Основные функции нотариата:
а) Удостоверительная. Заключаются в том, что она придает от имени государства юридическим действиям участников гражданского оборота особый правовой характер, через удостоверение этих действий (в частности, сделок) нотариусом. Причем удостоверение как акт нотариального действия, связан с реализацией как контрольных, так и правозащитных полномочий нотариусов; б) Охранительная. Заключается в возложении на нотариат задачи охраны прав участников нотариального производства, в том числе, путем содействия в осуществлении их прав и исполнении обязанностей;
в) Юрисдикционная. Ее особенность заключается в том, что нотариусы не разрешают уже возникшие правовые споры, а предупреждают их./59/
Нотариусы осуществляют предварительный (в случае проверки личности, дееспособности и правомочности сторон сделки), и текущий (при удостоверении сделки) контроль.
 Следует указать, что нотариат в России осуществляет в большей степени охранительную функцию, но не в форме реакции на правонарушение, а в форме предупреждения правонарушений, и иных действий сторон сделки, носящих противоправный и неправомерный характер. Поэтому автор и поместил, нотариат в группу органов регулятивной направленности, т.к. они прямо участвуют в обеспечении законности и правомерности при совершении сделок с недвижимостью.
 5) Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности)./20/
 Под оценочной деятельностью понимается, деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (абзац 1 ст.3 Закона об оценочной деятельности). В зависимости от вида имущества, динамики правоотношений по поводу этого имущества, целей оценки и т.д. стоимость имущества может быть: ликвидационной, инвестиционной, рыночной, восстановительной, утилизационной и т.д.
 К субъектам оценки относятся либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, профессионально занимающиеся оказанием услуг по оценке имущества.
 К оценочной деятельности предъявляются правовые требования, в части получение лицензии на оказание оценочной деятельности, которую выдает уполномоченный государственный орган (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, и соответствующие уполномоченные органы субъектов РФ). При этом, согласно п.5 ст.18 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», с 01 января 2006г. лицензирование оценочной деятельности прекращается./19/ К требованиям, предъявляемым к субъектам, осуществляющим оценочную деятельность относятся также, требования к наличию соответствующего образования и квалификации, а также наличия профессиональной страховки (страхование гражданской ответственности оценщиков в целях обеспечения защиты прав потребителей услуг оценщиков).
 Оценке подлежат следующие объекты: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности»)./20/
 Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор возмездного оказания услуг, заключенный между оценщиком (исполнителем) и заказчиком.
 Оценка проводится как из требований закона, так и по соглашению сторон.
 На основании закона устанавливаются случаи обязательности привлечения независимого оценщика (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» закрепляет правило, согласно которому, независимый оценщик обязательно привлекается в случае, например, определения стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду и т.д.). По соглашению сторон, независимый оценщик может быть привлечен, например, в случае преддоговорного спора о цене сделки.
 Необходимо отметить, что не установлены последствия такого не привлечения, в том числе, в случаях предусматривающих обязательное привлечение независимого оценщика./57/
 Значение отчета об оценке определяется в ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности», где говорится, что это документ, содержащий сведения доказательственного характера, и устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
 Субъекты гражданских правоотношений связаны величиной рыночной или иной стоимости объекта оценки только в том случае, если в соответствии с законом установленная величина является обязательной для сторон.
 Если же законом не предусмотрено обязательное участие оценщика, но стороны, воспользовались его услугами, то цена объекта оценки является рекомендательной для сторон.
 Закон, к сожалению не определяет, какие правовые последствия влечет не привлечение независимого оценщика.
 Автор убежден, что обязательная оценка имущества, предусмотренная
законом, представляет собой одно из условий совершения сделки (причем одно из условий законности сделки), при невыполнении которого сделка признается ничтожной (ст. 168 ГК РФ), или договор признается незаключенным, если условие о цене является существенным условием (ст.432 ГК РФ).
 Следовательно, оценочная деятельность – это деятельность по определению объективной величины стоимости объекта оценки, в целях обеспечения защиты прав и законных интересов, как заказчиков (сторон какой-либо сделки), так и третьих лиц. Оценщик выполняет, таким образом, охранительную функцию, в то же время, обеспечивает законность сделки и ее объективность.
 Профессиональные оценщики осуществляют предварительный контроль, при согласовании сторонами сделки, условия о цене сделки.
 6) Опека и попечительство регулируется множеством нормативно-правовых актов. Так, В ст. 31 ГК РФ сказано, что опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке и семье. А гл.3 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, говорит о том, что вопросы опеки и попечительства относятся к вопросам местного значения. Следовательно, органы опеки и попечительства входят в структуру органов местного самоуправления. В каждом муниципальном образовании они создаются и действуют на основании правовых актов местных администраций. Органам опеки и попечительства делегированы некоторые полномочия публичного характера в части обеспечения и защиты прав некоторых категорий граждан (недееспособных (детей, душевнобольных), ограниченно дееспособных (несовершеннолетних, лиц злоупотребляющих алкогольными напитками и наркотическими средствами, и признанные ограниченно дееспособными по решению суда), детей-сирот, и детей оставшихся без попечения родителей).
 Так, п.4 ст. 292 ГК РФ выделяет особую категорию членов семьи собственника (пользователей) на которую распространяются специальные правила при отчуждении недвижимого имущества - жилого помещения. К ним относятся несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные.
 Согласно норме закона, при отчуждении недвижимого имущества, где проживают граждане, отнесенные к вышеуказанной категории, возможно только с согласия органов опеки и попечительства. При этом, отчуждение в данном случае – это акт распоряжения правом собственности с переходом этого права к другому лицу (лицам). Акты распоряжения не связанные с отчуждением жилого помещения, например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения, и соответственно не требуют согласия органов опеки и попечительства./72/
 Как следует из практики, это разрешение дается с условием предоставить иное жилое помещение указанным лицам. Необходимость предоставления отчуждателем гарантии предоставления иного жилого помещения была введена письмом Минобразования от 09.06.1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».
 На это И.Н. Кузьмина, как представитель гражданско-правовой науки ответила таким образом: «Приобретение взамен отчуждаемого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения, в котором проживают подопечные члены семьи собственника, т.к. договорные условия фиксируют права и обязанности контрагентов. Приобретение отчуждателем другого жилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем. Наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делает отчуждение возможным»./72/ И далее, «последующее приобретение жилого помещения находится за пределами контроля органа опеки и попечительства и его правовых возможностей влиять на ситуацию. Обещание продавца жилого помещения приобрести другое жилое помещение не порождает у него такой правовой обязанности»./72/
 В компетенцию органов опеки и попечительства входят также и иные правомочия. Так, согласно ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных
Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
 Очевидно, что функции по сохранению закрепленного жилого помещения, за гражданами данной категории, осуществляют органы опеки и попечительства.
 Органы опеки и попечительства осуществляют и иные функции, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
 Таким образом, органы опеки и попечительства осуществляют предварительный (например, при даче согласия собственнику жилого помещения на отчуждение данного объекта недвижимости, где проживают несовершеннолетние, недееспособные) и текущий, в предусмотренных случаях, контроль.
 б) Теперь, необходимо рассмотреть вторую группу - органы, осуществляющие правоохранительную функцию права (опосредованно участвующие) в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.
 К ним в частности относятся:
 1) Налоговые органы. Правовое регулирование касательно деятельности налоговых органов, включает в себя следующие основные нормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ; Закон «О налоговых органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и, Положение о Федеральной налоговой службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденное постановлением Правительства РФ.
 Согласно ст.1 Закона «О налоговых органах» - налоговые органы Российской Федерации, это единая система контроля за соблюдением налогового законодательства Российской Федерации, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет налогов и других обязательных платежей, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет платежей при пользовании недрами, установленных законодательством Российской Федерации, а также контроля за соблюдением валютного законодательства Российской Федерации, осуществляемого в пределах компетенции налоговых органов (Это определение практически идентично, данному в п.1 Положения о Федеральной налоговой службе. Единственная разница состоит в том, что сфера компетенции дополнена обязанностью осуществлять контроль и надзор за производством и оборотом этилового спирта, спиртосодержащей, алкогольной и табачной продукции).
