ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ
ГОУ ВПО «РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

им. Г. В. ПЛЕХАНОВА»
ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
КАФЕДРА «ЭКОНОМИКА  И УПРАВЛЕНИЕ ГОРОДСКИМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ»
РЕФЕРАТ

на тему: «Методы оценки недвижимости»
Руководитель: Севостьянов Анатолий Васильевич

Выполнил:

Студент 1 курса,

Миронов Александр Анатольевич, гр.№714

Оценка реферата:
Москва, 2009 г

потенциальную стоимость на вторичном рынке жилья. И тем самым достаточно ясная социальная политика справедливости становится весьма уязвимой и порождает проблемы типа определения действительно нуждающихся семей и отдельных граждан, защиты от необоснованных льгот, злоупотреблений и т.д.

В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в законодательстве или соответствующих нормативных документах могут появляться требования не фиксированной или алгоритмически од­нозначно вычисляемой нормативной оценки, а ориентирования на определенные базисы и методы оценки. Так, например, мы уже отмечали предпочтения, отдаваемые рыночной стоимости объекта оценки в Федеральном законе об оценочной деятельности. Законодательство по бухгалтерской отчетности, в свою очередь, фиксирует методы оценки активов предприятия.


3.2      Затратные методы

3.2.1    Методы балансовой стоимости

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определе­ния оценочной стоимости объекта недвижимости, например иму­щественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.

Иллюстрацией применения метода балансовой стоимости яв­ляется процедура, зафиксированная во Временных методических указаниях по оценке стоимости объектов приватизации (Прило­жение 2 к Указу Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. № 66, а также последующие развивающие Указ нормативные акты). Процедура устанавливала порядок оценки имущества прива­тизируемых государственных и муниципальных предприятий при определении начальной цены предприятия, величины уставного капитала акционерного общества. В состав оцениваемого имущества предприятия включались основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для интересующих нас в первую очередь объектов недвижимости:

определение стоимости основных средств осуществлялось по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной балансовой стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств;

объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование после инвентаризации оценивались по балансовой стоимости.

Для определения величины уставного капитала акционерного общества из стоимости имущества предприятия, определенного в указанном выше порядке, дополнительно исключались статьи пассива баланса в части резерва предстоящих расходов и платежей, собственных источников финансирования капитальных вложений и доходов будущих периодов.

Одна из модификаций метода индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании аналогичных положений МБС. Однако отдельные статьи баланса пересчитываются в соответствии с заданными индексами.

Преимущества МИБС по сравнению с МБС проявляются за счет процедур индексации в условиях ценовой нестабильности (например, в условиях галопирующей инфляции, устойчивых тенденций изменения валютных курсов), когда оценка в старых це­нах уже никак не соответствует действующим ценам и условиям.

3.2.2    Методы восстановительной стоимости

В принципе метод восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости.

Так, в МБС не учитывается реальный, фактический износ и моральное старение фондов (амортизация начисляется по нормативам). Главный недостаток МБС — оценка материальных ак­тивов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов. Хотя в МИБС и осуществляется определенная индексация (как переоценка стоимости отдельных видов основных средств в соответствии с ростом цен на них), эта индексация проводится усредненно и агрегированно — по группам.

Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех ви­дов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении метода восстановительной стоимости производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно "восстанавливает" данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Для учета процессов физического износа, изменяющегося во времени строительного состояния объекта применяется метод остаточной восстановительной стоимости (МОВС). Его содержание в полном объеме повторяет начала МВС, развивая его в направлении учета износа, потери стоимости с течением времени существования объекта. То есть расчет по схеме МОВС восстанавливает данный объект, относя этот процесс к моменту его реали­зации в прошлом, и корректирует исходную стоимость с учетом изменений за прошедшее до настоящего момента время.

