Содержание договора как обоюдного юридического акта сторон составляют, во-первых, условия, в отношении которых стороны пришли к соглашению, и, во-вторых, те условия, которые принимаются ними как обязательные в силу действующего законодательства. Другими словами, содержание гражданско-правового договора – это те условия, по которым заключено соответствующее соглашение сторон. Поскольку договор является основанием возникновения гражданско-правового обязательства (ст. 151 ГК Украины), то содержание этого обязательства раскрывается через права и обязанности его участников, определенные условиями договора.
Согласно ст. 153 ГК Украины, договор считается заключенным, если между сторонами в необходимой определенных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Итак, существенными считаются в первую очередь те условия договора, которые названы такими по закону. Круг этих условия можно определить, проанализировав норму ГК и специальных нормативных актов, которые регулируют данный вид договорных отношений.
Существенными являются также те условия, которые прямо не названы такими в нормативных актах, но крайне необходимы для договора данного вида (например, условия о цене необходимо для любого возмездного договора).
От существенных или необходимых условий, по которым стороны обязательно должны договориться, чтобы договор считался заключенным, необходимо отличать обычные и случайные условия. К обычным относятся те условия, которые сами по себе предполагаются и, как правило, в договор не включаются потому, что предусмотрены в диспозитивных нормах гражданского права. Невключение обычных условий в договор не сказывается на его силе. В этом случае принимаются правила соответствующей правовой нормы. Например, если в договоре не указано место исполнения договора, то стороны молчаливо согласились исполнить обязательство в месте, определенном в самом законе (ст. 167 ГК Украины). Но если бы стороны пожелали установить новое место исполнения, тогда они должны предусмотреть это в договоре.
Случайными называются такие условия договора, которые обычно не предполагаются в договоре такого типа, но могут быть включены в его содержание по соглашению сторон.
Проанализировав системы действующего ГК Украины, можно сделать вывод, что размещение договорных институтов в нем (подраздел II раздела III, главы 20 – 38), осуществлено по признакам, характеризующим юридические последствия заключения отдельных договоров. На основании этого выделены следующие группы гражданско-правовых договоров:
1) договоры о передаче имущества в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление (купля-продажа, поставка, контрактация, заем, мена, дарение, поставка энергетических ресурсов);
2) договоры о передаче имущества во временное пользование (имущественный найм, аренда);
3) договоры на выполнение работ (бытовой подряд, подряд на капитальное строительство, на выполнение проектных и разведывательных работ);
4) договоры о передаче результатов творческой деятельности (авторские, лицензионные договоры);
5) договоры об оказании услуг (перевозка, страхование, поручение, комиссия, хранение, пожизненное содержание, кредитный договор, посреднические услуги);
6) договоры о совместной деятельности (учредительный договор, соглашения о научно-техническом сотрудничестве).
Поскольку договор пожизненного содержания – это один из видов гражданско-правовых договоров, то он должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым к данному виду обязательств, а также выполнять все присущие гражданско-правовым договорам функции.
По договору пожизненного содержания одна сторона, являющаяся лицом нетрудоспособным по возрасту или по состоянию здоровья (отчуждатель), передает в собственность другой стороне (приобретателю имущества) дом или его часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи (ст. 425 ГК Украины).
Определение как предмета договора, только домов обуславливалось, во-первых, тем, что на праве собственности во времена Советского Союза могло быть лишь только это имущество, а во-вторых, что таким образом разрешалась проблема обеспечения жильем, т.е. это условие удовлетворяло интересы сторон, а также интересы государства.
По законодательству Украины объектом правового регулирования по договору пожизненного содержания определяется лишь жилой дом либо его часть. Однако с реформированием отношений собственности и возникновением у граждан права на другое, кроме жилого дома, недвижимое имущество, границы применения ст. 425 ГК Украины на практике расширились. Так, объектом договора пожизненного содержания стали также признаваться и квартиры (их части)1, а проект ГК предусматривает достаточно широкий круг объектов, которые могут быть предметом отчуждения по договору пожизненного содержания. Согласно ст. 798 проекта ГК Украины, таким имуществом может быть дом или его часть, квартира, другое недвижимое имущество, а также и движимое имущество, имеющее значительную стоимость.
Согласно действующего ГК Украины, договор пожизненного содержания принадлежит к группе договоров об оказании услуг. В проекте ГК Украины этот вид договора отнесен к группе договоров, согласно которым имущество передается в собственность и рассматривается как разновидность договора купли-продажи.
А.А. Пидопригора, обосновывая такую позицию разработчиков проекта, пишет, что раньше законодатель исходил из того, что нетрудоспособное лицо, отчуждая дом либо его часть, имеет цель в первую очередь получить содержание, уход и другие услуги, в которых оно нуждается из-за нетрудоспособности, однако теперь разработчики проекта определили, что целью договора пожизненного содержания является именно отчуждение права собственности на определенное имущество, поэтому в проекте указанный договор считается разновидностью договора купли-продажи и он отнесен к этой группе договоров2.
А можно ли согласиться с тем, что теперь цель договора пожизненного содержания изменилась и нетрудоспособное лицо намерено лишь передать свое имущество в собственность другому лицу?
Все же с этим согласиться нельзя, поскольку целью этого договора является не только и не столько передача имущества в собственность приобретателя. Главной целью было и остается желание отчуждателя получать пожизненное полное материальное и особенно нематериальное обеспечение от приобретателя имущества. Договор пожизненного содержания помимо оказания отчуждателю чисто бытовых услуг (приобретение вещей и продуктов, обеспечение потребностей в жилище и др.) основан также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга. Если бы отчуждатель главной целью имел передачу имущества в собственность, тогда почему бы ему это имущество не передать по обычному договору купли-продажи? И почему данный договор называется договором пожизненного содержания? Известно, что суть любого договора (юридическая природа) определяется его основной целью, а не сопутствующими элементами. В договоре пожизненного содержания основным является пожизненное получение отчуждателем определенного содержания от приобретателя, а передача имущества в собственность является необходимым, но сопутствующим элементом этого договора.
Договор пожизненного содержания нельзя рассматривать как договор купли-продажи из за присущих ему существенных признаков и отличий, хотя и имеющего ряд сходных черт с договорами, направленными на отчуждение имущества.
Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены, и дарения, по договору пожизненного содержания имущество переходит в собственность приобретателя имущества, который одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора пожизненного содержания и указанных выше договоров позволяет распространить на отношения сторон пожизненного содержания, связанные с передачей имущества, его оплатой и государственной регистрацией в местных органах исполнительной власти (ст. 227 ГК Украины) правила о купле-продаже (глава 20 ГК Украины). Однако соответствующие правила применяются к отношениям пожизненного содержания лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 37 ГК и не противоречат существу договора пожизненного содержания.
Однако сходство пожизненного содержания с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращают договор пожизненного содержания в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор пожизненного содержания приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений.