 Главными задачами налоговых органов являются контроль за соблюдением налогового законодательства, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет государственных налогов и других платежей, установленных законодательством Российской Федерации (ст.6 Закона).
 Так, в чем же связь между данной темой и сферой налоговых органов?
 Ст. 40 НК РФ «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогооблажения» наделяет налоговые органы правом при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, проверять правильность применения цен по сделкам в следующих случаях: 1) между взаимозависимыми лицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершении внешнеторговых сделок; 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах не продолжительного периода деятельности.
 Настоящая статья устанавливает порядок специального расчета налогооблагаемой базы. Этот расчет применяется при реализации по ценам, отклоняющимся от рыночной цены. В данной статье закреплен принцип – фактическая цена сделки (то есть цена, указанная сторонами сделки по своему усмотрению) является рыночной ценой, пока не доказано иное./69/
 Перечень оснований (указанный выше) по которым налоговый орган может применять специальный расчет является исчерпывающим.
 Единственным последствием специального расчета, при выявлении отклонения от рыночной цены, является для налогоплательщика начисление пени./69/
 Следует указать, что положения данной статьи НК РФ не распространяются на те случаи, где объектом сделок являются жилые помещения, а в роли субъектов выступают физические лица. Т.к. ст. 3 Закона «О налогах на имущество физических лиц», устанавливает, что «ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости». Обратите внимание, что речь идет в статье, не о рыночной стоимости объекта сделки, а инвентаризационной его стоимости. Следовательно, уже только поэтому (хотя конечно, и не только поэтому) компетенция налоговых органов при контроле за ценами (на основе которых исчисляются и уплачиваются налоги) в данном случае, не распространяется./21/
 В целом же, суть данного положения (компетенция налоговых органов по контролю за ценами на объекты налогооблажения), применительно к рассматриваемой теме, заключается в том, чтобы предупредить и в необходимых случаях пресечь незаконную деятельность. При использовании данного права налоговые органы могут выявить мнимые и притворные сделки, сделки с заниженными ценами (например, когда одна сторона договаривается с оценщиком о занижении цены объекта оценки для последующего приобретения данного объекта по указанной цене) и т.д.
 Таким образом, налоговый орган не участвует прямо в обеспечении законности сделки, в тоже время, выполняет охранительную функцию права путем выявления явлений противоправного характера.
 Следует напомнить, что имущество (в том числе недвижимость) относится к объектам налогооблажения, и прежде чем совершить сделку в отношении данного объекта вещного права необходимо уплатить налог на него (в этом тезисе не имеется в виду налог из сделки, о котором говорилось выше).
 2) Суды судебной системы РФ (арбитражные суды, суды общей юрисдикции, мировые судьи). Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность судей, являются четыре группы актов: а) закрепляющие правовое положение судебной власти, как ветви власти: Конституция РФ; ФКЗ «О судебной системе» от 31.12.1996 г. № 1 -ФКЗ; ФКЗ «Об арбитражных судах» от 28.04.1995 г. № 1 - ФКЗ, и т.д.; б) закрепляющие правовой статус судей и профессиональных объединений судей: Закон «О статусе судей в РФ» от 26.06.1992 г. № 3132-1; ФЗ «Об органах судейского сообщества» от 14.03.2002 г. № 30 – ФЗ и др.; в) закрепляющие процессуальный статус судей: Уголовно - процессуальнй кодекс РФ; Гражданский процессуальный кодекс РФ; Арбитражный процессуальный кодекс РФ и т.д.; г) закрепляющие обеспечительную основу деятельности судей и судов в РФ: ФЗ «О государственной защите судей, должностных лиц правоохранительных и контролирующих органов» от 20.04.1995 г. № 45-ФЗ; ФЗ «О финансировании судов РФ» от 10.02.1999 г. № 30 – ФЗ; ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов РФ» от 10.01.1996 г. № 6-ФЗ; ФЗ «О судебном департаменте при Верховном суде РФ» от 08.01.1998 г. № 7-ФЗ и т.д.
 Судебная власть – это самостоятельная и независимая ветвь власти, представляющая собой: а) совокупность полномочий по рассмотрению и разрешению уголовных, гражданских, административных и конституционных дел (споров) в порядке, установленном процессуальным законодательством, а также иных полномочий; б) систему государственных органов, осуществляющих перечисленные полномочия./85/
 Согласно Конституции РФ, правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч.1 ст.118)./1/ Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч.2 ст. 118 Конституции РФ, п.3 ст.3 ФЗ «О судебной системе РФ»)./1,16/
 Дела, в сфере сделок с недвижимостью, рассматриваются в зависимости от характера спора, правонарушения (если оно имело место), субъектного состава сторон спора и т.д., судами общей юрисдикции, арбитражными судами и мировыми судьями.
 Гражданский процессуальный кодекс РФ определяет подведомственность дел судам общей юрисдикции), это - исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений (п.1 ст.22)./15/
 Таким образом, учитывая, что согласно нашей теме, сделка может быть оспорена (в том числе ничтожная, если это необходимо) в судебном порядке, то данная категория дел (споров) разрешается посредством гражданского судопроизводства в судах общей юрисдикции. Дела об административных правонарушениях рассматриваются судами общей юрисдикции или мировыми судьями посредством административного судопроизводства (ст. 23.1 КоАП РФ)./12/
 Суд общей юрисдикции рассматривает также дела из публичных правоотношений, в случаях оспаривания актов правоприменения (учитывая тему данной работы), где любое лицо может в порядке искового производства оспорить, например, решение об отказе в предоставлении земельного участка, или отказе в государственной регистрации вещного права на недвижимость органами государственной регистрации (ст.245, 246 ГПК РФ). В общем, данная категория дел предполагает, оспаривание акта (либо, нормативно-правового либо, индивидуально-правового), изданного государственными и муниципальными органами и их должностными лицами, с целью защиты и восстановления нарушенных прав физических и юридических лиц.
 Суды общей юрисдикции и мировые судьи, рассматривают также уголовные дела о преступлениях (ст. 30 УПК РФ), как наиболее опасных нарушениях прав физических и юридических лиц (применительно к рассматриваемой теме, это могут быть любые преступления, конечной целью которых является присвоение прав на недвижимое имущество).
 Что касается арбитражных судов, то они тоже рассматривают споры, вытекающие из сферы «сделок с недвижимостью». Разница в разрешении споров, между арбитражным судом и судом общей юрисдикции состоит в содержании правового статуса сторон и характера спора. Так, в ст.27 АПК РФ сказано, что «арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности».
 Таким образом, спор должен быть между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, и публично-правовыми образованиями, и требование должно вытекать из предпринимательской и иной экономической деятельности.
 Арбитражные суды тоже (наряду с судами общей юрисдикции) рассматривают дела из публичных правоотношений и из административных правонарушений (Раздел ІІІ АПК РФ). Но следует помнить, что ни при каких условиях, уголовные дела не подведомственны арбитражным судам.
 Таким образом, судебные органы в России представляют собой специальную систему защиты и восстановления прав физических лиц, юридических лиц, и публично-правовых образований, реализующую охранительную функцию права. Как верно подметил профессор С.С. Алексеев, при этом ссылаясь на Б.В. Кистяковского, «суд есть прежде всего хранитель действующего права».
 Суды осуществляют, как правило, последующий контроль за законностью и правомерностью в правоотношениях (на стадии, например, правовых последствий совершенных сделок), иногда, предварительный контроль (например, преддоговорной спор) и т.д.
 3) Основным нормативным актом, регулирующим деятельность органов прокуратуры, является ФЗ «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 г. № 2202-1.
 Законодатель дает определение прокуратуры, следующим образом, «Прокуратура - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации» (ст.1 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 Систему прокуратуры Российской Федерации составляют Генеральная прокуратура Российской Федерации, прокуратуры субъектов Российской Федерации, приравненные к ним военные и другие специализированные прокуратуры, а также прокуратуры городов и районов, другие территориальные, военные и иные специализированные прокуратуры.
 Суммируя функциональную составляющую органов прокуратуры можно дать единственно верный ответ. Главной задачей и, в тоже время функцией, прокуратуры, является надзор за исполнением и соблюдением законодательства, всеми субъектами права (физическими лицами, юридическими лицами, публично-правовыми образованиями, государственными и муниципальными органами и их должностными лицами).
 В содержание деятельности органов прокуратуры входит: а) выявление фактов несоблюдения Конституции РФ и нарушения требований законов; б) установление виновных в правонарушениях; в) принятие мер к устранению правонарушений и их предупреждению.
 При нарушении или угрозе нарушения закона, прокурор, выносит один из следующих актов:
 а) протест - прокурор или его заместитель приносит протест на противоречащий закону правовой акт в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу, либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством Российской Федерации (ст.23 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 б) представление – представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению (ст.24 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 в) постановление - прокурор, исходя из характера нарушения закона должностным лицом, выносит мотивированное постановление о возбуждении уголовного дела или производства об административном правонарушении (ст.25 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 г) предостережение - в целях предупреждения правонарушений и при наличии сведений о готовящихся противоправных деяниях прокурор или его заместитель направляет в письменной форме должностным лицам, а при наличии сведений о готовящихся противоправных деяниях, содержащих признаки экстремистской деятельности, руководителям общественных   (религиозных) объединений и иным лицам предостережение о недопустимости нарушения закона (ст.25.1 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 Вышеперечисленные акты, представляют собой формы публично-правовой реакции как результаты общей деятельности прокуроров (например, в результате прокурорской проверки). Данные «реакции» действуют в силу возникновения конкретных юридических фактов – нарушениях (либо угрозе нарушения) законности. Этот набор прокурорских актов, является исчерпывающим.
