СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………….............стр. 4
Глава 1. Гражданско – правовая  природа сделок  с недвижимым имуществом. …………………………………………………….................стр. 7

1.1   Понятие и правовая природа сделки. ………………………………...стр. 7

1.2    Понятие и правовая природа недвижимости. ……………………….стр. 26
Глава 2. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом…………стр. 38

2.1 Договор долевого участия в строительстве. …………………………стр. 38

2.2 Договор продажи комнаты. ……...…………………………………....стр. 48

2.3 Договор мены жилого помещения. …………………………………...стр. 60
Глава 3. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом…………………………………………………………………стр. 69

3.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ……..стр. 69

3.2 Налогообложение сделок с недвижимым имуществом. …………….стр. 79

3.3 Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них. ……………………………………………………………...стр. 86
Заключение. ……………………………………………………………...…стр. 92

Список сокращений………………………………………………………...стр. 94

Список использовавшейся литературы и нормативно-правовых актов. .стр. 96
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)
ИНСТИТУТ Права и гуманитарного образования
СПЕЦИАЛЬНОСТЬ  Юриспруденция
ЗАДАНИЕ

ПО ДИПЛОМНОЙ  РАБОТЕ
СТУДЕНТ    Сергеев Борис Викторович

1.Тема работы: Сделки с недвижимым имуществом.
2.Срок сдачи студентом законченной работы:  04.04.2004 г.
3. Исходные данные по работе (проекту): нормативно-правовые акты, специальная юридическая литература.
4.Содержание разделов дипломной работы:

Глава 1. Гражданско – правовая  природа сделок  с недвижимым имуществом. 

Глава 2. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом.

Глава 3. Специфические особенности сделок с недвижимым.
6. Дата выдачи задания 27.12.2003г.,
Руководитель дипломного проекта ____________________
Студент ___________________________________________
ВВЕДЕНИЕ.

Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества.

Говоря о сделках с недвижимым имуществом   необходимо  провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимого имущества. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, лишь тогда, когда недвижимость является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Рынок недвижимого имущества можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость (в последнее время появились даже специализированные паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Болезненно стоящая в России жилищная проблема выдвигает на передний план сделки с жилыми помещениями.

Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются  каждому  гражданину РФ. Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Дефектом уходящей в прошлое системы была закреплённая прошлой Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и посёлках городского типа незначительное место. Монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. Жилищная проблема в нашей стране и раньше стояла очень остро, а с переходом к рыночной экономике обострилась ещё больше. Но теперь граждане имеют больше правовых возможностей для обеспечения себя жильём. Поэтому наибольший интерес с моей точки зрения представляет рынок жилых помещений а, следовательно, и сделки с жилыми помещениями, обеспечивающими оборот данной недвижимости. Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция — поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике. В одном из недавних интервью  доктор юридических наук, председатель Комитета Государственной Думы по законодательству П.В. Крашенинников заявил следующее: «На одном из последних заседаний, например, мы рассматривали три изменения в ГК РФ и два - в УК РФ. Полагаю, что это естественно: названные кодексы вследствие их большой значимости не могут не стать основными объектами законодательной инициативы».[1]

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, индивидуальные частные дома) для большинства граждан России является единственным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижимостью таят в себе немало опасностей. Спрос на недвижимость, а заодно и цены на нее в последнее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Увы, пропорционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

К сделкам с недвижимым имуществом законом предъявляются особые правила, например государственная регистрация сделки, перехода права и т.д. К некоторым сделкам применяется правило об обязательном нотариальном удостоверении.

В гражданском обороте появляются всё новые объекты недвижимости: земельные участки сельскохозяйственного и иного назначения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы, и др.

Этим и некоторым другим вопросам посвящена данная работа, а также правовым особенностям сделок с недвижимым имуществом и анализу нормативно-правовой базы, регулирующей эти сделки.
ГЛАВА 1.

Гражданско-правовая природа сделок с недвижимым имуществом.
1.1 ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА СДЕЛКИ

В наследство от времён социализма в сознании значительной части населения России отложилось негативное отношение к понятию сделки, как   сомнительной операции с точки зрения морали. Отсюда делец, деляга это подозрительный и хитрый субъект, занимающийся сделками, хотя большинство граждан России практически ежедневно совершает сделки даже не замечая этого. Здесь и совершение покупок в розничной торговле, и проезд в общественном транспорте и др. Заключение сделок происходит в течение всей жизни человека -  от рождения (имеется в виду,  что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны)  до  самой смерти (достаточно  указать  на завещание,  справедливо именуемое «последней волей»).

         Вот как определяет понятие сделки ст. 153 ГК: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделкам полностью посвящена глава 9 ГК. Таким образом, сделки это волевые действия физических и юридических лиц направленные на достижение определённого юридического результата. Волеизъявление, т.е. внешнее выражение воли, выражается в форме, доступной для восприятия: устно, письменно, с помощью конклюдентных действий. В некоторых случаях воля к заключению сделки может быть выражена с помощью молчания. Например, применительно к сделкам с недвижимым имуществом, с помощью молчания может продлеваться договор аренды при продолжении пользования арендованным недвижимым имуществом арендатором после окончания срока договора, если в договоре не указано иное, при согласии арендодателя. Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение. С одной стороны это означает свободу в принятии решения, «нормальные условия формирования воли», с другой - соответствие действия (волеизъявления) воле (намерению) лица.

         В зависимости от количества участников сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (ст. 154 ГК). Круг участвующих в сделке лиц оказывает решающее влияние на порядок совершения сделки и возникновение ее правовых последствий. Двух- и многосторонние сделки могут быть возмездными и безвозмездными, консенсуальными и реальными, а для односторонних сделок эти признаки не имеют никакого значения.

         Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонние сделки могут совершаться в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо соглашением сторон (двух или многосторонней сделкой). Так, составление завещания, составление векселя или выдача банковской гарантии происходят на основании закона, а отказ от выполнения договора – как на основании закона,  так и договора, заключённого между сторонами (ст. 450 ГК). К односторонним сделкам относят также выдачу доверенности (ст. 185 ГК), удержание (ст. 359 ГК), согласие супруга на сделку с общим недвижимым имуществом (ст. 53 СК), объявление торгов в виде аукциона или конкурса, публичное обещание награды (ст. 1055 ГК) и некоторые другие. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. В гражданско-правовых отношениях, основанных на равенстве, обязать другую сторону без ее согласия нельзя. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.     К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК).

         Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Число лиц, участвующих в такой сделке, не обязательно должно совпадать с числом сторон. На каждой стороне может участвовать несколько лиц таким образом, что все они занимают положение одной стороны в сделке. Возникающие из сделки права и обязанности стороны распределяются между участниками по правилам о множественности лиц в обязательстве (ст.ст. 321, 322 ГК).

         Сделки могут заключаться под определённым условием (условные сделки). Условие является  дополнительным элементом сделки. Поэтому не считаются условными те сделки, в которых возможное будущее обстоятельство, влияющее на правовые последствия сделки, выражает ее существо, и без него сделка данного вида вообще совершена быть не может (страхование, конкурс, лотереи, игры). Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.  Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (ст.157 ГК). Что касается сделок с недвижимостью, то законом устанавливаются определённые ограничения на включение условий в договор. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены (ст. 37 ЗК).

         Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК). Большинство сделок в гражданском обороте совершается в устной форме, которая допустима во всех случаях, когда законом или соглашением сторон для совершаемой сделки не установлена письменная форма.

         Участники сделок с недвижимым имуществом вправе выбрать лишь простую письменную и нотариальную форму. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160  ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Процедура нотариального удостоверения обеспечивает выявление действительной воли сторон (путем проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения им содержания сделки и последствий ее совершения), проверку правомерности и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.). Выполнение такой сложной и трудоемкой процедуры оправдано наличием серьезных имущественных интересов, нуждающихся в повышенной защите.

         «Гражданский Кодекс Российской Федерации счёл возможным ограничиться четырьмя случаями обязательного нотариального удостоверения. Из них два в той или иной мере связаны со сделками, предметом которых служит залог недвижимости – ипотека (п. 2 ст. 339 и 349 ГК), третий – с уступкой права требования (ст. 389 ГК) и четвёртый – с договором ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по которому одна сторона – получатель ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 и 584 ГК)».[2]  Почему-то Брагинским не указан здесь договор пожизненного содержания с иждивением. По моему мнению, на него также распространяется требование об обязательном нотариальном удостоверении, хотя это и не указано прямо, но в силу ч.2 ст. 601 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. К тому же договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют сходную гражданско-правовую природу и объединены в общую главу 33 ГК. Требуется и согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 53 СК).

         Обязательность нотариального удостоверения может устанавливаться также соглашением сторон, хотя бы по закону соблюдение такой формы и не требовалось. Нотариальное удостоверение сделки предоставляет сторонам некоторые преимущества при последующей государственной регистрации сделки. Так государственная регистрация такой сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 16 ФЗ «о госрегистрации»), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения.

Применительно к совершению сделок с недвижимостью государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 ФЗ «о госрегистрации»).

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и ФЗ «о госрегистрации». Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

         ГК очень строго подходит к соблюдению формы сделки и к требованию о государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Аналогичные нормы содержатся и в ст. 551 ГК. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит так же государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Например: «Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, Облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».[3]

Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой, прежде всего, понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Например, не могут считаться сделками действия по продаже вещей запрещённых к обороту или ограниченных в обороте между лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу (наркотиков, оружия, опасных отравляющих веществ и др.). Равным образом, не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам или ограничить их права. Статья 10 ГК «Пределы осуществления гражданских прав» устанавливает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Не будет являться сделкой, к примеру, и монополистический сговор по недопущению на товарные рынки иных участников т.к. права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ). Следовательно, подобные действия не будут влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае. Отсутствие в конкретной сделке элемента правомерности означает, что возникшее по форме как сделка действие на самом деле является не сделкой, а правонарушением. Некоторые ученые подчеркивают, что именно по критерию правомерности сделка отграничивается от всех тех юридических действий, которые противоречат закону, хотя в ряде случаев внешне они и выглядят как сделки, а не как неправомерные действия.

         В договоре мены жилого (квартиры, части жилого дома, части квартиры) необходимо указать проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК) и их право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц. Бытуют такие варианты договоров, в которых кроме перечня лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, содержится положение о том, что они обязуются выписаться к определенной дате. Если указанные лица, не являющиеся собственниками жилья, не подписывают договор купли-продажи, то и никаких обязанностей по выписке (снятии с регистрационного учёта по месту жительства) из квартиры у них не возникает. Более того, п. 2 ст. 292 ГК гласит, что члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги, совершеннолетние дети, иждивенцы и др.) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру с вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может (п. 1 ст. 460 ГК).

         Договор мены следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами. Обмен жилых помещений — основная операция, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда. В соответствии с ЖК этот вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы жилищного обеспечения. Статья 67 ЖК устанавливает, что наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте.

         Думается, что разновидностью договора мены следует считать  правоотношение, в которое вступают лица используя возможность, предоставленную ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", согласно которому наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Отличием договора мены от договора обмена между нанимателем жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов и собственником частного жилищного фонда является лишь то, что по договору обмена (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики») одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не имущество, а права и обязанности по договору найма.

