УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ

«БЕЛОРУССКИЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ»

Кафедра правоведения

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Гражданское и гражданско-процессуальное право

на тему: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Гомель 2009

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

1.1 Понятие, признаки и виды договора строительного подряда

1.2 Источники правового регулирования договора строительного подряда

1.3 Стороны и содержание договора строительного подряда

2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

2.1 Порядок заключения договора строительного подряда

2.2 Права и обязанности сторон по договору строительного подряда

3. ИСПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

3.1 Обеспечение исполнения договора строительного подряда

3.2 Порядок изменения и расторжения договора подряда

3.3 Ответственность сторон по договору строительного подряда

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Договор строительного подряда

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Договор строительного подряда

ВВЕДЕНИЕ

В системе хозяйственных договоров, заключаемых субъектами хозяйствования различных форм собственности, особое место занимает договор строительного подряда в силу специфики его предмета, существенных условий, правового регулирования и других обстоятельств.

Договор строительного подряда является одним из наиболее распространенных на практике видов договора подряда.

О значении договоров строительного подряда можно судить по тем прогнозам, которые содержатся в Программе социального и экономического развития Республики Беларусь на 2006 - 2010 годы: «Объем подрядных строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ в 2006 - 2010 годах увеличится на 40 - 45 процентов. ... В предстоящем периоде предусматривается ежегодное наращивание объемов строительства жилья с доведением его уровня до 5,7 - 6,2 млн. кв. метров в 2010 году»¹.

Особенности, которые отличают договор строительного подряда, а также большой массив и динамичное изменение законодательства, регулирующего отношения в сфере строительства, в том числе в части самого понятия договора строительного подряда, повышают актуальность исследований по этой теме. Однако в Республике Беларусь не так много научных публикаций и других исследований по названной проблеме (кроме учебников и учебных пособий). Среди наиболее значимых публикаций, можно назвать статьи Чигира В.Ф. «Льготные кредиты и субсидии государства на строительство (реконструкцию) и приобретение жилых помещений», Сидорчука В.К. «Договор строительного подряда» и некоторые другие. Однако объемы строительства, практика заключения и исполнения договоров строительного подряда, а также практика хозяйственных судов Беларуси по разрешению споров, вытекающих из названных договоров, показывают необходимость более углубленного их изучения.

Исходя из вышеизложенного, целью написания данной курсовой работы является изучение правового регулирования договора строительного подряда. Основными задачами, исходя из этого, являются:

1) изучить общую характеристику договора строительного подряда (понятие, признаки и виды договора строительного подряда, источники правового регулирования, стороны и содержание договора строительного подряда);

2) изучить порядок заключения договора строительного подряда;

3) изучить права и обязанности сторон по договору строительного подряда;

4) изучить порядок исполнения и прекращения договора строительного подряда.

Для исследования темы применялись различные методы: общетеоретический, анализа, дедукции, сравнительно-правовой, толкования правовых норм и др.

Курсовая работа состоит из 52 листов и включает введение, три главы, заключение, список использованных источников, 2 приложения.

1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

1.1 Понятие, признаки и виды договора строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 696 ГК).

Толкование используемых в указанной статье ГК понятий можно найти в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»². В частности:

Заказчик в строительной деятельности – инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающие подрядчика в строительной деятельности для реализации инвестиционного проекта и (или) выполнения других работ в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора;

Застройщик в строительной деятельности – инвестор или уполномоченное им лицо, выполняющие функции по реализации инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта собственными силами или его финансирование;

Подрядчик в строительной деятельности – физическое или юридическое лицо, имеющее право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и (или) заключившее договор с заказчиком, застройщиком в целях осуществления этой деятельности.

В новой редакции в п. 2 ст. 696 ГК отмечается, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ, связанных с созданием, изменением и реконструкцией объектов. Императивность данной нормы означает, что на строительство и реконструкцию соответствующих объектов может быть заключен только договор строительного подряда.

Далее в этом же пункте говорится, что правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий, сооружений и иных объектов, если иное не предусмотрено договором.

Однако данная норма, в отличие от предыдущей, имеет диспозитивный характер и дает право сторонам договора самим остановить свой выбор при выполнения капитального ремонта на договоре строительного подряда или ином договоре (например, договоре возмездного оказания услуг).

Договор строительного подряда может заключаться и при выполнении строительных работ для удовлетворения личных и семейных потребностей граждан. К такому договору применяются правила параграфа о бытовом подряде в части прав заказчика.

Договор строительного подряда имеет все родовые признаки договора подряда, которые закреплены в п. 1 ст. 656 ГК. Ключевой признак, по которому отличается договор строительного подряда и с которым в конечном счете связан его особый правовой режим, закреплен в параграфе 3 главы 37 ГК – особый характер выполняемых работ и два предмета: работы и их результат.

Однако и здесь нужно помнить о соотношении общих и специальных правовых норм при правовом регулировании соответствующих общественных отношений.

В то же время следует учитывать нормы и других законодательных актов, чтобы не допустить ошибки при заключении и исполнении соответствующих хозяйственных договоров.

В частности, в ст. 1 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»³ содержится определение термина «строительная деятельность (строительство)». Это деятельность по подготовке разрешительной и проектной документации на строительство, выполнению строительных работ, включая земляные работы и возведение, конструктивные изменения, реставрационные работы, капитальный и текущий ремонт, снос зданий и сооружений, монтаж и демонтаж зданий и конструкций, а также сооружение сборных элементов на строительной площадке, за исключением деятельности, осуществляемой в военных целях. Следовательно, если исходить, что в определение «строительство» включена деятельность по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений, то при осуществлении как капитального, так и текущего ремонта объектов недвижимости целесообразно заключать договор строительного подряда с особенностями, предусмотренными для правоотношений по осуществлению текущего и капитального ремонта. Однако установлена презумпция в пользу распространения правил о договоре строительного подряда и на эти договоры (договоры на осуществление капитального и текущего ремонта)⁴.

К такому же выводу можно прийти даже при толковании соответствующих хозяйственных договоров с учетом положений ст. 392 ГК о приоритете законодательства над договором.

Одна из особенностей договора строительного подряда состоит в том, что отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком на себя обязанности после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные с эксплуатацией объекта, включая и такие, как, например, обучение работников заказчика, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации и др. Объем, стоимость и прочие характеристики такого рода услуг определяются в самом договоре строительного подряда.

Поэтому следует обратить внимание на последнее предложение п. 2 ст. 696 ГК: «Если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока». Эта норма означает заключение договора строительного подряда, по которому подрядчик выполняет весь цикл работ по строящемуся объекту, вплоть до начала его эксплуатации и передачи объекта заказчику «под ключ», «на руки». По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и сдать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта. В этом случае в соответствии с самой природой данных отношений подрядчик обязуется обеспечить успешный результат проводимой им профессиональной подготовки.

Признаки договора строительного подряда. Договор строительного подряда – консенсуалъный, возмездный. Он может быть как двусторонним (взаимным) в лице заказчика и подрядчика (субподрядчика), так при необходимости и многосторонним с участием других субъектов (проектировщиков, поставщиков и др.)⁵.

Основными видами договора строительного подряда являются:

1) договор генерального подряда, заключаемый между заказчиком и генподрядчиком;

2) договор субподряда, заключаемый между генподрядчиком и субподрядчиком.

Договор субподряда заключается на осуществление отдельных видов и комплексов специальных работ. Ответственность перед заказчиком за выполнение субподрядных работ несет генподрядчик. Функции заказчика по договору субподряда осуществляет генподрядчик.

По сложным и крупным объектам строительства заключению генподрядного, а также субподрядного договора может предшествовать оформление предварительного договора. Следует иметь в виду, что на крупных стройках может быть несколько генподрядных договоров. Кроме того, по соглашению сторон генеральный подрядчик имеет право заключать договоры подряда на выполнение работ с монтажными или иными специализированными строительными организациями, осуществляющими пусконаладочные работы и др.

Стороны могут заключать и дополнительные соглашения к договору строительного подряда, например в случае пересмотра проектно-сметной документации (значительные изменения в проекте могут повлечь увеличение сметной стоимости, сроков строительства и др.).

Специфика системы правового регулирования обусловливается особенностями строительных работ, в ходе которых с применением труда объект создается заново, существующее сооружение ремонтируется, сохраняется либо ведется подготовка к собственно строительству. Как строительство может быть оценено сооружение моста, улицы, трубопровода, крыши, монтаж окон. Но, например, укладка фрески на фасаде здания, в чистом виде поставка материалов и оборудования не могут рассматриваться как строительные работы. В качестве строительных могут квалифицироваться те ремонтные работы, которые вызывают существенные изменения объекта и, прежде всего, ведут к его реконструкции. Из этого следует, что надлежащее осуществление инвестиционного проекта по строительству предполагает не только бездефектное выполнение работ, сооружение и своеобразную сдачу работ в техническом понимании, но и решение целого комплекса вопросов, связанных с выбором участка для строительства, его отводом, утверждением проектно-сметной документации, получением разрешений на производство технически сложных работ, соблюдением калькуляционных требований и т.п.⁶

Договор строительного подряда по своей сути является производственным, поскольку объекта строительства, отражаемого в договоре, еще не существует, а его следует «произвести» в ходе строительных работ, за результат которых отвечает подрядчик. Как правило, строительные работы ведутся достаточно длительный период, а правомочия сторон сохраняются после выполнения работ еще и в период гарантийного срока. Отличительной чертой договора строительного подряда от обычного подряда является также обширное взаимодействие сторон, которое основано на обязанности заказчика создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы. Правило о распределении рисков между сторонами носит императивный характер. Поэтому риск случайной гибели, случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет исключительно подрядчик. Заказчик отвечает за данные последствия лишь при наличии его вины, т.е. когда он передал подрядчику недоброкачественные материалы (оборудование) либо дал ошибочные указания. Подрядчик, который предупредил заказчика об этом в письменной форме, вправе требовать оплаты всей выполненной в пределах сметы стоимости работы даже в случае гибели ее результата.

1.2 Источники правового регулирования договора строительного подряда

Правовое регулирование отношений в области капитального строительства осуществляется обширным перечнем обязательных для его участников нормативных правовых актов. Важнейшее место среди них занимают:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь⁷ – параграфы 1 и 3 главы 37;

2. Инвестиционный кодекс Республики Беларусь⁸, регламентирующий отношения между субъектами инвестиционной деятельности, которая осуществляется на практике преимущественно в рамках строительного подряда;

3. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: закон Республики Беларусь от 05.07.2004 г. № 300-З (ред. от 05.01.2008)⁹, который содержит исходные начала законодательного регулирования ведения строительных работ и выполнения архитектурных проектов, осуществления государственного архитектурного и градостроительного надзора;

4. О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь: указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2005 г. № 58 (ред. от 20.01.2009)¹⁰;

5. О мерах по упорядочению ценообразования и расчетов за выполненные работы в строительстве: постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от 28.03.1995 г. № 156 (ред. от 30.12.2004)¹¹;

6. Положение о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.11.1991 г. № 452 (ред. от 09.08.2006)¹²;

7. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство и Положение о порядке согласования и утверждения проектной документации, утверждения градостроительных проектов, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 г. № 1476¹³;

8. Положение о заказчике (застройщике) в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 г. № 174 (ред. от 12.11.2008)¹⁴;

9. Положение о генеральном подрядчике в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.08.1999 г. № 260 (ред. от 25.08.2006)¹⁵;

10. Инструкция о застройщике, заказчике в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 г. № 174 (ред. от 12.11.2008)¹⁶;

11. Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 (ред. от 01.11.2006)¹⁷.

12. Правила приемки выполненного вида (комплекса) строительных работ, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.08.1999 г. № 255 (ред. от 29.03.2007)¹⁸ и др.

