2. Аналитическая часть

Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края


«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).
Таблица 1. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края




За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

-                     специфика объектов недвижимости;

-                     относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

-                     воздействие рынка капитала;

-                     невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости в Хабаровском крае определяется:

-                     экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

-                     финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

-                     взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые части края находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части края или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие Хабаровского края в целом, так и отдельных частей края, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Хабаровского края, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2).




Рис. 2
. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Факторы государственного регулирования рынка недвижимости

-                     1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

-                     1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

-                     1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Общеэкономическая ситуация.

-                     2.1 - производство национального дохода;

-                     2.2 - объем промышленного производства;

-                     2.3 - занятость трудоспособного населения;

-                     2.4. - ставки доходности финансовых активов;

-                     2.5 - платежный баланс страны;

-                     2.6 - состояние торгового баланса;

-                     2.7 - притоки капитала;

-                     2.8 - оттоки капитала;

-                     2.9 - рост доходов населения;

-                     2.10 - индекс потребительских цен.

Микроэкономическая ситуация.

-                     3.1 - экономическое развитие региона;

-                     3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

-                     3.3 - экономические перспективы развития региона;

-                     3.4 - притоки капитала в регион;

-                     3.5 - оттоки капитала из региона.

Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

Природные условия в регионе.

5.1 - экологическое положение в регионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в Хабаровском крае, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости Хабаровского края как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

-                     Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.

-                     При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.

-                     В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

-                     Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне.

-                     При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.

-                     Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

-                     Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок недвижимости Хабаровского края подвержен многим внешним влияниям, таким как:

-                     изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

-                     изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

-                     изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

-                     изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

3. Решение задач

Задача №1

Определите стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $ 10000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка)

Срок лет 3 года

Ставка 14 %

Решение:

S = P(1+it)

P – стоимость в настоящее время

S – наращенная стоимость

i – ставка %

t – срок

S = 10000*(1+0,14*3) = 14200 $

Задача №2

1.                 Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6 % в год.

2.                 Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, если известны

Текущая стоимость ремонтных работ 4500 $

Период времени, в течение которого владельцы будут откладывать деньги на ремонт. 6 год.

Решение:

1. Определим стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, по формуле:

S = P(1+i/m)^mt, где

S = P(1+i/m)^mt

P – стоимость в настоящие время

S – наращенная стоимость

i – ставка %

t – срок

m – количество начислений

Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет = 4500*(1+0.06)⁶ = 6383.33 $

2. Определим теперь, какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 % по формуле:

S = P(1+i/m)^mt, где

S – наращенная стоимость равная 6383.33 $

P – стоимость в настоящие время, равная 4500 $

i – ставка %, равная 0,15

t – срок, равная 6

m – количество начислений, равная 12

6383,33 / ((1+0,15)⁶ * (6*12)) = 44,11$

Ответ:

1. Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, равна 6383.33 $

2. Сумму ежемесячно откладываемая владельцем дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, будет равна 44,11$.

Задача №3

Организация выделила своему работнику ссуд под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $ 60000. Требуется:

1. Определить какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации.

2. Какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны.

Величины ссуд 30000

Срок погашения ссуды 10 лет

Процентная ставка 10%

Решение:

Определим, какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, по формуле

S = P(1+i)^t

P – стоимость в настоящие время

S – наращенная стоимость

i – ставка %

t – срок

Инвестиционная стоимость: 30000 *(1+0,1)¹⁰ = 77812,27 $

Определим, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации

S = P(1+i)^t

P – стоимость в настоящие время

S – наращенная стоимость

i – ставка %

t – срок

Сумма ежемесячного отложения: 77812,27 / (12*10) = 648,44 $

Ответ:

1.                 Ежегодная сумма выплат работника равна 7760 $

2.                 Инвестиционная стоимость квартиры равна 63280 $.


Список литературы
1.          Российская Федерация. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности».

2.          Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью.- М.: ЮНИТИ, 2003.

3.          Грязнова А.Г. Оценка недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2004.

4.          Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004.

5.          Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004.

6.          Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы. - М.: БЕК, 2004.

7.          Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.