Реферат Правовое регулирование риэлтерской деятельности
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
РЕФЕРАТ
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. Стр.3
8
, табл.2, литературных источников 19.
НЕДВИЖИМОСТЬ, ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТЕРОВ.
Раскрыто понятие недвижимости. Выявлены субъекты и объекты рынка недвижимости. Рассмотрены профессиональные участники рынка недвижимости. Дана характеристика законодательства Российской Федерации о риэлтерской деятельности. Раскрыта проблема, связанная с отменой лицензирования риэлтерской деятельности. Определены виды договоров, оформляющие отношения между риэлтером и его клиентом. Рассмотрена деятельность Российской Гильдии Риэлторов как саморегулируемой организации профессиональных участников рынка недвижимости России.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение 5
1 Рынок недвижимости 6
1.1 Понятие недвижимости, объекты недвижимого имущества 6
1.2 Рынок недвижимости и его субъекты 10
1.3 Профессиональные участники рынка недвижимости 13
2 Регулирование риэлтерской деятельности 17
2.1 Характеристика законодательства Российской Федерации
о риэлтерской деятельности 17
2.2 Оформление отношений между риэлтером и потребителем
риэлтерских услуг 21
2.3 Ответственность риэлтера 30
2.4 Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура 32
Заключение 35
Список литературы 37
ПЕРЕЧЕНЬ ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ
ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ГД – Государственная Дума
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ – Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации
НАР США – Национальная Ассоциация Риэлторов Соединенных Штатов Америки
РГР – Российская Гильдия Риэлторов
РФ – Российская Федерация
СМИ – Средства массовой информации
ВВЕДЕНИЕ
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д. Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлтерской деятельности.
Регулирование риэлтерской деятельности в современных условиях заслуживает особого внимания, так как создание цивилизованных отношений в сфере недвижимости требует комплексных действий, как со стороны органов государственной власти, так и со стороны риэлтеров, поэтому тема данной курсовой работы является актуальной.
Целью данной курсовой работы является исследование правового регулирования риэлтерской деятельности.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
Во-первых, раскрыть понятие недвижимости и рассмотреть объекты недвижимого имущества;
Во-вторых, исследовать рынок недвижимости и выявить его субъектов;
В-третьих, рассмотреть деятельность профессиональных участников рынка недвижимости;
В-четвертых, дать характеристику законодательства Российской Федерации о риэлтерской деятельности;
В-пятых, рассмотреть способы оформления отношений между риэлтером и потребителем риэлтерских услуг;
В-шестых, определить ответственность риэлтера;
В-седьмых, рассмотреть структуру и деятельность Российской Гильдии Риэлторов.
Информационной базой для данной курсовой работы послужили: учебная литература по экономике недвижимости, информационная система «Консультант плюс», журнальные статьи, электронные ресурсы, официальный сайт Российской Гильдии Риэлторов.
Нормативно-правовой базой курсовой работы являются: ГК РФ, Проект Федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской федерации», Постановление от 23 ноября 1996 г. N 1407 «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности», Постановление от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД о проекте Федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской федерации», Заключение Комитета по собственности по проекту федерального закона № 71948-3 «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации».
1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие недвижимости, объекты недвижимого имущества
Основополагающим понятием современного российского законодательства является понятие собственности. Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:
1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
2) передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
3) отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
4) распоряжаться им иным образом [1,С.1].
Одним из объектов собственности является недвижимость.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [2,С.16].
В Российской Федерации у граждан могут существовать и возникать следующие вещные права на недвижимость:
1) право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
2) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
4) сервитут - право ограниченного пользования чужой вещью (на земельный участок и иную недвижимость).
У организаций (юридических лиц) могут существовать и возникать:
1) право хозяйственного ведения имуществом - у государственных и муниципальных предприятий;
2) право оперативного управления имуществом - у государственных и муниципальных учреждений;
3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
4) право собственности на имущество и земельные участки - у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);
5) сервитут (на земельные участки и иную недвижимость) [1,C.3].
Исходя из вышеизложенного, большое значение имеет отнесение имущества к недвижимости для определения того, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним или нет.
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество», а ст. 132 ГК РФ к недвижимости относит предприятие в целом как имущественный комплекс [2,С.16].
Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно» [3].
Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК РФ, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону) [4].
В обобщенном виде можно привести следующий перечень основных объектов недвижимости:
1. Земельные участки. Как закреплено в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект земельных отношений – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Объектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки, что предусматривает ст. 11.4 ЗК РФ.
2. Участки недр. Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
3. Здания.
4. Сооружения.
5. Нежилые помещения. Легальное определение нежилого помещения отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для проживания граждан; нежилые же помещения – это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.
Нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000 г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
6. Жилые помещения. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся в соответствии со ст. 16 ЖК РФ:
1) Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
2) Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) Комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Определив понятие "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ не раскрывает , что следует осознавать под частью жилого дома и частью квартиры.
6. Объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, которые с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.
В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 Постановления от 25 февраля 1998 г. № 198 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отметил, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Из этого следует вывод, что незавершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является[3].
7. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
8. Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Перечень, приведенный в пункте 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием, для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ.
Таким образом, выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с землей, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит свое отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека [5].
1.2 Рынок недвижимости и его субъекты
Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. В целях данной курсовой работы применяется следующее определение рынка недвижимости: совокупность объектов недвижимого имущества и прав на них, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве [6].
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
- объектов рынка недвижимости;
- субъектов, оперирующих на рынке;
- процессов функционирования рынка;
- инфраструктуры рынка.
Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимого имущества.
Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.
Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.
Условно можно выделить четыре таких механизма:
1. Социальный механизм, включающий в себя законодательную и нормативную базы рынка; систему общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
2. Методологический механизм, включающий в себя систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка недвижимости.
3. Инженерно-технологический механизм, включающий в себя:
- эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
- стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
- единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
- законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
4. Психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям [7,С.8].
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 1.
Таблица 1- Особенности рынка недвижимости
| Признак | Характеристика |
Локализация | - абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения |
Вид конкуренции | - несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала |
Эластичность предложений | - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым |
Степеньоткрытости | - сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная |
Конкурентоспособность товара | - во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей |
Условия зонирования | - регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
Оформление сделок | юридические сложности, ограничения и условия |
Стоимость | включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 2.
Таблица 2 - Классификация рынков недвижимости
| Признак классификации | Виды рынков |
| Вид объекта | Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, вещных прав, иных объектов |
| Географический (территориальный) | Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
| Функциональное назначение | Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений |
| Степень готовности к эксплуатации | Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства |
| Тип участников | Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
| Вид сделок | Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
| Отраслевая принадлежность | Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие |
| Форма собственности | Государственных и муниципальных объектов, частных |
| Способ совершения сделок | Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный |
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную [8,С.15-17].
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
1) продавцы (арендодатели);
2) покупатели (арендаторы);
3) профессиональные участники рынка недвижимости.
По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора.
В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов) [7,С.8].
1.3 Профессиональные участники рынка недвижимости
К основным группам участников рынка недвижимости можно отнести:
1. Генеральные подрядчики - данное понятие возникает в договоре подряда. Если из закона или договора подряда не возникает обязанность подрядчика выполнять предусмотренную работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 ст. 33 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.
2. Ипотечные банки - кредитные организации, выдающие долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающие закладные листы, обеспеченные заложенной недвижимостью.
3. Организации, которые регистрируют права на недвижимость. По ГК РФ регистрация прав выполняется "учреждениями юстиции". Закон о государственной регистрации прав не раскрывает понятие "учреждение юстиции". До ввода в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на недвижимое имущество выполнялась на основе Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» (утратил силу).
4. Риэлтерские фирмы - фирмы, осуществляющие предусмотренную законом деятельность по совершению операций с объектами недвижимости:
1) работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;
2) проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;
3) сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;
4) проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;
5) регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.
5. Страховые компании, страховщик - это юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к страховой организации определены в ст. 938 ГК РФ.
6. Фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости) - организации профессиональных оценщиков недвижимости.
7. Рекламные и информационные агентства.
8. Издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости.
9. Организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью.
10. Фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы - фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда).
Профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики [1,С.8-10].
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
1) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
2) федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
3) органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
4) органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
5) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
6) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
7) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
8) государственные нотариусы.
К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:
1) предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности);
2) брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
3) оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
4) финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
5) девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
6) редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
7) управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
8) проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
9) юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
10) страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
11) аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
12) финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
13) маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
14) информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
15) специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
16) специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
17) любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости [7,C.8].
Отдельно необходимо рассмотреть понятие «риэлтер».
Риэлтер — юридическое или физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, посредническую и иную деятельность на рынке недвижимости.
В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США.
В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtists. В России права использования торговой марки Realtor (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.
Второй вариант написания термина (риэлтер) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтор) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов.
В трактовке содержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином риэлтор в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики, и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями[9].
Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:
- для продажи;
- для торговли и бизнеса;
- для капиталовложений;
- для личного использования.
Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами [7,C.8].
2 РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1 Характеристика законодательства Российской Федерации о риэлтерской деятельности
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ [1,С.7]. Так же к числу нормативно-правовых актов регулирующих риэлтерскую деятельность можно отнести ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие.