Законодательство о капитальном строительстве содержит значительное количество нормативно-технических предписаний, в число которых входят строительные нормы и правила, государственные стандарты Беларуси в области строительства, правила по проектированию и ведению строительно-монтажных работ, технические требования к используемым в строительстве материалам, деталям, конструкциям и т.п.¹⁹

Организация и ведение работ по заключению и контролю за исполнением договоров подряда возлагаются на соответствующие отделы и службы заказчика и строительной организации.

1.3 Стороны и содержание договора строительного подряда

Сторонами договора подряда выступают заказчик и подрядчик. Однако в реализации конкретных строительных проектов во всех случаях кроме заказчиков и строительных организаций участвует множество других лиц (инженер, архитектор и др.).

Понятие заказчика (застройщика), его полномочия изложены в Инструкции о застройщике, заказчике в строительстве, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22 июня 1999 г. № 174²⁰.

Заказчик (застройщик) – инвестор или лицо, уполномоченное инвестором, привлекающее подрядчика для реализации инвестиционного проекта путем заключения договора строительного подряда. Заказчик под свою ответственность задумывает строительное дело и реализует свой план. Это имеет существенное значение для определения его статуса. Поскольку заказчик несет финансовый риск, и строящийся объект должен соответствовать его намерениям, он имеет обширные полномочия формулировать указания относительно действий всех других участников строительства, является для них решающей инстанцией.

В роли заказчиков могут выступать физические и юридические лица Республики Беларусь и других государств. Застройщик, при наличии необходимых лицензий, вправе осуществлять строительство объекта собственными силами без привлечения подрядчика. В этом случае он выполняет обязанности и заказчика и подрядчика. Однако функции заказчика зачастую требуют специальных знаний. Поэтому, согласно п. 7 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, заказчик часть своих обязанностей, вытекающих из законодательства или договора подряда, а также полномочий по принятию от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может передать соответствующему субъекту хозяйствования, заключив договор на оказание услуг. В ст. 704 ГК такой особый специалист именуется инженером (инженерной организацией), в функции которого входит подготовка, осуществление надзора и контроля за выполнением строительного проекта, обеспечение применимости результатов строительных работ в будущем и соответствие их требованиям технических норм. Он может осуществлять общее руководство проектом и консультирование заказчика.

Договор на инженерные услуги заключается письменно в форме единого документа. Заказчик не может передавать инженеру функции, касающиеся: принятия решения о строительстве объекта, выполнении работ; утверждения проектно-сметной документации; проведения подрядных торгов и утверждения их результатов; передачи подрядчику строительной площадки; утверждения состава приемочной комиссии и акта приемки объекта от подрядчика. Указанные функции выполняются исключительно самим заказчиком.

Застройщики являются, как правило, инвесторами. Инвестор может сам выступать в роли застройщика или возлагать соответствующие функции на других лиц. В этом случае между инвестором и застройщиком заключается инвестиционный договор, по которому инвестор обязуется передать, а застройщик обязуется принять инвестиционное имущество в целях реализации инвестиционного проекта собственными силами либо путем заключения договора строительного подряда. Таким образом, опираясь на инвестиционный договор, лицо заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика²¹.

Подрядчиками являются организация либо индивидуальный предприниматель, имеющие разрешение (лицензию) на выполнение соответствующих видов строительно-монтажных работ и заключившие договор строительного подряда с заказчиком. Это, как правило, строительные концерны, тресты, строительные и проектно-строительные объединения, домостроительные комбинаты, фирмы, кооперативы и другие формирования, являющиеся юридическими лицами.

Ведя речь о сторонах договора строительного подряда, следует иметь в виду, что в силу специализации на каждой строительной площадке работает, как правило, не одна, а несколько подрядных строительных и монтажных организаций. Вместе с тем, чтобы использовать преимущества специализации строительного производства и наладить должный порядок, требуется наличие на каждой строительной площадке единого организатора всей работы, выступающего в лице генерального подрядчика, т.е. заказчик заключает договор на выполнение всех работ только с одной подрядной организацией – генеральным подрядчиком.

В целом функции генерального подрядчика изложены в Положении о генеральном подрядчике в строительстве, утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31 августа 1999 г. № 260²². Согласно п.1.2 Положения генеральный подрядчик – это подрядчик, привлекающий для выполнения отдельных своих обязательств других лиц по договорам субподряда. Исполнение функций генерального подрядчика возможно при наличии соответствующей лицензии.

В случае если на стройке имеется несколько генеральных подрядчиков (это может быть вызвано строительством крупных производственных, жилых комплексов, дорог и т.д.), то заказчиком заключается договор строительного подряда с каждым из них. Каждому генподрядчику для производства определенного вида работ выдается соответствующая проектно-сметная документация. Следует иметь в виду, что при заключении договоров строительного подряда выбор подрядчика не всегда проводится по усмотрению заказчика, а чаще всего на основе конкурса, результатом которого являются подрядные торги. Так, для объектов, по которым согласно законодательству проводятся подрядные торги, подрядчик определяется по их результатам, а для тех объектов, по которым торги не проводятся, выбор подрядчика осуществляется по усмотрению заказчика. В свою очередь, генеральный подрядчик привлекает к выполнению отдельных комплексов работ специализированные строительные и монтажные организации, заключая с ними договоры субподряда. Он же и несет ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ, производимых и им самим, и привлеченными им субподрядчиками.

Выступая в качестве организатора всей работы на строительной площадке, генподрядчик имеет право, не вмешиваясь в оперативную, производственную и хозяйственную деятельность подрядчиков, давать им обязательные к исполнению распоряжения, касающиеся очередности выполнения работ (сдачи проектов) в пределах сроков, предусмотренных договором.

Разумеется, не исключены случаи, когда специализированные строительные и монтажные организации выполняют работы по прямым договорам, заключаемым с заказчиком. Заключение таких договоров со специализированными предприятиями, как следует из Положения о генеральном подрядчике в строительстве, допускается, если это не было оговорено условиями торгов, только с согласия генподрядчика.

В тех случаях, когда строительство выходит за рамки одного года, заказчик с генеральным подрядчиком заключает генеральный договор на строительство в целом. Затем на основе генерального договора ими ежегодно могут заключаться годовые договоры на весь объем работ планируемого периода. Это связано с тем, что в титульных списках определяются весь объем работ по данному строительству в целом и его общая сметная стоимость, а также суммы средств, выделяемых на это строительство, и годовые объемы работ.

При строительстве крупных объектов (вокзал, метро) задействуются специалисты самых разнообразных отраслей. Для своевременного и качественного осуществления подобных операций требуется стабильное участие многих предпринимателей. Особое юридическое значение в таком строительстве приобретает разделение рисков между участниками. В связи с этим вполне обоснованно вести речь об образовании юридически оформленного общества для реализации производственного договора строительного подряда, которое может быть определено как объединение на договорной основе предпринимателей с целью осуществить строительный проект в нескольких производственных отраслях.

Содержание договора. В соответствии с п. 16 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450²³ в договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

1) наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика);

2) предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

3) сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

4) договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;

5) порядок расчетов за выполненные работы;

6) источники финансирования;

7) распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости - и по проектированию объекта;

8) обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

9) порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:

-условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

-ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

-особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию;

-взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;

-порядок и основания изменения или расторжения договора подряда;

-перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне;

-другие условия.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан, в договорах на строительство, реконструкцию жилых помещений кроме вышеуказанных условий, должны определять следующие существенные условия:

-размер и порядок внесения денежных средств гражданами;

-основания расторжения договора ранее установленного срока;

-порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;

-ответственность за неисполнение обязательств.

Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей.

Предмет договора строительного подряда – результат деятельности подрядчика, представляющий собой готовую продукцию строительного производства либо строительные и иные специальные монтажные работы.

Договор строительного подряда оформляет отношения сторон на указанный в договоре период. Как правило, это нормативные сроки строительства. Договор заключается на новое строительство, расширение, реконструкцию здания, сооружения или иного объекта, а также выполнение иных специальных монтажных работ. Договором может быть предусмотрено выполнение работы по сооружению одного объекта (например, жилого дома) либо сложного комплекса объектов.

Подрядчик по договору может принять на себя выполнение отдельного комплекса работ (электромонтажных, сантехнических и др.). Во всех случаях предмет договора должен быть полностью индивидуализирован на основе договорных заданий и технической документации²⁴.

Если говорить в целом, то сфера применения договора строительного подряда – это промышленное и бытовое строительство, в результате которого возникают объекты недвижимости, являющиеся индивидуально определенными и рассчитанными, как правило, на длительный период их эксплуатации.

Указанные особенности позволили законодателю выделить договор строительного подряда в особый вид договора вообще и подряда в частности.

По договору строительного подряда могут выполняться работы для удовлетворения личных, домашних и семейных потребностей гражданина (заказчика). При этом, как следует из п. 3 ст. 696 ГК, к такому договору, помимо норм, регулирующих договор строительного подряда, применяются также нормы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Следует иметь в виду, что отношения, возникшие по договору строительного подряда, могут продолжаться и после сдачи объекта как по линии подрядчика (например, оказание помощи в эксплуатации сданного объекта, подготовка соответствующих специалистов и т.д.), так и со стороны заказчика (например, жилищно-строительный кооператив, выступающий заказчиком строительства многоквартирного жилого дома, после приемки продолжает его эксплуатировать путем наделения квартирами своих пайщиков).

Цена в договоре строительного подряда, а также порядок расчетов за выполненные работы имеют значение существенных, поскольку законодательство требует определения величины вознаграждения и порядка расчетов условиями подрядных торгов или соглашением сторон с обязательным установлением в договоре. Если в ходе переговоров возникает спор по поводу размера вознаграждения, то подрядчик должен доказать обоснованность своих требований.

Согласно п. 41 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450²⁵ основанием для расчетов за выполненные работы служат подписанные представителями заказчика и подрядчика справки о стоимости выполненных работ и затратах. Заказчик обязан в течение трех дней рассмотреть предоставленную подрядчиком справку, заверить ее подписью и печатью. При несогласии с данными, отраженными в справке, заказчик возвращает ее с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В аналогичном порядке проводятся расчеты с субподрядчиком. Договором субподряда может быть предусмотрено осуществление расчетов с субподрядчиком как генеральным подрядчиком, так и непосредственно заказчиком. В этом случае к платежным документам, предъявленным заказчику генеральным подрядчиком, должны быть приложены подробные сведения, согласованные с соответствующими субподрядчиками, об объемах выполненных ими строительных работ.

В договорах подряда предусматривается обязанность заказчика выплатить подрядчику не позднее десяти дней до начала работ аванс, который, как правило, не должен быть менее 50 процентов стоимости работ, планируемых к выполнению в следующем месяце, а также перечисление заказчиком целевых взносов на приобретение материальных ресурсов для выполнения отдельных видов строительных работ. Заказчик вправе, с согласия подрядчика, направить аванс непосредственно изготовителям конструкций, материалов, изделий или оборудования, если с ними подрядчиком заключены соответствующие договоры. В этом случае окончательные расчеты осуществляются за вычетом ранее полученных подрядчиком авансов.

За исключением случаев выполнения подрядных работ для государственных нужд, стороны вправе установить и иные порядки расчетов.

Обычным для строительства является принцип единой цены, когда окончательный расчет ведется после принятия результата на основе оценки реально выполненного подрядчиком объема работ.

Особого внимания заслуживают паушальные договоры, в которых оценка стоимости работы осуществляется не после выполнения, а предварительно, на будущее, когда один раз и окончательно определяется паушальная цена. Принципиальным является то, что паушальная цена непосредственно не связана с реальным качеством и объемом выполненных работ, поскольку размер оплаты остается прежним независимо от того, что количество реальной работы на деле оказалось меньшим или большим, чем предусматривалось в договоре. При заключении паушального договора необходимы особо тщательная калькуляция и возможно точное описание объема планируемых и подлежащих оплате работ. Поэтому такие договоры применимы исключительно для оформления тех отношений, когда предварительной оценке поддается весь комплекс планируемых работ, что важно и для заказчика, и для подрядчика, поскольку через согласованную паушальную цену, с одной стороны, оплачиваются все работы, предусмотренные договором в качестве необходимых для достижения конечного результата, с другой стороны, данный договор нацеливает на максимальный учет всех возможных работ.

