СодержаНИЕ

СодержаНИЕ................................................................................................................................... 2

ГЛАВА 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ........................................................................................................ 3

1.1. Общая характеристика договора аренды............................................................................ 3

1.2 Проект договора аренды нежилого помещения................................................................. 5

ГЛАВА 2. РЕШЕНИЕ ЗАДАЧИ......................................................................................................... 9

Список используемых источников............................................................................. 14

ГЛАВА 1. договор АРЕНДы

1.1. Общая характеристика договора аренды

Глава 34 Гражданского Кодекса РФ использует для обозначения договора, направленного на возмездное предоставление имущества в пользование на срок, два равнозначных термина: аренда и имущественный наем[1].

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором (ст. 606 ГК РФ). При этом плоды, продукция и доходы, которые получены арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это взаимный, возмездный, консенсуальный договор[2].

По договору аренды нанимателю может быть предоставлено либо только правомочие пользования (например, пользование спортзалом в определенное время), либо правомочия владения и пользования (когда вещь передается арендатору во владение). В последнем случае арендатор является титульным владельцем и пользуется защитой своего права против всех третьих лиц, включая собственника (ст. 305 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения. В законе могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, запрещается выкуп участков лесного фонда).

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и другие (п. 1 ст. 607 ГК РФ). По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа.

Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы.

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные главе 19 Кодекса. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей праводееспособности.

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката - 1 год), а также для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному[3].

Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).

1.2 Проект договора аренды нежилого помещения

ДОГОВОР

аренды нежилого помещения

(офиса, торговой точки)

№ ____________                      г._______________________________________                 «____»___________________ 201 __ г.                  

_________________________________________________________________________________________________________,                                                                                                                            

                                                               (наименование юридического лица, Ф., И., О. предпринимателя)

именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________________________________                                                                                                                          

                                                                                                                                     (должность, Ф., И., О.)

действующего на основании  ________________________________________________________________________,

                           (устава, положения, доверенности, свидетельства, №№, даты)

и ________________________________________________________________________________________________________,

                       (наименование юридического лица, Ф., И., О. предпринимателя)

именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________________________________________________

                                                                                              (должность, Ф., И., О.)

действующего на основании  ________________________________________________________________________,

                             (устава, положения, доверенности, свидетельства, №№, даты)

заключили настоящий договор о нижеследующем:


1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу _______________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________

          (указать точный адрес и иные данные, позволяющие установить, что предоставляется в аренду),

для использования его______________________________________________________________________________.

(целевое назначение)

1.2. Нежилое помещение сдается в аренду вместе с ________________________________________

                                                                                                              (перечислить)

________________________________________________________________________________________________________.

1.3. Указанное в п. 1.1 помещение должно быть передано Арендатору в течение _______________ дней с момента подписания (государственной регистрации) договора по передаточному акту, подписываемому сторонами договора.

Возврат помещения по окончании срока аренды так же производится по передаточному акту, подписываемому сторонами.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель имеет право проверять порядок, режим, другие условия эксплуатации помещения и требовать для этого предоставления ему необходимой информации, не вмешиваясь в деятельность Арендатора.
2.2. Арендодатель обязан:

- своевременно передать Арендатору помещение согласно п.п. 1.2-1.3 договора;

- производить _______________________________________________________ один раз в ______________;

                                                            (капитальный, текущий ремонт имущества)                                           (срок)

- зарегистрировать данный договор до _________________________________.

                                            (дата)

2.3. Арендатор имеет право:

- пользоваться предоставленным в аренду имуществом;

- а также ________________________________________________________________________________________.

         (сдавать его в субаренду)

2.4. Арендатор обязан:

- использовать имущество в соответствии с его назначением и с условиями договора;

- поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет _________________________________________________________________________________________________________;

                                                                            (текущий, капитальный ремонт)

- нести расходы по содержанию помещения;

- в установленные договором сроки вносить арендную плату;

- возвратить помещение после прекращения договора Арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормальной степени износа в срок _______________________.

2.5. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к гибели или порче имущества, обязана в течение _______________________ осуществить его необходимый ремонт и                                                               (срок)

восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то Арендатор в течение ___________________ дней предъявляет требования к третьему лицу осуществить необходимый ремонт (восстановление) или за свой счет осуществляет необходимый ремонт (восстановление) с последующим взысканием убытков с третьего лица.

