Российский государственный аграрный заочный университет


Контрольная работа по дисциплине:

«экономика недвижимости»

Выполнил: Новиков Р.А.

Специальность: 080502

Шифр: 4600 Курс: 5
2010г.

Содержание:

1.Участники рынка недвижимости, их функции…………….3

2.Виды франшизы и их характеристика……………………...5

3.Рыночная стоимость земельного участка: источники информации и расчет наиболее вероятной цены……………….7

4.Связь рынка недвижимости с рынком капитала …………..10

5.Особенности оценки недвижимости для целей продажи объектов недвижимого имущества………………………………11

Используемая литература…………………………………………15

1.Участники рынка недвижимости, их функции.

Основные участники рынка недвижимости - продавцы (собственники недвижимости) и покупатели. Им помогают (чаще всего не бескорыстно) различные посредники - начиная от родственников и знакомых до агентов самых разнообразных агентств недвижимости, нотариусов, частных маклеров. Ещё к сделкам с недвижимостью соприкасаются разные "служивые люди", оформляющие постановку на регистрационный учёт (прописку-выписку), выдающие многочисленные справки, отвечающие за регистрацию сделки...
    Без общения с последними ну просто никак не обойтись, а вот необходимость в посредниках, виде и объёме их услуг решается индивидуально в каждом конкретном случае. Покупатели и продавцы бывают просто вынуждены воспользоваться услугами специалистов-посредников и в силу сложившихся обстоятельств (длительное время находятся в отъезде, заняты на основной работе) и в силу того, что для достижения успеха в сделках на рынке недвижимости требуется наличие профессиональных знаний и специфического опыта. Профессионал избавит от "удовольствия" общения с чиновниками, выполнит работу быстрее и качественнее, не допустит возникновения ситуаций, когда сама сделка может сорваться или в последующем может быть поставлена под сомнение. Такой посредник поможет и не упустить выгоду и сберечь нервы. А за это не грех и заплатить.
    С тем, что касается самостоятельного проведения сделки, кажется, всё понятно, - с учётом того, что у неискушенного реалиями рынка недвижимости знания и опыт стремятся к нулю, сроки реализации задуманного будут стремиться к бесконечности и на этот период практически придётся отключиться от основной работы. Чтобы правильно определиться с проблемой: делать все самостоятельно, обратиться за помощью в агентство недвижимости или к частному маклеру, необходимо иметь ввиду следующее. Агентства (в лице их отдельных представителей) и частные маклеры обладают профессиональными опытом и знаниями этого рынка. Они очень хорошо видят все "подводные камни" на пути реализации любого проекта, знают, как обеспечить юридическую чистоту сделки, не допустить ошибок по её правовому оформлению, оптимизировать налоги, воспользоваться льготами...
    Теперь об агентствах и частниках. Агентства, - что это за конторы и какой из них отдать предпочтение? Агентства имеют офис, большое число различных сотрудников, рекламу собственной деятельности, членство в общественных риэлтерских организациях (МАГР, РГР и т.д.). И чем крупнее агентство, тем ярче и "накрученнее" всё это выражено. За все эти удовольствия так или иначе платят их клиенты и, опять же, чем крупнее и известнее агентство, тем выше будет размер взимаемых комиссионных. Учтите, что агентства необходимо жёстко контролировать, начиная с договора на оказание услуг (внушительного объёма, напечатанного на красивой бумаге и очень мелким шрифтом, по которому в случае чего во всём будет виноват клиент, а агентство, если в чем-то и провинится, то все сведётся к извинениям) и заканчивая работой конкретного приставленного к вам агента. Не то, чтобы в агентствах работали лентяи или нерадивые сотрудники, - просто потому, что там план, большие объёмы, текучка кадров... Обратили внимание на то, что крупные агентства при приёме на работу отдают предпочтение не имеющим опыта работы? Да, там работают и очень опытные люди, настоящие профессионалы, но кто вам сказал, что весь свой потенциал они бросят на решение именно ваших проблем? Делайте выводы. Что же касается непрофессионализма или нерадивости частных маклеров, то всё это недопустимо по определению (как и в случае вашего личного портного или домашнего доктора - аналогия здесь более чем уместна). Все они не один год проработали в агентствах, имеют за плечами опыт проведения многих и разных сделок и вопрос выбора частника чаще всего сводится к элементарной честности и порядочности человека. И ещё - черных маклеров в чистом виде оказывается совсем немного - в основном они работают в агентствах и при этом "прирабатывают на стороне".
    О размере комиссионных. Агентства обычно декларируют 4-6% от цены сделки, но постараются оставить за собой право несколько увеличить этот процент "с учётом сложности варианта", и поскольку реальных критериев этой самой сложности не существует и путём различных "накруток", существующих во всех видах бизнеса, реально доводят размер вознаграждения за свою работу до 8-10%. Частник не имеет офиса, не тратится на собственную рекламу и не платит налогов, поэтому расценки на услуги у него существенно ниже, хотя  биться за ваши интересы он будет более отчаянно, чем агентство. Частники обычно берут за свою работу вдвое меньше агентств, не допускают накруток (репутация стоит дороже), предпочитают работать за фиксированную сумму и позволяют себе роскошь выбирать клиента (обычно по рекомендациям друзей и знакомых - опять же аналогия с личным доктором или портным). К частникам часто обращаются не за полным пакетом услуг (агентства стараются навязать его каждому клиенту и злоупотребляют этим), а чтобы сопроводить уже готовый вариант (обеспечить грамотное внесение аванса и правовое оформление документов, безопасную схему взаиморасчётов...) или чтобы просто проверить юридическую чистоту квартиры. Ориентировочно стоит это соответственно $ 600-800 и $ 200-300. Такие услуги, предоставленные агентствами, обойдутся, как минимум, вдвое дороже.
     Существует довольно распространенное заблуждение, что если агентство взялось за продажу чьего-то недвижимого имущества, то оно и вам, как покупателю, обеспечит юридическую чистоту и добросовестное сопровождение сделки. На самом деле это не так. Оценив только по внешним признакам порядочность своего клиента, собственника недвижимости,  и руководствуясь презумпцией его невиновности, агентство заключает договор и тут же выставляет объект на продажу. А вот уже проверкой юридической чистоты этого самого объекта должен заняться покупатель, равно, как и защитой всех прочих своих интересов. Если, конечно, он серьёзно рассчитывает получить именно то, что ему нужно...
    Порой поначалу весьма сложно складываются взаимоотношения между сторонами и участниками сделок с недвижимостью. Пусть вначале они непросты, важно, чтобы уже после того, как  завершится торг по цене , после того, как будет внесен аванс и улягутся страсти по обсуждению процедуры сделки, между всеми участниками проекта сложились доброжелательные партнёрские отношения. Ведь теперь всех объединяет общая задача успешного осуществления задуманного. Именно так всё чаще всего и бывает, если и с одной и другой стороны выступают опытные профессионалы.