На практике наибольшую известность имеет договор с повременной оплатой, в котором базой для расчета является количество часов, затраченных на выполнение работы. Этот критерий рекомендуется применять для договоров с ограниченными, поддающимися точным обсчетам объемам работ, связанных с преимущественно трудовыми затратами (капитальный ремонт, реконструкция). При договоре с повременной оплатой размер вознаграждения рассчитывается, главным образом, исходя из затрат подрядчика, независимо от значимости работ для заказчика, вследствие чего для последнего возникает существенный риск, поскольку размер оплаты в решающей мере зависит от добросовестности и профессиональной подготовки задействованных подрядчиком трудовых ресурсов. В этой связи заказчик должен располагать возможностью для всеобъемлющего контроля.

Однако с наибольшим риском для заказчика связана система расчетов, базирующаяся на оценке себестоимости выполняемых подрядчиком работ. Сюда относятся: заработная плата, плата за материалы, оборудование, за арендованные механизмы, а также прибыль подрядчика. Подобные договоры целесообразно применять при реализации крупных проектов, когда при заключении договора объективно невозможно исчерпывающе определить объем работ, вследствие чего затруднительно оформить подробную калькуляцию, но при этом очень важно составлять смету отдельных этапов работ, причем до начала их выполнения.

В отношениях строительного подряда вознаграждение подлежит полной выплате после принятия объекта. Если объект принимается по частям, что особенно актуально, когда достигнутый результат представляет собой функционально самостоятельный элемент (например, одно из комплекса зданий, участок улицы и т.п.), то расчет осуществляется пропорционально объемам окончательно выполненной работы.

Заказчик и подрядчик в договоре могут предусмотреть финансовые гарантии обеспечения выполнения взаимных обязательств, которые впоследствии позволят избежать правонарушений и причинения ущерба. Соглашения о гарантиях должны быть сформулированы в качестве особого раздела в договоре. Заказчику оправданно удерживать по соглашению с подрядчиком часть платежей (около 10 процентов) для накопления гарантийной суммы, что может продолжаться вплоть до времени окончательного расчета. Подобные суммы служат также безболезненному исправлению счетных ошибок подрядчика, когда он представляет завышенные данные. Удержанные деньги заказчик не вправе расходовать на собственные нужды, он должен немедленно размещать их на специальном счете в уполномоченном банке, о чем информируется подрядчик, которому будут передаваться и соответствующие проценты.

Правила предусматривают, что некачественно выполненные строительные работы оплате не подлежат, не оплачиваются до устранения дефектов и последующие технологически связанные с ними строительные работы. После устранения недостатков ранее выполненные строительные работы подлежат оплате по ценам, действовавшим на первоначально установленную по договорам подряда дату их выполнения (п. 44 Правил). В то же время в договоре может быть предусмотрено, что при досрочном завершении работ по согласованию с заказчиком оплата этих работ производится исходя из уровня цен, прогнозируемых на дату сдачи объекта, установленную в договоре.

Законодательство не содержит специальных указаний относительно сроков исковой давности по требованиям об оплате выполненных строительных работ, поэтому он должен составлять три года (ст. 197 ГК).

В договоре строительного подряда важное значение имеет определение и выдерживание сроков. Норма ст. 646 ГК содержит лишь краткое указание, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект. Поэтому п. 59 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450²⁶ детализируют обязательства подрядчика по своевременному выполнению обязательств. На заказчика возлагается обязанность в установленные сроки выполнить свои обязательства по участию для беспрепятственного продвижения строительства.

В целом соблюдение договорных сроков означает обязанность в установленное время начать строительство, продолжать в соответствии с графиком и закончить к обусловленной дате. Если для сторон любые временные факторы представляют интерес, они должны настаивать на включение их в договор. Сроки могут быть определены в нормативном порядке для типовых строек.

В рамках общего времени строительства могут устанавливаться промежуточные сроки. Отсчет времени начинается с момента предоставления строительной площадки или же с согласованной сторонами даты. Время окончания строительства связывается с полной готовностью объекта, который может быть предъявлен к приемке (включая благоустройство прилегающей территории).

Часто сторонам в силу объективных причин приходится принимать решения о продлении сроков строительства (очень холодная погода, задержка поставки деталей и т.п.), когда отсутствует какая-либо вина подрядчика. Причиной замедления строительства может быть невыполнение обязательств заказчиком (не вовремя получил согласование в органах власти, не координирует взаимодействия различных подрядчиков, не согласовал проезд через соседние участки и т. п.). К необходимости изменения сроков может привести увеличение объемов работ (например, свойства грунта на участке требуют привлечения специальных машин и применения более сложных деталей, чего ранее не предвидели стороны). В этом случае подрядчик вправе требовать продления сроков работ и увеличения вознаграждения, поскольку соответствующие риски следует возлагать на заказчика.

Договор подряда в соответствии с п. 13 Правил заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой его частью. Договоры подряда могут заключаться на конкурсной основе (путем проведения подрядных торгов), а если проведение торгов не является обязательным, - на основании переговоров заказчика и подрядчика (в обычном порядке). Проект договора может быть разработан заказчиком, или подрядчиком, или совместно сторонами. До заключения договора подряда взаимоотношения сторон на стадии разработки и согласования проектной документации могут быть урегулированы в предварительном договоре.

По общему правилу, до заключения договора подрядчик должен располагать лицензией на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Беларуси. Заказчик обязан иметь: документ, удостоверяющий право на земельный участок; решение уполномоченного местного органа о согласовании строительства; утвержденную в установленном порядке проектную документацию; справку из финансового органа об источниках инвестиций; разрешение Госстройнадзора на производство строительных работ.

В соответствии с п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2005 г. № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь»²⁷ проведение подрядных торгов является обязательным при заключении договоров на строительство объектов, в том числе их ремонт, реконструкцию, реставрацию и благоустройство, финансируемых за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь – при стоимости строительства объектов 3000 базовых величин и более; за счет иных источников – при стоимости строительства объектов 50000 базовых величин и более.

Проведение торгов не является обязательным при заключении договоров:

-на строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения (при наличии заключения уполномоченного органа);

-на строительство жилых домов, в которых 50 процентов и более жилых помещений строится для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

-на строительство жилых домов панельного, крупнопанельного и объемно-блочного домостроения;

-на строительство объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;

-субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком для выполнения отдельных видов проектно-изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ (услуг);

-на поставку товаров, используемых при строительстве объектов, производимых организациями Республики Беларусь, по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь;

-в случае, если подрядные торги, проведенные в установленном порядке не менее двух раз, признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов.

Подрядные торги представляют собой форму размещения заказов на строительство объектов, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения строительных работ на основе открытого (публичного) или закрытого конкурса. Открытые торги проводятся на условиях опубликованного в печати объявления, и в них может принять участие любое строительное предприятие, имеющее лицензию на выполнение соответствующих видов работ. Закрытые торги представляют собой процедуру выбора подрядчика из числа отобранных организаторами конкурса строительных предприятий без объявления в печати. Они проводятся по экспериментальным объектам, объектам оборонного и другого специального назначения и т.п. Торги обеспечивают собой соревнование представленных претендентами оферт (тендерных предложений) о заключении контракта в отношении конкретного предмета конкурса на условиях, определяемых в тендерной документации.

Сама тендерная документация содержит исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках предмета торгов, а также об условиях, процедуре их проведения и включает:

1) общие сведения об объекте строительства, в т.ч. информацию о заказчике, о населенном пункте, о сроках выполнения работы и т.д.;

2) проектную документацию, включающую чертежи, схемы, расчеты, спецификации, стандарты и т.д.;

3) условия проведения торгов, т.е. документы, которые должны быть представлены, информацию о цене и финансовым условиям торгов, порядке утверждения результатов торгов;

4) проект договора строительного подряда;

5) форму заявки на участие в торгах.

Заказчик (инвестор) в недельный срок после заседания конкурсной комиссии утверждает результаты торгов и заключает договор подряда. В него включаются условия, изложенные в тендерной документации и в предложениях претендента - победителя торгов, принятых заказчиком. По взаимному согласию в договор могут быть внесены и иные обязательства, дополняющие условия тендерной документации.

Если договор заключается в обычном порядке и его проект разрабатывает подрядчик, то заказчик предоставляет ему предложения о цене и сроках строительства объекта; график поставки конструкций и материалов, изделий, оборудования и инвентаря; график совмещения строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием, в необходимых случаях, возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельхозоборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ и другую документацию по соглашению сторон. Направляя проект договора заказчику, подрядчик вправе в письменной форме определить срок (не менее 10 дней), в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если в указанный срок ответ не получен, договор остается незаключенным (проект договора, подготовленный заказчиком, рассматривается подрядчиком в аналогичном порядке).

Заключение договора предполагает своевременное и без изменения принятие решения; во всех случаях модифицированное согласие с предложением с формулировкой "да, но" рассматривается как его отклонение.

После разработки проекта договора важное значение имеет проверка его положений и оценка предложения с целью избежать счетных ошибок, обнаружение которых является серьезным основанием для отклонения предложения. Проверяется также соответствие оферты техническим требованиям и хозяйственным возможностям, что особенно актуально при выполнении новых видов работ.

Все данные требования в полной мере распространяются на заключение субподрядных договоров и договоров с инженерами. Лишь в договорах подряда на выполнение строительных работ для государственных нужд несколько ограничены права заказчика по принятию самостоятельных решений (об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования; о передаче своих полномочий третьим лицам; о консервации или прекращении строительства объекта).

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда является консенсуальным, возмездным, взаимным, двухсторонним или многосторонним.

Основными видами договора строительного подряда являются договор генерального подряда, заключаемый между заказчиком и генподрядчиком; договор субподряда, заключаемый между генподрядчиком и субподрядчиком.

Правовое регулирование отношений в области капитального строительства осуществляется обширным перечнем обязательных для его участников нормативных правовых актов: кодексов, законов, указов, постановлений Совета Министров Республики Беларусь, министерств, приказов министерств и др.

Сторонами договора подряда выступают заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать физические и юридические лица. Подрядчиками являются организация либо индивидуальный предприниматель, имеющие разрешение (лицензию) на выполнение соответствующих видов строительно-монтажных работ и заключившие договор строительного подряда с заказчиком.

Содержание договора составляют данные и обязательные условия, указанные в п. 16 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450.

Предмет договора строительного подряда составляет результат деятельности подрядчика, представляющий собой готовую продукцию строительного производства либо строительные и иные специальные монтажные работы.

Договор подряда в соответствии с п. 13 Правил заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой его частью. Договоры подряда могут заключаться на конкурсной основе (путем проведения подрядных торгов), а если проведение торгов не является обязательным, - на основании переговоров заказчика и подрядчика (в обычном порядке).

2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

2.1 Порядок заключения договора строительного подряда

Согласно п. 11 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450²⁸ договор подряда заключается при организации подрядных торгов – в соответствии с условиями этих торгов; при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов – по соглашению заказчика и подрядчика.

Договор подряда заключается при наличии в предусмотренных законодательством Республики Беларусь случаях:

-у заказчика соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок; решения местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта; проектно-сметной документации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика; протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя;

-у подрядчика – лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Республики Беларусь.

Договор подряда заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору подряда прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой частью этого договора.

При проведении подрядных торгов порядок заключения договоров подряда определяется условиями этих торгов. После проведения подрядных торгов сторонами могут проводиться переговоры, связанные с обсуждением отдельных условий договора подряда, которые не были предметом рассмотрения конкурсной комиссии. Соглашения, достигнутые в результате этих переговоров, включаются в договор подряда.

Договор подряда должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения подрядных торгов и оформления протокола или иного указанного в извещении о проведении подрядных торгов срока. Порядок подготовки договора подряда определяется по соглашению сторон. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор подряда заключается на основании переговоров и соглашения сторон. Он может быть подготовлен заказчиком, или подрядчиком, или совместно сторонами.

До заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта. В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.

При подготовке договора подряда подрядчиком заказчик представляет ему в согласованные сроки:

1) документ, удостоверяющий право на земельный участок, решение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта, проектно-сметную документацию, прошедшую государственную вневедомственную экспертизу, согласованную и утвержденную в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика;

2) предложения о цене и сроках строительства объекта или выполнения вида строительных работ;

3) график платежей;

4) график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, если их поставка возлагается на заказчика соглашением сторон;

5) график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в эксплуатацию в планируемом году;

6) график совмещения видов строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием в необходимых случаях возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельскохозяйственного оборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ;

7) другую документацию по соглашению сторон.

Срок рассмотрения подрядчиком указанных документов, составления и подписания договора подряда определяется по соглашению сторон, но не должен превышать 30 дней.

В указанный срок подрядчик разрабатывает график производства работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, осуществление которой он принимает на себя. Эти графики прилагаются к проекту договора подряда.

Подрядчик, направляя подписанный проект договора подряда заказчику, определяет нормально необходимый срок (но не менее 20 дней), в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если заключение договора подряда является обязательным, заказчик должен дать ответ в течение 30 дней со дня получения его проекта. Подрядчик не вправе отозвать проект договора в течение срока, установленного для его рассмотрения заказчиком, если иное не оговорено в предварительном договоре или соглашении по заключению договора.

Заказчик при несогласии с отдельными условиями полученного проекта договора подряда вправе оформить протокол разногласий, который прилагается к проекту этого договора. Подписанный договор подряда вместе с протоколом разногласий направляется в установленный срок подрядчику. Изложенные в протоколе разногласий условия включаются в договор подряда с согласия подрядчика.

Если условия протокола разногласий не согласованы подрядчиком, заказчик вправе отказаться от заключения договора подряда или заключить его без учета условий протокола разногласий.

Если в соответствии с п.15 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 и иными актами законодательства Республики Беларусь заключение договора подряда обязательно для подрядчика и ему в установленный срок возвращается договор подряда с протоколом разногласий, подрядчик обязан в течение 30 дней со дня их получения известить заказчика о принятии договора в его редакции либо об отклонении этого протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок заказчик вправе передать в течение 30 дней неурегулированные разногласия, возникшие при заключении договора подряда, на рассмотрение хозяйственного суда.

Если подписанный договор подряда возвращается подрядчику с опозданием, подрядчик вправе признать его заключенным или незаключенным, о чем обязан уведомить заказчика. Если своевременно направленный заказчиком подписанный договор подряда был получен подрядчиком с опозданием, то согласие заключить договор не считается опоздавшим, если заказчик незамедлительно сообщил подрядчику о получении договора с опозданием.

Проект договора подряда, подготовленный по соглашению сторон заказчиком, рассматривается подрядчиком в таком же порядке. По соглашению сторон может быть установлена иная процедура заключения договора подряда.

Стороны в договоре подряда вправе предусмотреть обстоятельства, при наличии которых договорная (контрактная) цена может быть изменена (внесение заказчиком изменений в утверждаемую часть проектной документации, изменение законодательства о налогообложении, сборах).

Изменения договорной (контрактной) цены оформляются дополнительным соглашением к договору подряда.

При заключении договора строительного подряда по результатам торгов тендерная документация является его неотъемлемой частью и хранится у заказчика весь период строительства. По окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию заказчик передает собственнику вновь созданного недвижимого имущества или эксплуатирующей организации подлинники проектной документации в полном объеме, акта приемки объекта, гарантийного паспорта (для объектов жилищного строительства) и договора подряда по акту. По истечении гарантийного срока указанная документация передается эксплуатирующей организацией на постоянное хранение в государственные архивные учреждения в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Договором подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования или другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Страхование риска не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном порядке проектной документации и условиями подрядных торгов. В отдельных случаях при соответствующих обоснованиях новые сроки ввода в действие объектов могут устанавливаться по согласованию с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и Министерством экономики Республики Беларусь.

Договор субподряда заключается по результатам подрядных торгов, объявляемых генеральным подрядчиком, либо путем непосредственных переговоров с субподрядчиками с соблюдением установленных требований.

Договором субподряда определяются перечень услуг, оказываемых генеральным подрядчиком (обеспечение технической документацией, порядок приемки и сдачи заказчику выполненных субподрядчиком работ, решение вопросов материально-технического снабжения, осуществление пожарно-сторожевой охраны, выполнение мероприятий по технике безопасности и охране труда, обеспечение субподрядной организации временными зданиями и сооружениями, благоустройство строительной площадки, частичное использование подъемных и иных строительных механизмов генерального подрядчика, оказание бытовых, медицинских и других услуг работникам на строительной площадке), размер и порядок оплаты субподрядчиком этих услуг.

Размер оплаты генподрядчику оказываемых им услуг определяется соглашением сторон.

Заказчик и (или) подрядчик вправе предусмотреть в договоре подряда меры по обеспечению выполнения другой стороной своих обязательств. Выполнение сторонами обязательств по договору подряда может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, актами законодательства Республики Беларусь или договором подряда.

Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается с соблюдением требований Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 и с учетом следующих особенностей.

Предметом государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд является строительство предназначенных для удовлетворения потребностей Республики Беларусь или ее административно-территориальных единиц объектов, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, внебюджетных фондов и кредитов банков. Порядок формирования государственного заказа на выполнение строительных работ определяется законодательством Республики Беларусь.

Государственный заказчик при заключении государственного контракта выполняет обязанности и имеет права, установленные законодательством Республики Беларусь для заказчиков, за исключением права самостоятельно принимать решения:

-об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования;

-о передаче своих полномочий третьим лицам;

-о консервации или прекращении строительства объекта.

Решения по указанным вопросам государственный заказчик принимает:

-по объектам, финансируемым за счет республиканского бюджета, - по согласованию с Министерством экономики Республики Беларусь;

-по объектам, финансируемым за счет местного бюджета, - по согласованию с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом.

Заключение государственного контракта между подрядчиком, выигравшим подрядные торги на строительство объекта для государственных нужд, и заказчиком является обязательным. В случае уклонения государственного заказчика либо подрядчика от заключения государственного контракта или при возникновении между ними преддоговорного спора заинтересованная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о понуждении второй стороны заключить этот государственный контракт либо о рассмотрении преддоговорного спора.

Договор подряда считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем содержащимся в нем условиям, а договор и разработанные к нему приложения подписаны сторонами или их уполномоченными представителями. При этом каждая страница договора и приложений к нему нумеруется и подписывается сторонами.

Договор подряда вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, если иное не предусмотрено этим договором.

Договор подряда действует до момента исполнения сторонами предусмотренных в нем обязательств.

Подрядчик не имеет права без предварительного согласия заказчика уступить свои обязательства по договору подряда третьему лицу.

2.2 Права и обязанности сторон по договору строительного подряда

К обязанностям заказчика при исполнении договора подряда относятся:

1) предоставление подрядчику земельного участка для строительства объекта;

2) передача подрядчику в согласованные с ним сроки проектной документации и документов, связанных с получением разрешения соответствующих органов на производство работ в охранных зонах электрических сетей, линий связи, магистральных трубопроводов, эксплуатируемых участков железных и автомобильных дорог, на проезжей части городских дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций, на вырубку леса, вырубку или пересадку декоративных и плодовых кустарников и деревьев, снос и перенос зданий и сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций, препятствующих строительству; с организацией производства работ на действующих объектах; с водо-, газо-, тепло- и электроснабжением, телефонизацией строительства;

3) передача подрядчику конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, поставка которых возложена на него договором подряда, в соответствии с графиками этой передачи, увязанными со сроками выполнения видов строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию;

4) своевременное проведение комплексного опробования и испытания оборудования;

5) обеспечение выполнения работ по демонтажу оборудования, аппаратуры, механизмов и устройств, отключения действующих инженерных коммуникаций на объектах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции;

6) переселение в установленном порядке лиц, проживающих в зданиях, подлежащих сносу, переносу или реконструкции;

7) создание геодезической разбивочной основы для строительства, передача подрядчику по акту в согласованные с ним сроки технической документации на нее и на закрепленные на территории строительства пункты и знаки этой основы с освидетельствованием их в натуре. Состав и объемы геодезической разбивочной основы должны соответствовать требованиям нормативных документов по строительству;

8) непрерывное финансирование строительства и своевременные расчеты за выполненные строительные работы;

9) организация и осуществление технического надзора за строительством объекта, качеством выполнения строительных работ;

10) выполнение пусконаладочных работ;

11) подключение новых инженерных коммуникаций к действующим;

12) приемка объекта строительства либо выполненных строительных и иных специальных монтажных работ в установленном порядке;

13) другие обязанности, установленные законодательством Республики Беларусь, техническими нормативными правовыми актами и договором подряда.

По соглашению сторон отдельные обязанности заказчика могут выполняться подрядчиком.

При выявлении некачественно выполненных работ заказчик обязан немедленно выдать письменное предписание подрядчику об устранении дефектов. При необходимости заказчик вправе приостановить выполнение работ подрядчиком.

Заказчик при внесении им в проектную документацию изменений обязан в согласованные с подрядчиком сроки передать ему соответствующее количество экземпляров измененной документации, а также возместить подрядчику все затраты и убытки, связанные с внесением этих изменений, уточнить при необходимости по согласованию с подрядчиком договорную (контрактную) цену и сроки выполнения работ.

Документация, составленная на иностранном языке, передается подрядчику переведенной на белорусский или русский язык.

К обязанностям подрядчика при исполнении договора подряда относятся:

1) выполнение в установленные сроки строительных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией с обязательным соблюдением всех экологических требований;

2) обеспечение надлежащего качества строительных работ, оформление исполнительной документации, подтверждающей соответствие выполненных работ требованиям проектной документации и технических нормативных правовых актов;

3) проведение индивидуального опробования и испытания смонтированного им оборудования;

4) своевременное устранение выявленных недоделок и дефектов;

5) проведение до начала строительства жилых зданий презентации для службы технического надзора заказчика (кроме индивидуальных застройщиков) материалов и видов работ, предусматриваемых для применения при возведении зданий;

6) подготовка по желанию заказчика до начала отделочных работ квартир-эталонов для ознакомления с ними будущих жильцов;

7) сдача заказчику выполненных строительных работ или законченного строительством объекта;

8) предупреждение заказчика о выявлении поставленных им некачественных конструкций, материалов, изделий, оборудования, технической документации, возможных неблагоприятных для заказчика последствиях в результате выполнения его указаний, иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих годности или прочности объекта либо создающих условия невозможности возведения его в срок. При этом подрядчик обязан приостановить работу на соответствующем участке строящегося объекта или на объекте в целом до получения от заказчика необходимых указаний. В случае невыполнения подрядчиком этих обязанностей он не может претендовать на компенсацию дополнительных затрат, возникших вследствие указанных обстоятельств;

9) обеспечение сохранности конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря, другого имущества, находящихся на строительной площадке и (или) складах подрядчика, от начала работ до подписания приемочной комиссией соответствующего акта, если иное не предусмотрено договором подряда;

10) хранение документов, подтверждающих все затраты по строительству объекта (выполнению строительных работ), и обеспечение заказчику доступа к ним до завершения расчетов по объекту (строительным работам), кроме случаев, когда оплата производится по твердой договорной (контрактной) цене, а также другие обязанности, установленные законодательством Республики Беларусь, техническими нормативными правовыми актами и договором подряда.

При разработке проектной документации силами подрядчика он обязан согласовать ее в установленном порядке, получить о ней положительное заключение в органах государственной экспертизы и передать на утверждение заказчику в срок, определенный договором подряда.

По окончании строительства объекта подрядчик обязан передать заказчику схемы расположения и каталоги координат и высот геодезических знаков, устанавливаемых при геодезических разбивочных работах в период строительства и сохраняемых до его завершения.

