Введение

Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имени право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и иконные интересы других граждан.

Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.

Тема обмена жилыми помещениями на сегодняшний день не потеряла своей актуальности, так как обмен является чуть ли ни единственным приемлемым способом разрешить жилищную проблему например при распаде семьи. В бывшем СССР обмен жилья был одной из немногих легальных возможностей поменять место жительства. Поэтому меняли квартиры не только в пределах своего города - значительную часть составляли междугородные обмены, которые актуальны и сегодня.

Целью данной работы является рассмотрение вопросов посвященных обмену жилья, находящегося как в частной, так и в муниципальной собственности, на правах частного владения или договора социального найма.

Задачи исследования:

Ознакомиться с общими положениями жилищных правоотношений, правами и обязанностями собственников жилых помещений и членов их семей.

Изучить проблемы, возникающие при обмене жилых помещений (обмен членами семьи собственника, обмен помещения без согласия членов семьи и т.д.).

Предметом исследования являются жилые помещения.

Глава 1. Право на обмен жилыми помещениями предоставленными по договору социального найма. Отличительные черты от ранее действующего законодательства.

Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен принадлежащее ему жилое помещение по договору социального найма.  Как уже говорилось ранее, обмен  является одним из способом распоряжения жилым помещениями. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма. Говоря об обмене, следует упомянуть, что  право собственника на принадлежащее ему жилое помещение может быть реализовано посредством заключения договора обмена жилыми помещениями с нанимателем жилья в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда или членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью не выплатившим паевой взнос за квартиру. 

Так согласно п 1. ст. 72 Жилищного кодекса РФ: « Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю».

Исходя из анализа ст. 72 ЖК РФ можно обоснованно заметить, что только наниматель жилого помещения вправе совершать обмен жилого помещения, в котором он проживает, на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Но нельзя забывать о возможности проживающих совместно с нанимателем членов его семьи требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Тем самым законодатель обеспечивает и охраняет интересы, как нанимателя, так и проживающих совместно с нанимателем жильцов. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. С принятием в 2004 г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ существенно изменился правовой режим обмена. Рассмотрим основные нововведения.

1. Договор об обмене жилыми помещениями стал заключаться в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

Ранее соглашение об обмене вступало в силу с момента выдачи ордеров (ст. 71 ЖК РСФСР); форма обменного ордера была утверждена Инструкцией о порядке совершения обмена (приказ Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12). 2. Изменился подход к участникам обмена.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).

Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен жилыми помещениями является правомочием гражданина, владеющего жильем на основании договора социального найма (ч. 1 ст. 72) ¹.
___________________________________________________

¹ Обмен жилыми помещениями (Д.Е. Потяркин, "Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.)
Гражданский кодекс РФ, строго говоря, не предусматривает возможности обмена для нанимателя, проживающего в помещении на основании договора найма (гл. 35), именуемого иногда договором коммерческого найма.

Между тем, в Москве сохранена возможность совершения обмена между нанимателями (по договорам как социального, так и коммерческого найма) и собственниками жилых помещений (п. 1.2 Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве, утвержденного распоряжением департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 июня 2005 г. N 275).

Обосновать данное решение можно лишь гражданско-правовым принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Приведенная в качестве контраргумента сказанному ссылка на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой в части правового регулирования жилищных отношений приоритет имеет ЖК РФ, может породить вопрос: допустимо ли использовать гражданско-правовые нормы о договорах, в частности, купли-продажи, мены жилых помещений, несмотря на отсутствие их регламентации в ЖК РФ?

3. Предметом договора обмена выступают жилые помещения.

Опираясь на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству и размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или меньшего размера, при этом никакой доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий после совершения обмена.

В действующем ЖК РФ аналогичная по содержанию ст. 73 указанного условия не содержит, однако это не означает, что подобные обмены с ухудшением жилищных условий теперь приветствуются. На основании ч. 1 ст. 70, ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить вселение граждан, в том числе в результате обмена, в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир).

4. Перечень оснований для отказа в совершении обмена имеет исчерпывающий характер (ст. 73 ЖК РФ).

Однако перечисленных в указанной статье мотивов бывает недостаточно. Например, в ходе подготовки документов для оформления договора обмена порой выясняется, что одно из жилых помещений принимает участие в обмене в пятый, шестой и т.д. раз за последний, довольно короткий, период времени. В таких случаях жилое помещение, неоднократно участвующее в обмене и находящееся, как правило, в маленьком населенном пункте одной из областей центральной части России, значительно хуже второго помещения, предлагаемого к обмену и находящегося в черте г. Москвы. Причем немосковская квартира перед тем, как снова выйти на рынок обмена, продается третьим лицам, в связи с чем граждане, ранее обменявшиеся туда из г. Москвы, выбывают из поля зрения жилищных органов, оформляющих последующие обмены с участием данной квартиры.

Представляется, что помимо отказа в совершении обмена на основании упомянутого перечня должна быть предусмотрена возможность приостановить оформление обмена в случае выявления сомнительных обстоятельств для проведения дополнительной проверки или обращения в правоохранительные органы. Подобная мера позволит уменьшить количество различных правонарушений, совершаемых при обмене жилыми помещениями. В судебной практике таких случаев немало. Рассмотрим один из них ².

В районном суде ЦАО г. Москвы в 2005 г. был рассмотрен иск прокуратуры об истребовании квартиры из владения; выселении из жилого помещения гражданина (впоследствии оказавшегося добросовестным приобретателем квартиры); возврате квартиры собственнику (городу); признании недействительным обменного ордера,

_______________________________________________

² Обмен жилыми помещениями (Д.Е. Потяркин, "Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.)


договора передачи (в порядке приватизации), свидетельства о государственной регистрации права собственности и договора купли-продажи данной квартиры.

В ходе изучения материалов было установлено, что в орган, уполномоченный совершать обмен жилыми помещениями, обратились собственник однокомнатной квартиры, находящейся в частной собственности в Тверской области, и представитель нанимателя однокомнатной квартиры, находящейся в собственности г. Москвы и расположенной в г. Москве.

Как выяснилось позднее, собственник представил подложные документы. В действительности предлагаемой к обмену квартиры не существовало; свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту квартиру подписано государственным регистратором, которого на самом деле нет; договор отчуждения (купли-продажи в рамках обмена) собственности в Тверской области нанимателю в г. Москве был удостоверен нотариусом, который также не значился в соответствующем реестре Управления Министерства юстиции по Тверской области.

Впоследствии собственник-мошенник приватизировал приобретенную им квартиру в г. Москве и сразу продал ее третьему лицу.

В результате неоднократного рассмотрения данного дела иск прокуратуры был удовлетворен*(4).

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями, и кроме того собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности. Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

На данный момент, нормы, подобные предусмотренные в ч. 2 ст. 20 Основ, в настоящем Жилищном Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Таким образом можно сделать следующие выводы об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма:

1) допускается только на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма. Иначе говоря, по общему правилу не допускается обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, например, на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве частной собственности;

2) допускается и в случаях, когда обмениваемые жилые помещения (предоставленные по договору социального найма) находятся в одном населенном пункте (так называемый внутригородской обмен) и даже в одном жилом доме, так и в случаях, когда жилые помещения расположены в разных домах и даже в разных населенных пунктах (так называемый междугородний обмен). Не играет роли, что дома расположены в различных субъектах РФ, главное, чтобы они находились на территории РФ (за исключением случаев, когда федеральными законами та или иная часть территории РФ отнесена к закрытым территориям по соображениям государственной безопасности, обороны и т.п.);

3) может иметь место как между двумя нанимателями таких жилых помещений, так и в случаях, когда число участников сделки более двух. Иначе говоря, обмен осуществляется без ограничения количества его участников;

4) осуществляется в той мере, в какой:

а) соблюдены требования ч. 1 ст. 70 ЖК (о необходимости иметь письменное согласие всех членов семьи и наймодателя, соблюдать учетную норму общей площади, приходящейся на одного члена семьи, и т.д.);

б) отсутствуют условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных жилых помещений по договорам социального найма не допускается ³;

в) не нарушен порядок оформления обмена жилыми помещениями;

5) может быть признан недействительным в судебном порядке.

_______________________________________________________

³Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2005 г.


Глава 2. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
ЖК 1983 г. и Основы детально не регламентировали порядок обмена жилыми помещениями. По этому поводу в ЖК 1983 г. имелась лишь бланкетная норма, разрешающая регулирование указанных отношений законами и подзаконными правовыми актами. Кодекс подобных отсылок не содержит, но при этом в ст. 74 сам вводит правила, устанавливающие порядок осуществления такого обмена и его оформление. Эти правила можно рассматривать в качестве новеллы.

Предметом договора обмена выступают жилые помещения. Опираясь на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству и размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или меньшего размера, при этом никакой доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий после совершения обмена.

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.

Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 ст. 74 Кодекса необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса). Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.