3. Арендная плата

3.1. Арендная плата в целом за предоставляемое по данному договору имущество составляет _________________ руб. в ____________________. В состав арендной платы ___________________                                                                                                                                                                                                                                                                                       

                                                          (месяц, квартал, год.)                                                           (входит, не входит)

плата за землю, коммунальные услуги, охрану объекта, и прочее ________________________________

__________________________________________________________________________________________________________

                                                                                  (указать)

3.2. Оплата за пользование землей и коммунальными услугами производится __________

___________________________________________________________________________________________________________

                                                                  (порядок, размер)
3.3. Названная сумма перечисляется ________________________________________________________.

                                                                                  (ежемесячно, ежеквартально, в качестве предоплаты один раз в год и т. д.)

не позднее _______________________________.

                                                    (дата)

4. Ответственность сторон

4.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

4.2. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере ____________ % просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. За неисполнение обязательств, предусмотренных п. _________ настоящего договора, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку - ____________ % суммы годовой арендной платы.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента _______________________________

                                                                                                                                         (подписания, государственной регистрации)

договора и вступает в силу с _________________________________________________________________________

                                                                               (условия)

и действует по ________________________________.

5.2. Досрочное расторжение договора возможно по  соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за _____________________ месяцев до расторжения.

5.3. В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора он обязан

возместить ущерб, причиненный досрочным расторжением договора Арендатору.

5.4. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он возмещает последнему все убытки.

6. Условия продления договора или выкупа имущества

Арендатор, добросовестно выполнявший принятые на себя по договору обязательства,   по окончании действия договора имеет преимущественное  перед третьими лицами право на возобновление договора.

7. Прочие условия

7.1. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены письменно и подписаны обеими сторонами.

8. Дополнительные условия

________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________.

9. Юридические адреса сторон:

Арендодатель Наименование: ____________________________________ Адрес: ___________________________________________ __________________________________________________ ИНН _____________________________________________ ОКПО ___________________________________________ Банковские реквизиты: _____________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ Тел. (факс): _______________________________________ Арендодатель ____________________________________                           подпись М.П.

Арендатор Наименование: ____________________________________ Адрес: ___________________________________________ __________________________________________________ ИНН _____________________________________________ ОКПО ___________________________________________ Банковские реквизиты: _____________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ Тел. (факс): _______________________________________ Арендатор _______________________________________                  подпись М.П.

Глава 2. РЕШЕНИЕ ЗАДАЧИ

Условие задачи:

Универмаг продал Орлову пианино с обязательством доставить его на квартиру покупателю. При перевозке автомобиль попал под сильный дождь, пианино намокло, и было испорчено. Покупатель отказался принять доставленное ему пианино и потребовал возврата денег или доставки другого, исправного инструмента. На свое заявление Орлов получил от администрации универмага ответ, в котором указывалось, что Орлов, выбрав в магазине пианино и уплатив за него деньги, стал его собственником и поэтому сам должен нести последствия порчи инструмента от случайных причин. Орлов обратился с иском в суд. В исковом заявлении он просил взыскать с универмага стоимость пианино или взамен предоставить ему холодильник новой модели, поступивший в продажу. Универмаг со своей стороны просил суд обязать Орлов принять купленное им пианино.
Вопросы к задаче:

1.      Когда возникает право собственности у покупателя при продаже с обязательством доставки?

2.      Какие последствия наступают в случае отказа покупателя принять купленную вещь или оплатить ее стоимость?

3.      Имеет ли Орлов право отказаться от принятия доставленного пианино и потребовать возврата денег или замены пианино холодильником?
Ответ:
1. Возникновение права собственности означает получение собственником прав владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, а также переход к нему обязанностей по содержанию этого имущества и риска его случайной гибели и повреждения. Поэтому определение момента, когда возникает право собственности, необходимо для уяснения многих практически важных ситуаций и их правовых последствий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Гражданского Кодекса РФ «Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором»[4]. Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуждении вещи, а факт ее передачи другой стороне. Что следует понимать под такой передачей, ибо вещи могут передаваться покупателю по-разному?

Обратимся к пункту 1 статье 224 Кодекса «Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки»[5]. Это означает, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распоряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества. Во втором абзаце этой статьи говорится, что вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В нашем случае обязательство доставки имело место. Согласно пункту 1 статьи 499 Кодекса «В случае, когда договор розничной купли-продажи заключен с условием о доставке товара покупателю, продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указанно, в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями»[6]. Следовательно, право собственности на пианино возникает у гражданина Орлова только с момента фактической передачи ему товара в месте жительства.
2. Две основных обязанности покупателя – оплата и принятие товара.

При этом обязанность оплатить товар имеет значение только для тех договоров розничной купли-продажи, в которых момент заключения и исполнения не совпадают (договор с условием предварительной оплаты; договор продажи в рассрочку или кредит), т.к., как мы уже отмечали, договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента оплаты.

Итак, главная и фактически единственная обязанность покупателя – принять им товар.

Законодатель согласно пункту 1 статьи 484 Гражданского Кодекса РФ дает покупателю право не принимать переданный ему товар, если продавцом существенно нарушены требования к его качеству, а также в других случаях, когда он имеет право отказаться от исполнения договора[7].

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара. Так для получения соответствующего товара необходимо сообщить адрес и наименование получателя, которому должен доставляться товар: обеспечить транспорт для перевозки товара, если обязанность по доставке лежит на нем; направить своего представителя в место нахождения продавца, если договором предусмотрено предоставления товара в этом месте, и т.п.

Покупатель обязан принять товар, переданный ему в срок, установленный договором, а если он договором не предусмотрен, - в срок, определяемый в соответствии со статьей 314 Кодекса. От товара, который передан досрочно, покупатель вправе отказаться в случаях, предусмотренных статьями 315, 457 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 484 Гражданского Кодекса РФ: «В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора»[8].

Помимо этого продавец вправе требовать возмещения убытков, причиненных вследствие нарушения покупателем своей обязанности статья 393 Гражданского Кодекса РФ. Эти правовые последствия наступают, если покупатель отказывается, принять товар или не принимает его, несмотря на то, что он обязан это сделать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором. Так, правовые последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 484 Кодекса РФ, будут наступать, если покупатель откажется принять товар с недостатками, когда нарушение требований к качеству не является существенным.
3. Согласно статье 499 Гражданского Кодекса РФ в случае, когда договор розничной купли продажи заключен с условием о доставке товара покупателю, продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место указанное покупателем. При этом статья 469 Кодекса предусматривает, что качество товара должно соответствовать договору купли-продажи, а при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Как сказано выше, согласно статье 223 Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, до момента фактической передачи пианино покупателю оно находилось в собственности продавца. Передача покупателю пианино, которое было испорчено до момента передачи, является передачей товара ненадлежащего качества. В соответствии со статьей 18 Закона «О защите прав потребителей» потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, в праве по своему выбору:[9]

·        потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

·        потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

·        потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

·        потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

·        отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Также мы можем обратиться к статье 475 Гражданского Кодекса РФ «Последствия передачи товара ненадлежащего качества»[10]

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

·        соразмерного уменьшения покупной цены;

·        безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

·        возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

·        отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

·        потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Исходя из статьи 18 Закона «О защите прав потребителей» или статьи 475 Гражданского Кодекса РФ, мы можем сделать вывод:

Гражданин Орлов имеет полное право отказаться от принятия пианино (которое в результате доставки было испорчено) т.к. право собственности к нему не перешло. Имеет право потребовать возврата денег. Но он не имеет права требовать замены пианино холодильником, т.к. товар ненадлежащего качества заменяется товаром соответствующим договору.

Список используемых источников

1.      Гражданское право: Учебник. Том I под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. - "Контракт": "ИНФРА-М", 2006 г;

2.      Гражданское право. Чаусская О. А. Учебник для студентов, 2007 г.;

3.      Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1-4. Текст с изменениями и дополнениями на 1 ноября 2009 г.;

4.      Закон РФ «О защите прав потребителей. По состоянию на 20 февраля 2009 г.;

5.      Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. Части 1–4, под редакцией Степанова С.А., 2009 г.;

6.      Комментарий к Закону РФ «О защите прав потребителей», Парций Я. Е.,

Москва 2007 г.