1
.
Технологія оцінки об'єктів нерухомості

Оцінка об'єктів нерухомості - визначення грошового еквівалента вартості об'єкта нерухомості.

Оцінка нерухомості - це процес зведений до певного типу операції (продаж, застава, оподаткування тощо); до певних учасників (власника та оцінювача); до певної дати (вона дійсна протягом обмеженого періоду), а також пов'язаний з конкретним об'єктом нерухомості, що знаходиться в певному зовнішньому оточенні.

Висновок кваліфікованого фахівця - оцінювача щодо проведення оцінки об'єкта нерухомості та оформлення її звітом - висновок про вартість, але аж ніяк не встановлення її. Вартість встановлюється ринком. Вільний ринок "розкладає по поличках" усі фінансові аспекти власності й встановлює ціни. З часом вартість може змінюватись.

Оцінка нерухомості здійснюється з різною метою, наприклад при обліку наявних у власності фізичних і юридичних осіб об'єктів нерухомості та переоцінці основних фондів підприємств; обліку накопиченого зносу об'єкта нерухомості; реалізації інвестиційних проектів розвитку об'єктів нерухомості; банкрутстві й антикризовому управлінні; приватизації державних і муніципальних об'єктів нерухомості; укладанні договорів на здійснення різного роду операцій з нерухомістю між фізичними чи юридичними особами; страхуванні; оформленні застав; визначенні бази для оподаткування; ухваленні обґрунтованого рішення про ділове партнерство та ін.

Але є випадки, у яких проведення оцінки обов'язкове: складання шлюбних контрактів або розподіл майна подружжя що розлучається, на вимогу одного з них; викуп у власники об’єкта нерухомості для державної або муніципальної цілі;

при передачі державної власності в довірче управління; реалізаціяінвестиційних проектів із залученням бюджетних засобів; продаж об'єктів нерухомості з державної власності у власністьсуб'єктів України або муніципальних утворень.

Оцінка може бути:

Ø                ретроспективною - на певну дату у минулому; Ч поточною - як правило, використовується в оцінній діяльності;

Ø                перспективною - оцінка часток власності в підприємствах або їх вартості до кінця планового періоду будівництва нових підприємств. Перспективна оцінка проектованих підприємств здійснюється на той період часу, коли підприємство повинне досягти стабільного положення на ринку.

1
.1 Оцінка майна та майнових прав


Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою норматив-по-правовими актами і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на проведення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності. Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником.

Професійна оціночна діяльність - діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до положень чинного законодавства, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.

Оціночна діяльність може здійснюватися у таких формах:

Ø                практична діяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному виконанні оцінки майна та всіх процедур, пов'язаних з нею, відповідно до вимог, установлених нормативно-правовими актами з оцінки майна;

Ø                 консультаційна діяльність, яка полягає в наданні консультацій з оцінки майна суб'єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній або письмовій формі;

Ø                 рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному нормативно-правовими актами з оцінки майна;

Ø                 методичне забезпечення оцінки майна, яке полягає в розробленні методичних документів з оцінки майна та паданні роз'яснень щодо їх застосування;

Ø                 навчальна діяльність оцінювачів, яка полягає в участі у навчальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.

Суб'єктами оціночної діяльності є: суб'єкти господарювання зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми і а форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які пішли сертифікат суб'єкта оціночної діяльності; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності у процесі виконання функцій управління та розпорядження державним майном та майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог законодавства.

Оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі до-і опору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

ü                 створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

ü                 реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна часткою комунального майна;

ü                виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);

ü                визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;

ü                приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

ü                переоцінки основних фондів з метою бухгалтерського обліку;

ü                оподаткування майна та визначення розміру державного мита згідно з законом;

ü                передачі майна під заставу;

ü                визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;

ü                в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів. Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках його застави, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Не допускається проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання у таких випадках:

- проведення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, за правом власності або, на яке зазначені особи мають майнові права;

-                     проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв'язки з зазначеними особами, або суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, керівництво якого має зазначені зв'язки;

-                     проведення оцінки майна своїх засновників (учасників).

Під час оцінки майна, що здійснюється органами державної влади, у тому числі Фондом державного майна України, і органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження: не можуть мати виключне право її проведення органамидержавної влади та органи місцевого самоврядування і/абооцінювачі, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; не можуть мати місце будь-які форми іміключного права на проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями захищених обмежень, визнаються недійсними та підлягають обов'язковому скасуванню.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: пониженнях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. Фонд державного майна України може залучати інші органи державної влади, саморегулюючі організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукові та інші установи. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

У випадках, визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, суб'єкти оціночної діяльності - органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обов'язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Під час укладання органами державної влади та органами місцевого самоврядування договорів на проведення оцінки майна застосовуються обмеження, зазначені в статті 8 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Не допускається встановлення інших обмежень щодо участі суб'єктів оціночної діяльності у проведенні оцінки майна, крім тих, що визначені умовами конкурсного відбору відповідно до законодавства.

Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки, стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб'єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник.

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

·                    зазначення майна, що підлягає оцінці;

·                    мета, з якою проводиться оцінка;

·                    вид вартості майна, що підлягає визначенню;

·                    дата оцінки;

·                    строк виконання робіт з оцінки майна;

·                    розмір і порядок оплати робіт;

·                    права та обов'язки сторін договору;

·                    умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;

·                    відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

·                    порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

Розмір і порядок оплати робіт з оцінки майна визначають-11 »а домовленістю сторін або у випадках відбору суб'єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах за результатами конкурсу. Не допускається встановлення у договорі розміру оплати робіт як частки вартості майна, що підлягає оцінці. Права, обов'язки та відповідальність оцінювача (суб'єкта оціночної діяльності), який проводить експертизу на підставі ухвали (постанови) суду про її призначення, визначаються законодавством України про судову експертизу та Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

4.2 Види вартості об'єктів нерухомості
Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).

Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретної операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій реальній передбачуваній операції пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як синоніми.

Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, на явності аналогів або стабільності ринку.

Так, під час кризи 1993-1994 та 1998-1999 рр. в Україні, заради швидкого отримання грошей, продавці охоче йшли на 10-20% зниження ціни аби прискорити продаж об'єктів. Часто початкова ціна свідомо завищується на 15-20%, щоб потім на цю суму поступитися в процесі торгу. Інколи, ціна формується під впливом особистих уявлень учасників операції й не піддається прогнозам.

Вартість - це грошовий еквівалент власності.

Ринкова вартість об'єкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. При цьому передбачається, що:

·                   одна із сторін операції не зобов'язана продавати об'єкт нерухомості, а інша сторона не зобов'язана його купувати;

·                   сторони добре поінформовані про предмет операції та діють у власних інтересах;


·                   об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;

·                   ціна операції є розумною винагородою за об'єкт оцінки й стимулом до здійснення операції з чиєї-небудь сторони;


·                   плата за об'єкт нерухомості виражений в грошовій формі.


Таким чином ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.

Поняття вартості об'єкта нерухомості може розглядатися з інших позицій. Так розрізняють ринкову вартість, вартість заміщення, споживчу, відновну, інвестиційну, страхову, вартість оподаткування, ліквідаційну, первинну, залишкову, і міну, вартість права оренди об'єкта нерухомості, вартість діючого підприємства й об'єкта нерухомості при існуючому використанні тощо.

Споживча вартість (вартість при існуючому використані) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкретної о власника, який не збирається виставляти його на ринок.

Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта. Тут використовуються такі ж архітектурні рішення, застосовуються аналогічні будівельні конструкції та матеріали, навіть и їсть будівельно-монтажних робіт, так само відтворюються моральний знос і недоліки архітектурних рішень відтворюваного об'єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного об'єкта, але збудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, і також сучасного устаткування.

Відновна вартість виражається витратами на відтворювання точної копії об'єкта, а вартість заміщення - затратами на створення функціонального аналога.

Інвестиційна вартість - ціна об'єкта нерухомості, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи для досягнення заданої інвестиційної мети. Інвестиційна вартість розраховується виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації, й може бути як більшою, так і меншою за його ринкову вартість. Даний вид вартості носить суб'єктивний характер.

Вартість страхування об'єктів нерухомості розраховується на основі відновної вартості або вартості заміщення об'єкта, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування). На базі вартості страхування об'єкта визначаються суми страховок, виплати та відсотки.

Вартість оподаткування об'єктів нерухомості майна юридичних і фізичних осіб визначається акредитованими нормами при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновної вартості об'єкта нерухомості. В даний час така оцінка об'єктів нерухомості здійснюється за нормативною методикою з урахуванням інвентаризаційної вартості об'єкта нерухомості та базується на відновній вартості.

Ліквідаційна вартість визначається, якщо об'єкт нерухомості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних об'єктів і є чистою грошовою сумою, яку власник об'єкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.

Вартість утилізації є чистою грошовою сумою, яку власник об'єкта нерухомості може отримати при повній ліквідації останнього.

Первинна вартість об'єкта нерухомості - фактичні витрати на придбання або створення об'єкта на момент початку його використовування.

Залишкова вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта з урахуванням зносу.

Вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована на продовженні форми його функціонування в умовах можливого продажу на ринку.

Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося.

Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.

Вартість спеціалізованих об'єктів - вартість об'єктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.

Вартість права оренди об'єкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження об'єктом.

Ціна об'єктів нерухомості залежить від цілого ряду чинників, які можна згрупувати таким чином.

1.                 Об'єктивні чинники, визначають середній рівень цін і конкретних операцій суб'єктами нерухомості. Серед них слід виділити : макроекономічні, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляцію безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності); економічні, характерні об'єктивні параметри конкретних операцій.

2.                  Чинники, пов'язані з феноменом масової свідомості та психологічного характеру (масована реклама, інфляційні очікування, симпатії, обізнаність тощо).

