Содержание

Введение…………………………………………………………………….2-4

Глава I Понятие социального найма жилья……………………………………5

1.1.История социального найма жилья  в России………………………6-10

1.2. Современное состояние института социального найма: особенности     договора социального найма……………………………………………11-24

2.  Проблемы института социального найма……………………………25-57

Заключение…………………………………………………………………..58

Библиография……………………………………………………………59-61



Введение
В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. Еще в дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами было немало лачуг, не пригодных для жилья, в которых ютилась городская и сельская беднота.

С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего - это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа - одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям.

Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными. 15 января 2010 года на пленарном заседании Госдумы РФ принят сразу в трех чтениях закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", продляющий бесплатную приватизацию жилья до 1 марта 2013 года. Пока непонятно, решит ли эта мера жилищные проблемы граждан. Понятно только одно – без того малый фонд социального жилья может серьезно сократиться. Многих сейчас интересует – предложит ли государство взамен приватизированных квартир – новый социальный фонд жилья.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой - являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения.

В качестве предмета
исследования диплома будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие социальный найм жилого помещения.

Цель данной работы – выявить основные правовые проблемы института социального найма, определить его перспективы развития.

Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:

·                    Изучить понятие социального найма;

·                    Рассмотреть историю социального найма в России;

·                    Определить основные проблемы социального найма России в современности, и определить пути их решения.

При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.

При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы авторов: Адрианова И.И, Айман Т.О., Брагинского М.М., Ермичева И.А., Кабалкина А.Ю., Тихомирова М.Ю., Крашенинникова П.В. и др.

С точки зрения практической значимости  данная работа предлагает обосновать положения в законодательство Российской Федерации. А именно,  будет выявлен ряд нормативно-правовых проблем и возможные пути их решения.
1.    
Понятие социального найма жилья

Для начала необходимо разобраться с понятием социального жилья. Социальное жилье (social housing) — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету. В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками и/или управляющими которой являются организации (государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации или их комбинация), преследующие некоммерческие цели — как правило, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин «общественное жилье» (Public housing(англ.)).

Тем не менее, как за отсутствием развитого сегмента жилья, принадлежащего некоммерческим организациям, так и благодаря исторически сильному государственному сектору, в России термины «социальное жилье» и «общественное жилье» фактически являются синонимами.

Социальный найм - это прежде всего возможность обеспечить жильем определенные категории граждан, которые не имеют возможности приобрести собственное жилье, а также тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий.  Социальный наем жилья функционирует по средством договора социального найма, который дает право на проживание в жилом помещении.
1.1.       
История социального найма в России

В советское время граждане получали от государства квартиру просто так — бесплатно и без особых документов. Единственной бумагой, которая давала право на вселение в квартиру, и согласно которой в ней можно было прожить всю жизнь, был ордер. Сейчас на смену ордерам пришли договоры социального найма, и согласно Жилищному кодексу, их придется заменить.

Новый Жилищный кодекс был принят еще в 2005 году. Тогда же с гражданами стали заключать договоры социального найма, которые пришли на смену ордерам. Согласно этому договору одна сторона — наймодатель — обязуется передать другой стороне — нанимателю — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Наймодателем при этом выступает собственник жилого помещения (в данном случае город), а нанимателем может быть только физическое лицо. Однако иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется. «Жилищный кодекс РФ 2005г. кардинально поменял порядок получения муниципального или государственного, то есть бесплатного, жилья. Государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье только тем нуждающимся, кто не может приобрести его самостоятельно, то есть малоимущим. При этом основанием для вселения в предоставляемую квартиру или иное жилое помещение не ордер (как это было раньше), а договор социального найма, который жилец-наниматель должен заключить с владельцем жилья»^[1]. Кроме малоимущих нуждающихся, Жилищный кодекс назвал еще три категории граждан, которые по-прежнему имеют право (причем внеочередное) на получение бесплатного жилья. Это жильцы аварийных домов, чьи квартиры признаны не пригодными для проживания и не подлежат реконструкции или ремонту; это дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, то есть воспитанники детских домов; и, наконец, это граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических и социально опасных заболеваний. Прежде чем въехать на предоставляемую ему жилплощадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником жилья договор социального найма.  

