Между тем, в институте купли-продажи содержатся два вида норм. Первые предопределяются не только возмездной передачей имущества в собственность, но также денежным и эквивалентным характером встречного предоставления. Такие нормы действительно не могут применяться к ренте без учета ее алеаторной (рискованной) специфики Нормы второй группы отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от того, как производится оплата: эквивалентно или алеаторно. Такие нормы не противоречат специфике ренты, поэтому они применимы к любым сделкам, направленным на возмездную реализацию имущества, в том числе к договорам ренты, не предусматривающим оплаты.
Таким образом, буквальное толкование условия ст. 585 ГК РФ о том, что правила купли-продажи могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.
Субсидиарное применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала – приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.
Содержание правовых норм, регулирующих договор ренты, направлено на защиту интересов слабой стороны договора, такой стороной является получатель ренты.
Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др.
В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
1.3 Разновидности договора ренты: проблемы теории и практики
ГК РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем, в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК РФ принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила по­свящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 33 ГК РФ тако­вым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением – это только его разновидность.
Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название «Общие поло­жения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. При этом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненно­го содержания с иждивением особо не упоминается.
Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определени­ем (п. 1 ст. 583 ГК РФ) также и параграф, посвященный пожизненному содер­жанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего дого­вора (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Такое построение главы, в которой сосуществуют определения договорного типа и особо – его видов, весьма широко использу­ется в Кодексе. Примером может служить гл. 30 ГК РФ, в которую включены определения и самой купли-продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК РФ), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле-продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506 ГК РФ), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 526 ГК РФ), контрактации (п. 1 ст. 535 ГК РФ), энергоснабжения (п. 1 ст. 539 ГК РФ).
Согласно вышесказанного можно сделать вывод:
Договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты.
Давайте рассмотрим виды ренты согласно ГК РФ
1). Постоянная рента:
 Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некомерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц — получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках).
Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц.
 На передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.
 В отношении плателыциков ренты закон никаких ограничений несодержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматьсл такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществлении отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона.
Предметом по договору постоянной ренты является: Во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты ( им может быть как
движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.
Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.
Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например по истечении каждого полугодия).
Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Ценой будет являться размер рентных платежей, который как уже говорилось, может индексироваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда.
2). Пожизненная рента.
В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
 Таким образом договор пожизненой ренты имеет следующий субъектный состав: Получателем пожизненой ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненая рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким.
         По договору пожизненой ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты.
Что касается плательщиков пожизненой ренты, то их состав законом не ограничен. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.
 Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК РФ).
С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст.ст. 591, 598 ГК РФ).
3).Пожизненное содержание с иждивением.
Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. Поэтому между указанными договорами достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.
В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).
Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительными специфическими особенностями, которые я и предлагаю рассмотреть.
Что касается субъектного состава, то здесь необходимо отметить следующее: Они схожи с договором пожизненной ренты. Рентополучателем здесь опять же может быть только гражданин, и обязанности по выплате ренты прекращаются с его смертью Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и её получателя. В рассматриваемом обязательстве существует проблема, которая состоит в том, что представляется весьма затруднительным соотнести гражданско-правовые положения договора с условием пожизненного содержания с возможным возникновением и последствиями конфликтов сторон не правового, а личного характера. Ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением построен на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты, и как показывает практика, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера. Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом для вынесения решений не в пользу плательщика ренты. Вот почему в данном договоре следует учитывать положения не только имущественного характера, но и положения сопряжённые с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора.
 Предметом данного договора может быть только недвижимое имущество, т.е. дом, хозяйственные постройки, квартира. Земельный участок и т.д.. В обязанности рентоплательщика включается содержание и иждивение (уход) за рентополучателем. Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания рентополучателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение.
Что касается формы рентных платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень указан выше ( Жильё, питание, одежда и т.д.. Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён применительно к каждой потребности.
Дальнейший анализ гражданского законодательства РФ показывает что, что наряду с подразделением договора ренты на виды и разновидности закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отно­шений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах – возмездно или безвозмездно – передано пла­тельщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). Во-вторых, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК РФ) и т.д.
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, в одном случае, и движимое имущество, – в другом. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

2. Особенности договора ренты в гражданском праве России
2.1 Порядок заключения договора ренты
Форма договора ренты обязательно должна быть письменной. Исследование законодательства позволяет утверждать, что договор ренты признается заключенным, и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, – с момента его государственной регистрации.
Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права – отсутствие самого права; для договора – его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.
Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты, полученные рентные платежи.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.
Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ, поскольку, если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.
Необходимо также отметить то обстоятельство, в силу которого договоры в зависимости от их природы признаются заключенными либо с момента достижения сторонами согласия (так называемые консенсуальные договоры), либо после передачи определенной вещи одним из участников сделки другому контрагенту (реальные договоры), либо после государственной регистрации (в случае договора ренты).
Конструкция договора ренты в литературе отражена неоднозначно. На сегодняшний день обозначилось несколько точек зрения относительно данного вопроса.
Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным (А. Н. Голикова, Н. В. Золотько, О.А. Маркова, А. Мамаев). Ряд других авторов считает, что отнесение договора ренты к реальному или консенсуальному напрямую зависит от применения соответственно норм договора дарения или договора купли-продажи, т. е. от того, передается движимое имущество под выплату ренты бесплатно или за плату (В.С. Ем, О. Н. Лиджиева). Данную позицию критикуют М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, ссылаясь на то, что договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным, а в случае с недвижимым имуществом возникновение договора ренты опять-таки связано не с соглашением, а с передачей имущества
Проанализировав нормы гл. 33 ГК РФ мы приходим к выводу о том, что несмотря на стремление законодателя придать договору ренты реальный характер, при определении его понятия в ст. 583 ГК РФ, договор ренты имеет консенсуальную природу, а неопределенность слова «передает» порождает различные противоречивые мнения о его юридическом значении. В связи с этим договор ренты считается заключенным и обязательства, вытекающие из него, возникают с момента нотариального удостоверения или государственной регистрации.
2.2 Содержание договора ренты и ответственность сторон
Предмет договора ренты - действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты.
Сторонами договора ренты выступают: получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Системный анализ норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ позволяет говорить, что получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты.
Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях», а равно специальные цели, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.
В качестве получателей пожизненной ренты и ее разновидности – пожизненного содержания с иждивением – могут выступать исключительно граждане.
Что касается плательщиков ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Плательщиками ренты могут быть любые граждане, юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.
В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты. Выплата рентных платежей может осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат. При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.
В § 1 гл. 33 ГК РФ предусмотрено регулирование обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам плательщик – лицо, заключившее договор с получателем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).
В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь, если это прямо предусмотрено договором ренты. Следовательно, если новый собственник недвижимости, обремененной рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю вследствие неплатежеспособности или преднамеренного уклонения либо от него не будет в разумный срок получен ответ на требование об их выплате, получателю предоставлено право предъявить такое требование предыдущему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с нормами о дополнительной (субсидиарной) ответственности (ст. 399 ГК) или солидарной ответственности (ст. ст. 323, 325 ГК), если это предусмотрено законом или договором. Рассмотренное выше обременение направлено на создание гарантий стабильности рентных отношений. Кроме того, с целью обеспечить исполнение обязанности по выплате ренты при передаче под выплату ренты земельного участка или другой недвижимости закон предоставляет получателю ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты право залога на эту недвижимость (п. 1 ст. 587 ГК). Важно отметить, что право залога здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества. Таким образом, закон предусмотрел дополнительную гарантию для удовлетворения требований получателя ренты, поскольку в силу залога на переданное им плательщику недвижимое имущество получатель при невыполнении плательщиком обязанностей по выплате рентных платежей имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Плательщик ренты в этих случаях обязан в соответствии со ст. 343 ГК принимать меры для обеспечения сохранности находящегося у него заложенного имущества.
Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.
Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты зако­ном предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, – то учетной ставкой банковского процента на день испол­нения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты. Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в настоящее время в отношениях между организациями и гражданами России подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам.
Проценты должны выплачиваться за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом или договором не установлен более короткий срок. Если на момент вынесения решения суда денежное обязательство не было исполнено должником, то суд в решении о взыскании с него указанных процентов должен отразить сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дату, начиная с которой производится начисление процентов; размер процентов, исходя из учетной ставки банковского процента, соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитору денежных средств (п. 51).
Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной. Договор ренты - длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.

2.3 Основания и правовые последствия расторжения договора ренты
Сложная правовая природа договоров ренты и пожизненного содержания уже сама по себе может приводить к весьма серьезным столкновениям интересов в судах. Значительная стоимость объекта иска (недвижимого имущества), длящийся характер отношений, необходимость доказывания обстоятельств с применением оценочных критериев, прямо определенных законодателем (добросовестность, справедливость, существенный характер условий и нарушений), сложный состав обязательств (в особенности при пожизненном содержании) - вот факторы, которые усложняют споры по данной категории дел, требуют и от представителей сторон, и от суда особых профессиональных знаний и опыта.
При оценке доказательств в таких спорах не следует забывать о рассмотренном выше существе договора. В частности, и законодатель, и судебная практика ориентируют на повышенное значение полноты исполнения обязательств плательщиком ренты в надлежащем объеме. Ведь охраняемые интересы получателя - будь то состояние квартиры, оплата коммунальных платежей, забота о здоровье плательщика ренты, своевременность и индексация размера платежей, достойные похороны в смысле статьи п. 2 ст. 602 и ст. 1174 ГК - имеют именно в совокупности определяющее значение для лица, отчуждающего свое имущество. Не случайно законодатель предусматривает для плательщика ренты столь тяжелые неблагоприятные последствия в случае нарушения обязательств. По стоимостной оценке эти последствия (утрата права на приобретение жилья) несопоставимы с характером нарушения отдельных обязательств должника. С другой стороны, вполне обоснованным следует признать требование к плательщику о соблюдении такой степени заботливости при исполнении обязательств и доказывании надлежащего исполнения, которая была бы характерна для любого лица, приобретающего на долгосрочной основе имущество относительно высокой стоимости. Встречаются случаи применения к указанным договорам общих норм о прекращении обязательств новацией.[2]
Основания прекращения договора постоянной ренты:
- Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК РФ). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.
- Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по прежнему обязан выплачивать ренту.
 - Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты ( право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю. Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст.592 ГК РФ). Если же в договоре включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп, то оно признаётся ничтожным и, соответсвенно, не препятствует выкупу ренты.
Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о её выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств. Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п.
Основания прекращение договора пожизненной ренты:
основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путём предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.
При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).
При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.
Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать её на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на её выкуп.
Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред.
Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира, причем за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимальных размеров оплаты труда в месяц.
Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 года рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры. Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора, так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы.
Суды в комментируемом деле по-разному подошли к решению вопроса о расторжении договора пожизненной ренты. Если суд первой инстанции посчитал договор нарушенным со стороны плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его расторжении, то надзорная инстанция высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен ли договор пожизненной ренты со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед получателем ренты. В случае с пожизненной рентой следует также обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.
Если говорить о договоре пожизненной ренты, то обязанность плательщика ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности плательщика ренты не исчерпывались только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту. Думаю, что право проживания считается предоставленным получателю ренты не только, когда об этом прямо сказано в договоре, но и когда это вытекает из его смысла, т.е. с отчуждением квартиры в собственность плательщика ренты стороны не связывали прекращение права проживания в данной квартире получателя.
В том случае, когда договор пожизненной ренты содержит условие о праве получателя ренты проживать в квартире плательщика, необходимо выяснить, возможно ли в данном договоре усмотреть элемент договора пожизненного содержания (несмотря на то что название договора не имеет в себе такого указания) и в связи с этим должны ли применяться к такому договору пожизненной ренты специальные нормы, относящиеся к договору пожизненного содержания. Данные нормы отличаются более льготным режимом в отношении получателя ренты по данному договору по сравнению с положением получателя ренты по договору пожизненной ренты. Это касается, в частности, правил о расторжении договора, которые весьма благоприятны для получателя ренты.
Квалификация рассматриваемого договора должна осуществляться исходя из различия в основных целях договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания.
Основная цель договора пожизненной ренты состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (должник в данном договоре, как и в любом договоре пожизненной ренты, не берет на себя обязанность содержать кредитора (получателя ренты). По крайней мере плательщик не обусловливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег.
Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключается в предоставлении получателю ренты средств к существованию, скажем так, в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.) на определенную сумму денег. Иными словами, при договоре пожизненной ренты плательщик ренты платит, например 500 руб. в месяц, и на этом его обязанности по договору исчерпаны. В договоре пожизненного содержания плательщик предоставляет продукты питания, одежду, жилье и т.д. на сумму 500 руб. в месяц.
Несмотря на то что по рассматриваемому договору плательщик взял на себя обязанность уплачивать не только рентные платежи, но и предоставить получателю ренты право проживания в квартире[3], специальные нормы о договоре пожизненного содержания вряд ли могут здесь применяться в связи с тем, что основная цель договора заключается в получении периодических рентных платежей получателем ренты. Предоставление получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный (по отношению к обязанности уплачивать ренту в денежном выражении) характер и не может рассматриваться как содержание получателя ренты.
Вывод о подчинении рассматриваемого договора только нормам о договоре пожизненной ренты, конечно, не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. Раз уж представленный на рассмотрение суда договор пожизненной ренты содержал условие о предоставлении получателю ренты права проживания [4]в квартире, переданной в ренту, значит, плательщик ренты был обязан (помимо обязанности периодически уплачивать рентные платежи) поддерживать квартиру, в которой проживал получатель ренты, в надлежащем состоянии (т.е. в состоянии, пригодном для проживания). Плательщик ренты, конечно, собственник имущества, обремененного рентой, и вправе самостоятельно решать, когда осуществить его ремонт, но в данном случае он связан обязательством перед получателем ренты делать все необходимое для спокойного и нормального проживания последнего в квартире.[5]
Тот факт, что в квартире требовался ремонт в результате причиненного третьими (а не плательщиком ренты) лицами (жильцами соседней квартиры) вреда, не имеет никакого значения, так как риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК). Для контрагентов по договору пожизненной ренты затопление квартиры действиями соседей является случаем, так как в этом нет вины ни плательщика ренты, ни получателя. Хотя ст. 600 ГК говорит о рентных платежах, но она должна распространяться и на обязанность плательщика ренты предоставлять получателю ренты возможность проживания в квартире, пригодной для проживания [6]. Требовать или не требовать возмещения причиненного виновным лицом вреда является делом собственника, но судьба его обязанности перед получателем ренты не зависит от решения данного вопроса.
Следует признать, что в рассматриваемом деле плательщик ренты нарушил обязательство поддерживать переданную в ренту квартиру в надлежащем состоянии. Однако не всякое нарушение плательщиком договора может повлечь за собой его расторжение, только существенное нарушение договора дает право получателю расторгнуть договор.
Вопрос о существенном характере нарушения договора есть, конечно, вопрос факта. Суды первой и кассационной инстанций посчитали нарушение со стороны плательщика существенным, но, скорее всего, следует признать правильной позицию суда надзорной инстанции, и вот почему.
Хотя исполнение плательщиком ренты обязательства поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, - не менее важная обязанность, чем обязанность уплачивать рентные платежи, однако последняя обязанность все-таки исполнялась, как установил суд, надлежащим образом. В то же время плательщик ренты собирался произвести ремонт в квартире, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями. Указание суда первой инстанции на возраст и состояние здоровья истицы имеет важную социальную направленность, но в данном случае не имеет юридического значения, так как личные качества кредитора в договорном обязательстве не могут оказывать юридического воздействия на правовое положение сторон в договоре. Ссылка на личные качества контрагента, вероятно, имела бы юридическое значение при решении вопроса о возложении на него договорной ответственности (в нашем случае - на плательщика ренты) в части признания его виновным или невиновным в нарушении договора, т.е. при выяснении вопроса, принял ли контрагент, с учетом его способностей и возможностей, все необходимые меры для выполнения договора.
Напомним, что суд признал договор расторгнутым, а за истицей - право собственности на квартиру, переданную в ренту. Решение суда первой инстанции представляется неправильным еще потому, что суд не учел различия в вариантах прекращения договора пожизненной ренты, установленных ст. 599 ГК. Согласно п. 1 ст. 599 ГК получателю ренты предоставляется альтернатива: либо требование о выкупе ренты, либо требование о расторжении договора и возмещении убытков. Если получатель ренты выбирает первый вариант, то на плательщика ренты возлагается обязанность уплатить выкупную цену по правилам ст. 594 ГК. При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. В рассматриваемом варианте получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК требовать возврата имущества в собственность, только если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества. Как видно, п. 2 ст. 599 ГК - исключение из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения (в нашем случае - прекращение путем выкупа) договора.
Второй вариант, а именно требование о расторжении договора пожизненной ренты на основании п. 1 ст. 599 ГК, не дает права требовать возврата имущества в собственность получателя ренты. Он может требовать возмещения убытков. В сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если, конечно, оно (имущество) было передано под выплату ренты бесплатно.
В комментируемом деле истица выбрала вариант расторжения договора и к тому же имущество было передано в ренту за плату, что тем более не дает права требовать возвращения имущества в собственность получателя ренты.
Полезно сравнить в этом плане положение получателя ренты по договору пожизненной ренты и по договору пожизненного содержания с иждивением. Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но и при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.