Договор пожизненного содержания – это возмездный договор. Но в отличие от договора купли-продажи, в соответствии с которым покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму, по договору пожизненного содержания приобретатель имущества обязуется предоставить отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи.
Привлекают внимание два момента, которые определяют специфику этого договора.
Во-первых, приобретатель вознаграждает отчуждателя не деньгами (хотя как вид материального обеспечения алиментирование отчуждателя в виде определенных денежных сумм, безусловно, не исключается), как в договоре купли-продажи, а путем предоставления определенных обусловленных благ (помещения для проживания, своевременного и калорийного питания, например, завтрака, обеда и ужина), обязуется организовывать бытовое и медицинское обслуживание отчуждателя, обеспечивать его одеждой, обувью, лекарственными препаратами, газетами, журналами, художественной и другой литературой, средствами связи (радио, телевидение, телефон), предоставлять возможность посещения культурно-массовых учреждений (театров, кинотеатров). Стороны могут договориться и о других дополнительных условиях и формах предоставления услуг. В то же время, ограничение обязанностей приобретателя имущества по сравнению с теми, которые предусмотрены законодательством, не допускается.
Во-вторых, существенным условием договора купли-продажи является цена. Если такой договор допускает строгую определенность цены уже в момент его заключения, то договор пожизненного содержания является договором с определенным элементом неопределенности, т.е. на время его заключения еще не известны действительный размер затрат, которые понесет приобретатель, а поэтому и их соотношение к стоимости приобретенного жилого дома (квартиры) не может быть определено. Вышесказанное подтверждает, что договор пожизненного содержания имеет характерный признак – предоставление услуг по досмотру или содержанию лица. Поэтому по действующему законодательству этот договор отнесен не к договорам отчуждения прав собственности, а к договорам о предоставлении услуг.
Если по договору купли-продажи у приобретателя может возникнуть как право собственности, так и оперативного управления, то по договору пожизненного содержания – только право собственности. В то же время договор пожизненного содержания (в отличие от договора купли-продажи) создает определенное ограничение в осуществлении приобретателем права собственности: отчуждение дома приобретателем при жизни отчуждателя не допускается (ч. 1 с. 427 ГК Украины).
Возникающие из договора пожизненного содержания отношения носят длительный, стабильный доверительный характер и могут продолжаться долгие годы. Механизм правового регулирования отношений пожизненного содержания построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для пожизненного содержания, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea – игральная кость, случайность). В отличие от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор пожизненного содержания сопряжен с риском того, что размер оказываемых услуг окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного в пожизненное содержание имущества. Считается, что заключая договор пожизненного содержания, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер оказываемых услуг, которые могут быть оказаны, либо выплачены, ограничиваются стоимостью переданного имущества (в данном случае, считаю, будет не лишним указать, что сам процесс заключения договора пожизненного содержания требует обязательного согласования условий данной сделки между сторонами лично).
1.2. Субъект и объект договора пожизненного содержания
Правовое регулирование отношений пожизненного содержания в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 37 ГК Украины сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Однако, следует отметить, что число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере оказываемых услуг.
В то же время, ряд конкретных отношений пожизненного содержания урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав отчуждателей имущества. Как уже отмечалось, придание отношениям пожизненного содержания указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
Спорным является вопрос: с какого момента договор пожизненного содержания вступает в законную (юридическую) силу? Так, А.В. Дзера, Н.С. Кузнецова, А.А. Пидопригора считают, что указанный договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации и в этот же момент к приобретателю переходит право собственности на дом (другое имущество). Поэтому они считают договор пожизненного содержания реальным1. С.Я. Фурса, Е.И. Фурса высказывают мнение, что законом не предусмотрено, с какого момента договор пожизненного содержания приобретает законную силу, а с точки зрения права договор вступает в законную силу с момента совершения действий граждан, организаций, которые хоть и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и содержания гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ст. 4 ГК Украины). В данном случае, считают они, что одна сторона (которая нуждается в уходе или содержании) с заключением договора пожизненного содержания совершила предусмотренные действия, а другая сторона договора в данном случае получает имущество при условии предоставления помощи по содержанию.
Таким образом, договор может приобретать юридическую силу с того момента, когда началось предоставление услуг по содержанию и это положение должно вытекать из самого содержания договора. Так, если содержание предусматривалось в ежедневном уходе, то в таком случае, оказание содержания хотя бы один день. Если же содержание связывалось с передачей денег один раз в месяц (неделю, день), то с момента передачи денег хотя бы один раз. Однако необходимо связать исполнение условий договора с фактическим их осуществлением, которое вызывает необходимость точного их определения.
В советской юридической литературе О.А. Красавчиков связывал заключение данного договора не с моментом достижения соглашения о передаче дома с условием пожизненного содержания, а с самой передачей. По его мнению, обязанности по передаче дома, которая предшествовала бы самой передаче, в данном случае не существует, и приобретатель не вправе требовать ему принудительной передачи дома на том основании, что соглашение об отчуждении дома уже достигнуто и даже облечено в требуемую законом форму. Исходя из этого автор сделал вывод, что данный договор является реальным, считается заключенным с момента надлежаще оформленной передачи дома1.
Однако, в советской литературе высказано и другое мнение. Полагаем, что поскольку отчуждение дома должно быть нотариально удостоверено с последующей регистрацией договора в исполкоме местных советов, то договор должен считаться заключенным с момента облечения соглашения в соответствующую форму, имеющую конститутивное значение. Таким образом, он является консесуальным, а по этой причине может быть и взаимным (двусторонним)2.
С точки зрения практика, именно с данным утверждением можно согласиться по следующим основаниям.
Так, закон весьма строго подходит к форме договора пожизненного содержания. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а Законом Украины
“О нотариате” (ст. 1) именно на нотариат возложена обязанность удостоверять права, а также факты, имеющие юридическое значение. Раз нотариальная деятельность направлена на придание официальной силы, достоверности юридическим правам, фактам и документам, то и договор пожизненного содержания вступает в силу с момента его нотариального удостоверения со всеми вытекающими из него последствиями, т.е. нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания свидетельствует не только о переходе права собственности, но и об обязанности лица предоставлять содержание до смерти другого лица.
Таким образом, сам закон указывает на то, что в сделке заинтересованы обе стороны и в правоотношениях, возникающих вследствие заключения договора пожизненного содержания. Обе стороны могут настаивать на расторжении договора, если их права будут нарушаться. Поэтому невозможно одновременно говорить о том, что договор пожизненного содержания является односторонним и может регулироваться по правилам купли-продажи. Правоотношения, возникающие на основании заключенного договора пожизненного содержания, более сложные. Здесь связываются гуманистические принципы и интересы как обеих сторон, так и государственные. Подтверждением этого является требование действующего законодательства по поводу того, что в случае гибели имущества приобретатель не освобождается от исполнения обязанностей, взятых на себя по договору (ч. 2 ст. 427 ГК Украины).