Простейшей схемой учета износа объекта является линей­ная модель, которая уменьшает исходное значение стоимости С_в0, исчисленной методом восстановительной стоимости, про­порционально времени существования t. При этом необходимо также задавать некоторое, нормативным образом установленное, время жизни объекта Т.

Таким образом, линейная модель учета физического износа оп­ределяет следующую формулу вычисления текущего значения оста­точной восстановительной стоимости C_вt объекта оценки:

C_вt = С_в0 (T – t) / T[1]

Заметим, однако, что даже в этой простейшей формуле заложены, по крайней мере, две дискуссионные проблемы:

1) справедливость значений цен, закладываемых в расчет исходного значения восстановительной стоимости С_в0. Необходимо соотнести произошедшие изменения цен на различные компоненты объекта в прошлом (в год создания объекта) и настоящем (в год оценки): принять за основу цены настоящего времени шли все-таки ориентироваться на структуру и значения цен про­шлого времени с соответствующей их индексацией;

2) обоснованность определения нормативного значения времени жизни объекта Т. Так, устанавливаемые строительными или иными нормативами значения времени жизни по различным причи­нам часто не соответствуют реальным возможностям объекта (например, в силу исключительно качественного или, наоборот, неудовлетворительного содержания объекта). Поэтому наряду с линейными моделями износа возможно применение различного типа нелинейных моделей F(t, T).

Тогда текущее значение остаточной восстановительной сто­имости объекта оценки определяется формулой:

C_вt = С_в0 * F (t, T).[2]

Кроме того, существенные коррективы в оценку значения времени жизни объекта и в модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы.

В отечественной практике технической инвентаризации объектов применяются сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок физического износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оценки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит свою оценку состояния стро­ительной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц износа (а этих таблиц — ограниченное число), принимает решение о необходимых корректировках оценок (чтобы соотнести многообразную реальность с дискретными значениями нормативов).

Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки в связи не только с физическим, но и с моральным старением. Последнее также может быть учтено с помощью моделей линейного или нелинейного типа (с той же проблемой установления обоснованного значения времени жизни или алгоритмического определения темпов морального старения объекта) либо с помощью экспертов.

3.2.3    Методы замещения

В принципе методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей.

Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями.

Этим самым в методологию оценивания через идею замещения объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая поднимает проблему обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта.

Изменения могут быть необходимыми, как, например: исключение выявленных вредных для здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы), применение по новым нормам безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха и т.д.). Однако изменения могут носить необязательный характер, но отвечающий современным взглядам на комфортность среды обитания (например полная телефонизация всех рабочих мест, кодированный доступ в здание и помещения, подключение к сетям Internet и т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько необходимы и допустимы изменения при использовании МЗ. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика, а с другой — дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией. Последнее может быть также предметом согласованного решения заказчика оценки и эксперта-исполнителя оценки.

Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения С_з0 в направлении учета в значении текущей стоимости C_зt фактора ста­рения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости:

C_вt = С_в0 (T – t) / T

и

C_вt = С_в0 * F (t, T).[3]

Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решают­ся вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специ­фику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и система­ми, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещен­ных элементов и систем.
3.3      Сравнительные (аналоговые) методы

3.3.1    Метод восстановительной стоимости по аналогам

Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах.

В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по про­ектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий:

нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога,

получение информации о сметной стоимости объекта-аналога,

перенос результатов на оцениваемый объект,

проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.

МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства — школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.

В заключение, говоря об учете старения объектов оценки, обратим внимание на распространенный прием совмещения линейной модели износа с нормативным определением исходной стоимости восстанавливаемых или замещаемых объектов, например, с использованием укрупненных строительных нормативов стоимости соответственно для 1 кв. м жилья, 1 куб. м складских помещений и т.д. (заметим при этом, что укрупненные строительные нормативы — это одновременно и некоторая обобщающая аналоговая информация по множеству аналогичных объектов в аналогичном строительном производстве). Первоначально с помощью укрупненных строительных норм B_s рассчитывают некоторую усредненную восстановительную стоимость вновь воз­веденного объекта (например, при площади объекта S это будет величина, равная S * В_s), и далее корректируют эту оценку пропорционально мере износа, например указанными выше способами:

C_vat = S * B_s (T – t) / T[4]

3.3.2    Метод сравнения

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.

