Контрольная работа Оценка недвижимости и собственности
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Понятия оценочной деятельности
Объектом оценки могут быть:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе организации);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями, и потребители их услуг (заказчики).
Оценка предприятия может проводиться в целях:
- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
- купли - продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
- принятия обоснованного инвестиционного решения;
- купли - продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;
- разработки плана развития организации;
- определения кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
- налогообложения.
- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
- и др.
В оценке имущества различают несколько видов стоимости, которые, как уже говорилось выше, зависят от целей оценки: рыночная, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, ликвидационная, стоимость для целей налогообложения и т.д. Чаще всего рассчитывается рыночная стоимость организации.
В таблице 1 представлена характеристика каждого вида стоимости [27].
Таблица 1 – Виды стоимости
| Вид стоимости | Характеристика |
| 1 | 2 |
| Рыночная стоимость | Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. |
| Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком | Стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров |
| Специальная стоимость объекта оценки | Стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности |
| Стоимость воспроизводства объекта оценки | Сумма затрат в существующих на дату проведения оценки рыночных ценах на создание объекта, аналогичного оцениваемому с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам |
| Стоимость объекта оценки при существующем использовании | Стоимость объекта оценки, которая определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжения формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке |
| Инвестиционная стоимость объекта оценки | Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях |
| Ликвидационная стоимость объекта оценки | Стоимость объекта оценки, если он должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов |
| Стоимость для целей налогообложения | Стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов, в том числе инвентаризационная стоимость |
| Стоимость замещения объекта оценки | Сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, аналогичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий |
Выделяют три группы принципов [18]: принципы, основанный на представлениях собственника; принципы, связанные с эксплуатацией объекта; принципы, обусловленные действием рыночной среды (рисунок 1):
Рисунок 1 – Классификация принципов оценки стоимости организации
Рассмотрим вышеперечисленные принципы подробнее.
1. Принципы, основанные на представлениях собственника:
- принцип полезности. Чем больше организация удовлетворяет потребность собственника, тем выше его стоимость;
- принцип ожидания. Основан на том, что на стоимость предприятия могут влиять как ожидаемые преимущества от владения им, так и его недостатки. Ожидание будущих выгод или убытков от владения предприятием выражается в денежной форме;
- принцип замещения. Покупатель не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с аналогичной полезностью, либо больше величины затрат на возведение такого же объекта в приемлемые сроки.
2. Принципы, связанные с эксплуатацией объекта:
- принцип вклада. Включение любого актива в систему организации экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива;
- принцип предельной продуктивности. Заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты;
- принцип сбалансированности. Чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от компании можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды:
- принцип внешних изменений. Стоимость организации и ее имущества зависит от внешней среды;
- принцип конкуренции. Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции;
- принцип соответствия. Если предприятие соответствует определенным стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Включает в себя принцип регрессии и принцип прогрессии. Принцип регрессии означает, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование. А согласно принципу прогрессии рыночная цена компании зависит от функционирования соседних объектов.
Следование данным принципам способствует эффективному и точному осуществлению процесса оценки стоимости предприятия, который, в свою очередь, реализуется в рамках нескольких подходов, рассмотренных в следующем разделе.
Подходы и методы, используемые при оценке стоимости организации
В соответствии с федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» выделяют сравнительный, доходный и затратный подходы, которые взаимно дополняют друг друга. Предполагается, что на идеальном рынке все три подхода должны привести приблизительно к одной и той же величине стоимости. В действительности же большинство рынков несовершенны, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Для более точной и объективной оценки стоимости организации необходимо рассматривать его как имущественный комплекс в разрезе главных составляющих, которые непосредственно участвуют в создании этой стоимости. К составляющим, по которым проводятся расчеты, относятся недвижимость, человеческий капитал, земельные участки, машины и оборудование, нематериальные активы, бизнес.
Доходный подход.
Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Данный подход предусматривает установление стоимости объекта путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. При этом необходимым условием является возможность обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого объекта.
Методы доходного подхода основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Рассмотрим методы применительно к каждой составляющей стоимости организации. Основные из них представлены на рисунке 2.
Рисунок 2 – Группировка методов доходного подхода
Оценка стоимости бизнеса.
Расчет стоимости бизнеса при доходном подходе подразумевает использование метода капитализации чистой прибыли и метода дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации чистой прибыли:
Данный метод включает в себя следующие этапы:
- обоснование стабильности получения доходов;
- определение величины капитализируемой прибыли;
- расчет ставки капитализации;
- капитализация прибыли;
- внесение итоговых поправок.
Для обоснования стабильности получения доходов проводится анализ финансовой отчетности.
В рамках следующего этапа определяется величина капитализируемой прибыли. В данном случае может быть выбрана либо величина прибыли, спрогнозированная на один год после даты оценки, либо средняя величина, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.
Затем рассчитывается ставка капитализации. Ставка капитализации – это коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:
| R= I /V, | (1) |
где R – ставка капитализации;
V – стоимость;
I – ожидаемый доход за один год после даты оценки.
Ставка капитализации может быть рассчитана различными способами. Например, она может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли (во внимание принимаются ставки аналогичных продаваемых предприятий и степень их схожести с оцениваемым объектом). Либо ставка капитализации рассчитывается на основе ставки дисконтирования (для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода). Если темп роста предполагается равным нулю, то соответственно ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.
И завершающим этапом будет определение собственно стоимости бизнеса. Стоимость выводится из той же формулы (1):
| V= I /R | (2) |
В силу того, что доходы прогнозируются только на один год и не требуется составление средне- и долгосрочных прогнозов, этот метод является достаточно простым, однако его применение ограничивается лишь успешными предприятиями со стабильным доходом. Если необходимо определить стоимость бизнеса на предприятиях, денежные потоки которых нестабильны, а также если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, то используется метод дисконтирования денежных потоков.