 К основным полномочиям прокуроров относятся: прокурор участвуя в уголовном процессе выступает в роли государственного обвинителя; органы прокуратуры (прокуроры, следователи прокуратуры) осуществляют предварительное следствие по подведомственности, указанной в УПК РФ; в тоже время, прокурор вправе принять к своему производству или поручить подчиненному ему прокурору или следователю расследование любого преступления; прокуроры координируют деятельность правоохранительных органов; в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права и свободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших.
 Т.е. применительно к исследуемой теме, органы прокуратуры могут в любой момент (например, от стадии подыскания контрагента по сделке, и до стадии правовых последствий сделки) вмешаться, если произойдет нарушение закона или прав и свобод человека и гражданина. Причем, это вмешательство будет происходить, как по инициативе сторон сделки, так и по инициативе третьих лиц, в том числе, и прокурора.
 Таким образом, прокуратура является важнейшим органом государственной власти, непосредственно и оперативно защищающая права всех субъектов права с помощью возложенных на нее полномочий. Органы прокуратуры осуществляют надзор за законностью, как автор выше указал, на всех стадиях правоотношений (если они есть) между любыми субъектами.
 Учитывая, что прокуратура «показывает свое лицо» только в случае нарушения (или угрозы нарушения) законности, то она безусловно относится к органам, реализующим охранительную функцию права.
 4) Органы внутренних дел. Деятельность органов внутренних дел регулируется Законом «О милиции» от 18.04.1991 г. № 1026-1./17/
 Согласно ст.1 данного Закона, милиция в Российской Федерации – это система государственных органов исполнительной власти, призванных защищать жизнь, здоровье, права и свободы граждан, собственность, интересы общества и государства от преступных и иных противоправных посягательств и наделенных правом применения мер принуждения в пределах, установленных настоящим Законом и другими федеральными законами.
 Задачами милиции являются: обеспечение безопасности личности; предупреждение и пресечение преступлений и административных правонарушений; выявление и раскрытие преступлений; защита частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности; оказание помощи физическим и юридическим лицам в защите их прав и законных интересов./17/
 Учитывая обширность и широту деятельности органов милиции, автор решил не останавливаться подробно на раскрытии специфики данного вида органов.
 Единственное пожалуй, что выделяет милицию в реализации охранительной функции права, так это то, что она имеет право помимо всего прочего, применять физическую силу, специальные средства и огнестрельное оружие.
 Милиция является, таким образом, органом исполнительной власти наделенная не только правовыми формами и методами реагирования на нарушения законности, но и обладающая набором специфических мер принуждения, так называемого «силового» характера.
 Пожалуй, на данном этапе, рассмотрение органов, входящих в механизм обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью можно и прекратить. Главное, что удалось сделать, так это классифицировать их, в зависимости от того, какую функцию права они реализуют, и как участвуют в Механизме (прямо или косвенно).
 Как видно из показанной совокупности субъектов обеспечения Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, что они образуют собой систему, каждый элемент из которой, осуществляет определенную функцию, причем во взаимодействии с другими элементами. Все это указывает на системный подход к формированию субъектного состава в данном Механизме в целях наиболее эффективного достижения поставленной задачи: обеспечение законности и правомерности сделок с недвижимостью.
 Теперь необходимо отразить, сущность взаимодействия данных органов, через отражение принципов их взаимодействия, для того чтобы, уяснить содержание реализации механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.
 Принципы представляют собой основные идеи, исходные положения или ведущие начала, в соответствии с которыми, строится вся система субъектов Механизма, в том числе, механизма их деятельности и взаимодействия.
 Учитывая, что в структуру субъектов Механизма входят помимо органов государственной власти, еще и субъекты, не обладающие публично-правовой компетенцией, в частности, субъекты оценочной деятельности и фонды имущества, то этот Механизм в полной мере нельзя назвать государственным, где субъекты публичной власти взаимодействуют путем обмена информацией на основании не только закона, но и межведомственных номативно-правовых актов, имеющих, в том числе, и секретный характер. Эти субъекты входят в структуру субъектов Механизма скорее содержательно, нежели системно, в качестве элемента системы органов (т.е. условно, применительно к общей системе компетентных органов, наделенных публично - правовой составляющей в правовом статусе). Поэтому, говоря о принципах взаимодействия субъектов Механизма, автор далее будет иметь в виду не только и не столько структуру субъектов Механизма, сколько структуру и систему органов государственной власти, входящих в Механизм.
 Здесь необходимо раскрыть содержание принципов, которые делятся на две группы: общие принципы, относящиеся к системно-структурному построению органов государственной власти; и, правовые и организационные принципы взаимодействия субъектов Механизма.
 Итак, вся система органов государственной власти действует на основании следующих общих принципов:
 а) Принцип законности. Представляет собой один из ведущих принципов организации и функционирования органов государственной власти. Сущность этого принципа заключается в том, что все государственные органы должны в своей деятельности руководствоваться законом и подзаконными актами не нарушая, и в необходимых случаях, соблюдая, обеспечивая и защищая права физических и юридических лиц.
 б) Принцип самостоятельности и независимости органов государственной власти. Главное и принципиальное в содержании данного принципа состоит в том, что в России действует правило о разделении властей, а в каждой ветви власти (кроме законодательной) действует система органов, самостоятельных и независимых друг от друга. Причем, эта самостоятельность и независимость выражается в их собственном функционально – компетенционном выражении, что позволяет им действовать в рамках их собственной компетенции, сфера которой не выходит дальше сферы компетенции других органов (за исключением случаев например, альтернативной подведомственности, или смежных полномочий, принадлежащих разным государственным органам).
 в) Принцип федерализма. Этот принцип основан на том, что федеративное устройство основано на ее государственной целостности, единстве системы государственной власти, разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти.
 г) Принцип сочетания централизации и децентрализации. Этот принцип закрепляет правила о том, что органы государственной власти с одной стороны, состоят в вертикальной субординации и координации, а с другой – в горизонтальной координации.
 К правовым и организационным принципам взаимодействия, субъектов механизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, относятся:
 а) Принцип координации. Суть этого принципа заключается в том, что все органы государственной власти, как на основании законодательных актов, так и на основании подзаконных актов, в том числе, межведомственных правовых актов, осуществляют координацию в своей деятельности, посредством, как правило, обмена или передачи информации. Этот принцип обеспечивает эффективность государственного механизма, и объективность в его действиях.
 б) Принцип оперативности. Этот принцип, органически вытекает из первого, заключая в себе правило, согласно которому, взаимодействие (например, путем предоставления информации) должно быть своевременным с соблюдением предусмотренных сроков получения, а в необходимых случаях передача должна быть немедленной.
 Приведенный перечень, безусловно, не является исчерпывающим, но представлен основными и необходимы принципами, благодаря которым и осуществляется наиболее эффективное взаимодействие органов Механизма, и достигаются тем самым, поставленные цели.
 Взаимодействие может происходить, как внутри органов, отнесенной к первой группе Механизма, так и внутри второй группы. В том числе, между органами из разных групп («регулятивная» и «охранительная» группы).
 Целью настоящего исследования автор, не ставил отразить все особенности взаимодействия данного субъектного состава из-за невозможности этого, т.к. было уже отмечено, многие формы подобной деятельности носят закрытый характер. Но все же несколько примеров привести необходимо, для целостности картины.
 Так, согласно п.1 ст.16 и п.3 ст.28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация ареста недвижимого имущества проводится на основании соответствующего решения суда. При этом, это решение должно быть в трехдневный срок направлено в органы государственной регистрации, самим судебным органом.
 Или, согласно абзацу 2 п.4 ст.28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения.
 И далее, абзац 1 того же пункта той же статьи, указывает, что судебные органы в трехдневный срок направляют судебное решение, в органы государственной регистрации, о признании гражданина недееспособным.
 И подобных примеров взаимодействия можно привести множество. Так, например, по запросу правоохранительных органов (отнесенной ко второй группе Механизма), все, в том числе государственные органы, обязаны предоставлять запрашиваемую информацию.

