1.2 Объекты и субъекты договора аренды
Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК).
К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В этой связи объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено, прежде всего, тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.
Непотребляемые вещи в свою очередь могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом.
Все остальные вещи являются движимыми.
Таким образом, объектами аренды могут выступать:
·                    земельные участки;
·                    обособленные природные объекты;
·                    предприятия и другие имущественные комплексы;
·                    здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
·                    оборудование;
·                    транспортные средства;
·                    инвентарь, инструмент и др.
Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.
Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товаров либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.
При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ[13], где говорится о том, что федеральным законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В настоящее время такого федерального закона не существует. Вместе с тем данное обстоятельство вовсе не означает, что предметом договора аренды может стать любое имущество.
Отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны РФ, МВД РФ, ФСБ и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управлении ими, в аренду передаваться не могут. При этом конкретные перечни таких объектов устанавливались отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориаль-ные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей и арендаторов должны выступать специальные субъекты.
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.
Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же на лицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.
Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью – прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ (Росимущество)[14] и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе[15]. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов не обязательно.
Государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду федеральное имущество только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).
Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий, действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в т.ч. и осуществленные в порядке требований ст. 295 ГК РФ по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование (аренду) другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными.
Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договор аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз.1 п.1 ст.297 ГК). От имени собственника такое согласие дает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы (агентства)[16]. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.
Учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (п. 1 ст. 298 ГК).
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендатору не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные законом.

2. Существенные условия договора аренды по Гражданскому кодексу РФ
2.1 Содержание и исполнение договора
Арендодатель обязан, во-первых, передать арендатору арендованное имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- соразмерного уменьшения арендной платы;
- возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам;
- досрочного расторжения договора аренды.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его не исполнением (п. 3 ст. 611 ГК).
Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.
Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность).
Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;
б) заранее известны арендатору;
в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК).
Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждение (ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.
Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются ст. 314 ГК.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящемся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержания им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.
Во-вторых, арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущества (сервитуте, праве залога и т.п. - абз. 2 ст. 613 ГК).
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (абз. 1 ст. 613 ГК). Естественно, в ряде случаев арендатор, зная о правах третьих лиц, не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором.
Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам.
Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды.
 Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но при условии, если среди них нет двух и более договоров, предоставляющих арендаторам права владению одной и той же вещью. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договоров аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК.
При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещение убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.
В-третьих, обязанность арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.
Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведен в разумный срок.
Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.
Между тем проведение капитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК.
Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено.
Наконец, в-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.
Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:
а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды.
б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора (п. 4 ст. 623 ГК). Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем и арендатору не поступают. Поэтому, что бы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме.
Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.
Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны.
Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.
В соответствии с условиями заключенного договора в обязанности арендатора входят: во-первых, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к использованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.
Во-вторых, обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставление арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.
Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно ли периодически – в зависимости от срока договора аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).
Договор аренды может содержать также правила о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены.
Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущество существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности – предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.
Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК. Однако, согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.
Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.
Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т.п.
Необходимо отметить, что арендная плата должна быть уплачена арендатором и в случае досрочного освобождения арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), т.к. досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Рассмотрим пример из судебной практики. Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, т.к. она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, т.е. до истечения трех месяцев.
При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК).
Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды.
Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества не возможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).
Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки, причем такое требование не означает превращения договора аренды в заключенный на неопределенный срок.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.
В-четвертых, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В тоже время не проведение текущего ремонта делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.
От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.
Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно.
И еще одно важное обстоятельство - арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).
Согласие арендодателя может быть выражено различными способами – прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.
В случаях указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору разрешено передавать свои права другому лицу полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.
Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками – арендаторами. Субаренда занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.
В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в тоже время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.
Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры аренды (п. 2 ст. 618 ГК). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Если арендодатель дал согласие на заключение арендатора договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.
Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК, регламентируется ст. 445 и ст. 446 ГК.
Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.
Первые три обязанности арендатора императивны, остальные – диспозитивны.
2.2 Порядок изменения и прекращения договора аренды
Прекращение договора аренды (в том числе и его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст.ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращение договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя – физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица – будь то арендодатель или арендатор – договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1)    пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора (п. 2 ст. 450 ГК);
2)    существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора (п. 2 ст. 450 ГК);
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. К препятствиям можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в этом арендодатель или нет.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.к. досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства отправки его арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.
Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в п. 2 ст. 452 ГК, неясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок – это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст. 619 ГК.
Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК.
Приведем пример из судебно-арбитражной практики. Истец обратился Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с в соответствии с договором аренды нежилых помещений и пеней за просрочку ее уплаты, а также о расторжении названного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений. В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям:
1) согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами;
2) как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Поэтому, нужно обратить внимание на то, что ГК установлена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение закреплено в Арбитражном процессуальном кодексе РФ[17] и означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручению арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 129 АПК РФ).
При процедуре расторжения договора необходимо учитывать то, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, при истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или каких-либо иных условиях арендатор не вправе, поскольку договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
В этой связи приведем пример из арбитражной практики. Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения. При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.
Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске было отказано на основании абзаца второго п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор. Рассмотрение преддоговорных споров отнесено к компетенции арбитражных судов в соответствии со ст. 29 АПК РФ.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие правила принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.

3. Отдельные виды договора аренды: теория и практика применения
3.1 Договор аренды зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.
Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.
С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (гл. 35 ГК), арендовать жилые помещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений невозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.
Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно не возможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т.е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды[18].
Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения[19].
В особенности это касается правил о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Нежилое помещение – менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606 ГК, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.
Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о формах договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передаче объекта и уплаты арендной платы.
Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31-го) числе предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, т.к. подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 21 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п.2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьезным изменениям.
1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иного права, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК). Это «иное» право должно быть также установлено земельным законодательством, например, право пожизненного наследуемого владения (для граждан) или право бессрочного пользования (для юридических лиц).
Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования[20].
На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).
Например, договор аренды земельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользования, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или сооружения на земельный участок, например использование не по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, а если он все-таки заключен, то должен считаться ничтожным на основании ст. 168 ГК.
2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия – фактическая передача и подписание передаточного акта.
Уклонение одной из сторон подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.
В тоже время значение передаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказались подписывать его, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, да к тому же подлежит государственной регистрации. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта.
Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания (сооружения) (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).
3. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК).
В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).
При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным.
3.2 Договор проката
Прокат является отдельным видом аренды. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:
1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект – предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;
2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.
Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.621 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК).
Форма договора – только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.
Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК).
Содержание договора проката имеет следующие особенности.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК) дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):
а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;
б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замена имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК.
Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК).
На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор же, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката.
Скорректированы и обязанности арендатора, в частности по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным, а арендная плата определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.
Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).
При досрочном возврате арендатором взятого на прокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).
Арендатор не имеет право сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.
Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме.
Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Иными словами, арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора без обращения в суд. Законом установлено лишь единственное условие для такого отказа, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Несоблюдение срока предупреждения не порочит отказа от договора, а лишь отодвигает момент его вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4). Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.
Приведенные выше особенности присуще любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность – договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава 1 Закона о защите прав потребителей[21]. В частности, за арендаторами – потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст. 4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о нем (ст.ст. 8-12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.ст. 13-15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст. 17).

Заключение
В заключение работы подведем некоторые итоги по проделанному исследованию.
Легальное определение договора аренды таково: договор аренды - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.
По договору аренды существенным условием является объект аренды. Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, места его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.
Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.
В настоящее время правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т.п. Появились новые виды договора аренды, такие как финансовая аренда (лизинг); по новому зазвучал договор аренды предприятия.
На взгляд автора, устранено большинство пробелов арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужны только благоприятные экономические условия, и как вариант рыночного развития арендных отношений – принятие более упрощенной процедуры аренды государственного и общественного имущества: законодательство соблюдается не корректно, судебные случаи показывают, что нарушается один из основных принципов договора аренды «свойство следования за вещью». Государственный аппарат в силу субъективного, человеческого фактора погряз в коррупции, бюрократические препоны мешают развитию арендных отношений.
Что касается направлений развития договора аренды, то на мой взгляд наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендатору выгодно получить в пользование указываемое им имущество, а арендодателю выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода. Но это перспектива развития аренды в кругу юридических лиц. Для юридического лица более актуально развитие аренды социального найма жилья. Президент РФ и Правительство РФ в 2006 году объявили решение проблемы обеспечения населения доступным жильем национальным проектом. Поскольку из-за роста цен на жилье эту проблему не удается решить с помощью ипотеки. По мнению автора, для обеспечения малоимущих слоев населения следует более широко применять договор социального найма жилья. Например, заселение пустующих новостроек, которые не удалось из-за высокой стоимости квартир продать в собственность. Это будет выгодно и собственнику помещения и будущим арендаторам.
Несомненно, в связи с активизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.

Глоссарий

№ п/п	Новое понятие	Содержание понятия
1	Арендодатель	– это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду
2	Арендатор	– это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование
3	Владение	- в гражданском праве фактическое обладание вещью, создающее возможность непосредственного воздействия на вещь. Владение вещью (имуществом), закрепленное законом за субъектом права (гражданином или юридическим лицом), - одно из правомочий собственника.
4	Вещное право	- субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая к содействию других (обязанных) лиц. Собственник веши владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом
5	Диспозитивные нормы права	- нормы права, предоставляющие субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей
6	Договор аренды	- договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью
7	Договор субаренды	- в гражданском праве договор, по которому арендатор сдает в аренду арендуемое им имущество
8	Договор финансовой аренды	- договор, по которому одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное другой стороной (арендатором, лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей
9	Императивные нормы права	- нормы права, содержащие властные предписания, отступления от которых не допускаются
10	Консенсуальный договор	– договор для заключения которого достаточно соглашения сторон. Консенсуальный договор считается заключенным с момента подписания его сторонами
11	Непотребляемая вещь	- вещь, которая изнашивается при использовании, но не теряет существенных первоначальных свойств в течение значительного времени: машина, жилое строение и т.д. Непотребляемые вещи могут быть предметом договоров имущественного найма и безвозмездного пользования
12	Неустойка (штраф, пеня)	- определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения; один из способов обеспечения исполнения обязательств по гражданскому законодательству РФ
13	Пользование	- одно из основных правомочий собствен-ника; заключается в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т.п.)
14	Прокат	- вид аренды. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ)
15	Предпринимательская деятельность (предпринимательство)	- самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке
16	Публичный договор	- договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)

Список использованных источников
1.           Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. Текст. – М.: Ось–89, 2008. – 48 с. – ISBN 5–98534–606–0.
2.           Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51–ФЗ с изменениями 13.05.2008 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 13.05.2008.
3.           Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138–ФЗ с изменениями 26.12.2005 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 26.12.2005.
4.           Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95–ФЗ с изменениями 17.11.2005г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 17.11.2005.
5.           Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136–ФЗ с изменениями 13.05.2008 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 13.05.2008.
6.           Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195–ФЗ. [Текст]: федер. Закон. – М.: Омега–Л, 2008. – 368 с. – ISBN 5–370–00759–0
7.           Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006г. № 200-ФЗ с изм. 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.
8.           Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ с изм. 19.06.2007г. // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
9.           Российская Федерация. Законы. О недрах от 21.02.08 [Текст]: федер. Закон. – М.: Ось–89, 2008. – 64 с. – ISBN 978–5–98534–943–6
10.      Российская Федерация. Законы. О защите прав потребителей от 07.02.92 [Текст]: федер. Закон. – Н.: Сибирское университетское изд–во, 2008. – 32 с. – ISBN 5–379–00830–7
11.      Российская Федерация. Законы. О финансовой аренде (лизинге) от 29.10.98 [Текст]: федер. Закон. – М.: Омега–Л, 2008. – 24 с. – ISBN 5–370–00788–0
12.      Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 г. № N 810–1с. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 23.11.1989.