Согласно пункту 2 Положения «О лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью [10].
Данное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности».
13 мая 1997 г. был принят к рассмотрению протоколом заседания Совета ГД № 84 текст проекта Федерального закона № 97700253-2«О риэлторской деятельности в Российской Федерации», внесенного в ГД депутатами ГД С.Г.Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским, Ю.М. Теном, Л.И. Маркеловым, И.И. Митяевым и членом СФ А.А. Козерадским[11].
Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. № 2441-II ГД проект федерального закона был принят в первом чтении.
В пояснительной записке к законопроекту говорится о том, что главной концептуальной идеей при разработке проекта была выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их потребителей. Именно в связи с этим в проекте нашли свое отражение особенности защиты прав потребителей применительно к риэлтерской деятельности. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Руководствуясь именно этими соображениями, в проект в качестве отдельной главы были включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг.
В проекте Закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включая в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.
В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор" и др.
Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории Российской Федерации, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости [12].
25 января 2001 года законопроект был возвращен ГД к процедуре первого чтения постановлением № 1083-III ГД и отклонен ГД в первом чтении постановлением № 1084-III ГД.
Депутатом ГД Пузановским А.Г. 21 марта 2001 г. был внесен проект Федерального Закона № 71948-3 «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», но Комитет Государственной Думы по собственности рекомендовал Государственной Думе отклонить проект федерального закона.
В своем заключении Комитет ГД обосновал отклонение проекта тем, что законопроект предлагает регулировать специальным федеральным законом правоотношения, связанные с риэлтерской деятельностью, которая в настоящее время осуществляется на основании нормативных правовых актов. В соответствии с законопроектом субъекты Российской Федерации вправе принимать законы о риэлтерской деятельности, что противоречит пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, согласно которой гражданское законодательство относится к исключительному ведению Российской Федерации.
Определение предмета правового регулирования законопроекта достаточно противоречиво, так как согласно статье 2 под риэлтерской деятельностью понимается коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, а часть вторая статьи 1 распространяет его действие не только на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, но и на органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые в силу своего статуса не могут осуществлять какую-либо предпринимательскую деятельность.
Понятие "риэлтер" также не получило в законопроекте однозначного определения, поскольку в статье 2 риэлтер определяется как физическое лицо, имеющее подготовку для работы на рынке недвижимости и прошедшее аттестацию, или как юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию, а в статье 5 указано, что риэлтером признается физическое лицо, прошедшее аттестацию, имеющее лицензию и являющееся индивидуальным предпринимателем.
Положения законопроекта о лицензировании риэлтерской деятельности противоречат положениям Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», согласно которому лицензирование указанной деятельности не осуществляется. Согласно статье 3 указанного Федерального закона введение лицензирования новых видов деятельности возможно только путем внесения соответствующих дополнений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности». Кроме того, лицензирование риэлтерской деятельности является излишним методом государственного регулирования на рынке недвижимости, так как контроль над законностью и добросовестностью работы риэлтеров осуществляют нотариусы, органы государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними, а также самоуправляющиеся организации риэлтеров.
Значительная часть правовых норм законопроекта дублирует положения уже действующих федеральных законов. В частности, нормы статьи 16 о правах и обязанностях потребителей риэлтерских услуг, урегулированы положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", нормы статей 17 - 20 в отношении права риэлтеров на получение информации об объектах недвижимости урегулированы положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" об открытости указанной информации. Глава IV законопроекта "Особенности договора на оказание риэлтерских услуг" не соответствует положениям Гражданского кодекса, содержащим общие положения о договоре, которые должны применяться к любому виду договора[13].
8 февраля 2002 г. постановлением N 2438-III ГД проект Федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» был отклонен.
Мотивировка решения законодателя, активно пролоббированного Правительством, а если говорить конкретнее, – Германом Грефом, приведена в ст. 4 закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» : “К лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием”. Очевидно, риэлтеры такого ущерба как медики принести не могут, а если и могут, то сами как-нибудь разберутся без государства [14].
В 2002 году "Русский фокус" провел экспертный опрос среди риэлтеров, мнения, которых по поводу нововведений разделились.
К. Апрелев, вице-президент РГР, президент агентства недвижимости "САВА" считает, что «Система добровольной сертификации должна установить ориентиры для потребителей в оценке качества риэлтерских услуг. Лицензирование было необходимым условием для работы на рынке недвижимости, но не гарантировало качества оказания этих услуг, зато создавало серьезные административные барьеры - в первую очередь для мелких и средних компаний. Да, крупные компании, исходя из издержек на лицензирование, возможно, потеряют больше. Но для среднего и мелкого бизнеса, которым как раз и является риэлтерская деятельность, его отмена, безусловно, выигрыш. А поскольку бизнес в целом выигрывает, значит, это уже экономически целесообразно».
Президент корпорации "Инком-недвижимость" С.Козловский высказывает такое мнение: «К отмене лицензирования риэлторской деятельности мы относимся настороженно: а не поспешила ли Госдума РФ с принятием этого решения? Все-таки рынок недвижимости - особая система, механизмы которой сформировались относительно недавно. И лицензирование в этой системе, на наш взгляд, было не единственным и далеко не самым главным административным барьером.
Лицензирование сдерживало рынок риэлтерских услуг от непрофессионалов, которые сейчас активно начнут пробовать свои силы на этом поприще... Приток непрофессионалов на рынок приведет к падению качества услуг. Как следствие - вырастет число недовольных клиентов и будет подорван авторитет профессии в целом и агентств вообще. Сейчас рынок недвижимости находится в некоем балансе: около 50% сделок совершается с участием риэлторов и примерно столько же физическими лицами без профессиональных посредников. До отмены лицензирования был удачный момент подвинуть это соотношение в пользу профессионалов».
О. Репченко, директор департамента маркетинга компании "МИАН", говорит об отмене лицензирования следующим образом: «... Лицензия является символом гарантии, безопасности и порядочности при осуществлении сделок с недвижимостью, так как при недобросовестной работе у компании эту лицензию могли отобрать, в том числе и по решению суда... Отмена лицензии дезориентирует клиента. Ему теперь будет гораздо сложнее выбрать профессиональную фирму. Кроме того, отмена лицензии, на наш взгляд, будет способствовать увеличению количества ни за что не отвечающих фирм-однодневок и процветанию черного маклерства. Риск потерять при этих нововведениях и квартиру, и деньги возрастает в несколько раз. Рынок недвижимости может быть отброшен к своему первоначальному, дикому состоянию, что вызовет волну недовольства у населения. Кроме того, отмена лицензий на риэлтерские услуги подорвет имидж профессии. Люди перестанут доверять риэлторам. За несколько лет существования лицензирования потребитель привык к мысли, что у солидной компании должна быть лицензия. Нужно ли это было менять?» [15].
2.2 Оформление отношений между риэлтором и потребителем риэлтерских услуг
Качество предоставленных потребителю риэлтерских услуг определяется выполнением риэлтером всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтером сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтером принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.
Риэлтер, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:
1) приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;
2) приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;
3) приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;
4) передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;
5) при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;
6) проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.
Выполнение риэлтером этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.
Предоставление риэлтером услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Риэлтерские фирмы, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому риэлтер вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлтерских услуг (осуществление отдельных видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.
Агентская деятельность риэлтера осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель - агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п.1 ст.1005 ГК РФ). В международной практике широко известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент-риэлтер). По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п.1 ст. 1005 ГК РФ). Если сделка совершена агентом от своего имени, в качестве стороны в этой сделке выступает сам агент с последующей передачей прав и обязанностей принципалу. Если сделка совершена агентом от имени принципала, стороной сделки является принципал, которому с самого начала принадлежат права и обязанности.
Таким образом, в основном по агентскому договору оказываются юридические услуги, но агентский договор отличается от договоров поручения и комиссии тем, что если названные договоры опосредуют предоставление только юридических услуг, то агентский договор имеет более широкую сферу применения. Особенностью агентского договора является также то, что он, как правило, может действовать как договор постоянный или длительный.
Агентский договор предполагает возможность заключения агентом субагентского договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашением его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риэлтерских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риэлтерской фирмой) и третьим лицом (другая риэлтерская фирма), то у риэлтерской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риэлтерской фирме.
Агентский договор является консенсуальной сделкой, это всегда возмездный договор. К его существенным условиям относится определение объема полномочий, которыми принципал наделяет своего агента.
В соответствии с пунктом 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока его действия. Таким образом, срок, а также и размер вознаграждения в данном договоре не относятся к числу существенных условий.
Деятельность риэлтера в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности, из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).
Договор поручения, заключаемый риэлтером с клиентом, предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет клиента (доверителя) в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлтерской деятельности лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества.
Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого.
Значение договора поручения весьма велико. Он позволяет любому лицу, которое не имеет возможности вести свои дела лично, выступать в гражданском обороте через своего представителя-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтером), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлтерской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется поместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку. Для клиента данная услуга удобна тем, что риэлтер обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента.
В свою очередь эти указания должны быть выполнимыми и законными.