Реализация данного метода подразумевает следующую последовательность действий (рисунок 3) [23]:
Рисунок 3 – Определение стоимости бизнеса методом дисконтированного денежного потока
Расчет текущей стоимости осуществляется по следующей формуле:
| | (3) |
где PV – текущая стоимость;
CFt – доход t-го периода;
DR – ставка дисконтирования;
FV – реверсия.
Реверсия – расчет величины стоимости бизнеса в постпрогнозный период. Это либо доход от возможной перепродажи бизнеса в конце периода прогнозирования, либо стоимость бизнеса на конец прогнозного периода. Рассчитывается по формуле:
| | (4) |
где FV – ожидаемая стоимость в постпрогнозный период;
CF(n+1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода;
DR – ставка дисконтирования;
I – долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде.
Оценка стоимости недвижимости.
Доходный подход в оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.
В рамках данного подхода существует несколько методов для расчета стоимости недвижимости.
Метод физического остатка [26]:
Стоимость определяется путем капитализации остаточного дохода.
Остаточный доход – сумма, оставшаяся после удовлетворения требований к доходности одного из элементов объекта оценки (недвижимость или земля).
Допустим, стоимость земельного участка известна, тогда стоимость объекта недвижимости определим следующим образом.
Определим годовой доход, относимый к земле:
| | (5) |
где Il – годовой доход, относимый к земле;
Vl – стоимость земли;
Rl – ставка капитализации для земли.
После этого необходимо рассчитать годовой доход, приходящийся на здание:
| | (6) |
где Ib – годовой доход, приходящийся на здание;
Io – общий годовой доход, приносимый собственностью.
На основе данного рассчитанного показателя определим стоимость здания:
| | (7) |
где Vb – стоимость здания;
Rb – ставка капитализации для зданий.
Общая стоимость недвижимости складывается из стоимости зданий и земли:
| | (8) |
Метод капитализации чистого операционного дохода:
В данном случае стоимость рассчитывается по формуле:
| | (9) |
где ЧОД – чистый операционный доход от владения объектами недвижимости, руб.;
К – ставка капитализации.
Чистый операционный доход определяется как ожидаемая величина годового дохода, получаемого от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и без учета амортизационных отчислений.
| | (10) |
где ЭВД – эффективный валовый доход, руб.;
К – операционные расходы.
| | (11) |
где ПВД – потенциальный валовый доход, руб.;
П – потери арендодателя, возникающие в результате незагруженности объекта, сменяемости арендаторов, недобора денежных средств, руб.
Потенциальный валовый доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле:
| | (12) |
где S – площадь объекта оценки;
A – ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.;
n – количество месяцев в периоде.
Метод дисконтирования денежных потоков:
Как уже говорилось ранее, особенностью доходного подхода и данного метода в частности является то, что в качестве дохода для недвижимости выступает доход от возможной сдачи данной недвижимости в аренду. Но так как данный метод доходного подхода является универсальным практически для всех составляющих стоимости организации, то расчет ведется по стандартной формуле (3).
Оценка стоимости земельного участка.
Расчет стоимости земельного участка в рамках доходного подхода включает в себя три метода: метод капитализации земельной ренты, метод остатка (техника остатка для земельного участка), метод предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты:
Расчет ведется по стандартной для данного метода формуле (формула 21).
Но в качестве дохода в данном случае могут выступать:
- часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.
Метод остатка:
Данный метод можно применять как для застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Расчеты при использовании данного метода осуществляются в следующей последовательности [19]:
1. Расчет стоимости воспроизводства и замещения улучшений, соответствующий наиболее эффективному использованию участка.
2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.
4. Расчет величины земельной ренты как разности между операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом от улучшений.
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод предполагаемого использования:
Данный метод имеет следующую последовательность действий:
1. Определение суммы расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом лучшего и наиболее эффективного использования (улучшения, деление на отдельные части, отличающиеся формами, видом, характером использования).
2. Определение величины доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
3. Определение величины операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования участка.
4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в данный участок.
5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.
Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств.
Доходный подход в оценке машин, оборудования и транспортных средств имеет ограниченное применение, так как доход создается всем предприятием либо доходной недвижимостью, а не отдельными его активами. В ограниченный перечень объектов, для которых доходный подход целесообразен, входят копировальные аппараты, пассажирские автобусы, грузовые автотранспортные средства, суда, летательные аппараты.
Используются метод капитализации дохода (аналогичен используемому для оценки стоимости недвижимости), метод остатка, метод равноэффективного аналога.
Метод остатка:
Применяется при определении стоимости оборудования в составе имущественного комплекса.
Данный метод основан на предположении, что общий доход (ЧОД) складывается из следующих элементов:
| | (13) |
Расчет производится в следующей последовательности:
1. Определение части чистого дохода, относимого к земле:
| | (14) |
где Сзем – текущая стоимость земельного участка, руб.;
Кзем – коэффициент капитализации для земли (равен ставке доходности).
2. Определение чистого дохода, относимого к зданиям и сооружениям:
| | (15) |
где Сзд – текущая стоимость зданий и сооружений, руб.;
Кзд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
| | (16) |
где r – годовая ставка дохода, руб.;
Кф – коэффициент возврата капитала.
| | (17) |
где n – срок эксплуатации здания и сооружения, лет.