13.      О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества: Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998г. № 685 с изменениями 23.03.2006 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 23.03.2006.
14.      Брагинский, М.И. Договорное право: Общие положения. [Текст]: учебное пособие / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – M.: Статут, 2005. – 842 с. – ISBN 5-8354-0016-0.
15.      Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты [Текст]: учебное пособие / В.В. Васильева. – M.: ГроссМедиа, 2007. – 200 с. – ISBN 5-476-00503-2.
16.      Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст]: учебное пособие / В.В. Витрянский. – M.: Статут, 2002. – 300 с. – ISBN 5-8354-0061-6.
17.      Гольцблат, А.А. Сделки с землей в России: Купля-продажа. Аренда. Приватизация. Ипотека [Текст]: учебное пособие / А.А. Гольцблат. – M.: Альпина, 2005. – 99 с. – ISBN 5-9614-0178-2.
18.      Гражданское право современной России [Текст]: учебное пособие / Козырь О.М., Маковский А.Л. – М.: Статут, 2008. – 253 с. – ISBN 5-8354-0435-3
19.      Гражданское право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. Калпина А.Г. – М.: Юристъ, Издательская группа, 2003. – 535 с. – ISBN 5–7975–0299–2.
20.      Гражданское право [Текст]: учебник для вузов: В 2 томах: Т. 2 / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Юридическая фирма Контракт ИД Инфра-М, 2007. – 608 с. – ISBN 5–16–002861–7/5–98209–016–6.
21.      Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное [Текст]: учебник для вузов / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2008. – 848 с. – ISBN 5-392-00024-1
22.      Гражданское право. Том 2. [Текст]: учебное пособие / Под ред. Суханова Е.А.– М.: Волтерс Клувер, 2007. – 496 с. – ISBN 5-466-00083-2
23.      Жуковская, К.В. Аренда недвижимости. [Текст]: практическое пособие / К.В. Жуковская. – M.: Омега-Л, 2006. – 366 с. – ISBN 5-365-00187-7.
24.      Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2 [Текст]: учебное пособие / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. – М.: ЮРИСТЪ, 2006. – 939с. – ISBN 5–7975–0791–9
25.      Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года [Текст]: учебное пособие / Т.Е. Новицкая. – M.: Зерцало-М, 2002. – 224 с. – ISBN 5-94373-024-9.
26.      Римское частное право [Текст]: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Издательство «Юристъ», 1994. – 543 с. – ISBN 5–7357–0058–8.
27.      Суханов Е.А. Гражданское право [Текст]: учебное пособие / Е.А. Суханов. – M.: Статут, 2008. – 588 с. – ISBN 5-8351-0489-6.
28.      Теплов О.М. Арендное предприятие:Правовое регулирование учреждения и деятельности [Текст]: учебное пособие /О.М. Теплов, В.В. Глазырин, С.Б. Пугинский ; Институт законодательства и сравнительного проведения при Верховном Совете РФ. -М.,1993. -132 с. – ISBN 5-2060-0292-5.
29.      Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: Оформление в собственность; Аренда; Наем: Рента, наем, аренда, заем; Купля-продажа, мена, дарение; Присоединение и выкуп комнат и др. Изд. 5-е, перераб., доп. [Текст]: практическое пособие / Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А. – М.: Омега-Л, 2008. – 512 с. – ISBN 5-9216-0070-6.
30.      Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: В 2 т. Т. 2 / Г.Ф. Шершеневич. – М.: Издательство «Статут», 2005. – 461 с. – ISBN 5-8354-0260-1.
