В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и иные права.

К недвижимым вещам, согласно статье 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации, относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, законом отнесенное к недвижимому имуществу.

Предприятием как объектом прав в соответствии со статьей 132 ГК РФ признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, на основании статьи 219 ГК РФ возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав не недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственным доказательством зарегистрированного права является государственная регистрация и такое право может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа - территории, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, совпадающих с границами административно - территориальных единиц.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на основании статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» удостоверяется свидетельством, форма которого устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Бухгалтерский учет

Можно ли принять к бухгалтерскому учету объект недвижимости, на который еще не зарегистрировано право собственности? Напрашивается ответ, что такой объект не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, поскольку право собственности на него не зарегистрировано и этот объект до момента регистрации такого права не принадлежит организации.

Согласно пункту 41 Положения №34н к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки - передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие). Данный пункт регламентирует правила бухгалтерского учета незавершенных капитальных вложений.

В соответствии с пунктом 3 ПБУ 6/01 данное положение не применяется в отношении капитальных вложений, поэтому объекты недвижимости, не прошедшие государственной регистрации, но введенные в эксплуатацию, до момента передачи документов на регистрацию права собственности на них должны признаваться в бухгалтерском учете и учитываться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Однако не следует забывать о том, что хотя объект основных средств и введен в эксплуатацию, амортизация по нему не может начисляться, так как он еще не прошел государственной регистрации и не принят к учету в составе основных средств.

Согласно пункту 32 ПБУ 6/01 в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, но находящихся в процессе государственной регистрации.

Налоговый учет

В целях исчисления налога на прибыль основополагающим моментом является документально подтвержденный факт подачи документов на регистрацию права собственности на приобретаемое имущество.

Согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Данная расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Срок полезного использования амортизируемого имущества определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода объекта амортизируемого имущества в эксплуатацию в соответствии с классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, в соответствии с пунктом 8 статьи 258 НК РФ включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав.

Принятие к вычету суммы НДС

Согласно пункту 1 статьи 172 НК РФ вычеты сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении либо уплаченных при ввозе на таможенную территорию Российской Федерации основных средств, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств. При этом моментом принятия на учет основного средства будет момент его принятия к учету именно в налоговом учете. Таким образом, вычет НДС не зависит от факта завершения государственной регистрации прав на данный объект основных средств.

Обратите внимание!

Изменения внесенные в статью 172 НК РФ Федеральным законом №119-ФЗ позволяют с 1 января 2006 года применить указанный вычет с момента принятия оборудования к установке требующегося при монтаже ОС в момент принятия этого ОС на учет, то есть с отражением на счете 01 «Основные средства».

Налоговые вычеты предоставляются на основании:

счетов-фактур, предъявленных продавцами при приобретении товаров (работ, услуг);

документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога;

С 1 января 2006 года требование об оплате приобретенных товаров (работ, услуг), предъявляемое к налогоплательщику, претендующему на вычет, снято законодателем. Такие изменения внесены в статью 171 НК РФ Федеральным законом №119-ФЗ.

документов, подтверждающих подачу документов на регистрацию прав на данный объект основных средств.

Пример.

Организация приобрела офисное здание стоимостью 1 038 400 рублей, в том числе НДС 158 400 рублей. Здание введено в эксплуатацию 10.03.2004 года, документы на государственную регистрацию права собственности на здание поданы 26.03.2004 года, в этот же день внесена плата за государственную регистрацию в размере 5 000 рублей. Свидетельство о государственной регистрации прав получено в апреле 2004 года.

Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета будем использовать следующие наименования субсчетов:

08-4 – приобретение объектов основных средств,

08-4-1 – введенные в эксплуатацию основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы.