При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи прода­вец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денеж­ную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступ­ление от действовавшего в то время законодательства проектируемые пра­вила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.
Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи не­движимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась не­движимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными пу­тями.
Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась воз­можность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижи­мости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества бы­ли сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки ли­шает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немед­ленно по их обнаружении».
Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обес­печивающие одновременное дифференцированное регулирование тождест­венных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имуще­ства (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повре­ждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким же образом определяется момент перехода к по­купателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если пе­редача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).
В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исклю­чительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регу­лируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепо­стью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).
И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в се­бя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связан­ные с продажей недвижимого имущества.
Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому од­на сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).
В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими тра­дициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частно­сти, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых име­ний развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их про­дажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых извест­ных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательно­го совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто явля­лась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате по­купной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имуще­ства недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признан­ная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т. е. договора запродажи.
Существенными условиями договора запродажи недвижимого имуще­ства считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.
Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, опре­делению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав про­давца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.
Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запрода­жа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Од­нако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный во­прос решался в проекте путем определения различных последствий неис­полнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.
Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора за­продажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, даю­щая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного име­ния по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обяза­тельным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.
В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неиспол­нение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неис­правной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершен­ной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостовере­ние дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем при­дание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, на­конец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».
Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном по­рядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по согла­шению сторон, внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого сро­ка покупщик не предъявит иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).
С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.
Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в но­тариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рас­сматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предвари­тельный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.
Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проек­та Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени сви­детельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недви­жимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.
Для характеристики дальнейшего развития событий в области право­вого регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мыс­ли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного бла­гоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направле­нии»[15].
Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимо­сти. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жи­лых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности.
Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государ­ству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их пе­редачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и уч­реждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права го­сударственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтер­скими операциями, нежели юридическими сделками.
С позиции права анализ советского периода «развития» правового ре­гулирования договора купли-продажи недвижимого имущества не пред­ставляет никакого интереса.

3. ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРА ВУ

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объеди­нены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недви­жимости продавец обязуется передать в собственность покупателя не­движимое имущество.
К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные уча­стки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связа­но с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущер­ба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие госу­дарственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).
Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют не­обходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регист­рации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).
Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имуще­ственного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; явля­ется ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собст­венником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредст­венно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель дости­гается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасажде­ния и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача пуб­личного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо -ограничений, касающихся использования отдель­ных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законода­тельства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредст­венно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.
Такой подход в определении оптимального сочетания частноправо­вых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недви­жимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Фе­дерации» нормы части второй ГК в части, касающейся сделок с земель­ными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

3.1. Понятие договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода­жи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие послед­ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис­ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле­дующим образом.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель­ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода­жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро­вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю­ченными в  § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо­сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не­движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при­сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

3.2. Объекты недвижимости

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.
Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви­жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек­ты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство (ст. 130ГК).
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в от­ношении которых законодательством могут быть установлены ограниче­ния на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой зем­ля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми ак­тами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»[16] граж­данам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арен­дой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставлен­ные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собст­венность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобно­го и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи­тельства»[17] предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собствен­ность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор ку­пли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удосто­верению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур­сам и землеустройству.
Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории город­ских и сельских поселений, или права их аренды»[18] установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и земле­устроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законода­тельством Российской Федерации. На основании данного Указа Прави­тельством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утвер­ждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, распо­ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»[19].
Следует отметить, что в настоящее время в российском законодатель­стве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Зе­мельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограни­чении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9) признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) зем­ли и других природных ресурсов.
Однако следует согласиться с тем, что оборотоспособными в настоя­щее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже при­надлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законода­тельно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственни­ков. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осу­ществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законо­дательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограниче­ны в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда по­этому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом»[20].
Что касается дальнейшего возможного развития правового регулиро­вания оборота земельных участков, то необходимо согласиться с О.М. Ко­зырь, которая считает, что «в отношении земли российское законодательст­во, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для зе­мель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застрой­ку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен»[21].
Самостоятельными объектами недвижимости признаются также уча­стки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невоз­можно установление права собственности на недра вне зависимости от пра­ва собственности на землю[22]. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собст­венности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находя­щиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований, являются государственной собственностью. Таким образом, ука­занные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.
Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о граждан­ском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»[23].
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали­зуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на кор­ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры за­ключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имуще­ства по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу это­го их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созда­ваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принад­лежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершен­ных строительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст­венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[24].
Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[25] (далее - Закон о государст­венной регистрации), согласно которому в случае необходимости соверше­ния сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описа­ние объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25). Например, по мне­нию О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юри­дическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свиде­тельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, -пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объ­ект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)»[26].
По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом". Такая позиция нашла подтверждение в многочислен­ных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государст­венной регистрации, а также воспринята судебной практикой. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов»[27], начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет рес­публиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с откры­тых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гра­жданам и иностранным инвесторам.
Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жи­лых домов»[28] было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организа­ций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирова­ния из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строи­тельства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения гра­ждан жильем.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собст­венникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земель­ных участков под этими объектами»[29] предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собст­венности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земель­ным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавер­шенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще­ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики раз­решения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[30]. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регист­рации, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимо­му имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководство­ваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на не­движимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действи­тельно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, выте­кающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обя­зательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.
Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенно­го строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он нераз­рывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строи­тельством объект как объект недвижимости может быть предметом дого­вора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительст­вом объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и об­ществом с ограниченной ответственность.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приоб­рело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистриро­ван, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести та­кую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственно­стью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.
В соответствии со ст. 129 ГК объекты гражданских прав могут сво­бодно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниче­ний в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершен­ные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданско­го оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерно­го ущерба их назначению невозможно. В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недви­жимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невоз­можно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земель­ные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земель­ном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строитель­ством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной ре­гистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбер­банка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное обще­ство) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изло­женного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора[31].
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной реги­страции в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отно­шениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помеще­ния (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежи­лых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежи­тия, гостиницы-приюты и т. п.[32] Жилые помещения предназначены для про­живания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспе­чивать сохранение его назначения.
К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначе­нию. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию ука­занных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.

