Реферат Экономика недвижемости
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
Введение
Раздел 1. Основные черты рынка жилья……………………………………………….4
Раздел 2. Сущность и история развития ипотеки……………………………………...6
2.1. Зарождение института ипотеки…………………………………………….6
2.2. Развитие ипотеки в России……………………………………………........8
Раздел 3. Рынок ипотечного кредитования……………………………………………10
3.1. Инструменты ипотечного кредитования………………………………....10
3.2. Риски ипотечного кредитования…………………………………………...12
3.3. Ипотечный рынок кредитования…………………………………………..14
3.4. Мировой опыт ипотечного кредитования……………………………........15
Раздел 4. Сегодняшние реалии на рынке ипотечного кредитования…………….......16
4.1. Партнерские ипотечные программы…………………………………........16
4.2. Выбор процентной ставки……………………………………………….....19
4.3. Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет?..........................................21
Заключение……………………………………………………………………………….23
Список литературы.
Введение
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.
В данной работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ возможных рисков. Рассмотрены перспективы развития ипотечного кредитования на период мирового кризиса.
Раздел 1. Основные черты рынка жилья
Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.
Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:
а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.
В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки).
К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992 г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.
Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».
Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный».
Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлтеров, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.
Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя.. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.
Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%.
Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает, прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж - расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.
Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема.
Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.
Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.
Раздел 2. Сущность и история развития ипотеки.
2.1. Зарождение института ипотеки
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.[1]
На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.[2]
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была довольно велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.[3]
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.[4]
2.2. Развитие ипотеки в России
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.[5]
29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[6]
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.[7]
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В нем нашли отражение следующие положения:
— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
— порядок заключения договора об ипотеке;
— закладная как ценная бумага;
— государственная регистрация ипотеки;
— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
— последующая ипотека;
— уступка прав по договору об ипотеке;
— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[8]
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
Раздел 3. Рынок ипотечного кредитования.
3.1. Инструменты ипотечного кредитования.
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:
- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
- снижение рисков ипотечного кредитования;
- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:
- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.[9]
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[10]
Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа.
В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.
Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:
платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.[11]
3.2. Риски ипотечного кредитования.
Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.
Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.[12]
Риски ипотечной деятельности
Рис. 1
Наиболее характерными рисками являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.
Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.
В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:
- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;
- социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.[13]
Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.
Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.
Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.
В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
В отношении России, помимо высоких требований Банка Росси к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций.[14]
3.3. Ипотечный рынок кредитования.
Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.
Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.
Систему ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).
Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.
3.4. Мировой опыт ипотечного кредитования
Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.
Раздел 4. Сегодняшние реалии на рынке ипотечного кредитования.
4.1. Партнерские ипотечные программы.
На сегодняшний день многие партнерские ипотечные программы находятся в «замороженном» состоянии. Девелоперы ищут средства на строительство, а банки стараются минимизировать свои риски и не дают кредиты под новостройки». По данным эксперта, в основном подверглись «заморозке» объекты со сроком сдачи дальше 2011 года.
Ипотечное кредитование новостроек в этом году будет переживать не лучшие времена, это связано с сокращение платежеспособного спроса и сворачивание ипотечных программ как таковых. В этих условиях, о расцвете совместных программ говорить не приходится: вопросы выживания на первом месте.
Необходимо выяснить какие программы на сегодня уцелели на рынке, и что они собой представляют. Возьмем несколько строительных компаний и посмотрим, что они предлагают.
«СУ-155» Из широко анонсируемого сотрудничества банков с компанией «СУ-155», в котором участвовали банки «Зенит», «МБРР», «Новый строительный банк» и «Уралсиб», реально осуществляет сотрудничество в данный момент только «Росбанк». Он выдает ипотечные кредиты под залог уже имеющегося у заемщика в собственности жилья.
Причем залоговая квартира должна отвечать целому ряду требований: например, она не должна иметь других собственников, прописанных несовершеннолетних детей и так далее. Другими словами, если у вас уже есть квартира и вы вдруг решили купить еще одну, то можете рассчитывать на рассмотрение ипотечной заявки.
«СУ-155» готово предоставить рассрочку покупателю напрямую, но и здесь условия довольно сложные для «простого заемщика». Первоначальный взнос должен быть не менее 40% (для сравнения, банки работают от 30%).
Рассмотрим платежи, которые берет на себя потенциальный покупатель, на примере предполагаемого приобретения, скажем, однокомнатной квартиры в Чертаново, общей площадью 52,7 кв. м. и стоимостью 6 миллионов. Чтобы рассчитывать на покупку, нужно будет сразу заплатить 2,5 миллиона рублей. На оставшуюся сумму в 3,5 миллиона вам предоставят рассрочку до 2010 года, то есть на 21 месяц. Ежемесячный платеж 20 месяцев будет составлять около 54 800 рублей. А на 21-й месяц нужно будет погасить остаток долга, который к тому времени составит 3 млн. 365 тыс. рублей.
ПИК В группе компаний «ПИК» анонсируются совместные программы с банками «Дельтакредитбанк» и «Оргэсбанк». Обе программы осуществляются под залог уже имеющегося в собственности жилья. И если «Дельтакредитбанк» требует полноправного владения, то в «Оргэсбанке» возможно взять кредит под залог какой-то доли собственности (совладения). Собственность проходит аудиторскую проверку, по ее результатам, банки будут готовы выдать вам кредит в наличных средствах до 50-70% от стоимости вашего имущества.
В «Делльтакредитбанке» ипотека осуществляется только в рублях под 27,95%-28,95% годовых. В «Оргэсбанке» кредиты выдают только в валютном эквиваленте: в евро 11%-13% годовых, в долларах 12-14%.
ДСК-1 Коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания» (дочерняя структура Первого Домостроительного комбината) предлагает сегодня покупателям воспользоваться услугой под названием «Товарный кредит». Это возможность оформить некий аналог ипотеки. Сумма будет разделена на отдельные выплаты по формуле «30%, 20%, 20% и 30%».
Рассмотрим на примере. Если вы решите воспользоваться «Товарным кредитом», то интересующая вас квартира увеличивает свою стоимость сразу на 8%. От этой суммы необходимо сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. После чего оставшаяся сумма долга разбивается на 20% до регистрации собственности, 20% после регистрации собственности и оставшиеся 30%, которые предоставляются на 3 года под 14% годовых.
Что же получается при переводе на деньги? Мы хотим купить квартиру в Подмосковье, скажем, однокомнатную, в городе Лобня, площадью 38,5 кв. м. Стоимость жилья по «товарному кредиту», увеличенная на 8%, составит 2 494 800 рублей. Первоначальный взнос будет, соответственно, 748 000 рублей. Следующие 20% от стоимости жилья в размере 498 000 рублей (до госкомиссии, которая состоится с марте 2010 года) разбиваются на равные ежемесячные платежи. До марта 2010 года в данный момент осталось 10 месяцев, то есть, если мы подписываем договор на кредит в ближайшие дни, нам нужно будет платить до госкомиссии по 45 000 рублей ежемесячно.
После прохождения домом положенной процедуры следующие два года (24 месяца) мы выплачиваем еще 20%, то есть те же 498 000 рублей только уже на больший срок, поэтому платежи будут меньше и составят приблизительно 20 000 рублей. Оставшиеся к концу 2011 года на вас 30% от суммы в качестве долга, то есть 748 000 рублей мы выплачиваем три года (36 месяцев) под 14% годовых. К этой схеме нужно добавить, что одобрен такой кредит может быть только на доход 90 000 рублей по справке 2 НДФЛ, или по «справке в свободной форме» с подписями генерального директора и главного бухгалтера нашего предприятия.
Группа компаний «Пионер» Один из объектов ГК «Пионер» – Дом на Коровинском шоссе аккредитован по специально разработанной программе Сбербанка «Ипотечный +». Ее преимущества в сравнении со стандартной программой СБ РФ «Ипотечный кредит» - более низкие процентные ставки и меньшая величина первоначального взноса. Доля сделок с использованием банковских займов в общем объеме продаж по данному объекту за весь период реализации (апрель 2008 - апрель 2009) составила около 10%. Последние 2 квартиры куплены по программе «Ипотечный +» в марте (в настоящее время в доме осталась в продаже всего одна квартира, так что предложение можно считать закрытым).
Кредиты на приобретение квартир в другом объекте девелопера – ЖК «Лазаревское» (строится в Южном Бутове) сегодня можно получить только под залог имеющейся недвижимости. За время реализации жилого комплекса (с марта 2008 года) порядка 12% квартир приобретено с использованием ипотечных кредитов – до кризиса их предоставляли ВТБ-24, Сбербанк РФ и МДМ-банк. «Последние продажи с участием ипотеки в «Лазаревском» состоялись в сентябре минувшего года. С октября все сделки идут без участия банковских займов, преимущественно с использованием рассрочек.
Более всего востребована так называемая «короткая» рассрочка, когда покупатель сразу платит большую часть от стоимости выбранной квартиры - порядка 60-80%, а оставшуюся вносит в течение нескольких ближайших месяцев. В этом случае возможен индивидуальный подход к клиенту, и условия такой рассрочки зависят от величины недостающей для покупки суммы, срока требуемой рассрочки и стоимости выбранной квартиры. Второй вариант рассрочки – на 2 года: покупатель сначала оплачивает не менее 25% стоимости квартиры, остальную сумму вносит равными платежами в течение последующих 24 месяцев. При этом первые 12 месяцев с даты подписания договора проценты не начисляются, а с 13-го по 24-й на остаток задолженности ежемесячно начисляется 1%. Общая стоимость квартиры пересчитывается в условные единицы по курсу 30 рублей за 1 у.е., эта сумма фиксируется в Договоре, и все дальнейшие расчеты производятся уже с привязкой к курсу доллара США, который в предстоящие 2 года может неоднократно меняться. Третий вид рассрочки: стоимость квартиры фиксируется в рублях, минимальный платеж составляет 30%, остаток равными долями вносится сроком до 2 лет под 18% годовых на остаток задолженности.
«Востребованность рассрочек существует - за время реализации ЖК с использованием различных схем куплены порядка 30% квартир. Однако все-таки подавляющее большинство сделок и до кризиса и сейчас проходит по 100% оплате: только в этом случае возможны специальные, очень привлекательные, цены».
Сегодня более реальное предложение – это рассрочка от застройщика, нежели партнерская программа банка. Но и там, и там – условия подходят далеко не каждому. Высокие ставки, крупные первоначальные взносы, короткие сроки. Жесткие требования. К этому надо быть готовым.
Нужно ли ждать каких-то улучшений, например, - дальнейшего снижения цен и возрождения банковских программ? Здесь никто не даст толкового универсального совета. Скажем одно – в убыток себе застройщики торговать точно не будут. А жилье, отвечающее соотношению «цена-качество» вряд ли серьезно подешевеет.
Примеры программ с участием банков
Таблица 1.
| Застройщик | Банк | Программа | Первоначальный взнос | % ставка | Срок |
| СУ-155 | Росбанк | Кредит на покупку недвижимости под залог имеющегося жилья | от 30% | от 17% в рублях | до 15 лет |
| ГК «ПИК» | «Дельтакредитбанк» | Кредит на покупку недвижимости под залог имеющегося жилья | от 30% | 27,95-28,95% в рублях, 16,7% в долларах США | 10 лет |
| ГК «ПИК» | «Оргэсбанк» | Кредит на покупку недвижимости под залог имеющегося жилья | от 30% | 11.13% в евро, 12-14% в долларах США | До 30 лет |
| Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru | |||||
Примеры программ без участия банка
Таблица 2.
| Застройщик | Программа | Условия |
| ДСК-1 | Товарный кредит | взнос - 30% + 20% до регистрации собственности, 20% после. Оставшиеся 30% предоставляются на 3 года под 14% в рублях |
| ГК «Пионер» | Рассрочка | 1 вариант: взнос – 60-80%. Срок-индивидуально 2 вариант: взнос- от 25%. Срок - 2 года, с 13 месяца начисляется 1% на остаток задолженности. Стоимость фиксируется в у.е. 3 вариант: взнос от 30%, срок до 2 лет под 18% годовых. Стоимость фиксируется в рублях. |
| Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru | ||
Таблицы 1 и 2. Дата: 02 марта 2009 | www.metrinfo.ru
4.2. Выбор процентной ставки.
Вопрос о процентной ставке – один из существеннейших пунктов кредитного договора. Здесь возможно два варианта: либо ставка однозначно прописана в виде цифры (например, «11% годовых в долларах США») – в этом случае она называется фиксированной. Альтернатива – ставка плавающая. Она состоит из двух частей: «базы» - изменяющегося во времени индикатора рыночной ситуации и «банковской маржи» или надбавки – некоей неизменной величины, которая добавляется к базе.
Банковская маржа постоянна, ее размер прописан в кредитном договоре. А вот что такое «база»? Существует признанный финансистами всего мира индекс Libor (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.
LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу. Ставка фиксируется Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association – ВВА) начиная с 1985 года ежедневно. Банки, входящие в базу расчета, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочивают, верхние и нижние значения отбрасывают, а оставшиеся усредняют».
Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Соответственно, для кредитов в этих валютах этот индекс и берется в качестве основы при определении процентов по кредитам. А рубли? Ими в Лондоне, как известно, не торгуют. Для российской валюты, говорит существует отечественный индекс MosPrime Rate – он рассчитывается в Москве по похожим правилам.
Кроме фиксированных и плавающих, бывают и гибридные кредиты. На начальном этапе, который может продолжаться 1-5 лет, ставка устанавливается фиксированной. Как правило, ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем по обычным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. После этого периода ставка начинает «плавать» в зависимости от рыночного индекса точно так же, как и в обычном кредите с плавающей ставкой.
Выгода банка о т плавающей кредитной ставки.
Предлагая своим клиентам ту или иную форму процентной ставки, банк, разумеется, думает, прежде всего о собственных интересах. Изменить что-то заемщик тут вряд ли в силах – однако стоит хотя бы разобраться в этих резонах.
Каждый банк принимает на себя всевозможные риски, связанные с финансовым положением в стране, стабильностью, дефолтом заемщика, с ликвидностью обеспечения. При рефинансировании ипотечных кредитов стараются привлекать как можно более «длинные» ресурсы. Но, как известно, чем «длиннее» привлеченные деньги, тем они дороже. При плавающей ставке банк может рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки.
Не будет сильным преувеличением сказать, что конкуренции на российском ипотечном рынке еще не большая – кредитование только-только стало становиться на ноги, но было приостановлено нынешним кризисом. В США и Европе были периоды (и очень длительные), когда банкам приходилось самым натуральным образом бороться за клиентов. Лежащее на поверхности решение – предложить более выгодные условия, т.е. ставку пониже. Но для банка это невыгодно, а иногда и рискованно. Банкам выгодно, чтобы ставка выглядела поменьше, чем была таковой по существу. «Плавающий» вариант как раз из этой серии. Во-первых, можно произнести цифру маржи ,например «индекс LIBOR плюс 3%», о LIBOR’е клиент через пять минут забудет, а «3%» засядет в голове крепко. А во-вторых, процент и на самом деле получается ниже, но «с подстраховкой» для банка – именно в тот момент, когда ему нужнее всего деньги (периоды кризисов на рынке), ставки для клиентов повышаются.
В результате, как отмечают все эксперты, плавающие ставки очень популярны на Западе. Наши банкиры, похоже, просто не успели раскусить всю их привлекательность…
Выгодна ли плавающая процентная ставка клиенту.
Теперь посмотрим со стороны заемщика. «Плавающая» ставка в периоды, когда в экономике все хорошо, действительно ниже – это несомненный плюс. Однако не забудем, что повысится процент как раз тогда, когда момент будет самый неудачный: кризис – он для всех кризис… Фиксированная ставка – это гарантия, большая надежность. Стоит напомнить, что банки предпринимали попытки поднять ставки и в случаях, когда процент фиксирован – в этом случае они пытались аргументировать снижением стоимости залога или изменением общей экономической ситуации.
В общем, есть только одна ситуация, когда заемщику выгоднее плавающая ставка: если все в экономике спокойно, и он видит, что процент по кредиту выходит выгоднее. Но даже в такой ситуации плавающую процентную ставку рекомендуется брать только тем, кто рассчитывает погасить ипотечный кредит досрочно: например, вы намерены через полгода после покупки новой квартиры продать старую и рассчитаться с банком.
Вопрос «переходить или нет с «плавающих» ставок на фиксированные?» оказывается вовсе не таким простым, как кажется. С одной стороны, 30% годовых, сложившейся по МосПрайма, – это, конечно, ужасно. С другой – банки явно «подсуетились» и обложили желающих зафиксировать процентную ставку всевозможными поборами и комиссиями, которые часто «съедают» всю выгоду от данного мероприятия. Сложности добавляет и то обстоятельство, что общепринятых для всего рынка правил не существует: каждая кредитная организация решает проблему по-своему, да еще и с учетом индивидуальных условий каждого конкретного заемщика, его кредитной истории. «Нет практики – нет расчета», - так описал ситуацию один из наших консультантов.
Вывод получается один – обращаться с просьбой о переходе на фиксированную ставку можно. И только получив от банка детальный ответ, в котором будет сказано, как и на каких условиях это может быть сделано, следует принимать окончательное решение – соглашаться или продолжать платить по-старому.