«Кто может получить жилье по договору социального найма? В основном это неимущие граждане, признанные нуждающимися в жилом помещении. Для того чтобы признать гражданина малоимущим, учитывают доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащую налогообложению. Размер имущества, достаточный для признания гражданина малоимущим, в каждом субъекте РФ свой. Нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане: вообще не имеющие жилья или имеющие его менее учетной нормы (сейчас это 18 кв. метров площади жилого помещения на человека); проживающие в помещении, не отвечающем установленным требованиям; граждане, имеющие в составе семьи больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания»^[2].

Итак, гражданин, признанный малоимущим и нуждающимся в жилом помещении, встает на учет в органы местного самоуправления по месту жительства. Туда необходимо предоставить заявление в произвольной форме о предоставлении жилья по договору социального найма; документы, удостоверяющие личность заявителя, а также личности всех членов семьи и подтверждающие их родственные связи. То есть паспорта, свидетельства о рождении, заключении или расторжении брака и т. д. И, наконец, документы, служащие основанием для вселения в жилое помещение (например, тот же ордер). Теперь он может ждать: в течение тридцати дней власти должны огласить решение о принятии на учет или об отказе. Основания в отказе могут быть следующие: если жилое помещение, занимаемое заявителем, не является собственностью города; при обнаружении в документах ошибок, неразборчивых подписей или нечетких печатей; при предоставлении неполного комплекта документов. В случае благоприятного исхода сотрудник зарегистрирует документы в книге или в электронной базе. Затем выдаст заявителю выписку из нее с отметкой или штампом о дате приема заявления и своей подписью. А потом заявителю придется опять ждать — на этот раз предоставления жилплощади.

«Раньше практиковалось первоочередное и внеочередное предоставление жилья. Но с введением в действие нового Жилищного кодекса категорий, по которым предоставляют внеочередное жилье, осталось только три. Это: граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонта или не подлежат реконструкции; дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний»^[3].

Однако, если гражданин, для того чтобы получить жилье по договору социального найма намеренно совершил действия, в результате которых он может быть признан нуждающимся в жилом помещении, то на учет его не поставят в течение ближайших пяти лет со дня совершения таких действий.

Дома массовых серий строились в городах СССР и в некоторых странах Варшавского договора, и являются основой архитектурного облика многих спальныx районов этих городов. По технологии строительства серийные дома разделяются на панельные, блочные и кирпичные.

В силу политических, идеологических и демографических причин, период хрущёвской «оттепели» был первым в истории советской плановой экономики, когда наряду с развитием тяжёлой промышленности предполагалось значительное увеличение производства потребительских товаров и всего, так или иначе связанного с потребностями людей, а не военно-промышленного комплекса и ресурсопотребляющих сырьевых отраслей.

С начала 1960-х гг. жилищное строительство в СССР было основано на промышленном домостроении — сооружении микрорайонов из 5- и 9-этажных серийных панельных домов.

Поворотной точкой стали постановления «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства» 1956 и «О Развитии жилищного строительства в СССР» 1957 года. Задание партии строителям состояло в том, чтобы разработать к осени 1956 года проекты, позволяющие резко удешевить строительство жилья и сделать его доступным для трудящихся. Так появились знаменитые «хрущёвки». Цель проекта была в том, чтобы в 1980 году каждая советская семья встретила коммунизм в отдельной квартире.

Впрочем, к середине 1980-х годов отдельные квартиры имелись только у 85 % семей: в 1986 году Михаил Горбачёв отодвинул сроки на 15 лет, выдвинув лозунг «Каждой советской семье — отдельную квартиру к 2000 году».

В 1959 году XXI съезд отметил существование жилищной проблемы и назвал развитие жилищного строительства «одной из важнейших задач». Предусматривалось, что в 1959—1965 гг. будет сдано в 2,3 раза больше квартир, чем в прошлой семилетке. Причём упор делался на отдельные, а не коммунальные квартиры.


1.2 Современное состояние института социального найма

Социальный найм в современной России очень распространен. В советское время для заселения в квартиру необходим был ордер на эту квартиру, то сегодня обязательно необходимо заключить договор социального найма. «Рассмотрение договора социального найма позволит понять весь механизм социального найма в современной России. В настоящее время  с внедрением рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях».^[4]

«Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного права».^[5] «Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ)»^[6].

 «Договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда или относится к жилищному фонду социального использования (ст.19 ЖК РФ). При этом выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого – то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует»^[7].

«Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора».^[8]

Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.³

«Договор социального найма жилого помещения – консенсуальный,  двусторонний, возмездный».^[9]

«Двусторонность» предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения. При  этом набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор социального найма жилого помещения), утвержден Правительством Российской Федерации.

Договор социального найма составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой - у нанимателя.

«Договор социального найма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента договор социального найма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жилого помещения»^[10].

«Возмездность» договора предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями. По социальному найму, плата наем жилья определяется органом местного самоуправления. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа догово­ра не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, то есть наниматель по тако­му договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги.

«Плата за коммунальные услуги характеризует возмездность уже другого рода обязательства – оказание услуг. Правда нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирная плата»^[11].

При этом, как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: «…жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в уста­новленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное ис­ключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жи­лищному фонду социального использования»^[12].

«Консесуальность» договора проявляется в том, что он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям». ^[13]

Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл.8 правила направлены на реализацию п.3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некото­рые правила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специали­зированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

По договору социального найма жилого помещения од­на сторона - собственник жилого помещения государст­венного жилищного фонда или муниципального жилищ­ного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган мест­ного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гра­жданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, уста­новленных Кодексом (ч. 1 ст. 60ЖК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору является собственник соответствую­щего жилого помещения – государство или муниципалитет, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управо­моченное собственником лицо. Этот перечень сформули­рован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального найма являет­ся гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заклю­чен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимате­ля или его выбытия из жилого помещения договор за­ключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

«Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или про­изводительного потребления. Распоряжение — это юри­дически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи»^[14].

Договор со­циального найма заключается без установления срока.

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользова­ния жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым поме­щением, предоставленным по указанному договору, оп­ределяются ЖК РФ и соответствующим договором со­циального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

«Осуществляя правомочие пользования жилым поме­щением, предоставленным по договору социального най­ма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помеще­ние в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с та­ким нанимателем договором социального найма»^[15].

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по догово­рам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими до­ли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный пе­речень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ).

Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма и многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (ст. 45—48 ЖК РФ). Как правило, общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет. (ч.2 п.1 432 ГК РФ) Остальные условия определяются законами (в нашем случае – ЖК РФ, гл.35 ГК РФ, Типовой договор социального найма) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору. «Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение»^[16]. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, «если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, то есть Российской Федерации, или к собственности конкретного субъекта Российской Федерации».^[17]

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступает не в последнюю очередь единый предмет обязательства – жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещения в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.) т.е. пригодность помещения для проживания (ч.1 п. 1 ст. 673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированность помещения.(ст.15 ЖК РФ).

«Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности отличает жилое помещение от нежилого. Согласно ЖК данные требования определяются Правительством РФ.

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование – только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма»^[18].

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь. (ст.128 ГК РФ)

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что сказано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение  каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если выше приведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. «По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем»^[19].

Как следует из установленного ЖК РФ определе­ния понятия «жилое помещение», помещение, предос­тавляемое на условиях социального найма, должно соот­ветствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законо­дательства (ст. 15 ЖК РФ).

Поэтому не могут быть использованы в качестве жи­лых и, следовательно, являться предметом договора со­циального найма, помещения, не отвечающие санитар­ным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по осно­ваниям и в порядке, установленным Правительством РФ. «Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для прожива­ния было утверждено постановлением Правительства РФ»^[20]. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Ввод­ного закона указанное Положение применяется постоль­ку, поскольку оно не противоречит ЖК РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолирован­ное жилое помещение, помещения вспомогательного ис­пользования, а также общее имущество в многоквартир­ном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использова­ния не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (см. ст. 52 ЖК РСФСР). Новеллой явля­ется то, что ЖК РФ дополнил этот перечень общим иму­ществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следу­ет понимать, прежде всего, комнаты квартир и жилых до­мов, связанные общим входом и т.п., а также части ком­нат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, са­нузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение. 

«Устанавливая правила о форме договора социального найма, ЖК РФ в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письмен­ной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального исполь­зования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие реше­ния о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными»^[21].

