Контрольная работа Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ
ФИЛИАЛ В г. ИВАНОВО
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
тема: «Земельно-правовые сделки, не
сопровождающиеся сменой собственника»
Выполнила:
студентка 2 курса
факультета
«юриспруденция»
экстернат
ЛОГИНОВА Н.В.
дата сдачи работы
«' » 2003 г.
проверил:
ИВАНОВО 2003 год
ПЛАН
ВВЕДЕНИЕ
Аренда земельных участков
Залог земельных участков
III. Залог права аренды земельного участка и права
на земельную долю.
IV. Договор доверительного управления
недвижимым имуществом
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Земля является важнейшим для человека объектом материального мира. Не будь земли - не было бы человечества со всеми его проблемами. Никогда не заметит человечеству землю никакой иной объект материального мира, ибо нет в мире такого объекта.
В настоящее время не найти в России человека, так или иначе не связанного с землей.
Это прежде всего , десятки миллионов семей владеющих на праве частной собственности садовыми и дачными участками, землями под собственными домами. Всем им закон предоставил права распоряжения и пользования землями.
В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст.9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.
Поскольку тема моей работы «Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка», то мне прежде всего хочется остановиться на понятии земельно-правовой сделки и правилах их заключения.
К земельно-праввовой сделке относятся добровльные волевые
действия правовомочных объектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на
возникновение , изменение и прекращение земельных прав и
обязанностей.
Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем:
1 .Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляются органами местной администрации. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре ; сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению.
2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов , в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом, В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев предусмотренных законов; при продаже участков собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий;
3.Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки , находящиеся во временном пользовании.
4.Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой , с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры.
З.Земельнол-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлечение в сферу этих сделок. Этс достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении.
По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.
Правоустанавливающие сделки создаются между субъектами правовые отношения которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющееся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.
Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего.
Правопрекращающиеся сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу таких можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому.
Указанные разновидности сделок в «чистом» виде существуют очень редко, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает правообразующий фактор создаются арендные правоотношения; правоизменяющий фактор - собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком; и правопрекращающий фактор - собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды.
Наконец, квалифицирующим фактором земельно- правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков.
Все земельно- правовые сделки производны от институтта земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.
В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квалифицировать как сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка, и не влекущие такой смены.
В своей работе я раскрою земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка.
Основные виды сделок в сфере использования земель , которые не влекут за собой смены собственника земельного участка - это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного земельного участка и право на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом.
I. АРЕН ДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Под арендой земельных участков понимается урегулированная
нормами гражданского и земельного законодательства земельно-
правовая сделка, основными признаками которой являются:
срочность
- выражается в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок;
возмездностъ
- поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом обязан уплачивать собственнику;
целевой характер, определенный договором аренды земельного
участка.
В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами . Например, по земельно-кадастровой документации арендуемый участок определен в качестве пахотного , т.е на нем можно выращивать любые сельскохозяйственные культуры, арендатор же в договоре аренды, подписанном сторонами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;
самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.
Обобщая перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли, как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.
•
Содержание договора аренды земельного участка
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При передаче земельного участка в аренду, к арендатору переходит
право владения и пользования, у собственника же остается право
распоряжения имуществом. Таким образом, арендатор, получив
землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из земли
полезные свойства, и как пользователь арендатор приобретает по
закону и в соответствии с договором (ст.606 ГК РФ) право
собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в
результате использования земли. За собственником же остается право
распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения
законодательных и договорных требований, предъявляемых к
арендодателю.
По определению ст. 606 ГК РФ имущество может быть передано без передачи его во владение, только в пользование. В принципе, эта возможность может распространяться и на земельное имущество.
Стороны договора аренды
На этот вопрос ГК РФ отвечает следующим образом ( ст.608): право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями по ГК могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.
Земельное и гражданское законодательство предоставляют право аренды российским и иностранным физическим и юридическим лицам.
От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание представителей, а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица.
Но поскольку земля может находиться и в государственной и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В современном законодательстве условия предоставления в аренду государственных и муниципальных земель и условия предоставления в аренду земель, находящихся в частной собственности, разнятся.
