Кодекс и Законы Договоры по поводу недвижимого имущества
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
Введение. 3
Глава 1. Понятие недвижимого имущества. 5
Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10
Глава 3. Отдельные виды договоров по поводу недвижимого имущества. 15
3.1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости. 17
3.2. Договор аренды недвижимого имущества. 27
3.3. Договоры, связанные с изменением собственника недвижимости: мена, дарение, рента 33
Заключение. 37
Список использованной литературы.. 39
Введение
Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.
В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Воздушный кодекс Российской, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Эти и другие законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости.
Многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, выраженные в форме вновь принимаемых правовых актов (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает жесткость и последовательность в изучении теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.
Рассматриваемая тема – Договоры по поводу недвижимого имущества. Актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в этой области. Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление о характере отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений.
Глава 1. Понятие недвижимого имущества
Римское классическое право понимало вещи в очень широком значении[1]. Поэтому в нем тщательно разработана классификация вещей. Рецепируя его институты и положения, российское гражданское право позаимствовало и многие критерии их классификации с учетом современных реалий.
В первую очередь все вещи оно делит на движимые и недвижимые. Недвижимые вещи иногда называют недвижимым имуществом или просто недвижимостью. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит: 1) земельные участки, 2) участки недр, обособленные водные объекты, 4) все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме перечисленных объектов ст. 130 ГК РФ называет в качестве недвижимых вещей ряд предметов, которые также подлежат государственной регистрации: 5) воздушные и морские суда, 6) суда внутреннего плавания, 7) космические объекты. Закон оставил за собой возможность причисления к недвижимым вещам и иного имущества. Таким образом, отнесение тех или иных вещей к недвижимым производится по двум критериям: а) прочная связь такого имущества с землей, невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению и б) усмотрение закона. Критерий выделения недвижимости не совсем удачен, на что уже обращалось внимание в юридической литературе. Так, при современной технике здания и сооружения можно достаточно легко передвигать без причинения им «несоразмерного ущерба», однако закон категорически отнес их к недвижимым вещам. В ст. 130 ГК РФ не упомянуты в качестве недвижимости жилые и нежилые помещения, а также строения. Тем не менее, они в большинстве случаев считаются недвижимостью.
Деление вещей на движимые и недвижимые имеет существенное значение. Так, совершение сделок с недвижимым имуществом требует государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ); ипотека может быть установлена только в отношении недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК РФ); владелец недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения не вправе распоряжаться им без согласия собственника этого имущества (ст. 295 ГК РФ); споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту их нахождения (п.1 ст. 30 ГПК РФ). Иногда вопрос отнесения того или иного имущества к недвижимости решается судом. В этом отношении весьма примечательным является следующее дело.
Между учебно-опытным хозяйством и обществом с ограниченной ответственностью был совершен договор мены, по которому учебно-опытное хозяйство передало ООО стационарный промышленный холодильник. Названное хозяйство являлось государственным унитарным предприятием, а холодильник находился у него на праве хозяйственного ведения. Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Возник вопрос – является ли указанный холодильник недвижимым имуществом. После долгих судебных споров Президиум Высшего арбитражного суда РФ пришел к выводу о том, что данный холодильник должен считаться недвижимой вещью. Любопытны аргументы спорящих сторон.
Одна из них утверждала, что данные технической инвентаризации государственного предприятия об отнесении здания к недвижимому имуществу не дают основания считать сам холодильник недвижимым имуществом. При этом судам представляется документ – «руководство по эксплуатации холодильной камеры», в которой приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен в другое место.
Вторая сторона утверждала, что приведенные данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, имеются другие данные (акт сдачи-приемки работ по договору о строительстве здания для холодильника), которые указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Кроме того, факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами с выездом на место. Как я уже говорила, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ согласился с доводами второй стороны[2].
