Курсовая Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
Введение
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в РФ
1.1. Понятие, сущность и общий порядок предоставления ипотечного кредита…………………………………………………………………………..4
1.2. Инструменты ипотечного кредитования и расчеты платежей по кредитам…………………………………………………………………………11
1.3 История ипотечного кредитования в России………………………18
2.Оценка проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования…………………….22
2.2 Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России…………………………………………………….28
3.
Организация ипотечного кредитования в ОАО Банке «Левобережный»
3.1 Общая характеристика ОАО Банка «Левобережный»……………35
3.2 Основные финансовые показатели деятельности ОАО Банка «Левобережный»………………………………………………………………………37
3.3. Условия предоставления ипотечного кредита в ОАО Банке «Левобережный»……………………………………………………………………...39
Заключение …………………………………………………………………...41
Список литературы…………………………………………………………...42
Введение
Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Таким образом, проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы.
Целью курсовой работы является исследование проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются:
– проанализировать теоретические аспекты ипотечного кредитования в РФ;
– выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране;
– организация ипотечного кредитования в ОАО Банке «Левобережный».
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в РФ
1.1. Понятие, сущность и общий порядок предоставления ипотечного кредита
Все большую популярность во всем мире набирает программа ипотечного кредитования. Происходит это потому, что зачастую достаточно сложно приобрести квартиру, если необходимо выплачивать ее полную стоимость. И поэтому для многих сейчас ипотека является наиболее удобной формой приобретения недвижимости в кредит.
Ипотека (от греческого hypotheke – залог) – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им.
В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:
гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу; бесповоротности –ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.
Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
1. По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
3. По виду кредитора:
- банковские;
- небанковские.
4. По виду заемщиков:
– как субъектов кредитования:
- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
– по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
- сотрудникам банков;
- сотрудникам фирм – клиентов банка;
- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
- лицам, проживающим в данном регионе;
- всем желающим.
5. По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
6. По срокам кредитования.
В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.).
Таблица 1. Классификация кредитов по срокам
| Виды кредитов | Великобритания | Страны континентальной Европы | США | Россия |
| Краткосрочные | До 3-х лет | До 1 года | До 1 года | До 1 года |
| Среднесрочные | 3-10 лет | 1-5 лет | 1-10 лет | 1-3 года |
| Долгосрочные | Более 10 лет | Более 5 лет | Более 10 лет | Более 3-х лет |
7. По способу амортизации долга:
-постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
- с правом досрочного погашения;
- без права досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №28).
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.
Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:
1) Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
2) Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
3) Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Основными функциями кредитора являются:
- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
4) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
6) Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
7) Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
8) Риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
9) Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие.
10) Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
1.2. Инструменты ипотечного кредитования и расчеты платежей по кредитам
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного
кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны согласовать интересы кредитора и заемщика путем:
- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности
средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
- снижение рисков ипотечного кредитования;
- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит
становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди
которых можно назвать следующие:
- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная
политика правительства и т.п.);
- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания
расчетов по кредитам.
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.
Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает
такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
где R - размер месячного платежа по кредиту;
P - сумма ипотечного кредита;
n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество
месяцев);
r - процентная ставка по кредиту за месяц.
Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.
В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:
где P t - баланс долга на конец t-го периода;
R - размер ежемесячного взноса;
t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания
кредитного срока;
r - процентная ставка по кредиту за месяц.
Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными
платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.
Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с
переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.
При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:
– не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
– частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
– возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
– относительная сложность инструмента.
При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.
Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.
В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:
– в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
– частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
– замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.
Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.
Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:
– платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
– номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем
чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.
Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с
регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.
Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.
В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.
Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. [7]
1.3 История ипотечного кредитования в России
Первой кредитной организацией, предоставлявшей ипотечные кредиты можно назвать Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника. При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. В
В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в
Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход. Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.
В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу. Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.
Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены. Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения. К
В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета.
Кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня
2.Оценка проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования
В самые первые дни после известия об обвале американского, а затем и британского ипотечного рынка российские финансисты заговорили о необходимости свернуть ипотечные программы, в частности и масштабное кредитование в целом.
Причина проста. Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе — кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация (по сути — перезаклад) ипотечных кредитов, проведение IPO
(массовое размещение акций и других ценных бумагах среди розничных акционеров). В результате кризиса «свободных» денег у западных финансистов стало меньше, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского кредита, т.е. кредита, выдаваемого одним банком другому, выросла на 2 - 3%). При этом российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.
Частично проблему решает Центральный банк РФ (далее - Центробанк РФ), который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако понятно, что ресурсы Центробанка ограничены и несравнимы с деньгами западного финансового мира.