По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в т.ч. иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в т.ч. и иностранцы), обладающее земельной правоспособностью.
Предмет договора аренды
В ст. 607 ПС РФ устанавливается, что объектом аренды могут быть и земельные участки. Но земельный участок может быть объектом договора аренды не всегда. Например, ст. 666 ГК специально указывает, что земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга). Статья 607 ГК РФ дополняет норму, касающуюся регулирования аренды земли указанием на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Собственно, к этим особенностям обращается земельное законодательство. Но некоторые особенности регулируются и гражданским законодательством.
В частности, кроме аренды собственно земельного участка, он попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений
и при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого арендатору передается соответствующий земельный участок. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, устанавливает также данная статья, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Чтобы стать объектом аренды земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско -правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной администрации.
Целевое назначение земель предполагает то условие, что при предоставлении земель в аренду оно не изменяется или арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).
Форма и государственная регистрация договора аренды
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, и он должен подвергнуться государственной регистрации ( ч.2 ст.609 ГК РФ).
Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, 20 мая 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству
(тогда он назывался Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам) при Правительстве РФ был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в Постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, может быть применено содержание этого договора. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", а также в соответствии со ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду и является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сделки с землей регистрируются в том же порядке, в каком предусматривается ст. 131 государственная регистрация вещных прав на землю. То есть на основании этой статьи регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, заключение этого договора), но и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции.
Сроки действия договора аренды
Когда заходит речь о сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют в виду следующие сроки: срок действия договора, срок возникновения обязательств по договору, срок прекращения обязательств. Порядок течения этих сроков важно знать для того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало разногласий по поводу того, когда у них возникают права и обязанности в рамках договора.
Общее условие, которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Земельное законодательство в том, что касается сроков аренды земельных участков, пока не определилось. После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды, где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые правила о сроках аренды земли не принимались. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.
Так как , основой арендных отношений наряду с законом является договор, поэтому на договор аренды распространяется ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Заключенным же договор аренды земельного участка считается, в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, с момента его регистрации.
ГК РФ предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не представил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ ("Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь") и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С истечением этого срока прекращаются обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается или договор перезаключается с тем же арендатором.
Однако, арендные отношения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявлению сторон (по взаимной договоренности или в одностороннем порядке) - об этом подробнее в части, посвященной
"
правам и обязанностям участников арендных отношений. Или по другим основаниям. Такие основания предусматривают и гражданское и земельное законодательство. В соответствии с земельным законодательством основаниями прекращения права аренды являются:
взаимное волеизъявление сторон;
смерть собственника и отсутствие правопреемника;
смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего
воспользоваться преимущественным правом аренды;
в случае невыполнения арендатором обязательств,
предусмотренных договором аренды, а также в случаях,
предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.
Права и обязанности арендатора земельного участка
Прежде всего из существа договора арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком. Использует арендатор земельный участок в соответствии с законом и договором.
Сначала о том, как регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже говорилось, арендатор, на основании ст. 606 ГК РФ и в соответствии с договором, имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка. Земельное законодательство утверждает практически то же самое, указывая, что арендатору принадлежит право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации.
Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно:
- самостоятельно хозяйствовать на земле;
использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф,
лесные угодья и водные объекты;
возводить жилье, производственные, культурно - бытовые и
иные строения и сооружения;
проводить мелиоративные работы;
строить пруды и иные водоемы;
участвовать в решении вопроса мелиорации земель;
передавать землю во временное пользование.
Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе • отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. Представляется, что в данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.
В соответствии с законодательством граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию вложенных затрат для повышения плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа для государственных, муниципальных и общественных нужд (ст. 52 ЗК РФ) Арендатор, как и собственник, имеет право на возмещение убытков в случае изъятия.
Может возникнуть вопрос, должен ли арендодатель быть информирован арендатором о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Арендодатель должен иметь представление об использовании своей собственности, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои права при незаконном использовании или использовании, не предусмотренном договором.
Подтверждает это мнение то положение, что закон требует от арендатора возведения построек и вообще ведение любого строительства с согласия арендодателя (ст. 53 ЗК РФ)
К правам арендатора также относится право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст. 611 ГК РФ.
В соответствии со ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (проведение рекультивации земель, например), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612 ГК РФ).
ГК РФ, кроме названных, предоставляет арендатору следующие права: с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.
К перечисленным случаям, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор, следует добавить случай, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования.
Кроме этого, ст. 611 ГК РФ предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.
Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
И еще одно важное право, предоставленное арендатору: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый
срок. Эту норму, как и другие условия продления договора, содержит ст. 621ГКРФ.
В соответствии с ГК за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу (ст.617 ).
Теперь хочется остановиться на обязанностях арендатора. Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.
В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственники, владельцы и пользователи.
Единственное изъятие из обязанностей арендатора по закону можно сделать в пункте, предусматривающем необходимость своевременного предоставления в соответствующую администрацию установленных законодательством сведений, если администрация и арендодатель не совпадают в одном лице. Эта обязанность ложится на собственника, которому арендатор и должен передавать соответствующие сведения. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.
Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству - в случае разногласий действует норма закона.
В том, что касается исполнения условий договора, на арендаторе лежат следующие обязанности: своевременное внесение платы за пользование земельным участком (614ГКРФ); использование земли в соответствии с договором (615 ГК РФ) поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (616 ГК РФ).
Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекращать или изменять эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа", или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ). В соответствии с той же статьей ГК РФ, которая устанавливает последствия невозврата имущества арендатором, следует сказать следующее: не возвратить арендованный земельный участок невозможно, но вполне возможно не прекратить его использование в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя. В этом случае, если арендатор не прекращает использование земли, хотя арендодатель предпочитает на этом настоять, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он может потребовать их возмещения .
Остается только добавить, что помимо гарантий и ответственности сторон, предусмотренных законодательством, договором могут быть предусмотрены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем, предусмотренные гражданским законодательством. Дело в том, что к договору аренды (земельного участка) применимы нормы ГК РФ, регулирующие обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение (разд. III ГК РФ).
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает качество земель;
более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.
Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом
арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст.614 ГК РФ).
Договором аренды могут быть установлены другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК РФ. Часть 2 этой статьи предусматривает право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным считается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть арендодатель может настаивать на установлении в договоре условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения условий договора арендатором. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.
Но закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).
ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным имуществом, т.е. продать, обменять, подарить, заложить этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику земельного имущества и передачей земли в аренду не прекращается. Однако следует заметить, что права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст.617 ГК РФ.
На основании ГК РФ арендодатель обязан:
передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению земельного участка.
Земельный участок должен быть передан вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, и они должны быть переданы арендатору.
Арендная плата
Внесение арендной платы - одна из существенных обязанностей арендатора. Основные условия ее внесения регулируются ст. 614 ГК РФ. В соответствии с ней порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т.е. договором).
На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
установленной доли от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Перечисленными формами перечень не исчерпывается: на основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму.
Все эти формы оплаты вполне приемлемы и при аренде земельного участка.
При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них не последнее место занимает размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной, деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др.
Хочется остановиться еще на одном условии, связанном с переходом прав по договору аренды.Свои права по договору может передать не только арендодатель, но и арендатор. Право аренды может перейти к другому лицу не только по воле арендатора, который вправе заложить или внести в качестве доли в уставный капитал юридического лица свое право аренды. Право аренды может перейти и по закону - к наследнику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику,
если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона - это выкуп арендованного имущества (ст.624 ГК РФ). На основании нормы ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Однако, ст. 624 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен запрет выкупа арендованного имущества. Правда, для земельного имущества такой запрет не предусмотрен.
//. ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Залог как одна из форм земельно-правововй сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества.
Общие положения залоговых отношений , распространяющиеся и на залог земельного участка, регулируются п.З главы 23 ГК РФ.
Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении этого обязательства по решению арбитражного суда.
Сейчас преобладает тенденция, при которой земли, вне зависимости от субъекта права собственности, могут быть заложены кредитному учреждению (банку), имеющему специальную чицензию на проведение операций с землей. При этом не предусматривается каких-либо региональных границ между контрагентами при заключении сделок. Таким образом, собственник земли становится перед лицом
мелких и крупных банков, которые, по всей видимости, хотя и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.