4.3. Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет?
О том, что ипотека стала менее доступной, это стало ясно из выше изложенного. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты – и контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. Подобные рассуждения, однако, имеют логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе – конечная цель заемщика не деньги, а квартира.
На сегодняшний день, когда цен на жилье падают, возникает вопрос покупать сейчас или стоит подождать. Идея покупать в период «ценового дна» выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли это «дно»? Обычно люди видят только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный, то, что «дно» пройдено, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. По оценке эксперта, основное снижение на московском рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью прошлого года. Дальнейшее удешевление продолжится по инерции до конца весны, после чего начнется стабилизация.
На ипотечном же рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы», МБРР и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.
Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина – резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях. Так что нас ждет дефицит, который практически невозможно ликвидировать за 2-3 года.
Из этого следует, если есть возможность оформить ипотечный кредит по фиксированной ставке, то лучше не откладывать это на завтра. Приведем некоторые данные для большей наглядности.
Сравнив условия приобретения квартиры в кредит год назад и сейчас мы увидим следующее, весной 2008 года хорошая однокомнатная или не очень большая двухкомнатная квартира в Москве стоила $200 тысяч. При принятых тогда условиях (первоначальный взнос – 15%, ставка по кредиту в долларах США 10%) при кредитовании на 15 лет получалось, что ежемесячные платежи составят $1827. Ежемесячный доход, который должна была иметь семья для получения подобного кредита – $3654. Теперь сегодняшние реалии. Та же квартира стоит порядка $180 тысяч, а условия кредитования стали значительно жестче: первоначальный взнос – 30%, ставка – 13% годовых. Но даже при всем этом ежемесячные платежи составят $1594, а требуемый доход семьи – $3188.
Несмотря на повышенные ставки и более жесткие требования к заемщикам, снижение цен на квартиры делает ипотеку менее обременительной, чем год назад, -, что нужно вкладывать свои накопления в недвижимость.
Сравнение выплат по кредиту сроком на 10 лет в этом и прошлом году
Таблица 3.
| Время, когда кредит взят | Стоимость квартиры | Сумма кредита | Величина взноса | % ставка | Ежемесячный платеж | Сумма полных затрат | Переплата |
| Весна 2008 г. | $200 тысяч | $140 тыс. | $60 тыc.(30%) | 12% | $2009 | $301 тыс. | $101 тыс. (50,5%) |
| Весна 2009г. | $140 тыс. | $98тыс | $42 тыс. (30%) | 18% | $1766 | $254 тыс. | $114 тыс. (более 80%) |
| Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru | |||||||
Если считать проценты, ситуация конечно ужасающая. Раньше мы переплачивали банку за весь период платежей 50% стоимости квартиры, теперь – более 80%. Но в абсолютных цифрах все «с точностью до наоборот»: ипотека стала доступнее и выгоднее. В данном конкретном случае мы можем сэкономить 47 тысяч долларов.
Ипотека – дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков. Это все конечно верно, но необходимо учитывать и то, что при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-4 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Процесс активно развивался и был «прихлопнут» только кризисом. Но кризис – совершенно очевидно – не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту. А вот низкая цена, по которой куплена сегодня квартира, останется.
Заключение.
Рассмотрев ряд вопросов связанных с ипотечным кредитованием, хотелось бы отметить в нынешней ситуации когда все бегают и вопят, что мир рушится, умный человек без лишнего шума покупает – и эти приобретения, как правило, оказываются наиболее выгодными. Сегодня, похоже, именно такая ситуация: основное снижение цен на жилье произошло, и далее резкого падения уже не будет.
Да, проценты по ипотечным кредитам выглядят сегодня просто угрожающе. Но как показали приведенные выше расчеты, главным при принятии решения о приобретении является все же цена. Условия кредита – это уже фактор второго плана.
Список литературы:
1. Интернет-журнал: www.metrinfo.ru Дата: 17 марта 2009
2. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
3. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
4. http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm
5. http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html
6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
7. Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.
[1] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 7-9
[2] http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm
[3] http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm
[4] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 87-88
[5] http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html
[6] http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm
[7] Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. с. 165-167
[8] Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999. с. 356
[9] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 44-45
[10] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 59
[11] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 66
[12] Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.
[13] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 36-37
[14] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 75-76