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовав­шего до введения в действие ЖК РФ, были широко рас­пространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде за­ключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помеще­ний в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придава­ли значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСР правило, согласно которому ордер на жи­лое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

«Если ранее ордер – это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, а договор жилищного найма – это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением»^[22], то теперь будет иметь место только последний. Основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. Данное обстоятельство явилось поводом для ошибочного заключения «договор вместо ордера». Это заключение является неверным. Как отмечают практически все ученые-теоретики, ордер в настоящее время является документом, на основании которого заключается договор социального найма жилого помещения»^[23]. Ордер входит в сложный юридический состав, на основании которого у нанимателя и членов его семьи возникает право пользования жилым помещением, расположенным в государственном и муниципальном жилищном фонде. «По своей юридической природе ордер - это приказ, то есть административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, применительно к жилищным правоотношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии»^[24]. Выдача ордера никак не может заменить собой заключение договора социального найма на жилое помещение, которое являлось на основании ныне недействующего ЖК РСФСР.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической приро­де. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуаль­ный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров соци­ального найма жилых помещений на практике целесооб­разно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315.

Таким образом, институт социального найма в России еще молод. Необходимы его доработки. Договор социального найма, пришедший на смену ордерам, добавил больше ответственности нанимателю, наймодателю позволил тщательно контролировать жилищный фонд.
1.   
Проблемы института социального найма

Фонд социального жилья

         «Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов…»^[25].      «Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридически ми лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование»^[26].

Другое определение фонда социального использования дает Г.С.Антосевич: «В соответствии с российским законодательством под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора  найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. В состав социального жилищного фонда включены определенные жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному или муниципальному фонду. Согласно ст. 57 ЖК РФ жилые помещения, жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилье»^[27].

На эффективность решения жилищной проблемы и становление рыночных отношений в жилищном секторе влияют: низкая доступность и узость платежеспособного спроса на жилье при современных условиях и способах его реализации, доходах и сбережениях населения;  неразвитость кредитно-финансовых механизмов в данной сфере, в том числе ипотечных кредитов, накопительных схем для большинства категорий населения;  наличие достаточно заметных дисбалансов между спросом и предложением на рынке жилья, недостаточность существующих методов их согласования; проявление монополизма на строительном рынке, обременение застройщиков различными платежами.

«Определяющими вопросами являются: строительство, реконструкция и приобретение жилья государственного, муниципального и общественного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий и организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных инвесторов, кредитов банков и других источников); развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда; производство строительных материалов; кардинальное изменение механизма финансирования и инвестирования отрасли с одновременным усилением адресной защиты малоимущих групп населения и устранением перекрестного дотирования отрасли»^[28].

Основной целью проводимой политики является обеспечение жильем отдельных категорий граждан, создание организационно-финансового механизма и обеспечение доступного жилья для граждан, а также совершенствование форм и методов государственной поддержки населения в улучшении жилищных условий.

Меры государственной поддержки должны носить адресный характер, для чего необходимо определить основные группы населения, нуждающиеся в такой поддержке.

«Граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, условно можно разделить на следующие категории:

граждане, имеющие право на получение бесплатного (льготного) жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации;  социально незащищенные категории — инвалиды, дети-сироты, многодетные;  граждане, не имеющие льгот и не обладающие доходами, позволяющими приобрести жилье за счет собственных средств или участвовать в государственных программах поддержки приобретения жилья, в установленном порядке признанные малоимущими в целях предоставления им социального жилья;  граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье самостоятельно или на условиях коммерческого кредита, а также граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье с использованием части собственных средств жилищных кредитов и льготных бюджетных субсидий»^[29].

Необходимо отметить, что граждане, указанные в п. 4, не приобретая жилье самостоятельно, не теряют право на получение социального жилья в случае, если стали на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях до 1 января 2005 года.

Меры государственной поддержки должны носить стимулирующий характер, быть дифференцированными для различных групп. Учитывая значительный социальный эффект, достигаемый использованием средств населения в жилищном строительстве, целесообразно оказывать государственную поддержку гражданам, имеющим уровень доходов, позволяющий им приобрести жилье за счет собственных средств или с использованием жилищного кредита, бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья (т.е. указанным в п.п. 4, 5) с последующим снятием с квартирного учета.

Необходимо отметить, что за последний период произошли значительные изменения жилищного законодательства. Так, с 1 марта 2005 вступил в силу новый Жилищный кодекс. Первое, на что стоит обратить внимание: начиная с 1 марта жилые помещения по договорам социального найма предоставляются только малоимущим гражданам, причем только тем из них, которые признаны нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ). Правда, Кодекс допускает, что федеральным или региональным законом такое жилье может предоставляться и другим категориям граждан.

