ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
Правовое регулирование использования земель юриди­ческими лицами имеет важное значение в связи со значи­тельным увеличением числа субъектов хозяйственной дея­тельности. В действующем законодательстве сложилась новая структура юридических лиц. Постоянно растущей областью экономики Республики Беларусь становится предпринимательство. Частный бизнес связан не только с использованием механизмов гражданского законодательст­ва. Проводимые в Республике Беларусь процессы настоя­тельно ставят задачу дальнейшего развития правовых форм использования земли для предпринимательства и развития законодательства в этой сфере.
Если раньше использование юридическими лицами не­движимости осуществлялось, главным образом, на основе договоров аренды, то в настоящее время наметилась тен­денция использовать заработанные средства для постройки собственных зданий и сооружений, объектов производст­венного и иного назначения. Для успешного ведения биз­неса юридические лица должны активно обустраивать ста­рые здания под офисы, проектировать и строить торговые и другие объекты. Все это увеличивает потребность в зе­мельных участках, используемых для предприниматель­ских и иных целей юридическими лицами, что и обуслов­ливает необходимость развития земельного законодатель­ства в отношении данных субъектов.
Юридические лица нередко создают филиалы и пред­ставительства, что усложняет их деятельность, внутрен­нюю организацию, создает новые права на земельные уча­стки. Вместе с тем реформирование земельно-правовой системы в отношении юридических лиц осуществляется крайне медленно. Земельный правопорядок по-прежнему базируется в основном на государственной собственности на землю, усложненном порядке отвода земель юридиче­ским и физическим лицам. Отсутствие земельного оборота, неблагоприятные условия для инвестиций приводят к зна­чительному сдерживанию перехода к новой земельно-правовой системе.
Предпринимательство крайне нуждается в материаль­ной основе в виде земельного участка, а также в земельно-правовых актах. В то же время в Республике Беларусь от­сутствует целостная система законодательного регулирова­ния отношений, возникающих в связи с использованием земель для предпринимательской деятельности юридиче­скими лицами.
Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или опера­тивном управлении обособленное имущество, несет само­стоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридиче­ское лицо должно иметь самостоятельный баланс и смету (ст. 44 ГК).
Правовое регулирование земельных отношений с уча­стием юридических лиц осуществляется на основе Консти­туции Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле 1999 г., Положения о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собствен­ников), которое утверждено Указом Президента Республи­ки Беларусь от 22 февраля 2000 г. № 81, постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 5 июня 1991 г. «О порядке изъятия и предоставления земельных участ­ков», изданных в соответствии с ними иных нормативных актов. При разрешении споров, связанных с предоставле­нием и использованием земель юридическими лицами, сле­дует руководствоваться постановлением Пленума Верхов­ного Суда Республики Беларусь от 25 сентября 1997 г. № 11 «О некоторых вопросах применения земельного зако­нодательства».
Действующее гражданское законодательство перечис­ляет основные виды юридических лиц:
♦       акционерные общества;
♦         общества с ограниченной и дополнительной ответ­ственностью;
♦         производственные и потребительские кооперативы;
♦         государственные предприятия;
♦       иные юридические лица и их объединения. Новый Гражданский кодекс регулирует деятельность
также хозяйственных товариществ:
♦        полного,
♦        коммандитного,
♦        простого.
Основные их отличия в правовом положении заключа­ются в объеме прав участников и учредителей юридическо­го лица на имущество, их имущественной ответственности по долгам юридического лица, участии в производственной деятельности и ряде иных. Важное значение для граждан­ского законодательства и практики имеет деление юриди­ческих лиц на коммерческие и некоммерческие организа­ции. Основной целью коммерческой организации является получение прибыли и (или) распределение полученной прибыли между участниками.
Некоммерческие организации такой цели в качестве ос­новной не имеют и не распределяют эту прибыль между своими членами.
Юридические лица обладают наряду с гражданской зе­мельной правоспособностью. Для характеристики юриди­ческого лица как субъекта земельных отношений имеет значение сфера его деятельности. Существенно разнится статус сельскохозяйственных и несельскохозяйственных юридических лиц.
Аграрное предпринимательство непосредственно свя­зано с использованием земли как основного средства про­изводства. Оно немыслимо без свободы выбора форм соб­ственности и форм хозяйствования на земле как в уже дей­ствующих колхозах, совхозах, других сельскохозяйствен­ных предприятиях, так и при их реорганизации и учрежде­нии иных форм хозяйствования.
Юридическое лицо обладает гражданской правоспособ­ностью в соответствии с установленными целями его дея­тельности.
Действующее законодательство Республики Беларусь закрепляет следующие формы использования земель юри­дическими лицами:
а)      право частной собственности;
б)      право постоянного пользования;
в)      право временного пользования;
г)       аренда земли;
д)      земельные сервитуты.
Юридические лица могут быть собственниками и поль­зователями земель самого разного назначения. Так, юриди­ческим лицам Республики Беларусь, в том числе предпри­ятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объ­ектов государственной собственности.
Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.
Земельные участки также могут передаваться в собст­венность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов. Решение о пе­редаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь в данных случаях принимается Президентом Республики Беларусь. Причем передача дан­ных земельных участков в собственность осуществляется за плату.
В собственность юридических лиц (их собственников) не передаются земли сельскохозяйственного назначения, земельные участки, передача которых в собственность законодательством не предусмотрена, а также земельные участки, являющиеся объектами земельного спора. Статьей 38 Кодекса о земле 1999 г. установлен перечень земель, не подлежащих передаче в частную собственность. Среди них -земли общего пользования; земли транспорта и связи; зем­ли, предоставленные для нужд обороны; земли заповедни­ков, национальных парков, мемориальных и дендрологиче­ских парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры; земли оздоровительного, рекреа­ционного и историко-культурного назначения; земли лес­ного и водного фонда и некоторые другие земельные уча­стки.
Право собственности на землю юридического лица и право постоянного пользования землей удостоверяются соответствующим исполнительным и распорядительным органом с последующей выдачей государственного акта на земельный участок.
Право пользования и право частной собственности на земельный участок возникает с момента получения госу­дарственного акта. В отдельных случаях по ходатайству землепользователя соответствующий исполнительный и распорядительный орган может разрешить использование этих земель до выдачи указанного документа при условии определения границ земельного участка в натуре (на мест­ности).
Право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) удостоверяется свидетельством на право временного пользования землей.
Принципиальным вопросом, требующим пристального внимания, является приобретение прав на земельные уча­стки при приватизации объектов государственной собст­венности. В соответствии с законом Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» и рядом других за­конодательных актов существует особый порядок привати­зации следующих объектов республиканской собственно­сти:
♦         предприятий, цехов, производств, иных подразде­лений предприятий, выделяемых в самостоятельные пред­приятия;
♦         зданий, сооружений, объектов незавершенного производства и строительства.
Порядок оформления сделок и права собственности при приватизации этих объектов установлен специальными нормативными актами. Право собственности на объекты при их приватизации оформляется специальным свидетель­ством.
Юридическое лицо, приватизировавшее объект произ­водственного назначения или объект по оказанию услуг, может приобретать земельный участок для его эксплуата­ции в собственность. В этих случаях юридические лица по­дают ходатайство в районные (городские) исполнительные и распорядительные органы по месту нахождения земель­ного участка. К ходатайству прилагаются: копия решения о предоставлении земельного участка в постоянное или вре­менное пользование (по земельному участку, переданному в аренду, - договор аренды); копия устава юридического лица (его собственника); свидетельство о праве собствен­ности на приватизированный объект; документы, подтвер­ждающие источники финансирования юридического лица (его собственника) на момент подачи ходатайства; план размещения зданий и сооружений на земельном участке; иные документы, необходимые для решения вопроса о пе­редаче земельного участка в собственность.
Районный исполнительный и распорядительный орган' регистрирует поданное юридическим лицом (его собствен­ником) ходатайство и создает комиссию для подготовки материалов по передаче земельного участка в собствен­ность. После обследования земельного участка и составле­ния комиссией акта, оформления других материалов рай­онный (городской) исполнительный и распорядительный орган в месячный срок рассматривает эти документы и вместе с обзорной схемой расположения земельного участ­ка и своим заключением представляет их соответствующе­му облисполкому, а Минский горисполком - Комзему. За­ключение облисполкома по передаче земельного участка в собственность юридического лица (его собственника) на­правляется Комзему, а последний готовит предложения Совету Министров Республики Беларусь, который затем в установленном порядке выносит их на рассмотрение Пре­зидента Республики Беларусь.
Цена земельного участка, в отношении которого подано ходатайство, определяется исходя из качества земли, ме­стоположения участка и должна быть не ниже нормативной цены на землю, установленной законодательством Респуб­лики Беларусь.
Плата за земельный участок, передаваемый в собствен­ность юридического лица (его собственника), должна быть внесена не позднее месячного срока со дня вступления в силу решения Президента Республики Беларусь о передаче участка в собственность.
