Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Пермский государственный педагогический университет»
кафедра ПРАВОВЫХ ДИСЦИЛИН И МЕТОДИКИ ПРЕПОДАВАНИЯ ПРАВА
Курсовая работа
ПРАВОВОЙ СТАТУС НАНИМАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


Работу выполнил:

студент 914 группы

отделения педагогической юриспруденции
Бусырев Даниил Алексеевич

___________________

               (подпись)      

«Допущен к защите» Руководитель: _________________                                     (подпись) «____» ___________ 2010 г. Дата защиты: «___» ________ 2010 г. Оценка:______________________ Руководитель: ________________                                     (подпись)

Руководитель: доцент кафедры правовых дисциплин и методики преподавания права кандидат исторических наук Егоров Константин Борисович

Пермь

2010


Оглавление:

Введение…………………………………………………………………….…......3

Глава I. Понятие договора социального найма жилья.........................................6

1.1 Право на получение жилого помещения, как реализация права на жилище………………………………………………………………….…………61.2 Определение договора социального найма жилого помещения.…....…….9

1.3 Предмет договора социального найма жилого помещения и требования к нему………....………………………………………………………………….…11

1. 4Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма…………………………………………………………………..…….…...15

Глава II. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.............................................................................................................19

2.1 Права нанимателя и членов его семьи…………………………….….....…19

2.2 Права наймодателя………………………………………………………......22

Глава III. Социальный найм жилья в Пермском крае: проблемы действующего законодательства…….........………......………………………..26

Глава IV. Анализ судебной практики Пермского края по делам, связанным с договором социального найма жилого помещения...……………………..........................................................................30

Заключение……………………………………………………...……….............32

Библиографический список …………………………………………..…...…....35


Введение.

Наиболее острая и трудно разрешимая проблема Российской Федерации связана с удовлетворением гражданами своего права на жилье, провозглашенного статьей 40 Конституции РФ.

Осуществлять свое право на жилище граждане могут несколькими способами: это и ипотека, и покупка за наличные, и самостоятельно строительство.

Следует заметить, что это весьма затратные варианты. А что же делать малообеспеченным гражданам? Для них существует социальный найм жилья, правда, с реализацией данной возможности связан ряд проблем.

Это говорит об актуальности данного исследования. Кроме того можно назвать еще несколько причин.

Во-первых, законодательство, регулирующие данные правоотношения не совершенно. Следовательно, на практике мы сталкиваемся с нарушением прав граждан, что недопустимо.

Во-вторых, это нехватка государственного и муниципального фонда для предоставления помещений. Следовательно, стоит искать новые способы обеспечения всех нуждающихся жильем,

С переходом нашей страны к рыночной экономике эта проблема стала еще более насущной: практически прекратилось строительство муниципального и государственного жилья, а к нуждающимся в нем добавилась такая категория населения, как беженцы (причем их количество исчислялось сотнями тысяч).

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является насущной для всех регионов Российской Федерации, в частности нас будет интересовать Пермский край. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений, из чего следует различие в эффективности жилищной политики на той или иной территории.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма между наймодателем и нанимателем.

В качестве предмета исследования будут рассмотрены нормативно-правовые акты, формирующие правовой статус нанимателя.

Цель данной работы – выявить правовые проблемы, возникающие при применении договора социального найма в Пермском крае и предложить пути их решения.

Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:

·              Изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;

·              Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма;

·              Проанализировать судебную практику по данному вопросу, чтобы составить представление о реально существующих, а не о теоретических проблемах законодательства;

·              Предложить ряд практических рекомендаций по повышению эффективности законов.

Степень разработанности темы. Можно сказать, что теоретические аспекты вопроса изучены весьма основательно. Это подтверждается обилием монографий, диссертаций и учебных пособий, а так же наличием довольно развитой системы нормативно-правовых актов, посвященных вопросу социального найма жилого помещения, в целом, и правовому статусу нанимателя, в частности.

Но ряд возникающих на практике проблем говорит о том, что по данной теме написано много, но не все. Следует учитывать специфику социально-экономического развития конкретного региона, ведь социальный найм регулируется и на региональном уровне. Таким образом, мы можем сказать, что Пермскому краю стоит следовать взятым из работ местных исследователей данного вопроса. Но таких работ в крае, стоит заметить, недостает.

Структура. Работа состоит из четырех частей, глав. Первая глава – теоретическая, она вводит базу терминов, использующихся в тексте с их подробной расшифровкой. В частности, мы будем говорить о сторонах договора социального найма, порядке заключения договора, порядке его расторжения и о ряде других вопросов.

Во второй главе рассматривается права и обязанности сторон по договору социального найма. В данной главе мы будем говорить о правах и обязанностях сторон возникающих по данному договору.

Третья глава посвящена ситуации, сложившейся непосредственно в Пермском крае. Мы постараемся задеть вопросы, касающиеся особенностей местного законодательства, его эффективности. Попробуем выявить неточности и выработать практические рекомендации для его совершенствования.

Последняя же глава представляет собой анализ судебной практики по делам, связанным с вопросами социального найма. Это позволит подтвердить догадки о проблемах, присутствующих в законодательстве. Кроме того, частота появления подобных дел будет говорить об эффективности политики муниципальных властей.

При написании работы использовалось несколько видов материалов, в частности это пермские периодические издания. Благодаря таким изданиям, как Пермские новости и Деловое Прикамье, мы выявили ряд проблем, связанных с применением на практик договора социального найма жилого помещения непосредственно не территории Пермского края.

Ряд теоретических вопросов, с нашей точки зрения, хорошо освещен в работах Рыбина и Ткаченко.

Также для этого были использованы Интернет-ресурсы, в основном официальные сайты органов исполнительной власти Пермского края и города Перми. Правда, материал, изложенный на этих сайтах отмечен излишнем оптимизмом, но это не помешало составить представление о реально существующей ситуации.

Глава
I
. Договор социального найма жилья.

1.1 Право на получение жилого помещения, как реализация права на жилище.

Право на жилище обозначено в статье 40 Конституции РФ. Она гласит, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права на жилье. Также статья говорит о возможности получения бесплатного (или за доступную арендную плату) жилья малоимущими или другими указанными в законе гражданами из государственных, муниципальных или иных жилищных фондов.

Согласно конституционным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны, прямо названы в Законе, а с другой - являются нуждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которых невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в жилищном законодательстве, а именно в нормативно-правовых актах субъектов федерации.

Отметим, что понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Следует отметить, что жилым помещение не могут быть признаны бытовки, вагоны, сборно-разборные домики, так как их нельзя назвать недвижимым имуществом. То, что этот критерий часто упускается приводит к нарушению жилищных прав граждан.

В Пермском крае лица, которым должно быть предоставлено жилье по договору социального найма, перечислены в статье 1 закона 255-ПК «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма». К ним относятся:

1) реабилитированные лица, имеющие инвалидность или являющиеся пенсионерами;

2) сотрудники милиции общественной безопасности, финансируемой за счет средств бюджета Пермского края;

3) участковые уполномоченные милиции общественной безопасности, финансируемые за счет средств бюджета Пермского края;

4) лица, замещающие государственные должности Пермского края;

5) государственные гражданские служащие Пермского края;

6) работники, осуществляющие техническое обеспечение деятельности органов государственной власти Пермского края;

7) спортсмены - призеры Олимпийских игр, чемпионатов мира, проживающие не менее 5 лет на территории Пермского края;

8) главные тренеры спортсменов, указанных в пункте 7 настоящей статьи, проживающие не менее 5 лет на территории Пермского края;

9) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

10) иные категории граждан, право на получение жилых помещений которых установлено законами Российской Федерации и Пермского края.

Для пунктов 4-6 действует дополнительное условие – они должны проработать в данных сферах не менее пяти лет[1].

Первое условие, тем самым, законодатели выполнили (перечислили лиц, имеющих право получить жилье непосредственно в законе). Второе условие выполняется во второй статье 255-ПК. В ней перечислены обстоятельства, при которых лицо будет признано нуждающимся в предоставлении жилья.

К их числу относятся лица, упоминание о которых присутствует в статье 1, но которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

Второй пункт состоит в том, что они должны являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту жительства гражданина.

Кроме того, они должны проживать в жилом помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

Последнее: они должны являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следует помнить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Мы видим, что достаточно много категорий граждан имеют право на получение жилья по договору социального найма, однако это одновременно и самая главная причина того, почему не у всех, имеющих право, оно есть.

1.2 Определение договора социального найма жилого помещения.

Наем жилых помещений - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения[2].

Данный договор – это соглашение, в которое вступают с одной стороны собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления), а с другой – гражданин. Вступая в данное правоотношение, наймодатель обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных в Жилищном кодексе РФ[3].

