О взимании платежей за землю и налога на недвижимость в 2009 году в республике Беларусь

В 2009 году граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели при исчислении и уплате платежей за землю и налога на недвижимость должны учитывать особенности применения законов от 18.12. 1991 № 1314-XII “О платежах за землю” (далее - Закон о платежах за землю) и от 23.12. 1991 № 1337-XII “О налоге на недвижимость” (далее - Закон о налоге на недвижимость) в свете перемен, установленных Законом Республики Беларусь от 13.11. 2008 № 449-З “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам налогообложения” (далее - Закон № 449-З). Традиционный “спутник” закона о бюджете на очередной финансовый год такой законодательный акт принимается ежегодно в пакете с основным документом и, как правило, устанавливает новые или дополнительные правила в области уплаты республиканских налогов. Не исключением будет и наступивший год, в связи с чем попытаемся разобраться в плюсах и минусах усовершенствованной налоговой системы, которые предусмотрены для 2 налогов - налога на недвижимость и налога на землю.

Земельный налог

Особенности исчисления земельного налога связаны с изменением состава объекта налогообложения, плательщиков, определения применяемых ставок, льгот, порядка уплаты земельного налога и арендной платы. В соответствии со ст.4 Закона о платежах за землю объектом налогообложения данным налогом признается земельный участок, который находится во владении, пользовании или собственности, кроме случаев, предусмотренных в ст.17-19. Если обратимся к ст.17-19 Закона о платежах за землю, установим, что в них сгруппированы нормы касающиеся льгот по взиманию платы за землю (ст.17), льгот по земельному налогу (ст.18), льгот по плате за землю для отдельных категорий граждан (ст. 19) и не регулируются вопросы, связанные с определением объекта налогообложения. В то же время наличие ссылки в ч.1 ст.4 на исключение из объекта налогообложения земельных участков при наличии льгот их пользователям или владельцам несомненно является технической ошибкой законодателя, которая при буквальном применении данной нормы может превратиться в правовую ошибку.

Как это происходит. Например, при взимании платы за землю от платы освобождены плательщики по опытным полям, используемым ими для научной деятельности. Организации, имеющие такие поля, могут манипулировать ими, на определенное время меняя их целевое назначение в зависимости от необходимости осуществления деятельности и технологических требований, либо не использовать их в каком-либо периоде совсем. Опытное поле использованное для научных целей в одном году, в другом году может применяться для сельскохозяйственного назначения и иных целей, в связи с чем плательщик налога лишается права на получение льготы, установленной ст.17 Закона о платежах за землю. Однако в силу ч.1 ст.4 данный земельный участок продолжает быть опытным полем, под объект налогообложения не подпадает, в связи с чем плата за землю не взимается. Данная коллизия законодательства Законом № 449-З устранена и ссылка на ст.17-19 в ч.1 ст.4 Закона о платежах на землю исключена.

В статье 5 Закона о платежах за землю приводится перечень плательщиков земельного налога. В него включены юридические и физические лица (в том числе иностранные), которым земельные участки предоставлены во владение, пользование либо в собственность, крестьянские (фермерские) хозяйства. Плательщиками налога перечисленные субъекты признаются при условии приобретения земельного участка в установленном законодательством порядке, т.е. при наличии вещного права на него. Законом № 449-З плательщиками земельного налога признаны также юридические и физические лица в отношении земельных участков, предоставленных во временное пользование и своевременно не возвращенные в соответствии с условиями отвода, самовольно занятых, превышающих по площади установленные нормы отвода, если исключение не будет установлено Президентом Республики Беларусь. Введение данной нормы необходимо рассматривать не только как расширение категории плательщиков, но и сохранение превентивной меры направленной на выполнение обязанностей нарушителями земельного законодательства по возмещению бюджету незаконно удерживаемых и используемых земель. Данное правило не является нововведением, а скорее констатацией уже существующего факта, поскольку в ст.9 Закона о платежах за землю уплата земельного налога возложена и на перечисленных лиц. Расширение Законом № 449-З круга плательщиков налога позволит применять данную норму к членам садоводческих товариществ, которые в нарушение акта отвода земельного участка зачастую расширяют его границы за счет внутренних дорог, прилегающих территорий, уплачивая налог только по юридически оформленным границам.

