НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт открытого дистанционного образования


Курсовая работа

По специальности 061500 «Маркетинг»

На тему:

«Развитие маркетинга риэлтерских услуг в российских условиях (на примере Н.Новгорода)»


Выполнила студентка гр. МР 633/1 Жмур О.В.

Проверил Федорова Г.В.


г. Н.Новгород 2005г.

План:

1. 
   Введение:
   
   1. 
      Понятие и сущность маркетинга
      

2. 
   Эволюция Российского рынка недвижимости:
   
   1. 
      Определение слова «риэлтер» и «риэлтерский рынок услуг
      
   2. 
      Три этапа становление рынка недвижимости
      
   3. 
      Рынок риэлтерских услуг на сегодняшний момент:
      

3.1. Участники рынка риэлтерских услуг

3.2. Необходимые условия и предпосылки для развития данного вида бизнеса

3. 
   Анализ Нижегородского рынка недвижимости
   

1. 
   Общие сведения и положения
   
2. 
   Основные факторы внешнего воздействия на рынок недвижимости
   
3. 
   Составляющие внутреннего аудита для участников рынка
   
4. 
   Маркетинговые идеи и успехи риэлтерских фирм
   
   1. 
      АН «Адрес»
      
   2. 
      АН «Выбор»
      
   3. 
      hk
      

4. 
   Заключение
   

I. Введение

<sub>1. Понятие и сущность маркетинга

Маркетинг - комплексная система организации производства, сбыта продукции и оказания услуг, ориентированная на удовлетворение потребностей конкретных потребителей и получение прибыли на основе исследований и прогнозирования рынка , изучения внутренней и внешней среды предприятия, разработки стратегии и тактики поведения на рынке с помощью маркетинговых программ.

В этих программах заложены мероприятия по улучшению качества услуг, изучению потребителей , конкурентов и конкуренции , по обеспечению ценовой политики, формированию спроса , стимулированию сбыта и рекламе, организации технического сервиса и расширения ассортимента представляемых услуг.

Маркетинг как порождение рыночной экономики является в определенном смысле философией производства и оказания услуг , полностью подчиненной условиям и требованиям рынка, находящимся в постоянном динамическом развитии под воздействием широкого спектра экономических политических , научно-технических и социальных факторов.

Предприятия рассматривают маркетинг как средство для достижения целей, фиксированных на данный период по каждому конкретному рынку и его сегментам , с наивысшей экономической эффективностью.

Однако это становится реальным тогда , когда производитель располагает возможностью систематически корректировать свои планы в соответствии с изменениями рыночной конъюнктуры , маневрировать собственными материальными и интеллектуальными ресурсами, чтобы обеспечить необходимую гибкость в решении стратегических и тактических задач , исходя из результатов маркетинговых исследований. При этих условиях маркетинг становится фундаментом для долгосрочного и оперативного планирования деятельности предприятия , организации работы коллектива , а управление маркетингом становиться важнейшим элементом системы управления предприятием.</sub>
Маркетинг и менеджмент представляют собой две стороны управления предприятием . Маркетинг должен обеспечивать предприятие новыми движущими идеями направления деятельности и высокоэффективного развития предприятия, а также вырабатывать стратегию и тактику воплощения достижения этих идей , в то время как менеджмент призван обеспечить их достижение. В отличие от товара, который можно увидеть и потрогать, услугу сертифицировать и получить подтверждение ее высокого качества достаточно сложно и престижно.


II. Эволюция Российского рынка недвижимости

1. Определение слова «риэлтер» и «риэлтерский рынок услуг»

С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них - “риэлтер”. Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и т.п., т. е. с недвижимым имуществом.

“Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно- правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента.”

Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно “реальная недвижимость”), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего.

2. Три этапа становления рынка недвижимости

В развитии данного рынка можно выделить основных три этапа:

Первый, который можно условно назвать “младенческим”, наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно. С введением в действие закона о приватизации жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и для многих — единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, да и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене раза в полтора. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса».

На втором этапе (“юношеском”) появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок. Спрос рождает предложение, и такие люди появились. Эти первые маклеры и брокеры провели огромную работу по упорядочиванию рынка недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно изучался и перенимался западный опыт. Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и Московской ассоциации — гильдии риэлторов (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующее как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее безопасные денежные расчеты.

Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтора, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе.

Третий этап - “зрелый” -, который и переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание.” К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%.

Послекризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок набрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов.

3. Рынок недвижимости сегодня

Сегодняшний рынок недвижимости можно считать вполне сформировавшимся. Во-первых, действующее законодательство более-менее отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России).

Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию.

В-третьих: количество операций с недвижимостью уже не то, что было до кризиса. Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок – расселено, спальные районы – застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов — это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.

В этих условиях неизбежными стали изменения и на рынке риэлторских услуг. Упорядоченность «базиса» привела к упорядоченности «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлторов. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов «на всех не хватит». В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.

3.1 Участники рынка риэлтерских услуг

Сегодня в на данном рынке работают большие (более 100 человек), средние (30-100 человек) и мелкие (менее 30 человек) агентства недвижимости, а также частные маклеры.

Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения более мелких, занимают на рынке ведущие позиции и, естественно, не собираются их уступать. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство – большое агентство».

Отмена обязательного лицензирования риэлторской деятельности и введение «добровольного сертифицирования» также производит впечатление тщательно спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Подозреваю, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность продолжения деятельности для мелких и значительной части средних агентств. К счастью, этого не произошло, и «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.

Средние и мелкие агентства не имеют средств, достаточных для мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены превлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.

Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтора-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.

При этом все участники рынка заинтересованы в улучшении имиджа профессии риэлтора, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с госорганами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.

Рассмотренные тенденции позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлторских услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

Действительно, на сегодняшний день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлторскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, повторяю, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим «братским» делением рынка.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Только в прошлом году, по различным оценкам, объем рынка составлял около $3 млрд. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, недорогой ценой 1 кв.м жилья. В столице произошел некоторый отток клиентов со вторичного рынка. Примерно 20-25% потенциальной клиентуры риэлторов отдали предпочтение жилью в новостройках. Их соблазнили новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и центре. Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и по той причине, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме. Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично. Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. В последнее время наблюдается тенденция объединения строительных и инвестиционных компаний в ассорциумы, целью создания которых является проведение строительства и реконструкции объектов, требующих больших капиталовложений. В дальнейшем эта тенденция сохранится и будет динамично развиваться

Анализируя вторичный рынок нельзя не вспомнить о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него. Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: "Стабильность признак мастерства" и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок столицы находится в стадии стабилизации. Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по вчерашним прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - жилые квартиры, дома, постройки, и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке. Вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынков столичной недвижимости. Нельзя не сказать о вторичном рынке элитного жилья. Элитное жилье вторичного рынка - это нечто особенное. Исторические районы, постройки дореволюционного, сталинского периодов можно приравнивать к антиквариату. Особенно после реконструкции жилье в этих домах всегда будет пользоваться спросом и будет на несколько порядков дороже, чем в новых домах. Чем продолжительней будет "жизнь" таких объектов недвижимости, тем дороже они будут стоить. Переплетение первичного и вторичного рынка приведет к тому, что в текущем году активизируются продажи недавно купленного жилья в новостройках. По мнению некоторых специалистов, на носу - очередной всплеск на рынке недвижимости. И уже этой весной цены могут поползти вверх (почти на 5-7%) Коммерческая недвижимость Говоря о вторичном рынке необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. В столице на сегодняшний день изобилие не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлторские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости. Прошедший год был примечателен выходом на столичный рынок аренды торговых площадей крупных операторов. Предлагаемая ими ценовая политика первоначально, видимо, сформированная по текущей рыночной стоимости, сегодня уже сама начала реально влиять на уровень арендных ставок для торговых помещений.

В будущем рынок нежилой недвижимости будет занимать одну из ведущих ролей в дальнейшем развитии рынка недвижимости в целом. Обороты на этом рынке всегда будут высокими, постоянно возрастать, учитывая объемы. Динамичное развитие рынка недвижимости, безусловно, сопровождается и развитием "пакета" услуг, необходимых для нормального функционирования рынка. Риэлторские услуги Риэлторы столицы уже выросли из проблем молодых рынков - черного маклерства, законодательного неурегулирования. Раньше риэлторские агентства боролись с черными маклерами, хотя как показало время, эта борьба не имела смысла. Надо было не бороться с черными маклерами, а вырабатывать правила работы на рынке. Тенденция развития риэлторских услуг, в первую очередь, состоит в консолидации сил риэлторских фирм для повышения профессионального уровня риэлторов, унификации, стандартизации деятельности, улучшения услуг на рынке недвижимости.

3.2. Неоходимые условия и предпосылки для развития данного вида бизнеса.

На сегодняшний день риэлторы готовы работать в сфере жесткого государственного регулирования, и с нетерпением ожидают принятия Закона о риэлторской деятельности. Риэлторы, в дальнейшем, должны будут усилить сотрудничество с оценщиками, нотариатом, юристами - эти профессиональные общественные союзы сегодня формируют общественное мнение страны, становятся гарантом стабильности в обществе. Также риэлторам необходимо налаживать тесное сотрудничество с государственными органами: Минюстом, БТИ, районными государственными администрациями и другими чиновниками, имеющими отношение к недвижимости. Кредитные услуги Увы, широкомасштабной государственной ипотечной программы в пока не развиты. И не потому, что, как считают власти, у нас нет пока достаточного законодательного поля для ипотеки жилья. Скорее дело в отсутствии средств - у государства и населения. Конечно, свято место пусто не бывает. И в отсутствии по-настоящему "народной" ипотечной программы, коммерческие банки выдают кредиты на покупку жилья или осуществляют кредитование под залог недвижимости. На первичном рынке банки кредитовать недостроенное жилье пока не хотят. Пока не пойдет действительно широкомасштабная ипотека на первичном рынке жилья, и на вторичном рынке будет существовать монопольное право коммерческого банка диктовать свои условия клиенту. Судя по активизации "кредитного процесса", некоторые банки начнут уменьшать свои кредитные ставки в преддверии весенней активизации столичного рынка недвижимости. Пока же у всех финансовых учреждений приблизительно одинаковые условия. Первый взнос заемщика - 30-50% стоимости недвижимости. Кредитные ставки, по уверениям банкиров, не превышают 18% по займу в иностранной валюте и 35% - в национальной. Страхование на рынке недвижимости Страхование финансовых рисков при покупке недвижимости для столичных страховщиков и риэлторов стало уже привычным явлением повседневной практики. Многие агентства недвижимости работают по агентским соглашениям со страховой компанией, являясь распространителями и продавцами этого вида страхового продукта. Так что теперь, придя в агентство недвижимости, клиент может застраховать квартиру не только от пожара или наводнения. а и от риска потерь вновь приобретенное жилье. Не развито у нас на страховом рынке пока такой страховочный продукт, как страхование "строительных" рисков на первичном рынке недвижимости. Но, постепенно, по мере развития рынка страховочных услуг, и эти страховые полисы приобретут у клиентов популярность. Например, в США страхуют 95% потенциальных рисков. В России уже услугами страховых компаний пользуется 21% москвичей и 15% петербуржцев. Юридические услуги По-прежнему, обслуживание рынка недвижимости нуждается во множестве хороших юристов: адвокатов для присутствия в судебном зале, консультантов по наболевшим, неотложным вопросам, связанных с правом, которые повсеместно возникают в риэлторской деятельности. Более полугода в городском отделении АСНРУ работала "горячая" линия юридической помощи. К нам в офис поступало множество звонков от киевских агентств недвижимости, и даже от иногородних клиентов - из Житомира, Донецка…Подобная заинтересованность в юридических услугах для риэлтора остается неизменно актуальной, и мы обсуждаем даже возможность создания определенных проектов по углублению и развитию правовой помощи, которая предоставляется риэлтору в городском отделении АСНРУ. Не должны риэлторы забывать и о сотрудничестве с корпусом нотариусов столицы. Нам нужно находить больше взаимопонимания - иногда от качественной работы нотариуса зависит успех сделки. Девелоперские услуги Все больше на рынке недвижимости уделяется внимания девелоперским услугам. Девелоперы - специалисты по управлению недвижимости, становятся главными действующими лицами при обслуживании коммерческой и нежилой недвижимости. Пример тому - деятельность биржи недвижимости Артура Оганесяна в Черкассах, специалисты которой берут в свое управление недвижимость, если нужно, перепрофилируют ее, составляют бизнес-планы по санации и оздоровлению предприятий. Есть подобный опыт работы и у девелоперов из компании СИ-информ. Образуются девелоперские фирмы и в период возведения нового жилого дома - распродавая коммерческие и технические этажи зданий. В дальнейшем такая фирма позиционирует свою работу как обычное агентство недвижимости. Информационное обеспечение рынка недвижимости Создание локальных баз данных, обслуживающих то или иное агентство недвижимости, - это вчерашний день для столичных риэлторов. Сегодня, с развитием доступа к интернетовским сетям, актуально качество информационных баз данных, ее сервисные возможности. Все больше появляется объединенных листинговых систем - это и MLS, и KVS и другие. Следующая ступенька в развитии информационных баз рынка недвижимости - это слияние локальных баз в одну, по примеру компании Майкрософт, которая, сделав более качественный программный продукт, поглотила своих конкурентов. Будут укрупняться и различные печатные издания, обслуживающие рынок недвижимости. Так, на сегодняшний день на рынке недвижимости Нижнего Новгорода существует три наиболее крупных печатных изданий: "VIP РИЭЛТИ», «Полезная площадь», «Эксперт». Но не исключено, что эти печатные издания будут сливаться и в дальнейшем будет один или два крупных печатных издания, которые будут давать анализ рынка и того, что там происходит. Сегодня ставится задача предоставления более качественных услуг на рынке недвижимости, и без соответствующего информационного обеспечения рынка, нельзя реализовать эти планы. Общественные организации. И в заключение хотелось бы сказать о необходимости консолидации сил риэлторских фирм, с целью повышения профессионального уровня риэлторов, унификации и стандартизации деятельности, улучшения услуг на рынке недвижимости, повышения сервиса на рынке, законодательного закрепления риэлторской деятельности. От этого выиграют не только риэлторы, их клиенты, но и рынок недвижимости в целом.

