Курсовая Оценка стоимости финансовых услуг агентств по недвижимости
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ
ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет Мировой экономики и финансов
Кафедра экономической теории и экономической политики
Курсовая работа
Оценка стоимости финансовых услуг агентств по недвижимости
Выполнил(а):ст-т гр. НО-091
Марченко С.Н
Проверил(а):к.э.н.ст. преподаватель
Филатова Ю.В.
Волгоград 2010
Оглавление
Введение. 3
Глава 1.Понятие услуги и стоимости в экономической теории. 3
1.1.Услуга: сущность и виды. 3
1.2.Стоимость: понятие и сущность; оценочная деятельность; стоимость риэлтерских услуг. 3
Глава 2. Услуги агентств по недвижимости на биржевом рынке России. 3
2.1.Динамика развития рынка недвижимости. 3
2.2.Динамика развития и особенности стоимости риэлтерских услуг. 3
Заключение. 3
Список литературы: 3
Введение
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Цель работы - исследовать сущность и основные аспекты риэлтерского рынка.
Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность.
Стремительный рост цен в ходе радикальных рыночных реформ затронул и сектор недвижимости, причем наблюдаемые на нем процессы не могут быть убедительно объяснены только воздействием факторов номинальной рублевой инфляции и изменения покупательной способности доллара. Более того, эти инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на жилую недвижимость.
С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них риэлтор. Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и т.п., т.е. недвижимым имуществом.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и выделению самостоятельного сегмента.
Предмет исследования – услуги на рынке недвижимости.
Задачи работы:
1. Определить сущность риэлтерских услуг;
2. Проанализировать деятельность риэлтерской компании.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
Глава 1.Понятие услуги и стоимости в экономической теории.
1.1.Услуга: сущность и виды.
Сфера услуг включает деятельность по производству как материальных, так и нематериальных услуг производственного и потребительского назначения.
В рыночной экономике принципиальным является деление услуг на рыночные и нерыночные.
Рыночные услуги оказываются за плату по ценам, покрывающим издержки и обеспечивающим прибыль. И в этом случае они приравниваются к любому другому товару и являются объектом купли и продажи.
Нерыночные услуги оказываются бесплатно. Как правило, они социально ориентированы, финансируются из бюджета или общественными организациями, например партиями или профсоюзами. Потребляются такие услуги либо обществом в целом, либо домашними хозяйствами.
Следует подчеркнуть, что практически все виды услуг могут оказываться как за плату, так и бесплатно или за частичную оплату (на льготных условиях). Исключение составляют услуги органов управления (включая оборону и правоохранительные органы), церкви и благотворительных учреждений, которые всегда оказываются бесплатно. В связи с этим в статистике важно установить границы между платными и бесплатными услугами.
В настоящее время по рекомендации Статистической комиссии ООН платными считаются все услуги, которые реализуются по экономически значимым ценам.
Для успешного статистического анализа и прогнозирования развития рынка необходимо осуществлять его правильное сегментирование.
Для этого целесообразно использовать следующую классификацию платных услуг (ПУ):
1) услуги жилищно-коммунального хозяйства включают предоставление наемного и арендуемого жилья, выполнение текущего ремонта жилых помещений и оборудования, а также стоимость коммунальных услуг (электроэнергии, газа, воды, отопления, обслуживания лифтов, канализации, санитарной очистки и т.д.);
2) жилищные услуги. Здесь имеются в виду услуги наемного жилья, которые население оплачивает в виде квартирной платы;
3) коммунальные услуги, включая снабжение электроэнергией, газом, теплом, водой; обеспечение канализацией, телефоном, радио- и телесетью; санитарная очистка территории;
4) бытовые услуги, охватывающие широкий спектр услуг — от пошива и ремонта одежды и обуви до прокатных пунктов и фотоателье;
5) услуги транспорта и связи. Услуги пассажирского транспорта включают услуги всех видов городского, международного и междугороднего транспорта по перемещению пассажиров и их багажа, включая сопутствующие услуги (предварительная продажа билетов, транспортно-экскурсионные операции, вокзальные сборы, комнаты матери и ребенка и т.д.);
6) услуги учреждений физической культуры и спорта складываются их двух компонентов: а) услуг спортивных зрелищ по всем видам профессионального спорта; б) платных и бесплатных услуг физкультурных и спортивно-оздоровительных организаций населению;
7) услуги учреждений культуры состоят из услуг театров, кинотеатров, филармоний, музеев, библиотек и читален, клубов, домов культуры и проч.;
8) услуги дошкольных детских учреждений — это услуги яслей, детских садов, домов ребенка. Платное образование и здравоохранение включает учебные и лечебные учреждения с платным обслуживанием, а также репетиторство и частную медицинскую практику;
9) услуги финансовых организаций населению включают осуществление как платных (открытие и ведение счетов, перевод зарплаты, обмен валюты, аренда сейфов, хранение ценностей и т.д.), так и бесплатных (депозиты, открытие и ведение счетов и т.д.) операций;
10) услуги правового характера представляют собой услуги юридических организаций, нотариата, адвокатов, охранных фирм и т.п.;
11) экскурсионные услуги представляют собой комплекс услуг по обслуживанию отечественных и иностранных туров, включая оформление необходимых документов, транспорт, размещение туров, питание, познавательную, культурную и деловую программу. Подавляющее большинство услуг оказывают приватизированные учреждения туризма, отдыха и развлечений;
12) прочие виды услуг.
Рынок отдельных услуг, например бытовых, зависит от степени приоритетности их отдельных видов. Стабильный рынок характерен для технически сложных видов услуг, которые практически невозможно выполнить в домашних условиях (ремонт сложной бытовой техники и транспортных средств). Гораздо большим конъюнктурным колебаниям подвержен рынок бытовых услуг, которые можно выполнять в домашних условиях, например услуги прачечных, парикмахерских, по ремонту одежды и обуви.
Госстандарт России включил в классификацию дополнительно группу «Услуги торговли, общественного питания и рынков».
Применение классификатора дает возможность обеспечить единообразие в расчете показателей услуг, более широко применять вычислительную технику, упростить анализ и прогнозирование динамики услуг населению, добиться сопоставимости показателей с международными стандартами, более глубоко изучать спрос населения на различные виды услуг.
Отличительные характеристики услуги:
1) Неосязаемость услуг: услуги невозможно потрогать, взять в руки, услышать, увидеть или попробовать на вкус до момента приобретения.
2) Неотделимость, неразрывность производства и потребления услуги: услуги предоставляются и потребляются одновременно т.е. могут быть оказаны только при поступлении заказа.
3) Непостоянство качества, изменчивость.
Непостоянство качества в предоставляемых услугах проявляется гораздо острее, чем в материально осязаемых товарах. С точки зрения качества материальные товары могут быть плохими или хорошими, однако при современном производстве их качество будет, по большому счету, постоянным. Это объясняется тем, что процесс производства и потребления услуг происходит с участием человеческого фактора. Для производителя услуги очень часто непостоянство или изменчивость качества услуг связано с несоответствием личных черт характера служащего, его квалификацией, с не достатком информации и коммуникации, с отсутствием конкуренции, слабой тренировкой и обучением. Влияние на качество услуги со стороны покупателя оказывает сам покупатель, его уникальность.
4) Недолговечность, неспособность услуг к хранению:
При устойчивом спросе на услуги, их недолговечность не вызывает серьезных проблем, если же спрос подвержен колебаниям, то производители услуг сталкиваются с определенными сложностями.
Возможны несколько вариантов устранения несоответствий и достижения согласования между спросом и предложением. Компании могут использовать следующие стратегии:
• установление дифференцированных цен, скидок дополнительных услуг. Данный метод позволяет сместить часть спроса с пикового периода на период затишья;
• введение системы предварительных заказов на услуги. Позволяет контролировать уровень спроса, направлять его в нужное русло;
• увеличение скорости обслуживания. Позволяет работать с большим числом клиентов;
• улучшение сервиса и качества в обслуживании клиентов (светлые, хорошо проветриваемые помещения, уютный интерьер, мягкие кресла, свежая пресса на журнальном столике, горячий кофе). Помогает облегчить клиентам время ожидания основной услуги;
• стимулирование персонала к совмещению функций. Дает возможность обслуживать значительно большее количество клиентов.
5) Отсутствие владения.
Из-за отсутствия владения компании, предлагающие услуги, должны прилагать особые усилия для укрепления имиджа и привлекательности своей марки, путем создания членских клубов, ассоциаций с целью усиления чувства собственности (Например, клубы кулинаров компании Toshiba ). Весьма действенен способ введения системы скидок и поощрений потребителей к повторному приобретению услуги.
6) Взаимозаменяемость услуг товарами, имеющими материальную форму: способность товаров заменять те услуги, которые удовлетворяют одинаковые или аналогичные потребности.
Эта особенность услуг также может появляться и в противоположном направлении: услуги могут заменять товары.
1.2.Стоимость: понятие и сущность; оценочная деятельность; стоимость риэлтерских услуг.
Стоимость - воплощённый в товаре и овеществленный в нём общественный труд товаропроизводителей.
Отличаясь друг от друга как потребительные стоимости, обмениваемые товары имеют одно общее свойство, а именно — они продукты труда, на их производство затрачен труд, образующий их стоимость. Определённая пропорция, в которой одни товары обмениваются на другие, называется меновой стоимостью, т. о., стоимость внешне проявляется в акте обмена, т. е. в меновой стоимости, потребительная стоимость товара (полезность вещи) становится носителем меновой стоимости.
В условиях частной собственности пропорции в обмене товаров стихийно регулируются общественно необходимыми затратами труда (рабочего времени) в процессе конкурентной борьбы[1]. На величину стоимости оказывает влияние и степень сложности труда. Величина стоимости измеряется затратами простого труда[2], к выполнению которого способен любой работник, не получивший специальной подготовки. В процессе обмена разнообразных товаров происходит редукция (сведение) всех видов сложного труда[3] к простому. В результате сложный труд выступает как умноженный простой труд, и каждый час сложного труда в обмене приравнивается к большему количеству простого труда.
Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) цели (целях). Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.
С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение.
Стоимость риэлтерских услуг – это комиссия, которую агенства берут за оказанные клиенту услуги. На рынке недвижимости – это, как правило процент от сделки, в отдельных случаях – фиксированная плата за услуги (например, за оценку, приватизацию квартиры или экспертизу).
Стоимость услуг по оценке имущества определяется по формуле[4]:
С = [(Сн x t x К + Соф) x Кср + Св] x Кндс
где:
С - стоимость услуг по оценке имущества;
Сн - стоимость одного нормочаса работы одного оценщика - 300 руб./ч (500 руб./ч при оценке бизнеса);
t - время, затраченное на проведение оценки одного объекта (информация представляется оценщиком).
Среднее время, необходимое для проведения работы по оценке одного объекта, определяется исходя из следующих показателей:
| для недвижимого имущества | - 30-100 часов |
| до 100 кв. м | - 30 часов |
| от 100 до 200 кв. м | - 30-40 часов |
| от 200 до 400 кв. м | - 40-50 часов |
| от 400 до 500 кв. м | - 50-60 часов |
| от 500 до 1000 кв. м | - 60-70 часов |
| от 1000 до 3000 кв. м | - 70-80 часов |
| от 3000 до 5000 кв. м | - 80-90 часов |
| свыше 5000 кв. м | - 100 часов |
| для машин, оборудования и транспортных средств | - 10-120 часов |
| для нематериальных активов и интеллектуальной собственности | - 50-160 часов |
| для оценки стоимости предприятия | - 50-500 часов |
К - коэффициент стоимости работы, определяется произведением понижающих и повышающих коэффициентов.
Понижающие коэффициенты:
| - количество объектов оценки в одном договоре (заказе) | - 0,5-0,8 |
| до 5 объектов | - 0,8 |
| от 5 до 10 объектов | - 0,7 |
| от 10 до 15 объектов | - 0,6 |
| свыше 15 объектов | - 0,5 |
| - условие оплаты гонорара оценщика на 100% предоплате | - 0,8 |
| - повторная оценка объекта оценки (переоценка) | - 0,5 |
| - оценка по заказу государственных структур с оплатой из бюджетных средств | - 0,8 |
Повышающие коэффициенты:
| - количество строений в одном объекте оценки в одном договоре | - 1,2-1,5 |
| - отсутствие необходимой документации | - 1,2 |
| - условие оплаты гонорара оценщика после реализации оцениваемого объекта | - 1,5 |
| - учет размера объекта оценки (для недвижимости, от 500 кв. м) | - 1,2-2,0 |
| от 500 до 1000 кв. м | - 1,2 |
| от 1000 до 1500 кв. м | - 1,4 |
| от 1500 до 2500 кв. м | - 1,6 |
| от 2500 до 5000 кв. м | - 1,8 |
| свыше 5000 кв. м | - 2,0 |
| - специфика объекта (незавершенное строительство, реконструкция, памятники архитектуры, уникальные объекты и др.) | - 1,5-3,0 |
Соф - величина расходов на оформление отчетов.
Определяется как произведение средней стоимости оформления одного отчета и количества отчетов (п), измеряется в рублях (Соф = 150 x п);
Кср - коэффициент срочности выполнения работы - 1,5 (устанавливается в случае, если срочность определяется распорядительным документом или соответствующим поручением);
Св - величина расходов по выезду оценщиков на место.
Командировочные расходы при выезде в другие регионы (информация представляется оценщиком);
Кндс - коэффициент налога на добавленную стоимость - 1,2 (при действующем размере ставки налога на добавленную стоимость, равном 20% от стоимости оказываемых услуг).