Выход из этой ситуации недостаточности аналоговой информации часто связывают с расширением, своеобразным "загрублением" поля поиска, включением в число сравниваемых нескольких отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда определение искомой аналоговой оценки С_cm будет определяться произведением полученной из баз данных стоимостной оценки аналога C_cdb на корректирующий множитель k_i (или иную обоснованную форму комбинации множителей I(k_i)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога:

C_cm = C_cdb * I(k_i).[5]

В принципе возможная сфера использования МС достаточно обширна. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости — школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов.

Итак, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или 1 куб. м).

3.3.3    Метод инвестиций

Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость.

Отсюда и название метода.

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.

Принципиальным в МИ является то, что названный доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов по методу инвестиций.

Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего для оперативной оценки инвестирования в недвижимость. В более общих сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических и финансовых средств (когда, например, используют методы типа cash flow).

Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

Далее оценка стоимости объекта недвижимости определяется как результат деления величины арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под именем капитализации прибыли.

Таким образом, центральные вопросы метода инвестиций заключаются в необходимости:

1) вычислить чистую прибыль владельца, например по совокупности получаемых им арендных платежей;

2) найти достоверную информацию о показателе доходности, ориентируясь на сделки-аналоги.

Обратим также внимание, что метод инвестиций является как бы граничным, носящим в себе признаки двух смежных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих информацию о прибыли

3.4      Доходные и другие (комбинированные) методы

Содержание данного раздела составляют методы, в основе которых лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей прибыли) при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли.

Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов — нормативных, затратных и сравнения.

Следует обратить внимание на главные компоненты доходных методов:

алгоритм капитализации дохода (идея которого уже была упомянута при рассмотрении метода инвестиций); суть алгоритма капитализации заключается в вычислении величины текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод (чистого дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью;

собственно показатель доходности данного бизнеса недвижимости — ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.
3.4.1    Показатель доходности (ставка капитализации)

1. Наилучшим источником для определения показателя доходно­сти являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящей доход недвижимости. При этом клю­чевой является рыночная информация о чистых операционных доходах NPI_i и ценах SP_i на i-е реализованные объекты недвижи­мости. Эта информация должна быть доступной (т.е. реально су­ществующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточ­ной (в смысле достаточного количества прецедентов i, т.е., по крайней мере, нескольких адекватных продаж). Тогда статистическая обработка совокупности данных от деления (
NPI_i /
SP_i) будет соответствовать искомому значению показателя доходнос­ти Y (yield). Это, в частности, может быть прямое или взвешен­ное усреднение результатов деления, а информация о продажах может быть скорректирована для учета определенных несоответствий объектов недвижимости, например:

Y = ∑[NPI_i * C_i / SP_i] / Q,

где Y — искомое значение показателя доходности;

∑ — знак суммирования по индексу i;

i — прецедент рыночной реализации, i = (1, Q);

Q — количество известных прецедентов рыночных продаж;

С. — коэффициенты приведения данных к адекватным ус­ловиям.

Или

Y = ∑{A(i) [NPI_i / SP_i]}

где А
_i — коэффициент значимости информации по i-му объекту,

∑{A} = 1

Рассмотрим содержание понятия "чистый операционный доход". В приведенных формулах чистый операционный доход означает ожидаемый совокупный годовой доход от пользования данным объектом недвижимости за вычетом всех операционных расходов данного года (но без затрат на обслуживание возможных долгов и амортизационных начислений).

Ожидаемые доходы могут, например, складываться от сдачи объекта в аренду и при других формах возмездного пользования объектом и его частями.