3. Определение чистого дохода, относимого к машинам и оборудованию (комплексу):
| | (18) |
4. Определение стоимости машинного комплекса:
| | (19) |
5. Определение стоимости единицы оборудования в составе машинного комплекса с помощью долевого коэффициента:
| | (20) |
где Дед – долевой коэффициент (определяется как отношение балансовой стоимости оцениваемой единицы к балансовой стоимости машинного комплекса).
Метод равноэффективного аналога:
Предполагает, что стоимость объекта выводится из цены аналога, обеспечивающего такую же доходность, как и объект оценки.
Расчет производится по следующей формуле:
| | (21) |
где ЦА – цена объекта-аналога;
ИА, И – годовые эксплуатационные издержки (без амортизации) аналога и объекта оценки соответственно;
ОА, О – годовой объем продукции, производимой аналогом и объектом оценки;
КАА, КА – коэффициент амортизации для аналога и объекта оценки, определяемый на основе фактора фонда возмещения.
| | (22) |
Оценка стоимости нематериальных активов.
Доходный подход в оценке нематериальных активов представлен: методом избыточной прибыли, методом дисконтированных денежных потоков (в качестве дохода выступает прибыль, генерируемая нематериальным активом), методом освобождения от роялти.
Метод избыточной прибыли: подразумевает, что избыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл.
Основные этапы данного метода:
1. Определение рыночной стоимости всех активов.
2. Нормализация прибыли оцениваемой организации.
3. Определение среднеотраслевой доходности на активы или на собственный капитал.
4. Расчет ожидаемой прибыли путем умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал).
5. Определение избыточной прибыли (из нормализованной прибыли вычитается ожидаемая прибыль).
6. Расчет стоимости гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.
Метод освобождения от роялти:
Используется для оценки патентов и лицензий. Данный метод сочетает в себе черты доходного и сравнительного подходов.
Последовательность применения данного метода следующая:
1. Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти.
2. Определяется ставка роялти.
3. Определяется экономический срок службы патента или лицензии.
4. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.
5. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные).
6. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.
7. Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.
Таким образом, цена лицензии на базе роялти может быть определена по формуле:
| | (23) |
где Vi – объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);
Ri – размер роялти в i-м году, %;
Zi – продажная цена продукции по лицензии в i-м году, у.е.;
Т – срок действия лицензионного договора, лет;
i – порядковый номер рассматриваемого года действия лицензионного договора;
Kd – коэффициент дисконтирования.
Исходя из вышеизложенных методов оценки стоимости имущественного комплекса предприятия в рамках доходного подхода, можно сделать вывод, что главными достоинствами данного подхода являются простота и быстрота сбора и обработки исходных данных, проведения расчетов и получения конечных результатов. Но в то же время прогнозы доходов и инфляции могут быть ненадежны в виду нестабильности экономической ситуации, что является существенным недостатком.
Затратный подход.
Оценка затратным подходом предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости объекта.
Оценка стоимости организации реализуется посредством следующих методов (рисунок 4).
Оценка стоимости бизнеса.
Затратный подход к оценке бизнеса в основном реализуется посредством двух методов: чистых активов и ликвидационной стоимости.
Базовая формула затратного подхода:
| Стоимость = активы – обязательства | (24) |
Метод чистых активов [11]: основан на корректировке баланса предприятия в связи с тем, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия редко соответствует их рыночной стоимости.
Корректировка баланса организации проводится в несколько этапов:
1. Оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности;
2. Определяется текущая стоимость обязательств фирмы;
3. Рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала компании как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов фирмы и текущей стоимостью всех его обязательств.
Традиционный баланс организации заменяется скорректированным балансом, в котором все активы, а также все обязательства показаны по рыночной или какой-либо другой подходящей текущей стоимости.
Расчет по определению стоимости чистых активов представляется в установленной форме (таблица 2).
Особенности корректировки первого раздела баланса представлены в таблице 3.
Рисунок 4 – Группировка методов затратного подхода
Таблица 2 – Расчет стоимости чистых активов
| № | Показатель | Величина показателя по балансу, тыс. руб. (Величины показателей переписываются из баланса предприятия на последнюю отчетную дату (дату, максимально приближенную к дате оценки)) | Величина показателя по оценке, тыс. руб. (Величины стоимостей показателей определяются оценщиком. Получаемые значения могут, как совпадать, так и существенно отличаться от значений, указанных в балансе) |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| | | - | - |
| 1 | Нематериальные активы | - | - |
| 2 | Основные средства | - | - |
| 3 | Незавершенное строительство | - | - |
| 4 | Доходные вложения в материальные ценности | - | - |
| 5 | Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения | - | - |
| 6 | Прочие внеоборотные активы | - | - |
| 7 | Запасы | - | - |
| 8 | НДС по приобретенным ценностям | - | - |
| 9 | Дебиторская задолженность | - | - |
| 10 | Денежные средства | - | - |
| 11 | Прочие оборотные активы | - | - |
| 12 | Итого активы, принимаемые к расчету (сумма строк 1-11) | - | - |
| | II. Пассивы | - | - |
| 13 | Долгосрочные обязательства по займам и кредитам | - | - |
| 14 | Прочие долгосрочные обязательства | - | - |
| 15 | Краткосрочные обязательства по займам и кредитам | - | - |
| 16 | Кредиторская задолженность | - | - |
| 17 | Задолженность участникам по выплате доходов | - | - |
| 18 | Резервы предстоящих расходов | - | - |
| 19 | Прочие краткосрочные обязательства | - | - |
| 20 | Итого пассивы, принимаемые к расчету (сумма строк 13-19) | - | - |
| 21 | Стоимость чистых активов (стр.12-стр.20) | - | - |
Таблица 3 – Особенности корректировки раздела I баланса
| № | Этап работ по корректировке стоимости активов | Примечание |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Определяется рыночная стоимость недвижимости | Оцениваются все объекты, независимо от того, используются они или нет в производственной деятельности предприятия. |
| 2 | Определяется рыночная стоимость финансовых вложений предприятия | Если акции котируются, то их стоимость известна из данных фондового рынка, если же акции не котируются, то оценщик проводит соответствующие расчеты по определению их стоимости. Если предприятия, в которые вкладывались средства, уже не существуют, оценщик подтверждает факт их ликвидации выпиской из реестра |
| 3 | Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования | Балансовая и рыночная стоимость машин и оборудования могут совпадать |
| 4 | Выявляются и оцениваются нематериальные активы | При расчете величины чистых активов принимаются только те нематериальные активы, учитываемые в первом разделе бухгалтерского баланса, которые отвечают следующим требованиям: - непосредственно используются в основной деятельности предприятия и приносят доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки, товарные знаки и т.п.) - имеют документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением или созданием - право на владение данными нематериальными активами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т.п.), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации |
| 5 | Оцениваются незавершенные капитальные вложения | Незавершенные капитальные вложения — находящиеся на балансе предприятия объекты незавершенного строительства и оборудование к установке. Оборудование к установке обычно принимается в расчеты по балансовой стоимости (не корректируется), аналогично могут приниматься по балансовой стоимости и другие капитальные вложения, если даты этих вложений близки к дате оценки (произведены в течение последнего года) |
Корректировка второго раздела баланса организации.