Особенностью этого договора является то, что он заключается бессрочно. Кроме того, изменение оснований предоставления жилья и условий пользования им не влекут за собой расторжение договора.

Всеми правами, возникающими по договору социального найма, пользуется не только непосредственный наниматель, но и члены его семьи, проживающие в данной квартире. Они, соответственно, облагаются теми же обязанностями, то есть договор, хоть и заключен с одним лицом, ответственность по нему возлагается на всех[4].

В случае смерти нанимателя договор заключается с одним из членов его семьи, то же самое происходит и при случае его выбытия из жилого помещения.

Следует отметить, что выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого – то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует. То есть жилое помещение может быть либо построенным муниципалитетом, либо выкупленным им у непосредственного застройщика для расселения нуждающихся граждан.















1.3 Предмет договора социального найма жилого помещения и требования к нему.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение.

Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду.

Характер предмета договора социального найма обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 62 Жилищного кодекса РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РФ предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).

Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РФ составляет 12 м² на одного человека).

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

Договор социального найма, несомненно, должен отвечать ряду требований. Это происходит потому, что социальное жилье исполняет роль блага для граждан, а требования к благу и к товару разные.

Чтобы определить основные требования к договору социального найма, сведем его основные признаки в таблицу.

	Целевое назначение	Социальное жилье
1	Функции жилого помещения	Социальные – обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе граждан
2	Нормирование жилья	Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
3	Наймодатель	Государственные и муниципальные органы власти
4	Наниматели	Малоимущие и иные, указанные в законе граждане
5	Право нанимателя на заключение договора найма жилья	Гарантировано по основаниям, определенным в законе
6	Возмездный характер пользования	Компенсация расходов
7	Форма договора	Типовая
8	Срок действия договора	Бессрочный
9	Процедура заключения	Определена законом
10	Условия заключения договора	Заключается только лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения
11	Применение льгот и субсидий на пользование жильем	Предусмотрено законом и обязательно к применению

Первым требованием к договору является отсутствие прибыльности для органов власти, ведь жилье в данном случае играет, как уже обозначалось выше, роль блага. Любая благотворительная деятельность, как известно, должна быть безвозмездной.

Вторым требованием является бессрочность договора. Причина, по сути, та же. Этот пункт подкрепляется законодательством (п.2 ст. 60 Жилищного кодекса).  Кроме того, после смерти нанимателя его семья имеет право дальше проживать в занимаемом ими помещении, то есть имеется возможность переоформить договор на любого из членов семьи нанимателя.

Еще одним требованием к договору социального найма жилья является соблюдение норм о размере предоставляемого жилого помещения. Этот пункт можно сравнить с прожиточным минимумом – законодательно определено минимальное число квадратных метров (12) на каждого члена семьи нанимателя[5]. Следует отметить, что из-за больших очередей на жилье эта норма часто опускается, например, в отношении детей сирот, выросших в детдомах. Их, вместо квартир, часто обеспечивают «комнатушками» в коммуналках.

Жилая площадь, на которую планируется поселить нанимателя, должна быть благоустроена. В отличие от договора коммерческого найма, это требование является обязательным. С моей точки зрения, оно вызвано тем, что люди, въезжающие в квартиры по договору социального найма в большинстве своем малоимущие, то есть, у них нет возможности самостоятельно провести ремонт и привести жилье в должный вид.

Еще один принцип, который необходимо реализовывать в договоре социального найма жилья, - свобода договора. Это одно из основных начал гражданского законодательства РФ (ст. 1 ГК РФ). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена самим ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами[6].

Существует ряд административных предпосылок при заключении договора социального найма жилого помещения. Ими являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на основе этого решения ордер.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение по договору найма.

Выдача ордера на заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отделом по учету и распределению жилой площади или специально назначенным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.

При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетельства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение.

Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в случаях, когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.

1.4 Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (см. пункт 1 статьи 76 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Основные положения по данному вопросу регламентируются статьей 685 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпунктом 2 пункта 1 статьи 67, статьями 76-79, пунктом 4 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

О норме предоставления и учетной норме площади жилого помещения говорится в статье 50 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях[7].

Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года N 378.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.