Момент вступления в силу договора об обмене жилых помещений ЖК 1983 г. связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства новый Кодекс не оперирует такой категорией, как "ордер", и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе. Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о дву- или многосторонних сделках (договорах).

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. Представляется, что в качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствую-

__________________________________

М.Ю. Тихомиров. Документы для приобретения и защиты прав на жилые и нежилые помещения - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006 г.


-щих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии.

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.






Глава 3. Отличия договора мены от обмена жилыми помещениями







Глава 4. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

В статье 73 ЖК РФ содержится исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилых помещений между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. К ним следует отнести и споры о пользовании жилым помещением между нанимателем и членами его семьи. В этом случае обмен можно будет производить только после его завершения. Какие-либо иные условия для запрета обмена жилых помещений органами государственной власти и местного самоуправления (т.е. наймодателями) устанавливаться не могут.

 Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; а) о расторжении договора социального найма жилого помещения (по основаниям, указанным в ст. 83 ЖК)

б) об изменении договора социального найма жилого помещения (например, членом его семьи);

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке. В практике возник вопрос: кто должен доказывать наличие данного препятствия к обмену? Закон не возлагает на нанимателя обязанность предоставлять наймодателю доказательства о том, что его право пользования жилым помещением никем не оспорено в суде. Однако другую сторону по договору обмена жилыми помещениями такой наниматель должен (об оспаривании его права пользования жилым помещением) предупредить. В противном случае сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения или обмана (т.е. в соответствии со ст. 178, 179 ГК);

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях. При этом:

а) решение о сносе принимается в порядке, утвержденном Правительством РФ;

б) переоборудование дома (для использования его в иных, нежели проживание, целях) допускается после перевода такого дома в разряд нежилых помещений. В связи с этим необходимо соблюдать общие правила такого перевода, предусмотренные в ст. 22-24 ЖК;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; При этом:

а) капитальный ремонт (упомянутый выше) по общему правилу - это обязанность наймодателя;

б) проведение капитального ремонта осуществляется в соответствии с положениями ст. 88;

в) переустройство и перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением порядка, предусмотренного в ст. 25-29 ЖК;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (например, лепрой, открытой формой туберкулеза и т.д.), указанных в предусмотренном настоящим Кодексом перечне заболеваний, представляющих опасность для окружающих (утв. постановлением Правительства РФ от 1 декабря 2004 г. N 715).

Глава 5. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ). Обычно обмен осуществляется в случае изменения семейных правоотношений, места работы и т.д. При совершении обмена объяснение наймодателю вызвавших его причин, в частности изменение родственных отношений между нанимателями и т.п., не требуется. Законодательство не ограничивает нанимателя в реализации данного права в зависимости от каких-либо жизненных обстоятельств.
1. Договор обмена может быть оспорен и признан судом недействительным (оспоримым) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Соответствующий иск могут подать в суд наймодатель и другие заинтересованные лица.

Основаниями для такого судебного решения, согласно статьям 166-181 ГК РФ, являются, в частности, сделки:

1) не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов;

2) совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

3) мнимые сделки, то есть сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;

4) притворные сделки, то есть сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки;

5) совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

6) совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими(указанные сделки могут быть признаны судом недействительными по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате их совершения);

7) совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;

8) совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

2. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, при признании судом обмена недействительным ни у нанимателя, ни у членов его семьи никаких новых прав не возникает. И если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся, стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Убытки от виновных действий пострадавшая сторона подсчитывает в рублях. При этом ей должны компенсироваться расходы по переезду, ремонту обмененного жилья и т.д.



Заключение




Библиографический список
Нормативно-правовые акты

1.                  Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12/12/1993 //М., 1993.

2.        Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
    3. Гражданский кодекс РФ часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ,
часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ.

4.   Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"

Монографии, научные работы

1.       Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - "Юрайт-Издат", 2004 г.

2.       Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2005 г.

3.       Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2005 г.

4.       М.Ю. Тихомиров. Документы для приобретения и защиты прав на жилые и нежилые помещения - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006 г.

Учебные пособия

1.   Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

2.   Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридич. наук, проф. Е.А.Суханова) - "Волтерс Клувер", 2004 г.

Периодические издания

1. Обмен жилыми помещениями (И. Белявский, "Российская юстиция", N 2, февраль 2001 г.)

2. Обмен жилыми помещениями (Д.Е. Потяркин, "Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.)

3.    Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения (Л.Ю. Грудцына, "Адвокат", N 11, ноябрь 2005 г.)