Генеральный подрядчик также обязан:

11) координировать работу всех субподрядчиков, участвующих в строительстве;

12) составлять совместно с заказчиком, субподрядчиками и утверждать по согласованию с ними графики производства работ, обязательные для всех участников строительства;

13) принимать от субподрядчиков выполненные работы и оплачивать их в порядке, установленном договором субподряда, а также выполнять другие обязанности, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, техническими нормативными правовыми актами и договором генерального подряда.

Указанные обязанности по договору с заказчиком может выполнять инженер (инженерная организация), осуществляющий (ая) комплексное управление инвестиционным проектом.

Подрядчик при обнаружении в ходе строительства не учтенных в проектной документации работ, необходимых для дальнейшего возведения объекта и вызывающих увеличение стоимости строительства, обязан немедленно сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней (если договором не предусмотрен для этого иной срок) подрядчик вправе приостановить выполнение соответствующих работ и потребовать возмещения заказчиком убытков, вызванных простоем. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик, не выполнивший установленные обязанности, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по независящим от него причинам.

Подрядчик вправе расторгнуть в установленном порядке договор подряда и потребовать возмещения причиненных убытков, если заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение подрядчика о непригодности поставленной заказчиком продукции, документации или данных им указаний, не примет соответствующих мер.

Заказчик и подрядчик назначают своих представителей для оформления актов на выполненные работы, осуществления контроля за ведением работ, проверки соответствия используемых конструкций, материалов, изделий и оборудования условиям договора подряда и проектной документации, решения других вопросов, определенных этим договором. Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, прикладываются к договору.

Представитель заказчика не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика.

Готовность выполненных строительных работ, соответствие их требованиям по качеству оформляются путем составления и подписания в установленном порядке представителями заказчика и подрядчика актов приемки этих работ, промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ. Перечень видов строительных работ, подлежащих промежуточной приемке, а также перечень инженерных коммуникаций, сооружений, конструкций, материалов, изделий и оборудования, подлежащих промежуточным испытаниям, указываются в проектной документации.

Заказчик и подрядчик обязаны своевременно принимать необходимые меры по устранению обстоятельств, препятствующих надлежащему исполнению договора подряда.

Оборудование, подлежащее монтажу, а также конструкции, материалы и изделия, обеспечение которыми договором подряда возложено на заказчика, передаются по актам подрядчику или по его поручению субподрядчику комплектно в соответствии с требованиями государственных стандартов и технических условий в сроки, предусмотренные согласованным сторонами графиком.

Оборудование, находящееся у заказчика сверх нормативного срока хранения, передается заказчиком подрядчику после проведения предмонтажной ревизии и устранения дефектов, вызванных длительным хранением. Оплата этих затрат производится заказчиком за счет собственных средств. Если оборудование находится на складе заказчика сверх нормативного срока хранения по вине подрядчика, предмонтажная ревизия и устранение дефектов этого оборудования, вызванных длительным хранением, при соблюдении заказчиком требований соответствующих государственных стандартов и технических условий осуществляются за счет средств подрядчика.

Средства, сэкономленные подрядчиком в результате реализации им в установленном порядке рационализаторских предложений и других мероприятий, удешевляющих строительство без снижения технических и эксплуатационных характеристик объекта, остаются в распоряжении подрядчика, включаются в выполненные им объемы работ и подлежат выплате заказчиком, если иное не предусмотрено договором подряда.

Средства, сэкономленные подрядчиком по сравнению с контрактной ценой при условии обеспечения оговоренных в договоре потребительских свойств объекта в соответствии с проектом, засчитываются в выполненные объемы работ и подлежат выплате заказчиком.

Мероприятия подрядчика, вызывающие необходимость изменения проектных решений, подлежат рассмотрению заказчиком в сроки, обеспечивающие своевременное выполнение работ, но не позднее месяца со дня получения предложения подрядчика, если иное не было определено условиями договора подряда. Если по истечении указанного срока не поступили возражения заказчика, предложения подрядчика считаются принятыми.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что договор подряда заключается в соответствии с условиями подрядных торгов или по соглашению заказчика и подрядчика.

Договор подряда заключается в письменной форме путем составления единого документа, а также могут прилагаться необходимые документы, которые являются неотъемлемой частью этого договора. Договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения подрядных торгов.

3. ИСПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

3.1 Обеспечение исполнения договора строительного подряда

Обеспечение исполнения обязательств со стороны и заказчика, и подрядчика может осуществляться путем истребования друг от друга письменного поручительства (гарантии) банка, страховой компании, учредителей или других юридических лиц, принимающих на себя ответственность при неисполнении ими обязательств. В данном случае при недостаточности средств у заказчика или подрядчика поручитель несет ответственность по их обязательствам, если законодательством или договором не предусмотрена солидарная ответственность поручителя и должника. Такой вид обеспечения применяют, когда имеет место неустойчивое положение заказчика и неуверенность в возможности подрядчика своевременно и качественно выполнить работы.

Кроме поручительства, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, задатком и залогом. Предметом может быть любое имущество. При неисполнении должником обязательства удовлетворение его требований производится из стоимости заложенного имущества.

Помимо названных, есть и другие основания обеспечения исполнения договора строительного подряда. Они, по существу, вытекают из ранее изложенного порядка заключения рассматриваемого договора, а также прав и обязанностей его сторон и состоят в основном в определении соглашением сторон обеспечения строительства материалами, стоимости, порядка финансирования, качества работ и др. Так, обеспечение строительства материалами, изделиями, оборудованием, энергоресурсами определяется соглашением сторон и может возлагаться на заказчика, генподрядчика или же распределяться между ними.

Что касается стоимости и порядка финансирования строительства объекта, размера, способа определения и изменения цены, а также порядка и условий расчетов, то они устанавливаются и определяются соглашением сторон с учетом действующего законодательства.

Обеспечение качества работ и материалов регламентируется соглашением сторон путем осуществления контроля, которому подлежат все работы, выполняемые в соответствии с договором строительного подряда. Стороны согласовывают процедуру осуществления, порядок проверки и контроля качества проектной документации, строительных и монтажных работ, используемых строительных материалов, оборудования и комплектующих изделий.

Гарантии качества производимых работ излагаются в договоре, как правило, в виде самостоятельного раздела. При этом стороны вправе предусмотреть и согласовать гарантии, относящиеся к любой части работ, составляющих предмет договора, любому условию его выполнения.

Гарантии должны исходить как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика. В частности, подрядчик должен гарантировать, что все работы будут выполнены в соответствии с проектной документацией и действующими на момент подписания договора строительными нормами и стандартами. В свою очередь, заказчик должен гарантировать качество проектно-сметной документации, переданной им подрядчику, если ее составление возложено на него договором, а также соответствие поставляемых им материалов и оборудования стандартам, нормам, техническим условиям. Недостатки по вине подрядчика устраняются за его счет. Сроки, в течение которых они должны быть устранены, определяются сторонами, но не менее одного года²⁹.

Работы, выполненные с недоделками и дефектами, приемке и оплате не подлежат. При этом до их устранения не должны оплачиваться и последующие работы. Например, если подрядчик сдаст дом с недоделками (плохо окрашены стены, лифты не работают), заказчик вправе отказать в приемке законченного объекта. В этом случае подрядчик должен устранить все недостатки и может нести установленную материальную ответственность.

Если представитель подрядчика не явился в установленный срок, акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для устранения дефектов.

Течение гарантийного срока начинается со дня сдачи объекта в эксплуатацию. В случае замены или ремонта подрядчиком отдельных конструкций систем или частей зданий новый гарантийный срок исчисляется, как правило, начиная со дня замены или окончания ремонта. Наличие дефектов, выявленных во время гарантийного срока, устанавливается двусторонним актом заказчика (или эксплуатационной организации) и подрядчика.

3.2 Порядок изменения и расторжения договора подряда

По соглашению сторон допускается изменение и дополнение договора подряда. Под изменением договора понимается изложение ранее принятых условий в новой редакции, а под дополнением – внесение в договор новых, ранее не содержавшихся в нем условий.

Изменения в договор подряда вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения.

По требованию одной из сторон вторая сторона обязана обсудить вопрос об изменении существенных условий договора подряда, если необходимость их изменения обусловлена:

1) приостановлением выполнения работ более чем на месяц;

2) реорганизацией юридического лица, являющегося одной из сторон по договору подряда;

3) необходимостью изменения сроков выполнения строительных работ, возведения объекта;

4) выявлением в ходе строительства необходимости выполнения дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией.

Приостановление строительства осуществляется по основаниям и в порядке, установленным законодательством или договором.

Юридическое лицо, являющееся одной из сторон по договору подряда, в случае его реорганизации обязано не позднее 15 дней после принятия соответствующего решения уведомить об этом другую сторону и указать своего правопреемника.

Предусмотренные договором подряда сроки выполнения строительных работ могут изменяться в случаях:

1) уменьшения объема предусмотренных к выделению на очередной год финансовых ресурсов;

2) нарушения заказчиком порядка расчетов или условий финансирования;

3) несвоевременной передачи земельного участка для строительства;

4) нарушения сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря;

5) приостановления строительства объекта по обстоятельствам, не зависящим от подрядчика.

Срок продлевается по соглашению сторон с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору подряда.

Сторона о возникновении приведенных выше обстоятельств в недельный срок обязана уведомить другую сторону в письменной форме и подготовить предложения по изменению условий договора подряда.

Договор подряда может быть расторгнут до завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) по предложению:

1) заказчика, если подрядчик неоднократно допустил некачественное выполнение строительных работ; при неоднократном нарушении подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором подряда; при консервации или прекращении строительства объекта;

2) подрядчика – при неоплате заказчиком выполненных в течение трех месяцев работ; при нарушении сроков поставки заказчиком более чем на один месяц конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря, а также передачи проектной документации;

3) любой из сторон, если на предложение о внесении изменений в условия договора подряда, другая сторона не дала ответ в установленный срок; если вторая сторона ликвидируется в связи с ее банкротством.

По соглашению сторон договор подряда может быть расторгнут и по другим основаниям.

Предложение о расторжении договора подряда в письменном виде заинтересованная сторона направляет второй стороне, которая обязана рассмотреть его в 20-дневный срок.

При согласии второй стороны расторжение договора подряда оформляется двусторонним актом. В нем указываются:

- объем и стоимость фактически выполненных подрядчиком строительных работ;

- перечень передаваемой заказчику исполнительной документации;

- перечень и стоимость имущества заказчика, не использованного подрядчиком при выполнении строительных работ на объекте;

- перечень и стоимость конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, приобретенных подрядчиком и не использованных при строительстве объекта;

- перечень имущества подрядчика, подлежащего вывозу со строительной площадки, и сроки выполнения этого обязательства;

- установленные законодательством Республики Беларусь или договором подряда гарантийные обязательства по работам, принятым заказчиком и отраженным в акте о расторжении договора подряда, а также другие обязательства сторон, связанные с расторжением договора подряда.

При возникновении необходимости выполнения строительных работ для обеспечения сохранности недостроенного объекта подрядчик обязан их осуществить в согласованные сроки, если по договору подряда обязанность выполнения этих видов работ возложена на него. Затраты, связанные с выполнением этих работ, несет сторона, по вине которой расторгается договор подряда.

Споры, возникающие при изменении или расторжении договоров подряда, рассматриваются в судебном порядке.

3.3 Ответственность сторон по договору строительного подряда

В договоре строительного подряда предусмотрен раздел, определяющий ответственность сторон за выполнение ими договорных обязательств. В этом разделе устанавливаются виды и размеры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. В качестве санкций как меры экономического воздействия на нарушителей договора строительного подряда выступают неустойка (штраф, пеня), отказ от акцепта предъявленного к платежу документа, расторжение договора и др.

С ответственностью сторон по договору строительного подряда тесно связано и распределение риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства.