Юридические лица, которые приобрели землю в собст­венность, в соответствии с целевым назначением земли имеют право:
♦       самостоятельно хозяйствовать на этой земле;
♦       использовать земельные участки в соответствии с целями, для которых они предоставлены;
♦       собственности на посевы, посадки сельскохозяйст­венных культур и насаждений, произведенную сельскохо­зяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
♦       использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспростра­ненные полезные ископаемые, торф, водные объекты, а также эксплуатировать другие полезные свойства земли;
♦       возводить в установленном порядке жилые, произ­водственные, культурно-бытовые и иные строения и со­оружения;
♦       в установленном порядке проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды, другие водоемы;
♦       в случае изъятия земельного участка или добро­вольного отказа от него получить полную компенсацию затрат на повышение плодородия земли;
♦       передавать во временное пользование земельный участок или его часть в случаях и порядке, предусмотрен­ных законодательством Республики Беларусь;
♦       добровольно отказаться от земельного участка;
♦       сдавать земельный участок в залог, аренду, переда­вать его в порядке правопреемства, а также во временное пользование в соответствии с земельным законодательст­вом Республики Беларусь.
Юридические лица Республики Беларусь, в том числе и предприятия с иностранными инвестициями, которые при­обрели землю в собственность, обязаны:
♦       обеспечить использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями их пре­доставления;
♦       эффективно использовать предоставленные им зе­мельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
♦       осуществлять предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель;
♦       своевременно вносить плату за земельные участки;
♦       не нарушать права других земельных землепользо­вателей, землевладельцев и собственников земельных уча­стков, а также арендаторов земельных участков;
♦       в установленном порядке обеспечивать предостав­ ление земельного сервитута.
Одной из особенностей земельного законодательства Рес­публики Беларусь, как и Российской Федерации, является то, что совокупность прав и обязанностей на землю юридических лиц зависит от их правового статуса и цели, для которой пре­доставлены земельные участки. Поэтому организация или предприятие как юридическое лицо должны четко представ­лять свое правовое положение в земельных отношениях, в первую очередь свою организационно-правовую форму и це­ли, для которых отведен земельный участок.
Право собственности юридических лиц на земельный участок (его часть) прекращается путем передачи земель­ного участка (его части) в собственность Республики Бела­русь в случаях добровольного отчуждения земельного уча­стка сельскому (поселковому), городскому (городов обла­стного подчинения и города Минска), районному исполни­тельному и распорядительному органу, ликвидации в уста­новленном порядке юридического лица Республики Бела­русь, которому был передан земельный участок в собствен­ность, принудительного изъятия земельного участка, а так­же в других случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь. Кроме того, в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодержателя реализовать земельный участок (при условии сохранения его целевого назначения) как исполнительному и распоря­дительному органу, так и физическому или иному юриди­ческому лицу, которое может быть собственником такого участка.
Основания и порядок прекращения права пользования земельным участком названы ст. 49 и 50 Кодекса о земле. Среди них:
♦         истечение срока, на который был предоставлен зе­мельный участок;
♦         прекращение деятельности юридического лица;
♦         использование земельного участка не по целевому назначению;
♦         систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли;
♦       систематическое невнесение земельного налога в течение сроков, установленных законодательством Республики Беларусь, и ряд других.
Среди проблем, связанных с правовым регулированием использования земель для юридических лиц, одной из ос­новных является проблема об упрощении порядка предос­тавления земельных участков и ускорении предоставления земель для этих целей. Если фирма или частный инвестор хотят построить для предпринимательских целей тот или иной объект, они должны обеспечить надежное финанси­рование. Вопросы же отвода земель для предприниматель­ских целей юридическим лицам могут быть разрешены на локальном уровне - в соответствующих земельных распо­рядках городов, положениях о предоставлении и изъятии земельных участков, разработанных органами местного управления на соответствующей территории.
В настоящее время видится ряд правовых проблем, влияющих на развитие земельно-правового статуса юриди­ческих лиц. Одна из них состоит в необходимости юридического закрепления стабильности земельных отношений с участием юридических лиц. Пока предприятия и предпри­ниматели не будут уверены в устойчивости своего положе­ния, они не будут заинтересованы и в организации рацио­нального использования земли. Вместе с тем в Республике Беларусь до сего времени нет Закона о кооперации, а тем более о сельскохозяйственной кооперации, что приводит к несовершенству правового статуса предприятий в сельском хозяйстве. Принятие этого закона упорядочило бы органи­зационно-правовые формы хозяйствования в сфере сель­скохозяйственного предпринимательства. В Земельном ко­дексе Республики Беларусь должна быть предусмотрена такая цель использования земель, как предпринимательст­во, следует закрепить и земельно-правовой статус предпри­нимателей.
Вторая проблема связана с исполнением действующего законодательства и осуществлением государственного кон­троля за использованием земель юридическими лицами. Главное - в выполнении принятых законов и подзаконных актов в отношении юридических лиц, обеспечении режима законности в области земельных отношений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