ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение………………………………………………………………………3

I. Общая характеристика и правовое регулирование договора аренды…..6

    1.1. Понятие и признаки……………………………………………………

    1.2. Содержание договора аренды………………………………………..

    1.3. Гражданско-правовое регулирование договора аренды…………..
II. Виды договора аренды………………………………………………………

    2.1. Аренда транспортных средств………………………………………

    2.2. Договор аренды жилых помещений……………………………

              2.3. Договор аренды нежилых помещений……………………………….

    2.4. Договор проката как разновидность договора аренды……………..
Заключение……………………………………………………………………

Список используемой литературы………………………………………….   
ВВЕДЕНИЕ
Аренда появилась примерно два тысячелетия назад и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить. С 1950-х годов развитие аренды приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и, кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов.

Обладающие богатым воображением деловые люди на протяжении жизни многих поколений продолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды. Тема аренды, по моему мнению, всегда актуальна. Свойство простоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда приобрела поразительную гибкость. Постоянно порождаются новые выигрышные для обеих сторон моменты, благодаря которым предприниматели могут с умом воспользоваться появляющимися возможностями для роста. Именно это и делает аренду интересной для изучения.

Особая историческая роль аренды в том, что, в процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Аренда по своей сути оказывается не просто приемлемой, но и объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях.

Возникновение аренды – естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

В настоящее время договору аренды посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, по сравнению с  другими договорами.

Актуальность изучения арендных отношений в последние годы обосновывается тем, что действующим гражданским законодательствм принципиально изменено понятие, содержание, виды и назначение арендных отношений по сравнению с тем, как они регулировались Основами законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 года и Основами Гражданского законодательства Союза СССР и республик от 31 мая 1991 года. В тоже время целый ряд вопросов, связанных с арендой, до сих пор не нашел должного решения, что в свою очередь порождает спорные ситуации при практическом применении аренды.

Цель исследования выбранной темы состоит в  рассмотрении на основе изучения и анализа законодательных, нормативных актов, регламентирующих договор аренды, исследований ученых и практикующих юристов,  содержания договора аренды, его элементов, отдельных  его видов. Последовательное изучение теоретических положений и правоприменительной практики, позволит получить объективное представление о характере арендных отношений.

Предметом являются гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ и других нормативно-правовых актах,.

 Исходя из поставленной цели основными задачами при написании курсовой работы являются:

1. дать общую характеристику договору аренды;

2.     раскрыть понятие договора аренды и охарактеризовать его отличительные признаки;

3.     рассмотреть содержание арендных отношений, включая права и обязанности сторон по договору аренды;

4.     рассмотреть основные виды договора аренды

          При написании курсовой работы были использованы следующие методы: обобщение, логико-правовой, системный и сравнительно-правовой метод научного познания.

Исследуемая тема затронута в трудах таких авторов как., Шретер В., Якушев B.C. и др. Именно их труды послужили теоретической основой дипломной работы.
I
.Гражданско-правовое положение договора аренды

1.1. Понятие и признаки договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью[1].

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту ГК) договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды  отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами, также предусмотренными ГК, об этих договорах не уста­новлено иное.

Необходимо отметить, что ГК,  давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор подряда и т.п. В то же время ГК исключает возможность его использования в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (так называемое арендное предприятие), либо одного из средств «разгосударствления» экономики.

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор - договором имущественного найма.

Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить  присущие ему  черты, позволяю­щие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.Исключением является часть предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими. 

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ РФ «О недрах»[2] участки недр могут предоставлять­ся в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Вод­ным кодексом Российской Федерации[3] в отношении предостав­ления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий, согласно Лесного кодекса Российской Федерации[4]. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку  смысл пользования ими состо­ит в их употреблении.

Во-вторых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование, либо только в пользова­ние. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает  внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлечь полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация  имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендован­ного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, по которому заказчик  может временно пользоваться имуществом исполнителя. Интерес заказчика здесь сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защи­ты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишени­ем владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на основа­нии закона или договора.

Статус титульного владельца позволил законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, опреде­ляющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество.          Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты  иногда расценивается  как основание отнесения этого права к числу вещных прав. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды. В целом же он сохраняет свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды носит не абсолютный, а относительный характер. Основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

В-третьих, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспе­чить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 пра­вила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору - форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе  классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает не­мало проблем, в том числе и в судебной практике.

Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды, исходя, прежде всего, из субъектного состава: арендодателем здесь может высту­пать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного  имущества арендатору.  Собственно  передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и  пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон  (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Также каждая из сторон считается одновременно и должником и кредитором другой стороны, т.к. обе стороны обязаны сделать и имеют право требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обя­занность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславли­вают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
1.2. Содержание договора аренды.
Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора[5].

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

 Имущество должно быть передано в аренду в указанный в договоре срок. Если срок  не был установлен, то имущество подлежит передаче в разумный срок.

Надлежащее состояние имущества должно быть обеспечено  на протяжении всего срока аренды. По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением оговоренных  арендодателем или  заранее известных арендатору.

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если срок не установлен, то – в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. 

 4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор обязан:

1) пользоваться самостоятельно арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

2) своевременно вносить арендную плату, размер, порядок, условия и сроки которой определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то в договоре должна быть ссылка на него.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором[6].

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, аналогичные требованиям  арендодателя. Вместе с имуществом арендодателю передаются все его принадлежности и  документы, которые ранее были получены арендатором.

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора аренды,  влечет и прекращение  договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

         а) арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

         б) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается непригодном для пользования;

          в) арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель.

 Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Арендатор, надлежаще  исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора, имеет  преимущественное  право на его возобновление.

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. 

Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, установлено,  что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – сроком не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

Во всех случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

II
. Виды договора аренды


К числу  договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). Выделение названных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, по которому к таким договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст.625). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера.

            Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует. Глава 34 ГК, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, строится по принципу: в отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем, квалифицирующие при­знаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т.п. Законодатель не заботится о про­ведении четких граней между отдельными видами договора аренды. С точ­ки зрения эффективности правового регулирования главное - четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды.

2.1. Аренда транспортных средств.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды, исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техни­ческое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве, но при этом ему необязательно иметь собственный двигатель. Например, морское судно может быть и буксируемым, но от этого оно не теряет способности быть предметом договора аренды. Аренда такого транспортного средства возможна лишь тогда, когда оно способно быть управляемым людьми. Транспортное средство является одновременно и источником повы­шенной опасности для окружающих. Именно это и требует выделения соответствующих договоров аренды в отдель­ный вид.

ГК регламентируются договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению технической эксплуатации, т.е. с экипажем или договоры фрахтования на время (на морском транспорте такие договоры называются тайм-чартером) и без такого предоставления, т.е. без экипажа (в КТМ договоры аренды судна без экипажа называются также бербоут-чартером).

Аренда легковых автомобилей не получила широкого распространения, т.к этому препятствует выработанная многолетней практикой форма передачи владения и пользования транспортным средством «по доверенности». Такая форма искажает суть складывающихся отношений. Ведь лицо, управляющее транспортным средством «по доверенности», делает это не от имени и в интересах своего доверителя, а самостоятельно (в своих собственных интересах и от своего имени). Поэтому более предпочтительным в данном случае был бы договор аренды (или безвозмездного пользования).

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По исте­чении срока договор прекращается. Од­нако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.

Аренда транспортных средств специально регламентируется только применительно к автомобильному (пп. 97—99 УАТ), морскому (ст. 178— 186 КТМ). Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.

УАТ никаких норм, отличных от предусмотренных ГК, не содержит.

 Воздушный кодекс РФ не упоминает об аренде транспортных средств. В ст. 104 ВК идет речь о договоре фрахтования воздушного судна (воздушном чартере), на основании которого фрахтователю предоставляется одно или несколько воздушных судов либо часть судна для воздушной перевозки пас­сажиров, багажа и грузов. С учетом того, что договор воздушной перевозки урегулирован отдельно, чартер следует признать договором аренды судна. Никаких иных норм о воздушном чартере ВК не содержит, поэтому данный договор целиком подчинен ГК.

Наиболее подробно аренда транспортных средств урегулирована в Кодексе торгового мореплавания. Ей посвящено 26 статей. Правда, ни в одной из них не использован термин «аренда», но существо складывающих отношений от этого не меня­ется. В основных своих моментах регулирование аренды с экипажем и тайм-чартера, как и аренды без экипажа и бербоут-чартера, совпадает.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтова­ния на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользо­вание и оказывает своими силами услуги по управлению ими по его техниче­ской эксплуатации.