Операционные расходы могут включать обширную гамму регулярных текущих затрат, например:

оплату коммунальных услуг и энергообеспечения;

эксплуатационные расходы по строительному содержанию здания и помещений;

расходы на содержание земельного участка и стоянку для автотранспорта;

расходы на уборку и вывоз мусора;

расходы на управление, консультационные услуги, заработную плату персонала;

налоговые платежи;

платежи по обязательному страхованию;

резервирование средств и т.д.

Заметим при этом, что, как уже упоминалось, многие из перечисленных статей расходов могут быть учтены в условиях арендного договора, т.е. существуют некие традиции разделения опера­ционных расходов между собственником и арендатором. Тогда в ряде случаев арендная плата может отражать своеобразный "нетто-доход" собственника, а его операционные расходы будут связаны лишь с упущенной выгодой от неполной сдачи в аренду помещений объекта и потерь из-за неаккуратных арендных платежей.

2. Другим возможным способом вычисления показателя доходности являются экспертные подходы, например аддитивная (кумулятивная, поэтапная) схема определения искомой ставки начиная с ее некоторого базового значения. В качестве такой базовой ставки, как правило, берегся минимальная, наименее рискованная ставка процента по наиболее надежным ценным бумагам, например по долгосрочным правительственным обязательствам. Отметим, что для стабильных развитых рыночных экономик, говоря о процентах по долгосрочным правительственным обязательствам, принимают их в качестве базовых безрисковых ставок. В условиях российских реформ и сложного переходного периода к этой категории количественных оценок минимально рискованных ставок имеет смысл относить ставку рефинансирования Центрального банка, ставки вкладов наиболее надежных банков и т.п. В известном плане, такие базовые ставки играют роль границы эффективной инвестиционной альтернативы вложениям средств в приносящую доход недвижимость.

Далее эта базовая безрисковая ставка Y₀ увеличивается определенными компенсационными долями Y, соответствующими учитываемым рискам R и другим инвестиционным особенностям не­движимости, включая: низкую ликвидность, риски неэффективного управления, экологические и законодательные риски, аспекты, связанные с возмещением вложенных средств, и т.д.:

Y
= Y₀ +
∑          {Y_r}, r = (1, R)[6]


Практика показывает, что при подобном накоплении влияния учитываемых R факторов исходное значение безрисковой ставки Y₀ может возрастать более чем вдвое. О реальных соотно­шениях таких ставок можно, в частности, судить, сравнивая данные о ставках капитализации для стран с различной степенью состояния экономики и развития рыночных механизмов, с раз­личной социально-политической стабильностью.

3.4.2    Метод капитализации прибыли

В методе капитализации прибыли (МКП) искомая стоимость недвижимости оценивается, как в методе инвестиций (МИ) — на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собствен­ника. Отличительная же особенность МКП заключается в специ­фических способах определения стоимости аренды, формирую­щей искомый оценщиком чистый доход собственника.

МКП применяется для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование, например для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и др. То есть при использовании метода капитализа­ции прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).

Так, в МКП оценка стоимости аренды для объектов спе­циального регулирования основывается на информации о получаемой предприятием прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивается как некоторая функция оборота минус расходы на закупки и некоторые другие затраты (кроме ренты).

Далее эту прибыль можно разделить на две части:

1)  вознаграждение арендатору за его предпринимательский риск;

2)  плата за недвижимость, т.е. собственно искомая величина арендной платы.

Исходным в МКП является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов платить.

Итак, мы видим, что размер прибыли, получаемой предпринимателем, непосредственно влияет на его возможности платить большую или меньшую арендную плату. Следовательно, на основе информации о прибыли и типе бизнеса с помощью МКП можно получить достаточно реалистичную оценку возможной ставки арендной платы и капитализированную стоимость бизнеса. Причем, как отмечают специалисты, в ряде случаев результаты могут быть более достоверными, чем при использовании прямого метода сравнения.

Сложность состоит в том, чтобы на основе доступных оцен­щику бухгалтерских данных определить чистую прибыль предприятия, часть которой затем и пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три последних года. Если сравнивается несколько предприятий с похожими видами деятельности, то предпочте­ние при поиске необходимой информации о прибылях рекомендуется отдавать тому предприятию, у которого постоянно возрастают оборот и чистая прибыль.

Оценщик должен рассматривать отчетные данные крити­чески, понимать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т. п. Кроме того, цена фирмы (и прибыль) во многом может зависеть от таких субъективных факторов, как, например, личность владельца или управляющего, репутация ведущих специалистов.

3.4.3    Метод приведенного чистого дохода

Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли (МКП).

Характерным для МПЧД является учет динамики процес­сов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономи­ческих условий и выбора производственной программы. Важ­ным фактором МПЧД является работа с данными как о дохо­дах, так и о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике.

Таким образом, применяя МПЧД, нужно иметь значитель­ные объемы информации прогнозного характера, в том числе:

прогноз развития экономической ситуации (системы налогов и отчислений, изменений в структуре цен, инфляции, положения на рынках, условий кредитования и др.);

намечаемую программу инвестиций в развитие предприятия.

Сущность МПЧД состоит в том, что потоки доходов и рас­ходов суммируются по годам (или иным регулярным временным периодам, например кварталам) и далее с помощью алгоритмов дисконтирования приводятся к одному моменту времени. Это, как правило, время проведения аналитического расчета или ожи­даемое время начала бизнес-проекта.

Рассмотрим более детально содержание МПЧД.

Методологический подход к оценке объекта основывается на описании и сравнительном анализе затрат и поступлений, связанных с деятельностью данного предприятия или операция­ми с ним, такими, как приобретение и использование, разви­тие, реконструкция и т.д. Таким образом, временной период достаточно продолжителен.

Оценка объекта по методу МПЧД существенно зависит от того, каким образом предполагается использовать оцениваемый объект.

В основе МПЧД лежит информационная технология формирования финансовых потоков во времени (cash flow). МПЧД является базовым методом оценивания при подготовке и анализе инвестиционных проектов, бизнес-планов развития.

Финансовый аспект анализа и оценки в МПЧД состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких, как кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения и дотации, иностранные инвестиции.

Аналогичным образом для периода использования оцениваемого объекта формируются:

финансовые потребности предприятия, связанные с обеспечением его функционирования и возможным развитием;

поступления от реализации продукции и/или самого объекта; распределение поступающих средств в соответствии с правилами финансово-распределительной системы и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах.

Для финансовой сбалансированности необходимо, чтобы поток поступлений финансовых средств опережал поток потребностей. Если обнаруживается несбалансированность, то необходимо перепланировать финансовые потоки.

Экономический аспект анализа и оценки предполагает соизмерение затрат и поступлений и формирование на этой основе сравнительных оценок экономической эффективности. В качестве сравнительных оценок экономической эффективности обыч­но используются следующие критерии:

чистая приведенная стоимость, чистый приведенный доход (это, как правило, важнейший показатель эффективности — отсюда название МПЧД);

внутренняя норма рентабельности;

срок окупаемости;

коэффициенты прибыльности и рентабельности.

Экономический анализ проводится как по проекту в це­лом, так и с позиции инвестора, бюджета и других возможных участников проекта. Например, экономическая оценка с пози­ции инвестора определяется на основе сравнения его затрат на реализацию программы и средств, остающихся в его распоряже­нии при использовании объекта. При этом собственные затраты инвестора могут быть уменьшены за счет привлеченных средств; однако при этом уменьшаются и поступления в соответствии с взятыми им финансовыми обязательствами. Таким образом, эко­номическая оценка с позиции инвестора зависит не только от объекта и программы его развития, но и от выбора инвестором источников финансирования.