В целом распределение риска между сторонами в договоре подряда осуществляется в соответствии с общими положениями о договорах подряда. Что же касается договора строительного подряда, то согласно ст. 697 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки его заказчиком несет подрядчик. В то же время закон предусматривает, что такая ответственность может быть возложена и на заказчика в случае его вины. Вина заказчика в гибели или повреждении объекта строительства до его приемки заключается в поставке заказчиком недоброкачественного материала (деталей, конструкций) или оборудования либо даче ошибочных указаний. В этих случаях подрядчик вправе требовать оплаты, предусмотренной сметой стоимости работ, при условии, если он, согласно закону, предупреждал заказчика об обстоятельствах, которые могут привести к гибели и повреждению объекта строительства, но заказчик настаивал на продолжении работ.

Действующее законодательство оговаривает вопросы сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Каждая из сторон, как сказано в ст. 705 ГК, обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора строительного подряда. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы, которые понесла сторона в связи с исполнением обязанностей, подлежат возмещению другой стороной в случаях, когда это предусмотрено договором строительного подряда.

Следует иметь в виду, что убытки подлежат возмещению и в тех случаях, когда вопрос об их взыскании в договоре не предусмотрен. Такая ответственность виновной стороны возникает в силу требования ст. 364 ГК, устанавливающей обязанность возмещения причиненных убытков при невыполнении договорных обязательств.

Возмещение убытков не освобождает виновную сторону от исполнения принятых на себя по договору обязательств.

Согласно Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 по договору строительного подряда Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда, и уплачивает неустойку в действующих ценах подрядчику в следующих случаях и размерах:

1) за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ (объекта в эксплуатацию) и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение, - 0,1 процента стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости строительных работ (объекта);

2) за несвоевременное перечисление аванса, средств на оплату выполненных и принятых в установленном порядке строительных работ - 0,15 процента неперечисленной суммы за каждый день просрочки;

3) за нарушение сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря - 0,15 процента их стоимости за каждый день просрочки, но не более стоимости недопоставленных оборудования, конструкций, материалов, изделий, инвентаря.

Подрядчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда, и уплачивает неустойку в действующих ценах заказчику в следующих случаях и размерах:

1) за несвоевременное обеспечение строительной готовности работ, в том числе за непредоставление фронта работ, - 0,1 процента их стоимости за каждый день просрочки;

2) за нарушение сроков выполнения строительных работ, являющихся предметом договора подряда, сдачи объекта в эксплуатацию - 0,15 процента стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 процентов стоимости строительных работ (объекта);

3) за несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта, - 0,15 процента стоимости строительных работ по устранению дефектов за каждый день просрочки с момента составления акта о выявленных дефектах.

Подрядчик несет ответственность за некачественно выполненные строительные работы, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что это произошло вследствие нормативного износа объекта (его частей), неправильной его эксплуатации, а также ненадлежащего ремонта объекта, произведенного заказчиком.

Наличие некачественно выполненных строительных работ, обнаруженных в процессе эксплуатации объекта, оформляется соответствующим актом заказчика (владельца) и подрядчика. К акту прилагается справка подрядчика о стоимости строительных работ по устранению дефектов. Для участия в составлении акта, согласования сроков и порядка ликвидации дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 дней со дня получения письменного извещения заказчика (владельца). В составлении акта о наличии дефектов, согласовании сроков и порядка их устранения по субподрядным работам участвует представитель субподрядчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок акт составляется заказчиком (владельцем) в одностороннем порядке и направляется подрядчику для устранения дефектов.

Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.

Если стороны при заключении договора подряда не установили иной порядок исчисления размера ответственности, стоимость строительно-монтажных работ, от которой исчисляется размер штрафных санкций, определяется с учетом изменения стоимости строительно-монтажных работ в связи с инфляцией на момент выявления нарушения стороной обязательств по договору.

Кроме предусмотренных санкций за неисполнение обязательств по договору подряда сторона, нарушившая договор, возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (штрафом, пеней).

Сторона, виновная в превышении установленных договором подряда сроков строительства объекта (выполнения строительных работ), возмещает другой стороне причиненные этим убытки.

Стороны вправе установить в договоре подряда за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств иные виды и размеры ответственности, не противоречащие законодательству Республики Беларусь.

Окончание срока действия договора подряда не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, договор строительного подряда является сложным хозяйственным договором, объемным по содержанию (к нему прилагается множество приложений, уточняющих положения договора).

Промышленное и бытовое строительство – одна из важнейших отраслей народного хозяйства. Главная его задача – наращивание производственного потенциала страны на новой технической основе, сооружение жилья и объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения.

В целом можно констатировать то обстоятельство, что строительство занимает особое место среди других отраслей материального производства, поскольку строительные отношения имеют свою особую специфику, т.е. от того, каким образом будут распределены права и обязанности сторон, зачастую зависит успешное завершение работы.

Договоры строительного подряда заключаются на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Являясь одним из видов договора подряда, строительный подряд охватывает комплекс работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту предприятий, зданий (в том числе жилых домов) или иных объектов, а также выполнение связанных с ним пусконаладочных, монтажных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Надлежащее исполнение условий договора строительного подряда является основой выполнения планов капитального строительства.

Договор строительного подряда имеет отличительные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда.

Во-первых, предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением недвижимого имущества. Объектами договора строительного подряда являются объекты недвижимости.

Во-вторых, подрядчик должен обладать специальной правоспособностью, под которой понимается способность своими действиями создавать для себя права и исполнять обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение — лицензия, выдаваемая уполномоченным государственным органом.

В-третьих, предусмотрены дополнительные обязанности заказчика по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работы. Это связано прежде всего с тем, что обычно собственником либо иным титульным владельцем земельного участка либо объекта, на котором предполагается производство строительных работ, является заказчик.

В-четвертых, предусматривается возможность установления дополнительных обязанностей подрядчика, тесно связанных с предметом подряда, но выполнение которых происходит после сдачи результата работы заказчику.

В-пятых, для регулирования отношений, возникающих в связи с заключением и реализацией договора строительного подряда, используется большое количество ведомственных нормативных актов, включая строительные нормы и правила (СНиПы).

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда.

Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, цене и о сроке договора.

Заказчик по договору подряда имеет две основные обязанности, а именно: принять результат работ, выполненных в точном соответствии с заданием заказчика, и оплатить работу.

Спецификой договоров строительного подряда обусловлено наличие дополнительных обязанностей заказчика, к которым прежде всего относится предоставление земельного участка, необходимого для производства работ.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что исполнение договора строительного подряда обеспечивается поручительства (гарантии) банка, неустойкой, задатком и залогом. Работы, выполненные с недоделками и дефектами, приемке и оплате не подлежат. До их устранения не оплачиваются и последующие работы.

Изменения в договор подряда вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Договор подряда может быть расторгнут до завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) по предложению любой из сторон. При согласии второй стороны расторжение договора подряда оформляется двусторонним актом.

В качестве санкций как меры экономического воздействия на нарушителей договора строительного подряда выступают неустойка (штраф, пеня), отказ от акцепта предъявленного к платежу документа, расторжение договора и др.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 г. № 218-З (ред. от 02.01.2009) // Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь. – 1999. – № 7-9, ст. 101.

2. Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 г. № 37-З (ред. от 15.07.2008) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2001. – № 62, 2/780.

3. Национальный комплекс нормативно-технических документов в строительстве. – Мн., 1998.

4. О мерах по упорядочению ценообразования и расчетов за выполненные работы в строительстве: постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от 28.03.1995 г. № 156 (ред. от 30.12.2004) // Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. – 1995. – № 9, ст. 202.

5. О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2005 г. № 58 (ред. от 17.11.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 20.01.2009) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2005. – № 23, 1/6218.

6. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: закон Республики Беларусь от 05.07.2004 г. № 300-З (ред. от 05.01.2008) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2004. – № 109, 2/1049.

7. Положение о генеральном подрядчике в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.08.1999 г. № 260 (ред. от 25.08.2006) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 1999. – № 74, 8/853.

8. Положение о заказчике (застройщике) в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 г. № 174 (ред. от 12.11.2008) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 1999. – № 67, 8/570 (Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2004 г. № 30 Положение было переименовано в Инструкцию о застройщике, заказчике в строительстве)

9. Положение о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.11.1991 г. № 452 (ред. от 09.08.2006) // Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. – 1991. – № 34, ст. 416;

10. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство и Положение о порядке согласования и утверждения проектной документации, утверждения градостроительных проектов, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 г. № 1476 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2008. – № 248, 5/28493.

11. Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 (ред. от 01.11.2006) // Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. – 1998. – № 26, ст. 683.

12. Правила приемки выполненного вида (комплекса) строительных работ, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.08.1999 г. № 255 (ред. от 29.03.2007) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 1999. – № 73, 8/849.

13. Программа социального и экономического развития Республики Беларусь на 2006 - 2010 годы // Беларусь. – Минск. – 2006. – С. 96-97.

14. Каменков, В.С. Значение, понятие и сфера применения договора строительного подряда / В.С. Каменков // Консультант Плюс [Электронный ресурс].

15. Колбасин, Д.А. Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. / Д.А. Колбасин. – Минск: Амалфея, 2007. – 784 с.

16. Сидорчук, В.К. Договор строительного подряда / В.К. Сидорчук // Промышленно-торговое право. – 2001. – № 3.

17. Чигир, В.Ф. Льготные кредиты и субсидии государства на строительство (реконструкцию) и приобретение жилых помещений / В.Ф. Чигир // Промышленно-торговое право. – 2002. – № 1.

Приложение 1

Договор

на выполнение подрядных работ №37-06

г. Жлобин 01 января 2006 г.

ОТДЕЛ ОБРАЗОВАНИЯ ЖЛОБИНСКОГО РАЙИСПОЛКОМА

в лице заведующей отделом образования АРТАМОНОВОЙ Л.И., именуемое в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», действующий на основании Устава, с одной стороны, и

Открытое акционерное общество

«Строительно-монтажный трест №40»

Гомельская обл., г.Жлобин, ул. Барташова, 1, именуемое в дальнейшем «ПОДРЯДЧИК», имеющее лицензию № 02250/0136446 на «Строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности», действительную до 23.05.2010 года, продленную на основании решения от 23.05.2005 г. №120 и зарегистрированную в реестре лицензий Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь за №1513, в лице управляющего КОЗЛОВА ЮРИЯ КИРИЛЛОВИЧА, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «СТОРОНЫ», в соответствии с «Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного ряда», утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 года №1450 (в дальнейшем – Правила), заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1.Предметом настоящего договора является:

«Ремонтные работы по СШ № 7»

1.2.Заказчик обязуется принять законченный ремонтом объект и оплатить его в соответствии с ценой, установленной настоящим договором.

1.3.Начало работ на объекте – январь 2006 года.

1.4.Срок окончания работ – февраль 2006 года

2. Цена договора

2.1.Договорная (контрактная) цена ремонтных работ составляет:

2.1.1.в ценах 1991 года – 39.062 рубля.

2.1.2.на день заключения договора ориентировочно составляет – 56.368.561 рубль.

2.2.Цена объекта может быть изменена в случаях:

2.2.1.внесения Заказчиком изменений в утверждаемую часть проектной документации, влекущих за собой ее увеличение (уменьшение);

2.2.2.изменения законодательства о налогообложении, тарифах и сборах;

2.2.3.уточнения прогнозных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ;

2.2.4.наличия инфляционных процессов в период исполнения договора;

2.3.финансирование объекта производится: за счет средств местного бюджета.

3. Права и обязанности сторон

3.1.Обязательства по выполнению ремонтно-строительных работ ОАО «Строительно-монтажный трест №40» передает своему филиалу – «Строительному управлению - 252», которому предоставляется право подписания актов приемки выполненных работ и других, связанных с этим документов.

3.2.Заказчик обязуется:

3.2.1.Передать подрядчику не позднее 5 дней до начала работ следующее:

-проектно-сметную документацию;

-предоставить Подрядчику свободные помещения под ремонтные работы.

3.2.2.Обеспечить непрерывное финансирование объекта и своевременный расчет за выполненные работы.