В итоге российские банки, с одной стороны, потеряли источник «длинных» (на долгие сроки) и «дешевых» (под маленький процент) денег в виде западных финансовых структур, а с другой — должны отвечать по ранее взятым на себя долговым обязательствам перед Западом [10].
Предрекаемый некоторыми аналитиками крах российской ипотечной системы не состоялся, однако масштабный кризис в финансовой сфере вполне возможен. Прежде всего это связано с подорожанием кредитов на мировом межбанковском рынке, который является основным источником перекредитования российских банков. В результате этого дорожает и российский капитал. Чтобы предотвратить резкую рецессию в России, банкам было предоставлено 950 млрд. руб. субординированных кредитов до 11 лет. Таким образом, компаниям, кредитовавшимся на Западе, фактически дали гарантию рефинансирования их ближайших выплат на 50 млрд. долл., при том что совокупный долг наших компаний перед Западом к погашению в четвертом квартале
Другой проблемой, значительным образом влияющей на ухудшение жилищного рынка, является рост задолженности по ипотечным кредитам. Так, поданным Банка России, объем задолженности по ипотечным кредитам составил на 01.07.2008 — 825 млрд. руб., прирост составил 35% к 01.01.2008, а за тот же период прошлого года (01.07.2007 к 01.01.2007) прирост составлял 60 % [11]. Поданным журнала «Финанс», первое место по сумме просроченной задолженности на 1 июня
Изменения условий на рынке заставило ряд российских банков кардинально пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования.
Прежде всего ужесточились требования к заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.
Процент отклоненных заявок на ипотечный кредит увеличился с 10—15 до 30—35%. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования. Процесс рассмотрения заявки также увеличился с 4—6 до 7-14 дней [12].
Кроме ужесточения андеррайтига банки в среднем повысили процентные ставки на 2 — 3 процентных пункта. Для анализа динамики процентных ставок с октября
Представленные в табл. 2 процентные ставки банков сравниваются по ипотечным программам на покупку квартиры на вторичном рынке в рублях и долларах США с первоначальным взносом по кредиту от 20 %. Указан диапазон процентных ставок, который зависит от сроков кредитования и формы подтверждения доходов. Как видно их данных табл. 2, за год произошло увеличение процентных ставок у всех банков как в долларах США, так и в рублях,
Таблица
2.Сравнительный анализ процентных ставок по ипотечному кредитованию крупнейших ипотечных банков России, %
| Банк | Программа | Рубли | Доллары | ||
| Октябрь 2007 | Октябрь 2008 | Октябрь 2007 | Октябрь 2008 | ||
| Абсолют Банк | Готовое жилье | 11 | 16 | 10 | 13 |
| Альфа-Банк | Приобретение квартиры на вторичном рынке | 10- 12,5 | 11,8- 12,9 | 9,3- 11,3 | 15,2- 15/Г |
| БСЖВ | Ипотечный кредит— Квартира | 10,5- 11,5 | 12,75- 13,75 | 9,5- 10,5 | 11,5- 12,5 |
| ВТБ24 | Квартира на вторичном рынке жилья | 11,25- 12,25 | 12,7- 13,7 | 9,25- 11,5 | 10,45 — 12,4Т |
| Городской ипотечный банк | «Квартира» | 10,49- 14,99 | 10- 12,25 | 9- 11,99 | 9- 11,5 |
| Дельта Кредит | DeltaCтандарт (дол.)/ Delta Рублевый (руб.) | 10,75- 12,75 | 13,95- 15,95 | 9,5- 11,5 | 10- 12 |
| Райффайзенбанк | Кредит на квартиру на вторичном рынке недвижимости | 12,4- 12,9 | 15,5- 16,5 | 10,4- 10,9 | 12,5- 13,5 |
| Сбербанк | Ипотечный кредит (Москва, МО, Санкт-Петербург) | 10,75- 11,25 | 13,5- 14 | 11,5- 12 | 11,75- 12,25 |
| Ипотечный кредит (Регионы) | 11,25- 11,75 | 13,5- 14 | 11,75- 12,25 | 12,25- 12,75 | |
| Уралсиб | Кредит на готовое жилье | 11,5- 12 | 15- 16 | 10- 10,5 | 15- 16 |
| ЮниКредит Банк | Кредит на квартиру | 11,5- 13 | 14,25- 16,75 | 9- 10,9 | 11,25- 13 |
кроме Городского ипотечного банка, у которого наблюдается небольшое снижение. Кроме того, у многих банков произошло сокращение программ, в том числе введение обязательного первоначального взноса. Некоторые банки начали отказываться от программы рефинансирования кредитов, чтобы снизить риски. Таким образом, средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12 — 13% годовых в долларах и 14 - 15 % годовых в рублях.
