Министерство образования и науки Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кузбасский государственный технический университет»
Кафедра отраслевой экономики
Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости»
Вариант №3
Выполнил:

Завьялов В.О., гр.ЭГв-09,

з/к №ЭГ-99В053
Проверил:

Смирнова Т.В.
Кемерово 2012
План

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ……………………………………………………………………... 3
2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …………………………………………………………….……… 11
2.1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …………………………….. 11
2.2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ……………………………………………………………………. 13
2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: порядок проведения …………………………………………………...…. 20
3. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок ……….. 20
Список литературы …………………………………………………………….. 25

Список нормативных актов ………………………………………………….... 26
Задачи ………………………………………………………………………..…. 27
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК) предприятие как имущественный комплекс. Дело в том, что недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания, части зданий;

6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

7) нежилые помещения; части помещений;

8) предприятия как имущественный комплекс;

9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

11) комнаты;

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. [3, с.15-16]

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и др.). Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл.35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (гл.36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года (ст.651 Гражданского кодекса). Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.

В.И. Сергеев считает по этому поводу следующее: договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (ст.651 ГК РФ). А одновременно с регистрацией этого договора осуществляется и регистрация права аренды. Однако введения в Закон о государственной регистрации нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – “регистрация права”, очевидно, ввело в заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ), и общим принципам свободы предпринимательства. “Применение Закона о государственной регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для предпринимательской деятельности излишние препоны, что связано с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не малый, налог на рыночную торговлю – так называемый регистрационный сбор” [4, с.12-14].

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.

Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.

Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер…

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

1) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;

2) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав [6] (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации).

Следовательно, эта дата является:

1) датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);

2) датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);

3) датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации;

4) датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

1. Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства

(со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него [1].

4. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

1) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п.1 ст.17, ст.28 Закона о государственной регистрации);

2) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (п.4 ст.19 Закона о государственной регистрации);

3) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, ст.241 Гражданско- процессуального кодекса РСФСР);

4) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации);

5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”; ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК) и др. [5]
2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прежде чем начать рассматривать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нужно хотя бы бегло остановиться на вопросе о том, кто является участником данного вида правоотношений.

Итак, ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Думается, что в рамках данной работы нет необходимости подробно останавливаться на собственниках и обладателях иных, требующих обязательной государственной регистрации, прав на недвижимость. Следует остановиться только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.

Так, например, в ст.4 Закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” предусмотрено, что государственная программа приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации (например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19 Лесного кодекса)).

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.

Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ.

2.2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), как гласит ст.12 Закона о государственной регистрации, “содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях”.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

1) книги учета документов;

2) непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

3) дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из ЕГРП.

Также учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги учета, необходимые для его работы (например, Регистрационной палатой УР ведется Журнал регистрации запрещений и арестов и др.)

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с принципов единого объекта недвижимого имущества.

Следует отметить, что пока на практике и у нас, в Удмуртии, и в других регистрационных округах, где система государственной регистрации переживает этап становления, как правило, отсутствуют разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов. Эти разделы появятся только в ЕГРП тогда, когда собственниками квартир будет принято решение о регистрации кондоминиума, определен размер доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и произведена регистрация прав. Пока же существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах, поскольку квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права, согласно ст.289 ГК РФ, и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 ГК РФ), которая возникает с момента регистрации права собственности на квартиры, и поэтому не требует отдельной регистрации.

Как уже говорилось выше, каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Ст.12 Закона о государственной регистрации устанавливает, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения; участка лесного фонда.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- “кадастровый номер”;

- “условный номер”;

- “адрес (местоположение)”;

- “наименование” (например: садовый участок, Театр оперы и балета и т.п.);

- “назначение” (жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.; для земельных участков – категория земель; для участков лесного фонда – группа лесов и категория защитности лесов первой группы);

- “площадь”;

- “инвентарный номер”; “литер” (если они есть);

- “этажность”; “подземная этажность” (для зданий и сооружений);

- “этаж”;

- “номера на поэтажном плане” (только в том случае, если регистрируется право на помещения, не имеющих никаких других номеров, кроме номеров на поэтажном плане здания и сооружения);

- “документы-основания” (указываются реквизиты документов, на основании которых внесены данные об объекте).