31.      Щенникова Л.В. Вещное право. [Текст]: учебник / Л.В. Щенникова. – М.: Издательство «Юристъ», 2006. – 190 с. – ISBN 5–7975–0864–8.
32.      Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
33.      Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2008 по делу № А56-19564/2007.
34.      Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».
35.      Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
36.      Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств».
37.      Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Список сокращений
Абз. – абзац;
АПК – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации;
В. – век;
Вестник ВАС РФ – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ;
Г. – год;
ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации;
Гл. – глава;

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;

МВД – Министерство Внутренних Дел;
П. – пункт;
Пп.- подпункт;
РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая
Республика;
Ст. – статья;
РФ – Российская Федерация;
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации;
СССР – Союз Советских Социалистических Республик;
Стр. – страница;
Т.д. – так далее;
Т.е. – то есть;
Утв. – утвержден;
ФЗ – Федеральный закон;
ФСБ – Федеральная Служба Безопасности;
Ч. – часть.

Приложение А

Типовой договор аренды нежилого помещения

г.______________                           "____" ______________ 200_ г.
Индивидуальный предприниматель _____________________________, действующий от своего имени на основании свидетельства № ___________________, выданного МРИ МНС РФ №1 по Московской области _____ г., именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ___________________________________, действующий от своего имени на основании свидетельства № ____________, выданного МРИ МНС РФ №1 по Московской области __________ г., именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: __________________________________________________________________,
общей площадью кв.м (именуемое в дальнейшем "помещение"), а Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре.
Характеристика арендуемого нежилого помещения: Согласно Извлечения из технического паспорта на торговый комплекс, изготовленного Раменским филиалом ГУП МО Московское областное бюро технической инвентаризации, арендуемые помещения в ______, ______________________, инвентарный №___; общая площадь помещений ________ кв.м.
Назначение помещений: ______________________________________ .
1.2. Помещение предоставляется Арендатору в аренду для __________________________________________________________________.
1.3.Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности (Договор долевого участия от _______ 200___г., Акт передачи от ___________ 200____г., Свидетельство о государственной регистрации права собственности Серия __ N ______ от _________ 200__ г., Свидетельство о праве на наследство по закону от ________ 200__г. реестр №____, удостоверил нотариус г.________ ________, Свидетельство о государственной регистрации права собственности Серия ______№ _____ от ________ 200_ г.)
1.4. Схема расположения помещения в здании с указанием размеров помещения приводится в приложении N __ к настоящему Договору.
1.5. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора аренды и применения последствий, предусмотренных п.6.8 настоящего Договора.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. ____________ 200__ г. предоставить во владение и пользование Арендатора помещение, указанное в п.1.1 настоящего Договора в технически исправном состоянии, соответствующим санитарным и противопожарным требованиям.
Передача помещения осуществляется путем фактического предоставления Арендатору помещения и подписания Акта приема–передачи помещения.
С момента подписания Акта приема–передачи он становится неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.1.2. В присутствии Арендатора по Договору аренды проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду помещения, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации его либо выдать Арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и его систем жизнеобеспечения.
Арендодатель______________              Арендатор________________
2.1.3. Оказывать в период действия договора аренды Арендатору консультационную, информационную и иную помощь в целях наиболее эффективного и грамотного использования
Арендатором помещения, переданного ему во временное владение и пользование по настоящему Договору аренды обеспечивать общую пожарную безопасность в здании, включая арендуемое помещение.
2.1.4. Производить за свой счет капитальный ремонт помещения в сроки и в порядке согласованном с Арендатором.
2.1.5. Возмещать стоимость коммунальных услуг в соответствии с п.3.3. настоящего Договора.
2.1.6. Предоставить Арендатору возможность использования телефонной распределительной коробки, находящейся в распоряжении Арендодателя, для подключения к системе сигнализации, а также возможность пользования уже имеющейся телефонной линией с правом подключения новых телефонных номеров Арендатором. Расходы по подключению несет Арендатор.