В заключение подчеркнем ведущую роль рассмотренного метода в известных схемах финансово-экономического анализа эффективности инвестиционных проектов, при анализе разви­тия и функционирования предприятий.

3.4.4    Метод подрядчика

Метод подрядчика (МП) используется для оценки объектов собственности, для которых отсутствует информация о рыночных продажах, например, в силу особых, уникальных свойств объектов.

Этим методом оценивают такие объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа, жилые дома, объекты сферы образования, а также большие промышленные комплексы.

В МП стоимость оцениваемого объекта как некоего неординарного комплекса считается складывающейся из стоимости земли и стоимости зданий, скорректированных с учетом их износа. Таким образом, МП — комбинированный метод.

Базовый алгоритм МП можно трактовать как уменьшенную с учетом износа восстановительную стоимость зданий с добавлением стоимости земли. При этом последнюю обычно оценивают по аналогам или через ближайший вариант ее альтерна­тивного использования.

Итак, МП работает в ситуации, когда нет информации о продажах и аренде, единого объекта, когда нет рынка. Укажем на ряд дополнительных ситуаций, когда возможно применить метод подрядчика.

1.  Существуют объекты собственности, которые редко меняют владельцев, а если даже и меняют, то эти объекты могут быть лишь небольшой частью всей сделки, поэтому информация о цене такой полной сделки почти бесполезна.

2.  Часто собственность выставляют на продажу, когда она более не может служить в прежнем своем качестве и должна быть преобразована, приспособлена к новому использованию. Это, например, попавшие в названную ситуацию старые здания школ, церквей и вокзалов, аэропорты, библиотеки и другие уникальные объекты. Может возникнуть вопрос, например, о преобразовании здания вокзала в выставочный зал. В названных ситуациях для нового использования нужны капиталовложения, а оценка собственности в ее прежнем виде, пожалуй, и не столь необходима.

3. Бывают случаи, когда требуется оценка здания без наме­рения осуществить сделку на рынке. И здесь может быть полезен метод подрядчика. По сути, МП работает здесь как метод затрат. Затраты владельца как восстановительная стоимость добавляются к стоимости земли.

3.4.5    Метод остатка

Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, т.е. тогда, когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а также в связи с действием других факторов влияния, как, например, градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового разрешения.

Рассмотрим суть метода остатка. В основе МО лежит достаточно простое уравнение:

А = (В+ С+
D),         
[[7]]

где А — оценочная стоимость завершенного развитием (вновь построенного, реконструированного и т.п.) объекта;

В — стоимость развития (проектирования, строительства, реконструкции и т.д.), но без затрат на приобретение земельного участка;

С — приемлемый для девелопера (застройщика) доход, получаемый в результате реализации проекта развития;

D — затраты на приобретение земельного участка (покупку в собственность или права долгосрочной аренды).

Из уравнения [1] следует, что для стадии подготовки инвестиционного проекта или иного мероприятия, связанного с предстоящим развитием данной недвижимости, каждое из слагаемых уравнения является своеобразной моделью, в том числе:

А — моделью будущей рыночной цены объекта после завершения работ по его развитию (строительству, реконструкции и т.п.). Здесь моделируют и соответственно варьируют возможные технико-экономические показатели будущего использования объекта: рыночную продажу, передачу в аренду и т.д. Отметим, что значения отдельных параметров использования объекта (например, ставки арендной платы), а также сама оценка объекта в целом могут определяться другим, "не этой модели" классом методов оценивания, например, сравнительным методом, по данным объектов-аналогов;

В — моделью затрат на развитие объекта; здесь моделируют и соответственно варьируют такие компоненты затрат при реализации инвестиционных проектов, как:

снос строений (в том числе объектов незавершенного строительства) и подготовка территории (в том числе инфраструктурное обеспечение),

проектно-изыскательские работы, строительно-монтажные работы, затраты на поставки оборудования,

