Реферат Ценообразование на рынке недвижимости 2
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости.
Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.
Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность, рынок недвижимости считается неликвидным.
Рынок недвижимости представляет собой механизм обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса и предложения. В современной отечественной практике можно выделить следующий типы рынков недвижимости:
Рынок жилой недвижимости;
Рынок коммерческой, или доходной, недвижимости приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые помещения);
Рынок земельных участков, которые в соответствие с законодательно установленным целевым назначением длятся на сельскохозяйственные земли, участки под индивидуальное жилищное строительство, земли, служащие для рекреации и т.д.
Переход России к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит к нему применимо понятие стоимости (ценности).
Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится (рис.1).
Рис.1 Цена объекта недвижимости
Прежде всего, значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. В свою очередь, цена земли зависит от величины платы за землю.
Использование земли в РФ является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.
Существенным элементом налога является ставка – размер налога на единицу налогообложения.
Сумма земельного налога исчисляется по формуле:
З=П·С·К,
где П – площадь участка соответствующего назначения;
С – ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;
К – коэффициент корректировки ставки земельного налога.
Ставки земельного налога ежегодно меняются. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Для покупки и выкупа земельных участков в случаях предусмотренных Земельным кодексом РФ, а также для получения под залог банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.
При определении цены земли решающее значение имеет рыночная составляющая (фактор спроса и предложения). Однако рынок земли РФ находится только на стадии формирования зачастую информация о сделках с земельными участками отсутствует. Поэтому при определении цены земли следует учитывать также цены на земельные участки, устанавливаемые государством (нормативная цена земли), а также кадастровую оценку.
Нормативная цена Земельного участка – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это величина расчетная, не связанная с конкретным содержанием земельного правоотношения.
Государственный земельный кадастр – это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений. Кадастровая цена земли определятся как рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.
Другой важной составляющей объекта недвижимости является цена зданий и сооружений. Для оценки зданий и сооружений применимы доходный, сравнительный и затратный подходы.
В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных подходов.
Метод капитализации доходов используется в том случае, когда доходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную величину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности при продаже ее в будущем.
Метод дисконтирования используется для определения рыночной ценности объекта недвижимости в том случае, когда доход, приносимый объектом недвижимости, не имеет постоянной величины.
При определении рыночной ценности объекта недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.
Основой метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации л продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.
При использовании затратного подхода ценность объекта недвижимости определяется по формуле:
Ценность объекта = Ценность нового строительства- Сумма износа + Ценность земли + Предпринимательская прибыль.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2007. – 574с. – (Homo faber)
2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.
