Кодекс и Законы Жилищный кодекс
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
II. Наем жилого помещения.
Договор найма жилого помещения в государственном,
муниципальном и общественном жилищных фондах
социального использования
(договор социального найма жилого помещения)
Способом реализации конституционного права граждан на жилище, среди ряда других, является предоставление жилых помещений по договору жилищного найма.
Жилищный наем, являясь частным проявлением имущественного найма (аренды), включает в себя все признаки, присущие последнему, но вследствие своей специфики и социального назначения, имеет ряд черт, свойственных только ему.
Своим появлением жилищный наем как самостоятельная правовая категория обязан жилищной проблеме и известен только в нашей стране. Зарубежное законодательство не знает подобной правовой категории[1].
Советское гражданское право, пропитанное консерватизмом в области частнособственнических отношений и всемерной заботой Советского государства о своих гражданах, выделив из имущественного найма жилищный наем и придав ему самостоятельное значение (в связи с принятием в 1981 году Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса РСФСР[2] в 1983 году), отошло таким образом от принципа диспозитивности гражданских правоотношений, допустив в область своего правого регулирования не свойственные ему административно-правовые методы регулирования.
Выделив, таким образом, из состава гражданских правоотношений жилищные правоотношения по пользованию жилыми помещениями и дав понятие жилищного найма, отечественное гражданское право утратило решающее значение в области регулирования правоотношений, предметом которых были жилые помещения.
Перелом в регулировании жилищных правоотношений произошел в связи с принятием Закона РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ»[3], Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»[4] и, особенно, в связи с принятием Гражданского кодекса РФ и выражается: во-первых, в законодательном закреплении имущественного оборота объектов жилищных правоотношений (ст. 130, 131, 209, 213, 301-306, 549-558, 671-688 ГК РФ и др.); во-вторых, в разграничении имущественного найма на два вида - социального и коммерческого найма (ст. 672 ГК РФ) и в-третьих, в частичной унификации правовых норм, касающихся найма жилого помещения.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения) заключается с гражданами при предоставлении им жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ). Понятие жилищного фонда социального использования дано в ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие) и жилые помещения в них, формируемых с обеспечением гласности из государственного, муниципального и общественного жилищного фонда местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями.
В отличие от этого, договор коммерческого найма жилого помещения заключается в отношении жилых помещений преимущественно частного жилищного фонда, однако не исключается государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды.
Проведем четкую границу, разделяющую два вида договоров найма жилых помещений – социального и коммерческого:
во-первых, по виду жилищного фонда ;
во-вторых, по социальному назначению. Договор социального найма жилого помещения призван содействовать обеспечению жилыми помещениями малоимущих и социально незащищенных или слабозащищенных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий или в предоставлении жилых помещений;
в-третьих, по субъектному составу. Примерный перечень категорий граждан, которым жилые помещения предоставляются по договору социального найма приведен в ст. 9 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» Это инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, инвалиды с детства, инвалиды труда, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей и другие категории граждан;
в-четвертых, по основаниям и порядку заключения. Договор социального найма заключается на основании ордера с гражданами, постоянно проживающими в данном населенном пункте, признанными в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящих на учете по месту работы или жительства в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 28 – 49 ЖК РСФСР, ст. 21 – 41 ЖК РБ). Договор коммерческого найма заключается по соглашению сторон, руководствуясь их волеизъявлением (ст. 432 ГК РФ);
в-пятых, по основаниям и порядку изменения, расторжения и прекращения;
в-шестых, по отраслевой принадлежности. Договор социального найма является договором жилищного права, в отличие от договора коммерческого найма, который является гражданско-правовым договором;
в-седьмых, по срокам действия. Договор социального найма является бессрочным договором, в отличие от договора коммерческого найма, который заключается на срок не более пяти лет (краткосрочный наем – не более оного года) (ст. 683 ГК РФ);
в-восьмых, по правовому положению нанимателя, членов семьи нанимателя, постоянно проживающих с ним лиц, поднанимателей и временных жильцов;
в-девятых, по правовому режиму предмета (объекта) жилищного найма – жилого помещения;
в-десятых, по правовым последствиям в результате совершения уполномоченными лицами юридически значимых действий; по содержанию прав и обязанностей сторон и др.
Характерный для договора социального найма административно-правовой, а коммерческого найма – гражданско-правовой (диспозитивный) методы правового регулирования, в наибольшей степени отражает их специфику и содержание.
Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы его той социальной значимости, которую заложил законодатель. Коммерческий наем призван создать рынок жилья и коммунальных услуг. Это есть проявление нормальных рыночных отношений.
Помимо найма жилых помещений законодательство выделяет аренду жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ, ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 104 – 110 ЖК РБ и др.)
Договор аренды жилого помещения заключается с юридическими лицами, выступающими в качестве нанимателей в отношении жилых помещений исключительно для проживания в них граждан. Представляется, что указание в законе о возможности предоставления жилых помещений по договору аренды гражданам относится исключительно к коммерческому найму (ст. 1, 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1, 2, 14, 104 – 110 ЖК РБ). Предоставление жилых помещений гражданам по договору аренды в домах жилищного фонда социального использования является неправомерным, поскольку противоречит смыслу жилищного законодательства и социальному назначению договора социального найма жилых помещений.
Неправомерным также является размещение в жилых помещениях промышленных производств. Размещение предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода жилых помещений в нежилые в порядке ст. 9 ЖК РСФСР (п. 3 ст. 288 ГК РФ)[5]. Данные нормы исходят из того, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания в них граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ).
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ разъяснил, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 и 288 ГК РФ[6].
2.1. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда социального использования
Граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в установленном законом порядке жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (ст. 10, 28 ЖК РСФСР, ст. 2, 14, 21 ЖК РБ). Бесплатное получение жилого помещения гарантируется не всем, а только малоимущим и другим указанным в законе гражданам.
В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется ранее действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10). В связи с этим на указанный период сохраняют силу нормы жилищного законодательства по данному вопросу.
Согласно ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» порядок и условия предоставления жилого помещения по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют органы государственной власти и управления РФ, субъектов РФ с соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений.