Помимо повышения процентных ставок многие банки отказываются от ипотечного кредитования в целом либо от некоторых его видов. Не так давно отказались от ипотеки банк «Хоум Кредит», «Глобэкс», «Союз», а Райффайзенбанк отказался от кредитования новостроек. Об отказе от ипотечных продуктов заявил также банк «Русский стандарт».
Поданным ЦБ РФ на 1 июля 2008г., объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825млрд руб., при этом темпы роста ипотеки замедлялись. «Рост ипотечного портфеля по итогам года составит 70 — 75 %, тогда как в
Многие аналитики утверждают, что кризис помог скорректировать ипотечную политику. Прежде всего, участники рынка поменяли подход к оценке рисков и платежеспособности потенциального клиента, а проблемы с возвратом кредита перенесли на самого заемщика.
Кроме того, аналитики ожидают снижения цен на жилищном рынке. В результате этого будет обесцениваться заложенная недвижимость, что вызывает тревогу у некоторых кредиторов. Так, ипотечным заемщикам Росевробанка были разосланы письма с просьбой досрочно погасить 30% задолженности в связи с возможным падением цен на жилье [12].
Таким образом, ипотека в России постепенно возвращается на уровень
Ужесточение условий на ипотечном рынке может поменять существующую ситуацию. Так как одной из главных функций кризиса является устранение отживших и неконкурентоспособных элементов, логично предположить сокращение количества кредитных организаций, прежде всего за счет малых и узкоспециализированных структур. Основными игроками на рынке ипотеки, следовательно, останутся государственные банки, банки с государственной поддержкой, ряд иностранных и крупных российских частных банков, а также те банки, которые сумеют наладить понятные отношения с федеральным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию.
Центробанк опубликовал данные, согласно которым число банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, в I квартале
Таблица 3.
Самые ипотечные банки в
I
полугодии 2008 года.
| № п/п | Банк | Выдано ипотечных кредитов в I полугодии | Изменение за год, % | Выдано кредитов в регионах (без учета Москвы и МО, Санкт-Петербурга и JIO), тыс. руб. | Доля кредитов, выданных под залогсуществующего жилья, % |
| 1 | Сбербанк | 156 723 734 | 137,47 | 133 174 228 | 23,68 |
| 2 | ВТБ24 | 62 839 117 | 196,64 | 33 532 272 | - |
| 3 | Уралсиб | 13 672 500 | 103,62 | 10 592 800 | 2,60 |
| 4 | Дельта Кредит | 11 771 731 | 85,89 | 4 453 345 | 5,00 |
| 5 | Абсолют Банк | 11 541 243 | 229,04 | 4 618 854 | - |
| 6 | КИТ Финанс Инвестиционный банк | 11 523 927 | 29,99 | 8 582 125 | 18,50 |
| 7 | Банк Сосьсте Жснераль Восток | 6 816 608 | 372,99 | 1 188 274 | 35,00 |
| 8 | Райффайзенбанк | 6 183 352 | -17,24 | … | - |
| 9 | ТрансКрсдитБанк | 5 973 465 | 26,95 | 5 326 247 | 14,00 |
| 10 | Газпромбанк | 5 935 293 | 61,38 | … | 5,73 |
В настоящее время, поданным «РБК-Рейтинг», лидерами в ипотеке по суммарному объему выданных кредитов за первое полугодие
Как видно из представленных данных, банки, лидирующие в этом сегменте кредитования показывают высокие темпы роста: игроки, вошедшие в топ-30 этого рынка, в январе-июне выдали 366,3 млрд. руб., удвоив объемы выдачи по сравнению с аналогичным периодом
Наилучшие показатели у банков с государственным и западным капиталом. Сбербанк в 2,3 раза (до 156,7 млрд. руб.) увеличил выдачу кредитов, расширив тем самым свою долю на рынке с 32 до 46 %. ВТБ 24, заняв второе место, удалось утроить показатели прошлого года. Его доля выросла с 10,4 % в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Кроме того, ипотека теперь стала главным розничным продуктом у государственных банков: доля ипотеки у Сбербанка поданным на 1 июля
Лидеры рынка ипотечного кредитования не потеряли своих позиций, а только улучшили. Кроме того, из предоставленных Правительством РФ российским банкам субсидированных кредитов до 500 млрд. руб. получит Сбербанк и до 200 млрд. руб. – ВТБ. Оставшиеся 225 млрд. руб. смогут получить прочие российские банки – при условии, что сумма кредита не будет превышать 15 % уставного капитала банка, а владельцы банка будут готовы внести два рубля своих средств на рубль государственных.
