього місця проживання. Адміністрація підприємства, установи, організації веде облік ордерів, що видаються громадянам на зайняття жилої площі.

Ордер може бути виданий лише на вільну жилу площу. Визнання площі, на якій проживає інша особа, вільною здійснюється в судовому порядку з дотриманням норм, які регулюють виселення такої особи.

3. При вселенні ордер здається в житлово-експлуатаційну організацію, а при її відсутності - завідуючому (директору) гуртожитком підприємства, установи, організації.

Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності.

4. Спеціальний ордер може бути визнаний недійсним з підстав і в порядку, передбаченому статтею 59 Житлового кодексу Української РСР, зокрема, у разі відсутності спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації і профспілкового комітету.

Однак правила ст. 129 Житлового кодексу УРСР про те, що на підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення на цю площу, не означають, що на зазначені правовідносини поширюються положення ст. 117 Житлового кодексу УРСР про наслідки визнання ордера недійсним. На думку суддів Верховного Суду України, глава 2 Житлового кодексу УРСР про користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду, яка включає ст. 117 і гл. 4 ЖК про користування гуртожитками регулюють не аналогічні правовідносини, і в останній немає посилання на те, що на правовідносини, які нею регулюються, поширюється дія глави 2 ЖК (п. 40 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право), викладених в листі Верховного Суду України від 26.05.2001 р.).

5. Нормами статей 9, 59 Житлового кодексу УРСР та Примірного положення про гуртожитки, що регулюють порядок надання жилої площі в гуртожитках, не передбачено право адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації, відповідного профспілкового комітету анулювати виданий ордер. Згідно зі ст. 129 Житлового кодексу УРСР ордер є підставою для вселення на надану жилплощу, після якого особа набуває право користування жилим приміщенням. Позбавлення такого права та виселення особи можливе лише з підстав, передбачених законом, зокрема, статтями 59, 72, 132 Житлового кодексу УРСР. Виключно з підстав і в порядку, передбачених законом, може здійснюватись обмеження права користування жилим приміщенням (ч. 3 ст. 9 Житлового кодексу УРСР).

  Стаття 130. Порядок користування жилою площею в гуртожитках

Порядок користування жилою площею в гуртожитках визначається законодавством Союзу РСР і Української РСР.

1. Відносини, які складаються між мешканцем гуртожитку і його володільцем, є договірними і відносяться до різновиду договору найму жилого приміщення.

Чинне законодавство України передбачає декілька різновидів договорів користування житлом: договір комерційного найму (оренди) житла (глава 59 Цивільного кодексу України), договір найму жилого приміщення у будинках державного і громадського житлового фонду (глава 2 Житлового кодексу УРСР), договір соціального найму (Закони України "Про житловий фонд соціального призначення" і "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків"). Правове регулювання договорів оренди, найму та соціального найму житла має свої відмінності через належність права власності житлового фонду, межі нормативно-правового регулювання, суб'єктний склад, строки дії, коло прав і обов'язків, особливі підстави припинення, способи захисту тощо5.

Регулювання відносин з користування гуртожитками "прив'язане" до спеціального правового статусу цього житла. Тому норми глави 4 Житлового кодексу УРСР, Примірного положення про гуртожитки, а також інші норми житлового законодавства стосовно гуртожитків є спеціальними по відношенню до норм цивільного законодавства. Якщо відносини не врегульовані спеціальним законодавством про гуртожитки, необхідно керуватися загальними нормами про договір найму житла як інституту житлового права. В силу ст. 62 Житлового кодексу УРСР, ч. 3 ст. 810 Цивільного кодексу України до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства.

2. До особливостей договору найму житла у гуртожитку можна віднести такі:

1) Підставою для укладення договору найму житла у гуртожитку незалежно від форми власності є спеціальний ордер, який видається в порядку, передбаченому ст. 129 Житлового кодексу УРСР.

2) Права і обов'язки сторін договору найму житла в гуртожитку визначені Примірним положенням про гуртожитки та положеннями про окремі види гуртожитків (Примірним положенням про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, Інструкцією щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України тощо), правилами внутрішнього розпорядку у гуртожитку, Типовим договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. N 560, а також укладеним договором найму.

3) До договору найму житла у гуртожитку, що є об'єктом права приватної власності, застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо вони не суперечать нормам житлового законодавства.

4) Строки договору найму житла у гуртожитку визначаються тривалістю потреб, для яких воно надається: на період навчання або виконання роботи за строковим трудовим договором, безстроково, якщо гуртожиток наданий у зв'язку з укладенням трудового договору на невизначений строк.

5) Передбачені ст. 132 Житлового кодексу УРСР та ст. 825 ЦК України обмеження щодо розірвання договору найму житла в гуртожитку, яке перебуває у приватній власності, не суперечать положенням Цивільного кодексу України щодо здійснення права приватної власності.

3. Предметом договору найму у гуртожитку в залежності від його виду є кімната, її частина або ліжко-місце. Жила площа надається в розмірі не менше 6 кв. м на одну особу. Окрім житлової площі наймачу надаються меблі, постільні речі, інший інвентар. Отже, договір найму з мешканцем гуртожитку включає також елементи договорів про надання послуг, зберігання, виконання робіт тощо.

4. В силу спеціального правового режиму гуртожитків, їх користувачі обмежені в окремих правах у порівнянні з наймачами звичайної житлової площі в будинках державного та громадського житлового фонду. Окремі норми житлового законодавства або взагалі не застосовуються, або застосовуються з певними обмеженнями.

Зокрема, відповідно до пунктів 2, 14 та 17 Примірного положення про гуртожитки, гуртожитки призначаються для проживання робітників у період роботи або навчання. Вселення в гуртожиток провадиться на підставі рішення адміністрації підприємства та відповідного профспілкового комітету, а також ордеру. Вселення інших членів сім'ї наймача (окрім неповнолітніх дітей) допускається лише з дозволу адміністрації підприємства та відповідного профспілкового комітету та письмової згоди членів сім'ї громадянина, які проживають разом з ним.

Жила площа в гуртожитку не підлягає обміну, розділу, бронюванню і здачі в піднайом. Не застосовуються положення про зміну договору найму жилого приміщення (статті 103 - 106 Житлового кодексу УРСР).

5. Відповідно до п. 16 Примірного положення про гуртожитки громадяни, які проживають у гуртожитку, мають право: користуватися приміщеннями культурно-побутового призначення, обладнанням, інвентарем гуртожитку та комунально-побутовими послугами; вселяти інших членів сім'ї (крім неповнолітніх дітей) з дозволу адміністрації підприємства, відповідного профспілкового комітету та письмової згоди членів сім'ї громадянина, які проживають разом з ним; обирати раду гуртожитку і бути обраними до її складу, брати участь у культурно-масовій та фізкультурно-оздоровчій роботі, в обговоренні питань організації побуту в гуртожитку і вносити свої пропозиції щодо поліпшення цієї роботи; вимагати своєчасної заміни обладнання, меблів, постільних речей та іншого інвентаря, що стали непридатними, а також усунення недоліків у культурно-побутовому обслуговуванні.

Права мешканців гуртожитків як споживачів житлово-комунальних послуг регулюються Законом України "Про житлово-комунальні послуги", Законом України "Про теплопостачання", Законом України "Про електроенергетику", Правилами надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. N 630, Правилами користування електричною енергією для населення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 1999 р. N 1357, Правилами надання послуг з вивезення побутових відходів, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2008 р. N 1070, та іншими законами та нормативними актами з питань надання окремих видів таких послуг.

6. Громадяни, які проживають у гуртожитку, зобов'язані: використовувати надану жилу площу відповідно до її призначення; забезпечувати схоронність приміщень, обладнання й інвентаря; додержувати правил співжиття і правил внутрішнього розпорядку гуртожитку; зберігати чистоту й порядок у жилих приміщеннях, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування; ощадливо витрачати теплову й електричну енергію, воду і газ; суворо додержувати правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням; брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до гуртожитку території, охороні зелених насаджень, обладнанні, ремонті і належному утриманні спортивних та дитячих майданчиків; своєчасно вносити плату за користування жилою площею і за комунальні послуги.

Особи, які вибувають з гуртожитку, зобов'язані здати все майно, що рахується за ними. При нездачі указаного майна або його псуванні той, хто вибуває з гуртожитку, відшкодовує заподіяні збитки. Ремонт пошкоджених з вини мешканців приміщень гуртожитку, а також меблів, обладнання й інвентаря провадиться винними особами або за їх рахунок.

Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору найму житла у гуртожитку.

7. Відповідно до п. 38 Примірного положення про гуртожитки плата за користування жилою площею в приміщеннях, що знаходяться в спільному користуванні кількох осіб, які не перебувають у сімейних стосунках (за ліжко-місце), провадиться за встановленими ставками. Витрати на комунальні послуги входять до ставки плати за користування жилою площею і окремо плата за них не стягується.

Граничний розмір плати за проживання в гуртожитках (крім студентських гуртожитків) громадян України, осіб без громадянства та іноземців, які займають приміщення, що знаходяться у спільному користуванні кількох осіб, які не перебувають у сімейних відносинах (тобто плата за ліжко-місце), встановлюється Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київська та Севастопольська міськими державними адміністраціями.

Громадяни, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відособленому користуванні, вносять плату за користування жилою площею і за комунальні послуги по ставках квартирної плати (тарифах), установлених для будинків державного та громадського житлового фонду.

Про виділення жилого приміщення у відособлене користування свідчить відповідний запис в ордері про номер кімнати та її розмір.

Статтею 31 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" передбачено, що порядок формування цін/тарифів на кожний вид житлово-комунальних послуг першої і другої групи (п. 1 та 2 ч. 1 ст. 14 Закону) визначає Кабінет Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 року N 560 затверджений Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, який поширюється на суб'єктів господарювання всіх форм власності, які надають зазначені послуги.

Органи місцевого самоврядування затверджують ціни/тарифи на житлово-комунальні послуги в розмірі економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво. Розмір плати за утримання будинків і споруд та прибудинкових територій встановлюється залежно від капітальності, рівня облаштування та благоустрою.

Діючі тарифи для мешканців м. Києва встановлені розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 30.05.2007 р. N 641 "Про впорядкування розмірів тарифів на послуги з утримання будинків та прибудинкових територій та внесення змін до розпорядження Київської міської державної адміністрації від 19.05.2000 N 748".

Слід зазначити, що п. 10 ст. 18 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" встановлення плати за проживання у гуртожитку та за участь в утриманні місць загального користування та прибудинкової території віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування незалежно від виду жилої площі у гуртожитку (яка перебуває у відособленому користуванні або ліжко-місце).

8. Умови користування приміщеннями студентських гуртожитків регулюються Примірним положенням про гуртожитки, Примірним положенням про студентський гуртожиток вищого навчального закладу і положенням про гуртожиток окремого навчального закладу. Положення про гуртожиток є внутрішнім нормативним документом навчального закладу, відповідно до якого організовано діяльність гуртожитку, в ньому також визначено права та обов'язки осіб, які проживають у гуртожитку, та адміністрації навчального закладу.

Послуги з проживання в гуртожитках є одним із видів платних послуг, що надаються державними навчальними закладами на підставі пункту 4 розділу 8 Переліку платних послуг, які можуть надаватися державними навчальними закладами, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 січня 1997 р. N 38.

На сьогодні не існує єдиного документа для всіх навчальних закладів, який би встановлював розмір плати за проживання в гуртожитку. Цю величину кожен навчальний заклад установлює самостійно. При цьому вартість проживання у гуртожитку складається з вартості його утримання та вартості обов'язкових побутових послуг, що надаються студентам.

Як визначено в постанові КМУ від 25 грудня 1996 р. N 1548 "Про встановлення повноважень органів виконавчої влади та виконавчих органів міських рад щодо регулювання цін (тарифів)", Міністерства освіти й науки, охорони здоров'я, інші міністерства і центральні органи виконавчої влади, до сфери яких належать навчально-виховні заклади, за погодженням з Міністерством фінансів установлюють граничний розмір плати за проживання в студентських гуртожитках. Відповідальність за надання цих послуг, їх якість, а також обґрунтованість розмірів плати за них покладається на керівників цих закладів.

Конкретний розмір плати за проживання в гуртожитку встановлюється керівництвом вищого навчального закладу і розраховується відповідно до законодавства, тарифів, порядку розрахунків за комунальні послуги залежно від рівня комфортності житла. Розрахунок розміру оплати та вартості послуг за проживання в гуртожитках погоджується з органами студентського самоврядування та первинною профспілковою організацією; вони мають бути доведені до відома студентів.

В державних навчальних закладах конкретний розмір плати за проживання у гуртожитку розраховується з урахуванням вимог Порядку надання платних послуг державними навчальними закладами, затвердженого наказом Міністерства освіти України, Міністерства фінансів України, Міністерства економіки України від 27 жовтня 1997 р. N 383/239/131. При розрахунку цієї величини беруться до уваги витрати, пов'язані з утриманням таких приміщень (зокрема, витрати на опалення, водопостачання, у тому числі гарячою водою та водовідведення, на електроенергію, плата за газ та інші послуги).

Для визначення вартості проживання в гуртожитку складають калькуляцію, де витрати на утримання гуртожитку і прилеглої території обчислюють з урахуванням вимог Порядку формування тарифів на послуги з утримання будівель і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМУ від 12.07.2005 р. N 560.

9. Примірне положення про гуртожитки передбачає можливість збереження права користування жилою площею у гуртожитку при тимчасовій відсутності деяких категорій громадян (п. 13 Примірного положення).

Відповідно до ч. 8 ст. 8 ЦПК та з урахуванням подібності за змістом правовідносин саме щодо користування жилою площею у гуртожитку з правовідносинами, що регулюються загальними правилами статей 71, 72 Житлового кодексу УРСР щодо відсутності осіб, які мають право користування жилим приміщенням державного або громадського житлового фонду, положення цих правил про збереження за відсутньою особою права на жиле приміщення слід застосовувати і в разі тимчасової відсутності у гуртожитку особи, якій у ньому надавалася жила площа (за відсутності підстав для виселення) (див. ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 21 листопада 2007 року).

10. Експлуатацію гуртожитку здійснює житлово-експлуатаційна організація, а за її відсутності - підприємство, установа, організація, у віданні якого перебуває гуртожиток, відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. N 76.

Капітальний ремонт гуртожитків провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають гуртожитки.

При проведенні капітального ремонту гуртожитку, коли ремонт не може бути проведений без виселення мешканців, громадянам на час ремонту адміністрацією підприємства, установи, організації надається жила площа в тому ж або іншому гуртожитку чи інше жиле приміщення. Після закінчення капітального ремонту зазначеним особам надається жила площа, яку вони займали раніше.

Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень що перебувають у відособленому користуванні громадян) провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки.

Поточний ремонт приміщень, які перебувають у відособленому користуванні громадян (побілка стелі, побілка, фарбування або обклеювання шпалерами стін, фарбування радіаторів, віконних рам з внутрішнього боку, підвіконників, дверей та вбудованих шаф і антресолей, вставляння шибок, фарбування або покриття лаком підлог, ремонт електропроводки), провадиться за рахунок мешканців.

Стаття 131. Примірне положення про гуртожитки

Відповідно до законодавства Союзу РСР Примірне положення про гуртожитки затверджується Радою Міністрів Української РСР, міністерствами, державними комітетами і відомствами СРСР за погодженням з відповідними профспілковими і комсомольськими органами.

1. Відповідно до Постанови Верховної Ради України від 12 вересня 1991 р. "Про порядок тимчасової дії на території України окремих актів законодавства Союзу РСР" на території України застосовуються акти законодавства Союзу РСР і УРСР з питань, які не врегульовані законодавством України (до прийняття відповідних актів останнього), за умови, що вони не суперечать Конституції і законам України. Оскільки спеціальний акт з питань користування гуртожитками Кабінетом міністрів України не приймався, продовжує діяти Примірне положення про гуртожитки, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. N 208.

2. Примірне положення про гуртожитки встановлює порядок надання жилої площі в гуртожитках підприємств, установ, організацій, користування цими гуртожитками та їх утримання. Дія Примірного положення поширюється на всі види гуртожитків, які надаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання, незалежно від форми власності.

3. Правовий статус окремих видів гуртожитків регулюється також нормативними актами інших органів державної виконавчої влади, зокрема, Примірним положенням про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, Інструкцією щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України. Деякі норми цих актів суперечать Примірному положенню про гуртожитки.

Інші органи державної влади України, органи влади Автономної Республіки Крим можуть видавати нормативно-правові акти, що регулюють цивільні відносини, лише у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом (ч. 5 ст. 4 ЦК України). Враховуючи викладене, Примірне положення про гуртожитки, затверджене Радою Міністрів УРСР, є актом вищої юридичної сили, ніж прийняті міністерствами та відомствами акти, тому при вирішенні спорів необхідно оцінювати їх зміст на відповідність Житловому кодексу та Примірному положенню про гуртожитки.

4. Зі вступом в дію Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" правові, майнові, економічні, соціальні, організаційні питання щодо забезпечення реалізації конституційного права на житло громадян, які тривалий час на законних підставах проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей, регулюються також цим Законом. Згідно п. 2 Прикінцевих положень закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

Стаття 132. Виселення з гуртожитків

Сезонні, тимчасові працівники і особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчились у навчальних закладах і вибули з них, підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення з гуртожитку, який їм було надано у зв'язку з роботою чи навчанням.

Інших працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку в зв'язку з роботою, може бути виселено без надання іншого жилого приміщення в разі звільнення за власним бажанням без поважних причин, за порушення трудової дисципліни або вчинення злочину.

Осіб, які припинили роботу з інших підстав, ніж ті, що зазначені в частині другій цієї статті, а також осіб, перелічених у статті 125 цього Кодексу, може бути виселено лише з наданням їм іншого жилого приміщення.

Надаване громадянам у зв'язку з виселенням з гуртожитку інше жиле приміщення має відповідати вимогам, передбаченим частиною другою статті 114 цього Кодексу.

Осіб, які проживають у гуртожитках, виселяють також у разі знесення будинку або переобладнання будинку (жилого приміщення) в нежилий, а також якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом. При цьому виселюваним надається інша жила площа в гуртожитку або інше жиле приміщення.

Особи, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк, виселяються із спеціальних гуртожитків після поліпшення їх житлових умов у порядку, передбаченому законодавством, або після звільнення їх жилої площі, тимчасово заселеної іншими особами, чи після проходження відповідного курсу лікування. Особам, які пройшли курс лікування і не мають іншої жилої площі, житло надається в порядку, передбаченому цим Кодексом та іншими нормативно-правовими актами.

1. Коментована стаття забезпечує охорону житлових прав мешканців гуртожитків від одностороннього розірвання договору найму і виселення без законних підстав. Оскільки норми законодавства в частині захисту житлових прав мешканців гуртожитків поширюються на останні незалежно від форми їх власності, питання виселення з гуртожитку регулюється ст. 132 Житлового кодексу Української РСР, розділом VII Примірного положення про гуртожитки і Законом України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків".

Виселення проводиться виключно в судовому порядку.

2. Відповідно до ст. ст. 1, 19 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" мешканці гуртожитків не можуть бути виселені, переселені та відселені без попереднього надання їм (їх сім'ям) іншого житла, придатного для постійного проживання людей, за сукупності таких умов:

- період часу, протягом якого мешканці офіційно зареєстровані і фактично проживають у гуртожитку, складає не менше п'яти років;

- мешканці не мають іншого власного житла;

- гуртожитки призначені для проживання одиноких громадян або для проживання сімей;

- гуртожитки перебувають в державній, комунальній власності або у повному господарському віданні чи в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій з управління житловим фондом (перебувають на балансі таких підприємств);

- гуртожиток не визнаний аварійним чи непридатним для проживання.

Поняття "інше житло, придатне для постійного проживання" за змістом відповідає поняттю "інше благоустроєне приміщення", яке визначене ст. 113 Житлового кодексу УРСР (див. коментар до ст. 113).

У разі затвердження сесією місцевої ради рішення про визнання гуртожитку аварійним чи непридатним для проживання людей орган місцевого самоврядування зобов'язаний терміново надати усім мешканцям гуртожитку інше, придатне для тимчасового проживання людей житло. Вважаємо, що в даному випадку за аналогією закону повинні застосовуватися норми ст. 110 - 114 Житлового кодексу УРСР, які регулюють порядок виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, а в частині регулювання вимог до тимчасового житла - також норми глави 41 Житлового кодексу УРСР "Користування жилими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання".

Всі інші категорії мешканців гуртожитків, на яких не поширюється Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", можуть бути виселені з підстав і в порядку, передбаченому ст. 132 Житлового кодексу УРСР. Такий висновок підтверджується статтею 8 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків": громадяни, які на законних підставах зареєстровані та тривалий час (не менш як п'ять років) проживають у гуртожитках, віднесених до недержавного житлового фонду та призначених для проживання працівників (членів їх сімей), які не мають можливості самостійно придбати чи побудувати власне житло, у разі, коли такі гуртожитки не передаються їх власниками у власність територіальних громад, мають право подальшого проживання в таких гуртожитках до розв'язання їх житлової проблеми. Проте Закон не визначає особливий механізм реалізації цього права.

3. При вирішенні спорів про виселення з гуртожитків іноді виникають труднощі з визначенням статусу приміщення, яке займає відповідач, як гуртожитку.

У п. 22 постанови від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" Пленум Верховного Суду України роз'яснив, що для з'ясування статусу спірного жилого приміщення необхідно витребувати дані про те, чи перебуває будинок, в якому розміщено таке приміщення, у віданні позивача; чи побудований він як гуртожиток або спеціально для нього переобладнаний; чи є дозвіл санепідстанції на його заселення як гуртожитку; чи зареєстрований він як гуртожиток у виконкомі районної, міської, районної в місті Ради; чи видавався відповідно до Положення про гуртожиток ордер на зайняття жилої площі в гуртожитку; чи укомплектований будинок (жиле приміщення) меблями, спеціальним устаткуванням, інвентарем, культурно-побутовими предметами, необхідними для проживання, занять і відпочинку громадян, чи є штати для обслуговування гуртожитку, як оплачується проживання і т. п. Судам слід враховувати, що гуртожитками є також спеціально побудовані підприємствами, установами, організаціями жилі будинки для малосімейних, щодо яких адміністрацією, органом громадської організації і профспілковим комітетом до початку будівництва прийнято рішення про їх використання як сімейних гуртожитків і вони зареєстровані у виконкомі як гуртожитки.

4. Сезонні, тимчасові працівники та особи, які працювали за строковим трудовим договором і припинили роботу, а також особи, які навчалися в навчальних закладах і вибули з них, підлягають виселенню з гуртожитку, який їм було надано у зв'язку з роботою чи навчанням, без надання іншого жилого приміщення.

Причини припинення трудових відносин таких працівників не впливають ні на порядок, ні на умови виселення. Пільги, передбачені ст. 125 і ч. 3 ст. 132 Житлового кодексу УРСР, до них не застосовуються.

Статтею 391 КЗпП визначені випадки, коли строковий трудовим договір вважається продовженим на невизначений строк, що безумовно впливає на підстави виселення таких працівників: по-перше, дія трудового договору вважається продовженою на невизначений строк, якщо після закінчення строку трудового договору трудові відносини фактично тривають і жодна із сторін не вимагає їх припинення; по-друге, строкові трудові договори, які були переукладені один чи декілька разів (за винятком випадків, передбачених частиною другою статті 23 КЗпП), вважаються такими, що укладені на невизначений строк.

Абітурієнти, які отримали незадовільну оцінку на вступних випробуваннях, залишають у встановленому порядку місце в гуртожитку протягом трьох діб з дня оголошення результатів випробувань; абітурієнти, які подали апеляцію, - у триденний термін після підтвердження апеляційною комісією правильності оцінки; абітурієнти, які не зараховані до навчального закладу за конкурсом, - протягом трьох діб після виходу наказу про зарахування.

При відрахуванні з навчального закладу (у тому числі при його закінченні), розірванні угоди на проживання студенти, які проживали в гуртожитку, залишають його в установленому порядку в двотижневий термін від дня видачі відповідного наказу. У разі, коли з поважних причин студент не може залишити гуртожиток у відповідний термін, рішенням керівництва вищого навчального закладу за погодженням з органами студентського самоврядування та первинною профспілковою організацією студентів цей термін може бути продовжений.

Будь-яких пільг при виселенні студентів після закінчення навчального закладу в ч. 1 ст. 132 Житлового кодексу УРСР та Примірному положенні про гуртожиток не передбачено. Встановлені ст. 125 і ч. 3 ст. 132 Житлового кодексу УРСР пільги на студентів, про яких йдеться у ч. 1 ст. 132 Житлового кодексу УРСР, не поширюються (див. постанова президії Київського міського суду від 23.03.98 року, надруковано: "Рішення Верховного Суду України", 1999 р.).

5. Інших працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку у зв'язку з роботою, може бути виселено без надання іншого жилого приміщення виключно у таких випадках:

- в разі звільнення за власним бажанням без поважних причин. З урахуванням конкретних обставин (сімейного стану тощо) поважними причинами при звільненні за власним бажанням можуть бути визнані низька оплата праці, порушення роботодавцем трудового законодавства, стан здоров'я, що перешкоджає продовженню роботи, необхідність догляду за хворим членом сім'ї, вступ до навчального закладу тощо;

- звільнення за порушення трудової дисципліни (з підстав, передбачених пунктами 3, 4, 7, 8 ст. 40 і п. 1 ст. 41, п. 11 ст. 41 КЗпП);

- звільнення за вчинення злочину.

При припиненні трудового договору з інших підстав працівники, як і особи, перелічені в ст. 125 Житлового кодексу України, можуть бути виселені лише з наданням іншого жилого приміщення.

Припинення трудових відносин за згодою сторін (п. 1 ч. 1 ст. 36 КЗпП України) в судовій практиці не ототожнюється із звільненням за власним бажанням (ст. 38 КЗпП), тому на правовідносини з виселення таких осіб поширюється дія ч. 3 ст. 132 Житлового кодексу УРСР (див. ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06.02.2008 року, рішення Верховного Суду України від 05.03.2008 року).

6. Постійні працівники, які припинили трудові відносини з роботодавцем з інших, ніж передбачені ч. 2 ст. 132, причин, можуть бути виселені з гуртожитку в судовому порядку з наданням іншого жилого приміщення.

Достатніми доказами про підстави звільнення є трудова книжка із здійсненим у ній записом про звільнення та копія наказу про звільнення. Причини звільнення (їх поважність) підлягають встановленню також іншими засобами доказування, в тому числі за змістом заяви працівника на звільнення, заявами на адресу роботодавця про умови праці, документами, що підтверджують склад і доходи членів сім'ї тощо.

Виключно з наданням іншого жилого приміщення можуть бути виселені особи, які перелічені в ст. 125 Житлового кодексу УРСР (в тому числі ті, які звільнилися за власним бажанням без поважних причин, за порушення трудової дисципліни або за вчинення злочину). Щодо характеристики цих категорій громадян, див. коментар до ст. 125 Житлового кодексу УРСР.

Умови, які виключають можливість виселення із гуртожитку без надання іншого приміщення, беруться судом до уваги як у випадку, коли вони виникли на момент припинення трудових відносин, так і після, до вирішення судом справи про виселення.

7. Наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають у приміщенні гуртожитку, можуть бути виселені в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення, якщо вони систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематично порушують правила співжиття, роблять неможливим для інших проживання із ними в одній кімнаті, квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу на них виявились безрезультатними.

8. Особливості виселення з гуртожитків військовослужбовців передбачені п. 7 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України. У двотижневий термін з дня виключення зі списків особового складу військової частини підлягає виселенню із гуртожитку з усіма членами сім'ї без надання іншого житлового приміщення особа, звільнена з військової служби в запас або у відставку:

- через службову невідповідність;

- у зв'язку із систематичним невиконанням умов контракту військовослужбовцем;

- за власним бажанням;

- у зв'язку з позбавленням військового звання;

- у зв'язку з обвинувальним вироком суду, що набрав законної сили, яким призначено покарання у вигляді позбавлення волі, обмеження волі, позбавлення військового звання чи позбавлення права займати певні посади.

У разі переміщення військовослужбовця по службі, пов'язаного з переїздом в іншу місцевість, житлове приміщення у гуртожитку, яке він займав за попереднім місцем служби, підлягає звільненню у місячний термін з дня отримання житла, службового житла (житлового приміщення у гуртожитку) за новим місцем служби.

Військовослужбовець та члени його сім'ї зобов'язані у двотижневий термін звільнити займане ними житлове приміщення в гуртожитку у разі надання службового житла, отримання житла для постійного проживання, придбання в межах гарнізону житла для постійного проживання або вибуття для виконання службових обов'язків за кордон разом з членами сім'ї.

9. У тих випадках, коли особа, якій у зв'язку з трудовими відносинами було надано жиле приміщення в сімейному гуртожитку, залишила сім'ю і жиле приміщення, але трудових відносин не припинила, ця обставина не може бути підставою для задоволення позову про виселення членів сім'ї, оскільки наймач таких жилих приміщень втрачає право користуватися ними і підлягає виселенню разом із членами сім'ї при припиненні трудових відносин у випадках, передбачених статтями 124, 125, 132 Житлового кодексу УРСР (п. 55 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право), за виданням "Бюлетень законодавства і юридичної практики України N 8, 1998 рік).

10. Відповідно до ч. 7 ст. 8 ЦПК України і правил ч. 1 ст. 117 Житлового кодексу УРСР особи, які займали жилі приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду і були в порядку поліпшення житлових умов без зняття з квартирного обліку поселені в сімейний гуртожиток за місцем роботи, в разі припинення трудових відносин не можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення. На ці обставини не впливає й зміна статусу будинку гуртожитку (форми власності), а також передача його на баланс іншої організації (п. 53 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право), викладених в листі Верховного Суду України від 26.05.2001 р., ухвала Верховного Суду України від 25 квітня 2007 року).

11. Надаване громадянам у зв'язку з виселенням з гуртожитку інше жиле приміщення має відповідати вимогам, передбаченим частиною другою статті 114 цього Кодексу (див. коментар до ст. 114 і ст. 126 Житлового кодексу УРСР).

12. Осіб, які проживають у гуртожитках, виселяють також у разі знесення будинку або переобладнання будинку (жилого приміщення) в нежилий, а також якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом. При цьому виселюваним надається інша жила площа в гуртожитку або інше жиле приміщення (сім'ї - кімната в гуртожитку для проживання сімей, а одинаку, який проживає в кімнаті, що перебуває в його відособленому користуванні, - така ж кімната).

Законодавством передбачено процедуру прийняття рішень про знесення або переобладнання будинків в нежилий та визнання їх аварійними, дотримання якої повинно досліджуватися при вирішенні спорів про виселення з цих підстав (див. коментар до ст. 126 Житлового кодексу УРСР). Відповідно до п. 11 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" прийняття рішень про проведення реконструкції, капітального ремонту, переобладнання гуртожитків, про визнання гуртожитку аварійним чи непридатним для проживання в ньому людей та про знесення аварійних та непридатних для проживання гуртожитків віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування.

13. Частина 5 коментованої статті встановлює особливі гарантії для осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк, та осіб, які пройшли курс лікування. Зазначені особи виселяються із спеціальних гуртожитків виключно з наданням іншого житлового приміщення.

Відповідно до ст. 16 Закону України "Про боротьбу із захворюванням на туберкульоз" хворі на заразні форми туберкульозу, які проживають у гуртожитках, а також в одній кімнаті разом з іншими членами сім'ї або в перенаселених квартирах, мають право на першочергове отримання житла в порядку, встановленому законодавством.

Глава 4-1. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ З ФОНДІВ ЖИТЛА ДЛЯ ТИМЧАСОВОГО ПРОЖИВАННЯ

Стаття 132-1. Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання

До жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відносяться жилі приміщення, пристосовані для тимчасового проживання громадян, які не мають або втратили постійне місце проживання.

Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання надаються громадянам, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, у порядку, встановленому цим Кодексом.

Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання також надаються біженцям та громадянам, які вимушені залишити жиле приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, які загрожують стану та безпеці відповідного жилого приміщення, у порядку, встановленому законом.

Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання відносяться до спеціалізованих жилих приміщень, які повинні відповідати санітарним та технічним вимогам. Жила площа в жилих приміщеннях з фондів житла для тимчасового проживання надається за нормами, встановленими для проживання громадян у гуртожитках.

1. Питання щодо користування жилими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання, окрім глави 4-1 ЖК України, регулюються також такими підзаконними нормативними актами, як постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. N 422 "Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" (з наступними змінами і доповненнями) (надалі - Постанова КМ), а також наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 14 травня 2004 року N 98 "Про затвердження форм щодо житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання". Для врегулювання частини питань даної глави ЖК слід враховувати також вимоги спеціальних законів України (див. далі).

2. Частиною 1 коментованої статті передбачено, що до жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відносяться жилі приміщення, пристосовані для тимчасового проживання громадян, які не мають або втратили постійне місце проживання.

Дана норма застосовує категорію "фонди житла для тимчасового проживання". Останні, відповідно до п. 4 Постанови КМ, формуються виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською і Севастопольською міськдержадміністраціями".

Житлові приміщення з фондів житла для тимчасового проживання належать до спеціалізованих житлових приміщень (п. 5 Постанови КМ) (крім фондів житла для тимчасового проживання до складу спеціалізованих житлових приміщень Законом України від 12 січня 2006 року "Про житловий фонд соціального призначення" віднесено також спеціалізовані будинки для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку та інвалідів та спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних).

Слід звернути увагу на той факт, що для тимчасового проживання громадян призначені і деякі інші категорії житлового фонду, що знайшло своє відображення у законодавстві задовго до появи у ЖК глави 41. Так, для тимчасового проживання призначені службові жилі приміщення та гуртожитки (див. глави 3, 4 ЖК).

3. Частини 2 і 3 статті, що коментується, опосередковано передбачають три види фондів житла для тимчасового проживання:

1) жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання громадянам, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення;

2) жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання біженців;

3) жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання громадян, які вимушені залишити жиле приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, які загрожують стану та безпеці відповідного жилого приміщення.

Щодо першого виду, то слід підкреслити, що: 1) дане житло повинно бути використане для заселення громадян, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на належні їм жилі приміщення; 2) звернення стягнення обумовлено тим, що належне громадянам жиле приміщення було предметом застави (іпотеки) та основне зобов'язання, забезпечене заставою, не виконане (виконане неналежним чином); 3) засоби на придбання жилого приміщення були надані банком чи іншою особою; 4) саме набуте жиле приміщення і було предметом застави (іпотеки).

Таким чином, мова йде про тих осіб, які взяли гроші у банку чи іншої особи на купівлю житла та не повернули їх (тобто про боржників).

4. Коментована стаття у ч. 3 встановлює правило, що жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання також надаються біженцям та громадянам, які вимушені залишити жиле приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, які загрожують стану та безпеці відповідного жилого приміщення, у порядку, встановленому законом.

Біженцем є особа, яка набула такого статусу відповідно до Закону України "Про біженців", згідно із яким (ст. 1) біженцем є особа, яка не є громадянином України і внаслідок цілком обґрунтованих побоювань стати жертвою переслідувань за ознаками раси, віросповідання, національності, громадянства (підданства), належності до певної соціальної групи або політичних переконань, перебуває за межами країни своєї громадянської належності та не може користуватися захистом цієї країни або не бажає користуватися цим захистом внаслідок таких побоювань, або, не маючи громадянства (підданства) і перебуваючи за межами країни свого попереднього постійного проживання, не може чи не бажає повернутися до неї внаслідок зазначених побоювань.

Статтею 20 даного Закону біженцям надаються відповідні права, у тому числі і право на користування житлом. Зокрема, передбачено, що особа, якій надано статус біженця в Україні, має право на одержання грошової допомоги, пенсії та інших видів соціального забезпечення в порядку, встановленому законодавством України, та користування житлом, наданим у місці проживання. Крім того, особа, якій надано статус біженця в Україні, користується іншими правами і свободами, які передбачені Конституцією та законами України.

5. Відповідно до ч. 4 даної статті ЖК, жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання відносяться до спеціалізованих жилих приміщень, які повинні відповідати санітарним та технічним вимогам. Крім того, такі жилі приміщення повинні знаходитися, як правило, у межах одного й того ж населеного пункту за місцем попереднього проживання громадян (крім біженців) (п. 2 Постанови КМ).

Жила площа в жилих приміщеннях з фондів житла для тимчасового проживання надається за нормами, встановленими для проживання громадян у гуртожитках. Зокрема, потреба громадян в житлових приміщеннях з фондів житла для тимчасового проживання визначається у розмірі не менш як 6 кв. метрів на одну особу.

Стаття 132-2. Порядок надання і користування жилими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання

Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання надаються громадянам за умови, що для них таке житло є єдиним місцем проживання і їх сукупний доход недостатній для придбання або найму іншого жилого приміщення. Першочергове право на забезпечення жилим приміщенням з фондів житла для тимчасового проживання мають сім'ї з неповнолітніми дітьми, вагітні жінки, особи, які втратили працездатність, та особи пенсійного віку.

Формування фондів житла для тимчасового проживання здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Громадяни, яким надане жиле приміщення з фондів житла для тимчасового проживання, не мають права приватизувати, обмінювати та здійснювати поділ цього жилого приміщення, здавати його в піднайм або вселяти в нього інших мешканців.

Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання надаються на строк до одного року з можливістю продовження цього строку у разі неспроможності мешканця цього приміщення набути альтернативне місце проживання. Підставами для дострокового припинення права громадянина на користування жилими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання є: надання громадянину або придбання ним іншого жилого приміщення; підвищення доходів громадянина до рівня, який дозволяє йому укласти договір найму іншого жилого приміщення; порушення громадянином правил користування жилим приміщенням з фондів житла для тимчасового проживання; приведення мешканцем жилого приміщення з фондів житла для тимчасового проживання у непридатність для його використання; інші підстави, встановлені законом.

Порядок надання та користування жилою площею в жилих приміщеннях з фондів житла для тимчасового проживання встановлюється Кабінетом Міністрів України.

1. Коментована стаття встановлює правило, відповідно до якого жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання надаються громадянам за певних визначальних обставин. Такими обставинами є: по-перше, те, що для громадян, яким надається дане житло, воно є єдиним місцем проживання; і, по-друге, сукупний доход таких громадян недостатній для придбання або найму іншого жилого приміщення.

Причому розмір такого середньомісячного сукупного доходу сім'ї за попередні шість місяців, розрахований виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськдержадміністраціями відповідно до Методики обчислення сукупного доходу сім'ї для всіх видів соціальної допомоги, повинен бути менший від прожиткового мінімуму на сім'ю в розрахунку на місяць та величини регіонального показника опосередкованої вартості найму житла.

Показник опосередкованої вартості найму житла встановлюється виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськдержадміністраціями один раз на початок поточного року на підставі даних моніторингу, що проводиться територіальними органами державної статистики.

Законодавством, крім того, закріплено категорії громадян, яким жиле приміщення з фондів для тимчасового проживання надається у першу чергу. Перелік цих осіб є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню. Зокрема, до категорій громадян, які користуються правом першочергового забезпечення жилим приміщенням з фондів житла для тимчасового проживання, віднесено: 1) сім'ї з неповнолітніми дітьми; 2) вагітні жінки; 3) особи, які втратили працездатність; 4) особи пенсійного віку.

2. У зв'язку із тим, що житлове законодавство не може врегульовувати абсолютно усі питання, пов'язані із формуванням, порядком надання та користуванням жилою площею в жилих приміщеннях із фондів житла для тимчасового проживання, у коментовану норму (ч. 2 та ч. 5) включено відсилочну норму.

Так, передбачено, що формування фондів житла для тимчасового проживання, порядок надання та користування жилою площею в жилих приміщеннях з фондів житла для тимчасового проживання здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Зазначені питання нині регулюються постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. N 422 "Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" (з наступними змінами і доповненнями).

Формуються фонди житла для тимчасового проживання виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською і Севастопольською міськдержадміністраціями. Формування таких фондів житла може здійснюватися різними варіантами, зокрема, шляхом: 1) будівництва нового житла; 2) реконструкції існуючих житлових будинків та гуртожитків, а також переобладнання нежитлових будинків у житлові; 3) передачі житла у комунальну власність; 4) придбання житла.

Причому до фондів житла для тимчасового проживання можуть бути включені лише вільні житлові приміщення.

Крім того, відповідний орган, який прийняв рішення про формування фонду житла для тимчасового проживання, веде облік житлових приміщень цього фонду за встановленою формою (така форма встановлюється Держжитлокомунгоспом).

Житлові приміщення виключаються з фондів житла для тимчасового проживання, якщо відпала потреба у такому їх використанні, а також у разі виключення їх в установленому порядку з числа житлових.

Постановою КМ передбачено, що джерелами фінансування формування фонду житла для тимчасового проживання можуть бути: кошти місцевих бюджетів; добровільні внески юридичних і фізичних осіб; інші джерела.

3. У коментованій нормі встановлені обмеження при користуванні жилим приміщенням із фондів житла для тимчасового проживання. Такі обмеження стосуються, насамперед, обмежень житлових прав.

Так, до вказаних обмежень ЖК відносить:

1) неможливість приватизації жилого приміщення;

2) неможливість обміну жилого приміщення;

3) неможливість здійснення поділу жилого приміщення;

4) неможливість здавання жилого приміщення в піднайом;

5) неможливість вселення у жиле приміщення інших мешканців.

4. Надаються житлові приміщення з фондів житла для тимчасового проживання за рішеннями виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, Київської і Севастопольської міськдержадміністрацій. Такі житлові приміщення (як було зазначено вище) надаються громадянам у розмірі не менш як 6 кв. метрів на одну особу.

У рішенні обов'язково зазначається перелік осіб, яким надається житло, площа приміщення, що надається, кількість кімнат у ньому, адреса, підстави для надання такого приміщення та інші дані.

Крім того, перед прийняттям рішення про надання житлового приміщення з фонду житла для тимчасового проживання громадянам роз'яснюються особливості умов договору найму зазначеного приміщення.

5. Для взяття на облік громадян, які потребують надання житлового приміщення з фондів житла для тимчасового проживання, до виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, Київської і Севастопольської міськдержадміністрації подається заява з підписами усіх повнолітніх членів сім'ї, а також інші документи, перелік яких визначено Постановою КМ.

6. За загальним правилом жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання надаються особі на строк до одного року з можливістю продовження цього строку у разі неспроможності такого мешканця набути альтернативне місце проживання. Після закінчення встановленого строку тимчасового проживання громадяни зобов'язані звільнити надане житлове приміщення.

Причому виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, Київська і Севастопольська міськдержадміністрації повинні за два тижні до закінчення строку проживання, визначеного договором найму, попередити громадянина про необхідність звільнення житлового приміщення.

У разі неспроможності змінити місце проживання громадянин повинен за місяць до закінчення строку договору найму житлового приміщення звернутися до виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, Київської і Севастопольської міськдержадміністрації із заявою про продовження цього строку. Продовження строку проживання у житлових приміщеннях з фондів житла для тимчасового проживання здійснюється у тому ж порядку, що і надання цього житла.

Коментована стаття передбачає підстави дострокового припинення права на користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання, до яких відносить:

1) надання громадянину або придбання ним іншого жилого приміщення;

2) підвищення доходів громадянина до рівня, який дозволяє йому укласти договір найму іншого жилого приміщення;

3) порушення громадянином правил користування жилим приміщенням з фондів житла для тимчасового проживання;

4) приведення мешканцем жилого приміщення з фондів житла для тимчасового проживання у непридатність для його використання;

5) інші підстави, встановлені законом.

У випадку наявності підстав для дострокового припинення права громадян на житло, вимога про необхідність звільнення житлового приміщення пред'являється за 7 днів до закінчення строку, визначеного договором найму. У разі відмови громадянина звільнити житло виселення здійснюється на підставі рішення суду.

7. На вселення у житлове приміщення з фондів житла для тимчасового проживання виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, Київська і Севастопольська міськдержадміністрації видають громадянинові ордер.

Під час видачі ордера на житлове приміщення з фондів житла для тимчасового проживання між власником житлового фонду або уповноваженою ним особою та громадянином, якому надається в користування зазначене житло, укладається договір найму житлового приміщення установленого зразка. Форма договору встановлюється Держжитлокомунгоспом.

Ордер та договір найму є підставою для вселення у житлове приміщення з фондів житла для тимчасового проживання і для користування таким житлом на договірних умовах. Строк проживання відлічується з дати підписання договору найму.

8. Правом на забезпечення житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання громадяни, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного приміщення; біженці та громадяни, які вимушені залишити житлові приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, які загрожують стану та безпеці відповідного приміщення, можуть скористатися тільки один раз.

Глава 5. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИХ КООПЕРАТИВІВ І КОРИСТУВАННЯ НИМИ

Стаття 133. Право громадян на вступ до житлово-будівельного кооперативу і одержання в ньому жилого приміщення

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру.

1. Потреба громадян у житлі задовольняється лише одним способом - це отримання (придбання) житлового приміщення та користування ним за цільовим призначенням - для проживання. Водночас, правові відносини, що опосередковують задоволення житлових потреб, є різними. У тому числі є можливим задовольнити потребу у житлі шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу (надалі - ЖБК) та отримання у ньому квартири.

Право громадян на створення та участь у житлово-будівельних кооперативах є однією із форм реалізації конституційного права громадян України. Так, відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

2. Житлово-будівельні кооперативи існують у нашій державі традиційно. Житлово-будівельні кооперативи мають тривалу історію. Вони з'явились після прийняття ЦВК та РНК СРСР постанови від 19 серпня 1924 р. "Про житлову кооперацію". З радянського періоду і нині їх діяльність регулюється главою 5 ЖК та рядом інших нормативних актів.

3. Суть даного утворення полягає у тому, що громадяни об'єднуються, у тому числі грошима, для будівництва житлового будинку, який буде належати цьому утворенню (кооперативу), та після закінчення будівництва отримають у користування квартири у збудованому будинку. Наприкінці 80-х років минулого століття з'явились також і житлові кооперативи: для придбання (купівлі) нових або капітально відремонтованих (реконструйованих) житлових будинків та їх наступної експлуатації.

4. Правове регулювання діяльності ЖБК відбувається з урахуванням, насамперед, положень Закону України від 10.04.92 року "Про споживчу кооперацію" та Закону України від 10.07.2003 року "Про кооперацію". Так, кооперативом є юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування. Відповідно до завдань та характеру діяльності кооперативи поділяються на такі типи: виробничі, обслуговуючі та споживчі. За напрямами діяльності кооперативи можуть бути житлово-будівельними тощо. Таким чином, ЖБК є споживчим кооперативом.

Житлово-будівельний кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі об'єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації (див. наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. N 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій").

ЖБК є юридичною особою, має самостійний баланс, розрахунковий та інші рахунки в установах банків, печатку із своїм найменуванням. ЖБК як юридична особа характеризується організаційною єдністю, майновою відокремленістю, можливістю виступати у цивільному обороті від власного імені, здатністю нести самостійну майнову відповідальність за своїми зобов'язаннями, здатністю бути позивачем або відповідачем у суді. Організаційна єдність ЖБК проявляється у наявності органів управління та засновницьких документів, а майнова відокремленість - в наявності пайового фонду та самостійного балансу.

5. ЖБК належать до непідприємницьких товариств та володіють спеціальною (обмеженою або цільовою) правосуб'єктністю, оскільки вони можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише для досягнення мети, заради якої були створені, та діяльність, що відповідає цій меті. Наприклад, укладати договори з підрядними організаціями на здійснення ремонту, а також інших робіт, необхідних для утримання жилого будинку.

За загальним правилом непідприємницькими товариствами є товариства, які не мають на меті одержання прибутку для його наступного розподілу між учасниками (ч. 1 ст. 85 ЦК). Проте, відповідно до ст. 86 ЦК ЖБК належить до непідприємницьких товариств, які можуть поряд зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність, якщо інше не встановлено законом і якщо ця діяльність відповідає меті, для якої вони були створені, та сприяє її досягненню (ст. 86 ЦК України). Враховуючи дану обставину, а також те, що особливості правового статусу окремих видів непідприємницьких товариств встановлюються законом (ч. 2 ст. 85 ЦК), до числа яких слід віднести закони про кооперацію, можна зазначити, що правило ч. 1 ст. 85 ЦК на ЖБК не поширюється.

Зокрема, відповідно до ч. 4 ст. 6 Закону України "Про споживчу кооперацію" член споживчого товариства має право одержувати частку прибутку, що розподіляється за результатами господарської діяльності між членами споживчого товариства відповідно до їх пайового внеску. Крім того, доходи споживчих товариств та їх спілок формуються за рахунок коштів, одержуваних в результаті господарської діяльності, продажу цінних паперів та інших надходжень. Після платежів у бюджет та інших обов'язкових відрахувань прибуток (так званий чистий прибуток) розподіляється загальними зборами членів споживчого товариства (зборами уповноважених) та радами відповідних спілок згідно з їх статутами (ч. 1 ст. 12 Закону). У свою чергу Законом України "Про кооперацію" (ст. 25) передбачено, що дохід кооперативу формується з надходжень від господарської діяльності після покриття матеріальних і прирівняних до них витрат та витрат на оплату праці найманих працівників. Дохід розподіляється на: сплату податків і зборів (обов'язкових платежів) до відповідних бюджетів; погашення кредитів; покриття збитків; проведення відрахувань до фондів кооперативу; кооперативні виплати; виплати на паї.

Законодавча можливість розподілу прибутку від господарської діяльності між пайовиками обумовлена метою існування ЖБК - задоволення потреб конкретної групи громадян у житлі, у той час як діяльність інших непідприємницьких товариств направлена на досягнення нематеріальних цілей та суспільних потреб.

6. ЖБК відносяться до юридичних осіб, які є власниками належного їм майна. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю (ч. 1 ст. 384 ЦК). Пайовики ЖБК втрачають право власності на передані засоби та мають лише зобов'язальні права (вимоги), що проявляється у наявності у них права, при виході з кооперативу або його ліквідації, вимоги щодо передачі частини майна, пропорційного їх частки (паю). При цьому слід враховувати, що до складу майна ЖБК не входять квартири, надані членам кооперативу (пайовикам), які повністю внесли свій пайовий внесок за ці житлові приміщення. Адже, у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником (ч. 3 ст. 384 ЦК). Якщо член ЖБК не викупив квартиру, він має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу (ч. 2 ст. 384 ЦК).

7. Коментована стаття передбачає, що до ЖБК можуть вступити громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. У загальному вигляді критерії такої потреби поліпшення житлових умов зафіксовані у ч. 2 ст. 134 ЖК.

8. Отримання житлового приміщення у будинку кооперативу пов'язане із членством у ЖБК, що є обов'язковою умовою надання кооперативної квартири. Дане положення стосується як первісного заселення будинку кооперативу, так і у випадку заселення у ньому квартир, що звільнилися. Тому житлове приміщення у будинку ЖБК не може бути надане особі, яка не прийнята у члени відповідного кооперативу у встановленому законодавством порядку (відповідно до ч. 1 ст. 141 ЖК).

9. Стаття, що коментується, на відміну від ст. 31 ЖК (де передбачається право громадян, які потребують поліпшення житлових умов, на одержання у користування жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду, у тому числі не обов'язково окремої квартири), встановлює право громадян, які потребують поліпшення житлових умов та вступили до ЖБК, на одержання у ньому окремої квартири.

10. Участь у ЖБК та житлових кооперативах з урахуванням економічної та політичної умов у державі, доступності житла та цін на нього, рівня добробуту населення, а також інших факторів для багатьох було і нині залишається одним із найоптимальніших способів набуття квартири. Це пов'язано з тим, що громадяни, маючи можливість участі у будівництві своєї квартири та подальшого проживання у ній, виплачують її вартість протягом, як правило, тривалого періоду часу. У цьому є правова сутність ЖБК та житлових кооперативів.

Стаття 134. Облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу

На облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу беруться громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті (якщо інше не встановлено законодавством Союзу РСР і Української РСР) і потребують поліпшення житлових умов.

Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни, які мають право бути взятими на облік для одержання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду (стаття 34), а також громадяни, забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається Радою Міністрів Української РСР і Українською республіканською радою професійних спілок.

Законодавством Союзу РСР і Української РСР може бути встановлено й інші підстави для взяття громадян на облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу.

Облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, здійснюється у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів. Облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, при яких організуються кооперативи, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також у виконавчому комітеті Ради народних депутатів. Нарівні з ними беруться на облік громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв'язку з виходом на пенсію, а також особи, зазначені в частині другій статті 37 цього Кодексу.

Порядок обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, встановлюється законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Правила обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, затверджуються Радою Міністрів Української РСР і Українською республіканською радою професійних спілок.

Громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, вносяться до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

1. Загалом, зміст коментованої статті був розрахований на часи прийняття ЖК (1983 р.) та дію його в умовах планової (соціалістичної) економіки.

Необхідно також констатувати, що наразі положення коментованої статті суперечать діючому законодавству України у тому контексті, що перестали існувати як виконавчі комітети, так і місцеві Ради народних депутатів. Сьогодні, як правило, в текстах нормативних актів при згадуванні даних органів слід читати - "органи місцевого самоврядування".

Нині облік громадян, що бажають вступити до ЖБК (або ЖК), можна розглядати, принаймні, з двох позицій.

Перша - коли кооператив створюється без підтримки органів державної влади та органів місцевого самоврядування. У такому випадку порядок обліку визначається особами, які організують кооператив, виходячи з фінансових та інших умов.

Друга - коли вид порядку обліку традиційний - органи державної влади або органи місцевого самоврядування підтримують створення кооперативу.

Положення коментованої статті конкретизуються та розвиваються Правилами обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу (надалі - Правила), що були затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 5 червня 1985 р. N 228 (надалі - Постанова). Ці Правила регулюють облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, і порядок направлення їх до кооперативу.

Відповідно до пп. 2, 3 Постанови органи місцевого самоврядування, профспілкові органи, міністерства і відомства, а також підприємства, установи, організації незалежно від їх підпорядкування зобов'язані суворо додержуватись Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу. Крім того, органи місцевого самоврядування, міністерства, відомства і республіканські комітети профспілок зобов'язані довести до відома підприємств, установ, організацій та населення Правила обліку громадян, бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу.

2. Ч. 1 коментованої статті встановлює необхідні вимоги, що стосуються постановки на облік бажаючих вступити до ЖБК: наявність постійного місця проживання у даному населеному пункті (якщо інше не встановлено законодавством) та потреба поліпшення житлових умов.

Постійне місце проживання у даному населеному пункті є загальною умовою для прийняття громадян на кооперативний облік. Постійним місцем проживання, відповідно до чинного законодавства, вважається місце проживання на території якої-небудь держави не менше одного року фізичної особи, яка не має постійного місця проживання на території інших держав і має намір проживати на території цієї держави протягом необмеженого строку, не обмежуючи таке проживання певною метою, і за умови, що таке проживання не є наслідком виконання цією особою службових обов'язків або зобов'язань за договором (контрактом) (див. Закон України "Про зовнішньоекономічну діяльність" від 16.04.91 р., Закон України "Про порядок ввезення (пересилання) в Україну, митного оформлення й оподаткування особистих речей, товарів та транспортних засобів, що ввозяться (пересилаються) громадянами на митну територію України" від 13.09.2001 р.). Крім того, з метою визначення поняття місця проживання Законом України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні" від 11.12.2003 р. передбачено, що місце проживання - це адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає строком понад шість місяців на рік.

Водночас, враховуючи вимоги ст. 6 Закону України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні" (яким передбачений обов'язок громадян зареєструвати місце проживання протягом десяти днів після прибуття до нового місця проживання), слід підкреслити, що з метою постановки громадян на облік бажаючих вступити до ЖБК постійним місцем їх проживання буде вважатись місце реєстрації місця проживання. Зокрема, відповідно до ст. 3 даного Закону реєстрація - це внесення відомостей до паспортного документа про місце проживання або місце перебування із зазначенням адреси житла особи та внесення цих даних до реєстраційного обліку відповідного органу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації.

Такими чином, говорячи про постійне місце проживання, законодавець має на увазі легальне проживання фізичної особи, тобто місце такого проживання має бути зареєстроване. Зазвичай така реєстрація має бути постійною, проте деякі категорії постійних жильців, наприклад, особи, які мешкають в гуртожитках, мають тимчасову реєстрацію. Остання обставина не позбавляє права таких осіб бути прийнятими на кооперативний облік.

3. Водночас, коментована норма щодо необхідності постійного проживання у відповідному населеному пункті передбачає виключення у вигляді: "(якщо інше не встановлене законодавством)". Це виключення частково реалізоване у п. 10 Правил.

Так, передбачено, що з дозволу органів місцевого самоврядування і ради профспілок, підприємства, установи, організації можуть брати на кооперативний облік своїх працівників, які проживають не в тому населеному пункті, в якому розташоване відповідне підприємство, установа, організація (у межах одного району), а великі будови і підприємства, що будуються, розташовані в малих населених пунктах, - своїх працівників, які проживають в інших населених пунктах області.

Щодо громадян, які проживають у приміській зоні, то для взяття їх на кооперативний облік, вимагається, щоб вони пропрацювали на відповідному підприємстві, в установі, організації не менше 10 років, а також дозвіл відповідного органу місцевого самоврядування.

Громадяни, які працюють у приміській зоні, а проживають у місті, беруться на кооперативний облік за місцем роботи нарівні з іншими працівниками відповідного підприємства, установи, організації.

4. Загальною підставою для прийняття громадян на кооперативний облік є їх потреба у поліпшені житлових умов. Коментована стаття у ч. 3 передбачає, що потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни, які мають право бути взятими на облік для одержання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду (стаття 34), а також громадяни, забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається вищим органом виконавчої влади в Україні та Українською республіканською радою професійних спілок.

Так, відповідно до ст. 34 ЖК, п. 8 Правил потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни:

1) забезпечені жилою площею нижче за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті;

2) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

3) які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

4) які проживають за договором піднайму жилого приміщення у будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів;

5) які проживають не менше 5 років за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності;

6) які проживають у гуртожитках;

7) які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім'ї, незалежно від родинних відносин, або особи різної статі, старші за 9 років, крім подружжя (в тому числі якщо займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати);

8) які проживають у комунальних чи невпорядкованих стосовно умов даного населеного пункту квартирах: особи, які належать до інвалідів війни; особи, на яких поширюється чинність Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту"; Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів; учасники бойових дій та учасники війни; працівники, які сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації, протягом строку, встановленого відповідно до абзаців другого і третього пункту 14 Правил.

Потребуючими поліпшення житлових умов при взятті на кооперативний облік за місцем роботи визнаються також робітники і службовці, для яких колективним договором установлені пільгові підстави визнання їх потребуючими поліпшення житлових умов при забезпеченні жилою площею в будинках державного і громадського житлового фонду.

Якщо вимога щодо потреби у поліпшенні житлових умов пред'являється до громадян, коли мова йде про загальне правило - прийняття на облік в населеному пункті за місцем проживання, то ця вимога є тим більш необхідною і у виняткових, зазначених вище, випадках. При цьому відсутність у працівника житла в населеному пункті, де розташоване відповідне підприємство, установа, організація, не розглядається як наявність у нього потреби у покращенні житлових умов. Така потреба визначається виходячи із житлових умов громадянина за місцем його постійного проживання.

5. Правила обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу (п. 9), передбачають також можливість встановлення тривалості постійного місця проживання (при наявності реєстрації) у відповідному населеному пункті, необхідної для прийняття на облік. Такою можливістю, відповідно до Правил, наділяються органи місцевого самоврядування в межах наданих їм чинним в Україні законодавством. При цьому, при визначенні потреби громадян у поліпшенні житлових умов враховуються члени їх сімей, які прожили і зареєстровані у відповідному населеному пункті не менше встановленого строку (крім одного з подружжя, неповнолітніх дітей і непрацездатних батьків). Крім того, у даному випадку умова про реєстрацію місця проживання не поширюється на громадян, які тимчасово відсутні в даному населеному пункті, якщо за ними за законом зберігається жиле приміщення, а у випадках, передбачених законодавством України, і на інших громадян.

Незалежно від тривалості проживання в даному населеному пункті на кооперативний облік при наявності передбачених Правилами підстав беруться громадяни, визначені абз. 3 і 5 п. 9 Примірного статуту ЖБК, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.85 р. (надалі - Примірний статут ЖБК), а також особи офіцерського складу, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби Збройних Сил України, Національної гвардії України, Прикордонних військ України, Служби національної безпеки України, військ цивільної оборони та інших військових формувань, що створюються Верховною Радою України, Стратегічних сил стримування, які дислокуються на території України.

Працівники, зв'язані за родом занять з постійним пересуванням, беруться на кооперативний облік у тому населеному пункті, в якому вони зареєстровані, в установленому порядку.

6. Частина 3 коментованої статті передбачає можливість встановлення законодавством України інших підстав для взяття громадян на облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу. Зокрема, такі підстави передбачені та конкретизуються Правилами, Примірним статутом ЖБК та іншими нормативно-правовими актами України.

7. Частиною 4 коментованої статті визначено, що облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, здійснюється у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів. Облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, при яких організуються кооперативи, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також у виконавчому комітеті Ради народних депутатів. Нарівні з ними беруться на облік громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв'язку з виходом на пенсію, а також особи, зазначені в частині другій статті 37 цього Кодексу.

Для того, щоб громадяни вступили у члени ЖБК, цьому має передувати прийняття їх на облік бажаючих вступити до ЖБК (за винятком категорій громадян, зазначених в абз. 1 п. 8 Примірного статуту ЖБК, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. N 186).

Частиною 4 даної статті, п. 2 Правил передбачено, що кооперативний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян в органі місцевого самоврядування. Облік громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, при яких організуються житлово-будівельні кооперативи, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також і в органі місцевого самоврядування за місцем проживання.

Крім того, на кооперативний облік беруться громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв'язку з виходом на пенсію, а також особи, зазначені в частині другій статті 37 цього Кодексу.

Пенсіонери можуть бути прийняті на кооперативний облік за місцем колишньої роботи за умови, що вони залишили там роботу саме у зв'язку з виходом на пенсію. Вони приймаються на облік за місцем колишньої роботи нарівні з працівниками відповідної юридичної особи, тобто до них пред'являються однакові вимоги при взятті на облік (та знятті з нього). У такому ж порядку беруться на облік працівники медичних, культурно-освітніх, торговельних та інших установ і організацій, які безпосередньо обслуговують трудовий колектив підприємства, установи, організації, а у випадках, передбачених законодавством України, й інші особи (абз. 2 п. 6 Правил).

У випадках і в порядку, встановлюваних законодавством, Правилами громадяни можуть бути взяті на облік і не за місцем їх проживання (абз. 3 п. 2 Правил).

Кожна сім'я може перебувати на кооперативному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та в органі місцевого самоврядування за місцем проживання. Сім'я може одночасно перебувати на кооперативному і квартирному обліку (п. 3 Правил).

8. Громадяни беруться на кооперативний облік після досягнення ними вісімнадцятирічного віку, а ті, що одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення вказаного віку, - відповідно з часу одруження або влаштування на роботу.

9. Громадяни, які штучно погіршили житлові умови шляхом обміну займаного жилого приміщення, його псування або руйнування, відчуження придатного і достатнього за розміром для проживання жилого будинку (частини будинку), квартири, а також громадяни, у яких потреба в поліпшенні житлових умов виникла внаслідок вилучення жилого приміщення, використовуваного для одержання нетрудових доходів (стаття 96 ЖК), не беруться на кооперативний облік протягом п'яти років з моменту погіршення житлових умов (п. 12 Правил).

10. Прийняття на кооперативний облік громадян провадиться:

1) за місцем проживання - рішенням органу місцевого самоврядування;

2) за місцем роботи - спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і відповідного профспілкового комітету.

Рішення щодо взяття на кооперативний облік повинно бути винесене у місячний строк з дня подання громадянином необхідних документів.

Якщо на розгляд виконавчого комітету місцевої Ради або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації профспілкового комітету буде внесено пропозицію про відмову у взятті на облік, на засідання вказаних органів запрошується заявник.

11. У рішенні щодо прийняття на кооперативний облік громадян вказуються дата взяття на облік, склад сім'ї, підстава для взяття на облік, вид черговості на вступ до ЖБК (загальна черга, в першу чергу), а при відмові у взятті на облік - підстава відмови.

Рішення про взяття громадян на кооперативний облік за місцем роботи затверджується органом місцевого самоврядування, на території якого знаходиться відповідне підприємство, установа, організація.

Про прийняте рішення орган місцевого самоврядування, адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації направляють заявникові письмову відповідь з повідомленням відповідно дати взяття на облік, виду і номера черги або підстави відмови у задоволенні заяви.

Громадяни вважаються взятими на кооперативний облік з дня винесення відповідного рішення.

12. Житлові правовідносини виникають з моменту винесення рішення відповідного органу про прийняття громадянина на облік. З цього моменту громадянин має право вимагати поліпшення житлових умов, а орган місцевого самоврядування або організація зобов'язані надати житлове приміщення. Можна зробити висновок, що це організаційні житлові правовідносини, які з моменту виділення квартири перетворюються у житлові правовідносини з конкретним об'єктом.

13. Громадяни перебувають на кооперативному обліку до одержання квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу, за винятком наступних випадків, коли вони знімаються з кооперативного обліку:

1) поліпшення житлових умов, внаслідок якого займана ними квартира відповідає вимогам п. 28 Примірного статуту ЖБК;

2) виїзду на постійне місце проживання до іншого населеного пункту;

3) припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією особи, яка перебуває на обліку за місцем роботи, крім випадків, передбачених законодавством, п. 25 Правил та іншими актами законодавства;

4) засудження до позбавлення волі на строк понад шість місяців, заслання або вислання;

5) подання відомостей, що не відповідають дійсності, які стали підставою для взяття на облік, або неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про взяття на облік (п. 22 Правил).

Зняття з кооперативного обліку та виключення зі списку осіб, які користуються правом першочергового вступу до членів житлово-будівельного кооперативу, провадиться органами, які винесли або затвердили рішення про взяття громадянина на облік (включення до вказаного списку).

14. Коментованою статтею передбачено, що порядок обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, встановлюється законодавством Союзу РСР і Української РСР (ч. 5), а Правила обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, затверджуються Радою Міністрів Української РСР і Українською республіканською радою професійних спілок (ч. 6).

Нині в Україні порядок обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу регламентується коментованою статтею та, більш детально, згаданими вище Правилами обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, що затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 5 червня 1985 р. за N 228, із наступними змінами та доповненнями.

Стаття 135. Умови прийому громадян до членів житлово-будівельного кооперативу

Умови прийому громадян до членів житлово-будівельного кооперативу встановлюються законодавством Союзу РСР, цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР.

До членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті (якщо інше не встановлено законодавством Союзу РСР і Української РСР) і перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу або користуються правом позачергового прийому до членів кооперативу, а також громадяни, зазначені в частині першій статті 143, частині другій статті 145 і частині першій статті 146 цього Кодексу.

1. Відповідно до ч. 1 коментованої статті умови прийому громадян до членів ЖБК встановлюються законодавством України, ЖК та іншими актами законодавства України. Серед числа останніх слід виокремити, насамперед, такі, що конкретизують положення ЖК: постанову Ради Міністрів Української РСР від 30 квітня 1985 р. N 186 "Про затвердження Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу" (з наступними змінами та доповненнями) та постанову Ради Міністрів Української РСР і Української Республіканської Ради професійних спілок від 5 червня 1985 р. N 228 "Про затвердження Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу" (з наступними змінами та доповненнями).

Зокрема, відповідно до п. 29 Правил, громадяни, які перебувають на кооперативному обліку, направляються до житлово-будівельних кооперативів у порядку черговості, встановленої для прийому до членів кооперативів (пункт 9 Примірного статуту ЖБК).

2. Слід враховувати, що нині умови прийому громадян до членів ЖБК визначаються суб'єктами, що організують відповідний кооператив (про організацію та діяльність ЖБК див. коментар до ст. 137 ЖК).

З моменту прийняття громадянина на облік у нього виникає право на забезпечення житловою площею. Проте перебування на обліку для покращення житлових умов є початковою стадією житлових правовідносин, які тривалий час залишаються у такому вигляді. Лише при наступних благополучних умовах (просування в черзі) та за наявності визначених юридичних фактів це правовідношення почне свій розвиток. При проведенні організаційних заходів щодо створення кооперативу громадянин подає заяву про вступ до кооперативу, тим самим стаючи його засновником. З моменту реєстрації кооперативу останній отримує статус юридичної особи, а його засновники стають його членами.

Створення кооперативу - це самостійна стадія динаміки житлового правовідношення, в якій громадянин, залишаючись таким, що потребує покращення житлових умов, набуває членські права та обов'язки. Його основною правомочністю є право вимоги надання обумовленого грошовими внесками та складом сім'ї житлового приміщення у конкретному будинку. Другою стороною на цій стадії розвитку житлового правовідношення виступає кооператив, який будує або набуває житловий будинок. На даному етапі основний обов'язок другої сторони - надання житлового приміщення.

3. При розгляді правового положення членів ЖБК та житлових кооперативів необхідно мати на увазі, що чинне цивільне законодавство (на відміну від ЖК України) передбачає, що членами кооперативів можуть бути громадяни, які досягли 16-річного віку, що на два роки нижче порівняно з вимогами чинних нормативно-правових актів сфери житлового права.

Так, п. 7 Примірного статуту ЖБК передбачено, що громадяни приймаються до членів житлово-будівельного кооперативу після досягнення ними вісімнадцятирічного віку, а ті, що одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення зазначеного віку, - відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Неповнолітній спадкоємець члена кооперативу, який проживає разом з ним, може бути прийнятий до членів кооперативу з тим, щоб до досягнення ним повноліття його права і обов'язки здійснював опікун (піклувальник). До членів житлово-будівельного кооперативів приймаються особи віком до 30 років.

Водночас, ч. 1 ст. 32 ЦК містить загальне правило про можливість фізичної особи з неповною цивільною дієздатністю бути учасником (засновником) юридичних осіб, якщо це не заборонено законом або установчими документами юридичної особи. У свою чергу п. 1 ст. 6 Закону України "Про споживчу кооперацію", ч. 2 ст. 10 Закону України "Про кооперацію" конкретизують це право і передбачають, що членами споживчого товариства можуть бути громадяни, які досягли 16-річного віку і виявили бажання брати участь у здійсненні цілей і завдань споживчого товариства. При організації кооперативу їх членами визнаються громадяни-засновники після державної реєстрації кооперативу.

Нині правом створення ЖБК, а відтак і можливістю реалізації цього права наділені також юридичні особи будь-якої організаційно-правової форми. Нормативно-правові акти, статути житлових та ЖБК можуть передбачати особливі вимоги до складу своїх членів. Обмеження щодо вступу до кооперативу можуть бути передбачені також його статутом.

4. Частина 2 статті, що коментується встановлює правило, відповідно до якого до членів ЖБК приймаються громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті (якщо інше не встановлене законодавством України) і перебувають на обліку бажаючих вступити до ЖБК або користуються правом позачергового прийому до членів кооперативу (див. коментар до ст. ст. 134, 136 ЖК), а також громадяни, зазначені в частині першій статті 143, частині другій статті 145 і частині першій статті 146 ЖК України.

Умова про постійне проживання у даному населеному пункті та перебуванні на обліку бажаючих вступити до ЖБК (на кооперативному обліку) не поширюється на осіб, які вступають до членів кооперативу у зв'язку із обміном (у тому числі міжміським) житлового приміщення, що займається ними в будинку державного або громадського житлового фонду або в будинку іншого ЖБК на житлове приміщення в будинку даного кооперативу (див. коментар до ст. 143 ЖК).

Відповідно до вимог ЖК та п. 55 Примірного статуту ЖБК незалежно від перебування на кооперативному обліку приймаються до кооперативу члени сім'ї члена кооперативу, виключеного з нього у випадках, передбачених підпунктами 4 і 6 п. 50 Примірного статуту, або такого, що помер або вибув з нього з інших причин, чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу (див. коментар до ст. 145 ЖК). У випадку поділу квартири між членом кооперативу та його колишнім подружжям, на підставі п. 43 Примірного статуту ЖБК на таких же умовах (без дотримання вимоги щодо перебування на кооперативному обліку) приймається в члени кооперативу один із колишнього подружжя члена кооперативу (див. коментар до ст. 146 ЖК).

5. Незалежно від проживання у даному населеному пункті у члени кооперативу приймаються громадяни, які у встановленому порядку перебувають на кооперативному обліку (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою) (абз. 2 п. 8 Примірного статуту ЖБК). Зокрема, це громадяни, що включені до окремого списку осіб, які користуються відповідно до п. п. 10, 31 Правил правом позачергового вступу до житлово-будівельного кооперативу (див. також коментар до ст. 134 ЖК), а також деякі інші громадяни, яким законодавством України надано право вступати до кооперативів у вибраних населених пунктах.

6. Для стимулювання розвитку житлово-будівельної кооперації у сільській місцевості Примірним статутом (абз. 3 п. 8) передбачено, що до членів житлово-будівельного кооперативу, організовуваного в селі або в селищі, можуть прийматися також громадяни, які постійно проживають і перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою) в іншому населеному пункті в межах даного району.

Крім того, у випадках і в порядку, встановлених законодавством України, до членів кооперативу можуть прийматися й інші громадяни, які проживають поза межами даного населеного пункту.

7. Громадяни, яких включено до затвердженого органом місцевого самоврядування списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, - з дня затвердження органом місцевого самоврядування рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу (п. 10 Примірного статуту ЖБК).

Причому, громадянин може стати членом діючого житлового або житлово-будівельного кооперативу на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу або уповноваженого ним органу за умови внесення вступного внеску та частини пайового внеску.

Чинне законодавство допускає можливість для громадян бути одночасно членами кількох (наприклад, двох, трьох) житлових та (або) житлово-будівельних кооперативів.

Стаття 136. Черговість прийому до членів житлово-будівельного кооперативу

Громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, приймаються до членів організовуваного кооперативу в порядку черговості.

Черговість прийому до членів кооперативу визначається за часом взяття на облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу (включення до списків осіб, які користуються правом першочергового вступу до кооперативу).

У першу чергу до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду, а також громадяни, зазначені в статті 45 цього Кодексу.

Поза чергою до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду (стаття 46), а також громадяни, зазначені в статті 171 цього Кодексу.

Законодавством Союзу РСР і Української РСР право першочергового та позачергового прийому до членів житлово-будівельного кооперативу може бути надано й іншим громадянам.

До членів діючого житлово-будівельного кооперативу приймаються насамперед громадяни, які користуються переважним правом на вступ до даного кооперативу, а в разі їх відсутності - інші громадяни відповідно до черговості, встановленої в цій статті, якщо інше не передбачено законодавством Союзу РСР.

1. Коментована норма ЖК розрізняє умови щодо черговості прийому громадян в кооперативи, що організовуються (створюються), та діючі кооперативи.

В організовувані кооперативи громадяни приймаються лише в порядку черговості, що передбачена ч. ч. 1 - 5 даної статті ЖК та п. 9 Примірного статуту ЖБК. У діючі кооперативи громадяни приймаються в порядку та з дотриманням вимог, передбачених ч. 6 даної статті ЖК.

Зокрема, ч. 1 даної статті встановлено, що громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, приймаються до членів організовуваного кооперативу в порядку черговості. Аналогічне за змістом положення закріплено також абз. 1 п. 9 Примірного статуту ЖБК.

2. Відповідно до ч. 2 ст. 136 ЖК (також абз. 2 п. 9 Примірного статуту ЖБК) черговість прийому до членів організовуваного кооперативу, а також у випадках, передбачених ч. 6 коментованої статті, визначається за часом взяття на кооперативний облік або включення до списків осіб, які користуються правом першочергового вступу до кооперативу.

Для громадян, які користуються правом позачергового вступу до кооперативу, зазначена черговість визначається за часом включення до окремого списку, який ведеться органом місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями, окрім Книги обліку осіб, які перебувають на черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу (див. також коментар до ст. 134 ЖК та п. 31 Правил).

Принцип черговості виключає суб'єктивний підхід при прийомі в члени ЖБК. Водночас, з врахуванням таких факторів, як ступінь потреби у поліпшенні житлових умов, стан здоров'я громадянина, певні заслуги та інші обставини сприяли тому, що законодавець поряд із прийняттям в ЖБК у порядку загальної черговості, передбачив також прийняття в ЖБК в першу чергу та поза чергою.

3. У першу чергу до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду, а також громадяни, зазначені в статті 45 цього Кодексу.

Дане положення конкретизується абз. 3 п. 9 Примірного статуту ЖБК. Так, у першу чергу до членів ЖБК приймаються громадяни:

1) які перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду;

2) які користуються відповідно до ч. 2 ст. 21 і ст. 45 ЖК правом першочергового одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду;

3) з числа молодих сімей при народженні дитини у перші три роки після шлюбу;

4) з числа осіб, які належать до інвалідів війни;

5) з числа осіб, на яких поширюється чинність Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".

Першочерговим правом прийняття до членів ЖБК, відповідно до вимог ч. 2 ст. 21 ЖК, користуються також певні категорії працівників підприємств та організацій, визначені колективним договором таких підприємств та організацій як такі, що мають право на першочергове одержання жилих приміщень, а також новатори і передовики виробництва, які добилися високих показників у праці і беруть активну участь у громадському житті (також у випадку зазначення про це у колективному договорі).

Відповідно до ст. 45 ЖК право на прийняття в члени ЖБК в першу чергу мають також наступні категорії осіб:

1) сім'ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;

2) Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, а також особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів;

3) особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, затверджуваному в установленому законодавством порядку;

4) особи, заражені вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій;

5) медичні працівники, заражені вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов'язків;

6) особи, які перебували в складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної воєн та під час інших бойових операцій по захисту СРСР, партизани громадянської і Великої Вітчизняної воєн, а також інші особи, які брали участь у бойових операціях по захисту СРСР;

7) інваліди праці I і II груп та інваліди I і II груп з числа військовослужбовців;

8) сім'ї осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов'язків, виконанні обов'язку громадянина СРСР по рятуванню життя людини, по охороні державної власності і правопорядку або загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку;

9) робітники і службовці, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва;

10) матері, яким присвоєно звання "Мати-героїня", багатодітні сім'ї, сім'ї, що виховують дітей-інвалідів, і одинокі матері;

11) сім'ї при народженні близнят;

12) вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів.

4. Частиною 4 статті, що коментується встановлено, що поза чергою до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду (стаття 46), а також громадяни, зазначені в статті 171 ЖК. Аналогічне за змістом положення закріплено Примірним статутом ЖБК в абз. 4 п. 9.

