Курсовая Аренда 2
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Курсовая работа
ДОГОВОР АРЕНДЫ
Кунгур 2009
Содержание
Введение.
3
Глава I. характеристика договора аренды.
5
1.1. Понятие договора аренды. 5
1.2. Содержание договора аренды. 6
1.3. Форма договора аренды. 14
ГЛАВА II. СТОРОНЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ …………………. 16
2.1. Права и обязанности сторон по договору аренды. 17
2.2. Основания прекращения договора аренды. 23
Заключение. 26
Список использованных источников и литературы …29
Введение
Актуальность тематики обусловлена тем, что договор аренды – один из классических видов договоров, с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту. Процессы реформирования в экономике привели к ее структурным изменениям. В настоящее время наблюдается значительный рост предложения имущества, сдаваемого в аренду, прежде всего, предприятиями и организациями, которые в силу различных обстоятельств. Свернули свою производственную деятельность (чего раньше не было и по сути быть не могло). Данные предприятия вынуждены сдавать в аренду не только свои помещения, но и оборудование, технику и т.д. К тому же находится масса желающих арендовать данное имущество: мелкие и средние фирмы, частные предприниматели.
Практический аспект актуальности выбранной мною темы состоит в том, что при заключении соответствующего договора пока нет единообразной процедуры его оформления. Одни юридические лица – полноправные владельцы своих помещений передают их арендатору легально, с оформлением юридически действительного договора аренды. Другие юридические лица (предприниматели, организации), не имеют права самостоятельно сдавать площади в аренду, и тем более заключать договор аренды. Здесь часто используется нелегальная схема арендной сделки – заключается договор о совместной деятельности. Построенные таким образом отношения носят незаконный характер, и чреваты для сторон негативными последствиями. Так что актуальность данной проблемы не оставляет сомнения.
Новизна выбранной мною темы заключается в том, что на данном этапе развития экономики множество созданных в последние годы частных предприятий остро нуждается в помещениях под офисы, производственных и складских помещениях, различного рода оборудовании. Благодаря неослабевающему спросу и предложению на этот тип услуг в настоящее время широко распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного имущества, и прежде всего, нежилых помещений. Возможна масса фирм, оказывающих данный вид услуг. В связи с экономической необходимостью появился и новый вид аренды – финансовая аренда (лизинг). Размеры и размах данного бизнеса огромны, как и внимание к нему со стороны участников арендных отношений, и органов государственной и муниципальной власти. Хотя в настоящее время нельзя сказать, что его законодательная и нормативная база адекватна процессам, происходящим в предпринимательской сфере.
Объект настоящего исследования договорное право, являющееся главной отраслью гражданского права.
Предмет работы – это непосредственно арендные отношения, и их виды.
Цель моей работы – это полны и всесторонний анализ договорных арендных отношений, анализ видов договора аренды их общие и особенные черты.
Задач, стоящих перед исследованием несколько. Однако главной задачей работы является подробная характеристика правовой базы и специальной литературы, посвященных договору аренды и выделение той социальной роли, которую играет договор аренды в правовой жизнедеятельности граждан и юридических лиц.
Далее задачами работы будет:
– анализ правовых основ отношений по аренде;
– раскрытие сущности договора аренды, являющегося одной из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование;
– анализ механизма государственной регистрации аренды, как ограничение (обременение) права собственности;
– характеристика разновидностей договора аренды.
Глава I. Общая характеристика договора аренды
Договор аренды имеет широчайшее применение. Сфера его влияния простирается как на предпринимательскую деятельность, так и на иные отношения, в том числе имеют место и в быту.
У договора аренды не только широкая область применения, но и богатая история, насчитывающая многие тысячелетия. Это один из классических видов договоров. Время оказалось не властно над ним, в основных чертах он остается неизменным сотни лет.
1.1. Понятие договора аренды.
Договор аренды - один из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Главной отличительной особенностью договора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование, является то, что арендодатель преследует цель извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование.
Таким образом, основными признаками договора аренды являются:
- передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное пользование;
- передача имущества за плату.
Договор аренды признается консенсуальным, взаимным, возмездным.
Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки.
Квалификация договора по этому признаку производится исходя из момента, к которому приурочивается возникновение сделки. Договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендатором и арендодателем. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды.
Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.
По договору аренды арендодатель приобретает право требовать от арендатора уплаты денег за имущество, переданное в аренду, и одновременно обязан передать это имущество во временно владение и пользование или только во временное пользование.
Возмездным признается договор, по которому имущественное представление одной стороны обусловливает встречное имущественное представление от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК).
Договор аренды - это возмездный договор, который в принципе безвозмездным быть не может, в силу положения ст. 423 п. 3 ГК РФ: "Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное". В данном случае законом установлено (ст. 606 ГК РФ), что имущество в аренду предоставляется только на платной основе"[1].
1.2. Содержание договора аренды.
Условия, на которых достигнуто соглашение арендодателя и арендатора, составляют содержание договора аренды.
Первоочередное значение для сторон договора (арендодателя и арендатора) имеет достижение соглашения по всем существенным условиям договора, как того требует п. 1 ст. 432 ГК РФ: "Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора". Договор не будет считаться заключенным до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий.
Критерии условия договора:
1) Условие о предмете договора;
2) Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;
3) Условия, необходимые для договоров данного вида;
4) Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предметом договора аренды может служить любая телесная вещь, не теряющая своих натуральных свойств в процессе использования. Например, в их число могут входить недвижимое имущество, а также различное движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества:
а) сдача которых в аренду не допускается (изъятые из оборота);
б) сдача в аренду которых ограничивается (имеют ограничения в обороте; в зависимости от принадлежности тому или иному собственнику);
в) сдача в аренду исходя из рационального их использования, прежде всего в соответствии с целевыми назначением (земельные участки и другие обособленные природные объекты);
г) сдача в аренду объектов при наличии лицензии у арендатора на соответствующий вид деятельности[2].
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, то есть конкретная вещь, обладающая особыми, только ей присущими признаками, хотя она попадает по своему значению под общую категорию вещей, определяемых родовыми признаками; уникальная, незаменимая вещь. При отсутствии данных об индивидуальных характеристиках арендованного имущества в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой поскольку по окончании срока действия договора аренды та же самая вещь подлежит возврату арендодателю. Если вещь юридически заменима, то есть обладает только родовыми признаками, то она не может быть предметом аренды в силу указанных требований.
К числу законодательно существенных условий относятся те, которые названы в законе или иных нормативно-правовых актах. Рассмотрим на примерах как этот подход отражен в общем законодательстве по аренде, то есть в Гражданском Кодексе.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор нельзя считать заключенным[3].
Другим примером установления существенных условий аренды в рассматриваемом договоре является договор аренды здания или сооружения. Он должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В специальном законодательстве также имеются ссылки на существенные условия. Например, условия договора аренды участка лесного фонда изложены в ст. 33 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ. В соответствии с ней в договоре аренды участка лесного фонда указываются следующие условия: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы; порядок ее внесения; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.
Необходимыми, а следовательно, и существенными для конкретного договора считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.
Если это положение рассматривать применительно к договору аренды, то легко установить, что данный договор не мыслим без определения сторонами величины арендной платы, поскольку имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование только за плату (ст. 606 ГК РФ).
Показательно, что законодатель в отношении арендной платы за аренду зданий и сооружений зафиксировал это как существенное условие договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Однако в общих положениях по аренде это почему-то сделано не было, поэтому данное существенное условие, равно как и другие подобного характера, следует выделять исходя из сущности арендных отношений. Для чего следует очень хорошо знать их природу и затем заявлять определенные условия при заключении договора аренды.
Существенными считаются также и те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.
Так, требования, которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения, передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому если арендатор хочет взять данное помещение, например, в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может на законных основаниях потребовать согласовать условие об эстетическом виде конструктивных элементов помещения (окрашиванию, облицовке, остеклению). В результате данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по нему необходимо провести данные согласования, чтобы они затем нашли подобающее (необходимое и достаточное) отражение в тексте договора[4].
Только существенными условиями содержание договора не ограничивается. Из всей совокупности условий часть из них имеют обычную или случайную юридическую значимость. Таким образом, нам необходимо рассмотреть обычные и случайные условия договора аренды.
Обычные условия в отличие от существенных не требуют согласования сторон.
Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах по регламентации тех или иных отношений и начинают действовать автоматически в момент заключения договора. Это совсем не значит то, что в данном случае игнорируется воля сторон договора и они как бы выключены из процесса установления договорных отношений. Здесь соглашение сторон заключается в том. что самим фактом заключения договора данного вида они соглашаются подчинить его содержание обычным условиям, содержащимся в действующих нормативных актах.
Следовательно, предположение о соблюдении обычных условий исходит из факта достижения соглашения о заключении данного вида договора, а значит, соглашения и признания тех правовых условий, что содержатся в законодательстве об этом договоре и поэтому автоматически вступают в действие.
В этом отношении весьма показателен пример о включении в договор аренды условия о риске случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества. В отношении данного условия двух мнений быть не может. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, т.е. арендодатель. Это условие должно быть записано в договоре аренды.
Таково общее правило, убытки (риск) в связи с гибелью или порчей вещи несет ее собственник. Если в отношении вещи, принадлежащей собственнику, заключается сделка, то по гражданскому праву решение вопроса о том, на кого возлагаются возможные неблагоприятные последствия случайной гибели или случайной порчи связаны с моментом перехода права собственности (оперативного управления).
При аренде вещи (если не предусмотрен выкуп арендованного имущества) никакого права собственности нет. Правомочие распоряжения как было, так и остается у собственника, а два других правомочия владения и пользования он лишь передает на определенный срок.
В Гражданском кодексе в отношении обязанностей собственника есть еще одно общее правило. Риск гибели или повреждения имущества, которые могут наступить вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (п. 3 ст. 211) несет сам собственник. поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность в случае реализации (проявление в своей грозной силе) названных опасностей.
Что касается законов, то применительно к аренде в них нет положения о переводе указанного риска на арендатора. Однако, есть нормативный документ, не имеющий ранга закона, который данный риск возлагает на арендатора. Эту норму устанавливает распоряжение мэра Москвы от 21 мая 1994 г. № 124-рм "О расширении практики страхования государственной (городской) собственности за счет средств арендатора".
Наличие опасений у собственника за сохранность своего имущества от риска случайной гибели имущества еще не дает ему право возлагать его на арендатора. Тем более, что именно для него затраты на страховые платежи включаются в себестоимость продукции (работ, услуг). Эта нормы введена Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 1996 года № 1387 "О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Российской Федерации".
Таким образом, у арендодателя прямо, а у арендатора опосредованно (через арендную плату) стоимость страхования будет включена в соответствии с законодательством РФ в себестоимость продукции (работ, услуг) у каждой из сторон договора аренды. Однако, надо иметь в виду, что ни в одном из документов по регламентации арендных отношений нет однозначного описания состава и характера затрат по аренде[5].
Еще надо принимать во внимание, что арендодатель, осуществляя самостоятельно страхование своего имущества от риска его случайной гибели, наверняка сделает это с большей ответственностью, т.е. прежде всего включит в договор страхования защиту. Именно от тех рисков, что действительно с наибольшей вероятностью угрожают передаваемому в аренду имуществу. Если страхование арендованного имущества переложить на арендатора, то он, как правило, застрахует имущество на минимальное количество рисков и к тому же носящих несущественный характер, чтобы сделать это за возможно низкую страховую премию. В такой ситуации, когда стремятся любыми способами минимизировать затраты на страхование, чаще всего прибегают к услугам страховщика, который в силу своей профессиональной и финансовой несостоятельности, возможно впоследствии не выполнит взятые на себя обязательства.
К числу обычных условий для договора аренды следует относить и примерные условия, если в отношении их выполнены два требования:
1) Примерные условия должны быть разработаны для договора соответствующего вида и опубликованы в печати в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия (пп. 1 и 3, ст. 427 ГК РФ).
2) В договоре должна иметься отсылка к этим примерным условиям (п. 2 ст. 427 ГК РФ).
Случайными называют такие условия, которые изменяют, либо дополняют обычные условия договора. Их особенность состоит в следующем:
- решение о включении данных условий в договор принимается сторонами;
- наличие или отсутствие рассматриваемых условий не влияет на действительность договора;
- отсутствие случайного условия лишь тогда влечет за собой признание конкретного договора незаключенными, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия, в противном случае договор считается заключенным и без случайного условий. Так, например, если при согласовании условий договора аренды стороны не решили вопрос о том, какие улучшения в арендованном нежилом помещении можно производить арендатору, договор считался заключенным и без этого случайного условия. Однако, если арендатор докажет, что он предлагал договориться, например, об облицовывании стен керамической плиткой для проведения в этом производственном помещении зарядки, ремонта и хранения аккумуляторных батарей, но это условие не было принято, договор аренды считается незаключенным[6].
1.3. Форма договора аренды.
Под "формой" применительно к договору понимается то, в каком виде совершается сделка: письменно, устно, по факсу, телексу и т.д.
Договор аренды является одним из видов сделок, к его форме применяются как общие, так и специальные правила о форме сделок.
Законодательство об аренде предоставляет возможность физическим лицам заключать между собой договор аренды сроком до одного года в устной форме (п.1 ст. 609 ГК РФ).
Виды договоров аренды, для которых письменная форма обязательна:
1) Договор аренды, в котором хотя бы одна сторона - юридическое лицо (п. 1 ст. 161 ГК РФ);
2) Договор аренды, в котором сторонами являются граждане и сумма договора превышает не менее, чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РФ);
3) Договор аренды зданий и сооружений, независимо от состава участвующих сторон и срока аренды (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Соблюдение формы договора аренды - условие необходимое, но недостаточное, поскольку надлежащим образом должен быть соблюден порядок совершения рассматриваемой сделки. То есть необходимо в обязательном порядке совершить определенные процедуры, без которых документ, подтверждающий заключение сделки, вступает в действие и приобретает юридическую силу[7].
В частности, помимо подписания сторонами договора аренды и скрепления его печатями, документально должен быть оформлен факт передачи имущества. Что помимо всего прочего будет еще свидетельствовать о реальности совершенной сделки. Так, передача арендодателем здания (сооружения) считается исполненной после предоставления арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК).
Предназначение формы договора состоит в том, что она призвана закреплять и правильно отражать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, т.е. законность сделки об установлении арендных отношений между сторонами, а значит, и обязательность ее исполнения арендатором и арендодателем.
Однако, на практике к содержанию договора подходят весьма упрощенно в силу разных причин (например, слабого владения терминологией или знания правовых вопросов), что впоследствии приводит к разногласиям его положений, а то и возникновению конфликтных ситуаций.
В целях предотвращения указанных споров, а если они возникли, то для их разрешения, в Гражданском Кодексе помещены на этот счет специальные правила в виде самостоятельной статьи 431 "Толкование договора", из нее следует, что при уяснении содержания договора решающее значение придается его буквальному тексту и вытекающему из него смыслу. Зная об этом, участники делового оборота должны с особой тщательностью, выверяя каждое положение, работать над тестом договора. Поэтому содержание текста договора аренды должно адекватно отражать волю арендодателя и арендатора на момент заключения договора[8].
Глава II. Стороны арендных отношений
Сдача имущества в аренду является актом расположения им. Поэтому в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду прежде всего принадлежит его собственнику. Его относят к числу основных арендодателей, которыми могут быть как физические, так и юридические лица разных форм собственности.
Только собственниками состав арендодателей не исчерпывается. В этой же статье ГК РФ говорится, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать в аренду имущество.
Применительно к объектам государственной или муниципальной собственности это выглядит следующим образом:
1. Предприятия, за которыми имущество закрепляло на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Здесь арендодатели действуют в рамках предоставленных им прав. Арендодатели - специально уполномоченные органы.
2. Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения в соответствии со ст. 295 ГК РФ. Предприятия могут сдавать в аренду объекты недвижимости - только с согласия собственника, либо объекты движимого имущества - самостоятельно за исключением случаев, установленных законами и иными нормативными актами.
Под уполномоченными госорганами понимаются Госимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом на местах - соответственно по субъектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ, а также иные органы, уполномоченные государством, в том числе на сдачу в аренду земельных участков и других природных объектов.
В отношении того, кто может быть арендатором, ограничений практически не существует, такое право предоставлено любому физическому или юридическому лицу. Исключение составляют лишь случаи, когда при пользовании определенным имуществом (природных и некоторых других объектов) требуется лицензия, то есть специальное разрешение на занятие соответствующим видом деятельности.
В качестве примера можно привести требование ст. 34 "Порядок предоставления участков лесного фонда в аренду" (Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ). В соответствии с ним арендатор должен иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности, поскольку данная деятельность по использованию лесного фонда подлежит лицензированию в соответствии с законодательством РФ (ст. 81 Лесного кодекса РФ).
Второй пример касается пользователей недр. Недра предоставляются в пользование специальным разрешением в виде лицензии - документа, удостоверяющего право его владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной целью в течение установленного срока при пользовании им заранее оговоренных требований и условий. Пользователь недр, получивший лицензию и оформивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией[9].
2.1. Права и обязанности сторон по договору аренды.
Арендные правоотношения являются двусторонними, поэтому в отношении их действует общее правило: права и обязанности арендодателя и арендатора должны быть уравновешены.
Главная обязанность арендодателя заключается в том, чтобы своевременно и без недостатков, которые препятствуют использованию объекта, передать имущество арендатору. Если арендодатель нарушил данную принятую на себя обязанность, то это может иметь для него неблагоприятные последствия.
Здесь на защите интересов арендатора прежде всего стоит закон (см. ст. 135, ст. 398, п. 2, п. 3, ст. 611 ГК РФ). Мало того, обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, а не только в момент передачи как многие участники данных правоотношений ошибочно полагают.
Обязанность "предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества" (п. 1 ст. 611 ГК РФ) означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких свойств, которые ухудшают его качество. Сюда могут быть отнесены любые отступления от того состояния имущества, что предусмотрено договором аренды. Рассматривая распределение ответственности арендодателя за недостатки в имуществе, которое он передает в аренду, важно отметить, что его ответственность строится на началах риска, т.е. независимо от вины, поскольку он является собственником имущества (см. ст. 211, п. 3 ст. 401 ГК РФ).
При обнаружении в имуществе недостатков, за которые несет ответственность арендодатель, арендатор вправе соответствующим образом отреагировать, исходя из свободного выбора возможностей, которые предоставляет ему ГК РФ[10]. Арендодатель обязан на требования арендатора по недостаткам в имуществе отреагировать адекватно. Например, нельзя предложить произвести замену арендованного имущества, если арендатором выдвинуто требование о досрочном расторжении договора.
Еще одной обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Приводимый в законе (ст. 613 ГК) перечень обременений, относящихся к вещным правам, не является исчерпывающим. При возникновении ситуации, когда сталкиваются два или более договоров аренды, с правом владения одним и тем же имуществом, то правомочия арендатора получает только один из них (ст. 398 ГК РФ).
За неисполнение арендодателем указанной обязанности арендатор вправе:
1) Требовать уменьшения размера арендной платы, поскольку наличие всякого обременения (ограничения) прав на какой-либо объект, автоматически снижает его стоимость на соответствующую величину. В данном случае следует учитывать на сколько права третьих лиц (их объем) ущемляют права владения и пользования арендованным имуществом.
2) Требовать распоряжения договора и возмещения убытков (размер не зависит от вида и объема прав третьих лиц на арендованное имущество). В обязанности арендодателя также входит производство капитального ремонта имущества, переданного в аренду[11].
Порядок построения отношений сторон во время производства капитального ремонта ГК РФ прямо не урегулирован. Поэтому следует отношения сторон в этот период оговорить в договоре аренды.
Потребность в капитальном ремонте может возникнуть из-за недостатков, с которыми имущество было передано арендатору. В этом случае арендодатель несет ответственность по правилам ст. 612 ГК РФ. Если с согласия арендодателя и за счет арендатора произведены неотделимые улучшения, то арендодатель обязан возместить их стоимость в любом размере арендатору. Однако, названная обязанность, а следовательно, и право арендатора на указанное возмещение понесенных расходов, возникает при наличии двух признаков:
1) Выражение согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества;
2) Использование для производства собственных средств арендатора.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных признаков не дает права арендатору на возмещение нанесенных расходов, связанных с производством неотделимых улучшений арендованного имущества.
По поводу произведенных затрат надо иметь в виду два существенных момента:
- на улучшения, производимые арендатором не могут использоваться средства арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).
- на улучшения, производимые арендатором могут использоваться средства третьих лиц, если они ими предоставлены в собственность арендатора.
В обязанностях арендатора самое существенное состоит в том, чтобы использовать имущество в соответствии с условиями договора и функциональным изменением арендованного имущества.
Использовать имущество надлежит самому арендатору. Если он допускает к использованию третьих лиц без согласия арендодателя, то его действия вступают в противоречия с другой своей обязанностью, что содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. На арендодателя, как собственника имущества, возлагается риск случайной гибели или повреждения имущества, а также риск случайного ухудшения условий пользования имуществом, поскольку пользование имуществом по договору носит возмездный характер, то другая, основная обязанность арендатора состоит в том, чтобы своевременно и полностью вносить арендную плату.
Договор аренды может содержать следующие правила:
- арендная плата является твердой и в течение срока действия договора не подлежит пересмотру вообще;
- любая из сторон договора аренды может потребовать в одностороннем порядке изменения величины арендной платы и если при этом от другой стороны последует отказ на изменение арендной платы, договор подлежит досрочному расторжению.
Размер арендной платы может быть изменен только по обоюдному соглашению сторон. Никакая из сторон не вправе понуждать другую сторону к пересмотру величин арендной платы, даже если срок отвечает значениям п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Следовательно, пересмотр размера арендной платы, как это указано в п. 3 ст. 614 ГК РФ, может состояться на практике только при соблюдении двух условий:
1) О возможности пересмотра есть запись в договоре;
2) Эта возможность снабжена санкциями в отношении той стороны, которая откажется от данного пересмотра арендной платы.
В п. 4 ст. 614 ГК РФ закреплено право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, но только при таком ухудшении состояния имущества или условий пользования им, которые признаются существенными. При этом указанные ухудшения должны произойти в силу случайных событий, т.е. не быть причиной связи с действиями самого арендатора.
Когда договор аренды прекращается, арендатор обязан вернуть арендованное имущество с таким же значением характеристик, какие требования к ним предъявлены в конкретном случае. Только обеспечением надлежащего состояния имущества при возврате его арендодателю обязанности арендатора не исчерпываются. Это еще надо сделать своевременно. Для удобства и защиты прав арендодателя законом установлено правило (ст. 622 ГК РФ), что за все время просрочки вносится арендная плата, являющаяся эквивалентом понесенных убытков. Если в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, это не отменяет указанное правило. Убытки взыскиваются сполна.
В течение срока действия договора аренды арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Поддержание имущества в исправном состоянии обеспечивается за счет проведения планово-предупредительных мероприятий, т.е. обслуживания. Главная задача обслуживания состоит в предупреждении возникновения отказов и неисправностей у конкретных объектов.
Оказание соответствующих ремонтных воздействий на имущество - мера также необходимая. Главная задача ремонта состоит в устранении возникших отказов и неисправностей, т.е. в восстановлении работоспособного состояния вещи[12].
Текущий ремонт не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ, но он позволяет поддерживать определенные параметры на заданном уровне, поскольку после ремонта значения параметров максимально приближаются к значениям исходного состояния имущества на начало аренды.
Наряду с обслуживанием и ремонтом обязанность арендатора состоит в том, что он несет расходы по содержанию арендованного имущества. Сложности с выполнением этой обязанности прежде всего связаны с отнесением затрат, произведенных арендатором, по содержанию зданий, сооружений и нежилых помещений взятых им в аренду. Проблемы здесь возникают из-за того, что комплекс условий (отопление, электроснабжение, телефон), обеспечивающий в названных объектах нормальную жизнедеятельность персонала, искусственно вычленены в самостоятельную автономную от аренды услугу. Вследствие этого арендатор участвует в отношениях двух типов:
1) Собственно аренда с внесением за нее арендной платы;
2) Коммунальное обслуживание объекта аренды с оплатой комплекса данных услуг[13].
Еще круг обязанностей арендатора состоит в том, что ему без согласия арендатора нельзя передавать свои права и обязанности в отношении имущества, взятого в аренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Эта обязанность опирается на правило (п. 1 ст. 391 ГК РФ), по которому "перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора". В рассматриваемых отношениях в роли кредитора находится арендодатель, поэтому и требуется получить от него разрешение передавать арендованное имущество в субаренду.
Объем арендных прав, передаваемых арендатором третьему лицу:
1. Передача арендных прав в залог;
2. Предоставление имущества в безвозмездное пользование;
3. Сдача имущества в субаренду (поднаем);
4. Внесение арендных прав в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;
5. Передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).
Кроме последнего случая во всех вышеперечисленных ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. В последнем случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор[14].
2.2. Основания прекращения договора аренды.
Принцип свободы договора позволяет его сторонам своим соглашением не только изменить, но и расторгнуть договор, в том числе и досрочно. К прекращению договора применяются нормы главы 28 "Прекращение договора" в ГК РФ. Поскольку это касается договора аренды, то учитываются специальные правила ст. ст. 617, 619, 620 ГК РФ.
Действительность изобилует ситуациями, когда по различным обстоятельствам происходит смена лиц, участвующих в арендных отношениях.
Зависимость отношений по договору аренды при смене одной из сторон:
1. Смена собственника имущества, сданного в аренду. При этом арендные отношения не прерываются, даже если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендодателя (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
2. Смерть арендодателя (физического лица). Договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследнику.
3. Смерть гражданина, арендующего недвижимое имущество. Права и обязанности арендатора переходят по договору аренды его наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступление в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
4. Ликвидация юридического лица: арендодателя или арендатора. Договор аренды прекращается (ст. 419 ГК РФ).
Договор аренды может быть расторгнут по решению суда как по требованию арендодателя (ст. 618 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). По соглашению сторон в договоре аренды могут быть указаны основания для прекращения договора аренды, на которые имеется указание в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Досрочное расторжение договора является правом сторон, но не обязанностью. Арендодатель и арендатор автономны в проявлении своей воли при определении условий договора аренды. Надо иметь в виду, что досрочное расторжение договора аренды, независимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий возможно только по решению суда.
При прекращении договора аренды у арендатора и арендодателя появляется ряд прав, содержание которых мы раскроем:
1. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по закончившемуся договору аренды (регулярное и полное внесение арендной платы, использование имущества по назначению); арендатор готов заключить новый договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду; а также арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения.
2. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
3. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды. Требование арендатора не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.
4. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то договор аренды считается возобновленным на действовавших условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ)[15].
Заключение
Также необходимо затронуть положительные и отрицательные стороны существующего положения в аренде, особенно недвижимости и лизинга.
Уже много было написано (в том числе и в настоящей работе) о том, что созданные в последнее время фирмы и частные предприятия остро нуждаются в помещениях под офисы, подсобных помещениях. Размеры аренды как бизнеса – поистине глобальны, но его законодательная и нормативная база не адекватна процессам, происходящим в данном виде предпринимательства. Исходя из этого, можно выделить ряд проблем.
Проблема первая: у множества субъектов хозяйственных отношений передача имущества в аренду стала основным видом деятельности, но ее до сих пор квалифицируют как дополнительную, побочную. А поэтому весьма значительные суммы арендной платы, получаемой арендодателем, относят в состав внереализованных доходов, а расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, списывают на внереализационные расходы. Данная ситуация происходит потому, что аренда пока не входит в перечень основных видов деятельности. Обычно основными видами деятельности считают производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда же считается деятельностью внереализационной, то есть своего рода малозначащей. Между тем число предприятий и организаций, у которых арендные платежи превышают сумму всех остальных доходов, огромно. В этой ситуации, объективно отражающей реальность правомерно ставить вопрос о том, что названные объекты некорректно отражают в бухгалтерском учете получаемые доходы. К тому же пока нет ни закона, ни нормативного акта, регулирующего данную ситуацию. Государство и законодатель закрывают на такое положение вещей «глаза». Хотелось бы, государство лицензировало данный вид деятельности.
Проблема вторая: до сих пор не существует единообразной процедуры заключения и оформления договора аренды. Это заключается в том, что одни юридические лица – полноправные владельцы своих помещений передают их арендатору легально, с оформлением периодически действительного договора аренды. Другие юридические лица не имеют права самостоятельно сдавать площади в аренду и тем более заключать об этом договор. Часто используется нелегальная схема арендной сделки – заключается договор совместной деятельности. Построенные таким образом отношения носят незаконный характер и чреваты для сторон негативными последствиями. Но, опять же, законодательство практически не регулирует данные отношения, поскольку их невозможно отследить. А легализация данных отношений может привести к хаосу.
Проблема третья: крупные и солидные фирмы (организации, предприятия) редко прибегают к аренде. Дело в том, что в период становления предприятия аренда производственных помещений, земельных площадей и хозяйственных построек, как правило, более выгодна, чем их покупка. В то же время крупные предприятия, реализующие стратегию интенсивного роста (стратегию лидерства) в научно-техническом развитии производства и имеющие устойчивое финансовое состояние, скорее пойдут на покупку производственных площадей или новое строительство, чем на аренду. Так как капиталовложения, которые требуются на осуществление радикальных нововведений в течение срока арендного договора не окупаются. Однако, здесь есть свои и плюсы, и минусы. Отрицательная сторона в том, что нежелание крупных компаний и фирм брать производственные площади в аренду придает ей некоторую несолидность. Но с другой стороны, получается то, что аренда – деятельность малого и среднего бизнеса. И поддержка их государством, это одновременно и поддержка института аренды. Но опять же в законодательстве существуют значительные пробелы по данному вопросу.
Проблемы лизинга в России. Лизинговая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Правительством РФ 26.02.96 было принято постановление № 167 «О лицензировании лизинговой деятельности». В связи с этим необходимо отметить, что это постановление противоречит закону. Дело в том, что ст. 49 ГК РФ устанавливает, что только закон может определить вид деятельности, для осуществления которого необходимо специальное разрешение (лицензия). Но ни ГК РФ, ни какой-либо другой закон сегодня не предусматривает лицензирование лизинговой деятельности. Подзаконный акт, каковым является постановление Правительства, не может вводить лицензирование и поэтому в соответствии со ст. 3 ГК РФ применению не подлежит.
Также существуют пробелы в настоящем законодательстве об аренде на сегодняшний день, которые необходимо решать для успешного развития экономики и правовых отношений в России.
Список использованных источников и литературы
1. Конституция РФ.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч. I – ФЗ от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Ч. II – Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.
3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Федеральный закон от 5 мая 1995 года № 71-ФЗ.
4. Лесной кодекс РФ. Федеральный закон от 29 января 1997 года № 22-ФЗ.
5. Указ Президента РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»;
6. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. – М.: Бизнес-информ, 1998, 192 с.
7. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1997.
8. Гражданское право России / Под ред. О.Н.Садикова. – М.: БЕК, 1997.
9. Гражданское законодательство России / Под ред. З.И.Цыбуленко. – М.: Юрист, 1999.
10. Гражданское право / Под ред. С.П.Гришаева. – М.: Юрист, 1998.
11. Гражданское право / Под ред. Т.И.Илларионовой. – М.: Инфра-М, 1998.
12. Гражданское право / Под ред. А.Г.Калпина. – М.: Юрист, 1999.
13. Завидов Б.Д. Договорное право России. – М.: Лига – Разум, 1998, 528 с.
14. Исрафимов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 2000, « 10.
15. Комментарий к ГК РФ / Под ред. О.Н.Садикова. Ч. I, II. – М.: Инфра-М, 1998.
16. Комментарий к ч. I, II ГК РФ для предпринимателей / Под общ. ред. Брагинского М.И. – М.: Инфра-М, 1994.
17. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999, « 12.
18. Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство, 1998, № 9.
19. Круглова Н.Ю. Правовые и организационно-экономические особенности лизинга /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2000.
20. Круглова Н. Ю. Договор аренды /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2000.
21. Постатейный комментарий к ч. I, II ГК РФ / Под общ. ред. А.Н.Гусева. – М.: Инфра-М, 1999.
22. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. – М.: Ось – 1998.
23. Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. – М: Филин, 1996.
24. Транспортное право. – М.: Былина, 2000.
25. Хозяйственное право / Под ред. Мартемьянова В.С. – М.: БЕК, 1994.
26. Хозяйственное право. – М.: Приор, 1999.
27. Шестак И.Н. Как купить, арендовать, заложить квартиру и дом. – М.: Ось, 1996.
28. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – М.: БЕК, 1999. 200 с.
[1] Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. - М.: Бизнес-информ, 1992, с. 13
[2] Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. - М.: 1996, с. 15
[3] Гражданское право / Под ред. А.Г.Калпина. - М.: Юрист, 1999, с 44
[4] Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. - М.: Филин, 1998, с. 17-18
[5] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. - М.: Ось, 1989, с. 43
[6] Комментарий к части II ГК РФ / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Инфра-М, 1996, с. 208
[7] Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. - М.: 1998, с. 54
[8] Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. - М.: 1998, с. 54
[9] ФЗ "О недрах" от 21 февраля 1992 г. № 2395-1.
[10] Комментарий к ГК РФ части II / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Инфра-М, 1998, с. 209
[11] Комментарий к ГК РФ части II / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Инфра-М, 1998, с. 193
[12] Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. - М.: Филин, 1996, с. 9-10
[13] Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. - М.: Филин, 1996, с. 10-11
[14] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. - М.: Ось, 1998, с. 63
[15] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. - М.: Ось, 1998, с. 67