Условиями, при которых гражданин может претендовать на улучшение жилищных условий являются:
1) постоянное проживание в данном населенном пункте. Местом жительства гражданина, согласно ст. 20 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 года «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»[7], является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома, а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качества собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Доказательством постоянного проживания на практике признается наличие постоянной прописки (регистрации), что, однако, Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 11 октября 1991 года и Постановлением Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 года № 4-П «По делу о проверке конституционности пп. 10, 12, 21 Правил регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июня 1995 года № 713»[8] данная практика признана не соответствующей Конституции РФ. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей и опекунов;
2) нуждаемость в улучшении жилищных условий. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного человека менее 8 квадратных метров; проживающие в неблагоустроенных жилых помещениях независимо от вида жилищного фонда инвалиды ВОВ, семьи погибших воинов, одинокие участники ВОВ, инвалиды труда I группы, инвалиды I группы из числа лиц, пребывавших в составе действующей армии во время операций, одинокие пенсионеры[9]; проживающие в жилом помещении, признанном в установленном законом порядке непригодным для постоянного проживания (не отвечающем установленным санитарным и техническим
требованиям)[10]; проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно[11]; проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии между ними родственных отношений; занимающие комнаты в квартирах на несколько нанимателей (коммунальных квартирах); проживающие в общежитиях не менее трех лет, кроме граждан, произведших отчуждение собственного жилого помещения ранее, чем за три года до момента вселения в общежитие, а также сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору и лиц, поселившихся в связи с обучением; проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах ЖСК, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, не имеющие другой жилой площади (ст. 29 ЖК РСФСР, ст. 22 ЖК РБ).
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется по месту жительства в районной, городской, районной в городе, поселковой, сельской администрации. Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях и организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию – также и по месту жительства. Подобный порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предусмотрен в ст. 20 опубликованного проекта ЖК РФ[12].
Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий осуществляется по месту жительства – местной администрацией, а по месту работы – администрацией предприятия, где гражданин работает, совместно с профсоюзным органом этого предприятия.
Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в РФ, утверждены постановлением Совета Министров РСФСР 31 июля 1984 года за № 335[13], а в Республике Башкортостан – постановлением Совета Министров БАССР и Башоблсовпрофа 20 июня 1990 года за № 127.
Согласно этим правилам (п. 12) для принятия на учет гражданином подается заявление и другие документы, относящиеся к решению данного вопроса.
Отказ в постановке на учет не может быть обжалован в судебном порядке, поскольку «суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилых помещений лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий»[14].
Учет граждан ведется по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное (льготное) и внеочередное получение жилых помещений.
Жилищное законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований, по которым гражданин может быть снят с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 32 ЖК РСФСР, ст. 25 ЖК РБ).
Опубликованный проект ЖК РФ предусматривает в качестве оснований снятия с учета также дополнительные обстоятельства, в частности, получение в установленном порядке субсидии на приобретения жилья, бесплатное получение земельного участка для строительства жилья (ст. 24).
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ст. 33 ЖК РСФСР, ст. 26 ЖК РБ).
Перечень категорий граждан, имеющих право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений указан в ст. 36, 37 ЖК РСФСР и ст. 26, 28 ЖК РБ, который не является исчерпывающим[15].
Народный судья одного из народных судов обратился в суд с иском к администрации города о предоставлении жилого помещения на семью из трех человек во внеочередном порядке с учетом права на дополнительную жилую площадь, сославшись на ст. 14 Закона РФ «О статусе судей в РФ» в связи с тем, что квартира была предоставлена без учета права на дополнительную жилую площадь.
Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Президиум Верховного Суда РФ, удовлетворяя протест Первого заместителя Председателя Верховного Суда об отмене кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ об отмене решения суда первой инстанции указал, что поскольку истец нуждается в улучшении жилищных условий и со дня постановки на учет истек шестимесячный срок, предусмотренный ст. 19 Закона РФ «О статусе судей в РФ» он имеет право на внеочередное получение квартиры с учетом права на дополнительную жилую площадь. При этом не нарушаются права третьих лиц[16].
Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, а в домах предприятий, учреждений и организаций – по совместному решению администрации предприятия и профсоюзного органа, утвержденному районной, городской, районной в городе администрацией (ст. 43 ЖК РСФСР, ст. 34 ЖК РБ).
На основании решения о предоставлении жилого помещения органы местной администрации выдают гражданину ордер, который является единственным законным основанием для вселения в жилое помещение.
Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека. При этом не допускается заселение одной комнаты разнополыми лицами старше 9 лет. Административная и судебная практика истолковала последнее правило в том смысле, что старше 9 лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых[17]. Но при всех обстоятельствах нельзя разъединять супругов.
Жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищных норм:
1) норма жилой площади на одного человека – 12 квадратных метров (ст. 38 ЖК РСФСР, ст. 31 ЖК РБ);
2) учетная норма для определения нуждаемости граждан в предоставлении или улучшении жилищных условий – 8 квадратных метров (ст. 22 ЖК РБ);
3) минимальный размер площади жилья, предоставляемой в пользование – 9 квадратных метров на одного человека (ч. 2 ст. 33 ЖК РБ);
4) социальная норма жилой площади – 18 квадратных метров на одного члена семьи из трех и более человек, 42 квадратных метра – на семью из двух человек и 33 квадратных метра – на одиноко проживающего человека (п. 1 постановления Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»[18]).
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 20 квадратных метров (ст. 37 ЖК РБ). Перечень категорий таких граждан установлен нормативными актами, принятыми еще в 20-30 годы[19].
Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся в квартире изолированное жилое помещение, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых – гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. При отсутствии вышеуказанных категорий граждан, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору купли-продажи, а при отсутствии и этой категории – жилое помещение заселяется в общем порядке (ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 46 ЖК РСФСР, ст. 36 ЖК РБ).
Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РСФСР» разъяснил (п. 6), что если на освободившееся жилое помещение претендуют в той же квартире два или более нанимателя, каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей и другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства[20].
Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилого помещения является ордер на жилое помещение.
2.2. Понятие и элементы договора социального найма жилого помещения
В государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилых помещений.
Специфическими особенностями договора социального найма является то, что он заключается:
- в отношении жилых помещений в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования;
- в отношении жилых помещений, предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также с учетом социальной нормы жилой площади, в пределах которой осуществляется предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;
- в отношении определенного в законе круга лиц;
- на основании ордера, выданного органами местной администрации.
Договором социального найма жилого помещения является соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется безвозмездно предоставить в бессрочное владение и пользование или только в пользование другой стороне (нанимателю и членам его семьи) благоустроенное, изолированное, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда социального использования в пределах нормы жилой площади, либо сохранить за нанимателем и членами его семьи право владения и пользования или только пользования жилым помещением независимо от его площади, а наниматель и члены его семьи обязуются использовать жилое помещение по назначению и своевременно производить оплату занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг.
Элементами договора социального найма являются предмет, цена, срок, стороны, содержание (права и обязанности сторон) и форма договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Относительно договора социального найма это предмет, цена и срок.
Предметом договора социального найма жилого помещения является благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры или одной или нескольких комнат, в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека. При этом под жилой квартирой понимается конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющие в своих пределах функциональных частей других квартир. Под жилой комнатой понимается конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры[21].
Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилые помещения, связанные с другим жилым помещением общим входом (смежные неизолированные комнаты) и нежилые помещения.
