ГОУ ВПО «Российская Экономическая Академия им. Г.В. Плеханова»

Инженерно-экономический  факультет

Кафедра Экономики и управления городским строительством



Реферат

по дисциплине «Техническая экспертиза объектов недвижимости»

на тему: «
Ремонты зданий и сооружений при их нормальной эксплуатации. Определение объемов и сроков выполнения. Измерение санитарно-экологических параметров в паспорт здания или составление паспорта на квартиру или группу помещений»





Москва 2009 г.

Содержание
Введение …………………………………………………………….……..……2

Глава 1. Определение степени износа и разрушения дома, вида, объема и стоимости ремонтных работ…… …………………………………..….………4

1.1.     Ремонт зданий и сооружений………………………………….….………5

Глава 2. Текущий ремонт зданий и сооружений……………………….……..6

Глава 3. Капитальный ремонт зданий и сооружений…….………………….17

3.1. Комплексный капитальный ремонт………………………..….……........19

3.2. Выборочный капитальный ремонт …………………….….…..……...….21

Глава 4. Паспорт на квартиру или группу помещений…………..….....……22

Заключение………………………………………………………….….........…24

Список использованной литературы……………………………...…….....…25
Введение

На сегодняшний день жилище (квартиру, дом, окружающую его территорию) рассматривают как части системы “человек – среда обитания”. Здание - это антропогенная система, созданная человеком для защиты от непогоды и врагов, а также для определенного вида деятельности.

Все, что построено человеком, называют сооружениями. Сооружения, в которых имеются помещения, предназначенные для выполнения человеком определенных функций, называют зданиями. Прочие постройки называют инженерными сооружениями. Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного человека. Поэтому главными элементами населенных мест являются здания и сооружения, выполняющие разнообразные жизненно важные функции.

Каждое здание представляет собой сложный и дорогостоящий объект, который состоит из многих конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Здание должно удовлетворять эксплуатационным, техническим, экономическим и архитектурно-художественным требованиям.

В техническом отношении здание и его элементы должны отвечать требованиям прочности, устойчивости, надежности и огнестойкости. Прочность и устойчивость здания и его конструкций зависят от прочности и устойчивости конструкций и надежности их совместной работы, обеспечивающий пространственную жесткость, а также от несущей способности оснований.

Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. В результате эксплуатации зданий они подвергаются как физическому, так и моральному износу. В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. Ремонт здания - это комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа зданий. После комплекса мероприятий по    техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается и они продолжают выполнять свое назначение.
Глава 1. Определение степени износа и разрушения дома, вида, объема и стоимости ремонтных работ

Эксплуатация здания или сооружения - это использование здания или сооружения по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Нормальная эксплуатация - это эксплуатация, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями. Задачи нормальной эксплуатации здания заключаются в обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

Для определения степени износа и вида ре­монта необходимо тщательно осмотреть сначала фун­дамент здания, а затем цокольную часть стен, полы, окна, двери, потолок и крышу, в частности кровлю, ее по­крытие. Затем обследуют основные узлы, элементы и дета­ли дома, особенно внимательно — балки покрытий и перекрытий, их концы, заделку в стены и т. д.

После всех осмотров необходимо составить специ­альный список разрушенных конструкций, их элемен­тов и деталей и ориенти­ровочную смету с разделами: основание — фундамент: цоколь и отмостка; стены и перегородки; окна и двери; полы и перекрытие потолка; балки и стойки; пилома­териалы; непосредственно строительный материал: штучный — кирпич, естественный камень (валун, бу­лыжник и пр.); сыпучий — цемент, бетон, известь, мел, песок, гравий; красители; крепежный материал и т.д. Все размеры записывают в кубических, квадрат­ных метрах и литрах. Сразу вписывают стоимость ма­териалов.

По составленному перечню разрушений устанавли­вают вид ремонта: капитальный требуется при сильных разрушениях основных частей конструкций дома, например балок перекрытий, несущих стен, ригелей, гидроизоляции всего фундамента, покрытия кровли и т. п. Следует иметь в виду, что с экономической и инженерной точек зрения далеко не каждое жилое здание выгодно подвергать капитальному ремонту. Определяющим и решающим фактором при назначении жилого дома на комплексный капитальный ремонт является состояние капитальных стен и фундаментов, которые должны находиться в удовлетворительном техническом состоянии, требующем лишь частичного усиления или перекладки отдельных участков. В этом случае общий процент материального (физического) износа фундаментов и стен не должен превышать 30%, а износ по всему зданию в целом - 60%.

