ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Субъекты рынка недвижимости, их функции и роль»
Выполнила: студентка ИЭФ

3 курса группы ЭН-74

Дерябина А. Н.
Научный руководитель:

Щеголева И. П.

Самара 2009

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………….…..3-4

1. Участники рынка недвижимости

1.1. Общие понятия об участниках рынка недвижимости……………….…..5-9

1.2.Правовое регулирование действий субъектов недвижимости………....9-16

2. Субъекты рынка недвижимости в Российской Федерации…………….16-17

2.1.Застройщик: функции и роль ……..…..………………………………...17-19

2.2. Оценщик: функции и роль………………………………....…………...19-22

2.3. Реэлтор: функции и роль ……..…..……….……………………………22-24

3. Практика работы риэлтора при купле-продаже квартир……………….25-30

Заключение………………………………………………………....……………31

Библиографический список……………………………………………….32-33

Приложения……………………………………………………….………...34-36
Введение

Для того, чтобы подробно рассматривать субъекты рынка недвижимости необходимо определить, что же такое рынок недвижимости.

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Неотъемлемыми элементами функционирования рынка недвижимости являются его субъекты и объекты.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В своей курсовой работе я рассмотрела субъекты рынка недвижимости, их функции и роль, правовою основу их деятельности. Особое внимание я уделила следующим участникам:

- застройщик;

- оценщик;

- риэлтор.

В настоящее время рынок недвижимости является очень активным и привлекательным, открытым для новых профессий, поэтому актуальность темы я считаю обоснованной.

Целью моей работы является изучение теории и практики функционирования субъектов рынка недвижимости и последующая систематизация знаний.

Задачи работы:

1. 
   Подбор материала для изучения правовых и теоретических аспектов функционирования субъектов недвижимости
   
2. 
   Анализ и синтез материала по видам рассматриваемых субъектов.
   
3. 
   Рассмотрение операции с недвижимостью с подробным описанием деятельности субъекта-посредника.
   

Объектом моего исследования являются субъекты рынка недвижимости.
1.Участники рынка недвижимости

1.1. Общие понятия об участниках рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, Субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (таблица 1, схемы 1, 2)

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

1) продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

2) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

3) профессиональные участники – инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риелторы, оценщики, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, маклеры, уполномоченная лица. [1]

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции. Это брокеры-агенты, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. [3]
Таблица 1. Основные характеристики субъектов земельного бизнеса.

№	Субъекты	Деловой интерес к земле	Основа бизнеса
1	Предприниматели: - с/х товаропроизводители	Производство продовольственных товаров и извлечение прибыли	Частная и общая собственность на землю, аренда.
	- других сфер деятельности	Пространственный базис размещения бизнеса, получение прибыли	Постоянное пользование, аренда, частная собственность на землю
2	Лесопарки, ботанические сады, заказники и т.п	Удовлетворение общественных потребностей	Государственная собственность, постоянное пользование
3	Профессиональные участники: риэлтеры, маклеры и др.	Извлечение прибыли	Оказание услуг
4	Граждане-потребители	Производство продовольствия для личного потребления	Частная собственность на садово-огородные участки и личное подсобное хозяйство
5	Государственные органы	Осуществление общегосударственных программ и функций	Государственная и муниципальная собственность на землю
6	Наемные работники	Личный доход, земля как предмет труда	Частная соб-сть на рабочую силу

Схема 1. Субъекты рынка недвижимости



1.2. Правовое регулирование действий субъектов недвижимости.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

- законодательное установление правил и ограничений;

- учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

- распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

- контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.)

- стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

- инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РФ и муниципальных органов дифференцируются. Так, недра, лесной и водный фонды находятся в ведении РФ и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода (схема 2). [2]

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.
Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор — это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
  Схема 2. Собственники, владельцы и пользователи недр лесного и водного фондов


Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. [3]
В перечень видов риелторской деятельности в большинстве городов РФ были включены следующие операции:
• продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;
• деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;
• заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;
• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.
Риелторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.
Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью в случае, если он:
• дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;
• зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.
Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. Для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.
Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.
В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения — Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полуторы тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны. [5]
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:
а) продавцы — собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);
б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;
в) обслуживающие — инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
Активные участники рынка недвижимости — инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции. [6]
Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.
По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (схема 3).

