Московский гуманитарно-экономический институт

Северо-западный филиал
КУРСОВАЯ РАБОТА
Студента 3 курса

Юридического факультета

Группы ЮС – 1 - 05

Зайцевой Анны Вадимовны
Учебная дисциплина: Гражданское право
Тема: Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности
Научный  руководитель:

                                                                    

Защита                                                                                  Оценка
«________»________________                                   «______________»


г. Мурманск, 2008г.


ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение..............................................................................................................3

Глава I Понятие, элементы договора найма жилого помещения

1.1 Понятие договора найма жилых помещений ......................................6

1.2 Объект  договора найма жилых помещений........................................9

1.3 Стороны в договоре найма жилых помещений.................................11

Глава
II
Содержание договора найма жилого помещения

2.1  Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений......................................................................................................13

2.2  Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.......................................................................................................16

2.3                                                                                                                        
Прекращение и изменение договора найма жилого помещения Заключение..................................................................................................26

     Библиографический список ....…………………………………………..29

     Приложение  1............................................................................................30


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность работы обусловлена тем, что право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей.  Это право закреплено в статье 40 Конституции Российской Федерации. Конституционное право граждан на жилище заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением, занимаемым лицом на законных основаниях, содействии в самостоятельном улучшении гражданами своих жилищных условий, предоставлении жилища из государственного и муниципального жилищных фондов, но только тем лицам, которые в силу ограниченных возможностей не могут самостоятельно обеспечить себя жилищем.[1]

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения, основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:

·        основаниявозникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:

·        осуществление права пользования жилыми помещениями;

·        требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;

·        контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.

В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этомсогласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.

Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, называемого специалистами"Экономической Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношенийв жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых,  определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.

Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.

Целью данной курсовой  работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, а также сравнение разновидностей данного вида договора. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

Объект исследования – гражданские правоотношения складывающиеся  в результате заключения договора найма жилого помещения.


Предмет исследования – Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности.

Цель, объект и предмет позволили определить следующие задачи исследования:

1)Выявить специфику урегулирования гражданских и жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.

2)Рассмотреть содержание формы, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

3)Охарактеризовать договор найма жилых помещений

4)Исследовать предмет (объект) договоров найма жилых помещений

5)Рассмотреть стороны в договорах найма жилых помещений

6)Определить права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

7)Изучить прекращение и расторжение договора найма жилого помещения

8)Обобщить информацию по проделанной работе и сформулировать выводы по результатам исследования.

9)Рассмотреть содержание формы, порядка и условия заключения договоров найма жилых помещений.

В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, монографии и  статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых.

Для написания  работы  были  использованы   следующие методы исследования:  абстрактно  – логический  логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод.

А также для написания данной работы использовались работы таких известных правоведов и юристов как  Mexmue
в Ю.А., Окуньков Л.А., Садиков О.Н., Седугин П.И,  Суханов Е. А., Толстой Ю.К  и многие другие.

Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как  участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность.

         В статье 684 ГК РФ закреплено преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора найма и коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору - наймодателю - инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).

Наймодатель может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.

Наниматель при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на перезаключение договора.

Настоящая глава в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех, постоянно проживающих с ним провозглашается.  Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает найм и коммерческий наем от договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда и социального найма жилого помещения.

Подводя итог, можно сказать, что в этом параграфе были рассмотрены основные права и обязанности сторон договоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, договоров социального и коммерческого найма – нанимателя и наймодателя, отмечены схожие положения и отличия, проведена сравнительная характеристика прав  и обязанностей в этих договорах.




2.3 Прекращение и изменение договора найма жилого помещения

В правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения и договора найма жилого помещения, в период их действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК РФ). Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при найме жилого помещения.
         Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

         Раздел жилых помещений— наиболее распространенный случай изменения договора найма жилого помещения. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель.
         При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Наряду с этим происходит и изменение субъектного составаправоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и условие о плате за пользование жилым помещением.Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:

1)это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним,

2)на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих),

3)должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением.

Раздел некоторых жилых помещений не допускается, в частности раздел    служебных           жилых помещений.
         Отказ наймодателя по договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи       дать согласие на раздел.
     Изменение договоранайма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение лицевых счетов),т. е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Расторжение договора найма допускается по соглашению сторон.

Договор коммерческого и социального найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре в течение шести

месяцев:

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не

пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора коммерческого и социального найма в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:

- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;

- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не

пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель,

члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Гражданский кодекс РФ также устанавливает основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения могут применяться к договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, если иное не установлено жилищным законодательством.

Таким образом, в положениях ГК предусматривается возможность одностороннего расторжения договора найма, а в коммерческом найме одностороннее расторжение договора возможно только в судебном порядке.

В пример этому можно привести судебную практику.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния. При этом выселение может иметьместо лишь при соблюдении требований жилищного законодательства

Управление муниципального жилья администрации г.Якутска обратилось с иском к Кукомяковым о расторжении договора найма жилого помещения и выселении с предоставлением другого жилого помещения. В обоснование иска указало, что дом, в котором находится квартира, занимаемая Кукомяковыми с двумя детьми, является непригодным для проживания.

Решением Якутского городского суда иск удовлетворен.

Удовлетворяя иск, суд сослался на п.3 ст.687 и ст. 688 ГК РФ, согласно которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, при этом наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Однако суд не учел, что такое выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства.

Между тем предоставляемое Кукомяковым жилое помещение находится в маневренном жилом фонде, предназначенном для временного проживания граждан при переселении их из домов, признанных непригодными для проживания. Однако Кукомяковы от такого переселения отказались. Возможность же принудительного выселения в маневренный жилищный фонд до предоставления другого жилого помещения, отвечающего необходимым требованиям, жилищное законодательство не предусматривает (за исключением выселения на время производства капитального ремонта с сохранением действия договора найма на ремонтируемое помещение). В каком качестве намерен в дальнейшем эксплуатировать дом истец, не выяснено, хотя данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Суд должен был учитывать, что при переоборудовании жилых домов (жилых помещений) государственного и общественного жилищного фонда (в том числе и переданных в муниципальную собственность) в нежилые, а также в случаях, когда дома грозят обвалом или подлежат сносу (в том числе и по причине непригодности для дальнейшего проживания в них граждан), проживающие граждане выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилого. По протесту заместителя Генерального прокурора РФ состоявшиеся постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение»[6].

Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.  Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

Перечень оснований, по которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в ГК:

1)Не внесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Как и при коммерческом найме в ГК также нанимателю предоставляется определенный срок, в течение которого наниматель должен устранить нарушения.

3)если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

4)если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Поводя итог выше сказанному следует отметить что в  ГК РФ (ст.688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.[7].


Заключение

При написании проделанной работы с помощью методов были выполнены все поставленные задачи, а именно:

1.    Охарактеризован договор найма жилых помещения

2.    Изучен предмет (объект) договоров найма жилых помещений

3.    Рассмотрены стороны в договорах найма жилых помещений

4.    Определены права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

5.    Изучено  прекращение и расторжение договора найма жилого помещения

6.    Выявить специфика урегулирования гражданских и жилищных правоотношений

7.    Обобщена информация по проделанной работе и сформулированы выводы по результатам исследования.

А также достигнута цель, на основе комплексного анализа были проведены исследования договорных форм правоотношений найма жилого помещения и проведена сравнительная характеристика двух видов договора  найма жилого помещения.

Как было сказано ранее, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

         В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров не устанавливается.

         Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

         В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

         Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

         Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора:  краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

         В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

         В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

         Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

         Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

         В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении[8].

         Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

         Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно

По мнению директора одной из риелтовских  контор, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».

         Несмотря на то,  что  уже  более  половины  жилых  помещений  в  домах

государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и  с  ними

активно проводятся операции на  рынке  жилья,  все  же  договор  социального

найма жилого помещения остается основным договором  в  жилищных  отношениях.

Его  социальную  значимость  умалить  нельзя,  и,   учитывая   экономическую

ситуацию в стране, он  еще  долгое  время  будет  единственной  возможностью

удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

                                                                                       

 


Библиографический список.

1.                                         Конституция Российской Федерации  от 12.12.1993 г.// Справочно – информационная система «Консультант Плюс»

2.                                         "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ// "Российская газета", N 146, 07.07.2006,

3.                                         "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ  //"Российская газета", N 25, 08.02.2006

4.                                         Жилищный кодекс РФ. Официальный текст по состоянию на 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ //"Российская газета", N 1, 12.01.2005.

5.                                         Постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г.// СЗ РФ, 1998, N 6, ст.783

6.                                         Постановление  Правительства Российской Федерации  от 21 января 2006 г. N 25 «Правила пользования жилыми помещениями»// "Российская газета", N 16, 27.01.2006

7.                                         КОММЕНТАРИЙ К КОНСТИТУЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ(постатейный) // под ред. Л.А. Окунькова, – М.: БЕК, 1996 – 520с.

8.                                         Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части   второй (постатейный).//под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - 800 с.

9.                                         Гражданское право: Учебник. В 2 т./Под ред. Е. А. Суханова.– М.: БЕК, 1993. – c. 245

10.                                    Кичихи нА.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н. А. Жилищные право. Пользование и собственность. – М.:Риор, 1997 –  с. 325

11.                                    Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М.: БЕК, 1996 – с. 250

12.                                    Mexmue
в Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда// Вестник МГУ. Серия 11. Право, 1986. № 6.

13.                                    Седугин П.И. Жилищное право М.: Райт, 1997 – с. 150

14.                                    Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Райт, 1996. – с. 350

15.                                    Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"– Документ опубликован не был //текст взят из  справочно–информационнай системы «Гарант» .



Приложении 1

Договор найма жилого помещения

    г. ______________                                                  "__"__________ 200__ г.
    ____________________________________________________________________,

    (наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица)
    именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице ____________________

    ____________________________________________________________________,

                             (должность, Ф.И.О.)
    Действующего на основании ________________________________________,

                                                                          (Устава, положения)
    с одной стороны, и _________________________________________________,

                                                             (Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

    именуемый в дальнейшем  "Наниматель",  с  другой  стороны,  заключили

    настоящий договор о нижеследующем.
                1. Предмет договора и другие общие положения
         1.1. По  настоящему   договору   найма   Наймодатель   обязуется

    предоставить Нанимателю   во   владение   и   пользование   свободное

    изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в  нем за плату.

         1.2. По  настоящему  договору  предоставляется  следующее  жилое

    помещение: _________________________________________________________,

                 (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)
    именуемое в дальнейшем "Помещение".

         1.3. В соответствии с настоящим договором  помимо  Нанимателя  в

    помещении будут постоянно проживать следующие граждане:

    ____________________________________________________________________

    ____________________________________________________________________

    ____________________________________________________________________

         1.4. Граждане,  постоянно проживающие совместно  с  Нанимателем,

    имеют равные   права   по  пользованию  помещением.  Отношения  между

    Нанимателем и такими гражданами определяются законом.

         Ответственность перед    Наймодателем   за   действия   граждан,

    постоянно проживающих с Нанимателем,  в случае нарушения ими  условий

    настоящего договора найма, несет Наниматель.

         1.5. Плата за помещение составляет _____________________________

                                                       (сумма)
    и вносится в следующие сроки: ______________________________________.

         1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не

    допускается.

         1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5

    лет).
          2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

                              Временные жильцы
         2.1. Другие  граждане  могут быть вселены в помещение с согласия

    Наймодателя,  Нанимателя   и   граждан,   постоянно   проживающих   с

    Нанимателем,   в   качестве   постоянно  проживающих  с  Нанимателем.

    Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

         2.2. Наниматель  и  граждане,  постоянно  с ним проживающие,  по

    общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя,  вправе

    разрешить безвозмездное  проживание  в  помещении  временным  жильцам

    (пользователям). Срок проживания  временных  жильцов  -  не  более  6

    месяцев.

         Временные жильцы не обладают самостоятельным правом  пользования

    помещением. Ответственность   за  действия  временных  жильцов  перед

    Наймодателем несет Наниматель.
                3. Обязанности сторон по настоящему договору
         3.1. Наймодатель обязуется:

         передать Нанимателю свободное помещение в  состоянии,  пригодном

    для проживания;

         осуществлять надлежащую  эксплуатацию  жилого  дома,  в  котором

    находится  сданное  в наем помещение,  предоставлять или обеспечивать

    предоставление Нанимателю за плату  необходимых  коммунальных  услуг,

    обеспечивать  проведение  ремонта  общего  имущества многоквартирного

    дома и устройств  для  оказания  коммунальных  услуг,  находящихся  в

    помещении;

         производить капитальный   ремонт   помещения;

         предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных

    условиях либо  предупредить  Нанимателя  об   отказе   от   продления

    настоящего договора  в связи с решением не сдавать в течение не менее

    года помещение в наем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности,

    а Наниматель  не  отказался от продления договора,  договор считается

    продленным на тех же условиях и на тот же срок).

         3.2. Наниматель обязуется:

         использовать помещение  только  для   проживания,   обеспечивать

    сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

         не вправе производить переустройство и  реконструкцию  помещения

    без согласия Наймодателя;

         своевременно вносить плату за помещение;

         самостоятельно вносить коммунальные платежи;

         осуществлять текущий ремонт помещения.

         3.3. Наймодатель не вправе производить переоборудование сданного

    в наем помещение без согласия Нанимателя, если такое переоборудование

    существенно изменяет условия пользования сданным помещением.
                         4. Поднаем жилого помещения
         4.1. Наймодатель вправе заключать договор поднайма.  По договору

    поднайма помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок

    часть или все  нанятое  им  помещение  в  пользование  поднанимателю.

    Поднаниматель не   приобретает   самостоятельного  права  пользования

    помещением. Ответственным перед  Наймодателем  по  договору  поднайма

    помещения остается Наниматель.              

         4.2. Договор  поднайма помещения может быть заключен при условии

    соблюдения требований  законодательства  о  норме  жилой  площади  на

    одного человека.

         4.3. Договор поднайма помещения является возмездным.

         4.4. Срок  договора  поднайма помещение не может превышать срока

    настоящего договора.

         4.5. При досрочном прекращении настоящего договора  одновременно

    с ним прекращается договор поднайма помещения.

         4.6. На  договор  поднайма  жилого помещения не распространяются

    правила подпункта 5.3.  настоящего договора о преимущественном  праве

    на заключение договора на новый срок.
                     5. Расторжение настоящего договора
         5.1. Наниматель  вправе  с  согласия  других граждан,  постоянно

    проживающих с ним,  в любое время  расторгнуть  настоящий  договор  с

    письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

         5.2. Настоящий  договор может быть расторгнут в судебном порядке

    по требованию Наймодателя в случаях:

         невнесения Нанимателем  платы  более  двух  раз   по   истечении

    установленного настоящим договором срока платежа;

         разрушения или   порчи   помещения   Нанимателем   или   другими

    гражданами, за действия которых он отвечает.

         5.3. Настоящий  договор может быть расторгнут в судебном порядке

    по требованию любой из сторон в договоре:

         если помещение  перестает   быть   пригодным   для   постоянного

    проживания, а также в случае его аварийного состояния;

         в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

         5.4. Если   после   предупреждения  Нанимателя  о  необходимости

    устранения нарушения,  Наниматель или другие  граждане,  за  действия

    которых   он   отвечает,  продолжают  использовать  помещение  не  по

    назначению или нарушать права и интересы своих  соседей,  Наймодатель

    вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.

         5.5. В случае расторжения  договора  найма  в  судебном  порядке

    Наниматель и  другие  граждане,  проживающие  в  помещении  к моменту

    расторжения договора, подлежат выселению из помещения.
                         6. Заключительные положения
         6.1. По требованию Нанимателя и других граждан,  постоянно с ним

    проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре

    может быть  заменен  одним  из  совершеннолетних  граждан,  постоянно

    проживающих с Нанимателем.

         6.2. В случае смерти Нанимателя или  его  выбытия  из  помещения

    договор продолжает  действовать  на  тех  же условиях,  а Нанимателем

    становится один  из  граждан,   постоянно   проживающих   с   прежним

    Нанимателем, по  общему  согласию между ними.  Если такое согласие не

    достигнуто, все  граждане,   постоянно   проживающие   в   помещении,

    становятся сонанимателями.

         6.3. По  истечении  срока  настоящего  договора Наниматель имеет

    преимущественное право на  заключение  договора  найма  помещения  на

    новый срок.

         6.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания,

    заключен в ______ экземплярах.

         6.5. Адреса и реквизиты сторон:
         Наймодатель: __________________________________________________________________

    ___________________________________________________________________

    ___________________________________________________________________
         Наниматель: ____________________________________________________

    паспорт: серия ______________, номер ______________, выдан __________

    ____________________________________________________________________

    ____________________________________________________________________

    ____________________________________________________________________
                               Подписи сторон:
         Наймодатель ___________________     Наниматель _________________
                 М.П.

---