текущий проводят при износах, сколах, перекосах, отколах, а также по истечении сроков эксплуатации того или иного строительного материала либо изделия (окно, дверь и т.п.);

Новые конструкции и материалы подбирают так, чтобы они выдерживали прежнюю нагрузку и обеспе­чивали максимальную прочность и долговечность дома.

1.1.       
Ремонт зданий и сооружений

Ремонт зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.

К началу производства ремонтных работ должно быть гарантировано своевременное поступление материалов. К началу ремонта большинства конструкций зданий и сооружений на место работ должны быть завезены материалы в размере полной потребности.

По зданиям и сооружениям ремонтные работы подразделяются на два вида:

·     текущий;

·     капитальный.

Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до 1 года - к текущему; при периодичности ремонта более 1 года - к капитальному.

Периодичность текущих и капитальных ремонтов зависит от капитальности жилых зданий, общего износа зданий (до 60% и более 60%). Капитальные ремонты проводят через 9-25 лет, текущие - через 3-5 лет, и с большим износом через 2-4 года.

Глава 2. Текущий ремонт зданий и сооружений

К текущему ремонту зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Организация текущего ремонта зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.

Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы, согласно Табл. 1:

Таблица 1.

УКРУПНЕННЫЕ НОРМАТИВЫ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ДОМОВ

Вид текущего ремонта	Единица измерения	Продолжительность, дн.
Плановый	1000 м2 общей площади	22
Подготовка  к  эксплуатации в весенне-летний период (с учетом наладочных работ)	1000 м2 общей площади	5
Подготовка  к  эксплуатации в период	1000 м2 общей площади	8

Сроки проведения текущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавливаются в договорах на обслуживание.

К работам, относящимся к текущему ремонту, относятся сле­дующие виды работ:

1)       
по фундаментам и подвальным помещениям:

•     заделка и расшивка швов, трещин, восстановление обли­цовки фундаментных стен и др.;

•     устранение местных деформаций путем перекладки, усиления и др.;

•     восстановление участков гидроизоляции фундаментов;

•     пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;

•     усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное);

•     смена отдельных участков ленточных, столбовых фунда­ментов или стульев под деревянными зданиями;

•     устройство и проверка вентиляционных продухов;

•     смена или ремонт отмостки;

•     восстановление приямков, входов в подвалы;

2)       
по стенам:

• заделка трещин, расшивка швов, восстановление обли­цовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен;

• герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;

•      пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;

•      смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен;

•      восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;

3)       
по перекрытиям:

•      временное крепление перекрытий;

•      частичная замена или усиление отдельных элементов де­ревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, до­щатой подшивки отдельных балок). Восстановление засыпки и стяжки. Антисептирование и противопожарная защита древесины;

•      заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;

•      заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;

•      утепление верхних полок стальных балок на чердаке и их окраска;

4)       
по крышам:

•      усиление элементов деревянной строительной системы, включая смену отдельных строительных ног, стоек, подкосов, участ­ков прогонов, лежней, мауэрлатов и обрешетки;

•      антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;

•      все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементньк и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конст­рукциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты под трубами и пр.;

•      укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий по фасаду;

•      полная замена верхнего слоя рулонного ковра с частич­ной заменой нижележащих слоев;

•      замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель;

•      укрепление, замена парапетных решеток, пожарных лест­ниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, уст­ройств заземления здания;

•      устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных ибезрулонных кровель;

• очистка кровли от мусора, грязи, листьев и снега;

5)       
по оконным и дверным заполнениям:

•     смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений;

•     постановка доводчиков пружин, упоров и пр.;

•     смена оконных и дверных приборов;

6)       
по перегородкам:

•     укрепление, усиление, смена отдельных участков дере­вянных перегородок;

•     заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных их участков;

•     улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (за­делка сопряжений со смежными конструкциями и др.);

7)        
по лестницам, балконам, крыльцам (зонты-козырьки)
над входами в подъезды, подвалам, балконам верхних этажей:

•     заделка выбоин, трещин ступеней и площадок;

•     замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;

•     частичная замена и укрепление металлических перил;

•     частичная замена и укрепление элементов деревянных лестниц;

•     заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных бал­конных плит, крылец и зонтов; восстановление гидроизоляции полов и в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, укрепление или замена балконных решеток;

•     восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;

8)      
по полам:

•     замена отдельных участков покрытия полов;

•     замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных са­нитарных узлах;

9)      
по печам и очагам:

•     все виды работ по устранению неисправностей печей и очагов, перекладка их в отдельных квартирах;

•     перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков боровов;

10)    
по внутренней отделке:

•      восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;

•      восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами;

•      восстановление и укрепление лепных деталей и розеток;

•      все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клешах, подвалах, чердаках), служебных квартирах, а также в квартирах после ремонта штукатурки (кроме работ, подлежащих выполнению квартиросъемщиками за свой счет);

11)     
по наружной отделке;

•      пескоструйная очистка, промывка, окраска фасадов, лод­жий и балконов;

•      восстановление участков штукатурки и облицовки;

•      укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;

•      ремонт фасадов зданий до двух этажей;

12)             
по центральному отоплению:

•      схема отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры;

•      установка (при необходимости) воздушных кранов;

•      утепление труб, приборов, расширительных баков, пандусов;

•      перекладка, обмуровка котлов, дутьевых каналов, боро­вов, дымовых труб (в котельной);

•      смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, кон­трольно-измерительных приборов, колосников, гидравлические и испытания систем;

•      замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности;

•      восстановление разрушенной тепловой изоляции;

•      промывка радиаторов (по стояку) и в целом системы цен­трального отопления;

•      регулировка и наладка систем центрального отопления;

13)     
по вентиляции:

• смена отдельных участков и устранение неплотностей вен­тиляционных коробов, шахт и камер;

• замена вентиляторов, воздушных клапанов, другого
оборудования;

14)    
по водопроводу и канализации, горячему водоснабже­нию (внутридомовые системы):

•     уплотнение соединений, устранение течи, утепление, ук­репление трубопроводов, ликвидация засоров, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ре­визий; восстановление разрушенной теплоизоляции трубопрово­дов, гидравлическое испытание системы, ликвидация засоров;


•     смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, запорной арматуры, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн;

•     утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке;

•     замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц;

•     замена внутренних пожарных кранов;

•     ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных на­сосов и электромоторов малой мощности;

•     замена отдельных узлов водонагревательных колонок; ук­репление и замена дымоотводящих патрубков; очистка водонагре­вателей и змеевиков от накипи и отложений;

•     прочистка дворовой канализации, дренажа;

15)    
по электротехническим устройствам:

•     замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир;

•     замена поврежденных участков внутриквартирной группо­вой линии питания стационарных электроплит;

•     замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели, штепсельные розетки);

•     замена светильников, а также оградительных огней и праздничной иллюминации;

•     замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов, электроплит;

•     замена и установка выключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления осве­щением общедомовых помещений;

•      замена электродвигателей и отдельных узлов электроуста­новок инженерного оборудования здания;

•      замена вышедших из строя конфорок, переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов ста­ционарных электроплит;

•      замена стационарных электроплит;

•      замена приборов учета;

16)     
по внешнему благоустройству:

•      восстановление разрушенных участков тротуаров, проез­дов, наружных дорожек и площадок, отмосток по периметру здания;

•      устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав;

•      укрепление, замена отдельных участков и устройство ог­раждений оборудования детских игровых, спортивных и хозяйст­венных площадок дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т.д.;
17)     
по разным работам


•      укрепление и устройство металлических решеток, ограж­дений подвальных помещений, козырьков над входами в подвал;

•      восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционные короба и др.;

•      укрепление и установка домовых знаков, флагодержателей;

•      восстановление дворовых фонтанов;

•      укрепление затворов мусоропровода;

•      регулировка и наладка систем автоматического управле­ния инженерным оборудованием, систем диспетчеризации, дымо-удаления и пожаротушения, обозначение и ремонт указателей пожарных гидрантов.

В случае аварий инженерных систем и конструкций устране­ние их должно быть произведено за счет текущего ремонта. Ава­рийное состояние ремонтируемого дома должно быть подтвер­ждено актом, утвержденным руководителем организации по со­держанию жилищного фонда.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в преде­лах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физиче­ского износа и местных условий эксплуатации.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холод­ного водоснабжения, канализации, электроснабжения), находяще­гося на техническом обслуживании специализированных эксплуа­тационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуще­ствляться силами этих предприятий.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с соб­ственником жилищного фонда, уполномоченным или руководите­лем организации по обслуживанию жилищного фонда в установ­ленные сроки.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ре­монт следует ограничивать работами, обеспечивающими норма­тивные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться в пределах 0,75-1,0% восстановительной стоимости домов. Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежит приемке комиссией в составе представителей собст­венников жилищного фонда и организации по обслуживанию жи­лищного фонда.

