Диплом
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВведениеВВЕДЕНИЕ______________________________________________________ ……………………………………………………………………3

Глава II. Общие положения о договоре арендыОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ.____________________.......................................6

1. 
   История возникновения и развитиеразвития договора аренды______.___...........................6
   
2. 
   Понятие и существенные условия договора аренды________________________________........................................................13
   

Существенные условия договора аренды1.3. Определение существенных условий договора аренды…..19

3. 
   ____________________
   

II. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЭЛИМЕНТ СИСТЕМЫ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙЫХ ДОГОВОРОВ ___..............................................................................27

1. 
   В………………………………………27Элементы договора аренды……………………………._______________________________........... 41
   

2.3 Содержание договора аренды……………………….. 52
Содержание договора аренды_____________________________

Изменение и расторжение договора аренды_________________III. ПРОБЛБЛЕМЫ СВЯЗАННЫЕ С ДОГОВОРАМИ АРЕНДЫ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РАЗРЕШЕНИЯ………………………………61

3.1 Изменение и расторжение договора аренды ……………….59

3.2 Споры по договорам аренды…………………………………………65

3.3 . ……………………......81

ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………..87___________________________________________________

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОКСПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………….91_________________________________

ПРИЛОЖЕНИЯ __________________________________________________
ВВЕДЕНИЕ


Общепризнано, что основным правовым регулятором рыночной экономики любой страны, является частное право, в первую очередь гражданское право. В свою очередь, изучение существующих видов гражданско-правовых средств позволяет утверждать, что для решения экономических задач в рыночной экономике главным из названных средств являются гражданско-правовые договоры.

Договор аренды - это гражданско-правовой договор, позволяющий расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).

Выбор данной темы для написания дипломной работы связан, прежде всего с ее актуальностью и значимостью для хозяйственного оборота. Всвязи с развитием предпринимательской деятельности такой вид гражданско- правовых договоров, как договор аренды, в последнее время получил широкое распространение. Предприниматели и юридические лица, не имеющие собственных производственных и офисных помещений, собственного оборудования, транспорта или производственных мощностей, не желающие или не имеющие возможности приобрести их в собственность, заключают договоры аренды.

Широкое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). В настоящее время роль договоров аренды трудно переоценить, так как их объем и значимость для хозяйственного оборота и в целом для экономики всей страны с каждым годом возрастают. Следует также отметить что, как следует из опубликованной статистики, в последние годы в практике арбитражных судов отмечается устойчивая тенденция роста числа споров, связанных с правоотношенями по договорам аренды. Ежегодный прирост дел этой категории составляет больше 25 процентов. Если в 2005 году было разрешено 8 706 таких дел, то в 2006 уже 11 834 дела (прирост 27,4 %)¹. Все вышеизложенное подтверждает Поэтомуактуальность выбранной темы для написания данной курсовой работы очевидна.

Целью настоящей работы является анализ различных видов договоров аренды таких как: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Задачами дипломной работы являются:

1. 
   Рассмотрение понятия и основных признаков договора аренды, основных элементовПонятие договора аренды.........................................Определение сй договора аренды практических и теоретических вопросов применения норм гражданского законодательства России, регулирующих такие договоры.
   
2. 
   Изучаются общие правила и условия заключения договоров аренды, порядок изменения и расторжения договора аренды.
   
3. 
   Рассматриваются материалы судебной практики связанные с арендой, предлагаются возможные пути разрешения существующих проблем.
   

Объектом исследования данной работы являются гражданско-правовые отношения возникающие из договоров аренды.

Предметом исследования данной работы являются: действующее гражданское законодательство Российской Федерации, нормативно правовые акты, судебная практика регулирующие арендные правоотношения, работы юристов цивилистов, посвященные данной теме.

Основными научными методами исследования, применяемыми в данной работе являются: метод системного подхода анализа законодательства, регламентирующего договор аренды и диалектический метод. При анализе и обобщении судебной практике использован статистический метод .

Теоретической основой работы являются труды ученых, являющихся, по общепризнанному мнению, ведущими специалистами в области договорного права. В первую очередь это М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, О.С.Иоффе, А.П.Сергеев, Е.А. Суханов. В процессе исследования изучалась судебная практика и правовые консультации специалистов в этой области права. С этой целью в работе использованы материалы опубликованные в периодических изданиях (в первую очередь журналы "Хозяйство и право" и "Вестник Высшего Арбитражного суда"), справочно-правовых системах "Гарант", "Кодекс", "Консультант плюс", информационных источниках сети Интернет.

Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров – договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Особенно актуальным является вопрос, касающийся аренды недвижимости, ведь именно недвижимость является основным объектом договора аренды. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей договор аренды является наиболее приемлемым способом для получения определенных объектов недвижимости в пользование. Ведь в настоящее время стоимость недвижимости возросла и не все юридические лица и предприниматели способны купить, будь то здание, сооружение, землю и другое недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому договор аренды является наиболее распространенным у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Поэтому, как мне кажется, договор аренды способствует развитию мелкого предпринимательства. Для физических лиц аренда является одним из источников дохода. В последнее время вопрос о возможности аренды имущества у физических лиц – не предпринимателей становится все более актуальным. Но в основном организации предпочитают в качестве арендодателей не физических лиц, а юридических лиц с целью избежать претензий со стороны налоговых органов.

Структура данной работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Структурно курсоваядипломной работа состоитКаждая из двухтрех глав, каждая из которых имеет свои задачи и цели.

Во введении обосновывается актуальность темы, дается определение понятию договора аренды, излагаются цель и задачи исследования, определяются предмет и научные методы использованные при написании данной работы.

Первая глава ставит перед собой следующую задачу – рассмотреть характеристику договора аренды как гражданско-правового договора. Данная задача включает в себя следующие цели: изучить развитие данных договоров в гражданском праве России, определить законодательство, регулирующее данный вид гражданско-правовых договоров, изучить объект, субъект и элементы договора аренды.

Задача второй главы – рассмотреть различные виды договоров аренды в системе гражданско-правовых договоров. Целями данной главы являются рассмотрение особенностей различных договоров аренды.

Задача третьей главы – рассмотреть проблемы связанные с заключением, изменением расторжением и исполнением договоров аренды. Целью данной главы является изучение судебной практики и на основании ее изучения , выработка практических рекомендаций позволяющих избежать ошибок при заключении, изменении и расторжении договоров аренды.

В заключении систематизируются выводы из каждой главы, данной дипломной работы и подводится итог исследования.

В приложении к данной работе приведены образцы различных видов договоров аренды и материалы судебной практики.


При исследовании изучаемой проблемы в данной работе используются такие методы как формально-правовой, статистический, сравнительно-правовой, аналитический, исторический и иные методы. В курсовой дипломной работе в основном используются научные публикации различных авторов, также в данной работе используется нормативный материал и исследуется судебная практика.


I.
Глава 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1.1. История развития договора аренды. в Российском гражданском праве............ в российском праве.
Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. В Российском праве договор аренды был известен еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкой к ней институтами российского права.

В российском дореволюционном гражданском законодательстве договором аренды признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет аренды, срок пользования и вознаграж­дение за него составляли существенные условия этого договора.

В новом Гражданском уло­жении Российской империи, проект которого был внесен Редакционной комиссией на рассмот­рение Государственной Думы в 1913 г., отмечалось, что в современных законодательствах делается различие между наймом в соб­ственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «произво­дительными качествами» арендованного имущества с присвоением арендатором полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить по­ложения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважитель­ных к тому причин существенных от него отступлений.

Субъектами договора аренды по российскому гражданскому законода­тельству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество в аренду), с другой - наниматель (лицо, арендующее имущество). От обоих субъектов договора аренды требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательст­во не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нани­мателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество в аренду, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Требованиями, предъявляемыми к субъектам договора аренды, был непременными условия что: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; хозяин же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его в аренду. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества в аренду принадлежит вообще всякому ли­цу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядить­ся этим правом..., т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования... а также и нани­мателю, который, впрочем, имея право передать имущество в субаренду (sublocatio), может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором аренды.

В качестве предмета найма аренды законодательство той поры признавало арендуемое имущество. В самом общем смысле предметом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. Подобное требование обусловлено тем. Что особенностью договора аренды вещей является возврат тех же вещей, которые преданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено²

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством усло­вие о сроке признавалось сущест­венным условием договора аренды. Обращает на себя внимание тот факт, что, несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора аренды в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования арендованным имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или неза­ключенным.

В проекте Гражданского уложения имеется нор­ма, относящаяся к сроку аренды имущества, которая говорит о том, что договор аренды не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала аренды. Договор аренды, заключенный на время жизни хозяина или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет.

Существенным условием договора аренды признавалось также условие о вознаграждении за пользование иму­ществом – арендной плате. Дореволюционное законодательство требовало обязательного определения в договоре аренды цены, но при этом не указывало, в чем кон­кретно может быть выражено вознаграждение. Чаще всего арендная плата была денежная, т.е. воз­награждение за пользование арендованным имуществом составляла какая-либо денежная сумма.

В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за аренду имущества. В частности, при аренде земли весьма популярным был такой способ аренды, как аренда земель исполу, когда крестьянин-наниматель, получая в аренду земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка - арендодателю по­ловину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве вознаграждения по договору аренды земли признавалось также оказание нанима­телем определенных услуг хозяину или выполнение для последнего определенных работ.

Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый аренда из выстройки, когда собственник земли передавал ее в аренду нанимате­лю, который обязывался по окончании срока аренды передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле.

Требования к форме договора аренды дифференциро­вались в зависимости от вида арендованного имущества. Так, по общему правилу договор аренды движимых вещей совершался в уст­ной форме. Исключение составлял договор аренды речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Аренда недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для аренды городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма.³ Вместе с тем, если догово­ры найма городских строений и земельных участков в городских поселени­ях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться письменно. При аренде крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более 300 руб. дого­воры могли заключаться в устной форме. Договор аренды недвижимости, предусматривающий выплату арендной платы вперед более чем за год, под­лежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным'.

Содержание договора аренды определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования арендованным имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора аренды от иных гражданско-правовых договоров. С позиции современного законодательства применительно к содержа­нию договора аренды важно отметить два момента, харак­терных для гражданско-правовой доктрины той поры. Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора аренды как на обязательственное пра­воотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) арендованным имуществом. В правоотношении, возникающем из договора аренды, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульно­го владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору аренды, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать арендованное имущество в пользование другим лицам. Из широкого понимания пользования арендованного имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право пе­редачи указанного имущества в субаренду, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от хозяина, вправе передавать его в субаренду другим лицам.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественно­го найма, то они довольно традиционны. Отметим лишь, что обязанности хозяина не ограничивались передачей сданного в аренду имущества на­нимателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию ука­занного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании арендованным имуществом, в том числе и таких, за которые арендодатель - хозяин не нес ответственности, в течение всего срока действия договора аренды. Более того, в проект Гражданского уложения было включено общее правило, в соответствии с которым хозяин был обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование арендованным имуществом в течение срока аренды. Арендодатель был не вправе производить в имуществе изменения, стесняющие пользование нанимателя, и вообще обязывался не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимате­лю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокой­ное пользование нанимателя. В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось свое­временное внесение арендной платы. Сроки внесения платежей за пользо­вание арендованным имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения арендной платы они долж­ны были определяться местными обычаями. На случай неурегулированно­сти данного вопроса ни соглашением сторон, ни местным обычаем проект Гражданского уложения содержал диспозитивные нормы. Согласно этим нормам арендная плата должна вносится вперед: при аренде недвижимости вне города на срок свыше года- за шесть месяцев, а при аренде на срок менее года - за весь срок аренды; при аренде недвижимости в городе, а так­же движимых вещей на срок свыше года - за два месяца.

Особый интерес представляет норма, направленная на обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению арендной платы: арендодателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нани­мателя, находящееся в арендуемом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи, составляющие обстановку арендуемого помещения; товары, ин­струменты и прочие предметы, содержащиеся для ведения хозяйства, тор­говли или промысла.

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано в аренду. Причем, как указано в материалах Редакционной комиссии, по смыслу соответствующей нормы наниматель нарушает свою обязанность пользоваться арендуемым имуществом как заботливый хозяин не только в том случае, когда пользует­ся арендуемым имуществом ненадлежащим образом, но и тогда, когда вовсе им не пользуется. В подобных случаях наниматель, даже продолжающий акку­ратно вносить арендную плату, может быть признан нарушившим возло­женное на него обязательство.

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате хозяину по окончании срока договора аренды полученного в аренду имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользова­ния.

При регулировании отношений, связанных с возвратом арендуемого иму­щества, довольно своеобразно решался вопрос, касающийся определения судьбы произведенных нанимателем улучшений арендуемого имущества. Ре­шение этого вопроса не ставилось в зависимость от получения согласия арендодателя на производство соответствующих улучшений или от их по­лезности. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от хозяина соответст­вующей компенсации за их производство служила необходимость указан­ных улучшений. Это нашло отражение в проекте Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от арендодателя вознаграждение за произведенные в арендуемом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям арендодателя или осуществлен­ные нанимателем без предупреждения им хозяина ввиду их неотлож­ности. Если наниматель произвел в арендуемом имуществе такие работы, кото­рые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности арендодателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу хозяина, если последний согласится возместить их стоимость.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со сто­роны арендодателя или нанимателя. Если же срок аренды не мог быть опре­делен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели договора, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора аренды. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока аренды ни одна из сторон не объявит о прекраще­нии договора и наниматель без всякого возражения со стороны арендодателя и с ведома последнего продолжает пользоваться арендуемым имуществом: при аренде сельского имения - в течение двух месяцев, а при всяком иной аренде - в течение месяца, - то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением аренды сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяй­ственный год.

Договор аренды также был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права.

По советскому гражданскому праву договор аренды рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов аренды, сокращения и диффе­ренциации сроков аренды, увеличения числа специальных правил, предна­значенных для регулирования отношений аренды с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей в аренду государ­ственного имущества.

Договор аренды по советскому гражданскому праву регулировался нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.⁴, а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.⁵

Определение понятия договора аренды оставалось практически неизменным. Договором аренды признавался такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).
По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещ-но-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимате ля, которое приобретает значение права следования, характерное для вещ-но-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имуще­ство от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для но­вого собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

По этому поводу О.С. Иоффе, подчеркивая обязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: «Однако сданное в наем имущество поступает во вла­дение нанимателя, а владение- такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или дого­ворный контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относи­тельное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не толь­ко в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в слу­чае перехода права собственности на наемное имущество к любому друго­му лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»¹.

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного наймааренды: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного наймааренды сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встре­тить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем в аренду жи­лых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом арендой жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не яв­лялись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г. приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдель­ных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйствен­ного назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам².
В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отноше­ний имущественного наймааренды по субъектному составу. В качестве наймода-телейарендодателя и нанимателей арендатора по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что со­циалистические организации вправе сдавать внаем в аренду только временно неис­пользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. (п. 16 Положения о социалистиче­ском государственном производственном предприятии¹). Кроме того, сис­тематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов².

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, со­держащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных норматив­ных актов. Договор имущественного найма по большей части регламенти­ровался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдель­ных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территори­альными органами системы Госснаба СССР (утвержден постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 г. №43/5³); Типо­вым договором на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций (утвержден приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. №281); Положением о порядке и условиях ремонта про­мысловых судов рыболовецких колхозов, сдачи судов в аренду рыболовец­ким колхозам и расчетов за другие услуги, предоставляемые судоремонтно-техническими станциями⁴, и многими другими.

Кроме того, и в текстах самих гражданских кодексов имелись нормы, обеспечивающие особое регулирование отношений, связанных с имущест­венным наймом государственного имущества либо складывающихся с уча­стием государственных и иных так называемых социалистических органи­заций.

Договор имущественного найма в меньшей степени, нежели некото­рые другие гражданско-правовые договоры (поставки, контрактации, под­ряда), был подвержен централизованному планированию, однако и здесь в ряде случаев требовались определенные административные предпосылки для заключения договора. Так, О.С. Иоффе отмечает, что «торговые и кон­торские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистиче­ских организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе дого­вора имущественного найма, придает ему известные черты планового дого­вора... Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутст­вии такого акта признается недействительным»¹.

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного най­мааренды, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первона­чально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма аренды всякого имущест­ва на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о наймеаренды государст­венных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сда­ваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК 1922 г.). Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о наймеаренды государственных, в том числе ком­мунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора².

ГК 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного най­мааренды, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного наймааренды между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44)..
С нормами о сроке найма аренды в течение советского периода произошла об­ратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма аренды не должен превышать двенадца­ти лет. По истечении условленного срока наем аренда могла быть продлена путем за ключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым арендованным имуществом с молчаливого согласия наймодателяарендодателя, договор счи­тался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма аренды государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма аренды указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма аренды условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок¹. Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора наймааренды: если договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье- за три месяца, а при найме прочего имущества- за один месяц (ст. 155).

ГК 1964 г. ⁶сократил общий предельный срок имущественного наймааренды до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результатеТак срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организа­циями договора найма аренды строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма аренды оборудования и иного имущества - одного года. Срок договора найма предметов домашнего обихода, музы­кальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствую­щим типовым договором бытового проката². Если же договор имуществен­ного найма заключался на более длительный срок, он считался заключен­ным соответственно на десять, пять лет, на один год или на срок, установ­ленный типовым договором бытового проката.

Предусматривалась ГК 1964 г. и конструкция бессрочного договора, а также возможность при определенных обстоятельствах преобразования срочного договора в бессрочный, а именно: если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 279). Однако указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого вы­ступали государственные, кооперативные и общественные организации, а также к договорам бытового проката. Здесь действовали специальные пра­вила: в первом случае договор имущественного найма, заключенный без указания срока, по истечении сроков, установленных ГК (пять лет или один год), считался прекращенным. Во втором случае договор бытового проката, заключенный без указания срока, считался заключенным на срок, установ­ленный соответствующим типовым договором.

Вместе с тем социалистические организации по сравнению с иными нанимателями имели преимущество иного рода: государственная, коопера­тивная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на во­зобновление договора (ст. 280).

Правда, в юридической литературе отмечалось, что указанное право социалистических организаций не действовало в случаях, когда: наймода-тель не имел намерения и далее сдавать соответствующее имущество вна­ем; изменялось целевое назначение имущества; договор основывался на административном акте, а по истечении срока найма компетентный орган не принимал решение о передаче имущества прежнему нанимателю либо передавал его другому лицу¹.

Изменялось в течение советского периода и отношение законодателя к возможности для нанимателя арендатора сдавать имущество в поднаемсубаренду. ГК 1922 г. включил норму о праве нанимателяарендатора, поскольку иное не было предусмотре­но договором, отдавать все нанятое арендуемое имущество или часть его в поднаемсубаренду, оставаясь ответственным по договору перед наймодателемарендодателем. Исключение делалось для национализированного или муниципализированного имуще­ства, которое могло сдаваться нанимателем арендатором в поднаем субаренду не иначе как с пись­менного разрешения наймодателя арендодателя (ст. 168).

ГК 1964 г. запрещал нанимателю арендатору сдавать нанятое имущество в поднаем субаренду без согласия наймодателяарендодателя, а сдача в поднаем субаренду имущества, предоставленного нанимателю арендатору по договору бытового проката, вообще не допускалась (ст. 287).

Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало каких-либо правил, регулирующих отношения, связанные с перенаймом имущества. Однако в юридической литературе подчеркивалось, что пере­наем не противоречит основным началам и смыслу советского граждан­ского законодательства. Перенаем мог осуществляться по соглашению между прежним и новым нанимателем. Например, О.С. Иоффе отмечает: «Поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем со­единяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя»¹.

В литературе приводился пример перенайма без согласия на то наймо­дателя: «Изменение нанимателя может произойти не только в порядке до­говорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой ре­организации юридического лица-нанимателя. В этом случае согласия най­модателя на перенаем не требуется»². Представляется, однако, что отноше­ния, возникающие при реорганизации юридического лица-нанимателя, пол­ностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае нани­матель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо.

Что касается содержания договора имущественного наймааренды, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем арендодателем и на­нимателем арендатором в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя арендодателя состояли в передаче нанятого арендуемого имущества нанимателю арендатору и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора наймааренды. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель арендодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю арендатору имущество в состоянии, сортветствующем соответствующем договору и назна­чению сдаваемого внаем в аренду имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю арендатору (либо оговорены наймодателемарендодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что нани­матель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отка­заться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или до­говором (ст. 159 ГК 1922 г., ст. 284 ГК 1964 г.). Кстати, уже в примечании к ст. 159 ГК 1922 г. предусматривалось, что в случаях найма национализиро­ванных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не было установлено договором. Немало исключений, освобождающих наймодателя от данной обязанности, имелось в законодательстве и в период действия ГК 1964 г. Например, при предоставлении внаем нежилых помещений обязанность по производству капитального ремонта, связанного с деятельностью арендатора, возлагалась на нанимателя, однако капитальный ремонт нежилых помещений, связан­ный с общим капитальным ремонтом дома, производился за счет средств арендодателя (п. 5 постановления Совета Министров РСФСР «О ставках арендной платы за нежилые помещения» от 28 июля 1965 г. № 893'). Рес­таврация и ремонт памятников культуры осуществлялись за счет средств пользователей или собственников, а также за счет средств государственных органов охраны памятников (Закон СССР «Об охране и использовании па­мятников истории и культуры» от 29 октября 1976 г.²).

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ре­монта, либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Нани­матель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребо­вать от наймодателя возмещения убытков.

ООбязанности нанимателя арендатора сводились к надлежащему пользованию на­нятым арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями догово­ра, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесе­нию наемной арендной платы и возврату имущества наймодателю арендодателю по окончании сро­ка наймааренды.

При пользовании отдельными видами имущества на нанимателя возла­гались и некоторые дополнительные обязанности. Так, по ГК 1922 г. нани­матель национализированного или муниципализированного промышленно­го предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже уста­новленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого он должен быть достигнут, следовало включать в дого­вор под страхом его недействительности (ст. 162); наниматель всякого го­сударственного имущества, а также имущества, принадлежащего смешан­ному акционерному обществу без участия иностранного капитала, коопера­тивной, профессиональной или иной общественной организации, был обя­зан за свой счет страховать это имущество в пользу наймодателя.

В целях поддержания имущества в исправном состоянии на нанимате­ля возлагалось осуществление текущего ремонта нанятого имущества (ст. 161 ГК 1922 г., ст. 285 ГК 1964 г.). Текущий ремонт, как и в настоящее водемя, состоял в своевременном проведении работ по устранению повреж­дений и неисправностей, поддержанию имущества в надлежащем состоянии. В период действия ГК 1964 г. многочисленные технические условия, правила и типовые договоры аренды (имущественного найма) оговаривали виды работ, относящиеся к текущему ремонту. В спорных случаях, когда было сложно разграничить работы, относящиеся соответственно к текуще­му или капитальному ремонту, вопрос решался в судебном порядке. Невы­полнение нанимателем обязанности по поддержанию имущества в надле­жащем состоянии давало наймодателю право требовать расторжения дого­вора найма и возмещения причиненных убытков.

