СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………….….....…3

ГЛАВА 1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ……………………………………………………….…………..…4

1.1 
 Понятие недвижимости и её виды………………………………………...4

1.2 
Недвижимость как экономический актив………………………………..5

1.3 
 Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования……………………………………………………….…..….12

ГЛАВА 2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ………….….15

2.1 Основные подходы и методы анализа рынка недвижимости………..15

2.2 Обзор рынков недвижимости городов России………………………….19

Заключение…………………………………………………………………...…24

Список использованной литературы…………………………………...…...25
ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

 Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

         Целью написания данной работы является: изучение понятия недвижимость, изучение и анализ рынка недвижимости
ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ.

1.1.        
Понятие недвижимости и её виды.

         Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

         Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

           К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

         Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

         В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на –  используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

1.2.        
Недвижимость как экономический актив.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновре­менно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использо­вать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудо­вание, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бу­маги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве при­носят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В послед­нее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновид­ность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначен­ный для личного или производственного использования. (С известной долей упро­щения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

Нужно заметить, что в современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: «Недвижимость является финансовым активом» (Балабанов И. Т. Операции с не­движимостью в России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров» (Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора[1], это тот самый случай, когда оба правы.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообра­зию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие ре­шений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финан­совых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, ис­пользуется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используе­мой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестицион­ная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

·        как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

·        как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как ча­сти активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы.

·       Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществле­ния его деятельности?

·        Где должна быть расположена недвижимость предприятия?

·       Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффек­тивности предприятия в целом?

·       Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены право­мочия различных уровней управления и подразделений по отношению к не­движимости?

·       Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные вопро­сы.

·       Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направле­ниям инвестиций?

·       Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как ак­тив, который должен занимать место среди иных активов?

·       Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

·        в виде будущих потоков денежной наличности;

·       в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богат­ства собственника недвижимости;

·        в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности доходов от недвижимости

·        Стабильность дохода.

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

·        Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

·        Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зави­сит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать кон­тролем над активом.

·        Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, оп­ределяющий существенную дифференциацию в доходах между различными едини­цами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

·        Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфля­ции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

·        Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

·        Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Про­дажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возмож­ной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правиль­ной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реали­зации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное сни­жение может не дать эффекта.

·        Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

·        Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с цен­ными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

·        Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвести­рованных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудше­ния ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополни­тельных усилий (страхования, например).

·        Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период созда­ния объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в поло­жительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами акти­вов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного порт­феля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной свя­зи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообра­зие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

 Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона бу­дет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансо­вом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых ак­тивов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке.

1.3 Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования.

Рынок – способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров.

Рынок недвижимости[2] – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).    

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

·                        локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

·                        уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

·                        низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

·                        несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

·                        разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

·                        рынок земли (земельных участков),

·                        рынок жилья,

·                        рынок нежилых помещений,

·                        рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы - риэлторы, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценочная деятельность[3] – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1.                     Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2.                     С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3.                     Размытость законодательной базы.

4.                     Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5.                     низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6.                     Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

-         индивидуальность ценообразования;

-         высокий уровень издержек;

-         важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

-         высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния регионально экономики;

-         многообразие рисков;

-         низкая ликвидность товара на рынке;

-         слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

-         труднодоступность достоверной информации;

-         ограниченное число  аналогичных сделок;

-         многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1.                     Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2.                     Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3.                     Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

-  для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;

-  для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

-  для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости[4].

Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю[5].

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

2.2. Обзор рынков недвижимости городов России

         Основное влияние на них оказывал внешний фон, но ситуация начинает меняться

         С начала 2009 года цены на жилье упали во всех крупных городах России, отмечают в своем обзоре представители Ассоциации строителей России (АСР). Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что во всех городах страны рынки недвижимости за последний год вели себя схожим образом. И это неудивительно, так как с приходом экономического кризиса локальные факторы каждого региона отошли на второй план, а на первый вышли общие макроэкономические тенденции. Хотя по мере преодоления кризиса ситуация снова начинает меняться в пользу локальных факторов.

         АСР подсчитала, как изменились цены на квартиры в крупнейших городах России с начала 2009 года. Лидерами по степени удешевления, по данным АСР, стали Волгоград, Пермь, Ростов-на-Дону, Москва и Санкт-Петербург - в этих городах цены упали на 23,9%, 23,5%, 22,3%, 20,3% и 19,7% соответственно (речь идет о рублевых ценах). Похожие выводы делает и журнал www.metrinfo.ru – в частности падение рублевых цен на квартиры в Москве составляет с начала года около 25%. Чуть меньшими темпами дешевели квартиры в таких городах, как Уфа, Нижний Новгород, Омск, Самара, Екатеринбург и Челябинск - на 18,8%, 18%, 17,2%, 16,8%, 16,4% и 15,7% соответственно. В свою очередь лидерами по наименьшим темпам сокращения стоимости жилья оказались Красноярск, Новосибирск, Воронеж, Московская область и Казань - здесь жилье в январе - сентябре 2009 года уменьшилось в цене на 15,6%, 14,3%, 13%, 11,4% и 9,8%.

Анализ динамики цен на жилье позволяет сделать ряд интересных выводов.

         1.Тот факт, что за 2009 год жилье подешевело абсолютно во всех городах, говорит о том, что кризис оказал влияние на локальные рынки недвижимости всех регионов вне зависимости от их географических, экономических, демографических и прочих характеристик. Аналогично схожую динамика цен отмечал недавно и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». По его данным основной скачок вниз цены сделали с сентября 2008 года по март 2009 года. В последние же несколько месяцев цены во многих городах России продолжали снижаться, однако, темпы этого снижения уже были заметно меньше.

         2.Никаких заметных отклонений цен на недвижимость, сильно отличающихся от средних показателей, не было зафиксировано. Во всех городах цены снижались приблизительно схожими темпами, а разницу в 15-20 процентных пунктов между наибольшими и наименьшими значениями в условиях общего снижения цен нельзя назвать критичной. Для сравнения – «качели» на фондовом рынке, вызванные кризисом, приводили к тому, что падение стоимости разных финансовых инструментов могли отличаться в разы.

         Относительно небольшие расхождения динамики цен на жилье в разных городах позволяют говорить о том, что локальные рынки недвижимости находятся сейчас под воздействием одних и тех же макроэкономических факторов и тенденций, ведь стоимость нефти или курс доллара к рублю равным образом сказываются на всей России. Локальные факторы, например, особенности местного самоуправления, соотношение экономических показателей конкретного региона, спрос и предложение на рынке жилья в нынешней динамике рынка недвижимости, обусловленной в основном финансовым кризисом, играют относительно небольшую роль.

         Синхронность динамики цен можно было наблюдать не только в последние месяцы. Как уже писал www.irn.ru в статье «Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга приходят к равновесию», периоды бурного роста и коррекции рынков недвижимости в двух крупнейших российских городах коррелируют на протяжении уже около десяти лет.

         3.Города со схожими показателями падения цен нельзя сгруппировать по географическим, экономическим или демографическим признакам. По мнению специалистов www.irn.ru, это еще один аргумент в пользу низкого влияния локальных факторов на местные рынки недвижимости в условиях кризиса.

         4.Москва и Санкт-Петербург являются одними из тех городов, где темпы снижения цен на жилье оказались наиболее высокими. Но нельзя сказать, что они представляют собой абсолютный рекорд. С одной стороны, это может быть связано с сохранением прослойки платежеспособного спроса в столицах даже несмотря на кризис. С другой стороны, означать, что рынки ряда регионов России были перегреты не меньше столичных.

         Схожесть сценариев развития рынков недвижимости в разных городах России дает основания полагать, что и основные фазы последствий кризиса – существенное снижение цен, остаточная коррекция и стабилизация – будут происходить во многом синхронно. Хотя следует отметить, что после дефолта 1998 года Москва вышла из кризиса опережая регионы на 2-3 года. Однако нынешний кризис больше пришелся на финансовую сферу, обеспечивающую дополнительный спрос на недвижимость в Москве, поэтому, вполне возможно, что на этот раз у столицы уже не будет прежней «форы».