3.2.3.Осуществлять контроль качества выполняемых Подрядчиком работ.

3.3.Заказчик имеет право:

3.3.1.Посещать объект в течение всего периода строительства и знакомиться с ходом выполнения работ, соблюдая при этом требования техники безопасности.

3.3.2.Требовать от Подрядчика информацию о ходе ремонтных работ по объекту, о намечаемых конкретных датах ввода объекта в эксплуатацию.

3.3.3.Знакомиться по ходу строительства и его окончанию с документами, подтверждающими фактическую стоимость объекта.

3.3.4.Требовать от Подрядчика устранения дефектов и недоделок, выявленных в ходе строительства и в период гарантийного срока.

3.4.Подрядчик обязуется:

3.4.1.Осуществить ведение работ по объекту в соответствии с техническими нормативными правовыми актами в установленные настоящим договором сроки с соблюдением всех экологических требований при условии непрерывного финансирования.

3.4.2.Обеспечить надлежащее качество строительных работ.

3.4.3.Обеспечить поставку на объект необходимых конструкций, материалов, изделий, предусмотренных проектной документацией.

3.4.4.Устранять в ходе строительства и в течение гарантийного срока выявленные недоделки и дефекты в сроки, согласованные с Заказчиком.

3.4.5.Осуществлять уборку помещений до сдачи объекта Заказчику.

3.4.6.Сдать Заказчику законченные ремонтные работы в сроки, установленные п. 1.4 настоящего договора.

3.4.7.Хранить документы, подтверждающие все затраты по выполнению работ и строительству объекта от начала работ до приемки Заказчиком законченного объекта и обеспечить доступ Заказчика к ним до завершения расчетов за выполненные работы по объекту.

3.5.Подрядчик имеет право:

3.5.1.Принимать необходимые меры по устранению обстоятельств, препятствующих надлежащему исполнению настоящего договора.

3.5.2.Риск случайной гибели или повреждения результата выполненных работ несет Заказчик, если он произвел их оплату.

4. Порядок расчетов

4.1.Финансирование и расчеты за выполненные работы по настоящему договору производятся Заказчиком на счет Подрядчика ежемесячно.

4.2.Заказчик выплачивает Подрядчику авансы в размере 50% от стоимости работ, планируемых к выполнению в следующем месяце, согласно графику выполнения строительных работ не позднее 20 числа месяца, предшествующего планируемому. Остальная сумма оплачивается после подписания акта (форма №-3) за вычетом ранее полученных материалов и авансов в течение 5 банковских дней платежным поручением Заказчика.

4.3.Заказчик перечисляет Подрядчику или непосредственно изготовителю разовые (целевые) авансы на приобретение конструкций, материалов, изделий или оборудования по письменной заявке Подрядчика в соответствии с п. 43 Правил заключения и исполнения договоров подряда. В заявке указываются размеры, сроки и порядок перечисления таких авансов с учетом характера объекта, условий строительства.

4.4.За расчетный период принимается календарный месяц.

4.5.Оплата за выполненные работы производится Заказчиком по степени их готовности на основании подписанных представителями Заказчика и Подрядчика актов приемки выполненных работ (форма №С-2) и справки о стоимости выполненных ремонтно-строительных работ (форма №С-3). Заказчик обязан в течение 3-х дней рассмотреть представленный Подрядчиком акт, подписать его и заверить печатью. При несогласии с данными, отраженными в справке, Заказчик возвращает справку с мотивированным отказом в письменной форме в указанный выше срок. Заказчик производит оплату выполненных работ в течение 5 банковских дней после подписания акта.

4.6.Заказчик оплачивает Подрядчику:

-затраты по премированию за производственные результаты в размере 30% от основной зарплаты, 30% от заработной платы машинистов в составе затрат на эксплуатацию машин и механизмов и 6,5% от накладных расходов. В случае отсутствия 50% авансирования премия за производственные результаты выплачивается;

-непредвиденные работы и затраты в размере 1,5%;

-зимние удорожания – по видам работ по части 2НДЗ-91 в зимний период;

-все налоги и сборы, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

4.7.При нарушении Заказчиком сроков перечисления платежей за выполненные работы их оплата производится с изменением стоимости строительно-монтажных работ в связи с инфляцией на момент фактических расчетов.

4.8.При нарушении по вине Подрядчика сроков завершения строительства, оплата производится по ценам, действующим на дату, установленную п. 1.4 настоящего договора.

4.9.Заказчик выплачивает Подрядчику премию за своевременный ввод объекта в эксплуатацию в размере, предусмотренном сводным сметным расчетом.

5. Надзор за строительством

5.1.Для осуществления технического надзора Заказчик назначает своего представителя.

5.2.Подрядчик назначает руководителя строительства объекта и уведомляет об этом Заказчика за 5 дней до начала строительства.

6. Гарантийные обязательства

6.1.Для обеспечения выполнения обязательств по настоящему договору Сторонами предусматриваются следующие гарантии:

Заказчиком – непрерывное финансирование в полном объеме.

Подрядчиком – качественное выполнение работ, в соответствии со СНиП.

6.2.Гарантийный срок эксплуатации объекта устанавливается 2 года.

6.3.Исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения акта приемки-сдачи объекта в эксплуатацию.

6.4.Дефекты, выявленные в период гарантийного срока эксплуатации объекта, устраняются за счет Подрядчика.

6.5.Подрядчик не несет ответственности за обнаруженные в пределах гарантийного срока дефекты, если он докажет, что они произошли вследствие нормативного износа объекта (eгo частей), неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта или повреждения третьими лицами.

7. Ответственность сторон

7.1.За нарушение условий настоящего договора стороны несут имущественную ответственность, предусмотренную п.п. 58-60 Правил о договорах подряда в капитальном строительстве от 15.09.1998 года № 1450 с последующими изменениями и дополнениями.

7.2.Сторона, нарушившая настоящий договор, возмещает другой стороне все убытки, причиненные вследствие нарушения настоящего договора, не покрытые неустойкой.

7.3.Подрядчик не несет ответственности за срыв ввода объекта в эксплуатацию, если авансирование и финансирование объекта осуществлялось нерегулярно.

7.4.Во всем остальном, что не поименовано в настоящем договоре, в том числе и по вопросам имущественной ответственности, Стороны руководствуются Правилами о договорах (контрактах) строительного подряда, утвержденных постановлением СМ РБ №1450 от 15.09 1988 г. с последующими изменениями и дополнениями.

8. Форс-мажорные обстоятельства

8.1.Ни одна из Сторон не несет ответственность за полное или частичное неисполнение любой из своих обязанностей, если неисполнение является следствием таких обстоятельств, как наводнение, пожар, землетрясение, другие стихийные бедствия, война или военные действия и другие обстоятельства непреодолимой силы, возникшие после заключения настоящего договора.

8.2.Если любое из таких обстоятельств непосредственно повлияло на исполнение обязательств в срок, установленный в договоре, то этот срок соразмерно отодвигается на время действия соответствующих обстоятельств.

8.3.Сторона для которой создалась невозможность исполнения обязательства, обязана уведомить в письменной форме другую сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращении указанных в п.8.1 настоящего договора обстоятельств, не позднее 10 дней с момента их наступления.

9. Реквизиты сторон

9.1.Заказчик:		9.2.Подрядчик:
Отдел образования Жлобинского		ОАО «СМТ № 40»
райисполкома
р/с 3730000240014 в АСБ «Беларусбанк»		р/с 3012203330024 в Жлобинском отд.
код 673 УНН 400013418		ОАО «Белинвестбанк», код 766,
ОКПО 02150488		ул.Петровского, 42
		УНН 400076022, ОКПО 05894093
		Свидетельство о регистрации
		в Гомельском облисполкоме,
		решение № 28-135 от 05.02.1997 г. №74.

Приложение 2

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА №21-08

г. Жлобин18 марта 200

Гомельское республиканское унитарное предприятие электроэнергетики «Гомельэнерго» именуемое в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», в лице директора филиала Гомельского республиканского унитарного предприятия электроэнергетики «Гомельэнерго» Жлобинские электрические сети Кудрявцева Василия Борисовича, действующего на основании доверенности РУП «Гомельэнерго» № 04-25/5465 от 14.11.2007 г., с одной стороны, и

Открытое акционерное общество

«Строительно-монтажный трест №40»

именуемое в дальнейшем «ПОДРЯДЧИК», в лице управляющего Козлова Юрия Кирилловича, действующей на основании Устава, имеющее лицензию №02250/0192235 на право осуществления деятельности «Проектирование и строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей», действительную до 23.05.2010 г., зарегистрированную в реестре лицензий Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь за №1513, с другой стороны, вместе именуемые «СТОРОНЫ», в соответствии с Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 года №1450 (в дальнейшем – Правила) с изменениями и дополнениями, действующим законодательством и протоколом №___ от заседания конкурсной комиссии по переговорам с подрядчиком, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1.Предметом настоящего договора является ремонт объекта:

Ремонт базы Жлобинского РТС. 1 очередь строительства.

1.2.Свои обязательства по исполнению настоящего договора, ОАО «Строительно-монтажный трест №40» передает своему филиалу – СУ-162 ОАО «Строительно-монтажный трест №40».

1.3.Заказчик обязуется принять законченный строительством объект в эксплуатацию и оплатить его в соответствии с ценой, установленной настоящим договором.

1.4.Начало строительства объекта – апрель 2008 г.

1.5.Срок ввода объекта в эксплуатацию – декабрь 2008 г.

2. Цена договора

2.1.Договорная цена строительства объекта на день заключения договора ориентировочно составляет:

2.1.1.в ценах 1991 года – 404.798 рублей;

2.1.2.на день заключения договора – 775.486.660 рублей;

2.2.Договорная цена объекта корректируется в случаях:

2.2.1.внесения в установленном порядке изменений в проектно-сметную документацию;

2.2.2.изменения законодательства о налогообложении и сборах (пошлинах) и иных отчислений в доходы соответствующих бюджетов;

2.2.3.изменения стоимости материалов, по сравнению с учтенной при расчете договорной цены.

2.3.Финансирование объекта производится за счет собственных средств Заказчика.

2.4.В стоимость объекта не включены и оплачиваются дополнительно работы, выявленные в процессе строительства, не предусмотренные в конкурсной документации, стоимость дополнительных работ определяется на основании трехстороннего акта, подписанного заказчиком, подрядчиком и проектной организацией, который подтверждает необходимость выполнения дополнительных работ.

3. Порядок расчетов

3.1.За расчетный период принимается календарный месяц. Финансирование и расчеты за выполненные работы по настоящему договору производятся Заказчиком на расчетный счет Подрядчика.

3.2.Заказчик выплачивает Подрядчику авансы в размере не более 50% от стоимости работ, планируемых к выполнению в следующем месяце, согласно графика платежей, не позднее 20 числа месяца, предшествующего планируемому. Авансы выплаченные после 20 числа считаются выданными с нарушением сроков и относятся на месяц следующий за планируемым Оплата работ производится за вычетом ранее выданных авансов.

3.3.Заказчик, по письменной заявке Подрядчика, перечисляет на расчетный счет Подрядчику, Субподрядчику или непосредственно изготовителю разовые (целевые) авансы на приобретение нестандартных строительных конструкций и изделий, материальных ресурсов, поставка которых зависит от сезонности выполнения строительных работ в соответствии с п. 43 Правил. В заявке указываются размеры, сроки и порядок перечисления таких авансов с учетом характера объекта и условий строительства. Зачет целевых авансов производится по мере применения Подрядчиком этих материалов при строительстве объекта.

3.4.Оплата за выполненные работы производится Заказчиком по степени их готовности на основании подписанных представителями Заказчика и Подрядчика справок (форма №С-3) и актов (форма №С-2) выполненных строительно-монтажных работ. Заказчик обязан в течение трех дней рассмотреть представленные Подрядчиком справку и акт, подписать их и заверить печатью. При несогласии с данными, отраженными в справке и акте, Заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный выше срок. Справки и акты о стоимости выполненных работ предоставляются Заказчику до 30 числа отчетного месяца.