В целях оценки корректируются запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.
Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость, производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование, устаревшие, пришедшие в негодность запасы списываются. Запасы могут накопить значительный износ, который учитывается в расчетах, определяется оценщиком самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов по экспертизе подобных запасов.
Готовая продукция оценивается по рыночной стоимости. Не корректируется та часть готовой продукции, которая выпущена в соответствии с заключенным договором.
Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода, если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.
Денежные средства не подлежат корректировке, если нет счетов в проблемных банках.
Дебиторская задолженность анализируется по срокам ее погашения, выявляется просроченная задолженность с последующим разделением ее на две части:
- безнадежную, которая исключается из расчетов по определению стоимости, например дебиторская задолженность, по которой истек трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ);
- задолженность, которую компания еще надеется получить (она участвует в расчетах, оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости).
Что касается обязательств организации, то они переводятся в текущую стоимость.
Метод ликвидационной стоимости:
Метод ликвидационной стоимости основан на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник может получить при ликвидации бизнеса и раздельной продаже его активов на рынке, и издержками на ликвидацию.
Необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией бизнеса: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.
Осуществление оценки стоимости бизнеса методом ликвидационной стоимости охватывает следующие этапы:
1. Обоснование выбора ликвидационной стоимости. При отказе от определения рыночной стоимости оценщик должен обосновать выбор другого, отличающегося вида стоимости.
2. Разработка календарного графика продажи активов организации (время на реализацию активов: недвижимого имущества, затрат, машин и оборудования).
3. Расчет текущей стоимости активов (за вычетом затрат на их ликвидацию):
- прямые затраты на ликвидацию (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже);
- расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы компании вплоть до завершения ее ликвидации.
4. Скорректированная стоимость оцениваемых активов с учетом графика их продажи дисконтируется на дату оценки по ставке дисконтирования с учетом риска, связанного с этой продажей.
5. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.
6. Рассчитывается величина обязательств организации (преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам компании, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемой организации, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами).
7. Определение ликвидационной стоимости (из скорректированной текущей стоимости активов вычитаются обязательства).
Оценка стоимости недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Данный подход предусматривает выполнение следующих этапов оценки (рисунок 5) [28].
Расчет затрат на новое строительство включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость замещения – стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов.
Стоимость воспроизводства – стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией объекта оценки и построенного с применением такой же точно технологии строительства.
Существует несколько методов для расчета стоимости нового строительства:
- Метод сравнительной стоимости единицы:
На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
| | (25) |
где ПСВ – полная стоимость воспроизводства;
В – восстановительная стоимость единицы измерения данного типа здания (м2, м3 и т.д.);
Vстр – строительный объем здания;
k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Рисунок 5 – Этапы проведения оценки стоимости недвижимости при затратном подходе
Метод стоимости укрупненных элементов – оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты.
- Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.
После того, как рассчитана стоимость нового строительства, приступают к определению накопленного износа. Выделяют физический (устранимый и неустранимый), функциональный (устранимый и неустранимый) и внешний износ.
Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Устранимый износ предполагает, что затраты на его устранение не превышают последующее за устранением увеличение стоимости объекта.
Соответственно для неустранимого износа наоборот характерно превышение затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки.
Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам.
Внешний износ – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.
Применительно к данным видам износа существует несколько методов определения его величины: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнения продаж.
При использовании метода разбиения отдельно определяются все три вида износа с разбивкой физического и функционального на подвиды. А накопленный износ определяется по формуле:
| | (26) |
где Ин – накопленный износ объекта оценки;
Иф – физический износ объекта оценки в долях;
Ифункц - функциональный износ объекта оценки в долях;
Ивн - внешний износ объекта оценки в долях.
Метод срока жизни – определение накопленного износа как доли от стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни. Данный метод имеет следующее математическое выражение:
| | (27) |
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст (лет) – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения;
ВС – восстановительная стоимость, %;
ТС – типичный срок экономической жизни (лет) – период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость участка.
Но чаще накопленный износ в рамках данного метода рассчитывают по следующей формуле:
| | (28) |
где ОС – оставшийся срок экономической жизни (лет) – период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.