2.2. Арендодатель вправе:
2.2.1. С предварительного уведомления Арендатора не менее чем за 8 часов проходить в помещение в сопровождении представителя Арендатора для контроля за надлежащим исполнением Арендатором условий настоящего Договора. В случаях аварий и иных происшествиях, которые могут повлиять на состояние здания или угрожающих жизни людей, допускается проход Арендодателя в помещение без предварительного уведомления и согласования с Арендатором.
При этом такие действия Арендодателя не должны препятствовать нормальной работе Арендатора.
2.2.2. Расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в случае нарушения Арендатором существенных условий настоящего Договора, с соблюдением порядка, предусмотренного в п.5 настоящего Договора.
2.3. Арендатор обязан:
2.3.1.Принять помещение по Акту приема–передачи в срок, установленный п.2.1.1. настоящего договора.
2.3.2. Использовать помещение в соответствии с его назначением.
2.3.3. Уплачивать Арендодателю арендную плату в размере, сроки и порядке, согласованных Сторонами в п.3 настоящего Договора.
2.3.4. Своевременно заключить договора на предоставление всех необходимых коммунальных и эксплуатационных услуг, услуг охраны с соответствующими службами, в том числе и договор на вывоз мусора. Арендатор самостоятельно осуществляет оплату коммунальных услуг и услуг, связанных с эксплуатацией и охраной, как арендуемого им помещения, так и оставшейся части помещения, находящейся в собственности Арендодателя. Впоследствии Арендодатель возмещает стоимость потребляемых им услуг в порядке и размере, предусмотренном п.3.3. настоящего Договора.
В случае если Арендодатель сдаст в аренду оставшуюся часть помещения, то за ним сохранится обязательство перед Арендатором по возмещению коммунальных услуг.
2.3.5. Осуществлять текущий ремонт.
2.3.6. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, за исключением расходов, возложенных в соответствии с условиями настоящего Договора на Арендодателя.
2.3.7. Соблюдать в помещении правила пожарной безопасности и требования санитарно–эпидемиологических станций.
2.3.8. По истечении срока действия настоящего Договора передать помещение Арендодателю в надлежащем состоянии, с учетом амортизации и естественного износа, произведенных улучшений, по Акту приема–передачи.
2.3.9. Не использовать право аренды помещения в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал других предприятий.
2.4.         Арендатор вправе:
2.4.1. Производить за свой счет улучшения в помещении, неотделимые без вреда для помещения, только с предварительного письменного согласия Арендодателя.
Улучшения арендованного по данному Договору помещения, осуществленные Арендатором за свой счет и которые могут быть отделимы без вреда для помещения, являются собственностью Арендатора. По соглашению сторон Договора Арендодатель вправе оплатить расходы Арендатора по улучшению помещения в период аренды, после чего указанные улучшения перейдут в его собственность.
Арендодатель______________              Арендатор________________
Улучшения арендованного по данному договору помещения, осуществленные Арендатором за свой счет с согласия Арендодателя и которые не могут быть отделимы без вреда для помещения, являются собственностью Арендатора. После расторжения настоящего договора стоимость таких неотделимых без вреда для помещения улучшений подлежит возмещению Арендодателем.
Арендодатель вправе не возмещать Арендатору расходы по улучшению помещения, находящегося в аренде у последнего, если эти улучшения являются не отделимыми без вреда для помещения и осуществлены Арендатором без согласия на то Арендодателя.
2.4.2.Производить реконструкцию и перепланировку помещения с письменного согласия Арендатора.
2.4.3. С письменного согласия Арендодателя сдавать помещение или его часть в субаренду в соответствии с действующим законодательством.
2.4.4. Расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия в случае нарушения Арендодателем существенных условий настоящего Договора и с соблюдением порядка, предусмотренного в п.5 Договора.
3. Арендная плата и порядок осуществления расчетов
3.1. Арендная плата составляет ___________________________ рублей ежемесячно.
Величина арендной платы может быть изменена по соглашению Сторон не более 1 раза в год на сумму до 10% от ежемесячного размера арендной платы, но не выше официально установленного уровня инфляции на момент пересмотра размера арендной платы.
3.2. Арендатор обязан ежемесячно уплачивать стоимость арендной платы до 20–го числа оплачиваемого месяца.
3.3. Арендодатель производит ежемесячно до 25–го числа следующего месяца возмещение стоимости потребляемых коммунальных услуг (канализирование, водоснабжение, отопление) Арендатору пропорционально оставшейся части помещения, которая является собственностью Арендодателя и не находится в аренде Арендатора. Возмещение осуществляется на основании произведенного Арендатором Расчета.
Тарифы за коммунальные услуги, на основании которых Арендатором производится Расчет, должны соответствовать тарифам, установленным уполномоченными органами государственной власти.
Услуги за вывоз мусора оплачиваются в размере 1/2 от стоимости, определяемой договором на вывоз мусора.
3.4. Расчеты по настоящему Договору производятся путем перечисления арендной платы Арендатором на счет по вкладу до востребования, открытый Арендодателем в ______________ г.___________, № счета ____________________________ .
3.5. Расчеты за коммунальные услуги и вывоз мусора производятся путем ежемесячной оплаты наличными денежными средствами в кассу _________ г.Раменское.
3.6. Стороны договорились, что стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендодателем, может быть взята к зачету при выплате арендной платы.
4. Срок аренды
4.1. Договор вступает в силу с «___» _________ 200_ г. и действует до «___»__________ 200_ г.
5. Расторжение и прекращение Договора
5.1. Досрочное расторжение Договора допускается по соглашению Сторон.
5.2. Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя:
5.2.1. При использовании помещения с существенными нарушениями условий договора.
5.2.2. Если Арендатор существенно ухудшает состояние помещения.
5.2.3. Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
5.3. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство в течение месяца.
5.4.         Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию Арендатора:
Арендодатель______________              Арендатор________________
5.4.1. При существенном нарушении условий договора Арендодателем.
5.4.2. Если Арендодатель не предоставляет объект аренды в пользование Арендатору либо создает препятствие пользованию помещением в соответствии с условиями договора или назначением помещения.
5.4.3. Если арендованное помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые Арендодатель не оговорил при заключении договора, и они не могли быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения при заключении договора.
5.4.4. Если Арендодатель не проводит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения.
5.4.5. Если в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, помещение окажется в состоянии, не пригодном для эксплуатации.
5.5. Если стороны не придут к добровольному соглашению или одна из сторон не исполнит либо ненадлежащим образом исполнит условия настоящего Договора, то договор может быть досрочно расторгнут судом в установленном законом порядке.
5.6. Сторона, имеющая намерение расторгнуть Договор по основаниям, предусмотренным в п.5.2–5.4 настоящего Договора, обязана уведомить об этом другую Сторону в письменной форме не позднее, чем за 1 месяц до даты расторжения Договора с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения.
5.7. Договор прекращается по истечении срока аренды, установленного в п.4.1 настоящего Договора.
5.8. Арендатор по истечении срока настоящего Договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. На новый срок аренды Стороны заключают новый Договор. Арендатор уведомляет Арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок за 1 месяц до окончания срока аренды по настоящему Договору.
6. Ответственность сторон
6.1.         За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. В случае нарушения сроков осуществления платежей, установленных в п.3.1 настоящего Договора, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% от месячной суммы арендной платы.
6.3. За просрочку передачи помещения согласно п.2.1.1 настоящего Договора Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере ____% процента за каждый день просрочки от суммы арендной платы за 6 месяцев, но не более ___% от суммы арендной платы за 6 месяцев.
По соглашению Сторон размер такой пени может быть зачтен в подлежащую уплате Арендатором арендную плату.
6.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя (кроме случаев, предусмотренных п.п.5.2.1 – 5.2.3), он выплачивает Арендатору неустойку в размере арендной платы за 7 месяцев, установленной настоящим Договором.