Контрольная работа

по дисциплине « Экономика недвижимости  »

Студентки:  Митрофановой Екатерины Дмитриевны



г. Псков

2009

1.     Формы собственности в РФ...........................................................................2

2.     Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка..7

3.     Методологические основы оценки недвижимости при приватизации государственного и муниципального имущества......................................12

Литература………………………………………………………………….14
\
  1. Формы собственности в РФ

Под формой собственности понимаются законодательно урегулированные имущественные отношения, характеризующие закрепление имущества за определенным собственником на праве собственности.

Собственниками имущества могут быть граждане и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации - республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, городские и сельские поселения и другие муниципальные образования.

В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

       Российской собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам и юридическим лицам России, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации (республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам), городским и сельским поселениям, другим муниципальным образованиям и находящееся на территории Российской Федерации и за ее пределами.

Государственной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (ГК РФ, ст. 214).

Федеральной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (ГК РФ, ст. 214).

Собственностью субъектов Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (ГК РФ, ст. 214).

Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на

праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ГК РФ, ст. 215).

Частной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам или юридическим лицам, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Собственностью российских граждан, имеющих постоянное местожительство за границей, является имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам Российской Федерации, имеющим постоянное местожительство за границей, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

Собственностью потребительской кооперации, представляющей собой систему потребительских обществ и их союзов, является имущество, принадлежащее на праве собственности потребительским обществам, их союзам и образуемое за счет взносов пайщиков, дохода, получаемого в результате хозяйственной деятельности, и иных источников, не запрещенных законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации (ФЗ "О потребительской кооперации в Российской Федерации", ст. 5; ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О потребительской кооперации в Российской Федерации", ст. 1).

Собственностью общественных и религиозных организаций (объединений) является имущество, принадлежащее на праве собственности общественным и религиозным организациям (объединениям).

Собственностью благотворительных организаций является имущество, принадлежащее на праве собственности благотворительным организациям (ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях", ст. 16).

Собственностью политических общественных объединений является имущество, принадлежащее на праве собственности политическим

общественным объединениям (политическим организациям, в том числе политическим партиям, а также политическим движениям) (ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общественных объединениях", ст. 1).

Собственностью профессиональных союзов является имущество, в том числе денежные средства, принадлежащие на праве собственности союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям и необходимые для выполнения своих уставных целей и задач (ФЗ "О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности", ст. 24).

Собственностью общественных объединений является имущество, принадлежащее на праве собственности общественным объединениям и необходимое для материального обеспечения их деятельности (ФЗ "Об общественных объединениях", ст. 30).

Собственностью религиозных объединений является имущество, принадлежащее религиозным организациям на праве собственности и необходимое для обеспечения их деятельности (ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях", ст. 21).

Смешанной российской собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности российскому юридическому лицу и основанное на объединении имущества различных форм российской собственности.

Смешанной российской собственностью с долей федеральной собственности является имущество, принадлежащее на праве собственности российскому юридическому лицу и основанное на объединении имущества различных форм российской собственности с наличием доли федеральной собственности и отсутствием доли собственности субъектов Российской Федерации.

Смешанной российской собственностью с долей собственности субъектов Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве

собственности российскому юридическому лицу и основанное на объединении имущества различных форм российской собственности с наличием доли собственности субъектов Российской Федерации и отсутствием доли федеральной собственности.

Смешанной российской собственностью с долями федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности российскому юридическому лицу и основанное на объединении имущества различных форм российской собственности с наличием долей федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации.
2. Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка

Наблюдаемые сегодня в мировой и российской экономике последствия финансово-экономического кризиса, такие как ужесточение требований к клиентам со стороны кредитных организаций, увеличение стоимости ресурсов, сокращение сроков кредитования и др., заставляют многих участников рынка коммерческой и промышленной недвижимости вести более активный поиск нестандартных решений в вопросе привлечения финансовых ресурсов.

    Вопрос поиска источников финансирования крупных инвестиционных проектов, связанных со строительством объектов коммерческой и промышленной недвижимости, всегда актуален и сложен одновременно.

Главным источником капитала в странах с англосаксонской моделью финансового рынка является фондовый рынок. В России, финансовый рынок которой ближе к европейской модели, в основном используются различного рода кредитные и, соответственно, строго срочные и возвратные ресурсы. Это объясняется прежде всего исторически сложившейся ориентированностью России на центральноевропейскую модель финансовой системы, где основным источником привлечения дополнительных средств является банковское кредитование.

На развитых зарубежных рынках капитала существуют следующие формы финансирования крупных инвестиционных проектов:

- самофинансирование, то есть осуществление инвестирования только за счет собственных средств;

- бюджетное финансирование;

- долговое финансирование (инвестиционные кредиты, выпуск долговых ценных бумаг);

- долевое финансирование (эмиссия акций);

- лизинговое финансирование;

- государственно-частное партнерство;

         - проектное финансирование;
- смешанное финансирование на основе различных комбинаций указанных способов.

Еще одной активно применяемой на Западе формой, до сих пор не получившей в нашей стране широкого распространения, является организация финансирования с использованием механизма закрытого паевого фонда недвижимости.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - это коллективная форма доверительного управления активами, предполагающая объединение средств нескольких инвесторов и профессиональное управление ими как единым капиталом.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) - тип ПИФа, инвестиционная стратегия которого направлена на создание объектов недвижимости, приобретение объектов недвижимости с целью их последующей продажи, реконструкции и продажи, изменения профиля объекта и его последующей продажи и/или сдачи в аренду.

Этот институт коллективного инвестирования организован аналогично институтам коллективного инвестирования в другие активы, например в ценные бумаги. Суть его заключается в следующем: на деньги инвесторов создается фонд, управление средствами которого поручается известной на рынке управляющей компании (УК), контроль за деятельностью УК и экспертов, работающих с фондом, принимает на себя государство.

Разнообразие форм, инструментов инвестирования, а также появление различных, в том числе специализированных, инвестиционных институтов способствует созданию инвестиционного рынка, определяющего сущность экономики всех развитых стран. В современной России процесс формирования и развития инвестиционного рынка выступает одним из приоритетных направлений экономической политики.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) давно стали частью

инвестиционного мира и играют огромную роль как в мировой экономике в
 целом, так и в экономиках отдельных стран в частности.

Широкое использование этого инструмента объясняется следующими факторами:

- вложения в REITs имеют привлекательное соотношение между риском и доходностью;

- корреляция между динамикой REITs и другими классами активов за последние 30 лет существенно снизилась;

- добавление REITs в диверсифицированный портфель приводит к увеличению доходности при снижении риска;

- включение REITs в портфель создает защиту от волатильности и слабых результатов других составляющих портфеля.

Учитывая продолжительную историю существования закрытых инвестиционных фондов в мире, обеспечиваемую ими стабильную доходность, низкую корреляцию с традиционными финансовыми инструментами и понятность механизма для западных инвесторов, закрытый паевой инвестиционный фонд можно рассматривать как потенциально удобный и эффективный инструмент финансирования строительства крупных промышленных объектов в России.

Особую важность ЗПИФНы приобретают в условиях мирового финансового кризиса.

Последствием ипотечного кризиса в США, который начался весной 2007 г., является нехватка свободных денежных средств на международных финансовых рынках. Из-за колебания ставок LIBOR, общей нестабильности на фондовых рынках Америки и Европы многие западные банки, предоставляющие кредиты на строительство объектов недвижимости, стали более консервативно смотреть на рефинансирование проектов, сократили объемы кредитования в ожидании более благоприятной ситуации на рынке. В настоящее время на российском рынке около 70 - 75% сделок с объектами

недвижимости финансируется за счет банковских средств.
В результате рынок недвижимости оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы реализацию крупных инвестиционных проектов.

По оценкам аналитиков, именно текущая ситуация является наиболее оптимальной для инвестиций в активы с высоким потенциалом роста, каким является недвижимость. Несмотря на то что перспективы развития рынка недвижимости и роста цен на объекты недвижимости неоднозначны, данный сектор остается более стабильным и менее волатильным, чем рынок ценных бумаг.

В период кризиса закрытые инвестиционные паевые фонды способны как минимум сохранить вложения, а как максимум - приносить стабильную прибыль.

Эксперты по всему миру советуют инвесторам с целью сохранения капитала вкладывать свои средства в фонды недвижимости REIT. По мнению специалистов, именно в условиях кризиса все преимущества и выгоды этого инструмента проявятся в максимальной степени и отодвинут на второй план классические схемы работы с инвесторами .