Договор заключается с нанимателем на безвозмездной основе, то есть наниматель не вносит никакой платы за предоставление во владение и пользование жилого помещения, что
не является основанием к отнесению данного условия к несущественным. Цену договора не следует смешивать с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 55, 57 ЖК РСФСР, ст. 49, 50 ЖК РБ).
Договор социального найма является бессрочным, то есть заключается на неопределенный срок. Данное правило является существенной гарантией жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Согласно ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 44 ЖК РБ, договор социального найма заключается в письменной форме.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), безвозмездным.
Сторонами договора выступают наниматель и наймодатель (ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ).
Нанимателем выступает гражданин, которому в установленном законом порядке выдан ордер на жилое помещение. Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные права и несут равные обязанности, то есть являются сонанимателями в силу закона, следовательно понятие наниматель как сторона договора включает в себя также и членов его семьи.
Наймодателем признается жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии – предприятия, учреждения и организации, на балансе которых находится жилой дом. Жилищное законодательство не определило конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др.
Типовое положение об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе) утверждено приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 8 июля 1963 года за № 204[22].
В интересах сохранения жилищного фонда жилищное законодательство предусматривает подсказанное практикой правило, что жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
2.3. Заключение договора социального найма жилого помещения
Согласно ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер.
По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение наймодателю предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере.
В юридической литературе высказывается множество мнений о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения. Одни юристы считают, что право пользования жилым помещением возникает из сложного юридического состава, включающего в себя решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения, ордер на жилое помещение и договор социального найма жилого помещения[23], другие полагают, что ордер на жилое помещение является непосредственным основанием возникновения прав пользования жилым помещением[24].
Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение, непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.
Выдача ордера может быть приостановлена органом местной администрации, если фактический состав семьи не соответствует составу, указанному в решении о предоставлении жилого помещения и выявления других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.
При вселении контрольный талон ордера должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности, а ордер остается у нанимателя.
Если вопреки закону вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера, договор социального найма жилого помещения может признан судом недействительным. Ордер также может признан недействительным в случае предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других лиц или организаций на указанное в ордере жилое помещение или в случае совершения должностными лицами неправомерных действий при решении вопроса о предоставлении жилого помещения и в других случаях, предусмотренных в законе (ст. 48 ЖК РСФСР, ст. 40 ЖК РБ).
Соболь Г. состояла на учете на улучшение жилищных условий по месту работы. В 1989 году ей на семью из четырех человек была предоставлена двухкомнатная квартира, а в 1993 году – трехкомнатная квартира на тот же состав семьи взамен двухкомнатной.
Предприятие, предоставившее трехкомнатную квартиру обратилось в суд с иском о выселении Соболь Г. из нее, ссылаясь на то, что при получении квартиры Соболь Г. ввела в заблуждение лицо, выписывавшее ордер, уговорив не включать в ордер фамилию старшего сына, заявив, что он прописан у бабушки. Получив же ордер, она переехала в трехкомнатную квартиру только с мужем и младшим сыном, а старшего прописала в двухкомнатную квартиру, и он остался проживать в ней.
Суд первой и кассационной инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ иск оставили без удовлетворения, указав, что при получении жилья Соболь Г. не представляла не соответствующих действительности сведений о составе семьи, так как в двухкомнатной квартире проживало четверо, в том числе старший сын, который право на жилую площадь имел, хотя и не был прописан в квартире.
Президиум Верховного Суда РФ отменил все постановления нижестоящих судов указав, что при разрешении спора оставлены без внимания объяснения истца, свидетелей, а также требования ст. 48 ЖК РСФСР, предписывающие признавать ордер на жилое помещение недействительным в случае предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий[25].
Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года разъяснил (п. 7), что основанием для признания ордера на жилое помещение недействительным может служить нарушение очередности предоставления жилых помещений. С таким заявлением вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или орган местной администрации, в ведении которых находится жилое помещение либо прокурор. Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.
Признание ордера на жилое помещение недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру благоустройству предоставленному по ордеру.
Срок исковой давности для признания ордера недействительным установлен в три года. Течение срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Трехгодичный срок исковой давности не применяется, если получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими или должностными лицами действий, заведомо противных интересам государства и общества. Срок исковой давности не применяется по требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.
Закон предусматривает обязательную письменную форму договора, что на практике чаще всего не соблюдалось. Это приводило к тому, что наниматели очень часто не знали своих прав и обязанностей, которые по требованию закона должны быть оговорены в договоре. Положение стало меняться с переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере, когда каждый участник общественных отношений требует соблюдения и защиты принадлежащих ему прав, что невозможно без соблюдения надлежащей формы договора. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
Представляется, что вышеуказанное правило не применимо в отношении договора социального найма жилого помещения, поскольку факт его заключения может быть в любом случае подтвержден ордером на жилое помещение, а наймодатель не вправе отказаться от заключения договора с нанимателем при наличии у последнего ордера на конкретное жилое помещение.
Договор социального найма жилого помещения заключается на основании Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР 25сентября 1985 года за № 415[26], а также Примерной формы договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда (приложение № 4 к приказу Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 года № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»[27], которые определяют содержание и условия заключаемых договоров.
Отказ наймодателя заключить договор на основании выданного гражданину ордера может быть обжалован в судебном порядке, поскольку подобные споры подведомственны суду и гражданин – ордеродержатель, в силу закона, имеет субъективное право требовать заключения договора. При этом споры рассматриваются судом в порядке искового производства.
Судебная практика по жилищным вопросам всегда исходила из того, что отсутствие письменной формы договора социального найма жилого помещения не является основанием для признания его недействительным. Договор может быть признан недействительным только по основаниям, предусмотренным в законе.
Жилищное правоотношение социального найма возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина – ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т. п.
2.4. Содержание договора социального найма жилого помещения
Юридическое содержание договора социального найма жилого помещения образуют права и обязанности его участников. Право всегда есть мера возможного поведения, а обязанность – мера должного поведения. В совокупности права и обязанности каждой стороны в договоре образуют тот фактический состав, который принято называть содержанием договора. Реализация субъективного права возможна при совершении уполномоченным лицом активного действия. В отличие от этого, выполнение уполномоченным лицом возложенной на него обязанности возможно как посредством действия, так и посредством пассивного бездействия.
Права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения сформулированы в Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе РСФСР и Жилищном кодексе РБ, в Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
Права и обязанности сторон сформулированы с учетом потребностей граждан в жилых помещениях, обеспечения сохранности жилищного фонда, надлежащей эксплуатации жилых помещений соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц, защиты нарушенных прав в судебном порядке, а также с учетом фундаментального принципа – законности в реализации уполномоченными лицами принадлежащих им прав.
В жилищных правоотношениях право одного субъекта корреспондирует соответствующей обязанности другого. То есть праву нанимателя корреспондирует обязанность наймодателя и наоборот, хотя встречаются и исключения. Поэтому рассмотрение содержания договора социального найма жилого помещения осуществляется с точки зрения обязанностей каждой из сторон договора. В необходимых случаях рассматриваются права какой-либо из сторон договора, если праву этой стороны не корреспондирует обязанность другой стороны.
Права и обязанности нанимателя и членов его семьи.
Наниматель как сторона в договоре социального найма жилого помещения вправе:
1) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, причем на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия родителей не требуется.
Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.
В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с нанимателем этого жилого помещения совместное хозяйство.
В жилищных правоотношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права.
Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными членами семьи.
Семья с точки зрения жилищного права включает в себя следующие категории граждан: нанимателя; членов семьи нанимателя (супруга, детей, родителей); других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 46 ЖК РБ).
Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма жилого помещения, следовательно они являются сонанимателями в силу закона. Это нашло отражение в ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР и ч. 1 ст. 46 ЖК РБ: «совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора». Однако правовой статус нанимателя и членов его семьи различается. Наниматель по договору социального найма жилого помещения является ответственным квартиросъемщиком, то есть представителем членов своей семьи, которые в свою очередь выступают в качестве представляемых, имеющих, однако, право осуществлять принадлежащие им субъективные права самостоятельно.
Супруг нанимателя, их дети и родители являются законными членами семьи нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Это члены семьи нанимателя по решению суда.
Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» разъяснил (п. 7), что разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами его семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений[28].
1. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах райисполкома к Е. Бурдину о выселении его их двухкомнатной квартиры, указав, что нанимателем этой квартиры является его бабушка, после смерти которой квартира оказалась занятой Е. Бурдиным, который был в нее незаконно прописан, поскольку с бабушкой никогда не проживал и членом ее семьи не являлся.
Суд первой и кассационной инстанции требование истца удовлетворил.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все постановления нижестоящих судов, указав при этом, что согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещения своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. При этом они приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если являются или признаются членами его семьи и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Е. Бурдин после смерти деда стал проживать с бабушкой в ее квартире одной семьей, при этом бабушка неоднократно ставила вопрос о его прописке, но в этом было незаконно отказано[29].
Граждане, вселенные нанимателем с согласия всех совершеннолетних членов семьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами семьи право пользования жилым помещением, если эти лица являются или признаются членами семьи нанимателя и если при вселении между ними и нанимателем не было достигнуто иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Эти лица сохраняют право пользования жилым помещением, даже если перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.
2. Цуцыгина Т. обратилась в суд с иском к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования жилплощадью в квартире, наниматель которой – Цуцыгина А., ссылаясь на то, что она еще до рождения сына с согласия Цуцыгина В. и его матери Цуцыгиной А. Переехала жить в их квартиру, перевезла туда же свое имущество, с ответчиком вела общее хозяйство, ребенок проживал там со дня своего рождения.
Суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции отменила, указав, что ответчица разрешила Цуцыгиной Т. временно проживать в ее квартире до рождения ребенка, поскольку квартира Цуцыгиной Т. была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь по уходу за ним. Ответчица не имела намерения прописывать Цуцыгину Т., поскольку она уже была обеспечена жилплощадью[30].
Согласно ст. 54 ЖК РСФСР и ст. 47 ЖК РБ вселение нанимателем других граждан в занимаемое им жилое помещение производится «в установленном законом порядке».
Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснил (п. 7), что под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилую помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано.
В результате применения на практике ст. 54 ЖК РСФСР сложилось положение, при котором возникновение жилищных прав ставилось в зависимость от наличия прописки, которая является элементом иных – административно-правовых отношений.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года за № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой», содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, признано не соответствующим Конституции РФ, поскольку «из Конституции РФ и Закона РФ « О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище»[31].
2) с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения;
3) сохранить жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи;
4) сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или его часть поднанимателям, а равно разрешить по взаимному согласию с проживающими совместно ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование жилым помещением;
5) требовать с согласия всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи изменения или расторжения договора социального найма жилого помещения.
6) требовать соблюдения принадлежащих нанимателю и членам его семьи прав и охраняемых законом интересов, а в случае их нарушения – защищать в судебном порядке.
Наниматель и члены его семьи обязаны:
1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории;
2) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
Жилое помещение предназначено для проживания в нем граждан. Размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается. Переустройство и перепланировка жилого помещения, лоджий и балконов могут производиться только в целях повышения его благоустройства и допускаются лишь с согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения органов местной администрации.
Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого помещения и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы местной администрации утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.
Суд первой инстанции истцам в иске отказал.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, указав следующее: «В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предполагаемая перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных правил и норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или наоборот, ухудшает[32].
3) вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию) по установленным тарифам.
Оплата жилья и коммунальных услуг устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги (ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» [33] и постановлением Кабинета Министров РБ от 7 сентября 1994 года № 325 утверждены «Положения о об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг и порядка предоставления гражданам компенсаций и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг».
Компенсации (субсидии) предоставляются гражданам и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы жилой площади и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот, при этом собственные расходы граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека не превышающий установленный прожиточный минимум, не должны превышать половину установленного законом минимального размера оплаты труда.
Компенсация назначается органами местной власти после предоставления гражданами необходимых документов.
Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»[34] утверждены федеральные стандарты перехода на новую систему жилья и коммунальных услуг. Этими стандартами являются: стандарт социальной нормы жилой площади, стандарт уровня платежей граждан, стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, стандарт предельной стоимости предоставленных жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр площади жилья в месяц.
Граждане, сдающие занимаемые ими жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию по оплате жилья и коммунальных услуг.
Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется в Республике Башкортостан на основании тарифов, утвержденных Постановлением Кабинета Министров РБ от 30 июня 1995 года за № 232[35].
Для некоторых категорий граждан установлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг[36].
4) бережно относиться к жилому помещению, жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению;
5) содержать в чистоте и порядке жилое и подсобные помещения, балконы, лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования;
6) соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-
технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих; не производить переустройство,
перепланировку жилого и подсобных помещений без получения соответствующего разрешения органов местной администрации; не допускать выполнения в квартире работ и совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях; соблюдать полную тишину с 23 часов ночи до 7 часов утра; допускать в занимаемое жилое помещение работников ЖЭО для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения; не нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и других лиц; переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома;
7) при выезде из жилого помещения в другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое помещение в надлежащем состоянии;
8) соблюдать требования жилищного законодательства и условия договора социального найма жилого помещения.
Нанимателю и членам его семьи запрещается хранить в жилом помещении и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы, курить в подъездах и на лестничных клетках, а также содержать на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел.
Права и обязанности наймодателя.
Наймодатель как сторона договора социального найма жилого помещения обязан:
1) предоставить нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, указанное в ордере и заключить на основании этого ордера договор социального найма жилого помещения;
2) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю и членам его семьи необходимых коммунальных услуг;
3) систематически производить осмотр жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования;
4) своевременно производить необходимый капитальный ремонт жилого дома, заменять вследствие износа основные конструкции дома, ремонтировать санитарно-техническое оборудование.
Если при производстве капитального ремонта жилого дома невозможно проживание в нем нанимателей и других лиц, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на все время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК РСФСР, ст. 65 ЖК РБ).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 13), при разрешении споров о выселении в судебном порядке из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта жилого дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания обстоятельств, а равно продолжительность капитального ремонта.
В тех же случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, им должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта (ст. 83 ЖК РСФСР, ст. 66 ЖК РБ).
Увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят норму жилой площади, а также норму дополнительной жилой площади.
5) производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем; оказывать содействие нанимателю в проведению текущего ремонта жилых помещений; обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, а также придомовой территории[37];
6) не нарушать охраняемые законом права и интересы нанимателей и членов их семей, а также других лиц;
7) неукоснительно соблюдать жилищное законодательство и условия договора социального найма жилого помещения.
Перечень обязанностей наймодателя, нанимателя и членов его семьи не является исчерпывающим. Законом и договором могут быть предусмотрены и другие обязанности. При этом права и обязанности каждой из сторон договора не должны ущемлять права и охраняемые законом интересы других лиц.
Правовое положение поднанимателей и временных жильцов.
Среди субъектов жилищных правоотношений выделяют поднанимателей и временных жильцов, которые самостоятельного права на жилое помещение не приобретают.
Поднаниматели пользуются жилым помещением по договору поднайма, который представляет собой соглашение, по которому наниматель жилого помещения, выступая в роли наймодателя, предоставляет все жилое помещение или его часть другому лицу (поднанимателю) во временное пользование за соответствующую плату.
Заключение нанимателем договора поднайма возможно при наличии одновременно следующих условий: 1) согласия проживающих совместно с ним членов его семьи; 2) согласия наймодателя; 3) согласия других нанимателей и совершеннолетних членов семьи, если сдается в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире; 4) наличия жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателей на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади; 5) отсутствие в составе семьи нанимателя (или у других нанимателей коммунальной квартиры) лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Отсутствие любого из этих условий препятствует заключению договора поднайма жилого помещения.
За пользование жилым помещением поднаниматель вносит плату, установленную соглашением сторон, но не более размера квартирной платы, уплачиваемой самим нанимателем. Это ограничение на практике никогда не соблюдалось и не соблюдается в настоящее время, несмотря на то, что данная норма не отменялась.
При заключении договора поднайма чаще всего определяется срок его действия, который не может превышать срока договора социального найма.
Таким образом, договор поднайма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.
В силу договора поднайма жилого помещения у поднанимателя возникает ограниченное право пользования жилым помещением , поскольку оно производно от прав нанимателя. Это значит, что поднаниматель самостоятельного, устойчивого права на жилое помещение не приобретает.
Другой категорией субъектов жилищных правоотношений, не имеющих самостоятельного права на жилую площадь являются временные жильцы.
По правовому положению временные жильцы от поднанимателей отличаются в следующем:
1) на вселение временных жильцов требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя при этом не требуется;
2) с временных жильцов не взимается плата за пользование жилым помещением;
3) вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения требования о норме жилой площади;
4) временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение по первому требованию нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи;
5) отсутствие в законе условий, при которых не допускается вселение временных жильцов.
Обязанности поднанимателей и временных жильцов строго ограничены. Поднаниматель обязан использовать сданное ему в поднаем жилое помещение по назначению, своевременно вносить обусловленную договором плату за пользование жилым помещением, не допускать порчи и разрушения жилого помещения, не нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и других и соблюдать требования жилищного законодательства и условия договора поднайма. Обязанности временных жильцов те же, за исключением внесения платы за пользование жилым помещением.
2.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.
Бронирование и обмен жилых помещений
Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда за нанимателями и членами его семьи сохраняется жилое помещение. Это временное отсутствие нанимателя и членов его семьи (ст. 60,61 ЖК РСФСР, ст. 54,55 ЖК РБ) и выезд нанимателя и (или) членов его семьи на работу за границу или в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 – 65 ЖК РСФСР, ст. 56 – 58 ЖК РБ).
При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи за ним сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. При их отсутствии сверх этого срока они могут признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года за № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, признаны не соответствующими Конституции РФ[38].
Конституционный Суд указал, что временное отсутствие само по себе не может служить основанием лишения гражданина права пользования жилым помещением. Наниматель и члены его семьи, не проживающие в жилом помещении свыше 6 месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право пользования жилым помещением. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате права пользования жилым помещением по другому основанию. Сам отсутствующий для защиты своего права также может предъявить иск к лицам, препятствующим ему в проживании в жилом помещении, об устранении препятствий в пользовании им жилым помещением.
К., наниматель двухкомнатной квартиры проживала вместе с внучкой Р., которая также была включена в ордер.
В 1990 году Р., после окончания школы, уехала учиться в другой город. Из квартиры она не выписывалась, производила ее оплату и не была признана утратившей права пользования жилым помещением.
Несмотря на это, наймодатель вселил в это жилое помещение других лиц. Прокурор обратился в суд с иском о признании за Р. права на жилую площадь.
Суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции оставила без изменения, указав, что право на жилую площадь с спорной квартире у Р. возникло как у члена семьи нанимателя и утрачено не было. С доводами ответчиков о том, что в соответствии со ст. 60 ЖК РСФСР истица утратила право на жилое помещение, суд правильно не согласился, сославшись при этом на Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года[39].
Ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 54 ЖК РБ предусматривают основания, когда жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок (свыше 6 месяцев).
Утвенко предъявил иск к Асмоловой о признании за ним права пользования трехкомнатной квартирой, вселении туда и об устранении препятствий со стороны ответчика в осуществлении права пользования жилым помещением, сославшись на то, что проживал в этой квартире вместе с родителями до направления в 1970 году в военное училище, по окончании которого служил офицером в армии.
Ответчица, возражая против иска, указала, что истец утратил право пользования квартирой после окончания обучения в 1977 году.
Суд первой инстанции в иске отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя кассационное определение и постановление надзорной инстанции об отмене решения суда первой инстанции об отказе в иске, указала, что за истцом сохранялось право пользование квартирой в течении первых пяти лет службы в армии (п.1 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР), то есть до 1982 года. Он же находился на службе свыше этого срока, поэтому за ним право пользования квартирой на все время службы не сохранялось[40].
При выезде нанимателя и членов его семьи на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ), гражданам, эвакуированным из зон отчуждения и переселенным (переселяемым) из зоны отселения, работникам на селе, военнослужащим, проходящим военную службу по контракту на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие чернобыльской катастрофы и другим указанным в законе категориям граждан, занимаемые ими по постоянному месту жительства жилые помещения бронируются на весь срок действия трудового соглашения, контракта на прохождения военной службы, переселения или отселения.
Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР 31 июля 1984 года за № 336[41].
За нанимателем или членом его семьи бронируется жилое помещение, занятое по договору социального найма жилого помещения, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи.
Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее 6 месяцев с момента выезда.
По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Бронирование оформляется выдачей охранного свидетельства – брони. Отказ в выдачи брони может быть обжалован в судебном порядке.
Для получения охранного свидетельства нанимателем или членом его семьи или по их доверенности – другим лицом подается заявление в орган местной администрации.
Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, а другой под расписку сдается в жилищно-эксплуатационную организацию.
Жилое помещение не бронируется, если предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.
Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма жилого помещения, вправе вселить в него поднанимателей и временных жильцов на весь срок действия охранного свидетельства.
Если наниматель или члены его семьи в течении 6 месяцев после окончания срока действия брони на предъявят требование о возврате им помещения, договор социального найма жилого помещения расторгается в судебном порядке, а наниматель и члены его семьи подлежат выселению (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ). Данное правило необходимо применять с учетом указанного выше Постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года.
Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 году получил охранное свидетельство на период до 19 апреля 1976 года, затем Солдатов в течении нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал там в общежитии.
Отменяя решение судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала: «Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, предусматривающим сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в течение всего времени выполнения данной работы, он сохранил право на жилое помещение, в котором он жил с матерью, судом не проверялось. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение суда не может быть признано постановленным на основании всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК РСФСР»[42].
Таким образом, по своей юридической природе броня – это документ административно-правового характера, подтверждающий обязательство органа местного самоуправления охранять жилое помещение, указанное в броне, на указанный в ней срок, не допускать заселения этого жилого помещения посторонними гражданами, обеспечивать его сохранность. Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.
В проекте опубликованного ЖК РФ предусматривается (ст. 42, 43), что любое лицо вправе требовать выдачи охранного свидетельства. Отказ в выдаче может быть обжалован в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями.
Одним из важнейших прав нанимателя и членов его семьи является право на обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения.
Желание произвести обмен чаще всего бывает продиктовано такими обстоятельствами, как необходимость разъехаться в разные квартиры в связи с вступлением в брак, желанием жить ближе к месту работы или к месту жительства родственников, стремление иметь квартиру большего размера либо на другом этаже, с лучшими удобствами, планировкой и т. п. Обмен нередко обусловлен соображениями материального порядка – желанием получить денежное возмещение разницы в стоимости обмениваемых помещений.
Различают обмен жилыми помещениями с согласия совместно проживающих с нанимателем членов его семьи и при отсутствии такого согласия (ст. 67, 68 ЖК РСФСР, ст. 119, 121 ЖК РБ).
В первом случае наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, а также наймодателя, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива (при условии принятия его в члены ЖСК), в том числе с проживающими в другом населенном пункте.
Во втором случае, если между нанимателем и членом его семьи не достигнуто соглашение о об обмене жилыми помещениями, то спор подлежит разрешению в судебном порядке по иску любого из членов семьи нанимателя.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 12), при рассмотрении дел о принудительном обмене необходимо тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом жилом помещении, при этом под заслуживающими внимания доводами следует понимать обстоятельства, связанные с возрастом, состоянием здоровья и т. п., которые препятствуют совместному пользованию жилым помещением.
Принудительный обмен может применяться иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР).
Порядок обмена жилыми помещениями установлен Инструкцией о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденной приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 года за № 12[43].
Обмен жилыми помещениями совершается путем выдачи сторонам договора обмена обменных ордеров органами местной администрации и считается совершенным (вступает в законную силу) с момента вручения его сторонам (ст. 71 ЖК РСФСР, ст. 120 ЖК РБ).
Отказ в оформлении обмена жилыми помещениями в домах жилищного фонда социального использования может быть обжалован в судебном порядке.
Так, по одному гражданскому делу собственник жилого дома – наймодатель отказал в обмене занимаемых гражданами З. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из обмениваемых жилых помещений находится в общежитии.
Суд первой инстанции отказал З. и Б. в удовлетворении иска об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, указав следующее: «Наймодатель, зная что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренный законом срок его действительность не оспорил...
В судебном заседании истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты…
Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене»[44].
Обмен жилыми помещениями в зависимости от его характера называют разделом, соединением, разменом и т. п. Данная терминология не является юридической, а отражает социальную сущность института обмена.
Обмен жилыми помещениями жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения.
В литературе высказано мнение, что взаимная передача прав и обязанностей неразрывно связаны с главным содержанием обмена – передачей жилых помещений[45].
Договор обмена жилыми помещениями является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным. Его предметом может быть только определенное жилое помещение в виде квартире или комнаты, находящееся в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности одной из сторон договора. Не могут быть предметом договора жилые помещения в общежитиях, гостиницах, служебные жилые помещения и жилые помещения в домах, грозящих обвалом или подлежащих сносу.
Жилищное законодательство выделяет так называемый родственный обмен (ст. 70 ЖК РСФСР). При родственном обмене совершеннолетний член семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменивает приходящуюся на него долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.
Обмен жилыми помещениями не допускается, если: к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; жилое помещение является служебным или находится в общежитии; в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РСФСР, ст. 122 ЖК РБ).
В 1993 году Мельникова обратилась в суд с иском о выселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением Шульгиной, указав следующее:
Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире, затем Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира. В 1985 году Мельникова и ее дочь произвели родственный обмен, но фактически остались проживать в прежних жилых помещениях.
Суд первой инстанции в иске Мельниковой отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции оставила без изменения, отметив следующее: «При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения»[46].
Договор обмена жилыми помещениями следует отличать от договора мены жилых помещений. По договору мены жилых помещений собственник жилого помещения передает другому собственнику принадлежащее ему жилое помещение в обмен на жилое помещение, принадлежащее другому собственнику (ст. 567 ГК РФ).
2. 6. Изменение договора социального найма жилого помещения
Жилищные отношения, являясь устойчивыми, в своем движении подвергаются изменением главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Это оказывает влияние на содержание жилищных правоотношений.
Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и его замены новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью, при вселении в жилое помещение членов семьи нанимателя и других лиц, при получении освободившегося в квартире жилого помещения, при отказе пользователя от части жилого помещения, при переустройстве и перепланировке жилого помещения, при переводе жилого помещения на другой правовой режим и т. п.
Изменение договора социального найма жилого помещения необходимо отличать от изменения жилищного правоотношения, которое гораздо шире по своему содержанию.