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием объектов), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, а в графу “Запись о ликвидации (преобразовании) объекта” заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- “номер регистрации” - данный номер формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации – номер регистрационного округа – номер книги учета входящих документов – порядковый номер записи в книге учета входящих документов (например, 18-01.26-13/2000-12);

- “вид права” (указывается право собственности или иные вещные права);

- “доля” (заполняется, если объект находится в общей долевой собственности);

- “правообладатель” – в этой графе, если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства; если же владельцем права является юридическое лицо, то указываются его полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения;

- “документы-основания” (указываются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации).

В случае если объект находится в общей долевой собственности, то право каждого сособственника регистрируется в ЕГРП в виде отдельной записи, если же регистрируется право общей совместной собственности, то все сособственники указываются в одной записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав:

- подраздел III-1 – для записей об аренде;

- подраздел III-2 – для записей об ипотеке;

- подраздел III-3 – для записей о сервитуте;

- подраздел III-4 – для записей о сделках;

- подраздел III-5 – для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

- подраздел III-6 – для записей о прочих ограничениях (обременениях);

- подраздел III-7 – для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

На листе записей об аренде заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части (в случае аренды участка лесного фонда также указываются виды лесопользования), сроке аренды, арендодателе и арендаторе.

На листе записей об ипотеке заносятся данные о заложенном объекте недвижимости, сроке ипотеки, сумме обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы, залогодателе и залогодержателе.

На листе записей о сервитуте заносятся данные об объекте и условиях сервитута, сроке сервитута, гражданине, юридическом лице или объекте, в пользу которого установлено право ограниченного пользования.

На листе записей о сделках заносятся данные об объекте недвижимого имущества, с которым совершается сделка, цене сделки (на основании договора), указываются стороны сделки и сторона, для которой право может наступить при выполнении условий сделки, а также условия сделки, в результате которых может возникнуть или прекратиться право, подлежащее государственной регистрации.

На листе записей об аресте заносятся данные о содержании ареста
(запрещения заключения сделок с имуществом), лице, в отношении которого действует наложенный арест.

Лист записей о прочих ограничениях (обременениях) предназначен для регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в иные части подраздела III, например, о регистрации доверительного управления имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом и т.п. В него заносятся данные о содержании ограничения (обременения), его сроке, лице, права которого обременяются (ограничиваются), и о лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права.

При регистрации договора концессии (безвозмездного пользования) участка лесного фонда на листе записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса) указываются данные о сроке концессии, лесхозе, лесопользователе, а также видах лесопользования.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, поскольку п.5 ст.18 Закона о государственной регистрации установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ. Дела правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым номером объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и его адресом.

Согласно Закону о государственной регистрации Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом о государственной регистрации запрещается уничтожение, а равно изъятие из ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких- либо документов или их частей. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РСФСР (ст.167, 171, 176), которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Наконец, хотелось бы заметить, что Законом о государственной регистрации предусмотрено ведение записей ЕГРП как на бумажных носителях, так и на магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном носителе.
2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: порядок проведения.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанный противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации).

В этом параграфе мы не будем подробно останавливаться на таком этапе государственной регистрации как внесение записей в ЕГРП, поскольку подробно останавливались на этом ранее.

3. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок.

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество [2, с.114].

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации.

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение.

2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок.

3. Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется.

4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).

5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей).

6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью [2, с.155-156].

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после вступления в действие Указа Президента РФ №1767 должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными.