Учитывая вышесказанное, еще следует добавить, что фактическое действие договора пожизненного содержания должно быть с условием непричинения содержателем вреда здоровью иждивенца. Это положение должно быть аналогичным ч. 1 ст. 528 ГК, которая предусматривает невозможность стать наследником лица, которое лишило жизни наследодателя либо осуществило покушение не его жизнь. Поэтому такие договора должны сопровождаться периодическим контролем со стороны органов опеки и попечительства при условиях содержания либо предоставления иной помощи. Исходя из гуманистических и правоохранительных позиций государство не может оставить лицо, которое находится в тяжелом физическом состоянии без государственной правовой защиты. Поэтому предлагается о случаях удостоверения договоров пожизненного содержания уведомлять органы опеки и попечительства для осуществления контроля за исполнением условий договора. В таком случае эти органы смогут ставить вопрос о расторжении таких договоров либо признании их недействительными. Если условия будут нарушаться содержателем. А может такой контроль, наоборот, станет подтверждением исполнения условий договора. В связи с этим необходимо рассматривать эти правоотношения в контексте с другими отраслями права, которые могут повлиять на эти правоотношения.
Так, обращает внимание вопрос о возможной связи между рассматриваемыми правоотношениями и алиментными обязанностями отцов и детей, а именно возможности заключать такие сделки, когда обе стороны имеют родственные отношения и по КоБС Украины обязаны предоставлять содержание. Эти вопросы, хотя и тесно связаны между собой, но лежат в разных плоскостях. На первом плане является право лица на выбор конкретного лица содержателя, если у него имеется имущество, которое дает возможность ставить вопрос о заключении соответственной сделки. И в том случае, если такого имущества нет, то лицо может обращаться к лицам, которые обязаны предоставлять такое содержание.
Говоря о договоре пожизненного содержания, следует остановиться на вопросе его государственной регистрации. Так, действующий ГК Украины не содержит такой нормы. Предполагаемый проект ГК Украины, как более прогрессивный, включает норму об обязательной государственной регистрации такого договора, если он предусматривает отчуждение недвижимого имущества. Но и новое, предлагаемое гражданское законодательство не ставит вопрос о сроках такой регистрации, что, однако, является не менее сажным вопросом. Рассмотрим пример. 13.03.93 г. Я.В. был заключен договор пожизненного содержания с Ж.В. и удостоверен в I николаевской госнотконторе. Согласно этому договору Я.В. была передана в собственность квартира, принадлежащая Ж.В. на праве собственности. Выполняя условия договора пожизненного содержания, Я.В. проживала с Ж.В. в его квартире и прописалась в установленном порядке, но договор пожизненного содержания зарегистрировала в БТИ 6.06.94 г. В ноябре 93г. Ж.В. умер, и его наследник Ж.А. 16.04.94 г. оформил свидетельство о праве на наследство в I николаевской госнотконторе. Это стало возможным благодаря тому, что Я.В. до этого времени не зарегистрировала договор в БТИ (законом сроки регистрации не предусмотрены). 19.12.94 г. Я.В. обращается с иском в Центральный районный суд г. Николаева об отмене свидетельства о праве на наследство, выданного I николаевской госнотконторой. Ж.А. подает встречный иск в суд о признании договора пожизненного содержания недействительным. Судебное рассмотрение длилось не один год. 2.10.96 г. Я.В. умерла. Судом правопреемником был признан ее наследник Я.Л. Кроме того, в ноябре 1996 г. Ж.А. заключил договор купли-продажи с К.Е. Лишь в июне 2000 г. судом было принято решение об отмене свидетельства о праве на наследство, и признании права собственности за Я.Л., мотивируя тем, что 13.03.93 г. был заключен надлежащим образом договор пожизненного содержания между Я.В. и Ж.К. и с момента его нотариального удостоверения Я.В. стала собственницей принадлежавшей Ж.К. квартиры, а получение свидетельства о праве на наследство Ж.А. стало возможным лишь благодаря тому, что договор пожизненного содержания не был зарегистрирован в БТИ.
Таким образом, этих многих судебных разбирательств можно было бы избежать, если бы законом был определен срок, в течение которого необходимо произвести регистрацию в БТИ, как в случаях с договорами об отчуждении автомототранспорта, которые в десятидневный срок подлежат обязательной регистрации в органах государственной автоинспекции.
1.3. Участники договора пожизненного содержания
Стороной данного договора может быть лишь лицо, которое отвечает общим требованиям к контрагентам в договорах. Однако, действующий ГК Украины предусматривает специальные требования, которым должна отвечать сторона в договоре пожизненного содержания. Такими требованиями являются: отчуждателем может быть лишь физическое лицо, которое имеет определенное имущество на праве собственности (дом, квартиру), это лицо должно быть нетрудоспособным по возрасту или по состоянию здоровья. Нетрудоспособным по возрасту, как это предусмотрено пенсионным законодательством, признаются: мужчины, достигшие 60 лет и женщины – 55 лет, т.е. при заключении договора пожизненного содержания решающее значение имеет достижение гражданином общего пенсионного возраста, причем он не обязательно должен получать пенсию. При этом не имеет значения фактическое состояние здоровья по возрасту, если отчуждатель достиг пенсионного возраста. В случае, если речь идет о нетрудоспособном по состоянию здоровья, т.е. инвалиды I, II или III группы, то возраст отчуждателя не имеет значения. Главное, чтобы отчуждатель был нетрудоспособным, а вследствие чего наступила нетрудоспособность, то это обстоятельство правового значения не имеет.
Факт нетрудоспособности отчуждателя по состоянию здоровья должен быть подтвержден соответствующими медицинскими заключениями или документами.
Безусловно, отчуждателем жилого дома (квартиры) не может быть несовершеннолетнее лицо. Заключение такого договора несовершеннолетним противоречило бы его природе, поскольку в законе он определен как договор пожизненного содержания, в то время, как несовершеннолетний мог бы заключить его лишь на определенный срок, а точнее, до достижения совершеннолетия.
Проект ГК Украины не содержит такого требования к отчуждателю, как нетрудоспособность. Согласно ст. 798 проекта ГК по договору пожизненного содержания одна сторона (физическое лицо) передает в собственность другой стороны (физическому либо юридическому лицу) дом либо его часть, квартиру, другое недвижимое либо имеющее значительную стоимость, движимое имущество, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставить отчуждателю либо указанному им третьему лицу пожизненное денежное либо материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода, медицинского обслуживания, санаторно-курортного лечения и другой необходимой помощи.
Итак, согласно проекта ГК Украины, отчуждателем может быть любое физическое лицо, имеющее имущество на праве собственности, которым оно может распоряжаться по своему усмотрению, а из этого автоматически следует, что дом (его часть), квартира (ее часть) и другое недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность приобретателя по договору, не может быть обременено залогом или другими обязательствами.