Остановимся только на одном из преимуществ REIT, наверное, самом актуальном в условиях кризиса. Это его устойчивость, позволяющая инвестору не зависеть от спонтанных настроений на рынке, которые могут, например, спровоцировать массовый выход из открытого паевого фонда. Это преимущество ЗПИФа позволяет выстраивать долгосрочную стратегию инвестирования, управления, диверсифицировать вложения в зависимости только от потребностей проекта.

Как известно, даже отрицательный рост закрытого фонда или снижение стоимости его активов ниже стартового уровня не являются основанием для прекращения деятельности фонда. Более того, благодаря особенностям функционирования REIT инвесторы застрахованы от прекращения деятельности фонда в результате выхода других инвесторов. Следовательно, как
инвестор, в том числе розничный, так и профессиональный участник рынка недвижимости могут рассматривать закрытый ПИФ как оптимальный механизм долгосрочного инвестирования в недвижимость и управления проектами в нынешних жестких условиях. При этом возможность инвестировать средства в недвижимость различных стран позволяет диверсифицировать риски, что выглядит особенно важным в условиях мирового кризиса. Кроме того, вложение средств в паи REIT позволяет инвестировать в недвижимость тех стран, где инвестиции от частных инвесторов в данный сегмент по тем или иным причинам запрещены, как, например, в Чехии.

Привлекательность российского рынка с точки зрения инвестиций в недвижимость достаточно высока, и в силу растущего потенциала и высоких ставок доходности интерес западных инвесторов к этому сектору будет только возрастать. Эксперты ожидают некоторой коррекции российского рынка в связи с временной нестабильностью на финансовых рынках Европы и Америки, однако серьезных изменений в отношении спроса и цены предложения не прогнозируют. Ситуация, по их мнению, останется стабильной, количество сделок по покупке объектов недвижимости в России и ставки капитализации в среднесрочной перспективе будут расти.

Первые нормативно-правовые документы в области закрытых паевых инвестиционных фондов появились в России в 2003 г. С тех пор законодательная база существенно изменилась, однако говорить о завершении формирования пакета нормативных документов в области создания и функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов пока рано. Открытым пока остается вопрос выбора модели, которая ляжет в основу итогового механизма работы ЗПИФ в области недвижимости. В целом американская система налогообложения более либеральна, чем немецкая. Условия регистрации американских REIT показывают, что законодательная база в основном направлена на поддержание закрытых инвестиционных фондов недвижимости в национальной экономике: больше возможностей, льгот и
свобод. Немецкая же система, наоборот, жестче, государственный контроль более глобальный: на первом плане стоит защита интересов пайщиков, а не фонда как субъекта экономики.

Можно предположить, что наиболее адекватное отражение в российской модели закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости получит немецкая модель REIT, учитывая исторически сложившуюся ориентированность России на стандарты и модели немецкой экономики.

Россия уже давно интегрировалась в мировую экономику и занимает определенное место в международном разделении труда. Соответственно, тенденции в мировой экономике и на мировых рынках оказывают значительное влияние и на российскую экономику, что подтверждает отечественная практика. Так, из 33 формирующихся в настоящий момент фондов подавляющее большинство (а именно 31 фонд) относятся к категории закрытых фондов. Из них 24 предполагают инвестировать в недвижимость.
3. Методологические основы оценки недвижимости при приватизации государственного и муниципального имущества
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Напомним, что приватизацией признается возмездное отчуждение федерального имущества, имущества субъектов федерации и муниципальных
образований в собственность физических и (или) юридических лиц. В случае преобразования унитарного предприятия в ОАО возмездность обеспечивается передачей в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество (ст. ст. 1, 2 Закона о приватизации). Таким образом, в результате преобразования ГУП (МУП) в ОАО собственником акций становятся РФ, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 39 Закона о приватизации). (1)

Существуют ситуации, в которых оценить имущество требует закон. Прежде всего такие случаи предусмотрены в Законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Например, услуги оценщиков потребуются, если ваша фирма берет кредит под залог недвижимости или хочет приватизировать государственное имущество.
  

       Список литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

3. Международные стандарты финансовой отчетности 2008: издание на русском языке. - М.: Аскери-АССА, 2008. - 1100 с.

4. МСФО: точка зрения КПМГ. Практическое руководство по международным стандартам финансовой отчетности, подготовленное КПМГ. 2007/8: В 2 ч. / Пер. с англ. - 4-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. - Ч. 1. - 1014 с; Ч. 2. - 745 с.

5. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость: пер. с англ. / Э. Мак-Лин, Г.В. Элдред. - М.: Диалектика, 2008. - 411 с.