2.4 Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью
 Понятие «средство» в юриспруденции употребляется в самых разных значениях: его используют и в отношении права в целом, и применительно к многообразным режимам правового регулирования, элементам его механизма. Термин же «правовые средства» в свою очередь тоже имеет известную неопределенность. Рядом с ним вполне можно поставить словосочетания «правовые явления», «правовые феномены», «правовые факторы», «правовые условия» и т.п., которые вполне могут считаться взаимозаменяемыми.
 Поэтому автор данной работы не будет рассматривать правовую природу этого явления, а воспользуется определением, данным ранее.
 Как уже выше говорилось, правовые средства – это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которых удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социально полезных целей./76/
 К общим признакам правовых средств, относятся:
 а) они выражают собой все обобщающие юридические способы обеспечения интересов субъектов права, достижения поставленных целей (в этом проявляется социальная ценность данных образований и в целом права);
 б) отражают информационно-энергетические качества и ресурсы права, что придает им особую юридическую силу, направленную на преодоление препятствий, стоящих на пути удовлетворения интересов участников правоотношений;
 в) сочетаясь определенным образом, выступают основными работающими частями (элементами) действия права, механизма правового регулирования, правовых режимов (т.е. функциональной стороны права);
 г) приводят к юридическим последствиям, конкретным результатам, той или иной степени эффективности либо дефектности правового регулирования;
 д) обеспечиваются государством./76/
 Как уже, читатель должен был обратить внимание, правовые средства делятся на две основные группы: это, средства-установления и средства-деяния.
 При этом, под средствами-установлениями понимается юридический инструментарий, закрепленный в законодательных и иных нормативно-правовых актов; а под средствами-деяниями – реализация средств-установлений.
 Для того, чтобы понять как взаимодействуют между собой средства-установления и средства-деяния, необходимо воспользоваться аргументацией профессора М.Н. Марченко по этому вопросу: «Правовые средства, это категория, которая связывает идеальное (цель) с реальным (результат), включая в себя одновременно как фрагменты идеального – инструменты (средства-установления), так и фрагменты реального (средства-деяния). Именно в этой плоскости названные разнородные юридические феномены можно рассматривать в качестве средств, именно в этом срезе юридической жизни они приобретают особые свойства – свойства явлений, действующих в связке «цель – средство – результат»»./76/ Иначе говоря, средство-установление – это закрепленная в законе и ином правовом акте возможность, а средство-деяние – это реализация возможности.
 Обратите внимание, что правовые средства представляют собой ни что иное, как элементы механизма правового регулирования: средство-установление (норма права, как первичный элемент), и средство-деяние (как, акт реализации или применения права). При этом, правоотношение в данном случае, как один из элементов, значения не имеет. Через категорию правовых средств и целей в праве, выявляется социальное назначение не только права, но назначение правового регулирования в конкретной сфере. Норма права и акт ее реализации – это две составляющие единого целого (правового регулирования), где можно определить эффективность данного регулирования, посредством изучения как норм права (выявить, например, пробельность или излишне затруднительные для реализации положения), так и актов реализации (их адекватность, своевременность и т.д.).
 Но средство, как известно, это способ достижения цели. Какая же цель лежит в рамках исследуемой области? В контексте данной работы, целью является правопорядок и стабильность в сфере оборота объектов недвижимости, а правовыми средствами – все те меры, которые применяются для достижения поставленной цели.
 Итак, теперь необходимо рассмотреть конкретные правовые средства в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.
 Исследуя, субъектный состав Механизма, автор пришел к выводу, что ему свойственен набор юридических средств подразделяемый на две группы, в зависимости от функций права, лежащих в основе деятельности субъектов Механизма: а) регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения; субъективные права сторон сделки и третьих лиц; б) охранительные правовые средства: меры юридической ответственности.
 Из приведенной классификации видно, что в состав правовых средств, входят субъективные права сторон сделки и третьих лиц (не органов публичной власти), причем в состав субъектов Механизма они не входят. Как это объяснить? Да очень просто. Дело в том, что Механизм в большинстве случаев «начинает работать» вследствие волеизъявления лица, обратившегося в компетентные органы, и в данном случае очень важно знать характер правомочий лиц данной категории. Значит, и рассмотрим эту категорию правовых средств, в первую очередь.
 Так, согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. А ст.45 Конституции РФ непосредственно закрепляет, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
 Эти конституционные нормы, закрепляют права всех лиц на защиту своих прав, в том числе государственную, т.е. посредством обращения за защитой в соответствующие органы публичной власти.
 Что касается смысла обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, то стороны сделки и третьи лица, вправе обратиться в государственные органы за обеспечением и защитой своих прав. Так, ст.12 ГК РФ закрепляет открытый перечень способов защиты гражданских прав, а ст.11 ГК РФ указывает на возможность судебной и административной защиты своих прав. Причем, конкретные способы защиты гражданских прав по выбору управомоченного могут применяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи, когда в силу прямого указания закона или исходя из характера нарушенного (оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом.
 Таким образом, закон предусматривает, для сторон сделки, если она не затрагивает права третьих лиц следующий набор правовых средств защиты своих прав (естественно с учетом специфики рассматриваемой темы): виндикационный и негаторный иск, расторжение договора в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной (эти способы защиты осуществляются судом в порядке искового производства), обжалование действий государственных и муниципальных органов и их должностных лиц (этот способ защиты может осуществляться как в судебном так и в административном порядке) и иные способы защиты.
 Правовыми средствами обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью в усеченном виде, можно назвать права сторон на обращение к нотариусу, когда это по закону не обязательно, для придания сделке, помимо всего прочего, еще и нотариальной формы.
 Для того, чтобы Механизм в лице его уполномоченных органов начал активную деятельность по защите нарушенных прав, необходимо, чтобы лицо обратившееся за защитой имело на это право (при виндикации например, субъектом обращения с иском должен быть собственник), было дееспособно, должно быть соблюдено правило о подведомственности и территориальности и т.д.
 Таким образом, обращение граждан и юридических лиц (кроме случаев, когда государственные органы принимают меры защиты прав без такого обращения: уголовные дела из публичного обвинения, и иных случаев правовой активности публичных органов) служит основанием применения специфических юридических средств – мер защиты нарушенного права, которые и выступают формами реализации процесса Механизма.
 При этом, обеспечение сделок (обратите внимание, не защита, а именно обеспечение), как деятельность государственных органов, также начинается с момента обращения физических и юридических лиц (например, заявление в органы государственной регистрации о регистрации права собственности; заявка претендента на участие в аукционе по продаже государственного имущества в соответствующий фонд имущества, и т.д.).
 Следовательно, в любом случае, какую бы функциональную направленность не выполняли те или иные органы государственной власти (регулятивную или охранительную), практически во всех случаях, субъекты Механизма применяют те или иные правовые средства после волеизъявления и согласия лица, обратившегося в эти органы.
 Итак, теперь необходимо рассмотреть, правовые средства применяемые государственными органами, как непосредственными субъектами Механизма.
 Выше говорилось, что правовые средства делятся на средства-установления и средства-деяния. Средства-установления рассмотрены в первой главе данной работы в пункте о регулятивной и охранительной функции права в правовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, поэтому рассматриваться здесь они не будут. Тем не менее, именно на основе средств-установлений осуществляется деятельность государственных органов в форме средств-деяний. Данные средства-деяния делятся в свою очередь, в зависимости от выполняемой функции права государственными органами, на: а) регулятивные, и, б) охранительные.
 А) Регулятивные средства–деяния реализуются органами государственной власти специальной компетенции, прямо участвующими в Механизме обеспечения. Выше уже давался краткий перечень органов и их компетенции, в том числе их основных прав. Исходя из этого, можно предположить, что все регулятивные средства-деяния выполняют единую по своей сущности функцию, в частности контрольную.
 Это подтверждается тем, например, что органы государственной регистрации осуществляют правовую экспертизу документов, поданных заявителем (контроль формы документов, правомочности сторон, выполнения иных специальных условий), фонды имущества и соответствующие органы по управлению государственным и муниципальным имуществом осуществляют также проверку поданных документов претендентами на приобретение в собственность или в иное вещное или обязательственное право соответствующего имущества и т.д., перечень можно продолжать до бесконечности.
 К основным регулятивным правовым средствам-деяниям, таким образом, относятся: акт (например, акт государственной регистрации), решение (например, решение о предоставлении земельного участка в пользование), разрешение (например, лицензия на право осуществления разработкой недр) и т.д. Все эти акты можно объединить в один – решение государственного органа, который представляет собой акт правоприменения и соответственно является правовым средством-деянием. Следовательно, средство-деяние в регулятивной сфере представляет собой правоприменительный акт, выполняющий одновременно контрольную функцию.
 Следует заметить, что вышеуказанные правовые средства в теории административного права именуются правовыми формами осуществления государственной деятельности./54/ Но т.к. данная работа посвящена в первую очередь обеспечению сделок с недвижимым имуществом, то и категория правовых форм, как статичная категория, заменена здесь категорией «правовые средства» как юридических актов, направленных на достижение цели правового регулирования в сфере оборота недвижимости.
 Б) Охранительные правовые средства-деяния реализуются органами государственной власти, осуществляемыми правоохранительную деятельность, и представляют собой меры юридической ответственности.