Одной из основных обязанностей нанимателя арендатора являлось своевременное внесение наемной арендной платы. В течение советского периода наблюдалась тен­денция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной пла­ты. По ГК 1922 г. допускались четыре формы наемной арендной платы, которые рас­сматривались в качестве равноценных, а именно:

1) совершение определен­ных срочных платежей деньгами и натурой;

2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода;

3) выполнение определенных услуг;

4) сочетание ука­занных форм оплаты (ст. 165).

ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами: Например, О.С. Иоффе отмечает: «Наем­ная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается едино-кратная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отноше­ний (например, бытового проката) такой порядок предусматривается спе­циальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях ме­жду гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов»¹.

Другое отличие законодательства, действовавшего в период- ГК 1964 г., от ГК 1922 г. в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Так, если наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за поль­зование имуществом должны были устанавливаться в договоре в соответст­вии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества и в преде­лах централизованно утверждаемых ставок и тарифов (например, постанов­ление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. «О ставках арендной платы за нежилые помещения»).

Даже в тех случаях, когда договор имущественного найма заключался между гражданами, нередко размер наемной платы ограничивался норма­тивными актами (например, постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности»¹).

Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения на­емной плать^, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или со­стояние имущества существенно ухудшались (ст. 167 ГК 1922 г., ст. 286 ГК 1964 г.).

Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей -на расторжение договора.

При прекращении договора имущественного наймааренды на нанимателя арендатора возлагалась обязанность вернуть наймодателю арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоя­нии, обусловленном договором (ст. 174 ГК 1922 г., ст. 291 ГК 1964 г.).

Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуще­стве, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на про­изводство соответствующих улучшений. В случае, если улучшение нанято­го имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, диф­ференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имуще­ства. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймода-тель не согласился возместить их стоимость. Что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.

Правда, и в этом вопросе обнаружил себя «классовый» подход. В ГК 1922 г. имелась норма, в соответствии с которой улучшения, произведен­ные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно перехо­дили к государству или местному совету по принадлежности (ст. 179).

В целом же, если брать основные параметры договора имущественно­го наймааренды, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный на­емаренду от иных типов гражданско-правовых договоров ранее.

4. Аренда как средство «разгосударствления» и способ прива тизации государственного и муниципального имущества

Начавшиеся в конце 80-х гг. прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды, а также о расширении прав участников арендных отношений, предоставлении им большей свободы в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК 1964 г. в значительной мере не отвечали новым требованиям.

Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму "разгосударствления" предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам. Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

23 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде⁷ (далее - Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений.

Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 г. получил быстрое развитие процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет⁸.

Действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Он предусматривает завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу⁹.

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства 1991 г.

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический «облик».

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй ГК. В гл. 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК 1964 г. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В ГК 1964 г. аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.

Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полно­масштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные про­тив арендных предприятий.

Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября

1992 г. №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации
имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в
аренду»² было предусмотрено, что арендные отношения на территории Рос­
сийской Федерации регулируются Основами гражданского законодательст­
ва Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не про­
тиворечащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам
Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 г., и настоящему
Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения на территории Российской Федерации, не названы Основы законодательст­ва об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.

Между тем в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» от 24 октября 1990 г. законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федера­цией Союзу ССР в соответствии с Декларацией о государственном сувере­нитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 г. «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР» (каковыми являлись Основы законодательства об аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредствен­но¹. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Россий­ской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 противоречил этому положению.

Что касается Основ гражданского законодательства, которые, кстати сказать, были признаны действующими постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы», то они содержали лишь об­щие нормы, регламентирующие арендные отношения. Указ Президента от 14 октября 1992 г. № 1230 регулировал отдельные специальные вопросы, связанные с выкупом арендованного имущества. Таким образом, действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений.

Кроме того, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г.², Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской федерации от 5 июня 1992 г.³, и других законодательных актах, что также не нашло отражения в Указе № 1230.

Анализ законодательства тех^лет свидетельствует об устойчивом нега­тивном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендован­ного имущества, со стороны органов как законодательной, так и исполни­тельной власти. В те годы часто принимались законодательные акты, ухудтающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и ли­шающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответст­вии с заключенными договорами аренды.

Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» было признано действительным право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого закона, т.е. до 17 июля 1991 г. (ст. 15). Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий более не могла засчиты­ваться в качестве платы за приобретение имущества в собственность (ст. 19); тем самым, по существу, было прекращено действие ст. 10 Основ законодательства об аренде, согласно которой арендованное имущество признавалось выкупленным арендатором, если сумма внесенных им аренд­ных платежей покрывала остаточную балансовую стоимость имущества, сданного в аренду на полный амортизационный срок, а также при досроч­ном внесении арендатором указанной суммы. Между тем Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» обратной силы не имел, поэтому сумма арендных платежей, внесенных арендатором до 17 июля 1991 г., при наличии в договоре аренды условия о праве арендатора на выкуп имущества должны были засчитываться в счет выкупа арендованного имущества. Соответствующая часть имущества, пропорциональная указанной сумме, представляла собой не государствен­ную (муниципальную) собственность, а коллективную собственность аренд­ного предприятия и, следовательно, не подлежала приватизации.

Еще более ужесточились требования, предъявляемые к арендным предприятиям, с принятием Закона РФ «О внесении изменений и дополне­ний в Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»» от 5 июня 1992 г.¹ Согласно ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в новой редакции) реализация арендным предприятием права на выкуп арендованного имущества при наличии соответствующего пункта в договоре, заключенном до 17 июля 1991 г., дополнительно была обуслов­лена включением в договор сведений о размерах, сроках, порядке и иных условиях внесения выкупа. Тем самым права на выкуп имущества в соот­ветствии с договорами аренды лишались многие коллективы арендных предприятий, которые при оформлении договорных отношений с арендода­телями руководствовались действовавшим в то время законодательством, не требовавшим включения в договоры аренды подобных условий.

Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. Х° 1230 «О регулирова­нии арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» были предусмотрены меры, делающие, по существу, невозможным выкуп коллективами аренд­ных предприятий арендованного имущества и вступающие в противоречие с законами, которые действовали на территории Российской Федерации.

Так, п. 2 Указа содержал положение о том, что договоры аренды, за­ключенные до введения в действие этого Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу в части, не противоречащей Указу от 14 октября 1992г.№ 1230.

Данное положение противоречило п. 1 ст. 86 Основ гражданского за­конодательства, где сказано: изменение условий договора аренды (включая их переоформление) допускается по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных зако­нодательными актами.

Объявление договоров аренды действующими лишь в части, не проти­воречащей Указу № 1230, не соответствовало не только Основам законода­тельства об аренде, но и Закону РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

Пунктом 5 Указа предусматривалось, что выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется аренда­торами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990 г.

Данное положение по существу правильное. Однако в Указе необос­нованно не сделано исключения для случаев, когда договор аренды с пра­вом арендатора на выкуп имущества заключался с организацией арендато­ров, созданной трудовым коллективом государственного или муниципаль­ного предприятия, г

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.¹ в имуществе, являющемся собственностью коллективного, арендного предприятия, определялись вклады всех его ра­ботников. Таким образом, покупателями государственного или муници­пального имущества при таком способе приватизации, как выкуп арендо­ванного имущества по договорам, заключенным с организациями арендато­ров, созданными трудовыми коллективами предприятий, являлись не арендные предприятия как юридические лица, а члены трудовых коллективов этих предприятий как физические лица, что соответствовало требова­ниям ст. 9 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР».

Что касается решения о преобразовании арендного предприятия в одну из организационно-правовых форм, предусмотренных Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», то такое решение могло быть принято членами трудового коллектива лишь после выкупа арендованного имущества, т.е. после того, как они приобретут статус соб­ственника этого имущества (ст. 33 и 37 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»)¹.

Пункт 6 Указа ограничивал возможности арендатора в реализации права на выкуп имущества по договору аренды, заключенному до вступле­ния в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР», лишь случаем, когда в договоре опреде­лены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа.

Названный набор обязательных условий для выкупа имущества по до­говорам аренды не корреспондировал ст. 15 Закона РСФСР «О приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», где гово­рится о размерах, сроках, порядке и иных условиях выкупа арендованного имущества.

Все названные законодательные акты, ограничивающие право аренд­ных предприятий на выкуп арендованного имущества, характеризовались направленностью на изменение договорных отношений, оформленных ра­нее на основе действовавшего тогда законодательства, что являлось недо­пустимым в условиях перехода к рыночным отношениям. Дестабилизация арендных отношений, ущемление прав арендных предприятий подрывали доверие к высшим органам законодательной и исполнительной власти, снижали их авторитет.

Кроме того, при издании указанных законодательных актов не было принято во внимание положение, содержащееся в п. 4 ст. 15 Основ законо­дательства об аренде, согласно которому в случае принятия после заключе­ния договора аренды законодательного акта, ухудшающего положение арендатора, стороны вправе руководствоваться условиями договора арен­ды, а не таким законодательным актом.

В связи с этим всякое предприятие как контрагент по гражданско-правовому договору было вправе предложить арендодателю изменить усло­вие договора аренды о выкупе арендованного имущества, а при отсутствии его согласия обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд. При этом при уточнении размера, сроков, порядка внесения суммы выкупа, арендное предприятие имело право исходить из того, что эти условия должны определяться лишь в отношении суммы выкупа, представляющей собой разницу между стоимостью имущества, сданного в аренду, и суммой арендных гиттежей, внесенных до 17 июля 1991 г., поскольку часть имуще­ства, стоимость которого была покрыта указанными платежами, являлась коллективной собственностью арендного предприятия¹.

В процессе приватизации имущества государственных и муниципаль­ных предприятий договор аренды активно использовался также для после­дующей приватизации зданий, строений, нежилых помещений, не вошед­ших в состав первоначально приватизированного имущества.

В Государственной программе приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год имелся пункт 5.7, в соответствии с которым физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муници­пальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (не менее чем на 15 лет) договоров аренды за­нимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежи­лых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных поме­щений, зданий, строений (не ранее чем через год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятиями зе­мельных участков, в'порядке, устанавливаемом Правительством РФ. При­чем изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими пред­приятиями договорами аренды указанных зданий, строений, помещений (в том числе в части размера арендной платы или выкупной цены этих объек­тов) допускалось только по соглашению сторон, если иное не было преду­смотрено условиями договора.

Еще дальше пошла Государственная программа приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, ут­вержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284². Сохра­нив для физических и юридических лиц, ставших собственниками привати­зированных государственных и муниципальных предприятий, право на вы­куп занимаемых ими помещений, зданий, строений, программа приватиза­ции устранила требование о заключении договоров купли-продажи недвижимости не ранее чем через год после приватизации имущества предпри­ятий и предоставила собственникам приватизированных государственных (муниципальных) предприятий исключительное право приобретать в собст­венность занимаемые ими земельные участки. При этом было предусмот­рено, что выкуп осуществляется по цене, устанавливаемой на основании методики, которая утверждается Госкомимуществом России (п. 5.9).

Исключительное право на приобретение в собственность нежилых по­мещений, зданий и сооружений (по аналогичной схеме) получили также товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды го­сударственного имущества и выкупившие его. Причем это право распро­странялось не только на арендуемую указанными субъектами недвижи­мость, но и на те здания, сооружения, нежилые помещения, которые нахо­дились у них в фактическом владении и пользовании (п. 5.16.6).

И уж вовсе генеральный характер носит норма, предусмотренная п. 2.6 этой Государственной программы: право приобретать в собственность (на тех же условиях) арендуемых по договору аренды, заключенному на осно­вании конкурса или аукциона, нежилых помещений в жилых домах, вклю­чая встроенно-пристроенные помещения, а также зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, получили практически все граждане-предприниматели, а также товарищества и ак­ционерные общества, созданные в процессе приватизации.

Как показывает судебная практика, зачастую к моменту реализации права на выкуп соответствующих объектов недвижимости среди участни­ков хозяйственных обществ и товариществ уже не остается бывших членов трудовых коллективов приватизированных государственных и муниципаль­ных предприятий. Имеют распространенный характер случаи, когда, полу­чая в собственность соответствующие помещения, здания и сооружения, хозяйственные общества и товарищества тут же перепродают их другим коммерческим структурам, не имеющим права на их выкуп на льготных условиях. Такая практика основана на другом положении, закрепленном в том же пункте Государственной программы приватизации, согласно кото­рому «установление ограничений на перепродажу приобретенных объектов нежилого фонда не допускается».

Что касается цен, по которым в массовом порядке по всей России вы­купаются помещения, здания и сооружения, принадлежащие государству и муниципальным образованиям, то они были предусмотрены сначала Поло­жением о временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденным распоряжением Госко­мимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-Р, а затем установлены и п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535¹. В соответствии с этими нормативными актами цена выку­па объектов недвижимости определяется в размере годовой арендной пла­ты, установленной в договоре аренды соответствующих объектов на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2. Учитывая, что многие договоры аренды нежилых помещений заключались в конце 80-х -начале 90-х годов, сегодня уже никого не удивляет, когда, например, трех­этажный особняк в центре города приобретается в собственность за 300— 400 тыс. руб., а торговые площади в тысячу квадратных метров - за один миллион рублей (неденоминированных).

Попутно нарушается право собственности субъектов Российской Фе­дерации и муниципальных образований, которым другой собственник -Российская Федерация - предписывает в принудительном порядке, что про­давать, когда и по какой цене. Полностью игнорируются и права муници­пальных предприятий, на балансе которых нередко находятся продаваемые коммерческим организациям здания, сооружения и нежилые помещения. Ведь в соответствии со ст. 295 ГК никто, включая собственника, не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным или муни­ципальным предприятием на праве хозяйственного ведения.

А главный парадокс заключается в том, что при хронической и катаст­рофической нехватке средств для формирования доходной части бюджета страны часть казны щедрой государственной рукой отдается за бесценок коммерческим структурам.

Процесс приватизации арендных предприятий сопровождался еще од­ним негативным явлением, а именно: так называемой коммерциализацией арендных предприятий, т.е. их дроблением путем создания самостоятель­ных юридических лиц на базе структурных подразделений арендных пред­приятий. При проведении приватизации и коммерциализации права аренд­ных предприятий и задачи по обеспечению их производства полностью иг­норировались. Более того, некоторые правовые нормы буквально провоци­ровали коллективы цехов, производств и иных подразделений на выделение из состава арендных предприятий и создание самостоятельных юридиче­ских лиц.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, предоставлялось право на выкуп арендованного имущества даже в том случае, когда сами арендные предприятия таким правом не обладали.

Согласно п. 9 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» граждане - члены трудовых коллективов подразделений предпри­ятий, созданных на основе аренды государственных и муниципальных предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без со­гласия всего соответствующего предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.

Товарищество или акционерное общество, созданное в изложенном выше порядке, являлось правопреемником арендатора в отношении имуще­ства, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу. Такое товарищество или акционерное общество выкупало долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реа­лизации) товаров, работ и услуг со скидкой 30% от его стоимости, преду­смотренной договором аренды.

Государственная программа приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284 (пп. 5.14.5, 5.14.6), еще в большей степени ориентировала членов трудовых коллективов структур­ных подразделений арендных предприятий на создание самостоятельных товариществ и акционерных обществ и выделение из состава предприятий (благо это можно сделать без согласия предприятия), предоставляя таким товариществам и обществам исключительное право приобретения в собст­венность зданий, помещений, которыми ранее пользовались соответствую­щие структурные подразделения.

При этом совершенно не учитывалось, что такая «коммерциализация» приводит к разрыву внутрипроизводственных связей арендных предпри­ятий и в конечном счете к спаду производства.

Таким образом, в целом опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях «разгосударствления» и приватизации государст­венного и муниципального имущества имел явно негативный оттенок.

Согласно ст. 2, 3 Вводного закона¹⁰ с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения согласно ГК РСФСР, перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства, а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.89 N 810-1¹¹.
ГЛАВА XIV

ДСЙГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

11.2. Понятие и основные признаки договора аренды
Договор аренды входит в группу гражданско-правовых договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов - "аренда" или "имущественный наем", исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимо иметь в виду, что термин "наем" используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин "наем" имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2 - 6 гл. 34 ГК.

Определение договора, содержащееся в ч. 1 статьи 606 ГК РФ , указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК специальная норма ч. 2 статьи 606 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деяельности.

В большинстве современных исследований арендные права трактуются как обязательственные по своей природе [14. С.32]¹². Действительно, нормы посвященные аренде, находят свое закрепление в части второй гражданского кодекса РФ. Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей об­щее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате ис­пользования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, ис­пользующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды по­священа отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда пред­приятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальны­ми правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не уста­новлено иное (ст. 625 ГК).
Необходимо отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского зако­нодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид гражданско-правовых дого­ворных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор под­ряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательствобязательств, как это имело место ранее.

Можно выделить некоторые характерные черты присущие договору аренды, позволяю­щие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа граж­данско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (иму­щественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых догово­ров на передачу передачи имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользова­ние. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюцион­ного российского фажданского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имущест­вом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извле­кать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация со­ответствующего имущества может осуществляться и без обладания послед­ним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендован­ного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с времен­ным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает поль­зование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оп­тимальным образом решить проблему защиты его прав и законных инте­ресов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предос­тавление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защи­ты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикацион-ный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишени­ем владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основа­нию, предусмотренному законом или договором.¹³

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило зако­нодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, опреде­ляющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещно­го права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является осно­ванием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав¹. ДумаетсяДумается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования за­конодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулиро­вания договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арен­датора по отношению друг к другу» а не ко всем третьим лицам.

И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. В современном гражданском за­конодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не тракту­ется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случаеслучае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендо­ванное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).

Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспе­чить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случаеслучае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 пра­вила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они дей­ствуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образомобразом, регламентируются все основные пра­воотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и послед­ствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содер­жанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучше­ний имущества, и др.
В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исклю­чением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимо­сти от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, пред­приятия).

Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные ква­лифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арен­додателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга [ ст.4 ФЗ “О финансовой аренде (лизиге)”], а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обяза­тельств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, воз­мездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается за­ключенным с момента достижения сторонами соглашения по его сущест­венным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендода­теля. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу сов­падает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он ис­полняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное пре­доставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу дру­гой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встреч­ные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендо­дателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обя­занность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславли­вают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим¹⁴.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по пе­редаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по вне­сению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоя­тельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).
1
.23. 1Элементы договора аренды
3. Срок аренды

К элементам договора аренды относятся: срок аренды, форма договора аренды, субъекты договора аренды и содержание договора аренды.

Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды, по общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем ГК допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока действия¹⁵, и тогда договор считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или 620 ГК независимо от того, истек установленный ст. 610 Кодекса срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события, иначе она неприменима. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу ст. 190 ГК срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон (п. 4, 5 Обзора).

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса¹⁶ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до трех лет и долгосрочное - от трех до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования от одного года до 25 лет. При предоставлении участков для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет¹⁷.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о пра­ве арендатора на возобновление арендных отношений. Напомним, что в соответствии с Основами законодательства об аренде (ст. 13) при отсутст­вии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 г. действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же усло­виях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполняв­шему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление догово­ра аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судеб-ной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяс­нениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде РФ, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с аренда­тором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Пунктом 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, введенных в действие на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г., предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом ис­полнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора арен­ды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды долж­но быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необ­ходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить до­кументы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому аренда­тору имущество, ранее находившееся у истца в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендато­ру. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий догово­ра аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор арен­ды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил до­говор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качест­ве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбит­ражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арен­додатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обя­зывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором основа­ний не имеется¹.

В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ о правомер­ности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалась следующая информация.

Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса для заключения договора аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании кон­курса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить в извест­ность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем до­говор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Поскольку, согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по исте­чении срока договора имеет при прочих равных условиях преимуществен­ное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арен­додателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных по­бедителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подле­жат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор арен­ды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возоб­новлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица при­влекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При под­тверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арен­датора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении¹. Дан­ные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ([4. сСт. 621]). Однако арендатор может воспользоваться своим пра-во\! м лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о жела­нии заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего дого­вора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендода­теля в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арен­датор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продол­жает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, до­говор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца ([4. Сст. 610 ГК)]¹⁸.

4. и государственная регистрация

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по догово­ру аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязатель­ная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заклю­чается на срок более одного года ([4.п. 1 Сст. 609 ГК)]¹⁹. Правоудодостоверяющие документы на право аренды гражданам и юридическим лицам не выдаются, в этом качестве выступают сами договоры аренды [6. С.32]. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между граж­данами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письмен­ной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установ­ленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки ([3. сСт. 161 ГК)]²⁰.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимо­стью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматри­вающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, пре­дусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недви­жимости заключается в письменной форме путем составления одного доку­мента, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает пред­приятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтер­ский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государствен­ной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть за­ключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, посколь­ку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущест­ва подлежит государственной регистрации, если иное не установлено зако­ном. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды та­ких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления од­ного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).

2.1. Сущность договора аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

2.1.2. Стороны договора аренды.
Как ясно из определения договора аренды, сторонами в нем выступают арендодатель и арендатор.

Чтобы выяснить, кто может выступать в роли арендодателя, следует обратиться к ст.608 ГК РФ, которая гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику». Кроме того, в этой роли, как следует из ГК РФ, могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.02.94г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» право передачи в аренду нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью, принадлежит уполномоченным государственным органам - Мингосимуществу РФ и территориальным комитетам по управлению государственным имуществом субъектов РФ.

В Калужской области арендодателем в договорах аренды государственного федерального и областного недвижимого имущества выступает комитет государственного имущества Калужской области. Согласно п.3.1. Положения о комитете государственного имущества Калужской области (утверждено Постановлением Губернатора области от 17.09.98г. №320) комитет в рамках своей компетенции имеет исключительное право оформлять договоры аренды государственного имущества Калужской области, являться правопреемником по договорам аренды государственного областного имущества, заключенных ранее предприятиями и учреждениями как арендодателями. В отношении объектов федеральной собственности, согласно п.2.1. Положения, комитет заключает и согласовывает договоры аренды недвижимого имущества, осуществляет контроль за использованием его по назначению и сохранностью предприятиями, учреждениями, и переданного в установленном порядке иным лицам.

От лица Муниципального образования «город Калуга» арендодателем и ссудодателем муниципального имущества выступает Комитет по управлению имуществом г. Калуги. КУИбыл образован в 1992 году и является структурным подразделением городской Управы города Калуги

Комитет действует на основании Положения о комитете по управлению имуществом г. Калуги, утвержденным Распоряжением Городского Головы № 1116-р от 22.04.1997 года.

Комитет по управлению имуществом (КУИ г. Калуги) в своей деятельности подотчетен Городскому Голове г. Калуги.

В качестве балансодержателя выступают государственные и муниципальные учреждения и предприятия, за которыми объекты недвижимости закреплены на правах оперативного управления или хозяйственного ведения соответственно.