управленческие и другие сопутствующие развитию расходы (в том числе на консультирование, оценивание, маркетинг, правовое обслуживание и др.),

оплата процентов за полученные кредиты и др. Отметим, что здесь также возможно использовать и сравнительные подходы для получения отдельных данных по затратам на развитие из информации об объектах и проектах-аналогах;

С — моделью приемлемой доходности (или рентабельности) предпринятой девелопером (застройщиком) активности; модель отражает меру риска проекта развития данной недвижимости в данном месте и при конкретных социально-экономических условиях, например: от значения ожидаемой рентабельности в 15—20% — при стабильных условиях до 50% и более — в условиях повышенного риска;

D — моделью предполагаемой цены на земельный участок (при приобретении в собственность или приобретении прав долгосрочной аренды); эта оценка в ряде случаев может, в свою очередь, определяться некоторыми фиксированными нормати­вами или методами сравнения — по известным прецедентам продаж.

Из соотношений уравнения [1] следуют три варианта его практического использования.

1. Оценка максимальной суммы, которую инвестор готов зат­ратить на приобретение земельного участка. Это наиболее распространенный способ использования метода остатка. Для его успешного применения необходима информация о приемлемой доходности С для данного инвестора в данных условиях и о затратах на развитие проекта:

D
= А - (В + С).          [2]

2. Оценка ожидаемых доходов предпринятого девелопером делового проекта при условии известных ему затрат на приобретение земельного участка и сооружение объекта:

C =
A - (
B+
D).         
[3]

3. Оценка допустимых затрат на развитие (новое строи­тельство, расширение, реконструкцию и т.п.) объекта при условии известных затрат на землю и приемлемой для инвестора доходности инициируемого им бизнес-проекта:

B = A - (C+D).         
[4]


3.4.6    Метод предпринимательской оценки

Метод предпринимательской оценки (МПО) по своей природе является комбинированным, т.к. в его основе изначально заложены три оценки:

оценка по методу восстановительной стоимости (МВС), оценка по методу приведенного чистого дохода (МПЧД), оценка стоимости распродажи (СР), определяемая по рыночным или нормативным методам.

В упрощенном виде алгоритм МПО заключается в следующем:

1) определяется максимальное значение стоимостной оценки объекта из результатов, получаемых при альтернативном применении следующей пары методов: приведенного чистого дохода и стоимости распродажи: max {ПЧД, РС}. Другими словами, предприниматель определяет для себя наибольший из предполагаемых к получению доходов: либо при попытках развить в будущем коммерческую деятельность объекта (и это будет приведенный чистый доход), либо при простой распродаже средств, например в соответствии с правилами ликвидации объекта;

2)  полученная максимальная оценка дохода сравнивается с затратами на воссоздание подобного объекта, вычисляемыми, например, методами восстановительной стоимости или замещения. Другими словами, предприниматель оценивает, а не лучше ли, не экономнее ли построить такой же объект заново и, таким образом, не связывать себя заботами о старом объекте;

3)  итоговая предпринимательская оценка (ПО) определя­ется как минимальное значение от таких сравнений, как
min {PC, ВС}

или

min {ПЧД, ВС}.[8]

В результате общая формула метода предпринимательской оценки может быть представлена в следующем виде:

ПО = min {ВС, max (ПЧД, PC)}

Таким образом, видно, что в данном методе комбинируются различные классы методов, сочетаются затратный подход и подход с расчетами уже упоминавшихся выше показателей эко­номического эффекта.


4         Заключение

В итоге мы видим, насколько разнообразны методы оценки недвижимости и насколько сложен этот процесс. Ведь столько нужно учесть! Оценочная деятельность один из наиболее важных видов деятельности на современном рынке, пренебрегать знанием о сущности которого нецелесообразно. Разобрав соответствующие методы, мы получи представление и о рынке недвижимости в целом.

 

---