Зокрема, відповідно до ст. 46 ЖК правом позачергового прийому до членів ЖБК наділені:

1) інваліди Великої Вітчизняної війни і прирівняні до них у встановленому порядку особи протягом двох років з дати прийняття рішення про включення їх до списку на позачергове одержання жилого приміщення, а з них інваліди першої групи з числа учасників бойових дій на території інших держав - протягом року з визначенням переважного права інвалідів Великої Вітчизняної війни і прирівняні до них у встановленому порядку особи на одержання жилих приміщень перед всіма іншими категоріями позачерговиків;

2) громадяни, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;

3) особи, направлені у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

4) особи, які повернулися з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника, громадяни, незаконно засуджені і згодом реабілітовані, при неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення;

5) діти-інваліди, що не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

6) особи, обрані на виборну посаду, коли це пов'язано з переїздом в іншу місцевість;

7) члени сім'ї народного депутата України у разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

Громадяни, які мають право на позачергове одержання жилих приміщень, включаються до окремого списку.

Позачерговим правом прийняття у члени ЖБК користуються також громадяни у випадку знесення жилих будинків, що є в їх приватній власності у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб (див.: відповідно до ст. 171 ЖК).

Слід також враховувати положення абз. 2 п. 29 Правил обліку, відповідно до якого адміністрації та профспілковому комітетові підприємства, установи, організації за згодою ради трудового колективу (трудового колективу) дозволяється направляти з числа громадян, які перебувають на кооперативному обліку, до житлово-будівельних кооперативів поза чергою висококваліфікованих спеціалістів та інших працівників з урахуванням їх трудового внеску.

5. Нині перелік зазначених вище категорій осіб, які мають право на першочерговий та позачерговий прийом до членів ЖБК, не є вичерпним. Адже, як підкреслено у ч. 5 даної статті, законодавством України право першочергового і позачергового прийому до членів житлово-будівельного кооперативу може бути надане й іншим категоріям громадянам.

6. До членів молодіжних житлово-будівельних кооперативів громадяни, які мають право на вступ до нових кооперативів, приймаються з додержанням черговості між ними, що визначається відповідно до вимог пункту 9 Примірного статуту ЖБК (абз. 6 п. 9 Примірного статуту).

7. Як передбачено у ч. 6 статті, що коментується, та в абз. 7 п. 9 Примірного статуту ЖБК, до членів діючого житлово-будівельного кооперативу приймаються, насамперед, громадяни, які користуються переважним правом на вступ до даного кооперативу, а в разі їх відсутності - інші громадяни відповідно до черговості, встановленої в цій статті ЖК, якщо інше не передбачено законодавством України.

На підставі ст. 145 ЖК та п. 55 Примірного статуту ЖБК переважне право переді усіма іншими особами на вступ до кооперативу мають члени сім'ї члена кооперативу (які проживали разом з ним), виключеного з кооперативу у зв'язку із систематичним руйнуванням або псуванням жилого приміщення, або використання його не за призначенням, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними, а також у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання (крім випадків, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147), померлого або такого, який вибув з нього з інших причин чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу. Члени сім'ї такого громадянина зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Дружині члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім'ї. При відсутності дружини, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмові її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним. До кооперативу може бути прийнято стільки спадкоємців, скільки є ізольованих кімнат у квартирі.

Відповідно до абз. 3 п. 31 Примірного статуту ЖБК особа, якій член кооперативу передав пай, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу (див. також коментар до ст. 149 ЖК).

У випадку поділу квартири між членом кооперативу та його колишнім подружжям відповідно до ст. 146 ЖК та п. 43 Примірного статуту ЖБК переважне право на вступ до ЖБК має один із колишнього подружжя члена кооперативу.

Як передбачено у п. 51 Примірного статуту ЖБК, у разі вибуття члена житлово-будівельного кооперативу з кооперативу до заселення будинку або виключення його з кооперативу у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання чи несплатою пайового внеску член його сім'ї, який перебуває разом з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу, має переважне право перед іншими особами на вступ до кооперативу. Тому з подружжя члена кооперативу, якому належить право на частину паєнагромадження, надається перевага перед іншими членами сім'ї.

Переважним правом на вступ до ЖБК користуються також члени сім'ї члена ЖБК, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, за умови вступу до кооперативу та мають переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку (будинках) цього кооперативу, з дотриманням вимог, передбачених п. 56 Примірного статуту ЖБК (див. також ст. 142 ЖК).

Відповідно до п. 37 Примірного статуту ЖБК особа, яка вступає до ЖБК у зв'язку з обміном жилого приміщення, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. У разі вибуття члена кооперативу з кооперативу у зв'язку з обміном частини жилого приміщення така перевага надається одному з членів сім'ї, які проживали разом з ним, а при відмові членів сім'ї від вступу до кооперативу - особі, яка вселилася як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

8. Відповідно до ст. 145 ЖК, п. п. 31, 37, 43, 51, 56 Примірного статуту ЖБК, а також відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. N 9 "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" (п. 2) вимоги громадян, які мають переважне право на вступ до кооперативу, про визнання незаконною відмови в прийомі їх до ЖБК та про право користування жилими приміщеннями розглядаються судом. Право на судовий захист визнається важливим елементом переважного права та його правовою гарантією.

9. Направлення до ЖБК громадян, які перебувають на кооперативному обліку, або в окремому списку осіб, які користуються правом позачергового вступу до кооперативу, проводиться органом місцевого самоврядування або адміністрацією підприємства, установи, організації або органом кооперативної організації у порядку черговості, що передбачена для прийому в члени кооперативу відповідно до вимог статті, що коментується. Про бажання вступити до конкретного кооперативу громадяни повинні подати відповідну заяву. Направлення в організовуваний кооператив здійснюється у формі списків, що передбачені п. 4 Примірного статуту ЖБК (див. також коментар до ст. 137 ЖК). Списки громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються органом місцевого самоврядування. При цьому з урахуванням заяв громадян і виходячи з вимог п. 28 Примірного статуту ЖБК, визначаються типи квартир (однокімнатні, двокімнатні і т. ін.), які надаватимуться вказаним громадянам.

Стаття 137. Порядок організації і діяльності житлово-будівельних кооперативів

Житлово-будівельні кооперативи організуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах і організаціях.

Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів.

Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів установлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом, Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу та іншими актами законодавства Української РСР.

Примірний статут житлово-будівельного кооперативу затверджується Радою Міністрів Української РСР.

Житлово-будівельний кооператив діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Громадяни, яких включено до затвердженого виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, - з дня затвердження виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу.

1. Частиною 1 статті, що коментується передбачено, що ЖБК організуються при органах місцевого самоврядування, при підприємствах, установах і організаціях. У даному випадку йдеться про територіальний принцип організації ЖБК, коли вони створюються при органах місцевого самоврядування, та про виробничий принцип - коли ЖБК створюється при певній юридичній особі. Причому рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів відповідних юридичних осіб (ч. 2 даної статті).

Водночас, слід підкреслити, що в сучасних умовах організація та діяльність ЖБК та житлових кооперативів викликає певні труднощі, оскільки це питання в Україні врегульовано, насамперед, лише застарілим з огляду на сьогодення, Примірним статутом ЖБК, загальними положеннями, передбаченими гл. 5 ЖК. ЦК України (ст. 86) містить лише загальні положення щодо здійснення діяльності споживчими кооперативами, до яких, як було підкреслено раніше відносяться ЖБК.

Безумовно, основним видом кооперації, що задовольняє житлово-побутові потреби своїх членів, залишаються ЖБК, які організуються для будівництва багатоквартирних будинків та наступної їх експлуатації, адже мета організації ЖБК - забезпечення житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва відповідного багатоквартирного будинку (а у випадках, передбачених законодавством, - одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту).

При цьому дані кооперативи нині можна поділити на два види: такі, що створюються громадянами при сприянні органів місцевого самоврядування або заінтересованих юридичних осіб, та такі, що організуються громадянами та (або) юридичними особами самостійно. У першому випадку, як правило, до членів ЖБК приймаються громадяни, що потребують поліпшення житлових умов, у другому усі витрати покладаються на членів конкретного ЖБК.

Слід також враховувати, що однією із організаційних умов житлово-будівельної кооперації є принцип добровільності. Кооператив формується з числа громадян, які бажають втупити в його члени.

2. Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів встановлюється законодавством України, цим Кодексом, Примірним статутом ЖБК та іншими актами законодавства України (до останніх, зокрема, можна віднести хоча і чинну нині постанову Ради Міністрів СРСР від 19.08.82 р. N 765 "Про житлово-будівельну кооперацію" з наступними змінами та доповненнями, але таку, що за своїм змістом не відповідає сучасній політичній, економічній, правовій системам України, а тому навряд чи таку, що здатна врегульовувати правовідносини в сфері ЖБК).

Наразі чинним є Примірний статут ЖБК (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. N 186 з наступними змінами та доповненнями). Він регулює широке коло відносин, головним чином тих, що виникають всередині кооперативу: порядок організації та діяльності кооперативу, прийом громадян в кооператив, права та обов'язки кооперативу, права та обов'язки членів кооперативу та членів їх сімей, засоби кооперативу, органи управління кооперативу тощо.

3. Відповідно до положень Примірного статуту ЖБК до кооперативів, що організуються при органах місцевого самоврядування, приймаються громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу або у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою (див. також коментар до ст. 134 ЖК).

До кооперативів, що організуються при підприємствах, установах, організаціях, приймаються працівники цих підприємств, установ, організацій, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а також інші громадяни у випадках, передбачених законодавством України. У порядку доукомплектування до зазначених кооперативів за направленням органу місцевого самоврядування можуть бути прийняті громадяни, які перебувають на кооперативному обліку (у списку позачерговиків).

При підприємстві, установі, організації з дозволу органу місцевого самоврядування може організовуватися кооператив для працівників кількох підприємств, установ, організацій, розташованих у даному населеному пункті.

4. Оскільки після завершення будівництва кооперативного будинку кожному члену кооперативу надається окрема квартира (ст. 141 ЖК), число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва (п. 3 Примірного статуту ЖБК).

Також передбачено, що при будівництві одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу число громадян, необхідне для організації кооперативу, визначається органом місцевого самоврядування, але не може бути менше 5 чоловік.

5. На підставі заяв громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), з додержанням установленої черговості орган місцевого самоврядування або адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації і профспілковий комітет складають списки громадян, які вступають до даного кооперативу, і членів їх сімей та проводять загальні збори громадян, на яких приймається рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються органом місцевого самоврядування. При цьому з урахуванням заяв громадян і виходячи з вимог Примірного статуту ЖБК в частині граничного розміру жилої площі та кількості кімнат (див. також коментар до ст. 141 ЖК), визначаються типи квартир (однокімнатні, двокімнатні тощо.), які надаватимуться вказаним громадянам.

Таким чином, на першому етапі вирішується питання лише про тип квартири. Її номер та розмір жилої площі стають відомими пізніше - після розподілу конкретних квартир між членами кооперативу.

Відповідно до абз. 3 п. 4 Примірного статуту ЖБК розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку в експлуатацію. На цьому - другому етапі на підставі рішення, прийнятого при організації кооперативу, приймається рішення про надання члену кооперативу конкретної квартири того типу, який було визначено спочатку (первісно). Необхідно підкреслити, що Примірним статутом ЖБК первісно прийняте рішення про виділення члену кооперативу квартири визначеного типу може бути переглянуте лише за наявності прохання про це члена кооперативу.

6. Необхідно враховувати, що загальні збори членів ЖБК, які є вищим органом управління кооперативу здійснюють розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу (пп. 9 п. 60 Примірного статуту ЖБК).

При цьому рішення загальних зборів членів кооперативу про розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу приймається більшістю не менше 3/4 голосів присутніх на зборах членів кооперативу (уповноважених) (абз. 4 п. 62 Примірного статуту ЖБК). Замість члена кооперативу на загальних зборах членів кооперативу може бути присутня уповноважена ним особа. Повноваження підтверджується довіреністю. Уповноважена особа може представляти інтереси одного члена кооперативу.

Метод розподілу квартир поміж членами кооперативу Примірним статутом не визначений. На практиці в деяких випадках розподіл квартир доручають правлінню кооперативу, ініціативній групі або спеціально створеній для цієї мети комісії, пропозиції яких у подальшому розглядаються та затверджуються загальними зборами членів кооперативу. Найбільш частіше розподіл квартир в ЖБК розподіляється за жеребкуванням. Жеребкування проводиться по групам - поміж членами кооперативу, які мають право відповідно до раніше прийнятого рішення на отримання квартири даного типу (однокімнатної тощо). Жеребкування може проходити в два етапи - спочатку визначається черговість, відповідно до якої члени кооперативу будуть тягнути жереб з номером квартири даного типу, а потім тягнуться самі жереби. Члени ЖБК, які мають право вибору квартир, у жеребкуванні участі не приймають.

При розподілі квартир істотне значення мають поправочні коефіцієнти до вартості квартир, які відповідно до Примірного статуту ЖБК (п. 12) за рішенням загальних зборів членів кооперативу можуть застосовуватися в розмірі до десяти процентів вартості квартир залежно від поверху, орієнтації квартир та інших місцевих умов. Введення таких поправочних коефіцієнтів і визначення вартості квартир провадяться до розподілу квартир між членами кооперативу. Внаслідок застосування зазначених коефіцієнтів вартість квартир, розташованих на незручних поверхах, з гіршою орієнтацією тощо сплачується за меншою ціною.

Розподіл квартир методом жеребкування дозволяє поставити всіх членів ЖБК у рівні умови. Застосування цього методу із поєднанням права вибору квартири членам кооперативу, які мають для цього підстави, вважається найбільш правильним.

7. Частиною 5 статті, що коментується передбачено, що ЖБК діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Так, після затвердження рішення про організацію житлово-будівельного кооперативу скликаються загальні збори громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, для прийняття статуту кооперативу. ЖБК діє на підставі статуту, прийнятого відповідно до положень Примірного статуту ЖБК і зареєстрованого в органі місцевого самоврядування, який затвердив рішення про організацію кооперативу. Зміни і доповнення, що вносяться до статуту кооперативу, також підлягають реєстрації. З дня реєстрації статуту кооператив набуває прав юридичної особи. Кооператив користується штампом і печаткою із зазначенням свого найменування (п. 5 Примірного статуту ЖБК).

Статут ЖБК може уточнювати та доповнювати норми, що містяться у Примірному статуті ЖБК. Проте, його положення не можуть суперечити Примірному статуту ЖБК. У випадку наявності розходжень поміж положеннями статуту конкретного ЖБК та Примірного статуту ЖБК, діють положення останнього.

Примірний статут ЖБК вважається загальнообов'язковим нормативним актом, який діє незалежно від внесення кооперативом змін та доповнень до раніше прийнятих ними статутів.

Перераховані вище дії слід віднести до третього етапу створення кооперативу.

8. Останньою стадією - четвертим етапом організації ЖБК є скликання загальних зборів його членів, на якому обираються правління та ревізійна комісія. Збори також затверджують погоджені з органом місцевого самоврядування і будівельною організацією проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків) та надвірних будівель і встановлюють розмір вступного внеску (див. також коментар до ст. 187 ЖК).

9. Відповідно до ч. 6 даної статті ЖК та відповідно до положень Примірного статуту ЖБК (п. 10) громадяни, яких включено до затвердженого органом місцевого самоврядування списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту. Тому перегляд органом місцевого самоврядування затвердженого ним списку членів кооперативу не допускається. Питання про виключення особи із членів кооперативу може бути вирішеним лише за наявності передбачених законодавством підстав і у визначеному порядку (див. також коментар до ст. 147 ЖК).

Громадяни, які були прийняті до діючого житлово-будівельного кооперативу, вважаються його членами з дня затвердження органом місцевого самоврядування рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу. У цьому випадку такі особи мають права та несуть обов'язки члена кооперативу лише після прийняття зазначеного рішення.

Стаття 138. Контроль виконавчих комітетів місцевих Рад народних депутатів за діяльністю житлово-будівельних кооперативів

Виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків. Виконавчий комітет районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів вправі скасувати рішення загальних зборів чи правління кооперативу, якщо воно суперечить законодавству.

1. Положення статті, що коментуються, дублюються із певним розширенням п. 74 Примірного статуту ЖБК.

Проте, можна констатувати, що нині коментована стаття перестала нести регулятивне навантаження. Більш того, положення даної статті суперечать діючому законодавству України, - не лише тому, що перестали існувати як виконавчі комітети, так і місцеві Ради народних депутатів. Сьогодні, як правило, в текстах нормативних актів при згадування даних органів слід читати - "органи місцевого самоврядування".

2. Водночас найголовніше те, що невідповідність даної статті вимогам чинного законодавства України полягає в тому, що діюче законодавство про місцеве самоврядування в Україні передбачає контрольні повноваження даних органів за діяльністю тих чи інших споживчих кооперативів тільки відповідно до закону (п. 4 ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування").

Але законодавство не містить норм, що передбачають право даних органів скасовувати рішення органів управління та контролю ЖБК. Таке право мають самі кооперативи.

Більш того, слід підкреслити, що у випадку порушення прав громадян, юридичних осіб або органів місцевого самоврядування у зв'язку із прийняттям тих чи інших рішень, останні можуть звернутися із позовною заявою до судових органів, і лише відповідний суд, який розглянув по суті справу, може скасувати рішення загальних зборів чи правління кооперативу, якщо воно суперечить законодавству.

Стаття 139. Допомога держави житлово-будівельним кооперативам

Держава подає житлово-будівельним кооперативам допомогу в експлуатації та ремонті належних їм будинків, а також у забезпеченні жилими приміщеннями членів житлово-будівельного кооперативу на час проведення капітального ремонту, коли ремонт не може бути проведено без виселення громадян, які проживають у цих будинках.

1. Коментована норма передбачає, що держава подає ЖБК допомогу в експлуатації та ремонті належних їм будинків. Крім того, держава надає допомогу у забезпеченні жилими приміщеннями членів ЖБК на час проведення капітального ремонту, якщо ремонт не може бути проведено без виселення громадян, які проживають у цих будинках.

2. Водночас, загалом дана норма не враховує положення чинного в Україні законодавства. Зокрема, у зв'язку з тим, що у теперішній час жилі приміщення, що перебувають в житлових та житлово-будівельних кооперативах, належать до приватного житлового фонду (див. коментар до ст. 4 ЖК), коментована стаття носить здебільшого абсолютно декларативний характер.

Слід підкреслити, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування надають допомогу громадянам - членам кооперативу та членам їх сімей лише у випадках, встановлених законом.

3. Проте, справедливим буде зазначити наступне. Нині однією із форм державної допомоги ЖБК, зародженої ще за часів СРСР, вважають взаємовідносини кооперативу із житлово-експлуатаційною організацією.

Так, з метою технічного обслуговування будинку ЖБК має право на підставі цивільно-правового договору передати будинок на таке обслуговування певній житлово-експлуатаційній організації. Зокрема, відповідно до ст. 181 ЖК державні житлово-експлуатаційні і ремонтно-будівельні служби здійснюють за договором технічне обслуговування та ремонт будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів. Оплата витрат, зв'язаних з обслуговуванням та ремонтом зазначених будинків, провадиться за рахунок засобів кооперативу за ставками або на умовах, установлених для обслуговування та ремонту будинків державного житлового фонду (див. також коментар до ст. 181 ЖК).

Окрім того, враховуючи положення ст. 187 ЖК, відповідно до якої фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за рахунок коштів кооперативів, можна зазначити, що такі затрати, насамперед, спрямовані на відшкодування витрат по технічному обслуговуванню внутрішніх будинкових інженерних мереж та обладнань тим суб'єктам, які здійснюють експлуатацію даних мереж та обладнань.

В будинках ЖБК має місце також плата за користування тепловою та електричною енергією, газом, водопровідними та каналізаційними мережами, що проводиться за відповідними тарифами на підставі укладених цивільно-правових договорів.

4. Слід також зазначити про можливу допомогу держави тому ЖБК, що має необхідність у забезпеченні жилими приміщеннями членів кооперативу та членів їх сімей на період капітального ремонту будинку такого ЖБК у тих випадках, коли такий ремонт будинку не може бути проведений без виселення його мешканців. У таких випадках, враховуючи відсутність у ЖБК спеціального житлового фонду, до якого тимчасово можна переселити громадян, допомагає держава. При цьому мають бути враховані вимоги ст. 101 ЖК, згідно із якою жиле приміщення, надаване на час капітального ремонту, має знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією наймач вселяється у жиле приміщення, яке він раніше займав. У період проживання наймача в зв'язку з капітальним ремонтом в іншому жилому приміщенні він вносить квартирну плату лише за приміщення, надане йому на час ремонту (див. також коментар до ст. 101 ЖК).

На період проживання у зв'язку із капітальним ремонтом в іншому жилому приміщенні член ЖБК зберігає права та несе обов'язки, передбачені Примірним статутом ЖБК.

Стаття 140. Передача житлово-будівельному кооперативу рівноцінного жилого будинку замість того, що зноситься

Якщо належний житлово-будівельному кооперативу будинок підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, кооперативу замість будинку, що зноситься, передається у власність рівноцінний жилий будинок.

1. Загальне правило щодо припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку із викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, міститься у ст. 351 ЦК. Відповідно до нього право власності на житловий будинок (у нашому випадку кооперативний будинок), інші будівлі, споруди, насадження у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені (стаття 350 ЦК), може бути припинене за рішенням суду шляхом їх викупу і з обов'язковим попереднім відшкодуванням збитків у повному обсязі.

У даному випадку підставою викупу земельної ділянки може бути суспільна необхідність. Відповідно до вимог ст. 350 ЦК викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю здійснюється за згодою власника або за рішенням суду в порядку, встановленому законом. При цьому орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю, зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про це не пізніше ніж за рік до викупу земельної ділянки. Плата за земельну ділянку, що викуповується (викупна ціна), строки та інші умови викупу визначаються за домовленістю з власником ділянки, а в разі спору - судом. Слід також враховувати, що до викупної ціни включаються ринкова вартість земельної ділянки і нерухомого майна, що на ній розміщене, та збитки, завдані власникові у зв'язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі. За домовленістю з власником земельної ділянки, яка підлягає викупу, орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю, може надати йому іншу земельну ділянку, вартість якої враховується при визначенні викупної ціни.

Позов про викуп житлового будинку, інших будівель, споруд, насаджень у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені, може бути поданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування. Вимога про викуп зазначеного майна підлягає задоволенню, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки, викупленої у зв'язку з суспільною необхідністю, є неможливим без припинення права власності на це майно (ч. 2 ст. 351 ЦК). При цьому суд може постановити рішення про знесення житлового будинку, інших будівель, споруд, насаджень, які розміщені на земельній ділянці, що підлягає викупу, або про перенесення їх, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку та їх відбудову, якщо це можливо. У разі знесення або перенесення цих об'єктів на іншу земельну ділянку особа має право на попереднє відшкодування збитків, у тому числі витрат на поліпшення якості земельної ділянки, та упущеної вигоди (ч. 3 ст. 351 ЦК).

2. Якщо все ж таки таке припинення права власності на кооперативний будинок буде доведено, то в подібній ситуації можливі різні варіанти. Наприклад, перший - договір купівлі-продажу житлового кооперативного будинку, що укладається між органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування та кооперативом. При цьому рішення про продаж повинно прийматися загальними зборами кооперативу одноголосно.

Другий варіант викладено у статті, що коментується,, - коли орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування відповідному кооперативу передає у власність рівноцінний жилий будинок. При цьому рівноцінність повинна бути дотримана і щодо жилих приміщень, які займають члени кооперативу; якщо ні, то повинна бути надана грошова компенсація.

Можливий і третій варіант - коли орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування повинні домовитись з кожним членом кооперативу щодо надання їм жилих приміщень. При цьому можливими виявляються різні підстави користування таким жилим приміщенням: право власності, соціальне житло тощо.

3. Слід також враховувати вимогу ч. 5 ст. 351 ЦК, відповідно до якої знесення житлового будинку не допускається до забезпечення особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім'ї, а також особи, яка проживала в ньому як наймач, та членів її сім'ї помешканням у розмірі та в порядку, встановлених законом.

Стаття 141. Надання членові житлово-будівельного кооперативу квартири

Особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів, надається окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску і граничного розміру жилої площі, передбачуваного Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

1. Зі змісту статті, що коментується, слідує, що надання жилого приміщення членам житлових та житлово-будівельних кооперативів провадиться на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу відповідно до кількості членів сім'ї члена кооперативу, а також суми пайового внеску. У тих випадках, коли кооператив було організовано за підтримки органу місцевого самоврядування, останній затверджує рішення загальних зборів кооперативу.

У даній статті підкреслюється про надання члену кооперативу окремої квартири. При цьому квартира повинна бути упорядкованою щодо умов до даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним та технічним вимогам. При наданні жилого приміщення у кооперативному будинку також у повній мірі можуть бути враховані: право на додаткову житлову площу, стан здоров'я громадян, які вселяються в квартиру, інші обставини, що заслуговують на увагу.

2. Глава 5 ЖК не містить спеціальних норм, присвячених пайовому внеску (в деяких нормах ЖК використовується термін "паєнагромадження"). Разом з тим пайові внески утворюють пайовий фонд кооперативу, який має строго цільове призначення: вони призначені виключно для оплати будівництва та вартості побудованого житла. Сам пайовий внесок у житловий та житлово-будівельний кооператив є майновим (як правило, грошовим), рівним у загальній сумі будівельній або відповідно купівельній вартості жилого приміщення, що отримується членом кооперативу. Вноситься він членом кооперативу одночасно або у розстрочку, умови якої визначаються статутом кооперативу. При цьому член житлового або житлово-будівельного кооперативу має право внести частину пайового внеску, що залишилася, достроково та відповідно стати власником жилого приміщення, яке він займає (про виникнення права власності на жиле приміщення у членів кооперативу див. коментар до ст. 149 ЖК).

3. Частина друга коментованої статті встановлює норму, що передбачає заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу на підставі ордера, що видається органом місцевого самоврядування. У випадку відмови у видачі ордера її можна оскаржити у судовому порядку.

Слід підкреслити, що понині на практиці в тих кооперативах, де здійснюється підтримка органів місцевого самоврядування, останні продовжують видавати ордери для заселення кооперативних квартир. У будинках житлових та житлово-будівельних кооперативів, що створені без участі органів місцевого самоврядування, видача ордерів не є обов'язковою умовою вселення у кооперативну квартиру.

Заселення члена кооперативу у жиле приміщення будинку кооперативу призводить до виникнення визначених правовідносин між ним та житловим або житлово-будівельним кооперативом (про права та обов'язки члена кооперативу див. коментар до ст. 149 ЖК).

4. Положення даної статті віднайшли свій розвиток у правилах Примірного статуту ЖБК, які можна застосовувати в тій частині, що не суперечить чинному в Україні законодавству.

Зокрема, п. 27 Примірного статуту ЖБК (так само як ст. 141 ЖК) передбачено, що особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску та граничного розміру жилої площі. Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються органом місцевого самоврядування. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

Щодо граничного розміру жилої площі, то п. 28 Примірного статут ЖБК визначено, що надання квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться в межах 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. На прохання члена кооперативу йому надається квартира меншого розміру, але вище рівня, встановленого у даному населеному пункті для взяття громадян на квартирний облік. Не допускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

У Примірному статуті ЖБК окремо підкреслюється, що квартира надається членові кооперативу на членів його сім'ї, вказаних у заяві про вступ до кооперативу. До цієї заяви включаються члени сім'ї, які перебувають з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу. Крім зазначених осіб, член кооперативу вправі включити до заяви дітей, які народилися після взяття його на облік, і дружину (чоловіка), що пізніше вселилася у жиле приміщення, займане тим з подружжя, що перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) у жиле приміщення подружжя, що перебуває на обліку, було неможливим, до заяви може бути включений той з подружжя, що проживає окремо, крім випадків, коли він у даному населеному пункті або в приміській зоні забезпечений жилим приміщенням і не потребує поліпшення житлових умов.

У випадках, якщо жила площа квартири, передбачена прийнятим для будівництва типовим проектом, перевищує для даної сім'ї граничну норму, ця квартира члену кооперативу надається за умови, що кількість кімнат не перевищує числа членів сім'ї.

При наявності у члена кооперативу або у будь-кого з членів його сім'ї права на додаткову жилу площу розмір квартири, що надається, визначається з урахуванням такого права. У цьому разі допускається надання квартири з кількістю жилих кімнат, що перевищує число членів сім'ї.

У випадку, якщо до заселення будинку житлово-будівельного кооперативу склад сім'ї члена кооперативу зміниться, в результаті чого виділена йому квартира перестане відповідати вищезазначеним вимогам, членові кооперативу, на його прохання, може бути в установленому порядку надана інша квартира, в будинку цього кооперативу, яка відповідає складу сім'ї, що змінився. При відсутності такої квартири членові кооперативу надається раніше виділена квартира або, за його бажанням, забезпечується можливість позачергового вступу до іншого організовуваного кооперативу (п. 29 Примірного статуту ЖБК).

Стаття 142. Переважне право члена житлово-будівельного кооперативу на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку кооперативу

Член житлово-будівельного кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов (частини друга і третя статті 134), має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку цього кооперативу. Член житлово-будівельного кооперативу має перевагу перед усіма іншими особами на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає. У разі виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

1. Коментованою нормою встановлено, що член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку цього кооперативу. Член житлово-будівельного кооперативу має перевагу перед усіма іншими особами на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає. А у випадку виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

Питання про переважне право члена кооперативу на отримання жилого приміщення, що звільнилося у будинку цього кооперативу, окрім даної статті, регулюється також правилами Примірного статуту ЖБК (пп. 32 - 35). Оскільки у даному випадку ані ЖК, ані Примірний статут ЖБК не містять вимоги щодо необхідності перебування на квартирному або кооперативному обліку, член кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов, може здійснити переважне право на отримання квартири, що звільнилася у будинку даного кооперативу, і тоді, коли він на такому обліку не перебуває. В останньому випадку потреба у поліпшенні житлових умов визначається виходячи з підстав, встановлених для прийняття громадян на кооперативний облік (див. також коментар до ст. 134 ЖК).

2. Основною особливістю переважного права члена житлово-будівельного кооперативу на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку кооперативу, є те, що така квартира не повинна перебувати у приватній власності, тобто за таку квартиру не сплачено повну суму пайового внеску.

Так, конкретизуючи дану норму ЖК, у Примірному статуті ЖБК (п. 32) підкреслено, що член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку (будинках) цього кооперативу, пайовий внесок за яку внесено не повністю.

У випадку наявності кількох членів кооперативу, які мають переважне право на одержання вказаної квартири, питання про те, кому з них її надати, вирішується загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених) з урахуванням часу виникнення потреби в поліпшенні житлових умов, а також права на пільги відносно черговості прийому до членів кооперативу.

Здається доволі сумнівним з точки зору його реалізації наступне положення Примірного статуту ЖБК, яке носить декларативний характер з огляду на сучасний стан розвитку законодавства України - якщо у ЖБК, організованому при підприємстві, установі, організації, немає членів кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, або вони від одержання вказаної квартири відмовились, ця квартира надається в першу чергу працівникові даного підприємства, установи, організації за умови вступу його до кооперативу в порядку, встановленому Примірним статутом. При відсутності зазначених вище осіб, або при їх відмові від одержання вказаної квартири переважне право на її одержання має член цього кооперативу, який бажає замінити займану квартиру на іншу з такою ж кількістю кімнат.

3. Відповідно до Примірного статуту ЖБК при наданні члену кооперативу квартири, що звільнилася у будинку такого кооперативу, повинні дотримуватися передбачені Примірним статутом ЖБК (п. 28) загальні вимоги, які ставляться до квартир, що надаються в кооперативних будинках, зокрема щодо максимального та мінімального розміру жилої площі та граничної кількості кімнат (див. коментар до ст. 141 ЖК). Оскільки інших обмежень зазначений статут не містить, за умови дотримання вимог, про які зазначено вище, член кооперативу, використовуючи належне йому переважне право, може отримати квартиру як більшої житлової площі на всю сім'ю, так і рівноцінної або меншої, до якої він вправі вселитися з окремими членами сім'ї, залишивши інших членів сім'ї у квартирі, яку він займав раніше. У першому випадку, коли члену кооперативу надається квартира на всю сім'ю, переважне право на отримання квартири, яка ним звільняється, мають інші потребуючі у покращенні житлових умов члени кооперативу. В результаті цього на практиці може створюватися ланцюг: один член кооперативу покращує свої житлові умови шляхом переселення з двокімнатної квартири до трикімнатної, звільнена ним двокімнатна квартира надається члену кооперативу, який проживає в однокімнатній, а останню отримує член кооперативу на себе або на себе та одного або кількох членів своєї сім'ї, залишаючи інших членів сім'ї проживати у колишній квартирі.

Якщо член кооперативу отримав іншу квартиру у будинку цього кооперативу лише на себе або на себе та на частину членів сім'ї, інші члени сім'ї, які проживали разом із ним, зберігають право користування квартирою за умови вступу до кооперативу одного із них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість члена кооперативу, який вибув, має переважне право перед іншими особами.

4. Примірним статутом ЖБК (п. 33) також деталізуються положення щодо переважного права члена ЖБК на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає.

Зокрема, якщо в квартирі, де проживає член житлово-будівельного кооперативу, звільнилася кімната (кімнати), пайовий внесок за яку внесено не повністю, цей член кооперативу користується перевагою перед усіма іншими особами на одержання зазначеної кімнати (кімнат). При відмові його від одержання такої кімнати переважне право надається іншому членові цього кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов.

5. Надання членові житлово-будівельного кооперативу квартири, що звільнилася, пайовий внесок за яку внесено не повністю, провадиться з додержанням визначених вимог: має бути дотримано вимогу щодо граничного розміру жилої площі (абз. 1 п. 28 Примірного статуту ЖБК); квартира має бути благоустроєною (абз. 2 п. 28 Примірного статуту ЖБК); має бути дотримано, за наявності відповідних підстав, умову щодо дотримання кількості кімнат квартири кількості членів сім'ї члена кооперативу (абз. 4 п. 28 Примірного статуту ЖБК); має бути дотримано умову щодо дотримання права члена кооперативу на додаткову жилу площу (абз. 5 п. 28 Примірного статуту ЖБК).

6. Примірним статутом ЖБК (п. 35) передбачено, що при відмові члену житлово-будівельного кооперативу в наданні жилого приміщення, що звільнилося, у випадках, передбачених абз. 1 та абз. 4 п. 32 і п. 33 Примірного статуту, спір вирішується у судовому порядку.

7. Необхідно підкреслити, що члени сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, за умови вступу до кооперативу також мають переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку (будинках) цього кооперативу, якщо відсутні особи, які мають переважне право на отримання даної квартири (вказані в пп. 32, 33 Примірного статуту), або вони від одержання жилого приміщення, що звільнилося, відмовилися (п. 56 Примірного статуту ЖБК).

Отже, на відміну від члена кооперативу член його сім'ї для реалізації зазначеного права повинен не лише потребувати поліпшення житлових умов, але і перебувати на кооперативному обліку. Крім того, скористатися правом, про яке йде мова, він може лише за відсутності членів кооперативу, які мають законні підстави і бажання отримати квартиру, що звільнилася, у тому числі і в порядку заміни займаної квартири на іншу з тією ж кількістю кімнат.

Надання членам сім'ї члена кооперативу зазначеного жилого приміщення провадиться з додержанням вимог, визначених правилами Примірного статуту ЖБК.

Оскільки право члена сім'ї члена кооперативу на отримання звільненої квартири засновано на законодавчих підставах та є суб'єктивним цивільним правом, у випадку виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

Стаття 143. Обмін жилого приміщення членом житлово-будівельного кооперативу

Член житлово-будівельного кооперативу вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного жилого приміщення з наймачем жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи з іншим членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті, за умови прийому до членів кооперативу особи, що вселяється у зв'язку з обміном у будинок житлово-будівельного кооперативу.

Обмін жилими приміщеннями між членами того ж самого кооперативу провадиться за рішенням загальних зборів членів кооперативу.

При проведенні обміну застосовуються правила, встановлені статтею 83 цього Кодексу.

Якщо між членом кооперативу та членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то член кооперативу, а також його дружина, що має право на частину паєнагромадження, можуть вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

Обмін не допускається у випадках, зазначених у статті 86 цього Кодексу.

1. Про правила та договір обміну жилими приміщеннями див. ст. ст. 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 ЖК.

2. Член ЖБК має право не лише безстроково користуватися наданим йому жилим приміщенням, але і розпоряджатися ним у встановленому законом порядку (здавати у найм, обмінювати тощо).

Члени житлових та житлово-будівельних кооперативів мають право здійснити обмін займаного ними жилого приміщення на жиле приміщення, яке належить іншим громадянам на праві власності, на підставі цивільно-правового договору, а також з іншими членами житлових та житлово-будівельних кооперативів.

Обмін проводиться із взаємною передачею прав та обов'язків, що витікають із підстав користування жилим приміщенням.

3. Пленум Верховного Суду України у постанові від 18.09.87 р. за N 9 (з наступними змінами та доповненнями) "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" у п. 2 підкреслив, що судам підвідомчі спори між ЖБК та їх членами чи іншими громадянами, зокрема, за позовами членів ЖБК: про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом, загальних зборів членів ЖБК - у передачі паю членові сім'ї, в обміні жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК, органу місцевого самоврядування - у видачі ордерів на обмін жилих приміщень, а також про примусовий обмін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін (статті 143, 144 ЖК України, пп. 31, 36 - 40 Примірного статуту ЖБК).

Так, відповідно до ч. 1 ст. 143 ЖК, п. 36 Примірного статуту ЖБК, член ЖБК вправі за письмовою згодою проживаючих разом із ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного жилого приміщення, з наймачем жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи з іншим членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті, за умови прийому до членів кооперативу особи, яка вселяється у зв'язку з обміном у будинок житлово-будівельного кооперативу.

Член кооперативу або член його сім'ї також має право у встановленому порядку провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, за умови, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні. Якщо обмін частини жилого приміщення пов'язаний з вибуттям члена кооперативу з кооперативу, то такий обмін провадиться за умови вступу до кооперативу члена його сім'ї або особи, яка вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

Обмін жилими приміщеннями між членами того ж самого житлово-будівельного кооперативу провадиться за рішенням загальних зборів членів кооперативу. У разі заперечення кооперативу проти обміну спір вирішується в судовому порядку.

Постановою Пленуму Верховного Суду України також визначено, що член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд - продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше жиле приміщення у будинку державного або громадського житлового фонду чи іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності і вчиняти відносно неї інші угоди, що не заборонені законом. Виходячи з цього, особа, якій відчужена членом ЖБК квартира, має переважне право на вступ до цього кооперативу.

4. Окремо підкреслено (п. 10 Постанови), що суди повинні мати на увазі:

а) вимагати проведення примусового обміну жилого приміщення вправі член ЖБК, який не набув права власності на квартиру, його дружина чи члени сім'ї, яким належить право власності на частину паєнагромадження, якщо між ними не досягнуто згоди про обмін. При вирішенні такого позову повинні враховуватись інтереси, що заслуговують на увагу членів сім'ї, які проживають у жилому приміщенні, оскільки вони мають однакове право користуватись ним; б) член сім'ї пайовика вправі провести обмін жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, і у випадках, коли він не має права на частку у паї (коли пайовий внесок ще не сплачено повністю). Обмін частини жилої площі в квартирі ЖБК допускається лише за умови, якщо особа, з якою проводиться її обмін, є близьким родичем з членом кооперативу або членами його сім'ї, які залишилися проживати в квартирі (батьки, діти, дід, бабка, рідні брати і сестри), до них вселяється як член сім'ї і у порядку обміну передає жиле приміщення, яким вона користується як наймач або член ЖБК (у тому числі того самого). Примусовий обмін у таких випадках чинне законодавство не передбачає; в) загальні збори членів ЖБК (до повної сплати пайового внеску) можуть відмовити в обміні жилих приміщень у будинку того ж кооперативу або у прийомі до членів ЖБК особи, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном жилого приміщення, а орган місцевого самоврядування - у видачі ордера учасникам обміну лише за наявності передбачених ст. 86 ЖК України підстав. Відмова у видачі ордера є також обґрунтованою, якщо учасниками обміну не подані необхідні документи (довідки установи банку про внесення особою, яка вступила до кооперативу, пайового внеску, правління кооперативу про передачу членом кооперативу, який вибув, паєнагромадження особі, яка є його близьким родичем (п. 40 Примірного статуту ЖБК); г) надання відповідачеві в порядку примусового обміну жилого приміщення у будинку ЖБК можливе лише у випадку, коли загальні збори членів кооперативу дали згоду прийняти його членом ЖБК і він не заперечує стати членом даного кооперативу.

