Кодекс и Законы Принципы оценки недвижимости 2
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание.
1. Введение………………………………………………………………..
2. Принцыпы оценки…………………………………………………….
3. Принципы и факторы,влияющее на ценообразование недвижимости……………………………………………………………
4. Оценка недвижимости………………………………………………….
5. Ипотека………………………………………………………………..
6. Купля-продажа зданий и сооружений………………………………
7. Заключение……………………………………………………………
8. Список литературы…………………………………………………..
Введение.
Что такое недвижимость?
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
Процесс или результат определения стоимости объекта. При оценке стоимости строения в БТИ применяют систему так называемой остаточной стоимости. Оценка БТИ иногда отличается от рыночнойт стоимости в несколько раз. Указав в договоре купли-продажи квартиры, вы экономите на налогах, но рискуете потерять свои деньги в случае расторжения сделки. По некоторым данным, Госстрой собирается в этом году изменить систему оценки инвентаризационной стоимости земли и строений. Новая методика оценки позволит приблизить стоимость объекта к рыночной.
В настоящее время , когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости ( в том числе земельных участков ) , при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества , выделении доли участков предприятий , реорганизации , ликвидации , а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее .
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше .
Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.
Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени .
В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость .
При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость .
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий :
-мотивация продавца и покупателя является типичной ;
-обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ;
-платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;
-компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.
1.Принципы оценки.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.
Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы основанные на представлениях пользователя.
Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.
Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.
В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.
Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.
Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.
Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.
Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.
Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.
Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней
Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.
Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.
Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.
Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.
Принципы, связанные с рыночной средой.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.
Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.
Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.
Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.
Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.
Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ:
Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.
1. Определение проблемы.
2. Составление плана оценки.
3. Сбор и подтверждение информации.
4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.
5. Согласование.
6. Отчет о результате оценки стоимости.
Определение проблемы
При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.
Составление плана оценки:
Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.
В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.
Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.
Сбор и подтверждение информации.
Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
2. Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?
3. Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?
Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов
осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,
использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с
данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?
4. Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
5. Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?
Согласование.
Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.
Отчет о результате оценки объекта.
В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.
Вывод:
Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .
Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости
.
Принцип спроса и предложения .
В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость .
Принцип изменения .
Все природные и социально-экономические условия меняются , любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон .
Принцип замещения .
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно различается .
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями .
Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внимание .
С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания . Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт , чем ферма .
Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.
Принцип падающей и растущей продуктивности .
Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того , чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты . Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .
Принцип вклада .
Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли , если в результате возрастет объем продаж . Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть , что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества , однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно .
Принцип конкуренции .
Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены . однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне . Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию , создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .
Принцип соответствия .
Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля , то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт .
Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории . Жилой дом , на строительство которого затратили в несколько раз больше средств , чем в среднем по округе , будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении . Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей . Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов .
Принцип регрессии .
Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе .
Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует зонирование и различные участки в различное время были проданы разным владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом , подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .
Принцип ожидания .
Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость , предвидя увеличение ее стоимости . Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов .
В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владение недвижимостью .
Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации .
Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон , это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость .
Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру рынка недвижимости несколькими путями . Если городские налоги значительно выше , чем в окрестности , то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость . Если местная власть пользуется доверием , укрепляет правоохранительные органы , пожарную службу и местную систему образования , это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны.
Зональные различия.
Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение , канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий , обслуживающих эту сферу .
Влияние на стоимость ближайшего окружения .
Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес .
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .
Подход с точки зрения затрат .
Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка .
Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
-определение стоимости земельного участка ;
-определение стоимости воспроизведения улучшений ;
-расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
-добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства .
Оценка по прямому сравнению продаж .
Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения , согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .
Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :
-сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ;
-количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.
Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) .
Подход с точки зрения доходности .
Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования .
Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические , социальные, экономические , действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки).
Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное управление .
Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность , дефицит и возможность передачи .
Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за него . Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены .
Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна удовлетворить , тем большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены . Считается , что свободный участок земли ( без ограничений на использование и застройку ) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения . Все застройщики - жилой , доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли .
Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена . В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения” . Предложение предполагает , что товары или услуги , на которые предъявлен спрос , могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя . Но из-за того , что недвижимая собственность привязана к определенному месту , считается , что она должна быть доступна . Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности , где никто не хочет жить .
Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям . Даже если на участок земли имеется спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен , он не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстаться . Таким образом , если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем , она не будет иметь стоимости.
Оценка недвижимости.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных об”ектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большенстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акциц приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимостинедвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости об”екта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже об”екта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, екобходимых для совершения справедливой сделки.
Такими условиями являются:
1. Покупатель и продавец децствуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Об”ект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Об”ект пользуется оьычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
7. Об”ект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
8. Об”ект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - зто метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стомость оцениваемого об”екта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи об”екта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искуственных об”ектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания мезанизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалиыицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости об”ектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 прцентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим об”ясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых об”ектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины об”екта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Ипотека.
Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический объект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.
Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.
На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре субъекта:
1. Заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость;
2. Банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;
3. Инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные;
4. Правительство, которое должно создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.
Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.
Существуют несколько разновидностей кредитных механизмов, позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высокий уровень инфляции, который существует в стране.
Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой.
Второй механизм основан на кредитах со ставкой, корректируемой по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз в квартал)пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен.
Третий механизм - кредитование с регулируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институтов экономики США специально для применения в российских условиях. Суть его в том, что заемщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода. Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем. Это позволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма в том, что рассчитывается две процентные ставки, одна из которых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности, а вторая - “платежной”, для расчета ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны.
В Законе Российской Федерации “О залоге” устанавливается общий принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должна регистрироваться в той же государственной структуре, которая отвечает за регистрацию прав на закладываемую собственность. Из этого принципа вытекает предположение, что закладные на жилые помещения должны регистртроваться отделами жилищной приватизации, тогда как закладные на земельный участок, на кт
отором они расположены - местным Комитетом земельных ресурсов.
В частности, закладные на землю, согласно Закону “ О залоге ”, должны регистрироваться в соответствии с законами о земле и другими применимыми законодательными актами, что в настоящее время, вероятно, означает - местными Комитетами земельных ресурсов.
“Ипотечные ” соглашения относительно зданий и строений, расположенных на земле, должны регистрироваться в “земельном списке” территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящее время может интерпретироваться как регистрация местными земельными комитетами, хотя в момент вступления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы.
Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества.
В силу ст 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей допускается заключение между сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашес случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.
Купля-продажа зданий и сооружений.
Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений.
Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).
Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. “Опыт становления систем регистрации в других странах свидетельствует, что формирование соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс. В связи с этим законодатель счел необходимым в ст.7 Федерального закона “О введении в действие части первой ГК РФ” подчеркнуть необходимость сохранения действующего порядка регистрации недвижимого имущества и сделок с ним впредь до вступления в силу специального закона.”
“Следует отметить, что в Кодексе четко не обозначены принципы регистрации прав на недвижимость. Это выражается в том, что ряд принципов основополагающего значения либо вовсе не отражены в его тексте, либо неоправданно разбросаны в различных главах Кодекса. Такие недостатки могут явиться 0серьезным препятствием на пути совершенствования законодательства о регистрации недвижимости. Однако они легко устраняются, если соответствующие принципы будут последовательно и четко зафиксированы в специальном законе.
По мнению П. Павлова, консультанта отдела гражданского права и хозяйственного законодательства Государственно-правового управления Президента РФ, в основу российской системы регистрации прав на недвижимое имущество следует положить следующие шесть принципов - специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и старшинства. Данная классификация давно известна России, поскольку ее обоснованность доказывалась еще русскими учеными- юристами начала столетия. Однако в условиях длительного отсутствия в нашей стране рынка недвижимости не было необходимости обращаться к ней. Теперь вполне правомерно вернуться к старой классификации, считает П. Павлов.
Гражданский кодекс РФ зафиксировал необходимость регистрации как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Статья 164 ГК, требующая осуществлять государственную регистрацию сделок, фактически говорит о том, что сделки регистрируются в ходе регистрации прав на недвижимое имущество. Однако разные виды регистрации основываются на принципиально разных подходах. Возникающую неопределенность в данном вопросе можно разрешить путем правового закрепления вышеперечисленных принципов регистрации недвижимого имущества.
Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в поземельную книгу (единый государственный реестр) заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов. Поземельная книга должна служить безусловному укреплению прав на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимой вещи. Без этого регистрация прав на недвижимость лишается своего главного смысла. Принцип специальности создает основу такого укрепления прав. При регистрации исключительно только документов принцип специальности не применяется, и в связи с этим неизбежно возникает проблема проверки правового положения недвижимости.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество. Следовательно, возникает потребность в признании принципа специальности и отказе от системы регистрации прав на недвижимость.
Другим необходимым условием цивилизованного укрепления прав на недвижимость выступает принцип обязательности. В условиях рынка объекты гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость подлежать обязательному занесению в поземельную книгу. Некоторые из них без записи в поземельной книге не имеют силы.
Наиболее последовательно данный принцип закреплен в п.2 ст.8 ГК РФ, где указывается, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В специальном законе необходимо также указать следующие признаки принципа обязательности: 1) все, что относится к предмету регистрации прав на недвижимость, подлежит обязательному внесению в поземельную книгу посредством совершения регистрационной записи; 2) большинство прав на недвижимое имущество вступают в силу после государственной регистрации в поземельной книге; 3) некоторые права на недвижимость, например при наследовании, вынесении судебного решения, могут вступать в силу без регистрационной записи, если это прямо предусмотрено в федеральном законе; 4) внесение в поземельную книгу регистрационной записи является, как правило, условием действительности всех сделок с недвижимостью.
Сведения, содержащиеся в поземельной книге, необходимы самому разнообразному кругу лиц. Принцип гласности должен обеспечивать доступность поземельной книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Пункт 4 ст.131 ГК РФ обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию, предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Указом Президента РФ “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №1270 от 27.08.96 года был определен вопрос о способе получения информации данного вида.
Если система регистрации сделок предполагает полный отказ государства от проверки содержания регистрируемых документов, то система регистрации прав, наоборот, возлагает на государство обязанность обеспечить соответствие данных поземельной книги реальному правовому положению недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в поземельной книге. Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в поземельной книге. Такая проверка может происходить путем получения информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра, и других лиц. В действующем гражданском законодательстве данный принцип не зафиксирован.
Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности в области укрепления прав на недвижимость. Это достигается посредством безусловного юридического признания всего того, что зарегистрировано в поземельной книге. Внесенные в поземельную книгу данные предполагаются заведомо правильными, если только регистрационная запись не была аннулирована в установленном порядке. При определенных условиях запись может сохранять свое действие даже несмотря на свою неправильность. Например, эстонский законодатель установил защиту прав лиц, которые, опираясь на неправильные данные государственной регистрации, добросовестно приобрели недвижимую вещь или ограниченное вещное право. При этом специально оговорен запрет аннулировать неправильную регистрационную запись в отношении приобретенных добросовестным третьим лицом зарегистрированных вещных прав.
Последним принципом регистрации недвижимого имущества выступает принцип старшинства, согласно которому внесенные в поземельную книгу права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не установлено федеральным законом. Принцип старшинства позволяет внести полную ясность, например, в вопросы очередности удовлетворения требований залогодержателей.
Итак, роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель)исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, так как введение государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.
При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п.3 ст.551).
Переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст.552-553).
Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.).Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Законом или договором между собственником земли и продавцом могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст.432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст.554 ГК. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.
Значительно отличается от общих положений о договорах такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК). Во- первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во -вторых, цена на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с эти объектом части земельного участка или права на нее.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). До фактической передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов недвижимости считается неисполненным. Более того, уклонение одной сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.
Список используемой литературы:
1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации”, Инвест-курьер ; Москва; август 1996г.
2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов”, Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.
3.“Сделки с недвижимостью”, М.,1996; стр.2
4. Бойко Т. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права”, ж-л “ЭКО”, 1995, №9 ; стр.173
5. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.30
6. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.68
7. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.31
8. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.69