2.Виды франшизы и их характеристика

Покупая, продавая или создавая франшизу, нужно четко представлять себе, какой вид франшизы Вам нужен. Мы рекомендуем для определения наиболее приемлемых вариантов обращаться за помощью к специалистам. Это поможет избежать многих ошибок в дальнейшем. Стандартная (классическая) франшиза Классический вид франшизы, наиболее распространенный за рубежом. Как правило, в стандартной франшизе есть паушальный взнос, регулярное отчисление роялти, строгий отбор потенциальных франчайзи-дилеров, регистрация договора на пользование товарным знаком в государственных органах, обучение, определение жестких корпоративных стандартов, жесткий контроль за ведением бизнеса, регулярная отчетность перед франчайзером. Стандартная франшиза плохо прижилась в России из-за национальных особенностей нашего рынка. Россия - страна слишком умных и независимых людей. У нас намного меньше уважают интеллектуальную собственность и право на многолетнее получение прибыли, чем это принято в западной культуре. В России совершенно другая целевая аудитория для покупки франшизы. У нас франшизу покупают активные бизнесмены, не желающие подстраиваться под жесткий контроль западного образца. Поэтому, потенциальные российские франчайзи крайне неохотно приобретают такую франшизу. Свободная франшиза Самый распространенный и самый удобный вид франчайзинга в России и СНГ. Полная свобода для франчайзи-дилера в организации бизнеса. По своей сути близок к обычному дилерству, но с добавлением товарного знака, обучения, консультаций, особых цен и условий. В данном виде франшиз может быть символический или нулевой паушальный взнос и роялти, а также очень мягкие требования к франчайзи. Очень напоминает то, что в советское время называлось "фирменной торговлей", "фирменными магазинами". Этот вид оказался самым привлекательным в нашей стране. Импортозамещающая франшиза В 90-е годы было модно и выгодно производить импортозамещающую продукцию. Это был самый быстрый способ найти пустующую нишу и прокатиться на волне популярности зарубежных брендов. Сейчас то же самое происходит с франчайзингом. Нельзя купить легендарный Макдоналдс? Берем наш российский Ростикс. Не продается заносчивая и дорогая Zara? Не беда, ее с успехом и за небольшие деньги заменяет очень похожая на нее ZaraZara. Китайские фирмы, в свое время в совершенстве овладевшие приемами мимикрии, теперь пачками скупают эти самые западные бренды. Вполне возможно, что через несколько лет российская ZaraZara купит испанскую Inditex (фирма, владеющая брендом Zara). Серебряная франшиза, бизнес под ключ Бизнес под ключ. Франчайзер фактически сам создает филиал и потом отдает его младшему партнеру-франчайзи во владение за процент от прибыли. По такому принципу в 1996-1999 годах было создано много торговых точек "Лавка Жизни" в Москве. Спустя 5 лет то же самое попыталась сделать известная "Пятерочка", создавая сеть турагентств "Путевочка", но из-за кадровых ошибок проект провалился. Бизнес в аренду То же, что и серебряная франшиза, но здесь франчайзер оставляет созданный филиал в собственности, а франчайзи управляет им на договорных условиях. Золотая франшиза, мастер-франшиза Под этим термином в России обычно подразумевается мастер-франшиза (эксклюзив, монополия) на определенный регион. Покупая такую франшизу, франчайзи сам становится франчайзером в своем регионе и сам решает как развивать дальше франчайзинговую сеть - открывать собственные точки или продавать франшизы. Корпоративная франшиза Очень похожа на бизнес в аренду. Особенность: франчайзер контролирует бизнес. В отличие от стандартной и свободной франшизы здесь нельзя расторгнуть соглашение с франчайзером и создать на этом же месте свой собственный бизнес под другой вывеской. Типичный пример: Ростикс. Банковская франшиза Уникальный вид франшизы, возможен только в России и СНГ. Франчайзи делает филиал банка в своем городе по лицензии головного, чаще всего московского, банка. Минусы: франчайзи не может полностью контролировать созданный бизнес, он подчиняется головному банку, так как работает под его лицензией. Плюсы: фактически банкиром может стать любой бизнесмен без соответствующего образования и опыта, а возможность финансировать дружественные предприятия дает такие сверхприбыли, престиж и влияние, что окупает вложенные средства в десятки раз. Банки не торопятся открывать филиалы, а желающих стать банкиром много, поэтому в некоторых городах образовалась очередь на полгода вперед. Лицензионная франшиза То же, что и банковская, только в других видах бизнеса, подлежащих жесткому лицензированию. Из-за недоработанности законодательства о франчайзинге мало распространена в России и СНГ.