         Сейчас рынки недвижимости крупнейших российских городов находятся в фазе остаточной коррекции цен, как и Москва, и вполне готовы перейти к стабилизации. И вполне естественно полагать, что какое-то время все рынки недвижимости будут во многом продолжать отыгрывать макроэкономический фон: если основные экономические показатели будут постепенно расти и отыгрывать потери, вызванные кризисом, то и падение цен на недвижимость постепенно сойдет на нет, а в ряде регионов может даже смениться небольшим отскоком вверх. Если же последует вторая волна экономического кризиса, то и недвижимость во всех городах продолжит дешеветь.

         Впрочем, нельзя и переоценивать общее влияние единого макроэкономического фона, так как рынки недвижимости все же являются локальными. И сейчас ведущую роль в дальнейшей динамике цен на квартиры начинают играть объемы нового строительства и количество предложений. Если в том или ином регионе предложение на рынке жилья так и останется в дефиците, то это обстоятельство не даст ценам падать ниже, а может даже спровоцировать отскок вверх. Если же массовое строительство жилья эконом – класса напротив будет активно вестись, а предложение – возрастать, то это может поспособствовать дальнейшему сползанию цен вниз, особенно в тех регионах, где рыночные цены на квартиры заметно превышают стоимость строительно-монтажных работ (СМР).

         Поэтому в дальнейшем динамика цен на жилье в разных городах страны снова может разойтись под влиянием локальных факторов. Города и регионы с ограниченным объемом строительства и предложения нового жилья стабилизируются по цене и могут даже в среднесрочной перспективе начать умеренно дорожать, а там, где объемы строительства, напротив, будут увеличивать, стоимость жилья продолжит снижение, по крайней мере, на новые строящиеся объекты. Таким образом, считают в www.irn.ru, на примере разных регионов России можно будет проследить работу правила «цены – вверх, если падает предложение на свободном рынке, и цены – вниз, если предложение в избытке». Если, конечно, снова не вмешаются сильные перемены в макроэкономическом фоне, которые заставят дорожать все на волне инвестиционного ажиотажа, как было в 2006-2008 годах, или все дешеветь, как с приходом кризиса осенью 2008 года.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

         В заключении хочется сказать что рынок недвижимости развивается быстрыми темпами.

         Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).  Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.  С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты.  Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

         В данной курсовой работе я постаралась дать понятие недвижимости, а так же показала как недвижимость становится экономическим активом.

         Цель поставленная передо мной при написании данной курсовой работы достигнута.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.     Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. – М.: Прогресс, 1993. – 736 с.

2.     www.fontanka.ru

3.     Щербаков А.И., Золотарев И.И. ,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124с.

4.     Санкт-Петербургские ведомости № 176(2566) 28 сентября 2001 статья 20.

5.     www.saratov.gordayuga.ru

6.     Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость: — М.: Проспект, 2008.

7.     Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2009

8.     Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. —  М.: Маркетинг, 2009.

9.     Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие для вузов. Под общ. ред. П. Г. Грабового. В 2 ч. — М.: АСВ; Смоленск: Смолин Плюс, 2007.

10. Максимов С. Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — СПб.: Изд. Санкт-Петербургского университета, 2007.

11. Марченко А.В. «Экономика и управление недвижимостью. СПб.: Питер, 2007

12. Озеров Е.С. Управление недвижимостью.: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2008.

13. Озеров Е.С. Экономика недвижимости. Анализ доходности и оценка стоимости объекта: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2009.

14. Старинский В. И., Асаул А.Н., Кускова Т. А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. Г. А. Краюхина. — СПб.: СпбГиЭА,2008

15. Управление недвижимым имуществом: Учебник/ И. А. Бузова, Н. В. Васильева, С. Н. Максимов и др.; Под ред. С. Н. Максимова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2006.

16. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под обш. ред. П. Г. Грабового. - М.: Изд-во «АСВ», 2008.

---