Метод сравнения продаж – заключается в определении накопленного износа как разницы между восстановительной или замещающей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.
Износ определяется в следующей последовательности:
1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объектами.
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.
3. Определение стоимости улучшений путем вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.
4. Определение восстановительной стоимости без учета износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путем вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.
7. Определение величины среднегодового износа путем деления полученного износа (этап 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.
8. Определение среднегодового процента износа путем деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.
Оценка стоимости земельного участка.
К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.
Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов:
1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке.
2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.
3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7. Определяется ставка дисконтирования.
8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).
Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств.
Сущность затратного подхода в оценке машин, оборудования и транспортных средств заключается в достоверном определении затрат на воспроизводство или замещение точной копии объекта оценки или объекта аналогичного функционального назначения за вычетом потерь от всех видов износа, обесценения и устаревания.
В состав стоимости воспроизводства (замещения) входят:
- отпускная цена завода-изготовителя;
- транспортные расходы по доставке оборудования к месту использования, включая погрузку и разгрузку;
- стоимость монтажа и сборки оборудования в месте использования;
- косвенные налоги (НДС, акцизы).
Стоимость машин, оборудования и транспортных средств при использовании затратного подхода может быть рассчитана различными методами. Рассмотрим наиболее часто применяемые из них.
Метод поэлементного расчета затрат:
Стоимость объекта определяется как сумма затрат на приобретение узлов, транспортировку, сборку, косвенных расходов, с учетом прибыли.
Метод индексации имеющихся калькуляций:
Заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, приводя их тем самым к современному уровню цен.
Аналого-параметрический метод:
Заключается в подборе объекта-аналога, максимально сходного с объектом оценки по функциональному назначению, производительности, надежности, экономичности и эргономичности.
Если аналог является идентичным, стоимость воспроизводства рассчитывается по формуле:
| | (29) |
где СА – отпускная цена завода-изготовителя, руб;
СТР – транспортные расходы на доставку оборудования, руб.;
СМ – стоимость установки и монтажа, руб.;
П – прочие расходы;
Н – косвенные налоги.
Если объект-аналог отличается от объекта оценки стандартной комплектностью, то стоимость замещения определяется следующим образом:
| | (30) |
где СА – стоимость объекта-аналога, тыс. руб;
СМ – стоимость дополнительного устройства, тыс. руб.;
СУ – стоимость установки дополнительного устройства, тыс. руб.
Если же объект оценки отличается от аналога одним или несколькими параметрами и нет статистики влияния параметра на стоимость объекта, принимается допущение, что стоимость объекта прямо пропорциональна величине параметра:
| | (31) |
где СА – стоимость объекта-аналога, тыс. руб;
П и ПА – значения принятого в расчет параметра соответственно объекта оценки и аналога.
В том случае, если параметры сравниваемых объектов отличаются более чем на 20%, применяется коэффициент Чилтона (n) (в пределах 0,7-0,8):
| | (32) |
Метод удельных ценовых показателей:
| | (33) |
где С – рыночная стоимость объекта;
Суд – удельная цена на единицу главного параметра объекта-аналога (мощность, производительность, грузоподъемность), тыс. руб;
П – значение главного параметра объекта оценки.
Для оценки транспортных средств в затратном подходе существует несколько специализированных методов (одномерный и многомерный косвенные методы, применимые соответственно для новых и подержанных транспортных средств).
Одномерный метод имеет следующее математическое выражение:
| | (34) |
где Сан – стоимость нового транспортного средства, которое является аналогом объекта оценки на дату и в месте оценки;
X и Xан – значения функциональных или конструктивно-технических характеристик оцениваемого и аналогичного транспортного средства соответственно;
y – показатель степени, определяемый по таблице данных с учетом принимаемой в расчет характеристики и вида автотранспортного средства (например для легкового автомобиля отечественного производства мощностью 25 -
Многомерный метод применяется для оценки подержанного транспортного средства, имеющего физический и моральный износ, замену базовых агргатов, переоборудование, эксплуатационные дефекты [23].
| | (35) |
где
n – число агрегатов, узлов, механизмов, замененных у объекта оценки;
ИФ – физический износ транспортного средства на дату оценки, %;
W – общее количество агрегатов, отсутствующих на автотранспортном средстве на дату оценки;
S – количество оборудования, установленного дополнительно при переоборудовании транспортного средства;
ИМ – моральный износ автотранспортного средства;
m – количество оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании автотранспортного средства без замены агрегатов базовой комплектации;
Оценка стоимости нематериальных активов.
В рамках затратного подхода используются метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости.
Метод выигрыша в себестоимости:
Стоимость нематериального актива этим методом измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования.
Расчет стоимости производится по формуле:
| | (36) |
где Пр1 – прибыль, получаемая без использования оцениваемого нематериального актива;
Пр2 – прибыль, получаемая с использованием оцениваемого нематериального актива.
Прибыль приводится к расчетному году – моменту оценки:
| | (37) |
где Прij – прибыль, получаемая от продажи j-го товара в i-м году;
Цi – цена единицы товара в i-м году;
Сij – себестоимость j-го товара при его производстве с использованием и без использования оцениваемого нематериального актива, произведенного в i-м году;
Vij – объем производства j-го товара в i-м году;
Т – срок производства и продажи товара;
d – коэффициент дисконтирования.
Данный метод применим лишь в тех случаях, когда речь идет о двух близких по своим технико-экономическим показателям видах продукции или о двух способах производства одной и той же продукции. Кроме того, данный метод неприменим в случаях выпуска новых видов товаров.
Метод стоимости создания:
Данный метод применяется обычно в тех случаях, когда другие методы оценки неприменимы.
Расчеты осуществляются в следующей последовательности:
1. Определяется полная стоимость замещения (восстановления) нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением актива в действие (затраты на поисковые работы и разработку темы, на создание экспериментальных образцов, на оплату патентных пошлин и т.д.)
2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива:
| | (38) |
где Тн – номинальный срок действия охранного документа;
Тд – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.
3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости и коэффициента морального старения:
| | (39) |
где Со – стоимость нематериального актива;
Зс – сумма всех затрат;
Кмс – коэффициент морального старения;
Кт – коэффициент технико-экономической значимости (только для изобретений и полезных моделей);
Ки – коэффициент, отражающий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен.
К достоинствам затратного подхода в целом можно отнести:
- универсальность;
- благодаря детализированному порядку расчета по отдельным единицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ;
- при достаточности исходных данных результаты расчетов стоимости поддаются надежному обоснованию.
В то же время он обладает рядом недостатков:
- затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов;
- расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются трудоемкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах;
- исходная информация из сферы производства может быть не всегда надежной и достоверной.
Сравнительный подход.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, который говорит о том, что стоимость объекта не может сильно отличаться от стоимости другого объекта, обладающего эквивалентной для потенциального покупателя полезностью.
На рисунке 6 представлена классификация основных методов сравнительного подхода.
Рисунок 6 – Группировка методов сравнительного подхода
Оценка стоимости бизнеса.
Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.
1. Метод рынка капитала. Основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.
2. Метод сделок. Для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.
3. Метод отраслевых коэффициентов. Предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.
В настоящее время в нашей стране в основном используются только первые два метода. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка.
Что касается метода рынка капитала и метода сделок, то они во многом схожи и охватывают одни и те же этапы:
1. Изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или котировках акций.
2. Финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации.
3. Расчет оценочных мультипликаторов.
4. Применение мультипликаторов оцениваемого предприятия.
5. Выбор величины стоимости оцениваемого предприятия.
6. Внесение итоговых поправок на степень контроля.
Основные различия касаются лишь нескольких моментов (таблица 2.4) [21].
Важную роль играет подбор организаций-аналогов для сравнения. Идеальные организации-аналоги — те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемая организация, ведут подобные хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру продукции, подвержены влиянию идентичных экономических факторов, а также близки по размеру.
Таблица 4 – Основные различия методов рынка капитала и сделок
| Различия | Особенности | |
| Метод рынка капитала | Метод сделок | |
| Типы исходной ценовой информации | Цены на единичные акции предприятий-аналогов | Цены продаж контрольных пакетов акций и предприятий целиком, информация о слияниях и поглощениях |
| Время анализируемых сделок | Данные о текущих ценах акций | Информация о ранее совершенных сделках |
| Учет элементов контроля | Цена одной акции не учитывает никаких элементов контроля | Цена контрольного пакета акций или предприятия в целом включает премию за элементы контроля |
| Результат оценки | Стоимость одной акции или неконтрольного пакета | Стоимость контрольного пакета или предприятия в целом |
Поиск аналогичных компаний должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, важнейшие из которых:
- идентичность отрасли и продукции;
- сопоставимость по размерам, сети потребителей, степени диверсификации производства, зрелости бизнеса, стратегий развития;
- сопоставимость финансовых характеристик;
- географическая близость.
Для уточнения получаемых результатов применяют соотношения (между ценой и финансовыми показателями), называемые оценочными мультипликаторами.
Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле:
| | (40) |
где М – оценочный мультипликатор;
Ц – цена продажи предприятия-аналога;
ФБ – финансовый показатель предприятия-аналога.
В оценке бизнеса обычно используют четыре группы мультипликаторов:
1. Цена/прибыль или цена/денежный поток.
2. Цена/дивиденды.
3. Цена/выручка от реализации.
4. Цена/стоимость активов.
Мультипликатор «цена/ прибыль» или «цена/денежный поток»:
Доходная база может определяться различными способами: до и после учета амортизации, выплаты процентов, налогов, дивидендов. Данный мультипликатор может применяться в следующих случаях:
- имеются достоверные данные о прибылях и денежных потоках как оцениваемой, так и сопоставимых компаний;
- ожидается, что будущие прибыли и денежные потоки будут примерно равны текущим прибылям и денежным потокам;
- прибыли и денежные потоки представляют собой положительные и существенные величины.
Мультипликатор «цена/дивиденды»:
Рассчитывается как на базе фактических, так и на базе потенциальных дивидендных выплат (принимаются типичные дивидендные выплаты, исчисленные в процентах к чистой прибыли). Данный мультипликатор целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в оцениваемой компании, так и в компаниях-аналогах.
Мультипликатор «цена/выручка от реализации»:
Лучше всего данный показатель применять при оценке компаний, работающих в сфере услуг. Преимуществом данного мультипликатора является то, что показатель выручки практически не подвергается преднамеренным искажениям в бухгалтерской отчетности. Иногда целесообразно заменить показатель выручки от реализации показателем фактического объема продаж. Этот показатель дает возможность оценить мощность предприятия, а также емкость рынка, на котором оно функционирует.
Мультипликатор «цена/стоимость активов»:
Целесообразно применять при оценке холдинговых компаний, либо в тех случаях, когда необходимо за короткий срок продать значительную часть активов. Требует определения стоимости чистых активов на основе балансовых показателей.
Оценка стоимости недвижимости.
Сравнительный подход при оценке недвижимости представлен:
- методом сравнения продаж;
- методом валового рентного мультипликатора
Метод сравнения продаж включает два основных этапа:
1. Выбор объектов недвижимости – аналогов.
2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:
- единицам сравнения (цена за 1м2, за единицу плотности, за
- элементам сравнения (предоставляемые имущественные права, условия финансирования сделки, условия продаж, месторасположение).