Новый Жилищный кодекс вводит понятие «социальное жилье». «Договор социального найма заключается в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования»^[30].

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, социальное жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание главы 7 нового Жилищного кодекса РФ и многих других его положений.

Данная норма закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. «Формирование фонда социального жилья возможно осуществить двумя путями: приобретение квартир на рынке вторичного жилья и непосредственно строительство. Второй путь решения проблемы, безусловно, предпочтительнее, потому что позволяет помимо непосредственной задачи — создания фонда жилья — решить проблемы социальной (создание дополнительных рабочих мест в строительном комплексе области) и экономической направленности (привлечение дополнительных инвестиций в сферу строительства), а также увеличения налогооблагаемой базы всех уровней бюджета»^[31].

Социальное жилье имеет ряд архитектурно-планировочных и социально-экономических особенностей, продиктованных нормативами законодательного характера и соображениями экономии бюджетных средств, направляемых на строительство данной категории жилья. Размещение объектов социального строительства необходимо осуществлять на земельных участках, имеющих низкую стоимость с незначительными затратами на инженерное обеспечение, по опыту западных стран, на специально отведенных территориях.

Решение указанных проблем требует разработки типовых проектов строительства домов для малоимущих категорий граждан и граждан, состоящих в очередях муниципальных образований.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации и ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации бесплатное или за доступную плату жилье по установленным социальным нормам из государственного, муниципального и других жилищных фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе категориям граждан.

Порядок признания граждан малоимущими в целях обеспечения их социальным жильем и порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в социальном жилье устанавливаются областным законом от 7 октября 2005 года № 363-ЗС «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области».

«Вопросы ведения учета граждан в качестве нуждающихся в социальном жилье, признания граждан малоимущими в целях обеспечения их социальным жильем и предоставления помещений муниципального жилищного фонда малоимущим гражданам по договорам социального найма регламентируются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления»^[32].

В России отказ от распределительной системы жилья и переход к рыночным механизмам его приобретения затронул политическую, экономическую, социальную и психологическую составляющую жилищного вопроса. Для россиян труднее всего было осознать тот факт, что жилье нужно зарабатывать, а не получать бесплатно, как это происходило в Советском Союзе долгие годы. За прошедшее десятилетие в России сформировался так называемый средний класс, который и психологически, и экономически готов приобретать жилье на рыночных условиях. Эти условия ему необходимо предложить, сформировав рынок доступного коммерческого жилья. И здесь ипотека выступает в качестве основного фактора формирования рынка доступного коммерческого жилья.

«В частности, гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями, работающим в бюджетных организациях, предоставляются бюджетные субсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья, бюджетные субсидии для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита (в том числе для погашения части задолженности по займу молодым семьям в случае рождения ребенка)»^[33].

Система нормативных документов в области жилищного строительства должна способствовать повышению качества строительной продукции на всех этапах ее создания в условиях рыночных отношений. Недостаточное развитие правового регулирования сдерживает темпы реформирования жилищно-коммунального хозяйства и снижения затрат на производство и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Необходимо способствовать ускорению принятия на федеральном уровне нового Жилищного кодекса, Федеральных законов о прожиточном минимуме населения, о применении налога на добавленную стоимость на жилищно-коммунальные услуги, о предоставлении льгот на оплату жилья и коммунальных услуг, о потребительских обществах финансовой взаимопомощи граждан.

Наряду с мерами по развитию жилищного строительства органам муниципальных образований необходимо принять активные меры в сфере социального жилья.

«Для формирования фонда социального жилья необходимо: провести ревизию имеющегося муниципального жилищного фонда; привести в соответствие с законодательством списки граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях; выделять средства при формировании муниципального бюджета на обеспечение реализации прав граждан на социальное жилье; разработать перспективные планы комплексного строительства социального жилья с учетом специфики отдельных категорий граждан, а также расположения строительных площадок для комплексной застройки; рассмотреть возможность привлечения внебюджетных источников, в частности от реализации программ строительства коммерческого жилья муниципалитетами»^[34].