В качестве особого вида недвижимости закон выделяет предприятие как сложный имущественный комплекс. Следует указать, что гражданское законодательство использует термин «предприятие» в двух смыслах – как субъект гражданского права и как его объект. В качестве субъекта понимается юридическое лицо в форме унитарного предприятия; в качестве объекта – как недвижимое имущество.
Предприятием как объектом прав отношений признается имущественный комплекс, используемый только для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В этом качестве оно признается недвижимостью. В состав данного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его предпринимательской деятельности, включая: 1) земельные участки, 2) здания, 3) сооружения, 4) оборудование, 5) инвентарь, 6) сырье, 7) продукцию, 8) права требования, 9) долги, 10) право на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), 11) другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ). Следует указать на некоторый алогизм в приведенной легальной характеристике предприятия. Объект гражданских правоотношений – будь то имущество или имущественный комплекс – не может требовать, т. е. иметь права требования и не может иметь долгов. Это свойство, которое присуще только субъекту гражданских прав – гражданину, юридическому лицу, публично-правому образованию.
И все предприятие в целом, и его части могут быть объектом продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Надо заметить, что права и обязанности предприятия (его собственника) в области трудовых отношений не отнесены к имущественным правам и обязанностям, входящим в состав его имущества. Это порождает определенные сложности при совершении упомянутых сделок.
После введения в действие части первой ГК РФ был принят Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который установил еще один вид недвижимости – кондоминиум. Это единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя: земельный участок в установленных границах, расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности.
Таким образом, возникает вопрос – почему некоторые вещи, которые, по сути, двигаются (корабли, самолеты, космические объекты), закон отнес к разряду недвижимых? Считается, что для их эксплуатации необходимы специально оборудованные земельные участки – аэродромы, порты, причалы, космодромы. Однако по этой причине в число недвижимых вещей почему-то не включены железнодорожные составы, эксплуатация которых также требует специально оборудованных земельных площадей (вокзалов, депо, полос отвода и др.). Возможно, в данном случае допущен правовой пробел; возможно также, что законом в последующем к недвижимым вещам будут отнесены и какие-то другие предметы.
Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".
Следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.
Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:
- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
- главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
- с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку, фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.
В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.
По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации). Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица.
Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав. Буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.
Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.
В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.
Глава 3. Отдельные виды договоров по поводу недвижимого имущества
Договор является одним из ключевых институтов гражданского законодательства. Его правовая природа, основные черты и признаки досконально исследованы еще римскими юристами. Поэтому общее определение гражданско-правового договора практически не менялось с тех времен. Приведу одно из определений. Договором называется соглашение двух или более лиц, направленное к установлению, изменению или прекращению юридических отношений. Продукт воли нескольких лиц, называемых в настоящем случае контрагентами, договор является видом юридической сделки[3].
Итак, договор есть сознательное соглашение нескольких лиц, в котором все они совместно изъявляют свою волю для того, чтобы определить между собою юридическое отношение, в личном своем интересе по имуществу.… Не всякое добровольное соглашение может признано договором, подходящим под действие законов гражданских, т. е. порождающим право на чужое действие, имеющее ценность в общежитии. Поэтому, например, соглашение нескольких душеприказчиков в сделанном или сообща постановлении, по исполнению завещания, не порождает между ними обязательного договорного отношения[4].
Всякий договор имеет практический смысл, когда стороны, вступающие в договорные отношения, определяют свои права и обязанности, выраженные в условиях договора, которые должны основываться на принципах, основных началах гражданского законодательства. К ним, в частности, относятся принципы равенства, автономии воли и имущественной ответственности, а также принцип свободы договора, который нашел свое выражение в ст. 421 ГК РФ. Там установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это означает их право вступать или не вступать в договорные отношения любого законного типа. Заставить кого-либо заключить с кем-либо договор нельзя.
Итак, рассмотрим основные виды договоров по поводу недвижимого имущества с изменением собственника, такие как купля-продажа, мена, дарение, рента, а также с изменением права пользования и владения, например, договор аренды.