 Юридической ответственностью называется применение к лицу, совершившему правонарушение, мер государственного принуждения, предусмотренных санкцией нарушенной нормы, в установленном для этого процессуальном порядке./76/ Обратите внимание, что правовым средством в данном случае, не является сама правовая ответственность как таковая, потому, что она представляет собой не средство, а санкцию как элемент нормы права, или еще точнее – юридическую конструкцию. В данном случае, имеется в виду не сама ответственность, а правовое средство к ее привлечению.
 К правовым средствам правоохранительных органов, участвующих в
Механизме, можно отнести: юридические правоприменительные акты, закрепляющие процесс и стадии привлечения виновных к ответственности. Это, в частности: постановления (о возбуждении уголовного дела, о привлечении к административной ответственности и т.д.), решения судов (постановления, решения, приказы и т.д.) и т.д.
 Охранительные правовые средства применяются двояко: как в форме внутриведомственной ответственности, при привлечении должностных лиц, как из первой так и из второй группы органов к юридической ответственности (дисциплинарной, административной и уголовной), так и привлечение виновных лиц из внешней, по отношению к системе органов, среды (гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности).
 В качестве завершения, хотелось бы дать определение правовым средствам, которыми наделены субъекты Механизма.
 Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью – это правоприменительные акты, носящие инструментальный характер и выступающие в качестве методов правовой деятельности, специально уполномоченных на то субъектов права, и направленные на достижение конкретных целей.
2.5 Правовые проблемы эффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
 С.С. Алексеев цитируя выдающегося дореволюционного и отчасти советского профессора цивилиста И.А. Покровского, указывает на то, что: «… всякая норма предстоит нашему сознанию не только с точки зрения ее «данности», но и с точки зрения ее «должности»; мы не только стремимся ее познать как она есть, но и в то же время оценить, как она должна быть». /38/
 Исходя из вышесказанного, можно подытожить, что вся работа до этого момента посвящена процессу правового регулирования «каков он есть» (должное и сущее). Но, как известно, идеального ничего не бывает, а в социальной действительности, где конфликт интересов в той или иной степени не прекращается никогда, и достижение баланса этих интересов - процесс постоянного приближения, – тем более. Следовательно, этот раздел посвящен, прежде всего, исследованию того, «какое оно должно быть», правовое регулирование, и почему сущее в настоящее время не соответствует тому «долженствованию» в праве, которое пытался заложить законодатель.
 Таким образом, автор раскроет некоторые правовые проблемы в данной сфере общественных отношений и предложит некоторые пути их решения («как оно должно быть»). При этом, за критерий будет взята цель правового регулирования, через призму ее достижения или нет.
 Процесс правового воздействия начинается с постановки целей и заканчивается их выполнением, достижением определенного результата. Цели заключаются в том, чтобы субъекты права действовали в соответствии с юридическими предписаниями и моделями, чтобы социальные процессы протекали в направлениях, выгодных государству, обществу, личности. Однако цели могут достигаться либо не достигаться. Отсюда и результат может быть эффективным либо нет./76/ Термин «эффективность» в данном случае означает, степень реализации социальной ценности права. Здесь социальная ценность, а вернее, ее использование и эффективность соотносятся как процесс и результат. Эффективность правовой нормы (в рассматриваемой работе – правового средства-установления) определяется тем, насколько ее реализация способствует достижению целей, поставленных перед правовым регулированием./76/
 Условиями эффективности являются обстоятельства, с одной стороны, способствующие наибольшей реализации ценности права, позволяющей полнее удовлетворять интересы людей, а с другой, сопутствующие факторы для действий индивида по достижению этой ценности, по ее использованию. К условиям эффективности, можно в частности, отнести: адекватность правовых средств-установлений, интересам, мотивам и установкам; совершенство законодательства и правоприменительной деятельности; состояние законности; создание четкой, понятной и доступной каждому субъекту права, системы стимулов и ограничений в праве; индивидуальный и дифференцированный подходы к их реализации в праве, системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств и т.д./76/
 В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правового регулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности части Механизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с недвижимостью.
 Сначала, необходимо раскрыть некоторые проблемы правового регулирования, находящиеся в сфере государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.
 Так, согласно п.1 ст.22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Это значит, что права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрации по месту нахождения данных объектов.
 Права, ограничения (обременения) прав на входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Федеральной регистрационной службой.
 При этом, государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится только в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия (пункт 2 статьи 22 Закона «О государственной регистрации»).
 С одной стороны, подобный порядок, предполагает представить в органы государственной регистрации значительный и довольно дорогой пакет документов (это и оценка соответствующих объектов недвижимости, и аудиторское заключение и т.д.). Это создает предпосылки для продажи предприятия по частям, или передачи его другим образом (например, посредством государственной перерегистрации учредительных документов, где в качестве учредителя будет выступать фактический приобретатель предприятия).
 С другой стороны, закон фактически закрепляет правило, согласно которому, предприятие как имущественный комплекс регистрируется (в том числе сделки с ним) только в случае необходимости совершения в отношении него сделки. Это положение закона, можно считать удачным, т.к. если бы предприятие всегда существовало как имущественный комплекс, то ход нормальной хозяйственной деятельности мог бы быть затруднен из-за постоянной деятельности по выделу того или иного имущества из состава предприятия.
 На данную правовую посылку, обратил внимание и В.А Белов, который прокомментировал это следующим образом: «право прибегает к этому приему (объединения различных объектов в один) для облегчения динамики гражданских правоотношений». И далее, «объединение вещей и прав в предприятие происходит только тогда, когда требуется одним юридическим актом изменить принадлежность каждого элемента, т.е. создать эффект универсального правопреемства, осуществляемого в рамках определенной деятельности; с достижением этого эффекта гражданско-правовой режим предприятия как имущественного комплекса прекращает свое существование». /42/. Т.е. факт обособления имущества предприятия в имущественный комплекс предполагает лишь временный характер этой меры, пока не будет достигнута цель, – сделка с предприятием как имущественным комплексом в целом.
 Но на этом проблема с предприятиями как имущественными комплексами не исчерпывается. Так, цивилисты О.М. Козырь и А.А. Маковская, предлагают не признавать предприятия в целом как имущественные комплексы, объектами недвижимости (но сохранить их в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок), поскольку существующее положение значительно усложняет имущественный оборот предприятий./65/ При этом, порядок государственной регистрации предприятий должен быть изменен. В частности, права на предприятия, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение, должны быть отменены полностью. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями. Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия./65/
 Автор данной работы, согласен с мнениями А.А. Маковской и О.М. Козыря, и хотел бы дополнить следующим замечанием их разработки: предприятие как имущественный комплекс, не только должно существовать как объект гражданского права, но и существовать по прежнему только в случаях совершения в отношении него сделки, и обладать в связи с этим соответствующим правовым режимом (разумеется не режимом недвижимости).
 Также необходимо решить проблему перечня объектов недвижимости, включенных в ст. 130 ГК РФ.
 Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
 В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью.
 Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесного фонда» речь идёт не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.
 Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами.
 В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации, далее – ВК РФ), а земельный участок, на котором водный объект расположен (см. ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).
 С учетом сказанного, хотелось бы предложить замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в ВК РФ.
 Конечно проблема перечня объектов недвижимости, установленная в ст. 130 ГК РФ может показаться кому-то, не особо актуальной и наболевшей, но хотя бы в целях правовой чистоты закона и элементарной логики, эти изменения должны быть внесены.
 Теперь необходимо остановиться на том положении ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы данного закона положения, устанавливающего правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. 31.1 данного закона. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
 Согласно п. 1 ст. 31.1 названного закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК РФ, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 этого закона необходимо коснуться указанных норм ГК.
 Статья 301 ГК РФ предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезные свойства).
 Однако из правила ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).
 По общему правилу п.1 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, указывает на то, что данное право возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в абзаце 1п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Но абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ содержит правило, согласно которому, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
 Данный абзац п.2 ст. 223 ГК РФ весьма неоднозначен и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302 ГК РФ, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя.
 Неясность п. 2 ст. 223 ГК РФ связана также с возникающей неопределенностью понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК РФ речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.
 Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК РФ.
 Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона. Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. В п. 9 ст. 33 рассматриваемого закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона «О государственной регистрации» положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.
 Прежде всего, следует заметить, что ст.31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того же подложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении
иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению.
 Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 данного закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 названного закона, можно видеть, что придать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК РФ, что право собственности у него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто.
