Контрольная работа Земельный сервитут в РФ и США в настоящее время
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Доклад по дисциплине
Земельное право
на тему
Земельный сервитут в РФ и США в настоящее время
г. Москва
2010
Оглавление
Введение
Российское законодательство
Практические проблемы использования сервитутов
Законодательство США
Предиальные, "In Gross" и личные сервитуты
Обременения и выгоды
Негативные и утвердительные сервитуты
Постоянные сервитуты и сервитуты, действующие в течение определенного периода
Создание сервитутов
Передача сервитутов
Виды институтов, близкие к сервитутам в законодательстве США
Обременения (Easements)
Права на извлечение прибыли и лицензии
Соглашения, относящиеся к недвижимому имуществу
Тенденции в законодательстве США
Основные различия по вопросам регулирования сервитутов в системах российского и американского права
Заключение
Список использованной литературы
Введение
сервитут законодательство российское американское
Правовые системы развитых стран рассматривают сервитут как право использовать земельный участок (the
servient
tenement
− подчиненное владение), − в пользу другого земельного участка (the
dominant
tenement
− доминирующее владение). Сервитуты произошли из частных договоров собственников земли, и, как результат, понятие сервитута формально подразумевает непосредственное использование поверхности чужого земельного участка, однако, в действительности к сервитутным правам причисляют множество интересов, выражающих, в той или иной степени, использование чужой собственности, например: права прохода, парковки автомашин, использования здания, проводки воздушных электросетей кабельных линий связи, автомобильные дороги и тому подобное. Ни один из видов сервитутов никогда не устанавливается, если его формирование ведет к существенному снижению ценности подчиненной собственности.
Концепция сервитутного института изменяется в условиях различных стран. Во Франции, например, к сервитутам относится муниципальное право прокладки инженерных коммуникаций и иных необходимых сооружений (так называемый административный сервитут). В Германии сервитутом также являются право ограничивать в использовании подчиненный участок (определенным типом здания, целью использования и т.д.) и возможность ограничения правоспособности подчиненного участка, − например, запрещение деятельности, производящей вредные выбросы или шум.
В отношении сервитутов интересен пример Швеции, где существуют сервитуты для сооружений (ledningsr
ä
tt), − подразумевающие обязательность установления сервитутов для трубопроводов, телекоммуникационных и телефонных линий, электрических сетей и т.д. Швеция стала первой страной, где сервитуты трансформировались в отдельные права собственности. До недавнего времени права, например, на нефтехранилища в карстовых пустотах, расположенных на частной земле, могли возникнуть только как сервитут, принадлежащий находящемуся поблизости земельному участку: для закрепления прав, компании необходимо было приобрести в собственность пустующий земельный участок (доминирующее владение), например, парковку для машин, и установить сервитут в отношении использования подземного пространства соседнего (подчиненного) участка.
Права сервитутов относятся к малым правам и подлежат обязательной регистрации лишь в странах с развитой кадастровой системой. Так называемые негативные сервитуты, ограничивающие действия собственника подчиненного владения свыше необходимого минимума (т.е. ненанесения ущерба объекту сервитута, обязательность предоставления пространства, прохода, доступа к воде и т.п.), крайне редки и существуют только как результат ранее заключенных договоров в немногих континентальных странах. В большинстве правовых систем сервитуты не имеют негативного оттенка, однако повсеместно, сервитут устанавливается только в отношении объектов, не облагаемых налогами. В странах, где строение может держаться на праве сервитута принципиальным с точки зрения права и налогообложения.
Российское законодательство
В российском законодательстве определение сервитута сформулировано в статье 274 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, как ограниченное пользование чужим земельным участком. В целом оно соответствует классической концепции сервитута, принятой в континентальных европейских странах, где право использовать чужую собственность (подчиненное владение) прикрепляется к земельному участку (доминирующее владение).
Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК) обозначил понятие публичного сервитута, устанавливаемого решениями исполнительной власти с учетом результатов общественных слушаний, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при создании публичного сервитута требовать компенсаций с органов, установивших его.
Нормативная база российского законодательства, таким образом, удовлетворительно регулирует только установление частного сервитута, хотя статутное положение ст. 274 ГК, предоставляющее в качестве единственного инструмента для принудительного формирования сервитута (в случае отказа собственника подчиненного владения от заключения соглашения) судебную тяжбу явно недостаточно для эффективной интеграции сервитутного права в юридическую систему. В отношении публичных сервитутов правовая система не формулирует ни четких механизмов их установления, ни порядок компенсаций. Кроме того, положения ЗК о возмещении собственникам затронутых прав и интересов устанавливают прямую связь между публичной властью, как стороной, выплачивающей компенсации и собственниками подчиненного владения, как получателя такой компенсации.
Еще один важный недостаток российской правовой системы, − невыраженность отличий между вещными и персональными правами. Подобные персональные сервитуты фактически вырождены в современных юридических системах развитых стран. Преимущества вещных сервитутов перед персональными заключаются в отсутствии необходимости перезаключения договора при смене собственника подчиненного владения и в сроках действия сервитута столь долгого сколь существует сам объект сервитута.
Практические проблемы использования сервитутов
Компании, имеющие в собственности линейные объекты недвижимости, по действующему законодательству вынуждены отвлекать огромные средства для выкупа в собственность или договоров аренды на землю под своей инфраструктурой. В данном случае площади выкупа или аренды – это ширина отвода для определенного объекта (определяется по СНИПам и др. технической документации) умноженная на протяженность. Так например, суммарная площадь, подлежащая выкупу или аренде, для Российских железных дорог составляет 0.03% от всей территории Российской Федерации, для сетевой компании ОАО «ФСК ЕЭС» - 44 тыс. км., для компании связи около 100 тыс. км. Помимо вышеперечисленного для линейных объектов теоретически возможно оформление сервитута (частного или публичного). При этом такой компании, как ОАО «ФСК ЕЭС», у которой в собственности находится 120 тыс. опор под линиями электропередач, в случае заключения частного сервитута необходимо достигнуть 120 тыс. соглашений с собственниками земельных участков, а компании связи в два раза больше, поскольку линии связи опутывают всю территорию страны. ЗК обозначил возможность установления публичного сервитута, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при создании сервитута, требовать компенсаций с органов, установивших его. Но при этом механизмы установления публичных сервитутов, механизмы исчисления собственникам компенсаций, порядок защиты объекта сервитутного права в достаточной мере законодательством не урегулированы. В данном случае можно спрогнозировать, что запросы собственников подчиненных владений будут на уровне действующих ставок арендной платы, т.к. собственник может запросить любую плату в качестве компенсаций.
Таким образом, сложившаяся ситуация фактически позволяет ставить знак равенства между сервитутом и арендой: и в том и в другом случае компании вынуждены заключать частные срочные договора с возможностью свободного определения цен.
Возникает необходимость межевания чрезмерно изрезанных контуров землепользований. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000г. № 660 и методические рекомендации Росземкадастра от 8 ноября 2001г. ввели понятие «единого землепользования», определив, что несколько земельных участков, представляющих единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера. Но здесь возникает противоречие: понятие единого землепользования лишается смысла, т.к. под линией связи и электропередач или над подземным трубопроводом может быть огромное количество единых землепользований без привязки к самим линиям и трубам, как единому объекту недвижимости, по территории которых проходит линии электропередач или трубопровод. Исходя из этого, более логичным является постановка на кадастровый учет обособленного земельного участка, но при сегодняшней системе ведения кадастра по изолированным районам кадастровый учет сервитутов технически будет невероятно трудоемким, а, следовательно, дорогостоящим. Таким образом, сервитут опять же ничем не отличается от выбора прав в виде аренды.
Таким образом, компании сталкиваются с проблемой установления охранных зон, которая заключается в их межевании и плате за эти земельные участки в соответствии с главой Налогового кодекса Российской Федерации «Земельный налог». Эту проблему возможно решить путем возможности включения элементов охранных зон в сервитутное право, за счет чего будет ликвидирована необходимость обязательного межевания и снижены затраты: уплата постоянных земельных платежей заменить единовременными компенсационными выплатами.
В качестве одного из важнейших аргументов необходимости совершенствования сервитутных правоотношений можно привести то, что компании-собственники таких уникальных линейных объектов, как линии связи и электропередач, магистральные трубопроводы, сети автодорог и сети железнодорожного транспорта, являются системообразующими предприятиями государственного уровня, повышение тарифов которых ложится на простого обывателя.
Законодательство США
Сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной.
В системе Обычного права США сервитут это фактически общий термин, который может относиться к любому неимущественному, неисключительному праву пользования недвижимостью другого лица.
Предиальные, "In Gross" и личные сервитуты.
Сервитуты могут быть “предиальными” и “личными”. Название “предиальный” идет из Римского права и означает “привязанный к земле”. Понятие личных сервитутов в Гражданском праве очень сходно с существующим в Общем праве понятием сервитутов “in gross”.