Арендатор должен быть дееспособен. Для физического лица (предпринимателя) это означает, что он должен обладает способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Для юридических лиц понятие дееспособности идентично понятию правоспособности, которая возникает в момент его создания и прекращается в момент его ликвидации.

Сделка (в том числе и аренда), совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определено ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителей либо государственного органа, осуществляющего контроль за деятельностью юридического лица, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о её незаконности.
2.1.3. Государственная регистрация договора аренды.
Основополагающим документом, регулирующим государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. № 122-ФЗ²¹.

Государственной регистрации Управлениями Федеральной регистрационной службы учреждениями юстиции в «Едином государственном реестре» подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее одного года, и договоры аренды предприятия независимо от срока. Если в договоре аренды срок не определён, то такой договор считается бессрочного действия и он подлежит государственной регистрации.

Договоры найма жилых помещений любой формы собственности государственной регистрации не подлежат.

Размеры платы за государственную регистрацию установлены Постановлением Правительством РФ от 26.02.98г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» следующие:

для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с мо­мента его регистрации, если иное не установлено законом ²²([3. п. 3 сСт. 433 ГК]).

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооруже­ния. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей, что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость [1. С.39]; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.²³ Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижи­мости в юридической литературе нередко относятся к так называемой не­движимости по природе¹природее²⁴ [8. С91].

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отно шении которых законодательством могут быть установлены офаничения ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается зако­нами о земле и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно при­знать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве соб ственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в пуб­личных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользовате­ля или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - закона­ми о земле и других природных ресурсах. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных законом [24. Ст.22]. Также установлены некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии с Федеральным законом «О недрах» участки недр могут предоставлять­ся в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами [29. Ст.11]. Аналогичные требования установлены Вод­ным кодексом Российской Федерации [27. ст. 46-53] в отношении предостав­ления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий [25. ст. 34].
Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами не­движимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое це­лое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно уста­новление права собственности на недра вне зависимости от права собствен­ности на землю¹. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собст­венности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, яв­ляются государственной собственностью. Таким образом, указанные объек­ты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым иму­ществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали­зуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на кор­ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества².

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создавае­мое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК по­родила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежно­сти к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст­венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым¹.

Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального зако­на «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» от 21 июля 1997 г.² данный вопрос решается однозначно: со­гласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объ­ектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижи­мого имущества регистрируется на основании документов, подтверждаю­щих право пользования земельным участком для создания объектов недви­жимого имущества (в установленных случаях на основании проектно-смет-ной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще­ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых во­просах практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен­ности и других вещных прав»³. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о го­сударственной регистрации незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам не­обходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственно­сти на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижи­мости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федераль­ным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в гражданском кодексе отсутствуют какие-либо специальные о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам применяются правила пункта 2 ст. 651 ГК РФ [19. С.70]²⁵. Следовательно, специальные правила, регулирую­щие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объ­ектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порож­дает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор зда­ния на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему ли­цу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежи­лыми помещениями режим недвижимого имущества.

Из этой же серии и другой вопрос: чЧто подлежит государственной ре­гистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК устано­вил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое послед­ствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации ([4. п. 3 сСт. 433 ГК)²⁶].

Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды не­движимого имущества» (курсив наш.- ВВ.) и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора арен­ды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии госу­дарственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Еди­ном государственном реестре прав¹.

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недви­жимости законодатель связывает момент заключения договора, важно на­помнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистра­ции договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая госу­дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сто­рон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторо­ны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистри­руется в соответствии с решением суда.

5.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор. (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собст­венник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сда­вать имущество в аренду (ст. 608 ГК)²⁷. Формулируя это положение, законо­датель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арен­додателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве од­ного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК)²⁸.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствую­щими правомочиями законом или самим собственником. Так в соответствии с Постановлением Правительства РФ, государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти российской академии наук и отраслевым академиям наук, в соответствии со статусом закрепленного за ними имущества и согласно правомочиям, определенным их учредительными документами, было предоставлено право сдавать в краткосрочную аренду (до 1 года) без права выкупа временно не используемое имущество, относящееся к федеральной собственности, в том числе недвижимое [11. С.1]. В силу закона та­ким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сда­вать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собст­венника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

Например от лица Муниципального образования «город Калуга» арендодателем и ссудодателем муниципального имущества выступает Управление имуществом и финансами г. Калуги, которое является структурным подразделением городской Управы города Калуги

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное пред­приятие может выступить в качестве арендодателя государственного иму­щества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в арен­ду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учрежде­ние может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соот­ветствии с его учредительными документами предпринимательской дея­тельности²⁹ ([3. сСт. 298 ГК]). [23. Ст.47]

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется во­прос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета Россий­ской Федерации от 27 декабря 1991 г. №3020-1 «О разграничении госу­дарственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Рос­сийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собст­венность»¹ (в действующей сегодня редакции) управление и распоряже­ние объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Фе­дерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам от­дельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юридиче ских лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных до­говоров в соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам испол­нительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, опреде­ляемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального го­сударственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридиче­ским лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соот­ветствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судеб­ная практика исходит из того, что Министерство государственного иму­щества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, облада­ют полномочиями арендодателя государственного имущества, являюще­гося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соот­ветствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сда­ваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующе­го субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового ак­та, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодате­лями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федера­ции, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые пра­вом собственности названных субъектов, составляли единый фонд госу­дарственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собствен­ности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряже­ние имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государст­венной собственности в Российской Федерации на федеральную собст­венность, государственную собственность республик в составе Россий­ской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных окру­гов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собствен­ность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъ­ектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Например, Комитет по управлению государственным имуществом Ке­меровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о примене­нии последствий ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заклю­ченного с муниципальным предприятием «Магазин № 92 «Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные тре­бования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.

Постановлением кассационной инстанции постановление апелляцион­ной инстанции оставлено без изменения.

Из матеоиалов дела следовало, что спооное помещение было отнесено

шением малого Совета Кемеровского областного Совета народных деп>та-тов от 21 сентября 1992 г. .№ 171 «О разграничении государственной собст­венности на муниципальную по городским административно-территориаль­ным образованиям Кемеровской области».

В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность города Кемерово независимо от ведомст­венной принадлежности встроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного пита­ния, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста ре­шения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора Кемеровской области.

Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответст­вии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управ­лению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муници­пальную собственность города Кемерово, утвержденный решением мало­го Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. № 343.

Данный перечень, в котором значился и объект, относящийся к пред­мету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уве­домлен письмом от 12 марта 1993 г. № 4-353/9.

Ответчик 23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управле­нию государственным имуществом Кемеровской области указанный пере­чень, в который был включен и спорный объект.

Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава феде­ральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением № 3 к поста­новлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1, они ис­ключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недель­ный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объекты счи­таются переданными в муниципальную собственность по истечении двух­месячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объ­ектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.

Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности осно­вано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятель­ства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления касса­ционной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске¹.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к госу­дарственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное обра­зование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за дру­гими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого иму­щества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указан­ного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государст­вом или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном пра­ве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным обра­зованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государ­ственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом рас­поряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государст­венного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наде­лении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство госу-» дарственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имущест­вом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество го­сударственных предприятий и их структурных подразделений, содержащее­ся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулирова­нии арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению.

^ Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим ли­цом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.Арендатор должен быть дееспособен. Для физического лица (предпринимателя) это означает, что он должен обладает способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Для юридических лиц понятие дееспособности идентично понятию правоспособности, которая возникает в момент его создания и прекращается в момент его ликвидации.

II.
Глава 2
ДОГОВОР АРЕНДЫ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР ВИДЫ
ДОГОВОР
ОВ
АРЕНДЫ
Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можно привести аренду сооружений и аренду недвижимого имущества. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды.

0. 
   2.1. Договор проката.
   
1. 
   
   

Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату.³⁰

Договор проката отличают: во-первых, особый статус арендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката.

Предметом договора проката может служить лишь движимое имущество. Движимое имущество, которое может сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т.п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговым операциям с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены к договорам проката.

По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей. Однако при этом закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства. Это означает, что предмет договора проката при наличии соответствующих условий в договоре может использоваться и для предпринимательских целей (например, использование высокоточной измерительной аппаратуры для осуществления временного контроля за производственными процессами, осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которому арендатор - индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы для осуществления собственной торговой деятельности, предопределяет коммерческую цель и характер использования предмета проката. Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом законодатель допускает и небытовой прокат. Вследствие этого правомерен и вывод о том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Особенность договора проката заключается и в том, что он относится законом к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтому коммерческая организация - арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу из числа обратившихся к ней в заключении договора проката или оказать кому-либо из них предпочтение в отношении заключения договора. Арендодателем должны устанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия договора проката, в том числе и об арендной плате. Льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе и иных правовых актах. Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере регулирования отношений по прокату имущества используют различные формуляры, определенные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК).

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК). Арендодатель же может требовать досрочного расторжения договора проката только по основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм о договоре проката.

Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, дополняется в договоре бытового проката рядом дополнительных обязанностей, обусловленных публичным характером этого договора.

Так, арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК). Если во время действия договора в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему использованию имущества, то арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).

На арендодателе лежит обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1 ст. 631).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей может быть осуществлена только в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы использоваться в бытовом прокате не могут.

Если арендатором допускается задолженность по арендной плате, она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В указанном порядке подлежит взысканию только сама задолженность по арендной плате. Требования о пени, процентах за просрочку во внесении арендных платежей, а равно любые иные требования о возмещении убытков, адресованные к арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.

Права арендатора по владению и пользованию предметом проката существенно уже, чем в простом договоре аренды. Согласно норме п. 2 ст. 631 ГК сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

В тех случаях, когда арендатором по договору бытового проката является гражданин-потребитель, его права защищают также нормы Закона РФ "О защите прав потребителей": о специальных гарантиях качества и безопасности имущества (ст. 4, 7); о повышенной ответственности арендодателя за вред, причиненный вследствие недостатков арендованного имущества, в том числе о возможности возмещения морального ущерба (ст. 13-15), и т.п.
2.2. Аренда транспортных средств.
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договора аренды продиктовано особенностями его предмета - транспортного средства. Нетрудно обнаружить, что и ранее в транспортных уставах и кодексах подвергались специальной регламентации отношения, связанные с автомобильным, железнодорожным, воздушным, морским, внутренним водным транспортом. Это объясняется тем, что отдельные транспортные средства, входящие в состав указанных видов транспорта, обладают особыми признаками, имеющими гражданско-правовое значение.

Так, в ст. 32 Воздушного кодекса РФ (далее - ВК)³¹ закреплено, что воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. В п. 1 ст. 7 Кодекса торгового мореплавания³² (далее - КТМ) указано, что под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. В ст. 14 Устава автомобильного транспорта РСФСР³³ (далее - УАТ) дается лишь понятие подвижного состава. Под ним понимаются грузовые автомобили и автомобильные прицепы различной грузоподъемности (бортовые, самосвалы, фургоны, в том числе изотермические, цистерны и др.), автомобили повышенной проходимости, автомобили-тягачи с полуприцепами, автобусы различных типов, а также легковые автомобили, включая таксомоторы. Таким образом, имеются в виду технические устройства, способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов.

Если сопоставить нормы ст. 640 и 648 ГК, регламентирующие ответственность за вред, причиненный транспортным средством, взятым в аренду с экипажем или без экипажа, можно обнаружить, что принципы, заложенные в указанных нормах, совпадают с принципами ответственности за вред, причиненный источником повышенной опасности, закрепленными в ст. 1079 ГК.

Следовательно, предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства:

а) способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов;

б) обладающие свойствами источника повышенной опасности;

в) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами.

Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации в ГК является реальным договором. В то же время в морском праве договор фрахтования судна на время (тайм-чартер) рассматривается как консенсуальный договор (ст. 198 КТМ). Модель консенсуального договора фрахтования транспортного средства на время больше соответствует потребностям рыночного оборота. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем является письменной независимо от срока аренды. К аренде транспортных средств с экипажем не применяются правила о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества (ст. 633 ГК), хотя большинство транспортных средств: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические транспортные средства - являются в силу указания закона (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК) недвижимым имуществом.

Срок в договоре аренды транспортного средства с экипажем регламентируется общими нормами об аренде, за исключением того, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются. Срок аренды транспортного средства может быть как определенным, так и неопределенным. Однако срок обязательно должен быть указан в тайм-чартере - договоре фрахтования судна на время (ст. 200 КТМ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору транспортное средство в состоянии, пригодном для эксплуатации по назначению в соответствии с условиями договора, и укомплектовать транспортное средство экипажем. В п. 1 ст. 203 КТМ указано, что судовладелец обязан привести судно в мореходное состояние к моменту передачи его фрахтователю: принять меры по обеспечению годности судна (его корпуса, двигателя и оборудования) для целей фрахтования, предусмотренных тайм-чартером, по укомплектованию судна экипажем и надлежащему снаряжению судна. В течение срока действия договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК).

Риск случайной гибели или повреждения арендованного транспортного средства лежит на арендодателе. На арендатора может быть возложена обязанность по возмещению арендодателю причиненных убытков, вызванных гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что они произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора. Если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, они должны соответствовать требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Экипаж должен быть способным на профессиональном уровне оказать арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, обеспечивающие его нормальное и безопасное использование. Экипаж помимо указанных услуг должен уметь, если это предусмотрено договором, оказывать арендатору и иные услуги, например услуги по охране груза, пассажиров, погрузке и разгрузке багажа и т.п. Нормальная и безопасная эксплуатация транспортного средства находится в прямой зависимости от действий экипажа, члены которого являются работниками арендодателя. В силу этого именно на арендодателя, если иное не предусмотрено договором, возлагается обязанность страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен в связи с его эксплуатацией в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК).

Так как члены экипажа являются работниками арендодателя, расходы по оплате их услуг, а также расходы на их содержание несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 п. 2 ст. 635 ГК). Члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства (п. 2 ст. 635 ГК, п. 2 ст. 206 КТМ).

Право арендатора отдавать распоряжения, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, позволяет отграничить договор фрахтования транспортного средства на время (как договор аренды) от договора фрахтования (являющегося разновидностью договора перевозки) (ст. 787 ГК, ст. 104 ВК (воздушный чартер) и п. 2 ст. 115 КТМ (морской чартер)). При договоре фрахтования собственник транспортного средства выступает как перевозчик, сохраняющий владение и пользование транспортным средством и самостоятельно осуществляющий его коммерческую эксплуатацию. При аренде транспортного средства с экипажем (фрахтовании транспортного средства на время) транспортное средство выбывает из владения и пользования арендодателя, а его владение, пользование и коммерческую эксплуатацию осуществляет арендатор. Именно поэтому, если иное не предусмотрено договором, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов (ст. 636 ГК).

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе от своего имени без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, не противоречащие целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены - назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638 ГК). Согласно ст. 205 КТМ фрахтователь, которому судно представлено для перевозки груза, вправе от своего имени заключать договоры перевозки груза, подписывать чартеры, выдавать коносаменты, морские накладные и иные перевозочные документы.

Исключением из общих правил об аренде является право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду при условии, что договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное (п. 1 ст. 638 ГК).

Транспортное средство является источником повышенной опасности. В соответствии со ст. 640 ГК ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным с экипажем транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами об обязательствах из причинения вреда. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. Ведь транспортное средство - источник повышенной опасности - в момент причинения вреда фактически находится под управлением работников арендодателя, и именно он (арендодатель) остается юридически ответственным владельцем источника повышенной опасности.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации³⁴.

Рассматриваемый договор является реальным. Такое решение также не бесспорно. Известный морскому праву договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер), являющийся аналогом договора аренды транспортного средства без экипажа, смоделирован как консенсуальный договор³⁵. При характеристике договора аренды транспортного средства без экипажа действуют общие положения, относящиеся к форме и сроку договора аренды транспортного средства. Согласно ст. 38 КТМ судно, зарегистрированное в реестре судов иностранного государства, которому вследствие его передачи по договору бербоут-чартера предоставлено право плавания под Государственным флагом Российской Федерации, подлежит регистрации в бербоут-чартерном реестре судов Российской Федерации.

Транспортное средство, переданное арендатору по данному договору, управляется и эксплуатируется им по своему усмотрению. Поэтому любые действия отдельных лиц или экипажа, сформированного арендатором, будут рассматриваться как действия самого арендатора. Арендодатель должен предоставить арендатору транспортное средство в состоянии, позволяющем эксплуатировать его в соответствии с назначением транспортного средства и условиями договора. Но обязанность по содержанию транспортного средства здесь возлагается на арендатора³⁶, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Арендатору транспортного средства, арендованного без экипажа, принадлежит право на его коммерческое использование (п. 2 ст. 647 ГК). Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены - назначению транспортного средства. Одновременно на него возлагается обязанность по несению расходов на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. Данная обязанность может быть переложена на арендодателя только в порядке согласования соответствующего условия в договоре.

Арендатору в этом договоре предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Поскольку лицом, непосредственно управлявшим транспортным средством и эксплуатировавшим его в момент причинения вреда, является арендатор, он и несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием³⁷.
2.3. Аренда зданий и сооружений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.³⁸

Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно.

Договор аренды сооружения по условиям отношений сторон его во многом совпадает (соответствует) с договором аренды здания. В принципе, сооружением можно назвать и здание, и комплекс зданий, и много иных выстроенных объектов. Вместе с тем ГК РФ определил: "здания и сооружения" (ГК РФ, глава 34, параграф 4), в связи с чем, во имя правовой чистоты предлагаемой формы договора, составители сочли необходимым предложить вниманию пользователей аренду такого объекта, который является сооружением, которое невозможно назвать зданием: разветвленные железнодорожные подъездные пути со складскими помещениями в местах погрузки/выгрузки грузов.

В качестве примеров подобных объектов для договоров аренды сооружений, по мнению составителей, можно назвать такие: нефте- или бензохранилище, "башня" для хранения зерна, цемента и т.п., мост, канатная паромная переправа, складские помещения на железнодорожной станции, в порту или в иных местах, гараж, крытый ток и др.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны в жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

Обязанность арендодателя - передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок. Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами³⁹. Реальному исполнению договора закон придает особое значение. Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным. Но если иного согласованного обстоятельства договор не содержит, то закон связывает юридическое исполнение арендного договора только с фактической передачей, т.е. передачей здания или сооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной названным документом.

Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению и сохранность и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг.

Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передаче, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности, предусмотренной договором, вступившим в силу, соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.

Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами⁴⁰, в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения⁴¹.

Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), о чем уже говорилось выше, - технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т.п.

Исполнение договора защищается в судебном порядке, и поэтому стороны вправе обратиться в суд с исковыми требованиями об исполнении условий договора или закона.

Согласно ГК при аренде зданий и сооружений арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости передаются права на часть земельного участка, занятую этим объектом⁴², кроме земель, изъятых из оборота ⁴³ или ограниченных в обороте⁴⁴. Этот договор фактически является правоустанавливающим документом относительно возникающих одновременно двух видов арендных отношений: использования здания (сооружения) и использования части земельного участка, занятой арендуемым зданием (сооружением), которые также могут носить арендный характер, но могут быть и иного характера, поскольку землевладение, землепользование представлены также иными видами прав, чем аренда зданий и сооружений, в зависимости от юридической личности лица.

Выделяется право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, принадлежащий арендодателю. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться в установленном порядке сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

Единый правовой режим следования установлен для таких двух объектов, как земельный участок и здания (сооружения), в случаях, когда и тот, и другой объекты принадлежат одному и тому же лицу⁴⁵.

Только то лицо, которому земельный участок передан в постоянное пользование, вправе передать этот участок в аренду⁴⁶. Земельный кодекс перестроил права на земельный участок. Прежде всего право передать участок в аренду принадлежит его собственнику.

Право быть арендатором земельного участка определяется тем, каким конкретным субъективным правом на него обладает арендодатель здания (сооружения), если он не собственник участка: правами аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного срочного пользования⁴⁷. Права на землю, не предусмотренные названными статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению после введения его в действие, равно как и некоторые из названных в Кодексе.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству⁴⁸. Оборот такого участка возможен только после приобретения его владельцем в собственность. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформлять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков. После введения в действие Земельного кодекса государственные (муниципальные) земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Во всех случаях права на соответствующий земельный участок должны быть указаны в договоре аренды.

Таким образом, предусмотренная гражданским законом неограниченная оборотоспособность земельного участка, на котором находится здание (сооружение), передаваемое в аренду, корректируется более поздним Земельным кодексом, вступившим в силу 30 октября 2001 г. Собственно ГК предусматривал (ст. 129), что оборотоспособность земли и других природных ресурсов должна определяться законами о земле и других природных ресурсах.

Пока идет перестройка земельных правомочий, арендатор, производно наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении (ст. 445 ГК) арендодателя - собственника земли заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (ст. 421). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем - собственником земельного участка.

Передача прав на земельный участок, обслуживающий арендованное здание (сооружение), является обязанностью арендодателя в соответствии со ст. 36 ЗК и зависит также от делимости или неделимости земельного участка, а также зачастую связана с заключением отдельного договора аренды земли наряду с договором об аренде здания (сооружения). Так, сложилась практика заключения в Москве отдельного договора аренды земли помимо договора аренды здания (сооружения), где от имени города в качестве арендодателя выступает уже соответствующий территориальный земельный комитет, в ведении которого находится земельная собственность города.

Гражданское законодательство, учитывая несовпадение гражданских прав на имущество с правами на землю по земельному законодательству, допускает возможность в договоре аренды здания (сооружения) неопределенности с передачей прав на земельный участок арендатору здания (сооружения). Поэтому устанавливает гарантию перехода права пользования арендатору той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В этом случае может быть установлен частный сервитут (ограниченное пользование чужим земельным участком), подлежащий государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения.

Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды⁴⁹. Аналогичное правило установлено применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли⁵⁰.

Арендатор обязан осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить с арендодателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию.

В арендном договоре стороны помимо особых прав и обязанностей, связанных со спецификой объекта аренды, обладают и общими правами и обязанностями арендодателя и арендатора, названными в § 1 гл. 34 ГК, если последние не противоречат особенностям аренды зданий и сооружений. В их числе: обязанности арендатора использовать объект аренды в соответствии с его функциональным назначением, своевременно вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги, осуществлять текущий ремонт объекта и др.


2.4. Аренда предприятий.
Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий. Аренда предприятий, как уже отмечалось, имела широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х гг. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений был посвящен специальный раздел (ст. 16-25).

Действующий ГК рассматривает предприятия в качестве объектов права имущественных комплексов, предназначенных для осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход существенно меняет положение, в связи с чем нормы ГК об аренде предприятий ⁵¹ в немалой степени отличаются от Основ, но частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их применении с учетом принципиальных изменений в определении юридической природы предприятий. В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости⁵².