 Еще одной важнейшей проблемой на этот раз в построении субъектов Механизма, является проблема органов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 На что хотел бы обратить внимание автор данной работы, так это на то, что органы государственной регистрации, дифференцированные в зависимости от того, какой вид объектов недвижимого имущества они регистрируют (права и сделки с этими объектами), не образуют собой единую систему.
 Так, абзац 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации», предусматривает виды недвижимого имущества, подпадающие в рамки действия данного закона, «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы».
Соответственно, права на предусмотренные виды недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации органом Росрегистрации, с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Данный Закон предусматривает единство органов регистрации, но почему-то, это единство касается лишь органов (по вертикальной системе и иерархической соподчиненности) входящих в систему Росрегистрации.
 Таким образом, из рамок данного законодательного акта исключены, такие объекты недвижимого имущества как, водные и воздушные суда, в том числе и космические объекты.
 Регистрация таких объектов недвижимого имущества осуществляется: во-первых, иными органами и должностными лицами, нежели органы государственной регистрации, входящие в систему Росрегистрации; во-вторых, государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости регулируется специальным законодательством, конкретизирующим положения ГК РФ о видах недвижимости; и, в-третьих, регистрация права или сделки вносится в иные реестры прав на такие объекты недвижимости.
 Например, водное судно как вид и объект недвижимости подразделяется на подвиды, которые в свою очередь регистрируются различными, предусмотренными законом, субъектами права, и как следствие, в различных реестрах прав (естественно не в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
 Немного конкретизации. В соответствии со ст.33 Кодекса торгового мореплавания РФ, регистрация судна, прав на них и сделок с ними производится капитанами морских торговых портов и органами технического надзора за этими судами. Эта регистрация производится в один из трех реестров (это правило подтверждается ч.1 ст.37 КТМ РФ, где говорится, что судно может быть зарегистрировано только в одном из реестров судов), к которым относятся: государственный судовой реестр, судовая книга и бербоут-чартерный реестр (в последнем регистрируются не права и сделки с недвижимостью, а право плавания под государственным флагом РФ, соответственно последний реестр не входит в предмет рассматриваемой темы).
 Регистрация судна в Государственном судовом реестре или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него - является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке./7/
 Такие водные суда, как внутренний водный транспорт, регистрируются также в Государственном судовом реестре или судовой книге, но иными субъектами права. В частности, регистрирующим органом выступают, Государственные речные судоходные инспекции бассейнов (ст.17 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ)./8/
 Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные суда, то они регистрируются в Государственном реестре государственных гражданских воздушных судов РФ и в иных реестрах в зависимости от вида воздушного судна (ст.33 Воздушного кодекса РФ), уполномоченными органами./6/
 Автор данной работы просит обратить особое внимание на то, что законодательно установленного (в том числе в подзаконном порядке) органа, регистрирующего права и (или) сделки с такими объектами недвижимого имущества, как космические объекты, вообще нет.
 Выше были приведены лишь некоторые примеры бессистемности построения регистрирующих органов в зависимости от вида недвижимого имущества (Приложение Г).
 Следует также указать, что ответственность вышеперечисленных органов (по типу ответственности органов и должностных лиц органов Федеральной регистрационной службы ст.31 Закона о государственной регистрации) законодательно не урегулирована вообще.
 Итак, если органы Росрегистрации представляют собой систему соподчиненных элементов, то иные регистрационные органы, представляют скорее бессвязность, «внутреведомственность», может быть некую проблему фундаментального порядка в построении органов публичной власти, в их незаконченности, ограниченности именно в сфере регистрации сделок с недвижимостью (это выражается не только в нагромождении регистрирующих органов, но и в различии методологии и формы регистрации, а также в отсутствии специального контроля и специальной юридической ответственности этих органов).
 Автор данной работы хотел бы предложить два возможных пути реформирования данной ситуации.
 Первый путь – это принцип «единого органа государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью», при котором, функции всех регистрирующих органов будут переданы одному органу, в частности, Росрегистрации.
 Второй путь – оставить структуру органов в прежнем виде, но упорядочить единство принципов, форм и методов регистрации. В том числе, ввести обязательное уведомление о регистрации прав и сделок с недвижимостью, осуществляемых перечисленными органами, Росрегистрацию (например в течение одного месяца со дня соответствующей регистрации).
 Таким образом, проблема регистрационных органов заключается в бессистемности их построения, отсутствия единства и взаимодействия, что является либо сознательным, либо не замеченным просчетом, как законодателя, так и исполнительной власти в части бездействия в этой сфере (отсутствие новейших и актуальных законопроектов и т.д.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
 В этой работе автором рассмотрены особенности частноправового и публично-правового регулирования сделок с недвижимостью. Так, частное право регулирует в основном общие правовые условия совершения сделок с недвижимостью, в том числе общие условия их недействительности. Публичное же право, находит свое выражение в конкретизированном регулировании сделок с недвижимостью, в зависимости от правового статуса стороны сделки, формы собственности объекта недвижимости, вида недвижимого имущества и, в случае применения охранительных правовых норм - характера правонарушения.
 Также, автору удалось выявить специфический механизм обеспечения сделок с недвижимостью, и раскрыть его структуру (систему субъектов, объект и правовые средства реализации субъектами Механизма своих полномочий), где все элементы находятся в неразрывной взаимосвязи, что и образует единое целое (указанный механизм).
 В конечном итоге, автор отразил несколько правовых проблем эффективности вышеуказанного механизма (хотя, конечно же, реальных проблем намного больше).
 Как представляется автору, в связи с особой актуальностью данной темы, теория (или догадка, если угодно) о механизме обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью должна быть в дальнейшем подвергнута более детальной разработке, как в частности, в целях выработки наиболее эффективной методологии осуществления этого механизма, так и осуществления и реализации государственной управленческой деятельности в целом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
 1. Конституция Российской Федерации принята 12 декабря 1993 г. – М.: Юрист, 1993. – 48 с.
 2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51 - ФЗ (с последними изменениями, внесенными ФЗ от 02 июля 2005 г. № 83 - ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.
 3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: федеральный закон РФ от 26 января 1996 г. № 14 - ФЗ (с последними изменениями, внесенными ФЗ от 21 марта 2005 г. № 22 - ФЗ) // СЗ РФ. – 1996. - № 5. – Ст. 1783.
 4.Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.12.2004 г. № 188 – ФЗ // СЗ РФ. – 2005. - № 1(ч.1). – Ст. 1418.
 5.Лесной кодекс Российской федерации: федеральный закон РФ от 29.01.1997 г. № - ФЗ // СЗ РФ. – 1997. - № 5. – Ст. 1610.
 6. Воздушный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 19.03.1997 г. № 60 – ФЗ // СЗ РФ. – 1997. - № 12. – Ст. 1383.
7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: федеральный закон РФ от 30.04.1999 г. № 81 – ФЗ // СЗ РФ. – 1999. - № 28. – Ст. 2207.
8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: федеральный закон РФ от 07.03.2001 г. № 24 – ФЗ // СЗ РФ. – 2001. - № 11. – Ст. 1001.
9.                 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 – ФЗ (с изменениями, внесенными 30 июня 2003 г., 29 июня 2004 г., 3 октября 2004 г., 21 декабря 2004 г., 29 декабря 2004 г., 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г., 21 июля 2005 г.) // СЗ РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 1368.
10.             Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный закон РФ от 31.07. 1998 г. № 146 – ФЗ //СЗ РФ. – 1998. - № 31. – Ст. 3824.
11.            Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.12.1995 г. № 223 – ФЗ // СЗ РФ. – 1996. - № 1. – Ст. 1625.
12.            Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федеральный закон РФ от 30.12.2001 г. № 195 – ФЗ // СЗ РФ. – 2002. - № 1(ч.1). – Ст. 1.
13.            Уголовный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 13.06.1996 г. № 64 – ФЗ // СЗ РФ. – 1996. - № 25. – Ст. 2954.
14.            Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 24.07.2002 г. № 95 – ФЗ // СЗ РФ. – 2002. - № 30. – Ст. 3012.
15.            Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 14.10.2002 г. № 138 – ФЗ //СЗ РФ. - № 46. – Ст. 4532.
16.            О судебной системе Российской Федерации: федеральный конституционный закон РФ от 31.12.1996 г. № 1 – ФКЗ // СЗ РФ. – 1997. - № 1. – Ст. 1.
17.            О милиции: закон РФ от 18.04.1991 г. г. № 1026-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. - № 16. – Ст.503.
18.            Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: постановление Верховного Совета РФ от 11.02.1993 г. № 4463 – 1// Российская газета. – 1993. – 20 февраля. – С.15.
19.            О лицензировании отдельных видов деятельности: федеральный закон РФ от 08.08.2001 г. № 128 – ФЗ // СЗ РФ. – 2001. - № 33 (ч.1). – Ст. 3430.
20.                Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ // СЗ РФ. – 1998. - № 31. – Ст. 3813.
21.                О налогах на имущество физических лиц: закон РФ от 09.09.1991 г. № 2003 – 1 // Российская газета. – 1992. - № 36. – 15 с.
22.            О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122 – ФЗ // СЗ РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594.
23.            Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты: федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ // СЗ РФ. – 2005. - № 1(ч.1). – Ст. 40.
24.            О космической деятельности: федеральный закон РФ от 20.08.1993 г. № 5663 – 1 // Российская газета. – 1993. - 01 сентября. – С.18.
25.            О прокуратуре Российской Федерации: федеральный закон РФ от 17.01.1992 г. № 2202 – 1 // СЗ РФ. – 1995. - № 47. – Ст. 4472.
26.            О налоговых органах Российской Федерации: закон РФ от 21.03.1991 г. № 943 – 1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. - № 15. – Ст. 492.
27.            Вопросы федеральной регистрационной службы: указ Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315 // СЗ РФ. - 2004.- № 42. – Ст. 4110.
28.            Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти: указ Президента РФ от 20.05.2004 г. № 649 // РФ. – 2004. - № 21. – Ст. 2023.
29.            О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом: постановление Правительства РФ от 27.11.2004 г. № 691 // СЗ РФ. – 2004. - № 49. – Ст.4897.
