Тема 4. Реформування земельних і майнових відносин власності

1. Земельний кодекс – фундамент реформування земельних відносин

2. Сутність паювання землі і майна

3. Оренда землі

1. Земля – це природний ресурс, що даний самою природою і може бути використаний для виробництва товарів і послуг.

Як фактор виробництва земля має певні особливості:

1. вона має необмежений термін придатності і не відновлювана за бажанням (кількість обмежена);

2. за походженням є природним фактором, а не продуктом людської праці;

3. не піддається пересуванню, вільному переведенню з однієї галузі в іншу;

4. при раціональній експлуатації не лише не зменшує, а й підвищує свою продуктивність.

З 15.03.91 почала ходу земельна реформа, а через 10 років ми отримали затверджений Президентом України Земельний кодекс.

Земельний кодекс – це прекрасний фундамент для реформування АПК, це правова основа всього селянського життя-буття і господарювання на власній землі, який визначає:

• склад земель, віднесення їх до категорій та переведення з однієї категорії в іншу;

• форми власності на землю;

• порядок володіння, користування та розпорядження землею;

• компетенцію різних органів влади у сфері регулювання земельних відносин;

• порядок передачі землі у власність і надання їх у користування;

• умови припинення та переходу прав на землю;

• основні положення оренди землі;

• плату за придбання землі у власність. Земельний податок4

• права і зобов’язання власників землі та землекористувачів;

• сутність і цільове призначення земельного кадастру;

• відповідальність за порушення земельного законодавства.

Згідно з Земельним Кодексом України:

• земля повинна стати об’єктом правових і фінансових відносин;

• селянин стає власником земельної частки (паю), приватизація сільськогосподарських земель орієнтована не лише на трудівників ферм і полів, але й працівників соціальної сфери;

• до 2010 р. оренду землі передбачено в розмірі не більше 100 га, дозволена суборенда;

• до 2005 р. ринок землі заборонено;

• підвищено норму безоплатної передачі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства до 2 га;

• земельний кадастр – основа оцінки, продажу і обороту землі;

• ставки земельного податку з 1 га с.-г. угідь встановлюються для ріллі, сіножатей і пасовищ 0,1% від їх грошової оцінки, а для багаторічних насаджень – 0,03%;

• землі с.-г. призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам і державам;

• передбачені економічні аспекти: соціальний захист сільського населення, знаходження ефективного господаря, залучення інвестицій;

• започатковано поняття “сервітуту” – обмеження щодо безоплатного або платного користування чужою ділянкою (складається угода);

• започатковано поняття “консеціонера” – передача природних монополій, включаючи вартість землі;

• врегульовані відносини добросусідства;

• визначені землі рекреаційного призначення – землі, які використовуються для організації відпочинку населення;

Після підписання Земельної конституції (земельного кодексу) – головним завданням аграрної політики було – здобути повну перемогу у свідомості людей, переконати всіх селян і кожного окремо, що тепер назріла необхідність, щоб земля запрацювала як капітал, щоб відбулася капіталізація землі, щоб був постійний рух грошей навколо неї. А для цього потрібно активно спонукати банківський, інвестиційний капітал.

З цього головного завдання аграрної політики випливає наступне – реалізація технічної політики. Насамперед земля має стати заставою. А для цього треба знати скільки коштує гектар українського чорнозему (в середньому не менше 20 000 дол., за різними оцінками, залежно від кадастру, розміщення від 7 до 50 000 дол.)

Наступне завдання – ринок. В Україні є потенціал перевиробництва с.-г. продукції та сировини, тож необхідно постійно і наполегливо лобіювати інтереси українських виробників на зовнішніх ринках.

Також диктатура технологій – але не адміністративним шляхом, а публічно через науку і школи досвіду.

Але недоліком є те, що відсутні деякі Закони, які ліквідували незрозумілості Земельного Кодексу – це реєстрація прав на нерухомість, Закон про іпотеку, створення іпотечного банку, де головним капіталом буде земля.

2. Після того як колгоспи і радгоспи було перетворено на колективні сільськогосподарські підприємства (КСП), а землю передано з державної в колективну власність КСП, кожний член господарства отримав право на її умовну частину – земельну частку (пай). При цьому земельних часток не виділяли в натурі, бо земельний пай це ще не конкретна ділянка, а тільки право громадянина (члена КСП) на виділення її із масиву земель КСП. Таке право засвідчував спеціальний документ – земельний сертифікат.

Земельний сертифікат – це документ, який засвідчує право особи на земельну частку і містить відомості про її вартість та розмір в умовних гектарах. Отримавши такий документ, громадянин ще не знає, де конкретно міститься його частка землі і не може її самостійно обробляти. Земельний сертифікат дійсний доти, поки не буде виділено земельний пай в натурі і тоді його слід обміняти на державний акт на право власності на землю.

Державний акт – це документ, який засвідчує, що особа, якій його видано, є повноправним власником земельної ділянки. Державні акти на право приватної власності видає відповідна місцева рада. В державному акті визначено розмір, місцеположення, межі ділянки і містить її схему, вказане цільове призначення ділянки (товарне сільськогосподарське виробництво, фермерське господарство).

Указом Президента України “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським організаціям і підприємствам” (від8 серпня 1995 р.), право на земельний пай отримали:

• постійні працівники – члени КСП;

• пенсіонери, які раніше працювали в КСП і залишились його членами незалежно від місця їх проживання;

• військовослужбовці строкової служби, якщо вони не вийшли із КСП;

• особи, направлені на навчання, якщо вони залишились членами КСП;

• жінки, які перебували у відпустці через вагітність чи пологи або у відпустці по догляду за дитиною віком до 3-х років;

• члени КСП, що обіймали виборні посади в органах державної влади або місцевого самоврядування, якщо збереження за ними членства було передбачено в статуті КСП.

Паювання землі – це визначення розміру та вартості земельної частки кожного члена КСП у земельній ділянці колективної власності. Паюванню підлягали тільки сільськогосподарські угіддя.

Грошова оцінка земель здійснювалась землевпорядною службою Держкомзему України із залученням науково-дослідних установ і організацій.

Грошова оцінка земель визначається розміром щорічного рентного доходу з урахуванням терміну його капіталізації. Термін капіталізації залежить від розміру % ставки за користування довгостроковим кредитом.

Економічна оцінка земель проведена в Україні в 1988 р. на основі результатів господарської діяльності 1980-1986 рр. (цей період характеризується стабільністю цін, що дає підстави використовувати співвідношення рентних доходів, які одержували на землях різної якості).

Грошову оцінку земель, що підлягають паюванню, проводили за оцінкою виробництва зернових культур, використовуючи формулу:

де

Гоз – грошова оцінка га орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природніми сіножатями, пасовищами по Україні (в грн.);

Рздн – загальний рентний доход орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природніми сіножатями, пасовищами по Україні (в центнерах);

Ц – ціна центнера зерна (у грн.);

Тк – термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 роки.

Ціна на землю виступає як капіталізована рента. Визначається попитом і пропозицією, а так як кількість землі обмежена, то в основному попитом. На ціну землі впливають фактори: корисність, відчужуваність, попит, дефіцитність.

Рента – (від лат. віддана назад) доход, що отримує власник землі від орендатора за надану можливість її виробничого використання і отримання прибутку.

Умовами утворення Ренти є відмінності у природній родючості грунтів, неоднакова їх віддаленість від ринків збуту с.-г. продукції.

Диференціальна земельна рента – рента, отримана з більш вигідних ділянок землі. Вона містить певну позитивну різницю прибутку, що виникає здійснюючи виробництво на більш родючих або більш вигідно розміщених землях;

За ринкової ек-ки земельна Р. привласнюється землевласником у формі орендної плати. Ціна землі не аналогічна земельній ренті.

Земельна частка (пай) розраховується в умовних кадастрових гектарах та у вартісному виразі. Розмір та вартість земельної частки (паю) мають бути однаковими для всіх членів КСП.

Вартість земельної частки (паю) визначають за формулою:

де

Взч – вартість земельної частки (у грн.);

Гоз – грошова оцінка с.-г угідь, переданих у колективну власність підприємству (у грн.);

Кос – кількість осіб, які мають право на земельну частку (пай).

Розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових га визначали за формулою:

де

Рзч - розмір земельної частки (паю) (в умовних кадастрових га);

Взч - вартість земельної частки (у грн.);

Сго - середня грошова оцінка 1 га с.-г. угідь переданих у колективну власність у грн.

За Указом Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994 р., право на земельний пай може бути об’єктом купівлі-продажу, дарування, обміну, успадкування, застави. Втім, за Законом України “Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)” від 18 січня 2001 р., власники паїв тимчасово не мають права укладати угоди щодо відчуження (купівлі-продажу, дарування, обміну, застави) земельної частки (паю), вони можуть передавати її лише у спадок.

На основі приватної власності на землю громадянам надається можливість створювати приватні (приватно-орендні), спільні підприємства тощо.

Право на майновий пай визначається законодавством України, а саме Законом України “Про власність” і Законом України “Про колективне сільськогосподарське підприємство”. Відповідно до згаданих нормативних актів в майні колективного підприємства визначаються частки членів підприємства, які вони можуть отримати в натурі при виході із нього. Пай є власність члена КСП, а його розмір у відповідності з положенням Закону залежить від трудового внеску члена підприємства.

Право на майновий пай мають члени підприємства і пенсіонери, які залишаються його членами, але на відміну від земельної частки, майновий пай не є рівним для всіх членів КСП, його розмір розраховується за спеціально визначеними методиками на основі трудового внеску кожного члена КСП.

Існують різні методи визначення трудового внеску. Але кожне КСП визначало для себе певний метод, одразу ж після прийняття рішення щодо реорганізації. Найпоширеніші методи:

1. Метод врахування оплати праці – за цим методом пай розраховується на основі того, який розмір заробітної плати та інших видів оплати праці отримував конкретний член КСП за весь період роботи на даному підприємстві.

2. Метод врахування стажу роботи - за цим методом пай залежить від стажу роботи – кількості відпрацьованих років.

3. Метод поєднання – поєднання попередніх 2-х методів, шляхом поєднання загальної суми оплати праці та стажу роботи.

На практиці 3-тій метод використовувався дуже рідко, адже є досить трудомістким. Найбільш поширеним був 1-ший метод.

Паювання майна – це визначення у вартісному виразі розміру пайового фонду і паю в ньому кожного члена КСП.

Пайовий фонд – це вартість активів КСП, зменшена на розмір кредиторської заборгованості та вартості об’єктів соціально-побутового призначення.

Розмір пайового майнового фонду визначається за формулою:

де

П – пайовий майновий фонд;

О – залишкова вартість основних засобів (дані 1 розділу активу балансу, рядок 010);

Н - залишкова вартість нематеріальних активів (дані 1 розділу активу балансу, рядок 020);

Ф – довгострокові фінансові вкладення (дані 1 розділу активу балансу, рядок 040);

Б – вартість незавершеного будівництва (дані 1 розділу активу балансу, рядок 030);

У – вартість невстановленого устаткування (дані 1 розділу активу балансу, рядок 035);

З – запаси і затрати (дані 2 розділу активу балансу, рядки 080-142);

А – фінансові активи (дані 3 розділу активу балансу, рядки 160-310, крім рядка 300);

К – кредиторська заборгованість (довгострокові пасиви, розрахунки та інші пасиви, дані 2, 3 розділів пасиву балансу, рядки 500-520, 600-740);

Р – резерви наступних витрат і платежів (дані 1 розділу пасиву балансу, рядок 460);

С – вартість об’єктів соціальної сфери.

На відміну від сертифікату на право на земельну частку, який є документом загальнодержавного зразка, свідоцтво на право на майновий пай є внутрішньогосподарським документом. Звідси випливає необхідність самостійного виготовлення КСП достатньої кількості бланків свідоцтв.

Свідоцтво на право на майновий пай в обов’язковому порядку повинно включати таку інформацію:

• Прізвище, ім’я, по батькові власника права на майновий пай;

• Назва КСП і його місцезнаходження;

• Дата і номер рішення загальних зборів КСП, на підставі якого видається свідоцтво;

• Розмір майнового паю в грн. та дата, станом на яку його визначено;

• Дата видачі свідоцтва.