К названным категориям плательщиков будут применяться ставки земельного налога в соответствии с соответствующими приложениями к Закону о платежах за землю увеличенные в 10 раз. Такие же ставки будут применяться и в отношении земельных участков населенных пунктов, превышающих по площади установленные нормы отвода и выделенные до 1 января 2001 года, по которым ранее взимался земельный налог по двукратной ставке. При этом земельный налог, исчисленный в 10-кратном размере, уплачивается за счет средств, остающихся после налогообложения в распоряжении плательщика (юридического лица, индивидуального предпринимателя) данного налога. Возложение обязанностей по уплате налога на лиц, не имеющих права пользования, владения и распоряжения земельным участком, в то же время не может признаваться в качестве своеобразной формы разрешения пользования земельным участком либо его узаконения.

Независимо от уплаты налога юридические и физические лица должны привлекаться к административной и иным видам ответственности. К примеру, уничтожение либо повреждение межевых знаков, а также самовольный их перенос в соответствии со ст.15.13 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях от 21.04. 2003 № 194-З (далее - КоАП) влекут предупреждение или наложение штрафа в размере до 20 базовых величин. Самовольное отступление от схем или проектов землеустройства, утвержденных в установленном порядке, повлечет наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от 10 до 50 базовых величин, на юридическое лицо - до 200 базовых величин (ст.15.12 КоАП). Самовольно занятый земельный участок возвращается по его принадлежности без возмещения лицу затрат, произведенных им за время незаконного использования. Приведение земельного участка в пригодное для использования состояние, включая снос возведенных на нем строений, производится за счет лица, самовольно его занявшего. Такие правила установлены вступающим с 1 января 2009 года в силу Кодексом Республики Беларусь о земле. Предоставленные права определенным категориям плательщиков на получение льгот по уплате земельного налога, в том числе в виде полного освобождения от уплаты, не могут быть применены при выявлении фактов нарушения земельного законодательства к земельным участкам, в отношении которых у плательщика отсутствуют правоустанавливающие документы. Не может их наличие также являться основанием освобождения лица от ответственности при самовольном расширении границ участка, самовольном его занятии, невозвращении при истечении сроков пользования.

Перечисленные условия взимания земельного налога распространены также на земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, лесного фонда, водного фонда (ст.10,13,15 Закона о платежах за землю). При этом право определения размеров земельных участков в натуре, превышающих по площади установленные нормы отвода, предоставленных во временное пользование и своевременно не возвращенных, самовольно занятых сохранено за землеустроительными и геодезическими службами при осуществлении государственного контроля использования и охраны земель, иными государственными органами. Основанием для исчисления земельного налога за пользование такими земельными участками являются сведения об их наличии, представляемые ежегодно до 10 февраля инспекциям Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь по месту нахождения участка землеустроительными и геодезическими службами. Сведения о предоставленных во временное пользование и своевременно не возвращенных земельных участках, самовольно занятых, превышающих по площади установленные нормы отвода, представляются в 10-дневный срок с даты выявления названных фактов.

В соответствии со ст. 20 Закона о платежах за землю сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и г. Минска), районные исполнительные и распорядительные органы обязаны в 10-дневный срок информировать налоговые инспекции о принятых решениях по предоставлению (передаче в частную собственность) земельных участков физическим лицам. С 1 января 2009 года такие условия передачи информации установлены также в отношении всех плательщиков налога и не только в случае предоставления земельного участка, но и при расторжении (прекращении) договора аренды, внесения изменений или дополнений в него. Один экземпляр договора аренды в случае его расторжения, внесения изменений или дополнений в него также в 10-дневный срок местными исполнительными и распорядительными органами будет направляться в налоговую инспекцию по месту постановки плательщика на налоговый учет по месту нахождения земельного участка.

Помимо названных изменений ст. 20 Закона о платежах за землю дополнена сроками исчисления арендной платы и дифференцированными в зависимости от категории плательщика сроками ее уплаты. Арендные платежи за землю будут исчисляться, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации договора аренды, внесения изменений и (или) дополнений в такой договор.

Для справки: декретом Президента от 19.12. 2008 № 24 “О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений” упразднена регистрация договоров аренды (субаренды) в отношении некоторых видов недвижимости. Несмотря на то, что земельные участки также относятся к категории недвижимого имущества, действие Декрета на них не распространено, в связи с чем обязанность регистрации земельных участков с принятием названного акта Главы государства сохранена.

В период с месяца, следующего за месяцем вынесения исполнительным и распорядительным органом решения о предоставлении земельного участка, до месяца (включительно), в котором произведена государственная регистрация договора аренды, плательщик уплачивает земельный налог. Пересмотрены сроки направления физическим лицам налоговых сообщений о размере подлежащего уплате им земельного налога. Такое сообщение может быть вручено плательщику до 1 августа вместо ранее установленного срока 1 июня. Ежемесячные платежи налога, ранее установленные в отношении юридических лиц, отменены и взамен введены квартальные платежи, которые уплачиваются равными частями не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала в размере четвертой части годовой суммы. При этом в отношении садоводческих товариществ предусмотрен иной порядок уплаты - ежегодно не позднее 22 августа. В прежние сроки налог уплачивается за земли сельскохозяйственного назначения (не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 сентября, 15 ноября) и физическими лицами - не позднее 15 ноября.

Предоставление льгот по земельному налогу в 2009 году будет осуществляться в отношении более широкой категории плательщиков, чем та, что указана в ст.18 Закона о платежах за землю. Помимо прочих земель не будут облагаться земельным налогом:

– земельные участки, занятые объектами и установками по использованию нетрадиционных и возобновляемых источников энергии;

– общественных объединений инвалидов (их частных унитарных предприятий и учреждений), занятые принадлежащими им объектами здравоохранения, туризма, физической культуры и спорта, социального обеспечения, образования, культуры и искусства.

Некоторые ранее введенные льготы конкретизированы. Это касается льгот применяемых в отношении инвесторов-застройщиков, являющихся плательщиками земельного налога. Они не уплачивают земельный налог за земельные участки, предоставленные для строительства жилого дома, в период его строительства. Подлежащая уплате сумма земельного налога уменьшается на сумму налога, исчисленную пропорционально удельному весу объема фактически выполненных работ по строительству жилья в объеме фактически выполненных работ по строительству без учета налога на добавленную стоимость. Исполняя данное требование Закона, плательщики налога не всегда правильно определяют его сумму в общем объеме фактически выполненных строительных работ, поскольку механизм такого расчета отсутствует.

Практика же, которую признают и налоговые органы, сложилась таким образом, что объемы выполненных работ рассчитываются по размеру выручки, полученной от выполнения работ по строительству жилья и реконструкции объектов под жилые помещения, в связи с чем она нашла законодательное закрепление. Отражение практики применения Закона о платежах за землю прослеживается также в возложении дополнительных обязанностей на садоводческие товарищества, которые ежегодно должны представлять не позднее 1 мая в налоговые органы по месту постановки на учет не только сведения о размерах земельных участков членов товариществ, но и сведения о лицах, имеющих льготы по уплате земельного налога.

Налог на недвижимость

Изменения, появившиеся в отдельных статьях Закона о налоге на недвижимость в определенной части совпадают по содержанию и основаниям введения с теми, что предусмотрены для исчисления и уплаты платежей за землю, в связи с чем их комментарий не приводится. Данные изменения касаются порядка исчисления и сроков уплаты налога в бюджет, в том числе при возникновении, изменении или утрате у организаций права на льготу в течение года. В то же время ревизии подверглись и иные структурные элементы упомянутого закона, не свойственные для Закона о платежах за землю. Остановимся на них более подробно.

В новой редакции изложена ст.2 Закона о налоге на недвижимость, в которой сгруппированы нормы, определяющие объект налогообложения. По сути данные изменения касаются разграничения юридических понятий объекта налогообложения и налоговой базы, которые в прежней редакции статьи отсутствовали. Понятие налоговой базы было полностью поглощено определением объекта налогообложения. Новая редакция ст.2 признает объектом обложения налогом на недвижимость здания и сооружения, в том числе незавершенные строительством, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций, тем самым исключая из объекта налогообложения иные основные средства. Как и прежде объектом налогообложения для физических лиц являются здания и сооружения, в том числе не завершенные строительством, к которым относятся жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения (квартиры, комнаты), хозяйственные постройки, принадлежащие им. Индивидуальные предприниматели являются плательщиками налога в отношении взятых ими в аренду (лизинг) зданий и сооружений. Налоговой базой признана стоимость объектов налогообложения. Поскольку законодательство Республики Беларусь по налогообложению очень часто оперирует такими понятиями как здания и сооружения, но их юридическому наполнению не уделялось достаточного внимания, как правило, в спорных ситуациях налоговые органы прибегали к строительной документации, содержащей эту терминологии. Учитывая ее специфичность, такой порядок также не в полной мере мог отвечать целям уплаты налогов. В связи с этим в ст.2 Закона о налоге на недвижимость введены определения здания и сооружения, которые должны использоваться для налоговых целей.