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;

4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.[2, с.114]

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

1) юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);

2) совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);

3) совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

4) совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);

5) совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

6) под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);

7) требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

8) заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона “Об акционерных обществах”);

9) приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона).[2, с.114-115]

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.
Список литературы.

1. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. Адвокат, 1999 г., № 9.

2. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – Москва, 1999 г.

3. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – Москва, 2000.истрация прав на недвижимое имущество. Право и экономика, 1999 г., № 12.

4. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. Право и экономика, 1999 г., № 12.

5. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон, 1999 г., № 5.

6. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, действуют с 31 января
1998 г.
Список нормативных актов.

Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11.06.64 г. с последующими изменениями и дополнениями.

1. Гражданский кодекс РФ (части 1, 2) с последующими изменениями и дополнениями.

2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.95 г. № 123-ФЗ.

3. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

4. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства

Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219

5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

6. Постановление правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах”.

Номер задачи	Значения условных обозначений
	A	B	C	D	E
1.	189 000	1 560 000
2.	210	104	3090	1020	5050
3.	3,15	114,4	20,6
4.	525 000
5.	1 575 000
6.	75 600	85 800	48 667,5
7.	63	15,6	12,36
8.	42	15,6	20,6
9.	8,925	5,2	2,06	2,04	20,2

Задача 1

Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного метода, если стоимость участка земли составляет 189.000 дол., восстановительная стоимость здания офиса составляет 1.560.000 дол., общий износ здания составляет 20% от восстановитель­ной стоимости.

Решение:

При затратном подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Ц_н = ПСВ – И + Ц_з,

где Ц_н – стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Ц_з – стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Ц_н = 1560000 – 312000 + 189000 = 1437000 дол.
Задача 2

Определить затратным методом стоимость дачи, если из­вестны следующие данные:

а) площадь дома 100 м², затраты на строительство 1 м² ана­логичного дома = 210 дол.;

б) площадь гаража 60 м², затраты на строительство 1 м² аналогичного гаража = 104 дол.;

в) стоимость всех других сооружений на даче составляет 2000 дол.;

г) неустранимый физический износ дома составляет 3090 дол.;

д) для определения устранимого физического износа дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу,
и определен процент их физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом представлены
в таблице.

Элементы здания	Восстановительная стоимость, дол.	Износ, %	Накопленный износ, дол.
1. Фундамент	3200	20	640
2. Электросистема	800	20	160
3. Сантехника и водопровод	4000	30	800
ВСЕГО	8000		1600

е) устранимый функциональный износ дома составляет 1020 дол.;

ж) рыночная стоимость земельного участка составляет 5050 дол.

Решение:

1. Полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней:

210×100 = 21000 дол.,

104×60 = 6240 дол.,

21000 + 6240 + 2000 = 29240 дол.

2. Сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи:

3090 + 1600 + 1020 = 5710 дол.

3. Общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом:

29240 – 5710 + 5050 = 28580 дол.
Задача 3

Определить стоимость предприятия затратным методом, ес­ли известно, что:

а) ставка земельного налога составляет 3,15 р. за 1 м², площадь
земельного участка равна 4 км²;

б) стоимость строительства главного здания по смете -
114,4 млн р., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по
смете – 20,6 млн р.;

в) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20% от сметной стоимости
главного здания;

г) прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала в земельный участок и главное здание;

д) износ главного здания и вспомогательных зданий состав­ляет 2% от их стоимости строительства по смете.

Решение:

1) Нормативная цена земли:

НЦЗ = 17×3,15×4000000 = 214,2 млн.р.
2) Восстановительная стоимость главного здания:

114,4 + 114,4×0,2 = 114,4 + 22,88 = 137,28 млн.р.
3) Полная восстановительная стоимость главного здания:

137,28 + (214,2 + 137,28)×0,2 = 137,28 + 70,296 = 207,576 млн.р.
4) Текущая стоимость главного здания:

207,576 – (114,4 + 20,6)×0,02 = 207,576 – 2,7 = 204,876 млн.р.
5) Стоимость предприятия:

204,876 + 214,2 = 419,076 млн.р.
Задача 4

Разместите в необходимом порядке элементы сравнения, определите по ним поправки, расставьте знаки и рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости, если имеется следующая информация (см. табл.) по сопоставимому объекту недвижи­мости, проданному за 525000 ден. ед.

Элементы сравнения	Сравнение сопоставимого объекта с оцениваемым объектом, величина рыночно-обоснованных поправок
■ Компоненты, не связанные с недвижимостью	уступает на 3 % оцениваемому
■ Использование	уступает на 2 % оцениваемому
■ Физические характеристики	лучше на 5 % оцениваемого
■ Условия рынка	уступает на 4 % оцениваемому
■ Условия финансирования	лучше на 5 % оцениваемого
■ Местоположение	уступает на 3 % оцениваемому
■ Условия продажи	уступает на 7 % оцениваемому
■ Экономические характеристики	лучше на 4 % оцениваемого
■ Права собственности	уступает на 3 % оцениваемому

Решение задачи внести в форму таблицы.

Наименование показателей	Сравнение сопоставимого объекта с оцениваемым объектом, величина рыночно обоснованных поправок	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, ден. ед.
Цена продажи аналога ■ Права собственности Скорректированная цена	+3%	525000 +15750 540750
■ Условия финансирования Скорректированная цена	-5%	-27037,5 513712,5
■ Условия продажи Скорректированная цена	+7%	+35959,875 549672,375
■ Условия рынка Скорректированная цена	+4%	+21986,895 571659,27
■ Местоположение Скорректированная цена	+3%	+17149,778 588809,048
■ Физические характеристики Скорректированная цена	-5%	-29440,452 559368,596
■ Экономические характеристики Скорректированная цена	-4%	-22374,744 536993,852
■ Использование Скорректированная цена	+2%	+10739,877 547733,729
■ Компоненты, не связанные с недвижимостью Скорректированная цена	+3%	+16432,012 564165,741

Задача 5

Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м².

	Значение
Наименование показателей	показа­телей, ден. ед.
1. Стоимость основных фондов	1 575 000
2. Валовая выручка от основного вида деятельности:
- от сдачи в аренду офисного здания	250 000
3. Дополнительная выручка:
- плата за пользование автостоянкой	3 000
- плата от торговых точек	2 000
- плата от использования средств связи	5 000
4. Потенциальная валовая выручка	260000
5. Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5 %)	13000
6. Действительная валовая выручка	247000
7. Расходы по эксплуатации здания
7.1. Постоянные (фиксированные) расходы:
- страхование имущества от пожара (1,67 % от стоимости ОФ)	26302,5
- амортизационные отчисления (2 % от стоимости ОФ)	31500
ИТОГО: постоянные расходы	57802,5
7.2. Эксплуатационные расходы:
- зарплата управляющему	6 000
- коммунальные услуги	10 000
- зарплата рабочих (охраны, гардероба, электроцеха)	10 000
- транспортный налог (1 % от фонда зарплаты работников)	100
- транспортные расходы	10 000
- прочие расходы	10 000
- накладные расходы	15 000
- банковские платежи	1 000
ИТОГО: эксплуатационные расходы	62100
7.3. Резервы - замена сантехники, мебели и другого имущества	5 000
ИТОГО: резервы	5 000
8. Общие расходы	124902,5
9. Прибыль от реализации	122097,5
10. Внереализационные расходы:
- налог на имущество (1,5 % от стоимости имущества)	23625
- налог на образование (1 % от фонда зарплаты)	100
- налог на жилье и соцкультбыт (1,5 % от действительной выручки)	3705
ИТОГО: внереализационные расходы	27430
11. Действительная прибыль	94667,5
12. Налог на прибыль (доход) - 24 %	22720,2
13. Чистая прибыль	71947,3

Задача 6

На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил дос­товерные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице.

