Реферат Рентабельность гостиниц Москвы
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
И в Москве, и в Петербурге, особенно в «высокий сезон», наблюдается острая нехватка гостиничных мест. В связи с планируемым ростом туристических потоков спрос на отели (в большей степени трехзвездочные) будет увеличиваться. В настоящей статье представлена информация о состоянии и перспективах рынка гостиничной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, подготовленная компанией Becar. Commercial Property.
Москва
: недорогих гостиниц не хватает
Инвестиционная привлекательность московского рынка гостиничной недвижимости объясняется его стабильным развитием на протяжении последних нескольких лет и очевидными перспективами его роста. По данным Becar. Commercial Property, средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице достигает пяти — семи лет. Такие проекты наиболее интересны инвесторам. У проектов же эконом-класса (три звезды и ниже), требующих дополнительных финансовых затрат на снос, нередко больший, чем в среднем по рынку, срок возврата вложений капитала. Именно потому заинтересованность инвесторов здесь значительно ниже. В немалой степени срок окупаемости также зависит от грамотного позиционирования гостиницы и известности бренда управляющей компании.
Тем не менее этот рынок все-таки привлекателен для инвесторов. Они могут получать прибыль, поскольку уровень заполняемости московских отелей высокий — в среднем 70–80 %. Однако стоит учесть, что названный показатель характерен для наиболее востребованных известных мировых гостиничных брендов.
Приход иностранных инвесторов на столичный гостиничный рынок во многом сдерживается жесткими требованиями московского правительства к участникам проекта, высокой стоимостью права аренды земельных участков и сложностями с его получением. Чаще всего это проявляется по проектам, имеющим наиболее выгодное месторасположение. На увеличение стоимости возведения объектов также влияют различные обременения на участки, выделяемые под застройку. Малопривлекательным для инвесторов видится и распределение долей после завершения работ. Подобные обстоятельства вынуждают инвесторов, получивших участки, снижать долю гостиничной составлющей, отдавая предпочтение офисным и торговым функциям объекта.
Таблица 1
Объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году
| Гостиница | Категория | Адрес | Кол-во номеров | Собственник |
| Swissotel Красные холмы | 5* | Космодамианская наб., 52 | 235 | ООО «Москва Красные холмы» |
| «Савой» | 4*/5* | Рождественка, 3 | 67 | ОАО «Инфа-Отель» |
| Holiday Inn Lesnaya | 4* | Лесная, 15 | 301 | ООО «Моспромстрой отель менеджмент» |
| «Будапешт» | 4* | Петровские линии, 2/18 | 116 | ОАО «Гостиница «Будапешт» |
| Мини-отель парк "Волынское" | 4* | Староволынская, 9, к. 1, стр. 3 | 15 | УД Президента РФ |
| Courtyard by Marriott Moscow city center | 4* | Вознесенский пер., 7 | 218 | «Балтийская строительная компания» |
| ГК «Планерное» | | Химкинский р-н, п. Новогорск | 160 | УД Президента РФ |
| «Дружба» (в составе ОРТЦ «Москва»;) | 1* | Тихорецкий б-р, 1 | 351 | ОРТЦ «Москва»; |
Объем гостиничного рынка столицы
Развитие рынка гостиничной недвижимости напрямую зависит от развития туризма, включая как формирование привлекательности образа нашей страны у иностранных и российских путешественников, так и создание всей необходимой туристской инфраструктуры.
На московском рынке представлены отели различных категорий. Иногда собственники присваивают гостиницам класс «звездности» в соответствии со своими представлениями об инфраструктуре, уровне комфорта и т. п. Категории упомянутых объектов могут определять и различные комитеты по сертификации, гостиничные ассоциации. Но единой системы классификации отелей на столичном рынке пока нет.
В середине декабря 2005 года в Первопрестольной насчитывалось 156 гостиниц различных категорий с совокупным номерным фондом 34,307 тыс. (около 66 тыс. мест). По числу мест на 1 тыс. человек Москва значительно отстает от Европы: коэффициент насыщения в столице России 6,3, в Европе 25–26. В настоящий момент активно продолжают реконструкцию бывших советских гостиниц и строят новые. Значительное число объектов, заявленных к вводу до конца 2005 года, возведут лишь в текущем году.