Выполнить жесткие требования по софинансированию смогут далеко не все владельцы банков, причем в наименьшей степени – те, кто больше всего пострадает от кризиса. Фактически указанная мера направлена не на помощь банкам в условиях кризиса, а на ускорение отбора наиболее жизнеспособных финансовых структур. По оценкам специалистов, получить пятилетние кредиты сможет не более 10% реально действующих в настоящее время российских банков, то есть не более 150. Получать в Центробанке беззалоговые кредиты, по оценке министра финансов Алексея Кудрина, смогут «более ста банков». Учитывая, что и вливание денег в банковскую систему затронет в первую очередь крупные банки, можно с уверенностью прогнозировать, что именно полторы сотни банков и будут составлять всю отечественную банковскую систему. Из них львиную долю рынка займут государственные банки [12].
Таким образом, текущий кризис ликвидности отрицательно повлиял на работу всего финансового сектора в целом и ипотеку в том числе. Однако нельзя забывать, что кризисным процессам подвергаются наиболее слабые сферы экономики, которые требуют особого внимания. Однако, по нашему мнению, причины этих проблем нельзя списывать лишь на мировой финансовый кризис. Дальнейшее развитие событий в этой области экономики напрямую зависит от действий, которые предпримет государство для стабилизации обстановки в стране.
2.2 Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России
Условия ужесточаются, но у клиента остается свобода выбора
Банки по-прежнему испытывают трудности с привлечением средств и, как результат, вынуждены ужесточать условия ипотечных программ для улучшения качества кредитных портфелей. К примеру, в сентябре один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования, ВТБ 24, увеличил ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,5%. Это произошло в дополнение к состоявшемуся ранее повышению в 0,25% к процентной ставке по программам с первоначальным взносом меньше 10%.
Но даже в таких суровых условиях некоторые банки предлагают различные сезонные акции по ипотеке, и заемщик может сэкономить на довольно дорогом для него продукте значительные суммы, что также благотворно сказывается и на состоянии банка: банки таким образом нивелируют сезонные колебания прироста кредитного портфеля. Правда, стоить отметить, что специальные предложения от банков этим летом не отличались особой изобретательностью. Если в прошлом году многие банки предлагали кредитные продукты с возможностью кредитования с нулевым первоначальным взносом либо с нулевой комиссией, то сейчас таких предложений или акций практически нет, и банки неохотно идут на какие-либо изменения стандартных условий. В то же время причина проведения акций кроется в возможности для банков привлечь к себе внимание и несколько приукрасить не особо привлекательные условия ипотечного кредитования. Но сейчас таких предложений немного, да и банков, проводящих такие акции сейчас, единицы.
Когда стандартные условия ипотечного кредитования ужесточились и средняя сумма ипотечного кредита выросла до $200 тыс. в московском регионе, банкам стало значительно труднее привлечь клиента по ипотеке. В результате рынок продавца сменился на рынок покупателя, и у заемщика появилась условная возможность диктовать свои требования по ипотеке. Банки вынуждены отвечать на такие запросы. Поэтому конечная цель всех акций, действующих в настоящее время, — привлечь оставшихся на рынке потенциальных клиентов, не меняя при этом базовых условий для сохранения текущего уровня доходности, и удержать перспективных заемщиков.
В настоящее время одно из наиболее распространенных предложений банков заключается в том, что клиент самостоятельно выбирает себе ставку. К примеру, он может снизить процентную ставку на 0,5-1% годовых, но за это должен заплатить повышенную комиссию за оформление кредита.
Впервые такую акцию ввел в действие банк DeltaCredit в 2007 году, затем она была включена в постоянную программу банка. Но почувствовать преимущества такой схемы возможно только при длительных сроках кредитования. Клиенты выбирают такую схему погашения, если они понимают, что не собираются погашать кредит в ближайшем будущем.
Пример
По стандартной программе «Назначь свою ставку» банка DeltaCredit кредит в долларах на покупку квартиры на вторичном рынке можно оформить на 7-25 лет под 9-10% годовых при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ; при подтверждении дохода справкой по форме банка процентная ставка увеличивается на 1%.
Для снижения базовой процентной ставки на 0,5% заемщику нужно заплатить комиссию в размере 1,5% от суммы кредита; если
же заемщик хочет получить скидку 1%, комиссия также вырастет в два раза. Чтобы получить минимально возможную ставку (8% годовых), заемщику нужно взять кредит на семь лет, при этом минимальный первоначальный взнос составляет 15%.
Например, при покупке квартиры стоимостью $353 тыс., первоначальном взносе 17%, сроке 25 лет и ставке 10% годовых ежемесячный платеж составит $2,7 тыс. При этом всего заемщик выплатит банку $818 тыс. Заплатив комиссию $6 тыс., заемщик снизит ставку на 1%, уменьшив ежемесячную выплату на $200, а общую сумму почти на $54 тыс. При семилетнем сроке кредитования процентная ставка составит 9%, и, снизив ее на 1%, заемщик сэкономит всего $12,7 тыс. — в два раза больше самой комиссии. В первом случае экономия получается гораздо существеннее, однако стоит помнить о разнице в переплате: $400 тыс. против $93 тыс. во втором случае.