3. 
   Анализ Нижегородского рынка риэлтерских услуг.
   

1. Общие сведения

Буквально за два-три последних года ситуация на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода заметно изменилась. Рынок развивается высокими темпами, происходит строительство новых помещений и реконструкция существующих объектов. Активно растет спрос на нежилые помещения как на первичном, так и на вторичном рынках. Крупнейшим оператором недвижимости традиционно является муниципалитет в лице Комитета по управлению городским имуществом, который централизованно сдает в аренду нежилые помещения с 1995 года. Средства от аренды направляются в городской бюджет и понятно желание городской администрации увеличивать этот вид доходов. Однако выполнить это становится все труднее изза качества помещений, их количества, способов распределения.

Рынок недвижимости Нижнего Новгорода типичен для индустриального мегаполиса, и поэтому его нельзя сравнивать с рынками Москвы и СанктПетербурга. Там активное строительство обеспечивает заполнение ниши современных площадей, отвечающих международным стандартам. В столицах не востребовано уже около трети муниципальных помещений изза роста спроса на качественные помещения, к которым муниципальные никак не относятся.

Общая площадь рынка коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде до сих пор точно не определена. Она складывается из помещений, находящихся в частной, муниципальной и государственной собственности. Известно, что в результате приватизации муниципальной собственности в частную собственность продано 160 муниципальных предприятий и порядка 1000 предприятий приватизировано из федеральной и областной собственности. В собственность были выкуплены 300 нежилых помещений общей площадью 130 тыс.кв.м., около 140 тыс. кв.м. перешло инвесторам в результате инвестиционных контрактов. После акционирования 90 муниципальных предприятий в частную собственность проданы практически все гостиничные комплексы и большая часть крупных объектов торговли. Общая площадь муниципальных площадей, сдаваемых в аренду, составляет более 410 тыс.кв.м., федеральных и областных площадей около 220 тыс. кв.м. Таким образом можно предположить, что общая площадь нежилых площадей, которые могут стать объектами сделок на рынке недвижимости, не менее одного миллиона кв.м.

Большая часть помещений на рынке Нижнего Новгорода была ориентирована на промышленность, научно-технические проектные организации, социальную сферу. Отсюда минимум качества и удобств для потребителей. В зависимости от качества и месторасположения основная часть помещений сдается в аренду по цене от 5 до 25 USD за квадратный метр в месяц. По некоторым площадям в знаковых местах города она может быть и выше. Наиболее дорогие площади, расположенные в центральной части города, вдоль магистральных улиц и в транспортных узлах.

Нежилые помещения, пользующиеся спросом на нижегородском рынке недвижимости, относятся к четырем основным сегментам. Самые крупные сегменты это торговые площади и офисные помещения. Причем спрос на них не будет удовлетворен еще долго. Востребованы объекты для производственных целей. Наблюдается рост активности в сегменте площадей для отдыха и развлечений. В целом для Нижнего Новгорода характерна тенденция увеличения спроса и пока не поспевающего за ним увеличения предложения.

2. Основные факторы внешнего воздействия на рынок недвижимости,

Это социальный, технологический, экономический, политический факторы.

Социальный фактор можно считать положительным, т.к. происходит увеличение числа предпринимателей. Социальные стрессы рыночной экономики 90х годов сменились стабильностью, все больше людей адоптируется к новым условиям жизни и решает начать свой бизнес. Ежегодно регистрируется около 10 тысяч новых юридических лиц и частных предпринимателей.

Технологический фактор положительно характеризуется развитием строительных технологий. В Нижнем Новгороде происходит заметный прогресс в области строительно-архитектурного комплекса, что способствует многовариантности предложения на рынке.

Экономические факторы сейчас наиболее способствуют развитию рынка. Происходит значительный рост банковского кредитования, курс валюты контролируется, а уровень инфляции не имеет значительных отклонений от прогнозируемого уровня. Реформа налогообложения создала условия для роста деловой активности, что является залогом дальнейшей экономической стабильности. На региональном уровне экономические факторы менее оптимистичны: область попала в число дотационных субъектов РФ; по уровню привлечения инвестиций область находится лишь в середине регионов; надежды на возрождение Ярмарки, как мощного стимула экономического и туристического бума, а также строительство транспортной магистрали ЗападВосток, проходящей через Нижний Новгород, пока не оправдались. По сравнению с другими городами например, Самарой экономика Нижнего Новгорода развивается менее активно, в нее приходит меньше инвестиций.

Большое влияние на рынок оказывает политический фактор. Обстановка для рынка сейчас очень благоприятна федеральная власть пользуется доверием предпринимателей и проводит реформы, нацеленные на укрепление рыночных отношений. Принят важный пакет документов, определяющих основы цивилизованных имущественных отношений Земельный Кодекс, Закон о разграничении государственной земли, новый Закон о приватизации государственной и муниципальной собственности. Это благотворно повлияет на инвестирование в недвижимость. На региональном уровне политическая ситуация менее стабильна в связи с неадекватно политизированными сменами руководства в исполнительных и законодательных органах власти и их последствиями для арендаторов и застройщиков.

Развитие института частной собственности изменило расстановку сил на рынке недвижимости. Если всего несколько лет назад доминировали городской и областной комитеты по управлению имуществом, то сейчас у них появились влиятельные конкуренты агентства недвижимости, финансовоторговые группы, ипотечные компании. На долю риэлтерских компаний приходится по их собственным оценкам, около 40% оборота коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью серьезно занимаются около двух десятков компаний, но их число будет уменьшаться изза жестких требований сертификации. Новым строительством занимается около 5 риэлтерских фирм. С развитием института ипотечного кредитования возрастет число девелоперов (застройщиков). Все более заметную роль стали играть столичные финансовые группы, стремящиеся вкладывать средства в регионы.

Основные потенциальные потребители это предприниматели, и прежде всего представители малого бизнеса. Это люди, которые пока еще не обзавелась своей собственностью, либо их бизнес не требует постоянного помещения. Ориентировочная численность потребителей услуги комитета составляет от 50 до 100 тысяч человек.

Сущностью услуги является удовлетворение потребности частных предпринимателей и юридических лиц в недвижимом имуществе, которое они могут использовать для осуществления целей своей деятельности и без помещения это сделать трудно или невозможно.

Фактическая услуга определяется удобством месторасположения объекта аренды и его окружением; т.е. территориальноэкономической позицией; техническими характеристиками такими как площадь, материалы, этажность; эксплуатационными характеристиками наличием инфраструктуры, коммунальных услуг, средств коммуникации и т.д. Сюда же входит наличие подземного гаража, автостоянки, центральной системы кондиционирования и т.д.

Характеристики, набор услуг и удобств помещений определяются по международной классификации помещений класса А, В, С и D. Муниципальные помещения большей частью относятся к последнему классу. При этом ухудшаются их потребительские качества, т.к. капитальный ремонт не производится. В результате уже до 8% муниципальных площадей не востребованы, и их доля растет.

3.Составляющие внутреннего аудита для участников рынка недвижимости

Это поможет нам понять их слабые и сильные стороны в конкурентной борьбе.

Остальные участники рынка для публикации объявлений используют в основном печатные издания, например "Биржа Свой Дом". Некоторые имеют свои интернетсайты, однако они носят скорее презентационный характер, чем информационный. В городе действует несколько интернетсерверов, которые специализируются на сделках с недвижимостью (Портал по недвижимости "Информационная система "Центр", Межагентский областной риэлторский информационный сервер МОРИС), однако они охватывают в основном вторичный рынок жилья.

Практически все участники рынка используют прямые каналы распределения своих услуг, т.е. потребитель обращается напрямую к поставщику. Для заключения договора аренды потребитель обращается в комитет, затем приходит на заседание городской комиссии. Опрос показал, что уровень обслуживания в комитете устраивает, сроки оформления нормальные. Однако у потребителей есть претензии к распределению помещений, что является следствием того, что комитет работает в общественном, а не частном секторе. Приемлемые по цене и качеству помещения на конкурс выставляются редко, в основном они сдаются в целевую аренду. Оформление договоров аренды происходит с обязательным посещением целого ряда мест. Потребителям же удобно, когда можно сдать документы и получить на руки договор в одном месте. Таким образом, в организации распределения услуг комитет уступает агентствам недвижимости.

Что касается доверия потребителя к поставщикам услуги, то здесь комитет также проигрывает агентствам недвижимости. Согласно результатам опроса, мнение потребителей стало склоняться к тому, что частный сектор более надежен. Если арендатор вкладывает средства в ремонт муниципального помещения, у него нет никакой уверенности, что это будет учтено в случае выселения или возникновения проблем с оплатой. С другой стороны, потребитель ценит то, что нормативными документами администрации города предусмотрено приоритетное право арендатора на перезаключение договора, чего нет в частном секторе.

В вопросах менеджмента, от которого зависят каналы распределения, агентства более адекватны к требованиям рынка. Издержки административной системы известны, вертикальная организация менеджмента затрудняет развитие и повышение качества услуги, делает каналы распределения инертными и неспособными к реагированию на желания потребителей.

По стратегии, связанной с помещениями высокого класса, требуется дополнительный анализ, т.к. стратегия диверсификации т.е. это выхода на новый рынок, рискованна. Комитет здесь не имеет опыта работы, и позиции конкурентов могут быть намного сильнее.

Развитие ипотеки дело очень хорошее и перспективное. Но когда оно упирается в реалии российской экономики, банковского дела, то развивается очень тяжело. Мы ведем работу с банками, с которыми сотрудничаем по кредитованию жилья, в основном это Сбербанк. Но об ипотеке пока говорить рано. Это просто кредиты на приобретение жилья в городе они нигде не выстраиваются.
4. Маркетинговые идеи и успехи ведущих агентств недвижимости
Многие крупные риэлтерские компании, беря пример со своих московских коллег, создали в 1995 г. «Нижегородскую Гильдию риэлтеров». В нынешнем году нижегородская Гильдия риелторов отметит свое десятилетие. Основными участниками и создателями данного проекта являлись: АН «Адрес», НА «Выбор» и АН «»

4.1 АН «Адрес»

Агентство недвижимости "Адрес" действует на Нижегородском рынке недвижимости с 1997 г. Компания является действительным членом Нижегородской Гильдии риэлтеров, членом Российской Гильдии риэлторов. В сентябре 1997 компания размещалась в небольшом стометровом офисе. Штат сотрудников состоял из тридцати человек. За первые три года работы сформировался Отдел продаж, состоящий из четырех агентских команд, Отдел оформления документов - носитель технологии, гарантия безопасности при проведении сделок.

Сфера профессиональных интересов расширялась. В марте 2000 года был открыт Отдел по продаже, аренде недвижимости за рубежом и подписан первый в Нижнем Новгороде международный контракт по продаже и аренде недвижимости на Испанском побережье Коста-Брава. В настоящее время заключены соглашения с компаниями из Израиля, Кипра, Испании.
В октябре 2000 года открылся и успешно работает Отдел коммерческой недвижимости. Клиентами отдела стали крупнейшие Нижегородские и Российские фирмы и финансовые структуры, такие как "М-Видео", МДМ-Банк, ДиалогОптимБанк и т.д.
В мае 2001 года агентство "Адрес" застраховало свою гражданскую ответственность перед клиентами в Промышленно-Страховой компании. С июня 2001 года клиент, совершивший покупку в агентстве "Адрес" получает в подарок страховой полис на квартиру и имущество.
Агентство "Адрес" - постоянный участник TV-проекта, цель которого - продвижение передовых технологий риэлтерского бизнеса, консультации нижегородцев по правовым вопросам.
Сотрудничество с крупными застройщиками позволяет предлагать клиентам агентства большой выбор новых квартир в разных районах города.

На сегодняшний день агентство недвижимости "Адрес" - команда, в которой трудится более ста человек. Одна из главных задач фирмы - подготовка кадров, повышение квалификации сотрудников всех уровней. Все специалисты компании заинтересованы в своем профессиональном росте. АН «Адрес» является постоянными участниками и организаторами обучающих семинаров и круглых столов с коллегами и представителями администрации города и области. Представители компании входят в состав рабочей группы при Нижегородской гильдии риэлтеров, разрабатывающей систему сертификации риэлтерских услуг.

4.2. АН «Выбор»

Именно «Выбор» был первой нижегородской компанией, вошедшей в Российскую Гильдию Риелторов, стал одним из крупнейших застройщиков в Нижнем Новгороде, занял ведущее место в риелторском бизнесе как по количеству агентов и офисов, так и по объемам. Недавно они начали осваивать еще одно направление деятельности: создана новая структура - «Агентство «Выбор-Земля». Основные виды деятельности этой фирмы - землеустроительные работы, предпродажная подготовка земельных участков, оформление права собственности и аренды на земельные участки, рыночная и кадастровая оценка земельных участков и иных объектов недвижимости. Одной из структур фирмы является Негосударственное Образовательное Учреждение «Учебно-Кадровый Центр «Выбор». У агентства есть лицензия на образовательную деятельность по профессиональной подготовке агентов по недвижимости. Учебно-кадровый центр проводит также семинары и круглые столы по различной тематике для сторонних заказчиков.
Технология работы риелторов «Выбора» уже получила признание на рынке недвижимости.Введена технология проведения сделки «4 + 4» имеет сертификат Российской Гильдии Риелторов на соответствие национальным стандартам профессиональной деятельности.

Впервые в Нижнем Новгороде «Выбор» запустил еще один проект - создан wap-сайт wap.603000.ru с возможностью на мобильном телефоне просматривать объекты коммерческой недвижимости, которые присутствуют на сайте www.603000.ru. Теперь пользователи мобильных телефонов с подключенными услугами GPRS и Wap могут в реальном времени видеть фотографии, описания объектов и делать заявки на приобретение или на аренду коммерческой недвижимости.

В 2004 году открылся новый офис риелторской структуры компании «Агентства «Выбор-недвижимость» на Казанском шоссе..
IV. Заключение

Подводя итоги рассмотрения факторов внешнего влияния на рынок недвижимости, можно сделать однозначный вывод о хороших и устойчивых условиях для его роста, что делает этот рынок перспективным для инвестирования. Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлторских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности. Но пока в России мало специализированных учебных заведений, где готовят риелторов. Выпускники вузов, в которых открываются кафедры или факультеты с риелторской направленностью, - это пока, за редким исключением, не тот контингент, который сегодня может профессионально и успешно работать на рынке недвижимости.
Список используемой литературы:

1.