Земельно-правовые сделки залога земельных участков возникают либо в силу договора, либо в силу закона, и если для договора залога применяются общие правила гражданско-правовых сделок с учетом особенностей, предусмотренных законодательством, то закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно ' признаваться находящимся в залоге.
При возникновении отношений залога в земельно-правовых сделках могут быть два варианта исполнения: заложенный участок передается залогодателю. Однако в обоих случаях титул собственника земельного участка сохраняется за собственником-залогодателем, что и дает основание отнести данную сделку ко второй группе сделок.
Собственник-залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом.
Последующий залог уже заложенного земельного участка осуществляется с соблюдением следующих правил:
А) необходимо соблюсти разрешения, установленные имеющимся первоначальным договором залога или законом. Так, при вторичном залоге разрешение должно быть оговорено в договоре о первоначальном залоге; при залоге, совершаемом в отношении одного и того же имущества третьим лицом- оговорка должна содержаться в первом и во втором договоре залога;
Б)залогодатель должен сообщить новому залогодержателю сведения о предыдущих залогах. При этом предприятие - собственник земельного участка, являющееся залогодателем, обязано вести книгу записи залогов, куда запись вносится не позднее десяти дней со дня возникновения залога, и представлять ее для ознакомления любому лицу, заинтересованному в получении другой информации;
В) требования залогодержателей в случае невыполнения залогодателем договорных обязательств удовлетворяются в порядке очередности, т.е. вначале удовлетворяются требования первого кредитора, затем из оставшейся суммы второго и т.д.
Г) наряду с удовлетворением залогодержателем своих требований из заложенного имущества, договор залога может содержать и положения о
неустойке за нарушение договорных обязательств, которая высказывается кредитором сверх предусмотренной залогом суммы;
Д) если заложенный земельный участок передавался залогодержателю в период залоговых отношений, то необходимые издержки по содержанию заложенного имущества залогодатель вправе взыскивать с залогодателя сверх залоговой суммы и неустойки за нарушение залоговых обязательств;
Е) дополнительно к перечисленным расходам залогодержатель вправе взыскивать с залогодателя и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования: расходы по организации конкурса или аукциона по продаже заложенного земельного участка, по оплате госпошлины за проводимые сделки, за наем квалифицированных специалистов для оказания помощи в осуществлении залоговых обязательств и т.п.
В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем ( невозврат долга, взятого под заем земельного участка) залогодатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по решению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Лишь в специально оговоренных законом случаях допустимо обращение взыскания на имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
Реализация заложенного участка, на который обращается взыскание, осуществляется в общем гражданско-процессуальном порядке, если иное не предусмотрено законом и договором.
В случае если суммы, вырученной от продажи заложенного земельного участка, недостаточно, для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя, в том числе и из стоимости других земельных участков, находящихся в собственности последнего.
Если же сумма, полученная при продаже заложенного земельного участка, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
В результате неисполнения залоговых обязательств собственник земельного участка (залогодатель) может лишиться права собственности на него. Тем самым сделки залога имеют двойственную природу: они . относятся к числу сделок, совершение которых не влечет за собой смену титула собственности на земельный участок, одако, в случае невыполнения собственником залоговых обязательств такая сделка может быть отнесена к числу меняющих титул собственности сделок.
Кроме того, земельно-правовая сделка о залоге земельного участка играет двойную роль в системе земельно-правовых сделок : с одной стороны залог земельного участка выступает как самостоятельное договорное обязательство, с другой стороны- как правовое средство обеспечения других земельно-правовых обязательств - договоров кредита на расширение сельскохозяйственного производства; договоров займа как денежного, так и имущественного и др.).
Пожалуй, одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время, это проблема оценки земли. В самом деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не вошел в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно скакать в первую очередь)? Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы - арендные цены земельных участков и порядок их расчетов.
Поскольку принципы оценки имеют экономический, а не правовой характер, здесь они не будут приведены. Единственное, что следует сказать по этому поводу: в отношениях залога оценке земли отводится очень важное значение, т.к. от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли (и не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключения договора о залоге устанавливаются сторонами, однако скорее всего сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которые отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд, а также инфляционные процессы, которые будут очень сильно тормозить развитие залога земли. Что можно использовать для предотвращения последствий инфляции, так это пересмотр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.
В зависимости от вида закладываемого участка различаются залог земельного участка и ипотека - залог объекта ( предприятия, строения, здания, сооружения и т.п., непосредственно связанного с земельной недвижимостью имущества - ст.340 ГК РФ).
Если залог земельных участков без каких либо объектов регулируется земельном законодательством, то залог участков второго вида регулируется ипотекой, являющейся разновидностью залоговых отношений.
В соответствии со ст. 42 Закона «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Однако из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Отличаются друг от друга также нормы , регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость- с другой. Некоторые ограничения для недвижимого имущества установлены ст.295 ГК РФ.
Понятие ипотека было известно еще в Древнем Риме. В классический период развития римского гражданского права оно являлось одной из форм залога. Популярность этой формы обуславливалась тогда и обусловлена сейчас тем, что все заложенное имущество остается у залогодателя, а так как недвижимость обладает большой материальной ценностью, часто является основой для получения доходов, то у должника существует реальная возможность не только в последствии выкупить свое имущество, но и восстановить свое материальное положение.
Однако для залогодателя-должника существует немалая доля риска потери недвижимости.
В Российской Федерации процедура ипотеки не развита, несмотря на то, что еще в 1992 году было закреплено в законе и нашло закрепление в новом ГК РФ (ст.334-358) , субъекты гражданских правоотношений, а особенно физические лица весьма неохотно идут на залог своего имущества, очевидно из-за боязни не выплатить сумму займа плюс проценты за указанный срок. К настоящему времени всего 0,3 процента нотариальных действий составляют договоры ипотеки.
///. ЗАЛОГ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПРАВА
НА ЗЕМЕЛЬНУЮ ДОЛЮ
Помимо залога земельных участков, как объектов материального мира, закон допускает залог прав на этот земельный участок, а именно- прав владения, пользования и аренды данным объектом (ст.54 Закона «О залоге») В случае невыполнения залогодателем своих залоговых
обязательств удостоверение залогодержателем своих требований осуществляется путем предъявления иска в суд о переводе на истца заложенных прав залогодателя (п.1 ст.57 Закона о залоге).
К указанным выше сделкам относится также право аренды земельного участка и право на земельную долю. Их залог может производиться только с согласия собственника земельного участка.
Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на него взыскания.
Право аренды земельного участка и права на земельную долю могут быть переданы в залог банку или иному кредитному учреждению, имеющему лицензию на осуществление залоговых операций с землей, выданную в установленном порядке.
Залоговая стоимость земельных участков устанавливается в размере ниже его нормативной цены с учетом инфляции на момент заключения договора. Срок действия договора залога, права на землю, очередность платежей, процентная ставка и другие условия договора определяются соглашением сторон.
Арендатор вправе отчуждать права по договору аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным письменным уведомлением залогодержателя. Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе заложить свою долю без согласия других участников общей долевой собственности. В случае обращения залогодержателем взыскания на эту земельную долю при ее продаже участники общей долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки.
Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, • нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы.
Надо отметить, что в действующем законодательстве еще не разработан механизм обеспечения данной процедуры на должном уровне, нет комплекса норм, расширению фиксирующих права и обязанности сторон договора и, наконец, не определен статус залогодержателя. Сейчас им может быть как физическое, так и юридическое лицо при наличии регистрационного удостоверения на право занятия этой деятельностью. В первом случае удостоверение выдается местными органами государственной власти, то есть несмотря на то, что общий порядок лицензирования устанавливается Цетробанком, Министерством юстиции и Государственным земельным комитетом РФ, существует большая разница в уровнях компетенции Цетробанка и местных органов
государственной власти, представляется, что в будущем необходимо создание специального органа при Цетробанке, имеющего свои территориальные отделения. Целью создания этого органа будет являться осуществление выдачи регистрационных удостоверений для лиц, желающих постоянно или временно заниматься представлением кредита под залог недвижимости, и контроля за добросовестностью, кредитоспособностью и надежностью данных лиц.
В соответствии с законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты в связи с принятием закона РСФСР «Оплате за землю» и налогового законодательства Россини» от 28 апреля 1993 года №4888-1 для получения банковского кредита под залог земли устанавливается нормативная цена земли. Единственное, что сейчас четко определено - это то, что данная сумма не может быть менее страховой оценки, оценки бюро технической инвентаризации либо оценки земельными органами. Более того, согласно п.6 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года «О дополни тельных мерах по развитию ипотечного содействия» оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается з договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ земельного участка, выданная соответствующим органом.
Преодолев вето Президента РФ Федеральное Собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентом РФ 21 июля 1998 года «Об ипотеке».
В настоящее время данным законом регулируются вопросы ипотеки.
Что касается ипотеки земельных участков, то правила , соблюдающиеся при процедуре ипотеки, применяются к земельным участкам, находящимся в собственности граждан и юридических лиц. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления
для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
1У.ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Договор доверительного управления недвижимым имуществом является одним из видов сделок с землей , не влекущих за собой смену собственника земельного участка.
Данный вид договора регулируется главой 53 ГК РФ и является применительным к земельно-правовым сделкам.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (ст.1012ГКРФ).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода
права собственности на него к доверительному управляющему.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.
Передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении не допускается. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника.
Учредителем управления может выступать : собственник имущества; орган опеки и попечительства; исполнитель завещания;
Следует отметить, что хотя это прямо и не отражено в главе 53 ГК РФ, в качестве учредителя управления может выступать не только собственник, но и обладатели права общей или совместной собственности имущества -собственники имущества.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного.
Гражданин , не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация может выступать в качестве доверительного управляющего только в случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, например, при управлении имуществом подопечного.
Законом предусмотрено ряд необходимых существенных условий договора доверительного управления имуществом, недостижение согласия по хотя бы одному из которых влечет признание договора незаконным.
В договоре должно быть указано:
состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина в интересах которых осуществляется управление имуществом;
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок , не превышающий пяти лет.
Данный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении ко всему вышеизложенному в своей работе, хочется сделать вывод, что рассмотренная разновидность земельно-правовых сделок имеет двойственную природу. Они относятся к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смены собственника земельного участка. Однако, при определенных условиях такая смена может произойти. Это выкуп арендованного земельного участка; неисполнение залогодателем своих залоговых обязательств и обращение взыскания залогодателя на заложенное имущество.
Анализируя вышеперечисленные земельные сделки ,нужно отметить, что лицо,к которому согласно данной сделке перешел земельный участок, не становится его собственником, а значит и не вправе распоряжаться данным земельным участком.. Владение и пользование участком осуществляется исключительно на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Однако, получая земельный участок , лица, не являющиеся его собственниками обязаны:
использовать данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к 1 ой категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные
знаки, установленные на земельных участках в соответствии с
законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать
порядок пользования лесами, водными и другими объектами;
своевременно приступать к использованию земельных
участков, в случаях, если сроки освоения земельных
участков предусмотрены договором;
своевременно производить платежи за землю;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и
ухудшение плодородия почв на землях соответствующих
категорий;
Подводя итог данной работы, нельзя не остановиться на регулировании данных сделок законодательством.
В Гражданском кодексе РФ обстоятельно регулируются сделки с землей наряду с другим имуществом. Сделкам с землей уделено внимание и в земельном законодательстве . Невольно возникает вопрос о том, нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей.
Гражданский кодекс регулируя основную массу имущественных отношений, не учитывает специфики земли как особого рода имущества. Нормы же земельного права выполняют роль специального регулирования земельных отношений.
При возникновении коллизий между нормами общими и специальными применяются последние, то есть нормы земельного права. Однако имеющие место пробелы земельного законодательства в регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства, которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые вытекают из особого характера земельных отношений и лишь при наличии пробелов в нем можно привлекать нормы ГК РФ.
список
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция РФ 1993 года.
Боголюбов С.А.,Минина Е.Л. Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации.- М.:Издательство
НОРМА,2002.- 528.- (Библиотека судьи).
Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации (постатейный)- М.: Книжный
мир,2002.-1159с.
Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для
высших юридических учебных заведений. - М., ООО
«Профобразование», 2001. - 656 с.
Комментарий к земельному законодательству Российской
Федерации // Отв.редактор С.А.Боголюбов.- М.,1999.