         Стороны должны оформить в установленном порядке обмен с получением ордера на жилое помещение, и дополнительно собственник по договору (купли-продажи, дарения и др.) должен передать жилое помещение в собственность другой стороне. Этот договор должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован.

         Сторона договора, получающая право пользования жилым помещением в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов заключает договор найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст. 51 ЖК). Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних граждан, ставших собственниками жилого помещения в порядке его приватизации, поскольку, согласно ч.2 ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» за ними сохраняется право на однократное получение в собственность бесплатно государственного или муниципального жилого помещения после наступления совершеннолетия.

         Сторона договора приобретающая право собственности на жилое помещение частного жилищного фонда приобретает право собственности после регистрации права в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законом.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам (ст. 69 ЖК).

         В ст. 73 Жилищного кодекса перечисляются случаи, когда обмен жилого помещения не допускается: если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им жилого помещения; если обмен носит корыстный или фиктивный характер; если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.

         Пример из судебной практики: «В судебной практике возник вопрос: можно ли обжаловать в судебном порядке отказ в обмене жилого помещения в доме, принадлежащем объединению, в состав которого входят колхозы и государственные предприятия?

         Л. обратилась в суд с иском к Суворовскому межхозяйственному производственному объединению «Пойма» об обмене жилого помещения. Суворовский районный народный суд Тульской области рассмотрел это дело по существу. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР в порядке надзора решение народного суда и последующие судебные постановления отменила и производство по делу, как не подлежащему рассмотрению в судах, прекратила.

         Как видно из дела, жилое помещение, занимаемое Л., находится в доме объединения «Пойма», в состав которого входит 11 колхозов, являющихся участниками кооперативной собственности этого объединения.

         Следовательно, заявление об оспаривании отказа в обмене жилого помещения, находящегося в доме названного объединения, не подлежит рассмотрению в судах, а если такое заявление было судьей ошибочно принято, то производство по делу подлежит прекращению (п. 1 ст. 219 ГПК).

После создания объединения «Пойма» в него было включено государственное предприятие, однако это не дает основания для признания указанного спора подведомственным суду.

         Принятие государственного предприятия в состав объединения не влечет для колхозов-участников объединения прекращения их прав кооперативной собственности на принадлежащее им имущество, включая дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое Л. Следовательно, отказ руководящего органа объединения, действующего от имени его участников (в том числе и от имени колхозов, входящих в объединение), в обмене этого помещения также не может быть обжалован в судебном порядке.» (Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникающим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и в порядке надзора (извлечение))

         Имеется некоторое противоречие с гл. 35 ГК РФ «Договор найма жилого помещения», имеющей большую юридическую силу. Она не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, му­ниципального и общественного жилищных фондов. Однако включение такого права в ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» можно только приветствовать, как расширяющую права нанимателей и собственников жилых помещений по распоряжению принадлежащим им имуществом и правами по договору найма.

         Считаю ошибочным, лишь включение в ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» договора коммерческого найма (аренды) который является сроч­ным, т.е. заключённым на определённый срок.

         Ранее законодательством такой обмен не был предусмотрен, поскольку считалось, что он не является равноценным (передавалось нанимателям право пользования жилым помещением взамен получения права собственности). Однако на практике указанные обмены совершались, но только в порядке исключения при наличии уважительных причин. Согласно протокольному решению Совета Министров РСФСР они разрешались непосредственно Советом Министров РСФСР по согласованию с Советом Министров АССР, крайисполкомами, облисполкомами, Московским и Ленинградским горисполкомами, например, в случаях, когда инвалид нуждался по состоянию здоровья в благоустроенной жилой площади, а проживал в неблагоустроенном частном доме, или многодетная семья нуждалась в подсобном хозяйстве (огороде, содержании скота и др.), а проживала в городской квартире.

         В ч. 3 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говорится о том, что в обмене жилых помещений не допускаются административные ограничения.. В данном случае речь идет о том, что какие-либо ограничения в обмене жилых помещений устанавливаются только законодательством (ст. 73 ЖК), а признание обмена недействительным производится в судебном порядке (ст. 74 ЖК) или по основаниям недействительности сделок, установленным ГК РФ. Поэтому органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица не должны допускать действий, препятствующих обмену жилых помещений в нарушение действующего законодательства, или запрещать обмен жилых помещений.

         Данный тип договоров получил довольно широкое распространение, при этом в них усматривается сложная правовая природа. Здесь имеются как отношения собственности, регулируемые гражданским законодательством, так и отношения по пользованию жилыми помещениями не нашедшие отражения в ГК РФ и регулируемые жилищным законодательством.
ГЛАВА 3.

СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

3.1 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 90-х годов на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом очень распространены. Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института - института недвижимости. Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причём государственная регистрация в отношении недвижимого получила едва ли не более важное правовое значение, чем форма заключения сделки. Так стороны по сделке с недвижимым имуществом в большинстве случаев вправе выбрать простую письменную форму сделки или нотариальную. Государственная же регистрация обязательна во всяком случае.

         Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (госрегистрация) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК (ст. 2 Закона «о госрегистрации»). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

         Следует особо отметить, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона «о госрегистрации», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона «о госрегистрации», является юридически действительной.

         До введения в действие Закона «о госрегистрации» для совершения сделки и перехода прав было достаточно одного лишь нотариального удостоверения сделки, что породило огромное количество злоупотреблений со стороны сговорчивых нотариусов и преступлений со стороны расплодившихся мошенников. Один и тот же объект недвижимого имущества (квартира, дом, комната) продавался в течение одного дня нескольким покупателям. И это несмотря на довольно суровое наказание, предусмотренное ст. 202 УК (Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами) - лишение свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет. Законодатель вполне оправданно предусмотрел такую меру наказания, ведь общественная опасность указанного преступления заключается в том, что нотариус или аудитор, используя предоставленные им законом широкие полномочия и при злоупотреблении ими вопреки задачам своей деятельности, способны причинить существенный вред правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества и государства. Не желая очернять весь корпус нотариусов, в большинстве своём являющихся порядочными людьми и честными работниками всё же следует отметить, что подобные нарушения стали массовыми. Это усугублялось ещё и тем, что одновременно с развитием и ускорением гражданского оборота недвижимого имущества начала 1990-х, нотариусы стали переходить на частную практику, контроль над ними со стороны государства ослаб.

         Цеховая сплочённость позволяет нотариусам успешно лоббировать свои интересы. «День печати. Круглой. В Москве проходит Второй конгресс нотариусов. Даже ради свидания с коллегами Московская нотариальная палата не захотела примириться с руководством Федеральной нотариальной палаты (ФНП), и ее руководство конгресс проигнорировало. «Площадными подьячими» - так назывались предшественники нотариусов, оформлявшие документы прямо на Ивановской площади Кремля в допетровской Руси. Видимо, поэтому свой конгресс частные нотариусы проводят в соборном зале храма Христа Спасителя - опять в двух шагах от паперти. Зампредседателя думского Комитета по законодательству Елена Мизулина, передав привет от замглавы кремлевской Администрации Дмитрия Козака, от себя лично заметила: «Профессия нотариуса сегодня очень престижна». Впрочем, она же и оказалась первой выступающей, которая деликатно подняла скользкую тему нечистоплотных нотариусов. «Нотариальная деятельность в большинстве случаев создает механизм безопасности сделки, за которой часто стоит жизнь обычного гражданина, - ораторствовала Мизулина, - в борьбе, которую вы ведете за чистоту рядов, некоторые из вас поплатились своей жизнью». И хотя депутат не назвала фамилии, всем было понятно, что речь идет о первом частном нотариусе и первом президенте ФНП Анатолии Тихенко, убитом два года назад. Его убийство так и не было раскрыто. «Общественное мнение никогда не жаловало людей, которые могут хорошо заработать, - сетовал, глава Московской палаты адвокатов Генри Резник, - и адвокаты, и нотариусы вошли в группу риска, нас отстреливают, режут, избивают». Позже нотариусы почтили память своего первого президента минутой молчания. Также дружно, как горевали, нотариусы поддерживали бурными аплодисментами любое упоминание о возвращении удостоверения сделок с недвижимостью нотариусами. Дело в том, что после поправок в гражданское законодательство визит к нотариусу уже не обязателен при покупке квартиры или жилого дома, значительно сократились основания совершения исполнительной надписи, а доверенности теперь могут удостоверять лица, не имеющие юридического образования. Все это чувствительно ударило нотариат по карману, хотя многие из этих поправок стали результатом уголовных процессов, где отдельные нотариусы выступали соучастниками в бандах, отнимавших квартиры. «Каждая организация имеет право на своих мерзавцев, есть они и в госорганах, есть в адвокатуре, есть и в нотариате», - мрачно заметил Резник. А нынешний президент ФНП Евгений Клячин утешал своих коллег тем, что в концепции развития гражданского законодательства предусматривается возвращение ряда норм. Правда, тут же Клячин вспомнил о Думе и предрек своим коллегам, что если Бюджетному комитету все же удастся добиться снижения ставок госпошлин, «то мы с вами больше не соберемся». «Изменение состава Правительства, политического и экономического курса не должно влиять на нотариусов, мы предупреждаем правосудие», - пытался подбодрить Клячин своих коллег, лишний раз, напоминая о том, что чем честнее они будут, тем меньше дел появится в судах. Стоит отметить, что даже после нововведений в кодексы, удачливый среднестатистический частный нотариус зарабатывает в год 771 667 рублей (неудачник - в 2,5 раза меньше). Впрочем, нотариальную вертикаль подтачивают не только перемены законодательства, но и внутренние разборки. Собственно, после гибели Тихенко руководство Московской нотариальной палаты мало-помалу сократило свои взносы в ФНП до нуля. Руководство ФНП пыталось, и судиться, и ходило жаловаться на московских нотариусов в кремлевскую Администрацию к Дмитрию Козаку, и даже разработало новую версию Закона о нотариате. В законопроекте подробно прописан механизм контроля за нотариусами не только со стороны судей или Минюста, но и со стороны нотариальных палат. Однако пока ФНП так и не удалось заручиться поддержкой. Говорят, что в Кремле никак не разберутся, что же делать с адвокатской вертикалью, и до нотариусов просто руки не доходят».[15] 

         Как видно нотариусы и не думают сдаваться так скоро, их материальная заинтересованность налицо. Аргументация же с их стороны вполне привычная – доверьтесь квалифицированному юристу, всё делается для блага граждан, у нас надежнее, чем у государства и т.д. Сквозь нотариальную риторику проглядывает желание монополизировать хоть какой-нибудь сектор гражданских правоотношений.

         Система же регистрации прав на недвижимость защищает правообладателей от злоупотреблений на рынке. Благодаря регистрационной системе прав значительно облегчаются сделки с недвижимостью, которые становятся надежными для будущих приобретателей, поскольку владельцы собственности, подлежащей продаже, точно идентифицированы. Таким образом, права покупателей и продавцов становятся законодательно защищенными.

         Можно обнаружить и значительное сходство основных составляющих деятельности нотариуса и регистратора. Так, процедура государственной регистрации должна обеспечивать правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; регистрация осуществляется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса); требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, аналогичны и текстуально совпадают с требованиями, установленными в ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате.

         «Как отметил председатель Комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников, госреестр прав кроме информационной выполняет еще одну важную функцию - правоохранительную, поскольку внесение сведений о праве на недвижимость и сделках с ней в реестр снижает риск для злоупотреблений на рынке, которые, к сожалению, имели место до введения в действие законодательной нормы по регистрации права. Например, был случай, когда одну квартиру за сутки продали семь раз. Сейчас правоохранительная функция реестра очень велика.

         В России система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые заработала на базе Московской областной регистрационной палаты в 1996 году, - отмечает ее председатель В. Огородников. - А пять лет назад вступил в силу соответствующий федеральный закон. Благодаря системе регистрации прав любое заинтересованное лицо может получить информацию о зарегистрированных правах. Кроме того, появляется возможность для привлечения дополнительных инвестиций, упорядочения взимания налогов, снижения до минимума риска при заключении сделок с недвижимостью и уменьшения криминализации рынка недвижимости. И сегодня очевидно, что система регистрации прав на недвижимость - это важный элемент юридической и рыночной инфраструктуры, без эффективной работы которой невозможны ни цивилизованный оборот недвижимости и земельных участков, ни развитие ипотеки".[16]

         Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.  Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с Законом «о госрегистрации» (ст. 31) несёт ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным Законе «о госрегистрации») отказ в государственной регистрации прав, уклонение от государственной регистрации прав. Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

         Все перечисленные положения чрезвычайно полезны не только правообладателям, участникам сделок, но и всему гражданскому обороту недвижимого имущества вообще.

         Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК и Законом «о госрегистрации». Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ. В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о госрегистрации; 2) регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; 3) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 4) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 6) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (ст. 13 Закона «о госрегистрации»). Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

         Большим достижением законодательства в деле защиты участников сделок с недвижимым имуществом от чиновничьего произвола можно считать исчерпывающий список документов, предоставляемых на государственную регистрацию который указан в ст. 17 Закона «о госрегистрации».

         Закон «о госрегистрации» применяется уже не первый год. Положительный эффект от его введения очевиден. Количество мошеннических действий при совершении сделок с недвижимым имуществом значительно сократилось. Теперь известно где и как получить информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и с кого спросить при возникновении спора. В подтверждение сказанного можно привести мнение иностранных специалистов в области регистрации прав на недвижимое имущество: «В России уже создана эффективная система регистрации прав на недвижимость и сделок с ними. К такому выводу пришли участники XIV Международного конгресса регистраторов прав, который прошел в Москве с 1 по 7 июня 2001 г. при участии правительства Московской области, Международного центра регистрационного права (СИНДЕР) и его регионального отделения в России, Института проблем конституционного и гражданского законодательства, Московской областной регистрационной палаты. В конгрессе приняли участие делегации регистраторов прав из 30 стран, депутаты Госдумы, руководители ряда федеральных министерств и ведомств, члены правительства Московской области, представители органов технического и кадастрового учета, нотариусы. По официальным данным Минюста России, за предыдущий год учреждения юстиции произвели более 13 миллионов регистрационных действий. В Московской области - свыше 974 тысяч, в Москве - 708 тысяч, в Краснодарском крае - 533 тысячи регистрационных действий ».[17]

         Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридически значимым действием, необходимым для перехода прав при совершении сделок. Поэтому следует отдельно сказать о государственной пошлине под которой понимается обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами. Госпошлина установлена Законом Российской Федерации «О государственной пошлине» и уплачивается при совершении сделок с недвижимым имуществом. За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлина взимается в следующих размерах: за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества): детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям,  родным братьям и сестрам                                                                  - 0,5   процента от суммы договора, но не менее 50 процентов от  МРОТ;

другим лицам -1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного МРОТ.
3.2 НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

         Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы (ст. 57 Конституции РФ). 

         Конституционный принцип, закрепляющий обязанность уплаты законно установленных налогов и сборов, как не странно нашёл своё закрепление в главе 2 Конституции РФ «Права и свободы человека и гражданина». Это закономерно вытекает из другого конституционного принципа, отражённого в ст. 7 Конституции РФ. Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В Российской Федерации охраняются труд и здоровье людей, устанавливается гарантированный минимальный размер оплаты труда, обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты. Очевидно, что все перечисленные функции государство не в силах исполнять без уплаты законно установленных налогов и сборов налогоплательщиками и плательщиками сборов, да и само существование государства окажется под угрозой.

         Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

         Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в интересах плательщиков государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).

         Налогоплательщиками и плательщиками сборов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговым кодексом возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.

         Федеральные налоги и сборы устанавливаются, изменяются или отменяются Налоговым кодексом. Налоги и сборы субъектов Российской Федерации, местные налоги и сборы устанавливаются, изменяются или отменяются соответственно законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления.

         Налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и следующие элементы налогообложения: объект налогообложения; налоговая база; налоговый период; налоговая ставка; порядок исчисления налога; порядок и сроки уплаты налога.

         При установлении сборов элементы обложения определяются применительно к конкретным сборам.

         Ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие признаками налога или сборов, не предусмотренные Налоговым кодексом либо установленные в ином порядке, чем определено Налоговым кодексом.

         Объектами налогообложения могут являться имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказание услуг) либо иное экономическое основание, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и борах связывает обязанности по уплате налога.

         Обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных Налоговым кодексом или иным актом законодательства о налогах и сборах. Она возлагается на налогоплательщика с момента возникновения установленных законодательством обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога или сбора.

         Обязанность по уплате налога и (или) сбора прекращается: с уплатой налога (сбора); с возникновением обстоятельств, с которыми законодательство связывает прекращение обязанности по уплате налога; со смертью налогоплательщика; с ликвидацией организации-налогоплательщика - после проведения всех расчетов с бюджетами.

Всё выше сказанное полностью применяется и к сделкам с недвижимым имуществом.

         Все собственники недвижимости, независимо от оснований приобретения (покупка, дарение, наследование и пр.) должны уплачивать налог на имущество, установленный законом РФ "О налогах на имущество физических лиц". Он уплачивается ежегодно по ставке, устанавливаемой органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации в размере, не превышающем 0,1% от их инвентаризационной стоимости, а в случае, если таковая не определялась, - от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой по обязательному страхованию. От уплаты налога на недвижимость освобождены, например, пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы или выполнявшие интернациональный долг в Афганистане, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей (п. 2 ст. 4). Для применения льготы налогоплательщики должны самостоятельно представить подтверждающие льготу документы.

         Исчисление налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства, а в случае, если таковая не определялась, - по стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений, помещений и сооружений. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. При переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у него возникло право собственности.

         Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.

         Продавец, а также участник, получивший по договору мены доплату, должны будут подать по истечении года налоговую декларацию по месту жительства, так как доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации отнесены ст. 208 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ) к источникам доходов с которых исчисляется налог на доходы физических лиц. Доходность от сдачи жилья в наём существенно превышает доходы от банковских вкладов. Поэтому в последнее время получило широкое распространение приобретение квартир в собственность с целью последующей их сдачи в наём или в аренду. Эти доходы так же облагаются налогом на доходы физических лиц в соответствии со ст. 208 НК РФ. Налоговая ставка на доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, а так же на доходы от реализации недвижимого имущества, устанавливается в размере 13 процентов (ст. 224 НК РФ). При этом нужно учитывать положения ст. 220 НК РФ в соответствии с которой при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации, которые находились в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также при продаже иного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации, которые находились в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Налогоплательщик вправе компенсировать часть средств потраченных им на покупку или строительство жилья. Это установление закона справедливо можно считать реализацией принципа гарантированного ст. 40 Конституции РФ, согласно которому органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Для этого предоставляется налоговый вычет (уменьшение облагаемой базы) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Данный налоговый вычет, не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ. Повторное предоставление налогоплательщику такого налогового вычета, не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Не избежать уплаты налогов и лицам получающим недвижимое имущество по договорам дарения или в наследство. Ставки этого налога установлены в ст. 3 Закона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Указанным законом установлены и льготы. От налогообложения в соответствии с Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» освобождается: имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому; жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора (дарения); имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка; жилые дома и квартиры, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.
3.3 РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ОТ НИХ.

         Сделки с недвижимостью стали привычным явлением гражданского оборота. В этот оборот вступает всё большее количество граждан. Многие из них уже совершали какие-то сделки с недвижимостью, кому-то предстоит сделать это впервые. При этом недвижимость это наиболее дорогое имущество из того, чем обладает большинство граждан России. Чаще всего одновременно это и единственное жильё. Рынок жилья не только один из самых привлекательных в экономическом отношении, но и один из самых рискованных. Поэтому особое внимание участники сделок с недвижимым имуществом должны уделять риску неблагоприятных последствий таких сделок. Нередки случаи, когда семьи (в том числе с детьми) оказывались на улице у «разбитого корыта» в силу ли только своей невнимательности и доверчивости, или же преступного умысла другой стороны по сделке. На восстановление «справедливости» могут уйти долгие годы, учитывая волокиту российской судебной системы. «Справедливость» не случайно взята мной в кавычки, так как в соответствии со ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Чаще других возникают проблемы по неисполнению обязательств возникающих из договора: неосвобождение квартиры, невыплата денег, пропуск сроков, предусмотренных договором и т.д. В этих случаях стороны по сделке могут прибегнуть к широкому списку способов по исполнению обязательств, предоставленному главой 23 ГК. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК). Но встречаются и случаи обмана, вымогательства, насилия.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб. Сторона проявившая обман, вымогательство, насилие подлежит уголовной ответственности по ст. ст. 159 (мошенничество), 165 (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием), 177 (злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности), 315 (неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта), 163 (вымогательство) и т.д., в зависимости от того какой состав преступления содержится в действиях недобросовестной стороны сделки.

         Арсенал мошенников богат. Вот только некоторые наиболее распространённые способы мошенничества.

         Наиболее простым способом обмана граждан при приобретении жилой недвижимости является получение продавцом с покупателя задатка в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. При этом недобросовестный продавец получает задаток с нескольких покупателей. Квартиру показывают нескольким потенциальным покупателям, при заинтересованности в приобретении берут задаток 10-50% от продажной стоимости. Составляется договор о предварительной продаже недвижимости, в котором весьма тщательно прописывается условие о составлении договора купли-продажи через оговоренный между сторонами срок (обычно две-три недели). По прошествии этого срока оформляется продажа квартиры - как правило, на имя покупателя, первым внесшего задаток. Затем продавец сходит со сцены, а с обманутыми претендентами вынужден объясняться новый собственник. Применение обеспечения исполнения обязательств в виде задатка выгодно в первую очередь продавцу. Покупателю же желательно снизить свой риск «сторговавшись» на как можно меньшую сумму задатка. Правило установленное ст. 381 ГК согласно которому сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка если она ответственна за неисполнение договора не должен подкупать участников сделки т.к. найти мошенников и взыскать с них деньги законным путём бывает затруднительно.

              Также мошенники заключают в один день с несколькими арендаторами или нанимателями договоры найма (аренды). Предметом такой сделки становится, как правило, квартира, арендованная мошенниками. В этом случае можно рекомендовать будущим нанимателям (арендаторам) требовать и повнимательней изучать правоустанавливающие документы на квартиру, опросить соседей, действительно ли правообладателями являются те лица которые себя за них выдают. При имеющихся сомнениях от сделки лучше воздержаться. В противном случае следует составить договор, в котором оговорить права и обязательно ответственность сторон. В качестве обеспечения оговорённых обязательств можно указать, например штраф (ст. 330 ГК). Включение в договор пункта о выплате штрафа в случае признания договора недействительным несильно испугает другую сторону, так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК).

         Не редкость и одновременная продажа квартиры двум и более покупателям. В этом случае продавец имеет несколько экземпляров документов (дубликатов или поддельных), устанавливающих его право собственности на жилое помещение. Такими документами могут быть свидетельство о праве собственности, выдаваемое при приватизации жилья, договор купли-продажи жилья или дарения, свидетельство о праве на наследство. Покупатель должен требовать произведения оплаты лишь после государственной регистрации сделки, перехода права собственности и получения свидетельства на право собственности.

         Покупателю следует проявить осторожность и выяснить, состоял ли в браке продавец недвижимости, в случае если принадлежащее ему недвижимое имущество получено по договору продажи, мены или иному возмездному договору. Неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться появление «бывшего» супруга продавца и претендующего при этом на половину купленного имущества. Для того чтобы избежать подобного развития сделки нужно требовать от продавца или доверенности на право распоряжения общим имуществом выданной супругом, или нотариально удостоверенного разрешения на отчуждение недвижимости.

         Разумеется, это не исчерпывающий перечень способов обмана граждан на рынке жилья. Квалификация жуликов растёт одновременно с совершенствованием способов противодействия им.

         Не внесло по моему мнению стабильности в гражданский оборот недвижимого имущества и Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева». Согласно ему содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции РФ.      Теперь применительно к квартирам мошенническая схема будет выглядеть примерно так. Сначала мошенники обещаниями и уговорами, обманом или угрозами вынуждают собственника продать квартиру или иное недвижимое имущество на выгодных для себя и невыгодных для продавца условиях. При этом стоимость квартиры по договору сильно занижается или деньги продавцу не выплачиваются вовсе. После этого квартира перепродаётся  и оказывается в собственности «добросовестного приобретателя» - одного из организаторов аферы. В случае признания недействительным первоначального договора продажи недвижимости для истребования недвижимости у «добросовестного приобретателя» придётся ещё доказать хищение этой недвижимости у первоначального владельца. Так как утерять недвижимое имущество невозможно остаётся ещё выбытие недвижимости из первоначального владения помимо воли владельца. А кто же как не первоначальный собственник поставил свою подпись на договоре продажи недвижимости? В принципе на место хищения подходит и мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК). Но доказывание субъективной стороны мошенничества - главная трудность ст.159 УК. Должно быть установлено, что виновный заранее знал, что не будет выполнять взятые обязательства, волеизъявления потерпевшего и преступника внешне совпадают, мошенническая сделка имеет вид обычного договора и маскируется под гражданское правоотношение.

         Как неутешительный вывод – при применении подобных схем излишне  доверчивым или невнимательным сторонам сделок по отчуждению недвижимого имущества возвратить свои квартиры (дома, комнаты) становится крайне затруднительно. Теперь следует с ещё большей осторожностью подходить к выбору контрагентов по сделкам с недвижимым имуществом и процедуре заключения договоров – «семь раз отмерь - один раз отрежь».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

         Не существует исчерпывающего списка сделок с недвижимым имуществом, т. к. граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Стороны так же могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Если ещё учесть количество возможных участников и предметов сделок с недвижимым имуществом, то список сделок с недвижимостью ещё более увеличивается. К сожалению в рамках этой работы невозможно было проанализировать, и даже просто рассмотреть большую часть сделок с недвижимым имуществом, даже все основные и наиболее распространенные из них. За рамками данной работы остались такие интересные темы как земельные отношения, сервитуты, ипотека, обращение взыскания на жильё и другие. Однако поставленные задачи в основном считаю достигнутыми. Были рассмотрены и детально проанализированы сущность сделок с недвижимым имуществом, их отдельные виды и специфика.

         Несмотря на все имеющиеся проблемы, сделки с недвижимостью способны сегодня приносить ощутимые результаты: приносить доходы, помогать разрешению жилищной проблемы в стране, служить инструментом для надёжного размещения свободных средств и др.

         К несомненным достижениям законодательства в отношении сделок с недвижимым имуществом следует отнести появление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С его помощью удалось сильно сбить волну мошеннических сделок на рынке недвижимости и защитить правообладателей и участников сделок от криминального воздействия.

         Имеются и явные пробелы и недоработки в законодательстве, касающемся сделок с недвижимым имуществом. Большое количество споров по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договоры инвестирования, совместной деятельности и т. п.) говорит о законодательной неурегулированности данного вида отношений. В законе следует уделить внимание такому договору и отдельно его поименовать. Необходимо детальное определение в законе прав и обязанностей сторон по таким договорам. Это привлекло бы дополнительное количество заказчиков на строительство жилья. Послужило бы реализации конституционного права на жилище, гарантированного статьёй 40 Конституции РФ.