Однако, существует противоположный, довольно-таки своеобразный взгляд по данному вопросу. Так, кандидат юридических наук, доцент Международного Соломонова Университета Ю. Космин считает, что с таким нововведением проекта ГК Украины вряд ли можно согласиться. Обосновывая тем, что трудоспособное лицо, передав свое имущество с целью пожизненного содержания его приобретателем, становится по сути иждивенцем. Таким образом, трудоспособное лицо законодателем объективно поощряется к тунеядству, законодатель как будто поддерживает саму идею такого существования, однако это не отвечает содержанию и направленности деятельности государства. Каждый человек в обществе должен и обязан приумножать общественное богатство, поскольку он пользуется теми благами, которые фактически созданы предыдущими поколениями. Собственность – это не только право, но и обязанность сохранять и приумножать ее. Непродуктивное существование трудоспособного лица за счет своего имущества – это не только аморально, а также вредно как для этого лица лично (оно деградирует), так и для сограждан. Содержание трудоспособного человека противоречит принципам гражданского законодательства, требованиям справедливости, добросовестности и рассудительности. Конечно, собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, однако, Конституция Украины предостерегает, что использование собственности не может причинять вред правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества (ст. 41 Конституции Украины)1.
С такой позицией можно было бы согласиться, но необходимо учесть всю сложность экономической ситуации на Украине, в том числе и факт растущего уровня безработицы. Возможно, для многих граждан разрешение проблем материального характера произойдет с помощью заключения договора пожизненного содержания.
Здесь хорошо бы обратить внимание на то, как российские законодатели подошли к разрешению данного вопроса. В гражданском праве Российской Федерации появился новый правовой институт – ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлением средств на его содержание в иной форме (ч. 1 ст. 583 ГК РФ).
ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф (глава 33). Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отношения в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможность правопреемства и выкупа ренты и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.
Такое разделение считается вполне оправданным, т.к. это позволяет избежать многих разногласий как теоретического, так и практического характера, в частности, субъектного состава данного вида договора.
Еще одной особенностью договора пожизненного содержания является то, что приобретателем имущества может быть лишь дееспособное лицо. Условие это вытекает из тех обязательств, которые приобретатель имущества возлагает на себя по отношению к отчуждателю, и которые он должен осуществлять лично. Обязательность личной заботы об отчуждателе играет немалую роль в договоре пожизненного содержания. Как было уже отмечено, заключая такой договор, старый беспомощный человек или инвалид рассчитывает иногда не столько на получение материального обеспечения, сколько на личную заботу, которую может оказать только лицо, в состоянии это осуществить.
Согласно действующему законодательству, приобретателем по договору пожизненного содержания может быть только физическое лицо, хотя в действующем ГК Украины сказано, что отчуждатель передает в собственность другой стороне (приобретателю имущества) дом или его часть, т.е. не подчеркивается, что это лицо должно быть обязательно физическим. Однако судебная практика признает приобретателем по договору пожизненного содержания лишь физическое лицо, обосновывая это тем, что юридическое лицо не может быть приобретателем по данному договору, поскольку заключение договора пожизненного содержания выходит за рамки.
Ю. Космин также не разделяет позицию разработчиков проекта ГК Украины по поводу того, что приобретателем имущества может быть юридическое лицо. Обосновывает он это тем, что отношения по договору пожизненного содержания в своем основании имеют, прежде всего, доверительный характер. Отчуждатель знает приобретателя, доверяет ему и вступает с ним в определенный психологический контакт. Последнее совсем невозможно, когда приобретателем выступает юридическое лицо.
Однако ряд авторов1 высказывает мнение о нецелесообразности такого ограничения, обосновывая это тем, что юридическое лицо может иметь большие возможности для материального обеспечения отчуждателя. Действительно, проект ГК Украины признал возможным приобретение права собственности на имущество по договору пожизненного содержания также и юридическим лицом. Согласно ч. 1 ст. 798 проекта ГК Украины приобретателем имущества по договору пожизненного содержания может быть любое как физическое, так и юридическое лицо. Такого же мнения придерживаются и российские законодатели (ч. 1 ст. 601 ГК РФ). Рассмотрим пример. Трудоспособное лицо заключает договор пожизненного содержания с юридическим лицом, по которому отчуждатель (физическое лицо) передает в собственность приобретателю имущества (юридическому лицу) квартиру, взамен чего приобретатель имущества обязуется выплачивать отчуждателю определенную денежную сумму. Похожи ли данные отношения на договор пожизненного содержания в привычном для нас смысле? Нет. Тогда представляется возможным такие правоотношения выделить в отдельный правовой институт, как, например, это сделали российские законодатели, введя институт ренты. Более того (это уже отмечалось ранее), разделив институт ренты на три подвида, они разрешили целый ряд противоречий, связанных с субъектным составом, право выкупа ренты, предметом договора ренты. Так, например, согласно ч. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность передается только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок), но этот вопрос будет рассмотрен далее.
Немаловажным с правовой точки зрения является вопрос о возможности нетрудоспособным супругам заключать договор пожизненного содержания с одним лицом. Объединение в одном договоре двух договоров о содержании двух лиц процессуально сложное, поскольку срок их действия будет в большинстве случаев разным и может усложняться согласием каждого лица на продолжение или расторжение договора. С процессуальной точки зрения нет осложнений для удостоверения договора с каждым из супругов либо лишь только с одним из них, т.к. в данном случае нет даже необходимости разделять имущество в натуре, а необходимо лишь указать его долю.
Спорным был вопрос, может ли пожизненное содержание по договору предоставляться только отчуждателю дома (квартиры) либо оно может предоставляться и третьим лицам по указанию отчуждателя. Из содержания ст. 425 ГК Украины следует, что материальное обеспечение по данному договору может предоставляться только отчуждателю – нетрудоспособному лицу, в отличие от российского законодательства (ч. 1 ст. 601 ГК РФ), которое предусматривает пожизненное содержание с иждивением в пользу третьего лица, указанного собственником имущества. Однако необходимо отметить, что и в данном случае проект ГК Украины пошел дальше, в п. 2 ст. 798 которого отмечается: «Допускается установление пожизненного содержания в пользу нескольких физических лиц, доли которых в праве на получение содержания считаются равными, если иное не предусмотрено договором». Итак, договором может быть оговорено право на получение содержания и в пользу третьих лиц, которых, безусловно, указывает отчуждатель имущества.
В литературе существует мнение, что договор пожизненного содержания может заключаться с участием представителей как отчуждателя, так и приобретателя1. Указывается также, что необходимо учитывать специфичность данной сделки и в доверенности на право ее заключения должны быть указаны не только все виды материального обеспечения, которые будут оказываться приобретателем имущества отчуждателю, но и другие условия, например, денежная оценка, которая, как известно, определяется по соглашению сторон, комната, которой будет пользоваться отчуждатель. Отсутствие в доверенности данных, наличие которых требуется законодательством, делает невозможным заключение договора.