Заказчик производит оплату выполненных работ в течение десяти банковских дней с даты подписания справки о стоимости выполненных работ.

3.5.Заказчик выплачивает Подрядчику премию за производственные результаты, при условии соблюдения графика производства работ с нарастающим итогом.

3.6.Заказчик оплачивает Подрядчику фактическую стоимость материалов поставки Подрядчика от первого поставщика, а также транспортные и заготовительно-складские расходы согласно методики их расчета. Подрядчик подтверждает стоимость материалов, предоставляя Заказчику копии товарно-транспортных накладных.

4. Права и обязанности Заказчика

4.1.Заказчик обязуется:

4.1.1.передать Подрядчику по акту не позднее чем за пять дней до начала работ следующее:

-проектно-сметную документацию (три экземпляра), прошедшую государственную вневедомственную экспертизу;

-земельный участок (площадку) для строительства (ремонта) объекта.

4.1.2.обеспечить организацию и осуществление технического надзора за строительством (ремонтом) объекта, качеством выполнения строительно-монтажных работ.

4.1.3.при внесении изменений в проектную документацию в 10-дневный срок передать Подрядчику измененную документацию, возместить Подрядчику затраты и убытки, при их наличии, связанные с внесением этих изменений.

4.1.4.предоставить точку подключения воды, электроэнергии и телефонной связи на строительной площадке;

4.1.5.оформить технологический перерыв в строительстве в случае отсутствия финансирования.

4.2.Заказчик имеет право

4.2.1.посещать стройку в течение всего периода строительства объекта и знакомиться с ходом выполнения работ, соблюдая при этом требования техники безопасности;

4.2.2.требовать от Подрядчика информацию о ходе строительства, о намечаемых конкретных датах ввода объекта в эксплуатацию;

4.2.3.требовать от Подрядчика устранения дефектов и недоделок, выявленных в ходе строительства и в период гарантийного срока.

5. Права и обязанности Подрядчика

5.1. Подрядчик обязуется:

5.1.1.осуществить строительство объекта в соответствии с утвержденной проектной и нормативно-технической документацией в установленные настоящим договором сроки, при условии непрерывного финансирования, с обязательным соблюдением всех экологических требований;

5.1.2.обеспечить качество строительно-монтажных работ, оформление соответствующей строительной документации, подтверждающей соответствие выполненных строительных работ требованиям проектной документации и технических нормативных правовых актов;

5.1.3.устранять в ходе строительства (ремонта) и в период гарантийного срока выявленные недоделки и дефекты в сроки, согласованные с Заказчиком;

5.1.4.осуществлять уборку помещений до сдачи объекта Заказчику;

5.1.5.сдать Заказчику законченный строительством объект в сроки, предусмотренные п.1.5. настоящего договора;

5.1.6.обеспечить сохранность конструкций, материалов, изделий, оборудования, находящихся на строительной площадке, от начала работ до приемки Заказчиком возведенного объекта;

5.1.7.хранить документы, подтверждающие все затраты по выполнению работ и строительству объекта, и обеспечивать доступ Заказчика к ним до завершения расчетов за выполненные работы, строительства объекта;

5.1.8.осуществлять ведение в процессе строительства всей исполнительной документации и передать ее Заказчику не позднее 5 дней до сдачи объекта в эксплуатацию.

5.1.9.приобретать материалы, конструкции и оборудование в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 03.03.2005 г. № 235 (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь 20.02.2007 г. № 224).

5.2.Подрядчик вправе:

5.2.1.принимать необходимые меры по устранению обстоятельств, препятствующих надлежащему исполнению настоящего договора;

5.2.2.выполнить дополнительные работы, не учтенные в проектной документации, но необходимые для дальнейшего возведения объекта, своевременно согласовав это с Заказчиком. При неполучении от Заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней, Подрядчик вправе приостановить выполнение соответствующих работ и потребовать возмещения Заказчиком убытков, вызванных простоем;

5.2.3.назначить своих представителей для оформления актов на выполненные работы, проверки соответствия используемых конструкций, материалов, изделий и оборудования проектной документации.

5.2.4.расторгнуть в установленном порядке настоящий договор и потребовать возмещения причиненных убытков, если Заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение Подрядчика о не пригодности поставленной Заказчиком продукции, документации или данных им письменных указаний, не примет соответствующих мер.

5.2.5.привлекать для выполнения отдельных видов работ субподрядчиков, координировать их работу, принимать выполненные ими работы и оплачивать их в порядке установленном договором субподряда.

6. Надзор за строительством

6.1.Для осуществления технического надзора Заказчик назначает своего представителя.

6.2.Подрядчик назначает руководителя строительства объекта и уведомляет об этом Заказчика за 5 дней до начала строительства.

6.3.Представители Заказчика и Подрядчика оформляют справки о выполнении работ на объекте, о проверке соответствия используемых конструкций, материалов, изделий, оборудования, проектной документации, составляют акты промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ.

6.4.Заказчик вправе при выявлении некачественно выполненных работ немедленно выдать письменное предписание Подрядчику об устранении дефектов. При необходимости Заказчик может приостановить выполнение работ.

6.5.Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон на оформление документов указанных в п.п. 6.1 – 6.3 договора прикладываются к договору.

7. Гарантийные обязательства

7.1.Для обеспечения выполнения обязательств по настоящему договору Сторонами предусматриваются следующие гарантии:

7.1.1.Заказчиком – непрерывное финансирование объекта в полном объеме, поставка на объект необходимого оборудования, выполнение пуско-наладочных работ;

7.1.2.Подрядчиком – качественное выполнение работ, в соответствии с требованиями СНБ.

7.2.Гарантийный срок эксплуатации объекта устанавливается два года.

7.3.Исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

7.4.Дефекты, выявленные в период гарантийного срока эксплуатации объекта, устраняются за счет Подрядчика. Для участия в составлении акта, согласовании сроков и порядка устранения дефектов приглашается представитель Подрядчика, который должен прибыть на объект не позднее 5 дней со дня получения письменного уведомления Заказчика. В случае неявки представителя Подрядчика акт составляется Заказчиком (эксплуатирующей организацией) в одностороннем порядке и направляется Подрядчику для устранения дефектов.

7.5.Исчисление гарантийного срока эксплуатации объекта прерывается на время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает Подрядчик. Время, на которое прерывается срок, исчисляется со дня подписания акта о выявлении дефектов и заканчивается датой подписания акта сдачи-приемки объекта.

7.6.Подрядчик не несет ответственности за обнаруженные в пределах гарантийного срока дефекты, если он докажет, что они произошли вследствие нормативного износа объекта (его частей), неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта или повреждения третьими лицами.

8. Ответственность сторон

8.1.Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда, и уплачивает неустойку в действующих ценах Подрядчику в следующих случаях и размерах:

-за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ (объекта в эксплуатацию) и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение – 0,1 процента стоимости этих paбот за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости строительных работ (объекта);

-за несвоевременное перечисление средств на оплату выполненных и принятых в установленном порядке строительных работ – 0,15 процента от не перечисленной суммы за каждый день просрочки;

-за нарушение сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря – 0,15 процента их стоимости за каждый день просрочки, но не более стоимости недопоставленных оборудования, конструкций, материалов, изделий, инвентаря.

8.2.Подрядчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда, и уплачивает неустойку в действующих ценах Заказчику в следующих случаях и размерах:

-за несвоевременное обеспечение строительной готовности работ, в том числе за не предоставление фронта paбот – 0,1 процента их стоимости за каждый день просрочки;

-за нарушение сроков выполнения строительных работ, являющихся предметом договора подряда, сдачи объекта в эксплуатацию – 0,15 процента стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 процентов стоимости строительных работ (объекта);

-за несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта – 0,15 процента стоимости строительных работ по устранению дефектов за каждый день просрочки с момента составления акта о выявленных дефектах.

8.3.Стороны несут ответственность, установленную законодательством, за завышение объемов и стоимости строительно-монтажных работ, выявленных контрольными обмерами.

8.4.Подрядчик не несет ответственности за срыв ввода объекта в эксплуатацию, если финансирование объекта осуществлялось нерегулярно.

8.5.Подрядчик несет ответственность за выполнение п. 5.1.9 настоящего договора перед Заказчиком и контролирующими органами.

8.6.Во всем остальном, что не предусмотрено в настоящем договоре, в том числе и по вопросам имущественной ответственности, Стороны руководствуются Правилами.

9. Форс-мажорные обстоятельства

9.1.Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему договору, если неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора.

К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые сторона не может оказать влияние и за возникновение которых не несет ответственности (например: наводнение, пожар, землетрясение, другие стихийные бедствия).

К обстоятельствам, освобождающим сторону от ответственности, относятся также забастовки, акты государственных органов, война или военные действия и т.п., которые делают невозможным или значительно затрудняют исполнение Сторонами своих обязанностей.

9.2.Если любое из таких обстоятельств непосредственно повлияло на исполнение обязательств в срок, установленный в настоящем договоре, то этот срок соразмерно отодвигается на время действия соответствующих обстоятельств.

9.3.Сторона, ссылающаяся на такие обстоятельства, обязана уведомить в письменной форме другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств не позднее пяти дней с момента их наступления. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены официальным документом, выданным Белорусской торгово-промышленной палатой.

9.4.Если невозможность полного или частичного исполнения обязательств Подрядчиком (Заказчиком) будет существовать свыше шести месяцев, Заказчик (Подрядчик) вправе расторгнуть настоящий договор с возвратом всего полученного по договору и без обязанности возмещения возможных убытков Подрядчиком.

10. Порядок изменения и расторжения договора

10.1.Изменения и дополнения в настоящий договор вносятся путем заключения Сторонами дополнительного соглашения в порядке, установленном п.п. 15, 55 Правил.

10.2.Настоящий договор может быть расторгнут в случаях:

-предусмотренных п.п.56.1-56.3 Правил;

-при неоплате Заказчиком выполненных работ в течение одного месяца Подрядчик оставляет за собой право приостановить работы с последующим расторжением договора в одностороннем порядке; срок ввода объекта в эксплуатацию переносится на период неплатежей.

10.3.Оформление расторжения договора осуществляется в порядке, предусмотренном п.56 Правил.

10.4.Все споры и разногласия по настоящему договору, не урегулированные сторонами, разрешаются в хозяйственном суде в установленном законодательством порядке.

11. Сдача и приемка объектов в эксплуатацию и выполненных работ

11.1.Приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь и технических нормативных правовых актов.

11.2.Приемка объекта в эксплуатацию и выполненных строительных работ оформляется соответствующим актом согласно СНБ 1.03.04-2000. Акт утверждается Заказчиком в установленном порядке.

11.3.Затраты по содержанию объекта после приемки его в эксплуатацию несет Заказчик.

12. Заключительные положения

12.1.Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до момента выполнения Сторонами всех своих обязательств.

12.2.Договор составлен на русском языке на 2-х листах с двух сторон, в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу по одному экземпляру для каждой из Сторон.

12.3.Вопросы, не урегулированные настоящим договором, разрешаются в соответствии с требованием Правил и действующего законодательства Республики Беларусь.

12.4.Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

Приложения:

-график производства работ

-график платежей

13. Реквизиты сторон

13.1.Подрядчик:		13.2.Заказчик:
ОАО «Строительно-монтажный трест № 40»		Филиал РУП «Гомельэнерго»
247210, г.Жлобин, ул.Барташова, 1		Жлобинские электрические сети
УНП 400076022, ОКПО 05894093		247210, г.Жлобин, ул.Советская, 54
р/с 3012702450025 в Жлобинском отд. № 319		р/с 3012200100011 отделение
головного филиала по Гомельской обл.		ОАО «Белпромстройбанк» г.Рогачев,
ОАО «Белинвестбанк», МФО 768		МФО 151501348
		Свидетельство о регистрации в Гомельском исполкоме ГМ____, решение
		№____ от 19.03.2002 г.