3.3. Форма договора и порядок его заключения

Положения ГК о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письмен­ной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом слу­чае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и под­писанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным обра­зом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (т. е. договоров) иными спосо­бами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме догово­ра законодатель отходит от общего правила и допускает заключение дого­вора не только путем составления одного документа, подписанного сторо­нами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей дос­товерно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).
Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражена формулой «исключе­ние исключения». Применительно к договору продажи недвижимости зако­нодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной фор­ме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последст­вия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требова­ний, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижи­мость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учре­ждение), значительно повышается риск возможного признания такого дого­вора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижи­мым имуществом. В частности, государственное или муниципальное пред­приятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 PJQ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.
Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связан­ных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлени­ем государственными и муниципальными предприятиями права хозяйст­венного ведения или оперативного управления, следует учитывать установ­ленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные[33].
В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимо­сти получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обу­словлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назна­чением предоставленного для выполнения этих задач имущества под стра­хом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражно­го Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предваритель­ного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием[34].
Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они во­обще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, за­крепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК). Вместе с тем, если в соответствии с учредитель­ными документами учреждению предоставлено право осуществлять прино­сящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и на­ходится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, до­говоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущест­ва, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на до­ходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.
Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заклю­ченным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суще­ственными же условиями договора признаются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как суще­ственные или необходимые для договоров данного вида, а также все те ус­ловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).
Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче не­движимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несораз­мерного ущерба его назначению, и продавец является собственником зе­мельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего ро­да, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вме­сте с объектом недвижимости.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров зако­нодатель ужесточает требование относительно условия договора о прода­ваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имуще­ства должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта не­движимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижи­мого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о не­движимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.
Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные уча­стки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполне­ния договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоот­ношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирую­щие такого рода изменения (ст. 552-553).
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновремен­но с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимо­стью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующе­го земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимо­сти получает право пользования соответствующей частью земельного уча­стка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственни­ком земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным уча­стком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника зем­ли.
Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора (договоре-докумен­те) соответствующего пункта, договор тем не менее должен считаться за­ключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре (договоре-правоотношении) в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).
В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собствен­ником земельного участка, условие о правах на земельный участок не отно­сится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, опре­делено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.
В случаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижи­мость остается в собственности у продавца, условия пользования продав­цом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, про­давец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое су­щественное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действу­ет иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федераль­ного закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[35].
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи не­движимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежа­щая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости опреде­ляется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или кварти­ры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недви­жимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заклю­ченным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Судом при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установлен­ном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовле­творила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апел­ляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК ука­зано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено зако­ном.
ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-прода­жи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной госу­дарственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует счи­тать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации[36].
Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи не­движимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор всту­пает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистра­ции перехода права собственности на недвижимость к покупателю заклю­чается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относит­ся и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Дополнительные требования, направленные на защиту проживаю­щих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его при­обретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюде­нии этого требования договор считается незаключенным.

3.4. Исполнение договора продажи недвижимости

Определенными особенностями, требующими специального регулиро­вания, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, под­писанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи про­данного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами пе­редаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижи­мости.
Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различ­ные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязатель­ства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмот­ренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать воз­мещения убытков.
Специальное правило применительно к договору продажи недвижи­мости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недви­жимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупа­телю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостат­ками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определен­ные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в наруше­ние закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принима­ет товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соот­ветствии с договором объект недвижимости, продавец получает право тре­бовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.
Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ог­раниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре пре­дусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследст­вие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При приня­тии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сто­рон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.
Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Плену­ма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобре­тенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться ос­нованием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.
Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Фе­дерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок при­ватизации (ст. 29).
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий до­говора, суд вынес решение о его расторжении[37].

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимо­сти в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим не­движимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заклю­ченным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регист­рации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. е. пере­дачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на не­движимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи не­движимости предполагается, что в течение определенного промежутка вре­мени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.
В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до госу­дарственной регистрации перехода к нему права собственности отчуж­дать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом не­движимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрица­тельный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственно­сти последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регист­рации перехода права собственности к покупателю.
Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с ис­ком о признании недействительным договора купли-продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответст­венностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное ре­шение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государст­венной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с мо­мента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального пред­приятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество друго­му лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуаль­ного частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества[38].
Определенным своеобразием отличается и правовое положение про­давца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следователь­но, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус ти­тульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имущест­вом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге по­лучается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственно­сти на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупа­тель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственно­сти на это имущество до момента государственной регистрации сохраня­ется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного про­давцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение[39].
Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточ­нении.
Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться передан­ным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распоря­диться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распо­рядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реали­зовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на закон­ном основании и не может быть отобрано у последнего.
Указанное различие правовой природы отношений, при которых и по­купатель и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, пе­реданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продав­цом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимо­сти, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сде­лок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обяза­тельств.
Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объ­ектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взы­скания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственно­сти на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендо­вать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.