Действительно, законодательством Украины не установлен запрет для оформления договора пожизненного содержания через представителей. Вместе с тем, заключение подобных договоров по доверенности, как со стороны отчуждателя, так и со стороны приобретателя имущества, на мой взгляд, вряд ли допустимо.
Нотариальная, а главным образом, судебная практика показывает, что наиболее распространенным основанием для расторжения договоров пожизненного содержания являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу не столько количества, сколько качества оказываемых услуг по содержанию отчуждателя. Договор пожизненного содержания, помимо оказания получателю содержания чисто бытовых услуг (приобретение вещей и продуктов, обеспечение потребностей в жилище и т.д.) основан, также, на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга. При заключении договора пожизненного содержания по доверенности, когда приобретатель элементарно может быть не знаком с отчуждателем имущества, обеспечение бесспорности сделки в будущем представляется маловероятным. В таком случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора.
Руководствоваться же при нотариальном удостоверении договора только утверждениями представителя, действующего по доверенности, о том, что все условия договора между отчуждателем и приобретателем имущества согласованы лично, а также, что представителю хорошо известны индивидуальные требования к предстоящему договору, по меньшей мере, неосмотрительно.
Возможно, что подобного рода сомнения характерны только для нотариуса, удостоверяющего договор и несущего ответственность за возникшие на основании него правовые последствия, однако разобраться глубже над поставленным вопросом, очевидно, следует.

Раздел 2. Юридическое содержание договора пожизненного содержания
2.1. Форма договора пожизненного содержания
Как уже отмечалось, договор пожизненного содержания подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры пожизненного содержания чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности, установления им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.
В соответствии со ст. 1 Закона Украины «О нотариате», совершение нотариальных действий возлагается на нотариусов, работающих в государственных нотариальных конторах, государственных нотариальных архивах (государственные нотариусы) или занимающихся частной нотариальной деятельностью. Возлагая на нотариальные органы функцию совершения нотариальных действий, государство наделяет их властными полномочиями (компетенцией).
Законодательство о нотариате, в отличие от ГПК Украины не содержит нормы, закрепляющей общие правила подведомственности дел нотариальным органом. В Законе прямо перечисляются нотариальные действия, составляющие в совокупности компетенцию нотариальных органов.
Полномочия нотариальных органов на совершение нотариальных действий регламентируются в зависимости от субъекта, уполномоченного осуществлять нотариальные функции.
Согласно Закона Украины «О нотариате», наиболее широкий круг нотариальных действий совершается в государственных нотариальных конторах, которые перечислены в ст. 34 Закона. Компетенция частного нотариуса несколько уже компетенции государственного нотариуса. Так, в соответствие со ст. 3 Закона, частнопрактикующий нотариус не имеет права совершать ряд нотариальных действий, в том числе и удостоверять договора пожизненного содержания.
Однако, Указом Президента Украины от 23 августа 1998 года «Об урегулировании деятельности нотариата в Украине», компетенция частных нотариусов расширена. В соответствии с п. 2 данного Указа Президента Украины, частные нотариусы имеют право удостоверять права, а также факты, имеющие юридическое значение, и совершать все нотариальные действия, подведомственные государственным нотариусам, за исключением выдачи свидетельства о праве на наследство и принятия мер к охране наследственного имущества. Таким образом, с августа 1998 г. договор пожизненного содержания удостоверяется как государственным, так и частным нотариусом.
Несоблюдение формы договора пожизненного содержания влечет за собой его недействительность (ст. 47 ГК Украины). Признание договора недействительным из за несоблюдения нотариальной формы приводит к двусторонней реституции.
Правовая консультация – разъяснение прав и обязанностей сторон соглашения при удостоверении договора пожизненного содержания должна касаться содержания ст. 427 – 428 ГК Украины.
При правовой консультации нотариус может предложить сторонам сделки для обсуждения и последующего внесения в условия договора следующие вопросы:
1. Оценка отчуждаемого имущества, которая определяется по соглашению сторон (ч. 2 ст. 426 ГК).
2. Виды материального обеспечения, предоставляемые приобретателем имущества отчуждателю, их денежная оценка, которая определяется по соглашению сторон (ч. 2 ст. 426 ГК).
3. Случаи ухудшения состояния здоровья отчуждателя.
4. Условия содержания опекаемого.
5. Условия предоставляемого содержания должны быть четко обусловлены во времени: один (два или три) раза на день, каждый день, один раз в наделю, месяц, в зависимости от характера необходимых действий содержателя по договору пожизненного содержания.
6. Возможность (или нет) замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в денежном выражении.
7. Условия по захоронению лица, например, оплаты ритуальных услуг.
8. Условия правопреемства прав и интересов содержателя по договору пожизненного содержания.
Говоря об удостоверении договора пожизненного содержания, следует отдельно остановиться на процессуальном порядке удостоверения его нотариусом.
Договор пожизненного содержания удостоверяется государственным и частным нотариусом с соблюдением правил удостоверения договоров купли-продажи жилых домов. Процессуальный порядок удостоверения договоров пожизненного содержания имеет также специальную регламентацию пп. 55 – 58 инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины»1.
Для удостоверения данного договора необходимы следующие документы:
- правоустанавливающий документ (документ о праве собственности на дом или квартиру);
- справка-характеристика БТИ;
- справка из Единого реестра для регистрации запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества о том, что дом (квартира) под запретом или арестом не находятся.
2.2. Предмет договора пожизненного содержания
Согласно действующего ГК Украины имуществом, которое может быть предметом отчуждения по договору пожизненного содержания является лишь дом либо его часть. Практика применения этой статьи показала нецелесообразность такого ограничения и границы применения ст. 425 ГК Украины расширились. Объектом договора пожизненного содержания стали также признаваться и квартиры (их части). Однако с появлением более прогрессивного законодательства, реформированием отношений собственности у граждан возникли права на другое имущество (кроме домов). Исходя из этого, проект ГК Украины предусматривает достаточно широкий круг объектов, которые могут быть предметом отчуждения по договору пожизненного содержания. Так, согласно ст. 798 проекта ГК Украины, таким имуществом может быть дом либо его часть, квартира, другое недвижимое имущество, а также и движимое имущество, имеющее значительную ценность. Безусловно, указанное имущество должно быть собственностью отчуждателя. Когда речь идет о недвижимом имуществе (в частности, квартире), то оно должно быть приватизировано или принадлежать отчуждателю по другим правовым основаниям – именно на праве собственности. Что касается движимого имущества существенной ценности, то к нему необходимо отнести в первую очередь транспортные средства и другие движимые вещи действительно значительной собственности, такие, как произведения искусства (картины, скульптуры, коллекции). Однако и по данному поводу существуют разногласия. С.Я. Фурса и Е.Г. Фурса не поддерживают данную идею, обосновывая это тем, что условия, которые должны сопровождать данный договор, можно характеризовать с другой стороны как условия договора залога, что лишает стороны возможности отчуждать имущество. Это условие определяет стабильность договора и требует исключить из предмета договора вещи, которые могут быть отчуждены неконтролировано либо предусмотреть специальный порядок их хранения. Пример: принятие их на хранение нотариусом без права отчуждения. Если же с этой точки зрения, считают они, рассмотреть транспортные средства, это также требует специальной регистрации, что должно лишить их возможности отчуждения1.