3.Рыночная стоимость земельного участка: источники информации и расчет наиболее вероятной цены.

Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

Оценка земли и земельных участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

Оценка земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земли (определение рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

-его целевое назначение и разрешенное использование;

-преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

-ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

-существующее использование земельного участка.

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

ПЕРЕЧЕНЬ СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. Целевое назначение земельного участка.

2. Заказчик, его реквизиты.

3. Цель оценки.

4. Дата оценки.

5. Местонахождение и расположение объекта оценки (окружение, транспортная доступность).

6. Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности.

7. Разрешённое использование.

8. Текущее использование земельного участка.

9. Физические характеристики земельного участка (рельеф, площадь).

10. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

11. Действующие документы, подтверждающие права на земельный участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год.

12. План земельного участка.

13. Информация о наличии обременений, построек, сооружений, коммуникаций.

4.Связь рынка недвижимости с рынком капитала

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

• 
  динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости,поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;
  
• 
  относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;
  
• 
  темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.
  

Необходимо учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном периоде «удары» по рынку «гасятся» за счет изменения стандартной нормы свободной недвижимости, поскольку объем предложения неэластичен.



DD₁ – линия спроса, SS₁ - линия предложения, А - арендная плата,

V – единицы недвижимости, К - объем капиталовложений,

R - ставка доходности инвестированного капитала.

Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капитала

В краткосрочном периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительный причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.


5.Особенности оценки недвижимости для целей продажи объектов недвижимого имущества


Процесс оценки любого имущества - недвижимости, оборудования, интеллектуальной собственности - представляет собой определенную последовательность действий, направленных на установление рыночной (или иной) стоимости объекта имущества. Теоретические основы оценки сформировались достаточно давно и базируются на следующих принципах, которые объединены в три группы:

Принципы, основанные на представлении собственника:

• 
  Принцип полезности – объект недвижимости обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезен собственнику (т.е. способен удовлетворять какие-либо потребности собственника).
  
• 
  Принцип ожидания – стоимость недвижимости зависит от уровня дохода, который может быть получен от использования объекта в будущем.
  
• 
  Принцип замещения – максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью.
  

Принципы, связанные с эксплуатацией объекта:

• 
  Принцип вклада – сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора (улучшения) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (улучшения).
  
• 
  Принцип остаточной продуктивности – приписывает земле, на которой расположен объект недвижимости ту часть дохода от его эксплуатации, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов – труда, капитала и предпринимательства.
  
• 
  Принцип сбалансированности - максимальный доход от объекта недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных размеров различных функциональных частей объекта недвижимости.
  