Предиальными сервитутами являются те, что служат для поднятия ценности земли как таковой, вне зависимости от личности ее владельца. Условием возникновения предиального сервитута является существование двух земельных участков, принадлежащих разным владельцам. Как правило, преимущество предиального сервитута переходит (передается) при передаче участка, в пользу которого данный сервитут установлен. Обременение предиальным сервитутом переходит вместе с передачей обремененного земельного участка.
Пример: А и В владеют соседними земельными участками. Линии связи проходят по земле А. Тогда В предоставляет А, всем последующим владельцам участка и собственникам линий связи, право проезда по дороге, проходящей по земле В, с тем чтобы попасть на землю А.
Для того, чтобы сервитут считался предиальным, совершенно необязательно, чтобы господствующий и служащий участки имели общую границу.
Пример: В владеет участком земли, расположенном в дачном поселке на берегу реки. Со стороны реки участок В граничит с пляжем, находящемся в совместном владении всех членов дачного товарищества. В предоставляет в пользу всех участков дачного товарищества, большинство из которых не соприкасаются с его землей, право прохода на пляж через принадлежащую ему землю.
Личный сервитут принадлежит непосредственно его владельцу, частному или юридическому лицу, в пользу которого он установлен, вне зависимости от того, является или нет данное лицо владельцем занимаемой земельной собственности. Как правило, личные сервитуты не приносят пользы конкретному земельному участку, хотя и обременяют землю на протяжении своего существования. В основном они не могут передаваться от одного лица другому, и истекают со смертью или прекращением существования владельца сервитута. Тем не менее, в соответствии с новыми правилами, принятыми во многих юрисдикциях США, личные сервитуты расцениваются как права собственности и могут отчуждаться. В некоторых гражданско-правовых государствах закон позволяет передачу преимуществ личного сервитута в случае, если владельцем сервитута является юридическое лицо.
Пример: В владеет участком земли, расположенным в дачном поселке на берегу реки. Со стороны реки на участке В расположен пляж. В предоставляет право пользования пляжем и право прохода на пляж через принадлежащую ему землю своему давнему соседу по дачному товариществу А, а также членам семьи А, на весь период, в течении которого А или кто-то из членов его семьи остаются владельцами дома в дачном сообществе.
Пример:А владеет земельным участком, а В владеет линией связи, расположенной на земельном участке А. Личный сервитут будет принадлежать В.
Обременения и выгоды
Сервитуты устанавливаются либо в пользу лица/участка, либо как обременение. Земельный участок, пользование которым составляет содержание сервитута, называется служащим (обремененным) участком. Земельный участок, в интересах пользования которым установлен сервитут, называется господствующим участком. В случае, когда сервитут является предиальным, всегда есть участок, который будет господствующим, и участок, который будет служащим.
Негативные и утвердительные сервитуты
Сервитуты могут быть “негативными” и “утвердительными”. Негативные сервитуты запрещают владельцу производить на обремененной земле некоторые действия, которые он в случае отсутствия сервитута мог бы производить на законных основаниях.
Пример: А и В владеют соседними земельными участками. А хочет быть уверенным в том, что его новый дом будет получать достаточное количество естественного освещения и воздуха, поэтому он покупает у В сервитут, который запретит В возводить на его земле постройки выше
Утвердительные сервитуты позволяют бенефицианту сервитута проходить на территорию обремененной собственности и производить там определенные действия. Примерами таких действий могут служить: пеший проход или проезд на автомашине; оздоровительно-развлекательная деятельность типа охоты, рыбной ловли или купания; сбор плодов и ягод; обслуживание инженерной инфраструктуры.
Пример: А и В владеют соседними земельными участками. На земле А имеется озеро. А предоставляет В и всем последующим владельцам принадлежащего В участка право прохода на принадлежащую А землю и право ловить и брать себе рыбу из пруда.
Термин “утвердительный сервитут” также может использоваться для описания сервитута, который обязывает владельца обремененной земельной собственности выполнять некоторые положительные действия, обусловленные таким сервитутом. Тем не менее, такой тип соглашения рассматривается как сервитут только в некоторых юридических системах. В российском праве этого типа сервитута не существует.
Пример: Проезд от принадлежащих А, В и С участков до основной трассы осуществляется по общей дороге, проходящей по участкам каждого из них. А, В и С договорились между собой о том, что каждый из них будет поддерживать проходящий по его земле участок дороги свободным от любых загромождающих его предметов, а также будет делать ежегодные взносы на покрытие расходов на содержание и обслуживание дороги. По договору выполнение этих решений является обязательным для всех последующих владельцев земельных участков.