Представляется возможным поддержать данную идею авторов и обратить внимание на следующий момент. Согласно Приказа Министерства юстиции Украины №31/5 от 9.06.99 г. «Об утверждении положения о Едином реестре запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества», основаниями для внесения в Единый реестр запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества являются:
- наложение государственными или частными нотариусами запрещения отчуждения на объект недвижимого имущества, которые являются регистраторами Единого реестра запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества (далее Единый реестр);
- сообщение о наложении запрещения отчуждения на объект недвижимого имущества государственной нотариальной конторой или частным нотариусом, которые не являются регистраторами Единого реестра;
- сообщение должностного лица исполнительного комитета сельского, поселкового, городского Совета о наложении запрещения отчуждения на объект недвижимого имущества;
- сообщение судебных, следственных органов, государственной исполнительной службы.
Все вышеперечисленные органы и лица обязаны сообщить письменно, по установленному образцу, Регистратору Единого реестра о наложении запрещения отчуждения или ареста объекта недвижимого имущества в день его наложения.
Что же касается регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества, то здесь дело обстоит хуже – отсутствие необходимых нормативных актов, регулирующих данный процесс. Исключение составляет регистрация залога движимого имущества, предусмотренная Постановлением Кабинета Министров Украины №1185 от 30.07.1998 г. «О порядке введения государственного реестра залогов движимого имущества». Согласно п. 3 указанного Порядка, основанием внесения записи в Государственный реестр залогов движимого имущества является заявление залогодержателя или залогодателя, а не письменное сообщение органов и должностных лиц, предусмотренных в «Положении о Едином реестре запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества». Поскольку отсутствуют необходимые нормативные акты. регулирующие процесс регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества, то соответственно имеются опасения неконтролированного отчуждения данного вида имущества. По-моему, данный момент все же требует уточнения либо исключения из предмета договора имущества, которое может быть отчуждено неконтролировано либо принятия необходимого нормативного акта, который урегулирует процесс государственной регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества данным образом.
Поскольку договор пожизненного содержания является разновидностью гражданско-правового договора, то можно говорить о цене этого договора, но цене своеобразной, которая может выражаться не только в денежной сумме, но и в материальном обеспечении в натуре. В договоре должна быть четко определена оценка отчуждаемого имущества по согласованию сторон, которая определенным образом должна быть адекватной обусловленному договором материальному обеспечению. Понятно, что точно определить объем и размер затрат на материальное обеспечение в натуре или в денежном выражении просто невозможно. Это можно сделать лишь приблизительно. К тому же несоответствие отчуждаемого имущества предусматриваемым затратам на материальное обеспечение в натуре или в денежной сумме может стать препятствием к заключению договора пожизненного содержания. Необходимо отметить, что это дело сторон – они могут прийти к соглашению даже при наличии указанного несоответствия.
В договоре должны быть четко указаны виды, объем, качество и другие характеристики материального обеспечения в натуре, прежде всего определены виды материального обеспечения в натуре. В том случае, когда речь идет о жилье, то оно должно быть конкретно указано – какая именно комната, какого размера, ее местонахождение, отопление, освещение. В договоре также должно быть указано вид и качество питания – сколько раз в сутки, его калорийность и отдельные элементы, из чего оно складывается. Следует отметить, что отчуждателями в большей степени являются нетрудоспособные по возрасту и состоянию здоровья люди. Они могут нуждаться в специальном рационе питания, поэтому все это должно быть отражено в договоре.
Составной частью материального обеспечения в натуре отчуждателя имущества может быть уход за ним. В договоре также должно быть четко указано, из чего состоит этот уход (своевременная замена нательного и постельного белья, уборка комнаты, прогулки в сопровождении другого лица, покупка одежды, обуви). Чтобы избежать споров по данному случаю, необходимо в договоре указать виды, способы и формы такого ухода, их периодичность, качество и содержание. Такой уход может включать и медицинское обслуживание. В договоре также должно быть указано, в каком именно медицинском обслуживании нуждается отчуждатель – в медобслуживании вообще или в специальном, приобретении медикаментов. Необходимо учесть, что медикаменты в современных условиях – речь далеко не простая. Отчуждатель может требовать достаточно редкие и дорогие лекарственные препараты, приобретение которых не под силу приобретателю. Поэтому и это условие необходимо конкретно оговорить в договоре – какие именно лекарства, их количество и приблизительную стоимость.
В соответствии с действующим законодательством, отчуждатель имеет право также на другую необходимую помощь со стороны приобретателя по договору пожизненного содержания. В договоре необходимо указать, в чем заключается эта помощь, ее виды, формы, размер.
В соответствии с проектом ГК, пожизненное содержание может предоставляться не только в виде материального обеспечения в натуре, но и в денежной сумме. В таком случае в договоре должны быть определены размеры периодических выплат, их очередность. Проект ГК допускает возможность замены предоставления пожизненного содержания в натуре в период действия договора выплатой периодических платежей в денежной форме. При этом размер денежной суммы, которая указывается в договоре из расчета на месяц должен быть не менее размера денежной оценки прожиточного минимума.
Отчуждатель имущества может обратиться с иском к приобретателю не только о расторжении договора, но и о том, чтобы заставить приобретателя исполнить взятые им на себя обязательства или взыскании с него в денежном выражении всех этих видов материального обеспечения в натуре. В том случае, если договор предусматривает обязанность периодической выплаты денежной суммы на личные затраты отчуждателя, то в случае ее несвоевременной выплаты наступают последствия, обусловленные просрочкой исполнения обязательства. Так, согласно ст. 214 ГК Украины, приобретатель обязан заплатить еще и три процента годовых от невыплаченной суммы. Стороны в договоре могут предусмотреть и другой размер штрафа.
Проект ГК Украины предусматривает также возможность включения в условия договора пожизненного содержания обязанность приобретателя имущества оплатить ритуальные услуги.
Стороны могут предусмотреть и другие виды, способы и формы материального обеспечения в натуре. Они должны быть лишь точно конкретизованы. В практике заключения договоров пожизненного содержания часто предусматривается обязанность приобретателя имущества выплачивать отчуждателю ежемесячные небольшие денежные суммы на мелкие расходы.
Желательно, чтобы в договоре все виды материального обеспечения в натуре также оценивались в денежном выражении.