Вищезазначені рекомендації постанови Верховного Суду Україні нині можуть бути застосовуваними лише у тій частині, яка не суперечить вимогам чинного законодавства України.

5. Обмін жилого приміщення у будинку ЖБК можливий за умови прийому до членів кооперативу особи, що вселяється у зв'язку з обміном у будинок житлово-будівельного кооперативу.

Зокрема, п. 37 Примірного статуту ЖБК передбачено, що особа, яка вступає до житлово-будівельного кооперативу у зв'язку з обміном жилого приміщення, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. У разі вибуття члена кооперативу з кооперативу у зв'язку з обміном частини жилого приміщення така перевага надається одному з членів сім'ї, які проживали разом з ним, а при відмові членів сім'ї від вступу до кооперативу - особі, яка вселилася як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні. При відмові у прийомі до кооперативу вказаних осіб спір вирішується в судовому порядку.

6. Враховуючи вищенаведене та правила ч. 3 коментованої статті можна підкреслити, що якщо між членом кооперативу, який не являється власником квартири, та членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то член кооперативу, а також його подружжя або інший член сім'ї, що має право на частину паєнагромадження, можуть вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на інші житлові приміщення. Аналогічне за змістом правило міститься в п. 39 Примірного статуту ЖБК. Разом з тим не може бути визнана законною така ж вимога члена сім'ї (у тому числі колишнього подружжя), який не має права на частину паєнагромадження.

7. Обмін не допускається у випадках, зазначених у статті 86 цього Кодексу (див. також до неї коментар), якими є наступні: 1) якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або визнання ордера недійсним; 2) якщо одним з учасників обміну є член житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення з кооперативу; 3) якщо обмін має корисливий або фіктивний характер; 4) якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей; 5) якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення; 6) якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку; 7) якщо одне з обмінюваних приміщень знаходиться в будинку підприємства, установи, організації, зазначених у частині першій статті 114 ЖК, крім випадків, коли наймач одержав приміщення у будинку підприємства, установи, організації не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також коли наймач іншого обмінюваного приміщення (член житлово-будівельного кооперативу) перебуває з цим підприємством, установою, організацією у трудових відносинах; 8) якщо у зв'язку з обміном у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі; 9) якщо внаслідок міжміського обміну на жилі приміщення в містах республіканського підпорядкування і в курортних місцевостях розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім'ї, буде меншим від встановленого законодавством.

8. При обміні жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду на жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, зобов'язана внести на рахунок кооперативу в установі банку пайовий внесок не менший, ніж розмір паєнагромадження члена кооперативу, який вибув. Якщо особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, є з членом кооперативу близьким родичем (батьки, діти, дід, бабка, рідні брати і сестри), вона звільняється від внесення зазначеного пайового внеску за умови передачі їй паєнагромадження вибулим членом кооперативу. У наведеному переліку близьких родичів відсутні онуки, проте названі дід та бабка, які у випадку вступу до ЖБК у зв'язку із обміном можуть бути звільнені від сплати пайового внеску. Беззаперечно, що і при зворотному варіанті - коли у зв'язки із обміном до кооперативу вступає онук або онучка члена кооперативу - вони також звільняються від сплати зазначеного внеску за умови передачі їм паєнагромадження вибулим членом.

При цьому при обміні жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу на інше жиле приміщення в будинку цього або іншого кооперативу провадиться зарахування рівних сум паєнагромаджень. Різниця у паєнагромадженнях має бути відповідно внесена новоприйнятим членом кооперативу і одержана вибулим з кооперативу.

Стаття 144. Найом жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу

Член житлово-будівельного кооперативу вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї - все приміщення.

У разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в правлінні житлово-будівельного кооперативу.

До договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду (статті 91 - 94, 97).

Розмір плати за здане в найом приміщення встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг.

1. Стаття, що коментується, регламентує право членів житлових та житлово-будівельних кооперативів розпоряджатися займаним жилим приміщенням або його частиною шляхом укладення договору найму жилого приміщення. За таким договором член кооперативу передає на визначений строк частину або все займане приміщення наймачу. Вірним є і те, що при цьому також необхідним буде згода осіб, які мають право на паєнагромадження.

Слід зробити застереження про те, що більшість положень статті, що коментується, нині не відповідають вимогам сучасного цивільного законодавства України, в силу чого втратили свою актуальність, а відтак і повноту їх застосування для врегулювання відносин найму кооперативної квартири.

Так, частиною 1 даної статті, п. 41 Примірного статуту ЖБК встановлено, що член кооперативу має право за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї - все приміщення.

Таким чином, обов'язковими умовами здачі житла у найм є наявність згоди вищезазначених членів сім'ї члена кооперативу та згоди правління відповідного кооперативу (останнє у нинішніх умовах, коли кооперативні квартири перебувають у приватній власності, являється доволі сумнівним). Хоча чинний нині Примірний статут ЖБК (пп. 17 п. 64) закріплює положення, що правління житлово-будівельного кооперативу дає членам кооперативу дозволи на здачу жилих приміщень в найом, а також реєструє договори найму.

2. Правління кооперативу має право відмовити і не надати згоду на здачу у найм. У такому випадку - у разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Зокрема, Пленум Верховного Суду України у постанові від 18.09.87 р. за N 9 (з наступними змінами та доповненнями) "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" у п. 2 підкреслив, що судам підвідомчі спори між ЖБК та їх членами чи іншими громадянами, у тому числі, за позовами членів ЖБК про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом.

3. Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в правлінні відповідного житлово-будівельного кооперативу.

Беззаперечно, що договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках може бути укладено за умови дотримання правил щодо норми жилої площі на одну особу.

4. Частиною 4 статті, що коментується, також встановлено положення, що до договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду, зокрема, вимог статей 91, 92, 93, 94, 97 ЖК.

5. Договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках є оплатним. Розмір плати визначається угодою сторін. При цьому коментована норма у ч. 5 передбачає, що розмір плати за здане в найом приміщення не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення або його частину приміщення, та відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг даного жилого приміщення.

Положення статті, що коментується, що встановлює обмеження щодо розміру плати за жиле приміщення, яке здається у найм у будинку кооперативу, уявляється таким, що не відповідає сучасним умовам розвитку економічних та суспільних відносин в Україні. Адже за своєю суттю здача у найм жилих приміщень сприяє хоча і тимчасовому, але вирішенню громадянами своєї житлової проблеми. У зв'язку з чим необхідно зняти різні обмеження, пов'язані із отриманням доходів від здачі житла у найм. На практиці названі обмеження не спрацьовують, вони поряд з іншими причинами призводять лише до того, що наймодавець просто приховує обсяг своїх доходів.

6. Слід також враховувати можливість надання у користування жилого приміщення певного кооперативу на безоплатних умовах. Так п. 42 Примірного статуту ЖБК встановлено, що член ЖБК і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання у жилому приміщенні, що є в їх користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням - тимчасових жильців, у тому числі опікуна чи піклувальника, який не є членом сім'ї члена кооперативу. Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови, якщо розмір жилої площі, що припадає на кожного, хто проживає в цьому приміщенні, буде не менший рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Тимчасові жильці на вимогу члена кооперативу або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а при відмові - підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

7. Необхідно особливо підкреслити, що на відміну від осіб, які уклали договір найму, наймач жилого приміщення у кооперативному будинку не набуває самостійного права користування жилим приміщенням. Відповідальним перед кооперативом залишається член житлового або житлово-будівельного кооперативу.

Стаття 145. Користування жилим приміщенням членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу

Члени сім'ї, які проживають разом з членом житлово-будівельного кооперативу, мають рівне з ним право користування жилим приміщенням. Такого ж права набувають особи, які вселилися в жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням. Члени сім'ї члена кооперативу, крім дружини, що має право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей.

Якщо член житлово-будівельного кооперативу виключений з кооперативу (крім випадків, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147), помер або вибув з нього з інших причин чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, члени його сім'ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Дружині члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім'ї. При відсутності дружини, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмовленні її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним.

У разі відмови в прийомі до кооперативу осіб, зазначених у частині другій цієї статті, спір може бути вирішено в судовому порядку.

Повнолітні члени сім'ї члена кооперативу зобов'язані брати участь в оплаті витрат по експлуатації і ремонту будинку та квартири.

До членів сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу належать особи, зазначені в частині другій статті 64 цього Кодексу. Припинення сімейних відносин з членом кооперативу не позбавляє колишніх членів його сім'ї права користування займаним жилим приміщенням. У разі відсутності угоди між членом кооперативу і колишнім членом його сім'ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені частиною п'ятою статті 144 цього Кодексу.

1. З метою розгляду прав та обов'язків членів сім'ї члена кооперативу щодо користування займаним приміщенням у будинку кооперативу, необхідно визначитись з тим, хто відноситься до членів такої сім'ї. Такими є - проживаючі разом із ним інше подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї члена кооперативу можуть бути визнані і інші особи, якщо вони постійно проживають із членом кооперативу та ведуть із ним спільне господарство (див. абз. 3 п. 54 Примірного статуту ЖБК). Склад сім'ї члена сім'ї кооперативу може змінюватися внаслідок вибуття, а також вселення в установленому порядку інших осіб (пп. 2 п. 30 Примірного статуту ЖБК).

2. Відповідно до ч. 1 даної статті члени сім'ї, які проживають разом з членом житлово-будівельного кооперативу, мають рівне з ним право користування жилим приміщенням. Такого ж права набувають і інші особи, зокрема, ті, які вселилися в жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням. Наприклад, при вселенні невістки або зятя може бути обумовлено, що ця особа набуває право користування частиною кімнати, яку займає відповідно її чоловік або жінка - дитина члена кооперативу.

Члени сім'ї, як і член кооперативу, можуть проживати в жилому приміщенні, користуватися кухнею, ванною кімнатою, коридором тощо. У випадку виникнення спору щодо користування приміщенням вони вправі вимагати визначення порядку користування ним, у тому числі шляхом звернення до суду (пп. "г" п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи"). При вирішенні такого спору до уваги береться порядок користування жилим приміщенням, що вже склався.

3. Необхідно враховувати також положення, відповідно до якого при тимчасовій відсутності члена сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу, якому належить право на частину паєнагромадження, за ним зберігається жиле приміщення незалежно від причин і строку відсутності. У разі вибуття на інше постійне місце проживання цей член сім'ї може бути визнаний таким, що втратив право на жиле приміщення. При тимчасовій відсутності інших членів сім'ї члена кооперативу жиле приміщення за ними зберігається у випадках і в межах строків, встановлених ст. 71 ЖК України, а також за умови бронювання жилого приміщення у порядку, встановленому для членів сім'ї наймача жилого приміщення в будинку державного і громадського житлового фонду. Після закінчення зазначених строків або строку броні член кооперативу вправі вимагати в судовому порядку визнання цих членів сім'ї такими, що втратили право на жиле приміщення (п. 57 Примірного статуту ЖБК). Встановивши, що член сім'ї пайовика був відсутній понад зазначені строки з поважних причин, суд може продовжити пропущений строк (п. 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р.).

Крім того, члени сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, за умови вступу до кооперативу мають переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку (будинках) цього кооперативу, якщо відсутні члени житлово-будівельного кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов або вони від одержання жилого приміщення, що звільнилося, відмовилися. Надання членам сім'ї члена кооперативу зазначеного жилого приміщення провадиться з додержанням вимог п. 28 Примірного статуту. У разі виникнення спору питання вирішується в судовому порядку (див. п. 56 Примірного статуту ЖБК).

4. Член ЖБК вселити у займане ним жиле приміщення своє подружжя, дітей, батьків, а також інших осіб має право лише за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, у встановленому порядку. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно (пп. 2 п. 30 Примірного статуту ЖБК). Лише за згодою членів сім'ї член ЖБК має право провести обмін займаного жилого приміщення (ч. 1 ст. 143 ЖК), а також здавати в найом частину жилого приміщення (ч. 1 ст. 144 ЖК).

Таким чином, права членів кооперативу у певній мірі обмежені повноваженнями проживаючих разом із ним членів сім'ї.

5. Проте на відміну від члена кооперативу члени сім'ї члена кооперативу, крім того з подружжя, що має право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей, що передбачено коментованою статтею.

6. Відповідно до правил п. 31 Примірного статуту ЖБК, член кооперативу має право за згодою загальних зборів членів кооперативу передати свій пай будь-кому з постійно проживаючих з ним членів сім'ї, які досягли вісімнадцятирічного віку або одружилися чи влаштувалися на роботу, в передбачених законом випадках, до досягнення зазначеного віку. Пай, який є спільною власністю подружжя, може бути переданий тільки при наявності згоди іншого з подружжя. Спори, що виникають у зв'язку з передачею паю, вирішуються в судовому порядку.

7. Частиною 2 коментованої статті встановлено, що якщо член житлово-будівельного кооперативу виключений з кооперативу (крім випадків, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147), помер або вибув з нього з інших причин чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, члени його сім'ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Подружжю члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім'ї. При відсутності подружжя, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмові її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним. Таким чином, у вказаних випадках подружжя члена кооперативу має особливу перевагу перед іншими особами (перед усіма претендентами, у тому числі іншими членами сім'ї).

Слід також врахувати правила п. 55 Примірного статуту ЖБК, відповідно до яких до кооперативу може бути прийнято стільки спадкоємців, скільки є ізольованих кімнат у квартирі. При цьому, відповідно до п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р., суд вправі провести поділ квартири між спадкоємцями померлого члена кооперативу, якщо є можливість надання їм ізольованих кімнат, за умови вступу їх до кооперативу. При неможливості такого поділу спадкоємці, які прийняті до кооперативу, компенсують іншим спадкоємцям, які прийняли спадщину, спадкову частку в паєнагромадженні.

Враховуючи, що член ЖБК, який повністю вніс пайовий внесок за квартиру, набуває право приватної власності на таке жиле приміщення, він вправі розпоряджатися ним на свій розсуд, у тому числі заповідати будь-якій особі.

8. Даною статтею ЖК передбачено, що у випадку відмови в прийомі до кооперативу осіб, зазначених у частині другій ст. 145 ЖК, спір може бути вирішено у судовому порядку.

Водночас, відповідно із правилами абз. 3 п. 55 Примірного статуту ЖБК спадкоємці, які не мають права на вступ до кооперативу або відмовилися від цього права, успадковують паєнагромадження померлого члена кооперативу в установленому законом порядку.

9. Поряд із правами члени сім'ї члена кооперативу несуть і визначені обов'язки. Зокрема, як встановлено ч. 4 коментованої статті, повнолітні члени сім'ї члена кооперативу зобов'язані брати участь в оплаті витрат по експлуатації і ремонту будинку та квартири.

10. Припинення сімейних відносин із членом кооперативу не позбавляє колишніх членів його сім'ї права користування займаним жилим приміщенням. Зокрема, припинення зазначених відносин саме по собі не створює члену кооперативу права на виселення проживаючих разом із ним осіб. Підстави для їх виселення визначені законом.

Колишні члени сім'ї члена кооперативу, які проживають у займаному ним жилому приміщенні, зберігають не лише колишні права, проте і несуть визначені обов'язки. На вимогу члена кооперативу вони повинні відшкодовувати експлуатаційні витрати на жиле приміщення (частину жилого приміщення), а також відповідну частину витрат на оплату комунальних послуг. За згодою члена кооперативу колишній член його сім'ї може користуватися займаним жилим приміщенням безоплатно.

У разі відсутності угоди між членом кооперативу і колишнім членом його сім'ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені частиною п'ятою статті 144 цього Кодексу.

Стаття 146. Поділ жилого приміщення між подружжям

Поділ квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу між членом кооперативу і його дружиною допускається в разі розірвання шлюбу між ними, якщо пай є спільною власністю подружжя і якщо кожному з колишнього подружжя є можливість виділити ізольоване жиле приміщення в займаній ними квартирі. Поділ квартири провадиться за згодою між колишнім подружжям, а в разі відсутності згоди - за рішенням суду.

Якщо поділити квартиру неможливо, один з колишнього подружжя, за яким визнано право на частину паєнагромадження, вправі вимагати від другого, який є членом житлово-будівельного кооперативу, виплати йому суми, що відповідає його частині паєнагромадження. Після одержання зазначеної компенсації він повинен звільнити займане приміщення, а в разі відмовлення - підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. Стаття, що коментується, передбачає можливість поділу жилого приміщення у будинку житлового та житлово-будівельного кооперативу. Такий поділ жилого приміщення у кооперативному будинку є можливим поміж членом кооперативу та його подружжям у випадку розірвання шлюбу поміж ними. При цьому необхідним є дотримання двох умов. Перша - пай повинен бути у складі спільної власності подружжя, і друга - кожному із колишнього подружжя може бути виділено ізольоване жиле приміщення в займаній ними квартирі.

2. Дана стаття оперує термінами "пай" та "паєнагромадження", значення яких необхідно визначити насамперед.

Паєнагромадження - це сума пайових внесків члена кооперативу, внесених ним для будівництва кооперативного будинку та така, що перебуває на особистому рахунку у кооперативі. Право на паєнагромадження (частину паєнагромадження) являє собою право на грошову вартість паю. Право на пай включає до себе крім права на паєнагромадження також право на членство у кооперативі та на користування кооперативною квартирою.

Право на пай як на членство у кооперативі належить лише члену кооперативу, інші члени його сім'ї, у тому числі подружжя, ним не наділені. Право на грошову вартість паю належить члену кооперативу, а також його подружжю, якщо паєнагромадження являє собою їх спільну власність. Інші члени сім'ї за життя члена кооперативу правом на пай не користуються і тому не можуть вимагати розділу паю та кооперативної квартири, вони можуть претендувати лише на відшкодування членом кооперативу засобів, наданих йому для внесення пайового внеску.

Тому розділ паю та кооперативної квартири не можна змішувати із визнанням права на частину паєнагромадження. У першому випадку кожний володілець паю стає членом кооперативу, за ним закріплюється відповідна частина квартири, на його ім'я відкривається особистий рахунок тощо. В іншому випадку житлові правовідносини не змінюються. Членом кооперативу та володільцем особистого рахунку залишається особа, яка вступила до кооперативу, вона повністю сплачує отриманий кредит; сума, яка зарахована на особистий рахунок, не перерозподіляється; квартира вважається закріпленою за членом кооперативу (із сім'єю). Відбувається лише фіксація (на підставі угоди поміж подружжям або судового рішення) прав іншого подружжя на певну частину паєнагромадження - конкретну суму, що еквівалентна його внеску у паєнагромадження. Визнання права на паєнагромадження є можливим як в період шлюбу, так і під час провадження судом у справі про розірвання шлюбу, а також після розірвання шлюбу.

Такими чином, розділ паю та квартири є можливим лише між особами, які перебувають у шлюбі. При цьому слід враховувати положення чинного сімейного законодавства.

3. Обов'язковою умовою поділу паю та кооперативної квартири є спільна власність подружжя на паєнагромадження. Відповідно до ст. 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. Крім того, ч. 1 ст. 61 Сімейного кодексу встановлено, що об'єктом права спільної сумісної власності подружжя може бути будь-яке майно, за винятком виключеного з цивільного обороту. Отже, пай та кооперативна квартира є спільною сумісною власністю подружжя.

У свою чергу Пленумом Верховного Суду України у постанові від 18.09.87 р. (з наступними змінами) (п. 6) було роз'яснено, що при розгляді спорів про поділ квартири між подружжям, яке розлучилося, судові слід керуватися ст. 146 ЖК України, положеннями законодавства про власність, п. 43 Примірного статуту ЖБК і чинним сімейним законодавством. При цьому суд повинен враховувати наступне:

а) пай, внесений подружжям в ЖБК у період сумісного проживання за рахунок спільних коштів, а також за рахунок коштів, подарованих подружжю або одержаних ним у позичку, а після повної сплати пайового внеску - квартира, є їх спільним майном і підлягає поділу на загальних підставах. При цьому суд повинен враховувати суму боргу, яку один з подружжя зобов'язаний повернути кредитору;

б) внесений одним із подружжя до вступу в шлюб пай є його особистим майном. Якщо паєнагромадження згодом збільшилися за рахунок коштів, одержаних одним з подружжя у дар або в порядку спадкування чи за рахунок дошлюбного майна, то ці кошти також є особистою власністю того з подружжя, який їх одержав. При поділі квартири на цю суму може бути збільшена його частка в паєнагромадженні;

в) поділ квартири у будинку ЖБК може бути проведений, якщо кожному із колишнього подружжя можливо виділити ізольоване жиле приміщення. Поділ приміщень при цьому провадиться відповідно до виділених їм часток у паєнагромадженні або визначених у праві власності на квартиру;

г) оцінка окремих приміщень провадиться, виходячи з кошторисної вартості квартири, що визначається проектною організацією, з урахуванням поправочного коефіцієнта, який встановлюється загальними зборами членів кооперативу (п. 12 Примірного статуту ЖБК). Витрати на обладнання балконів, вбудованих шаф тощо, які маються лише в одному жилому приміщенні квартири, слід включати до вартості цього приміщення. Якщо пайовий внесок за надану квартиру внесено повністю і за твердженням сторони вартість її перевищує кошторисну, дійсна вартість квартири може бути визначена за погодженням сторін, а при недосягненні такої згоди - шляхом призначення судом експертизи;

д) у тому разі, коли при поділі квартири вартість приміщення, виділеного одному з колишнього подружжя, перевищує розмір його частки в паєнагромадженні, другому з подружжя в порядку компенсації можуть бути передані інші предмети з спільного майна або стягнута на його користь грошова сума;

є) якщо будівництво будинку ЖБК не закінчено або один з подружжя відмовився від вселення в квартиру у будинку кооперативу, вимоги про поділ жилого приміщення задоволенню не підлягають. У цьому випадку до одного з подружжя, який є членом кооперативу, можуть бути заявлені вимоги про виплату грошової компенсації на відшкодування належної іншому з подружжя частки в паєнагромадженні;

ж) відповідно до п. 43 Примірного статуту ЖБК з часу набрання законної сили рішенням суду про поділ квартири колишній з подружжя визнається членом кооперативу. Тому суд не повинен покладати обов'язок на ЖБК на прийом цього подружжя до кооперативу;

з) до участі у справі про поділ квартири як третю особу суди повинні залучати ЖБК, оскільки цим зачіпаються його інтереси;

и) до повної сплати пайового внеску за квартиру суд вирішує питання про право власності на частку в паєнагромадженні, а після завершення сплати - про право на частку в праві власності на квартиру залежно від належної особі частки у паєнагромадженні.

4. Водночас чинною наразі постановою Пленуму Верховного Суду СРСР за N 11 від 11.10.91 р. "Про практику застосування судами законодавства при вирішенні справ по спорах поміж громадянами та житлово-будівельними кооперативами" (пп. 23 - 26) було підкреслено, що поділ житлового приміщення в будинку кооперативу може бути проведений між членом кооперативу і його подружжям незалежно від розміру приналежної кожному частки паєнагромадження, що є їх спільним майном, лише у випадку розірвання шлюбу й при наявності інших умов, передбачених законом. З позовом про поділ житлового приміщення вправі звернутися до суду як колишнє подружжя члена кооперативу, так і член кооперативу.

При винесенні рішення про поділ житлового приміщення суд враховує розмір приналежної кожному із колишнього подружжя частки паєнагромадження, інтереси дітей і інших членів сім'ї, що мають право на користування житловою площею, а також планування квартири. В окремих випадках суд може взяти до уваги й фактично сформований порядок користування житловим приміщенням.

Якщо квартира складається із двох або більше суміжних неізольованих кімнат, суд, зробивши висновок, що їхнім переобладнанням в ізольовані (при наявності на те дозволу у встановленому порядку) не будуть погіршені житлові умови сторін і членів їхньої сім'ї, вправі залежно від конкретних обставин справи покласти обов'язок по переобладнанню на одну або обидві сторони.

У випадку визнання за одним з колишнього подружжя при поділі житлового приміщення права на користування приміщенням, вартість якого перевищує розмір його частки в паєнагромадженні, суд, з огляду на інтереси неповнолітніх дітей або інтереси, що заслуговують уваги, цього подружжя, може відступити від принципу рівності часток сторін у їхній спільній власності. Якщо суд не знайде підстав для збільшення частки паєнагромадження зазначеного із подружжя, на користь іншого подружжя у вигляді компенсації стягується відповідна грошова сума.

При неможливості поділу житлового приміщення з члена кооперативу стягується грошова компенсація на користь його колишнього подружжя або іншого члена сім'ї, за якими визнано право на частину паєнагромадження, на їхнє прохання про це й лише за умови, коли вони дадуть згоду звільнити житлове приміщення.

За позовом одного із подружжя (колишнього подружжя) суд може визнати за ним право на певну частину паєнагромадження, що є їх загальним спільним майном, без поділу житлового приміщення.

5. Коментованою статтею підкреслено, що поділ квартири провадиться за згодою між колишнім подружжям, а в разі відсутності згоди - за рішенням суду.

За наявності всіх передбачених ч. 1 ст. 146 ЖК умов поділ паю та квартири можливий. Проте такий поділ не є обов'язковим і від самого колишнього подружжя буде залежати, проводити його чи ні. Вони, наприклад, можуть обмежитися визначенням порядку користування квартирою або визнанням права на частину паєнагромадження.

Якщо поміж колишнім подружжям наявна згода по усіх питаннях, пов'язаних із поділом паю та квартири, вони подають спільну заяву до ЖБК. Загальні збори кооперативу приймають відповідне рішення. Вимагати, щоб розділ провадився рішенням суду за відсутності спору поміж колишнім подружжям, нема підстав. Угода між колишнім подружжям про поділ паю є обов'язковою для кооперативу при вирішенні питання про членство іншого із подружжя в кооперативі. При наявності рішення суду про поділ паю особа визнається членом кооперативу з моменту набрання рішенням суду законної чинності (абз. 2 п. 43 Примірного статуту ЖБК).

6. У тих випадках, коли за колишнім із подружжя судом було визнано право на частину паєнагромадження, він вправі вимагати поділу займаної квартири у будинку ЖБК на загальних підставах (ст. 146 ЖК України).

Частиною 2 статті, що коментується, передбачено, що якщо поділити квартиру неможливо, один із колишнього подружжя, за яким визнано право на частину паєнагромадження, вправі вимагати від другого подружжя, який є членом житлово-будівельного кооперативу, виплатити йому суму, що відповідає його частині паєнагромадження.

Ця сума може бути стягнута, якщо особа надасть згоду звільнити жиле приміщення. При цьому такій особі присуджується сума, що відповідає його частині паєнагромадження, коли він цього просить. Вимоги про його виселення у зв'язку з одержанням компенсації за частку у паї можуть бути заявлені тим із подружжя, який виплатив компенсацію, а у разі його смерті або вибуття з кооперативу - особами, до яких перейшло право користування квартирою, якщо їх не залишилося, - ЖБК (п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. (з наступними змінами)).

Після одержання зазначеної компенсації особа, яка її отримала, повинна звільнити займане приміщення, а в разі відмови - підлягає виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

7. Видається, що у даному випадку - у контексті коментованої статті ЖК, вказуючи на можливість поділу жилої площі лише поміж членом кооперативу та його колишнім подружжям, законодавець обмежує права інших осіб, що приймають участь у паєнагромадженні. До таких осіб, як уявляється, можуть відноситися: по-перше, одне із подружжя, яке за певними причинами бажає поділу квартири, проте не бажає розірвання шлюбу; по-друге, члени сім'ї пайовика, які мають право на частку у паєнагромадженні.

Стаття 147. Виключення з житлово-будівельного кооперативу

Члена житлово-будівельного кооперативу може бути виключено з кооперативу у випадках:

1) подання відомостей, що не відповідають дійсності і були підставою для прийому до кооперативу, а також неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про прийом до членів кооперативу;

2) встановлення вироком суду, що пайовий внесок складається з коштів, добутих злочинним шляхом;

3) систематичного руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичного порушення правил соціалістичного співжиття, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними;

4) систематичного здавання жилого приміщення в найом з метою одержання нетрудових доходів;

5) виїзду на інше постійне місце проживання;

6) несплати пайового внеску;

7) систематичної несплати без поважних причин внесків на погашення банківського кредиту або внесків на експлуатацію та ремонт будинку;

8) в інших випадках, передбачених Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Порядок виключення з житлово-будівельного кооперативу встановлюється Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Рішення про виключення з житлово-будівельного кооперативу може бути оспорено в судовому порядку.

1. Виключення із кооперативу являє собою примусове, всупереч бажанню члена кооперативу, припинення його членства у відповідному кооперативі та пов'язаних із цим правовідносин поміж ним та кооперативом, що провадиться за рішенням компетентних органів.

Стаття, що коментується, передбачає випадки, за яких громадяни можуть бути виключеними із житлових та житлово-будівельних кооперативів.

Перша підстава відноситься лише до тих кооперативів, що були створені за ініціативою органів місцевого самоврядування із громадян, які потребували покращення житлових умов. Член такого кооперативу може бути виключений із кооперативу у випадку подання відомостей, що не відповідають дійсності і були підставою для прийому до кооперативу, а також неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про прийом до членів кооперативу.

Підставою для виключення із членів кооперативу відповідно до даної статті ЖК також є встановлення вироком суду, що пайовий внесок члена кооперативу складається із коштів, добутих злочинним шляхом.

Третьою підставою для виключення з членів відповідного кооперативу може слугувати систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичного порушення правил співжиття, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними.

Щодо четвертої підстави виключення із членів кооперативу, зумовленої одержанням нетрудових доходів внаслідок систематичного здавання жилого приміщення в найом, то ця підстава залишилась у минулому як за соціально-економічними причинами, так і за правовими. Справа у тому, що багаточисельні акти, присвячені нетрудовим доходам, скасовані або втратили силу. Більше того, держава активно декларує захист прав суб'єктів підприємницької діяльності.

До підстав виключення із кооперативу законодавець також відносить: виїзд на інше постійне місце проживання; несплату пайового внеску; систематичну несплату без поважних причин внесків на погашення банківського кредиту або внесків на експлуатацію та ремонт будинку; та інші випадки, передбачені Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу. До останніх, зокрема, віднесено неодержання ордера та незаселення квартири без поважних причин протягом місяця з дня видачі ордерів членам даного кооперативу (пп. 3 п. 50 Примірного статуту ЖБК).

Причому у разі вибуття члена житлово-будівельного кооперативу з кооперативу до заселення будинку або виключення його з кооперативу у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання чи несплатою пайового внеску член його сім'ї, який перебуває разом з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу, має право перед іншими особами на вступ до кооперативу. Тому із подружжя члена кооперативу, якому належить право на частину паєнагромадження, надається перевага перед іншими членами сім'ї. При відмові у прийомі до кооперативу вказаних осіб спір може бути вирішений у судовому порядку (п. 51 Примірного статуту ЖБК).

2. Слід враховувати, що відповідно до правил п. 53 Примірного статуту ЖБК, особі, яка вибула з житлово-будівельного кооперативу, повертається внесена нею сума паєнагромадження, крім випадку виключення з кооперативу за підставою - встановлення вироком суду, що пайовий внесок складається з коштів, добутих злочинним шляхом, коли сума паєнагромадження відповідно до вироку суду спрямовується в доход держави або відповідної організації. Повернення паєнагромадження провадиться після внесення відповідної суми новоприйнятим членом кооперативу. Вступний внесок і кошти, внесені членом кооперативу на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків) та інші цілі, поверненню не підлягають. Заборгованість особи, яка вибула з житлово-будівельного кооперативу, по платежах кооперативу стягується в установленому порядку.

3. Порядок виключення із кооперативу у ЖК України не врегульовано, ч. 2 ст. 147 ЖК передбачає, що такий порядок встановлюється Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Відповідно до правил пп. 3 п. 60 та абз. 2 п. 61 Примірного статуту ЖБК виключення із кооперативу є прерогативою загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу, які є вищим органом управління кооперативу.

Загальні збори членів кооперативу (збори уповноважених) визнаються правомочними, якщо на них присутні не менше 2/3 загального числа членів кооперативу уповноважених. Рішення загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених) приймаються простою більшістю, а рішення про виключення з кооперативу - більшістю не менше 3/4 голосів присутніх на зборах членів кооперативу (уповноважених) (п. 62 Примірного статуту ЖБК).

4. Рішення про виключення особи з житлово-будівельного кооперативу може бути оспорено в судовому порядку. Рішення суду, яким особа визнана безпідставно виключеною з кооперативу, тягне за собою відновлення цієї особи у членах кооперативу з правом на подальше користування житловою площею.

При цьому суд, встановивши порушення прав і охоронюваних законом інтересів власника квартири у кооперативному будинку, при винесенні рішення повинен керуватися нормами права, що регулюють право власності в Україні.

5. Виходячи із положень чинного законодавства у сфері приватної власності, слід наголосити, що власник квартири у будинку кооперативу не може бути виселений з неї з мотивів виключення з кооперативу. Власник квартири в будинку кооперативу може бути позбавлений права власності на квартиру лише в порядку і на підставах, встановлених законом.

Певною мірою такі підстави передбачені ст. 148 ЖК. Так, член житлового або житлово-будівельного кооперативу, виключений із кооперативу, підлягає виселенню у судовому порядку з будинку кооперативу з усіма особами, які проживають разом із ним, - у випадках, визначених законодавством (див. ст. 148 ЖК та коментар до неї).

Стаття 148. Виселення з будинку житлово-будівельного кооперативу

Член житлово-будівельного кооперативу, виключений з кооперативу, втрачає право користування квартирою в будинку кооперативу і в разі відмовлення звільнити її підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Якщо члена кооперативу виключено з кооперативу з підстав, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147 цього Кодексу, то виселенню підлягають також члени його сім'ї та інші особи, які проживають разом з ним.

Якщо член житлово-будівельного кооперативу вибув з кооперативу або переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, а займане ним жиле приміщення не закріплено в установленому порядку за членами його сім'ї, вони, а також інші особи, що проживають у цьому приміщенні, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Членів сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу та інших осіб, які проживають разом з ним, може бути виселено в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення також у випадках, передбачених частиною першою статті 116 цього Кодексу.

1. Коментована стаття передбачає наслідки виключення члена кооперативу із житлового або житлово-будівельного кооперативу, які полягають у тому, що така особа втрачає право користування квартирою в будинку кооперативу і в разі відмови звільнити її підлягає виселенню.

При цьому ч. 1 встановлює загальне правило виселення з будинку житлово-будівельного кооперативу: у судовому порядку, без надання іншого жилого приміщення, а у випадках, передбачених законом, - виселенню підлягають усі проживаючі.

2. Слід підкреслити, що в такому ж порядку виселяється член кооперативу, який одержав інше жиле приміщення в будинку цього кооперативу, а також вибулий з кооперативу (в тому числі у зв'язку з одержанням жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду або в будинку іншого кооперативу), крім випадку передачі паю членові сім'ї (п. 52 Примірного статуту ЖБК).

3. Дана норма встановлює, що виселенню підлягають також члени сім'ї та інші особи, які проживають разом із членом кооперативу, якого виключено з кооперативу з підстав, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147 ЖК. Ці особи підлягають виселенню також у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

4. Щодо пп. 3 та 5 ст. 147 ЖК, то відповідно до п. 55 Примірного статуту ЖБК у разі виключення члена ЖБК з кооперативу у випадках систематичного руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичного порушення правил співжиття, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, а також у випадках виїзду на інше постійне місце проживання, якщо він помер або вибув з інших причин, чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, члени його сім'ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість колишнього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Подружжю члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім'ї.

При відсутності подружжя, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмові його від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним. До кооперативу може бути прийнято стільки спадкоємців, скільки є ізольованих кімнат у квартирі.

При відмові у прийомі до кооперативу вказаних осіб спір може бути вирішено у судовому порядку. Спадкоємці, які не мають права на вступ до кооперативу або відмовилися від цього права, успадковують паєнагромадження померлого члена кооперативу в установленому законом порядку.

5. Відповідно до ч. 2 даної статті ЖК, якщо член житлово-будівельного кооперативу вибув з кооперативу або переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, а займане ним жиле приміщення не закріплене в установленому порядку за членами його сім'ї, вони, а також інші особи, які проживають у цьому приміщенні, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

6. Постановою Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. (з наступними змінами) (п. 13) судам було рекомендовано, що по справах про виселення осіб, виключених з кооперативу, слід мати на увазі: а) відповідачеві по справі, виключеному з кооперативу, повинно бути роз'яснено суддею або судом його право пред'явити зустрічний позов про визнання виключення з ЖБК необґрунтованим; б) позов про виселення може бути пред'явлений кооперативом або прокурором. Можливість пред'явлення такого позову органом місцевого самоврядування законодавством не передбачена; в) у разі виключення особи з кооперативу за неможливістю сумісного проживання з таким позовом вправі звернутися також його інше подружжя або інший член сім'ї, який прийнятий до кооперативу замість виключеного; г) члена кооперативу не можна виселити з квартири, якщо його не виключено з кооперативу, крім випадків визнання судом недійсним ордера на право заселення даної квартири і виселення з наданням іншого жилого приміщення на час капітального ремонту будинку. Особа, яка набула права власності на квартиру у будинку ЖБК, не може бути виселена з неї з мотивів виключення з кооперативу. Вона може бути позбавлена права власності на квартиру лише в порядку і з підстав, передбачених законом.

7. Частина 3 статті, що коментується, передбачає, що можливі також інші підстави виселення у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення членів сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу та інших осіб, які проживають разом з ним. Зокрема, зазначається на підстави звільнення, передбачені ч. 1 ст. 116 ЖК.

Так, якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення.

8. Враховуючи наведене, слід підкреслити, що член кооперативу не може бути виселений із квартири, якщо він не виключений з кооперативу, крім випадків, коли виникає необхідність звільнення квартири з наданням іншого житлового приміщення на час капітального ремонту будинку.

Враховуючи чинне у сфері приватної власності законодавство України, можна наголосити, що власник квартири у будинку кооперативу не може бути виселений з її по мотивах виключення з кооперативу. Якщо буде потреба капітального ремонту будинку, власник квартири може бути виселений з неї з наданням іншої житлової площі на час ремонту, якщо він не може бути зроблений без виселення із квартири. Власник квартири в будинку кооперативу може бути позбавлений права власності на квартиру лише в порядку і на підставах, встановлених законом.

Стаття 149. Визначення прав і обов'язків члена житлово-будівельного кооперативу

Права і обов'язки члена житлово-будівельного кооперативу, а також членів його сім'ї, умови користування і підстави припинення користування жилими приміщеннями визначаються статутом кооперативу.

1. Поряд із статутом кооперативу права та обов'язки (у тому числі щодо користування квартирою) членів житлових та житлово-будівельних кооперативів регулюються законодавчими актами України: насамперед, нормами ЖК, ЦК, а також вимогами Закону України від 10.04.92 року "Про споживчу кооперацію" та Закону України від 10.07.2003 року "Про кооперацію".