Кроме вышеуказанных вариантов, данный банк предлагает клиенту отказаться от выплаты комиссии, но в этом случае процентная ставка будет увеличена на 0,5%. Здесь есть расчет на тех заемщиков, которые не располагают лишними средствами в момент оформления кредита.
Кроме DeltaCredit, есть и другие банки, предложившие аналогичные схемы ипотечного кредитования. К примеру, в банке «Жилфинанс при снижении основной процентной ставки на 0,5% комиссия за предоставление кредита вырастает на 1%. При этом заявленные минимальные ставки с учетом акции составляют 8,75% годовых в долларах и 12,75% в рублях.
Главная цель данных программ кредитования заключается в предложении возможности клиентам сэкономить на процентных платежах при использовании ссудных средств, что также привлечет дополнительных заемщиков, которые оформят ипотеку именно в этом, а ни в каком другом банке.
В этом году аналогичную программу предлагал Альфа-банк. До 30 августа действовала специальная акция «Управляй ставкой!», в рамках которой заемщик мог снизить базовую ставку на 0,3-1,2% годовых в зависимости от срока кредитования. При этом комиссия за выдачу ипотечного кредита увеличивалась на 2,1-3,1%.
Учитывая опыт реализации подобных акций и программ в западных банках, можно сделать предположение, что в будущем они смогут вытеснить стандартные программы банков с фиксированными условиями. Удобство таких кредитов заключается в том, что заемщик самостоятельно выбирает для себя максимально приемлемые условия и платит за них один раз, таким образом формируя условия кредитования под свои нужды и запросы, а коммерческий банк «выдает кредит под заказ». В итоге такое предложение банков (да и собственно сам банк) оказывается более клиентоориентированным, а сам заемщик — более лояльным в отношении данного банка.
Постепенно в нашей стране создается механизм ипотечного кредитования, и со временем его будут внедрять все остальные банки. Такой механизм уже создан в США, где на рынке ипотечного кредитования предлагается более 6 тыс. кредитных продуктов и клиенты могут подобрать себе индивидуальные программы именно путем конструирования персональных условий. Предложение клиентам максимально широкого выбора условий кредитования — это задел на будущее, формирование конкурентных преимуществ у банка, повышение клиентоориентированности банковской розницы.
Дополнительные
преимущества
В своих специальных акциях многие участники рынка предлагают дополнительные преимущества для заемщиков, как, например, отмена комиссий при оформлении кредита или розыгрыш призов, выдача подарков. Несмотря на то что преимущество такого рода действий не очевидно, заемщики зачастую соглашаются на такого рода «подарки», так как в любом случае это некий эксклюзив, «приятное» или привлекательное отклонение от стандартных условий кредитования.
Например, в Райффайзенбанке при подаче заявки на получение ипотечного кредита до конца августа действовало предложение по уменьшению комиссии за выдачу кредита с 1 до 0,5% от суммы кредита. Городской ипотечный банк предлагал отмену комиссии за выдачу кредита, которая составляла 0,8% от его суммы в этом же месяце.
Другие банки предлагали заемщикам принять участие в розыгрыше путевки (Московский кредитный банк), поощрение заемщика, если тот приведет нового клиента в банк (Русский ипотечный банк). В последнем случае поощрение клиента заключалось в сниженном размере комиссии. Альфа-банк также предлагал расширить круг заемщиков за счет своих старых клиентов. Поощрение при этом заключалось в получении подарочных сертификатов в «М-Видео» на 2 тыс. руб.
Другие банки поощряют своих клиентов за счет дарения своим ипотечным заемщикам кредитных карт Visa Classic или Visa Gold (Абсолют банк) с предустановленным лимитом кредитования, составляющим до 5% от суммы ипотечного кредита.
Однако большую пользу заемщики могут получить от совместных программ банков с застройщиками, риелтерами, страховыми компаниями и т.д. (к примеру, ОАО Банк ЗЕНИТ предлагает специальные программы кредитования совместно с компаниями «Море-Плаза», СУ-155, с Группой компаний «Конти»).
Такие программы особенно эффективны при привлечении аккредитованных брокеров и риелтеров, строительных организаций (девелоперов), страховщиков, так как стоимость их услуг по подбору объекта в течение срока действия акции существенно ниже.
Перспективы развития рынка
ипотечного кредитования
в России
В долгосрочном плане рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал и в обозримой перспективе может вырасти в 30 и более раз, если оценивать его по такому показателю, как соотношение ипотечного портфеля к размеру ВВП (оценка экспертов). В то же время в условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами.