Изменение договора социального найма жилого помещения происходит:
- по объекту – в связи с разделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86 ЖК РСФСР, ст. 68 ЖК РБ);
- по субъекту – вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 88 ЖК РСФСР, ст. 69 ЖК РБ) или по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ст. 87 ЖК РСФСР).
В первом случае необходимость раздела или выдела жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием на ее базе нескольких семей или расторжением брака между супругами и т. п.
Право на раздел или выдел жилого помещения имеет совершеннолетний член семьи нанимателя, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на него долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено благоустроенное, изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года разъяснил судам (п. 7), что поскольку все члены семьи пользуются равными правами по договору социального найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требования от их имени предъявляют их законные представители – родители, усыновители или опекуны (попечители)[47].
Ранее действовавшее законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых возможен раздел или выдел жилой площади, наличие у члена семьи нанимателя самостоятельного источника средств к существованию, что обуславливалось необходимостью регулярного внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату жилого помещения производят не за счет самостоятельного источника средств к существованию, а из других источников (заработная плата или пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.)
В случае отсутствия согласия совершеннолетних членов семьи о разделе или выделе жилого помещения, споры рассматриваются суде в порядке искового производства. Рассматривая иски о разделе или выделе жилого помещения, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и членов его семьи. Если между нанимателем и членами его семьи, вселившимися одновременно в разное время было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.
Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров социального найма. Это прежде всего относится к малогабаритным (малометражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на заключении санитарно-эпидемиологической службы или межведомственной комиссии.
Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора социального найма жилого помещения, разрешаются судом.
Так, Носова Н. обратилась в суд с иском к сыну Носову Ю. о разделе жилой площади и
заключении отдельного договора найма с ней на комнату в двухкомнатной квартире, нанимателем которой она является, ссылаясь на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа произвести обмен квартиры.
Суд первой инстанции в иске Носовой Н. отказал.
Президиум Московского городского суда решение суда первой инстанции отменил, указав, что с согласия сторон сложился определенный порядок пользования квартирой, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 квадратных метра, а ответчик – комнатой размером 9,4 квадратных метра. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются изолированными жилыми помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения отдельного договора найма жилого помещения[48].
Во втором случае, необходимость изменения договора социального найма жилого помещения вызвана признанием нанимателем другого члена семьи либо требованием нанимателей, объединяющихся в одну семью.
Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.
Подобное требование может быть вызвано различными причинами, например, желанием совершеннолетнего члена семьи возложить на себя обязанности ответственного квартиросъемщика, отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, переезд нанимателя на другое место жительства.
Право признания нанимателем другого члена семьи принадлежит совершеннолетним членам семьи также в случае смерти нанимателя.
В подобных случаях объем прав и обязанностей по договору социального найма не изменяется. Происходит только изменение субъектного состава, когда место прежнего нанимателя занимает другое лицо – совершеннолетний член его семьи. Правда, в случае смерти или выбытия прежнего нанимателя может измениться размер квартирной платы, если, например, он имел определенные льготы по оплате занимаемого жилого помещения.
Вышеуказанные правила не применяются в отношении жилых помещений колхозов и совхозов, поскольку в случае выбытия нанимателя, состоящего в трудовых отношениях с колхозом или совхозом, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения все совместно проживающие с ним члены семьи, за исключением случаев, когда кто-либо из членов семьи состоит в трудовых отношениях с этим колхозом или совхозом или работает учителем, врачем или другим специалистом, которым в соответствии с законом может быть предоставлено жилое помещение в домах колхозов или совхозов (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года.)
Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в случае объединения в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемое ими жилое помещение (ст. 87 ЖК РСФСР). Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью не было фиктивным (например, с целью незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор социального найма жилого помещения.
В данном случае изменения также происходят в субъектном составе. Вместо нескольких нанимателей в квартире образуется один единственный наниматель, к которому переходят все права и обязанности по ранее заключенным договорам.
Отказ наймодателя в заключении одного договора социального найма может быть вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще совместно не проживают или тем, что жилые помещения подпадают под различный правовой режим. Иногда заключение одного договора не допускается законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу запрета норм ч. 2 ст. 106 ЖК РСФСР и ч. 5 ст. 113 ЖК РБ. Однако в любом случае отказ наймодателя заключить единый договор социального найма жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.
Необходимо отметить, что Жилищный кодекс Республики Башкортостан не предусматривает изменения договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. Значит ли это, что данное положение неприменимо на территории республики? Видимо нет, поскольку согласно ст. 3 ЖК РБ законодательство Российской Федерации и законодательство бывшего Союза ССР применяется к жилищным отношениям в республике, если они не противоречат законодательству Республики Башкортостан. Следовательно в данном случае необходимо руководствоваться ст. 87 ЖК РСФСР и другим законодательством РФ.
2.7. Основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения
Жилищные отношения, носящие длящийся и устойчивый во времени характер, тем не менее под влиянием указанных в законе обстоятельств могут прекращаться. Это применимо и к договору социального найма жилого помещения.
Согласно ст. 89 ЖК РСВСР и ст. 70 ЖК РБ различается:
1) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя;
2) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя.
В первом случае, наниматель жилого помещения с согласия всех членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Это право вытекает из существа жилищной потребности граждан: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор социального найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.
Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя может быть расторгнут путем совершения активных действий в отношении наймодателя (предупреждения, подача заявления и т. п.) или путем пассивного бездействия, выражающегося в выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место. В последнем случае договор считается расторгнутым со дня выезда.
Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить документы о снятии с регистрации по месту жительства (о выписке из жилого помещения), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту новому жительства, обеспечение жильем и др.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него последствий. Иногда наниматель, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в непригодном для постоянного проживания состоянии. Для недопущения таких случаев нормы ст. 142 ЖК РСФСР и ст. 125 ЖК РБ обязывают нанимателя сдать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии.
Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора.
Во втором случае, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя только по основаниям, предусмотренным в законе и только в судебном порядке, за исключением выселения в административном порядке (ч. 3 ст. 89 ЖК РСФСР, ч. 3 ст. 70 ЖК рб). Следовательно, жилищное законодательство закрепляет следующие принципы расторжения договора социального найма жилого помещения:
- никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренных в законе;
- административное выселение допускается только по основаниям, указанным в законе с последующим правом гражданина обжаловать действия прокурора в судебном порядке;
- выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в законе.
Расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место или смерти нанимателя действие договора социального найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем, выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора, поскольку договор в данном случае не заключался.
Систематическое толкование норм жилищного законодательства позволяет выделить следующие виды выселения нанимателя и членов его семьи:
1) судебное выселение – с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; с предоставлением другого жилого помещения; без предоставления другого жилого помещения.