В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

-  по соглашению сторон;

- при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (см. пункт 6 статьи 685 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Итак, договор социального найма жилого помещения – это, с нашей точки зрения, инструмент реализации гражданами своего права на жилье при невозможности получить его какими-либо другими способами. Жилье по такому договору предоставляется бесплатно или за доступную арендную плату, с соблюдением системы норм, таких как учетная норма площади, которые порой обеспечивают более комфортные условия по сравнению с людьми, проживающими в приватизированных квартирах. Кроме того, наниматель не платит налога на имущество. Особенности данного договора заключаются в его бессрочности, свободе, возможности поднайма. Другими словами, наниматель в праве распоряжаться жильем по своему усмотрению, кроме возможности продажи. Он может его обменивать на меньшее или большее помещение, сдавать за существенную плату третьим лицам.

По сути, договор социального найма жилого помещения – средство, предоставляющее доступное жилье малообеспеченным гражданам, и, в отличие от договора коммерческого найма, жилое помещение выступает в роли блага.


Глава
II
. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.

Заключая договор социального найма жилья, стороны, наниматель и наймодатель, вступают в правоотношения, обязуясь исполнять определенный набор прав и обязанностей. Поскольку недопустимо рассматривать правовой статус нанимателя в отрыве от прав и обязанностей наймодателя, мы рассмотрим их в различных пунктах данного параграфа.

2.1 Права нанимателя и членов его семьи.

Права нанимателя перечислены в ст. 67 ЖК РФ. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилья, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Также наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаем, что можно осуществить с письменного разрешения наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Разрешено сдавать часть занимаемого жилья, а в случае временного выезда — все помещение. При этом следует соблюсти следующее условие: после заключения договора общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составить не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Кроме того, передачу жилья не допускают, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ. Договор поднайма заключают в письменной форме, один экземпляр передают наймодателю. Если срок поднайма не определен в договоре, то соглашение считают заключенным на один год. В документе необходимо указать граждан, вселяющихся вместе с поднанимателем, а также размер, порядок и сроки внесения платы за поднаем.

Договор поднайма прекращает действие по истечении срока, на который он был заключен, или в случае прекращения действия договора найма. Расторжение договора поднайма происходит по соглашению сторон и при невыполнении поднанимателем условий документа. Кроме того, расторгнуть договор можно в судебном порядке, в случае если поднаниматель или граждане, за действия которых он отвечает, нарушают права и законные интересы соседей или используют жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводят необходимый ремонт. Но перед обращением в суд наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения. В случае если тот продолжает нарушать права соседей или портит имущество, наниматель идет в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя. При соглашении, заключенном без указания срока, инициатор его расторжения обязан предупредить другую сторону за три месяца.

Следующее право нанимателя — вселять в занимаемое жилье других граждан в качестве членов семьи. Для этого ему необходимо получить согласие в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Но наймодатель вправе запретить вселение граждан, если в его результате общая площадь соответствующего жилого помещения составит на одного члена семьи менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется[8].

Наниматель также вправе разрешить проживание в занимаемом им помещении другим гражданам в качестве временных проживающих. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут в жилом помещении безвозмездно. Для временного проживания необходимо письменное согласие других членов семьи, а также предварительное уведомление наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить соответствующее жилье по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

К правам нанимателя относят и право на обмен или замену занимаемого жилого помещения, а также право на предоставление ему помещения меньшего размера взамен занимаемого. Приведем наглядный пример. Предположим, вы один (одна) живете в трехкомнатной квартире по договору социального найма. Вам тяжело ее содержать, коммунальные платежи высоки. Вы хотите переехать на меньшую жилплощадь. Ваше право. А обязанность наймодателя – удовлетворить ваше желание. Заявление должно быть рассмотрено в течение трех месяцев.

Законодательствами (как федеральным, так и субъектов Федерации) могут быть предусмотрены и другие основания для замены помещения. Например, по московскому закону людям с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, которым затруднительно подниматься на 5-й этаж без лифта, предоставляют возможность переехать, спустившись несколькими этажами ниже.

Наниматель имеет не только права, но и обязанности. Основными из них являются:

- использовать жилье по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилья;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Данные права и обязанности имеет не только наниматель, но и члены его семьи. Кроме того, дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Правом нанимателя является и возможность приобрести снимаемое жилое помещение в собственность, то есть приватизировать. Но стоит ли это делать? Наниматель по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Поэтому, вопрос приватизировать квартиру или нет, сугубо индивидуален.

2.2 Права наймодателя.

Права и обязанности наймодателя по такому договору социального найма жилого помещения определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Приведенный перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" см. ст. 5 Кодекса).