Крупнейшие отели Москвы следующие:
гостиничный комплекс «Измайлово» (Измайловское ш., 71) — около 4 тыс. номеров;
«Космос» (пр-т Мира, 150) — 1,777 тыс. номеров;
«Украина» (Кутузовский пр-т, 2/1) — 1,018 тыс. номеров;
«Салют» (Ленинский пр-т, 168) — 1,001 тыс. номер.
Больше всего в столице трехзвездочных гостиниц — 63 (номерной фонд 17,424 тыс.). Относящихся к категориям «две звезды и ниже» — 49 (6,479 тыс.), «четыре звезды» — 31 (7,010 тыс.), «пять звезд» — 13 (3,394 тыс.).
Таблица 2
Структура номерного фонда Москвы по округам и категориям (%)
| Административные округа Москвы | Пять звезд | Четыре звезды | Три звезды | Две звезды ниже |
| Центральный | 27 | 23 | 41 | 9 |
| Восточный | | | 93 | 7 |
| Северный | | 25 | 51 | 25 |
| Южный | | 23 | 43 | 34 |
| Западный | | 7 | 47 | 46 |
| Северо-Восточный | | 37 «Космос» | 33 | 30 |
| Юго-Восточный | | 5 | | 95 |
| Юго-Западный | | 12 | 83 | 5 |
| | 16 Moscow Country Club | 31 | 50 | 3 |
Большинство отелей высших категорий сконцентрировано в центре. Так, все пятизвездочные расположены в Центральном административном округе, за исключением Moscow Country Club (Волоколамское ш., 21-й км). В ЦАО находится третья часть всего номерного фонда столицы (в том числе номера категорий «четыре звезды» и «три звезды»).
По состоянию на декабрь 2005 года в Москве введено восемь гостиниц из 14 заявленных. Все реализованные проекты значимы для столицы. В сегменте пятизвездочных объектов появился отель высшего класса швейцарской группы Swissotel hotel & resorts: в июле 2005 года открыли первую в Восточной Европе гостиницу этой международной сети. Категорию четырехзвездочных пополнили еще пять отелей.
Реконструкция и новое строительство
По данным Becar. Commercial Property, среди проектов, ожидающих выхода на рынок в 2006 году, надо отметить следующие: Ritz Carlton (бывший «Интурист», Тверская, 3–5), Holiday Inn Syshevski (Сущевский Вал, 74), «Корона Интурист» (бывший «Урал», Покровка, 40, стр. 3), «Сокольники» (Русаковская, 42), гостиница в составе многофункционального комплекса Lotte Group (пересечение Новинского б-ра и Нового Арбата, 29).
Ввиду объективных сложностей реализации инвестиционных проектов не все запланированные к выходу отели поступят на рынок в 2006 году.
Практически все бывшие советские отели сейчас реконструируют. Объекты, не представляющие архитектурной и исторической ценности, намечено снести, а на их месте построить многофункциональные комплексы с большой гостиничной составляющей. Подобная участь не коснется лишь отелей, расположенных в «высотках» (гостиниц «Ленинградская», «Украина» и некоторых других в районе ВДНХ). Однако не все объекты возводят с сохранением и/или увеличением номерного фонда: бывшие крупнейшие отели столицы («Интурист», «Москва»; и «Россия») в новом качестве будут почти на 1,5 тыс. номеров меньше. Увеличение номерного фонда должно принести пока лишь заявленное переустройство гостиниц района ВДНХ («Останкино», «Золотой колос», «Турист», «Алтай» и др.). Изменится не только номерной фонд Москвы, но и категории отелей, а соответственно, и уровень цен на номера. Большинство новых объектов станет четырех- и пятизвездочными.
Первыми из советских гостиниц полностью переделали «Интурист», «Москву»;, «Спорт», «Савой», «Будапешт». В ноябре 2005 года закрыли на реконструкцию гостиницу «Ленинградская».
Обновленные проекты, реализованные в 2005 году, «Будапешт» и «Савой», уменьшили номерной фонд на 5 и 15 номеров соответственно. В конце прошлого года ожидали выход на рынок отеля, построенного на месте бывшего «Интуриста». Однако ввиду изменения сроков демонтажа объекта и общих темпов строительных работ его планируют ввести в строй позже. Управлять отелем намерена всемирно известная сеть Ritz Carlton. Продолжается строительство на месте бывшей гостиницы «Москва»;. Возводимый комплекс высшей категории, хотя и будет содержать гостиничную функцию, но не компенсирует потери в номерном фонде.
Более чем на 1 тыс. номеров сократится номерной фонд «России». Сроки ее окончательного демонтажа перенесены с 1 января на июль 2006 года. По новому проекту между ул. Варварка и набережной Москвы-реки разместится многофункциональный комплекс с несколькими кварталами малоэтажных отелей категорий от трех до пяти звезд. Общая площадь сооружения увеличится почти в два раза и достигнет 410 тыс. кв. м.
Отсутствуют данные по дальнейшим планам новых владельцев гостиницы «Украина», приобретенной недавно ООО «Бисквит» (ноябрь 2005 года) и ожидающей реконструкции. Ее нельзя снести, поскольку она имеет историческую и архитектурную ценность. Скорее всего номерной фонд «Украины» изменится.
Намечено снести «Золотой колос» и «Останкино», расположенные вблизи ВВЦ. На их месте предполагают построить гостинично-деловые комплексы. Общее увеличение номерного фонда составит 3,593 тыс. номера. На рынок объекты выйдут уже в новой категории «четыре звезды». Однако на реализацию данных проектов еще не определен инвестор. Программа реконструкции гостиниц «Восток», «Алтай», «Ярославская», «Байкал» пока не предусматривает их сноса, здесь запланировано надстроить верхние этажи и пристроить соседние корпуса. Это позволит увеличить существующий номерной фонд. О возможном повышении категории объектов информации нет. Наиболее вероятно, что в данных инвестиционных проектах примет участие группа АФК «Система».
Таблица 3
Проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2006 году
| Гостиница | Категория | Адрес | Количество номеров | Девелопер | Ввод, квартал/год |
| «Сокольники» | 4* | Русаковская, 42 | 900 | ЗАО «Лизингбизнессервис» | I/2006 |
| Нет данных | 3* | Крылатская, 10 | 54 | ЗАО «Спортивный центр профсоюзов «Крылатское» | I/2006 |
| Нет данных | 4* | Кадашевская наб., вл. 26-28 | 128 | ГК КРТ | I/2006 |
| Holiday Inn Syshevski | 4* | Сущевский Вал, 74 | 312 | ЗАО «Моспромстрой» | I /2006 |
| Gorky park tower | 4* | Ленинский пр-т, 13-15 | 45 | «Стимул групп» | I/2006 |
| Ritz Carlton («Интурист») | 5* | Тверская, 3-5 | 332 | Red square development company | II/2006 |
| Гостиница Мосрыбхоза | Нет данных | Пятницкая | 21 | Нет данных | I/2006 |
| Нет данных | 3* | Б. Полянка, 60/2 | 150 | ООО «Красотель» | I/2006 |
| «Корона-Интурист» | 4* | Покровка, 40, стр. 3 | 155 | «Система Галс» | I/2006 |
| (бывший «Урал») | | | | | |
| Нет данных | 5* | Б. Ордынка, 1/3 | 142 | Нет данных | |
| «Русские сезоны» | 3* | Б. Полянка, 17 | 120 | ООО «Тандем» | I/2006 |
| Многофункциональный | 5* | Пересечение Новинского бул. и Нового Арбата, 29 | 350-400 | Lotte Group | IV/2006 |
| комплекс Lotte Group | | | | | |
| В составе многофункционального комплекса | 3* | Покровка, 47 | 12 | «Лефорт Инвест» | I/2006 |
| Нет данных | Нет данных | Ордынка, 11/6 | 40 | «Эльбау» | 2006 |
| «Вероника-2» | Нет данных | Старый Толмачевский пер., 15 | 15 | Нет данных | 2006 |
| Нет данных | Нет данных | Б. Спасская, 1/9, стр. 1 | 15 | ЗАО «Белимар» | 2006 |
| В составе многофункционального комплекса | Нет данных | Орликов пер., вл. 4-6 | 60 | Росагропромавто | III/2006 |
| В составе гостинично- | Нет данных | Докучаев пер., вл. 2; | 400 | Нет данных | 2006 |
| офисного комплекса «Волга» | | Б. Спасская, 4, стр. 1 | | | |
| В составе многофункционального комплекса | Нет данных | Пересечение улиц Гончарной, вл. 21 и Верхней Радищевской, вл. 4 | 70 | АТНК «Инвест» | I/2006 |
| Нет данных | Нет данных | Нововоротниковский пер., 4 | 150 | Альянсстройдом | 2006 |
| Нет данных | 4* | Никольская, 10/2, стр. 2аб | 60 | ООО «Веста» | IV/2006 |
| Нет данных | Нет данных | Никольская, 12/1; М. Черкасский пер., 1/3 | 400 | ООО «Кора Плюс» | 2006 |
| Гостиничный комплекс | Нет данных | Новослободская, 17, стр. 1 | 210 | ЗАО «СОВ ИЦЦ» | I/2006 |
| Нет данных | Нет данных | М. Пироговская, 9-11 | 240 | Уполномоченная компания правительства Москвы ООО «Риэлт Эстейт Центр» | 2006 |
| Нет данных | Нет данных | Знаменка, вл. 15-17 | 30 | ООО «Верин Вэл» | 2006 |
| В составе спорткомплекса «Лужники» | Нет данных | Ул. Лужники | 470 | ОАО «Олимпийский комплекс "Лужники" | 2006 |
| В составе многофункционального комплекса | Нет данных | Остоженка, вл. 8, стр. 1-3 | 150 | ООО «Риэлт Эстейт Центр» | 2006 |
| В составе оптового рынка | Нет данных | Верхние Поля, 14-й км МКАД | 30 | «Садовод» | 2006 |
| В составе многофункционального комплекса | Нет данных | 3-й Крутицкий пер., 13, стр. 2 | 115 | ЗАО «Джорджия» | 2006 |
| Нет данных | 3* | Вернадского, 84 | 350 | Проминдустрия | 2006 |
| В составе торгового комплекса | Нет данных | Тушинская, 13-15 | 120 | ОАО «Палашевский рынок» | 2006 |
| В составе многофункционального комплекса | Нет данных | Волоколамское ш., 24 | 100 | «Аграмант» | 2006 |
| Нет данных | Нет данных | Ленинградский пр-т, 14, стр. 2 | 50 | «Форпост Анд Ко» | 2006 |
| «Будапешт» | Нет данных | Неглинная, вл. 17, стр. 1 | 134 | ОАО «Гостиница «Будапешт» | I/2006 |
| Нет данных | 3* | 1-я Брестская, 40, стр. 1 | 30 | Нет данных | I/2006 |
| Нет данных | 3* | 1-я Брестская, 60, стр. 1 | 33 | ООО ЭКПО «Вель» | I/2006 |
| В составе гостинично-административного комплекса | Нет данных | 3-й Котельнический пер., вл. 13/15, стр. 1 | 14 | Представительство Республики Татарстан | II/2006 |
| «Шерризон» | 3* | Нет данных | 150 | МАШ | 2006 |
| Офисно-гостиничный комплекс | Нет данных | Мясницкая, 16/1 | 54 | ООО «Анотель» | I/2006 |
Москва: спрос и тарифы
Основным показателем уровня спроса на гостиничном рынке служит заполняемость номеров, имеющая в Москве четко выраженную сезонность:
периоды высокой загрузки (с середины марта до середины июля, с середины сентября до середины декабря);
периоды низкой загрузки (с середины июля до середины сентября, с середины декабря до середины марта, выходные дни).
Данное обстоятельство объясняется тем, что туристы приезжают в российскую столицу, руководствуясь прежде всего интересами бизнеса. Показатель среднегодовой заполняемости колеблется в пределах 70–80 %. Менее всего подвержены сезонности отели категории пять звезд, явная нехватка которых в Москве обеспечивает им высокую заполняемость даже в периоды низкой загрузки. В столице ощущается недостаток гостиниц всех категорий.
· "Пробизнес-Девелопмент"
Жилая и коммерческая недвижимость Подмосковья! Покупателям, инвесторам
www.prbd.ru
· "Келис Консалтинг"
Исследования рынка, концепции, ТЭО, бизнес-планы, инвестиции в бизнес!
www.kelis.ru
· Недвижимость и цены.
Объявления собственников с фото! Цены ниже рыночных!
realty.dmir.ru
| | Реклама на Бегуне | Стать партнером |
Большинство из них необходимо бронировать почти за месяц. Высокая заполняемость объектов высших категорий обеспечивается в основном благодаря иностранцам, ожидающим соответствующего уровня услуг. У туристических групп особой популярностью пользуются трехзвездочные отели. Таких объектов в Москве достаточно (около 51 % в общей структуре рынка гостиниц), однако предлагаемый в трех звездах уровень сервиса не отвечает существующим требованиям.
Тенденции развития гостиничного рынка
Согласно планам правительства Москвы ежегодный прирост номерного фонда должен составлять не менее 22 тыс. мест. К 2010 году количество столичных отелей намечено увеличить на 248, а номерной фонд — до 170–200 тыс. мест). Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что инвесторы предпочитают вкладывать средства в наиболее доходные и менее рисковые виды активов, которыми считаются торговые, складские и офисные помещения. Сроки реализации гостиничных проектов затягиваются и зачастую срываются. По многим из них, заявленным в программе мэрии, до сих пор не найдено инвесторов ввиду малопривлекательных условий участия. Высокие цены на аренду земли в Первопрестольной увеличивают срок окупаемости и снижают рентабельность проекта. В среднем в год вводят не более десяти объектов, что лишь частично покрывает потребности рынка. Гостиничный сегмент развивается менее активно в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.
Основные проблемы московского рынка отелей — недостаточность инвестирования в гостиничные проекты и отсутствие системы профессионального управления. Этим в большинстве отелей занимаются собственники. На столичном рынке представлено всего несколько отечественных управляющих компаний. Западные гостиничные сети и девелоперские фирмы, осваивающие российский рынок, интересуются проектами категории четыре-пять звезд, а трехзвездочные отели они расценивают как менее привлекательные. Среди отечественных фирм к сегменту категории три звезды проявляют заинтересованность компании: «Стабильная линия» (предполагает возвести в центре Москвы десять малых гостиниц), «Менатеп» (намерен вложить около 300 млн долл. в сооружение нескольких десятков отелей, к управлению отелями собираются привлечь сеть Marriott), «Дельта Капитал Менеджмент» (намечает построить около десяти отелей).
В 2006 году запланировано ввести около 6 тыс. отельных номеров разных категорий. Активное развитие сегмента гостиничной недвижимости будет содействовать приходу на рынок новых международных операторов и расширению сети отелей под известными брендами. Выход на московский рынок международных гостиничных сетей способен повысить интерес к нему у других крупных игроков.
Темпы ввода новых отелей в течение нескольких лет все еще не будут удовлетворять растущий спрос со стороны как возрастающего притока основных туристов, так и бизнес-туристов, обеспечивающих высокую заполняемость московских гостиниц высших категорий. Увеличение спроса, в свою очередь, повлияет на развитие рынка гостиничной недвижимости. Наиболее активный рост ожидается в сегменте высших категорий. Доля объектов экономкласса в центре Москвы постепенно снизится, если не улучшатся инвестиционные условия для девелоперов.
Таблица 4
Крупные отели, находящиеся в стадии строительства
| Наименование | Адрес | Компания | Категория | Номерной фонд | Ввод, квартал/год |
| Otel Plus | 8-я линия В.О., 11-13 | | 4* | | 2006-07 |
| «ИВИ93» | 14-я линия В.О., 57-61 | «ИВИ93» | 4* | 135 | II/2006 |
| «У Ростральных колонн» | Волховский пер. | | 4* | 270 | 2007 |
| «Адмирал» | 2-я линия В.О., 61/30 | | 4* | 219 | I/2005 |
| «Голицынъ» | 13-я линия В.О., 4-8 | | 4* | | Нет данных |
| «Петрополь» | Б/ Пушкарская, 37 | | 4* | 189 | Конец 2005 |
| | Конногвардейский бул., 5 (Галерная, 6) | Исакиевский собор | 3* | 235 | Нет данных |
| «Ренессанс» | Пл. Островского, 2а | Mansion Group | 5* | | Конец 2006 |
| Ibis | Лиговский пр., 54 | ООО «Кеско-М» | | 222 | Конец 2005 |
| | Рижский пр., 4-6 | «ИВИ93» | 4* | 24 | Нет данных |
Петербург: официальная статистика
По данным официальной статистики, в 2004 году гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в том числе и ведомственная недвижимость) общей емкостью 16,989 тыс. номеров (33,474 тыс. места), включая 89 отелей первого, среднего и экономклассов (24,204 тыс. гостиничных мест). Официальные данные за 2005 год пока не представлены, однако крупные проекты известны. Так, в 2003–2005 годах в городе открыли девять больших (свыше 150 номеров) гостиниц на 1,624 тыс. номера (3,157 тыс. мест). По данным Комитета по внешним связям, в Северной столице восьмая часть гостиничных мест находится в отелях высших категорий. В три раза больше в городе объектов среднего класса и столько же относятся к экономклассу. Более 6 тыс. мест дают пансионаты и дома отдыха. Планируют, что к 2010 году город на Неве ежегодно будут посещать до 5 млн гостей (по программе развития туристической отрасли Петербурга на 2006–2008 годы).
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям аналогичных европейских отелей (60–70 %), а их заполняемость в летний период достигает 95 %. Похожая ситуация наблюдается в ведущих петербургских отелях среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса европейским стандартам.
До 2008 года в Северной столице предполагают ввести в эксплуатацию около 20 новых гостиниц разных категорий, что позволит увеличить общий номерной фонд примерно на 12 тыс. мест.
Петербург: перспективные проекты
В последнее время в Петербурге активно развивается такой сегмент рынка, как мини-отели. Их успеху во многом способствует тот факт, что индустрия гостеприимства все еще находится на стадии становления и ощущается нехватка объектов европейского уровня. При этом мини-отели — хорошая альтернатива гостиницам среднего класса и они чрезвычайно популярны у приезжих.
По прогнозам экспертов, на период до 2008 года ежегодное увеличение спроса на места в отелях первого класса составит 9,5 %, среднего класса — 9 % и в недорогих гостиницах — 5 %.
Предполагают, что в ближайшее время доминирующей категорией на гостиничном рынке станут отели среднего класса. В городе по-прежнему ощущается нехватка объектов упомянутой категории, востребованных туристами. В «сезон» спрос на места в таких гостиницах значительно превышает предложение.
Сейчас в Северной столице строят 24 новых гостиницы, из них в нынешнем году намечено открыть семь. В первом полугодии 2006 года свои двери распахнет четырехзвездочный отель «Адмирал» на 219 номеров (2-я линия Васильевского острова) и трехзвездочный «Петрополь» на 189 номеров (Б. Пушкарская, 37а). Также в нынешнем году должны ввести в эксплуатацию гостиницу «Румба» (ул. Маршала Говорова, ТРК «Румба»). Международный оператор Accor, в 2005 году уже открывший первый отель, выведет на рынок еще два — трехзвездочный Ibis и пятизвездочный Sofitel. К выходу на петербургский рынок готовятся и другие международные операторы: Intercontinental, Ramada, Hilton, Wenaas gruppen AS.
На сегодняшний день существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и переустройству объектов, а число заявок превышает 300. Между тем реально осуществляются в основном проекты реконструкции уже существующих отелей.
Петербург
: инвестиции в гостиничный бизнес
Основная причина нехватки отелей в Петербурге — капиталоемкость гостиничных проектов. Большие вложения в создание отелей приводят к увеличению сроков окупаемости объектов. Так, окупаемость гостиницы высокого класса от десяти лет. Кроме того, гостиничный рынок — один из самых закрытых. «Затраты на строительство отеля достигают порядка 1,5–2 тыс. долл. на 1 кв. м, — рассказывает Игорь Лучков, руководитель отдела оценки группы компаний «Бекар». — Создание отеля обходится инвестору дороже, чем строительство объекта торговой, офисной и жилой недвижимости».
Поскольку возможности строительства в центре Петербурга ограничены, инвесторы вынуждены заниматься реконструкцией существующих домов, что обходится гораздо дороже. Затраты на переделку здания под гостиницу напрямую зависят от состояния объекта, но в любом случае они существенные. Если речь идет о полном переустройстве с заменой перекрытий, то для отеля высокого класса (его строительство наиболее выгодно инвестору) затраты нередко составляют 5–10 тыс. долл. на 1 кв. м. При этом себестоимость отделки и оснащения — больше чем 50 % затрат на реконструкцию.
Затраты на реконструкцию гостиницы среднего класса превышают 2 тыс. долл. на 1 кв. м. Значительно дешевле обойдется переделка старинного здания, например, под бизнес-центр класса А — от 1 тыс. долл. на кв. м. При этом арендная ставка будет меняться в пределах 70–100 у. е. за кв. м. Срок окупаемости от семи лет.
Таким образом, если инвестор желает получить прибыль в ближайшей перспективе и сэкономить вложения, имеет смысл реконструировать здание в центре города под бизнес-центр класса А. Но хотя отель — более капиталоемкий проект с длительным сроком окупаемости, инвестор в данном случае получит в собственность более дорогой и перспективный с точки зрения доходности объект. Тем более что гостиничный рынок Петербурга в ближайшее время будет расти.
Петербург
: отели в центре города
На сегодняшний день в Адмиралтейском районе действует восемь объектов класса «три звезды» и выше: «Советская» (1 тыс. номеров), «Амбассадор» (255), «Астория» (223), «Петропалас Отель» (193), «Нептун» (150), «Аркадия» (15), «Матисов домик» (46) и «Пушка ИНН» (31). Два последних — мини-отели. Из приведенного списка только «Астория» относится к пяти-зведочным гостиницам. Самая крупная по количеству номеров — «Советская». Общий номерной фонд отелей района — 1,913 тыс. номеров.
Наибольшее число гостиниц сосредоточено в Центральном районе. Здесь расположено 28 объектов категории выше трех звезд, причем десять из них — мини-отели и одна гостиница относится к экстра-классу. Общий номерной фонд района по сравнению с другими районами более чем внушителен — 3,930 тыс. номеров. По числу пятизвездочных отелей Центральный район традиционно лидирует. Например, здесь представлены такие гиганты, как «Гранд Отель Европа» (301 номер), «Коринтия Невский Палас» (285), «Гранд Отель Эмеральд», «Ренессанс Санкт-Петербург Балтик» (103), «Рэдиссон САС Ройал» (164) и «Елисеев Палас Отель». Самая крупная гостиница — «Москва»; (734 номера). Кроме того, работают такие объекты, как «Октябрьская» (484), Novotel Sankt-Petersburg centre (233), «Достоевский» (207), «Кемпински Мойка, 22» (197), «Англетер» (193), «Русь» (171), «Петер Палас Отель» (193) и др.
Пожалуй, самым интересным гостиничным проектом в 2005 году в Центральном районе стал Novotel Sankt-Petersburg centre. Отель ввели в эксплуатацию в третьем квартале 2005 года. Знаковым стало то, что объект привлек международного оператора — компанию Accor. Современное здание находится в историческом центре города, на углу Невского проспекта и улицы Маяковского (Маяковского, 3а), имеет 233 номера и относится к категории «четыре звезды». Инвестором стала компания West Bridge Hotel, а сумму вложений оценивают в 30 млн долл.
В Петроградском районе сегодня восемь отелей класса выше трех звезд: самый крупный из них — комплекс «Ленинградский дворец молодежи» (212 номеров), «Балтийская звезда» (пять звезд, 106), «Евразия» (18), «Андерсен», «Гайот», «Кронверк», «Регина», «Старый город», «Ринальди» и «Златоуст» (мини-отель). Основной гостиничный фонд района — объекты класса «три звезды»; всего же в его отелях насчитывается 596 номеров.
На Васильевском острове семь гостиниц класса «три-четыре звезды»: «Прибалтийская» (1,2 тыс. номеров), «Морская» (130), «Марко Поло» (23), «СПб. Вергаз» (18), «Шелфорд» (15), «Престиж Отель» (9) и «Нотебург» (7).
Строящиеся гостиницы
В центре города многие проекты еще находятся в стадии строительства.
Также в Адмиралтейском районе планируют построить или реконструировать имеющиеся здания под гостиницы по следующим адресам:
Б. Морская, 54;
наб. канала Грибоедова, 51;
Верейская, 44Б;
Конногвардейский пр., д. 5;
Почтамтская, 5;
пер. Антоненко, 2;
пересечение Батайского пер. и Клинского пр.;
наб. канала Грибоедова, 166;
дома в Спасском пер., 14/35;
дома 4 и 6 на Сенной площади.