В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 гл. 34 ГК) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта⁵³, или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно и договор аренды предприятия обязательно должен предусматривать размер арендной платы⁵⁴.

В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:

1) предметом аренды является предприятие в целом-имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);

2) объектом аренды может быть предприятие любой формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное или муниципальное предприятие, в качестве арендодателя выступал уполномоченный государственный или муниципальный орган⁵⁵. Во всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники;

3) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов: арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;

материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 ГК, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;

4) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права⁵⁶;

5) арендодатель может уступить арендатору права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.

Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.

Некоторые особенности отношений, складывающихся при аренде предприятий, нашли отражение в законе, но не все.

В п. 1 ст. 656 ГК определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц. Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того, что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в том числе арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия.

Есть норма, касающаяся перевода долгов, входящих в имущество предприятия. Статья 657, посвященная правам кредиторов при аренде предприятий (способам защиты этих прав), предусматривает, что арендодатель до передачи предприятия арендатору обязан письменно уведомить об этом всех кредиторов (по обязательствам, включенным в состав предприятия). Кредитор может дать согласие на перевод долга. Но если он письменно не сообщит о таком согласии, то ему предоставляется право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК).

В указанной статье очевидное отступление от нормы ст. 391 ГК, предусматривающей, причем в императивной форме, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Однако нужно признать, что решение этого вопроса в ст. 657 ГК отражает особенности отношений при сдаче в аренду предприятий, поскольку при значительном числе кредиторов получить согласие от каждого из них нереально. Поэтому применительно к аренде предприятий используются способы защиты интересов кредиторов, обычно применяемые при реорганизации юридических лиц. Вместе с тем для юридической чистоты в ст. 391 ГК целесообразно было бы использовать более мягкую формулировку, оговорив, что установленное в ней правило действует, если иное не предусмотрено другой (специальной) нормой Кодекса.

Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия определенных прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятия в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в п. 2 ст. 434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество⁵⁷. Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в регистрационной службе по месту регистрации правообладателя предприятия. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе отказать в ее проведении, если форма договора не соответствует требованиям законодательства.

Предприятие передается арендатору по передаточному акту. До этого должна быть проведена инвентаризация его материальных ценностей, составлен баланс, отражающий активы и долги предприятия. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе. В акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость.

Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, возлагаются на арендодателя⁵⁸. На него возлагаются и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.

Арендатор предприятия наделяется широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 ГК разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Ему предоставляется также право продавать, обменивать, отдавать взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества. Устанавливается лишь одно условие, которое необходимо соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Известные ограничения действуют в отношении участков земли и других природных объектов; на них правила ст. 660 ГК не распространяются, поскольку порядок пользования ими определяется специальным законодательством.

Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию взятого в аренду имущества обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Нужно, однако, иметь в виду, что часто нормы ГК, устанавливающие указанные правила, сформулированы в диспозитивной форме. С учетом конкретных условий стороны могут определить перечень объектов, входящих в состав предприятия, которые должны быть сохранены арендатором в течение всего срока действия договора и возвращены арендодателю по окончании его.

Арендатор обязан в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии. На него возлагается проведение как текущего, так и капитального ремонта арендованного комплекса. Норма, устанавливающая это правило (п. 1 ст. 661), носит императивный, обязательный для сторон характер. Относятся на арендатора и расходы по эксплуатации арендованного предприятия, но в отличие от п. 1 ст. 661 п. 2, посвященный этому вопросу, сформулирован диспозитивно. Предусматривается, кроме того, обязанность арендатора страховать арендованное предприятие.

При сдаче внаем сложных и дорогостоящих объектов существенным является вопрос о распределении затрат, связанных с улучшением имущества в период его аренды. Особенностью отношений по аренде предприятий является наделение арендатора правом получать возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Следует, однако, иметь в виду, что арендодатель может быть освобожден от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на них повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

По истечении срока аренды предприятия арендованный имущественный комплекс подлежит возврату наймодателю. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При возврате должны решаться вопросы перевода долгов с арендатора на арендодателя, урегулирования взаимоотношений с кредиторами и т.д.⁵⁹. Возврат имущества производится по акту, подписываемому обеими сторонами. Подготовка возвращаемого предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет, если иные условия не будут предусмотрены договором.

Расширение практики аренды производственно-хозяйственных комплексов, повышение эффективности их использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений, устранения недостатков и пробелов в законодательстве; некоторые из них были отмечены.⁶⁰
2.5. Договор финансовой аренды (лизинга).
Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.⁶¹

Договор лизинга – новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.

Отличие договора лизинга от обычной аренды заключается, прежде всего в том, что вместо двух субъектов, как при аренде, в правоотношениях лизинга задействованы три участника: продавец имущества, лизингодатель и лизингополучатель, каждый из которых наделен своими правами и обязанностями.

Гражданский кодекс рассматривает лизинг как вид аренды. На договор финансовой аренды распространяются нормы ГК, регулирующие общие положения для всех видов арендных отношений, если иное не установлено нормами ГК о лизинге⁶².

Так, договор финансовой аренды на срок более одного года, а если одной из его сторон является юридическое лицо независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Закон о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 26) предусматривает государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, в том числе основанного на договоре финансовой аренды. К примеру, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 28 июня 2006 г. по делу N КГ-А40/3221-06 указал, что договор лизинга недвижимого имущества должен отвечать требованиям Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁶³.

Основная особенность лизинга состоит в том, что в пользование сдается не оборудование, которое ранее использовал арендодатель, а новое, специально приобретенное арендодателем по указанию арендатора исключительно с целью передачи ему в аренду.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земли и других природных ресурсов. Исключение из предмета договора лизинга земельных участков и других природных ресурсов объясняется тем, что их аренда регулируется специальными договорами, имеющими свою специфику.

Закон о лизинге в статье 3 конкретизирует предмет лизинга. К нему могут относиться любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, движимое и недвижимое имущество.

Это положение подтверждено в Конвенции о международном финансовом лизинге. Согласно ст. 1 Конвенции лизингодатель по спецификации другой стороны (использователя) заключает договор с третьей стороной, в соответствии с которым лизингодатель приобретает установки, товары производственного назначения или другое оборудование на условиях, одобренных пользователем, и заключает с ним договор о лизинге, предоставляя ему право использовать оборудование взамен на выплату периодических платежей⁶⁴.

Непотребляемость имущества, составляющего предмет договора лизинга, характерна для всех форм аренды; она обеспечивает долгосрочность лизинговых отношений, позволяет включать в договор условия о выкупе арендатором лизингового оборудования.

Договор лизинга содержит ряд отличий от других видов аренды. Эти отличия заключаются в более длительном сроке аренды оборудования и в особенностях условий платежа. Как правило, срок передачи оборудования в аренду приближается к сроку его эффективной эксплуатации, т.е. полной амортизации. В течение этого периода договор не может быть расторгнут ни одной из сторон.

Для договора лизинга характерно иное, чем в договоре аренды, распределение прав и обязанностей между сторонами, так как, по общему правилу, риск случайной гибели, случайной порчи имущества несет его собственник⁶⁵, поскольку иное не предусмотрено законом или договором. В договоре финансовой аренды (лизинга) собственником арендуемого имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК).

В соответствии с Законом о лизинге предмет договора может быть учтен как на балансе арендодателя, так и арендатора⁶⁶.

Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой аренды. ГК (ст. 624) предусматривает, что право выкупа может быть установлено условиями договора аренды.

Согласно ст. 8 Закона о лизинге арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество, составляющее предмет письменного договора финансовой аренды, в субаренду (сублизинг).

К сублизингу применимо общее правило о субаренде, согласно которому арендатор вправе возобновить договоры субаренды без дополнительного разрешения арендодателя, если последний дал согласие на субаренду, но не оговорил ее предельного срока⁶⁷.

К арендодателю по договору финансовой аренды гражданское законодательство не предъявляет дополнительных сверх общих установленных в ст. 608 ГК требований. Независимо от его правового статуса не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение договора финансовой аренды (ст. 17 Закона о лицензировании). Распределение прав и обязанностей между арендодателем и арендатором определяется особенностями механизма лизинговых отношений.

Арендодатель заключает договор купли-продажи с изготовителем выбранного арендатором оборудования и договор финансовой аренды (лизинга) с арендатором. Однако проект первого договора (купли-продажи) подготавливает арендатор, а арендодатель его подписывает. Это объясняется тем, что будущий арендатор представляет, какого рода оборудование ему требуется. Он заинтересован в том, чтобы оборудование полностью соответствовало необходимым техническим требованиям, а расходы на его изготовление были минимизированы. Вот почему арендатор обычно сам выбирает изготовителя необходимого оборудования и согласовывает все условия договора купли-продажи, который подписывает не он, а арендодатель. Арендатор договаривается о предмете данного договора, цене, сроках и месте поставки.

К обязанностям арендатора относится обеспечение сохранности лизингового имущества, поддержание его в рабочем состоянии, проведение необходимого технического обслуживания и ремонта. Он несет расходы по содержанию и ремонту лизингового имущества, его страхованию.

Закон о лизинге (ст. 21) предусматривает, что предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения. Период страхования и другие условия определяются договором лизинга.

В тех случаях, когда предметом договора лизинга является сложное специализированное оборудование (компьютеры, вычислительные машины и т.д.), договор лизинга содержит дополнительные условия, касающиеся необходимости обслуживания сложного специального оборудования. Если по договору техническое обслуживание возложено на арендодателя, то имеет место так называемый чистый лизинг.

За пользование имуществом арендодателя арендатор осуществляет лизинговые платежи в форме, размерах и способами, установленными договором.

Особенностью договора лизинга является возможность предъявления требования к качеству оборудования, его комплектности и т.д. непосредственно продавцу имущества. В случае ненадлежащего исполнения условий договора купли-продажи, заключенного продавцом с арендодателем, арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи⁶⁸.

Однако если продавец ненадлежаще выполнял условия договора купли-продажи (поставил не то имущество, которое выбрано арендатором, либо предоставил имущество ненадлежащего качества и т.д.), арендатор вправе расторгнуть договор купли-продажи лишь с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (лизинга), арендодатель не несет ответственности перед арендатором за невыполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, за исключением случаев, когда договор лизинга предусматривает, что выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как продавцу, так и арендодателю, которые несут перед арендатором солидарную ответственность⁶⁹.
III.
Глава 3 СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, СВЯЗАННАЯ С ДОГОВОРАМИ АРЕНДЫ
3.1. Расторжение, изменение договора аренды
В Основах гражданского законодательства существовали пробелы, в частности не регулировалось досрочное расторжение договоров, а указывалась лишь возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами». К числу, положительных черт ГК, необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды.

После введением в действие части первой ГК стало возможно расторжение договора по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Арендодатель может потребовать досрочного расторже­ния договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. Подтверждением является следующее судебное дело. ГОУВПО "Тульский государственный университет", г. Тула, обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Н", г. Тула, о расторжении договора аренды земельного участка N 98-54 от 22.04.1998 с кадастровым N 71:30:04 00 ОД:13, и обязании освободить этот участок. Арбитражным судом Тульской области установлено, что постановлением Главы города Тулы от 06.03.1998 N 328 ООО "Н" было разрешено проведение проектно-изыскательских работ и строительство павильона-магазина временного типа на пересечении ул. Б. и О. в кв. "Д" на территории ТулГТУ. На основании этого постановления между истцом и ответчиком 22.04.1998 был заключен договор аренды эксплуатации павильона-магазина.

Срок действия договора 10 лет. 14.09.1998 он зарегистрирован в установленном законом порядке.25.05.2005 истец направил ответчику письмо, в котором просил дать согласие на расторжение договор в связи с невозможностью лицам, имеющим земельный участок на праве бессрочного пользования, сдавать его кому-либо в аренду.

15.11.2005 истец отправил ответчику претензию N 264679 со ссылкой на то, что строение, расположенное на арендуемом ответчиком земельном участке, используется последним не как обусловлено в договоре в качестве павильона-магазина, а как зал для игровых автоматов, данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды.

Поскольку нарушения условий договора не были устранены, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Постановлением Главы города Тулы N 328 от 06.03.1998 и п.п. 2.1, 3.1 договора аренды земельного участка N 98-54 от 22.04.1998 предусмотрено, что временное сооружение должно быть ничем иным как павильоном-магазином. Ни под строительство зала игровых автоматов, ни сервиса по ремонту техники земельный участок не выделялся. Согласно п. 6.5 договора аренды он подлежит расторжению в случае пользования арендатором земельным участком с нарушением п. 2.1 и п. 3.1 данного договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора пли назначения имущества. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В качестве такого предупреждения суд обоснованно расценил претензию N 264679 от 15.11.2005.

Факт использования ответчиком не по целевому назначению арендуемого имущества установлен, истцом был соблюден досудебный порядок расторжения договора.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст.ст. 309, 615, 619 ГК РФ, п. 6.5 договора аренды, суд области пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных истцом требований.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 10.07.2006 исковые требования удовлетворены.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Н", г. Тула, на решение от 10.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.10.2006 Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-ГП-137/4-06, суд постановил: Решение от 10.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.10.2006 Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-ГП-137/4-06 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. Постановление вступило в законную силу с момента его принятия. ⁷⁰

Арендодатель вправе обратиться с иском о досрочном расторжении договора также в следующих случаях:

Если арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора аренды, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В качестве примера можно привести материалы рассмотрения следующих дел.

ОАО "Алтайское краевое агентство воздушных сообщений" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "Алтайснабресурс" о расторжении договора аренды нежилых помещений, являющихся краевой собственностью от 02.02.2005 N А05с-004, обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Советская, 4.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий указанного договора аренды. Решением от 14.08.2006 исковые требования были удовлетворены.Постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2006 решение было оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просил решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены, исходя из следующего. КГУП "Алтайское краевое агентство воздушных сообщений" (в настоящее время ОАО "Алтайское краевое агентство воздушных сообщений") (арендодатель) и ООО "Алтайснабресурс" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений, являющихся краевой собственностью, от 02.02.2005 N А05с-004, в соответствии с которым ответчику представлены за плату во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 546,63 кв.м., расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Советская, 4, для размещения предприятия общественного питания. Срок действия договора установлен с 01.02.2005 по 31.12.2005.

Факт передачи спорного нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2005.В силу пунктов 2.2.2 и 3.3 указанного договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в полном объеме и в сроки, установленные договором.

Кроме того, ООО "Алтайснабресурс" обязалось нести расходы по коммунальным услугам, содержанию здания, налогу на имущество, налогу на землю, амортизационным отчислениям пропорционально площади занимаемых помещений, а также застраховать взятое в аренду имущество в течение 10 дней с момента подписания договора (пункт 2.2.7 договора).

При этом, перепланировка, реконструкция арендуемых нежилых помещений допускается только с письменного согласия арендатора и комитета.

В связи с тем, что арендатор исполнял условия указанного договора аренды с существенным нарушением, истец обратился с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что арендатор несвоевременно вносил арендные платежи, что подтверждается двусторонним актом сверки задолженности по арендной плате, не платил в течение договора аренды расходы по коммунальным услугам, провел реконструкцию арендуемого нежилого помещения без согласования с комитетом, не заключил договор страхования взятого в аренду имущества. Руководствуясь статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.2.7 указанного договора, суд удовлетворил исковые требования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что существенными нарушениями договора со стороны арендатора является несвоевременное внесение арендных платежей, уклонение от заключения договора страхования имущества и произведение перепланировки без согласия собственника арендованного имущества.

Оценивая указанные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что данные нарушения являются существенными, каждое из которых является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды от 02.02.2005 N А05с-004.

Договор аренды расторгнут арбитражным судом на основании совокупности доказательств нарушения условий договора, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому довод заявителя относительно отсутствия задолженности по арендной плате на момент рассмотрения настоящего дела, при наличии других нарушений условий договора, судом кассационной инстанции во внимание не принимается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция постановила: решение от 14.08.2006 и постановление апелляционной инстанции от 07.11.2006 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-4904/2006-15 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алтайснабресурс" - без удовлетворения⁷¹.

Вот еще один пример арбитражной практики. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Удмуртской Республике (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю Атаняну А.И. о взыскании 47128 руб. 42 коп., в том числе 26666 руб. 40 коп. задолженности по арендным платежам, 20462 руб. 02 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 10.09.2005 по 25.03.2006, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Решением суда первой инстанции от 11.08.2006 с предпринимателя Атаняна А.И. в пользу управления Росимущества было взыскано 26666 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 20462 руб. 02 коп. пени за просрочку платежа. Договор аренды от 25.03.2005 N 201н расторгнут. На предпринимателя Атаняна А.И. была возложена обязанность освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Киясовский район, с. Киясово, ул. Советская, 2.

В суде апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось. В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Атанян А.И. просил решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов последнего фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, в акте приема-передачи не указано, когда передано помещение.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между управлением Росимущества (арендодатель) и предпринимателем Атаняном А.И. (арендатор) заключен договор аренды от 25.03.2005 N 201н, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 32,1 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Киясовский район, с. Киясово, ул. Советская, 1, для использования под станцию технического обслуживания. Срок действия данного договора установлен с 01.01.2005 по 30.11.2005. После окончания срока действия договора последний был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с письмом инспекции от 06.09.2005 N 02-57/19248 и распоряжением управления Росимущества от 23.09.2005 N 201н/284-рн в договор аренды внесены изменения, уточнен адрес арендуемого помещения: Удмуртская Республика, Киясовский район, с. Киясово, ул. Советская, 2.

По условиям п. 3.1 договора арендная плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца в сумме, определенной договором.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору истец направил в адрес ответчика претензию от 10.11.2005 N 01-12/905 с требованием об уплате долга, расторжении договора и освобождении занимаемого помещения. Поскольку ответчиком не исполнялись обязательства по внесению арендной платы, истец обратился с иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Судом установлен и материалами дела подтвержден факт нарушения положений ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды от 25.03.2005 N 201н по внесению арендной платы, в связи с чем ответчик обязан уплатить 26666 руб. 40 коп. задолженности и 20462 руб. 02 коп. пени, начисленных в соответствии с п. 4.2.2 договора за период с 10.09.2005 по 25.03.2006 из расчета 0,5% в день от суммы долга.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

В случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, согласно абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности, неустойки, расторжении договора аренды и обязании арендатора освободить занимаемое помещение.

Доводы заявителя о том, что ему фактически не передавалось арендованное помещение, и он освободил его в ноябре 2005 г., отклоняются. В деле имеется акт приема-передачи, в соответствии с которым нежилое помещение было передано ответчику 01.01.2005. Доказательств, подтверждающих возврат помещения в ноябре 2005 г., в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело не представлено.

Ссылка заявителя на то, что в счет арендной платы истец обязан зачесть стоимость произведенного ремонта помещения и расходов по составлению технической документации, противоречит условиям договора и требованиям ст. 614, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил: решение суда первой инстанции от 11.08.2006 Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу N А71-2809/2006 оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Атаняна А.И - без удовлетворения.⁷²

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обя­занности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имуще­ство в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требова­нию одной из сторон. Обращает на себя внимание, что ГК предусмотрена своеобразная до­судебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, обязывающего его предварительно предупредить арендодателя об исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд. Обязательным условием изменения или расторжения договора в су­дебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредст­венно между сторонами договора. Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне 2.3.
Расторжение (изменение) договора аренды
К числу несомненно положительных черт ГК необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды. Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства⁷³ указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами».

Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало возмож­ным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором ⁷⁴. Однако довольно абстрактное понятие «существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения до­говора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторже­ния договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным на­рушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократ­ными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель ⁷⁵; арендодатель не выполняет обя­занности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имуще­ство в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требова­нию одной из сторон.

Обращает на себя внимание, что ГК предусмотрена своеобразная до­судебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходи­мости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Обязательным условием изменения или расторжения договора в су­дебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредст­венно между сторонами договора.

Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответст­вующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или рас­торгнуть договор ⁷⁶.

В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулиро­вания спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необхо­димых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

Вот характерный пример оставления судом дела без рассмотрения. В Арбитражный суд Владимирской области обратился индивидуальный предприниматель Боровков Максим Федорович с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Выбор" (далее - ООО "Выбор") о расторжении договора аренды от 15.05.2005 N 5 и взыскании убытков в сумме 1 112 305 рублей 30 копеек.

Исковые требования были основаны на статьях 310, 450, 453, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендодатель незаконно чинит препятствия арендатору в пользовании арендованным имуществом, в результате чего истцу причиняются убытки в виде неполученных доходов от предпринимательской деятельности, стоимости утраченных продуктов и расходов на содержание арендованного имущества.

Решением от 04.07.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2006, требование предпринимателя о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. Суд сослался на статью 148 (пункт 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 620, 451 (пункт 2), 452 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора. В остальной части иск отклонен ввиду недоказанности истцом наличия и размера убытков, а также факта создания арендодателем препятствий в пользовании арендатором наемным имуществом (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Не согласившись с данными судебными актами, предприниматель Боровков М.Ф. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Основной довод заявителя жалобы сводился к тому, что статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка расторжения договора, а потому суд необоснованно применил статью 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставил требование о расторжении договора без рассмотрения.

По мнению предпринимателя Боровкова М.Ф., ссылка суда на недоказанность размера убытков и факта чинения арендодателем арендатору препятствий по использования объекта аренды несостоятельна, ибо в материалах дела имеются документы, подтверждающие данные обстоятельства, которые оставлены судом без оценки.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 15.05.2005 ООО "Выбор" и индивидуальный предприниматель Боровков М.Ф. заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 540,95 квадратного метра, расположенных в здании кафе "Классик" по адресу: город Муром, улица Московская, 89. Срок аренды согласован сторонами равным 11 месяцам. После подписания соглашения имущество передано арендатору, что подтверждено актом приема-передачи и не оспаривается сторонами.

Впоследствии в связи с возникшими разногласиями директор ООО "Выбор" Морозова Т.П. обратилась к предпринимателю Боровкову М.Ф. с предложением расторгнуть названный договор аренды, но ответа на свое предложение не получила.

Позднее Боровков М.Ф. обратился в суд с иском о расторжении поименованной сделки и взыскании с ООО "Выбор" убытков, причиненных незаконным препятствием в пользовании арендованными помещениями.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Указанная норма права устанавливает основания расторжения договора аренды и применяется с учетом положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает общий порядок расторжения договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о его расторжении либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Отсутствие в специальной норме права указания на досудебный порядок урегулирования спора означает необходимость применения к спорному договорному обязательству общей нормы права, в данном случае статьи 452 Кодекса.

В рассматриваемой ситуации истец до предъявления в суд требования о расторжении договора аренды от 15.05.2005 к ООО "Выбор" с предложением о расторжении сделки не обращался, поэтому обе судебные инстанции правомерно применили пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставили иск в данной части без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил: решение Арбитражного суда Владимирской области от 04.07.2006 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2006 по делу N А11-864/2006-К1-2/53 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Боровкова М.Ф. - без удовлетворения.⁷⁷

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенно­сти в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненад­лежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, воз­можность досрочного расторжения договора по требованию, арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного дого­вором срока платежа⁷⁸.

Выделяется три способа расторжения (изменения) договора аренды.

Основным способом расторжения (изменения) договора является рас­торжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное.

Второй способ расторжение (изменение) договора по требованию одной из сто­рон. При данном способе обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюде­ния досудебного порядка урегулирования спора. Можно привести характерный для данной ситуации пример.
Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора аренды . При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от дого­вора (от исполнения договора). Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до дру­гой стороны. С момента получения такого уведомления другой стороной до­говор считается расторгнутым.

При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор..⁷⁹

Вопросы, связанные с расторжением договора аренды, достаточно подробгно регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако при расторжении таких договоров нередко совершают ошибки. Рассмотрим это на примере.
3.
2
1. Споры по
исполнению
договору
ов
аренды
Арбитражные суды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнением договоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит на первый план. От того, как будут оценены основные условия договора и применены нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения, зависит правосудность выносимого решения.

В ряде случаев между арендатором и арендодателем возникают конфликтные ситуации, помощь в справедливом разрешении которых могут оказать лишь судебные инстанции.

ОАО "Монтажное управление N 2" (далее - монтажное управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Межотраслевое управление "Запад"" (далее - ООО "МУЗА") 186 692 рублей 80 копеек: 111 950 рублей задолженности, 54 742 рублей 80 копеек неустойки.Решением от 11.04.06 в удовлетворении иска отказано, поскольку факт выполнения монтажным управлением не подтвержден.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.07.06 решение изменено: с ООО "МУЗА" в пользу монтажного управления взыскано 111 950 рублей задолженности, 20 тыс. рублей пени и 8 529 рублей 08 копеек судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе и по оплате услуг представителя. В доход федерального бюджета с ООО "МУЗА" взыскано 1 469 рублей 05 копеек судебных расходов по государственной пошлине. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "МУЗА" просило отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 11.04.06.

Проверив законность постановления апелляционной инстанции от 14.07.06, выслушав присутствующего представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что стороны 17.05.05 заключили договор N 14, по условиям которого монтажное управление оказывает обществу услуги автокрана, стоимость машиносмены составляет 4 200 рублей. Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что заключенный договор является договором аренды транспортного средства с экипажем и в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона. В обоснование оказанных услуг истец предоставил подлинные акты, подписанные и скрепленные печатью общества. Подлинники путевых листов, представленные в суд апелляционной инстанции являются подтверждением оказанных услуг, отраженных в актах, подписанных ответчиком и предоставленных в суд первой инстанции. Ответчик имел возможность знакомиться с материалами дела, высказать свои возражения, направить суду контррасчет.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 АПК РФ , Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил: постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.06 по делу N А53-32704/05-С1-12 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.⁸⁰
Предмет и условия договора
Ставя вопрос об отсутствии в договоре существенных условий и признании его незаключенным на основании статьи 432 ГК РФ, стороны ссылаются на неточное определение предмета договора. И действительно, во многих договорах, особенно тех, которые заключены на аренду части зданий и сооружений, передаваемые в пользование площади не конкретизированы, и может сложиться впечатление, что стороны не в достаточной мере определили предмет договора.

Подходя к оценке указанных возражений, арбитражный суд обращает внимание на то, в какой момент был поставлен вопрос о неточности предмета договора и каким образом его определение сказалось на исполнении договора. Как правило, такие претензии заявляются по прошествии значительного времени и, анализируя поведение сторон, суд устанавливает, что в процессе исполнения обязательства отсутствовали какие-либо разногласия между арендатором и арендодателем по предмету договора, а это означает, что объект договора сторонами был согласован достаточно точно и в полном объеме.

Тот факт, что договор нечетко определил предмет, сам по себе не может служить подтверждением отсутствия в договоре существенного условия о его предмете, и суды, как правило, отказывают в удовлетворении требования о признании такого договора незаключенным. Следует обратить внимание на то, что если бы по многим из указанных дел вопрос несогласованности предмета был поставлен в процессе заключения договора, то, может быть, решение было иным, так как в этом случае ничто, кроме договора, не могло свидетельствовать о достигнутой договоренности.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.

Важность соблюдения требований законодательства об определении предмета договора аренды можно проследить на следующем примере из арбитражно-судебной практики.

Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю о взыскании 316523 руб., из них 300787 руб. 88 коп. - задолженность по арендной плате за ноябрь 2004 г. - апрель 2005 г. по договорам аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3, 15735 руб. 35 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.11.2004 по 30.06.2005.

Решением суда первой инстанции от 30.12.2005 исковые требования удовлетворены в полном объеме.Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2006 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в ФАС Уральского округа, общество просило решение суда первой инстанции оставить в силе, постановление суда апелляционной инстанции отменить как вынесенное с нарушением норм материального права.

Как следует из материалов дела, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписаны договоры аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3, согласно которым соответственно на срок с 01.01.2004 по 31.12.2004 и с 01.01.2005 по 01.04.2005 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, 26б, для использования в качестве складских помещений, общей площадью 266,6 кв.м.

Истцом заявлено требование о взыскании 300787 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за ноябрь 2004 г. - апрель 2005 г. по договорам аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 и 15735 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.11.2004 по 30.06.2005.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, ошибочно исходил из того, что сторонами заключены договоры аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 и что исковые требования документально подтверждены.

Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что договоры аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 являются незаключенными, поскольку стороны не согласовали их существенные условия, а именно условие о предмете договора, которое позволяло бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, является правильным.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания договоров аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 следует, что арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, 26б, для использования в качестве складских помещений, общей площадью 266,6 кв.м. При этом в материалах дела отсутствует план расположения арендуемых помещений в здании. Кроме того, отсутствует акт приема-передачи помещений.

Таким образом, ни самими договорами, ни другими материалами дела не определено, какие конкретные помещения по указанному в договоре адресу подлежали передаче в аренду.

При этом представленные в материалы дела документы, в частности расчет арендной платы за март 2005 г., содержат иные сведения о площади занимаемых предпринимателем помещений. Так, в данном расчете указаны площади цеха, кабинетов, холодных складов, лобаза, гаража, слесарной, офисных помещений, которые в совокупности гораздо больше площади 266,6 кв.м., указанной в спорных договорах аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что объект аренды и предмет договоров аренды сторонами не определен и не согласован, договоры аренды являются незаключенными, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, основанных на неисполнении обязательств, возникающих из данных договоров.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции является законным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 287, 289 АПК РФ, суд постановил: постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2006 по делу N А76-24118/05-25-792 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Содействие" - без удовлетворения.⁸¹

Основной вывод из вышеизложенного следующий: предмет договора аренды - представляет собой действия (бездействие), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона. Из приведенной арбитражной практики видно, что определение предмета договора аренды имеет огромную роль.

Нередки споры по признанию незаключенным договора, не прошедшего государственную регистрацию.

В соответствии со ст.651 ГК РФ договоры аренды, заключенные на срок 1 год и более, подлежат государственной регистрации. Лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, ввели в практику регистрацию договоров, заключенных на указанный срок и на использование части нежилых помещений, так как позиция арбитражных судов по этому вопросу общеизвестна.

Однако практика показывает, что многими хозяйствующими субъектами еще недостаточно оценены положения ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁸², согласной которой подлежит регистрации договор аренды как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Важно учитывать, что ст.161 ГК РФ, устанавливая обязательную письменную форму договоров, заключаемых юридическими лицами и с их участием, не предусматривает негативного последствия несоблюдения этой формы в виде признания договора недействительным или незаключенным. Это означает, что при оценке условий договора и полноты его заключения во всех частях и условиях суд может использовать в качестве подтверждения действительной воли сторон любые иные, помимо договора, документы и доказательства (кроме свидетельских показаний), подтверждающие действительное содержание сформированных сторонами правоотношений.

Это положение касается как всего договора в целом, так и отдельных его частей. На это хочется обратить внимание в связи с тем, что достаточно часто при разрешении споров по взысканию арендных платежей арендатор, уклоняющийся от исполнения этого обязательства, использует ссылку на то, что договор аренды не заключен, так как в нем отсутствуют условия о цене. Действительно, такие договоры иногда попадают в поле зрения суда.

Как следует относиться к таким договорам? Безусловно, что в силу ст.432 и 606 ГК РФ условие о цене является обязательным, без которого договор считается незаключенным.

Однако в ст.424 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не установили иное в договоре, то расчеты производятся по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги.

Названной статьей суд, как правило, и руководствуется при оценке таких договоров, справедливо полагая, что если стороны не включили в договор условие о размере арендной платы, то они предполагают использовать сложившиеся на рынке аренды площадей цены и тарифы. Тем более что в настоящее время не представляет сложности определить их размер, так как субъекты Российской Федерации и муниципальные образования утверждают методические руководства по определению арендной платы для государственных и муниципальных зданий и сооружений, что безусловно может быть перенесено и на здания и сооружения, находящиеся в частной собственности.

Указанные обстоятельства действуют, только если в договоре отсутствует условие о цене, но не применяются, когда у сторон возникли разногласия по размеру арендной платы, оставшиеся неурегулированными. В этом случае нет оснований говорить о том, что стороны согласились с предложенными рекомендациями по определению арендной платы, так как они выразили явную волю о согласовании платежа, определяемого только данным договором для данного помещения.
Государственная регистрация
Ограничения для передачи в аренду отдельных объектов могут быть установлены только законом. Федеральный закон может и исключить ряд объектов из числа сдаваемых в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Правило же, предусмотренное п. 2 ст. 607 ГК РФ, видится изложенным неточно. Предусматривая, что законом могут быть установлены "особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов", данный пункт как бы исходит из того, что в отношении каких-либо иных объектов не могут быть установлены особенности "сдачи в аренду". Но тогда что именно понимать под "сдачей", если в действительности существуют многообразные особенности передачи в аренду объектов недвижимости, находящихся на праве государственной собственности, оборудования по договору лизинга и т. п.? Под "сдачей" понимается сам процесс заключения соглашения и передачи объекта, но, например, Земельный кодекс РФ и другие специальные акты практически не содержат такого рода специальных норм. В сфере правового регулирования отношений землепользования и природопользования имеются определенные законодательные возможности и у субъектов РФ (см. п. "в", "д", "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), и это может вызвать представление о том, что под "законом" в п. 2 ст. 607 ГК РФ допустимо понимать и законы субъектов РФ (что, безусловно, не так). Поэтому представляется правильным изложить п. 2 ст. 607 ГК РФ в следующей редакции: "2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством".

2.1.Арендные платежи в период согласования

и регистрации договора аренды
В практике почти любого бухгалтера возникают вопросы, связанные с учетом арендных платежей. И тем не менее до сих пор остается спорным вопрос о порядке включения в расходы организации арендной платы, начисленной за период до вступления договора аренды в силу. Проблема эта как для налогоплательщиков, применяющих обычную систему налогообложения, так и для тех, кто применяет упрощенную систему налогообложения (УСНО).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Дата вступления договора в силу может быть определена и в самом договоре. Так, например, в договоре аренды федерального или муниципального имущества может указываться, что он вступает в силу с момента его согласования с собственником имущества. Для договоров аренды на срок свыше года обязательна государственная регистрация (п. 2 ст. 609 ГК РФ), и они считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Для такого рода договоров передача помещения в аренду зачастую происходит ранее вступления договора в силу. Причиной тому является длительный процесс регистрации либо согласования, в результате чего для одного договора даты акта приема-передачи помещений в пользование, подписания договора и вступления договора в силу могут существенно различаться. Соответственно между датой получения помещения в пользование и датой вступления договора в силу образуется временной промежуток, и возникает вопрос: на какую дату следует ориентироваться при учете арендных платежей за этот промежуток в составе расходов организации?

Напомним, что еще в первой редакции Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций", утвержденных приказом МНС РФ от 26.02.2002 N БГ-3-02/98 было прямо указано, что арендные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды. Из последующей редакции Методических рекомендаций (утвержденной приказом МНС РФ от 20.12.2002 N БГ-3-02/729) эта фраза была исключена, зато оставлена фраза: "Размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством". На основании этого положения налоговые органы продолжали выпускать разъясняющие письма, указывающие, что платежи до даты государственной регистрации договора аренды нельзя принимать в расходы в целях налогообложения прибыли (например, письмо УМНС по г. Москве от 28.11.2003 N 26-12/66553, письмо УМНС по г. Москве от 10.06.2003 N 11-14/30777). Аналогичные разъяснения давались и в целях определения базы по единому налогу для применяющих УСНО (письмо МНС РФ от 18.02.2004 N22-2-14/272).

Тем не менее по вопросу правомерности учета в расходах арендной платы до момента государственной регистрации договоров в свете главы 25 НК РФ суды принимали решения в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2004 по делу N А56-28713/03, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2003 по делу N А56-4450/03).

Кратко обобщим аргументы судов. Требование об обязательной государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок больше года, установлено гражданским законодательством. При отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным с точки зрения гражданского законодательства. Существо же возникших отношений по факту использования помещений не может квалифицироваться иначе, чем арендные отношения. И несоблюдение формы договора и правил его регистрации не изменяет данный факт (постановление ФАС Московского округа от 20.06.2000 по делу N КА-А40/2421-00). Подтверждением сложившихся арендных отношений являются акт приема-передачи помещений, счета, платежные документы, акты оказанных услуг. Поскольку прямого требования к действительности самого договора, по которому совершен расход, НК РФ не содержит, именно эти первичные документы должны быть оформлены в соответствии с законодательством РФ по требованиям ст. 252 НК РФ.

Стороны договора вправе установить, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся отношениям до его заключения (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Данная оговорка означает, что за период фактического использования помещения арендатор согласен внести арендную плату, однако не означает, что непосредственная обязанность по исполнению условий договора возникла у арендатора ранее заключения самого договора (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Иными словами, неустойка за просрочку арендных платежей взыскана быть не может, так как взаимоотношения сторон не были оформлены надлежащим образом (договор заключен не был), в том числе не были установлены сроки платежа.

Включение в договор положения о распространении условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, будет являться дополнительным аргументом в пользу правомерности включения арендных платежей в расходы. Но даже без этой оговорки сумма арендных платежей может быть учтена, если имеется комплект документов, оформленных в соответствии с требованиями законодательства к первичным документам.

Если в договоре не указано, что его условия применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям, но имеет место фактическое использование помещения до момента вступления договора в силу, то арендодатель имеет право взыскать с арендатора сумму неоплаченных арендных платежей в качестве неосновательного обогащения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.03.2004 N А11-2924/2003-К1-2/119). Арендная плата может быть взыскана арендодателем, несмотря на то, что фактически договор аренды считается незаключенным.

Порядок оплаты арендных платежей, начисленных за промежуток времени до вступления договора в силу, может быть разным. В частности, арендная плата могла уплачиваться в течение этого времени на основании счетов арендодателя. В таком случае сумма арендной платы, установленная впоследствии в договоре, должна соответствовать суммам, указанным ранее в счетах.

Стороны вправе установить, что арендная плата за весь период согласования и регистрации договора уплачивается только после вступления договора в силу, и установить в договоре график погашения задолженности. В этом случае возникает вопрос, к какому периоду относится этот расход - к периоду погашения задолженности или к прошлым периодам, за которые производится оплата. В соответствии с налоговым законодательством расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (ст. 272 НК РФ). Следовательно, если расход относится к прошлым периодам, это влечет за собой представление уточненных деклараций по налогу на прибыль.

Расходы по оплате услуг сторонних организаций на основании п. 7 ст. 272 НК РФ признаются по одной из трех дат: либо в день расчетов по условиям договора, либо в день предъявления расчетных документов, либо в последний день отчетного (налогового) периода.

Пока договор не подписан, сторонами не зафиксирована сумма арендной платы. После подписания договора возможны две ситуации.

1. Если, исходя из условий договора, обязанность оплатить оказанные услуги возникает в момент выставления счета, то датой признания расходов будет являться дата выставления счета.

2. Если такой оговорки нет, то вне зависимости от факта выставления счета сумма расхода может быть рассчитана арендатором самостоятельно и отражена в расходах. (Подобный подход в отношении услуг связи был предложен Минфином РФ в письме от 12.02.2004 N 04-02-05/1/12.)

Если дата заключения договора приходится на следующий налоговый период после получения имущества в аренду, то плату за время фактического пользования можно включить как выявленные убытки прошлых лет в состав внереализационных расходов в текущем налоговом периоде (т.е. по дате вступления договора в законную силу). Согласно п. 2 ст. 265 НК РФ, к внереализационным расходам приравниваются убытки прошлых налоговых периодов, выявленные в текущем отчетном (налоговом) периоде. Даже если период возникновения убытка известен, налогоплательщик имеет право уменьшить на сумму таких убытков налоговую базу текущего налогового периода. Такой вывод содержится в постановлении ФАС Уральского округа от 12.04.2004 N Ф09-1362/04-АК. Таким образом, сумма арендных платежей будет являться убытками, выявленными в следующем налоговом периоде, то есть в периоде заключения договора аренды. Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, включение арендных платежей в расходы (включая НДС) производится в месяце оплаты.

Налоговый вычет по НДС предоставляется независимо от того, учитывается ли данный расход в целях налогообложения прибыли. Для принятия НДС к вычету приобретенные услуги должны использоваться для осуществления операций, признаваемыми объектами налогообложения НДС (п. 1 ст. 171 НК РФ). Разумеется, при этом должен быть оформлен соответствующий счет-фактура. Желательно оформить акт оказанных услуг.

Возможно, что налоговые органы не будут соглашаться с таким подходом, опираясь на разъяснения своего ведомства. Однако последнее слово остается за судом.

3.2 Арендные платежи в период согласования

и регистрации договора аренды
В практике использования договоров аренды возникают вопросы, связанные с учетом арендных платежей. И тем не менее до сих пор остается спорным вопрос о порядке включения в расходы организации арендной платы, начисленной за период до вступления договора аренды в силу. Проблема эта как для налогоплательщиков, применяющих обычную систему налогообложения, так и для тех, кто применяет упрощенную систему налогообложения (УСНО).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Дата вступления договора в силу может быть определена и в самом договоре. Так, например, в договоре аренды федерального или муниципального имущества может указываться, что он вступает в силу с момента его согласования с собственником имущества. Для договоров аренды на срок свыше года обязательна государственная регистрация (п. 2 ст. 609 ГК РФ), и они считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Для такого рода договоров передача помещения в аренду зачастую происходит ранее вступления договора в силу. Причиной тому является длительный процесс регистрации либо согласования, в результате чего для одного договора даты акта приема-передачи помещений в пользование, подписания договора и вступления договора в силу могут существенно различаться. Соответственно между датой получения помещения в пользование и датой вступления договора в силу образуется временной промежуток, и возникает вопрос: на какую дату следует ориентироваться при учете арендных платежей за этот промежуток в составе расходов организации?

Напомним, что еще в первой редакции Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций", утвержденных приказом МНС РФ от 26.02.2002 N БГ-3-02/98 было прямо указано, что арендные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды. Из последующей редакции Методических рекомендаций (утвержденной приказом МНС РФ от 20.12.2002 N БГ-3-02/729) эта фраза была исключена, зато оставлена фраза: "Размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством". На основании этого положения налоговые органы продолжали выпускать разъясняющие письма, указывающие, что платежи до даты государственной регистрации договора аренды нельзя принимать в расходы в целях налогообложения прибыли (например, письмо УМНС по г. Москве от 28.11.2003 N 26-12/66553, письмо УМНС по г. Москве от 10.06.2003 N 11-14/30777). Аналогичные разъяснения давались и в целях определения базы по единому налогу для применяющих УСНО (письмо МНС РФ от 18.02.2004 N22-2-14/272).

Тем не менее, по вопросу правомерности учета в расходах арендной платы до момента государственной регистрации договоров в свете главы 25 НК РФ суды принимали решения в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2004 по делу N А56-28713/03, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2003 по делу N А56-4450/03).

Кратко обобщим аргументы судов. Требование об обязательной государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок больше года, установлено гражданским законодательством. При отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным с точки зрения гражданского законодательства. Существо же возникших отношений по факту использования помещений не может квалифицироваться иначе, чем арендные отношения. И несоблюдение формы договора и правил его регистрации не изменяет данный факт (постановление ФАС Московского округа от 20.06.2000 по делу N КА-А40/2421-00). Подтверждением сложившихся арендных отношений являются акт приема-передачи помещений, счета, платежные документы, акты оказанных услуг. Поскольку прямого требования к действительности самого договора, по которому совершен расход, НК РФ не содержит, именно эти первичные документы должны быть оформлены в соответствии с законодательством РФ по требованиям ст. 252 НК РФ.

Стороны договора вправе установить, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся отношениям до его заключения (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Данная оговорка означает, что за период фактического использования помещения арендатор согласен внести арендную плату, однако не означает, что непосредственная обязанность по исполнению условий договора возникла у арендатора ранее заключения самого договора (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Иными словами, неустойка за просрочку арендных платежей взыскана быть не может, так как взаимоотношения сторон не были оформлены надлежащим образом (договор заключен не был), в том числе не были установлены сроки платежа.

Включение в договор положения о распространении условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, будет являться дополнительным аргументом в пользу правомерности включения арендных платежей в расходы. Но даже без этой оговорки сумма арендных платежей может быть учтена, если имеется комплект документов, оформленных в соответствии с требованиями законодательства к первичным документам.

Если в договоре не указано, что его условия применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям, но имеет место фактическое использование помещения до момента вступления договора в силу, то арендодатель имеет право взыскать с арендатора сумму неоплаченных арендных платежей в качестве неосновательного обогащения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.03.2004 N А11-2924/2003-К1-2/119). Арендная плата может быть взыскана арендодателем, несмотря на то, что фактически договор аренды считается незаключенным.

Порядок оплаты арендных платежей, начисленных за промежуток времени до вступления договора в силу, может быть разным. В частности, арендная плата могла уплачиваться в течение этого времени на основании счетов арендодателя. В таком случае сумма арендной платы, установленная впоследствии в договоре, должна соответствовать суммам, указанным ранее в счетах.

Стороны вправе установить, что арендная плата за весь период согласования и регистрации договора уплачивается только после вступления договора в силу, и установить в договоре график погашения задолженности. В этом случае возникает вопрос, к какому периоду относится этот расход - к периоду погашения задолженности или к прошлым периодам, за которые производится оплата. В соответствии с налоговым законодательством расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (ст. 272 НК РФ). Следовательно, если расход относится к прошлым периодам, это влечет за собой представление уточненных деклараций по налогу на прибыль.

Расходы по оплате услуг сторонних организаций на основании п. 7 ст. 272 НК РФ признаются по одной из трех дат: либо в день расчетов по условиям договора, либо в день предъявления расчетных документов, либо в последний день отчетного (налогового) периода.

Пока договор не подписан, сторонами не зафиксирована сумма арендной платы. После подписания договора возможны две ситуации.

1. Если, исходя из условий договора, обязанность оплатить оказанные услуги возникает в момент выставления счета, то датой признания расходов будет являться дата выставления счета.

2. Если такой оговорки нет, то вне зависимости от факта выставления счета сумма расхода может быть рассчитана арендатором самостоятельно и отражена в расходах. (Подобный подход в отношении услуг связи был предложен Минфином РФ в письме от 12.02.2004 N 04-02-05/1/12.)

Если дата заключения договора приходится на следующий налоговый период после получения имущества в аренду, то плату за время фактического пользования можно включить как выявленные убытки прошлых лет в состав внереализационных расходов в текущем налоговом периоде (т.е. по дате вступления договора в законную силу). Согласно п. 2 ст. 265 НК РФ, к внереализационным расходам приравниваются убытки прошлых налоговых периодов, выявленные в текущем отчетном (налоговом) периоде. Даже если период возникновения убытка известен, налогоплательщик имеет право уменьшить на сумму таких убытков налоговую базу текущего налогового периода. Такой вывод содержится в постановлении ФАС Уральского округа от 12.04.2004 N Ф09-1362/04-АК. Таким образом, сумма арендных платежей будет являться убытками, выявленными в следующем налоговом периоде, то есть в периоде заключения договора аренды. Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, включение арендных платежей в расходы (включая НДС) производится в месяце оплаты.

Налоговый вычет по НДС предоставляется независимо от того, учитывается ли данный расход в целях налогообложения прибыли. Для принятия НДС к вычету приобретенные услуги должны использоваться для осуществления операций, признаваемыми объектами налогообложения НДС (п. 1 ст. 171 НК РФ). Разумеется, при этом должен быть оформлен соответствующий счет-фактура. Желательно оформить акт оказанных услуг.

Возможно, что налоговые органы не будут соглашаться с таким подходом, опираясь на разъяснения своего ведомства. Однако последнее слово остается за судом3.23.
Как правильно заключить договор аренды


Госрегистрация

Арендная плата

Ремонт и улучшения

Земельный налог

Оформление договора


Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами на срок не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма обязательна независимо от срока их действия, например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК).

Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Регистрационными центрами Федеральной регистрационной службы, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом⁸³. Порядок ее осуществления определен Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор - арендодатель или арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации соответствующего договора. Закон определяет случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано.

Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок ее оформления прописан в инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 года⁸⁴.

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров. Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется⁸⁵.

Последствия несоблюдения письменной формы сделки предусмотрены ст. 162 ГК, а требований о ее регистрации ст. 165 ГК. Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На регистрацию договора фирма потратит время и деньги. О способахСуществуют способы, которые помогут избежать волокиты, рассказала на семинаре налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова.⁸⁶

Во-первых, контрагенты могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продляет арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.

Но у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество⁸⁷. Конечно, этот способ абсолютно законный. Однако договор, оформленный таким образом несколько раз, может вызвать сомнения налоговой инспекции в добросовестности фирмы. Во-вторых, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, хотя он полностью избавляет контрагентов от необходимости зарегистрировать сделку. Такой договор может действовать даже 30 лет (максимальный срок). По мнению г-жи Климовой, о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц ⁸⁸(ст. 610 ГК).

В-третьих, по словам ведущей семинара, фирмы могут "заключить договор до события". То есть контрагенты сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Кстати, для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.


Арендная плата


Помимо срока действия и связанной с ним госрегистрации важным условием договора являются арендные платежи. Они состоят обычно из расходов на текущий ремонт, амортизационных отчислений и части прибыли. Если фирма снимает офис, то в соглашении обязательно должен быть указан размер арендной платы. В другом случае сделка недействительна⁸⁹ (ст. 651 ГК). Нельзя бесплатно воспользоваться чужим имуществом по договору аренды. Иначе данное соглашение уже будет иметь другое содержание, которое раскрывает договор безвозмездного пользования.

Кстати, оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.

Однако арендатор имеет право требовать понижения оплаты, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось. Также он может уменьшить платежи из-за дефектов арендуемых средств.
Ремонт и улучшения
Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества, обязанности по его осуществлению должны быть прописаны в договоре. Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий на арендатора. Указанное правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.

Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен в разумный срок. При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению.

Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.

Еще одна типичная для арендных отношений проблема - распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс не вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять⁹⁰.

Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора⁹¹; во втором все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению. Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только если это предусмотрено законом. Примером может быть ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.


Редакция благодарит за помощь в подготовке материала организатора семинара - группу компаний "Основы Вашего Бизнеса".


А. Андрющенко

"Московский бухгалтер", N 4, апрель 2005 г.

Договоры аренды


При заключении и исполнении договоров аренды следует особое внимание обратить обратить внимание на судебную практику разрешения споров по этим вопросам, в частности на Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее - Обзор), сообщенный информационным письмом президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66.

Очень важно - правильно составить договор аренды, не упустив ни одной детали.
При заключении договора аренды нужно иметь в виду, что:

договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (п.1 Обзора);

соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п.6).

В части оплаты по договору аренды:

если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п.8);

арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (предмета договора) (п.10);

при применении п.3 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствии с данным пунктом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества) судам рекомендовано исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п.11);

арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п.14);

арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п.37);

взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п.38).

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п.24).

При применении ст.621 "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок" ГК РФ следует иметь в виду, что:

договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31);

при заключении в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (п.32);

уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.33);

преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору (п.34);

преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (п.35).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (п.26). В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п.27). Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п.28).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (п.29). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п.30).

В Обзоре рассматриваются также иные вопросы, касающиеся договора аренды, в частности субаренды (пп.15, 17, 20), регистрации договора аренды (п.19), возможности требования от арендатора процентов (п.39) и др.


Г. Титова,

Минфин России

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - Юрайт-Издат, 2004 г.

5.6. Аренда

5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53*(74). В Письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год.

Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"*(75) предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24.12.1993) (п. 3) и от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5)*(76).

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.

5.6.2. Объекты аренды

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. В аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).

В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003 г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК - по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенностям, выданным ему другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и 607 ГК. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды - предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК).

5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.

Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:

- государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);

- казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);

- учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК);

- образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 Федерального закона от 13.01.1996 N 12-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об образовании"*(77) или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском образовании"*(78));

- лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 08.12.2003)*(79) до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК.

5.6.4. Регистрация договоров аренды

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения ЕГРП).

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Как указано в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(80), положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

- договор считается заключенным;

- арендатор приобретает право аренды;

- вещное право арендодателя обременяется.

Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды - право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт может быть необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.

Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в реестре, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.

5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.

Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды

В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается только в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества, после того как учреждением юстиции произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому запись об аренде погашается учреждением юстиции без заявления сторон.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.

5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды

Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, - должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст. 617 ГК), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.

При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъекта РФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.

Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства. В случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в ЕГРП ранее была внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п. 73 Правил ведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия учреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболее подходящее определение - регистрация обременения в пользу определенного лица.

Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке требования, или цессии (ст. 382-398 ГК), и о переводе долга, или делегации (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например "Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды", "Договор продажи права аренды".

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" (п. 9 ст. 22 ЗК).

При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым" и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

Правоустанавливающие документы нового арендатора - это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Иногда после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор с арендодателем. Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве дополнительного "закрепления" арендных прав после регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК также указано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключения нового договора не требуется.

Если уступается право аренды по договору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.), то также регистрируется сделка - договор перенайма, а в ЕГРП вносится запись об аренде на основании двух договоров - договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки - это дата ее заключения, "перерегистрация" в учреждении юстиции оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.

Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 05.03.2004)*(81) при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в ЕГРП должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, где в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.

Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК). Например, приобретение по конкурсу "права аренды" земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока. Арендные отношения возникают после государственной регистрации подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем арендатором будет заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по себе факт приобретения "права аренды" на торгах, предметом которых было только право на заключение договора, не является основанием для возникновения прав на имущество и государственной регистрации.

Внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Учредительный договор хозяйственного общества - это сделка, согласно которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному обществу. Передача права аренды вместе с переводом обязательств по арендной плате осуществляется сделкой между учредителем и обществом. Таким образом, после регистрации юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал общества, которая осуществляется по передаточному акту от учредителя к обществу. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, так же как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя недвижимости или уведомление арендодателя земельного участка.

При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка - вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Правоустанавливающие документы общества на арендуемую недвижимость:

1) подлинник договора аренды, который ему согласно п. 2 ст. 385 ГК должен передать внесший свои арендные права учредитель общества;

2) учредительный договор общества;

3) соглашение о передаче арендных прав между учредителем и обществом со штампом о государственной регистрации сделки.

ВВЕДЕНИЕ

В период становления в России рыночной экономики перед российской юридической наукой стоит крайне сложная задача выработки эффективного механизма правового регулирования складывающихся экономических отношений.

Общепризнано, что основным правовым регулятором рыночной экономики любой страны, в том числе и России является частное право, в первую очередь гражданское право. В свою очередь, изучение существующих видов гражданско-правовых средств позволяет утверждать, что для решения экономических задач в рыночной экономике главным из названных средств являются гражданско-правовые договоры.

Поэтому актуальность курсовой???? работы очевидна. Ведь договорные отношения влияют не только на рыночную экономику, как уже отмечалось выше, они также влияют на повседневную жизнь российских граждан, а также и на коммерческую деятельность юридических лиц. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров – договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Особенно актуальным является вопрос, касающийся аренды недвижимости, ведь именно недвижимость является основным объектом договора аренды. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей договор аренды является наиболее приемлемым способом для получения определенных объектов недвижимости в пользование. Ведь в настоящее время стоимость недвижимости возросла и не все юридические лица и предприниматели способны купить, будь то здание, сооружение, землю и другое недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому договор аренды является наиболее распространенным у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Поэтому, как мне кажется, договор аренды способствует развитию мелкого предпринимательства. Для физических лиц аренда является одним из источников дохода. В последнее время вопрос о возможности аренды имущества у физических лиц – не предпринимателей становится все более актуальным. Но в основном организации предпочитают в качестве арендодателей не физических лиц, а юридических лиц с целью избежать претензий со стороны налоговых органов.

Структурно выпускная квалификационная работа состоит из двух глав, каждая из которых имеет свои задачи и цели.

Первая глава ставит перед собой следующую задачу – рассмотреть развитие договора аренды в России, а также становление договорных отношений в Российской Федерации. Данная задача включает в себя следующие цели: дать определение понятию договора аренды, какими правовыми актами регулируется данный вид гражданско-правовых договоров, выявить существенные условия договора.

Задача второй главы – рассмотреть договор аренды как гражданско-правовой договор, т.е показать из чего состоит договор. Целями данной главы являются рассмотрение основных элементов договора аренды, изучить какие существуют основания изменения и расторжения договора, каков порядок расторжения и изменения договора, какие последствия законодатель выделяет в случае изменения или расторжения договора.

При исследовании изучаемой проблемы в данной работе используются такие методы как формально-правовой, статистический, сравнительно-правовой, аналитический, исторический и иные методы. В выпускной квалификационной работе в основном используются научные публикации различных авторов, также в данной работе используется нормативный материал и исследуется судебная практика.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


По итогам исследования проведенного в данной дипломной работе можно сделать следующие выводы.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользо­вание, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную пла­ту.

Договору аренды присущи характерные черты, позволяю­щие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа граж­данско-правовых договоров. Имея в виду родовую принадлежность договора аренды - он относится к категории гражданско-правовых догово­ров основанных на передаче имущества. С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обяза­тельств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, воз­мездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Итак, договор аренды относится к договорам о возмездной передачи имущества в пользование. Данный вид гражданско-правового договора также регулируется нормами Земельного, Лесного, Водного кодексов, положениями Кодекса торгового мореплавания, Устава автомобильного транспорта РСФСР (данный документ в настоящее время применяется в части, не противоречащей главе 40 Гражданского кодекса РФ) ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а также отдельными Постановлениями Правительства и др. нормативно-правовыми актами. Данная выпускная квалификационная работа в очередной раз подчеркивает важность договора аренды для развития предпринимательства в Российской Федерации.

Многовековая практика правового регулирования показала, что для нормального развития товарно-денежных отношений наиболее предпочтительной является гражданско-правовая форма. Последняя располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в общественном производстве без непосредственного соприкосновения с аппаратом государственного принуждения.

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. При заключении договора аренды арендодатель извлекая из объекта аренды прибыль, сохраняет его в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.

Участники хозяйственного оборота, особенно начинающие, вступая в гражданско-правовые отношения, зачастую пренебрежительно относятся не только к процессу заключения договоров аренды, но и трактовке их отдельных положений. При составлении таких договоров нередко они вольно трактуют их отдельные положения, не учитывая, что недооценка любых пунктов может привести к возникновению в дальнейшем различных юридических проблем. Рассмотренные в данной дипломной работе примеры из судебной практики показывают и подчеркивают важность такого процесса, как заключение договора аренды. Любая "мелочь" с точки зрения сторон, которые вступают в договорные отношения, играет колоссальную роль в их дальнейших отношениях.

Сторонам при заключении договора аренды и вступлении в гражданско-правовые отношения нужно понимать, что договор - это не просто текст, написанный на бумаге. Данный документ несет глубокий юридический смысл, но не смотря на то, что на практике договоры об аренде - обычное дело, типичные ошибки при их заключении случаются довольно часто. Судебные дела по претензиям арендодателя к арендатору и наоборот далеко не редкость.

На современном этапе стало насущной необходимостью разработка и реализация целевой комплексной программы, направленной на решение основополагающих проблем государственного регулирования отношений собственности, в том числе при сдаче государственной собственности в аренду. Необходима долгосрочная концепция развития управления государственной собственностью с четким определением места в ней арендным отношениям.

1). В 1992 году государство предприняло попытку осуществлять управление арендными отношениями, наделив комитеты по управлению имуществом исключительным правом выступать в договорах аренды нежилых помещений государственной собственности арендодателями. Однако довольно скоро выявилась следующая проблема: несмотря на то, что стороной в договоре является соответствующий комитет, обязанности арендодателя фактически вменены балансодержателю нежилого помещения. Однако балансодержатель по законодательству стороной договора не является. Такое ущемление интересов балансодержателя можно снять, предоставив ему возможность выступать стороной в договоре аренды нежилого помещения, либо обязать комитеты фактически выполнять все обязанности арендодателя по договорам (что на сегодняшний день по разным причинам физически невыполнимо).

Попыткой снять данную проблему стало введение так называемых «льготных балансодержателей», получающих на свои расчетные счета арендную плату и использующие её в качестве дополнительного источника бюджетного финансирования содержания и развития своей материально-технической базы. Список данных балансодержателей ежегодно корректируется, но основная тенденция на увеличение льготников прослеживается достаточно хорошо.

2). Четкое определение контрольных функций органов управления государственным имуществом, прав и обязанностей должностных лиц с вытекающими полномочиями и ответственностью позволит обеспечить эффективность арендных отношений всех участников предпринимательской деятельности, включая государство.

Вопрос аренды государственной собственности возникает в основном на первоначальном этапе предпринимательской деятельности (не случайно удельный вес арендаторов-предпринимателей без образования юридического лица по данным комитета государственного имущества Калужской области составляет приблизительно 25% от всего количества арендаторов) и отходит на второй план на этапе её становления, поскольку при этом возникают хозяйственные отношения, в том числе и арендные, связанные с иной деятельностью : инновационной, в сфере интеллектуальной собственности, «ноу-хау», лизинга и другие. Данный вопрос является уже вопросом не аренды, как формы договорных отношений, а научно- технической политики, в том числе государственной.

В ходе работы были исследованы основные этапы формирования и развития договора аренды как гражданско-правового договора, были исследованы основные подходы к определению понятия договора аренды, а также были рассмотрены существенные условия договора аренды, где главное место занимает предмет договора аренды. В результате исследования темы выпускной квалификационной работы было выяснено что предмет договора это не только имущество, но и соответствующие действия обязанных лиц. В основном в качестве предмета договора аренды используется недвижимое имущество. Были исследованы основные элементы договора аренды, к которым относятся срок аренды, форма и содержание договора, стороны (субъекты) аренды.

В результате анализа судебной практики, изучения консультаций и рекомендаций специалистов в области арендных отношений проведенной в данной работе можно предложить определенные рекомендации которые помогут избежать ошибок при заключении договоров аренды.

Важно установить порядок приема и передачи объекта аренды от арендодателя арендатору. Назначьте сроки и предусмотрите санкции за задержку. На практике факт перехода имущества обычно оформляют отдельным актом, который является приложением к договору. Его подписывают уполномоченные представители сторон. В этом документе отражают, в каком виде находится имущество, его основные характеристики. Закрепив такие сведения, вы будете застрахованы от возможных претензий арендодателя к неудовлетворительному состоянию арендованного имущества.

Часто передающая сторона указывает в договоре обязанность арендатора производить текущий и (или) капитальный ремонт. В данном случае необходимо прописать его сроки и понятия. То есть точно определить, что будет считаться текущим ремонтом, а что капитальным. Также лучше сразу установить предельную стоимость этих работ.

В договоре аренды важно четко указать, с какого момента обязательство арендатора по уплате арендной платы можно считать исполненным (например, со дня списания денежных средств с расчетного счета арендатора или с момента их зачисления на счет арендодателя).

Для того чтобы проверить полномочия лица, подписывающего договор от имени арендодателя, необходимо ознакомиться с уставом, решением о назначении руководителя, приказом о вступлении его в должность. В практике известны случаи, когда учредители назначали нового директора, а в государственный реестр эти данные не вносили. При таких обстоятельствах договор будет подписан неуполномоченным лицом. Это приведет к его недействительности и, как следствие, признанию расходов по нему необоснованными.

Уточнить личные данные можно, заказав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Ее может получить любой гражданин или юридическое лицо в Федеральной налоговой службе России, заплатив 200 рублей государственной пошлины. Выдача документа в ускоренном режиме будет стоить 400 рублей.

Необходимо в обязательном порядке проверить права арендодателя на имущество, которое вы собираетесь арендовать. Особенно это важно при заключении договора аренды недвижимого имущества. Сплошь и рядом недобросовестные собственники или субарендаторы сдают вместе со своей частью помещения еще пару сотен метров, им не принадлежащих. Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда вам предъявит претензии другой владелец, нужно запросить у вашего предполагаемого партнера свидетельство о праве собственности на офис, здание или сооружение. Из этого документа вы узнаете о том, какая площадь ему принадлежит, а также основание и дату возникновения прав на нее. Если у собственника есть свидетельство, это еще не подтверждает его право распоряжаться имуществом. Ведь впоследствии помещение могло быть продано, заложено или вообще арестовано. То есть раньше арендодатель был полноправным владельцем, а теперь в силу определенных обстоятельств абсолютного права распоряжаться имуществом не имеет. Ну а чтобы вы об этом не узнали, просто не показывает вам более поздние документы.

Можно обойтись и без помощи собственника. А именно получить актуальную информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого нужно заказать справку. Данные для нее вы почерпнете именно из свидетельства о праве собственности.

Из выписки вы узнаете почти все об объекте недвижимости (описание, зарегистрированные права на него, а также их ограничения, сведения о существующих на момент выдачи документа требованиях, заявленных в судебном порядке). Срок изготовления должен составлять пять дней (п. 2 ст. 7 закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ), но на практике можно столкнуться с некоторыми задержками. Получить документ можно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы. Все необходимые данные вам выдадут в течение семи дней.

Необходимо обратить внимание, что тем или иным организационно-правовым формам присущи определенные особенности, которые влияют на заключение договора аренды. Если арендодателем выступает акционерное общество, возможны подводные камни в виде одобрения договора акционерами. То есть совет акционеров должен давать согласие на любые крупные сделки. Для обществ с ограниченной ответственностью тоже предусмотрен такой механизм. Только согласие дают участники общества.

Неодобренный договор признают не соответствующим закону и ничтожным с момента заключения. Это повлечет негативные для арендатора последствия, а именно немедленное возвращение арендуемого имущества по решению суда и возвращение уплаченных ранее авансовых платежей (только по решению суда).

Со своей стороны съемщик может установить в договоре дополнительные права, например, предусмотреть сдачу недвижимости в субаренду без ведома собственника, перепланировку или переоборудование помещения также без согласия арендодателя.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если в нем участвует хотя бы одно юридическое лицо. При заключении договора аренды недвижимого имущества также крайне необходимо как можно тщательнее описывать в тексте соглашения непосредственный объект договора (здание, сооружение, земельный участок и пр.).

Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее одного года, и договоры аренды предприятия независимо от срока подлежат Государственной регистрации учреждениями юстиции в «Едином государственном реестре». Если в договоре аренды срок не определён, то такой договор считается бессрочного действия и он подлежит государственной регистрации.

И все же, несмотря на проблемы, возникающие на практике, в том числе поставленные в данной дипломной работе, В настоящее время правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны - арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п.

К настоящему времени устранены все пробелы арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужно всего лишь создания экономических условий, что в конечном счете будет способствовать более широкому и правильному применению контрагентами на практике договоров и становлению в нашем государстве цивилизованного рынка.

В заключении хочется отметить, что договор аренды является одним из важнейших договоров в предпринимательской деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и является одним из важнейших средств решения экономических задач в государстве.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые документы

1. 
   Конституция РФ, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. – М., 2002. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993//«Российская газета.- №237-от 25.12.93.
   
2. 
   Основы гражданского законодательства Союза ССР// Ведомости Верховного Совета СССР N 26, 26.06.91, ст.733.
   
3. 
   
   

4. 
   
   
5. 
   Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. N 810//Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. N 25, ст. 481
   
6. 
   Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г.// Кодекс-info
   
7. 
   Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. — М.: Юрид. лит,1989.
   
8. 
   Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ// СЗ РФ, 1994, N 32, ст. 3301
   
9. 
   
   
10. 
    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// СЗ РФ N 5, 29.01.96
    
11. 
    
    
12. 
    Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации // CЗ РФ- 1995.-№19- Ст. 1709.
    

13. 
    Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации // Российская газета от 27 июля 2002 года., № 137 (3005).
    
14. 
    Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995г. № 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 47 ст.4471
    
15. 
    Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44 ст.4147
    
16. 
    Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997г. № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5 ст.610
    
17. 
    Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от30.04.1999 № 81 ФЗ// СЗ РФ, 03.05.1999, №18, ст. 2207
    
18. 
    "Воздушный Кодекс Российской Федерации" от 19.03.1997 N 60-ФЗ// "СЗ РФ", 24.03.1997, N 12, ст. 1383,
    
19. 
    
    

20. 
    ФЗ Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"(с изменениями на 16 апреля 2001 года) - № 52-ФЗ - 30.11.94.// СЗ РФ, 1994, N 32, ст. 3302.
    

21. 
    ФЗ Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"// Российская газета N 23, 06.02.96.
    

22. 
    Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3594.
    

23. 
    
    
24. 
    Гражданский кодекс РФ. Часть 1 от 21. 10. 1994 в ред. ФЗ от 15 мая 2001года № 54 – ФЗ // полный сборник кодексов. – М., 2002.
    
25. 
    Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 22.12.1995г в ред. ФЗ от 17 декабря 1999.
    
26. 
    № 213 – ФЗ // полный сборник кодексов. – М., 2002..
    

4. 
   4. Арбитражно-процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002г. №96-ФЗ
   
5. 
   5. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995г. № 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 47 ст.4471
   
6. 
   6. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44 ст.4147
   

27. 
    Лесной кодекс РФ от 29 января 1997г. № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5 ст.610
    
28. 
    ФЗ “Об образовании”
    
29. 
    ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г. // СЗ РФ. 2002. № 15 ст.1377
    
30. 
    ФЗ Федеральный закон “О финансовой аренде (лизинге)” от 29.10.98 № 164-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 27 ст.672
    
31. 
    ФЗ Федеральный закон “О недрах” от 22.03.95// СЗ РФ. 1995. № 10 ст.823
    
32. 
    Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР»// Ведомости Верховного Совета СССР от 12 апреля 1989 г. N 15 ст. 105
    
33. 
    Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992г. № 177
    
34. 
    Положение “Об аренде участков лесного фонда”, утвержденное постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998г. № 345 // СЗ РФ. 1998. № 14 ст.1585
    

35. 
    Андрющенко А. Как правильно заключить договор аренды // "Московский бухгалтер", N 4, апрель 2005 г.
    
36. 
    Беседин Д.Р., Горелова Т.В., Нарежный В.В. Сборник типовых договоров с комментариями. - "Издательский Дом "Главбух", 2005 г.
    
37. 
    Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений//"Право и экономика", N 3, март 2006 г.
    
38. 
    Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая М. 2003.
    
39. 
    Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Образцы документов к Тому 2 Свода хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. - "Налоги и финансовое право", 2004 г..
    
40. 
    Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим и арбитражным комментарием. в 2-х томах - "Налоги и финансовое право", 2004 г.
    

41. Веденин А.А. Расторжение договора аренды//"Право и экономика", N 11, ноябрь 2006 г.

42. 
    Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. N2.
    
43. 
    Витрянский В. В.Отдельные виды аренды.//Хозяйство и право.1996 N3.
    
44. 
    Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11
    
45. 
    Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.
    
46. 
    Войтович Е.Н Договор аренды - досрочное расторжение// "Консультант бухгалтера", N 3, март 2000 г.
    
47. 
    Гайбатова К.Д. Ответственность по договорам продажи и аренды предприятий // "Законодательство", N 5, май 2003 г.
    
48. 
    Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева А. П., Толстого К. Ю. М., 1998.
    
49. 
    Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2005. N 3.
    
50. 
    Гутников О. Государственная регистрация прав аренды // Хозяйство и право. 2003. № 5
    

51. Дмитриев А.В. Проблемы государственной регистрации договоров аренды земельных участков в свете статьи 36 Земельного кодекса РФ//"Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2006 г.

52. 
    Добрачев Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды // "Право и экономика", N 10, октябрь 2004 г.
    
53. 
    Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объект аренды недвижимости // Государство и право. 2003. № 7
    
54. 
    Егоров В.В. Договор аренды не зарегистрирован: правовые последствия//"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 3, 2006 г.
    
55. 
    Елисеева Е. Регистрация договора аренды нежилого помещения, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 2001 г.
    
56. 
    Ельцова И.Ю. Один из аспектов заключения договора аренды земельного участка//Юридический мир. 2003. N 9.
    
57. 
    Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 20002. № 8
    
58. 
    Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков//Вестник ВАС РФ. 2004. N 8.
    
59. 
    Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений//Юрист. 2006. N 9.
    
60. 
    Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений//Юрист. 2006. N 7.
    
61. 
    Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений//Юридический мир 2002 N 2.
    
62. 
    Исрафилов И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство и право. 1997. N 10.
    

63. Карамазова Т. Регистрация договора аренды. Минфин разрешил не платить дважды//"Двойная запись", N 9, сентябрь 2006 г.

64. 
    Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - Юрайт-Издат, 2004 г.
    
65. 
    Киселева М.А. Анализ арбитражной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды: Общие вопросы//Юридический мир. 2006. N 10.
    
66. 
    Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм//ЭЖ-Юрист, 2004. N 7.
    
67. 
    Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // "Журнал российского права", N 7, июль 2004 г.
    
68. 
    Кокоева Л.Т. О предмете договора аренды//Философия права. 2005. N 2
    
69. 
    Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.
    
70. 
    Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект//Гражданин и право. 2006. N 4, 5.
    

71. Кудухов А.В., О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения//"Российская юстиция", N 8, август 2006 г.

72. 
    Лабендзкая Ю. Расторжение договора аренды // "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 2, январь 2003 г.
    
73. 
    Леонтьев В. Договор аренды под микроскопом//"Московский бухгалтер", N 10, май 2006
    
74. 
    Макаров Г.П. Законодательство о договорах аренды жилых помещений., "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.
    
75. 
    Материалы семинара «Договоры в предпринимательской деятельности» налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова. М. Школа бизнеса 2005 г.
    
76. 
    Мирошниченко В. О регистрации договоров аренды нежилых помещений //"Финансовая газета", N 35, август 2001 г.
    

77. Панченко Т. Правовое регулирование договоров аренды транспортного средства//"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 37, сентябрь 2005 г.

78. 
    Покровский И.А. Некоторые вопросы аренды//Гражданин и право №4 2004
    
79. 
    Пшеничникова И.В., Шулепова Т.И. Арендные споры//Арбитражная практика. 2006. N 3.
    
80. 
    Романец Ю.В. Система договоров в российском гражданском праве//Юристъ №1 2007
    
81. 
    Сухова Г. Споры по договору аренды // "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.
    
82. 
    Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №9
    
83. 
    Титова Г. Договоры аренды.// "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.
    
84. 
    Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. 1999. № 11
    
85. 
    Федорова Н.В. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка //"Право и экономика", N 2, февраль 2003 г.
    
86. 
    Францева Е. Ф. Лизинг., М., 1998.
    
87. 
    Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель //"Главбух", N 3, февраль 2001 г.
    
88. 
    Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.
    
89. 
    Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.) М., Спарк, 2004.
    
90. 
    Шутенко В.В. Аренда судов. СПб., 2003.
    
91. 
    Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 10
    

92. 
    Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенный информационным письмом президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66. // Вестник ВАС №2, 2002 г.
    
93. 
    Беседин Д.Р., Горелова Т.В., Нарежный В.В. Сборник типовых договоров с комментариями. - "Издательский Дом "Главбух", 2005 г.
    
94. 
    Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Образцы документов к Тому 2 Свода хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. - "Налоги и финансовое право", 2004 г..
    
95. 
    Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием.в 2-х томах - "Налоги и финансовое право", 2004 г..
    
96. 
    Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11
    
97. 
    Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 19920009. № 3
    
98. 
    Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2004. № 3
    
99. 
    Гутников О. Государственная регистрация прав аренды // Хозяйство и право. 2003. № 5
    
100. 
     Договор аренды - досрочное расторжение (Е.Н.Войтович, "Консультант бухгалтера", N 3, март 2000 г.)
     
101. 
     Договор аренды земли с физлицом (И.А. Бурнашев, "Главбух", Отраслевое приложение "Учет в сельском хозяйстве", N 2, II квартал 2005 г.)
     
102. 
     Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель (А.С. Чижова, "Главбух", N 3, февраль 2001 г.)
     
103. 
     Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг (В. Мешалкин, ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 6, июнь 2003 г.)
     
104. 
     Договоры аренды (Г. Титова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.)
     
105. 
     Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объект аренды недвижимости // Государство и право. 20023. № 7
     
106. 
     Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 20002. № 8
     
107. 
     Если изменились условия договора аренды (Выпуск АКДИ БП N 48, декабрь 2000 г.)
     
108. 
     Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.)
     
109. 
     Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 1
     
110. 
     Как правильно заключить договор аренды (А. Андрющенко, "Московский бухгалтер", N 4, апрель 2005 г.)
     
111. 
     Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.
     
112. 
     О регистрации договоров аренды нежилых помещений (В. Мирошниченко, "Финансовая газета", N 35, август 2001 г.)
     
113. 
     Объект как существенное условие договора аренды (Л.Т. Кокоева, "Журнал российского права", N 7, июль 2004 г.)
     
114. 
     Ответственность по договорам продажи и аренды предприятий (К.Д. Гайбатова, "Законодательство", N 5, май 2003 г.)
     
115. 
     Попов М. О документах удостоверяющих права на земельные участки // Хозяйство и право. 1998. № 6
     
116. 
     Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка (Н.В. Федорова, "Право и экономика", N 2, февраль 2003 г.)
     
117. 
     Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка (Д. Добрачев, "Право и экономика", N 10, октябрь 2004 г.)
     
118. 
     Расторжение договора аренды (Ю. Лабендзкая, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 2, январь 2003 г.)
     
119. 
     Регистрация договора аренды нежилого помещения (Е. Елисеева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 2001 г.)
     
120. 
     Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве (С.Г. Сафаралиева, "Журнал российского права", N 2, февраль 2002 г.)
     
121. 
     Споры по договору аренды (Г. Сухова, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.)
     
122. 
     Степаненко Е. Выгодно ли арендовать имущество у физических лиц // Хозяйство и право. 2001. № 10
     
123. 
     Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №9
     
124. 
     Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - Юрайт-Издат, 2004 г.
     
125. 
     Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. 1999. № 11
     
126. 
     Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 8
     
127. 
     Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 10
     
128. 
     
     

Материалы семинара «Договоры в предпринимательской деятельности» налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова. М. Школа бизнеса 2005 г.

129. 
     
     
130. 
     Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб.: Юридический Центр-Пресс, 2002.
     
131. 
     Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 июня 2006 г. по делу N КГ-А40/3221-06//Вестник ФАС Московского округа №8 от 2006 года
     
132. 
     Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2006 г. N Ф08-6229/06// Вестник ФАС Северо-Кавказского округа №2, 2007 г
     
133. 
     Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 января 2007 г. N А68-ГП-137/4-06 ///Вестник ФАС Центрального округа № 3 от 2007 г.
     
134. 
     Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 января 2007 г. N А11-864/2006-К1-2/53//Вестник ФАС Волго-Вятского округа № 3, 2007г.
     
135. 
     Постановление ФАС Центрального округа от 9 января 2005 г. N КГ-А40/8696-05// Вестник ФАС Центрального округа №3 2005
     

136. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округаот 22 января 2007 г. N Ф04-8923/2006(30097-А03-38)// Вестник ФАС Западно-Сибирского округа № 3, 2007.

137. 85. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 декабря 2006 г. N Ф09-11248/06-С3// Вестник ФАС Уральского округа № 2, 2007. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11

Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 19920009. № 3

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 20043. № 3

Гутников О. Государственная регистрация прав аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5

Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объект аренды недвижимости // Государство и право. 20023. № 7

Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 20002. № 8

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 1

Попов М. О документах удостоверяющих права на земельные участки // Хозяйство и право. 1998. № 6

Степаненко Е. Выгодно ли арендовать имущество у физических лиц // Хозяйство и право. 2001. № 10

Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №9

Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. 1999. № 11

Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. № 8

Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 20012. № 10

Приложение

Утверждаю

Председатель Комитета

по управлению имуществом

города Калуги

«____»________________ 2003 г.
Договор аренды транспортного средства без экипажа
г. Калуга «_____»______________ 2003 года
МУП "Арендодатель", в лице директора, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ЗАО «таксо», именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Вертмана О.А., действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет и общие условия договора
1.1. Предметом настоящего договора аренды является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора транспортных средств без предоставления услуг по управлению транспортных средств и по их техническому содержанию (обслуживанию) и эксплуатации.

1.2. Объектом аренды по настоящему договору являются пассажирские автобусы ПАЗ, в количестве 21 ед., согласно приложения 1 к договору.

1.3. На момент заключения настоящего договора транспортные средства, сдаваемые в аренду, принадлежат Арендодателю на праве хозяйственного ведения, не заложены или арестованы, не являются предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора аренды.

1.4. В течение всего срока аренды Арендатор своими силами и за свой счет обеспечивает управление арендованными транспортными средствами и их надлежащую техническую и коммерческую эксплуатацию.

1.5. Арендатор вправе без согласия Арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки, если они не противоречат целям использования транспортных средств.

1.6. Ответственность за вред (ущерб), причиненный арендованными транспортными средствами, их механизмами, устройствами, и оборудованием третьим лицам, несет Арендатор.
2. Арендодатель обязуется:
2.1. Передать по акту приема-передачи транспортные средства, являющиеся объектом аренды, в течение _________ дней со дня подписания настоящего договора в исправном состоянии.
3. Арендатор обязуется:
3.1. Использовать полученное в аренду транспортные средства в соответствии с условиями настоящего договора: для пассажирских перевозок на городских маршрутах.

3.2. Нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованных транспортных средств расходы, в том числе расходы на оплату горюче-смазочных и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, а также оплату сборов, взимаемых на законных основаниях в установленном порядке.

3.3. В течение всего срока действия договора аренды транспортных средств

без экипажа поддерживать надлежащее техническое состояние его, включая осуществление регулярного нормативного технического обслуживания, текущего и капитального ремонта и обеспечение арендованного транспортного средства необходимыми запасными частями, комплектующими и иными принадлежностями.

3.4. Ежемесячно вносить арендную плату за пользование полученными в аренду транспортными средствами без экипажа в соответствии с условиями, предусмотренными настоящим договором.

3.5. Возвратить арендованные транспортные средства в течение _______ дней после истечения срока действия настоящего договора или прекращения его действия по иным основаниям в состоянии, в котором он его получил.
4. Ответственность за гибель и повреждение транспортного средства
4.1. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае гибели или повреждения арендованных транспортных средств в соответствии с действующим законодательством.
5. Арендная плата по договору и порядок расчетов
5.1. Сумма арендной платы по настоящему договору составляет _______________________________________________________ рублей в месяц.
5.2. В качестве арендной платы Арендатор оказывает Арендодателю услуги по ремонту троллейбусов на сумму арендной платы. Выполнение услуг по ремонту троллейбусов и оформление их в счет арендной платы оформляется соответствующим актом ежемесячно.

5.3. Размер (стоимость) арендной платы, при наличии в том необходимости

и объективных реальностей, может в период срока действия договора изменяться по соглашению сторон.

5.4. Продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования им транспортных средств, полученных в аренду, являются собственностью Арендатора.
6. Изменение и дополнение договора
6.1. Настоящий договор может быть изменен или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия.
7. Возможность и порядок расторжения договора
7.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

7.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

7.3. По требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор:

1) пользуется транспортным средством с существенным нарушением условий договора или назначения этого средства.

2) существенно ухудшает состояние транспортных средств;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не выполняет условия п.5.2. настоящего договора.
8. Действие договора
8.1. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами.

8.2. Настоящий договор заключен на срок до «___»_____________ года.

8.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.
9. Юридические адреса и подписи сторон
АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:
МУП ЗАО «таксо»

«ГЭТ»

г. Калуга, ул. Московская, д. 28 г. Калуга, ул. Ленина,д.128
______________ Н.Д. Петров ____________ О. А. Вертман
Приложение 8

к постановлению правительства Москвы

от 16 сентября 1993 года N 868
ДОГОВОР

на аренду недвижимости (нежилого помещения),

находящейся в собственности Москвы

УТВЕРЖДЕНО

постановлением Правительства Москвы

от ______________________ N _____

ЗАРЕГИСТРИРОВАНО Москомимуществом "___" _____________199 __г. N __________-

__________________________________

(ф.и.о. исполнителя)

ДОГОВОР

на аренду недвижимости (нежилого помещения), находящейся

в собственности Москвы N _______

г. Москва

"__" ____________ 199 _ г.

Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество), действующий на основании Положения, в лице ____________________________________________, предприятие (организация)-балансодержатель в лице __________________________, именуемое далее "Балансодержатель", вместе именуемые в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и предприятие (организация) ____________________ в лице _____________________________________________, действующее на основании _________________________, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем.
1. Общие условия 1.1. На основании свидетельства Управления недвижимости Москомимущества N ______ от "__" _________ 199 _ г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью _________ кв.м, расположенное на _____ этаже в строении (корпусе) N ________ по ______________________________,
	(ул., пл., просп.. пер., ш., туп., алл., бульв., наб., пр.)
дом N _____ в __________________ административно-территориальном округе для использования под: ___________________________ цели.

При расчете арендной платы применяется выписка из технического паспорта БТИ N ____ от "__" __________ 199__г., являющаяся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Срок аренды устанавливается на _____________ лет с "__" _______ 199 _ г.

по "__" ____________ 199 __ г.
Договор вступает в силу с момента регистрации его Москомимуществом или его территориальным агентством.
2. Обязанности сторон
2.1. Балансодержатель обязан:
2.1.1. В пятидневный срок после утверждения настоящего договора предоставить соответствующее имущество Арендатору по приемосдаточному акту. В акте, составленном при участии представителя организации-балансодержателя, должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.
2.1.2. Обеспечить подготовку договоров аренды, перерасчет арендной платы, при изменении стоимости строительства 1 кв.м общей площади в жилом панельном доме, доводимой до них Москомимуществом не позднее чем за 1 месяц до конца квартала, доведение указанных изменений арендной платы до арендатора, контроль за соблюдением условий арендного договора.
2.1.3. Производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых Арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом дома (если иное не предусмотрено условиями договора).
2.1.4. В случае аварий, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
2.2. Арендодатель обязан в случае необоснованного отказа со стороны Балансодержателя в подписании договора аренды заключить договор аренды самостоятельно.

2.3. Арендатор обязан:
2.3.1. Использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п.1 договора и технической документации на него.
2.3.2. Произвести за свой счет ремонт и переоборудование арендуемых помещений, связанные с деятельностью Арендатора, под контролем Балансодержателя в сроки, установленные территориальным управлением или муниципальным округом (но не более двух лет с момента оформления свидетельства) в соответствии с документацией, разработанной в специализированной проектной организации.
2.3.3. Содержать арендуемое помещение в полной исправности (производить текущий и капитальный ремонт) и соответствующем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю.
2.3.4. Не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, связанных с деятельностью Арендатора, без письменного разрешения Балансодержателя и Межведомственной комиссии при территориальных управлениях или муниципальных округах.
2.3.5. Вносить арендную плату в установленные договором сроки, а также оплачивать по отдельному договору коммунальные и прочие целевые услуги.
2.3.6. Не позднее чем за два месяца письменно сообщить Арендодателю и Балансодержателю о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении. Передача помещения Арендатором в исправном состоянии производится по акту Балансодержателю.
2.3.7. В случае фактической сдачи помещения в субаренду другому юридическому лицу по соответствующему договору согласовать этот договор в установленном порядке в Москомимуществе или его территориальном агентстве.
Договоры, заключаемые Арендатором с третьими лицами, об использовании нежилого помещения, не зарегистрированные Москомимуществом, считаются недействительными.
2.3.8. В случае освобождения помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора оплатить Арендодателю сумму стоимости непроизведенного капитального или текущего ремонта помещений, а также сумму по всем дополнительным обязательствам.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. За указанное в п.1 договора помещение Арендатором предварительно - ежеквартально с оплатой до 5-го числа последнего месяца предшествующего квартала, вносится арендная плата на специальный счет Москомимущества для аккумуляции платежей за использование нежилых помещений на р/с N ____________ в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Арендатор обязан производить оплату аренды указанного в договоре помещения в соответствии с проведенным им перерасчетом размера арендной платы, выполненным на основании распоряжения Москомимущества об изменении стоимости нового строительства 1 кв. м помещений или размера базовой (минимальной) ставки арендной платы.
3.2. Арендатор оплачивает коммунальные услуги по отдельному договору. Коммунальные услуги оплачиваются Арендатором в установленном порядке по платежному требованию 1-го числа каждого месяца в размере 1/12 части годовой суммы, перечисляемой на счет Балансодержателя.
Расчет оплаты за коммунальные услуги подлежит ежегодному переоформлению, а также в случаях изменения цен на эти услуги по постановлениям Правительства Москвы.

4. Санкции

4.1. При неуплате Арендатором коммунальных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
4.2. Уплата санкций, установленных настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения обязательств по договору.
4.3. Размер арендной платы по распоряжению Арендодателя может быть увеличен (до 5-кратного размера) в случае нарушения Арендатором положений договора (предоставление субаренды без соответствующего оформления и по иным причинам). Решение по данному вопросу принимается без согласования с Арендатором (с предварительным письменным предупреждением).

5. Досрочное расторжение договора

5.1. Условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
5.2. Невыполнение Арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
Нежилые помещения могут быть изъяты у Арендатора в установленном порядке в случае нарушений условий эксплуатации, несвоевременно вносимых платежей или несвоевременного их освоения (ремонта) согласно гарантийным обязательствам нарушения работоспособности систем архитектурно-декоративного подсвета (постановление Правительства Москвы от 30 сентября 1993 года N 280 "Об улучшении светового оформления города").
Задержка поступлений по арендной плате и коммунальным услугам в полном объеме на срок более трех месяцев является основанием для расторжения Москомимушеством договора аренды в одностороннем порядке.
5.3. Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в соответствии с действующим законодательством.
5.4. Пункт утратил силу на основании постановления Правительства Москвы от 15 марта 1994 года N 213.
6. Прочие условия
6.1. Настоящий договор заключен в четырех экземплярах, два хранятся у участников договора (Арендатора и Балансодержателя), а два - в Москомимуществе и его территориальном агентстве.
6.2. Споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.
6.3. Размещение рекламы на наружной части арендуемого помещения должно быть согласовано в установленном порядке.
6.4. Размещение средств наружной рекламы на фасаде и торцах помещений в соответствии с установленным в г.Москве Порядком размещения, содержания и эксплуатации в городе наружной рекламы, объектов благоустройства, монументально-декоративного искусства и дизайна с Арендатором не согласовывается.
6.5. При передаче в аренду нежилых помещений иностранным фирмам и гражданам арендная плата определяется в валюте и аккумулируется на валютном счете Москомимущества.
6.6. С предприятий, использующих вывески-рекламы на иностранных языках, арендная плата за использование нежилых помещений определяется в валюте (или ее рублевом эквиваленте).
7. Особые условия
Дополнительные обязательства сторон по использованию помещений по каждому пункту оформляются в виде приложения на ___________ листах. Приложение является неотъемлемой частью настоящего договора.
При невыполнении (в случае их наличия) обязательств по разделу 6 настоящего договора Арендатор возмещает Арендодателю стоимость невыполненных работ (услуг) по платежному поручению, а Арендодатель может возбудить вопрос о прекращении аренды в одностороннем порядке (раздел 5).
В договор аренды в обязательном порядке включаются условия передачи помещения, внесенные в распорядительные документы.
Для памятников истории, культуры и архитектуры неотъемлемой частью настоящего договора является охранный договор.

8. Реквизиты сторон Территориальное агентство Москомимущества: Адрес: индекс ____________, город _______________________________, ____________________________________________________________________ (ул., пл., просп., пер., ш., туп., алл., бульв., наб., пр.)
дом N________, корпус_____________, строение _______________________________,
телефон __________________________, телефакс ______________________________.
Руководитель организации
_________________________
(ф.,и.,о., подпись)
Балансодержатель Адрес: индекс ________________________, город _________________________,
_________________________________________________________________________,
(ул., пл., просп., пер., ш., туп., алл., бульв., наб., пр.)
дом N________, корпус_____________, строение _______________________________,
телефон __________________________, телефакс ______________________________.

Регистрационное свидетельство юридического лица: серия _______________________, номер_________________________
выдано _______________________, дата выдачи "___" ___________ 199__ г.
Руководитель организации
_________________________
(ф.,и.,о., подпись)
От лица Арендатора ___________________________________________________
	(ф.и.о. физического или наименование юридического лица)
Адрес: индекс ________________________, город _________________________,
_________________________________________________________________________,
(ул., пл., просп., пер., ш., туп., алл., бульв., наб., пр.)
дом N________, корпус_____________, строение _______________________________,
телефон __________________________, телефакс ______________________________.
квартира _________________________.
Паспорт физического или регистрационное свидетельство юридического лица:
серия _______________________, номер_________________________
выдано _______________________, дата выдачи "___" ___________ 199__ г.
Расчетный счет N _______________
Руководитель организации
_________________________
(ф.,и.,о., подпись)

27.08.2001 N 1266
ДОГОВОР

аренды муниципального имущества

г.Калуга _______________ г.
Комитет по управлению имуществом (КУИ) г.Калуги, именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице председателя Комитета Молокова Л.Н., действующего на основании Положения о Комитете по управлению имуществом г.Калуги с одной стороны, и ________________________________ _____________________________________________________________________именуем___ в дальнейшем Арендатор, в лице ____________________________, действующего на основании ___________________________ с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

На основании _____________________________________Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду имущество, за плату, во временное владение и пользование (согласно прилагаемого акта приема-передачи и инвентаризационной описи), по балансовой стоимости на общую сумму _________ (прописью) руб.
II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1. Арендодатель вправе:

2.1.1. Осуществлять комплексные проверки наличия и технического состояния переданного в аренду имущества.

2.2. Арендодатель обязан:

2.2.1. В пятидневный срок с момента заключения настоящего договора предоставить имущество Арендатору по приемо-сдаточному акту, подписываемому сторонами.

2.3. Арендатор вправе:

2.3.1. Требовать предоставления имущества по приемо-сдаточному акту в срок, предусмотренный настоящим договором.

2.4. Арендатор обязан:

2.4.1. Принять арендуемое имущество в течение 5 дней после подписания настоящего договора.

2.4.2. Пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

2.4.3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

2.4.4. Проводить списание имущества только с письменного согласия Комитета по управлению имуществом г. Калуги

2.4.5. Своевременно в полном объеме перечислять арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.

2.4.6. Арендатор не имеет права сдавать имущество как в целом, так и частично в субаренду, передавать в пользование, владение третьим лицам и осуществлять залог права аренды.

2.4.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество по приемо-сдаточному акту в течение 5 дней в исправном состоянии.
III. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.
3.1. Плата за арендованное имущество устанавливается в размере 1 (одного) % от балансовой стоимости, и составляет __________________________________ в месяц.

3.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПЕРЕЧИСЛЯЕТСЯ АРЕНДАТОРОМ ПЛАТЕЖНЫМ ПОРУЧЕНИЕМ ЕЖЕМЕСЯЧНО НЕ ПОЗДНЕЕ 10 ЧИСЛА, СЛЕДУЮЩЕГО ЗА ТЕКУЩИМ МЕСЯЦЕМ НА СЧЕТ ФИНАНСОВОГО ОТДЕЛА ГОРОДСКОЙ УПРАВЫ Г. КАЛУГИ: 40204810300000010001 ГРКЦ ГУ ЦБ РФ ПО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ . КАЛУГА, ИНН 4026005875, БИК 042908001.

3.3. Арендатор представляет Арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисленную в бюджет арендную плату в течение 5-ти дней после оплаты.

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

4.1. За невыполнение обязательств, принятых на себя по условиям настоящего договора, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Нарушение Арендатором п. 2.4.2.-2.4.6. служит основанием к отказу в заключении договора аренды на новый срок.
V. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.

5.1. Настоящий договор может быть продлен, изменен или расторгнут досрочно по письменному согласию обеих сторон.

5.2. Договор, может быть, досрочно расторгнут по требованию Арендодателя:

а) когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

б) при использовании Арендатором арендуемого имущества не по назначению;

в) в случае, если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает техническое состояние имущества;

г) при ликвидации Арендатора.

5.3. При расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя, Арендодатель извещает об этом Арендатора в письменном виде. Договор считается расторгнутым с момента вручения извещения Арендатору.
VI. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.
6.1. Срок аренды установлен: _____________________________________.

VII. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН.
АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:
Комитет по управлению имуществом __________________________

г.Калуга, ул. С-Щедрина, д.8 __________________________


Приложение: 1. Инвентаризационная опись имущества (Приложение 1).

2. Акт приема-передачи (Приложение 2).
АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
____________________ Молоков Л.Н. __________________
СОГЛАСОВАНО:

Председатель Комитета

по управлению имуществом г.Калуги

___________________ Л.Н. МОЛОКОВ

«_____» ____________ 2002 г.

ДОГОВОР № _____

аренды муниципального нежилого помещения
__________________________________________________________________________,

именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице директора _________________________________________________, действующего на основании Устава с одной стороны, и _____________________________________, именуемый в дальнейшем Арендатор, действующий на основании _______________________, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. На основании Распоряжения городского Головы №_______ от “____”____________2000 г. Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду помещение, расположенное по адресу: г. Калуга, ул.____________ общей площадью: ______ кв.м., для использования под _____________________________.

II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1.Арендодатель вправе:

2.1.1. Арендодатель вправе осуществлять комплексные проверки технического и санитарного состояния переданного в аренду помещения.

2.2. Арендодатель обязан:

2.2.1. В пятидневный срок с момента заключения настоящего договора предоставить помещение Арендатору по приемо-сдаточному акту, подписываемому сторонами.

2.3. Арендатор вправе:

2.3.1. Требовать предоставления помещения по приемо-сдаточному акту в срок, предусмотренный настоящим договором.

2.3.2. с письменного согласия Арендодателя производить своими силами капитальный ремонт арендуемых площадей. Взаимозачеты сумм затрат на капитальный ремонт помещения в счет арендной платы оформляются дополнительным соглашением.

2.4. Арендатор обязан:

2.4.1. Принять арендуемое помещение в течение 5 дней после подписания настоящего договора.

2.4.2. Использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1. договора.

2.4.3. Содержать арендуемое помещение в технически исправном состоянии, отвечающим требованиям СЭС, включая прилегающую к зданию территорию.

2.4.4. Все перепланировки и переоборудование арендуемого помещения производить только при наличии надлежаще оформленной проектной и иной документации, согласованной КУИ.

2.4.7. Своевременно в полном объеме перечислять арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.

2.4.8. Отдельно оплачивать все коммунальные услуги, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения, кроме услуг, оказываемых МЦП "Калугатеплосеть."

2.4.9. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю помещение (здание) по приемо-сдаточному акту в течение 5 дней.

2.4.10. Арендатор не имеет права без письменного согласия Арендодателя сдавать помещение как в целом, так и частично в субаренду, передавать в пользование, владение третьим лицам и осуществлять залог права аренды.

III. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.

3.1. Размер арендной платы определяется согласно расчету, прилагаемому к настоящему договору, который является его неотъемлемой частью.
3.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПЕРЕЧИСЛЯЕТСЯ АРЕНДАТОРОМ ПЛАТЕЖНЫМ ПОРУЧЕНИЕМ

ЕЖЕМЕСЯЧНО НЕ ПОЗДНЕЕ 10 ЧИСЛА, СЛЕДУЮЩЕГО ЗА ТЕКУЩИМ МЕСЯЦЕМ НА СЧЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯ ____________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

4.1. За невыполнение обязательств, принятых на себя по условиям настоящего договора, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Нарушение Арендатором п. 2.4.2.-2.4.7., 2.4.10, служит основанием к отказу в заключении договора аренды на новый срок.

V. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.

5.1. Настоящий договор может быть продлен, изменен или расторгнут досрочно по письменному согласию обеих сторон.

5.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя:

а) в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

б) в случае не использования помещений более 2-х месяцев;

в) в случае, если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает техническое и санитарное состояние помещения;

г) при использовании Арендатором арендуемых помещений не по назначению, указанному в п.1.1.;

д) в случае когда Арендатор более двух раз подряд не выполняет указаний Арендодателя по проведению текущего ремонта арендуемого помещения.

5.3. При расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя, Арендодатель извещает об этом Арендатора в письменном виде. Договор считается расторгнутым с момента вручения извещения Арендатору.

5.4. Споры, связанные с заключением, изменением, прекращением настоящего договора, рассматриваются арбитражным судом Калужской области.

VI. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.

7.1. Срок аренды установлен: c 01.05.2002 г. по 31.12.2002 г.

VII. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН.
АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:

_____________________ _________________________

_____________________ _________________________

_____________________ _________________________

_____________________ _________________________

_____________________ _________________________
Приложение: 1. Расчет арендной платы (Приложение 1)

2. Акт приема-передачи (Приложение 2)

3. Копия плана и экспликации к плану строения (Приложение 3)
АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:

_____________________ _________________________
ЧЕРНОВИКИ
При заключении договора аренды нужно иметь в виду, что:

договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (п.1 Обзора);

соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п.6).

В части оплаты по договору аренды:

если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п.8);

арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (предмета договора) (п.10);

при применении п.3 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствии с данным пунктом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества) судам рекомендовано исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п.11);

арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п.14);

арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п.37);

взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п.38).

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п.24).

При применении ст.621 "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок" ГК РФ следует иметь в виду, что:

договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31);

при заключении в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (п.32);

уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.33);

преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору (п.34);

преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (п.35).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (п.26). В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п.27). Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п.28).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (п.29). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п.30).

В Обзоре рассматриваются также иные вопросы, касающиеся договора аренды, в частности субаренды (пп.15, 17, 20), регистрации договора аренды (п.19), возможности требования от арендатора процентов (п.39) и др.
Г. Титова,

Минфин России
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.
5.6. Аренда
5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53*(74). В Письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год.

Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"*(75) предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24.12.1993) (п. 3) и от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5)*(76).

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.
5.6.2. Объекты аренды
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. В аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).

В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003 г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК - по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенностям, выданным ему другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и 607 ГК. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды - предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК).
5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.

Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:

- государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);

- казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);

- учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК);

- образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 Федерального закона от 13.01.1996 N 12-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об образовании"*(77) или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском образовании"*(78));

- лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 08.12.2003)*(79) до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК.
5.6.4. Регистрация договоров аренды
Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения ЕГРП).

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Как указано в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(80), положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

- договор считается заключенным;

- арендатор приобретает право аренды;

- вещное право арендодателя обременяется.

Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды - право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт может быть необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.

Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в реестре, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.
5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.

Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.
5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается только в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества, после того как учреждением юстиции произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому запись об аренде погашается учреждением юстиции без заявления сторон.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.
5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, - должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст. 617 ГК), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.

При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъекта РФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.

Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства. В случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в ЕГРП ранее была внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п. 73 Правил ведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия учреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболее подходящее определение - регистрация обременения в пользу определенного лица.

Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке требования, или цессии (ст. 382-398 ГК), и о переводе долга, или делегации (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например "Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды", "Договор продажи права аренды".

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" (п. 9 ст. 22 ЗК).

При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым" и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

Правоустанавливающие документы нового арендатора - это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Иногда после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор с арендодателем. Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве дополнительного "закрепления" арендных прав после регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК также указано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключения нового договора не требуется.

Если уступается право аренды по договору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.), то также регистрируется сделка - договор перенайма, а в ЕГРП вносится запись об аренде на основании двух договоров - договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки - это дата ее заключения, "перерегистрация" в учреждении юстиции оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.

Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 05.03.2004)*(81) при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в ЕГРП должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, где в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.

Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК). Например, приобретение по конкурсу "права аренды" земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока. Арендные отношения возникают после государственной регистрации подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем арендатором будет заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по себе факт приобретения "права аренды" на торгах, предметом которых было только право на заключение договора, не является основанием для возникновения прав на имущество и государственной регистрации.

Внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Учредительный договор хозяйственного общества - это сделка, согласно которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному обществу. Передача права аренды вместе с переводом обязательств по арендной плате осуществляется сделкой между учредителем и обществом. Таким образом, после регистрации юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал общества, которая осуществляется по передаточному акту от учредителя к обществу. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, так же как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя недвижимости или уведомление арендодателя земельного участка.

При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка - вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Правоустанавливающие документы общества на арендуемую недвижимость:

1) подлинник договора аренды, который ему согласно п. 2 ст. 385 ГК должен передать внесший свои арендные права учредитель общества;

2) учредительный договор общества;

3) соглашение о передаче арендных прав между учредителем и обществом со штампом о государственной регистрации сделки.

10. Отдельные виды договора аренды

Договор аренды имущества является родовым понятием по отноше­нию к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда от­дельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное поль­зование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами арен­ды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды пред­приятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделение названных видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сход ных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позво­лило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодате-

2.3 Договор аренды в зарубежных странах.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора аренды, присущие римскому праву. По этой причине договор аренды по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора аренды может служить любая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных стран договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцария) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору аренды в англо-американском праве: в зависимости от объекта аренды там различают договор аренды недвижимости и аренда движимого имущества. Причем при аренде недвижимости у арендодателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с арендой движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно-правовых. Несмотря на то, что в странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору аренды изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем договора аренды сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договора аренды, разработанные для разных видов имущества.

С середины ХХ столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона продает другой стороне – пользователю, определенный объект, а пользователь обязуется вносить за него периодически плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки договора аренды и договора продажи.

Многие ученые отмечают стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора аренды со всеми его разновидностями. В странах континентального права основным источником регулирования договора аренды являются нормы гражданских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции – ст.1708 – 1778 Французского гражданского кодекса; в Германии - §§ 535 – 597 Германского гражданского уложения; в Швейцарии – нормы Швейцарского обязательственного закона.

Детальнейшим образом регулируется договор аренды в Единообразном торговом кодексе США. Наряду с общими положениями об аренде в ЕТК имеется большое количество норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансовая аренда». Под потребительской арендой понимается договор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим лицом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей семьи. Под финансовой арендой понимается такой договор, когда арендодатель приобретает имущество или право владения и пользования имуществом в связи с договором аренды.

Значительным своеобразием отличается правовое регулирование договора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассматривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие Закона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1988 года ( в редакции от 1993 года). Соответствующим образом строится правовое регулирование отношений в договоре аренды: к договору аренды применяются специальные правила, а в части, не урегулированной специальными правилами, применяются общие положения о хозяйственном договоре.

Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды, круг основных обязанностей арендодателя и арендатора со времен римского права остается неизменным. В обязанности арендодателя входит предоставление арендатору в пользование известного имущества в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, предусмотренному договором аренды (ст.1719 ФГК, § 536 ГГУ).

В соответствии с п. 1 ст. 2А – 103 ЕТК аренда означает передачу прав владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение, но продажа, включая продажу в условиях последующего одобрения, или продажу с правом возврата, или с удержанием либо созданием обеспечения, не является арендой. Если из определения ясно не вытекает иного, данный термин («аренда») включает субаренду.

Законом КНР о хозяйственном договоре предусмотрено, что в договоре аренды имущества следует четко указать наименование арендуемого имущества, его количество, применение, срок аренды, арендную плату и срок ее внесения, ответственность за сохранность и ремонт имущества во время аренды, ответственность за нарушение договора. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроком и нормами, установленными в договоре. Размер арендной платы определяется в соответствии с едиными государственными нормами; если такие нормы отсутствуют, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки переданного арендатору имущества, препятствующие нормальному либо предусмотренному договором использования имущества. Однако арендодатель освобождается от ответственности за те недостатки переданного в аренду имущества, о котором арендатор знал при заключении договора. Помимо применения ответственности законодательство некоторых стран предусматривает и иные негативные последствия для арендодателя, передавшего арендатору имущество с недостатками, ухудшающими возможности использования его по назначению. В частности, Швейцарским обязательственным законом установлено, что в случае, когда вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, арендатор вправе либо отступиться от договора, либо потребовать соответственно уменьшения размера арендной платы.

В законодательстве США детальнейшим образом регулируется порядок определения требований к имуществу, передаваемому в аренду через так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, относящиеся к арендуемому имуществу. Так, ЕТК установлено, что любое заявление о факте или обещание, данное арендодателем арендатору в отношении имущества и ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует данному описанию; любой образец или модель ставшие частью основания сделки, являются прямой гарантией того, что имущество в целом будет соответствовать представленным образцу или модели. Для создания прямой гарантии или необходимости в том, чтобы арендодатель использовал формальные термины, такие как «гарантия», или чтобы арендодатель имел намерение предоставить гарантии; однако простое утверждение о ценности имущества или заявление, преследующее лишь цель выразить лишение арендатора имущества или рекомендовать имущество, не создают гарантий. Что касается подразумеваемой гарантии соответствия арендуемого имущества требованиям, вытекающим из необходимости его использования арендатором по назначению, то она выражена следующей общей формулой: “За исключением финансовой аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном назначении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арендодателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указанных целей”.

Нарушение как прямой, так и подразумеваемой гарантией влечет для арендодателя причиненные убытки. При этом величина ущерба за нарушение гарантии определяется как разница на дату и место принятия имущества, между ценностью использования принятого имущества и ценностью, которую имущество имело на срок аренды без нарушения гарантии вместе с сопутствующими и косвенными убытками за вычетом расходов, и произведенных арендатором в результате нарушения гарантий или неисполнения договора арендодателем.

Согласно общему правилу на арендодателе также лежит обязанность по поддержанию переданного в аренду имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором аренды, в течении всего срока действия договора. В связи с этим арендодатель должен осуществлять капитальный ремонт указанного имущества. Однако проведение мелкого и текущего ремонта, а также в целом поддержание полученного имущества в надлежащем техническом состоянии обычно возлагаются на арендатора.

1 Судебно-арбитражная статистика // Вестник ВАС № 4, 2006 г.

2 Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3 С.96

3
^ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.) М., Спарк, 2004.

4 Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г.//

Кодекс-info

5 Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. — М.: Юрид.лит,1989.

6 ст. 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. — М.: Юрид. лит,1989.

7 ^ Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде //Ведомости СССР. 1989. N 25. Ст. 481.

8 Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2004. № 3

9 п. 12 ст. 43 Федерального Закон от 21 декабря 2001 г. № 178 – ФЗ «о приватизации государственного и муниципального имущества// СЗ РФ №4 от 2002 г ст. 251

10 Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"// Российская газета N 23, 06.02.96.

11 Основы законодательства Союза ССР //Ведомости СССР. 1989. N 25. Ст. 481.

12 Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. № 3

13 Брагинский В.П. Защита прав собственника// Право и экономика. № 10. 2002. С. 85.

14 Это такой тип договора, при котором обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента. Юридическая энциклопедия / М.Ю.Тихомиров.-М.:2006

15 Ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

16 Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995г. № 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 47 ст.4471

17 ст. 31 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997г. № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5 ст.610

18 Ст. 610 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

19 Ст. 609ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

1. 
   20 Ст. 161 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301
   

21 Закон РФ О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями на 12 апреля 2001 года) от 21.07.1997 N 122-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594.

2. 
   22 Ст. 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301
   

3. 
   23 ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301
   

24 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 1

25 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 1

4. 
   26 Ст. 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301
   

27 ст. 608 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

5. 
   28 Ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301
   

6. 
   29 Ст. 298 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301
   

30^[14] Статья 626 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

31 "Воздушный Кодекс Российской Федерации" от 19.03.1997 N 60-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 24.03.1997, N 12, ст. 1383,

32 "КОДЕКС ТОРГОВОГО МОРЕПЛАВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 30.04.1999 N 81-ФЗ//"Собрание законодательства РФ", 03.05.1999, N 18, ст. 2207

33 данный документ в настоящее время применяется в части, не противоречащей главе 40 Гражданского кодекса РФ.

34 ч. 1 ст. 642 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

35 ст. 211 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от30.04.1999 № 81 ФЗ// СЗ РФ, 03.05.1999, №18, ст. 2207

36 ст. 644 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

37 ст. 648 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

38^20] Статья 650 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

39 п. 1 ст. 655 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

40 п. 2 ст. 655 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

41 ст. 622 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

42 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

43 п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44 ст.4147

44 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44 ст.4147

45 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44 ст.4147

7. 
   46 ст. 270 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) (с изменениями на 15 мая 2001 года), от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301
   

47 ст. 15-24 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44 ст.4147

48 ст. 21 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44 ст.4147

49 ст. 617ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

50 ст. 653 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

51 ст. 656-664 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

52 ст. 132 ГК Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301

53 ст. 652 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

54 ст. 654 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

55 ст. 608 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

56 ст. 138 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301

57 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3594.

58 ст. 659 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

59 ст. 656, 657 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

60^[22] Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. 1999. № 11

61^[25] Статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

62 ст. 625 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

63 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 июня 2006 г. по делу N КГ-А40/3221-06//Вестник ФАС Московского округа №8 от2006 года

64 Ст. 1 Конвенции о международном финансовом лизинге.

65 ст. 211 ГК Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301

66 ст. 12 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” от 29.10.98 № 164-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 27 ст.672

67 п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенный информационным письмом президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 г N 66//Вестник ВАС №2 2002 г

68 п. 1 ст. 670 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

69 п. 2 ст. 670 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

70 Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 января 2007 г. N А68-ГП-137/4-06 //Вестник ФАС Центрального округа № 3 от 2007 г.

71 Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 января 2007 г. N Ф04-8923/2006(30097-А03-38)// Вестник ФАС Западно-Сибирского округа № 3 2007

72Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 декабря 2006 г. N Ф09-11248/06-С3

73 п. 1 ст. 86 Основ Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. N 810// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. N 25, ст. 481

74 Ст. 450 ГК РФ

75 ст. 612 ГК РФ

76

^Ст. 452 ГК РФ Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301

77Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 января 2007 г. N А11-864/2006-К1-2/53//Вестник ФАС Волго-Вятскогоокруга№ 3 2007г.

78 подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

79 Лабендзкая Ю., Расторжение договора аренды "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 2, январь 2003 г.

80 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2006 г. N Ф08-6229/06//Вестник ФАС Северо-Кавказского округа №2 2007 г.

81 Киселева М.А. Анализ арбитражной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды: Общие вопросы//Юридический мир. 2006. N 10. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июня 2006 г. N Ф09-5123/06-С4

82 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СЗ РФ 1997 № 30, ст. 3594

83 ст. 131 и 164 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ//: Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301

84 Инструкция, утвержденная приказом Минюста от 6 августа 2004 года с комментариями// "Московский бухгалтер" N 10 за 2004 год

85 п. 1 ст. 4 Закона РФ О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594.

86 Материалы семинара «Договоры в предпринимательской деятельности» налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова. М. Школа бизнеса 2005 г.

87 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

88 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

89 ст. 651 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) (с изменениями и дополнениями на 17 декабря 1999 года) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

90 п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96

91 п. 2 ст. 623 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая ) от 26.1.1996 N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96