В соответствии со ст. 973 ГК РФ поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риэлтер) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риэлтер обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.
Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтера):
1) лично исполнять данное ему поручение;
2) сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
В свою очередь клиент обязан:
1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;
2) возмещать поверенному понесенные издержки;
3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;
4) без промедления принять от риэлтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;
5) уплатить риэлтору вознаграждение.
Глава 49 ГК РФ не устанавливает специальных правил относительно формы данного договора.
Следовательно, на него распространяются общие правила о форме сделок.
Поскольку этот договор связан с осуществлением одной из сторон предпринимательской деятельности, он предполагается возмездным, и доверитель по нему обязан уплатить поверенному вознаграждение, кроме случая, когда самим договором предусмотрено иное.
Срок для данного договора не является существенным условием, как и размер вознаграждения [16].
Рассматривая вопрос об оформлении отношений между риэлтером и клиентом, можно привести пример практики разрешения судебных споров, связанных с риэлтерской деятельностью.
Так, Общество с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма КупиДомЪ» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением об оспаривании постановления № 1383 от 05.06.2009 об административном правонарушении, вынесенного Управлением Роспотребнадзора по Волгоградской области, о привлечении общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма «КупиДомЪ» к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жариков Дмитрий Николаевич (далее – третье лицо).
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
27 марта 2009 года между заявителем и третьим лицом был заключен агентский договор в соответствии с которым третье лицо поручает заявителю от своего имени и за его счет совершить действия, направленные на приобретение однокомнатной квартиры, представлять его интересы при ведении переговоров с продавцом по вопросу заключения договора купли-продажи квартиры, собирать пакет документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, оформлять и оплачивать за его счет изготовление необходимых для государственной регистрации документов и иных документов.
В соответствии с пунктом 5.3 договора в случае отказа третьего лица от исполнения договора, он обязуется заплатить заявителю вознаграждение в размере 30 000 рублей.
23 июня 2009 года при проверке деятельности заявителя по вопросам соблюдения законодательства о защите прав потребителей было установлено, что пункт 5.3 договора нарушает положения статьи 32 Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Так же, по мнению административного органа, данное условие договора противоречит статье 782 ГК РФ.
По данному факту 23 июня 2009 года административным органом был составлен протокол № 1383 об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
На основании данного протокола постановлением от 05 июня 2009 года № 1383 заявитель был привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, и ему было назначено наказание в виде административного штрафа в размере 15 000 рублей.
В силу части 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Согласно статье 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Судом была определена правовая природа договора, заключенного между обществом и третьим лицом.
Как следует из пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Таким образом, отличительной чертой договора об оказании услуг является его возмездный характер.
Пункт 5.2 договора не предусматривает получение обществом вознаграждения за выполнение поручения третьего лица, то есть названный договор носит безвозмездный характер и не является в этой связи договором оказания услуг.
Пункт 3 статьи 421 ГК РФ прямо допускает заключение договоров, в которых содержаться элементы различных договоров (смешанный договор).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
При этом, согласно статье 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 ГК РФ, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
Правила пункта 1 статьи 972 ГК РФ допускают безвозмездный характер договора поручения.
Поэтому заключенный между заявителем и третьим лицом договор, не является договором возмездного оказания услуг, носит смешанный характер, а следовательно на него не распространяются требования статьи 782 ГК РФ и статьи 32 Закона о защите прав потребителей.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил заявление общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма «КупиДомЪ» удовлетворить.
Признать незаконным и отменить постановление № 1383 от 05.06.2009 об административном правонарушении, вынесенное Управлением Роспотребнадзора по Волгоградской области, о привлечении общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма «КупиДомЪ» к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях [17].
Риэлтер признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтер принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риэлтер может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, риэлтерская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента.
Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.
Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии - один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.
В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это вовсе не означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено. Закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер.
Применительно к этому интересным представляется вопрос о возможности заключения риэлтером от своего имени, но в интересах и за счет клиента ряда сделок различного вида, например соглашений об уступке прав требования. На практике возможны примеры, когда клиент посредством заключения договора комиссии с риэлтерской фирмой воспользуется посредническими услугами риэлтерской фирмы по приобретению доли инвестирования в строительстве жилого дома. Однако посредник может от своего имени заключить далеко не каждую сделку, т.к. не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качестве посредника, т.е. от своего имени, но в чужих интересах. Поэтому можно отметить, что брокерские услуги (комиссии) риэлтерской фирмы могут быть применены
клиентом лишь в случае, когда клиенту необходимо продать или купить квартиру. В остальных случаях пользоваться брокерскими услугами риэлтерской фирмы нецелесообразно для клиента.
Договор комиссии всегда является возмездным договором. Действует своего рода законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любом случае должен уплатить комиссионеру (риэлтеру) причитающееся последнему вознаграждение. Согласно пункту 1 ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. Следовательно, стороны договора комиссии вправе договориться об обычном вознаграждении либо предусмотреть, помимо обычного вознаграждения, еще и дополнительное тогда, когда комиссионер ручается за исполнение сделки третьим лицом, т.к., по общему правилу, комиссионер (риэлтер) не отвечает перед комитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счет комитента (п.1 ст. 993 ГК РФ).
Принимая на себя дополнительную обязанность, комиссионер тем самым возлагает на себя дополнительную ответственность, за что и получает специальное поощрение. При этом следует иметь в виду, что комиссионер (риэлтер), принимая на себя это обязательство, отвечает только за исполнение третьим лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не за недействительность таковой.
Необходимо отметить положение, предусмотренное ст. 992 ГК РФ, почти никогда не соблюдаемое риэлтерами на практике: в случае, когда риэлтер по договору комиссии совершит сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны клиентом, дополнительная выгода делится между клиентом и риэлтером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В действительности стороны активно пользуются таким "способом определения вознаграждения комиссионера", указывая в договорах комиссии денежную сумму, которую комиссионер обязан уплатить комитенту за переданный на реализацию и реализованный товар, предполагая, что если комиссионеру удастся продать такой товар по более высокой цене, выгоду посредник оставит себе в качестве вознаграждения.
Помимо выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а в определенных случаях - и дополнительной выгоды, комитент в соответствии со ст. 1001 ГК РФ (клиент) обязан возместить комиссионеру (риэлтеру) израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Такое положение обусловлено сущностью самого договора комиссии, который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Если риэлтер не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую по вине клиента впоследствии был наложен арест), риэлтер сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п.2 ст. 991 ГК РФ).
Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риэлтер) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки.
В случае когда риэлтер был обязан предварительно запросить клиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риэлтер должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риэлтера своеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому, оформляя свои правоотношения с риэлтерской фирмой через договор комиссии, клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риэлтер обязан уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.
Если риэлтер купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риэлтеру в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риэлтер сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.
Важной обязанностью риэлтера, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риэлтера), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами. Если учесть, что комиссионными услугами пользуются, как правило, для заключения какой-либо одной сделки по покупке или продаже недвижимости, то применительно к риэлтерской фирме нет необходимости обязывать риэлтера составлять для клиента отчет.
Предусматривать в договоре оказания риэлтерских услуг (комиссии) обязанность риэлтера в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.
Комиссионер (риэлтер), по общему правилу, имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риэлтера) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения действия договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии.
В свою очередь, в обязанности клиента, кроме урегулирования имущественных вопросов с риэлтером, входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него риэлтером, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить риэлтера от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.
Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право, отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риэлтера о прекращении договора не позднее, чем за 30 дней, если только более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риэлтеру вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риэлтеру понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риэлтера имуществом.
Если клиент не выполнит эту обязанность, риэлтер вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене [16].
2.3 Ответственность риэлтера
Самый важный вопрос - несет ли риэлтер ответственность за правовую чистоту сделки? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтер отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств.
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтера носит скорее моральный характер: допущенные ошибки - это тяжелый удар по репутации фирмы.
Риэлтер несет гражданскую ответственность. Гражданская ответственность является имущественной и носит компенсационный характер.
Страхование гражданской ответственности риэлтеров покрывает имущественные интересы риэлтерской организации, связанные с ее обязанностью, согласно законодательству РФ, компенсировать вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате непреднамеренных профессиональных ошибок (упущений, небрежности), допущенных сотрудниками риэлтерской фирмы.
При страховании ответственности риэлторов покрывается ответственность страхователя за причинение ущерба клиентам вследствие нарушения их вещных прав в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риэлторской деятельности, в том числе допущенных при:
- проверке прав лиц на объект недвижимости, составляющий предмет сделки, и прав бывших владельцев указанного объекта недвижимости;
- проверке дееспособности и правоспособности сторон сделки;
- сборе информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц.
Размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре.
Теоретически страхование профессиональной ответственности риэлтерской деятельности является важным пунктом, как для самих риэлтеров, так и для их клиентов. Для первых это статус, престиж в глазах потенциальных клиентов плюс решение проблем выплаты денег при наступлении страхового случая. Для вторых - гарантия надежности.
Риэлтерская деятельность предусматривает работу с весьма дорогостоящим товаром - недвижимостью, а потому цена ошибки здесь может быть слишком велика. Ошибка риэлтера на любом из этапов совершения сделки на рынке недвижимости может обернуться для клиента огромными убытками.