В связи с уточнением объекта налогообложения для исчисления и уплаты налога на недвижимость организациями, пересмотрено содержание отдельных положений ст.4 Закона о налоге на недвижимость, в которой перечислены льготы по налогу. Понятие “основные средства” заменено на понятие “здания и сооружения”. Помимо редакционных изменений данная глава имеет и более существенные перемены. Из категории льготируемых объектов налогообложения исключены основные средства учреждений образования потребительской кооперации, Национального банка Республики Беларусь, а также финансируемых из республиканского или местных бюджетов высших, средних специальных и средних учебных заведений, имеющих статус учреждений системы образования, основные средства религиозных организаций, не относящиеся к культовым зданиям. Льгота по объектам сельскохозяйственного назначения будет применяться только в отношении зданий и сооружений, используемых организациями для производства продукции растениеводства, животноводства, рыболовства и пчеловодства. Иные основные средства сельскохозяйственного назначения используемые в предпринимательской деятельности колхозов, совхозов, крестьянских (фермерских) хозяйств и прочих организаций не участвуют в налогообложении не в связи с льготой по налогообложению, а в связи и их исключением из налогооблагаемой базы. Аналогичный порядок применения льгот по налогу предусмотрен для зданий и сооружений государственного и мобилизационного материальных резервов. Перечень объектов налогообложения, в отношении которых предусмотрена льгота в виде освобождения плательщика от уплаты налога на недвижимость, расширен.

Не будут облагаться налогом на недвижимость:

– здания и сооружения (объекты общего пользования) садоводческих товариществ, приобретенные (созданные) за счет взносов их членов, а также в процессе осуществления своей деятельности;

– объекты придорожного сервиса в течение 2-х лет с даты ввода их в эксплуатацию.

Под объектами придорожного сервиса только для целей данной льготы понимаются здания, сооружения, расположенные на придорожной полосе республиканских автомобильных дорог и предназначенные для обслуживания участников дорожного движения в пути следования (мотели, гостиницы, кемпинги, станции технического обслуживания, объекты торговли и общественного питания, мойки).

В Законе о налоге на недвижимость значительное внимание будет уделено порядку уплаты налога по приобретенным организациями зданиям, сооружениям, либо возникшим объектам незавершенного строительства, по которым истекли сроки строительства (первый случай), порядку уплаты налога вновь зарегистрированными организациями (второй случай), при переходе организации с особого режима налогообложения на общий порядок налогообложения (третий случай).

В первом случае годовая сумма налога, подлежащего уплате, увеличивается на сумму исчисленную исходя из остаточной стоимости приобретенных зданий, сооружений либо стоимости объектов незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место приобретение либо возникновение объекта налогообложения, с применением ставки налога, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

Во втором случае вновь зарегистрированная организация признается плательщиком в год регистрации с квартала, следующего за кварталом регистрации. Налог исчисляется по остаточной стоимости объекта на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором произведена государственная регистрация, и ставки налога, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

В третьем случае организация, меняющая режим налогообложения, признается плательщиком налога с квартала, следующего за кварталом, в котором осуществлен переход на применение общего порядка налогообложения. Исчисление налога производится по остаточной стоимости зданий, сооружений и объекта незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором переход осуществлен с применением ставки налога, рассчитанной на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года. Во всех случаях ежеквартальное представление плательщиком в налоговые органы налоговых деклараций (расчетов) заменено на однократное ежегодное представление в срок до 20 января отчетного года, а организациями в указанных трех случаях вносятся необходимые изменения и дополнения в налоговые декларации (расчеты) до 20-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место выбытие, поступление основных средств, объектов незавершенного строительства, возникновение либо утрата права на льготы, переход с особого режима налогообложения на общий порядок налогообложения. Иным стал срок уплаты налога на недвижимость. Организации уплачивают его ежеквартально не позднее 22-го числа первого месяца каждого квартала в размере четвертой годовой суммы налога. Физические лица как и прежде вносят его гаражным кооперативам и кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, садоводческим товариществам, которые в последующем перечисляют его на счет соответствующего бюджета.

Как и в предыдущие годы в 2009 году налоги на землю и недвижимость в соответствии с законом о бюджете зачисляются в местные бюджеты. Этим же законом местным Советам депутатов предоставлено право уменьшать или увеличивать, но не более чем в 2 раза ставки земельного налога и налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков, за исключением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, получающих государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, субсидий и средств на финансирование капитальных вложений из республиканского бюджета. Таким правом воспользовались лишь некоторые Советы депутатов. Например, Минский городской Совет депутатов, который первым из регионов принял решение о бюджете на 2009 год (решение от 19.11. 2008 № 181) и своевременно ввел его в действие, ставки налога на землю и недвижимость увеличил применительно к экономико-планировочным зонам г. Минска.

Самый высокой коэффициент со значением 2 предусмотрен в отношении земельных участков, расположенных в первой экономико-планировочной зоне для плательщиков юридических лиц. К ставкам земельного налога, исчисленного по земельным участкам, расположенным в 2-4 зонах, будут применены соответственно коэффициенты - 1,9; 1,8; 1,7, если плательщиками являются юридические лица, что соответствует уровню применяемых коэффициентов в предыдущие годы.

В то же время организации с местом расположения в 5 экономико-планировочной зоне будут в текущем году уплачивать налоги без применения коэффициента (в прошлом году к ним применялся коэффициент 1,6). Независимо от места расположения земельного участка физические лица должны уплачивать земельный налог в двойном размере, если земельные участки выделены им для обслуживания жилых домов. Самый низкий, но все же повышающий коэффициент со значением 0,5 установлен для организаций и индивидуальных предпринимателей, которым земельные участки предоставлены для строительства или реконструкции объектов придорожного сервиса и инженерной инфраструктуры.

По установленным Правительством Республики Беларусь тарифам будут уплачивать в текущем году налог на землю организации жилищно-коммунального хозяйства при условии получения ими субсидий из городского бюджета на возмещение части затрат понесенных ими на оказание жилищно-коммунальных услуг населению, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие деятельность на территории г. Минска, волейбольные, гандбольные, баскетбольные клубы.

С применением коэффициента 1 уплачивается налог государственными авиакомпаниями, осуществляющими пассажирские авиаперевозки, РУП “Минскэнерго”, ПРУП “Мингаз”, ПРУП “Минскоблгаз”. Коэффициенты к ставкам налога на недвижимость для юридических лиц в зависимости от экономико-планировочных зон распределились следующим образом:

1 зона - 2,0;

2 зона - 1,8;

3 зона - 1,6;

4 – 5зоны - 1,4, за некоторым исключением.

Физические лица будут уплачивать налог на недвижимость, как и налог на землю увеличенный в 2 раза независимо от места расположения в г. Минске объекта недвижимости и его качественных характеристик, в том числе степени износа.

Областные бюджеты составлены с учетом проводимой в республике экономической политики на снижение налоговой нагрузки, в связи с чем перечисленные налоги будут уплачиваться в основном в соответствии с установленными ставками без их изменения как в сторону увеличения, так и в сторону снижения (такое решение приняли Гродненский и Витебский областные Советы депутатов), либо с незначительным их увеличением.

На 50% увеличены ставки налога на недвижимость для организаций Минской области, за исключением организаций потребительской кооперации по объектам торговли и общественного питания, расположенных в сельской местности, организаций, реализующих инвестиционные проекты по модернизации производства с целью выпуска конкурентоспособной продукции, созданию новых рабочих мест в малых и средних городских поселениях и некоторых иных организаций. При этом районные Советы депутатов Минской области получили право увеличивать ставки земельного налога не менее чем на 20% на земли сельскохозяйственного назначения, а по другим категориям земель не менее чем на 30%. Районные Советы депутатом могут также устанавливать понижающие коэффициенты к базовым ставкам земельного налога и налога на недвижимость для комбинатов бытового обслуживания населения, расположенных на их территориях, определять иные льготы как в рамках полномочий решения области о бюджете, так и в целях реализации Указа Президента Республики Беларусь от 07.06. 2007 № 265 “О Государственной комплексной программе развития регионов, малых и средних городских поселений на 2007-2010 годы”. На территории Минского районного Совета депутатов в 2009 году будут применяться ставки земельного налога аналогичные действующим в г. Минске. Решением Гомельского областного Совета депутатов от 20.12. 2008 № 165 в 2 раза увеличена ставка налога на недвижимость только для отдельных организаций концерна “Белнефтехим”, Министерства промышленности Республики Беларусь, Министерства энергетики Республики Беларусь и Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь.

На территории Брестской области в 2009 году местные Советы депутатов получили право увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза ставки земельного налога и налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. На областном уровне решение об изменении размера ставок названных налогов не принималось, за исключением полного освобождения от уплаты налога на недвижимость и земельного налога организаций потребительской кооперации по объектам торговли и общественного питания, расположенных в сельской местности.