Схема 3. Виды инвесторов по их статусу

 
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.
В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений. [10]
Любой инвестор имеет право:
• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

• привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
• передавать свои правомочия по инвестиционной деятель-юности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
• контролировать целевое назначение инвестиций;
• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. [5]

Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее, чем через год с момента опубликования;
• не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
• безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:
• признания инвестора банкротом;
• стихийных бедствий, катастроф;
• введения чрезвычайного положения;
• если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:
• долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;
• приобретения предприятий;
• создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
• приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
• приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
• приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
• предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.
2. Субъекты рынка недвижимости в Российской Федерации.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и Др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик [1] (девелопер).
2. 1 Застройщик: функции и роль.

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта. На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:

- прогноз динамики населения и его семейной структуры;

- оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;

- определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.).

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления. На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.

В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

3. Практической реализации проекта. На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами. Застройщик отвечает:

- перед инвесторами - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов;

- перед уполномоченными государственными и региональными органами

- за соблюдение условий проекта;

- перед .подрядчиками - за своевременное финансирование работ;

- перед потребителями - за качество продукции;

- в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо, которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.
2.2. Оценщик: функции и роль.

Оценщики являются достаточно новой фигурой на рынке недвижимости. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16. 07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность – это деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости. [21] Лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ, которое вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ делегировать часть своих полномочий по лицензированию деятельности органам исполнительной власти субъектов РФ.

Институт оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.

Государственная служба оценки недвижимости. учетом и определением стоимости недвижимости занимается Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) в лице районных проектно-инвентаризационных бюро (ПИВ).

Общественные (саморегулируемые) организации оценщиков представляют:

- Российское общество оценщиков (РОО);

- Институт независимых оценщиков;

- Лига независимых оценщиков.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

- защищать интересы оценщиков;

- содействовать повышению уровня профессиональной подготовке оценщиков;

- содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

- разрабатывать собственные стандарты оценки;

- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

Точное число действующих в Самаре оценщиков неизвестно. В крупнейшее и наиболее авторитетное профессиональное объединение — РОО входят 121 человек.

Оценка объектов недвижимости - обоснованное мнение независимой. стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику РОО рекомендует использовать следующие критерии:

- членство оценщика в профессиональной организации;

- наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;

- желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;

- наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

Законодательство устанавливает случаи, когда проведение оценки объектов обязательно.

1. 
   При вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (в частности, при приватизации, передаче в аренду, залоге государственного или муниципального недвижимого имущества). Проведение оценки также обязательно при совершении государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями сделок с имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, требующих согласия собственника этого имущества (например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества унитарным предприятием).
   
2. 
   При возникновении спора о стоимости имущества – объекта оценки (при кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон, при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы).
   

При выборе оценочной фирмы потребителю следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

Развитие рынка недвижимости и, в частности, земельного рынка, рынка ипотеки, когда объект залога будет нуждаться в объективной оценке, неуклонно приведет к активному развитию оценочной деятельности.
2.3. Риэлтор: функции и роль.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риелторской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлторских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлторской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риэлторов, региональные ассоциации риэлторов и другие организации, объединяющие более полуторы тысяч агентств и компаний, осуществляющих свою деятельность во всех регионах страны.

Деятельность риэлтерской фирмы регламентируется стандартом, разработанным независимой палатой (НП) «Российская гильдия риэлтеров» и введенным в действие с 11.02.2002 «Социально-ответственный бизнес. Риэлтерская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования». Он определяет перечень документов, предоставляемых фирмой заинтересованным лицам:

1. 
   Сидетельство о государственной регистрации.
   
2. 
   Документ на право пользования торговой маркой, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются услуги.
   
3. 
   сертификат соответствия оказываемых организацией услуг стандарту и законодательным требованиям.
   
4. 
   документы, подтверждающие членство в профессиональных объединениях.
   
5. 
   тарифы и расценки на оказание услуг
   
6. 
   книгу жалоб и предложений, пронумерованную, прошнурованную и заверенную печатью
   
7. 
   описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий
   
8. 
   полис страхования профессиональной ответственности или документ, удостоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств перед заинтересованными лицами.
   

Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

• организуют обучение и сертификацию специалистов-риэлтеоров фирм;

• гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

• дают рекомендации фирмам — членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

• разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

• формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риелторов — членов ассоциации;

• участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

• взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

• оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

Технология оказания риэлторских услуг

Организация работ по оказанию риэторских услуг включает следующие этапы:

1. 
   получение заявки
   

• 
  изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
  
• 
  формирование ограничительных условий.
  

2. 
   предварительный осмотр объекта и заключение договора:
   

• 
  конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;
  
• 
  составление плана выполнения работ по договору
  

3. 
   Сбор и анализ данных об объекте:
   

• 
  сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной документации, необходимой для проведения сделки;
  
• 
  предоставление закупщику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
  

4. 
   Юридическое сопровождение сделки:
   

• 
  формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;
  
• 
  определение рисков, сопутствующих сделке;
  
• 
  ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.
  

5. 
   Проведение сделки и оплата услуг риэлтера:
   

• 
  проведение сделки и документальное оформление ее рещультатов;
  
• 
  оформление акта сдачи- приемки работ, выполненных по договору об оказании услуг;
  
• 
  оплата услуг риэлтора.
  

3. Практика работы риелтора, при купле-продаже квартир

В соответствии со ст. 454 ГК РФ п договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Основную специфику работы риэлтора определяет тот факт, что он является посредником между покупателем и продавцом квартиры. [5]

Для этого риэлтор ищет продавца квартиры с помощью базы недвижимости, находящейся в агентстве недвижимости, прозванивая дома по телефону или во время дежурства в офисе агентства и из рекламных объявлений в специализированных изданиях.

После того, как риэлтор нашел покупателя на квартиру, начинается оформление и подготовка всех документов к продаже квартиры. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

1. 
   определение стоимости жилого помещения; проводится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов.
   
2. 
   проведение рекламной кампании – поиск покупателя (продавца); опытный риэлтор уже имеет свой круг покупателей, которые постоянно к нему обращаются и рекомендуют его своим знакомым. Следующим этапом работы риэлтора является «прозвон» потенциальных покупателей и предложение им заключить договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, и после устной договоренности, продавец приезжает на фирму для заключения договора о продаже своей квартиры через агентство недвижимости.
   
3. 
   просмотр вариантов и торг по цене; проводится после предварительной договоренности с клиентом
   
4. 
   Подготовка необходимого пакета документов; по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:
   

- правоустанавливающий документ на жилую площадь;

- справка БТИ (форма № 11-а), в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности и др.

- выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

- копия финансово-лицевого счета

- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

и др.

5. 
   Проверка документов на подлинность и правильность оформления; После того как риэлтор собрал документы, назначается день сделки купли-продажи, в течение которого риэлтор сопровождает продавца и покупателя у нотариуса, юристов, в банке и т. д.
   
6. 
   Подписание договора (по желанию сторон у нотариуса); в договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:
   

А) дату подписания прописью полностью;

Б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

В) цену сделки – инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

Г) гарантии продавца в соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.

7. 
   Государственная регистрация сделки;
   
8. 
   передача (получение) всей суммы денег;
   
9. 
   Подписание акта приема-передачи недвижимости;
   
10. 
    Регистрация (прописка) по новому месту жительства.
    

После совершения сделки риэлтор следит за выполнением продавцом и покупателем их обязанностей по своевременному выезду и въезду из квартиры, прописки и выписки. Только после того, как все переехали, прописались, и риэлтор получил свои комиссионные, работу можно считать почти завершенной. В течение еще долгого времени риэлтор отслеживает «судьбы» проданных квартир, и если возникают какие-либо трудности, он помогает их решить. [5]

Что помогает в работе риэлтору.

Целью деятельности риэлтора является совершение сделки по купле-продаже квартиры, которая выставлена на продажу продавцом. Следует заметить, что на любом из выделенных этапов работы сделка может «сорваться». Поэтому целью работы риэлтора является доведение этого трудового цикла до конца, до последнего его этапа, а не выполнение какого-то одного или нескольких этапов, хотя, в определенных отдельно оговоренных случаях, именно выполнение определенного этапа и является самостоятельным заказом (так, например, заказ на подготовку документов для регистрации или подборка квартиры для покупателя).

Предметом деятельности риэлтора по продаже недвижимости, а именно того, с чем в общем смысле работает риэлтор, является нерешенная жилищная ситуация клиента. Именно ее риэлтор посредством своей деятельности преобразует в разрешенную, так как продуктом этой деятельности является заключенная сделка купли-продажи недвижимости, что в свою очередь и разрешает жилищную проблему.

Для реализации целей и решения возникающих задач, риэлтор использует целую систему средств труда в своей деятельности, к которым можно отнести следующие:

1. Информационные средства: газеты, специализированную литературу, источники, базы данных, содержащие информацию о продаваемых квартирах, источники в сети Интернет, карты города, схемы метро, которые являются источником информации о нахождении того или иного дома, планы БТИ, используемые для схематического описания квартиры, компьютеры, содержащие базы данных об объектах недвижимости и проводящие анализ состояния рынка недвижимости.

2. Средства взаимодействия с внешним миром: телефон, посредством которого по большей части агент общается с клиентами и добывает информацию. Это специально построенная информация, содержащая специализированные характеристики объектов, от которой зависит выбор клиента квартиры. Это специально разработанные формы документов, которые формализуют взаимоотношения агента и клиентов.

3. Выразительные средства поведения, речи: так как в ходе своей работы риэлтор постоянно взаимодействует с людьми, он должен обладать приятным голосом, хорошей дикцией и достаточным словарным запасом, знать правила русского языка и искусно управлять своей речью (так как в большинстве случаев первый контакт с клиентами происходит именно по телефону). Риэлтор также должен обладать аккуратной внешностью (опрятная одежда и прическа), не отталкивающими жестами, приятными манерами. Улыбка должна быть его постоянным спутником.

4. Организм человека: профессия риэлтора связана с многочисленными передвижениями, поэтому если у представителя этой профессии отсутствует автоматическое средство передвижения, то необходимо помнить о больших физических нагрузках, которые испытывают его ноги и сердце при ходьбе. Так же может «страдать» зрение и слух от сильных нагрузок при получении информации через эти каналы восприятия. Выраженные психические отклонения не сыграют положительной роли представителям этой профессии. Нервная система риэлтора должна быть устойчивой, так как работа связана с постоянными эмоциональными перегрузками.

5. Накопленный опыт и знания: в ходе своей работы, накапливая опыт, опытный риэлтор обобщает полученный опыт и формирует некий образ идеальной сделки, идеального просмотра, идеальной квартиры. Это является некими эталонами, которые регулируют его деятельность. У каждого риэлтора формируется мысленная схема-алгоритм его деятельности, которая помогает ему успешно выходить из повторяющихся ситуаций и рационализировать его деятельность. [23]

Так как процесс оформления сделки купли-продажи недвижимости регулируется важными юридическими правилами и документами, то риэлтор должен обладать их знанием, помнить их. Так же существует определенный набор профессиональных заповедей, которыми руководствуется представитель этой профессии.

Нельзя обойти стороной те условия, в которых приходится работать риэлтору и не охарактеризовать ту среду, в которой протекает деятельность риэлтора. Среда эта, в свою очередь, имеет несколько уровней:

- работа с людьми. Эта часть среды характеризует те социальные условия, в которых работает профессионал, а также включает в себя тех людей, с которыми ему приходится взаимодействовать в процессе работы. В профессии риэлтора она представлена несколькими социальными группами:

- непосредственные клиенты-продавцы квартир. К этой же группе можно отнести покупателей и потенциальных покупателей (которые так или иначе интересуются т квартирой), а также их представителей. То есть эта группа представлена теми людьми, в которых риэлтор заинтересован и с которыми он общается непосредственно долгое время.

- сотрудники различных организаций (милиция, опекунский совет, ЖЭК, БТИ, нотариальные конторы), к которым риэлтор обращается для получения необходимой документации в ходе подготовки сделки или для законного оформления сделки.

- коллеги по организации, с которыми риэлтор встречается во время дежурств и того времени, которое он обязательно должен проводить непосредственно на рабочем месте. Сюда можно отнести не только риэлторов, но и юристов, и консультантов, которые помогают риэлтору в процессе работы.

- руководство организации и непосредственных руководителей: старших менеджеров.

Если риэлтор знает психологические и коммуникативные особенности той или иной группы, а, главное, использует эти знания в работе, это значительно оптимизирует взаимодействие с ними, и, как следствие облегчает достижение цели риэлтором. [23]
Заключение

В заключении хочется обобщить и сделать несколько выводов:

1. Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости.

2. Застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

3. Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

4. Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риелторской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости зависит от множества факторов. Одним из них является качественная, профессиональная работа вышеперечисленных субъектов недвижимости. На это направлена как деятельность государственных органов, так и частных лиц.
Библиографический список:

1. 
   Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. (серия «Учебник для вузов»)
   
2. 
   Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России.М.: Финансы и статистика, 2003
   
3. 
   Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д: Феникс, 2002.
   
4. 
   Волоченков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 2001
   
5. 
   Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Данилов и Ко», 2003. – 836 с.
   
6. 
   Гранова Т. В. Оценка недвижимости: Учеб. Пос. СПб.: Питер, 2001
   
7. 
   Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): учебно-практич. Пособие. М.: Бек, 2000
   
8. 
   Калачева С. Л. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 2005
   
9. 
   Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, гос.регистрация, образцы документов). -2-е изд., доп. И перераб. – М.: Юрайт – Издат, 2007. – 710 с.
   
10. 
    Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Лань, 2001
    
11. 
    Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью. Уч. Пособие/ А. В. Марченко. – Ростов Н/Д: Феникс, 2007. – 448 с. (высшее образование)
    
12. 
    Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. Ростов н/Д: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2004.
    
13. 
    Недвижимость. Практическая энциклопедия/ (А.В. Быстров и др.) под ред. И. С. Радченко. – М.: Гросс Медиа, 2005. – 416 с.
    
14. 
    Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: изд-во МКС, 2003
    
15. 
    Оценка недвижимости/ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002
    
16. 
    Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюллетень прелпринимателя, 2004
    
17. 
    Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в новейших вопросах и ответах/ В. Г. Шабалин. – 12-е изд., перераб. И доп. – Москва: Филинъ: «Омега -Л», 2007. – 744 с. –табл. ISBN 5-9216-0067-9
    
18. 
    Харрисон Г. С. Оценка недвижимости. М., 2000
    
19. 
    Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, 2001
    
20. 
    Экономика недвижимости/ под ред. В. И. Ресина. М.: Дело, 2003
    

Нормативно-правовые акты

21. 
    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
    
22. 
    федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997
    

Интернет источники

23. www.meget.kiev.ua
ПРИЛОЖЕНИЕ

Статистические данные:

возрастной диапазон наиболее востребованных рынком труда оценщиков недвижимости – 25-40 лет; оценщики в возрасте до 30 лет составляют около 55% от их общего числа, в возрасте от 30 до 40 лет - около 29%;

около 90% оценщиков имеют высшее образование;

около 52% оценщиков - мужчины;

около 40% оценщиков владеют английским языком на разговорном уровне;

около 30% оценщиков имеют водительские права категории «В».

Регион	Диапазон 1, $	Диапазон 2, $	Диапазон 3, $
Москва	до 700	700-1500	свыше 1500
Санкт-Петербург	до 500	500-850	свыше 850

Зарплатный диапазон, $	Требования и пожелания к профессиональным навыкам
Диапазон 1	- Образование высшее; - Наличие оценочного образования; - Наличие лицензии на осуществление оценочной деятельности; - Знание ПК (уверенный пользователь); - Опыт работы в данной сфере приветствуется.
Диапазон 2	- Образование высшее (желательно экономическое); - Сертификаты о прохождении курсов и семинаров по повышению квалификации; - Опыт работы по направлению от 2 лет.
Диапазон 3	- Опыт оценки эксклюзивных объектов недвижимости; - Английский язык - разговорный уровень; - Активный опыт оценки различных видов собственности (недвижимость, машины, оборудование, транспортные средства, авторские права, бизнес) ; - Опыт работы по направлению от 3 лет .