Постоянные сервитуты и сервитуты, действующие в течение определенного периода
Сервитут может быть постоянным или ограниченным временными рамками либо типом производимых действий. В отсутствии точных, установленных в законном порядке временных ограничений, сервитут принято считать постоянным.
Пример: А предоставляет В, в целях обслуживания линий связи, расположенных на земельном участке С, сервитут на право проезда к его объектам В. Такой сервитут будет расцениваться как постоянный, обязательный для исполнения всеми и предоставляющий преимущества всем будущим владельцам участков, принадлежащих А и В.
Пример: А и В владеют соседними земельными участками. В собирается вскоре начать на своем участке строительство линий связи, и покупает у А сервитут на право прохода на принадлежащий А участок с целью складирования на нем стройматериалов и оборудования. Предполагается, что этот сервитут утратит силу в момент наступления указанной в договоре о сервитуте даты, но даже в том случае, если такая дата не указана в договоре, сервитут должен будет утратить силу по завершении строительства.
Создание сервитутов
Сервитуты могут создаваться в результате положительных действий землевладельцев, либо могут возникать под влиянием обстоятельств, либо в результате действий сторон, даже в случае, когда отсутствовало намерение устанавливать сервитут. Во многих случаях сервитут устанавливается в судебном порядке, основываясь на оценке фактов и обстоятельств дела.
В зависимости от юридической системы положительные действия по созданию сервитута могут включать в себя письменные или устные соглашения, ясные результаты действия по разделению или продаже земли, однозначно подразумевающие необходимость создания сервитута, а также иные действия сторон, которые в суде могут быть расценены как выражающие определенное намерение создать сервитут.
Пример: А владеет крупным участком земли, который он разбил на два участка. Он продает один из двух участков В. Участок, проданный В, не имеет другого выхода на основную дорогу, кроме как через участок, который А сохранил за собой, хотя А и В не закрепили за принадлежащим А участком сервитут а пользу участка В. Сервитут тем не менее считается установленным по предположению, что в намерения А не входило продать В участок земли, не имеющий выхода на дорогу - то есть существование сервитута предполагалось исходя из раздела и продажи земли.
Типичным примером создания сервитута в ходе односторонней акции одного из собственников земли является случай приобретения права собственности “за давностью срока использования” (prescriptive acquisition). Prescriptive acquisition является юридическим понятием, разрешающим получение прав собственности посредством фактического использования принадлежащей другому лицу земли в течение установленного законом срока (количества лет).
Пример: А и В владеют смежными участками. В течение 15 лет А ходил на реку рыбачить и купаться через участок, принадлежащий В. Он открыто использовал участок В для прохода и даже протоптал на земле тропинку. В продает землю, и новый владелец пытается закрыть А доступ на его землю. А подает судебный иск, и суд, в соответствии с Гражданским кодексом, определяет, что А в течение 15 лет открыто и с честными намерениями пользовался протоптанной им тропкой к реке, после чего выносит решение о наложении на землю В соответствующего сервитута.
Сервитуты также могут быть созданы по воле обстоятельств. Типичным примером создания сервитута по воле обстоятельств может быть сервитут, созданный по необходимости.
Пример: А владеет участком земли. Муниципалитет строит основное, с ограниченным въездом шоссе, проходящее по границе принадлежащего А участка, таким образом лишая А единственного имеющегося в его распоряжении доступа к дороге. А обращается в суд за получением сервитута на право доступа к дороге через участок, принадлежащий В, который суд ему предоставляет по необходимости.
За очевидным исключением сервитутов, созданных по необходимости, по очевидному указанию, за давностью использования собственности или по решению суда, общие формальные требования к созданию сервитутов, как правило, те же, что и юридические требования, предъявляемые к созданию любого другого права ограниченного участия в пользовании чужой землей, и включают в себя намерение, письменное соглашение, точное описание права и собственности, а во многих системах еще и регистрацию. В России, к примеру, регистрация есть необходимое условие юридической значимости соглашений о личных сервитутах.
Передача сервитутов
Одной из наиболее важных юридических характеристик предиальных сервитутов США является то, что определяемые ими преимущества и обременения передаются вместе со служащей и господствующей недвижимостью. Основным принципом является то, что предиальные обременения и выгоды в качестве прав на часть имущества автоматически передаются следующим владельцам недвижимости, и все последующие владельцы и лица, занимающие территорию, обязаны выполнять условия этого сервитута.