2. З моменту вселення члена кооперативу у жиле приміщення він має право: а) проживати зі своєю сім'єю в наданій йому квартирі в будинку кооперативу; б) добровільно вибути з кооперативу, у передбаченому статутом порядку передати пай будь-якому постійно проживаючому разом з ним повнолітньому члену родини; в) одержати квартиру, що звільнилася, у будинку того ж кооперативу у випадку потреби у поліпшенні житлових умов; г) провести обмін займаного жилого приміщення, а також укладати інші угоди із жилим кооперативним приміщенням; д) при повній сплаті пайового внеску розпоряджатися квартирою на свій розсуд.

Водночас член кооперативу повинен виконувати вимоги статуту кооперативу та визначені правила користування жилими приміщеннями.

3. Найбільш суттєвими правами члена кооперативу та членів його сім'ї можна вважати наступні.

Однією із основних правомочностей членів житлового або житлово-будівельного кооперативу є право на пай, що служить підставою володіння, користування та у деяких випадках розпорядження кооперативною квартирою. Варто мати на увазі, що право на пай може належати не тільки члену кооперативу, але й тим членам його родини, які беруть участь у виплаті пайового внеску. При цьому усі інші особи, що проживають у житловому приміщенні, мають лише право користування відповідним житлом.

Право проживання поряд із пайовиками кооперативу мають члени їх сімей.

Проте правове положення членів сім'ї члена кооперативу (пайовика) багато в чому відрізняється від правового положення самих членів кооперативу. По суті права членів сім'ї є похідними від прав пайовика. Так, лише з волі останнього члени родини в'їжджають у квартиру при її наданні. Член кооперативу вправі з дотриманням правил реєстрації вселити в займане жиле приміщення інше своє подружжя, дітей, батьків, інших осіб при згоді повнолітніх членів сім'ї. При вселенні до батьків їхніх дітей, що не досягли повноліття, такої згоди не потрібно.

Разом з тим права члена кооперативу (пайовика) обумовлюються правами членів його сім'ї. Так, при наданні жилого приміщення враховується склад членів сім'ї (кількість і наявність пільг по житловому забезпеченню). Члени сім'ї, що мають право на частку в паєнагромадженні, мають право на примусовий обмін, на поділ пайових внесків тощо. Припинення сімейних відносин із членом кооперативу саме по собі не створює право на виселення проживаючих із ним осіб. Їхнє виселення може мати місце у випадках, передбачених законодавством.

У випадку вибуття члена кооперативу із кооперативу проживаючі разом з ним члени сім'ї мають переважне право на вступ до кооперативу. Дане правило закріплене правилами Примірного статуту ЖБК. Вибуття із кооперативу є можливим: по-перше, за власним бажанням; по-друге, у випадку смерті члена кооперативу; по-третє, при виключенні із членів кооперативу у випадках, передбачених законом, а відтак - і виселенні із займаного житлового приміщення.

Після смерті члена кооперативу відкривається спадщина на його майно, до складу якого входять також пайові внески члена кооперативу.

4. Відповідно до ст. 384 ЦК України член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

Таким чином, можна виокремити три юридичних факти, що утворюють фактичний склад для виникнення права власності на квартиру в кооперативному будинку: членство в кооперативі; користування житловим приміщенням, наданим кооперативом; повна виплата пайового внеску.

Необхідно звернути увагу на те, що право на одержання житлової площі виникає у громадянина з моменту вступу до житлового кооперативу, із цього ж часу виникають житлові правовідносини, що розвиваються в міру настання послідовних фактів, і остаточне оформлення провадиться із наданням квартири. Надалі, при виплаті останньої частини пайового внеску правовідносини користування жилим приміщенням трансформуються у правовідносини власності - відбувається зміна суб'єктів даного права. До повного внесення пайового внеску суб'єктом права власності на житлове приміщення був житловий або житлово-будівельний кооператив, після - громадянин.

При цьому у даному випадку можна констатувати, що право власності на жиле приміщення виникає не з моменту державної реєстрації, а з моменту повної виплати пайового внеску. Наступна державна реєстрація має лише правопідтверджуюче значення.

У зв'язку з вищенаведеним свого часу громадяни - члени житлових і житлово-будівельних кооперативів розділилися на власників і не власників житлових приміщень. По виконанні фактичного складу їх розрізняє факт повного або неповного внесення пайового внеску за житлове приміщення. За обсягом та видом прав член кооперативу, який повністю вніс пайовий внесок за квартиру, володіє, користується та розпоряджається належною йому квартирою на свій розсуд, тобто є власником речового права - права власності. На відміну від нього, член житлового або житлово-будівельного кооперативу, що здійснює виплату, володіє та користується житлом, що належить кооперативу, на основі членських правовідносин, тобто є власником зобов'язального права. Такий член кооперативу має обмежене право розпорядження. Так, право на обмін він може здійснити тільки при наявності згоди проживаючих разом із ним членів сім'ї, дозволу органу місцевого самоврядування, а також згоди загальних зборів або правління кооперативу на прийом до членів кооперативу особи, що обмінює житлове приміщення.

Член кооперативу, що повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, вправі залишитися у кооперативі або вийти з нього. Громадянин, що придбав квартиру за договором із власником або одержав її на підставі спадщини, вправі вступити у члени кооперативу. Відмова може бути оскаржена у судовому порядку.

5. При визначенні прав і обов'язків члена ЖБК, а також членів його сім'ї, умов користування і підстав припинення користування жилими приміщеннями необхідно керуватися також положеннями Примірного статуту ЖБК, зокрема, розділом V, в якому детально визначаються права і обов'язки як членів кооперативу, так і членів їх сімей, а також враховувати надані Верховним Судом чинні рекомендації, втілені у постановах Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" (з наступними змінами) та Пленуму Верховного Суду СРСР від 11.10.91 р. "Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ по спорах між громадянами та житлово-будівельними кооперативами".

Глава 6. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ) ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Стаття 150. Користування жилим будинком (квартирою), що належить громадянинові

Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

1. Глава 6 ЖК УРСР присвячена правовому регулюванню відносин щодо здійснення права користування жилими будинками та квартирами, які є об'єктом права приватної власності, тобто належать фізичній особі. Термін "громадянин", що використовується у даній главі, як і в інших нормах ЖК УРСР, слід визнати некоректним з огляду на суперечність його відповідній термінології ЦК України як основного законодавчого акта, що регулює цивільні відносини (ч. 2 ст. 4 ЦК), в тому числі відносини власності. ЦК України відмовився від поняття "громадянин", пануючого у тексті ЦК УРСР, замінивши його терміном "фізична особа" і підкресливши таким чином можливість вільної участі у цивільних відносинах поряд з громадянами України іноземців та осіб без громадянства.

Отже, норми ЖК УРСР, принаймні ті з них, які регулюють право користування житлом, поширюються на будь-яких фізичних осіб, незалежно від наявності у них громадянства України.

2. Право користування майном є елементом змісту більш широкого права - права власності (ч. 1 ст. 317 ЦК України) і здійснюється вільно, на власний розсуд його суб'єкта, крім обмежень, які передбачені законом. Так, згідно ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР підставою для виселення з жилого приміщення і, як наслідок, - для втрати права на користування житлом є звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення.

Важливо, що у даній статті підкреслюється, що жилий будинок (квартира), які є об'єктом права приватної власності, можуть використовуватися тільки з метою проживання. Така вказівка звужує зміст права на користування житлом і водночас визначає особливості здійснення цього права. Використання житла виключно для проживання в ньому підтверджується також іншими правовими нормами. Згідно ст. 6 ЖК УРСР жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Згідно ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 815 ЦК України, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому.

Наведені норми дозволяють стверджувати про недійсність договорів, за якими житло передається власником у користування іншим особам для розміщення офісу або для інших цілей, не пов'язаних з проживанням у ньому. Разом з тим, оскільки ЦК не передбачає нікчемності подібних договорів, яка б випливала безпосередньо із закону, і водночас встановлює у ст. 204 презумпцію правомірності правочину, відповідні договори визнаються недійсними лише за умови прийняття судового рішення.

Варто зосередити увагу також на тому, що закон не встановлює можливості припинення права власності особи і, як наслідок, - виселення її з жилого приміщення у разі порушення цільового призначення житла і використання його не за призначенням. Цей висновок випливає з того, що за змістом ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене лише у випадках, визначених законом. Житловий кодекс, в свою чергу, у ст. 157 підкреслює, що виселення у судовому порядку з підстав, визначених ст. 116 ЖК (систематичне руйнування, псування жилого приміщення, використання його не за призначенням, систематичне порушення правил співжиття), стосується тільки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири) і, відповідно, не поширюється на самого власника.

3. Об'єктом права користування житлом є жилі будинки та квартири.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ч. 1 ст. 382 ЦК України).

4. Важливо підкреслити, що право користування житлом, яке перебуває у приватному житловому фонді, за чинним законодавством не обмежується жодними нормами жилої площі, а норма ст. 47 ЖК, яка встановлює норму жилої площі в розмірі 13,65 квадратного метру на одну особу, поширюється на жилі приміщення у будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду.

5. Власник житла має право на вселення до житла інших осіб з урахуванням правил, які регулюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб. Якщо реєструється особа, яка не є власником житла, у заяві про реєстрацію місця проживання обов'язково зазначається про згоду власника на реєстрацію. Згода власника не потрібна лише у випадку вселення до осіб, зареєстрованих у даному приміщенні, їхніх неповнолітніх (слід розуміти також - і малолітніх) дітей (постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. N 985).

6. Коментована стаття, встановлюючи загальні засади здійснення права користування приватним житлом, встановлює невичерпний перелік правочинів (термін "угода", який використовувався в ЦК УРСР, був замінений поняттям "правочин"), які може здійснювати власник. Такі правочини можуть бути спрямовані на відчуження житла і припинення права власності (договори купівлі-продажу, дарування, міни), визначення юридичної долі житла на випадок смерті (складання заповіту), "умовне" розпорядження житлом, яке здійснюється у разі передання житла за договором застави, адже при виникненні заставних правовідносин ще не відомо, чи відбудеться коли-небудь звернення стягнення на предмет застави і чи втратить, відповідно, особа право власності на предмет застави, або не передбачати відчуження будинку (квартири), а лише передавати їх у тимчасове користування іншим суб'єктам, як відбувається при укладенні договору найму (оренди) житла.

Слід звернути увагу на некоректність використання у ст. 150 ЖК УРСР терміна "закладати" у відношенні передачу житла у заставу, адже заклад за ч. 1 ст. 44 Закону України "Про заставу" є заставою рухомого майна.

Серед прикладів "інших угод (правочинів)", які може вчиняти власник жилого будинку (квартири), можна навести укладення договорів позички (глава 60 ЦК), ренти (глава 56 ЦК), довічного утримання (догляду) (глава 57 ЦК), спадкового договору (глава 90 ЦК).

Стаття 151. Обов'язки власника по забезпеченню схоронності жилого будинку (квартири)

Громадяни, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку придомову територію.

Безгосподарне утримання громадянином належного йому будинку (квартири) тягне за собою наслідки, передбачені Цивільним кодексом Української РСР.

1. У частині першій коментованої статті закріплені обов'язки власника житла, спрямовані на забезпечення схоронності майна, проведення його ремонту та утримання в порядку прибудинкової території. Це положення не є специфічним для житлового законодавства, адже обов'язок власника утримувати майно, що йому належить, закріплений ст. 322 ЦК України.

Водночас слід звернути увагу на те, що чинне законодавство не завжди покладає на власника жилого будинку (квартири) обов'язок здійснювати усі дії, спрямовані на утримання житла. Так, у разі укладення власником житла договору найму поточний ремонт житла покладається на наймача, якщо інше не передбачено договором, а капітальний - на наймача, якщо це прямо передбачено договором (ч. 1, 2 ст. 819 ЦК України).

2. Правовідносини щодо утримання жилих будинків регулюються Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. N 76. Зміст Правил дозволяє зробити висновок про те, що обов'язок здійснювати утримання багатоквартирних будинків, прибудинкових територій, їх технічне обслуговування покладається на суб'єктів господарювання, наділених повноваженнями надавати споживачам житлово-комунальні послуги (абзац шостий пункту 2.2.2, пункти 2.4.1, 2.6.1, 5.5.5 тощо). Підставою для виникнення відносин щодо надання житлово-комунальних послуг є договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій, який укладається між власником житлового фонду, на балансі якого перебуває дана будівля, та відповідною господарською організацією, яка займається наданням житлово-комунальних послуг. Типова форма такого договору затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 р. N 194.

Таким чином, власники житла безпосередньо зобов'язані утримувати лише майно, що розташоване в межах житлового будинку (квартири), що їм належить, в той час як роботи (послуги) щодо підтримання належного стану зовнішніх конструкцій багатоквартирного будинку, утримання ліфтів, сходинок, міжповерхових дверей, сміттєпроводу та іншого майна, яке є об'єктом спільного користування мешканців багатоквартирного будинку, здійснюється іншим суб'єктом - організацією, яка надає житлово-комунальні послуги, хоча і за рахунок самих власників та наймачів, які сплачують квартирну плату.

3. Частина друга цієї статті, яка визначає, що безгосподарне утримання власником належного йому будинку (квартири) має наслідки, передбачені ЦК УРСР, в сучасних умовах, разом із втратою чинності ЦК УРСР, також втрачає своє значення. Згідно ст. 135 ЦК УРСР, якщо громадянин безгосподарно утримував належний йому жилий будинок, допускав його руйнування, виконком місцевої ради міг призначити йому необхідний строк для ремонту будинку, а якщо він не виконував дане розпорядження без поважних причин - за рішенням суду будинок міг бути вилучений з власності особи з передачею його до фонду місцевої ради депутатів.

Наразі подібних норм у ЦК України не існує, принаймні не існує такої підстави припинення права власності на житло, як "безгосподарне його утримання" (ст. 346 ЦК України). Разом з тим все ж слід допустити теоретичну можливість позбавлення особи права власності на житло у судовому порядку з використанням загальних норм та принципів цивільного права про недопущення при здійсненні своїх прав порушення прав інших осіб (ч. 2 ст. 13 ЦК), про обов'язок власника утримувати належне йому майно (ст. 322 ЦК), про справедливість, добросовісність та розумність поведінки учасників цивільних правовідносин (пункт шостий ч. 1 ст. 3 ЦК).

Крім того, житловий будинок, якому загрожує пошкодження або знищення з вини власника, може бути примусово викуплений у нього, якщо він віднесений до пам'яток історії та культури, на підставі ст. 352 ЦК.

4. Безгосподарне утримання власником житла, порушення ним правил користування жилими приміщеннями є адміністративним правопорушенням. Згідно ст. 150 КпАП відповідні дії тягнуть за собою попередження або накладення штрафу в розмірі від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Стаття 152. Порядок проведення переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові

Переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

1. Ст. 152 ЖК встановлює, що обов'язковою умовою проведення переобладнання і перепланування жилих будинків (квартир), що перебувають у приватній власності, є отримання дозволу на це виконавчого комітету відповідної місцевої ради депутатів.

Поняття переобладнання та перепланування визначені у Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій.

Переобладнання - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів. Перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Враховуючи те, що зазначені Правила переважно регулюються відносини за участю суб'єктів, на балансі яких перебувають багатоквартирні жилі будинки, наведені визначення можуть стосуватись переобладнання та перепланування житла його приватним власником лише тією мірою, якою це не суперечить сутності даних відносин.

2. Правові наслідки здійснення переобладнання і перепланування житла, що перебуває у приватній власності, визначені ст. 376 ЦК, відповідно до ч. 2 якої особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває право власності на нього.

При розгляді даного питання також слід враховувати положення Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. N 127.

Згідно пункту 3.2 Інструкції не належать до самочинного будівництва:

1) при будівництві будинків садибного типу - зведення на земельній ділянці тимчасових будівель (навісів, палаток, кіосків, накриття, літніх душових, теплиць, покритих поліетиленовою плівкою, споруд тощо), які не потребують виконання робіт з улаштуванням фундаментів; перестановка обладнання в межах призначених приміщень; улаштування чи закриття дверних або віконних прорізів; збільшення або зменшення площ за рахунок демонтування чи влаштування перегородок, комор, знесення печей та грубок; перепланування, не пов'язані зі змінами (збільшення чи зменшення) житлової або допоміжної площ;

2) у квартирах (багатоповерхових будинках) - перепланування, не пов'язані зі змінами (збільшення чи зменшення) житлової або допоміжної площ, без порушення несучих конструкцій; збільшення житлової чи допоміжної площ за рахунок демонтування перегородок, комор, знесення печей, камінів та грубок, засклення балконів, лоджій, улаштування дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах; перестановка в межах призначених приміщень, обладнання;

3) поточний ремонт будівель та споруд без змін призначення приміщень;

4) заміна матеріалу стін будинків садибного типу, будівель без збільшення розміру фундаменту чи поверховості (допустиме відхилення площі 5 %).

З цієї норми випливає, що проведення вищезазначених робіт не потребує отримання дозволу виконкому місцевої ради або будь-якого іншого дозволу органів державної влади або місцевого самоврядування.

Стаття 153. Сприяння держави в ремонті та благоустрої жилих будинків (квартир), що належать громадянинові

Держава подає громадянам, які мають в приватній власності жилі будинки (квартири), допомогу в їх ремонті та благоустрої. Ремонт будинків (квартир), що належать громадянам, за їх бажанням може провадитися підприємствами побутового обслуговування населення.

1. Обов'язок щодо утримання житла, в тому числі щодо його ремонту, покладається на власника (ст. 322 ЦК). Держава в свою чергу прямо дозволяє власнику квартири здійснювати ремонт і зміни у квартирі на власний розсуд, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч. 2 ст. 383 ЦК). Незважаючи на відсутність прямої вказівки у законі, можна із впевненістю стверджувати також про наявність права здійснювати ремонт на власний розсуд у власника одноквартирного житлового будинку, якщо при цьому не порушуються права інших суб'єктів, а також встановлені правила.

2. Ремонт квартир (будинків) може здійснюватись як власними силами особи, якій належить житло, так і з залученням інших суб'єктів - підрядників, в тому числі спеціалізованих підприємств побутового обслуговування населення.

3. На підставі Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10 серпня 2004 р. N 150 був затверджений Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд. У зазначеному Переліку перераховуються ті види поточного та капітального ремонту, які здійснюються за рахунок організації, що надає житлово-комунальні послуги.

4. Спеціальним нормативним актом, який визначає правові, економічні, екологічні, соціальні та організаційні засади благоустрою населених пунктів, є Закон України "Про благоустрій населених пунктів" від 6 вересня 2005 р.

Поняття благоустрою населених пунктів визначається як комплекс робіт з інженерного захисту, розчищення, осушення та озеленення території, а також соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, санітарного очищення, зниження рівня шуму та інше, що здійснюються на території населеного пункту з метою її раціонального використання, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля (ст. 1 Закону).

Управління у сфері благоустрою населених пунктів здійснюють Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування та інші органи влади в межах їх повноважень (ст. 5 Закону). Повноваження зазначених органів визначені ст. ст. 6 - 11 Закону.

Стаття 154. Контроль за утриманням будинків (квартир), що належать громадянам

Виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів здійснюють контроль за утриманням будинків (квартир), що належать громадянам.

1. Контроль за утриманням об'єктів приватного житлового фонду виконавчими комітетами місцевих рад, передбачений ст. 154 ЖК, здійснюється на основі та в межах їх повноважень, передбачених ст. ст. 14, 15, 16 ЖК.

2. Контроль за утриманням житла, який здійснюється виконкомами місцевих рад, означає не тільки нагляд за схоронністю будинків (квартир), але і включає також і вимоги щодо додержання власниками житла архітектурних, будівельних, протипожежних, санітарних та інших правил.

Одним з центральних повноважень виконкомів місцевих рад є надання дозволу на переобладнання та перепланування жилих будинків (квартир), що перебувають у приватній власності.

Стаття 155. Гарантії прав громадян, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру)

Жилі будинки (квартири), що є в приватній власності громадян, не може бути в них вилучено, власника не може бути позбавлено права користування жилим будинком (квартирою), крім випадків, установлених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

1. Гарантії прав приватних власників від несанкціонованого вилучення у них жилих будинків та квартир, передбачені ЖК, є застарілими. Справа в тому, що згідно з ЖК підстави позбавлення права власності на житло встановлюються законодавством, в той час як аналіз норм Конституції та ЦК України дають переконливі підстави стверджувати, що такі підстави мають визначатися винятково законом.

Останній висновок випливає з цілої низки норм, основні з яких свідчать про наступне. Згідно з п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України. Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. За ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене у випадках, встановлених законом.

Зокрема, із змісту глави 25 ЦК України випливає, що підставами позбавлення особи права приватної власності на житло поза волею власника можуть виступати викуп нерухомого майна у зв'язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене (ст. 351 ЦК); звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника (пункт 8 ч. 1 ст. 346 ЦК); реквізиція (ст. 353 ЦК); конфіскація (ст. 354 ЦК); викуп пам'ятки історії та культури (ст. 352 ЦК).

Позбавлення власника житла права користування ним без позбавлення права власності, про що йдеться у коментованій статті, є юридичними нонсенсом: якщо власник позбавляється права власності, він втрачає це право в цілому, в тому числі припиняється право користування житлом як елемент змісту права власності.

2. Однією з найпоширеніших останнім часом підстав припинення права власності на жилий будинок (квартиру) є звернення стягнення на це майно у зв'язку із забезпеченням вимог кредитора іпотекою житла. Оскільки іпотека є видом (способом) забезпечення виконання боржником основного зобов'язання, загальною підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання даного зобов'язання (ч. 1 ст. 589 ЦК).

Звернення стягнення на предмет іпотеки можливе у таких формах:

1) за рішенням суду, що згідно з ч. 1 ст. 590 ЦК є загальним порядком звернення стягнення;

2) на підставі виконавчого напису нотаріуса. Згідно з пунктом 1 Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 червня 1999 р. N 1172, витребування від боржника заставленого майна на підставі виконавчих написів нотаріусів здійснюється у разі, коли договір застави є нотаріально посвідченим. Виконавчий напис може бути вчинено лише коли подані документи підтверджують безспірність заборгованості та за умови, що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років, а у відносинах між підприємствами, установами, організаціями - не більше одного року (ч. 1 ст. 88 Закону України "Про нотаріат"). Вчинення виконавчого напису на нотаріально посвідченому договорі застави у порядку, передбаченому ст. ст. 87, 88 Закону "Про нотаріат", перетворює його на виконавчий документ згідно зі ст. 3 Закону "Про виконавче провадження". За наявності спірних взаємовідносин, а також у разі закінчення зазначених строків справа підлягає розглядові в суді або господарському суді.

Згідно із зазначеним Переліком для одержання виконавчого напису нотаріуса йому необхідно надати: а) оригінал нотаріально посвідченого договору, тобто договору застави; б) документи, які підтверджують безспірність заборгованості боржника та встановлюють прострочку виконання зобов'язання;

3) за договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ст. 590 ЦК, ст. ст. 36, 37 Закону України "Про іпотеку").

Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду (ч. 1, 2 ст. 40 Закону України "Про іпотеку").

Стаття 156. Права і обов'язки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири)

Члени сім'ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

За згодою власника будинку (квартири) член його сім'ї вправі вселяти в займане ним жиле приміщення інших членів сім'ї. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей згоди власника не потрібно.

Члени сім'ї власника будинку зобов'язані дбайливо ставитися до жилого будинку (квартири). Повнолітні члени сім'ї власника зобов'язані брати участь у витратах по утриманню будинку (квартири) і придомової території та проведенню ремонту. Спори між власником та членами його сім'ї про розмір участі у витратах вирішуються в судовому порядку.

До членів сім'ї власника будинку (квартири) належать особи, зазначені в частині другій статті 64 цього Кодексу. Припинення сімейних відносин з власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним приміщенням. У разі відсутності угоди між власником будинку (квартири) і колишнім членом його сім'ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені статтею 162 цього Кодексу.

1. Дана стаття визначає права і обов'язки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири), які не є його співвласниками.

За загальним правилом обсяг прав членів сім'ї щодо користування жилим приміщенням дорівнює обсягу прав власника житла. При тлумаченні останнього положення слід мати на увазі, що вселення членів сім'ї власника у житлове приміщення не перетворює їх на співвласників, відтак вони не наділяються правами на використання житла в тому обсязі, в якому їх має власник. Зокрема, члени сім'ї не можуть передавати права на користування житлом іншим особам, тобто укладати договори найму (оренди) житла - таке повноваження належить винятково власнику і здійснюється ним самостійно, без необхідності одержання згоди на це членів сім'ї, які проживають у даного житловому приміщенні. Інша справа, що наймодавець зобов'язаний при укладенні договору попередити наймача про права третіх осіб щодо користування житлом.

Рівність прав членів сім'ї та власника житла виявляється тільки у тому, що вони, як і власник, можуть повною мірою використовувати житло за призначенням.

Водночас принцип рівності у користування житлом може бути обмежений щодо членів сім'ї на підставі угоди про порядок користування жилим приміщенням. Найчастіше таке обмеження стосується кількості житлових приміщень, якими може користуватися член сім'ї власника. Закон не визначає форму такої угоди, відтак для більшої чіткості формулювання правовідносин сторін доцільно укладати її письмово.

2. Поряд з правом на користування житлом члени сім'ї власника мають право вселяти у займане ними жиле приміщення інших членів сім'ї. Таке вселення здійснюється лише за згодою власника, за винятком вселення до батьків неповнолітніх дітей, для чого згода власника не вимагається. Під терміном "неповнолітній" слід розуміти як осіб, які не досягли 14 років (малолітніх), так і осіб від 14 до 18 років (власне неповнолітніх), адже чинне раніше законодавство, поділяючи неповнолітніх на дві групи в залежності від обсягу їхньої дієздатності (до 15 та від 15 до 18 років), охоплювало їх єдиним терміном - "неповнолітні" (ст. 13, 14 ЦК УРСР 1963 р.). В свою чергу новий ЦК класифікував осіб, які не досягли повноліття, на малолітніх та неповнолітніх (ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 32 ЦК України).

Порядок оформлення документів щодо реєстрації членів сім'ї власника, інших осіб визначається постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. N 985.

3. Члени сім'ї власника, які проживають у житловому приміщенні, зобов'язані дбайливо ставитись до житла і можуть використовувати його винятково за призначенням (ст. 6 ЖК, ч. 1 ст. 383 ЦК). Повнолітні члени сім'ї, крім того, зобов'язані нести витрати щодо утримання житла та прибудинкової території. Конкретний розмір їхніх витрат встановлюється на підставі договору, укладеного між ними та власником.

4. У разі припинення сімейних відносин з власником колишні члени його сім'ї не позбавляються права користування житловим приміщенням. Водночас за відсутності у власника та колишніх членів сім'ї домовленості про безоплатне користування житлом останні мають вносити квартирну плату і оплачувати комунальні послуги на тих же засадах, що і наймач (ч. 3 ст. 162 ЖК). Очевидно, що на таких осіб законом не покладається обов'язок сплачувати ці суми повністю: конкретний обсяг зобов'язання щодо розрахунків за квартирну плату та комунальні послуги визначається за угодою між колишніми членами сім'ї та власником житла.

Доцільно підкреслити, що вибуття певної особи зі складу сім'ї власника житла із збереженням за нею права на користування житлом і появою обов'язку сплачувати зазначені платежі не перетворює її на наймача житла, адже відносини найму ґрунтуються на договорі, а права колишніх членів сім'ї - на законі. Зміст ч. 1 ст. 402 ЦК дає підстави стверджувати, що в даному випадку має місце сервітут, встановлений в силу закону.

5. Коло членів сім'ї власника житла, правовий статус яких визначається коментованою статтею, є аналогічним членам сім'ї наймача, які визначені ч. 2 ст. 64 ЖК. До них належать дружина (чоловік) наймача, діти і батьки кожного з подружжя. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Стаття 157. Виселення членів сім'ї власника жилого будинку (квартири)

Членів сім'ї власника жилого будинку (квартири) може бути виселено у випадках, передбачених частиною першою статті 116 цього Кодексу. Виселення провадиться у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. Ст. 157 ЖК встановлює, що виселення членів сім'ї власника житла здійснюється за рішенням суду на підставах, визначених ч. 1 ст. 116 ЖК, тобто на підставах, аналогічних виселенню членів сім'ї наймача. До таких підстав закон відносить: а) систематичне руйнування або псування житлового приміщення; б) систематичне порушення правил співжиття, що унеможливлює спільне проживання з порушниками інших осіб в одному житловому приміщенні. При цьому виселення допускається за умови, що вжиті заходи громадського впливу виявились безрезультатними.

2. В процесі тлумачення терміну "систематичність" як підстави для виселення ВСУ звертає увагу на те, що "при вирішенні справ про виселення на підставі ст. 116 ЖК осіб, які систематично порушують правила співжиття і роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або будинку, слід виходити з того, що при триваючій антигромадській поведінці виселення винного може статися і при повторному порушенні, якщо раніше вжиті заходи попередження або громадського впливу не дали позитивних результатів. Маються на увазі, зокрема, заходи попередження, що застосовуються судами, прокурорами, органами внутрішніх справ, адміністративними комісіями виконкомів, а також заходи громадського впливу, вжиті на зборах жильців будинку чи членів ЖБК, трудових колективів, товариськими судами й іншими громадськими організаціями за місцем роботи або проживання відповідача (незалежно від прямих вказівок з приводу можливого виселення)" (пункт 17 постанови Пленуму ВСУ "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 року N 2).

3. Доцільно підкреслити, що відповідно до пункту 53 Правових позицій, висловлених судовою колегією в цивільних справах Верховного Суду України в зв'язку з аналізом причин перегляду судових рішень у цивільних справах у 1996 році від 1 грудня 1997 року, а також відповідно до пункту 74 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право), викладених у листі Верховного Суду України від 26 травня 2001 року, випливає, що норми глави 2 розділу III ЖК, які регулюють користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду, можуть застосовуватись до житлових відносин у приватному житловому фонді у випадках, коли у главі 6 ЖК є посилання на них, або коли схожі житлові відносини не врегульовані нормами глави 6 і застосування до них норм глави 2 не суперечить їх змісту.

Наведені роз'яснення дозволяють доповнити підстави для виселення членів сім'ї власника, зокрема, ч. 2 ст. 107 ЖК, за змістом якої член сім'ї наймача втрачає право на користування житлом з дня вибуття на постійне місце проживання до іншого населеного пункту; ст. 114 ЖК, яка встановлює, що виселення громадян, позбавлених батьківських прав, які проживають спільно з дітьми, може бути проведено лише з наданням іншого жилого приміщення.

Разом з тим такою, що суперечить правовідносинам виселення з приватного житлового фонду на вимогу власника і тому не підлягає застосуванню, слід визнати норму ч. 2 ст. 116 ЖК УРСР, яка встановлює, що осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов'язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.

4. Додаткову підставу для виселення членів сім'ї власника містить ЦК, згідно ч. 2 ст. 405 якого член сім'ї власника втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності члена сім'ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом.

5. Для з'ясування правового статусу членів сім'ї власника, які підлягають виселенню, важливе значення має той факт, чи були вони зареєстровані за вказаною адресою у житловому приміщенні. Якщо реєстрація відбулася, вони виселяються як члени сім'ї на підставі даної статті та інших норм, які регулюють виселення членів сім'ї; якщо вони зареєстровані за іншою адресою - вони вважаються тимчасовими мешканцями і підлягають виселенню у спрощеному порядку на вимогу власника або членів його сім'ї, зареєстрованих за даною адресою, відповідно до ч. 3 ст. 98 ЖК.

Стаття 158. Договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

1. Правовідносини щодо користування будинком (квартирою), що є об'єктом права приватної власності наймодавця, іншими особами оформляються договором найму жилого приміщення.

Закон пред'являє низку вимог щодо істотних умов цього договору, встановлює вимоги щодо його форми та державної реєстрації.

До істотних умов закон відносить: 1) вказівку на предмет договору; 2) строк дії договору; 3) права та обов'язки сторін - наймача та наймодавця; 4) інші умови, щодо яких має бути досягнуто згоди за заявою однієї із сторін (абзац другий ч. 1 ст. 638 ЦК).

Договір найму жилого приміщення укладається у письмовій формі та підлягає реєстрації у виконкомі місцевої ради або у спеціальному органі управління, що ним утворюється. З огляду на відсутність спеціальної норми, яка б імперативно встановлювала недійсність (нікчемність) договору найму житла, який був укладений з недодержанням вимог даної статті щодо простої письмової форми, слід застосувати положення ст. 218 ЦК, за змістом яких недодержання сторонами письмової форми правочину не тягне за собою його недійсність; навпаки, за судовим рішенням договір може бути визнаний дійсним, якщо одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення.

Якщо договір найму житла не був зареєстрований, формально підлягає застосуванню ч. 3 ст. 640 ЦК, яка пов'язує момент укладення договору з моментом його державної реєстрації і, отже, договір може бути визнаний неукладеним. Однак на сьогодні вимоги щодо державної реєстрації договору можна визнати такими, що не засновані на законі, оскільки згідно з ч. 3 ст. 810 ЦК, до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. З цього випливає, що ЦК як основний законодавчий акт в сфері цивільних відносин (ч. 2 ст. 4 ЦК) самостійно регулює правовідносини найму житла у приватному житловому фонді, залишаючи поза своїм регулюванням лише найм житла, що перебуває у державній або комунальній власності (ч. 2 ст. 810 ЦК).

2. Згідно з ч. 1 ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Істотними умовами договору згідно ЦК є: 1) предмет договору - помешкання, яке є придатним для постійного проживання (ч. 2 ст. 812 ЦК); 2) розмір плати за користування житлом (ч. 3 ст. 815 ЦК). Строк дії договору найму, незважаючи на наявність відповідної вказівки у визначенні договору, не можна вважати істотною умовою, адже якщо у договорі строк не встановлений, договір згідно з ч. 1 ст. 821 ЦК вважається укладеним, а його строк становить п'ять років.

Відповідно до ст. 811 ЦК договір найму укладається у письмовій формі. Обов'язкового нотаріального посвідчення та (або) державної реєстрації договору цією статтею не передбачено, проте якщо предметом договору є жилий будинок або його частина і договір укладений строком на три роки і більше, нотаріальне посвідчення і державна реєстрація є обов'язковими згідно з ч. 2 ст. 793, ст. 794 ЦК.

Стаття 159. Предмет і строк договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора та ін.).

Жиле приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку.

1. Ст. 159 ЖК є спеціальною щодо ст. 158 ЖК у питанні визначення предмета та строків договору найму житла.

Предметом договору найму може бути лише приміщення, придатне для постійного проживання в ньому. Приміщення, які не призначені для проживання (підвал, коридор, комора, горище тощо) можуть виступати предметом договору найму лише як доповнення до житлових приміщень, які вони обслуговують. Ч. 3 ст. 812 ЦК України уточнює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку автоматично набуває також право користування майном, що обслуговує будинок.

Предмет договору найму у приватному житловому фонді згідно з ЖК УРСР є ширшим, ніж в будинках державного та громадського житлового фонду, де у найм може передаватися лише ізольоване житлове приміщення (ч. 1 ст. 63 ЖК). Водночас приватний власник може передавати у користування також неізольоване житлове приміщення, під яким розуміється кімната, яка не має самостійного виходу до підсобних приміщень - кухні, коридору тощо.

У тимчасове оплатне користування наймодавець може передавати квартиру або будинок в цілому або їх частину (ч. 1 ст. 812 ЦК). Необхідним елементом договору в будь-якому випадку виступає право наймача на користування житловими приміщеннями, тобто кімнатами, кімнатою або частиною кімнати.

2. Незважаючи на посилання у ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР на те, що договір найму має містити вказівку на його строк, ч. 2 ст. 159 ЖК свідчить про те, що договір може бути як строковим, так і безстроковим. Цією ознакою договір найму приватного житла відрізняється від найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду, який є безстроковим (ч. 1 ст. 9 ЖК).

Разом з тим, як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 821 ЦК навіть якщо сторони при укладенні договору не погодили строк найму, договір вважатиметься строковим, а його строк становитиме п'ять років.

Стаття 160. Права і обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.

1. За ст. 160 ЖК УРСР члени сім'ї наймача мають рівний з останнім обсяг прав та обов'язків, які випливають з договору найму житла, а також, у разі досягнення повноліття, несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями.

З цього слідує, що члени сім'ї наймача згідно з ЖК мають право на постійне проживання разом з ним у квартирі (будинку), що є предметом договору найму, та користуватися цим житлом. При цьому це право за ЖК розуміється як таке, що виникає у них автоматично, негайно з укладенням наймачем договору. Водночас таке регулювання зазначеного питання не може не порушувати права наймодавця, який може і не мати наміру дозволяти проживання у належному йому житлі інших осіб, коло яких заздалегідь не визначене і може постійно змінюватись у зв'язку з укладенням шлюбу наймачем, народженням у наймача дітей тощо.

З цих міркувань доцільніше застосовувати норму ч. 1 ст. 816 ЦК, яка свідчить про те, що у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Така вказівка у договорі вірно орієнтуватиме сторін і в першу чергу наймодавця і дозволить їм чіткіше визначити умови договору. Зокрема, слід очікувати, що розмір плати за користування житлом кількома особами - членами сім'ї наймача - буде більшим, ніж при користуванні цим житлом лише однієї особи-наймача.

2. Варто відзначити більшу далекоглядність позиції ЦК порівняно із ЖК і у питанні правового статусу членів сім'ї наймача. Якщо за ЖК члени сім'ї наймача користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму, то згідно з ч. 1 ст. 816 ЦК особи, які проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права та обов'язки щодо користування житлом (причому можливість визначати самостійний статус таких осіб згідно з ч. 2 ст. 821 ЦК існує тільки у випадках укладення договору найму житла на один рік і більше). Редакція норми ЦК є більш вдалою, оскільки коло прав та обов'язків членів сім'ї є завжди вужчим, ніж обсяг прав наймача за рахунок відсутності у перших прав вимагати від наймодавця розірвання договору (ч. 1 ст. 167 ЖК, ч. 1 ст. 825 ЦК), на вселення у житло інших осіб (ч. 1 ст. 161 ЖК, ч. 1 ст. 818 ЦК), на укладення договору піднайму (ч. 1 ст. 823 ЦК), на переважне укладення договору найму житла на новий строк, а також на переважне право щодо придбання житла у разі його продажу (ст. 822 ЦК); відсутності обов'язку вносити плату за користування житлом і плату за комунальні послуги (ч. 3 ст. 162 ЖК, ч. 3 ст. 815, ч. 3 ст. 820 ЦК).

Таким чином, члени сім'ї наймача мають аналогічний з ним правовий статус лише у центральних правовідносинах найму, будучи наділеними правом на користування житлом та з одночасним покладенням на них обов'язку використовувати житло за призначенням (ст. 6 ЖК, ч. 1 ст. 815 ЦК).

Викладене дозволяє поставити під сумнів практичну можливість реалізації норми коментованої статті щодо покладення солідарної відповідальності на наймача та членів сім'ї за зобов'язаннями, які випливають з договору. Відповідальність за порушення зобов'язання перед наймодавцем може нести лише його контрагент-наймач. Цей висновок підтверджується також текстом ЦК, відповідно до ч. 2 ст. 816 якого наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Солідарна відповідальність за ЦК можлива лише у випадку, якщо кілька осіб є наймачами житла (ч. 3 ст. 816).