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

          1) предмет договора — транспортное средство любого вида транспорта— железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космиче­ского и т.д., способное к перемещению в пространстве;

       2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно, работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;

3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель — специалист в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг (подряда), поскольку арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Соответственно модифицируется и содержание договора. Однако этот договор вряд ли можно признать смешанным, ибо он специально урегулирован Кодексом. Поэтому применение к договору аренды транспортного средства с экипажем норм о возмездном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии.В договоре  аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде  расширен круг обязанностей арендодателя.

Арендодатель, в дополнение к его общим обязанностям, должен:

1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление теку­щего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежно­стей. Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести все расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства. Что же касается расходов по технической эксплуатации, например по замене изношенных составных частей арендованного имущества, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии;

2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит применению правило п. 1 ст. 611 ГК, т. е. услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, его право управлять транспортным средством данной категории;

3) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их
содержание, если договором аренды не предусмотрено иное.
Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей
обязанности — предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;

4) страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность
за ущерб, который может быть причинен им (транспортным средством) или
в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или обязанность осуществить страхование
установлена договором.

            Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными, остальные — императивными. Исключение составляет аренда морских судов, при которой все обязанности сторон диспозитивны.

Арендатор кроме его обычных обязанностей:

1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Та­ким образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи.

2) имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Это право вытекает из цели договора аренды транспортного средства с экипажем — обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. Субаренда (субфрахтование на время) возможна только с экипажем.

Особенности аренды с экипажем на морском транспорте, помимо упомянутых выше, состоят в следующем:

1)  не все доходы, полученные в рамках тайм-чартера, поступают арендатору. Доходы, полученные от спасания, распределяются в равных долях между судовладельцем и фрахтователем за вычетом расходов на спасание и причитающейся экипажу судна доли вознаграждения;

2) при нарушении обязанности возврата судна в установленный срок
арендатор обязан уплатить арендную плату (фрахт) за время просрочки,
причем не только по договорным ставкам, но и по  рыночной ставке фрахта, если она выше, чем та, которая установлена тайм-чартером. Разумеется, в этом случае арендодатель вправе потребовать и возмещения убытков;

3)  при просрочке уплаты арендной платы (фрахта) свыше 14 дней арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без
предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с
арендатора убытки, причиненные просрочкой. Все иные арендаторы должны предварительно предупредить арендатора о расторжении договора, которое будет производиться в судебном порядке и только при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1)           предмет договора — транспортное средство любого вида;

2)     управление и техническую эксплуатацию транспортного средства
осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица (но
ни в коем случае не арендодателя);

3)           транспортное средство передается во владение и пользование аренда­тору.

         Арендодатель не сохраняет владение предметом договора.

Цель договора — получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторо­ну расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

1)       в течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт;

2) своими силами осуществлять (либо нанять экипаж) управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

           3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства,
его страхование, включая страхование своей ответственности, а также рас­ходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотре­но договором.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Особенности аренды без экипажа на морском транспорте, помимо упомянутых выше, состоят в следующем:

1) при просрочке уплаты арендной платы (фрахта) свыше 14 дней арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с арендатора убытки, причиненные просрочкой. Все иные арендаторы должны предварительно предупредить арендатора о расторже­нии договора, которое будет производиться в судебном порядке и только при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Однако если по договору бербоут-чартера с правом выкупа просрочка вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора, изъять судно нельзя, хотя взыскание убытков допустимо;

2) по бербоут-чартеру с условием выкупа судно переходит в собственность арендатора, как правило, по истечении срока договора и при выполнении арендатором всех своих обязанностей, включая последний платеж фрахта. Поскольку порядок выкупа здесь уже определен, сторонами при заключении договора достаточно установить право выкупа и определить его сумму.

2.2. Договор аренды нежилых помещений.

Сегодня для большинства ком­мерческих фирм наиболее остро стоит вопрос аренды нежилых по­мещений из-за отсутствия соб­ственных помещений для офисов, магазинов и других потребностей. Поэтому такие договоры аренды получили широкое распростране­ние в самых различных сферах предпринимательской деятельнос­ти и вызвали массу вопросов во взаимоотношениях между аренда­торами и арендодателями[7].

Основным документом, опре­деляющим права и обязанности участников договора аренды нежилого помещения, яв­ляется Гражданский кодекс РФ. Право сдачи помещения в аренду принадлежит, прежде всего, его собственнику — как физи­ческому, так и юридическому лицу. Согласно ст. 609 и 651 ГК договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме пу­тем составления одного докумен­та, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государ­ственной регистрации, если он зак­лючен на срок не менее одного года, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако необходимо иметь в виду, что с 31 января 1998 г. в соответствии со ст. 4 и 26 ФЗ № 122 от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» право аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной реги­страции независимо от срока, на который имущество сдается в аренду. Несмотря на то, что сам договор аренды помещения, заключен­ный на срок до 12 месяцев, в соот­ветствии с ГК не подлежит госу­дарственной регистрации, право аренды, возникающее из такого договора, должно быть обязатель­но зарегистрировано.   

В договоре аренды нежилого помещения должны быть четко указаны: местонахождение, техни­ческое состояние, фактическая площадь, вид помещения и другие индивидуальные признаки на ос­новании технического паспорта или выписки из него, подготовлен­ного БТИ[8]. На переданное в аренду нежилое помещение дополнитель­но к договору аренды должен быть приложен акт приемки-передачи основных средств по форме № ОС-1 (с указанием технического состоя­ния помещения), составленный в двух экземплярах — для арендода­теля и арендатора. Данный акт яв­ляется подтверждением исполне­ния сторонами своих обязательств по договору аренды и непремен­ным условием для начала начисле­ния арендных платежей[9].

Что касается аренды нежилых помещений у физических лиц, то Информационное письмо Прези­диума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О го­сударственной регистрации дого­воров аренды нежилых помеще­ний» сообщает следующее: «В соот­ветствии с п. 2 ст. 651 ГК договор аренды нежилых помещений, зак­люченный на срок не менее одно­го года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистра­ции. Договор аренды, заключен­ный на срок менее одного года, не подлежит государственной регис­трации и считается заключенным с момента, определяемого в соот­ветствии с п. 1 ст. 433 ГК».

Возникает вопрос: может ли юридическое лицо использовать арендованное им жилое помеще­ние под офис или с иной целью? Гражданский кодекс РФ дает на него четкий ответ — юри­дическое лицо может использовать жилое помещение только для про­живания граждан.
2.3. Прокат как разновидность

договора аренды
Выделение договора проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участ­ников и кругом арендуемых объектов.

Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями[10].

Предоставление имущества по договору прока­та традиционно рассматривалось и в научной лите­ратуре, и в нормативных актах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договор выделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовой прокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката[11].

Хотя договор проката относится к числу дого­воров на передачу имущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в число догово­ров на оказание услуг. Получается, что обязан­ность по передаче имущества отрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определен­ного рода деятельности). Исходя из этого Обще­российский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстан­дарта РФ от 28 июня 1993 года №163, имеет подраз­дел «Услуги предприятий по прокату».

Бесспорно, что на отношения, возникающие из договора проката, во многих случаях надо распрос­транить действие законодательства о защите прав потребителей, но сделать это надо путем внесения соответствующих изменений в Закон РФ «О защи­те прав потребителей», дополнив триаду «продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг» чет­вертым элементом — «предоставление имущества в пользование». Тогда не придется раздувать поня­тие «услуги» до бесконечных объемов, как это де­лают некоторые ученые.

В последних нормативных актах начали выво­дить договор проката из-под регулирования поло­жений о бытовом обслуживании.

Действительно, во многих случаях мы замеча­ем прокат, связанный с удовлетворением потреб­ностей граждан, начиная с их рождения (напри­мер, прокат детских колясок) и заканчивая их смертью (прокат ритуальных принадлежностей). Это бытовой прокат. Однако большое значение имеет и хозяйственный прокат. В виде проката тех­нических средств он существовал и ранее, в част­ности, в системе Госснаба СССР существовали специальные предприятия проката.

По договору проката арендодатель, осуществля­ющий сдачу имущества в аренду в качестве постоян­ной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование

Особенностью проката является то, что объек­том аренды является только движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измери­тельная техника, производственное оборудование и др. Как правило, это дорого­стоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок. По договору проката могут передаваться ки­нофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду ма­териальные носители (вещи) - копии произведе­ний. Авторским правом будут регулироваться от­ношения между обладателями авторских и смеж­ных прав и арендодателем по договору проката.

