Кодекс и Законы Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью в городе
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
СОДЕРЖАНИЕ
Реферат 3
Введение 6
1. Теоретические основы управления муниципальной
недвижимостью в современных условиях 10
1.1. Понятие, характеристика и классификация
объектов недвижимости 10
1.2. Муниципальная и государственная формы собственности 19
1.3. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные
сделки с ними на рынке и формы их реализации 24
Выводы по главе 26
2. Управление муниципальной недвижимостью города Пущино 28
2.1. Законодательное регулирование управления
муниципальной недвижимостью 28
2.2. Анализ состояния системы управления
муниципальной недвижимостью городского округа Пущино 37
2.3. Основные проблемы управления муниципальной
недвижимостью в городе Пущино 46
Выводы по главе 49
3. Формирование эффективного механизма управления
муниципальной недвижимостью г. Пущино Московской области 51
3.1. Пути повышения эффективности организации
управления муниципальной недвижимостью в г. Пущино 51
3.2. Эффективность муниципального управления от
реализации практических рекомендаций по совершенствованию
управления недвижимостью г. Пущино Московской области 61
Выводы по главе 63
Заключение 65
Список литературы 67
РЕФЕРАТ
Дипломная работа на тему «Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью в городе» содержит 71 страницу, в т. ч. 3 рисунка. При написании дипломной работы было использовано 49 источников.
Актуальность работы обусловлена:
1. Управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности;
2. Реформа местного самоуправления изменила отношение к муниципальной недвижимости, сделав необходимым правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка;
3. Отсутствием эффективных механизмов управления муниципальной недвижимостью.
Предметом данной работы являются механизмы создания эффективного управления муниципальной недвижимостью.
Объектом работы является система управления муниципальной недвижимости г. Пущино Московской области.
Рамки исследования ограничиваются исследованием методологических основ и практики управления муниципальной недвижимостью в масштабах г. Пущино Московской области на период до 2010 года.
Методологической основой исследования являются научные труды российских и зарубежных авторов (Кошкин В. И., Шупыро В.М., Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю., Григорьев В.В.) и законодательные акты (Коонституция РФ, Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).
Основная цель дипломной работы состоит в развитии теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Основные задачи дипломной работы:
1. Изучить теоретические основы системы управления муниципальной недвижимостью;
2. Рассмотреть методологические основы управления муниципальной недвижимостью;
3. Выработать практические рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью.
В первой главе работы рассмотрена теоретическая управления муниципальной недвижимостью – сущность понятия муниципальной собственности, характеристика и основные виды объектов недвижимости, особенности объектов недвижимости как товара.
Во второй главе исследуются методические и методологические основы управления муниципальным недвижимым имуществом, их практическая реализация на примере городского округа Пущино.
Третья глава посвящена разработке практических рекомендаций по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью г. Пущино.
При выполнении работы использовались:
Индуктивный, дедуктивный методы, методы системного анализа, а также метод математического анализа статистических данных.
Основные результаты работы:
На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что процесс совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью требует профессионального подхода к этой проблеме; четкого законодательного регулирования; изучения зарубежного опыта в этой сфере; наличия специалистов этой области в составе Комитета по управлению имуществом; мониторинга рынка недвижимости; постоянного информирования населения муниципального образования о деятельности КУИ и состоянии объектов муниципальной недвижимости. Проведение этих мероприятий в комплексе, несомненно, положительно скажется на социально-экономическом развитии города Пущино.
Эффективность предлагаемых практических рекомендаций обуславливается:
1. в социальной сфере:
- получением свободного доступа граждан к информации, их участием в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;
- развитием и гармонизацией социальных отношений, взаимодействием власти и населения по обустройству жизни в городском округе;
- доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;
- привлечением субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости, что приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.
2. в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления, вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.
3. в экономической сфере:
- увеличением доходов городского бюджета от деятельности Комитета по управлению имуществом более чем на 12%;
- повышение имиджа органов местного самоуправления и городского округа в целом, может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В последнее время одной из самых актуальных считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Эту сферу муниципальные органы имеют возможность регулировать непосредственно. Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.
Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности. Поэтому при формулировании целей совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью необходимо учитывать зарубежный опыт, а так же особенности местных законодательных актов по управлению недвижимостью.
Приоритетными вопросами развития системы управления недвижимостью должны стать разработка экономического механизма управления недвижимостью и профессионализация практики управления недвижимым имуществом.
Среди экономических задач наибольшее внимание должно быть уделено повсеместной рыночной оценке недвижимости. Это связано с естественным интересом участников рынка недвижимости к муниципальным объектам.
При этом необходимо решать задачу, обратную оценке, т.е. по стоимости объекта рассчитывать величину потенциального дохода (арендной платы) и операционных расходов. Выполнить эту работу может только высококвалифицированный персонал, имеющий специальные знания в области управления и экономики недвижимости. Именно поэтому вопрос создания системы подготовки и переподготовки кадров для управления муниципальной недвижимостью нельзя оставлять незамеченным.
Большое внимание нужно уделить вопросам налогообложения недвижимости. На сегодняшний день в результате неадекватной оценки налоги с недвижимости носят символический характер, в то время как в большинстве стран они составляют основу местных финансов.
Необходимо проводить серьезные маркетинговые исследования для того, чтобы муниципальные органы, как полноправные участники рыночных отношений, владели полной и объективной информацией о состоянии рынка недвижимости.