30.            О российском фонде федерального имущества: постановление Правительства РФ от 25.12.2002 г. № 925 // СЗ РФ. - 2002. - № 52 (ч.2). – Ст. 5229.
31.            Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе: постановление Правительства РФ от 30.09.2004 г. № 506 // СЗ РФ. – 2004. - № 40. – Ст. 3961.
32.            Определение Конституционного Суда РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 ГК и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ» от 05.07.2001 г. № 132 – О // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось – 89, 2005. – 752 с.
33.            Обзор практики разрешения споров с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: постановление Президиума ВАС РФ (информационное письмо от 16.02.2001 г. № 59) // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось – 89, 2005. – 752 с.
34.            Обзор практики, связанный с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7 – С.23 – 40.
35.            О некоторых вопросах применения статьи 174 ГК РФ при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок: Постановление Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 г. № 5 // Сборник постановлений Пленума ВАС РФ (1992 – 2001)./ Под ред. А.К. Большовой. – М.: Юстицинформ, 2002. – 336 с.
36.            Аверченко Н.Н. Понятие и признаки вещи как объекта гражданских прав // Журнал российского права. - 2004. - № 5. – С.36 – 44.
37.            Административное право: учебник / Под общ. ред. Атаманчука Г.В. – М.: РАГС. - 2003. – 392 с.
38.            Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. – М.: НОРМА, 2002. – 608 с.
39.            Алексеев С.С. Теория права. – М.: БЕК, 1995. – 320 с.
40.            Безверков А.Г. Собственность и имущественные отношения в уголовном праве // Законодательство. - 2002. - № 12. - С.83 – 92.
41.            Белов В.А. Банковское право России: теория, законодательство, практика: Юридические очерки. – М.: ЮрИнфор, 2000. – 395с.
42.            Белов В.А. Имущественные комплексы: очерк теории и опыт
догматической конструкции по российскому гражданскому праву. – М.: Центр ЮрИнфор, 2004. – 240с.
 43. Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью //
44.            Белых В.С. О соотношении частного и публичного права в правовом регулировании общественных отношений // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. – 462с.
45.            Бобылев А.И. Механизм правового воздействия на общественные
отношения // Государство и прав. – 1999. - № 5. – С.104 – 110.
46.            Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М.: Статут, 2001. – 848 с.
47.            Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2000. – 800 с.
48.            Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 8. – С.104 – 116.
49.            Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. - 2003. - № 5. – С. 51- 63.
50.            Вороной В. Добросовестность, как гражданско-правовая категория // Законодательство. - 2002. - № 6. – С.46 – 54.
51.            Гонгало Б.М. Идеи частного права: должное и сущее // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. – 462 с.
52.            Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. – 2002. - № 9. – С.46 – 61.
53.            Грось Л.А. Взаимоотношения публично-правовых образований-собственников и учредителей - с учреждениями или унитарными предприятиями // Журнал российского права. – 2001. - № - 12. – С. 11 – 18.
54.            Грось Л.А., Ким В.Д. Проблемы правового регулирования управления публичной собственностью (анализ правовых актов Российской Федерации и Хабаровского края) // Юрист. – 2005. - № 11. – С. 15 – 21.
55.            Гражданское право: В 2т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: БЕК, 2000. – 816 с.
56.            Гражданское право: В 2т. Том ΙΙ. Полутом 1: Учебник / Отв. ред.
проф. Е.А. Суханов. – М.: БЕК, 2000. – 704 с.
57.            Гражданское право: В 2т. Том ΙΙ. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.:БЕК, 2000. – 544 с.
58.            Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Хозяйство и право. – 2005. - № 10. – С. 12 - 18.
59.            Гришаев. С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Хозяйство и право. – 2005. - № 07. – С. 36 – 49.
60.            Дмитриев Ю.А., Евтеева А.А., Петров С.М. Административное
право: Учебник. – М.: ЭКСМО, 2005. – 1008 с.
61.             Егоров Ю.П. Правовой режим сделок // Государство и право. – 2004. -№ 11. – С. 51 – 65.
62.            Ерш А.В. Закон об оценочной деятельности: проблемы правоприменения // Юрист. – 2004. - № 12. – С.23 – 29.
63.            Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 8. – С.96 – 102.
64.            Зайцева Т.И., Галеева Р.Ф., Ярков В.В. Настольная книга нотариуса: В 2 т. Том I: Справочно – методическое пособие. – М.: БЕК, 2000. – 640 с.
65.            Иванов А.И. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. – С.87 – 99.
66.            Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. – М.: Статут, 2000. – 777 с.
67.            Клепицкий И.А. Недвижимость как предмет хищения и вымогательства // Государство и право. – 2000. - № 12. – С.11 – 20.
68.            Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 1. – С.109 – 122.
69.            Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. – М.: Статут, 2005. – 476 с.
70.            Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. – 2003. - № 2. – С.93 – 114.
71.            Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Отв. ред. проф. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА·М, 1997. – 778 с.
72.            Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. проф. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА·М, 1998. – 799 с.
73.            Комментарий к Кодексу РФ об административных правонарушениях / Под общ. ред. проф. Э.Н. Ренова. – М.: НОРМА, 2002. – 1040 с.
74.            Комментарий к Налоговому кодексу Российской Федерации, части первой с постатейными материалами официальных органов/ Под ред. А.В. Брызгалина и А.Н. Головкина. – М.: Аналитика – Пресс, 2001. – 816 с.
75.            Комментарий к Уголовному кодексу РФ/Под общ. ред. Генерального прокурора проф. Ю.И. Скуратова, и Председателя Верховного Суда РФ В.М. Лебедева. – М.: НОРМА, 2000. – 896 с.
76.            Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. - 2004. - № 10. – С. 25 – 34.
77.            Кузьмина И.Н. Гарантии прав социально незащищенных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения // Законность. - 2003. - № 1. – С. 27 – 35.
78.            Кузьминина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 11. – С.127 – 135.
79.            Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. – 2002. - № 9. – С. 56 – 67.
80.            Литовкин В.Н. Дефектная ведомость жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. – 2006. - № 4. - С. 7 -13.
81.            Мурзин Д.В. Бестелесные вещи // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. – 462 с.
82.            Общая теория государства и права. Том 2. Теория права: учебник / Под ред. проф. М.Н. Марченко. – М.: Зерцало, 2000. – 656 с.
83.            Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3 . – М.:Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. – 462 с.
84.            Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость // ЭЖ – юрист. – 2005. - № 20. – С. 15 – 23.
85.            Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). Часть третья. – М.: ПБОЮЛ Григорян А.Ф., 2002. – 320 с.
86.            Популярный юридический энциклопедический словарь / Редкол.: О.Е. Кутафин, В.А. Туманов, И.В. Шмаров. – М.: Большая российская энциклопедия, 2000. – 800 с.
87.            Савкин С.Ф. Судебно – арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник
ВАС РФ. - 1998. - № 10. – С.94 – 110.
88.            Синицин С.А. Виндикация, реституция, кондикция: проблемы соотношения // Законодательство. - 2003. - № 8. – С.47 – 60.
89.            Скловский К. О применении норм о злоупотреблении правом в судебной практике // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 2. – С.45 – 49.
90.            Скловский К. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС. – 2003. - № 9. – С. 62 – 70.
91.            Скловский К. О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения // Хозяйство и право. – 2001. - № 8. – С. 13 - 19.
92.            Скловский К. О праве на отчуждение имущества без передачи владения // Хозяйство и право. – 2003. - № 8. – С. 11 – 18.
93.            Скловский К. Вопрос о пределах вмешательства государства в частную собственность в судебной практике // Хозяйство и право.- 2002. - № 6. – С. 14 – 26.
94.            Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. – 1998. - № 10. - С. 11- 15.
95.            Скловский К. Механизм перехода права и последствия цессии // Хозяйство и право. – 2002. - № 2. – С. 26 – 33.
96.            Скловский К. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. – 2001. - № 7. – С. 22 – 29.
97.            Скловский К. Отношения собственника с незаконным владельцем и приобретательская давность // Хозяйство и право. – 2001. - № 5. – С. 10 – 25.
98.            Скловский К. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М.: Статут, 2004. – 268 с.
99.            Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации? // Государство и право. – 2004. - № 12. – С.85 – 97.
100.       Спиркин А.Г. Философия: Учебник. – М.: Гардарики, 2001. – 816 с.
101.       Статус судьи: учебное пособие / М.И. Клеандров. – Новосибирск, 2000. – 444 с.
102.       Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. – М.: НОРМА, 2002. – 176 с.
103.       Степанов С.А. Недвижимые вещи: опыт системного исследования // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. – 462 с.
104.       Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.: Статут, 2004. – 186 с.
105.       Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. – 2004. - № 8. – С. 23 – 34.
106.       Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. – 2005. - № 1. – С. 7 – 14.
 107. Суханов Е.А. О проблемах становления и развития российского
частного права // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. – 462 с.
 108. Тужилова – Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Журнал российского права. – 2004. - № 6. – С.76 – 89.
 109. Тихомиров Ю.А. Публично-правовое регулирование: динамика сфер и методов // Журнал российского права. – 2001. - № 5. – С.13 – 28.
 110. Тузов Д.О. Конституционный суд о защите добросовестного приобретателя // Законодательство. - 2003. - № 10. – С.41 – 48.
 111. Уголовное право России. Часть особенная: Учебник для вузов / Отв. ред. проф. Кругликов. – М.: Волтерс Клувер, 2004. – 880 с.
 112. Уруков В. Многолетние насаждения как объект недвижимости // Законность. – 2005. - № 12. – С. 32 – 41.
 113. Чеговадзе Л.А. К дискуссии о природе имущественного права // Законодательство. - 2003. - № 11. – С.34 – 56.
 114. Чеговадзе Л.А. О сущности гражданского правоотношения: новый взгляд на старую проблему // Законодательство. - 2002. - № 6. – С. 24 – 37.
 115. Чеговадзе Л.А. Субъективное гражданское право как элемент
правоотношения // Законодательство. - 2003. - № 12. – С.65 – 78.
 116. Чеканов Д.В. Правовой режим космических объектов // Законодательство. - 2002. - № 12. – С. 37 – 53.
 117. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 6. – С. 88 – 92.
 118. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1. – М.: Статут, 2005. – 416 с.
 119. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. - 2005. - № 8. – С.123 – 131.