В качестве арендодателя выступает специаль­ный субъект — лицо, которое осуществляет сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательс­кой деятельности. Им может быть как коммерчес­кая организация, так и индивидуальный предпри­ниматель. Но сделки по сдаче имущества внаем должны занимать в их деятельности постоянное ме­сто. Осуществление разовой сделки проката не составляет. В то же время, во многих случаях предос­тавление имущества производится не в качестве ос­новной деятельности: бани предоставляют напро­кат банное белье, полотенца и др.,  гостиницы обязаны обеспечивать прокат пред­метов культурно-бытового назначения, аптеки осуществляют прокат изделий медицинского на­значения, коммерческие организации, оказываю­щие ритуальные услуги, обязаны обеспечивать про­кат похоронных принадлежностей и т.п.

Следует отметить, что арендодателем могут быть и некоммерческие организации, создавае­мые, к примеру, в форме фондов.

В качестве арендатора в договоре проката могут выступать как физические, так и юридические лица, государства и муниципальные образования.

При заключении договора бытового проката арендаторами могут быть только физические лица. В зависимости от арендуемого имущества к ним могут предъявляться дополнительные требования. К примеру, для получения напрокат автомобиля арендатор обязан предоставить удостоверение на право вождения.

По моему мнению, заслуживает интерес вопрос о применении правил договора проката при найме автомашин. Как ранее отмечалось, к договору проката автомобиля тесно примыкает договор аренды транспортного средства (автомобиля) без экипажа. И тот, и другой договор направлены на один объект - автомашину. И договор проката, и договор аренды транспортного средства без экипажа являются вида­ми договора аренды, отдельно урегулированными в ГК РФ. Однако устанавливаемый в отношении объекта аренды режим совершенно раз­ный. Наиболее ярко это иллюстрируют:

а) распределение обязанностей по проведению ремонтов;

         б) допустимость совершения распорядительных действий в отношении транспортного средства.

Если для договора проката обязанность по проведению ремонтов в императивной форме воз­ложена на арендодателя, то при аренде транспортного средства без экипажа, по общему правилу, - на арендатора. Если прокат запрещает совершение нанимателем распорядительных действий в отно­шении объекта, то во втором случае преобладает возможность заключения договоров субаренды и иных договоров, не противоречащих целям ис­пользования транспортного средства, даже без со­гласия наймодателя.

Таким образом, мы сталкиваемся с ситуацией, когда имеются диаметрально противоположные договоры, связанные с использованием одного и того же объекта. В связи с этим особую важность приобретает правильное составление договора аренды, точное выражение воли сторон по заклю­чению того или иного договора.

Договор проката является публичным догово­ром. Поэтому арендодатель при наличии техни­ческих возможностей не вправе отказать никому в заключение договора, а также оказывать кому-либо предпочтения. Условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, за ис­ключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы. Договор про­ката будет публичным и в тех случаях, когда он зак­лючается для удовлетворения личных потребнос­тей, так и когда арендованное имущество исполь­зуется для предпринимательских целей.

Предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Он не должен оставаться в обладании арендодателя. Это условие вытекает из сформулированного определения договора. В свя­зи с этим не должны признаваться прокатом дого­воры, в которых пользование осуществляется арендатором без получения правомочия владения.

Прокат ни при каких обстоятельствах не может носить бессрочный характер. Максимальный пре­дельный срок установлен в пункте 1 статьи 627 ГК РФ в 1 год. К договору проката не применяются правила о возобновлении на неопределенный срок. Поэтому, даже когда арендатор по истечении установленного договором аренды срока продол­жает пользоваться имуществом без возражений арендодателя, и наниматель, и наймодатель утра­чивают право на защиту своих интересов ни осно­вании договора. В частности, если арендодатель обратится в соответствующий суд для взыскания арендной платы, он должен ссылаться для обосно­вания своих требований не на прекративший свое действие договор, а на часть 2 статьи 622 ГК РФ.

Арендатору в данном договоре не предоставля­ется преимущественное право на возобновление договора на новый срок. В то же время арендатор обладает правом отказаться от договора проката в любое время, предупредив об этом письменно арендодателя не менее чем за десять дней. Ука­занное правило является исключением не только для аренды, в общих положениях которой установ­лен подобный порядок только для бессрочных до­говоров, но и для договоров в целом, так как рас­торжение договора допускается, как правило, по соглашению сторон.

Законодатель, предоставляя приведенное право арендатору в императивной форме, скорее всего, направлял его на защиту инте­ресов граждан-потребителей, забыв о том, что по­мимо бытового проката существует и предпринима­тельский. В последнем случае арендатор, также яв­ляющийся предпринимателем, получает опреде­ленное преимущество над арендодателем, не явля­ясь «слабой» стороной, как гражданин-потреби­тель. Если учесть, что при этом у арендатора имеется право на возврат арендной платы, то результатом для наймодателя станут значительные финансовые потери. Такая перспектива не может не сдерживать развитие предпринимательского проката в России[12].

К договору проката установлено требование письменной формы, что является изъятием из пра­вила пункта 1 статьи 609 ГК РФ (в отношении фи­зических лиц). Для договоров бытового проката применяются бланки установленной формы, имеющие силу договора.

Отдельные особенности присущи объему прав и обязанностей сторон, что объясняется как пуб­личным характером проката, так и профессио­нальным статусом арендодателя. В частности, арендодатель, который должен быть специалистом в сфере своей деятельности, обязан при сдаче имущества в прокат проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции. Данная норма имеет особенно большое значение при сдаче в прокат различных предметов техники. Она направлена в первую очередь на защиту законных интересов лиц, берущих предметы временно, обеспечение правильной эксплуатации сложных изделий, предупреждение неосторожной   поломки.   Кроме   того,   выполнение   арендодателем этих    обязанностей имеет значение в случае возникновения спора по поводу недостатков, выявленных в имуществе после передачи его арендатору.

Ряд обязанностей появляется для наймодателей, предоставляющих имущество по договору бытового проката. Это, например, доведение до потребителя информации о своем режиме работы, информация о передаваемом имуществе и т.д.

В случае предоставления некачественного имущества, которое мешает или исключает пользование имуществом, арендодатель должен в 10-дневный срок со дня заявления арендатора или в меньший срок,  отремонтировать имущество на месте или предос­тавить в надлежащем состоянии другое аналогич­Ное. Право выбора способа устране­ния недостатков принадлежит арендодателю, хотя выбор во многом зависит от характера имею­щихся недостатков.

  При возникновении недостатков в арендованном имуществе по вине арендатора - из-за нарушения  правил эксплуатации,   ненадлежащего содержания,  небрежного обращения, арендатор вправе обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества относится в этом случае на него. Если взятые на прокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду.

Арендная плата устанавливается только в  твердой сумме платежей, вноси­мых периодически или единовременно.  ГК не допускает применения иных форм арендной платы для дого­вора проката, кроме денежной. Оплата вносится только за время фак­тического нахождения имущества у арендатора, и при досрочном возврате имущества арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную часть.

Важной особенностью договора проката явля­ется предоставляемая статьей 630 ГК РФ возможность взыскать в бесспорном порядке задолженность по арендной плате на ос­новании исполнительной надписи нотариуса.

В бесспорном порядке не может производиться взыскание неустойки, если она предусмотрена до­говором. Также неприменим этот порядок для взыс­кания арендной платы, которую арендодатель по­требовал внести досрочно в случае нарушения арен­датором существующих сроков внесения арендной платы.

Вместе с тем законодатель установил, что сдача в субаренду нанятого имущества, передача прав и обязанностей по нему, залог арендных прав, внесение их в качестве имущественного вклада или пае­вого взноса, передача в безвозмездное пользование не допускается. Арендатор практически лишен возможности совершать какие бы то ни было рас­порядительные действия в отношении объекта аренды. При этом не играет роли наличие согласия арендодателя. Совершение такого рода действий автоматически влечет недействительность в силу несоответствия нормативным актам.

В рамках выделения бытового и хозяйственно­го проката можно вычленить и подвиды проката.

          Общероссийским классификатором услуг насе­лению предусмотрено около 40 различных подвидов проката в зависимости от вида имуще­ства и сферы применения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской деятельности, так и в бытовых правоотношениях.

В соответствии с договором аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование. В данном определении выделяются несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества.

Исходя из определения договора аренды, можно выделить три основные черты, характерные для данного вида договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества субъектам, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода последнему права собственности. Но возможна и аренда, при которой имущество, предоставляется арендатору только в пользование. Например, по договору аренды телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи во владение абонента.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Именно временный характер владения и пользования и отличает договор аренды от других возмездных договоров, по которым имущество переходит в собственность к приобретателю.

В - третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан заплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним договорам. Договор аренды является консенсуальным, т.е таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
Основной чертой, отличающей     договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения, - его субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК), а нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст. 671 ГК).

Подводя итог проведенного исследования, можно сделать вывод, что целью данного договора  является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда у них для этого нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи в наем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам.

Таким образом,  аренда представляет собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить недостающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого объекта – собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества в наем.

---