МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

НОВГОРОДСКИЙ ФИЛИАЛ ГОУ ВПО «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ
Курсовая работа

по предмету «Деньги, кредит, банки»

на тему:

«Ипотечное кредитование в РФ»
выполнила:

студент гр.

проверила:

к.э.н., доцент
Великий Новгород

2010

Содержание

Введение	3
1 Теоретическая часть. Ипотечное кредитование	4
1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита	4
1.2 Особенности ипотечного кредита в России до октября 1917г.	5
1.3Особенности применения ипотечного кредита	8
1.4 Механизм ипотечного кредитования	9
1.5Роль государства в системе ипотечного кредитования	14
1.6 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе	16
2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ	19
2.1Текущее состояние	19
2.2Плавающая ставка	20
2.3Краткий обзор основных ипотечных программ	22
2.4Реструктуризация	24
2.5 Итоги. Рынок жилья и ипотечного кредитования	24
2.6Основные события.	32
2.7 Условия кредитования	34
2.8Прогнозы развития ипотечного рынка в 2011 году	35
Заключение	37
Список использованной литературы	39

ВВЕДЕНИЕ
Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения, а также научиться выполнять расчеты по базовым вопросам дисциплины «Деньги. Кредит. Банки».

1 Теоретическая часть. Ипотечное кредитование

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита
Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
1.2 Особенности ипотечного кредита в России до октября 1917г.
В начале ХХ века в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века. История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои мнения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку в 20 % годовых. В практике применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33 % годовых и даже выше. В судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56 % годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120 % годовых. Основными носителями ростовщического капитал в России ХV-ХVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

1 этап: «Дворянский», от середины XVIII в. до середины XIX в.

2 этап: «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г.

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

«Государственный банк для дворянства» учрежденный в 1754 г. по указу Елизаветы Петровны. В 1786 г.банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной чертой его была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

Приказы общественного признания, учрежденные Указом от 17 ноября 17775г. во всех губернских городах для поддержки школ народного образоания, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц и т.д.

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в таблице 1:

Ипотечные кредитные институты в России на рубеже IX-XX вв

ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТНЫЕ ИНСТИТУТЫ
ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ			ЧАСТНАЯ			ОБЩЕСТВЕННАЯ
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВАЯ ФОРМА
КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ		АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО		ТОВАРИЩЕСТВО
Государственный дворянский земельный банк	Государственный крестьянский поземельный банк	Акционерные земельные банки		Общества взаимного поземельного кредита	Городские кредитные общества		Городские сословные банки
ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАНКИ					ГООРДСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ ИНСТИТУТЫ
РОД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г.для содействия распродажи дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от совокупной цены под 7,5-8,5 % в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн.руб. в год. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования – срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам – 5,75 % в начале деятельности банка, а с 1897 г. – 3,5%.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

1.Санкт-Петербургское городское кредитное общество, (устав утвержден 4 июля 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

2.Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.

3.Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).
1.3Особенности применения ипотечного кредита.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
1.4 Механизм ипотечного кредитования
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. 
   Схема кредитования с оформлением Договора залога.
   

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

1. 
   Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
   
2. 
   Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
   
3. 
   На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
   
4. 
   Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
   
5. 
   Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.
   

1.5Роль государства в системе ипотечного кредитования

Успешное формирование и развитие системы ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами, косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования:

1. 
   Методы кредитно-денежной политики направлены на изменение денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:
   

• 
  регулирования ставки рефинансирования;
  
• 
  проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами;
  
• 
  регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.
  

2. 
   Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных шагов.
   
3. 
   К специальным методам правительства относятся:
   

1. 
   Инициирование создания специальных организаций операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты.
   
2. 
   Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) – разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные.
   
3. 
   Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов.
   
4. 
   Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования.
   
5. 
   Прямое регулирование процентных ставок.
   
6. 
   Стимулирование заемщиков за счет кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам.
   
7. 
   Выпуск облигаций обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства.
   
8. 
   Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.
   

1.6 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Проблемы с ипотечным кредитованием начались в последние месяцы 2008 года. Если вы успели приобрести квартиру раньше, то это было под небольшой процент (12 – 13%) и подъемный кредит. Иначе, вы бы просто не стали связываться с этим долгосрочным, рискованным предприятием. А риск скоро себя показал, разразился кризис, который грамотные аналитики прогнозировали задолго до этого. Заемщики пострадали крепко: кто работу потерял, у кого зарплата уменьшилась, жизнь подорожала. Кто-то брал валютные кредиты, а на этом рынке вышла большая чехарда - доллар стал расти. Это не весь перечень проблем: если в договоре с банком были соответствующие пункты, то банк мог потребовать досрочного погашения кредита. Квартиры дешевели, а значит, банк рисковал, даже получив их в счет долгов, не покрыть расходов кредитования.
Государство обещало помочь, но жизнь показала, что это только слова. Те единичные случаи реструктуризации долгов, которые имели место, так и остались единичными. Какие меры предполагали оживить ипотеку в стране?

создание Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), увеличение его уставного капитала до 20 млрд. рублей

снижение процентной ставки до «здоровой» - не более 10% годовых

создание программы по предложению бюджетного жилья с ценой не более 30 тыс. рублей за кв. м.
Миновал год. Ипотечный кризис прошел несколько стадий за это время. Зима и весна 2010г. - полная «заморозка». Однако банки услуги ипотечного кредитования продолжают рекламировать, но получить кредит крайне сложно. Лето 2010г. - робкие признаки оживления рынка. Осень 2010г. - по мнению некоторых аналитиков появились признаки полноценного возрождения ипотеки. Давайте посмотрим внимательно на этот «ренессанс». Итак, помесячно: в июле 2010г. кредитов выдано на 16,2 % больше, чем в июне; в августе относительно июля больше на 26%. В абсолютных цифрах - это 13529 единиц кредитования. Для нашей страны это очень мало. А в сравнении с летом 2008г. эта цифра все равно на 60% меньше. Ставка рублевых кредитов в сентябре 2010г. колебалась от 17,5 до 20,7%. Лишь один банк (Смоленский) заявил о снижении ставки до 10,5% по ипотечной программе «Собственник».
На рынке ипотечного кредитования реально осталось пять банков (Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы). На них приходится 60% от общего количества кредитов. Сумма первоначального взноса увеличена всеми банками до 30 - 40% от размеров кредита. Ужесточены требования к пакету предоставляемых документов, в частности подтверждения доходов (только форма «2 - НДФЛ», т.е. та, что подается в налоговую инспекцию). Банки неохотно удлиняют сроки погашения кредитов до 20 - 25 лет, создавая различные препятствия и вынуждая заемщиков «идти» на более короткие сроки (10 -15 лет).

Ну а что заемщики? Их контингент значительно изменился. Лица с доходами 25 -30 тыс. руб. в месяц с трудом могут рассчитывать на получение кредита. На авансцену выходят люди с доходом 90 - 100 тыс. руб. в месяц. На рынке первичного жилья ситуация еще более сложная. Кроме вышеперечисленных сложностей здесь есть и свои. Банки требуют полную или на 2/3 готовность нового жилья и дополнительный залог. Какой? Заемщику желательно уже иметь собственную квартиру, да еще, чтобы в этой квартире не было зарегистрировано несовершеннолетних детей.

Многие сейчас предпочитают брать небольшие кредиты для т.н. альтернативных обменов: продают свою имеющуюся жилплощадь, добавляют кредитные деньги и покупают лучшую квартиру. Поскольку цены на жилье снизились, то операция, безусловно, выгодная. В докризисные времена банки сотрудничали с риэлтерскими компаниями, предоставляя их клиентам скидки и бонусы. В кризис все рухнуло. Сейчас только ВТБ -24 возвратился к прежнему сотрудничеству с риэлтерами. Каков итог? С мертвой точки процесс ипотечного кредитования сдвинулся. Можно ожидать, что 2011 год будет переломным в восстановлении ипотечного рынка.
2.Текущее состояние ипотеки
К концу лета 2010 года стало ясно, что видимая либерализация на ипотечном рынке имеет довольно четко очерченные границы. Главным достижением стало снижение ставок по кредитам. Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы позволили себе умерить аппетиты.

Другим позитивным для рынка результатом кризиса можно назвать широкое распространение плавающих ставок. Причем, горький опыт кризиса заставил использовать их более цивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень повышения, как это и принято в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки до кризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент. В результате клиенты, позарившиеся на возможность сэкономить на плате за кредит, да и сами банки получили массу проблем, когда изменяемая база ставок в конце 2008 - начале 2009 года увеличилась в разы из-за паники на финансовых рынках.

Что касается снижения первоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.

Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки "ДельтаКредит", "Еврофинанс", "ЖилФинанс" и "МИА", Нордеа Банк, банк "Открытие", Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

До возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше - нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как "В десятку!" Сбербанка, либо рассчитано на работников материнской компании, как у ТрансКредитБанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк "Россия".
2.2Плавающая ставка

До кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только "дочки "иностранных банков - Сведбанк, банк "ДельтаКредит", Райффайзенбанк, ОТП банк. Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе. Например, по словам представителя ВТБ24, в Санкт-Петербурге, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных банков жилищных кредитов приходится около 20%.

Коммерческие банки привязывают плавающие ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования - LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК - предпочитают ориентироваться на ставку рефинансирования Центрального банка РФ.

Наиболее распространено «привязывание» плавающих ставок к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime. Европейская межбанковская ставка предложения EURIBOR используется в качестве базы плавающих ставок значительно реже, поскольку кредиты в евро у россиян спросом не пользуются.

Следствием кризиса стало появление гибридной, или комбинированной фиксировано-плавающей ставки. По таким программам на несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. Зафиксированная на начальный период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой.

Собственные кредитные программы на приобретение жилья с плавающей ставкой предлагают 12 крупных банков: АМТ Банк (экс-БТА Банк), "БНП Париба", банки "ЖилФинанс" "ДельтаКредит" и "Московское ипотечное агентство" (МИА), ВТБ 24, Банк Интеза, Нордеа Банк, ОТП банк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк.

По партнерской сети АИЖК активно распространяется предложение нового кредитного продукта Агентства - "Переменная ставка". Индивидуальная кредитная маржа, которая добавляется к основе переменной ставки - ставке рефинансирования Центрального банка РФ, зависит от параметров кредита. Ставка пересматривается один раз в год, причем действуют верхний и нижний предел - не менее 5 и не более 20% годовых.
Впрочем, на этом поле наблюдаются и потери - в июле банк «Возрождение» отказался от использования плавающей ставки по ипотеке, которая представляла собой, пожалуй, самый оригинальный вариант из всех действующих, будучи привязана к стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ.

Для большинства развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Для российских банков это вдвойне актуально, поскольку они испытывают перманентный дефицит «длинных денег» для фондирования ипотечных операций, и потому вынуждены рефинансировать ипотеку за счет краткосрочных заимствований, которые могут неожиданно резко подскочить в цене.

Заемщика плавающая ставка привлекает тем, что в условиях благоприятной экономической ситуации ее значение заметно ниже среднего уровня фиксированной процентной ставки, в которую заложены риски колебания рыночной стоимости ресурсов.
2.3 Краткий обзор основных ипотечных программ
Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир, как их называют банки в описании своих продуктов - «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.
Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую в докризисный период экзотику как приобретение комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа - Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. В частности, получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке "Уралсиб", Ханты-Мансийском банке.

По-прежнему неохотно идет восстановление предложения рефинансирования (перекредитования) выданных кредитов на других, более выгодных условиях. Большинство действующих в данный момент программ с точки зрения привлекательности для заемщиков выглядят сомнительно, а в некоторых случаях просто бессмысленно, так как предлагаемые ставки выше среднерыночных. Впрочем, программы рефинансирования и до кризиса были не самым популярным продуктом. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

Не особенно распространенные и до кризиса кредиты на приобретение земельных участков и сегодня выдают немногие банки.

Презентованный в августе ипотечный продукт АИЖК "Малоэтажное жилье" позволяет получить кредит на приобретение жилого дома с земельным участком или земельного участка с условием строительства на нем жилого дома под залог приобретаемого объекта недвижимости. Однако и эта программа имеет ряд ограничений: строительство дома должно вестись по согласованному типовому проекту и на территории организованной малоэтажной застройки, вошедшей в перечень, утвержденный АИЖК. Сейчас в этом перечне всего пять территорий, и еще пять заявок находятся на рассмотрении в Агентстве.

Новые кредитные продукты с социальной составляющей, предложенные АИЖК, - "Новостройка", "Материнский капитал", "Военная ипотека", "Переменная ставка", "Малоэтажное жилье" получили неплохой отклик, как со стороны партнеров, так и со стороны заемщиков. В отношении некоторых программ даже разгорелся ажиотаж. К примеру, при плане АИЖК по "Военной ипотеке" на этот год в 4 млрд рублей заявок на поставку закладных поступило на 13 млрд рублей и Агентству пришлось пересмотреть бизнес-план и увеличить объем рефинансирования до 10 млрд рублей. По "Материнскому капиталу" лимит фондирования партнеров был выбран уже к началу августа.

Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из-под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.
2.4 Реструктуризация

Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.
2.5 Итоги. Рынок жилья и ипотечного кредитования

В первом полугодии российская экономика демонстрировала признаки восстановления, однако это восстановление по-прежнему нельзя назвать устойчивым, поскольку все позитивные изменения должны рассматриваться в контексте низких показателей соответствующего периода прошлого года (эффект "низкой базы") и сохраняющейся высокой зависимостью от роста мировой экономики.

Банки значительно активизировали свою кредитную политику, и тенденция к снижению ссудной задолженности реального сектора и физических лиц на балансах банков была, наконец, переломлена. Тем не менее, внутренний спрос не оказывает значительной поддержки экономике. Он еще слаб, и население по-прежнему придерживается выжидательно-сберегательной стратегии.

Таким образом, вопрос устойчивости дальнейшего восстановления экономики, включая рынок жилья и ипотечного кредитования, заключается в том, будет ли достаточен внутренний спрос, а также каков будет его характер и качество, отмечают в аналитическом центре АИЖК

Итоги первого полугодия 2010 года свидетельствуют о продолжении восстановления рынка ипотечного жилищного кредитования. По данным Центрального банка РФ за январь - июнь предоставлено 107,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 133,4 млрд. рублей, что в 2,4 раза больше, как в количественном, так и в денежном выражении, чем было предоставлено за аналогичный период 2009 года.

За первое полугодие 2010 года средний размер кредита вырос с 1,17 млн. рублей в 2009 году до 1,24 млн. рублей (+6,3%). Доля кредитов в иностранной валюте в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов практически не изменилась и соответствует уровню в 5,6%. Ставки по кредитам в рублях снизились на 0,8 п.п., а по кредитам в иностранной валюте - на 1,6 п.п., и составили 13,5 и 11,1% годовых соответственно.

Средневзвешенный срок выдачи ипотечных кредитов в рублях практически не изменился и составил 16,48 года (по итогам 2009 года - 16,46 года), а в иностранной валюте значительно увеличился (+2,1 года) и составил 13,7 лет. Объем просроченной задолженности продолжает расти и составил 38,6 млрд. рублей. При этом доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности на конец первого полугодия 2010 года составила 3,7% (2,65% по кредитам в рублях и 8,47% - по кредитам в иностранной валюте).
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2005 г. - I квартале 2010 г. (поквартально)


Доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным образом,

Сбербанка) в количестве выдаваемых ипотечных кредитов заметно снизилась (-8%) и составила 60%. Это отражает активные действия менее крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и снижению ставок, благодаря как программам рефинансирования АИЖК, так и повышению доступности фондирования в целом. Большинство участников рынка продолжают активно смягчать условия для заемщиков, что способствует росту конкуренции.

АИЖК, поддерживая восстановление рынка, за первое полугодие 2010 года рефинансировало 23,8 тыс. закладных на сумму 25 млрд. рублей, что почти в два раза больше уровня первого полугодия 2009 года (12 тыс. закладных).

Первое полугодие 2010 года характеризовалось оживлением рынка жилья. По данным Росреестра, в сделках с жильем зарегистрировано 1,25 млн. объектов, что на 41% превышает уровень первого полугодия 2009 года (887 тыс. объектов). При этом доля ипотеки в сделках с жильем по итогам первого полугодия составила 13,9%, что также превышает уровень первого полугодия 2009 года (11,9%).


Банки вновь соглашаются кредитовать строительный сектор, благодаря чему начало восстанавливаться жилищное строительство. В первом полугодии было введено 21,6 млн. квадратных метров жилья. Объем индустриального домостроения составил 10,8 млн. квадратных метров, что на 12,7% превышает уровень сопоставимого периода 2009 года.

Объем кредитования строительного сектора вырос на 34% по сравнению с сопоставимым периодом 2009 года и на 20% - по итогам первого полугодия.

Цены на жилье росли, однако основной потенциал роста был исчерпан в I квартале. По итогам полугодия средние цены на жилье на вторичном рынке составили 59 206 рублей заквадратный метр и 48 036 рублей за квадратный метр - на первичном рынке жилья (рост на 11,9% на 0,7% соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2009 года).

Начавшееся восстановление рынка жилья на фоне ярко выраженной сберегательно-выжидательной стратегии населения имеет неустойчивый характер. Значительное количество заключенных в первом полугодии 2010 года сделок купли-продажи жилья носило альтернативных характер. Инвестиционный и спекулятивный спрос крайне незначителен.

По оценкам АИЖК, за 2010 год населению будет предоставлено ипотечных кредитов на 320 - 360 млрд. рублей. В III квартале прогнозируется выдача кредитов в объеме 95 - 115 млрд. рублей. Средневзвешенные ставки по кредитам в рублях на конец III квартала прогнозируются на уровне 13,1 - 13,4%, по кредитам в иностранной валюте - 10,8 - 11,2%.

Доля просроченной задолженности по итогам III квартала предположительно составит от 3,9 до 4,3%.

Прогнозы по индустриальному домостроению на 2010 год остаются консервативными.

Объем ввода жилья (без учета индивидуального жилищного строительства) в 2010 году,скорее всего, не превысит уровня 2009 года, и, возможно, даже понизится из-за крайне низких объемов строительных работ и кредитования строительства в 2009 году.



По данным рэнкинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим образом

Первое полугодие 2010 года		Итоги 2009 года		Первое полугодие 2009 года
Банк	Объем, млн руб	Банк	Объем, млн руб	Банк	Объем, млн руб
Сбербанк*	78 819	Сбербанк*	107 365	Сбербанк*	37 614
ВТБ 24	11 301	ВТБ 24	11 689	ВТБ 24	6 619
Газпромбанк	5 799	ТрансКредитБанк	5 231	ТрансКредитБанк	2 937
ДельтаКредит	4 300	ДельтаКредит	4 816	ДельтаКредит	1 339
ТрансКредитБанк	2 106	БСЖВ	2 380	Росбанк	1 162

*) - в рамках жилищных кредитных программ (включающие кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию, кредиты под различные виды обеспечения)

Выделим отдельно долю Сбербанка на рынке жилищных и ипотечных жилищных кредитов

	2007		2008		2009		2 кв 2010
	Всего млрд	Сбербанк, %	Всего млрд	Сбербанк, %	Всего млрд	Сбербанк, %	Всего млрд	Сбербанк, %
Жилищные кредиты	650.2	29	756.8	38	182.2	59	155.3	51
Ипотечные	564.6	27	655.8	35	152.2	56	133.4	47

* - источник ЦБ, Сбербанк ** - экспертная оценка Русипотеки

Динамика роста задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

Дата	ВВП,млрд руб	Задолженность по жилищным кредитам, млн руб	Задолженность по ипотечным кредитам, млн руб	Доля задолженности по жилищным кредитамк ВВП, %	Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %
01.01.10	39 016	1 180 761	1 010 889	3	2.6
01.01.09	41 540	1 267 759	1 070 329	3.1	2.6
01.01.08	33 114	757 530	611 212	2.3	1.8
01.01.07	26 904	350 174	233 897	1.3	0.87
01.01.06	21 625	125 723	52 789	0.58	0,24
01.01.05	17 048	54 405	17 772	0.31	0.1