Стоимость оцениваемого объекта может быть определена по формуле:
| | (41) |
где Цон – стоимость оцениваемого объекта;
Sан – площадь аналога;
S – площадь оцениваемого объекта.
Метод мультипликатора валовой ренты:
На первом этапе рассчитывается мультипликатор валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду. Расчет проводится по формуле:
| | (42) |
где МВР – мультипликатор валовой ренты;
Ц – цена продажи сопоставимого объекта;
Агод – годовой рентный доход.
Соответственно необходимо определить величину рентного дохода объекта оценки. Если данный объект на дату оценки в аренду не сдавался, то необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, либо на опубликованные данные о типичных показателях арендной платы.
Полученные мультипликаторы следует усреднить.
Завершающим этапом данного метода является определение стоимости объекта оценки:
| | (43) |
Данный метод целесообразно применять, если эксплуатационные затраты невозможно достоверно определить, либо информация о них полностью отсутствует. Кроме того, необходимо быть уверенным в достоверности информации по объектам-аналогам и в том, что они имеют сходные характеристики. Если информация достоверна и достаточна, то арендная плата рассчитывается как средняя величина, в противном случае необходимо осуществить различного рода поправки.
Оценка стоимости земельного участка.
Используются метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.
Метод сравнения продаж: основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые были недавно проданы.
Расчет осуществляется в следующем порядке:
1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка земли;
2. Проверка информации о сделках с земельными участками;
3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;
4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка выглядит следующим образом:
| | (44) |
где Ср – рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;
Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;
Ki – величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка.
Метод выделения:
Предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.
Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа:
1. Определение стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж;
2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке;
3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.
Метод распределения:
Предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
Данный метод подразумевает следующую последовательность действий:
1. Определение перечня объектов-аналогов, целесообразных элементов сравнений, характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки;
2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличие аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, возраста строений и т.д.;
3. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем усреднения скорректированных цен аналогов;
4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости;
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе наиболее типичной (средней) доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.
Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств.
Сравнение производится по мощности, производительности объекта, по его состоянию и состоянию рынка, по условиям продажи.
В рамках сравнительного подхода для расчета стоимости машин, оборудования и транспортных средств используется метод прямого сравнения продаж, который подразумевает, что стоимость аналога, отличающегося от объекта оценки некоторыми характеристиками, должна быть скорректирована на дату оценки. Для этого используется формула:
| | (45) |
где Ц – цена продажи аналога, руб.;
КМО – индекс изменения стоимости объекта с даты выпуска до даты оценки;
КФА – коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации;
К1, К2,…Кn – корректировочные параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в технических параметрах объекта оценки и аналога;
Сдоп – стоимость дополнительных устройств, наличием и отсутствием которых характеризуется объект оценки и аналог.
Оценка стоимости нематериальных активов.
Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичными нематериальными активами. Расчеты осуществляются в следующей последовательности:
1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке.
2. Проверка информации. Необходимо убедиться, прежде всего в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов.
3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.
4. Расчет стоимости данных нематериальных активов путем корректировки цен на аналогичные нематериальные активы. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.
В качестве основных преимуществ сравнительного подхода в целом можно выделить следующие:
- если есть достаточная информация об аналогах, получаются достаточно точные результаты;
- подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты;
- в цене предприятия отражаются результаты его производственно- хозяйственной деятельности.
Недостатки сравнительного подхода:
- базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;
- сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах;
- требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой.
При отказе от применения какого-либо из трех подходов повышается вероятность получения некорректного результата оценки в силу нескольких причин:
- оценка на основе затратного подхода позволяет оценить только произведенные затраты на создание объекта. Однако не следует игнорировать возможности будущих доходов, поскольку это упущенная выгода при продаже предприятия;
- проведение оценки методом определения будущих доходов (в рамках доходного подхода) может быть ошибочным, поскольку в этом случае при оценке финансового результата не учитываются расходы, произведенные для его достижения;
- оценка стоимости на основании сравнительного подхода, без применения остальных подходов, также некорректна, так как необходим учет как затрат на создание объекта, так и будущих доходов от него.
Оценка стоимости человеческого капитала
Зачастую оценка стоимости предприятия ошибочно проводится только по пяти составляющим без учета кадрового потенциала. В то время как человеческий капитал является определяющим фактором устойчивого развития и экономического роста, поскольку конкурентные преимущества организации во многом достигаются не за счет природных ресурсов, а за счет знаний, информации, инноваций, источником которых выступает непосредственно человек. Поэтому данная составляющая стоимости компании рассмотрена отдельно. Кроме того, оценивать стоимость человеческого капитала вышеизложенными подходами не совсем корректно, поскольку требуется одновременная оценка как количественных, так и качественных характеристик персонала. А сравнительный подход вообще не применим к человеческому капиталу, поскольку персонал каждой организации обладает уникальными характеристиками, в каждой компании неповторимая организационная культура, поэтому подобрать организации-аналоги практически невозможно. В связи с этим предлагаем произвести оценку человеческого капитала следующим образом.
Стоимость человеческого капитала работника определяется как произведение выплачиваемой заработной платы на гудвилл человеческого капитала плюс инвестиции в человеческий капитал за период работы в организации [14].
Его математическое выражение имеет следующий вид:
где S – оценочная стоимость работника, руб.;
ЗП – предполагаемая или выплачиваемая заработная плата работнику;
Гчк – коэффициент (гудвилл человеческого капитала работника);
И – инвестиции за один год;
t- период.