Общие правила, определяющие, могут ли обременения и преимущества, обусловленные личными сервитутами, передаваться владельцем сервитута, или передаваться в процессе отчуждения вместе с обремененной собственностью, разняться во многих правовых системах. Традиционно практически во всех юридических системах такие сервитуты не могли передаваться лицом, в пользу которого устанавливался сервитут, и их соблюдение не было обязательным для последующих владельцев недвижимого имущества. Тем не менее, современный взгляд на эту проблему в США таков, что преимущества, обеспечивающиеся личными сервитутами, являются независимыми имущественными правами и могут передаваться владельцами, за исключением случаев, когда стороны ясно выразили намерение о невозможности передачи сервитута. При передаче установленного в пользу какого-то лица личного сервитута происходит также передача всех сопутствующих предиальных сервитутов, обременяющих собственность.
Виды институтов, близкие к сервитутам в законодательстве США
Обременения (Easements)
Обременение обладает большинством юридических признаков, описанных выше, и представляет собой неимущественное, неисключительное право на законное участие в пользовании чужой собственностью, позволяющее владельцу сервитута пользоваться землей с ограниченной и определенной целью. Обременения могут быть предиальными и личными, утвердительными и негативными. Наиболее распространенными способами наложения обременений являются согласие на использование (грант) и резервирование. Каждый из этих методов требует наличия письменного договора, подписанного владельцем обремененной недвижимости и зарегистрированного таким же образом, как и другие имущественные права на землю. Согласие на использование - это обременение, созданное специальным письменным соглашением с владельцем обремененного участка. К примеру, землевладелец, заключающий с собственником имущества (линий связи), размещенных на его участке, договор, дающий право размещения и использования на его земле линий связи, обременил свой участок “согласием на использование”. Резервирование - это обременение, созданное владельцем служащей земли во время передачи этой земли в собственность другому владельцу. Обременения также используются для того, чтобы установить простые отрицательные ограничения, которые могут быть связаны с “потребностью” господствующего земельного участка, например, ограничения на планировку и строительство, связанные с потребностью в сохранении вида, в свете и воздухе. Обременения не используются и в большинстве случаев не могут использоваться для создания отрицательных ограничений с ограниченным отношением к земле, или для наложения утвердительных обязательств на владельца служащего участка. Исполнение этих типов сервитутов как правило обеспечивается другими средствами, в частности, “соглашениями о недвижимости”.
Права на извлечение прибыли и лицензии
“Право на извлечение прибыли” дает своему владельцу два отдельных права - право прохода на землю другого лица и право извлекать из этой земли некоторые субстанции. Типичными примерами могут служить права бурения, добычи полезных ископаемых, выпаса скота, порубки леса и ловли рыбы на участке, принадлежащем другому лицу.
Пример: А продает компании АВС Нефтедобыча “право на извлечение прибыли” при бурении нефтяных скважин на его земле. Эта “право на извлечение прибыли” предоставляет АВС право прохода на землю А, право установки бурильного оборудования и право извлекать и забирать нефть. “Право на извлечение прибыли” дополняется обременением, позволяющим АВС прокладывать и обслуживать линию трубопровода.
“Право на извлечение прибыли” - это не простой контракт, при его наличии разрешенная деятельность расценивается как имущественное право, равное сервитуту.
Соглашения, относящиеся к недвижимому имуществу
Соглашение, относящееся к недвижимому имуществу, есть по сути своей контракт - обещание использовать, либо разрешить использование обремененной земли определенным способом, либо с определенной целью, которые без наличия подобного соглашения не были бы разрешены.
Пример: А, В, С и D владеют домами, расположенными на одной улице в поселке на окраине большого города. Их поселок медленно поглощается новыми крупными жилыми массивами и зонами коммерческого использования. Исходя из желания сохранить поселковую атмосферу на улице, где они проживают, А, В, С и D подписывают и должным образом регистрируют соглашение о том, что их земельные участки не будут использоваться в коммерческих целях.
Очень важно, что преимущества и ограничения, налагаемые соглашениями, являются обязательными не только для вступивших в соглашение сторон, но и для последующих владельцев недвижимости. В этом отношении они эквивалентны сервитутам.
Соглашения могут быть утвердительными или негативными, создавать преимущества или налагать ограничения. В настоящее время связанные с недвижимостью соглашения, как правило, используются для достижения следующих целей, которые и по сей день не могут быть достигнуты с помощью традиционных обременений:
Пример: Соглашение между владельцами недвижимости в жилом массиве о том, что они будут содержать выходящие на улицу дворы своих домов в аккуратном и ухоженном виде; расчищать и убирать снег на общих с соседями дорогах и в проулках; или платить взносы на поддержание в порядке и обслуживание территорий общего пользования.