Как отмечалось выше, по договору пожизненного содержания право собственности на отчуждаемое имущество переходит к приобретателю со всеми последствиями, которые из этого вытекают.
Необходимо отметить, что действующее законодательство устанавливает определенные ограничения относительно этого имущества. Прежде всего, отчуждатель имущества должен быть его собственником. Это имущество не должно быть обременено залогом или другими обязательствами. Как действующий ГК Украины, так и проект ГК содержат норму, согласно которой приобретатель хотя и становится собственником приобретенного по договору пожизненного содержания имущества, но он не имеет права во время действия договора обременять полученное имущество долгами и отчуждать его. Вместе с тем, отчуждатель имущества в соответствии с ч. 1 ст. 800 проекта ГК Украины приобретает статус залогодержателя.
Режим имущества, приобретенного по договору пожизненного содержания, определяется статусом собственника этого имущества. Так, например, риск случайной гибели или повреждения указанного имущества по общему правилу несет приобретатель – собственник. В данном случае приобретатель имущества не освобождается от обязательств, возложенных на него договором.
Одним из важных условий договора является срок его действия. Поскольку приобретатель обязан содержать отчуждателя пожизненно, то срок действия договора невозможно четко определить. Срок действия договора может быть достаточно продолжительным, однако практике известны не одиночные случаи прекращения договора ранее наступления смерти отчуждателя. Это характеризует договор пожизненного содержания как договор с неопределенным сроком действия, т.е. обязательства, которые вытекают из этого договора являются такими, которые продолжаются неопределенный срок.
Наступление смерти отчуждателя имущества является условием прекращения договора пожизненного содержания. Однако этот договор нельзя признать условным правоотношением, поскольку в условных правоотношениях условие может наступить, а может и нет. Смерть – объективная категория, она обязательно наступит независимо от воли сторон. Поэтому договор пожизненного содержания скорее следует определить длящимся, а не условным правоотношением.
2.3. Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания
Поскольку договор пожизненного содержания является разновидностью гражданско-правового договора, то следует остановиться на правах и обязанностях сторон. Как уже отмечалось, по договору пожизненного содержания одна сторона (отчуждатель) передает в собственность другой стороне (приобретателю имущества) дом (квартиру) или его часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставить отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре. Тогда из смысла договора следует, что отчуждатель обязан передать имущество в собственность приобретателя, а последний обязан предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Собственно у отчуждателя появляется право требования от приобретателя предоставления указанного в договоре материального обеспечения, а у приобретателя возникает право собственности на жилое помещение (дом, квартиру), его часть за исключением отчуждения данного имущества при жизни отчуждателя.
Исполнение условий договора состоит в предоставлении всех видов материального обеспечения в натуре в соответствии с содержанием договора. Поэтому и требуется, чтобы в договоре были достаточно четко определены виды, объем, способы и формы пожизненного содержания. Если же, к примеру, в договоре определена конкретная комната для предоставления жилища отчуждателю, то заменить эту комнату на другую (другое жилье) можно лишь с согласия последнего. Это правило касается всех других видов материального обеспечения в натуре. Однако некоторые виды содержания или материального обеспечения можно четко конкретизировать в договоре. Так, вряд ли можно наперед определить содержание ухода или необходимой помощи, которые будут необходимы отчуждателю в будущем во время срока действия договора. И все же их общее содержание и объем определить в договоре необходимо.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора приобретатель несет ответственность. Она заключается в том, что отчуждатель имеет право согласно ст. 428 ГК Украины требовать расторжения договора, если приобретатель имущества не выполняет взятых на себя обязанностей. В соответствии с проектом ГК Украины право требовать расторжения договора по указанной причине имеет не только отчуждатель имущества, но и лица, в пользу которых заключен договор. В таком случае приобретенное приобретателем имущество подлежит возврату отчуждателю. Затраты приобретателя имущества на содержание отчуждателя до расторжения договора по этому основанию возмещению не подлежат (ч. 2 ст. 428 ГК Украины).
Договор пожизненного содержания может быть расторгнут и по требованию приобретателя имущества (физического лица), если по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять отчуждателю (либо указанному им третьему лицу) указанное обеспечение.

Раздел 3. Правовой порядок реализации договора
3.1. Расторжение договора пожизненного содержания
При расторжении договора пожизненного содержания как по инициативе отчуждателя, так и приобретателя имущества наступают последствия, предусмотренные ч. 2 ст. 428 ГК Украины. Имущество возвращается отчуждателю, а затраты приобретателя на обеспечение отчуждателя не возмещаются.
На примере рассмотрим расторжение договора в судебном порядке.
К.К.Г. 10.09.1993 г. заключила договор пожизненного содержания с С.В.П. По данному договору К.К.Г. передала в собственность С.В.П. квартиру, последняя обязалась пожизненно содержать К.К.Г., обеспечивая питанием, необходимой помощью, с сохранением бесплатного пожизненного пользования квартирой.
К.К.Г. обратилась в суд с иском к С.В.П. о расторжении договора пожизненного содержания с приведением сторон в первоначальное положение.
Свои требования истица мотивировала тем, что С.В.П. свои обязанности по обеспечению продуктами питания, одеждой не выполняет, не осуществляет уход за ней, квартирой, чем ставит в тяжелое положение.
В судебном заседании истица поддержала свои исковые требования в полном объеме. Ответчица возражений против иска не представила.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующему:
Согласно ст. 425 ГК Украины по договору пожизненного содержания одна сторона, являющаяся лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья (отчуждатель) передает в собственность другой стороне (приобретателю имущества) дом или его часть взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
В силу договора пожизненного содержания от 10.09.1993 г. К.К.Т. передала в собственность С.В.П. принадлежащую ей на праве частной собственности квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, кухни, коридора, а С.В.П. обязалась пожизненно полностью содержать К.К.Г., обеспечивать питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохраняя в ее пользовании бесплатно пожизненно квартиру.
Согласно предоставленных документов, квартира, ставшая предметом договора принадлежит К.К.Г. на основании свидетельства о праве собственности, выданного Николаевской службой приватизации государственного жилищного фонда, зарегистрированного Николаевским межгородским бюро технической инвентаризации 11.05.93 г.
В силу удостоверения, выданного Николаевским Центральным отделом соцобеспечения от 13.12.77 г. К.К.Г., 1925 г.р., является инвалидом II группы пожизненно.
Таким образом, договор соответствует требованиям ст. 425 ГК Украины, нотариально удостоверен, условия соответствуют требованиям ст. 426 ГК Украины.
Согласно ст. 428 ГК Украины, договор пожизненного содержания может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если приобретатель имущества не выполняет обязанности, принятые им на себя по договору.
При расторжении договора, дом должен быть возвращен отчуждателю, расходы по содержанию отчуждателя, произведенные приобретателем имущества до расторжения договора, не возмещаются.