3.1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости
На протяжении всей известной истории человечества люди постоянно обменивались между собой самыми различными вещами, предметами. С возникновением денег подобные обмены чаще всего стали производиться в форме купли-продажи. Поэтому купля-продажа является одним из древнейших и распространенных видов договорных отношений в обществе. Эти отношения сначала регулировались обычаями, а с появлением права – к ним добавились деловые обыкновения и правовые нормы.
В настоящее время Российским гражданским законодательством предусмотрены различные виды договоров купли-продажи. Основные правовые положения закреплены в главе 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
ГК РФ выделяет в отдельный вид купли-продажи продажу недвижимого имущества, которое определено в ст. 130 ГК РФ.
К недвижимому имуществу согласно этой статье относятся: 1) земельные участки, 2) участки недр, 3) обособленные водные объекты, 4) все, что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), 5) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Названные особенности, видимо, и потребовали отдельного регулирования продажи недвижимого имущества.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленным федеральными законами. Иностранные граждане и апатриды не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо территориях в соответствии с федеральными законами. Таким образом, не все земельные участки могут быть предметом купли-продажи недвижимости. Все остальные земельные участки могут быть объектами купли-продажи, но при обязательном условии, что они прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В ряде случаях земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности продаются исключительно на торгах.
Недра в границах Российской Федерации являются государственной собственностью, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи (ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г «О недрах»).
Обособленный водный объект (замкнутый водоем) – это небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам (ст. 1 и 34 Водного кодекса РФ). Следовательно, они могут быть и предметом купли-продажи.
Участки лесного фонда, а также участки лесов, не входящих в лесной фонд не могут быть предметом купли-продажи (ст. 12 Лесного фонда РФ). А древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности и такой растительностью собственник владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению (ст. 20 ЛК РФ). Следовательно, она может быть предметом купли-продажи.
Воздушные, морские суда и суда внутреннего водного плавания могут находиться в любой собственности, а потому являться предметом продажи недвижимости. Что касается космических объектов, то нахождение их в гражданском обороте определяется специальными законами.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение; квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). И хотя в ГК РФ прямо не говорится о доле в праве общей собственности на недвижимость, такая доля также может являться предметом купли-продажи недвижимости с соблюдением правила о преимущественном праве покупки (ст. 235 ГК РФ). Так, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе по своему усмотрению продать свою долю.
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен либо путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством различных видов связи, а также посредством акцепта по правилам п. 3 ст. 438 ГК РФ. Что касается формы договора продажи недвижимости, то закон императивно требует, чтобы этот договор был заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если он заключается в другой письменной форме, то считается недействительным.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются определение предмета продажи и цена. При отсутствии этих условий договор не считается заключенным.
Предметом договора купли-продажи недвижимости является индивидуально-определенная вещь. Поэтому в договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относятся: определение границ недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, часть сооружения), адрес (место расположения), название продаваемого предмета и др. В договоре также обязательно должна указываться цена передаваемого недвижимого имущества.
При отсутствии в договоре этих условий он считается незаключенным.
Любое недвижимое имущество в силу его сущности расположено на земле. Поэтому всегда при продаже недвижимости возникает вопрос о юридической судьбе земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость. ГК РФ решает этот вопрос следующим образом.
1. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупатель одновременно приобретает право и на эту часть земельного участка. Вид этого права определяется в самом договоре; это может быть право собственности, право аренды или иное право.
2. Если продавец является собственником только продаваемой недвижимости, а земельный участок, а котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу, покупатель приобретает то право, пользования соответствующей частью земельного участка, которым владел продавец недвижимости.
3. Если продавцу принадлежит на праве собственности и земельный участок, и расположенные на нем здания, сооружения, другие недвижимые вещи, а он продает только земельный участок, то за ним сохраняется право пользования частью непроданной недвижимости на условиях, определяемых договором продажи. Если же такие условия не определены, продавец становится сервитуарием указанной частью.