• 
  Принцип экономического разделения – при возможности, имущественные права на недвижимость нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
  

Принципы, связанные с рыночной средой:

• 
  Принцип спроса и предложения – цена имущества изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
  
• 
  Принцип соответствия – для максимизации стоимости объекта недвижимости, он должен соответствовать текущим требованиям рынка по архитектурным, конструктивным решениям, оснащенности оборудованием и т.д.
  
• 
  Принцип регрессии – рыночная цена имущества с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.
  
• 
  Принцип прогрессии – возможность увеличения рыночной цены недвижимости в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.
  
• 
  Принцип конкуренции – конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов от недвижимости, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.
  
• 
  Принцип зависимости от внешней среды – политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость имущества меняется.
  
• 
  Принцип изменения – стоимость недвижимости изменяется с течением времени.
  
• 
  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это поиск разумного и возможного варианта использования объекта оценки, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.
  

На этих принципах основаны все три основных подхода к оценке недвижимости – затратный, доходный и сравнительный. Каждый из этих подходов рассматривает объект недвижимости и его стоимость под собственным углом, то есть с точки зрения тех принципов, которые положены в основу данного подхода.

Затратный подход к оценке недвижимости рассматривает объект недвижимости прежде всего как продукт строительства, стоимость которого обусловлена затратами на его создание. В основе затратного подхода лежат принципы полезности, замещения, соответствия, вклада, зависимости, и изменения. Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все затраты на строительство объекта (включая затраты на приобретение прав на земельный участок), затем к общей величине затрат на строительство добавляется определенная величина, которая характеризует типичное вознаграждение инвестора за вложение капитала в создание объекта. Далее из полученной суммы вычитают величину накопленного износа объекта. Полученная в результате величина показывает стоимость объекта оценки с точки зрения затратного подхода к оценке.

Из вышесказанного вытекают основные преимущества и недостатки затратного подхода: основное преимущество - он основан на достоверной фактической информации о состоянии оцениваемого объекта недвижимости и поэтому менее умозрителен; основной недостаток - он не учитывает возможности объекта приносить доход своему собственнику.

В отличие от затратного подхода, доходный подход к оценке рассматривает объект оценки не как имущественный комплекс, а как скорее как бизнес, инструмент, который может приносить доход. Доходный подход основан, прежде всего, на принципах ожидания, остаточной продуктивности, сбалансированности, экономического разделения, конкуренции, изменения, и принципе наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценка имущества с применением доходного подхода заключается в определении текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате коммерческой эксплуатации объекта недвижимости (например, сдачи его в аренду) и возможной его продажи в дальнейшем.

Таким образом, оценка имущества с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы получения доходов от оцениваемого объекта. Преимущество доходного подхода состоит в учете перспектив будущей доходности объекта недвижимости. Главный недостаток данного подхода – его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах.

Сравнительный подход к оценке базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей на рынке. С точки зрения сравнительного подхода, стоимость оцениваемого объекта равна реальной цене продажи аналогичного объекта, недавно зафиксированной рынком. В основе сравнительного подхода, в первую очередь, лежат принципы замещения, изменения, зависимости от внешней среды, спроса и предложения. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналогов для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке стоимость является результатом расчета. В условиях развитого рынка недвижимости, когда есть возможность подобрать достаточно близкие аналоги оцениваемого объекта, оценка с применением сравнительного подхода может оказаться наиболее точной.

Таким образом, оценка стоимости может быть произведена различными оценочными подходами. Результаты, полученные с помощью разных подходов, отражают те свойства объекта оценки, которые каждый из подходов считает главными. В совокупности, эти результаты позволяют оценщику рассчитать единую величину стоимости объекта недвижимости, которая будет наиболее точно отражать все полезные свойства оцениваемого объекта по состоянию на дату оценки.


Задача №15.

Оценщик определил, что стоимость земельного участка составляет 30% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли в данном районе составляет 12%. Ставка капитализации для дома 24%. Требуется определить общую ставку по капитализации.
Задача №35.

Владелец кондоминиума составил план на ремонт и замену окон через в 6 лет. Сметно-финансовый расчет показал, что плановый ремонт обойдется инвестору в 2 млн. д. е.

Требуется рассчитать, какую сумму необходимо депонировать по окончании каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 10%.


Используемая литература:

1. 
   Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. для вузов. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Дашков и К, 2006. - 655с.
   
2. 
   Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учеб. пособие для вузов. – М.: Кнорус, 2007 – 180с.
   
3. 
   Грибовский С.В. оценка доходной недвижимости: учеб. пособие для вузов – СПб: Питер, 2001 – 250с.
   
4. 
   Пацкалев А.Ф. и др. Методика оценки основных фондов на предприятиях АПК. – М.: 1999 – 60с.