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто[9].

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 Кодекс установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, "предусмотренную законодательством". Имеется в виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то Кодекс наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, указанных в ч. 2 ст. 66 Кодекса. Наниматель может потребовать: а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Итак, по договору социального найма жилого помещения, как, впрочем, и по любому другому договору, стороны вступают в правоотношения. Анализируя возникающие права и обязанности, как нанимателя, так и наймодателя, следует отметить, что права нанимателя и членов его семьи гораздо шире. По сути, наймодатель должен своевременно делать капитальный ремонт, следить за состоянием помещения, предоставлять при необходимости другое жилье (большего или меньшего размера). Наниматель, в свою очередь, должен своевременно вносить арендную плату, если она есть, и извещать обо всех действиях с квартирой (сдаче ее в поднаем, желании обменять и т.д.). Иными словами, объем прав и обязанностей у сторон по договору социального найма не одинаковый. Круг обязанностей шире у наймодателя, а круг прав – у нанимателя.






Глава
III
. Социальный найм жилья в Пермском крае: проблемы соблюдения законодательства.

Общие принципы договора социального найма жилого помещения регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации. На местном уровне вводится ряд норм, конкретизирующих данный процесс. Это, как обозначалось выше, делает договор социального найма индивидуальным в каждом из субъектов.

На территории Пермского края, соответственно, действует свой закон, однако экономические условия нашего региона не дают реализовывать программы, обеспечивающие муниципальным жильем нуждающихся слоев населения, в полной мере. Так, по данным за 2007 год, в муниципальной очереди на жилье стояли 7300 детей-сирот. При этом 2700 человек из них уже достигли 18 лет. А муниципалитет выделил за год жилье только для 265 человек. В 2008 году в первом полугодии жилье выделено только для 87 детей[10], то есть количество муниципальных квартир уменьшается, а очередь на них растет.

Жилье по договору социального найма предоставляется из жилищного фонда. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, государственный и муниципальный специализированный жилищный фонд включает в себя жилые помещения маневренного фонда для временного размещения граждан в указанных в законе случаях, а также жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, отнесенных в соответствии с законодательством к категории лиц, нуждающихся в специальной социальной защите. Следует заметить, что помещения из маневренного фонда предоставляются из расчета 6 квадратных метров на человека, что вдвое меньше, чем необходимо это делать по договору социального найма жилого помещения. Кроме того, жилье из резервов маневренного фонда не рассчитано на постоянное проживание, а является временным.

Анализ предоставленной в адрес Уполномоченного по правам человека главами поселений информации свидетельствует о том, что на территории Пермского края вышеназванные виды жилых помещений практически отсутствуют.

В 2009 году в Пермском крае мы наблюдали рост числа обращений граждан в органы государственной и муниципальной власти с жалобами на нарушение жилищных прав. Статистика обращаемости граждан подтверждает, что остались нерешенными такие проблемы, как отсутствие возможности для предоставления «крыши над головой» лицам, попавшим в трудную жизненную ситуацию и крайне медленное обеспечение жильем отдельных категорий граждан.

Это говорит о том, что в крае существует ряд правовых проблем, связанных с разработкой механизма помощи нуждающимся в жилье. Правда, иногда происходит так, что вроде помогли, но от этого люди оказались в еще менее комфортной обстановке. Так, пытаясь улучшить жилищные условия жильцов аварийных и ветхих домов, органы власти ряда муниципальных образований умудрялись переселять людей не только в такое же ветхое, но порой и меньшей площади жилье. Министерство регионального развития Российской Федерации комментирует это явление следующим образом: переселение из аварийного жилья не имеет своей целью улучшение жилищных условий и направлено на реализацию положений ст. 40 Конституции РФ, предусматривающей, что каждый имеет право на жилище, в связи с чем, решение вопроса об улучшении жилищных условий переселенцев должно зависеть исключительно от возможностей органов местного самоуправления.

В Пермском крае, по сути, отсутствует политика, направленная на информирование сторон об изменении жилищного законодательства. Жилищные службы забывают о тех, кто до сих пор проживает в ветхом и аварийном жилье, а таких – большинство, на них приходится более половины фонда таких квартир и комнат. Кроме того, горожан несвоевременно знакомят со списками жилых домов, включенных в перечень ветхих или подлежащих расселению.

Причина этого, по результатам опроса глав поселений Пермского края, заключается в высокой степени износа имеющегося жилищного фонда и об отсутствии возможности участвовать в программах софинансирования мероприятий по капитальному ремонту домов из-за отсутствия на тер­ритории поселений действующих товариществ собственников жилья. Обмен аварийного жилья на ветхое обусловлен острым дефицитом муниципального жилищного фонда.

Данная проблема, впрочем, является закономерной. Муниципалитету не выгодно оповещать о новых домах в составе списка ветхих, ведь их необходимо расселять, а для этого необходимы квартиры, которых на данный момент в наличие нет.

Также нуждается в поправках часть законодательства, регламентирующая процесс предоставления субсидий на приобретение или строительство жилья гражданам, которые «устали его ждать». Согласно принятому в Пермском крае закону «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма» на данный момент к таким группам населения относятся чиновники и милиционеры, проработавшие на своих постах не менее 5 лет, реабилитированные лица, имеющие инвалидность или являющиеся пенсионерами, спортсмены (призеры Олимпийских игр или чемпионатов мира, проживающие на территории края не менее 5 лет), а также ряд других категорий[11]. Примечателен факт, что в первоначально принятом законе в этом списке отсутствовала категория дети-сироты, и только потом она была добавлена. Это говорит о том, что законы рассматриваются не внимательно и, возможно, некомпетентными кадрами – поэтому практически в любом законе присутствуют так называемые «лазейки».

На практике мы можем наблюдать, что в абсолютном большинстве территорий края жильем обеспечиваются только категории граждан, предоставление жилья которым осталось финансовым обязательством федерального центра. Об остроте проблемы свидетельствуют данные, предоставленные администрациями поселений в ответ на запрос Уполномоченного по правам человека Пермского края. По итогам 2009 года обеспеченность населения Пермского края жилыми помещениями по договору социального найма составила в среднем 5,7%, при этом реализация прав граждан на внеочередное получение жилья (часть 2 статьи 57 ЖК РФ) стала возможной лишь в 1,2% случаев от общего числа претендентов. Иными словами, нуждающиеся в жилье категории граждан, такие как инвалиды, дети-сироты обречены на «долгостояние» в очереди на получение жилья.

Пермские власти предложили альтернативу договору социального найма жилья. В 2009 году стартовал проект по выдаче сертификатов на приобретение жилья детям-сиротам. За этим шагом кроется попытка муниципальных властей перевести процесс получения жилья на рыночные механизмы. Сразу же появляется минус: муниципальное жилье дешево, в то время как покупать уже готовые квартиры, мягко говоря, не выгодно. То есть введение данной процедуры не обеспечит экономии бюджета, хотя, скорее всего, денежных средств на каждого нуждающегося будет выделяться как на покупку муниципального жилья, то есть у людей не будет фактической возможности купить приличную квартиру (комнату).

Итак, мы можем сказать, что получить жилье по договору социального найма крайне сложно. В том плане, что требуется «выстоять» огромную очередь и, тем самым, процедура получения квартиры затягивается на годы. Требуется реформирование законодательства и принятие ряда мер, ускоряющих этот процесс.


Глава
IV
. Анализ судебной практики Пермского края по делам, связанным с договором социального найма жилого помещения.

В течение 2008 года прокуратурой Пермского края уделялось повышенное внимание исполнению органами власти законодательства, регламентирующего вопросы управления государственной собственностью.

В ходе проведенной в Территориальном управлении Росимущества по Пермскому краю проверки выявлены факты предоставления работникам ТУ Росимущества квартир, перешедших в собственность Российской Федерации в качестве выморочного имущества.

В нарушение федерального законодательства ТУ Росимущества, как орган государственной власти, не обладающий полномочиями по заключению договоров социального найма жилья, составляющего казну Российской Федерации, осуществлял указанные функции.

 В 2007 -2008 годах ТУ Росимущества заключило 7 договоров социального найма со своими работниками, приватизировавшими ряд квартир.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03.12.2008 г. удовлетворено заявление прокурора Мотовилихинского района г. Перми о признании недействительными: договора социального найма, заключенного 20.08.2007 г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермскому краю по передаче в пользование своему сотруднику квартиры, договора от 17.09. 2007 г. о передаче в собственность указанного жилого помещения.

Суд обязал передать квартиру в собственность Российской Федерации.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19.03.2009 указанное решение районного суда оставлено без изменения.

При рассмотрении иска прокурора, суды указали, что ТУ Росимущества по Пермскому краю не уполномочено распоряжаться жилым фондом Российской Федерации.

Кроме того, выморочное имущество предназначено для передачи в собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципальных образований.

В 2008-09 годах в судах было рассмотрено 3 аналогичных исковых заявления, поданных органами прокуратуры края.

Итак, появление подобных дел в судебной практике говорит о том, что прослойка чиновников злоупотребляет возможностью получения жилья по договору социального найма. Если учесть, что существуют категории населения, которые нуждаются в получении жилья больше, например, дети-сироты, инвалиды, то действия чиновников можно счесть не только противоправными, но и безнравственными. Если такие «внеочередные» договоры были частными, не мудрено, что снизились и объемы официальных договоров, притом, что очередь только увеличилась.


Заключение.

Договор социального найма жилья – перспективная технология, но, с моей точки зрения, она осуществлялась эффективнее в Советском Союзе, нежели в современной России, поскольку жилищный фонд состоял не только из государственного жилья, но и из муниципального.

В настоящее время строительство муниципального жилья не ведется, а больше половины существующего фонда находится в аварийном или ветхом состоянии. Вместо строительства предлагается либо предоставление субсидий на покупку, либо сертификаты. Но это, как отмечалось ранее, попытка перевести процесс получения жилья на рыночные механизмы.

Необходимо, по моему мнению, возобновить строительство муниципального жилья на месте снесенных аварийный построек, каких, в частности в городе Перми, множество или же заключить договор муниципального заказа на строительство жилых домов с застройщиком, выигравшим конкурс.

Судебная практика показала, что в крае не единожды возникали прецеденты злоупотребления чиновников механизмом получения квартиры посредством договора социального найма жилья. Это показывает необходимость ужесточения законодательства по отбору претендентов на договор. Требуется ввести список государственных и муниципальных органов власти, которые могут заключать соглашение по найму, и органов, контролирующих исполнение этой процедуры.

Помимо этого возможен ряд нарушений, связанных с возможностью сдавать квартиру в поднаем. Рассмотрим это на примере. Семья из двух человек, проживающих в квартире по договору социального найма. Муж получает высокооплачиваемую работу, и они покупают еще квартиру. Фактически, они живут в новоприобретенном жилье, но по прописке – в предыдущем жилье, которое сдают в наем и получают от этого дополнительную прибыль. Так не лучше ли будет расторгнуть договор с этой семьей и передать квартиру ребенку-сироте?

Возможность этой ситуации говорит о том, что необходимо усилить контроль за причинами сдачи жилья в поднаем. Хотя в этих ситуациях есть и коррупционная составляющая.

В целом, можно сказать, что договор социального найма жилья – это чрезвычайно нужное явление, которое необходимо развивать на территории Пермского края. Это будет привлекать население, в частности, самую инновационно мыслящую его часть – молодежь. То есть произойдет стимулирование малого бизнеса и, следовательно, развитие экономики региона. Увеличатся доходы населения – увеличится и качество жизни.


Библиографический список

Источники


·       Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

·       Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РВ 22.12.1995)(ред. от 09.04.2009)

·       Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008, с изм. от 03.06.2009)

·       Закон Пермского края от 14.07.2008 № 255-ПК «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма» (принят ЗС ПК 19.06.2008)

Литература

·        Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и перераб. / Под ред. проф. А. Я. Сухарева. — М.: ИНФРА-М,2007. — VI, 858 с. — (Б-ка словарей "ИНФРА-М").

·        Ткаченко С.В., Кудряшов А.В., Ткаченко В.В.. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: Учебное пособие. – Самара, 2008.

Дополнительная литература

·        «Социальный наем: права и обязанности наймодателя и нанимателя»// Квартирный ряд, № 36 (555) от 08 сентября 2005 г.

·        Рыбин, Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дис.    канд. юрид. наук / Д.И. Рыбин. – М., 2006.

Интернет-источники

·        www.help-realty.ru/zhilischnaya_entsiklopediya/page_m.html, Жилищная энциклопедия

·        www.obmundsmen.perm.ru, сайт Уполномоченного по правам человека Пермского края

·        www.portal-law.ru/articles/nedv/vis/767, портал Юридический центр адвокатов Москвы, статья «Договор социального найма жилого помещения»

·        www.prm.ru, новостной портал Пермского края

·        www.spbustavsud.ru/printdoc?tid=&nd=901976051&prevDoc=901796991, статья «Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма»

---