Следует отметить, что только комплексное применение методов совершенствования может улучшить положение в сфере управления муниципальной недвижимостью и увеличить доходы городского бюджета.
Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических, методологических и практических аспектов формирования и развития муниципального управления посвящены труды многих ученых.
Одним из известных ученых в области управления недвижимостью стал Р. Гровер, которым в 1997 году в соавторстве с российским профессором, доктором технических наук М. Соловьевым была выпущена книга «Введение в управление недвижимостью» (М.: Паритет, 350с.), а в 2001 году – учебник «Управление недвижимостью» (М.: Издательство ВШПП, 368с.). Эти книги стали базовыми в системе повышения квалификации специалистов в области имущественных отношений.
Из других зарубежных авторов следует отметить М. Мескона, М. Альберта, Ф. Хедоури, а также П. Друкера, исследовавших основы и задачи менеджмента в XXI веке, в том числе относительно недвижимого имущества.
С середины 90-х годов прошлого столетия исследование теоретических и практических аспектов управления недвижимостью стало занимать все более значительное место в отечественной экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как Н.Н. Агапов, В.С. Болдырев, И.Т. Балабанов, Э.С. Бугулов, В.Л. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.П. Ковалев, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевич, А.В. Черняк и др. Одним из наиболее фундаментальных трудов стал учебник «Управление государственной собственностью», авторами которого являются В.И. Кошкин и В.М. Шупыро (М.: ИНФРА-М, 1997г. – 496с.), охватывающий непростую область управленческой деятельности, включая практические методы решения сегодняшних проблем управления недвижимостью.
Вместе с тем, проблемы теории и практики управления муниципальной недвижимостью и повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
Целью дипломного проекта является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Основные задачи дипломной работы:
1. Изучить теоретические основы системы управления муниципальной недвижимостью;
2. Рассмотреть методологические основы управления муниципальной недвижимостью;
3. Выработать практические рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью.
Предметом исследования выступает направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методов и инструментов управления муниципальной собственностью с учетом социально-экономических аспектов.
Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимости г. Пущино Московской области.
Теоретической и методической основой данного исследования послужили аналитические работы отечественных ученых по проблемам управления муниципальной собственностью. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития г. Пущино, а также Интернет-ресурсы.
Для обоснования выдвинутых в работе положений использованы методы системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
1.1. Понятие, характеристика и классификация объектов недвижимости
В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).
Любые объекты недвижимости представляют собой важнейший экономический ресурс любого субъекта, эффективное использование которого способствует увеличению доходов субъекта, повышения его благосостояния. С точки зрения экономической науки объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. В теории под понятием «благо» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовольствие потребителю (повысить уровень его благосостояния), принести пользу[1].
Если рассматривать объект недвижимости как источник дохода, то здесь в первую очередь играют роль: стоимость объекта недвижимости, показатели спроса и предложения на этот объект, также можно рассматривать данный объект как средство производства. Говоря об объектах недвижимости необходимо определить признаки объектов недвижимости, см. рис. 1. Все признаки, характеризующие объекты недвижимости, условно можно разделить на две больших группы: основные родовые признаки и функциональные признаки[2].
| |
Рис. 1. Признаки объектов недвижимости
Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, т.к. предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.
Анализируя любой объект недвижимости необходимо его рассматривать с позиции трех категорий: материальной (физической), правовой и экономической.
Во-первых, объект недвижимости - как объект гражданских прав, который включает:
• право собственности;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право доверительного управления;
• право застройки;
• право залога;
• право имущественного приобретения;
• сервитута;
• право бессрочного постоянного пользования и аренды;
• бремя содержания и т.д.
Во-вторых, объект недвижимости - как материальный объект, т.е. он имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные характеристики и т.д.
В третьих, объект недвижимости - как экономический объект. В данном случае объект недвижимости рассматривается как товар, источник дохода для собственника, источник финансовой устойчивости собственника.
Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух составляющих:
1) естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр,
2) искусственные объекты (постройки):
· жилые
· коммерческие
· общественные специальные здания и сооружения (лечебно-
оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-
просветительские, порты, административные здания и т.д.)
· инженерные сооружения (мосты, коллонады и т.д.)
На рис. 2. представлена укрупненная классификация объектов недвижимости[3]. Каждую из представленных групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Рис. 2. Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным критериям способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов управления недвижимостью. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что обеспечивает единообразие подходов к управлению недвижимостью.
Следует отметить так же некоторые особенности недвижимого имущества:
1. Недвижимость играет роль пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.
2. Недвижимость - инвестиционный товар, предназначенный для длительного использования. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности, если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды.
3. Любой объект недвижимости уникален. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При типовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики отдельных квартир. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.
4. Недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости - квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень транзакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т. д.
5. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его, собственно, и нет), а право собственности на него. Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость-объект, но и недвижимость-товар. Никакая другая вещь, будучи незаконченной, не может являться товаром. Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере совершения ее жизненного цикла. Если провести сравнение с другими товарами, то можно отметить следующее. Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьезные экономические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (так называемое исчезновение полезности). И лишь недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незаконченный строительством объект), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства). Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является максимальным.
6. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости - объекта и недвижимости - товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т.д.).