Пример: Отрицательное соглашение, запрещающее определенные типы использования земли либо налагающие архитектурные и строительные ограничения, которые превышают потребности прилегающих земель и требования градостроительных положений, например, что дома будут окрашены только в определенные цвета.
Существуют опасения, что соглашения могут привести к ограничениям в области землепользования, которые не будут необходимы и которые будут противоречить общественным интересам. Тем не менее, современная тенденция в США заключается в том, чтобы подходить к этой проблеме не через неопределенные и противоречивые правила создания права на участие в пользовании имуществом, но используя подход, позволяющий в последствии сделать соглашение недействительным в результате судебного действия, в случае, если соглашение сделается устаревшим, будет недолжным образом ограничивать рыночную привлекательность земли, или вступит в противоречие с превосходящими по значимости общественными нуждами.
Пример: А продает свою землю и дом В при условии, оговоренном в отрицательном соглашении, что дом никогда не будет продан кому-либо из жителей. Некоторое время спустя по требованию А суд выносит постановление о признании соглашения недействительным на основании того, что оно нарушает закон о недопущении дискриминации национальных меньшинств.
Пример: А продает свою недвижимость (линии связи) В при оговоренном в соглашении условии, что все любой гражданин будет иметь право прохода к заповедной зоне через эту недвижимость. Заповедная зона много лет назад была лишена государством этого статуса и превращена в стоянку для автотранспорта. По требованию В суд выносит решение об аннулировании соглашения как устаревшего и утратившего смысл.
Тенденции в законодательстве США
Современная тенденция в американском законодательстве, посвященном сервитутам, делает акцент на сходстве между различными юридическими механизмами и старается объединить регулирующие правила в единый закон о сервитутах.
Положение о законе о сервитутах построено на принципах, предполагающих, что сервитуты являются фундаментальным, ориентированным на рынок инструментом для упорядочения земельных отношений в современном обществе, и закон должен в максимальной степени поддерживать их использование в рамках конституционных, законодательных норм и норм общественного уклада. Сервитуты должны иметь юридическую силу, за исключением тех случаев, когда существуют веские причины, препятствующие этому. Особое внимание должно уделяться концепциям свободы договоров и прав владельцев недвижимости на использование принадлежащей им земельной собственности по своему усмотрению.
Основные различия по вопросам регулирования сервитутов в системах российского и американского права
Традиции российского и американского права уходят своими корнями корнями к Римскому праву, поэтому нет ничего удивительного в том, что доктрины сервитутов, содержащиеся в российском и американском праве, очень сходны между собой. Несмотря на использование разной терминологии, концептуально механизмы, регулирующие образование, сферу применения и прекращение сервитутов, российское и американское право во многом одинаковы.
На практике, преимущественное использование сервитутов по сравнению с альтернативными юридическими механизмами и механизмами землепользования (контракты, общественная собственность на землю, установленные законом положения и так далее) имеет в США значительно более широкое распространение, чем Россия. Тем не менее, за исключением того, что российское земельное право не допускает существования утвердительных личных сервитутов, оно обеспечивает достаточную юридическую базу для подкрепления использования большинства сервитутов, существующих в США.
Существуют два основных различия в законах о сервитутах, содержащихся в российском и американском праве. В российском праве нет юридических оснований для утвердительных личных сервитутов, то есть для таких сервитутов, которые требуют от владельца служащего земельного участка принять на себя исполнение какой-либо положительной обязанности. Логической основой для этого служит опасение широкой общественности, что такие ограничения понизят свободную рыночную привлекательность земли.
Заключение
сервитут законодательство российское американское
Применительно к линейным сооружениям в США используется термин «инженерные сети и коммуникации». Действующие в США нормы позволяют устанавливать в отношении таких объектов предиальные и личные сервитуты. При этом установление сервитута осуществляется на условиях соглашения сторон, при котором определяется размер компенсационного вознаграждения лицу, чей земельный участок обременен. Соглашение носит срочный характер. Вместе с тем, в отношении земель штатов и муниципальных земель сервитут может быть установлен муниципалитетами (шерифами).
В то же время в отношении линий электропередач и связи, трубопроводов, железных дорог и других подобных объектов законодательство США устанавливает возможный, но не обязательный характер установления сервитута (обременений). Собственники таких линейных объектов вправе приобрести землю под ними и в собственность, и в аренду.
Отличительной чертой законодательства США о сервитутах от российского законодательства является то, что в США возможно установление сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций, а также то, что устанавливается сервитут как в пользу недвижимости (инженерных сетей и коммуникаций) так и в пользу конкретного юридического лица (собственника инженерных сетей и сооружений).