Динамика роста задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП


Регионы - лидеры по объему жилищных ипотечных кредитов в рублях, выданных за 7 месяцев 2010 года

Регион	Объем, млн рублей	Количество единиц
1.Москва	16 824	5 253
2.Тюменская область	13 920	9 244
3. Московская область	9 756	4 199
4. Санкт-Петербург	6 240	3 072
5. Новосибирская область	5 369	4 865
6. Свердловская область	4 835	3 967
7. Красноярский край	4 788	4 219
8. Челябинская область	4 756	5 356
9. Республика Татарстан	4 364	6 791
10. Иркутская область	3 952	3 610
11. Пермский край	3 745	3 840
12. Самарская область	3 696	4 015
13. Краснодарский край	3 313	2 740
14. Ростовская область	2 921	2 496
15. Республика Башкортостан	2781	2496

Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision


2.6Основные события.

Основными событиями, повлиявшими на рынок ипотечного кредитования в 2010 году были следующие:

1. Снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Продолжившееся с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых игроков, завлекающих заемщиков очень привлекательными условиями. Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.

В итоге, на ноябрь 2010 года даже заемщик с усредненными показателями (не полностью подтвержденный доход, кредит на 15-20 лет, собственных средств 20-30%), планирующий купить квартиру на вторичном рынке - может получить ежегодную фиксированную процентную ставку по кредиту на уровне 10,5-13,5%; заемщик с подтвержденным доходом, 40-50% собственных средств и намерением погасить кредит в ближайшие 10-20 лет может рассчитывать на фиксированную процентную ставку от 9-12,5% в рублях. Стоит оговориться, что в период с ноября по декабрь включительно практически все банки вводят новогодние акции, которые выражаются в подарках потенциальным заемщикам в виде понижения процентной ставки и/или отмены комиссии за выдачу кредита. Однако, по моему опыту, многие банки после завершения новогодних акций ставки до прежнего уровня не поднимают.

2. 02 марта 2010 года Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7171/09 признано незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке. 20 марта 2010 года, вступили в силу изменения в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Новые нормы запрещают банкам повышать процентные ставки по кредитам, выданным гражданам в одностороннем порядке.

Два этих события стали дополнительными кирпичиками в фундаменте дома под названием «возвращение доверия граждан к ипотечному кредитованию».

3. В марте 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%. В итоге сейчас, для городской вторичной недвижимости стандартным стал первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемой недвижимости (в 2009 году он был 30% и выше), появились банки, предлагающие 15% и 10% при соблюдении некоторых условий. Минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости 20-30%.

4. Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте строящегося жилья, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку новостроек, сделав условия кредитования доступным и привлекательным, в разы увеличилось количество объектов, аккредитованных банками. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.
2.7Условия кредитования.

Минимальный процент по фиксированным ставкам в рублях – 9% годовых в рублях, от 7,45% в долларах, верхний предел колеблется между 15-16% в рублях и 12-13 % в валюте. Если брать тот же период 2009 года, то разница в ставках в сторону повышения составляет 4-5 пунктов.

Условия кредитования по сравнению с 2009 годом также изменились в лучшую сторону (снизились процентные ставки, уменьшился размер первоначального взноса, расширился спектр предлагаемых ипотечных продуктов). Требования к заемщикам стали более лояльными, банки опять готовы кредитовать бизнес и ИП; изменились и требования к объектам недвижимости, также став более лояльными. Появились ипотечные продукты, которых в 2009 году не было. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта). До кризиса банков, предлагающих плавающие или комбинированные ставки было очень мало – в основном иностранные банки.

Кроме того, в 2010 году вернулся на рынок обычный кредитный продукт на покупку строящегося жилья, не требующий дополнительного обеспечения. Особенно интересными с точки зрения условий кредитования (процентной ставки, размера собственных средств) программы кредитования новостроек стали во второй половине 2010 года. Однако стоит заметить, что банки по-прежнему выдают кредиты только на одобренные объекты. До момента оформления квартиры в собственность процентная ставка по кредиту на 2-3 пункта выше, чем при покупке готовой квартиры; после оформления квартиры в собственность процентная ставка снижается до уровня ставки на вторичном рынке. По некоторым продуктам или в рамках специальных акций ставки на строящееся жилье на уровне или даже ниже ставок на покупку готовых квартир.

Кредиты на покупку загородной недвижимости тоже постепенно возвращаются, ставки по ним снижаются. А вот минимальный первоначальный взнос колеблется в рамках 20-50%.

Тем не менее, спрос на ипотечные продукты восстанавливается очень медленно, что связано с несколькими факторами:

подрыв доверия к институту ипотечного кредитования в целом;

не полностью установилась уверенность граждан в своей финансовой состоятельности;
2.8Прогнозы развития ипотечного рынка в 2011 году

Если стоимость денежных средств для банков будет снижаться, то и ставки по ипотечным кредитам будут ниже. Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта).

Существенного расширения спектра ипотечных программ не предвидится. Банки, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты в конце2008-2009 годах уже реанимировали практически все ипотечные продукты, имеющиеся у них до кризиса. Расширение линейки кредитных продуктов можно будет наблюдать у банков, которые только выходят на рынок (обычно «новички» предлагают 3 продукта – кредит на покупку вторичной городской вторичной недвижимости; кредит под залог имеющейся недвижимости; кредит на покупку загородной недвижимости).

Спрос будет восстанавливаться, но перспективы выхода спроса на докризисный уровень в 2011 году, представляются мне маловероятными.

Заключение
Возросший в последние годы интерес к ипотечному кредитованию отражает ту социально и экономически значимую роль, которую ипотека играет в рыночных странах.

С помощью ипотеки можно решить как социальные, так и экономические проблемы, о чем свидетельствует зарубежный опыт. Введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать ее социально-экономической стабилизации. Социальные задачи ипотеки – это, в первую очередь, обеспечение доступным жильем большинства населений страны. Ведь лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. В России к этому добавляется также и чрезвычайно острая жилищная проблема – миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в увеличении жилищных условий.

Экономический задачи ипотеки – это возможность использовать залог недвижимости и земельных участков в качестве инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов. Реализация схем ипотечного кредитования оказывает весьма выгодной для государства, так как позволяет запустить механизм мультипликатора. Опыт российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает четырехкратным мультипликационным эффектом: каждый рубль кредита, в конечном счете, вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 рублей средств населения. Реализация программы ипотечного кредитования, позволяя строить жилье, отвечающее современным требованиям, влечет помимо этого развитие строительной индустрии и сопряженных отраслей. Также с помощью ипотеки возможно создание фиктивного капитала в виде ценных бумаг, что, безусловно, способствует росту промышленного производства, причем не за счет сырьевых отраслей, а за сет обрабатываемой промышленности, и сельского хозяйства, в частности за счет роста производительности фермерских хозяйств. Все эти факторы подтверждаются и статистическими данными, например, существенным ростом индекса промышленного производства и индекса деловой активности в 2003-2004гг., когда наблюдается наибольший подъем рынка ипотечного кредитования в новой российской истории.

За время рыночных реформ существенно изменилась структура и объем жилищного фонда в России, благодаря изменению пропорции государственного и частного жилья недвижимость стала активно вовлекаться в хозяйственный оборот, резко увеличилось число сделок купли-продажи, однако одновременно из-за существенного сокращения государственных расходов на содержание жилья, его состояние резко ухудшилось.

Темпы роста стоимости жилья существенно опережают темпы роста денежных доходов населения, то есть небольшая часть населения моет купить недвижимость сразу и без использования заемных средств. Эта проблема во всем мире успешно решается с помощью системы ипотечного кредитования. Однако эффективность данной системы напрямую зависит от того, насколько активна роль государства в ее развитии.

Список использованной литературы

1. 
   Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2001, № 1//.
   
2. 
   Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002,
   

3. 
   Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003
   

4. 
   http://www.rusipoteka.ru/rusnow/
   

5. 
   Большая Советская Энциклопедия. Издательство «Советская энциклопедия»1976. Т 24. кн.1
   

6. 
   http://www.domkom.ru
   
7. 
   Рынок жилья ипотечного кредитования: итоги первого полугодия 2010 года. Аналитический центр АИЖК