Федеральное агентство по образованию

     Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

     Инженерно- экономический факультет

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости
Реферат по дисциплине «Финансирование инвестиций в недвижимость»

   на тему: «Виды стратегий при разработке портфеля недвижимости»
                                                       
                                               Самара 2009 год.
         СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………3

1. Основные понятия……………………………………………………………5

2. Виды стратегий……………………………………………………………….9

Заключение………………………………………………………………………17

Глоссарий………………………………………………………………………..19

Список литературы……………………………………………………………...21
ВВЕДЕНИЕ

         Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленное строительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2007 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий.

         Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.

         Цель работы – определить виды стратегий при разработке портфеля недвижимости.

         Задачи – дать определения понятиям недвижимость, портфель недвижимости, видам стратегий.

        
1.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

          Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы [2].

Управление портфелем недвижимости — это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов [4].

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов [3].

Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе результатов анализов портфеля и изучения, знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается наилучшим с учетом отвлечения инвестиционных рисков и зависит от объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними [5].

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д [7].

Современные условия хозяйствования приводят к тому, что определение стратегии предприятия должно содержать в себе следующие этапы:

1.     Определение вида деятельности, концепции долгосрочного развития предприятия. На этом этапе большое внимание уделяется изучению рынка, доли рынка, приходящиеся на данное предприятие, изучение круга потребителей и услуг, возможные пути роста объема потребителей.

2.     Определение конкретных целей и задач для их достижения. Для этого ежегодная деятельность предприятия разбивается на промежутки времени. На этом этапе от каждого отдела или подразделения предприятия (департамента)  составляется ежемесячная картина текущей деятельности, перспективы, коррективные планы, обоснования необходимости инвестиций, определяются направления для инвестиционной деятельности.

3.     Разработка стратегии, которая включает в себя проектные данные и аналитические расчеты, оценивается внутренняя и внешняя среда организации, изучаются конкуренты, проводится SWOT- анализ. Это позволяет сначала разработать портфель стратегий.

Портфель стратегии включает в себя:

·       Маркетинговая стратегия

·       Инвестиционная стратегия

·       Инновационная стратегия

·       Кадровая стратегия

·       Экологическая стратегия

·       Внешнеэкономическая стратегия

·       Производственная стратегия.

Маркетинговая стратегия — процесс планирования и реализации различных маркетинговых мероприятий, которые подчинены достижению поставленных перед компанией (фирмой, организацией, бизнес - структурой) целей.

Главными целями маркетинговой стратегии обычно являются: увеличение объёма продаж; выявление и удовлетворение потребностей потребителя; увеличение прибыли; увеличение доли рынка; увеличение клиентского потока; увеличение числа заказов.

Инвестиционная стратегия представляет собой систему долгосрочных целей инвестиционной деятельности организации, определяемых общими задачами ее развития, а также выбор наиболее эффективных путей их достижения.

Инновационной стратегией называют такие средства достижения целей предприятия, которые связаны с инновацией и инновационной деятельностью. Повышение прибыли, выживание, усиление конкурентных позиций и другие фирменные цели очень часто достижимы лишь при инновационном развитии: выпуске нового продукта, переходе на новую технологию, освоении новых методов управления, смене руководящего состава, реструктуризации (замене старой организационной структуры на новую), новой логистике финансовых потоков. Здесь инновации как раз и являются средством достижения общих целей фирмы, и потому их можно отнести к инновационной стратегии.

Кадровая стратегия (стратегия управления персоналом) — специфический набор основных принципов, правил и целей работы с персоналом, конкретизированных с учетом типов организационной стратегии, организационного и кадрового потенциала (человеческого ресурса), а также типа кадровой политики организации.

Экологическая стратегия - совокупность конкретных целей и задач, рассчитанных на реальные возможности и сроки их достижения, в области охраны окружающей среды и использования природных ресурсов.

Внешнеэкономическая стратегия представляет собой (в самых общих чертах) искусство руководства внешнеэкономической деятельностью, включающее ее перспективное планирование и прогнозирование. На уровне предприятия такое планирование является управленческим процессом создания и поддержания стратегического соответствия между целями предприятия во внешнеэкономической деятельности, его -потенциальными возможностями и шансами в этой сфере. Оно опирается на четко сформулированную программу деятельности предприятия по обеспечению его экономического и социального роста.

Стратегическая цель производственной стратегии – удовлетворение запросов рынка по ассортименту, объему и качеству выпускаемой продукции.

4.     Разработка плана реализации стратегии через экономические, организационные, технологические, качественные, экологические механизмы.

5.     Контроль, анализ, корректировка, контроль, анализ… Должны быть выявлены все причины, которые приводят к нарушению сроков реализации стратегии, изменения стоимости, изменение технологии, качества, корректировка кадров, оптимизация ресурсов для реализации выбранной стратегии.

При определении стратегии необходимо уделить внимание производственному потенциалу предприятия, т.е наличие, состоянии и использование ресурсов предприятия – это материальные, технические, трудовые, финансовые ресурсы.

2. ВИДЫ СТРАТЕГИЙ

·       Маркетинговая стратегия.

Маркетинговая стратегия является фундаментом маркетинговой деятельности компании. Все мероприятия в области маркетинга, рекламы, связей с общественностью (PR) и продаж должны работать в одном направлении, а значит — согласовываться с данной стратегией и не противоречить ей. Именно такие мероприятия и реализовывают маркетинговую стратегию на практике, претворяя ее в жизнь [12].

·       Инвестиционная стратегия.

Инвестиционную стратегию можно представить как генеральное направление (программу, план) инвестиционной деятельности организации, следование которому в долгосрочной перспективе должно привести к достижению инвестиционных целей и получению ожидаемого инвестиционного эффекта. Инвестиционная стратегия определяет приоритеты направлений и форм инвестиционной деятельности организации, характер формирования инвестиционных ресурсов и последовательность этапов реализаций долгосрочных инвестиционных целей, обеспечивающих предусмотренное общее развитие организации [6].


Рис. 1. Основные этапы процесса разработки инвестиционной стратегии организации.

Формирование стратегических целей инвестиционной деятельности организации требует предварительной их классификации по определенным признакам. С позиций финансового менеджмента эта классификация стратегических целей строится по следующим основным признакам (рис. 2).



Рис. 2. Классификация стратегических целей инвестиционной деятельности организации.

·       Инновационная стратегия.

Основу выработки инновационной стратегии составляют теория жизненного цикла продукта, рыночная позиция фирмы и проводим ая ею научно-техническая политика.

Выделяют следующие типы инновационных стратегий :

1. Наступательная - характерна для фирм, основывающих свою деятельность на принципах предпринимательской конкуренции. Она свойственна малым инновационным фирмам.

2. Оборонительная - направлена на то, чтобы удержать конкурентные позиции фирмы на уже имеющихся рынках. Главная функция такой стратегии - активизировать соотношение затраты – результат в инновационном процессе.

3. Имитационная - используется фирмами, имеющими сильные рыночные и технологические позиции.

4. Зависимая – применяется для самосохранения путем выполнения субконтрактных работ для инновационных предприятий.

5. Традиционная, целью которой является самосохранение с применением консервативных технологий.

6. Оппортунистическая , имеющая целью занятие свободных ниш на рынке.

Для наступательной стратегии характерны высокие затраты на нововведения.

При оборонительной стратегии затраты на нововведения ниже, чем у лидера.

Для имитационной стратегии характерны низкие затраты на нововведения.

Для зависимой и традиционной стратегий характерны незначительные затраты на нововведения.

При оппортунистической стратегии затраты на нововведения зависят от тактических соображений.

Имитационная стратегия применяется фирмами, не являющимися пионерами в выпуске на рынок тех или иных нововведений. При этом копируются основные потребительские свойства (но не обязательно технические особенности) нововведений, выпущенных на рынок малыми инновационными фирмами или фирмами-лидерами [10].

·       Кадровая стратегия.

Кадровая стратегия организации определяется следующими комплексными факторами:

1.     внешней и внутренней средой функционирования организации;

2.     типом стратегии организации, принятой ее руководством;

3.     уровнем планирования;

4.     открытостью (закрытостью) кадровой политики; компетенцией персонала.

Анализ внешней среды состоит из двух частей:

1.     анализ макроокружения (состояние экономики и общая тенденция на рынке труда, правовое регулирование в сфере труда, политические процессы и т.п.);

2.     анализ непосредственного окружения (локальный рынок труда, кадровая политика конкурентов и др.).

Анализ внутренней среды выявляет состояние и перспективы развития персонала, стиль управления, состояние технологии, сложившейся организационной культуры. Важнейшим элементом анализа внутренней среды в стратегическом управлении персоналом является анализ миссии и целей организации.

Типы стратегии организации:

·       предпринимательская стратегия;

·       стратегия динамического роста;

·       стратегия прибыльности;

·       ликвидационная стратегия;

·       стратегия круговорота.

Соответствующие кадровые мероприятия зависят от открытости или закрытости кадровой политики.

Для предпринимательского типа стратегии, открытости кадровой политики и долгосрочного (стратегического) уровня планирования кадровые мероприятия включают:

·       привлечение молодых перспективных профессионалов;

·       активную информацию об организации;

·       формирование требований к кандидатам.

Для тех же условий, но при закрытой кадровой политике в качестве кадровых мероприятий предусматривается создание собственных фирменных институтов и курсов подготовки персонала.

·       Внешнеэкономическая стратегия.

Стратегия внешнеэкономической деятельности предпринимателя должна способствовать углублению и расширению его внешнеэкономических связей как с поставщиками, так и с заказчиками (потребителями, покупателями) в целях более полного удовлетворения экономических и социальных потребностей данного трудового коллектива и каждого его члена наряду с соблюдением общегосударственных интересов. В рамках конкретного предприятия внешнеэкономическая стратегия предполагает определение задач деятельности (с очерченным кругом ответственности) внешнеэкономических служб, подразделений и отдельных работников, а также планирование достижений конкретных целей.

Внешнеэкономическая деятельность становится сегодня органической составной частью общей хозяйственной деятельности предприятий. На народнохозяйственном уровне внешнеэкономические связи должны обеспечивать прирост. национального дохода сверх размеров его отечественного производства, содействовать росту благосостояния народа.. Внешний рынок, кроме того, является важным источником передового управленческого опыта, деловой культуры, новых форм хозяйствования [11].

Основным звеном а разработке и реализации внешнеэкономической стратегии является предприятие (объединение, организация).

Новый внешнеэкономический механизм предусматривает для предприятий возможность участия в самых разных формах деловых операций , торговых, производственных, технических, инвестиционных, консультативных, рекламных и т. п. Им разрешено также создавать за рубежом свои филиалы и совместные предприятия, вести операции с ценными бумагами.

В основе разработки стратегии внешнеэкономической деятельности отдельных предприятий, объединений и организаций лежат прежде всего основные направления реформирования внешнеэкономической деятельности в стране: развитие прямых производственных и научно-технических связей; предоставление предприятиям права самостоятельного выхода на внешнеэкономические рынки; формирование совместных предприятий и организаций, а также ассоциаций делового сотрудничества; предоставление в соответствии с законом кооперативам права осуществления внешнеэкономической деятельности; совершенствование системы распределения валютной прибыли; приближение налоговой и таможенной систем к общеевропейской и мировой [9].

·       Производственная стратегия.

Основные цели производственной стратегии:

1.                 оптимальная загрузка мощностей

2.                 снижение затрат на производство

3.                 качество производства

4.                 качество производственных поставок

5.                 соответствие производства спросу

Производственная стратегия должна комплексно решить производственные задачи в соответствии с общей корпоративной стратегией и позволить перейти предприятию от ориентации на выпуск номенклатуры продукции, к рыночно ориентированному производству с необходимой гибкостью по спросу и системой “продукт-сервис”.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги, можно сделать несколько выводов относительно выбора стратегии при разработке инвестиционного портфеля и отметить то, что при выборе любого вида стратегии необходимо, прежде всего, провести исследования рынка.

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Портфель стратегии включает в себя:

·       Маркетинговая стратегия

·       Инвестиционная стратегия

·       Инновационная стратегия

·       Кадровая стратегия

·       Экологическая стратегия

·       Внешнеэкономическая стратегия

·       Производственная стратегия.

При определении стратегии необходимо уделить внимание производственному потенциалу предприятия, т.е наличие, состоянии и использование ресурсов предприятия – это материальные, технические, трудовые, финансовые ресурсы.
ГЛОССАРИЙ

1.     Инвестиции — долгосрочные вложения капитала с целью получения дохода.

2.     Инновация  — нововведение в области техники, технологии, организации труда или управления, основанное на использовании достижений науки и передового опыта, обеспечивающее качественное повышение эффективности производственной системы или качества продукции.

3.     Маркетинг (от англ. marketing — продажа, торговля на рынке) — управление созданием товаров и услуг и механизмами их реализации, как единым комплексным процессом.

4.     Портфель (англ. portfolio) в финансах — совокупность вложений юридического или физического лица.

5.     Предприятие — обособленная специализированная единица, основанием которой является профессионально организованный трудовой коллектив, способный с помощью имеющихся в его распоряжении средств производства изготовить нужную потребителю продукцию (выполнить работы, оказать услуги) соответствующего значения, профиля и ассортимента. Производственное предприятие также называют производством.

6.     Рынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

7.     Стратегия — общий, не детализированный план какой-либо деятельности, охватывающий длительный период времени, способ достижения сложной цели, являющейся неопределённой и главной для управленца на данный момент, в дальнейшем корректируемой под изменившиеся условия существования управленца-стратега.

8.     Управление — действие субъекта, направленное на изменение и манипуляцию объектами и субъектами реальности по заранее продуманной программе.

9.     Управляющий - лицо, входящее в руководящий состав фирмы, компании, менеджер фирмы, осуществляющий управление повседневными делами фирмы, каким-либо участком общей работы, деятельности подразделений фирмы и ее сотрудников.

10. Цель:

·        желаемый результат (предмет стремления); то, что хочется осуществить.

·        чётко описанное желательное состояние, которого необходимо достигнуть.

·        предвосхищаемый в сознании результат деятельности.

·        место или предмет, в который нужно попасть при перемещении какого-либо объекта.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно- правовые акты

1.     Гражданский кодекс РФ (части 1, 2, 3). Официальный текст. – М.: ТК Велби, 2005. – 448 с.

Учебная литература и монография

2.     Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. Пособие для студ. Вузов по спец. «Экспертиза и управление недвижимостью» / А.Н. Асаул. – СПб.: АСВ; СПбГАСУ, 2007. – 185 с.

3.     Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости / Л.П. Белых. – М.: Инфра-М, 2008. – 231 с.

4.     Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, С.Н .Максимов. – М.: Дело, 2008. – 432 с.

5.     Вахрин, П.И. Инвестиции  / П.И. Вахрин. – М.: Дашков и К, 2007.

6.     Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник для вузов по экон. спец. / В.А. Горемыкин. – М.: Дашков и К, 2006. – 835 с.

7.     Игонина, Л.Л. Инвестиции / Л.Л. Игонина. – М.: ЭКСМО, 2007. – 311 с.

8.     Игошин, Н.В. Инвестиции  / Н.В. Игошин. – М.: Юнити, 2008. – 245 с.

9.     Кожухар, В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. / В.М. Кожухар. – М.: Дашков и К, 2008. – 98 с.

10. Крушвиц, Л. Финансирование и инвестиции /Л. Крушвиц. – СПб.: Питер, 2006. – 265 с.

11. Марголин, А. М. Экономическая оценка инвестиций. / А. М. Марголин. – М.: Экмос, 2007. – 224 с.

12. Маренков, Н. Л. Управление инвестициями российского предпринимательства / Н. Л. Маренков, Н. Н. Маренков. – М.: ЭКСМО, 2006. – 187 с.

13. Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью. / А. В. Марченко. – М.: Феникс, 2007. – 448 с.

14. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. / А.В. Севостьянов. – М.: Academia, 2008. – 304 с.

15. Чернов, В. А. Инвестиционная стратегия / В. А. Чернов. – М.: ЮНИТИ, 2008. – 215 с.