3. Дана стаття не містить визначення членів сім'ї наймача. За аналогією можна застосувати ч. 2 ст. 64 ЖК, за якою до таких осіб належать дружина (слід розуміти - другий з подружжя - Є. Р.) наймача, їх діти та батьки, а також на підставі окремого рішення - інші особи, які постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Варто підкреслити, що ЦК підходить до регулювання цього питання гнучкіше, використовуючи у ст. 816 термін "особи, які постійно проживають разом з наймачем" і тим самим наперед не обмежуючи склад таких осіб чоловіком (дружиною) та найближчими родичами наймача.

Стаття 161. Право наймача на вселення інших осіб у займане ним жиле приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві особистої власності, свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб за письмовою згодою власника будинку (квартири) і всіх членів сім'ї, які проживають з наймачем. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Особи, що вселилися в жиле приміщення відповідно до цієї статті як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування приміщенням, якщо при їх вселенні між цими особами, наймодавцем, наймачем та членами його сім'ї, які проживають разом з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

1. Ст. 161 ЖК встановлює умови вселення інших осіб у житлове приміщення, яке є предметом договору найму у приватному житловому фонді. Особи, які вселяються у житлове приміщення для постійного проживання як члени сім'ї наймача, мають право зареєструватися за цим місцем проживання відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. N 985.

Зміст даної статті дозволяє поділити осіб, яких вселяє наймач, на дві групи. До першої відносяться другий з подружжя наймача, його повнолітні діти, батьки та інші особи, які можуть мати або не мати родинних зв'язків із наймачем. Такі особи підлягають вселенню лише після одержання письмової згоди на це наймодавця - власника житла та усіх членів сім'ї наймача. До другої - малолітні та неповнолітні діти наймача, які вселяються без одержання згоди наймодавця, членів сім'ї наймача та інших осіб.

Остання законодавча норма була цілком обґрунтована в період існування ЦК УРСР, за ч. 2 ст. 17 якого місцем проживання неповнолітніх дітей вважалося місце проживання їхніх батьків або інших законних представників, проте певним чином втратила свою доцільність в сучасних умовах, коли особа, яка досягла 14 років, має право вільно обирати собі місце проживання (ч. 2 ст. 29 ЦК України).

Таким чином, наймодавець має усвідомлювати, що давши згоду на вселення у житло інших осіб він тим самим автоматично дозволив їм здійснювати вселення їхніх дітей.

2. Особи, які вселилися у житло як члени сім'ї наймача, за загальним правилом набувають рівне з іншими членами сім'ї права користування житлом. Інший порядок може бути встановлений за договором, укладеним між цими особами, наймодавцем, наймачем та членами його сім'ї, які вже проживають у даному жилому будинку (квартирі), при вселенні таких осіб.

3. Як випливає із змісту ст. 160 ЖК, члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у житловому приміщенні, що є предметом договору найму, наділяються рівними з ним правами та обов'язками. Тому згідно з ЖК члени сім'ї також не позбавлені права здійснювати вселення у житлове приміщення інших осіб з дотриманням викладених у ч. 1 ст. 161 ЖК правил, а також, найголовніше, вільно вселяти своїх дітей, які не досягли 18 років. Водночас таке тлумачення, хоча і прямо ґрунтується на нормах ЖК, істотно порушує права наймодавця, який практично позбавляється можливості обмежувати використання належного йому будинку (квартири) іншими суб'єктами. Відтак для регулювання подібних ситуацій та охорони прав наймодавця слід застосовувати норму ч. 1 ст. 816 ЦК, яка обмежує рівність прав осіб, які постійно проживають з наймачем, лише користуванням житлом (див. коментар до ст. 160), а також правила ч. 1 ст. 817 ЦК, за якими особи, які постійно проживають разом з наймачем, мають право вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому лише за згодою наймодавця, причому винятків для малолітніх та неповнолітніх дітей не передбачено.

4. ЖК УРСР визначає лише можливість наймача здійснювати вселення у наймане приміщення членів його сім'ї, тобто осіб, які постійно проживатимуть у житлі. ЦК, крім того, регулює правовий статус так званих тимчасових мешканців, тобто осіб, які здійснюють тимчасове проживання у помешканні, не вносять плати за користування житлом і позбавлені права самостійного користування житлом. Тимчасові мешканці вселяються наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним (за термінологією ЖК - членами сім'ї наймача) за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця. Однак такого права наймач, інші особи, які постійно проживають разом з ним, позбавлені, якщо договір найму укладений на строк до одного року, тобто найм є короткостроковим (ст. 818, ч. 2 ст. 821 ЦК).

Стаття 162. Плата за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін.

Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

1. Центральним обов'язком наймача за договором найму житла у приватному житловому фонді та однією з його істотних умов є внесення плати за користування житлом. Мінімального або максимального розміру плати законом не встановлено (хоча сама по собі можливість встановлення максимального розміру плати існує згідно з нормою абзацу другого ч. 1 ст. 820 ЦК), відтак це питання вирішується виключно за угодою сторін.

2. Крім внесення плати за користування житлом, за договором на наймача може покладатися обов'язок сплачувати квартирну плату, а також плату за комунальні послуги. Витрати на квартирну плату, комунальні послуги не охоплюються платою за користування житлом, а сплачуються понад цю суму. Водночас у разі відсутності у договорі відповідної вказівки зазначені виплати продовжує здійснювати наймодавець як власник житла.

3. За ч. 3 ст. 162 ЖК строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги визначаються за угодою сторін. Таке формулювання є невдалим, оскільки зазначені строки визначаються органами влади та самоврядування в імперативному порядку і вказуються у платіжних квитанціях. Сторони не мають можливості змінювати строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги, вони можуть лише передбачити обов'язок наймача здійснювати відшкодування цих витрат, понесених наймодавцем. В останньому випадку вони мають передбачити строки відшкодування, а якщо вони не встановлені, слід вважати, що відшкодування сплачується наймодавцеві одночасно із здійсненням оплати за користування житлом.

4. Ні ЖК, ні ЦК не вимагають від сторін обов'язкового погодження строків внесення плати за користування житлом, які, відповідно, не можуть бути зараховані до числа істотних умов договору. Водночас на випадок відсутності погодження таких строків слід застосовувати правило, викладене в абзаці другому ч. 3 ст. 820 ЦК, за яким наймач зобов'язаний вносити плату щомісячно.

5. Систематичне невиконання наймачем зобов'язання щодо своєчасного та повного внесення плати за користування житлом породжує у наймодавця можливість розірвати договір і вимагати виселення наймача та усіх осіб, які проживають разом з ним у судовому порядку (ч. 4 ст. 168, ст. 169 ЖК). Згідно з ЦК підставою для розірвання договору за рішенням суду є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі (на строк менше одного року) - понад два рази (пункт 1 ч. 2 ст. 825 ЦК).

Стаття 163. Збереження жилої площі за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї

У разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається займане жиле приміщення у випадках і в межах строків, установлених частиною першою, пунктами 1 і 5 частини третьої і частиною четвертою статті 71 цього Кодексу.

Тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором найму жилого приміщення.

1. Закон по різному кваліфікує юридичні факти тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї та вибуття на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж самому населеному пункті. В першому випадку договір найму може бути збережений з урахуванням правил цієї статті, в другому - договір, як правило, підлягає автоматичному розірванню, а якщо вибуває не вся сім'я - договір не розривається, проте особи, які вибули, втрачають право користування жилим приміщенням.

2. Правове регулювання відносин щодо збереження права користування житлом за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї здійснюється на засадах, встановлених ст. 71 ЖК щодо тимчасово відсутніх осіб у будинках державного та громадського житлового фонду. Проте остання стаття застосовується до відносин найму приватного житла лише у частині, а саме:

1) до відносин, врегульованих ст. 163 ЖК, не підлягає застосуванню норма ч. 2 ст. 71 про можливість збереження права на проживання у житловому приміщенні на строк більше шести місяців на вимогу відсутнього наймодавцем, а у разі спору - судом. Таким чином, за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї житло зберігається в межах шести місяців;

2) ч. 3 ст. 71 ЖК, яка прямо встановлює випадки, коли жиле приміщення зберігається за особою, яка відсутня протягом більше ніж шість місяців, містить сім підстав для збереження житла, з яких на наймачів приватного житла поширюються лише дві: а) у разі призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - житло зберігається протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі; б) у разі влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них.

В умовах існування принципу свободи договору (ст. ст. 3, 6, 627 ЦК) правила, які регулюють збереження жилої площі за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї, істотно втратили свою актуальність, адже із змісту норм глави 59 ЦК чітко випливає, що сам по собі факт відсутності проживання наймача у жилому приміщенні не є підставою для наймодавця вимагати розірвання договору найму, оскільки даний факт не вважається порушенням умов договору і не тягне за собою обмеження прав наймодавця..

3. Вказівка закону на те, що тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором, означає, що протягом періоду відсутності вони залишаються користувачами житла, а тому на них покладаються такі ж обов'язки, які існували протягом їх постійного проживання у жилому приміщенні. Зокрема, наймач зобов'язаний на період своєї тимчасової відсутності сплатити наймодавцеві плату за користування житлом, а якщо це передбачено договором - також квартплату та плату за комунальні послуги (ст. 162 ЖК).

Стаття 164. Обмін жилими приміщеннями в будинках (квартирах), що належать громадянам

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а також власника будинку (квартири) провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем у цьому будинку (квартирі) або в іншому будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності.

Відмову власника будинку (квартири) у згоді на обмін жилими приміщеннями не може бути оспорено в судовому порядку.

1. Дана стаття наділяє наймача жилого приміщення правом здійснювати його обмін на інше приміщення шляхом укладення договору з наймачем такого житла, яке є об'єктом права приватної власності.

Особливості здійснення такого обміну полягають у наступному.

По-перше, наймач може реалізувати право на обмін житлового приміщення лише за наявності письмової згоди власника будинку (квартири) та членів сім'ї наймача, в тому числі тих, які на даний момент є тимчасово відсутніми (див. коментар до ст. 163). По-друге, відмова власника будинку (квартири) у наданні згоди на обмін жилими приміщеннями не може бути оскаржена у судовому порядку.

2. Юридична конструкція викладених у ст. 164 ЖК норм в сучасних умовах не є бездоганною. Справа не лише в тому, що даний договір не може регулюватися положеннями ЦК України про договір міни, адже останнім регулюються правовідносини щодо передання майна у власність (ст. ст. 715, 716 ЦК). Вразливим місцем наведених норм є їх абсолютна неприйнятність з позиції стабільності договірних відносин: de facto правовим наслідком здійснення обміну житлом є "обмін" їх наймачами із залишенням незмінними предмета договору та інших його умов. Водночас в даному випадку доцільно було б стверджувати про припинення договору у зв'язку із зміною його суб'єктного складу, що не є правонаступництвом, і укладення нового договору найму з іншим наймачем та на умовах, які погодять сторони.

3. Юридично некоректною з позицій чинного конституційного законодавства виглядає також норма частини другої коментованої статті щодо неможливості оскарження у судовому порядку відмови власника у здійсненні обміну. За ч. 2 ст. 124 Конституції України судова влада поширюється на усі правовідносини в державі, а право на судовий захист є одним з основоположних прав людини і громадянина в Україні (ст. 55 Конституції). Тому наймач, члени його сім'ї мають право звернутися до суду з відповідним позовом до власника і суд позбавлений можливості залишати заяву без розгляду на підставі ч. 2 ст. 164. Інша справа, що право власника дозволити або заборонити здійснення обміну найманого житла на інше є його виключною прерогативою і тому суд не зможе такий позов задовольнити.

Стаття 165. Виселення наймача на час капітального ремонту жилого будинку (квартири), що належить громадянинові

При проведенні капітального ремонту жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, власник будинку (квартири) вправі вимагати його виселення. Власник будинку (квартири) не зобов'язаний надавати виселюваному на час ремонту інше жиле приміщення.

У разі відмовлення наймача звільнити жиле приміщення власник будинку (квартири) може вимагати його виселення в судовому порядку.

Після закінчення ремонту власник будинку (квартири) зобов'язаний надати наймачеві займане ним раніше або інше рівноцінне жиле приміщення в належному йому будинку (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів проекту переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле приміщення, займане наймачем, не може бути збережено.

1. Відповідно до преамбули Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій капітальний ремонт будинку - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників.

Пункт 2.5 Правил наводить ще одне визначення капітального ремонту, відмінне від наведеного. Капітальний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

2. Здійснення капітального ремонту житла не завжди вимагає виселення наймача, а є безумовною підставою для виселення лише у разі, коли капітальний ремонт не може бути здійснений без його виселення. На відміну від виселення у зв'язку з капітальним ремонтом з будинків (квартир), які є об'єктом права державної та комунальної власності (ч. 1 ст. 101 ЖК), при виселенні з приватного житлового фонду наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу інше приміщення на час проведення ремонту.

За контекстом ст. 165 ЖК виселення на час капітального ремонту стосується не тільки наймача, але й членів його сім'ї (ст. 161 ЖК), а також тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК).

3. Здійснення капітального ремонту житла є правом і водночас обов'язком власника житла - щодо житлового будинку або організації, на балансі якої перебуває багатоквартирний будинок - щодо квартири, відтак наймач не має правових підстав для оскарження рішення про проведення капітального ремонту. Тому капітальний ремонт безумовною підставою для виселення.

Разом з тим слід мати на увазі, що за змістом ч. 2 ст. 819 ЦК обов'язок щодо здійснення капітального ремонту за договором може бути покладений на наймача (це може стосуватися винятково одноквартирних жилих будинків, оскільки ремонт квартир у багатоквартирному будинку здійснюється не на підставі рішення власника квартири, а за рішенням виконкомів місцевих рад, інших органів та організацій, на балансі яких перебуває багатоквартирний жилий будинок). В останньому випадку рішення про те, чи залишається наймач проживати під час проведення ремонту залежить вже не від наймодавця, а від самого наймача.

На практиці підстава для виселення наймача, передбачена коментованою статтею, нерідко застосовується недобросовісним наймодавцем лише для того, щоб виселити наймача, а не з метою проведення капітального ремонту. У зв'язку з цим Пленум ВСУ у абзаці другому пункту 15 постанови "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" підкреслює, що "за позовами про виселення наймачів у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку, належного громадянинові, слід перевіряти необхідність проведення капітального ремонту і реальну можливість власника приступити до нього (наприклад, наявність коштів, матеріалів), а також з'ясовувати час, протягом якого можливо виконати ремонтні роботи".

Відповідно, якщо виселення наймача під приводом капітального ремонту було здійснене без мети досягнення правових наслідків, перший має право, а головне - підстави у судовому порядку вимагати визнання за ним права на користування житлом та вселення.

4. Вказівка ЖК на зобов'язання власника-наймодавця після закінчення ремонту надати наймачеві займане ним раніше або рівноцінне житлове приміщення має розглядатися з урахуванням норм договірного законодавства, в тому числі законодавства, яке регулює правовідносини найму (оренди) житла, із змісту яких чітко випливає, що наймодавець зобов'язаний надавати житло наймачеві для проживання протягом строку, визначеного договором (автоматичне продовження договору найму (оренди) житла передбачено ч. 1 ст. 822 ЦК). Здійснення капітального ремонту житла не призводить до зупинення перебігу строку дії договору, тому після закінчення капітального ремонту наймодавець буде зобов'язаний надати житло для подальшого проживання наймачеві лише якщо строк дії договору не закінчився.

Стаття 166. Зміна договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків вселення батьками своїх неповнолітніх дітей (частина перша статті 161), а також надання наймачеві після закінчення капітального ремонту будинку (квартири) іншого жилого приміщення (частина третя статті 165).

У разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення права і обов'язки за договором найму здійснюють члени його сім'ї.

1. Як і будь-який цивільно-правовий договір, договір найму приватного житла може бути змінений лише за згодою сторін. Коментована стаття в першу чергу підкреслює неможливість односторонньої зміни договору наймодавцем без згоди наймача, однак аналогічне право існує і щодо неможливості односторонньої зміни договору наймачем без згоди наймодавця.

Водночас ЖК встановлює нетипове для регулювання договірних відносин правило, за яким для зміни договору потрібна не лише згода його сторони-наймача, але й згода членів його сім'ї. Слід зробити переконливе припущення, що мова йде про згоду тих членів сім'ї, які мають повну цивільну дієздатність (ст. 34 ЦК). Згода неповнолітніх та осіб з обмеженою дієздатністю засвідчується їх батьками (усиновлювачами) або піклувальниками (ч. 2 ст. 32, ч. 3 ст. 37 ЦК), згода від імені малолітніх надається їх батьками (усиновлювачами) або опікунами (ч. 1, 2 ст. 177 СК, ч. 1, 2 ст. 242, ч. 3 ст. 41 ЦК).

2. Із загального правила про неможливість зміни договору найму без згоди наймача, членів його сім'ї та наймодавця закон встановлює два винятки.

По-перше, оскільки за ч. 1 ст. 161 ЖК малолітні та неповнолітні діти підлягають вселенню до наймача без згоди наймодавця, зазначені зміни у суб'єктному складі договору відбуваються автоматично, без погодження їх з наймодавцем.

По-друге, після завершення капітального ремонту житла наймодавець в силу закону має право залишити за наймачем обумовлене договором житлове приміщення або надати наймачеві інше приміщення без необхідності отримання на це згоди наймача та членів його сім'ї (ч. 3 ст. 165 ЖК).

3. Юридичні факти смерті наймача або втрати ним права на житлове приміщення (наприклад, внаслідок виселення наймача, розірвання ним договору тощо) автоматично не зумовлюють припинення прав та обов'язків за цим договором для членів його сім'ї. Проте ч. 3 ст. 165 ЖК не дає відповіді на питання про юридичну долю договору найму у зв'язку з "відпадінням" наймача. Відсутність сторони за договором тягне за собою його припинення як двостороннього правочину, тому самі по собі права та обов'язки наймача не можуть переходити до членів його сім'ї, якщо тільки сам договір не передбачає правонаступництва або суб'єкт не набуває прав та обов'язків сторони за договором в силу спеціальної вказівки закону.

З огляду на викладене уявляється більш вдалою редакція норми ч. 2 ст. 824 ЦК про те, що у разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Таким чином, згідно з ЦК необхідною умовою збереження чинності договору найму є перехід прав та обов'язків наймача за цим договором до однієї або кількох осіб, які постійно проживали у житлі разом з наймачем.

Оскільки за змістом частини другої коментованої статті члени сім'ї здійснюють права та обов'язки наймача, вони мають володіти повним обсягом цивільної дієздатності, виникнення (набуття) якої законом не завжди пов'язується з досягненням особою повноліття (ч. 2 ст. 34, ст. 35 ЦК).

Слід підкреслити, що зазначені у законі особи мають право набути права та обов'язки наймача і, відповідно, продовжувати користуватися житлом як члени сім'ї наймача, які вселилися у наймане помешкання з метою постійного проживання, а не як спадкоємці. Смерть наймача не тягне за собою виникнення у них прав та обов'язків наймача за правилами книги шостої ЦК "Спадкове право".

Стаття 167. Розірвання наймачем договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.

У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

1. За загальним правилом, викладеним у ч. 1 ст. 651 ЦК України, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Ст. 167 ЖК встановлює випадки, коли розірвання договору відбувається в односторонньому порядку за ініціативою наймача (частина перша) або автоматично в силу закону (частина друга).

2. Наймач наділений правом розірвати договір в односторонньому порядку за умови одержання на це згоди членів своєї сім'ї, які за ст. 160 ЖК мають рівні з ним права та обов'язки, що випливають з договору найму. Очевидно, що йдеться про тих членів сім'ї наймача, які постійно проживають з ним у найманому житлі (ст. 160 ЖК, ст. ст. 816, 817 ЦК).

Надаючи наймачеві право на розірвання договору ні ЖК, ні ЦК не ставлять існування цього права у залежність від того, чи є договір найму укладеним між сторонами на визначений ними строк. Водночас ЦК додатково вимагає від наймача попередити наймодавця про розірвання письмово за три місяці, а у разі звільнення наймачем приміщення без попередження встановлює, що наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою (абзаци перший та другий ч. 1 ст. 825 ЦК). За змістом абзацу третього ч. 1 ст. 825 ЦК у наймача відсутній обов'язок завчасно попередити наймодавця про припинення договору, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

3. Згідно з частиною другою коментованої статті підставою для розірвання договору найму в силу закону є вибуття наймача, членів його сім'ї на інше постійне місце проживання. На наш погляд, договір найму може вважатися розірваним в цілому лише у разі вибуття самого наймача, який є стороною договору, а не членів сім'ї наймача, правовим наслідком вибуття яких є втрата ними права на користування житлом, а не розірвання договору. При цьому наступне повернення членів сім'ї до місця попереднього проживання є підставою для їх вселення за умов дотримання правил ч. 1 ст. 161 ЖК, тобто після одержання згоди на це наймача та членів його сім'ї, які проживають у житловому приміщенні.

Варто закцентувати увагу, що ЦК у главі 59 не встановлює такої підстави для розірвання договору, як вибуття наймача з житлового приміщення, яке є предметом договору найму, рівно як і не передбачає втрату права на користування житлом у тих членів сім'ї наймача, які не проживають постійно у житлі. Пояснюється це тим, що укладення договору найму житла не створює у наймача, членів його сім'ї обов'язку проживати у даному помешканні.

4. Після розірвання договору найму сторони позбавлені права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язаннями до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено самим договором найму (ч. 4 ст. 653 ЦК). Відповідно розірвання договору не породжує у наймача право вимагати повернення плати за користування житлом повністю або частково, компенсації витрат на здійснення ремонту житла тощо.

Стаття 168. Припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові. Розірвання договору за вимогою наймодавця

Укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем.

Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці.

Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений, так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку (квартирі), а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

1. Даною статтею визначаються як загальні підстави припинення договору найму приватного житла, так і підстави його розірвання за ініціативою наймодавця.

2. Строковий договір найму автоматично припиняється після закінчення строку, а його продовження або укладення нового договору є виключною прерогативою сторін.

Водночас застосування до цих відносин норм ЦК України зумовлює наявність іншого висновку. За ч. 1 ст. 822 ЦК не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. При цьому якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти договір на новий строк.

"Автоматичне" продовження дії договору найму згідно з ЦК застосовується лише до тих договорів, які укладені на строк від одного року (ч. 2 ст. 821 ЦК).

3. Строковий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця лише за згодою наймача. ЦК допускається розірвання договору в односторонньому порядку на вимогу наймодавця, якщо предметом договору є частина будинку, квартири, кімната або частина кімнати і виникає необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. В такому випадку наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК). За іншими підставами договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку (ч. 2 ст. 825 ЦК).

ЖК регулює зазначені відносини по-іншому. Необхідність житла для проживання наймодавцеві та членам його сім'ї може бути підставою для розірвання лише договору найму, який був укладений на невизначений строк. При цьому наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не за два, як за ЦК, а за три місяці. Як вже підкреслювалося, при розбіжностях у регулюванні правовідносин найму у приватному житловому фонді слід застосовувати саме положення ЦК, а норми ЖК застосовуються лише у тій частині, в якій вони не суперечать ЦК (ч. 2, 3 ст. 810, ч. 2 ст. 4 ЦК).

4. Псування або руйнування житла та систематичне невнесення плати за житло передбачені як підстави для розірвання договору з ініціативи наймодавця у судовому порядку як за ЖК, так і за ЦК. Разом з тим у правовому регулюванні зазначених підстав існують істотні розбіжності.

По-перше, за ЦК у разі руйнування або псування житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає (під цими особами слід розуміти осіб, які постійно проживають з наймачем, тобто членів його сім'ї, а також тимчасових мешканців), суд може надати наймачеві строк до одного року для відновлення житла. Якщо протягом визначеного судовим рішенням строку наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору (абзаци другий, третій ч. 2 ст. 825 ЦК). ЖК у ч. 1 ст. 116 також передбачає застосування заходів попереджувального і громадського впливу, хоча і позасудового, до осіб, які систематично руйнують або псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням або систематично порушують правила співжиття, однак дана стаття застосовується до правовідносин найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду. Верховний Суд України у постанові Пленуму "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" відзначив, що для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені у ч. 1 ст. 116 ЖК (абзац четвертий пункту 23 постанови). Очевидно, аналогічне роз'яснення має стосуватися неприпустимості застосування ч. 1 ст. 116 ЖК і до інших підстав розірвання договору - руйнування або псування житлового приміщення та використання його не за призначенням.

По-друге, якщо згідно з ЦК підставою для розірвання договору найму у судовому порядку на вимогу наймодавця є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі (до одного року) - понад два рази, то ЖК визначає цю підставу для розірвання договору наймодавцем більш узагальнено, говорячи про систематичне невнесення плати наймачем. Як роз'яснив ВСУ, систематичним вважається невнесення плати за три місяці підряд (абзац другий пункту 23 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України").

По-третє, ЖК, на відміну від ЦК, надає наймодавцеві можливість вимагати розірвання договору у разі систематичного (більше ніж за три місяці підряд) невнесення квартирної плати. ЦК такої підстави для розірвання не містить, проте вона може бути застосована, якщо: 1) сторони передбачать її в договорі (ч. 1 ст. 651 ЦК); 2) наймодавець доведе, що невиконання наймачем зобов'язання щодо сплати квартирної плати є істотним порушенням договору (ч. 2 ст. 651 ЦК). Аналогічно з позиції ЦК слід розв'язувати питання і щодо правових наслідків невиконання наймачем обов'язку щодо оплати комунальних послуг, використання ним житла не за призначенням та порушення правил співжиття.

5. Слід звернути увагу і на неоднаковий порядок розірвання договору найму житла за ініціативою наймодавця згідно норм ЦК і ЖК. ЦК, як вже відзначалося, встановлює як судовий, так і позасудовий порядок розірвання, в залежності від підстави розірвання (ч. 2, 3 ст. 825 ЦК). На підставі юридичних фактів, визначених у частинах третій та четвертій коментованої статті ЖК, договір лише "може бути розірваний", тобто такі факти встановлюють орієнтовні підстави для розірвання договору за згодою обох сторін. У разі незгоди наймача з вимогою наймодавця щодо розірвання договору розірвання може бути здійснене лише в судовому порядку.

Стаття 169. Виселення наймача в разі припинення договору найму жилого приміщення

У разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. Припинення дії договору найму, в тому числі і його розірвання, є підставою для виселення наймача та усіх інших осіб, які проживають разом з ним. Виселення здійснюється у добровільному порядку, а у разі відмови зазначених осіб звільнити житлове приміщення виселення відбувається за рішенням суду.

Слід закцентувати увагу на тому, що зазначене питання регулюється також ст. 826 ЦК, яка встановлює, що у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла. Буквальне тлумачення цієї норми призводить до абсурдного висновку про те, що виселення завжди здійснюється за рішенням суду, незалежно від того, в якому порядку - судовому або позасудовому - відбулося розірвання (припинення) договору. І ЖК (ст. 168), і сам ЦК (ч. 3 ст. 825) передбачають численні випадки, коли договір припиняється достроково за згодою сторін, причому перелік таких випадків не може бути вичерпним a priori, оскільки контрагенти за договором мають право розірвати будь-який договір у будь-який час за взаємною згодою (ч. 1 ст. 651 ЦК).

Оскільки наслідком припинення (розірвання) договору є зупинення усіх правовідносин між сторонами, подальше використання житла наймачем, іншими особами, які проживають з ним, вже не має під собою правової підстави. І якщо таке припинення відбулося у позасудовому порядку, у такому ж порядку має відбуватися і виселення, а наймодавець набуває право вимагати виселення наймача за рішенням суду лише у випадку невиконання наймачем свого обов'язку щодо виселення.

Стаття 170. Дія договору найму жилого приміщення при переході права власності на жилий будинок (квартиру) до іншої особи

При переході права власності на жилий будинок (частину будинку, квартиру), в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому строку.

Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник будинку (квартири) вправі вимагати його розірвання у випадках і в порядку, передбачених статтею 168 цього Кодексу.

1. За змістом даної статті право користування житлом як центральний елемент договору найму, а також інші права та обов'язки наймача зберігаються до закінчення строку дії договору найму, якщо житло - предмет договору - перейшло у власність іншої особи. В цьому виявляється так зване "право слідування", що передбачає збереження усіх обтяжень щодо речі при наступній зміні її власника. Зміна власника житла можлива у разі відчуження житла за договорами (купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання (догляду), спадковим договором), у випадку смерті власника та переходу права власності на житло до його спадкоємців, у зв'язку із зверненням стягнення на житло і переходом його до третіх осіб за процедурою виконавчого провадження тощо.

2. Оскільки новий власник житла автоматично, в силу закону набуває прав та обов'язків наймодавця, він може вимагати розірвання договору. Але у ч. 2 ст. 170 ЖК йдеться про право нового власника вимагати розірвання не будь-якого договору, а лише договору, який було укладено без зазначення строку. Підстави для такого розірвання встановлені ч. 3, 4 ст. 168 ЖК.

3. Варто підкреслити, що ЖК передбачає збереження в силі договору найму при переході права власності до іншої особи, в той час як ЦК (ст. 814) передбачає більш широке правило, встановлюючи перехід прав та обов'язків наймодавця до нового власника житла, яким можуть бути не тільки особи, але й територіальні громади, Автономна Республіка Крим, держава, інші учасники цивільних відносин (ч. 2 ст. 2 ЦК). З урахуванням переваги застосування ЦК до відносин найму житла слід зробити висновок, що правонаступництво у разі зміні власника житла не обмежується фізичними та юридичними особами, а поширюється на будь-якого нового власника.

Стаття 171. Забезпечення жилими приміщеннями громадян, будинки яких підлягають знесенню у зв'язку з вилученням земельних ділянок

У разі знесення жилих будинків, що є в приватній власності громадян, у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб зазначеним громадянам, членам їх сімей, а також іншим громадянам, які постійно проживають у цих будинках, надаються за встановленими нормами квартири в будинках державного або громадського житлового фонду. Крім того, власникам жилих будинків на їх вибір або сплачується вартість будинків, будівель та пристроїв, що зносяться, або надається право використати матеріали від розбирання цих будинків, будівель та пристроїв за своїм розсудом. За бажанням громадян виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів забезпечують їм (замість надання квартир) можливість позачергового вступу до членів житлово-будівельних кооперативів і одержання в них квартир.

1. Згідно з ч. 5 ст. 41 Конституції України примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Реалізацією наведеного конституційного положення є ст. ст. 350 та 351 ЦК України, які, з огляду на застарілість норм ст. ст. 171 - 174 ЖК, мають братися за основу при регулюванні питань знесення жилих будинків. Ст. 350 ЦК встановлює, що викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю здійснюється за згодою власника або за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Ця норма дозволяє виділити два способи викупу землі: добровільний та примусовий.

Рішення про викуп ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю приймається в межах їх компетенції Кабінетом Міністрів України, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями, місцевими (сільськими, селищними, міськими) радами (ч. 2 ст. 350 ЦК, ст. ст. 12, 13, 16, 17 ЗК України), які зобов'язані письмово повідомити власника про прийняте рішення не пізніше ніж за один рік до викупу земельної ділянки (ч. 3 ст. 350 ЦК).

2. За ч. 1 ст. 146 ЗК встановлює вичерпний перелік суспільних потреб, для яких здійснюється викуп земельних ділянок. До таких суспільних потреб належать: а) під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування; б) під будівлі, споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності; в) під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) оборони та національної безпеки; ґ) під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо); д) під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій; е) під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення.

3. За змістом коментованої статті ЖК знесення жилих будинків, які є об'єктом права приватної власності громадян та розташовані на земельних ділянках, що вилучаються для суспільних потреб, обумовлює настання таких правових наслідків. По-перше, їх власникам, членам їх сімей та іншим громадянам, які постійно проживали у будинках, надаються квартири в будинках державного та громадського житлового фонду в межах встановлених норм (ст. 47 ЖК). На вимогу громадян замість надання квартир їм забезпечується можливість позачергового вступу до ЖБК. По-друге, власникам жилих будинків надається альтернативне право на їх вибір: або вимагати відшкодування вартості будинків, будівель та пристроїв, що зносяться (під "пристроями" слід розуміти споруди) або право використовувати матеріали від розбирання цих будинків, будівель та пристроїв.

Головним недоліком регулювання цього питання за ЖК є явна суперечність його нормам Конституції, які гарантують право власності, встановлюють його непорушність та імперативне правило про те, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності (ч. 4, 5 ст. 41 Конституції). У ст. 171 ЖК, навпаки, йдеться про можливість примусового припинення права приватної власності і виникнення замість нього права користування житлом у будинках державного та громадського житлового фонду. Застарілим в сучасних умовах виглядає використання терміну "громадянин", яким звужується суб'єктний склад власників, яким надається право на забезпечення жилим приміщенням замість знесеного. Крім того, матеріальна компенсація власникам обмежується вартістю будинків, будівель та споруд, а відшкодування упущеної вигоди не передбачено.

Тому і в цьому випадку норми ЖК мають застосовуватись тільки в тій частині, в якій вони не суперечать правилам ЦК, які за ст. 351 зводяться до наступних:

1) право власності на жилий будинок, інші будівлі, споруди, насадження, які розташовані на земельній ділянці, що викуповується, може бути припинене лише за рішенням суду незалежно від того, в якому порядку - судовому або позасудовому - здійснюється викуп земельної ділянки;

2) позов про викуп нерухомого майна подається органами, які наділені правом приймати рішення про викуп земельної ділянки для суспільних потреб. При цьому позов підлягає задоволенню лише у разі, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки, викупленої у зв'язку з суспільною необхідністю, є неможливим без припинення права власності на це майно;

3) відшкодування збитків, завданих примусовим припиненням права власності на нерухоме майно, є попереднім і повним, що включає право на упущену вигоду;

4) знесення житлового будинку щодо особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім'ї не допускається до забезпечення їх відповідним помешканням згідно з законом (на сьогодні такого спеціального закону не існує). Аналогічний обов'язок покладається і щодо забезпечення житлом наймача та членів його сім'ї.

Враховуючи те, що попри вказівку закону (ч. 5 ст. 350 ЦК), що при визначенні розміру збитків має братися до уваги ринкова вартість нерухомості, на практиці така вартість визначається за державними розцінками (див. пункт четвертий коментарю до цієї статті), а також посилаючись на вищевизначені конституційні гарантії та відсутність зазначеного у ч. 5 ст. 351 ЦК спеціального закону, вважаємо, що власник житла може вимагати надання йому нового житла замість знесеного саме у власність;

5) поряд із рішенням про знесення житлового будинку, інших будівель та споруд, насаджень суд може постановити рішення про перенесення їх, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку та їх відбудову, якщо це можливо.

4. Згідно з положеннями Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. N 284, відшкодуванню підлягає вартість житлових будинків, виробничих та інших будівель і споруд, включаючи і незавершене будівництво (абзац перший пункту 3 Порядку).

Засади визначення вартості житлових будинків, будівель та споруд визначаються Порядком визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва, який затверджений наказом Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23 грудня 2004 р. N 2929/227.

5. Оскільки особа не набуває права власності на об'єкти самочинного будівництва (ч. 2 ст. 376 ЦК), щодо будівель та споруд, збудованих з порушенням чинного законодавства, не поширюються правила, що регулюють відшкодування збитків власникам нерухомого майна.

Стаття 172. Перенесення жилих будинків та будівель, що підлягають знесенню

За бажанням громадян належні їм жилі будинки та будівлі, що підлягають знесенню, може бути перенесено й відбудовано на новому місці.

1. За змістом ст. ст. 171, 172 ЖК та ч. 3 ст. 351 ЦК суд може поставити рішення про знесення житлового будинку, інших будівель, споруд та насаджень, які розміщені на земельній ділянці, що підлягає викупу, або про їх перенесення на іншу земельну ділянку та їх відбудову.

В останньому випадку рішення суду має ґрунтуватися на таких фактах: 1) бажанні власника нерухомості, щоб суд прийняв рішення саме про перенесення цих об'єктів на іншу земельну ділянку; 2) технічній можливості перенесення цих об'єктів або їх відбудови.

У разі прийняття судом рішення про перенесення цих об'єктів або їх відбудову власник наділений правом на відшкодування реальних збитків, в тому числі витрат на поліпшення якості земельної ділянки, та упущеної вигоди на рівних засадах з особами, будівлі та споруди яких за судовим рішенням підлягають знесенню (абзац другий ч. 3 ст. 351 ЦК).

Стаття 173. Спорудження на новому місці жилих будинків, будівель та пристроїв для громадян, будинки яких підлягають знесенню

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік у випадках, установлених Радою Міністрів СРСР, для громадян, будинки яких підлягають знесенню, за їх бажанням споруджуються на новому місці жилі будинки, будівлі та пристрої і передаються цим громадянам у приватну власність. При цьому відшкодування вартості жилих будинків, будівель та пристроїв, що зносяться, не провадиться.

1. Ст. 173 ЖК уточнює правові наслідки прийняття судом рішення про відбудову житлових будинків, будівель та споруд у зв'язку з викупом земельної ділянки.

По-перше, дана стаття встановлює, що споруджені на новому місці жилі будинки, будівлі та споруди стають об'єктом права приватної власності.

По-друге, передбачається, що у разі прийняття рішення про спорудження будинків, будівель та споруд не проводиться компенсація вартості знесених об'єктів. Це положення не підлягає застосуванню як таке, що суперечить нормі абзацу другого ч. 3 ст. 351 ЦК, яка закріплює право власника на відшкодування збитків, в тому числі упущеної вигоди.

Стаття 174. Порядок надання квартир, відшкодування вартості будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться, і умови їх перенесення

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік порядок надання квартир, розміри і порядок відшкодування вартості будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться, і умови, за яких провадиться їх перенесення, встановлюються Радою Міністрів СРСР.

1. Порядок надання фізичним особам квартир, розміри та порядок відшкодування вартості знесених житлових будинків, будівель та споруд, а також умови їх перенесення мають визначатися вищим органом виконавчої влади, яким за Конституцією України виступає Кабінет Міністрів України.

На сьогодні в чинному законодавстві відсутній єдиний нормативний акт, виданий Кабінетом Міністрів України або будь-яким іншим державним органом, який би регулював зазначені питання. Тому, крім норм ЖК (ст. ст. 171 - 173) та ЦК (ст. ст. 350 - 351), правове регулювання здійснюється постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. N 284, якою затверджений Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, наказом Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23 грудня 2004 р. N 2929/227, яким затверджений Порядок визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва, а також численними нормативними актами, що видаються органами влади Автономної Республіки Крим, органами місцевої виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Розділ IV. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ СХОРОННОСТІ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ, ЙОГО ЕКСПЛУАТАЦІЯ ТА РЕМОНТ

Стаття 175. Забезпечення схоронності житлового фонду

Державні і громадські органи, підприємства, установи, організації, службові особи зобов'язані дбати про схоронність житлового фонду та підвищення його благоустрою.

Коментована стаття є вихідною при вирішенні питань забезпечення схоронності житлового фонду. Нею встановлюється всезагальний обов'язок державних і громадських органів, підприємств, установ, організацій, службових осіб дбати про схоронність житлового фонду та підвищення його благоустрою.

Перш ніж розглядати систему органів, які здійснюють контроль та нагляд за забезпечення схоронності, варто вказати, що таке схоронність як предмет діяльності. Схоронність житлового фонду - це напрям діяльності відповідних суб'єктів, який полягає у застосуванні комплексу заходів, спрямованих на підтримання у належному стані об'єктів житлового фонду, які ввірені у їх відання. Така діяльність спрямовується не тільки на підтримання та збереження усіх технічних і конструктивних систем відповідного об'єкта, але й повинна включати такий напрям як поліпшення і вдосконалення їх функціонування. Сюди ж слід віднести і такий напрям, як вдосконалення благоустрою. Під благоустроєм потрібно розуміти комплекс робіт з інженерного захисту, розчищення, осушення та озеленення території, а також соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, санітарного очищення, зниження рівня шуму та інше, що здійснюються на прилеглій до житлового об'єкта території з метою її раціонального використання, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля.

Відповідно до чинного житлового законодавства державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду здійснюється уповноваженими державними органами та органами місцевого самоврядування. До державних органів, які безпосередньо здійснюють контроль за використанням та схоронністю житлового фонду, перш за все належить Міністерство з питань житлово-комунального господарства, яке відповідно до п. 4 Положення про Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, затвердженого постановою КМ України від 12 травня 2007 року N 717, забезпечує державний контроль (нагляд) за дотриманням законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства, а також здійснює нормативно-методичне забезпечення діяльності в галузі благоустрою.

Крім цього, ще одним центральним органом виконавчої влади, який сприяє схоронності житлового фонду, є Міністерство регіонального розвитку та будівництва України, яке здійснює державну політику формування та реалізації державної регіональної політики, політики у сфері будівництва та архітектури, розв'язання проблем, пов'язаних з реформуванням житлово-комунального господарства.

На місцевому рівні безпосередніми суб'єктами здійснення державної політики схоронності житлового фонду є місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування відповідного рівня. Так, ст. 16 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" передбачає обов'язок місцевих державних адміністрацій в межах, визначених Конституцією і законами України здійснювати на відповідних територіях державний контроль за збереженням житлового фонду.

Щодо органів місцевого самоврядування, то до їх компетенції як безпосереднього суб'єкта в галузі житлово-комунального господарства віднесено такі повноваження: управління об'єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню; організація благоустрою населених пунктів, залучення на договірних засадах з цією метою коштів, трудових і матеріально-технічних ресурсів підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності, а також населення; здійснення контролю за станом благоустрою виробничих територій, організації озеленення, охорони зелених насаджень і водойм, створення місць відпочинку громадян; облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням. При цьому останній напрям роботи - це делеговані повноваження, а тому на його здійснення поширюються положення Порядку контролю за здійсненням органами місцевого самоврядування делегованих повноважень органів виконавчої влади, затвердженого постановою КМ України від 9 березня 1999 року N 339.

Слід мати на увазі, що обов'язок забезпечення схоронності житлового фонду покладений не тільки на державні органи та органи місцевого самоврядування, але й на підприємства, установи, організації та службових осіб. Вбачається, що дане положення слід розуміти розширено і йдеться про усіх суб'єктів незалежно від форми власності, у відання яких перебувають об'єкти житлового фонду. Такими, наприклад, можуть бути підприємства, створені органами місцевого самоврядування для впровадження соціальної політики на території населеного пункту шляхом створення соціальних гуртожитків в порядку, передбаченому ст. 3 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 року N 3334-IV, та Типовим положенням про соціальний гуртожиток для осіб, які потребують соціального захисту, затвердженим постановою КМ України від 30 травня 2007 року N 783. До службових осіб, які здійснюють контроль за схоронністю житлового фонду, слід віднести відповідальних осіб експлуатаційних органів відомств, у віданні яких перебуває житловий фонд. Серед таких можна назвати начальника квартирно-експлуатаційного органу, або відповідальних осіб квартирно-експлуатаційних управлінь Міністерства оборони України, які зобов'язані здійснювати систематичний контроль за технічним станом гуртожитків, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель (п. 5.6 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року N 113).

Слід відмітити, що питання підвищення його благоустрою об'єктів житлового фонду є комплексним і його регулювання забезпечується низкою нормативно-правових актів. До основних належать такі акти: Закон України "Про благоустрій населених пунктів" від 6 вересня 2005 року N 2807-IV, Порядок визначення відновної вартості об'єктів благоустрою, затверджений постановою КМ України від 15 червня 2006 року N 826, Положення про щорічний всеукраїнський конкурс "Населений пункт найкращого благоустрою і підтримки громадського порядку", затверджене постановою КМ України від 18 липня 2003 року N 1119; Методика визначення відновної вартості об'єкта благоустрою, затверджена наказом Мінжитлокомунгоспу від 3 листопада 2008 р. N 326, Порядок проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затверджений наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року N 154, та ін.

Стаття 176. Обов'язки наймодавця по забезпеченню схоронності житлового фонду

Наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих будинків, забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і придомової території. Такі ж обов'язки покладаються на житлово-будівельні кооперативи.

Капітальний ремонт жилих будинків, технічне обслуговування їх інженерного обладнання, а також поточний ремонт жилих приміщень, що його зобов'язаний провадити наймодавець (житлово-будівельний кооператив), здійснюються відповідно до правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території, правил і норм технічної експлуатації житлового фонду.

Невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) вартість ремонту або зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу).

Відповідно до ч. 1 коментованої статті наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих будинків, забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і придомової території. Слід відмітити, що зазначений обов'язок в частині ремонту жилих будинків природно не поширюється на житлові об'єкти приватної форми власності і стосується випадків, коли житло використовується на умовах найму.

Слід відмітити, що у даній статті дається вичерпний перелік напрямів забезпечення схоронності житлового фонду, які повинен здійснювати наймодавець. А саме: 1) ремонт (капітальний, а у випадках, передбачених законом та/або договором, поточний), 2) забезпечення безперебійної роботи інженерного обладнання та його технічне обслуговування, 3) належне утримання під'їздів та інших місць загального користування і придомової території.

В частині ремонту варто відзначити, що чинним ЦК України передбачено, що обов'язок щодо здійснення капітального ремонту покладається на наймодавця, а поточний ремонт, якщо інше не передбачено договором, здійснюється наймачем. Дана норма є презумпцією і поширюється на відносини комерційного найму об'єктів житлового фонду. Разом з тим, у випадку укладення договорів найму житла з числа об'єктів соціального житлового фонду законодавством можуть встановлюватися особливості.

Наприклад, п. п. 23 та 24 Примірного положення про гуртожитки передбачено, що капітальний ремонт гуртожитків провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають гуртожитки. Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень, що перебувають у відособленому користуванні громадян) провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки. Поточний ремонт приміщень, які перебувають у відособленому користуванні громадян (побілка стелі, побілка, фарбування або обклеювання шпалерами стін, фарбування радіаторів, віконних рам з внутрішнього боку, підвіконників, дверей та вбудованих шаф і антресолей, вставляння шибок, фарбування або покриття лаком підлог, ремонт електропроводки), провадиться за рахунок мешканців. Як бачимо, поточний ремонт приміщень загального користування або неподільного фонду гуртожитку здійснюється за рахунок підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки. Йдеться про допоміжні приміщення: приміщення, призначені для забезпечення експлуатації гуртожитку та побутового обслуговування його мешканців; сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позакімнатні коридори, колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Інша схема розподілу витрат на поточний ремонт можлива також у випадку, коли в будинку створено об'єднання співвласників. В такому разі, відповідно до ст. 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року N 2866-III, управитель здійснює накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів майна, яке перебуває у спільній власності відповідно до законодавства. Крім цього, передбачено також участь у поточному ремонті колишнього власника житлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку. Така участь допускається в порядку ст. 24 зазначеного Закону на підставі рішення суду та деталізована у Порядку участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затвердженому постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572.

Певні особливості провадження поточного ремонту також встановлені і при користуванні гуртожитками Збройних Сил України. Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень, що перебувають у відособленому користуванні громадян) провадиться квартирно-експлуатаційним органом, на балансі якого перебувають ці гуртожитки. Поточний ремонт в житлових приміщеннях, які перебувають у відособленому користуванні мешканців, проводиться за їх рахунок.

Начальник квартирно-експлуатаційного органу здійснює систематичний контроль за технічним станом гуртожитку, усуненням дрібних несправностей елементів будівель з метою їх безперебійної роботи, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель. За результатами оглядів плануються роботи поточного ремонту, що підлягають виконанню у відповідний період. План поточного ремонту та документація з поточного ремонту будівель складається квартирно-експлуатаційним органом. У план поточного ремонту будівлі гуртожитку включаються також роботи, які планується провести за рахунок коштів мешканців (п. 5.5, 5.6 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року N 113).

Необхідно пам'ятати, що аналогічні обов'язки коментованою статтею покладаються також на житлово-будівельний кооператив, який також зобов'язаний здійснювати заходи по забезпеченню схоронності належного йому житлового фонду. При цьому житлово-будівельний кооператив зобов'язаний провадити внутрішньоквартирний поточний ремонт або сплачувати вартість ремонту, якщо необхідність у його проведенні викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, а також провадити капітальний ремонт (пп. 7 п. 17 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року N 186). Здійснення поточного ремонту віднесено до обов'язків квартиронаймача (пп. 6 п. 46 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу).

Щодо участі у ремонті наймодавців, слід відмітити, що відповідно до Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року N 154, ремонтні роботи передбачають:

- капітальний ремонт;

- поточний ремонт (ремонт вулично-дорожньої мережі та штучних споруд поділяється на середній та дрібний);

- утримання.

До капітального ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів належать роботи, що спрямовані на відновлення їх експлуатаційних характеристик, збільшення міцності та несучої здатності конструктивних елементів, а також збільшення габаритів об'єктів і окремих їх частин у межах норм.

Номенклатура робіт з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів включає роботи щодо таких об'єктів:

1. Вулично-дорожня мережа (догляд за спученими і слабкими ділянками вулиць (доріг) шляхом тимчасових затірок і регулювання руху, відкриття і закриття повітряних воронок; систематичне очищення покриттів від пилу, сміття, ґрунтових та інших наносів шляхом їх підмітання та миття, а також поливання покриттів водою під час спеки влітку; своєчасне очищення вулиць та доріг від снігу та обробка їх фрикційними та іншими протиожеледними матеріалами; заготівля та встановлення тимчасових огороджувальних бар'єрів, направних конусів та комплектів тимчасових знаків для обладнання місць проведення очищувальних робіт; пропускання води каналами та іншими водовідвідними спорудами з ліквідацією в окремих місцях наносів снігу і льоду; очищення і промивання водостічних та дренажних мереж, установлення бензо-, масло- та грязевловлювачів; укладання і зняття утеплень з колодязів водостічної мережі та джерел протипожежного постачання; пропарювання водостічних труб та джерел протипожежного постачання для ліквідації льодяних пробок; перевірка снігосплавних ліній і організація контролю над снігосплавом, ліквідація снігових заторів на лініях снігосплаву; очищення і миття дорожніх знаків, транспортних і пішохідних огорож та інших елементів дорожнього обладнання тощо).

2. Штучні споруди (запобіжні роботи із захисту споруд від повені, намерзлого льоду, заторів і пожеж; пропуск паводкових вод та льодоходу; усунення окремих дрібних пошкоджень настилів, поручнів, колесовідбійних огорож, підтягування гайок, укріплення конусів тощо).

3. Побутове та комунальне обладнання території житлової забудови (миття стін та покриття сміттєзбірників; підмітання покриттів майданчиків, очищення їх від снігу та посипання піском під час ожеледиці; очистка і промивання дощоприймальних колодязів та каналізації).

4. Зелені насадження (догляд за деревами і кущами: підживлення, поливання, обрізання крон дерев і кущів, вирізування сухих суків і гілок, знешкодження омели, обробка отрутохімікатами, утеплення кореневої системи, штикування ґрунту в ямах, розкриття і розв'язування кущів неморозостійких порід, обрізка живої огорожі (газонного бордюру), видалення аварійних дерев; догляд за газонами: підсівання газонів окремими ділянками, укладка дереном окремими ділянками, прочісування газону граблями, підживлення газонів і поливання, прополювання, косіння трави, збирання та вивезення скошеної трави, сміття та опалого листя; коткування доріжок; косіння трав, згрібання та вивезення опалого листя, згрібання та вивезення стовбурів та гілля; систематичне очищення доріжок, алей, сходів від снігу, льоду, посипання піском сходів тощо).

5. Малі архітектурні споруди (улаштування квітників з однолітників у декоративних вазах, установлених на вулицях, майданах та інших територіях з усіма видами супутніх робіт; очищення декоративних басейнів та фонтанів; систематичне очищення урн та контейнерів від сміття, періодичне їх миття та дезінфекція; прибирання сміття в павільйонах, альтанках, під навісами та іншими малими архітектурними спорудами; миття, протирання і очищення лав від пилу, бруду і снігу).

6. Вуличне освітлення та зовнішні електромережі (нагляд за справністю електромереж, устаткування та споруд; заміна електроламп, миття та протирання світильників; ліквідація пошкоджень електромереж, освітлювальної арматури та устаткування; виправлення окремих опор, підвісок, кронштейнів; огляд кабельної та телефонної лінії; роботи по заміні та відновленню збитих опор внаслідок дорожньо-транспортних пригод, а також пов'язані з ними ліквідації пошкоджень електромереж, освітлювальної арматури та іншого устаткування тощо).

7. Гідротехнічні та протизсувні споруди (очищення споруд від намулів, бруду та сміття; засівання травами та обкошування укосів дамб, русел; систематичний догляд за греблями, дренажними системами і дренажними насосними станціями, підпірними стінками та іншими спорудами; прибирання, очищення від снігу та ожеледиці, а також посипання піском сходів, проїздів, тротуарів та пішохідних доріжок на спорудах).

8. Споруди очищення та прибирання міст (роботи з утримання внутрішніх та під'їзних автомобільних доріг до об'єктів споруд, нагляд за зовнішніми мережами електропостачання, водопостачання, каналізації на об'єктах споруд; контроль за утриманням та поводженням з тваринами в населених пунктах; регулювання чисельності тварин у населених пунктах, у тому числі безпритульних; ведення обліку чисельності та реєстрація тварин у населених пунктах).

9. Споруди водопостачання (прибирання снігу, обколювання і прибирання льоду біля колодязів та з кришок пожежних гідрантів; очищення від льоду внутрішніх поверхонь шахтних колодязів; нагляд за водопідйомними засобами шахтних колодязів та кришками пожежних гідрантів; очищення від сміття та бруду майданчиків, пунктів заправки водою поливально-мийних машин та кришок пожежних гідрантів; прочищення та промивання водостічних труб, водоприймальних колодязів та кришок пожежних гідрантів на пунктах заправки водою поливально-мийних машин тощо).

10. Пляжі та переправи.

11. Інші роботи з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів.

До поточного ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів (крім вулично-дорожньої мережі та штучних споруд) належать роботи, спрямовані на запобігання дрібним деформаціям і пошкодженням об'єктів благоустрою населених пунктів, на негайну їх ліквідацію.

До поточного ремонту вулично-дорожньої мережі та штучних споруд належать такі роботи:

а) середній ремонт: роботи, пов'язані з періодичним відновленням шару зносу дорожнього покриття, забезпеченням достатньої його жорсткості та рівності, поліпшенням експлуатаційних якостей елементів вулично-дорожньої мережі та штучних споруд, а також роботи з відновлення елементів та конструкцій штучних споруд, які безпосередньо зазнають льодових та хвилевих впливів. При необхідності середній ремонт може полягати в ліквідації всіх дрібних пошкоджень проїзної частини вулично-дорожньої мережі та штучних споруд;

б) дрібний ремонт: роботи, спрямовані на запобігання дрібним деформаціям і пошкодженням вулично-дорожньої мережі та штучних споруд і на негайну їх ліквідацію. Роботи з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів полягають у регулярному проведенні заходів щодо запобігання передчасному зносу об'єктів, забезпечення нормальних умов їх функціонування.

Організація робіт з ремонту об'єктів благоустрою здійснюється в такому порядку. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах повноважень визначають на конкурсних засадах відповідно до закону балансоутримувачів об'єктів благоустрою державної та комунальної форм власності. Конкурс проводиться згідно з Положенням про порядок конкурсного відбору підприємств з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 11 листопада 2005 року N 160.

Балансоутримувач забезпечує належне утримання та своєчасний ремонт об'єкта благоустрою власними силами або може на конкурсних засадах залучати до цього інші підприємства, організації. Власник, за поданням балансоутримувача, щорічно затверджує заходи з утримання та ремонту об'єкта благоустрою на наступний рік та передбачає кошти на виконання цих заходів. Затверджується також перелік об'єктів проведення капітального ремонту. Балансоутримувач об'єктів благоустрою несе повну відповідальність за виконання затверджених заходів у повному обсязі.

На території об'єкта благоустрою відповідно до затвердженої містобудівної документації можуть бути розташовані будівлі та споруди торговельного, соціально-культурного, спортивного та іншого призначення. Власники цих будівель та споруд зобов'язані забезпечити належне утримання наданої їм у встановленому порядку земельної ділянки, а також можуть на умовах договору, укладеного з балансоутримувачем, забезпечувати належне утримання іншої закріпленої за ними території (прилеглої території) та/або брати пайову участь в утриманні об'єкта благоустрою.

Балансоутримувач затверджує обсяги робіт і необхідну суму коштів на утримання і поточний ремонт кожного об'єкта. Роботи з поточного ремонту й утримання об'єктів благоустрою проводяться згідно з технологічними картами, затвердженими балансоутримувачем в установленому порядку. Роботи з капітального ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів проводяться за наявності проектно-кошторисної документації, передбаченої ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій" від 20 квітня 2000 року N 1699-III, затвердженої в установленому порядку.

Такими документами є:

1) документи від замовника будівництва: документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію; проектна документація на будівництво, погоджена та затверджена в порядку, визначеному законодавством; відомості про здійснення авторського і технічного нагляду; копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт (у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування); фінансова звітність, що складається відповідно до ст. 11 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" від 16 липня 1999 року N 996-XIV, та копія ліцензії на здійснення діяльності з надання фінансових послуг, засвідчена в установленому законом порядку (у разі здійснення будівництва, що передбачає пряме або опосередковане залучення фінансових активів від фізичних осіб);

2) документи від підрядника будівництва: копії установчих документів та свідоцтва про державну реєстрацію; копія ліцензії на виконання функцій генпідрядника будівництва об'єкта, засвідчена в установленому законом порядку; договір (контракт) підряду на будівництво об'єкта; документ про призначення відповідальних виконавців робіт; відомості про кваліфікацію та досвід спеціалістів, які братимуть участь у виконанні замовлення; пропозиції щодо залучення субпідрядників.

Тривалість капітального ремонту визначається проектно-кошторисною документацією та графіком проведення робіт. Графік проведення робіт затверджує балансоутримувач. Усі незначні відхилення, які виникли в процесі проведення ремонтно-будівельних робіт і не змінюють принципів прийнятого рішення та не впливають на міцність конструкцій, погоджуються з балансоутримувачем та/або з організацією, яка є замовником робіт, а також з проектною організацією, яка розробляла проектно-кошторисну документацію. Додаткові, не враховані проектною документацією, роботи оформляються відповідно до чинного законодавства. Замовник має право в будь-який час перевірити хід і якість робіт, а також якість матеріалів, що використовуються для ремонту. У випадках, передбачених будівельними нормами, ремонтно-будівельна організація складає проект організації робіт.

Під час проведення капітального ремонту необхідно всебічно використовувати матеріали, устаткування, деревину, металевий брухт, одержані внаслідок розбирання об'єктів благоустрою, що ремонтуються. Під час капітального ремонту безпосередньо на об'єкті замовник і підрядник уточнюють перелік і кількість придатних до використання матеріалів, устаткування, деревини і металевого брухту, про що складають акт, у якому зазначають придатні для використання під час капітального ремонту матеріали і устаткування, що передаються підряднику, та такі, що не придатні для зазначеної мети, які залишаються у замовника. Вартість матеріалів, конструкцій та деталей, що повторно використовуються, визначається актом, який підписується підрядником і замовником з обов'язковою участю матеріально відповідальних осіб. На вартість таких матеріалів, конструкцій та деталей зменшується сума рахунку за виконані роботи, без зменшення виконаного обсягу робіт. Якщо деякі матеріали треба транспортувати для використання на інших об'єктах, то їх зараховують за вартістю, зменшеною на суму витрат на транспортування.

Кошти від реалізації матеріальних цінностей, одержаних унаслідок розбирання конструкцій, як тих, що лишаються в розпорядженні балансоутримувача, так і тих, що передаються підряднику, повертаються на фінансування капітального ремонту об'єктів благоустрою. В обсяги виконаних робіт з капітального ремонту не повинна включатися вартість устаткування окремих деталей, механізмів та елементів, які перебувають у справному стані і знімаються лише на час ремонту об'єктів благоустрою.

Якщо устаткування і матеріали, одержані від розбирання, не можна використати на даному об'єкті, підряднику дозволяється за згодою замовника використати їх на іншому об'єкті. Виконавець робіт (підрядник) повинен стежити за раціональним використанням одержаних від розбирання матеріалів та устаткування і вживати заходів до їх збереження.

На кожному об'єкті капітального ремонту ремонтно-будівельна організація повинна вести журнал робіт з капітального ремонту, у якому фіксують такі дані:

- дати найважливіших виробничих етапів;

- дані про якість застосованих матеріалів;

- методи проведення робіт;

- метеорологічні умови;

- допущені в процесі роботи відхилення від проекту;

- зауваження осіб, які контролюють ремонтно-будівельні роботи;

- дати проміжного приймання закінчених частин споруд.

Відповідальність за якість та своєчасне виконання робіт з ремонту та утримання об'єктів благоустрою несе виконавець робіт (підрядник) відповідно до законодавства. Час проведення робіт з поточного ремонту та утримання вулично-дорожньої мережі, а також проїзної частини штучних споруд слід призначати з урахуванням інтенсивності руху транспорту та пропускної спроможності вільної для руху проїзної частини.

Забороняється виконувати дорожні роботи (за винятком аварійних) у години "пік".

Механізоване прибирання проїзної частини вулично-дорожньої мережі та штучних споруд (миття, підмітання, навантаження снігу з валів) необхідно призначати в години, коли інтенсивність руху транспорту в одному напрямку на двосмуговій проїзній частині не перевищує 300, а на чотирисмуговій - 900 і шестисмуговій - 1500 автомобілів за годину.

Частина ручних робіт з прибирання проїзної частини автомобільних доріг груп А і Б, а також штучних споруд не повинна перевищувати 25 % від загального обсягу робіт з прибирання проїзної частини. Роботи з ремонту та утримання об'єктів благоустрою повинні включати заходи щодо дотримання діючих правил техніки безпеки, охорони праці, пожежної безпеки, вимог санітарних норм та охорони навколишнього середовища.

При виконанні дорожніх робіт з ремонту та утримання слід забезпечувати безпеку руху транспорту і пішоходів відповідно до вимог діючих на цей час нормативних документів. Експлуатаційний стан автомобільних доріг, вулиць та залізничних переїздів після здійснення ремонту повинен відповідати ДСТУ 3587-97 "Безпека дорожнього руху. Автомобільні дороги, вулиці та залізничні переїзди. Вимоги до експлуатаційного стану", затвердженому наказом Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації від 31 липня 1997 року N 441.

Незалежно від способу проведення робіт усі організації, які здійснюють ремонт об'єктів благоустрою, подають звіти про виконання всіх видів ремонтів:

- "Акт приймання виконаних підрядних робіт" (форма N КБ-2в) - є обов'язковим при виконанні робіт підрядним та господарським способом з капітального та поточного ремонтів, які здійснюються із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ та організацій державної форми власності, незалежно від форм власності виконавця робіт;

- "Довідка про вартість виконаних підрядних робіт" (форма N КБ-3) - поширюється на будівельні підприємства та будівельні структурні підрозділи (усіх форм власності), що виконують роботи підрядним та господарським способом з капітального і поточного ремонту, незалежно від джерел фінансування.

Укладання договорів і порядок оплати робіт з капітального та поточного ремонтів здійснюється в такому порядку. Балансоутримувач забезпечує утримання та своєчасний ремонт об'єкта благоустрою власними силами або може на конкурсних засадах залучати інші підприємства, установи, організації, використовуючи для цього кошти, передбачені власником. Комплексний капітальний ремонт об'єкта благоустрою, як складний і трудомісткий, виконується, як правило, підрядним способом в порядку, передбаченому цивільним законодавством.

При умові виконання ремонтних робіт підрядним способом підготовка, складання і виконання договору-підряду проводяться відповідно до діючих у будівництві нормативних документів. Договір-підряд на роботи, які треба виконувати в першому кварталі, слід укладати не пізніше 20 грудня попереднього року, а на всю річну програму - не пізніше 1 лютого поточного року. При виконанні ремонтних робіт власними силами договір-підряд не укладається. При цьому балансоутримувач затверджує графік виконання робіт.

Частина 3 коментованої статті передбачає, що невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) вартість ремонту або зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу). Стягнення вартості ремонту слід здійснювати в порядку, передбаченому цивільним законодавством щодо відшкодування шкоди. При цьому вартість ремонту має бути підтверджена копіями відповідних документів (квитанціями, чеками тощо). У разі відмови наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) від компенсації вартості ремонту зазначена вимога може бути звернута до вказаних суб'єктів через суд.

Щодо зарахування вартості ремонту в рахунок квартплати, то такий механізм здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року N 1875-IV.

Стаття 177. Обов'язки громадян по забезпеченню схоронності жилих будинків

Громадяни зобов'язані забезпечувати схоронність жилих приміщень, бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і придомової території, правил пожежної безпеки, додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування.

Наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством Української РСР, повинні провадити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Такі ж обов'язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу.

Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або зв'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок.

Перелік робіт, що належать до внутріквартирного поточного ремонту, встановлюється правилами користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території та Типовим договором найму жилого приміщення.

Коментованою статтею передбачаються обов'язки громадян щодо забезпечення схоронності житлових приміщень. Зазначені обов'язки стосуються таких аспектів схоронності житла: бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, об'єктів благоустрою; додержуватися правил утримання жилого будинку і придомової території; додержуватися правил пожежної безпеки; додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках і в інших місцях загального користування.

Під санітарно-гігієнічним та іншим обладнанням слід розуміти інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Відповідно до п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджених постановою КМ України від 21 липня 2005 року N 630, споживач не має права самовільно відключатися від мереж водопостачання та центрального опалення з порушенням існуючого інженерно-технічного обладнання. При цьому під санітарно-технічним обладнанням житлових будинків слід розуміти комплекс інженерного обладнання багатоквартирного житлового будинку, яке відповідає вимогам СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди" та іншим будівельним вимогам до інженерного обладнання, в тому числі до системи опалення. В існуючому житловому багатоквартирному фонді в Україні переважно передбачено централізоване теплопостачання (гаряча вода та опалення), яке виконане за схемою, що збалансована в цілому по будинку, і втручання в працюючу схему тягне за собою повне коригування загальнобудинкової системи.

При цьому санітарно-гігієнічні правила включають вимоги щодо освітлення, інсоляції, шляхів евакуації, етажності та ступеня вогнетривкості, вимоги до нежилих приміщень, ліфтів, сміттєпроводів, господарських прибудов та інших приміщень.

Санітарно-технічне обладнання включає у себе обладнання для господарсько-питного, протипожежного та гарячого водопостачання, а також каналізацію і водостоки, які повинні проектуватися відповідно до ДБН 2.04.01-85, затверджених наказом Держбуду СРСР від 28 листопада 1991 року N 20. В районах без централізованих інженерних мереж допускається проектувати одно- або двоповерхові жилі споруди з неканалізованими вбиральнями. Також сюди включається обладнання для опалення і вентиляції з природним потоком повітря та системи кондиціювання повітря. В жилих будівлях слід передбачати електроосвітлювальні прилади та системи освітлення, силове устаткування, телефонні мережі, радіомережі, телевізійні антени та дзвінкову сигналізацію. Низка вимог передбачена для встановлення газового та електрообладнання для побутового чи промислового приготування страв.

Слід відмітити, що основна маса порушень, які виникають у сфері забезпечення схоронності житлових приміщень з боку громадян, стосуються зміни систем опалення чи водопостачання. У зв'язку з цим варто мати на увазі, що у п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення накладено заборону самовільно, з порушенням проектних рішень переобладнувати санітарно-технічне обладнання житлових будинків і житлових приміщень, оскільки масове відключення споживачів від системи центрального опалення (зниження теплового навантаження) може спричинити неможливість роботи колективного обладнання у такому режимі.

Разом з тим у разі відмови споживача від користування послугами з теплопостачання він має право розірвати договір та вимагати відключення відповідних мереж, але при цьому не повинні порушуватись санітарно-гігієнічні, теплотехнічні вимоги та експлуатаційні показники інших квартир багатоквартирних житлових будинків. Споживач повинен виконати заходи щодо забезпечення в суміжних приміщеннях вимог СНиП 2.04.05-91 "Опалення, вентиляція і кондиціювання", СНиП П-3-79 "Будівельна теплотехніка", СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди". Ці заходи повинні бути узгоджені власником будинку, експлуатаційними службами, регіональним проектним інститутом та місцевими органами виконавчої влади.

У відносинах із споживачами з розгляду питань відключення окремих квартир від центрального опалення слід враховувати положення постанов КМ України "Про заходи щодо подальшого вдосконалення надання населенню субсидій" від 22 вересня 1997 року N 1050, "Про новий розмір витрат на оплату житлово-комунальних послуг" від 27 липня 1998 року N 1156 та ін.

При влаштуванні у квартирах автономного опалення необхідно дотримуватися чинних вимог будівельних норм по проектуванню житлових будинків та враховувати, що вентиляційні канали в будинках заборонено використовувати для видалення продуктів згорання додаткових газоспоживальних приладів.

При повному відключенні або при роботі опалювального приладу в режимі "чергування" погіршуються санітарно-гігієнічні умови в цій квартирі та у суміжних приміщеннях, що потребує додаткової теплоізоляції стін, стелі та підлоги.

При проектуванні житлових будинків до 5 поверхів включно дозволяється передбачати поквартирні водонагрівачі (в тому числі малометражні опалювальні котли) на газовому паливі (СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди").

Додержання правил пожежної безпеки передбачено ст. 6 Закону України "Про пожежну безпеку" від 17 грудня 1993 року N 3745-XII, де зазначено, що громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, які перебувають на території України, зобов'язані виконувати правила пожежної безпеки, забезпечувати будівлі, які їм належать на праві особистої власності, первинними засобами гасіння пожеж і протипожежним інвентарем, виховувати у дітей обережність у поводженні з вогнем; повідомляти пожежну охорону про виникнення пожежі та вживати заходів до її ліквідації, рятування людей і майна. Безпосередні вимоги та норми пожежної безпеки об'єктів передбачені у ДБН В.1.1-2002 "Пожежна безпека об'єктів будівництва", затверджених рішенням Держкомбуду від 3 жовтня 2002 року N 4.

Що стосується обов'язку дотримання правил утримання жилого будинку і придомової території, то безпосередні вимоги до утримання зазначених об'єктів передбачені Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затвердженими постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572. Крім того, сам перелік робіт з утримання жилого будинку та придомової території визначений у додатку до Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМ України від 12 липня 2005 року N 560.

До таких, зокрема, віднесено прибирання сходових кліток; вивезення та утилізація твердого побутового та грубого сміття; прибирання прибудинкової території; дератизація; дезінфекція; прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель; поточний ремонт (покрівлі; під'їздів та сходових кліток, підвальних приміщень; несучих та захисних конструкцій будинку та столярних виробів); поливання дворів, клумб, газонів; підготовка житлового фонду до експлуатації в зимовий період; вивезення снігу; очищення неканалізаційних люків; очищення туалетів та приямків; утримання виробничих майстерень, транспортних засобів та механізмів для обслуговування житла, поточного ремонту і ліквідації аварій.

Також низка вимог щодо схоронності житлових приміщень встановлена Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76.

Частиною 2 коментованої статті визначається, що наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством Української РСР, повинні провадити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Такі ж обов'язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу, що передбачено пп. 7 п. 17 та пп. 6 п. 46 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року N 186. Більш детально щодо поточного ремонту див. коментар до ст. 176 цього Кодексу.

Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок. Дана норма випливає із загальних засад відшкодування цивільно-правової шкоди, а сам механізм її здійснення підпорядкований положенням Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року N 154, та п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572.

Перелік робіт, що належать до внутріквартирного поточного ремонту, встановлений у додатках 1, 3, 5 Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року N 154, а також у Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженому постановою КМ України від 12 липня 2005 року N 560.

Стаття 178. Сприяння громадянам у проведенні поточного ремонту жилих приміщень

Виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів подають громадянам допомогу в проведенні поточного ремонту жилих приміщень. Таку допомогу подають громадянам також підприємства, установи, організації, у віданні яких перебувають жилі будинки.

Органи державної влади та місцевого самоврядування відповідно до покладених на них обов'язків повинні здійснювати на відповідних територіях державний контроль за збереженням житлового фонду та контроль за його використанням. З цією метою місцевими органами державної виконавчої влади та місцевого самоврядування створюються спеціально уповноважені комунальні підприємства та структурні підрозділи, на які покладаються обов'язки щодо виконання відповідних напрямів роботи. Для цього зазначені органи забезпечуються відповідним майном, технічними та організаційними можливостями й устаткуванням. А тому при проведенні поточного ремонту, у разі виникнення необхідності застосування певних технічних засобів чи приладів, виконавчі комітети надають громадянам допомогу в проведенні поточного ремонту жилих приміщень. Дана норма передбачена ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 травня 1997 року N 280/97-ВР, де зазначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, зокрема, належить надання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті.

Слід відмітити, що відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року N 1875-IV послуги органів житлово-комунального господарства у сфері здійснення поточного ремонту віднесені до групи послуг функціонального призначення (ст. 13 Закону). При цьому, відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах в порядку, передбаченому ст. ст. 19 - 25 Закону шляхом укладення договору.

Істотними умовами такого договору є: 1) найменування сторін; 2) предмет договору; 3) вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їх складові на кожну з цих послуг, загальна вартість послуг; 4) порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги; 5) порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості; 6) права та обов'язки сторін; 7) порядок контролю та звіту сторін; 8) порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг; 9) визначення точок розподілу, в яких відбувається передача послуг від виконавця/виробника споживачу; 10) порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту); 11) умови доступу в квартиру, будинок, приміщення, на земельну ділянку для усунення аварій, неполадок, огляду мереж, зняття контрольних показників засобів обліку; 12) порядок здійснення ремонту; 13) відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору; 14) порядок вирішення спорів; 15) перелік форс-мажорних обставин; 16) строк дії договору; 17) умови зміни, пролонгації, припинення дії договору; 18) дата і місце укладення договору.

Крім істотних, договір може містити інші умови за згодою сторін. Договір на надання житлово-комунальних послуг набирає чинності з моменту його укладення. У разі якщо виконавець не є виробником, відносини між ним та виробником регулюються окремим договором, який укладається відповідно до вимог цієї статті. Процедура погодження договору відбувається протягом одного місяця з дня внесення проекту договору однією із сторін.

У разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця/виробника споживач має право розірвати договір у порядку, встановленому законом.

До таких договорів застосовуються положення ЦК України про договір підряду.

Стаття 179. Додержання вимог Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями

Користування будинками (квартирами) державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, які затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Коментованою статтею передбачається, що користування будинками (квартирами) державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями. На виконання даного положення постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572 було затверджено Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків. Даним актом передбачається, що користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків здійснюється згідно з свідоцтвом на право власності або договором найму (оренди). Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено.

Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на:

- своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством;

- відшкодування збитків, завданих їх майну та/або приміщенням, шкоди, заподіяної їх життю чи здоров'ю внаслідок незадовільного утримання будинку, гуртожитку або ненадання чи надання не в повному обсязі послуг, відповідно до законодавства;

- переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири), власника гуртожитку (житлового приміщення у гуртожитку) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку.

Власник квартири, житлового приміщення у гуртожитку має право за погодженням з членами сім'ї здавати в найм (в оренду) квартиру, житлове приміщення у гуртожитку або кімнату квартири та укладати інші договори відповідно до законодавства. Користування наймачем (орендарем) квартирою, житловим приміщенням у гуртожитку (кімнатою) здійснюється згідно з договором найму (оренди).

З метою виконання функції із забезпечення належного рівня утримання та використання неподільного і загального майна власники квартир, власники житлових приміщень у гуртожитку можуть утворювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, об'єднання співвласників гуртожитку відповідно до законодавства.

Власник та наймач (орендар) квартири, житлового приміщення у гуртожитку зобов'язаний:

- укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору;

- оплачувати надані житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;

- дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил;

- проводити за власні кошти ремонт квартири, житлового приміщення у гуртожитку (наймач (орендар) - згідно з договором найму (оренди);

- використовувати приміщення житлового будинку і гуртожитку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання;

- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, гуртожитку, порушують умови проживання громадян;

- дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; утримувати тварин у квартирі, житловому приміщення у гуртожитку, де проживають співвласники або наймачі (орендарі), за погодженням з ними;

- не захаращувати сходові клітки, позаквартирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, гуртожитку, підтримувати чистоту і порядок в ньому.

Ремонт квартири, житлового приміщення у гуртожитку, викликаний проведенням ремонту житлового будинку, гуртожитку, встановленням додаткового обладнання або іншими причинами, не залежними від власника, наймача (орендаря) квартири, житлового приміщення у гуртожитку, здійснюється власником будинку, гуртожитку.

У приміщеннях житлових будинків і гуртожитків заборонено:

- зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети;

- голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години;

- проводити у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом. Власник, наймач (орендар) приміщення, в якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир, житлових приміщень у гуртожитку про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир, житлових приміщень у гуртожитку ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм;

- утримувати на балконах і лоджіях тварин, зокрема птицю, і бджіл.

Мешканці квартири, житлового приміщення у гуртожитку, в яких проживає два і більше співвласники, наймачі (орендарі):

- мають рівні права на користування підсобними приміщеннями і обладнанням;

- можуть обирати відповідальну за виконання встановлених правил особу;

- встановлюють за узгодженням порядок використання підсобних приміщень, а також черговість їх прибирання;

- розподіляють за узгодженням загальні витрати на оплату житлово-комунальних та інших послуг.

За умови відсутності поквартирного (покімнатного) обліку та відсутності згоди між мешканцями квартири, житлового приміщення у гуртожитку щодо оплати житлово-комунальних та інших послуг плата розподіляється:

- за електроенергію при загальному лічильнику - пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря);

- за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень - за чисельністю членів сім'ї, що проживають у квартирі, житловому приміщені у гуртожитку, та осіб, які проживають у квартирі, житловому приміщені у гуртожитку більше ніж місяць;

- за послуги з централізованого опалення, з утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій - за встановленими тарифами відповідно до опалюваної та загальної площі приміщення, яким користується власник, співвласник, наймач (орендар).

Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків несуть відповідальність згідно із законодавством. Балансоутримувач житлового будинку і гуртожитку або уповноважена ним особа несе відповідальність перед власником, наймачем (орендарем) приміщення житлового будинку і гуртожитку в разі:

- ненадання або надання не в повному обсязі послуг, що призвело до збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю, - шляхом відшкодування збитків;

- зниження якісних показників послуг, порушення встановлених договором строків усунення несправностей або перевищення допустимих перерв у наданні послуг - шляхом зменшення розміру плати та виплати споживачеві компенсації в розмірі, встановленому законодавством.

Спори, що виникають під час користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, розв'язуються шляхом проведення переговорів між учасниками спору або у судовому порядку.

Також вимоги щодо користування жилими будинками та прибудинковими територіями передбачені Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76.

Відповідно до Правил утримання приміщень включає в себе:

1. Утримання допоміжних приміщень житлового будинку: технічне обслуговування (планові, позапланові огляди, підготовку до сезонної експлуатації, поточний ремонт конструктивних елементів та інженерних систем і будинкового обладнання); заходи, що забезпечують нормативно-вологісний режим допоміжних приміщень; обслуговування сміттєпроводів; обслуговування автоматичних замикальних пристроїв, вхідних дверей; обслуговування ліфтового обладнання; обслуговування системи протипожежного водопроводу, пожежогасіння та димовидалення; обслуговування допоміжних приміщень, спрямоване на комфортне обслуговування мешканців).