3.                 Фізичні чинники: місцезнаходження - віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури й транспортного сполучення, архітектурно-конструктивні рішення, стан об'єктів нерухомості, наявність комунальних послуг, екологічні та сейсмічні чинники.

4.                 Чинники, що впливають на ціну та швидкість продажу: кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом саме на цей тип об'єктів у визначеній частині міста; об'єктивні недоліки; престижність району; екологічна обстановка и районі; транспортне сполучення та розвинутість інфраструктури району; соціальна однорідність будинку; характер операції ("прямий або "зустрічний" продаж"); юридична "чистота" об'єкта.

Зі світового досвіду відомо, що головним критерієм будь-якої операції є її вигідність для обох сторін. Проте кожний вкладає в це поняття своє значення. Для одного на першому місці стоять гроші. Такий продавець може досить довго чекати свого клієнта, не знижуючи ціну. Для іншого важливо якнайшвидше отримати вільні засоби. В цьому випадку на перше місце виходить швидкість операції та діє принцип "час -гроші". Третій віддає перевагу надійному покупцеві, який може гарантувати дотримання графіка оплати. Трапляється, що під час переговорів змінюються й пріоритети. Вміло їх виставляючи між об'єктивними чинниками та власними мотивами, покупець і продавець можуть укласти взаємовигідну операцію й не розчаруватися в її результатах.

1
.5 Звіт про оцінку об'єктів нерухомості
Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна та скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають зацікавленість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування с письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулювальними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулювальної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.

Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, встановленому нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) оцінювачем, який працює в органі державної влади, на запити органів державної влади або у зв'язку з виконанням своїх посадових обов'язків здійснюється в межах повноважень, визначених посадовими інструкціями. Якщо запитом органу державної влади передбачено надання висновку про вартість майна і підготовка зазначеного висновку вимагає проведення незалежної оцінки, органи державної влади забезпечують її проведення у порядку, встановленому Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". В інших випадках рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на платній основі.

Звіт про оцінку об'єкта нерухомості не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. Частіше всього звіти про оцінку використовуються з комерційною метою, коли достатньо скороченої форми звіту про оцінку, проте він повинен містити достатню інформацію для визначення бази оцінки. В звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки, нормативні та інструктивні матеріали, включаючи стандарти оцінки, мета і завдання її проведення, інші відомості, необхідні для повного й недвозначного тлумачення результатів, відображених у звіті.

Якщо при проведенні оцінки об'єкта визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути вказані критерії встановлення вартості об'єкта й причини відсутності можливості визначення ринкової вартості. Звіт також містить:

►              юридичну адресу та адресу постійного проживання оцінювача та відомості, що дозволяють ідентифікувати його як професіонала;

►              точний опис об'єкта оцінки - реквізити балансоутримувача й балансову вартість об'єкта;

►              послідовність визначення ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки та її підсумкову величину, а також обмеження й межі застосування отриманого результату;

►              перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Оцінювач власноручно підписує звіт. Якщо комплекс об'єктів оцінювався декількома оцінювачами, звіт підписує кожний з них із зазначенням об'єктів, на яких проводилася оцінка.

В практиці оцінювачів найпоширенішою є форма звіту про оцінку об'єкта, що містить такі відомості:

►              акт огляду об'єкта оцінки;

►              короткий виклад основних чинників і висновків;

►               основні положення та лімітуючі умови;

►               відомості про оцінюваний об'єкт нерухомості;

►               основні чинники, що впливають на ринкову вартість об'єкта нерухомості.

Звіт про оцінку об'єкта нерухомості також містить сертифікат ринкової вартості оцінюваного об'єкта.

Залежно від умов договору звіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або пакетом документів, що підтверджують виконану роботу і отриманий результат за оцінкою об'єкта нерухомості з урахуванням реального аналізу ринкових даних, особливо в тих випадках, коли має місце екологічне забруднення.

Коли оцінювач у ході обстеження визначає проблеми, пов'язані із станом навколишнього середовища, він повинен з'ясувати природу та розміри забруднення на основі власних досліджень або санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також входять рекомендації з проведення детальної експертизи, якщо в ході первинного обстеження були найдені різні види забруднень. В тих випадках, коли були виявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середовища або очікуються такі проблеми, оцінювач повинен рекомендувати проведення екологічної експертизи до початку процесу оцінки.

Відповідно до законодавства вартість, відображена у звіті про оцінку, може бути визнаною та рекомендованою для здійснення операцій з об'єктом нерухомості, якщо від дати складання звіту до дати здійснення операції або іншого акту і об'єктом пройшло не більше 6 місяців.

Для проведення оцінки майна в Україні застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об’єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення). Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу.

Вибір методів оцінки залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) та є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.       

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів зміщення попиту та пропозиції. Він передбачає аналіз цін продажу та пропозиції подібного майна з відповідним користуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким і імперіям:

 - умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладання таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

-                     продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

-                     умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Користування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропозиції) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

- укладання договору на проведення оцінки;

-        ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та обробка вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

-          вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;

-          узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

-          складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;

-          доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо цього майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.