Статьями 13, 49, 50 нового Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность установления органами муниципального образования размера дохода в целях признания граждан малоимущими, размера учетной нормы площади жилого помещения, а также дополнительного перечня категорий граждан, имеющих право на социальное жилье. Необходимо исходить из того, что необоснованное расширение перечня граждан, а также завышение критериев приведут на самом деле к снижению эффективности и адресности социальной поддержки населения.

На основании изложенного можно сделать вывод, что для реализации мероприятий по реформированию жилищной сферы необходимо одновременно рассматривать два аспекта: формирование рынка доступного жилья при условии положительных темпов роста жилищного строительства, повышения платежеспособности населения; обеспечение граждан, не имеющих объективной возможности самостоятельно улучшить свои жилищные условия, социальным жильем за счет сформированного жилищного фонда субъекта РФ и муниципального жилищного фонда.

Генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства А.А. Браверман в беседе с Д.А. Медведевым пояснил: «…я он получил от регионов предложение по более чем одной тысяче участков общей площадью 1 миллион гектаров. Значительная часть из них будет вовлекаться в жилищное строительство под жилье экономкласса, и в первую очередь, малоэтажное жилье.За вторую половину 2009 года в работу уже вовлекли 2 тысячи гектаров, на которых планируется построить 5,8миллиона квадратных метров жилья. В 2010 году план составляют 12 миллионов квадратных метров. С 2012 года мы будем предоставлять участки на строительство 30 процентов всего жилья, возводимого в России»^[35].

Дмитрий Медведев уточнил, на каких условиях фонд предоставляет землю под жилищное строительство. А. Браверман разделил их на четыре блока. Первый блок - инфраструктурный, который подразумевает подведение к участкам дорог, воды, газа и электричества. Второй блок связан с документальным оформлением участков. Губернаторы и мэры, где высвобождаются участки, при координации фонда берут на себя обязательства оформлять документацию на участки в сроки меньше нормативных. Третий блок условий касается финансового обеспечения освоения участка. «Мы будем давать гарантию выкупа до 25 процентов жилья в том случае, если оно соответствует требованиям, предъявляемым к жилью экономкласса»^[36], - разъяснил Браверман.

И к четвертому блоку относятся так называемые проекты повторного применения. «Есть проекты, которые мы проводим через экспертизу, и они станут проектами повторного применения. Их вообще не надо согласовывать, их надо просто сажать на участки»^[37], - заявил глава фонда.

Другая, не менее важная проблема, непосредственно сопряженная с фондом социального жилья – это бесплатная приватизация. Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Президент России Владимир Путин 01 июля 2006г.  подписал федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Об этом сообщает пресс-служба правительства РФ. Напомним, данный закон был принят Госдумой 16 июня 2006г. и одобрен Советом Федерации 23 июня 2006г. Теперь, согласно закону, бесплатно приватизировать жилье граждане смогут не до 1 января 2007г., как это записано в действующем варианте закона, а до 1 марта 2010г. Эта норма включена в законопроект о так называемой «дачной амнистии» при подготовке его ко второму чтению, однако касается не только дачной недвижимости.

Кроме того, данный закон устанавливает порядок регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также на создаваемые и созданные на них объекты недвижимости. Согласно закону, не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию до 1 января 2010г. Бесплатная приватизация гражданами принадлежащего им жилья должна была прекратиться уже в начале этого марта. Однако, как и весной 2006 года, государство пошло навстречу тем россиянам, кто до сих пор не успел оформить в собственность свое жилье. Президент Д. Медведев встретился с главой Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александром Браверманом, констатировав, что механизм приватизации работает давно, но далеко не все успели им воспользоваться. А теперь на эту тему президенту регулярно приходят письма от граждан. Срок приватизации продлевается до 1 марта 2013 года. «Сегодня граждане, бесплатно получающие социальное жилье, сразу же спешат приватизировать его. Таким образом, социальный фонд, которым местные власти по необходимости могли бы распоряжаться, не формируется и просто сходит на нет. По данным депутата, к 2009 году граждане приватизировали более 80 процентов жилых помещений. Неприватизированным остается 15-16 процентов жилья»^[38].

При этом по-прежнему проблемой строительства новых домов остается дефицит дешевых и доступных земельных участков. Ранее для их выявления и был создан Фонд содействия развитию жилищного строительства, который должен решать эту задачу вместе с регионами. «Но у нас есть еще и федеральные структуры, которые тоже надо тряхнуть, - указал Дмитрий Медведев. - Там земельные участки либо не используются, либо используются не по назначению. Это часть министерств и некоторых организаций, имеющих общественно-государственный статус, включая РАН. Нужно посмотреть, что там происходит»^[39].

З    а год работы фонда, сообщил Браверман, он получил от регионов предложение по более чем одной тысяче участков общей площадью 1 миллион гектаров. «Значительная часть из них будет вовлекаться в жилищное строительство под жилье экономкласса, и в первую очередь, малоэтажное жилье»^[40], - подчеркнул он. За вторую половину 2009 года в работу уже вовлекли 2 тысячи гектаров, на которых планируется построить 5,8миллиона квадратных метров жилья. В 2010 году план составляют 12 миллионов квадратных метров. «С 2012 года мы будем предоставлять участки на строительство 30 процентов всего жилья, возводимого в России»^[41], - подчеркнул Браверман. Дмитрий Медведев уточнил, на каких условиях фонд предоставляет землю под жилищное строительство. Браверман разделил их на четыре блока. Первый блок - инфраструктурный, который подразумевает подведение к участкам дорог, воды, газа и электричества.

Второй блок связан с документальным оформлением участков. Губернаторы и мэры, где высвобождаются участки, при координации фонда берут на себя обязательства оформлять документацию на участки в сроки меньше нормативных.

Третий блок условий касается финансового обеспечения освоения участка. «Мы будем давать гарантию выкупа до 25 процентов жилья в том случае, если оно соответствует требованиям, предъявляемым к жилью экономкласса»^[42], - разъяснил Браверман.

И к четвертому блоку относятся так называемые проекты повторного применения. «Есть проекты, которые мы проводим через экспертизу, и они станут проектами повторного применения. Их вообще не надо согласовывать, их надо просто сажать на участки»^[43], - заявил глава фонда.

Порядок приватизации жилых помещений.

Заявления о приватизации жилья подаются в хозрасчетные бюро районных администраций для муниципального жилья и на предприятия или учреждения. Гражданин, желающий приватизировать жилье, обязан предоставить следующие документы: заявление на приватизацию жилья; ордер или договор найма; справку с места жительства о составе семьи; справку о приватизации при перемене места жительства после 01.08.91; копии свидетельств о рождении несовершеннолетних членов семьи; при необходимости справку органов опеки и попечительства, разрешающих исключить несовершеннолетних детей из процесса приватизации; документы, свидетельствующие о согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет на приватизацию жилого помещения; выкопировку приватизируемой квартиры.

Справку о составе семьи гражданин получает в ЖЭУ. При необходимости получить справку органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взымается.

«В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением»^[44].

Приватизируемая квартира может быть оформлена договором передачи квартиры в собственность одного из членов семьи или в общую собственность в различных пропорциях. При этом следует отметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения может поставить вопрос о выселении других лиц, в ней проживающих, как собственник жилого помещения.

«Приватизация жилья в домах государственного и муниципального жилого фонда совершеннолетними гражданами возможна один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого  фонда после достижения ими совершеннолетия»^[45].

Следует сказать, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась не таким уж благом, и сегодня больше вопросов вызывает не порядок приватизации, а условия «расприватизации», то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества – в первую очередь жилья – в собственность граждан. И тому есть свои причины. Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, - более многочисленная категория граждан, - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее.

В переходный период создания рынка жилья для собственников жилых домов и приватизированных квартир, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитывается ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социального найма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве, утвержденному постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1977г. № 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв.м. Таким образом, гражданам придется делать выбор: либо они сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству.

Формальное основание тому содержится в п.15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, который предоставляет возможность гражданам, переезжающим в другое жилое помещение и заселяющимся по договору найма или аренды, приватизировать его при условии расторжения договора передачи в собственность (в порядке приватизации) ранее занимаемого помещения. «Закон о приватизации жилищного фонда не регулирует отношения по основаниям и порядку расторжения данного договора, поэтому на практике такая процедура изначально не может быть юридически безупречной»^[46].

К сказанному нужно добавить, что для многих граждан мотивом для расторжения договора приватизации жилого помещения может быть не только желание получить более просторную жилую площадь в государственном или муниципальном фонде и впоследствии ее приватизировать, но и материальная несостоятельность иметь жилое помещение на праве собственности.