Текущий ремонт производственных зданий и сооружений осуществляется за счет эксплуатационных расходов предприятия или организации. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь в сроки, указанные в Табл. 2.

Таблица 2.

МАКСИМАЛЬНЫЕ СРОКИ УСТРАНЕНИЯ НЕИСПРАВНОСТЕЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ НЕПРЕДВИДЕННОГО ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОТДЕЛЬНЫХ ЧАСТЕЙ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

N п/п	Вид неисправностей	Максимальный срок выполнения ремонта
1 2	Кровля - Свищи в отдельных местах кровли или сорванные ветром отдельные   элементы кровли - Повреждения водосточных труб, воронок, колен, отметов и расстройство их креплений	1 сутки 5 суток
3	Стены и фасады Нависающие и  теряющие  связь  со стенами отдельные кирпичи в кладке, отслаивающаяся штукатурка и лепные элементы архитектурного оформления	1 сутки
4	Полы Разрушения или выпадения отдельных элементов торцовых шашек,  метлахских или цементных плиток	3 суток
5	Оконные и дверные заполнения Разбитые стекла   и   сорванные   створки оконных переплетов и форточек: - в зимнее время - в летнее время	1 сутки 3 суток
6	Печи и дымоходы Трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах	1 сутки
7 8 9	Санитарно-техническое  оборудование - Течи в  водопроводных  кранах, в кранах бачков при унитазах и в писсуарных кранах - Течи в стояках внутренних водостоков - Неисправности аварийного порядка в трубопроводах  водопровода,  канализации, центрального отопления,  газоснабжения  и нагревательных приборах	3 суток 1 сутки Немедленно
10	Электроосвещение Неисправности аварийного порядка (короткое  замыкание,  обрыв проводов и пр.)	То же

В ремонтно-строительном цехе или в другом подразделении, производящем текущий ремонт зданий и сооружений и инженерного оборудования, должен храниться неприкосновенный запас необходимых материалов, деталей, санитарно-технического оборудования для ликвидации аварий (трубы, фасонные части и фитинги, пароводяная и газовая арматура, электрические провода, кабель и др.). Количество неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяется ведомственными правилами технической эксплуатации в зависимости от вида зданий или сооружений, эксплуатационной загрузки, условий эксплуатации и среды, а также прочности примененных при строительстве материалов и деталей.

Глава 3. Капитальный ремонт зданий и сооружений

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте:

1.       Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2.       Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3.       Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4.       Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);

5.       Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6.       Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7.       Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8.       Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9.       Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях, созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10.   Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Различают две основные разновидности капитального ремон­та: комплексный и выборочный.

3.1.       
Комплексный капитальный ремонт

Комплексный капитальный ремонт предусматривает одно­временное восстановление всех изношенных конструктивных эле­ментов, наружной и внутренней отделки, а также инженерного оборудования. При этом виде ремонта могут производиться внут­ренняя перепланировка и оборудование здания, обеспечиваю­щие повышение уровня его благоустройства.

В ряде случаев нецелесообразно проведение очередного комплексного капитального ремонта здания или сооружения. Например, когда в ближайшие годы:

а) намечается снос или перенос зданий или сооружений в связи с предстоящим строительством на занимаемом ими участке другого здания или сооружения, в целях создания или расширения зоны санитарной охраны (защитной зоны), предусмотренных проектом, а также при ожидаемом затоплении подпором проектируемой плотины и др.;

б) предусматривается прекращение эксплуатации предприятия, для нужд которого это здание или сооружение построено (окончание запасов полезных ископаемых и др.);

в) предполагается реконструкция здания;

г) намечается разборка здания вследствие общей ветхости.

В этих случаях за счет ассигнований на капитальный ремонт должны осуществляться работы по поддержанию конструкций здания или сооружения в состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию их в течение соответствующего периода (до сноса или реконструкции).

Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основ­ном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктив­ных элементов и выполнение работ по улучшению благоустройст­ва. При проведении ремонта следует применять материалы, обес­печивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструк­ций и систем, По завершении комплексного капитального ремонта объект должен полностью соответствовать всем нормативно-техническим требованиям.

Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменение планировки жилых зда­ний с улучшением основных технико-экономических показателей. При этом виде ремонта жилых домов, исходя из сложившихся гра­достроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройка, пристройка, встройка дополнительных помещений. Одновременно с этим может осуществляться повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных се­тей (кроме магистральных). При этом виде ремонта производится замена изношенных и морально устаревших конструкций, инже­нерного и санитарно-технического оборудования на современ­ное, более надежное и эффективное, улучшающее эксплуатаци­онные свойства зданий. При этом виде ремонта выполняются ме­роприятия, улучшающие также архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий.

3.2.       
Выборочный капитальный ремонт

Выборочный капитальный ремонт сводится к ремонту или замене отдельных конструкций, частей зданий и элементов инже­нерного оборудования.

Выборочный капитальный ремонт производится в случаях:

а) когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятия в целом или отдельного цеха;

б) при большом износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей зданий; при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта здания.

Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.

Выборочный капитальный ремонт назначается для выполне­ния необходимых работ, которые не могут быть приурочены к оче­редному комплексному ремонту. При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования.

Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта.

Глава 4. Паспорт на квартиру или группу помещений

Технические и технико-экономические сведения о зданиях, которые   могут повседневно требоваться при их эксплуатации, должны быть сосредоточены в техническом паспорте.

Технический паспорт составляется на каждое здание и сооружение, принятое в эксплуатацию, и является основным документом на здание и сооружение.

Паспорт здания содержит все характеристики объекта: год по­стройки, этажность, производственную и служебно-бытовую площади, конструкцию фундаментов, полов, ограждающих кон­струкций; площадь остекления; количество и площади авто- и железнодорожных ворот; конструкцию и площадь кровли; дан­ные о геологии грунтов, грунтовых водах и степени их агрессив­ности; данные о допускаемых нагрузках на несущие конструк­ции здания и пр. В паспорт в последующем вносятся данные о текущем и капитальном ремонтах, о конструктивных изменени­ях, о проведении экспертизы промышленной безопасности, об актах приёмки отремонтированных конструкций и т.д. К пас­порту прилагаются чертежи планов и разрезов с внесенными в них изменениями в процессе строительства или эксплуатации, акты скрытых работ, акты заложения фундаментов, лаборатор­ные измерения, перечень рабочих чертежей.

Технический паспорт жилого помещения (квартиры) является информационно-техническим документом, содержащим сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках, в том числе сведения государственного технического учета, об условиях безопасной эксплуатации и иную информацию, необходимую собственнику, нанимателю и арендатору.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры) должен содержать:

·     объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир),

·     характеристики конструкций и инженерно-технических систем,

·     условия их безопасной эксплуатации,

·     общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома,

·     основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы,

·     иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (квартиры).
Ежегодно в паспорте дома отмечаются результаты его технического осмотра, отмечаются сведения об эксплуатации объекта.
Заключение
Любое здание или помещение, которое используется людьми как место для жилья и работы, является объектом усиленной эксплуатации, а значит и быстрой изнашиваемости. Предотвращение и своевременное устранение этих, а также многих других проблем входит в общее понятие ремонта здания.

Ремонт здания обычно подразделяется на капитальный и текущий. Первый проводится довольно редко и направляется на глобальное устранение каких-то недостатков, а вот в текущем, зачастую, здание нуждается практически каждый день. Многие считают, что мелкий ремонт вообще не нужен, и гораздо правильнее регулярно проводить капитальный ремонт помещений. Это в корне неверное мнение. Чем больше возраст здания, тем чаще ему требуется мелкий ремонт, который не просто освежает помещение, но и продлевает срок жизни здания в целом. В отличие от капитального ремонта, частота которого оговаривается строительными нормами и правилами, мелкий ремонт можно проводить по мере необходимости — это позволяет постоянно поддерживать жилье в отличном состоянии.

Ремонт здания является ответственной задачей, выполнение которой отражается не только на настроении живущих и работающих в нем людей, но и непосредственно сказывается на общем сроке службы объекта недвижимости.
Список использованной литературы:
1.   Пшеничников А.Л., Безопасность строительства и эксплуатации промышленных зданий и сооружений.// Учебное пособие. – Москва: АТиСО, 2008 - 113 с.

2.   Деева А.И., Экономика ремонтно-строительного производства.// Учебное пособие - Москва: МИКХиС, 2005 – 591 с.

3.   Ю.Ф.Боданов, Ремонт усадебного дома.// Минск: ООО Белфарпост, 1997 г.

4.   Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
www.stroyremont.com

www.doremont.ru