В июле 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разослало своим региональным операторам письма, в которых содержалась информация о новых методах работы, а также объяснение причины этих нововведений. При этом главное нововведение заключалось в следующем: АИЖК вводит дисконт при выкупе закладных на кредиты по ставкам ниже рекомендованных. К примеру, при перепродаже агентству кредита, выданного по ставке 10,75% годовых, дисконт составит 5%. Понятно, что это фактически запретительный уровень ставки дисконтирования выкупа закладных, и для сохранения возможности рефинансирования своих ипотечных портфелей региональные (да и не только) банки будут вынуждены повысить ставки по кредиту. АИЖК объясняет такую политику следующим: объемы выкупа растут в связи с ростом рынка, и для выкупа закладных приходится привлекать зарубежное фондирование, ставки по которому также растут. Многие участники опасаются, что такой шаг входит в противоречие с ролью АИЖК как госкорпорации, в соответствии с которой АИЖК призвана обеспечить рынок доступного жилья и сдерживать рост цен, в том числе на кредитные ресурсы граждан. Конечно, такие новые методы по выкупу закладных не будут способствовать росту популярности ипотечных программ банков. В конце августа 2008 года данная история получила продолжение в виде письма Ассоциации ипотечных компаний в адрес президента АИЖК г-на А. Семеняки, в котором выражалось опасение, что региональные участники рынка будут вынуждены свернуть свой бизнес, а некоторые даже могут обанкротиться.
Если эти заявления станут реальностью, рынок может столкнуться с падением спроса, далее со снижением цен на недвижимость, с массовыми неплатежами по ипотечным кредитам, а рынок предложений — с большими проблемами со сбытом квартир, что также может отразиться на кредитной политике коммерческих банков в области ужесточения (возможно даже приостановки) кредитования корпоративного сектора строительства жилья.
Обеспокоенный сложившейся ситуацией с залогами, принимаемыми банками в качестве обеспечения по ссудам (в т.ч. по ипотеке), Банк России предложил ужесточить требования к оценке качества кредитов. Предполагается внести изменения в положение ЦБ РФ от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Планируются изменения, ограничивающие возможности банков по самостоятельной оценке кредитных рисков и необходимому размеру резервов, при выдаче кредитов, обеспеченных залогом или поручительствами. Эксперты признают, что зачастую стоимость залогов завышена на 30-50%, а их реализация в случае невозврата кредита может быть затруднительна по текущей оценочной стоимости. Понятно, чтопредложения Банка России связаны с обеспокоенностью темпами роста кредитования, ростом дефолтов на рынке ипотечного кредитования, негативными тенденциями при оценке кредитного риска со стороны банков, но при этом предлагаемые Банком России изменения могут привести к снижению темпов кредитования и сокращению числа участников рынка.[8]
3. Организация ипотечного кредитования в ОАО Банке «Левобережный»
3.1 Общая характеристика ОАО Банка «Левобережный»
Новосибирский социальный коммерческий Банк «Левобережный» (ОАО) – современный, динамично развивающийся банк, успешно работающий на рынке финансовых услуг с 1991 года.
«Левобережный» – единственный региональный банк в Новосибирской области, который обладает сетью подразделений, охватывающей практически всю область. В ее структуре – 7 отделений банка в г. Новосибирске, филиал в г. Бердске, 30 офисов в каждом районном центре области, операционные офисы в г. Кемерово и г. Новокузнецке, 5 кредитно-кассовых офисов, 1 операционная касса вне кассового узла.
«Левобережный» по праву можно назвать одним из самых «народных» банков – его услугами пользуются свыше 355 тысяч частных клиентов. Увеличение клиентской базы и развитие партнерских отношений – одно из приоритетных направлений деятельности банка.
Банк «Левобережный» входит в систему обязательного страхования вкладов, имеет лицензии Центрального Банка Российской Федерации на осуществление банковских операций в рублях и иностранной валюте с юридическими и физическими лицами, лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг.
Миссия «Левобережного» заключается в содействии социально-экономическому развитию региона, конкурентному преимуществу и благополучию клиентов, акционеров, партнеров банка путем предоставления банковских продуктов и услуг высокого качества.
Банк предоставляет полный комплекс услуг корпоративным и частным клиентам: открытие расчетных счетов в рублях и иностранной валюте, услуги дистанционного управления счетами, торговое финансирование, услуги на рынке ценных бумаг, выпуск банковских карт, потребительское кредитование срочные вклады, аренду сейфовых ячеек, денежные переводы.
«Левобережный» активно внедряет зарплатные проекты по всей Новосибирской области, среди них – проекты с администрацией Новосибирской области, Новосибирским государственным техническим университетом, научным производственным объединением «Сибсельмаш», государственной Новосибирской областной клинической больницей. Банком эмитировано более 270 000 банковских карт, что составляет 10% от общего количества карт «Золотая корона», эмитированных в области.
Банк «Левобережный» входит в основные деловые и профессиональные финансовые сообщества России – является членом валютных секций ММВБ, СМВБ, АТМВБ, входит в Ассоциацию региональных банков «Россия», является членом международной межбанковской системы S.W.I.F.T., которая обеспечивает оперативную связь между банками и надежную доставку документов от одного участника системы к другому с соблюдением необходимых мер безопасности.
Заслуги и награды:
Банк «Левобережный» неоднократно становился лауреатом областного конкурса «За успешное развитие бизнеса в Сибири», награждался дипломами как лучший налогоплательщик. В 2006 году «Левобережный» стал лауреатом конкурса «Новосибирская марка» среди банков Новосибирской области в номинации «Лидер по развитию инфраструктуры по обслуживанию клиентов». В 2007 году Банк «Левобережный» удостоен звания «Лучшего регионального банка» и награжден национальной Премией в области банковского бизнеса «Банковское Дело»-2007.
В рейтинге авторитетных экономических изданий «Левобережный» входит в первую десятку банков Сибирского региона. В рейтингах РосБизнесКонсалтинга в I полугодии 2007 года Банк «Левобережный» занял 198 место среди 1000 банков по кредитному портфелю, 175 место – по депозитному портфелю и 55 позицию в рейтинге самых ипотечных банков России. По данным журнала «Эксперт Сибирь», «Левобережный» занял 4 место среди крупнейших банков по величине привлеченных депозитов физических лиц.
«Левобережный» – современный банк, занимающий активную позицию во всех секторах финансовых услуг. За 18 лет стабильной работы банк сумел занять лидирующие места на финансовых рынках, существенно расширив сферу своих экономических интересов. [13]
3.2 Основные финансовые показатели деятельности ОАО Банка «Левобережный»
Банк успешно выполнил все задачи, намеченные на год - увеличил объемы привлеченных средств, нарастил собственный капитал, расширил границы территориального присутствия.
Балансовая прибыль банка по итогам прошлого года составила 334,5 млн. рублей, что на 55,5 % больше, чем прибыль за 2007 год. Чистая прибыль банка составила 249 млн. рублей, увеличившись за год на 53,7%. По состоянию на 01.01.2009 Капитал Банка составил 1 289 млн. рублей, увеличившись за год на 41,5 %.
В 2008 году более чем в 2 раза вырос объем уставного капитала банка и составил на 01.01.2009 г. 350,25 млн. рублей. Увеличение уставного капитала произошло за счет дополнительной эмиссии акций Банка «Левобережный» на сумму 200 млн. рублей.
Чистые активы банка выросли на 19,6 % и составили 8 519 млн. рублей.
Количество корпоративных клиентов увеличилось за год на 13 % и составило 11 723 тыс. Количество клиентов - физических лиц составило 362 тысячи.
Кредитный портфель Банка «Левобережный» по корпоративным клиентам увеличился за год на 392,6 млн. рублей (на 12,8%). Объем кредитов физическим лицам (с ипотечными кредитами) увеличился на 585,7 млн. рублей (на 31,9%). Чистая ссудная задолженность на конец года составляла - 6 320,4 млн. руб.
Объем привлеченных средств клиентов в 2008 году увеличился более чем на 828 млн. рублей (на 14,23 %). Из них объем депозитов юридических лиц вырос на 119 млн. рублей, остатки на расчетных счетах юридических лиц - на 142,4 млн. рублей, объем средств физических лиц - на 566,7 млн. рублей. Эти показатели свидетельствует о высоком уровне доверия к Банку «Левобережный».
Общее количество пластиковых карт, эмитированных Банком «Левобережный», на 01.01.2009 г. составило 272 335. В 2008 году банк активно развивал сеть банкоматов с целью создания максимально удобных условий обслуживания клиентов с помощью банковских карт. Для этого в 2008 году банк расширил сеть банкоматов и терминалов самообслуживания. В целом за 2008 год количество банкоматов и терминалов самообслуживания выросло более чем на 40 % и составило 105 шт.
Расширилась сеть подразделений Банка. В
Надежность Банка «Левобережный» подтверждена в 2008 году национальным рейтинговым агентством RusRatings. Агентство присвоило банку рейтинг, который допускает банк к участию в аукционах, проводимых Банком России по предоставлению банкам беззалоговых кредитов для обеспечения дополнительного запаса ликвидности. По данному рейтингу банк находится на одном уровне со многими известными федеральными банками, при этом надо учитывать, что Банк «Левобережный» - региональный банк.
В ноябре Банк «Левобережный» аккредитован Агентством по страхованию вкладов в качестве агента по выплате страхового возмещения вкладчикам. Теперь Банк «Левобережный» стал партнером Агентства по страхованию вкладов в осуществлении выплат страхового возмещения вкладчикам российских банков, у которых отозвана лицензия. Это решение государственной корпорации АСВ говорит о высоком уровне доверия, оказанном новосибирскому банку. [13]
3.3. Условия предоставления ипотечного кредита в ОАО Банке «Левобережный»
Условия предоставления ипотечного кредита можно разделить на следующие этапы:
1. Заёмщик собирает и предоставляет в банк документы, подтверждающие его платёжеспособность, выбирает вид ипотечного кредита, подбирает квартиру (дом) для покупки, а банк изучает информацию о клиенте и объекте ипотеки. Идёт согласование условий получения ипотечного кредита.
Минимальный набор документов включает: паспорт, свидетельство о браке (или расторжении брака), справку о состоянии здоровья, диплом или другие документы об образовании, справки (формы № 2-НДФЛ) с места работы о доходах самого заёмщика и его созаёмщиков, трудовую книжку (или контракт), военный билет, налоговую декларацию за последний отчётный период, документы, подтверждающие наличие счетов в банке и ценных бумаг. В целом, чем больше документов о своей финансовой состоятельности предоставит заёмщик, тем скорее решиться вопрос о выдаче ипотечного кредита.
2. Кредитная организация принимает решение, оценивая кредитную историю заёмщика, наличие поручителей и созаёмщиков, финансовый риск, размеры кредита, проценты и другие условия кредитования. Процедура андеррайтинга (проверки платёжеспособности и финансовой состоятельности заёмщика) занимает достаточно много времени, сократить сроки можно, воспользовавшись услугами тех риэлторов, которые имеют с банком соглашение об ускоренной проверке.
3. Заключается договор ипотеки. Банк осуществляет выдачу денег, контролирует сделку купли-продажи недвижимости. Обязательным условием является страхование жизни и трудоспособности заёмщика, а также покупаемой недвижимости. В процессе получения кредита, заемщику приходится нести и такие расходы как: оплата услуг нотариуса, оплата рассмотрения заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. д. Все эти расходы могут достигать 10% от первоначального взноса на приобретение недвижимости.
4. Заемщик начинает погашение кредита, согласно договору. Недвижимость переводится в собственность заёмщика, но имеет отягощение, и все операции с ней контролируются кредитной организацией. Если заёмщик по объективным причинам не может продолжать выплаты, то банк, рассмотрев его заявление, может изменить условия платежей (отсрочки, изменения схемы и т.д.). Как вариант – возможна продажа квартиры и приобретения жилья за меньшую стоимость, что даёт возможность рассчитаться с банком и не остаться «на улице». Если же произошёл страховой случай (смерть, болезнь заёмщика), то обязательства по кредиту выполняет страховая компания.
5. Закрытие ипотечного кредита: средства банка возвращены в полном объёме и с процентами (по договору).Недостаток ипотечного кредита – это существенная переплата за покупку жилья (иногда до 100%). Переплата по ипотеке включает в себя ежегодные суммы обязательного страхования и проценты по кредиту непосредственно. Сумма ежемесячного платежа составляет примерно 30-40% от ежемесячного дохода заемщика и его созаёмщиков (в совокупности).
Ипотечный кредит может осложняться такими неприятными моментами как:
– сокрытие факта платежа за обслуживание счета;
– требования банка заключения договора страхования только с определенной компанией, а это может противоречить интересам заемщика;
– требования банка о выборе определённой, дружественной банку, риелторской фирмы;
– невозможность досрочного погашения кредита, так как это невыгодно банку.[15]
Заключение
В России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.
Список литературы
- «Ипотечные агентства закладываются на кризис» // Коммерсантъ №152
- Ипотека. Управление. Организация. Оценка: эучеб.пособие для студентов вузов/ И.В.Довдиенко, В.З. Черняк.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005
- Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспектива у ипотеки? // Банковский ритейл.-2008-№4-с.34-46.
- Косарева Н.Б. / Основы ипотечного кредитования// Москва ИНФРА-М,
- Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит.-2009 - №3 – с.24-29
- Оселедец В.М., Владмирова Т.А. Теория ипотечного кредитовании.- Новосибирск: СИФБД,
- Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2005. 208 с.
- Сведенцев В. Л. Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России // Банковское кредитование.- 2008-№5 – с.76-80
- Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
(3969) от 27.08 2008.
- URL:http://www.rusipoteka.ru
11. URL:http://www.rating.rbk.ru — «РБК-Рейтинг».
12. URL:http://www.cbr.ru — Официальный сайт Центрального банка РФ.
- URL:http://www.ipacredit.ru
- URL:http://www.bankiform.ru
- URL:http://www.nskbl.ru