Из пояснений истицы суд усмотрел, что С.В.П. взятые на себя по договору обязательства не выполняла, не обеспечивала продуктами питания, одеждой, не осуществляла за ней ухода, не посещала ее, не оказывала никакой поддержки, не производила текущий ремонт в квартире, не убирала.
Указанные факты ответчица не оспаривала – не предоставив этому опровержений.
Свидетель Ж.Л.С. подтвердила суду, что квартира К.К.Г. не ухожена, не убиралась, С.В.П. не осуществляла уход за К.К.Г. и не приносила еду.
Таким образом, судом было установлено, что С.В.П. нарушила п. 4 условий договора пожизненного содержания, заключенного 10.09.93 г., поэтому имеются основания для его расторжения в силу условий договора и ст. 428 ГК Украины.
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу, что иск обоснован и подлежит удовлетворению, а договор пожизненного содержания – расторжению с возвращением К.К.Г. спорной квартиры.
Решением Центрального районного суда г. Николаева от 29.12.94 г. иск К.К.Г. был удовлетворен. Договор пожизненного содержания, заключенный 10.09.93 г. между К.К.Г. и С.В.П. и удостоверенный I Николаевской государственной нотариальной конторой был расторгнут. Спорная квартира возвращена К.К.Г.
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон.
Договор пожизненного содержания прекращается также вследствие смерти лиц, которые получали содержание. В том случае, если право на получение содержания имели несколько лиц, то в случае смерти одного из них договор прекращается в отношении лица, которое умерло.
Смерть приобретателя имущества по договору пожизненного содержания не прекращает действие договора. В соответствие со ст. 429 ГК Украины, в случае смерти приобретателя имущества обязанности по договору переходят к тем наследникам, к которым переходит отчужденное имущество по договору пожизненного содержания. При отсутствии у приобретателя имущества наследников или в случае отказа их от договора пожизненного содержания имущество, которое было отчуждено с условием пожизненного содержания, возвращается отчуждателю. Проект ГК Украины конкретизировал данное правоотношение и указанную статью дополнил нормой о том, что если в данном случае отчуждатель заявит требование о возвращении имущества, договор пожизненного содержания прекращается. Другими словами, в случае смерти приобретателя имущества по договору пожизненного содержания отчуждатель этого имущества имеет право требовать прекращения действия договора, в частности, если наследники приобретателя по тем или иным причинам не устраивают отчуждателя.
Необходимо отметить, что в проекте ГК речь идет не только о доме или его части, но и о другом имуществе, которое может быть предметом договора пожизненного содержания.
Здесь необходимо отметить следующий момент. На практике по делам о расторжении договора пожизненного содержания, возбужденным в суде отчуждателями жилого дома (квартиры), в случае их смерти допускается в дальнейшем замена последних в судебном процессе их наследниками, поскольку в спорных правоотношениях к ним в порядке наследования может перейти право собственности на предмет требований стороны по данным делам о судебной защите – жилой дом (квартира).
Таким примером может служить гражданское дело по иску Ф., обратившейся в июне 1995 г. в суд с иском о расторжении договора пожизненного содержания.
В июне 1995 г. Ф., обратилась в суд с иском против Р. о разрыве договора пожизненного содержания. Истица отмечала, что 24 марта 1995 г. она заключила с ответчицей договор пожизненного содержания, согласно которому передала ей в собственность свой дом в г. Мукачево, а последняя обязалась обеспечить ей полное содержание и возможность пользования одной из комнат дома. Тем не менее ответчица в первые же дни действия указанного договора использовала все запасы продуктов, которые у нее были, и уже в апреле того же года оставила ее без помощи и создала ей невозможные условия для проживания, в связи с чем она, Ф., вынуждена была оставить дом и переселиться к своим знакомым. Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Ф. просила удовлетворить ее требования.
Постановлением Мукачевского городского суда от 30 сентября 1997 г. в связи со смертью Ф. в порядке, предусмотренном ст. 106 ГПК, была проведена замена истца и привлечен к участию в деле правопреемник Г.Ю.
Дело рассматривалось судами неоднократно. Последним решением Закарпатского областного суда от 3 апреля 2000 г. иск был удовлетворен.
В кассационной жалобе Р. просила решение суда отменить, мотивируя это тем, что оно не отвечает требованиям закона. Судебная коллегия по гражданским делах Верховного Суда Украины жалобу оставила без удовлетворения на таких основаниях.
Соответственно ч. 1 ст. 428 ЦК договор пожизненного содержания может быть разорван по требованию отчуждателя, если приобретатель имущества не выполняет обязанностей, взятых на себя по договору.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 24 марта 1995 г. Ф. заключила с ответчицей договор пожизненного содержания, который был удостоверен Мукачевской государственной нотариальной конторой, согласно которому передала в собственность Р. принадлежащий ей дом, а последняя обязалась обеспечить Ф. полное пожизненное содержание и возможность пользования одной из комнат. Тем не менее, уже в мае того же года ответчица прекратила выполнения взятых на себя по договору обязанностей, что подтверждается свидетельскими показаниями М.К., К. и Н., исковым заявлением Ф. и ее объяснениями в судебном заседании 30 июня 1995 г., объяснениями истца Г.Ю., а также другими материалами дела.
Указанных обстоятельств фактически не опровергала в судебном заседании и сама ответчица, ссылаясь на то, что с конца мая 1995 г. не имела возможности исполнять свои обязанности через неправомерные действия Г.Ю. и Г.О., которые вселилось в приобретенный ею в соответствии с договором дом.
Однако объяснение Р. относительно невозможности выполнения своих обязанностей в связи с неправомерными действиями Г.Ю. суд обоснованно не принял во внимание, поскольку они опровергаются показаниями свидетеля М.К., исковым заявлением Ф., представленным в суд 6 июня 1995 г., из текста которого усматривается, что на время предъявления иска истица проживала по другому адресу, а также объяснениями самой ответчицы о том, что в указанное время Ф. в отчужденному дому не проживала.
Показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей Б.Ю., Б.М., М.Ю. и Ш. о том, что ответчице совершали препятствия в выполнении ее обязанностей, суд дал надлежащую оценку с учетом того, что Б.Ю. и Б.М. являются близкими родственниками ответчицы, а Ш. непосредственным очевидцем событий не была. Что же касается показаний М.Ю., то они не конкретизированы и опровергаются указанными выше доказательствами.
При таких обстоятельствах судебная коллегия в гражданских делах Верховного Суда Украины признала, что вывод суда о невыполнении ответчицей взятых на себя по договору обязанностей является достаточно обоснованным. Доводы Р. в кассационной жалобе о том, что соответственно ст. 428 ГК наследники не имеют права на обращение в суд с требованиями о разрыве договора пожизненного содержания, не заслуживают внимания, поскольку с иском в суд обратилась Ф., предметом требований которой было возвращение жилого дома в связи с невыполнением ответчицей условий договора, а в таких правоотношениях правопреемство может применяться.