Право собственности на купленную недвижимость переходит к покупателю только после его государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 69-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сама передача купленной недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Такой документ может быть подписан как до упомянутой государственной регистрации, так и после нее.
Если кто-то из контрагентов отказался подписывать передаточный акт, то возникают следующие юридические последствия.
1. Уклонение от подписи продавцом расценивается, как его отказ от исполнения обязанности передать имущество. В этом случае покупатель на основании ст. 398 и п. 2 ст. 463 ГК РФ вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимого имущества.
2. Уклонение от подписи покупателем расценивается, как его отказ от исполнения обязанности принять имущество. В этом случае продавец на основании ст. 484 ГК РФ вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.
В случае, когда покупатель принимает недвижимое имущество, которое не соответствует условиям договора (даже если такое несоответствие оговорено в документе о передаче), продавец не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Как я отмечала, к недвижимым вещам относятся и жилые помещения (жилой дом, квартира или их части). Закон (ст. 558 ГК РФ) выделяет две особенности их продажи.
Первая касается прав лиц, которые имеют право пользования продаваемым жилым помещением, не являясь его собственниками. К ним, в частности относятся:
1. Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении. Ими являются: супруг собственника, дети и родители собственника, другие собственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника.
2. Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если между ними и собственником установлено соответствующее соглашение.
3. Легетарии – граждане, которым по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 1137 ГК РФ, п. 1 ст. 33 ЖК РФ).
4. Получатель ренты, проживающий в жилом помещении на основании пожизненного содержания с иждивением (ст. 601-605 ГК РФ).
5. Наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675, 677 ГК РФ).
6. Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).
При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу некоторые из указанных категорий граждан сохраняют право пользования этим жилым помещением, а другие могут претендовать на такое право. Поэтому п. 1 ст. 558 ГК РФ особо выделяет в качестве существенного условия договора продажи жилого помещения наличие обязательного перечня всех лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Вторая особенность состоит в том, что договор продажи жилого помещения в отличие от продажи другого недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Таким образом, при продаже жилого помещения государственная регистрация происходит дважды – сначала регистрируется сам договор, а затем регистрируется право собственности на купленное жилое помещение. Это очень важное обстоятельство в правоприменительной практике, иллюстрацией которого служит следующий примечательный судебный спор.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция согласилась на следующие обстоятельства.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации[5].
Разновидностью недвижимого имущества являются имущественные комплексы, к числу которых относятся предприятия (ст. 130 ГК РФ). В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи.
По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Сам договор, как и договор продажи жилого помещения, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Заключается он в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В качестве обязательного приложения к этому договору должны быть составленные и рассмотренные сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Если покупателю передаются обязательства предприятия, исполнение которых покупателем невозможно, то их исполнение возлагается на продавца, хотя за их неисполнение солидарную ответственность несут и продавец, и покупатель.
Все кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть заранее, до его передачи покупателю, уведомлены либо продавцом, либо покупателем.
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, хотя риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия, переходит несколько раньше – со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.
После того как предприятие передано продавцом и принято покупателем, все обнаруженные недостатки в нем определенным образом влияют на дальнейшие отношения контрагентов договора.
Если эти недостатки не указаны в передаточном акте, то покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные общими правилами о купле-продаже, касающиеся качества, комплектности, срока передачи товара и др.
Если такие недостатки выявлены в ходе составления передаточного акта, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены предприятия.
Если будет установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом, либо их устранение вообще невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возвращения того, что уже было исполнено сторонами.
Продажа предприятия как гражданско-правовая сделка несколько отличается по своей природе от других сделок. По общим правилам гражданского законодательства сделки могут быть признаны недействительными в силу различных пороков, а исполненное по таким сделкам может быть реституировано в одностороннем или двустороннем порядке. Этого нельзя сказать о сделке по продаже предприятия. Последствия недействительности сделок применяются лишь в случаях, когда они:
1) существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
2) существенно не нарушают права и законные интересы других лиц;
3) не противоречат общественным интересам (например, не возникли проблемы трудоустройства работников предприятия и т.п.).