Поскольку в данном исследовании особое место уделяется управлению муниципальной недвижимостью, для дальнейшего понимания необходимо дать само понятие муниципальной недвижимости. Следует сказать, что в настоящее время в российском законодательстве понятие «муниципальная недвижимость» понимается как совокупность недвижимых вещей, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, от имени которого права в отношении этих вещей осуществляют либо органы местного самоуправления, либо население непосредственно в порядке, установленном законом и уставом муниципального образования[4]. При этом критерием отнесения объекта к муниципальной недвижимости признается его принадлежность на праве собственности муниципальному образованию. Кроме этого в законах Российской Федерации определено, что в состав муниципальной собственности входят такие объекты недвижимости, как муниципальные земли, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, а также другое недвижимое имущество.
В настоящем исследовании под муниципальными зданиями понимаются принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей архитектурно-строительные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемые для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и имеющие в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Муниципальные сооружения определяются как принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей инженерно-строительные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, служащие для выполнения технических и иных функций и не предназначенные для постоянного размещения в них людей[5].
Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:
1) муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;
2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) - детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:
· социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению;
· социально значимая недвижимость, которая частично используется или может быть использована в коммерческих целях;
3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:
· отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи в аренду или внесения взноса в уставный капитал; передачи в Доверительное Управление.
· встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций. В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения могут быть выделены из его состава без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или арендатору;
· отдельные помещения в составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут быть переданы в аренду или пользование.
Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной деятельности, -- лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого).
1.2. Муниципальная и государственная формы собственности
Государственная собственность — форма собственности, при которой имущество, в том числе средства и продукты производства, принадлежит государству полностью либо на основе долевой или совместной собственности. Государству могут принадлежать акции в акционерных обществах различных форм собственности, кроме того, государство может иметь в собственности любое имущество, необходимое для осуществления его функций. «Государственная собственность всегда выступает одним из факторов ускорения развития экономики»[6]. Безусловно, нельзя отрицать и значительное влияние данной формы собственности для общего развития экономики страны. Без надлежащей государственной помощи в снабжении предприятий современными средствами производства, без организации производства таких средств производства развитие частной инициативы и предприимчивости невозможно.
Существуют разные подходы к определению государственной собственности. Одно из определений гласит: «государственная собственность – это система отношений по поводу присвоения благ в целях реализации государственных, публичных интересов»[7].
Государственная собственность характеризуется единством имущественного фонда в пределах того субъекта, которому она принадлежит.
Муниципальная собственность закреплена в качестве одной из форм собственности и определена как собственность муниципальных образований. В Федеральном законе от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ (с послед. изм.) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к числу субъектов права муниципальной собственности отнесены города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, рабочие, дачные и курортные поселки, села и деревенские поселения. Множественность субъектов права муниципальной собственности не исключает единства ее фонда в пределах субъекта, которому она принадлежит.
Объекты права государственной и муниципальной собственности подразделяются на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и находящиеся в свободном обращении. В числе объектов государственной и муниципальной собственности особо выделены природные ресурсы, которые стали оборотоспособными. Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Определение правового режима природных ресурсов отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. В числе федеральных законов, устанавливающих правовой режим природных ресурсов, можно назвать Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Закон "О недрах", Водный кодекс РФ, Закон "О федеральных природных ресурсах" и ряд других. Законодателями закреплена презумпция права государственной собственности на природные ресурсы, а их оборот ограничен и подчинен специальным правилам.
В ряду объектов государственной и муниципальной собственности особое место занимает недвижимое имущество, примерный перечень которого дан в п. 1 ст. 130 ГК РФ, с исключением, связанным с правовым режимом предприятия. Правовой режим предприятия как объекта гражданских прав специально закреплен в ст. 132 ГК РФ, где особо подчеркивается, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Деление имущества на недвижимое и движимое имеет значение при определении содержания, пределов и способов осуществления права государственной и муниципальной собственности.
Общее определение права собственности как субъективного права полностью относится и к праву государственной и муниципальной собственности, а его содержание составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которые собственник осуществляет по своему усмотрению и в своем интересе.
Право государственной и муниципальной собственности, как и право собственности вообще, является элементом абсолютного правоотношения.
В соответствии с общей характеристикой права собственности собственник может совершать в отношении своего имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, правомочия собственника по своему содержанию и способам осуществления неизбежно ограничены, что вытекает из определения субъективного права как меры юридически возможного и обеспеченного поведения. Таким образом, правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, взятые применительно к государственной и муниципальной собственности, также имеют свои границы.
Важнейшие нормы о праве собственности сосредоточены в Конституции РФ, где закреплены признаваемые в Российской Федерации формы собственности, основные принципы регулирования и охраны отношений собственности, определена компетенция Российской Федерации, компетенция ее субъектов в части установления правового режима важнейших объектов права собственности, и в первую очередь государственной собственности. Нормы, относящиеся к праву собственности, можно найти в правовых актах, связанных с охраной природы и рациональным использованием природных ресурсов самой различной отраслевой принадлежности, что дает основание утверждать, что нормы о праве собственности составляют комплексное правовое образование.
Современный переходный период экономических преобразований характеризуется резким и далеко не всегда оправданным сокращением той части общественного богатства, которая составляет государственную и муниципальную собственность, однако в собственности Российской Федерация, субъектов Федерации и муниципальных образований по-прежнему сосредоточены значительные материальные ресурсы.
Субъекты права государственной и муниципальной собственности, как правило, сложные системные образования, которые существуют и действуют через разветвленную сеть своих органов - административно-управленческих, социально-культурных, оперативно-хозяйственных и др. Согласно Закону "Об общих принципах организации местного самоуправления" права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, - уставами муниципальных образований и непосредственно населением.
В составе государственной и муниципальной собственности необходимо различать имущество, не закрепленное за соответствующими предприятиями и учреждениями - имущество казны (государственной или муниципальной), и имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных и муниципальных предприятий и учреждений, которые являются самостоятельными юридическими лицами. Соответственно различают осуществление права государственной и муниципальной собственности в отношении казенного имущества и в отношении имущества, закрепленного за соответствующими предприятиями и учреждениями. В первом случае речь идет об осуществлении права государственной и муниципальной собственности самим носителем этого права. Во втором случае к осуществлению права собственности подключается дополнительное звено в виде юридического лица, выступающего не от имени собственника, а от своего имени и наделенного на закрепленное за ним имущество либо правом хозяйственного ведения, либо правом оперативного управления.
В современных условиях непосредственное участие субъектов права государственной и муниципальной собственности в реализации своего права имеет место при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при распоряжении унитарным предприятием, закрепленным за ним недвижимым имуществом, а в случае распоряжения унитарным казенным предприятием - движимым имуществом. В осуществлении права собственности от имени собственников в указанных случаях участвуют Министерство государственного имущества Российской Федерации, Российский фонд федерального имущества и другие органы.
1.3. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации
Общая особенность всех объектов недвижимости как товара – это невозможность их физического перемещения. Невозможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.
Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей)[8].
Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке - продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).
Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.
Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения дополнительных денежных средств в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.
Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается органами местного самоуправления в срок, установленный его главой, и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.
В прогнозном плане приватизации указываются характеристика муниципального имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения в Совет депутатов муниципального района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования ежегодно не позднее 1 марта представляет главе района и в Совет депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества за прошедший год.
Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.
Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.
Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости.
Вывод
В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Любые объекты недвижимости представляют собой важнейший экономический ресурс любого субъекта, эффективное использование которого способствует увеличению доходов субъекта, повышения его благосостояния. Поэтому вопросы управления муниципальной недвижимостью на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований. Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.
ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ГОРОДА ПУЩИНО
Пущино - уникальный город в Московской области, расположенный на юге Московской области в 96 км от Москвы (МКАД) и в 26 км от Серпухова, в экологически чистом районе, на берегу Оки окруженном лесом. Площадь городской территории 1783,7 га. Законом Московской области № 129/2004 от 25.10.2004 муниципальное образование «город Пущино Московской области» наделен статусом городского округа и утверждены границы муниципального образования «городской округ Пущино». Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 года № 642 городу присвоен статус НАУКОГРАДА Российской Федерации сроком на 5 лет.
2.1. Законодательное регулирование управления муниципальной недвижимостью
Для более глубокого понимания природы муниципальной недвижимости необходимо проанализировать юридическую составляющую содержания понятия «муниципальная недвижимость». С этой целью рассмотрим основные нормативные правовые акты Российской Федерации, которые составляют основу правового регулирования отношений муниципальной собственности в нашей стране.
К таким нормативным правовым актам следует отнести, в первую очередь, следующие:
1. Конституция Российской Федерации;
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации;
3. Земельный Кодекс РФ;
4. Водный Кодекс РФ;
5. ФЗ от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
6. ФЗ "Об охране окружающей среды";
7. ФЗ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
8. ФЗ от 25 сентября 1997 года № 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации»;
9. ФЗ от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Основной закон Российской Федерации наряду с другими наиболее важными сферами жизни общества и государства регулирует также отношения муниципальной собственности. В частности, пункт 1 статьи 130 Конституции Российской Федерации гласит: «местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью»[9]. В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, от имени муниципальных образований своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности участника гражданских правоотношений, в том числе права собственника могут «органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов»[10] (п.2 ст. 125 ГК РФ). Также собственник (муниципальное образование), в соответствии с п. 1 ст. 295 ГК РФ, «имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении»[11]. «Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами»[12]. Собственник, кроме того, решает широкий круг вопросов, как то создание предприятия, определение предмета и целей его деятельности, реорганизация и ликвидация предприятия (учреждения) и другие. Таким образом, анализ статей Гражданского Кодекса Российской Федерации, касающихся отношений муниципальной собственности, показывает, что имущество муниципальных образований, принадлежащее им на праве собственности, используется не только непосредственно муниципальным образованием через созданные им органы управления. Муниципальное имущество (как основная часть муниципальной собственности) находится в ведении (владении, пользовании) созданных городским или сельским поселением юридических лиц (муниципальных унитарных предприятий и учреждений). При этом главенствующая роль в осуществлении прав собственника остаётся за муниципальным образованием: это хорошо показано в статьях 294 – 296 ГК РФ, где описаны правомочия (и соответствующие ограничения) предприятий и учреждений в отношении принадлежащего им имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Отношения муниципальной собственности регулируются также действующими Федеральными законами Российской Федерации. Одним из законов, регулирующих финансовые основы местного самоуправления, является Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В соответствии со статьёй 28 закона, муниципальная собственность является одной из составляющих экономической основы местного самоуправления. К тому же – в соответствии со статьёй 6 – владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью отнесены к вопросам местного значения. Также закон отводит большую роль органам местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью» (п. 2 ст. 29).
Финансовые основы местного самоуправления регулируются также Федеральным законом от 25 сентября 1997 года № 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации». Здесь вопросы управления муниципальной собственностью рассматриваются в разрезе использования муниципального имущества в качестве источника доходов местного бюджета. В частности, пункт 3 статьи 7 закона – наряду с другими – к собственным доходам местных бюджетов относит:
· доходы от приватизации и реализации муниципального имущества;
· доходы от сдачи в аренду муниципального имущества, включая аренду нежилых помещений, и муниципальных земель;
· не менее 50 процентов налога на имущество предприятий (организаций).
Таким образом, (по Федеральному закону «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации») муниципальное имущество используется муниципальным образованием для получения определённых финансовых средств, используемых – в свою очередь – для осуществления присущих местному самоуправлению социально-экономических функций.
Для наиболее полного изучения правовых основ управления муниципальной собственностью необходимо рассмотреть также Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», так как приватизация, будучи сложным и значительным процессом «возмездного отчуждения имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц»[13] (ст. 1 закона), является довольно значительным аспектом взаимоотношений муниципальных образований (через создаваемые ими органы) с физическими и юридическими лицами, действующими на данной территории и зачастую являющимися собственниками. Покупателями муниципального имущества (по сути – участниками отношений, возникающих в ходе приватизации), в соответствии с пунктом 1 статьи 5 закона, могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и других лиц (в соответствии с законом). Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п.1 ст. 13) предусматриваются следующие способы приватизации муниципального имущества:
· продажа муниципального имущества на аукционе,
· продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе,
· продажа муниципального имущества на конкурсе,
· продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг,
· продажа муниципального имущества посредством публичного предложения,
· продажа муниципального имущества без объявления цены,
· продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления,
· преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество,
· внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
Таким образом, приватизацию муниципального имущества можно проводить большим количеством способов, основная часть которых сводится к продаже данного имущества. При этом, приватизация муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом (п. 5 ст. 13).
Тема дипломного проекта предполагает изучение муниципальной собственности на примере г. Пущино. В этой связи необходимо проанализировать, с учётом избранной темы, законодательство муниципального образования в области управления муниципальной собственностью. Основу правового регулирования отношений муниципальной собственности в г. Пущино, а также управления муниципальной собственностью составляют следующие нормативные правовые акты:
· Устав Городского округа Пущино Московской области;
· Решение совета депутатов об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности г.Пущино Московской области от "12" мая 2005 г. №108/18;
· Решение совета депутатов о норме выделения земельных участков
гражданам в пределах границ г. Пущино №150/37 от "10" июня 2003 г. ;
· Решение совета депутатов об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Пущино №128/32 от "30" декабря 2002 г.;
· Решение совета депутатов об утверждении Положения о порядке установления цен (тарифов) на услуги муниципальных предприятий и учреждений городского округа Пущино №77/09 от 20 августа 2009 года;
| | |
· Решение совета депутатов об утверждении перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) и подлежащего использованию только в целях предоставления его во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства № 501/78 от 12 февраля 2009года;
· Положение о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом от 15 октября 1999 года № 157;
· Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности г. Пущино Московской № 108/18 от 12.05.2005г;
· Положение о муниципальном экологическом и земельном контроле на территории города Пущино от 27 октября 2005 г. №148/ 27;
· Положение о муниципальной казне Городского округа Пущино от 15 декабря 2005 г. N 163/29.
Устав Городского округа Пущино Московской области имеет высшую юридическую силу по отношению к другим правовым актам органов местного самоуправления и по вопросам регулирования муниципальной собственности базируется на положениях Федерального закона от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Это свидетельствует от том, что общие принципы регулирования отношений муниципальной собственности на территории г. Пущино соответствуют прописанным в федеральном законодательстве. Следовательно, особенности управления муниципальной собственностью, присущие данному муниципальному образованию, раскрыть через анализ Устава Городского округа Пущино Московской области не представляется возможным. Это возможно при изучении нормативных правовых актов, принятых Пущинским городским Советом депутатов – представительным органом муниципального образования.
Рассмотрим некоторые из них, а именно названные выше Положения. Положение о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "Городской округ Пущино" регулирует порядок осуществления (от имени муниципального образования) деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, иных уполномоченных на то лиц по реализации в рамках их компетенции правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом города Пущино. В первую очередь, в целях учета муниципального имущества и прав на него, контроля за состоянием и использованием, систематизации информации о муниципальном имуществе последнее подлежит обязательной пообъектной регистрации в реестре муниципального имущества (п. 1 ст. 3 Положения). При этом основаниями для включения в реестр и исключения из него объекта муниципального имущества являются возникновение и прекращение права собственности города Пущино на данный объект.
В данном нормативном правовом акте большое внимание уделяется муниципальным предприятиям (учреждениям) и имуществу, находящемуся в их владении. Решения об учреждении, реорганизации и ликвидации муниципального предприятия (учреждения) принимаются Пущинским городским Советом депутатов. Он же, в частности, определяет предмет и основные цели деятельности муниципального предприятия, а также размер подлежащей перечислению в бюджет города прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, что соответствует статье 295 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В то же время, решения о наделении действующего муниципального предприятия муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения, а также решения об изъятии у муниципального предприятия закрепленного за ним муниципального имущества принимаются главой города Пущино (п. 2 ст. 4 Положения). Такой же порядок установлен и в отношении муниципального учреждения, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления (п. 5 ст. 5 Положения). Глава города также принимает решение о предоставлении муниципальному предприятию согласия на распоряжение имуществом, закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения (за исключением сдачи в аренду). Таким образом, статьи 4 и 5 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности городу Пущино, определяют участников процесса управления муниципальной собственностью, закреплённой за муниципальными предприятиями и учреждениями. Положением также определяется распределение правомочий органов и должностных лиц муниципального образования «Город Пущино» в отношении данной собственности, которое показывает, что ключевые решения, определяющие дальнейшую деятельность (или её завершение) предприятия или организации, принимает представительный орган муниципального образования, как бы задавая тем самым исходные положения. При этом текущей деятельностью создаваемых городом юридических лиц занимается администрация и – в большей степени – глава города Пущино.
Одним из аспектов управления муниципальной собственностью является отчуждение муниципального имущества, его передача в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 названного выше Положения, решения об отчуждении муниципального имущества путем дарения, мены, продажи и иным образом принимаются Пущинским городским Советом депутатов. Решение о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление также принимается Пущинским городским Советом депутатов (п. 3 ст. 7 Положения). В то же время вопросы приобретения имущества в собственность города Пущино и изменения статуса муниципального имущества находятся в ведении главы города (ст. 8 Положения). Глава города принимает решения:
· о приобретении имущества в собственность города;
· о переводе нежилых помещений в жилые;
· о переводе жилых помещений в нежилые;
· об изменении профиля использования и переоборудовании жилых помещений без перевода их в нежилые;
· о включении жилых помещений в число служебных;
· об исключении жилых помещений из числа служебных.
Данная информация, таким образом, позволяет сделать вывод о распределении правомочий между ветвями власти. А именно в том, что – по сути – городской Совет депутатов ведает вопросами отчуждения муниципальной собственности, а администрация муниципального образования – вопросами приобретения имущества в собственность города. Очевидно, что законодатель руководствовался здравым смыслом: отчуждение муниципальной собственности – более ответственное мероприятие, поскольку при неграмотном или злонамеренном руководстве в данном случае интересам города может быть нанесён больший вред, чем при приобретении муниципальной собственности. Именно поэтому дарение, мена, продажа и тому подобные действия в отношении муниципальной собственности относятся к компетенции представительного органа муниципального образования.
2.2. Анализ состояния системы управления муниципальной недвижимостью городского округа Пущино
Муниципальная собственность- это огромный имущественный комплекс, в который входят различные виды имущества: земля, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее. В собственности города находятся объекты, имеющие особо важное значение для жизнеобеспечения города, удовлетворения потребностей населения и городского хозяйства, а также сохранения историко-культурного наследия (городские парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, городские системы водоснабжения и энергообеспечения, городские дороги и площади, инженерные сети и сооружения. К объектам муниципальной собственности относятся объекты социально-культурного назначения ,объекты муниципального городского жилого фонда. В городе Пущино находится пять муниципальных учреждений: ''Центральная библиотека'' городского округа Пущино, Пущинский музей экологии и краеведения, детская музыкальная школа им. А.А. Алябьева, детская художественная школа города Пущино, детский сад "Рябинка".
Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальной недвижимостью на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований.
Процесс управления муниципальным недвижимым имуществом как любой процесс управления разделяется на стадии:
планирование;
исполнение (принятия решения и организация его исполнения);
учет и контроль;
анализ.
Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Комитет по управлению имуществом г. Пущино. Комитет по управлению имуществом является органом исполнительной власти - структурным подразделением администрации города Пущино, обеспечивающим проведение единой государственной политики и организацию в городе. В своей деятельности Комитет по управлению муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами города Пущино, его уставом и решениями органов местного самоуправления. Целью работы Комитета по управлению имуществом г. Пущино является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Пущино путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Пущино осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.
В своей работе Комитет по управлению имуществом г. Пущино решает следующие основные задачи:
ü по управлению муниципальным имуществом:
· увеличение доходной части бюджета г. Пущино путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление;
· формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование;
· ведение учета объектов муниципальной собственности;
· осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества;
· разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Пущино по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Пущино;
· создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью;
· организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Пущино.
ü по управлению земельными ресурсами:
· увеличение поступления земельных платежей в бюджет г. Пущино;
· организация и осуществление учета, контроля за рациональным использованием земель города;
· работа по разграничению земель.
За последние четыре года, с учетом развития рыночных отношений, приоритеты и цели деятельности Комитета поменялись от разграничения собственности и приватизации до повышения эффективности использования муниципального имущества, с апреля 2005 года Комитету делегированы полномочия в области земельных отношений. Сейчас Комитет занимается формированием доходной части бюджета: поступлениями от продажи объектов недвижимого имущества в рамках приватизации, от продажи через аукцион земельных участков, от арендной платы за земельные участки, поступлениями от передачи участков в собственность за плату под существующими объектами. Это та часть, которая ежегодно предоставляется в бюджет, а затем расходуется на те или иные нужды муниципалитета. Плановые показатели все время варьируются и корректируются, исходя из общей экономической обстановки.
По данным отчёта главы города Пущино на конец 2009 года действовало договоров аренды помещений-235, договоров безвозмездного пользования – 48.
Всего перечислено в местный бюджет за аренду помещений – 29 297,0 тыс. рублей.
На конец 2009 года действовало 205 договоров аренды земельных участков.
Перечислено в местный бюджет городского округа за аренду земельных участков – 11 218,0 тыс. рублей.
Сумма средств от продажи земельных участков в отчетном периоде составила – 7 581,0 тыс. рублей.
Общая сумма доходов от деятельности Комитета в доходах местного бюджета за 2009г. составила – 48 325,0 тыс. руб.
Доходы от аренды недвижимого имущества увеличились на 4,9%, при этом ставка арендной платы на недвижимое имущество выросла в 2008г. на 13,6%[14]. Часть доходов Комитет не дополучил в связи с предоставлением ООО «Раритет» льготы по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгнут договор из-за неплатежей с фирмой «Низар». Приход в город сети магазинов расширенной продажи продовольственных товаров «Копейка», «Дикси», «Пятерочка» снизил доходы городских предпринимателей – именно этим объясняются задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений.
Сумма доходов от аренды земельных участков уменьшилась на 38,8%, а базовый размер арендной платы за землю не изменился[15]. Снижение доходов от аренды земельных участков объясняется недоимкой, образовавшейся в результате неоплаты ОАО «БИОРАН», ООО «Торговый дом корпорации Главмособлстрой», ООО «АкадемЭлитСтрой».
Указанные должники вызывались на межведомственную комиссию, однако в силу финансового кризиса платежи за отчетный период до настоящего времени не поступили.
В результате общая сумма доходов от деятельности Комитета за отчетный период по сравнению с
Комитет предоставил 319 комплектов документов жителям города для регистрации приватизированного жилья в ГУФРС по Серпуховскому району.
Задачи Комитета на 2010 год:
- взыскание дебиторской задолженности арендаторов в сумме около 10 млн. рублей;
- увеличение доходов от деятельности Комитета до 60 млн. рублей.
Сейчас базовая ставка арендной платы за нежилые помещения в г. Пущино на 2009 год составляет 1250 руб. (без НДС и без учета коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг) за один квадратный метр в год[16].
В соответствии с Соглашением о сотрудничестве при разработке программы комплексного социально-экономического развития муниципального образования городской округ Пущино между Министерством экономики Московской области и Администрацией городского округа Пущино Московской области от 27.07.2005 года была разработана «Программа комплексного социально-экономического развития городского округа Пущино на период до 2010 года»[17].
Программа была рассмотрена и одобрена Администрацией города Пущино и городским Советом депутатов.
В целях реализации норм Градостроительного, Земельного и Жилищного кодексов Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», иное законодательство Российской Федерации о земле», Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федерального Закона от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Программа предусматривает реализацию градостроительного и ресурсного обеспечения развития городского округа путем реализации следующих мероприятий:
- инвентаризация земель, расположенных в границах городского округа Пущино, установление сформированных земельных участков, их собственников и текущих пользователей, кадастровое обследование и кадастровая оценка всех сформированных и фактически используемых земельных участков, выявление и формирование земельных участков, подлежащих оформлению в муниципальную собственность, государственная регистрация прав собственности и иных прав на все земельные участки, определение налогооблагаемой базы, ставок налогообложения и налогоплательщиков по налогу на землю, а также установление новых и корректировка действующих ставок арендной платы за земельные участки, арендуемые у городского округа;
- выявление фактически неиспользуемых и (или) используемых не по назначению земельных участков, оценка эффективности использования земельных ресурсов городского округа, определение наилучшего их использования в целях градостроительного развития городского округа, выработка и реализация комплексных мер, направленных на обеспечение эффективного использования земельных ресурсов городского округа;
- инженерный аудит и техническая инвентаризация объектов недвижимости жилого и нежилого назначения, определение потребностей и сроков постановки объектов (технологического оборудования) на капитальный ремонт или вывода из эксплуатации, выявление и постановка на учет всех объектов налогообложения по налогам, взимаемым с объектов недвижимости, уточнение налогооблагаемой базы, ставок налогообложения и налогоплательщиков, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, выработка и реализация комплексных мер, направленных на приближение налогооблагаемой базы к рыночной стоимости объектов недвижимости, оформление объектов недвижимости в муниципальную собственность, повышение эффективности использования муниципального имущества, установление новых и корректировку действующих ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом;
- параллельная разработка, согласование и утверждение нового генерального плана городского округа Пущино, плана его реализации, правил землепользования и застройки, проектов планировок отдельных частей территории городского округа, а также проектно-сметной документации на первоочередные объекты капитального строительства, включенные в Программу и генеральный план городского округа;
- формирование и предоставление вновь образуемых земельных участков для использования в целях, предусмотренных настоящей Программой и документами территориального планирования Московской области и городского округа Пущино.
Для обеспечения выполнения национальной программы по строительству доступного жилья в перечень и механизм реализации мероприятий программы по комплексному социально-экономическому развитию городского округа Пущино Московской области включена подпрограмма «Доступное жилье», задачами которой являются:
- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства и привлечения инвестиций на эти цели в объемах и сроки, обеспечивающих последовательное подтягивание уровня обеспеченности и качества жилищных условий населения города до стандартов поселений, существующих в ведущих научно-исследовательских и инновационных центрах мирового уровня;
- повышение эффективности функционирования рынка жилья за счет развития массового жилищного строительства, развития социальной ипотеки и долгосрочного жилищного кредитования граждан, в том числе путем обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов, в целях обеспечения трудоспособному населению возможностей для улучшения жилищных условий за счет собственных доходов в среднесрочной перспективе;
- совершенствование порядка предоставления жилья на условиях социального найма, расширение мер по оказанию адресной помощи тем категориям граждан, которые нуждаются в особой государственной и муниципальной поддержке, в том числе молодым семьям, аспирантам, студентам и молодым специалистам организаций и учреждений научно-производственного комплекса и инфраструктуры наукограда Пущино;
- снос ветхого жилья и капитальный ремонт изношенного жилого фонда, создание маневренного фонда жилья, необходимого для этих целей, за счет строительства муниципальной жилой площади и иных объектов недвижимости жилищного назначения, используемых для временного проживания граждан;
- обеспечение комплексной застройки микрорайонов и кварталов города, включая создание мощностей и строительство сетей их инженерно-технического обеспечения и социальной инфраструктуры, необходимых по градостроительным нормами и стандартам обслуживания населения, соответствующим стандартам развитых стран мира;
- разделение в муниципальном секторе выполнения функций собственника жилищного фонда и функций по управлению и обслуживанию этого фонда, переход к преимущественно конкурсному отбору подрядных организаций для выполнения работ по обслуживанию, ремонту и управлению муниципальным жилищным фондом;
- наращивание базы формирования доходной части местного бюджета за счет платежей по налогам на имущество граждан и платежей за аренду (социальный найм) муниципальной жилой площади путем приведения кадастровой (балансовой) стоимости жилого фонда в соответствие с его рыночной стоимостью и повышения эффективности управления жилым фондом в целом.
2.3. Основные проблемы управления муниципальной недвижимостью в городе Пущино
Отрицательная динамика показателей поступлений в городской бюджет от управления и распоряжения муниципальной недвижимостью свидетельствует о неэффективности действующей системы управления собственностью города Пущино. Определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта. Не осуществляется регулярная оценка рыночной стоимости объекта. Именно поэтому большинство объектов муниципальной недвижимости неконкурентоспособны. Одной из проблем, препятствующих на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также проблема громоздкости и ветхости большого числа объектов муниципальной собственности, которые «отвлекают» на ремонт значительные денежные средства. При этом стоит отметить, что суммы, выделяемые из муниципального бюджета даже близко не покрывают всей потребности в капительном ремонте. Практика управления муниципальной собственностью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости, муниципальные банки и иные финансово-кредитные учреждения и т.д. В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными.
Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования. Таким образом, проблемы обусловлены помимо прочего и несовершенством законодательства. И это логично, поскольку законодательство Российской Федерации – по сути – призвано создать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. А именно здесь и реализуется система управления муниципальной собственностью в отдельно взятом муниципальном образовании. Особенно важной является социальная направленность (общесоциальный характер) муниципальной собственности. В итоге, проблемы использования и управления муниципальной собственностью проявляются в социальной сфере и отражаются на местном сообществе, населении муниципального образования (которое и является собственником).
От работы Комитета же не поступает должных доходов в связи с предоставлением льгот по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгается большое количество договоров из-за неплатежей с различными фирмами. Из-за снижения доходов городских предпринимателей – происходят задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений. Отсутствует публичный реестр недвижимости, что крайне негативно сказывается на привлечении потенциальных покупателей или арендаторов.
Сумма доходов от аренды земельных участков уменьшилась на 38,8%, а в результате общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с
Одной из главных проблем управления недвижимостью по сей день остается организационная проблема, связанная с дефицитом квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.
Несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти прослеживается и во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования.
Современное состояние отношений муниципальной собственности не обеспечивает на практике реализацию ее как экономической основы местного самоуправления и характеризуется множеством отрицательных явлений: муниципальные предприятия в основном убыточны, учреждения — высокозатратны, а местные бюджеты в большинстве своем дотационны, обеспечение населения отдельными видами социальных услуг, как правило, ниже социальных стандартов. Низкий уровень эффективности муниципальной собственности обусловлен неблагополучным состоянием местного самоуправления в целом.
Причиной неудовлетворительного положения является отсутствие четких принципов и критериев разграничения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, несоответствие объема полномочий органов местного самоуправления имеющимся в их распоряжении материально-финансовым ресурсам; несоответствие правового статуса муниципальных предприятий целям и характеру их деятельности; несовершенство системы нормативно-правового регулирования процесса управления муниципальной собственностью.
В практике управления муниципальной собственностью необходимы одновременное повышение эффективности (экономической выгодности) и результативности имеющихся в распоряжении муниципального образования имущественных ресурсов.
. Возможность совершенствования процесса управления муниципальной собственностью в современной России определяется следующими обстоятельствами:
- стабилизацией политической обстановки и укреплением экономики в стране в целом;
- обретением местным самоуправлением, как самостоятельной формы публичной власти, определенной экономической устойчивости;
- формированием и развитием рыночной конкурентной среды.
Вывод
Итак, систему управления муниципальной недвижимостью г. Пущино в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с
- не уделяется внимание мониторингу рынка недвижимости;
- определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта;
- отсутствует публичный реестр недвижимости;
- дефицит квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью;
- несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур;
-недоработанность законодательства в целом.
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г. ПУЩИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1 Пути повышения эффективности организации управления муниципальной недвижимостью в г. Пущино
Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.
Основным критерием эффективного управления муниципальной недвижимостью является увеличение доходной части бюджета. Этого можно достичь за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений, а также за счет экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления. При этом ключевое значение должно быть придано выявлению и анализу факторов, которые воздействует на эффективность управления муниципальной недвижимостью. К ним относятся вещные, организационно-правовые, экономические, экологические и социально-культурные факторы (рис. 3).
Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования.