Свідоцтво має бути підписаним головою правління КСП, головним бухгалтером та засвідчене печаткою КСП.

Разом з підготовкою свідоцтв готується і книга їхньої реєстрації, вона містить ту ж інформацію, що і свідоцтва, а також серію і паспорт особи, що одержала свідоцтво.

3. Земельні орендні відносини в Україні регулюють Земельний кодекс України, Закон України “Про оренду землі”, Цивільний кодекс України, інші закони України, постанови Кабінету Міністрів України з цього питання, а також договори оренди землі.

В оренду можна передати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальна власність), держави (державна власність).

Маючи державний акт, власник землі може віддати землю в оренду, не змінюючи цільового призначення ділянки.

Договір оренди землі укладають у письмовій формі. Така угода набуває чинності після того, як сторони за взаємною згодою визначили всі умови договору, підписали його, засвідчили у нотаріуса і зареєстрували у виконкомі відповідної ради. До цього документу необхідно додати план (схему) земельної ділянки.

Умовами договору є:

• Місцеположення та розмір земельної ділянки

• Термін дії договору оренди

• Орендна плата

• Цільове призначення землі

• Умови повернення землі орендодавцеві

• Відповідальність сторін.

Термін оренди сторони узгоджують між собою, але є одне обмеження (Закон України “Про оренду землі”) він не повинен перевищувати 50 років. За нинішніх умов найкраще віддавати землю в оренду на час від 3 до 6 років. Практика свідчить, що такий термін влаштовує і власників землі, і орендарів.

Орендар – це особа, яка бере в оренду земельну ділянку, ними можуть бути фізичні і юридичні особи, якщо в їх установчих документах передбачено провадження того виду діяльності якому відповідає земля.

Орендодавець - це особа, яка надає в оренду земельну ділянку.

Права й обов’язки орендодавців та орендарів:

Орендодавець має право висувати до орендаря такі вимоги:

• Використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

• Дбати про родючість ґрунтів;

• Вчасно вносити орендну плату.

Орендодавець зобов’язаний:

• Передати орендареві в користування земельну ділянку, придатну до використання за цільовим призначенням;

• Вказати в договорі права інших осіб (якщо є такі) на земельну ділянку;

• Не перешкоджати орендареві користуватися земельною ділянкою.

Орендар має право:

• Самостійно визначати 6напрямки своєї діяльності відповідно до цільового призначення земельної ділянки

• Одержувати продукцію та доходи з цієї ділянки

• За згодою орендодавця зводити житлові споруди насаджувати багаторічні насадження, якщо це не суперечить законодавству

• За згодою орендодавця проводити зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи.

Орендар зобов’язаний:

• Використовувати ділянку за цільовим призначенням землі, зберігати родючість ґрунту, вчасно вносити орендну плату

• Виконувати всі зобов’язання визначені в договорі

За оренду землі можна розраховуватися кількома способами:

1. грошима (це форма переважає в більшості країн світу)

2. в натуральній формі (зерном, цукром тощо)

3. різними видами послуг (обробіток землі, ремонт техніки, забезпечення транспортом)

Орендар може передати земельну у суборенду, але лише за обставин:

тимчасової непрацездатності (хвороба)

інвалідність

призов на строкову військову службу

навчання з відривом від виробництва

обрання на виборну посаду, за умови, що орендар не може провадити підприємницьку діяльність і отримувати від цього прибуток.

Договір суборенди земельної ділянки не має суперечити договору оренди.

Питання на семінарське заняття до теми 4.

1. Що визначає Земельний кодекс ?

2. Розкрийте сутність поняття “паювання” землі і майна

3. За яким цільовим призначенням поділяють землі України ?

4. Які форми власності на землю існують в україні і які документи засвідчують право на земельну ділянку ?

5. Хто має право на одержання земельного паю?

6. Які права має власник земельного паю?

7. Що треба знати про землі для ведення фермерського господарства?

8. Хто може укласти договір оренди землі? Хто такі орендодавець і орендар земельної ділянки?

9. Які права і обов’язки мають орендодавці і орендарі?

10. В якій формі вносять орендну плату за землю?

11. Чи можна здавати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення?