Итак, можно отметить, что земельный участок, как объект права собственности, должен быть индивидуально-определенным, соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию. Объектом частной собственности  могут быть оборотоспособные земельные участки, а в случаях, предусмотренных законом, - и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности. Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что определяет специфику его оборота.

Вопрос №2. Право собственности на землю в системе вещных прав.
В данном вопросе право собственности на землю будет рассмотрено в совокупности с другими вещными правами на землю. Это обусловлено тем, что в сфере вещных прав на землю на сегодняшний день осуществляются правоотношения присущие переходному периоду. В связи с вступлением Земельного кодекса РФ многим гражданам – владельцам земельных участков предлагается переоформить их в собственность. Таким образом, эти вещные права на землю интересны в данном случае для исследования тем, что они рано или поздно в большинстве случаев должны перейти в право собственности.
Под правом собственности на землю, прежде всего, следует понимать урегулированные нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом[8].
Изучая проблему собственности в юридическом смысле, необходимо знать соотношение конституционного и гражданско-правового понятий права собственности на землю и другие природные ресурсы.
Пункт 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993г. (далее – Конституция РФ)[9] определяет параметры ограничения осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов:
- во-первых, необходимость соблюдения экологических требований;
- во-вторых, необходимость защиты прав и законных интересов других лиц;
- в-третьих, необходимость законодательного ограничения права собственности на землю в социальных целях, так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
- в-четвертых, в соответствии с п.3 ст.209 Гражданского кодекса РФ свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом;
- в-пятых, земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п.3 ст.129 ГК РФ).
В ч.2 ст.261 ГК РФ сказано, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и кустарники.
Конституция РФ устанавливает возможность перехода собственности от одних собственников к другим, таким образом, осуществляя оборот земельных участков. Однако законодательство этот оборот ограничивает в общественных интересах; также ограничено содержание прав всякого пользователя землей. Причины этого очевидны: количество и состав всякого рода объектов ограничен, и поэтому их использование всегда так или иначе затрагивает интересы общества в целом.
Б.В. Ерофеев, однако, считает, что «установленные экологические требования и запросы, целевое использование данных объектов и т.д. по сути не являются ограничением права собственности, а устанавливают более точные границы содержания этого права, которое в любом случае не может быть беспредельным»[10].
При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в качестве земельного правоотношения можно выявить следующую структуру элементов.
1) Объект права собственности на землю – это часть земли как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении[11]. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.
2) Субъекты права собственности на землю – это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка[12].
3) Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению, находящимся в собственности земельным участком.
Вещное право - подотрасль гражданского права, источником которой являются различные нормативно-правовые акты. Составляя сферу регулирования гражданского права, вещные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права - охранительных, управленческих и т.п.
Вещные права на землю -  это не, что иное как объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы, которой содержатся в Гражданском кодексе  РФ и Земельном кодексе РФ. В предмет регулирования гражданского права входят отношения, возникающие в результате совершения сделок с землей. Другие отношения, связанные с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель иным субъектам для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным земельным кадастром, земельным контролем, входят в предмет регулирования административного права. Либо они и есть собственно земельные отношения. Но в любом случае это отношения, основанные на властном подчинении граждан и юридических лиц государственным органам и органам местного самоуправления.
В литературе высказываются различные, порой диаметрально противоположные точки зрения по вопросу о соотношении норм гражданского и земельного права - от полного отрицания земельного права как отрасли права до утверждения о том, что отношения по поводу земли регулируются исключительно его нормами. Для сторонников этих взглядов не существует проблемы соотношения гражданского и земельного права. В то же время многие ученые признают существование такой проблемы, высказывая различные точки зрения, отдавая предпочтение нормам, закрепленным в Гражданском кодексе, либо, наоборот, в Земельном кодексе.
В Земельном кодексе РФ установлены принципиальные гражданско-правовые положения:
- об ограничении свободы осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб окружающей среде (в п.3 ст.209 ГК РФ шире: если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц);
- о разграничении действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
Как же осуществляется разграничение сфер гражданского и земельного законодательства? Ответ на этот вопрос содержится в п.3 ст.3 ЗК РФ: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».
Данное правило ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с земельными участками, придавая им (нормам ГК РФ) статус субсидиарно применяемых институтов. Нормы Земельного кодекса РФ о вещных правах на землю и сделках с земельными участками являются гражданско-правовыми. Их приоритет над гражданско-правовыми нормами ГК РФ не установлен в самом Гражданском кодексе, хотя мы находим в нем варианты, когда указывается конкретный специальный закон и лишь в случае соответствия ему применяются нормы ГК РФ (ст.815, п.3 ст.968, ст.970 ГК РФ).
Анализ главы 17 Гражданского кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» позволяет выделить нормы, отсылающие:
- к собственно земельно-правовым нормам Земельного кодекса РФ (п.3 ст.129; п.3 ст.209; п.2 ст.214; п.1 и 2 ст.260; п.1 ст.261; п.2 ст.279; ст.285, 286, 287 ГК РФ);
- к гражданско-правовым нормам, установленным иными законами, в том числе и к гражданско-правовым нормам Земельного кодекса РФ (ст.258, п.2 ст.263; п.2 ст.264; ст.265; п.1 ст.269; ч.2 п.1, п.3 ст.271; п.5 ст.274, ст.287 ГК РФ);
- к водному и лесному законодательству, законодательству о недрах (п.2 и 3 ст.261; п.1 ст.262 ГК РФ);
- к градостроительным и строительным нормам и правилам (п.1 ст.263 ГК РФ).
Правило п.3 ст.3 ЗК РФ должно было бы найти отражение в ГК РФ, например, в виде нормы: «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и сделкам с земельными участками постольку, поскольку они не противоречат Земельному кодексу» или «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и сделкам с земельными участками постольку, поскольку они не урегулированы Земельным кодексом»[13].
Круг законов, содержащих нормы, подобные положению ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ, становится все шире. Данная норма установлена органом законодательной власти Российской Федерации, и если он вводит новую норму, применению подлежит именно эта, последняя норма. Такова выработанная юридическая практика. О ней можно было бы не упоминать, приведи законодатель нормы Гражданского кодекса РФ в соответствие с новым законом.
Глава III ЗК РФ содержит нормы, конкретизирующие правила, установленные п.3 ст.129, п.3 ст.209, ст.214 ГК РФ. Ограничения в предоставлении земельных участков российским гражданам и юридическим лицам (п.2 ст.15 ЗК РФ), а также иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п.3 ст.15 ЗК РФ), равно как характеристики земельных участков, находящихся в собственности различных субъектов гражданского права, соответствуют общим правилам, установленным в п.3 ст.129, п.3 ст.209 ГК РФ, а также Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[14].
Статья 20 ЗК РФ ограничивает круг субъектов иного вещного права - постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, закрепив его лишь за государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. В выделении органов государственной власти и местного самоуправления в качестве особых субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками не было необходимости, так как в качестве юридических лиц они могут быть только учреждениями. Если законодатель имел цель наделить указанным правом государственные органы и органы местного самоуправления, не являющиеся юридическими лицами, то это невозможно в силу того, что субъектами вещных прав могут быть только субъекты гражданского права, что нашло, в частности, отражение в п.1 ст.5 ЗК РФ.
Пункт 2 ст.20 ЗК РФ особо подчеркивает, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В соответствии с п.1 этой статьи из состава возможных субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками исключаются граждане и большинство юридических лиц. Одновременно такое пользование находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок (п.1 ст.39 ЗК РФ). При этом они не вправе распоряжаться этими земельными участками (п.4 ст.20 ЗК РФ). В то же время граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п.5 ст.20 ЗК РФ).
Рассматривая пункт 4 ст.20 ЗК РФ, следует учитывать содержание ч.1 п.1 ст.35 Земельного кодекса: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Коллизию норм в п.4 ст.20 и ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ следует толковать в пользу ч.1 п.1 ст.35, так как в соответствии с нею не осуществляется распоряжение земельным участком - право его постоянного (бессрочного) пользования приобретается новым собственником автоматически. Приобретение данного права в порядке ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ нельзя рассматривать как частный случай предоставления земельного участка, запрет на которое содержится в п.2 ст.20 ЗК РФ, так как по смыслу оно означает акт субъекта права собственности. С другой стороны, лишь государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия Земельный кодекс РФ называет субъектами постоянного (бессрочного) пользования. Эти субъекты ни при каких условиях не могли быть и не могут стать субъектами права собственности на недвижимое имущество, находящееся на чужом земельном участке. Следовательно, согласно ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования не может перейти к надлежащему его субъекту.
Иное решение вопросов регулирования этого права находим в Гражданском кодексе РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Названное право может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п.1 ст.271 настоящего Кодекса.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст.268-270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. Содержание приведенных норм гл.17 ГК РФ следует, очевидно, излагать в прошедшем времени, сравнивая их с названными выше нормами ЗК РФ в соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса.
Земельный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие еще один вид таких прав - безвозмездное срочное пользование земельным участком. Именно на этом праве предоставляются земельные участки лицам, имеющим право на служебные земельные наделы. Основанием его возникновения являются решения органов государственной власти или местного самоуправления. Земельный кодекс РФ содержит некоторые ограничения в отношении круга субъектов, которым могут быть предоставлены земельные участки на этом праве, и сроков их предоставления. Так, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, включая органы государственной власти и местного самоуправления, а также федеральным казенным предприятиям (по аналогии с правом постоянного бессрочного пользования), на срок не более одного года. Гражданам в этом случае могут быть предоставлены только земли, находящиеся в частной собственности (физических и юридических лиц) по договору.
Служебные наделы могут представляться из земель, принадлежащих на различных вещных правах организациям отдельных отраслей экономики, в том числе организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, их работникам.