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30. 11. 1994 N 51-ФЗ.
2. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Номер 4 (13) Декабрь 2002г.
3. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России и в зарубежных странах: Дис. канд. юрид. наук: Волгоград, 2002 192 c.
Размещено на http://www.allbest.ru
Обременения (Easements)
Обременение обладает большинством юридических признаков, описанных выше, и представляет собой неимущественное, неисключительное право на законное участие в пользовании чужой собственностью, позволяющее владельцу сервитута пользоваться землей с ограниченной и определенной целью. Обременения могут быть предиальными и личными, утвердительными и негативными. Наиболее распространенными способами наложения обременений являются согласие на использование (грант) и резервирование. Каждый из этих методов требует наличия письменного договора, подписанного владельцем обремененной недвижимости и зарегистрированного таким же образом, как и другие имущественные права на землю. Согласие на использование - это обременение, созданное специальным письменным соглашением с владельцем обремененного участка. К примеру, землевладелец, заключающий с собственником имущества (линий связи), размещенных на его участке, договор, дающий право размещения и использования на его земле линий связи, обременил свой участок “согласием на использование”. Резервирование - это обременение, созданное владельцем служащей земли во время передачи этой земли в собственность другому владельцу. Обременения также используются для того, чтобы установить простые отрицательные ограничения, которые могут быть связаны с “потребностью” господствующего земельного участка, например, ограничения на планировку и строительство, связанные с потребностью в сохранении вида, в свете и воздухе. Обременения не используются и в большинстве случаев не могут использоваться для создания отрицательных ограничений с ограниченным отношением к земле, или для наложения утвердительных обязательств на владельца служащего участка. Исполнение этих типов сервитутов как правило обеспечивается другими средствами, в частности, “соглашениями о недвижимости”.
Права на извлечение прибыли и лицензии
“Право на извлечение прибыли” дает своему владельцу два отдельных права - право прохода на землю другого лица и право извлекать из этой земли некоторые субстанции. Типичными примерами могут служить права бурения, добычи полезных ископаемых, выпаса скота, порубки леса и ловли рыбы на участке, принадлежащем другому лицу.
Пример: А продает компании АВС Нефтедобыча “право на извлечение прибыли” при бурении нефтяных скважин на его земле. Эта “право на извлечение прибыли” предоставляет АВС право прохода на землю А, право установки бурильного оборудования и право извлекать и забирать нефть. “Право на извлечение прибыли” дополняется обременением, позволяющим АВС прокладывать и обслуживать линию трубопровода.
“Право на извлечение прибыли” - это не простой контракт, при его наличии разрешенная деятельность расценивается как имущественное право, равное сервитуту.
Соглашения, относящиеся к недвижимому имуществу
Соглашение, относящееся к недвижимому имуществу, есть по сути своей контракт - обещание использовать, либо разрешить использование обремененной земли определенным способом, либо с определенной целью, которые без наличия подобного соглашения не были бы разрешены.
Пример: А, В, С и D владеют домами, расположенными на одной улице в поселке на окраине большого города. Их поселок медленно поглощается новыми крупными жилыми массивами и зонами коммерческого использования. Исходя из желания сохранить поселковую атмосферу на улице, где они проживают, А, В, С и D подписывают и должным образом регистрируют соглашение о том, что их земельные участки не будут использоваться в коммерческих целях.
Очень важно, что преимущества и ограничения, налагаемые соглашениями, являются обязательными не только для вступивших в соглашение сторон, но и для последующих владельцев недвижимости. В этом отношении они эквивалентны сервитутам.
Соглашения могут быть утвердительными или негативными, создавать преимущества или налагать ограничения. В настоящее время связанные с недвижимостью соглашения, как правило, используются для достижения следующих целей, которые и по сей день не могут быть достигнуты с помощью традиционных обременений:
Пример: Соглашение между владельцами недвижимости в жилом массиве о том, что они будут содержать выходящие на улицу дворы своих домов в аккуратном и ухоженном виде; расчищать и убирать снег на общих с соседями дорогах и в проулках; или платить взносы на поддержание в порядке и обслуживание территорий общего пользования.
Пример: Отрицательное соглашение, запрещающее определенные типы использования земли либо налагающие архитектурные и строительные ограничения, которые превышают потребности прилегающих земель и требования градостроительных положений, например, что дома будут окрашены только в определенные цвета.
Существуют опасения, что соглашения могут привести к ограничениям в области землепользования, которые не будут необходимы и которые будут противоречить общественным интересам. Тем не менее, современная тенденция в США заключается в том, чтобы подходить к этой проблеме не через неопределенные и противоречивые правила создания права на участие в пользовании имуществом, но используя подход, позволяющий в последствии сделать соглашение недействительным в результате судебного действия, в случае, если соглашение сделается устаревшим, будет недолжным образом ограничивать рыночную привлекательность земли, или вступит в противоречие с превосходящими по значимости общественными нуждами.
Пример: А продает свою землю и дом В при условии, оговоренном в отрицательном соглашении, что дом никогда не будет продан кому-либо из жителей. Некоторое время спустя по требованию А суд выносит постановление о признании соглашения недействительным на основании того, что оно нарушает закон о недопущении дискриминации национальных меньшинств.
Пример: А продает свою недвижимость (линии связи) В при оговоренном в соглашении условии, что все любой гражданин будет иметь право прохода к заповедной зоне через эту недвижимость. Заповедная зона много лет назад была лишена государством этого статуса и превращена в стоянку для автотранспорта. По требованию В суд выносит решение об аннулировании соглашения как устаревшего и утратившего смысл.
Тенденции в законодательстве США
Современная тенденция в американском законодательстве, посвященном сервитутам, делает акцент на сходстве между различными юридическими механизмами и старается объединить регулирующие правила в единый закон о сервитутах.
Положение о законе о сервитутах построено на принципах, предполагающих, что сервитуты являются фундаментальным, ориентированным на рынок инструментом для упорядочения земельных отношений в современном обществе, и закон должен в максимальной степени поддерживать их использование в рамках конституционных, законодательных норм и норм общественного уклада. Сервитуты должны иметь юридическую силу, за исключением тех случаев, когда существуют веские причины, препятствующие этому. Особое внимание должно уделяться концепциям свободы договоров и прав владельцев недвижимости на использование принадлежащей им земельной собственности по своему усмотрению.
Основные различия по вопросам регулирования сервитутов в системах российского и американского права
Традиции российского и американского права уходят своими корнями корнями к Римскому праву, поэтому нет ничего удивительного в том, что доктрины сервитутов, содержащиеся в российском и американском праве, очень сходны между собой. Несмотря на использование разной терминологии, концептуально механизмы, регулирующие образование, сферу применения и прекращение сервитутов, российское и американское право во многом одинаковы.
На практике, преимущественное использование сервитутов по сравнению с альтернативными юридическими механизмами и механизмами землепользования (контракты, общественная собственность на землю, установленные законом положения и так далее) имеет в США значительно более широкое распространение, чем Россия. Тем не менее, за исключением того, что российское земельное право не допускает существования утвердительных личных сервитутов, оно обеспечивает достаточную юридическую базу для подкрепления использования большинства сервитутов, существующих в США.
Существуют два основных различия в законах о сервитутах, содержащихся в российском и американском праве. В российском праве нет юридических оснований для утвердительных личных сервитутов, то есть для таких сервитутов, которые требуют от владельца служащего земельного участка принять на себя исполнение какой-либо положительной обязанности. Логической основой для этого служит опасение широкой общественности, что такие ограничения понизят свободную рыночную привлекательность земли.
Заключение
сервитут законодательство российское американское
Применительно к линейным сооружениям в США используется термин «инженерные сети и коммуникации». Действующие в США нормы позволяют устанавливать в отношении таких объектов предиальные и личные сервитуты. При этом установление сервитута осуществляется на условиях соглашения сторон, при котором определяется размер компенсационного вознаграждения лицу, чей земельный участок обременен. Соглашение носит срочный характер. Вместе с тем, в отношении земель штатов и муниципальных земель сервитут может быть установлен муниципалитетами (шерифами).
В то же время в отношении линий электропередач и связи, трубопроводов, железных дорог и других подобных объектов законодательство США устанавливает возможный, но не обязательный характер установления сервитута (обременений). Собственники таких линейных объектов вправе приобрести землю под ними и в собственность, и в аренду.
Отличительной чертой законодательства США о сервитутах от российского законодательства является то, что в США возможно установление сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций, а также то, что устанавливается сервитут как в пользу недвижимости (инженерных сетей и коммуникаций) так и в пользу конкретного юридического лица (собственника инженерных сетей и сооружений).
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30. 11. 1994 N 51-ФЗ.
2. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Номер 4 (13) Декабрь 2002г.
3. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России и в зарубежных странах: Дис. канд. юрид. наук: Волгоград, 2002 192 c.
Размещено на http://www.allbest.ru