Сопоставимые магазины	Чистый доход, дол.	Продажные цены, дол.	Коэффициент капитализации, в долях от единицы
Магазин 1	75600	600 000	0,126
Магазин 2	85800	750 000	0,114
Магазин 3	48667,5	450 000	0,108

Рассчитать общий коэффициент капитализации методом прямого сопоставления (прямой капитализации) и определить стоимость магазина, годовой доход от которого ожидается на уровне 65000 дол.

Решение:

Общий коэффициент капитализации (0,126 + 0,114 +0,108)/3 = 1,16 или 11,6%.

Тогда стоимость оцениваемого объекта С_о составит:

С_о = 65000/0,116 = 560 344,83 долл.
Задача 7

Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), если:

• 
  доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет – 63 %;
  
• 
  ставка капитализации на заемные средства (ипотечная по­стоянная) – 15,6 %;
  
• 
  ставка капитализации на собственный капитал – 12,36 %.
  

Решение:

Расчет общего коэффициента капитализации (К_общ.) можно представить следующей формулой:

К_общ. = К_кр.×У_кр. + К _{собств.к.}×(1 – У_кр.),

где У_кр. – кредитная составляющая (долговая доля инвестиций в оцениваемый объект), в долях от единицы;

К_кр. – ставка капита­лизации на заемные средства (ипотечная постоянная), в долях от единицы;

К_{собств. к.} – ставка капитализации на собственный капи­тал, в долях от единицы; (1 – У_кр.) – доля собственных средств, в долях от единицы.
К_общ. = 0,156×0,63 + 0,1236×(1 – 0,63) = 0,144012 или 14,4%.
Задача 8

Оценщик установил, что стоимость земли составляет 42% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 15,6%. Ставка капитализации для здания – 20,6%. Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (земли и здания).

Решение:

Расчет общего коэффициента капитализации (К_общ.) можно представить следующей формулой:

К_общ. = С_земли × К_земли + С_здания × К_здания,

где С_земли – стоимость земли в долях от общей стоимости имуще­ственного комплекса (земля + здание);

К_земли – ставка капитали­зации для земли, в долях от единицы;

С_здания – стоимость здания в долях от общей стоимости имущественного комплекса (земля + здание);

К_здания – ставка капитализации для здания, в долях от единицы.
К_общ. = 0,2958 × 0,156 + 0,7042 × 0,206 = 0,19121 или 19,12%.
Задача 9

Определить общий коэффициент капитализации для офиса кумулятивным методом, если известны следующие данные:

• 
  на момент оценки офиса доходность правительственных сред­несрочных облигаций составляет 8,925%;
  
• 
  по мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капита­ловложений в офис по сравнению с инвестициями в прави­тельственные облигации равен 5,2%;
  
• 
  затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2,06%;
  
• 
  в случае необходимости продажа данного офиса займет опре­деленное время (по сравнению с возможной быстрой реализа­цией правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2,04 %;
  
• 
  время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам типичного инвестора, составляет 20,2 лет.
  

Решение:

Особенность данного метода заключается в том, что одна из двух составляющих общего коэффициента капитализации - став­ка дохода (процентная ставка) - определяется кумулятивным методом.

Ставка дохода вычисляется путем прибавления к безриско­вой ставке дохода (она обычно равна ставке дохода на долго­срочные или среднесрочные правительственные облигации):

- поправки на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций;

- поправки на дополнительный риск, связанный с неэффек­тивным управлением инвестициями;

- поправки за низкую ликвидность фондов.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - ставка возврата капитала - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капи­тала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу оп­ределяется путем суммирования ставки дохода, полученной ку­мулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не снижается, а повышает­ся, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус».

1. Ставка дохода:

8,925 + 5,2 + 2,06 + 2,04 = 18,225%.
2. Ставка возврата капитала:

100/20,2 = 4,951%.
3. Общий коэффициент капитализации:

18,225 + 4,951 = 23,176%.