Страхование ответственности риэлтерской деятельности дает потребителю услуг дополнительную гарантию того, что в случае возникновения каких-либо ошибок по вине риэлтера потери, которые понесет потребитель, будут компенсированы страховой компанией. Тем более что после отмены лицензирования риэлтерской деятельности на рынке появилось огромное количество агентств недвижимости сомнительного свойства.
Наиболее распространенными эксперты называют ошибки при проверке истории сделок с объектом. Традиционно в страховое покрытие включают убытки, полученные в результате юридически неправильного оформления сделок, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости.
Для примера можно рассмотреть случай участия риэлтера в сделке купли-продажи объекта недвижимости. Если допустить, что был подписан договор и оформлен акт приема-передачи, а через некоторое время выясняется, что у руководителя фирмы, осуществлявшей продажу объекта, отсутствовали соответствующие полномочия. По решению суда сделка может быть признана недействительной, и тогда покупатель лишается недвижимости. Поскольку риэлтер упустил из виду тот факт, что руководитель компании-продавца не имел права на заключение сделки, расторжение сделки является страховым случаем. И в данной ситуации страховщик должен компенсировать материальные затраты покупателя, например, возместить затраты на уже проведенную реконструкцию здания. Но так выглядит идеальное решение ситуации.
В реальности же потерпевшей стороне придется доказывать в суде, что ущерб повлекли именно действия риэлтера. А доказать вину риэлтера из-за недостатка юридической базы очень трудно [18].
2.4 Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура
Некоммерческое партнерство «Российская Гильдия Риэлторов» является основанной на членстве некоммерческой организацией, организационно-правовая форма которой приведена в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях».
Российская Гильдия Риэлторов (РГР) – организация, объединяющая профессиональных участников рынка недвижимости России, существует с 1992 г.
В состав Гильдии входят около 1600 организаций, в том числе 57 региональных объединений участников рынка недвижимости.
Цель РГР (в соответствии с уставом) - содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для еe участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов Гильдии, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом и социальном развитии, повышение статуса риэлтора.
Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.
РГР максимально открыта для всех профессионалов - добросовестных физических лиц, работающих на рынке недвижимости, пришедших на рынок недвижимости всерьез и надолго. РГР отличается четкой и открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии решений при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития рынка недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, РГР оказывает всестороннюю поддержку своим членам.
Налажен постоянный информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов США, с которой в ноябре 1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с последующим присвоением степени «сертифицированный специалист по международной недвижимости». Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем мире профессионалами в данной сфере.
Высшим должностным лицом, возглавляющим органы управления, является Президент. В настоящее время это Сергей Константинович Канухин, председатель совета директоров трастовой компании "Арбат" [19]. Он выполняет, прежде всего, представительские функции. На него также возложена обязанность осуществлять планирование и общее руководство деятельностью РГР и Исполнительной дирекцией. Президент избирается съездом. При Президенте постоянно действует консультационный орган, обеспечивающий преемственность президентской формы управления, - Правление. В состав Правления входят: действующий Президент, экс-президент (бывший), президент-элект (будущий), руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию, руководитель Исполнительной дирекции. Все члены Правления по статусу являются вице-президентами РГР. Заседания Правления проводятся не реже 1 раза в месяц.
Высшим законодательным органом является Общее собрание (Съезд), которое правомочно принимать решения по любым вопросам деятельности и собирается не реже одного раза в год. Высший орган управления в период между съездами - Национальный совет - принимает решения по всем вопросам, кроме отнесенных к компетенции съезда, и избирается съездом из числа действительных членов, созывается не реже чем 1 раз в 6 месяцев.
Орган, осуществляющий контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью, - ревизионная комиссия.
Текущую политику, планирование и контроль деятельности профессиональных комитетов осуществляет Совет оперативного руководства и планирования. В состав Совета входят вице-президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены Национального совета. Заседания проводятся не реже 2 раз в квартал.
Консультационным органом Совета оперативного руководства и планирования, формирующим позицию РГР по стратегическим вопросам, выступает Экспертный совет. Этот совет осуществляет экспертную оценку и готовит заключения по проектам, выносимым для рассмотрения на Национальный совет и Совет оперативного руководства и планирования. Экспертный совет состоит из высококвалифицированных специалистов в различных областях деятельности. Заседания проводятся по мере необходимости.
Руководитель Исполнительной дирекции РГР, осуществляющий руководство текущей деятельностью, координирующий работу советов и комитетов, - исполнительный вице-президент, который утверждается Национальным советом по представлению президента РГР.
Обеспечивает функционирование РГР, координирует работу профессиональных комитетов и оказывает услуги членам по различным направлениям Исполнительная дирекция.
При РГР созданы профессиональные комитеты - консультативные органы по вопросам профессиональной деятельности членов РГР. Руководители комитетов являются членами Совета оперативного руководства и планирования. Заседания проходят по мере необходимости.
В РГР созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и т.д.
В настоящий момент РГР стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка [1,С.12-14].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам проведенного исследования правового регулирования риэлторской деятельности, можно сделать следующие выводы:
Во-первых, недвижимость является одним из объектов собственности. Понятие «недвижимость» закреплено юридически. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, предприятие в целом как имущественный комплекс. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Во-вторых, российское законодательство не предусматривает определения понятия «рынок недвижимости». Выделяют следующие субъекты рынка недвижимости: арендодатели (в качестве арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью); арендаторы (в качестве арендатора может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону); профессиональные участники рынка недвижимости.
В-третьих, к основным профессиональным участникам рынка недвижимости относят: агента по недвижимости, брокера по недвижимости, девелопера, управляющего недвижимостью, риэлтора.
В-четвертых, действующее российское законодательство не предусматривает закона о риэлторской деятельности. Риэлтерская деятельность в России ведется в условиях недостаточного правового регулирования, а именно, риэлтеры вынуждены использовать в своей работе всевозможные справочные материалы и Гражданский кодекс РФ.
России необходим Федеральный закон о риэлтерской деятельности, в котором четко были бы прописаны стандарты оказания услуг риэлтерами, их обязанности, требования к профессии риэлтер и ответственность участников в риэлтерской деятельности.
В-пятых, предоставление риэлтером услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров об оказании риэлтерских услуг, условия которых должны соответствовать условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных законодательством РФ (агентский договор, договор поручения, договор комиссии).
Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения ГК РФ о формах сделок.
Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора оказания риэлтерских услуг, поэтому риэлтер вправе самостоятельно разрабатывать условия договора оказания риэлтерских услуг (осуществление отдельных видов риэлтерской деятельности).
В-шестых, обеспечение финансовой ответственности риэлтера перед клиентом за свою деятельность описывается в договоре между фирмой и клиентом. Для устранения непредвиденных проблем, т.е. непреднамеренные ошибки риэлтора, существует возможность страхования ответственности риэлтора в страховой компании.
В-седьмых, Российская Гильдия Риэлторов стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Дубровская И.А. Справочник риэлтора / И. А. Дубровская,
А. А. Батяев: Журнал "Горячая линия бухгалтера", 2005. - 120с.
2. ГК РФ, Часть 1. – Режим доступа: http://www.consultant.ru
3. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования/Понятие объекта недвижимости. – М.: «Волтерс Клувер», 2007. – Режим доступа: http://help-realty.ru
4. Гражданское право / Дипломные / Рынок недвижимости: правовое регулирование / Объекты рынка недвижимости. – Режим доступа: http://www.allpravo.ru
5. Великомыслов Ю.Я. Недвижимое имущество как объект гражданских прав (понятие и виды). – Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library
6. Проект Федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской федерации». – Режим доступа: http://www.pravoteka.ru
7. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. – Режим доступа: http://subschet.ru
8. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107с.
9. Субъекты рынка недвижимости. – Режим доступа: http://www.lexgroup.ru/rus/subekti
10. Постановление от 23 ноября 1996 г. N 1407 «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
11. Законодательство/ Законопроекты/ Комитет ГД по собственности (18.01.2000 - 01.01.3000)/ О риэлторской деятельности в Российской Федерации. – Режим доступа: http://www.i-stroy.ru
12. Постановление от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД о проекте Федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской федерации». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
13. Заключение Комитета по собственности по проекту федерального закона № 71948-3 «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации».- Режим доступа: http://www.lawmix.ru
14. Публикации/ Гражданское право / Отмена лицензирования риэлтерской деятельности. – Режим доступа: http://www.juryev.ru/publikacii/grazhdanskoe-pravo/204-rielter-licenziy
15. Русский фокус: Все риэлторы теперь без лицензий. – Режим доступа: http://old.miel.ru/press/article/1291/
16. Договорные основы риэлторской деятельности. – Режим доступа: http://pravpred.ru/Articles/property-art/prav%20osnovi%20rielorskoy.html
17. Выборка наиболее актуальных судебных актов / Решение А12-15160/2009. – Режим доступа: http://www.volgograd.arbitr.ru
18. Андреева Ю. Страховые иллюзии. – Режим доступа: http://www.nrn.ru/article2.shtml?aid=1009
19. Официальный сайт Российской Гильдии Риэлторов. – Режим доступа: http://www.rgr.ru/