         Считаю необходимым принятие специального закона о риэлтерской деятельности. Действующее в настоящее время на рынке недвижимости огромное количество риэлтерских фирм ни за что в сущности не отвечает. Клиентов же они привлекают обещаниями надёжности. Государство, по моему мнению, должно возложить на профессиональных участников обязательства на компенсацию возможных убытков. Сделать это можно, например, через обязательное страхование профессиональной ответственности участника рынка недвижимости. Ограничивать при этом права граждан на возможность самим совершать сделки с недвижимостью не стоит, точно так же как и возврат обязательного нотариального удостоверения всех видов сделок с недвижимостью, на котором так настаивают нотариусы.

         Желательно появление единого кодифицированного законодательного акта по типу Земельного Кодекса РФ, обобщающего всю специфику сделок с недвижимым имуществом, гарантирующим права непрофессиональных участников рынка недвижимости как потребителей товаров и услуг.
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ:

         ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации;

         УК – Уголовный кодекс Российской Федерации;

         СК – Семейный кодекс Российской Федерации;

         НК – Налоговый кодекс Российской Федерации;

         ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации;

         ГПК - Гражданский процессуальный кодексРоссийской Федерации;

         ФЗ «о госрегистрации» - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

         ЖК - Жилищный кодекс РСФСР;

         КС РФ – Конституционный Суд Российской Федерации;
Дипломная работа выполнена мною совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

         30 марта 2004 года.

                                                        Сергеев Б.В.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАВШЕЙСЯ ЛИТЕРАТУРЫ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ:

Законы и иные нормативные акты:

1.     Конституция Российской Федерации.

2.     Гражданский Кодекс Российской Федерации.

3.     Уголовный Кодекс Российской Федерации.

4.     Семейный Кодекс Российской Федерации.

5.     Уголовно-процессуальный Кодекс Российской Федерации.

6.     Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации.

7.     Земельный Кодекс Российской Федерации.

8.     Налоговый Кодекс Российской Федерации.

9.     Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

10.  Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

11.  Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

12.  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

13.  Указ Президента «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г.

14.  Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

15.  Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

16.  Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

17.  Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

18.  Закон РФ «О товариществах собственников жилья».

19.  «Основы законодательства РФ о нотариате».

20.  Закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

Литература:

21.  Бархатова Е. Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации. Москва, «Проспект». 2004.

22.  Конституция Российской Федерации с комментариями Конституционного Суда РФ. Москва, «Инфра-М». 2002.

23.  Семейное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Москва, Фирма «СПАРК», 1995.

24.  Комментарий к Уголовному Кодексу Российской Федерации под общей редакцией доктора юридических наук, профессора Ю. И. Скуратова и доктора юридических наук, Председателя Верховного Суда Российской Федерации В. М. Лебедева. Москва, «НОРМА», 2001.

25.  Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Москва, Юридический дом «Юстицинформ», 1998.

26. Комментарий к закону о государственном земельном кадастре. Под редакцией Галиновской Е.А. Москва, Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.

27. Квартирный вопрос: наследование, дарение, рента. Нормативно-правовая база. Библиотечка «Российской газеты» выпуск 20. Москва,  ЗАО «Библиотечка РГ», 2003 г.

28.  Земельное законодательство. Москва, ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез»», 1997.

29.  Чубуков Г. В., Духно Н. А. Зкологическое право России. Учебник для вузов. Москва, Московский государственный университет путей сообщения, Юридический институт, 2000.

30.  Судоустройство. Москва, «Экзамен», 2001.

31.  Квардонова Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. Москва, «Ось-89», 2003.

32.  Голощапов Н. А., Помазкова С. И. Жилищное право. Учебно-практическое пособие. Москва 2002.

33.  Михалёва Т. Недвижимость. Что нужно знать при её покупке и продаже. Москва, «Юркнига», 2004.

34.  Жилищная энциклопедия метр в законе. Серия домашний адвокат, выпуски 3-5, 7. Москва, ООО «Домашний адвокат», 1998-2000, 2003 г.

35. Абрамов В.А. Сделки & договоры. Комментарии. Разъяснения. Москва, «Ось-89», 2000.

36.  Аренда и купля продажа недвижимости. Практическое пособие. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004.

37.  Сделки с недвижимостью. Образцы документов, комментарии, практика применения законодательства. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004

38.  Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Москва, «Статут», 2003.

39.  Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование. Ростов-на-Дону, «Феникс», 2002.

40.  Дарение недвижимого имущества. Практическое пособие. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004.

41.  Волгин В.В. Защита интересов при заключении сделок. Москва, «Дашков и Ко», 2004.

42.  Абашин Э. А. Как правильно оформить сделку. Москва, «Форум-Инфра-М»,  2003.

43.  Леонов О. А. Квартирный маклер. Москва, «Книжный мир», 2002.

44.  Дашков Л. П., Брызгалин А. В. Коммерческий договор: от заключения до исполнения. Москва, «ИВЦ Маркетинг», 1995.

45.  Пиляева В. В. Гражданское законодательство в схемах и определениях. Учебное пособие. Москва, «Кнорус», 2001.

46.  Споры при совершении сделок с недвижимостью. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.

47.  Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Москва, «Агенство «Бизнес информ»», 1997.

Электронные справочные правовые системы:

48.  Электронная библиотека «Ваше право». Фирма ИСТ 2003.

49.  Домашний адвокат. Жилищная энциклопедия. Фирма ИСТ 1998-2001; «ДА-информ» 2001.

50.  Электронный учебник «Адвокат». Недвижимость. «Лаборатория цифрового права». 2002;

51.  Специальный выпуск справочной правовой системы «ГАРАНТ» -«Зима» 2003.

Материалы периодических изданий:

     52. Законодательство", N 3, март 2002 г.

     53. Коммерсантъ Деньги, №19 (424), №33 (438).

     54. "Российская газета" от 24 мая 2003 г.

     55. Интернет-сайт "Российская газета", архив 1999-2003 г.

---