Курсовая Расчет экономической эффективности функционирования ресторана
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Министерство образования и науки Российской Федерации
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Архитектурно-строительный факультет
Кафедра технологии строительного производства
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине «Экономика недвижимости»
Расчет экономической эффективности функционирования
ресторана
ГОУ ОГУ 270115.65.5010.14
Руководитель проекта
Преподаватель кафедры ТСП
____________К. Н. Зайцева
«____»_____________20__г.
Исполнитель
студент группы 07 ЭУН
___________Е.В. Михайлов
«____»_____________20__г.
Аннотация
Курсовая работа содержит 41 страницу, в том числе 10 рисунков, 12 таблиц, 15 источников.
Курсовая работа включает теоретическую и расчетную части. В теоретической части рассматриваются следующие вопросы:
1) сущность и виды операций на рынке недвижимости;
2) риски при операциях с недвижимостью;
3) факторы, влияющие на формирование доходов от операций с недвижимостью.
В практической части рассчитываются экономические показатели функционирования ресторана:
1) полная восстановительная стоимость,
2) потенциальный валовый доход,
3) действительный валовый доход,
4) чистый операционный доход,
5) рентабельность,
6) операционные расходы.
Содержание
Введение………………………………………………………………………………5
1 Доходы и факторы определяющие их формирование по операциям с недвижимостью……………………………………………..…………………………………...6
1.1 Сущность и виды операций на рынке недвижимости……………………….…6
1.2 Купля продажа объектов недвижимости………………………………………..7
1.3 Мена……………………………………………..………………………………....9
1.4 Дарение…………………………………………………………………….………9
1.5 Наследование……………………...……………………………………………...10
1.6 Рента.……………………………………………………………………………...10
1.7 Аренда……………………………..……………………………………………...11
1.8 Риски при операциях с недвижимостью……………………………………......13
1.9 Факторы влияющие на формирование доходов от операций с недвижимостью…………………………………….……………………………………………...16
2 Расчет экономической эффективности функционирования объекта недвижимости……………………………………………………………………………………...21
2.1 Описание объекта недвижимости………………………………………………21
2.2 Анализ рынка недвижимости……………………………………………………21
2.2.1 Анализ и динамика цен на различные виды недвижимости………………...22
2.2.2 Состояние рынка земельных участков………………………………………..28
2.2.3 Анализ сегмента рынка, к которому относится исследуемый объект недвижимости (рынок торговой недвижимости)…………………………………...…….29
2.3 Анализ доходности объекта недвижимости……………………………………32
2.3.1 Структура доходов и расходов………………………………………………..32
2.3.1.1 Структура расходов…………………………………………………………..32
2.3.1.2 Структура доходов…………………………………………………………...37
Заключение…………………………………………………………………………...40
Список используемых источников………………………………………………….41
Введение
Тема курсовой работы доходы и факторы их формирования по операциям с недвижимостью.
Операции с недвижимым имуществом – это:
- действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости;
- юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:
- жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;
- земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
- реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
- финансового (инвестиционного) актива, т.е. товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью, капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость).
Целью данной курсовой работы является расчет экономических показателей функционирования ресторана.
Курсовая работа решает следующие задачи:
1) сущность и виды операций на рынке недвижимости;
2) риски при операциях с недвижимостью;
3) факторы, влияющие на формирование доходов от операций с недвижимостью.
1 Доходы и факторы, определяющие их формирование по операциям с недвижимостью
1.1
Сущность и виды операций на рынке недвижимости
На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.
Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:
− эмиссионные операции;
− инвестиционные операции;
− клиентские операции.
Основными операциями на рынке недвижимости являются:
− выпуск объектов недвижимости;
− размещение объектов недвижимости;
− купля-продажа;
− сдача в аренду или наем;
− операция по обмену объектов недвижимости;
− регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;
− траст;
− страхование;
− дарение и наследование;
− залог недвижимости;
− получение доходов по договорам ренты;
− оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;
− маркетинг;
− девелопмент;
− бухгалтерский учет и аудит;
− налогообложение;
− оценка объектов недвижимости, ценообразование;
− оценка инвестиционного риска;
− инвестиционное проектирование;
− консалтинг;
− иные операции.
Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.
К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.
К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.
1.2
Купля-продажа объектов недвижимости
Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января
Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.
Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).
Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:
- уплаты оговоренной в договоре цены;
- оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;
- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
- передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами ( ст. 460 ГК РФ);
- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами – возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);
- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);
- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).
Права и обязанности покупателя:
- своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);
- уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);
При этом покупатель обязан:
- принять по акту переданный ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);
- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);
- оплатить объект по цене, предусмотренной договором (ст. 485 ГК РФ).
Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.
Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.
Земельный кодекс РФ законодательно установил принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.
1.3 Мена
Операции мены регулируются гл. 31 ГК РФ, а также гл. 30 (к договору мены применяются правила о купле-продаже, закрепленные этой главой).
В этой сделке по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Особенностью данного договора является то, что в нем каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче объектов недвижимости. Право собственности возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
1.4 Дарение
Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ.
По договору дарения одна сторона(даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).
Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:
- от имени малолетних граждан, признанных не дееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты;
- государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
Объектами дарения могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ).
Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам, если другое не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).
1.5
Наследование
Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ).
Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону.
Разделом V «Наследственное право» ГК РФ установлен круг наследников по закону – восемь очередей.
Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа.
Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
1.6 Рента
Этот вид сделки регулируется гл. 33 ГК РФ.
По договору ренты получатель ренты – собственник объекта недвижимости – передает плательщику ренты в собственность этот объект, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретет право его залога.
Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Если эти условия не выполнены сделка считается ничтожной.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
По договору ренты допускается установление обязанностей выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592 ГК РФ), так и по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ).
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется, что получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору о пожизненной ренте.
1.7 Аренда
Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование ( ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др.
Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ).
Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные.
Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.
Арендодатель имеет право требовать:
- уплату арендной платы;
- досрочного внесения арендной платы от арендатора;
- расторжение договора и возмещение убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);
- расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);
- внесение арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).
Арендатор обязан:
- предоставить арендатору сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);
- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);
- предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);
- произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).
Арендатор имеет право:
- истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);
- требовать расторжения договора;
- требовать уменьшение арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);
- иметь преимущество преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
Арендатор обязан:
- своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);
- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 615 ГК РФ);
-поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);
- вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).
Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.
Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
1.8 Риски при операциях с недвижимостью
Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.
В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.
Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:
- рыночные риски (бизнесриски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;
- производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;
- финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.
Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.
Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:
- юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);
- экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.
Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;
- архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи. когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;
- административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;
- экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.
Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:
- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
- неверное истолкование имеющихся данных;
- необъективное отношение к данным;
- необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.
Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.
Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.
Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.
В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.
1.9 Факторы, влияющие на формирование доходов от операций с недвижимостью
1.9.1 Экономическая среда функционирования
Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.
Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Экономическую среду определяют и характеризуют:
− степень интеграции российской экономики в мировую систему;
− конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;
− уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;
− уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;
− доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;
− состояние альтернативных и смежных рынков;
− уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;
− уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;
− уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;
− уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (ситус).
1.9.2 Налог на приобретение недвижимости
При приобретении жилой недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) возможен имущественный налоговый вычет в сумме до 2 млн рублей, но не более фактически произведенных расходов. Вычет предоставляется однократно, а неиспользованный переносится на следующие годы. Проценты по целевым займам, полученным от российских организаций, учитываются помимо 2 млн рублей. В случае наличия права на вычет материальная выгода (превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из 2/3 действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ (ст. 212 НК РФ)) не учитывается.
Налоговый кодекс устанавливает льготы для определенных категорий лиц. Так, родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами. Важно, что эти родители должны состоять в законном браке и должны приобретать данное имущество в совместную долевую собственность.
Вычет может быть получен у налогового органа лично (без участия работодателя) по окончании года либо через работодателя до окончания года (при наличии уведомления налогового органа). Излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом (ст. 231 НК РФ) либо налоговым органом, если налог уплачивался физическим лицом самостоятельно (ст. 78 НК РФ).
Налогоплательщик не вправе воспользоваться вычетом, если оплата произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также если сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии со статьей 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки).
1.9.3 Налогообложение при сдаче недвижимости в аренду
При сдаче недвижимости в аренду полученный доход облагается по ставке 13% (п. 1 ст. 216 НК РФ). Налоговый период при этом равен календарному году (с 1 января по 31 декабря) (ст. 216 НК РФ). Обязанность уплатить налог в бюджет, подать налоговую декларацию у физического лица возникает с января года, следующего за годом, в котором доход был получен, и считается выполненной должным образом, если налоговая декларация по форме 3-НДФЛ была подана до 30 апреля данного года (п. 1 ст. 229 НК РФ), а налог уплачен в бюджет до 15 июля включительно (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Данный НДФЛ физическое лицо должно уплатить самостоятельно только в случае, если его контрагентом по сделке является другое физическое лицо.
Расходы, связанные с ремонтом, и иные подобные можно учесть только в пределах налогового вычета, т.е. они фактически «выпадают» из налоговой базы (до момента продажи недвижимости).
1.9.4 Налог на продажу недвижимости
При продаже недвижимости доход (если он есть) также облагается по ставке 13%. Вычет предоставляется в размере 1 млн рублей, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, и в размере продажной стоимости – если три года и более (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
При этом указанный вычет (для недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трех лет) может быть предоставлен в размере до 125 тыс. руб. отдельно по каждому объекту реализованного в налоговом периоде имущества (за 2009 год). А с 1 января 2010 года предельный размер такого вычета составляет 250 тыс. руб. в целом, независимо от количества проданных объектов. В случае продажи вычет может предоставляться неоднократно (в отличие от покупки).
Если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества.
Налогоплательщик вправе (по аналогии с юридическим лицом) не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. При этом расходы должны быть документально подтверждены. Это позволяет избежать установленного НК РФ ограничения в 1 млн рублей. Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет.
Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией. При этом излишне уплаченный налог может быть возвращен (как и при продаже) по заявлению физического лица налоговым агентом либо налоговым органом, если налог уплачивался физическим лицом самостоятельно.
1.9.5 Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем
Индивидуальный предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, может работать на общем налоговом режиме, упрощенной системе налогообложения (а также УСН на основе патента), а также уплачивая единый налог на вмененный доход.
Для физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, при общем налоговом режиме ставка налога составляет 13%. Поскольку индивидуальный предприниматель является плательщиком НДС, при сдаче недвижимости в аренду будет возникать объект налогообложения. Нормативное регулирование осуществляется не Налоговым кодексом РФ, а подзаконным актом (приказ Минфина № 86Н, МНС РФ № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 г. «Об утверждении порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей»). Налоговая служба считает, что в отношении квартиры амортизационные отчисления к расходам приниматься не могут (письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»). Все это в некоторой степени усложняет работу индивидуальных предпринимателей, поэтому мы считаем применение общего режима нецелесообразным.
Наиболее приемлемый, на наш взгляд, вариант – это упрощенная система налогообложения, при которой ставка налога составляет 15%. Существует возможность учитывать расходы. Признание расходов на приобретение основных средств происходит в течение одного налогового периода. А также существует возможность переноса убытков на будущее. Однако следует учитывать, что применение упрощенной системы налого обложения требует сбалансированного и профессионального налогового планирования.
И как совсем малоприемлемый вариант можно назвать единый налог на вмененный доход: нет возможности учитывать расходы, а также не предусмотрены вычеты и отсутствует необходимость уплаты НДС.
Соответственно, далее мы рассмотрим сдачу недвижимости в аренду индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения. В первую очередь следует заметить, что для легального осуществления этого вида предпринимательской деятельности у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации должен значиться такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг».
1.9.6 Приобретение недвижимости ИП
При приобретении недвижимости индивидуальному предпринимателю следует равномерно учитывать в течение налогового периода расходы по основным средствам и признавать их на последнее число отчетного (налогового) периода (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога будет меньше суммы исчисленного минимального налога, то следует уплатить минимальный налог в сумме 1% от дохода (п. 6 ст. 346.18 НК РФ).
Проценты по займам можно относить на расходы по правилам статьи 269 НК РФ (1,1% ставки ЦБ РФ по займам в рублях или 15% в иностранной валюте). Данное правило было приостановлено на период кризиса до 31 декабря 2009 года, а также не действует в отношении расходов в виде процентов по долговым обязательствам, возникшим до 1 ноября 2009 года, в период с 1 января по 30 июня 2010 года.
Следует иметь в виду, что необходимо получить статус предпринимателя до момента приобретения недвижимости, в противном случае начисление амортизации будет под вопросом.
1.9.7 Сдача недвижимости в аренду ИП
При сдаче недвижимости в аренду по упрощенной системе налогообложения доходы уменьшаются на документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы. Индивидуальный предприниматель не уплачивает НДС.
Взносы в Пенсионный фонд РФ составляют фиксированный платеж. В 2009 году стоимость страхового года составила 7 274,4 руб., из которых 4 849,4 руб. предусмотрено на страховую часть трудовой пенсии, а 2 424,8 руб. – на накопительную (письмо Пенсионного Фонда РФ от 11.02.2009 г. № 08-26/1117).
Налог уплачивается самостоятельно ежеквартально авансовыми платежами, окончательная уплата происходит по итогам года.
1.9.8 Продажа недвижимости ИП
При продаже доходы признаются в общем порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). На момент реализации нельзя уменьшать доходы на стоимость основных средств (письма Минфина России от 18.04.2007 г. № 03-11-04/2/106 и от 27.05.2005 г. № 03-03-02-04/1/131). Из этих же писем следует, что при наличии таких факторов, как срок полезного использования основного средства и время, которое прошло с момента учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания), при реализации основных средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и сам налог, уплатить его и пени и подать уточненные налоговые декларации.
Пересчет требуется, в частности, по основным средствам, срок полезного использования которых свыше 15 лет, если их реализовали в течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления). К ним относятся и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет). В случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, необходимо получить документальное подтверждение срока использования (например, составить акт ОС-1). Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены по таким основным средствам. И вместо этого нужно начислить амортизацию по правилам главы 25 НК РФ (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
1.9.9 Налоги при дарении недвижимости
От уплаты налогов освобождаются лица, получившие недвижимое имущество в дар от близких родственников. Семейный кодекс исчерпывающе определяет близких родственников — супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), братьев и сестёр. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13 %.
1.9.10 Налоги для владельцев недвижимости
В настоящее время налог для владельцев недвижимости рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости. Облагаются налогом жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки и другие строения и сооружения. Чем выше стоимость объекта, тем больше ставка налога. Налоговая ставка для объектов с инвентаризационной стоимостью более 500 тысяч рублей составляет 0,3 — 2%. Ставка для резидентов и нерезидентов одинакова.
2. Расчет экономической эффективности функционирования объекта недвижимости
2.1 Описание объекта недвижимости
Рассматриваемый объект недвижимости – одноэтажный ресторан «РесторанЪ», который находится по адресу: г.Оренбург, Центральный район, проспект Победы 13.
Таблица 1 – Технико-экономические показатели.
| Технико-экономические показатели | Значение | Единица измерения |
| Общая площадь (площадь участка) | 7025 | м2 |
| Площадь здания | 4700 | м2 |
| Строительный объем | 14600 | м3 |
| Материал стен | Керамзитобетонные навесные панели, облицованные керамической плиткой | |
| Коэффициент недозагрузки площадей | 0,2 | |
| Коэффициент недосбора платежей | 0,02 | |
По сборнику УПВС (сборник №33 «Здания и сооружения торговых предприятий») подбираем объект-аналог.
Характеристики объекта: фундаменты сборные железобетонные и бетонные блоки; стены керамзитобетонные навесные панели, облицованные керамической плиткой; перекрытия и покрытия железобетонные кровля рулонная; полы из метлахских плиток, из релина и паркета; отделка повышенного качества; отопление центральное; холодное и горячее водоснабжение, канализация, вентиляция и кондиционирование, электроосвещение.
2.2 Анализ рынка недвижимости
2.2.1 Анализ и динамика цен на различные виды недвижимости
2.2.1.1 Анализ рынка жилой недвижимости
Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, подвержен различным колебаниям и изменениям. Для определения тенденций его развития необходим периодический анализ и статистическая обработка.
В качестве исходных данных для статистической обработки взята информация из периодических изданий города Оренбурга за 2009 - 2010гг.
Структура предложения квартир на рынке в целом по городу характеризуется следующим образом:
Рисунок 1 – Структура предложения квартир в г. Оренбурге за 3 квартал 2010г.
Из диаграммы можно заметить, что преобладает продажа однокомнатных (49,7%) и двухкомнатных квартир (31,6%), это объясняется их более длительным сроком экспозиции по сравнению с трехкомнатными, четырехкомнатными и более квартирами.
Структура предложения квартир на рынке по районам характеризуется следующим образом:
Рисунок 2 – Распределение предложений жилья по районам в г. Оренбурге за 3 квартал 2010г.
Анализируя предложения квартир по районам, необходимо отметить явное преобладание Дзержинского района – это объясняется наличием больших спальных массивов в нем. Наименьшую долю занимает Промышленный район, так как в последние годы в этом районе нет перспективы развития, он практически не застраивается.
Рынок жилой недвижимости делится на загородную и городскую недвижимость. Рассмотрим долю каждого их этих видов недвижимости на всем рынке жилья.
Рисунок 3 – Соотношение городского и загородного типа недвижимости.
Из диаграммы видно, что в настоящее время преобладает городское жилье. Это может обуславливаться несколькими причинами.
Проанализировав вторичный и первичный рынок жилой недвижимости города Оренбурга, была получена средняя стоимость 1 кв.м. в четырех района города. Полученные данные приведены в таблице 1 и 2.
Таблица 2 – Стоимость 1 кв.м. на первичном рынке недвижимости г.Оренбурга за 3 квартал
| Район | 1-комн. квартира | 2-комн. квартира | 3-комн. квартира | 4-комн. квартира | Средняя стоимость 1 кв.м. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Дзержинский | 33799 | 30962 | 31625 | 26948 | 30834 |
| Ленинский | 33312 | 33122 | 40680 | 35273 | 35597 |
| Центральный | 40885 | 36643 | 34252 | 32000 | 35945 |
| Промышленный | 32531 | 35010 | 26765 | - | 31767 |
Из таблицы видно, что дороже всего стоимость 1 кв.м. квартиры в центральном районе. Одной из причин такого распределения цен может являться то, что в Центральном районе в основном строится элитное жилье, которое, как известно, стоит дороже, чем обычные типовые квартиры, и этот район, как правило, считается престижным.
Таблица 3 - Стоимость 1 кв.м. на вторичном рынке недвижимости г.Оренбурга за 3 квартал
| Район | 1-комн. квартира | 2-комн. квартира | 3-комн. квартира | 4-комн. квартира | Средняя стоимость 1 кв.м. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Дзержинский | 33799 | 36745 | 35002 | 30725 | 34068 |
| Ленинский | 43746 | 36409 | 37299 | 36834 | 38572 |
| Центральный | 39675 | 32961 | 37052 | 43433 | 38280 |
| Промышленный | 37142 | 30847 | 30395 | 36657 | 33760 |
Из таблицы видно, что в Ленинском и Центральном районах стоимость 1 кв.м. выше, чем в двух других районах. Ниже всего стоимость в Промышленном районе. Самым оптимальным может быть выбран Дзержинский район, так как он является лидером на рынке предложений и имеет невысокую стоимость 1 кв.м.
Рассмотрим динамику цен за 3 квартал
Динамика цен представлена на диаграмме рисунка 4.
Рисунок 4 – Динамика цен за 1 кв.м. за 3 квартал 2009 –