2. Утримання горищ та технічних поверхів (температурно-вологісний режим горищних приміщень, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхні захисних конструкцій; доступ до всіх елементів і чистота горищного приміщення тощо).

3. Утримання підвалів і технічних підвалів.

4. Зовнішній благоустрій будинків і прибудинкових територій.

5. Прибирання прибудинкової території: прибирання майданчиків, садів, подвір'я, доріг, тротуарів, дворових і внутрішньоквартальних проїздів територій здійснюється прибиральниками; тротуари допускається прибирати спеціалізованою малогабаритною (самохідною та ручною) прибиральною технікою (підмітально-прибиральною, снігоприбиральною, розкидачами протиожеледних сумішей, газонокосарками та ін.) з робочою шириною захвату до 1,5 м.

Місця, які недоступні для прибиральної техніки, прибираються вручну до початку роботи техніки. Із важкодоступних місць допускається подавати сніг на смугу, що прибирається машинами.

Виконавці послуг зобов'язані забезпечувати вільний під'їзд до люків оглядових колодязів і вузлів керування інженерними мережами, а також до джерел пожежного водопостачання (пожежні гідранти, водойми), розташованих на прибудинковій території. Матеріали й обладнання на подвір'ях слід складувати на спеціально виділених майданчиках. Прибирання, крім снігоочищення, що проводиться під час снігопадів, треба проводити у ранкові або вечірні години.

6. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів здійснюється шляхом:

- установлення на обслуговуваній території збиральників для твердих побутових відходів, а в неканалізованих будинках необхідно мати, крім того, збиральники (вигреби) для рідких відходів;

- своєчасного прибирання прибудинкової території і систематичного спостереження за її санітарним станом;

- вивезення відходів відповідно до графіка прибирання відходів та контролю за його дотриманням;

- забезпечення вільного під'їзду і освітлення біля майданчиків під установлення контейнерів і сміттєзбиральників;

- утримання у справному стані контейнерів і сміттєзбиральників для відходів (крім контейнерів і бункерів, що числяться на балансі інших організацій) без переповнення і забруднення території;

- миття контейнерів за допомогою щіток та мильно-содових розчинів у сміттєзбиральній камері. Контейнери, які є у власності спецавтопідприємств, повинні встановлюватися в межах домоволодінь чистими;

- проведення серед населення широкої роз'яснювальної роботи щодо дотримання чистоти.

7. Організацію пожежної безпеки. Пожежна безпека повинна забезпечуватися шляхом проведення організаційних, технічних та інших заходів, спрямованих на попередження пожеж, забезпечення безпеки людей, зниження можливих майнових втрат і зменшення негативних екологічних наслідків у разі їх виникнення, створення умов для швидкого виклику пожежних підрозділів та успішного гасіння пожеж.

Прибудинкова територія повинна постійно утримуватися в чистоті, систематично очищатися від сміття, тари, опалого листя. Дороги, проїзди й проходи до будівель, споруд, пожежних вододжерел, підступи до зовнішніх стаціонарних пожежних драбин, пожежного інвентарю, обладнання та засобів пожежогасіння мають бути завжди вільними, утримуватися справними, узимку очищатися від снігу.

Забороняється довільно зменшувати нормовану ширину доріг та проїздів. До всіх будівель і споруд має бути забезпечений вільний доступ. Протипожежні розриви між будинками, спорудами, відкритими майданчиками для зберігання матеріалів, устаткування тощо повинні відповідати вимогам будівельних норм. Їх не дозволяється захаращувати стоянками транспорту, будівництвом та встановленням тимчасових будинків і споруд, у тому числі індивідуальних гаражів тощо.

У разі реконструкції, перепланування, капітального ремонту приміщень, будинків необхідно дотримуватися протипожежних вимог, визначених нормативними документами в галузі будівництва.

Протипожежні системи, установки (протидимовий захист, пожежна автоматика, протипожежне водопостачання, протипожежні двері, клапани тощо) повинні постійно утримуватися у справному робочому стані.

У підвальних та цокольних поверхах не дозволяється розміщення вибухопожежонебезпечних приміщень, зберігання та використання легкозаймистих і горючих рідин, вибухових речовин, балонів з газами, речовин і матеріалів, що мають підвищену вибухопожежну небезпеку.

Не дозволяється використовувати горища, технічні поверхи й приміщення (у т. ч. венткамери, електрощитові) для зберігання устаткування, меблів, вибухопожежонебезпечних матеріалів та інших небезпечних предметів.

Евакуаційні шляхи і виходи повинні бути вільними, нічим не захаращуватися і в разі виникнення пожежі забезпечувати безпеку під час евакуації всіх людей, які перебувають у приміщеннях будівель та споруд. Сходові марші і площадки повинні мати справні огорожі з поручнями, котрі не повинні зменшувати встановлену будівельними нормами ширину сходових маршів і площадок. На висоті 2,2 м від поверхні проступів та сходових площадок встановлюються сміттєпроводи, поверхові сумісні електрощити, поштові скриньки та пожежні крани за умови, що це обладнання не зменшує нормативної ширини проходу сходовими площадками та маршами.

Сходові клітки, внутрішні відкриті та зовнішні сходи, коридори, проходи та інші шляхи евакуації мають бути забезпечені евакуаційним освітленням відповідно до вимог будівельних норм.

Не дозволяється:

- улаштовувати на шляхах евакуації пороги, виступи, турнікети, розсувні, підйомні двері, двері, що обертаються, та інші пристрої, які перешкоджають вільній евакуації людей;

- захаращувати шляхи евакуації (коридори, проходи, сходові марші і площадки, вестибюлі, холи, тамбури тощо) меблями, обладнанням, навіть якщо вони не зменшують нормативну ширину;

- забивати, заварювати, замикати на навісні замки, болтові з'єднання та інші запори, що важко відчиняються зсередини, зовнішні евакуаційні двері будівель;

- застосовувати на шляхах евакуації (крім будівель V ступеня вогнестійкості) горючі матеріали для облицювання стін і стель, а також сходів та сходових площадок;

- захаращувати меблями, устаткуванням та іншими предметами двері, люки на балконах і лоджіях, переходи в суміжні секції та виходи на зовнішні евакуаційні драбини;

- знімати встановлені на балконах (лоджіях) драбини;

- улаштовувати у загальних коридорах комори і вбудовані шафи, за винятком шаф для інженерних комунікацій;

- зберігати в шафах (нішах) для інженерних комунікацій горючі матеріали, а також інші сторонні предмети;

- робити засклення або закладання жалюзі та отворів повітряних зон у незадимлюваних сходових клітках;

- знімати передбачені проектом двері вестибюлів, холів, тамбурів і сходових кліток; знімати пристрої для самозачинення дверей сходових кліток, коридорів, холів, тамбурів тощо, а також фіксувати самозакривні двері у відчиненому положенні.

Відповідальним за пожежну безпеку будинків, де проводиться капітальний ремонт, реконструкція, будівельних майданчиків, своєчасне виконання протипожежних заходів, забезпечення засобами пожежогасіння, організацію пожежної охорони та роботу добровільних протипожежних формувань є керівник робіт від генпідрядної будівельної організації (або особа, яка його заміняє), якщо інше не передбачено посадовими інструкціями.

Відповідальним за пожежну безпеку окремих ділянок ремонту, реконструкції, наявність та справне утримання засобів пожежогасіння, своєчасне виконання передбачених проектом протипожежних заходів є керівники робіт на цих ділянках.

8. Озеленення. Озеленення території виконується після її очищення від залишків будівельних матеріалів, сміття, прокладання підземних комунікацій і споруд, доріг, проїздів, тротуарів, обладнання майданчиків і огорож.

На прибудинковій території повинен забезпечуватися належний догляд за зеленими насадженнями.

Власники озеленених територій зобов'язані:

- забезпечити збереження, утримання та відновлення зелених насаджень;

- у літню пору й у суху погоду поливати газони, квітники, дерева і чагарники;

- не допускати витоптування газонів і складування на них будівельних матеріалів, піску, сміття, снігу, сколів льоду та ін.;

- нові посадки дерев і чагарників, перепланування зі зміною мережі доріжок і розміщенням обладнання здійснювати тільки за проектами, узгодженими в установленому законодавством порядку із дотриманням агротехнічних умов;

- в усіх випадках вирубування і пересаджування дерев і чагарників, здійснюваних у процесі утримання і ремонту, проводити відповідно до законодавства;

- за наявності водойм на озеленених територіях утримувати їх у чистоті і проводити їх капітальне очищення не менше одного разу на 10 років;

- організовувати роз'яснювальну роботу серед населення про необхідність дбайливого ставлення до зелених насаджень;

- вести облік та складати реєстр зелених насаджень за площею, видовим складом, віком і станом.

На озеленених територіях забороняється:

- складувати будь-які матеріали;

- застосовувати чистий торф як рослинний ґрунт;

- улаштовувати звалища сміття, снігу і льоду, за винятком чистого снігу, отриманого від розчищення садово-паркових доріжок;

- використовувати роторні снігоочисні машини для перекидання снігу на насадження, використання роторних машин для прибирання озеленених вулиць і площ допускається лише за наявності на машині спеціальних спрямувальних пристроїв, що запобігають потраплянню снігу на насадження;

- скидати сніг із дахів на ділянки, зайняті насадженнями, без ужиття заходів, що забезпечують цілість дерев і чагарників;

- спалювати листя, змітати листя в лотки в період масового листопаду, засипати ними стовбури дерев і чагарників (доцільно їх збирати в купи, не допускаючи рознесення вулицями, прибирати у спеціально відведені місця для компостування або вивозити на звалище);

- посипати хімічними препаратами, не дозволеними для використання, тротуари, проїзні і прогулянкові дороги та інші покриття;

- скидати послід та інші забруднення на газони;

- ходити, сидіти і лежати на газонах (крім лугових), улаштовувати ігри;

- розпалювати вогнища і порушувати правила протипожежної безпеки;

- підвішувати на деревах гамаки, гойдалки, мотузки для сушіння білизни, забивати в стовбури дерев цвяхи, прикріплювати рекламні щити, електропроводи, електрогірлянди з лампочок, прапорцеві гірлянди, колючий дріт та інші огородження, що можуть пошкодити дерева;

- добувати з дерев сік, смолу, робити надрізи, написи, інші механічні пошкодження;

- проїзд і стоянка автомашин, мотоциклів та інших видів транспорту (крім транзитних доріг загального користування і доріг, призначених для експлуатації об'єкта);

- випас свійських тварин.

Крім власників (наймачів) утримання жилої будинків та прибудинкових територій може здійснюватися в порядку, передбаченому законодавством, кількома підприємствами, які визначаються на конкурсних засадах. Відповідно до Типового положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 року N 194, прибудинкова територія - виділена в установлених межах земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок (будинки), допоміжні будівлі та споруди, призначені для його обслуговування та забезпечення сприятливих умов проживання мешканців. Утримання житлового будинку - комплекс робіт, спрямований на створення належних умов перебування та життєзабезпечення в будинку громадян та на забезпечення утримання житлового фонду й прибудинкових територій (санітарне й технічне обслуговування та ремонт будинку).

Відбір підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій проводиться на основі конкурсу.

Підставою для проведення конкурсу є незадовільний стан виконання комплексу послуг з утримання житла, великий обсяг невиконаних робіт з ремонту та утримання будинків, а також скарги мешканців на якість послуг та стан житлового фонду.

Метою здійснення конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій є забезпечення ефективного збереження житлового фонду та продовження терміну його служби, зниження вартості послуг, підвищення якості надання послуг з обслуговування та ремонту житлового фонду і прибудинкових територій.

Рішення про проведення конкурсу приймає власник житлового фонду, який є організатором конкурсу. Він гарантує рівні умови всім учасникам незалежно від форми власності і місця розташування.

Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельні кооперативи можуть самостійно залучати підрядників для обслуговування будинку.

До участі в конкурсі допускаються підприємства усіх форм власності, установчим завданням яких є надання послуг з утримання житлових будинків і прибудинкових територій.

Стаття 180. Експлуатація та ремонт державного житлового фонду в містах і селищах міського типу

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік експлуатація та ремонт державного житлового фонду (незалежно від відомчої належності) у містах і селищах міського типу здійснюються єдиними житлово-експлуатаційними і єдиними ремонтно-будівельними службами в порядку, встановлюваному Радою Міністрів СРСР і Радою Міністрів Української РСР.

Експлуатація і ремонт державного житлового фонду здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про управління об'єктами державної власності" від 21 вересня 2006 року N 185-V. При цьому, відповідно до Закону в Україні створюється Єдиний державний реєстр об'єктів державної власності, управління якими віднесено до компетенції відповідних галузевих відомств. Експлуатація і ремонт таких об'єктів здійснюється внутрішніми відомчими наказами, а також статутами державних підприємств, якщо об'єкти житлового фонду перебувають на балансі таких підприємств.

Стаття 181. Технічне обслуговування та ремонт будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів

Державні житлово-експлуатаційні і ремонтно-будівельні служби здійснюють за договором технічне обслуговування та ремонт будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів. Оплата витрат, зв'язаних з обслуговуванням та ремонтом зазначених будинків, провадиться за ставками або на умовах, установлених для обслуговування та ремонту будинків державного житлового фонду.

Коментована стаття врегульовує питання технічного обслуговування та ремонту будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів. На сьогоднішній день таке обслуговування здійснюється комунальними підприємствами в порядку, передбаченому Законом України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року N 1875-IV. Більш детально див. коментар до ст. 178 Кодексу.

При цьому під технічним обслуговуванням слід розуміти сукупність усіх технічних та організаційних дій, у тому числі й технічного нагляду, спрямованих на підтримку чи повернення об'єкта в стан, у якому він здатний виконувати потрібну функцію, а також здійснення комплексу заходів щодо контролю та підтримання працездатного або справного стану, який полягає, як правило, в огляді, догляді та періодичному ремонті.

Система технічного обслуговування жилих будинків повинна забезпечувати безпечне та безперебійне функціонування будинків, інженерних мереж та обладнання протягом встановленого строку служби будинку. Контроль за технічним станом здійснюється шляхом впровадження системи технічного огляду жилих будинків.

Технічне обслуговування здійснюється в порядку, визначеному Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Держжитлокомунгоспу України від 17 травня 2005 року N 76. Так, Правилами передбачено технічне обслуговування і ремонт жилих будинків, будівельних конструкцій та інженерного обладнання (розділи 2, 4, 5 Правил).

Стаття 182. Експлуатація та ремонт житлового фонду в сільській місцевості

Експлуатація та ремонт жилих будинків, що належать колгоспам, радгоспам та іншим підприємствам, установам, організаціям, розташованим у сільській місцевості, здійснюються їх житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними службами. У разі відсутності таких служб експлуатація та ремонт зазначених будинків здійснюються житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними організаціями місцевих Рад народних депутатів.

Експлуатація та ремонт жилих будинків, що належать колгоспам, радгоспам та іншим підприємствам, установам, організаціям, розташованим у сільській місцевості, здійснюються їх житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними службами виконавчих комітетів сільських, селищних рад в порядку, визначеному чинним законодавством. Більш детально щодо порядку експлуатації та ремонту див. коментарі до ст. ст. 180, 181 Кодексу.

Стаття 183. Планування капітального ремонту державного житлового фонду

У державних планах економічного і соціального розвитку Української РСР встановлюються завдання виконавчим комітетам обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів, міністерствам, державним комітетам і відомствам Української РСР по капітальному ремонту житлового фонду, що перебуває у їх віданні.

Загальний порядок організації і планування капітального ремонту здійснюється відповідно до п. 2.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17 травня 2005 року N 76.

Так, планування капітального ремонту - це розробка комплексу ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

Під час капітального ремонту слід робити комплексне усунення несправностей будинку та обладнання, зміну, відновлення або заміну їх на більш довговічні й економічні, поліпшення експлуатаційних показників житлового фонду, здійснення технічно можливої й економічно доцільної модернізації жилих будинків з установленням приладів обліку тепла, води, газу, електроенергії і забезпечення раціонального енергоспоживання.

Порядок розроблення, обсяг і характер проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт жилих будинків, а також терміни її видачі підрядній організації, порядок проведення та фінансування капітального ремонту жилих будинків повинні встановлюватися відповідно до вимог нормативно-правових та нормативно-технічних документів.

Крім цього, планування капітального ремонту саме державного житлового фонду може передбачатись правилами утримання житлового фонду на рівні нормативних актів окремих відомств. Так, п. п. 5.6, 5.7 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року N 113, передбачається, що начальник квартирно-експлуатаційного органу здійснює систематичний контроль за технічним станом гуртожитку, усуненням дрібних несправностей елементів будівель з метою їх безперебійної роботи, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель. За результатами оглядів плануються роботи поточного і капітального ремонтів, що підлягають виконанню у відповідний період. Капітальний ремонт будівель проводиться у межах бюджетних асигнувань, передбачених Міністерству оборони України за відповідною бюджетною програмою.

Під час проведення капітального ремонту будівлі начальником квартирно-експлуатаційного органу надається мешканцям на час ремонту житлова площа в тій самій або іншій будівлі чи інше житлове приміщення для тимчасового проживання. Після закінчення капітального ремонту зазначеним особам надається житлова площа, яку вони займали раніше.

Стаття 184. Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт державного житлового фонду

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт (поточний і капітальний) житлового фонду місцевих Рад народних депутатів здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок державного бюджету.

Фінансування затрат на експлуатацію та поточний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпорядкованих підприємствам, установам, організаціям, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок коштів відповідних підприємств, установ, організацій. Капітальний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок призначених для цього коштів відповідних підприємств, установ, організацій.

Коментованою статтею визначаються правила розподілу фінансування затрат на експлуатацію та ремонт (поточний і капітальний) державного житлового фонду. При цьому у ч. 1 зазначено, що фінансування затрат на експлуатацію та ремонт (поточний і капітальний) житлового фонду місцевих рад народних депутатів здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок державного бюджету.

Фінансування затрат на експлуатацію та поточний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпорядкованих підприємствам, установам, організаціям, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок коштів відповідних підприємств, установ, організацій. Капітальний ремонт відомчого житлового фонду здійснюється за рахунок призначених для цього коштів відповідних підприємств, установ, організацій. Порядок фінансування експлуатації та ремонту здійснюється в межах бюджетних асигнувань відповідного рівня.

З огляду на те що на сьогодні утримання і ремонт переважної більшості об'єктів житлового фонду здійснюється приватними суб'єктами, внаслідок приватизації, Кабінетом Міністрів України було розроблено Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, який затверджений постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572.

Відповідно до п. 7 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" колишні власники багатоквартирних будинків (виконкоми місцевих рад народних депутатів, місцеві державні адміністрації у містах Києві та Севастополі, підприємства, організації, установи, в повному господарському віданні або оперативному управлінні яких вони перебували) зобов'язані брати участь у роботах по ремонту, потреба в якому виникла після приватизації квартир. Обсяг цих робіт визначається кількістю приватизованих квартир будинку та строком його експлуатації від закінчення будівництва або реконструкції до проведення першого ремонту після приватизації.

Якщо в будинку приватизовано декілька квартир і їхні власники не виявили бажання створити товариство (об'єднання) власників квартир, то кожний власник квартири укладає з власником будинку договір про участь у витратах на утримання (обслуговування та ремонт) будинку та прибудинкової території. Договором визначається розмір щомісячних внесків власником квартири на розрахунковий рахунок власника будинку на майбутні ремонти.

За таких умов перший після приватизації та наступні ремонти будинку здійснюються власником будинку незалежно від строку його експлуатації.

У разі коли в будинку приватизовано частину квартир і їхні власники створили товариство (об'єднання) власників квартир, між товариством (об'єднанням) і власником неприватизованих квартир (співвласником будинку) укладається угода про спільне володіння житловим будинком і пайову участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території. При цьому згідно з розміром частки володіння будинком визначається уповноважений співвласник, на якого покладаються обов'язки замовника по утриманню будинку та прибудинкової території. Угодою визначається розмір щорічних зборів коштів, що проводить товариство (об'єднання) власників квартир на майбутні ремонти будинків. Ці кошти накопичуються на розрахунковому рахунку товариства (об'єднання).

Якщо в будинку приватизовано не всі квартири, при проведенні першого після приватизації будинку ремонту колишній власник будинку (теперішній співвласник) зобов'язаний взяти участь у фінансуванні вартості ремонту приватизованої квартири. Розмір частки визначається виходячи з вартості ремонту приватизованої частини будинку. Вартість ремонту неприватизованої частини будинку фінансується його власником у повному обсязі.

Якщо у будинку приватизовані всі квартири, колишній його власник фінансує проведення тільки першого після приватизації ремонту.

Розмір щорічних внесків власників квартир на ремонт будинку встановлюється власником будинку, угодою співвласників будинку і не повинен бути меншим за розмір витрат на ремонт будинків, встановлений для державного житлового фонду.

Перший після приватизації ремонт будинку повинен мати комплексний характер, тобто включати виконання необхідних робіт, пов'язаних з усуненням виявлених при обстеженні несправностей та пошкоджень усіх елементів будинку.

До переліку робіт, що підлягають виконанню при проведенні першого ремонту, включаються роботи, спрямовані на підвищення рівня благоустрою будинку та прибудинкової території, встановлення технічного обладнання, якого не вистачає, поліпшення експлуатаційних показників будинку (заміна плоских суміщених покрівель на шатрові, утеплення окремих ділянок стін тощо).

До складу робіт, що виконуються при здійсненні першого ремонту, не включаються роботи, пов'язані з ремонтом квартир, виконання яких входять в обов'язки власників і наймачів квартир.

Обстеження будинків, які потребують першого після приватизації ремонту, та складання проектно-кошторисної документації на його проведення покладається на відповідні проектні організації. В обстеженні будинку зобов'язані брати участь представники власників, співвласників будинку та колишнього власника будинку.

При нестачі накопичених товариством (об'єднанням) власників квартир коштів на виконання передбачених кошторисом робіт з урахуванням встановленої частки витрат колишнього власника будинку власники квартир покривають вказану нестачу або переглядається та перезатверджується склад і обсяг робіт по ремонту будинку.

Стаття 185. Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт громадського житлового фонду

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт громадського житлового фонду здійснюється за рахунок власних коштів володільців фонду.

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт громадського житлового фонду здійснюється за рахунок власних коштів володільців фонду.

Такі витрати здійснюються щодо утримання жилих будинків і жилих приміщень в інших будівлях, які належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям.

Так, наприклад, фінансування витрат на утримання, експлуатацію та ремонт житлового фонду Укоопспілки здійснюється на основі Положення про громадське майно (основні засоби) споживчої кооперації України, затвердженого постановою шостих зборів Ради Укоопспілки сімнадцятого скликання 3 квітня 2003 року, а також Програми завершення розмежування і закріплення власності в споживчій кооперації України (Укоопспілки), затвердженої постановою XVIII (позачергового) з'їзду споживчої кооперації України 19 грудня 2000 року.

 

Стаття 186. Фінансування затрат, зв'язаних з експлуатацією та ремонтом нежилих будівель і нежилих приміщень у жилих будинках

Затрати, зв'язані з експлуатацією та ремонтом перебуваючих на балансі житлово-експлуатаційних організацій окремих нежилих будівель і нежилих приміщень у жилих будинках, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, а також матеріально-технічне забезпечення їх експлуатації та ремонту враховуються при плануванні господарської діяльності житлово-експлуатаційних організацій.

Фінансування затрат, пов'язаних з експлуатацією та ремонтом перебуваючих на балансі житлово-експлуатаційних організацій окремих нежилих будівель і нежилих приміщень у жилих будинках, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, а також матеріально-технічне забезпечення їх експлуатації та ремонту враховуються при плануванні господарської діяльності житлово-експлуатаційних організацій.

Такі об'єкти мають бути відображені при плануванні фінансових витрат на майбутній період відповідно до їх оцінки та ступеня амортизації з урахуванням вартості необхідних витрат на експлуатацію та ремонт.

Стаття 187. Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів

Фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за рахунок коштів кооперативів.

Розміри внесків членів житлово-будівельних кооперативів на проведення капітального ремонту жилих будинків кооперативів установлюються Радою Міністрів Української РСР.

Коментована стаття передбачає правила здійснення фінансових витрат на експлуатацію та ремонт житлових об'єктів, які перебувають на балансі житлово-будівельних кооперативів. Зокрема зазначається, що фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за рахунок коштів кооперативів.

Кошти житлово-будівельного кооперативу складаються з:

1) вступних внесків;

2) пайових внесків;

3) внесків на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків);

4) внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) і утримання придомової території;

5) інших надходжень.

Вступні внески вносяться членами житлово-будівельного кооперативу, які вступили до кооперативу до здачі будинку (будинків) в експлуатацію. Розмір вступного внеску визначається загальними зборами членів кооперативу, але не може перевищувати п'ятдесяти карбованців.

Вступні і пайові внески члени житлово-будівельного кооперативу вносять на рахунок кооперативу в установі банку.

Внески на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків) справляються з членів житлово-будівельного кооперативу, виходячи з балансової вартості квартир, у розмірах, встановлених Радою Міністрів УРСР, а внески на експлуатацію жилого будинку (будинків) і утримання придомової території в розмірах, необхідних для покриття фактичних витрат кооперативу на ці потреби, виходячи з жилої площі займаних квартир.

За рішенням загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу можуть утворюватися спеціальні фонди на цілі, що відповідають завданням кооперативу (на благоустрій території, культурно-масову роботу серед членів кооперативу і членів їх сімей, преміювання членів правління, ревізійної комісії та інших членів кооперативу тощо).

Кошти житлово-будівельного кооперативу зберігаються у відповідній банківській установі (пп. 22 - 26 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року N 186).

Стаття 188. Матеріально-технічне забезпечення експлуатації та ремонту житлового фонду

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік матеріально-технічні ресурси, необхідні для експлуатації та ремонту державного і громадського житлового фонду та фонду житлово-будівельних кооперативів, виділяються відповідно до норм їх витрачання Радам Міністрів союзних республік, міністерствам, державним комітетам і відомствам СРСР у порядку, встановлюваному Радою Міністрів СРСР.

У даній статті врегульовано норми витрачання матеріально-технічних ресурсів, необхідних для експлуатації та ремонту державного і громадського житлового фонду та фонду житлово-будівельних кооперативів.

На даний час норми витрачання передбачені такими нормативними актами, які регулюють кошторисно-нормативну базу стосовно робіт з ремонту устаткування та обладнання, які виконуються на об'єктах житлово-комунального господарства та соціального призначення: ВБН Д.2.8-204.01.01-2003 "Зварювальні роботи та газове різання", ВБН Д.2.8-204.01.02-2003 "Ремонт технологічних трубопроводів котельного устаткування та систем теплопостачання", ВБН Д.2.8-204.01.03-2003 "Ремонт трубопровідної арматури котельного устаткування та систем теплопостачання", ВБН Д.2.8-204.01.04-2003 "Слюсарні та слюсарно-складальні роботи", ВБН Д.2.8-204.01.05-2003 "Ремонт котельного устаткування та систем теплопостачання", ВБН Д.2.7-204.01-2003 "Відомчі ресурсні кошторисні норми експлуатації машин і механізмів", затверджені наказами Держжитлокомунгоспу від 16 січня 2004 року N 5 та від 23 серпня 2005 року N 133.

Розділ V. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ ЖИТЛОВОГО ЗАКОНОДАВСТВА

Стаття 189. Відповідальність за неналежне використання житлового фонду та інші порушення житлового законодавства

Особи, винні:

у порушенні порядку взяття на облік та ведення єдиного державного реєстру громадян, потребуючих поліпшення житлових умов, зняття з обліку і надання громадянам жилих приміщень;

у недодержанні встановлених строків заселення жилих будинків і жилих приміщень;

у порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, придомових територій;

у самовільному переобладнанні та переплануванні жилих будинків і жилих приміщень та використанні їх не за призначенням;

у порушенні правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, у безгосподарному їх утриманні;

у псуванні жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об'єктів благоустрою, 

несуть кримінальну, адміністративну або іншу відповідальність згідно з законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР і Української РСР може бути встановлено відповідальність і за інші порушення житлового законодавства.

Житловий кодекс УРСР передбачає у загальному вигляді відповідальність за неналежне використання житлового фонду та інші порушення житлового законодавства. Приблизний перелік порушень житлового законодавства міститься у коментованій статті.

Вказаний перелік порушень у житловій сфері не є вичерпним, отже, як Житловим кодексом, так і іншими нормативними актами можуть бути передбачені інші порушення житлових норм, за які передбачається відповідальність.

Коментована стаття являє собою загальну норму, яка сама по собі не встановлює мір відповідальності, а відсилає до адміністративного, кримінального та іншого законодавства, яке передбачає конкретні санкції за те чи інше правопорушення.

Адміністративна відповідальність настає за скоєння адміністративного правопорушення (проступку), під яким розуміється протиправна, винна (умисна або необережна) дія чи бездіяльність, яка посягає на громадський порядок, власність, права і свободи громадян, на встановлений порядок управління і за яку законом передбачено адміністративну відповідальність (ст. 9 КпАП).

Кодекс України про адміністративні правопорушення передбачає відповідальність за такі правопорушення житлового законодавства, як:

• Недодержання державних стандартів, норм і правил під час проектування і будівництва (ст. 96 КпАП);

• Порушення законодавства під час планування і забудови територій (ст. 961 КпАП);

• Самовільне будівництво будинків або споруд (ст. 97 КпАП);

• Порушення порядку взяття на облік та строків заселення жилих будинків і жилих приміщень (ст. 149 КпАП);

• Порушення правил користування жилими будинками і жилими приміщеннями (ст. 150 КпАП);

• Самоправне зайняття жилого приміщення (ст. 151 КпАП) та ін.

За скоєння адміністративних проступків передбачається відповідальність у вигляді попередження або штрафу.

Кримінальна відповідальність настає за скоєння особливо небезпечного протиправного діяння - злочину (ст. 11 Кримінального кодексу України). Так, чинним Кримінальним кодексом України передбачена відповідальність за такі злочини, як:

• Порушення недоторканності житла (ст. 162);

• Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво (ст. 1971) тощо.

Цивільно-правова відповідальність настає за заподіяння шкоди житловому фонду (ст. 190 ЖК) або за вчинення протиправних правочинів із жилими приміщеннями. Так, в разі заподіяння шкоди житловому фонду винні особи зобов'язані відшкодувати заподіяну шкоду в повному обсязі.

Якщо учасники житлових правовідносин вчинили із жилим приміщенням правочин, який не відповідає вимогам закону, такий правочин є нікчемним. Якщо правочин був вчинений під впливом обману, він може бути визнаний судом недійсним (ст. 230 ЦК). Загальний наслідок визнання правочину недійсним - двостороння реституція, тобто кожна із сторін правочину зобов'язана повернути те, що вона отримала (наприклад, продавець має повернути покупцеві придбане ним житло, а покупець зобов'язаний повернути отримані ним грошові кошти), - ст. 216 ЦК України.

Певні випадки відповідальності за порушення житлового законодавства містяться у самому Житловому кодексі УРСР та в інших спеціальних нормативних актах. Як приклад можна навести статті 100 та 176 ЖК, а також положення Закону України "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування".

Стаття 190. Відшкодування шкоди, заподіяної житловому фонду

Підприємства, установи, організації, а також громадяни, які заподіяли шкоду жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об'єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках, зобов'язані відшкодувати заподіяну шкоду.

Службові особи та інші працівники, з вини яких підприємства, установи, організації мали витрати, зв'язані з відшкодуванням шкоди, несуть матеріальну відповідальність у встановленому порядку.

Коментованою статтею встановлюються загальні правила відшкодування шкоди, заподіяної житловому фонду.

Частина 1 коментованої статті покладає обов'язок відшкодування шкоди на фізичних та юридичних осіб, які заподіяли шкоду жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об'єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках. Відповідно до п. 24 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" при вирішенні справ про відшкодування шкоди, заподіяної громадянами жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об'єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках, судам слід виходити із загальних норм цивільного законодавства.

Отже, відшкодування заподіяної житловому фонду шкоди здійснюється за загальними правилами ст. 1166 ЦК, відповідно до якої майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. При покладенні на фізичну або юридичну особу обов'язку відшкодувати заподіяну шкоду слід враховувати загальний принцип цивільно-правової відповідальності - відповідальність за наявності вини заподіювача. Виключення із цього правила також закріплені у ЦК. Так, ст. ст. 1173 - 1176 ЦК передбачають відповідальність держави за шкоду, заподіяну органами влади, правоохоронними та судовими органами, їхніми посадовими та службовими особами, незалежно від вини цих органів, їхніх посадових та службових осіб.

Відповідно до ст. 1192 ЦК суд за вибором потерпілого може зобов'язати особу, яка завдала шкоди майну, відшкодувати її в натурі (передати річ того ж роду і такої ж якості, полагодити пошкоджену річ тощо) або відшкодувати завдані збитки у повному обсязі. При встановленні повного обсягу збитків слід керуватися положеннями ст. 22 ЦК.

Статті 23 та 1167 ЦК передбачають можливість компенсації потерпілому моральної шкоди, заподіяної порушеннями його прав та охоронюваних законом інтересів. Моральна шкода компенсується незалежно від майнової шкоди та не пов'язана з її розміром. Розмір грошової компенсації моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань потерпілого, які він має внаслідок порушення його житлових прав.

Друга частина коментованої статті містить загальну відсилку до трудового законодавства та визначає, що службові особи та інші працівники, з вини яких підприємства, установи, організації мали витрати, зв'язані з відшкодуванням шкоди, несуть матеріальну відповідальність у встановленому порядку. Загальні положення щодо притягнення працівників до матеріальної відповідальності закріплені у Главі IX (ст. ст. 130 - 138) Кодексу законів про працю України.

 

Розділ VI. ВИРІШЕННЯ ЖИТЛОВИХ СПОРІВ

Стаття 191. Порядок вирішення житлових спорів

Житлові спори вирішуються відповідно до закону.

Стаття, що коментується, має відсилочний характер та відсилає до положень законодавства для визначення порядку вирішення житлових спорів. Застосування тих чи інших положень закону залежить від характеру житлових спорів.

Житлові спори - особливий різновид спорів; це конфліктні ситуації, що виникають у процесі експлуатації житлового фонду при недотриманні встановлених нормативів власниками, наймачами і орендарями жилих і нежилих приміщень у жилих будинках6.

Основним органом, що розглядає житлові спори, є суд. Відповідно до ст. 55 Конституції України кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дії чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб. Житлові спори, що підлягають розгляду в суді, залежать від правових підстав виникнення і обсягу повноважень сторін. За цим критерієм виділяють спори, що випливають із Житлового кодексу, Цивільного кодексу, Сімейного кодексу7.

Так, із положень ЖК випливають спори стосовно ордера на жиле приміщення, спори щодо змін у складі житлового фонду, спори щодо переведення житла у нежитловий фонд (ст. 8 ЖК), спори щодо права фізичних осіб (громадян) на отримання житла у будинках державного і комунального житлового фонду, спори, що випливають із договору найму жилого приміщення державного чи комунального житлового фонду, спори щодо користування гуртожитками та службовими жилими приміщеннями, спори щодо приватизації житла (що випливають також із положень Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду") тощо. Деякі положення ЖК встановлюють виключно судовий порядок розгляду певних категорій спорів (наприклад, статті 108, 109 ЖК).

Спори, що випливають із ЦК України, можуть бути пов'язані із дотриманням права власності на житло (зокрема, права спільної сумісної та спільної часткової власності), а також із порушенням різного роду цивільно-правових зобов'язань (купівлі-продажу, міни, довічного утримання, безоплатного користування житлом, житлового комерційного найму) та правил спадкування.

Спори, що виникають із Сімейного кодексу України, можуть бути пов'язані із порядком користування житлом подружжям, якому воно належить на праві спільної сумісної власності, поділом квартири (жилого будинку) в разі розірвання шлюбу, користуванням житлом подружжям, що перебуває у фактичному шлюбі, влаштуванням дитини, батьки якої позбавлені батьківських прав, тощо.

При розгляді житлових спорів суди також мають враховувати положення постанов Пленуму Верховного Суду України:

• "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 року N 2;

• "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" від 18 вересня 1987 року N 9;

• "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 року N 7;

• "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" від 1 листопада 1996 року N 9.

Крім судового розгляду, житлові спори можуть вирішуватися також в адміністративному порядку. Органами, уповноваженими розглядати житлові спори, є, перш за все, місцеві державні адміністрації та виконкоми місцевих рад. Вони вирішують спори з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм жилих приміщень, про виселення із з будинків (жилих приміщень), що загрожують обвалом (ст. 112 ЖК), тощо. Разом з тим, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, суб'єкти житлових спорів вправі на власний розсуд вирішувати, звертатися їм для вирішення житлових спорів в адміністративному порядку чи обрати судовий захист порушених прав.

Розділ VII. ЗАКЛЮЧНІ ПОЛОЖЕННЯ

Стаття 192. Забезпечення жилими приміщеннями громадян, направлених за кордон

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік громадяни, направлені на роботу за кордон, забезпечуються жилими приміщеннями у місці перебування в порядку і на умовах, які визначаються Радою Міністрів СРСР.

Коментована стаття передбачає забезпечення жилими приміщеннями громадян, які направлені на роботу за кордон. Жилі приміщення мають бути надані їх у місці перебування. Визначення порядку надання громадянам жилих приміщень відповідно до коментованої статті віддано на вирішення Ради Міністрів СРСР (на сьогодні - Кабінету Міністрів України). Правила забезпечення жилими приміщеннями працівників дипломатичних установ України за кордоном закріплені у постанові Кабінету Міністрів України від 1 вересня 1992 р. N 518 "Про норми забезпечення житловою площею працівників дипломатичних установ України за кордоном".

В разі якщо державні службовці направляються за кордон у відрядження, компенсація їхнього проживання здійснюється на правилами постанови Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1999 р. N 663 "Про норми відшкодування витрат на відрядження в межах України та за кордон".

Стаття 193. Міжнародні договори

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, якщо міжнародним договором СРСР встановлено інші правила, ніж ті, що їх містить радянське житлове законодавство, то застосовуються правила міжнародного договору.

Такий же порядок застосовується щодо житлового законодавства Української РСР, якщо в міжнародному договорі Української РСР встановлено інші правила, ніж передбачені житловим законодавством Української РСР.

У коментованій статті відображається загальне правило щодо пріоритету міжнародних договорів, підписаних державою, відносно національного законодавства цієї держави. Стаття 9 Конституції України встановлює, що чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України. А відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про міжнародні договори України", якщо міжнародним договором України, який набрав чинності в установленому порядку, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені у відповідному акті законодавства України, то застосовуються правила міжнародного договору.

Україною підписано ряд міжнародних угод в галузі житлових відносин, серед яких можна назвати Угоду між Урядом України і Урядом Республіки Білорусь про умови та порядок обміну житлових приміщень від 17.07.95 р.; Угоду між Урядом України і Урядом Російської Федерації щодо реалізації на території України програми житлового будівництва для виведених з Німеччини органів управління, частин та підрозділів Західної групи військ від 22.12.92 р.; Рекомендацію 115 Генеральної конференції Міжнародної організації праці щодо житлового будівництва для працівників; Угоду між Урядом України і Урядом Грузії про умови та порядок обміну житлових приміщень від 05.11.96 р.; Угоду між Кабінетом Міністрів України та Урядом Російської Федерації про взаємне визнання прав та регулювання відносин власності Чорноморського флоту Російської Федерації на житловий фонд та об'єкти соціально-побутового призначення в місцях дислокації його військових формувань на території України від 16.03.2000 р. та ін.