Граждане выселяются из жилых домов (жилых помещений) государственного, муниципального и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, грозит обвалом или подлежит переоборудованию в нежилое, а также в случае увольнения с действительной военной службы в отставку или в запас офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы и приравненных к ним лиц, а также лиц, утративших связь с Вооруженными Силами, если они занимали жилые помещения в военных городках (ст. 91, 94 ЖК РСФСР, ст. 72 ЖК РБ)[49].
Основной критерий, по которому выделяется данный вид выселения – это предоставление другого благоустроенного жилого помещения по вышеперечисленным основаниям.
Другим благоустроенным жилым помещением признается жилое помещение, отвечающее требованиям благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта, находящееся в его черте, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека и не менее размера ранее занимаемого жилого помещения.
Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, если же он имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной на одного человека нормы жилой площади с учетом права на дополнительную жилплощадь.
Как правило, необходимость сноса жилых домов связана с отводом земельного участка, на котором расположен жилой дом, для государственных, муниципальных или общественных нужд, либо в связи с угрозой обвала дома. В первом случае жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением или организацией, которым отводится земельный участок, а во втором – органами местной администрации.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 16), при рассмотрении дел о выселении в связи со сносом жилого дома либо его переоборудованием в нежилой, суду надлежит проверять, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд либо о перевод жилого помещения в нежилое.
Во всех указанных выше случаях предоставление благоустроенного жилого помещения соответствует принципу социальной справедливости, поскольку речь идет о гражданах, которым причиняются большие убытки и неудобства.
Наниматель и члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения в случае исключения из членов колхоза или выхода из него по собственному желанию, если они получили жилое помещение в домах колхозов и если никто из совместно проживающих с нанимателем членов его семьи не состоит в трудовых отношениях с колхозом или не работает врачом, учителем в сельской местности (ст. 95 ЖК РСФСР, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года); неоплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев (ст. 77 ЖК РБ); признания ордера на жилое помещение недействительным по основаниям, не связанным с неправомерными действиями получивших ордер лиц (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР, ч. 2 ст. 79 ЖК РБ).
Другое жилое помещение отличается от другого благоустроенного жилого помещения тем , что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта: достаточно, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта. Следовательно, при выселении с предоставлением другого жилого помещения граждане не вправе требовать, чтобы им было предоставлено жилое помещение в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека, размером не менее ранее занимаемого, а также требовать предоставления отдельной квартиры или стольких комнат, сколько они занимали. Не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты разнополыми лицами старше 9 лет, кроме супругов.
Такие существенные различия в требованиях к предоставляемым в связи с выселением другим жилым помещениям следует объяснить тем, что наниматель и члены его семьи имеют неполное, зависимое право на жилплощадь либо совершили какие-то неправомерные действия в целях получения жилого помещения.
Рассматривая иски о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения выселяемых граждан в предоставляемое жилое помещения. При необходимости суд может обязать соответствующие органы провести обследование жилого помещения и представить заключение о пригодности для проживания.
Выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения предусмотрено жилищным законодательством либо в качестве санкции за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей или иное виновное поведение, либо в целях предоставления наймодателю возможность использовать жилое помещение по специальному назначению.
Такое выселение допускается только при наличии виновного противоправного поведения нанимателя и (или) членов его семьи, а в предусмотренных законом случаях – виновного противоправного поведения, причиненного вреда и причинно-следственной связи между виновным противоправным поведением и причиненным вредом.
Основаниями выселения без предоставления другого жилого помещения являются (ст. 98 ЖК РСФСР, ст. 78 ЖК РБ):
· порча или разрушение жилого помещения нанимателем или членами его семьи. Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в порче или разрушении жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Систематическим признается такое разрушение или порча жилого помещения, которое происходило два или более раза и каждый раз меры общественного воздействия оказывались безрезультатными.
Порча и разрушение жилого помещения может выражаться в разных формах: путем физического повреждения, совершения действий, непосредственно направленных на повреждение жилого помещения и т. п.
· использование жилого помещения не по назначению.
Использование жилого помещения не по назначению может выражаться в виде превращения его в подсобное помещение, размещения в нем промышленных производств, сдачи в аренду юридическим лицам для размещения офисов без перевода его в нежилое помещение и т. п.
· систематическое нарушение правил общежития, которые делают невозможным для других совместное проживание в доме или квартире.
Под нарушением правил общежития на практике понимается противоправное поведение, антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общественным нормам поведения.
Выселению без предоставления другого жилого помещения также подлежат лица, лишенные в установленном законом порядке родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным. Сущность данной нормы в заключается в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав, создать им надлежащие условия для проживания.
· признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц. При этом имеется в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий.
Неправомерность действий должна быть подтверждена приговором или решением суда, актами органов государственной власти или местной администрации, а равно иными доказательствами. Если выселяемые по данному основанию граждане ранее пользовались жилыми помещениями по договору социального найма, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они ранее занимали.
Поскольку ордер на жилое помещение является административным актом, к нему неприменимы правила ст. 181 ГК РФ о сроке исковой давности о применении последствий недействительности оспоримой сделки.
2) административное выселение применяется к гражданам, самоуправно занявшим жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90, 99 ЖК РСФСР, ст. 71 ЖК РБ) в соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 года № 2471-ХI «О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»[50], действующего в части, не противоречащей законодательству РФ.
Дела о выселении граждан в административном порядке возбуждаются по заявлением органов местной администрации, жилищно-коммунальных управлений (отделов), предприятиями, учреждениями и организациями, в ведении которых находится жилое помещение, а равно иного заинтересованного лица, районным или городским прокурором, и должны быть рассмотрены им в пятнадцатидневный срок. Прокурор обязан выяснить, имеются ли законные основания для вселения граждан, затребовать письменное объяснение от всех подлежащих выселению граждан, а в случае выселения несовершеннолетних лиц – от их законных представителей, а также получить акт об отказе гражданина добровольно освободить жилое помещение и другие документы, имеющие значение для правильного разрешения дела. Постановление прокурора об административном выселении подлежит принудительному исполнению по истечении 7 дней со дня его вручения выселяемым гражданам судебным приставом-исполнителем в соответствии с Федеральным законом от 4 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»[51]. Постановление прокурора может быть обжаловано вышестоящему прокурору.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 года «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений»[52] практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора, без возможности последующего обжалования в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФСР, признана не соответствующей Конституции РФ. Конституционный Суд отметил, что необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо.
Конституционный Суд также отметил, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст. 90 ЖК РСФСР). Следовательно, исключается возможность расторжение договора найма жилого помещения и выселение лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора.
Таким образом, в жилищном законодательстве значительно сократилось количество оснований выселения граждан в административном порядке соответственно в сторону увеличения оснований судебного выселения.