При определении общей стоимости человеческого капитала всех работников предприятия гудвилл человеческого капитала находится как сумма индексов, учитывающих прибыль организации, общие затраты на персонал и профессиональный уровень сотрудников:
где Иприб – индекс прибыли человеческого капитала, который выражается отношением прибыли к эквиваленту полного рабочего времени сотрудника;
Ист – индекс стоимости человеческого капитала, определяемый как отношение общих расходов на персонал к эквиваленту полного рабочего времени сотрудника;
Эквивалент полного рабочего времени = количество отработанных за год часов – отпуск (в часах) – праздничные дни (количество часов) – отсутствие по причинам личного характера/болезни (в часах).
Кпп – коэффициент профессиональной перспективности. Рассчитывается, исходя из данных об образовании работника, его стаже и возрасте по формуле:
где Оу.обр – оценка уровня образования:
0,15 – для лиц с незаконченным средним образованием;
0,6 – для лиц со средним образованием;
0,75 – для лиц со среднетехническим и незаконченным высшим образованием;
1,0 – для лиц с высшим образованием по специальности;
С – стаж работы по специальности. (Стаж делится на 4 в связи с тем, что, согласно рекомендациям НИИ труда, он в 4 раза меньше влияет на результативность труда, чем образование);
Вт – возраст. (В соответствии с рекомендациями НИИ труда его величина уменьшается в 18 раз). За верхний предел возраста для мужчин принимается 55 лет, а для женщин – 50.
Кроме того, коэффициент профессиональной перспективности может быть уточнен, если в ходе оценки стоимости человеческого капитала учесть качество персонала.
Основными элементами качества персонала, которые следует учитывать при оценке стоимости человеческого капитала, являются: высокая профессиональная компетентность, интеллектуальный и творческий потенциал, способность воспринимать инновации и быть участником нововведений, адаптированность к быстро изменяющимся условиям производства, владение несколькими специальностями, профессиональная мобильность, ответственность, личностные характеристики. Кроме того, как правило, оценке подлежат такие показатели, как результаты работы и достижения, поведение на работе (вовлеченность, мотивация, отношения с окружающими и др.), удовлетворенность работой оцениваемого сотрудника его "внутренними" и "внешними" клиентами.
Качественная оценка персонала осуществляется чаще всего с помощью экспертных методов. Т.е., к примеру, проводится балльная оценка сотрудника по ряду критериев (таблица 5) [14].
Таблица 5 – Шкала оценки деятельности работника (фрагмент)
| Балльная оценка | Уровень | Содержание деятельности |
| 1 | 2 | 3 |
| 5 | Качество работы | Работа выполняется без ошибок (или с незначительными погрешностями, которые исправляются самостоятельно), аккуратно и тщательно. Постоянно очень высокий уровень аккуратности и точности, не требуется дополнительная проверка, можно полностью положиться на его работу, может выполнять работу практически без помощи руководителя |
| 4 | | Аккуратность и точность выше ожидаемого уровня, ошибки встречаются очень редко, хорошо выполняет инструкции, нуждается в незначительной помощи со стороны руководителя |
| 3 | | Качество работы соответствует предъявляемым требованиям |
| 2 | | Бывает небрежен, встречаются ошибки, иногда приходится проверять его работу |
| 1 | | Низкое качество работы, постоянные ошибки, требуются постоянные проверки и исправления |
| 5 | Объем работы | Работа выполняется в запланированном объеме. Очень энергичный сотрудник. Постоянно делает больше, чем от него ждут |
| 4 | | Работает быстро. Часто выполняет больший объем работ, чем запланировано |
| 3 | | Работает стабильно. Выполняет плановые показатели |
| 2 | | Работает медленно. Необходимо подгонять |
| 1 | | Работает медленно, теряет много времени впустую, не справляется с запланированным объемом работ |
| 3 | Объем компетентности и самостоятельности | Профессиональные вопросы решает с посторонней помощью |
| 4 | | Весь круг профессиональных вопросов решает сам |
| 5 | | Весь круг профессиональных вопросов решает сам и помогает другим, контролирует их решения |
| 5 | Лидерские способности | Инициирует необходимые перемены, умеет быстро приспосабливаться к новым ситуациям и убеждать других в необходимости изменений |
| 4 | | Отдает предпочтение умеренным, постепенным переменам, поэтому в данном случае имеем дело скорее с последователем, а не с инициатором перемен |
| 3 | | Предпочитает сохранять статус-кво, не внушает особого доверия окружающим, поэтому люди не очень охотно следуют его примеру |
| 5 | Навыки коммуникации | Отлично умеет излагать свои мысли и идеи как в устной, так и в письменной форме |
| 4 | | В целом неплохо излагает свои мысли как в устной, так и в письменной форме |
| 3 | | Весьма посредственное умение излагать свои мысли в устной и письменной форме |
Также в данном методе качество персонала оценивается по таким критериям, как: производственная дисциплина, лояльность к организации, предприимчивость, объем ответственности, творческий вклад в работу и осуществление инноваций, интеллектуальные способности, энтузиазм и т.д. В итоге максимальное количество баллов, которое может получить работник будет равно 85, минимальное – 44. И таким образом можно будет рассчитать индекс оценки качества сотрудника, по следующей формуле:
А формула расчета коэффициента профессиональной перспективности примет следующий вид:
Таким образом, анализ организации как имущественного комплекса способствует более объективному и точному проведению оценки его стоимости. Отказ от оценки какой-либо составляющей компании, делает эту оценку некорректной, поскольку бизнес, недвижимость (в комплексе), машины, оборудование в равной степени участвуют в формировании стоимости организации и вносят существенный вклад в ее создание. Кроме того, не следует забывать о решающей роли человеческого капитала в этом процессе.
