МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное агентство по образованию
Тихоокеанский государственный экономический университет
Кафедра экономики и управления на предприятии
ОТЧЕТ

по ознакомительной (экономической) практике

_________________________________________

место прохождения практики

	Студент гр. ________________________ __________________________________ Ф.И.О.
	Руководитель практики от кафедры __________________________________ Ф.И.О.
	Руководитель практики от предприятия __________________________________ Ф.И.О.

Владивосток  2009

Содержание

Введение                                                                                                        3       
Глава 1. Существующая нормативно-правовая база                                 4
Глава 2. Описание объекта                                                                          7

2.1. Краткое описание объекта                                                           

2.2. Анализ месторасположения. Ограничения и допущения         11
Глава 3. Методы оценки                                                                                   11

3.1. Затратный метод                                                                             11

3.2. Метод сравнения рыночных аналогов                                          14

3.3. Доходный метод                                                                              17

3.4. Согласование результатов                                                              17
Заключение.                                                                                                         19

Список используемой литературы                                                                    20
Введение
     В рыночной экономике широко распространены операции с недвижимостью.  Оценка недвижимости необходима для осуществления  следующих  операций:

-         при продаже или сдаче в аренду;

-         при акционировании предприятия и перераспределении имущественных прав;

-         при привлечении новых пайщиков и эмиссии акций;

-         при налогообложении си страховании имущества;

-         при кредитовании под залог недвижимости;

-         при исполнении прав наследования;

-         для исполнения судебного приговора.

Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного  процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость  не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. Для управления недвижимостью необходима методика оценки  объектов недвижимого имущества. В данной курсовой работе рассматриваются основные методы оценки на примере конкретной квартиры.
Глава 1. Существующая нормативно-правовая база



   1. 1 Недвижимость:

     К недвижимым   вещам   (недвижимое   имущество,  недвижимость) относятся земельные участки,  участки  недр,  обособленные  водные   объекты  и  все,  что  прочно  связано  с  землей,  т.е.  объекты, перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их   назначению   невозможно,  в  том  числе леса,  многолетние насаждения,  здания, сооружения. Законом к  недвижимым  вещам  может  быть  отнесено   и   иное   имущество (ст. 130 ГК РФ).

1.2 Квартира как объект права:

           Собственнику квартиры  в   многоквартирном   доме   наряду   с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит   также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.  289   ГК РФ).

  1.3 Жилая квартира:

          Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого   строения    или    нежилого   строения   с   жилыми   помещениями,   предназначенная и в административном порядке признанная  пригодной   для  постоянного  проживания граждан,  имеющая обособленный вход с   улицы или с площадки  общего  пользования,  имеющая  хотя  бы  два   функциональных  объема  (комнаты)  и  не  имеющая в своих пределах   функциональных частей (площадей,  объемов)  других  квартир  (мест   общего пользования).

           Жилая комната:

         Конструктивно обособленная  неделимая   функциональная   часть   квартиры,    площадь    которой   в   соответствии   с   правилами   государственного  учета  учитывается  в  составе   жилой   площади   квартиры.       Площадь жилой  комнаты  или  жилых  комнат  квартиры  является   площадью основного (главного) назначения.

           Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых   комнат):

          Конструктивно обособленные  неделимые   функциональные   части   квартиры  (принадлежности  площади основного назначения),  площадь   которых  в  соответствии  с   правилами   государственного   учета   учитывается в составе общей площади квартиры.       Назначение вспомогательных     помещений     предусматривается   проектом и признается в административном порядке.       Вспомогательные помещения,  назначение которых  не  указано  в   проекте  и/или  не признано в административном порядке,  объектами   оценки не являются.     

          1.4 Цена:

            Исполнение договора   оплачивается   по   цене,  установленной   соглашением сторон.       В предусмотренных  законом  случаях  применяются цены (тарифы,   расценки, ставки  и   т.п.),  устанавливаемые   или   регулируемые   уполномоченным на то государственным органом.       В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и   не может  быть  определена исходя из условия договора,  исполнение   договора должно быть  оплачено  по  цене,  которая  при  сравнимых   обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или   услуги (ст. 424 ГК РФ)

1.5. Ответственность  при  государственной регистрации   прав на недвижимое имущество и сделок с ним

       Учреждение  юстиции  по  регистрации прав в соответствии с настоящим  Федеральным    законом   несет   ответственность   за   своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество   и сделках с ним в Едином государственном реестре прав,  за полноту   и   подлинность   выдаваемой  информации  о правах  на  недвижимое   имущество и сделках с ним.   Ответственность за точность  данных,   своевременность  их   предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации   по учету соответствующих объектов. Лица виновные в умышленном или неосторожном искажении либо   утрате  информации  о правах  на  недвижимое имущество и сделках с   ним,    зарегистрированных    в  установленном   порядке,    несут   ответственность  за материальный ущерб,  нанесенный в связи с этим   какой-либо   из   сторон,   в   соответствии   с законодательством   Российской Федерации.

            При    оценке   объекта   недвижимости   оценщик   должен   придерживаться следующих основных требований:  

правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с   ним   имущественные   права;   учесть   цель   и    предполагаемое   использование  результатов  оценки;  определить  масштабы поиска и   сбора данных;  выявить любые ограничивающие условия,  если таковые   имеются; и определить эффективную дату оценки;   

- определить оцениваемый тип стоимости;  

- рассмотреть всевозможные юридические  ограничения  прав  собственности на объект недвижимости, если таковые имеются;

            Выявить и учесть  влияние  на стоимость оцениваемого объекта   недвижимости  любого  связанного   с   этим   объектом   движимого   имущества,  оборудования или нематериальных активов, не являющихся   частью недвижимости.
Оценщики несут  ответственность  за  проведенную  оценку   перед   клиентом  по  договору  и  в  соответствии  с  действующим   гражданским законодательством.  Кроме того, недобросовестность при   проведении   оценки   может  повлечь  за  собой  лишение  оценщика   лицензии, что находится в компетенции ФКЦБ России.
            Установить,  что  обязательства  по кредитному договору (договору займа) или иные обязательства,  в том числе основанные на  договоре  купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков,  предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого имущества далее именуется - ипотека

(Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования")








Глава 2. Описание объекта.



2.1.  Краткое описание объекта

АКТ  ОСМОТРА

Объект подлежащий оценке             КОД №

АДРЕС:	г.Новосибирск   ул. Театральная 9  кв.2
:
Ф  И  О  владельца	Алексеева  Н.В.
№ справки БТИ	6574
Доп. Данные	Государственная

ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЙОНУ РАСПОЛОЖЕНИЯ

РАСПОЛОЖЕНИЯ			Анализ окрестностей	отл	хор	Удов	пл
ЦЕНТР		¨	рынок рабочей силы	¨	3	¨	¨
ПРИБЛ. К ЦЕНТРУ		¨	близ. к месту работы	¨	3	¨	¨
ПО   ЛИНИИ МЕТРО(ПРАВ)		¨	близость к магазинам	¨	¨	3	¨
ПО   ЛИНИИ МЕТРО(ЛЕВ)		¨	близ. к учеб. завед.	¨	¨	3	¨
СРЕДНЕЙ  УДАЛЁННОСТИ		¨	обществ. Транспорт	¨	¨	3	¨
(правобережье)			близость к местам об-
СРЕДНЕЙ  УДАЛЁННОСТИ		¨	щественного отдыха	¨	¨	3	¨
(левобережье)			коммунальные усл.	¨	3	¨	¨
ОТДАЛЁННЫЕ (ПРАВ)		3	совместимость з/п	¨	¨	¨	¨
ОТДАЛЁННЫЕ(ЛЕВ)		¨	защита от неп.возд.	¨	¨	¨	3
ПРЕСТИЖНЫЕ		¨	охр.обществ. пор-ка	¨	3	¨	¨
ПРИГОРОДНЫЕ			озеленение	¨	3	¨	¨
ОБЛАСТЬ		¨	отношение рынка	¨	¨	3	¨
			привлекательность	¨	¨	3	¨
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ
ДАННЫЕ:	Рядом расположены:  ДК Чкалова, поликлиника N 3, спортивный стадион ,  стоматологическая поликлиника

Средняя рыночная арендная ставка	0,6
Мебель	0,3
Телефон	0,2
Сумма периодической ренты (Дт)	1,1

*Поправки берутся из затратного метода
Ставки по налогам используемые в расчетах

НДС	Налог на пользователей автомобильных дорог	Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы	Налог на прибыль	Налог на имущество
20%	2,6%	1,5%	35%	2%

РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА

Текущих издержки за период (Зт)	0,28
Сумма налоговых отчислений за период (Н)	0,098
Сумма чистого дохода за период (после уплаты налогов) (ЧДт)	0,7216
Безрисковая ставка на реинвестированные средства (Сб)	0,14
Суммарный чистый доход за весь срок владения (ЧД)	9,1896 187,3944
Ставка капитализации (Ск)	0,5
Ставка прироста будущей стоимости (Сп)	через 1 год - 0,1 через 10 лет - 0,2
Денежный эквивалент (Э)	-
Сумма издержек на смену прав собственности (Зи)	0,05
Стоимость по методу капитализации (Р)	19,145 39,702

ЧД =
R
* ([ (1+
j
/
m
)
^mn
- 1 ] /
j
/
m
) , где

R - сумма чистого дохода за период (ЧДт)

j = 0.14

m = 12

 для n = 1  

ЧД = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)¹² - 1] / 0,14/12 ) = 9,1896

для n = 10

ЧД = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)¹²⁰ - 1] / 0,14/12) = 187,3944

Р =  (ЧД /
n
*С_к) +( Р*С
_n
+ Р*(1+С
_n
)*0,05 ) / (1+
n_i
) , где

С₁ = 10% = 0,1

С₁₀=0,2

i = 0,15

Р₁ = 19,145

Р₁₀ = 39,702
Заключение
     Без оценки стоимости не обходится не одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях  по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т.д.

     Все сделки с недвижимостью заключаются на рынке. Рынок – пространство , которое может представлять собой конкретное место, где заключаются сделки по бизнесу, либо его можно соотнести  с деятельностью  по ведению переговоров, направленных на достижение соглашений между сторонами. Оценщик должен достичь полного понимания рынка недвижимости  прежде, чем он может правильно определить рыночную стоимость любого объекта представленного на этом рынке.

В советский период рынок недвижимости  в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками, как правило носили незаконный характер. Естественно, в этих условиях ни  о какой  рыночной оценке недвижимости не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам приходится  догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Одним из них и является оценка недвижимости

    
Список используемой литературы.




1.  Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru
2. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер.  1996г.
3. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество  // Экономическая газета. № 4. 2003г.
4. Паттури Я. В. Экономика надвижимости: Учебное пособие. – Великий Новгород. 2002 г
5. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов  // Экономика и жизнь . № 3. 1999г.