Итак, я перечислила основные договоры купли-продажи недвижимости. В данном пункте были выявлены все основные особенности заключения, исполнения такого вида договоров, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости. Я рассмотрела различные виды сделок с недвижимостью по поводу купли-продажи, все они в основном несут однотипный характер, но, в то же время, имеют ряд особенностей и различий, на которые необходимо обращать особое внимание.
3.2. Договор аренды недвижимого имущества
В отличие от многих юридических терминов, имеющих латинские корни, слово «аренда» польского происхождения и в самом общем смысле означает наем недвижимого имущества или помещения во временное пользование на договорных условиях.
Гражданский кодекс РФ выделяет пять видов аренды: 1) прокат, 2) аренду транспортных средств, 3) аренду зданий и сооружений, 4) аренду предприятий, 5) финансовую аренду.
Легальное определение договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Логический анализ этого определения позволяет сделать следующие выводы:
1. Договор аренды имеет консенсуальный характер, т. е. считается заключенным с момента достижения договаривающимися сторонами соглашения по всем существенным условиям договора еще до передачи имущества.
2. Договор носит возмездный характер, поскольку имущество передается арендатору за плату.
3. По этому договору арендатору временно передаются некоторые правомочия собственника имущества (владение, пользование или только пользование).
Владение, как известно, означает фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе, а пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение[6].
Обычно арендодатель передает имущество и во владение, и в пользование. Но в некоторых случаях оно остается во владении арендодателя, а арендатор только пользуется таким имуществом.
Пользование арендованным имуществом иногда приносит плоды, продукцию или доходы. В соответствии со ст. 136 ГК РФ такого рода поступления от имущества принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Поэтому в случае с арендованным имуществом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате его использования в соответствии с договором, являются его собственностью, что прямо установлено частью второй статьи 606 ГК РФ.
Существенным условием договора аренды является включение в него таких данных, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отсутствие таких данных в договоре расценивается как несогласованное сторонами условие об объекте аренды и потому такой договор (даже подписанный сторонами) не считая заключенным.
Формы договора аренды бывают разными. Но в большинстве случаев арендные договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, тем более, что применительно к отдельным видам договора (зданиям, сооружения, предприятиям) это прямо установлено законом.
Любой договор аренды заключается на определенный сторонами срок или на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора. При этом о прекращении договора необходимо обязательно предупредить другую сторону за три месяца. Некоторые юристы считают такое предупреждение односторонней сделкой[7].
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, т. е. оно должно быть пригодным для целей аренды и соответствовать условиям договора.
Если арендодатель своевременно передал арендатору соответствующее имущество, но не предоставил необходимых принадлежностей к этому имуществу, либо относящихся к нему документов, арендатор также может потребовать их предоставления, либо расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии в соответствии с назначением имущества.
Арендная плата может устанавливаться как за все арендованное имущество в целом, так и отдельно. Ст. 614 ГК РФ предусматривает пять форм арендной платы:
1) определенные в твердой сумме платежи, которые могут вноситься периодически или единовременно;
2) установленные доли полученных в результате использования арендованного имущества поступлений;
3) предоставление арендатором определенных услуг (например, врач арендует помещение для частной медицинской практики и в качестве арендной платы оказывает бесплатные медицинские услуги арендодателю);
4) передаче арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду;
5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Условие о размере арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованное имущество обременено правами третьих лиц (сервитутом, залогом и т. п.), но арендодатель не уведомил его об этом.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт этого имущества, а арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт, а также нести расходы на содержание арендованного имущества. Однако это правило носит диспозитивный характер.
Арендатор вправе с согласия арендодателя распоряжаться арендованным имуществом следующим образом:
- сдавать его в субаренду (поднаем);
- предоставлять его в безвозмездное пользование (субссуду);
- отдавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ;
- вносить арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Во всех этих случаях он остается ответственным по договору аренды перед арендодателем.
Договор аренды прекращается: истечением срока договора; смертью одной из сторон, если у них нет наследников, к которым переходят соответствующие права; признанием кого-либо из сторон недееспособным, ограниченно недееспособным или безвестно отсутствующим; ликвидацией юридического лица, являющегося стороной договора аренды; отказом одной из сторон от договора аренды, срок которого не определен, с предварительным предупреждением о таком отказе другой стороны.
Кроме того, договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ) либо по инициативе арендатора (пп. 2, 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616, ст. 620 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором. Если он этого не сделал, либо сдал несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, если такая арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как правило, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого он обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключения такого договора.
При заключении нового договора стороны по соглашению могут изменить его условия.
Арендодатель может и отказать арендатору в заключении договора на новый срок, но тогда он обязан в течение года со дня истечения срока первичного договора с ним ни с кем не заключать договор аренды этого же имущества.
Если же арендатор после истечения срока первичного договора аренды продолжает пользоваться этим имуществом и арендодатель не возражает против этого, то договор согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на определенный срок. В таких случаях говорят о конклюдентных действиях сторон договора.
Таким образом, аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемопередаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.
3.3. Договоры, связанные с изменением собственника недвижимости: мена, дарение, рента
Договор мены недвижимого имущества.
В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами.
Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.
Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.
Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.
Договор дарения недвижимого имущества.
В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.
Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.
Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Договор ренты.
В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.
Рента имеет несколько подвидов:
а) постоянная;
б) пожизненная;
в) пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:
а) при нарушении плательщиком своих обязательств;
б) при неплатежеспособности плательщика ренты;
в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;
г) в других случаях, предусмотренных договором.
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.
Таким образом, я рассмотрела основные виды сделок с объектами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ. Так как для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных реестрах. Итак, договор по поводу недвижимости считается действительным при соблюдении четырех условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, договор считается недействительным, т.е. не соответствующий закону и не влекущий желаемых правовых последствий.
При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.
Заключение
Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.
Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.
Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Договоры по поводу недвижимого имущества закрепляют законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы.
Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Земельный кодекс Российской Федерации;
3. Жилищный кодекс Российской Федерации;
4. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
5. Федеральный Закон РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
6. Федеральный закон РФ № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости»;
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Комментарий /Отв. ред. проф. Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин. –М: Издательство БЕК, 2000;
8. Информационное письмо от 13 ноября 1997 г. №21 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»;
9. Судебная практика по хозяйственным делам / Сост. к. ю. н. И. В. Ершова. –М: Юриспруденция, 2001;
10. Победоносцев К. П. Курс гражданского права: В трех томах, Т. 3 / Под ред. В. А. Томсинова. –М.: «Зерцало», 2003;
11. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. –М: Фирма «Спартак», 1995;
12. Асаул А.Н., Карасев А.В. А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –М.: МИКХиС. 2001;
13. Васин В. Н., Казанцев В. И. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть. С комментариями и примерами из практики. Учебник для вузов. –М.: Книжный мир, 2007;
14. Гражданское право: Учебник. Т. 2./ Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев. –М.: Проспект, 2008;
15. Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998г., № 7;
16. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // "Законодательство", июль 2000г., № 7.
[1] Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого, проф. И. С. Перетерского. –М.: «Юрист», 1994. С. 147.
[2] Судебная практика по хозяйственным делам / Сост. к. ю. н. И. В. Ершова. –М: Юриспруденция, 2001. С. 143.
[3] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. –М: Фирма «Спартак», 1995. С. 304
[4] Победоносцев К. П. Курс гражданского права: В трех томах, Т. 3 / Под ред. В. А. Томсинова. –М.: «Зерцало», 2003. С. 2
[5] Информационное письмо от 13 ноября 1997 г. №21 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», п.3.
[6] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. –М: Фирма «Спартак», 1995. С. 150
[7] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Комментарий /Отв. ред. проф. Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин. –М: Издательство БЕК, 2000. С. 14-15