ПРИЛОЖЕНИЕ А
(обязательное)
Правовое регулирование сделок с недвижимостью (межотраслевое построение)

Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Гражданский кодекс РФ (все части), ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке» и т.д. и т.п.

		Регулятивная функция права в правовом регулировании сделок с недвижимостью («регулятивное» правовое регулирование)

 

	Охранительная функция права в правовом регулировании сделок с недвижимостью («охранительное» правовое регулирование)
						Гражданский кодекс РФ, Уголовный кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях, ФЗ «О прокуратуре», ФЗ «О судебной системе», ГПК РФ, УПК РФ и т.д. и т.п.

 


ПРИЛОЖЕНИЕ Б
(обязательное)
Структура механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
 

МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВОМЕРНОСТИ И ЗАКОННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА ОБЕСПЕЧЕНИЯ  ПРАВОМЕРНОСТИ И ЗАКОННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

СРЕДСТВА –УСТАНОВЛЕНИЯ, КАК НОРМАТИВНО УСТАНОВЛЕННЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

СУБЪЕКТЫ МЕХАНИЗМА

ОБЪЕКТ МЕХАНИЗМА

СУБЪЕКТЫ, УЧАСТВУЮЩИЕ В МЕХАНИЗМЕ ОПОСРЕДОВАННО, И ВЫПОЛНЯЮЩИЕ ОХРАНИТЕЛЬНУЮ ФУНКЦИЮ ПРАВА, ПОСРЕДСТВОМ ПРАВООХРАНИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

СУБЪЕКТЫ, ПРЯМО УЧАСТВУЮЩИЕ В МЕХАНИЗМЕ, И ВЫПОЛНЯЮЩИЕ РЕГУЛЯТИВНУЮ ФУНКЦИЮ ПРАВА, ПОСРЕДСТВОМ  ЕЕ НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ РЕАЛИЗАЦИИ

СРЕДСТВА-ДЕЯНИЯ, КАК ФОРМЫ РЕАЛИЗАЦИИ СРЕДСТВ-УСТАНОВЛЕНИЙ

ПРИЛОЖЕНИЕ В
(обязательное)
Субъекты механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Субъекты Механизма

Субъекты, реализующие регулятивную функцию права и участвующие в Механизме прямо

Субъекты, реализующие охранительную функцию права, и участвующие в Механизме опосредованно

Органы и должностные лица, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, а также соответствующие органы субъектов РФ и муниципальных образований

Российский фонд федерального имущества, а также соответствующие учреждения субъектов РФ и муниципальных образований

Нотариусы (государственные и частные), а также субъекты, уполномоченные в необходимых случаях выполнять нотариальные функции

Субъекты оценочной деятельности (профессиональные оценщики имущества)

Органы опеки и попечительства

Органы внутренних дел

Прокуратура (в частности прокуроры и следователи органов прокуратуры)

Суды общей юрисдикции (в том числе, мировые судьи)

Арбитражные суды РФ

Налоговые органы РФ

 


ПРИЛОЖЕНИЕ Г
(обязательное)
Структура органов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью

Органы и должностные лица, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью

Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы

Капитан морского торгового порта, капитан морского рыбного порта, органы технического надзора за судами

Государственная речная судоходная инспекция бассейнов, капитан речного порта, капитан морского торгового порта (регистрация судов «река-море»)

Главное командование военно-воздушных сил (воздушные суда вооруженных сил),  и иные уполномоченные органы и должностные лица

Права и сделки с недвижимостью регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Права и сделки на морские суда (водные суда), регистрируются в Государственном судовом реестре и судовой книге

Права и сделки на речные суда (водные суда), регистрируются в Государственном судовом реестре и судовой книге

Права и сделки с воздушными судами, регистрируются в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, и иных реестрах