Практика показывает, что судами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжении договора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности при вынесении решения по данному вопросу. Как сказано выше, возможность «расприватизации» до сих пор прямо не предусмотрена. Законом, поэтому она может производиться на общих основаниях согласно действующему гражданскому законодательству. Так, исходя из ст.450 ГК РФ, закрепившей общее правило расторжения договора по соглашению сторон, для расторжения договора приватизации необходимо согласие соответствующего органа, передавшего квартиру в собственность. В противном случае необходимы весьма веские основания для расторжения договора по требованию одной из сторон ( ч.2 ст. 450 ГК РФ) в судебном порядке с соблюдением требований в ч.2 ст. 452 ГК РФ.

«В Закон необходимо ввести четкое положение о повторной приватизации вновь полученного жилого помещения при улучшении жилищных условий при условии расторжения предыдущего договора и предусмотреть возможность расторжения договора о приватизации по требованию гражданина как одной из сторон договора»^[47].

         К сказанному следует добавить, что согласно п.20 Положения о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве владельцам приватизированных квартир разрешается расторгать договор о передаче жилого помещения с городской администрацией ведомственного и общественного фонда по письменному заявлению всех совершеннолетних лиц, проживающих в приватизированной квартире. Администрация обязана рассмотреть такое заявление в месячный срок. В случае отказа администрации от расторжения договора граждане имеют право обратиться в суд.

Гражданин, желающий «расприватизировать» занимаемое им жилье и являющийся очередником на улучшение жилищных условий, может воспользоваться статьей 17 Закона о приватизации, которая оговаривает порядок выкупа местными органами власти у граждан жилой площади, принадлежавшей им на праве собственности. В таком случае за гражданами не должно сохраняться право на повторную бесплатную приватизацию: продавая свое жилье городу, они таким образом распоряжаются жилым помещением.

Органы местной власти с целью более рационального перераспределения выкупленного жилья у граждан могут его продать, предоставить лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий для использования по договору найма или аренды жилого помещения. При этом новые жильцы могут впоследствии приватизировать занимаемую ими площадь.

«Следует сказать, что выкуп жилых помещений у граждан получил распространение во многих городах России. Так, в г. Екатеринбурге городская администрация приобрела значительное количество квартир и предоставила их лицам, проживающим в аварийных домах, многодетным семьям, участникам Великой Отечественной войны.

Однако представляется логичным сохранение права вторичной приватизации при улучшении жилищных условий в случае добровольной безвозмездной передачи гражданином жилого помещения местной администрации»^[48].

Иногда приватизированные жилые помещения в результате принятия нормативных актов идут под снос. Необходимость сноса жилого дома, в котором расположено приватизированное помещение, может быть вызвана отводом земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд.

Если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов (по аукционной цене) на основании ст. 239 ГКРФ.

При этом собственнику должно быть предоставлено равноценное имущество или возмещены в полном объеме убытки, причиненные прекращением права собственности, включая и упущенную выгоду.

Аналогично, в концептуальном смысле, должен решаться вопрос и при сносе дома ввиду непригодности для проживания. Эта причина может быть обусловлена влиянием времени, природных условий, постепенным износом дома.

Особую значимость положения жилищного законодательства приобретают в случае, если сносимая жилая площадь у собственника единственная. Бесспорно, что в таком случае взамен должно быть предоставлено не худшее по качественным характеристикам жилье на праве собственности.

Представляется, что законодательство о приватизации здесь не применимо, - государственные или муниципальные органы должны предоставить жилье гражданам именно в собственность, а не заселять их по договору найма.

Аналогичным образом должен решаться вопрос и в случае проведения капитального ремонта в приватизированном жилом помещении и отселении на новое постоянное место жительства.

Определенные трудности возникают у граждан в ситуации, когда в договоре неправильно отражаются характеристики приватизируемого жилого помещения. Сами по себе эти неточности могут и не ставить под сомнение действительность договора приватизации, но, когда возникает необходимость внести в документы исправления и уточнения, неожиданно для собственника могут возникнуть проблемы, причем достаточно серьезные.

По-прежнему, одной из проблем социального найма остается проблема изменения договора социального найма.  Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

«Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила».^[49]  

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного  Кодек­са с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установ­ленных в ст. 450—453 ГК РФ.

Изменение или расторжение договора возможно лишь по взаимному соглашению сторон. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же фор­ме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

«В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке,