Содержание
Введение

1.    
Коммерческая недвижимость

2.    
Функции службы администрирования при эксплуатации объектов коммерческой недвижимости

Список литературы
Введение
В данном реферате я постаралась дать понятие коммерческой недвижимости, рассмотреть все возможные операции с ней, описать методы оценки, показать функции службы администрирования при эксплуатации объектов некоммерческой недвижимости на примере бизнес-центра, как коммерческая недвижимость становится экономическим активом.

      На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.
  1. Коммерческая недвижимость
На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления

(производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

. как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

. как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

* Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

* Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

* Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1

% от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

* Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью.

Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

* Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

* Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

* Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

* Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

* В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности. Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя. Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов. Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке.

2. Функции службы администрирования при эксплуатации объектов коммерческой недвижимости        
  Служба администрирования управляющей/эксплуатирующей компании организует и контролирует все рабочие процессы, происходящие на объекте, регулирует от ношения: собственник — управляющий — арендатор.

Вся деятельность службы администрирования проходит в соответствии с сервис-планом.

Структура службы администрирования наглядно представлена на примерах торгового комплекса и бизнес - центра.

Управляющий объектом подчиняется непосредственно руководителю службы администрирования управляющей/эксплуатирующей компании. От опыта и профессионализма управляющего во многом зависит «жизнь» объекта. Он — координатор всех служб. Его деятельность на объекте зависит от тех полномочий, которые собственник предоставил компании. Во всех случаях администрирование управляющей компании и иногда — расширенное администрирование эксплуатирующей компании включает в себя работу с арендаторами.

В частности, управляющий на объекте участвует в переговорах с потенциальными арендаторами и заключает договоры аренды, готовит документы в случае перезаключения договоров в связи с изменением условий, участвует в разрешении конфликтов, взаимодействует с контролирующими и проверяющими органами и еще многое другое.

В подчинении у управляющего крупным торговым центром могут быть администраторы. Как правило, к каждому корпусу торгового комплекса или бизнес-центра прикреплен администратор. Администраторы решают все текущие вопросы с арендаторами, за исключением договорных отношений.

В целом наборы функций управляющего бизнес-центра и торгового комплекса оказываются близкими. Различия продиктованы в основном некоторыми видами работ (группа логистики) и временем работы. Поскольку ежедневная продолжительность работы торгового комплекса больше, чем бизнес-центра, на таком объекте обычно посменно работают два административных директора, которые подчиняются управляющему и решают все текущие вопросы в рамках своих полномочий.

Служба администрирования компании занимается под готовкой бюджета по каждому объекту, находящемуся в управлении. В специально разработанную программу вносятся плановые показатели расходов на эксплуатацию. В том случае, если управляющая/эксплуатирующая компания занимается работой с арендаторами, в бюджете появляется доходная часть, в которой отражаются все доходы, планируемые и получаемые от сдачи в аренду помещений, а также расходы, связанные с арендаторами.

При этом доходы планируются не только от уже занятых арендаторами помещений, но и от тех помещений, которые пока свободны. В бюджет также вносятся планируемые расходы по коммунальному обслуживанию объекта, причем суммы этих расходов корректируются в течение года в связи с изменениями тарифов, а также количества потребляемой электроэнергии, тепла, воды. Естественно, обо всех потраченных средствах компания отчитывается перед собственником.

Служба администрирования составляет план-график ремонтных работ на год. Например, если на объекте необходимо отремонтировать фасад, в бюджете будет отражено, что в июне-августе будет проходить ремонт фасада.

В расходы по бюджету включаются расходы на обеспечение безопасности на объекте, техническому обслуживанию, уборке помещений, на проведение специальных работ. Эксплуатирующая компания составляет годовой и текущий бюджеты: текущий закрывается по итогам каждого месяца, годовой по итогам года.

Одной из задач службы администрирования является обслуживание финансовое обслуживание объекта.

Финансовое обслуживание — это финансовое планирование, бухгалтерский учет, учет расчетов с арендаторами и обслуживающими организациями. Состав работ перечислен в сервис-плане по управлению объектом.

В структуру службы администрирования может входить группа рекламы и маркетинга. Специалисты по рекламе и маркетингу решают вопросы, связанные с планированием, реализацией рекламной политики на объекте недвижимости, с позиционированием объекта на рынке недвижимости. Работа этой группы по размещению рекламы на объекте осуществляется в тесном взаимодействии со службами технического обслуживания, клининга, охраны, что исключает возможность непредвиденных аварийных ситуаций и позволяет получать максимальный эффект от использования объекта в рекламных целях.

В области профессионального управления коммерческой недвижимостью, сопровождение проекта на всех стадиях его просто необходимо. Одним из важных составляющих успешности любого проекта, является – делегирование полномочий, контролирующих функций и ответственности профессионалам. Управление коммерческой недвижимостью и профессиональное сопровождение проекта на всех стадиях его реализации стало необходимостью. Принятие решения о привлечении профессиональной управляющей компании освобождает собственника от решения всех проблем, связанных с контролем и координацией деятельности подрядчиков на этапе проектирования и строительства, а также гарантирует качество проводимых работ и оптимизацию финансовых затрат.

Дальнейшую эффективную работу по подбору арендаторов, по целому ряду причин, правильно будет доверить тем, специалистам, которые разрабатывали концепцию развития объекта. Если хотят получать от объекта недвижимости стабильный и высокий доход, то доверьте работу по управлению проектом профессионалам, имеющим опыт работы в различных сегментах недвижимости.

Администрирование

— управление взаимоотношениями с арендаторами

— управление взаимоотношениями с государственными органами

— юридическое сопровождение деятельности объекта

— организация служб reception, административно-хозяйственного обеспечения (АХО), службы охраны и др.

Финансовый менеджмент

— составление согласование и исполнение бюджетов доходов и расходов

— оптимизация существующих финансовых моделей

— рационализация расходов собственника

— сбор платежей и работа с дебиторской задолженностью

— исполнение финансовой модели проекта

Маркетинг и продвижение объекта на рынке

— проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

— разработка согласование и осуществление концепции продвижения объекта

— клиентские программы лояльности

— Медиа планирование

Брокеридж

— разработка и согласование Медиа-плана по продвижению объекта

— брендинг

— разработка договорной базы

— привлечение арендаторов на объект

— формирование «Службы заказчика арендатора» и координация деятельности арендаторов

— оперативный (текущий) брокеридж

— обеспечение выполнения договорных условий арендаторами

— формирование оптимальных отношений с арендаторами

Функции службы администрирования при эксплуотации объектов коммерческой недвижимости проявляется в следующем (на примере бизнес-центров):

1) Эксплуатация бизнес-центров

Высшее проявление комфорта в здании – это безопасность жизни находящихся в нем людей. Отличие бизнес-центров от других зданий - это большое количество смежных и замкнутых помещений. В таких условиях наибольшую опасность для жизни людей, находящихся в здании, представляет огонь. Поэтому приоритетным направлением в эксплуатации бизнес-центров является плановое техническое обслуживание противопожарных систем и оборудования, а также комплексная работа по информированию людей, находящихся в бизнес-центре.

2) Техническое обслуживание

В основе технического обслуживания систем ОПС (охранно-пожарной сигнализации) и СПТ (систем пожаротушения) лежит ежедневная проверка работоспособности всех элементов. Часто самое простое оказывается наиболее сложным для исполнения. Практика показывает, что такая элементарная процедура как проверка исправности противопожарных систем часто выпадает из списка ежедневных процедур по техническому обслуживанию бизнес-центров. Ужасная трагедия, произошедшая в начале 2006 года в Приморском отделении Сбербанка во Владивостоке, подтверждает это. Тогда пожар унес жизни 9 человек. Последующие проверки показали, что в здании Сбербанка годами не проверялось противопожарное оборудование, все осмотры были формальными, для отчетности…Вы видите противопожарные извещатели под потолком своего офиса – но где гарантия, что они работают? Кто и как их проверяет? Когда в последний раз происходила проверка? Как показывает практика, самое распространенное нарушение правил противопожарной безопасности, которое может определить даже неспециалист – это загроможденные аварийные выходы и отсутствие планов эвакуации на стенах. Знаете ли вы как вести себя на случай возникновения пожара? Как проверяют противопожарную систему в вашем бизнес-центре? Существует ли возможность дистанционной проверки? Спросите у директора по эксплуатации или управляющего – вы имеете право знать.

3) Поддержка отечественного производителя

Современное отечественное противопожарное оборудование по своим техническим характеристикам не уступает иностранным аналогам, оно удобно в монтаже и эксплуатации, а его стоимость ниже в 1,5-2 раза.

4) Интеграция повысит безопасность

За обнаружение пожара на объекте отвечают системы ОПС. В состав ОПС входят извещатели, системы охраны периметра, приемно-контрольные приборы, интегрированные системы безопасности, системы передачи тревожных сообщений и мониторинга, системы оповещения и управления эвакуацией, вспомогательное оборудование.

5) В бизнес-центрах используют следующие виды извещателей:

-  дымовые видеоизвещатели (видеокамера в качестве датчика реагирует на дым, скапливающийся под потолком);

- фотоэлектрические дымовые извещатели (более эффективны в выявлении крупных частиц дыма, относительно невосприимчивы к изменениям окружающей среды, хотя могут давать ложные срабатывания);

- тепловые извещатели (реагируют на возрастающую и фиксированную температуру);

- мультисенсорные многопрофильные извещатели (обычно сочетают в себе газовые детекторы, дымовые и тепловые устройства).

Дымовые извещатели способствуют обнаружению пожара на ранней стадии возгорания, при этом количество ложных сигналов у них минимально. При этом видеоизвещатели способны обнаружить дым на более ранней стадии возгорания, чем обычные, поскольку частицы дыма могут быть выявлены до того, как они поднимутся к потолку. В недавнем прошлом системы пожарной сигнализации состояли, как правило, из дымовых и тепловых извещателей. В настоящее время в основном используются комбинированные извещатели, совмещающие дымовой и видеодатчики. Комбинированные модели минимизируют ложные сигналы тревоги, при этом время обнаружения пожара также уменьшается. Еще более эффективная, интенсивно внедряемая технология – мультисенсорное устройство, объединяющее газовый детектор, фотоэлектрический и тепловой датчики. Они лучше справляются с поставленными задачами, а коэффициент ложных срабатываний у них существенно ниже.

6) Удобство в эксплуатации

В современные извещатели встраивают дистанционное программирующее устройство, которое позволяет техническим специалистам считывать следующие показания: последнюю дату проведения технического обслуживания, уровень загрязнения оптической камеры, параметры термоэлемента, а также устанавливать нужный порог срабатывания и производить дистанционную проверку исправности прибора. Это облегчает техническое обслуживание противопожарной системы и экономит время при введении устройства в эксплуатацию.

Общие требования к ОПС и СПТ в бизнес-центрах: системы пожарной безопасности должны быть испытаны и сертифицированы на работу в соответствующих условиях. Кроме того, следует обратить внимание на их совместимость с прочими технологическим системами, установленными в бизнес-центре (например, с датчиками, контролирующими работу систем водо- и электроснабжения). Также обязательно должна быть нормативная документация от разработчика этих систем и установок. Обязательным требованием к системам ОПС в бизнес-центрах является обнаружение возгорания на самой ранней стадии. Для того, чтобы повысить чувствительность дымовых извещателей без риска увеличения ложных срабатываний, необходимо, чтобы на объекте поддерживалась нормальная температура и влажность, а из атмосферы отфильтровывалась пыль.

В случае, если в бизнес-центре установлены автоматические системы пожаротушения, следует помнить о высокой цене ошибки при ложных сигналах тревоги у таких систем. Любое фиктивное срабатывание может привести к выбросу активных средств тушения пожара, например, таких, как пены, порошки. После такой  «учебной» тревоги надо будет проводить огромную работу по устранению ее последствий, которая может растянуться не на одну неделю и принести серьезные убытки.

7) Информационная работа

Помимо ежедневного технического обслуживания систем ОПС и СПТ необходима комплексная информационная работа с людьми, находящимися в бизнес-центре. Это проведение инструктажей по противопожарной безопасности и тренировок, призванных отработать алгоритм действий во время пожара у технических специалистов и арендаторов помещений в бизнес-центре. Люди должны знать, как вести себя в случае, если пожар все-таки возник: куда звонить в первую очередь, где находятся аварийные выходы, какую технику выносить и т.п. Помимо указанных мероприятий обязателен контроль соблюдения внутреннего противопожарного режима, который подразумевает наличие планов эвакуации, действующего аварийного освещения, указателей путей эвакуации и свободных аварийных выходов.

8) Эксплуатация торговых центров

Доходность торговых центров напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть светло и комфортно в любое время года. Поэтому приоритетом в эксплуатации торговых центров является  техническое обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования и освещения. Комфорт во многом зависит от температуры внутри здания. Зимой оптимальный температурный режим достигается за счет наладки и регулировки систем отопления и вентиляции, а летом он связан с бесперебойной работой систем кондиционирования и вентиляции. Поскольку система вентиляции в торговом центре должна обеспечивать необходимую кратность воздухообмена в помещениях с большим количеством людей, требования к ее безотказности и безаварийности более высокие. Достичь высоких показателей надежности системы вентиляции возможно за счет строгого соблюдения следующих параметров эксплуатации:

• обеспечение заданных условий и параметров работы, указанных в инструкциях производителя;

• проведение профилактических работ;

• обеспечение изделий запасными деталями, узлами и элементами (как минимум, двойное увеличение нормативного количества ЗИПа – запасных частей и принадлежностей для системы вентиляции на объекте);

•  регулярный диагностический контроль.

Определиться с выбором помогут профессионалы. В случае привлечения профессиональной  эксплуатационной компании на стадии проектирования торгового центра, существует возможность анализа предлагаемых проектных решений всей его инженерной инфраструктуры. Кроме необходимости соблюдения различных норм и правил, установленных при проектировании объектов, важно учитывать следующие параметры:

         - стоимость расходных материалов и их замены;

         - периодичность проведения профилактических работ;

         - надежность и срок службы, 

         - ремонтопригодность;    

         - совместимость с аналогичным оборудованием других производителей;

- доступность сервисных центров и т.п.

Другими словами, специалисты в области эксплуатации предложат оптимальные технические решения, приспособленные под конкретный проект. В торговых центрах имеет место деление площади на отдельные элементы – небольшие магазины, крупные торговые залы, кинозалы, фуд-корты. В больших торговых залах, как правило, устанавливают централизованные системы кондиционирования, а для небольших помещений подойдут децентрализованные, с вентиляторными доводчиками. При проектировании торгового центра необходимо предусмотреть возможность модернизации систем кондиционирования – поскольку в связи с увеличением потока покупателей возрастает нагрузка на эти системы.

Системы вентиляции – обязательный элемент инженерной инфраструктуры, требования к ним прописаны в соответствующих нормативных документах.
Список литературы
1.     Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000

2.     Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.
3.     П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.
4.     И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник – 3-е изд., доп.и перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2002г.